VOOR WIE ONTWIKKELEN WE NOG BEDRIJVENTERREINEN?

VOOR WIE ONTWIKKELEN WE NOG BEDRIJVENTERREINEN? Beschouwingen over de groei van de bedrijvigheid op nieuwe bedrijventerreinen En over de gevolgen hiervan de bestaande bedrijventerreinen

Utrecht, november 2007 Guiselaine Capella, MSc Marieke Hottenhuis Drs. Han Olden

Inhoudsopgave

1

INLEIDING ................................................................................................................. 3

2

CONCLUSIE .............................................................................................................. 5 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3

DE ONTWIKKELINGEN OP DE MARKT VAN BEDRIJVENTERREINEN ............ 10 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

GROEI VAN DE VOORRAAD .................................................................................... 5 CONSEQUENTIES VOOR DE BESTAANDE VOORRAAD ............................................... 6 GROEI VAN DE WERKGELEGENHEID OP BEDRIJVENTERREINEN ................................ 7 REALISTISCHE PLANNINGSOPGAVE?...................................................................... 7 CONCLUSIE ......................................................................................................... 8

INLEIDING .......................................................................................................... 10 GROEI VAN DE VOORRAAD .................................................................................. 10 VERLEENDE BOUWVERGUNNINGEN VOOR BEDRIJFSHALLEN .................................. 13 WERKGELEGENHEID........................................................................................... 15 VERPLAATSING .................................................................................................. 19

CASES ..................................................................................................................... 21 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

INLEIDING .......................................................................................................... 21 DE W ETERING ................................................................................................... 21 DE MEERPAAL ................................................................................................... 30 DISTRIPARK A12................................................................................................ 36 VEREN AMBACHT ............................................................................................... 39 LEEGSTAND OP BEDRIJVENTERREINEN ................................................................ 41

LITERATUURLIJST ......................................................................................................... 43 BIJLAGE I WERKGELEGENHEID NAAR SECTOR....................................................... 44 BIJLAGE II BINDINGSPERCENTAGE WERKGELEGENHEID OP BEDRIJVENTERREINEN IN DE PROVINCIES IN 2006................................................. 45 BIJLAGE III LEEGSTANDSPERCENTAGE BEDRIJVENTERREINEN ......................... 46

Voor wie ontwikkelen we nog bedrijventerreinen?

2

1 Inleiding Achtergrond De omvang van de vraag naar bedrijventerrein geeft nog altijd veel aanleiding tot discussie. Een belangrijk onderdeel van de discussie is de vraag in hoeverre nieuwe bedrijventerreinen nodig zijn om de economische groei op te vangen en welk deel van de toekomstige vraag te accommoderen is door herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Eerder onderzoek in opdracht van de Vereniging Milieudefensie toonde aan, dat voor de groei van de werkgelegenheid slechts een beperkte groei van de voorraad uitgegeven bedrijventerreinen nodig is (STOGO en TU Delft, 2005; STOGO, 2007). Daarnaast toonde onderzoek van STOGO en City Beautiful (2006) aan, dat herontwikkeling van verouderd (leegstaand) vastgoed bij gericht beleid meer ruimte kan opleveren dan de tot nu gangbare schattingen in het beleid aannemen. Belangrijke conclusie in deze onderzoeken was, dat als de planningsopgave in de Nota Ruimte (2004) uitsluitend zou zijn gebaseerd op de groei van de werkgelegenheid, het huidige aanbod aan bouwrijpe terreinen (4.500 hectare) voldoende zou zijn om de noodzakelijke uitbreiding van de voorraad op te vangen. Dat de Nota Ruimte (2004) desondanks uitgaat van een veel hogere planningsopgave (23.000 hectare in de periode 2004-2020) vindt zijn oorzaak in de onderliggende ramingen die het Centraal Planbureau (1999 en 2005) heeft gemaakt met de Bedrijfslocatiemonitor (BLM). De BLM veronderstelt dat de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen in de komende decennia nog zal toenemen en dat het ruimtegebruik zal extensiveren. Beide factoren bepalen driekwart van de omvang van de planningsopgave uit de Nota Ruimte. Een nadere analyse van de achterliggende ontwikkelingen is daarom alleszins de moeite waard. Doel van het onderzoek Dit rapport concentreert zich op de binding van bedrijven aan bedrijventerreinen. Aanleiding hiervoor is, dat deze factor verreweg het grootste effect heeft op de planningsopgave. Uitgangspunt in de ramingen van het CPB is, dat zich als gevolg van veranderende vestigingsvoorkeuren steeds meer bedrijven op bedrijventerreinen zullen vestigen. Dit roept de vraag op welke bedrijven naar bedrijventerreinen zullen trekken en wat de gevolgen zijn voor het vastgoed dat deze bedrijven achterlaten op de oude locatie. De gedachte is dat nieuwbouw op nieuwe bedrijventerreinen gepaard gaat met het afstoten van verouderd incourant vastgoed naar de markt, zoals dat ook al enkele jaren gebeurt op de kantorenmarkt. Cijfermatig inzicht in deze ontwikkelingen is nog maar summier aanwezig (Pen, 2002). Doel van het onderzoek is daarom het vergroten van dit


3

inzicht om een bijdrage te kunnen leveren aan de discussies over de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen en de gewenste omvang van de planningsopgave. De belangrijkste onderzoeksvragen die in dit rapport zullen worden beantwoord zijn: welke bedrijven zullen zich in de komende periode op bedrijventerreinen vestigen; is de veronderstelling in de ramingen realistisch dat het bindingspercentage verder zal toenemen1; in hoeverre leidt het op de markt brengen van bouwrijpe kavels op nieuwe bedrijventerreinen tot leegstand in de bestaande bouw op bedrijventerreinen. Onderzoeksopzet Gegevens over de instroom op nieuwe bedrijventerreinen en de gevolgen van deze instroom voor het vastgoed op bestaande bedrijventerreinen zijn niet rechtstreeks voorhanden. Om toch meer zicht te krijgen op de ontwikkelingen op nieuwe bedrijventerreinen is in dit onderzoek gebruik gemaakt van een aantal bronnen: gegevens die het CPB (2005) heeft gebruikt bij de onderbouwing van haar veronderstellingen in de BLM; gegevens uit provinciale bedrijvenregisters over de ontwikkeling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen; gegevens van Dynamis over de leegstand van kantoren en bedrijfsruimten voor postcode-4 gebieden; gegevens uit de jaarlijkse thermometer bedrijfsruimten die STOGO onderzoek + advies opstelt in samenwerking met de NVB; gegevens uit het nationale informatiesysteem bedrijventerreinen IBIS over de ontwikkeling van vraag en aanbod op bedrijventerreinen. De conclusies zijn uitgediept aan de hand van de ontwikkelingen op vier relatief nieuwe bedrijventerreinen: De Wetering in Utrecht, De Meerpaal in Houten, Distripark A12 in Waddinxveen en Veren Ambacht in Ridderkerk. Hierbij zijn gegevens uit de IBISbestanden van de provincies Utrecht en Zuid-Holland, het bedrijvenregister van deze provincies en een schouw ter plaatse gecombineerd. Leeswijzer De opbouw van het rapport is als volgt. Hoofdstuk 2 geeft de belangrijkste conclusies van het uitgevoerde onderzoek. Hoofdstuk 1 en 2 vormen daarmee de samenvatting van dit rapport. Hoofdstuk 3 behandelt de ontwikkelingen op de markt voor bedrijventerreinen. In hoofdstuk 4 komen de ontwikkelingen op de bedrijventerreinen De Wetering, De Meerpaal, Distripark A12 en Veren Ambacht aan de orde.

1

Het bindingspercentage geeft aan welk deel van de werkgelegenheid in een bedrijfstak is gevestigd op bedrijventerreinen. De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het CPB spreekt in dit verband over de locatietypevoorkeur.


4

2 CONCLUSIE

2.1

Groei van de voorraad

Als gevolg van de grote vraag naar bedrijventerreinen in de tweede helft van de jaren negentig is de groei van de voorraad uitgegeven bedrijventerreinen in de afgelopen jaren fors geweest. Tussen 1 januari 1996 en 1 januari 2006 groeide de voorraad met 20 procent. Dit is vergelijkbaar met de groei van de voorraad kantoren in gebruik die volgens berekeningen van DTZ Zadelhoff in dezelfde periode optrad. Dit is opmerkelijk, omdat de werkgelegenheid in de bedrijventerreinbehoevende sector nijverheid en logistiek veel lager was dan in de kantoorhoudende sectoren (financiële en zakelijke dienstverlening). De groei van de voorraad uitgegeven bedrijventerreinen was het gevolg van de grote vraag naar nieuwbouw voor bedrijfsruimten. Sinds 1997 hebben de Nederlandse gemeenten bouwvergunningen afgegeven voor de realisatie van ruim 50 miljoen vierkante meter nieuwbouw. Bij een gemiddelde floorspace index (f.s.i.) van 0,6 zou dit 2 een ruimtebeslag betekenen van ongeveer 8.500 hectare. De grote vraag naar nieuwbouw is het gevolg van veranderende eisen die ondernemers stellen aan de huisvesting van hun bedrijf. Een groot gedeelte van de bestaande voorraad bedrijfsgebouwen voldoet wat betreft grootte, indeling en uitstraling niet meer aan de eisen. Op de markt voor bedrijfsruimten ligt hierdoor een sterk accent op nieuwbouw. Tussen 1996 en 2006 vond meer dan driekwart van de opname van bedrijfsruimte plaats in nieuwbouw. Op de markt voor bedrijfsruimten ligt het aandeel van nieuwbouw nog twintig procentpunten hoger dan op de kantorenmarkt, waar ook al sprake is van een sterk accent op nieuwbouw. De nieuwbouw van bedrijfsruimte vond vooral plaats op nieuwe bedrijventerreinen. De herstructurering van verouderde bedrijventerreinen levert tot nu toe nauwelijks bouwrijpe grond op. Het accent bij herstructurering ligt op revitalisering van de openbare ruimte. Als gevolg van het nog altijd ruime aanbod aan goedkope bouwkavels op nieuwe bedrijventerreinen, stromen bedrijven door vanuit de bestaande voorraad bedrijfsruimten naar nieuwe bedrijventerreinen. Ruim de helft (54 procent) van de doorstromers op de vier onderzochte bedrijventerreinen (De Wetering, De Meerpaal, Distripark A12 en Veren Ambacht) is afkomstig van een bedrijventerrein. De rest van de bedrijven is afkomstig van een locatie buiten de bedrijventerreinen.

2

De floorspace index geeft de verhouding tussen grondoppervlak en bedrijfsvloeroppervlak. Een floorspace index van 0,6 betekent dat zich op 10.000 vierkante meter grond 6.000 vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak bevindt.


5

2.2

Consequenties voor de bestaande voorraad

Op dezelfde manier als op de kantorenmarkt gebeurt, gaat de opname van nieuwbouw op de markt voor bedrijfsruimten gepaard met het afstoten van bestaande panden naar de markt. Het aanbod in de bestaande bouw is sinds het jaar 2000 bijna verviervoudigd tot ruim 7 miljoen vierkante meter op 1 januari 2007. Het beschikbare aanbod op die datum kan nog ongeveer vier jaar in de vraag voorzien. De verhouding tussen vraag en aanbod is vergelijkbaar met die op de kantorenmarkt, waar ontwikkelaars de huidige verhouding als zeer ongunstig beschouwen (NEPROM en PropertyNL, 2007). Doordat er op de markt voor bedrijfsruimten nog veel minder vraag is naar de bestaande bouw dan op de kantorenmarkt, is de structurele component in de leegstand waarschijnlijk veel hoger dan op de kantorenmarkt. Dit is op zijn minst zorgwekkend Desondanks ligt de geregistreerde leegstand op de markt voor bedrijfsruimten nog op een lager niveau dan op de kantorenmarkt. Op de kantorenmarkt is de leegstand opgelopen tot ruim 10 procent, terwijl op de markt voor bedrijfsruimten deze nog onder de frictieleegstand van 5 procent ligt. De leegstand in de bestaande voorraad wordt waarschijnlijk gedrukt door een aantal, deels tijdelijke en aflopende, ontwikkelingen: een deel van de vrijkomende panden is zodanig verouderd dat de eigenaren deze niet meer actief aanbieden op de markt; in de bestaande voorraad bedrijfspanden stromen activiteiten in die niet behoren tot de oorspronkelijke doelgroep van bedrijventerreinen; in een aantal panden vindt voortgezet gebruik plaats door verplaatste bedrijven gedurende de periode dat het pand niet is verhuurd of verkocht; er is sprake van tijdelijk gebruik van (delen van) panden voor functies, waarvoor ze feitelijk niet zijn bedoeld (marginaal gebruik). In hoeverre de leegstand in bedrijfsruimten in kantoren een direct gevolg is van de uitgifte van bouwrijpe kavels op nieuwe bedrijventerreinen, is op basis van het beschikbare materiaal niet goed vast te stellen. Wel blijkt uit een nadere analyse van de leegstand op een aantal grotere bedrijventerreinen, dat het beschikbare aanbod aan bedrijfsruimten sterk varieert. Een aantal bedrijventerreinen kampt met een omvangrijk aanbod, terwijl het aanbod op andere bedrijventerreinen laag is. Een goede verklaring voor deze verschillen is niet te geven. Wel blijkt, dat het aanbod hoog is in de belangrijke donorgebieden van de nieuwe bedrijventerreinen De Wetering in Utrecht en De Meerpaal in Houten. Bij De Wetering zijn de belangrijkste donorgebieden, waarvan de gevestigde bedrijven afkomstig zijn, de bedrijventerreinen Lage Weide en Overvecht. Bij De Meerpaal gaat het om de bedrijventerreinen Laagraven en Plettenburg-de Wiers. Alleen bij doorstromers naar De Wetering is sprake van directe relatie met de uitgifte van bouwrijpe kavels. Zestig procent van het door de bedrijven die zich vestigen op De Wetering achtergelaten vastgoed staat leeg. Uitgifte op De Meerpaal heeft nauwelijks geleid tot leegstand. Hetzelfde geldt voor de uitgifte op Distripark A12 in Waddinxveen en op Veren Ambacht in Barendrecht.


6

Leegstand op bedrijventerreinen komt overigens in verschillende vormen voor. Naast leegstand in achtergelaten bedrijfsgebouwen kan het gaan om: nog te realiseren bouwplannen van projectontwikkelaars die bouwrijpe kavels hebben gekocht, maar nog gebruikers voor het geplande vastgoed hebben gevonden; leegstand in oudere kantoorgebouwen die al in een eerder stadium een deel verouderde bedrijfsgebouwen hebben vervangen; braakliggende delen van kavels die ondernemers ooit hebben gekocht voor uitbreidingen die zij nooit hebben gerealiseerd.

2.3

Groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen

Op bedrijventerreinen groeide de werkgelegenheid in de sectoren die behoren tot de oorspronkelijke doelgroep voor bedrijventerreinen (nijverheid en logistiek) in de afgelopen jaren met circa achttien procent. Deze groei kwam in belangrijke mate tot stand door de verplaatsing van bedrijven vanuit de bebouwde kom naar bedrijventerreinen. De werkgelegenheid in de bedrijventerreinbehoevende sectoren groeide nauwelijks. Het verplaatsingsproces, de belangrijkste determinant achter de vraag naar bedrijventerreinen in de in nijverheid en logistiek, is grotendeels afgerond. Volgens schattingen van het CPB (2005) naderen de bindingspercentages in deze sectoren hun maximumwaarden. Voor zover bedrijven in deze sectoren nog niet op bedrijventerreinen zitten, gaat het om kleine bedrijven of om bedrijven die van oudsher in de bebouwde kom zijn gevestigd en moeilijk verplaatsbaar zijn. Het grootste gedeelte van de groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen kwam voor rekening van de zakelijke dienstverlening en van de consumentendienstverlening. Deze sectoren zorgden voor meer dan de helft van de groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Als gevolg hiervan verschieten bedrijventerreinen van kleur. Het aandeel van de diensten was in 2003 al opgelopen tot 33 procent. Dienstverlenende activiteiten vestigen zich zowel op bouwrijpe kavels op nieuwe bedrijventerreinen als op vrijkomende kavels op bestaande bedrijventerreinen.

2.4

Realistische planningsopgave?

De planningsopgave uit de Nota Ruimte is gebaseerd op de veronderstelling dat het van kleur verschieten door zal gaan. Volgens de aan de planningsopgave ten grondslag liggende veronderstellingen in de BLM zullen de bindingspercentages in de sectoren zakelijke dienstverlening en consumentendienstverlening in de periode tot 2020 nog groeien tot respectievelijk 40 procent en 30 procent (CPB, 2005). Dit zou betekenen dat in 2020 circa 40 procent van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen behoort tot sectoren voor wie bedrijventerreinen in het vigerende beleid niet zijn bestemd.


7

Bedrijventerreinen richten zich traditioneel immers op bedrijven die wat betreft aard en schaal niet in de woonomgeving gevestigd kunnen zijn (functiescheiding). De sterke groei van de dienstverlening op bedrijventerreinen is niet erg waarschijnlijk tegen de achtergrond van de omvangrijke planvoorraad voor kantoren en perifere detailhandel. Volgens het nationale informatiesysteem bedrijvenlocaties (IBIS) bedraagt de in bestemmingsplannen vastgelegde planvoorraad voor kantoren 16,8 miljoen vierkante meter. Hiervan hebben projectontwikkelaars ongeveer 10 miljoen vierkante meter vertaald in min of meer concrete plannen (NEPROM en PropertyNL 2007). De planvoorraad voor kantoorontwikkeling op nieuwe bedrijventerrein is uiterst beperkt. Voor zover ontwikkeling van kantoren op bedrijventerreinen is gepland, gaat het om oudere bedrijventerreinen, die mogelijk worden getransformeerd tot multifunctionele centrumgebieden. Voor de detailhandel geldt, dat een sterk accent ligt op het versterken van stadscentra en van wijk- en buurtcentra. Voor bedrijventerreinen komt vooral de perifere detailhandel in aanmerking. Voor dit type winkelen is echter sprake is van een forse overmaat aan plannen (NEPROM en PropertyNL 2007). Hierdoor zal een deel van deze plannen niet worden gerealiseerd. Beleidsmatig is een sterke groei van de dienstensector op bedrijventerreinen niet erg wenselijk. Het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen is gericht op de vestiging van kantoren en perifere detailhandel bij haltes van openbaar vervoer. De meeste nieuwe bedrijventerreinen liggen op goed per auto bereikbare snelweglocaties en zijn matig tot slecht ontsloten per openbaar vervoer.

2.5

Conclusie

Uit het onderzoek kunnen twee belangrijke conclusies worden getrokken: Voor de traditioneel aan bedrijventerreinen gebonden sectoren nijverheid en logistiek is weinig extra ruimte nodig. De werkgelegenheid in deze sectoren zal nauwelijks groeien. Het verplaatsingsproces naar bedrijventerreinen in de nijverheid en logistiek is bovendien grotendeels afgrond. Een sterke groei van de werkgelegenheid in dienstverlenende activiteiten op bedrijventerreinen, zoals de ramingen veronderstellen, is niet erg waarschijnlijk tegen de achtergrond van de plannen van de marktsector. Beleidsmatig is dit ook niet wenselijk, gezien de matig tot slechte ontsluiting van bedrijventerreinen per openbaar vervoer. Realisatie van de planningsopgave uit de Nota Ruimte zal daarom leiden tot een toename van de doorstroming tussen bedrijventerreinen. De bouwrijpe grond die beschikbaar zal komen biedt ruimte voor de ontwikkeling van 70 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte. Dit is aanzienlijk meer dan de markt kan opnemen. De nieuwbouw zal zijn


8

weg naar de markt wel vinden. De bestaande bouw op de oudere bedrijventerreinen zal hierdoor in toenemende mate het slachtoffer worden van de gerealiseerde nieuwbouw. Een forse groei van de leegstand op oudere bedrijventerreinen zal onvermijdelijk zijn. Een forse groei van de leegstand is alleen te voorkomen door een substantiële verlaging van de huidige planningsopgave of door het op grote schaal transformeren van oude bedrijventerreinen. Het is noodzakelijk dat het Rijk zich hierover duidelijk uitspreekt bij het schetsen van de contouren voor een nieuw beleid voor bedrijventerreinen.


9

3 De ontwikkelingen op de markt van bedrijventerreinen

3.1

Inleiding

De ontwikkelingen op de markt voor bedrijventerrein hebben vooral te maken met de uitgifte en voorraad bedrijventerreinen en de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen. Daarom wordt in dit hoofdstuk eerst de ontwikkeling van de voorraad bedrijventerreinen besproken en daarna de werkgelegenheid en het verband tussen deze twee.

3.2

Groei van de voorraad

Het areaal uitgegeven bedrijventerreinen is in de afgelopen periode fors gegroeid (Tabel 1). Tussen 1 januari 1996 en 1 januari 2006 is de voorraad met ruim 9.000 hectare toegenomen, een groei van 20 procent. Dit is vergelijkbaar met de groei van de kantoorruimte in gebruik, zoals die is berekend in DTZ-Zaddelhoff (Nepron en PropertyNl, 2007). Dat is opmerkelijk in die periode, aangezien de groei van de werkgelegenheid vooral in de kantoorhoudende en financiële dienstverlening plaatsvond. De groei in de traditionele aan bedrijventerreinen gebonden sectoren (nijverheid en logistiek) was maar beperkt. Blijkbaar waren andere factoren dan de groei van de werkgelegenheid van belang bij de groei van de voorraad. Tijdens de economische hoogconjunctuur rond de eeuwwisseling was er veel vraag naar bedrijventerreinen. De uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen lag in de periode 1997-2001 boven de 1.000 hectare. Vanaf 2002 daalde de uitgifte als gevolg van de economische teruggang vrij snel. In de periode 2002-2006 werd gemiddeld 600 hectare grond uitgegeven. Vanaf 2005 is weer een lichte stijging te zien in de groei van totaal uitgegeven bedrijventerreinen. Voor ondernemers is het nog altijd gemakkelijk om grond op bedrijventerreinen te kopen voor het realiseren van nieuwbouw. Het aanbod is ruim. Globaal hebben gemeenten voor iedere hectare die is uitgegeven één nieuwe bouwrijp gemaakt. Er wordt meer terrein bouwrijp gemaakt dan er geherstructureerd wordt. Uitvoering van de herstructureringsopgave verloopt traag. Herstructurering is lastig, kost veel geld en kan bovendien niet opboksen tegen de scherpe concurrentie van de nieuwe terreinen, die vaak ook nog eens aantrekkelijk laag geprijsd zijn. Een gemiddelde grondprijs van € 100,- per vierkante meter kan de kosten van herstructurering niet dragen (Stogo, 2007). Sinds 1990 is de herstructurering van bijna 3.000 hectare bruto daadwerkelijk afgerond. Dit is een gemiddelde van 175 hectare per jaar. Hiertegenover stond dat op nieuwe bedrijventerreinen bijna 22.000 hectare bruto grond bouwrijp is gemaakt (Figuur 1). Met


10

andere woorden, er is sinds 1990 ruim zeven keer zoveel nieuw bedrijventerrein aangelegd dan er is geherstructureerd. De herstructurering was bovendien sterk gericht op revitalisering van het openbare gebied, waardoor weinig nieuwe ruimte beschikbaar kwam. Tabel 1: Ontwikkeling van het aantal ha. netto uitgegeven bedrijventerrein, Nederland, 1996 – 2006 Per 1 januari

Totaal uitgegeven bedrijventerrein in hectare *

1996

40.380

Groei t.o.v jaar ervoor

1997

41.484

1.104

1998

42.804

1.320

1999

44.061

1.257

2000

45.380

1.319

2001

46.501

1.121

2002

47.294

790

2003

47.917

623

2004

48.366

449

2005

48.903

537

2006

49.459

556

Alle cijfers zijn exclusief zeehavens * in de berekening is uitgegaan dat er ieder jaar 100 ha aan de voorraad wordt onttrokken; gecorrigeerd voor administratieve wijzigingen. Bron: IBIS, 2006

Veel sterker nog dan de kantorenmarkt, waar al een zeer groot accent op nieuwbouw ligt, is de markt voor bedrijventerreinen een nieuwbouwmarkt. Ruim 70 procent van de opname vindt plaats in nieuwbouw. Gemiddeld over de periode 1998 t/m 2005 ligt het aandeel van de opname in de nieuwbouw bij bedrijfspanden 20 procentpunten hoger dan bij kantoren, waar de omvangrijke nieuwbouwstromen een steeds groter probleem vormen. Nieuwbouw op de markt voor bedrijventerrein komt tot stand, doordat veel kavels worden verkocht waarop nieuwe bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd. Deze opname is niet verwerkt in de opnamecijfers van de vrije markt. Om toch een vergelijking te kunnen maken is aangenomen dat op deze kavels het vloeroppervlak gemiddeld de helft van het grondoppervlak bedraagt (Floor Space Index (FSI) van 0,5)3. Figuur 2 geeft de opname van bestaande en van nieuwe bedrijventerreinen aan. Duidelijk te zien is dat de markt voor bedrijfsruimte vooral een nieuwbouwmarkt is. In de economische hoogconjunctuur eind jaren negentig van de vorige eeuw lag de opname van nieuwbouw beduidend hoger dan momenteel het geval is, al is er sinds 2003 weer een stijgende lijn te ontdekken.

3

Waarschijnlijk is dit onderschatting. Volgens de Ruimtemeter 2006 van de provincie Utrecht is het gemiddelde fsi voor Nederland 0,63.


11

Figuur 1: Bouwrijp gemaakt op nieuwe bedrijventerreinen versus geherstructureerd in bruto hectare(1991-2006) (x1.000)

25 22

hectare X 1.000

20

15

10

5

3

0 bouw rijp gemaakt

geherstructureerd

Bron: IBIS, 2006

Ha

Figuur 2: Ontwikkeling van opname nieuwe bedrijfspanden bij de veronderstelling dat elke uitgegeven hectare een FSI heeft van 50%, Nederland, 1996 - 2005

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Jaar

opname bestaand

opname op nieuwe terreinen bij FSI =0,5

Bron: IBIS en DTZ, 2007

Ieder jaar ligt de opname van nieuwe bedrijfspanden boven die van bestaande panden, al is het verschil de laatste jaren geringer geworden. In tijden van economische recessie daalt de opname in de bestaande bouw minder snel dan in de nieuwbouw. De nadruk op nieuwbouw wordt in de hand gewerkt doordat er een groot aanbod is aan nieuwe locaties en het zeer specifieke karakter van bedrijfsmatig vastgoed, dat vaak op maat is


12

toegesneden op de eisen van het productieproces van de eerste gebruiker. Ruim 90 procent van alle nieuwe bedrijfsruimten betreft panden in eigendom of panden die direct in opdracht van de eindgebruiker worden gebouwd.

3.3

Verleende bouwvergunningen voor bedrijfshallen

In tijden van hoogconjunctuur, eind jaren negentig van de vorige eeuw, werd er gemiddeld per jaar voor meer dan 7 miljoen vierkante meter bvo een bouwvergunning verleend. Daarna zakte het aantal verleende vergunningen vrij snel in, om vanaf 2004 weer te gaan stijgen. De uitgifte van vergunningen beweegt dus duidelijk mee met de schommelingen in de economische groei. Het totaal aantal afgegeven vergunningen voor hallen, loodsen en fabrieken, zoals geregistreerd door het CBS bood ruimte voor de ontwikkeling voor ruim 50 miljoen vierkante meter nieuwbouw (Tabel 2). Niet elke afgegeven vergunning resulteert daadwerkelijk in een bouwplan. Tabel 2: Afgegeven bouwvergunningen, Nederland, 1997- 2006 2

Jaartal

Bedrijfspanden (x 1.000 m bvo)

1997

6.079

1998

6.810

1999

7.296

2000

6.353

2001

5.717

2002

4.160

2003

3.530

2004

3.362

2005

3.852

2006

4.663 Bron: CBS, 2007

In Figuur 3 wordt de verhouding tussen de vraag en het aanbod op de markt voor bedrijfsruimte weergeven. Op 1 januari 2007 was er een aanbod aan bedrijfsruimte dat groot genoeg was om in de behoefte van bijna vier jaar te voorzien. De verhouding tussen het aanbod en de opname wordt berekend, door de opname in één jaar te delen door het aanbod aan het einde van dat jaar. Doordat de omvang van het aanbod op 1 januari van het volgende jaar wordt de opname in 2006 (2,120 miljoen m2 bvo) gedeeld door het aanbod per 1 januari 2007 (7,965 miljoen m2 bvo). Verhouding

=

Totale opname in jaar x Totaal aanbod jaar x

Vanaf 2000 is de verhouding tussen aanbod en opname steeds verder opgelopen. Er is dus steeds meer aanbod beschikbaar voor de markt. Ondanks de sterke economie is de


13

situatie op de bedrijfsruimtemarkt niet hersteld in 2006, maar verder verslechterd. In structurele zin is er sprake van te veel aanbod. Bij een evenwichtige markt zou de verhouding rond de 1,5 moeten liggen. De hoge verhouding wordt vooral beïnvloed door het grote aanbod bestaande bouw en de geringe opname van bestaande bouw (Figuur 4). Dit duidt op structurele leegstand, die waarschijnlijk problematischer is dan de structurele leegstand op de kantorenmarkt. Figuur 3: Verhouding vraag aanbod op de markt voor bedrijfsruimte 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Jaar

Bron: DTZ, 2007

In Figuur 4 is het aanbod van bedrijfsruimte weergegeven, opgesplitst naar nieuwbouw en bestaande bouw. De marge tussen het aanbod nieuw en bestaand is ruim. In 2006 is voor het eerst sinds 2000 het aanbod niet verder gestegen. Dit komt waarschijnlijk door de groei van de werkgelegenheid. Desondanks blijft de bestaande markt extreem ruim. Er blijft sprake van een ongezonde marktsituatie, waarin sprake is van een tweedeling tussen kwalitatief goede ruimte (nieuwbouw) die snel wordt opgenomen en bestaande bouw die relatief langzaam wordt opgenomen. Deze tweedeling geeft goed de verplaatsingsmarkt weer die de bedrijfsruimtemarkt is. Meer dan in andere segmenten van het vastgoed is een verhuiscarrousel op gang gekomen, die ten koste gaat van de verouderde gebouwen en terreinen. Veel bedrijven zijn in de afgelopen jaren naar nieuwbouw verhuisd of hebben de intentie daar naar toe te verhuizen, waardoor de aan het eind van de waarschijnlijk relatief korte verhuisketen gelegen voorraad verouderde objecten extreem groot geworden is. Dit betekent, dat als de vraag naar nieuwe bedrijfsruimten blijft groeien, er steeds meer oude ruimten worden aangeboden. Het aanbod van bestaand vastgoed is hierdoor in korte tijd opgelopen tot bijna 8 miljoen vierkante meter. Dit is ruim vier keer zoveel als de jaarlijkse opname. Het hangt van de kwaliteit van deze oudere gebouwen en terreinen af of zij geschikt zijn voor de hedendaagse wensen. In veel gevallen is dat vanwege het traditionele ‘op maat’ karakter


14

(grote hallen, weinig kantoorruimte) niet het geval en resteert slechts één remedie: herstructurering, transformatie of sloop. Het probleem is nog groter dan de officiële cijfers doen vermoeden, want het aller-oudste, vaak vervallen deel van de voorraad is zo kansloos, dat dit niet meer formeel op de markt komt. Ook wordt een deel niet aangeboden, maar vanwege de lage huren slechts zeer marginaal gebruikt. Figuur 4: Aanbod van bedrijfsruimten op de vrije markt (*),naar bouwstatus: nieuwbouw en bestaand (oppervlak x 1.000 m²)(*) Vanaf 750 m2 per object 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Jaar nieuw

bestaand

Bron: DTZ Zadelhoff bewerkingen Stogo, 2007

3.4

Werkgelegenheid

De gemeenten geven bedrijventerreinen uit omdat ze denken hierdoor de werkgelegenheid in hun gemeente te kunnen bevorderen. Deze veronderstelling gaat echter niet op. Er bestaat in de afgelopen jaren geen relatie tussen de uitgifte van bedrijventerreinen en de groei van het aantal arbeidsplaatsen in de aan bedrijventerreinen gebonden bedrijfsklassen (industrie, bouw, groothandel en transport). De uitgifte van 10.000 hectare bedrijventerrein ging gepaard met slechts 80.000 additionele arbeidsplaatsen in deze bedrijfsklassen. Dat is een gemiddelde van 8 additionele arbeidsplaatsen en geeft aan dat uitsluitend voor de groei van de werkgelegenheid veel minder ruimte nodig geweest zou zijn. Bij een gemiddelde van 40 arbeidsplaatsen per hectare zou slechts 2.000 hectare nodig geweest zijn. De belangrijkste groei zat in de logistiek (groothandel en transport). In de nijverheid (industrie en bouw) bleef het aantal arbeidsplaatsen stabiel.


15

Figuur 5: Uitgifte bedrijventerreinen versus groei van de werkgelegenheid

5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0%

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

-2,0% -3,0% -4,0% Werkgelegenheid bedrijventerrein gebonden sectoren

Uitgifte bedrijventerrein

Bron: Stogo, 2007

Uit gegevens van het CPB (2005) blijkt dat de werkgelegenheid op bedrijventerreinen ondanks de beperkte groei van de werkgelegenheid in de aan bedrijventerreinen gebonden bedrijfsklassen toch nog fors is gegroeid. Tussen 1996 en 2003 is deze toegenomen met 500.000 arbeidsplaatsen. De sector diensten, die niet tot de primaire doelgroep van bedrijventerreinen behoort, zorgde voor 57 procent van de groei van de werkgelegenheid. De primaire groep (industrie, bouw, groothandel en logistiek) is verantwoordelijk voor 43 procent van de groei. Volgens het CPB (2005) is de groei van de werkgelegenheid in de industrie op bedrijventerreinen vrijwel geheel toe te schrijven aan het toegenomen bindingspercentage. Tussen 1996 en 2003 nam het bindingspercentage toe van 58 procent naar 65 procent. Dit betekent dat een steeds groter aandeel van de werkgelegenheid in de industrie is verhuisd vanuit de bebouwde kom naar bedrijventerreinen (verplaatsingsmarkt). In de logistiek is deze trend ook zichtbaar. In deze sector is het bindingspercentage gegroeid van 50 procent naar 57 procent. Daarnaast profiteert de logistiek ook nog van de groei van de werkgelegenheid, die in de afgelopen periode nog plaatsvond in deze sector. De groei van het bindingspercentage voor de industrie en logistiek is zo goed als afgerond. Er zijn niet veel industriële en logistieke bedrijven te vinden buiten bedrijventerreinen. Het gaat nog om kleine bedrijven, die van oudsher gevestigd zijn en moeilijk verplaatsbaar zijn. Door de geschetste ontwikkeling is de aard van de bedrijvigheid op bedrijventerreinen qua structuur aanzienlijk veranderd. Zo nam het aandeel van industrie tussen 1996 en 2003 met ruim zeven procentpunten af, terwijl het aandeel van dienstverlening met zeven procentpunten toenam (Figuur 6). Hierin wordt de overgang van Nederland naar een diensteneconomie zichtbaar. Dat de overgang naar de dienstensector niet in iedere


16

provincie even snel verloopt is te zien in bijlage I. Groot deel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de provincie Utrecht vindt al plaats in de dienstensector. Bij de andere provincies is dat veel minder. Er vestigen zich steeds meer bedrijven op bedrijventerreinen die steeds minder met de oorspronkelijke opzet van de zogeheten industrieterreinen te maken hebben. Voorbeelden zijn: grootschalige detailhandelsvestigingen (discount meubelzaken, perifere detailhandel, enz.), gevangenissen, sportscholen, maar ook bedrijven met een grote kantoorcomponent. De vraag is of het oorspronkelijke concept van bedrijventerreinen nog wel strookt met de veranderende eisen van de bedrijven die zich er willen vestigen. Ook binnen het bedrijventerrein behoevende bedrijfsklasse is sprake van een verbreding van activiteiten door de toename van het aantal dienstverlenende activiteiten en de opkomst van de kennisindustrie op bedrijventerreinen. In bijlage II is het bindingspercentage voor een aantal provincies weergeven. In alle provincies is het bindingspercentage in de industrie, bouw en vervoer hoog. Figuur 6: Ontwikkeling van het werkgelegenheidsaandeel per sector op bedrijventerreinen, Nederland, 1996 – 2003 100% 90%

26%

80%

33%

70% 60%

22% 22%

Diensten

50%

Logistiek

40%

Nijverheid

30%

52%

20%

45%

10% 0% 1996

2003

Bron: Bedrijfslocatiemonitor, 2003

Naast het feit dat het bindingspercentage van de industrie en logistiek op bedrijventerreinen niet zal toenemen, zal ook het aandeel van deze sectoren in de werkgelegenheid op bedrijventerrein nauwelijks groeien en in het geval van de sector industrie zelfs dalen. De verwachting is dat het aandeel van de sector nijverheid zal afnemen van 51 tot 40 procent. Het aandeel van de sector logistiek zal nog marginaal groeien van 20 naar 23 procent in 2020. De afname van de werkgelegenheid in de sector nijverheid zal voor een groot gedeelte worden opgevangen door de sector diensten, die volgens de BML modellen zal groeien van een aandeel van 29 in 2001 naar 47 procent in 2020. In de provincie Utrecht is het bindingspercentage voor de sector diensten al 39 procent, terwijl het bij de andere provincies onder de 20 procent blijft steken.


17

Figuur 7: De verdeling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de sectoren Nijverheid, logistiek en overige voor 2001 en de voorspelling voor 2020

2020

Nijverheid

2001

Logistiek

Nijverheid

0%

20%

Logistiek

40%

60%

Overig

Overig

80%

100%

Bron: CBS bewerkt door Stogo, 2005

Steeds meer bedrijven die zich vestigen op bedrijventerreinen, zijn actief in de dienstensector. Dit betekent, dat bedrijventerreinen gaan concurreren met kantorenlocaties en winkelcentra. Beide markten zijn nu nog gescheiden. Uit IBIS blijkt dat gemeenten in bestemmingsplannen ruimte hebben opgenomen voor de ontwikkeling van circa 16 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Hiervan is al 11 miljoen vierkante meter ingevuld met plannen in verschillende stadia van hardheid (Neprom en PropertyNl, 2007). Van de planvoorraad ligt ongeveer een kwart op bedrijventerreinen. Hierbij gaat het overwegend om oudere bedrijventerreinen, waarbij de kantoorontwikkeling deel uitmaakt van de mogelijke transformatie. Op slechts tien nieuwe bedrijventerreinen is ontwikkeling van kantoren gepland. Hier is slechts capaciteit voor de ontwikkeling van 250.000 vierkante mter. In hoeverre de kantoren op bedrijventerreinen ontwikkeld worden is onzeker. Er is ten opzichte van de vraag een forse overcapaciteit van plannen voor nieuwbouw. Bij de noodzakelijke sanering zal het accent liggen op stadsrandlocaties, zoals bedrijventerreinen. Dit soort locaties zijn minder geschikt als kantoorlocaties. De sector pleit zelf ook voor sanering ten gunste van binnenstedelijke locaties (Neprom en PropertyNl, 2007). Vooral de grootschalige detailhandel, onder meer de Leen Bakkers, Kwantumhallen en tuincentra, oefenen een substantiële ruimtevraag uit en verhuizen naar bedrijventerreinen. Ook in deze markt is de groei voorbij. Het is daarom niet erg waarschijnlijk dat alle plannen op bedrijventerreinen daadwerkelijk worden gerealiseerd.


18

Figuur 8: Kantoorverzamelgebouwen op bedrijventerrein

Bron: Stogo, 2007

3.5

Verplaatsing

Van de terreinen is 80 procent in handen van de gemeenten. Zij gaan over het uitgeven van de nieuwe terreinen en concurreren daarbij met elkaar om zoveel mogelijk werkgelegenheid binnen te halen. De gemeenten leggen bedrijventerreinen niet alleen aan voor lokale ondernemers, maar zij hopen ook bedrijven van elders aan te trekken. Het aantal aan te trekken bedrijven is uiterst beperkt. Over de afgelopen drie jaar hebben in totaal 110 buitenlandse bedrijven uit bedrijventerreingebonden sectoren zich in Nederland gevestigd. De invloed van vestiging van buitenlandse bedrijven op de vraag naar bedrijventerrein is dan ook erg klein. Bedrijfsverplaatsingen over lange afstand binnen Nederland komen weinig voor. De markt voor bedrijventerreinen is vooral een regionale markt. De winst in de gemeente gaat bijna altijd ten koste van de buurgemeente. De ervaring leert dat 80 à 90 procent van de uitgifte op bedrijventerreinen uit de eigen gemeente of uit de direct aangrenzende gemeenten komt. De bedrijventerreinen aan de rand van de stad worden goed gewaardeerd en zijn in trek bij bedrijven uit andere delen van de stad. Dit zorgt voor het ’leegzuigen’ van bedrijfsomgevingen in de stad zelf. Dit proces wordt in het volgende hoofdstuk aan de hand van de cases besproken. Dit kan tot gevolg hebben dat de werkgelegenheid binnen de stad daalt ten koste van werkgelegenheid aan de rand van de stad (bedrijventerreinen). Dus het aanleggen van bedrijventerreinen aan de rand van de stad (of in de regio) creëert geen nieuwe werkgelegenheid, maar is een uitweg voor bestaande bedrijven om de stad te verlaten. Dit is in strijd met de door de overheid gewenste functiemenging.


19

Figuur 9: Verplaatsingen in bedrijventerrein gebonden sectoren, gemiddeld over 2001 en 2002 12.000

aantal bedrijven

10.000 8.000 lange af stand

6.000

korte af stand

4.000 2.000 0 groothandel

industrie

vervoer

bouw

*Korte afstand verplaatsingen zijn verplaatsingen binnen het rayon van de Kamer van Koophandel. *Lange afstand verplaatsingen zijn die naar een ander rayon van de Kamer van Koophandel. Bron: Pellenbarg, 2004


20

4 Cases

4.1

Inleiding

Om de ontwikkelingen op bedrijventerreinen in kaart te brengen is ervoor gekozen om de relatief nieuwe bedrijventerreinen De Wetering, De Meerpaal, Veren Ambacht en Distripark A12 in kaart te brengen. Het gaat om vier bedrijventerreinen waar de uitgifte is gestart na 1995. Er is gekozen voor bedrijventerrein binnen de provincies Utrecht en Zuid-Holland, omdat het bedrijvenregister van deze provincies gedetailleerde analyses op laag schaalniveau mogelijk maken. De bedrijventerreinen verschillen van karakter. De Wetering en De Meerpaal richten zich op een brede doelgroep. Distripark A12 en Veren Ambacht hebben een thematisch karakter respectievelijk transportbedrijven en veiling georiënteerde bedrijven. Aan de orde komen: de aard van de activiteiten van de gevestigde bedrijven; de herkomst van de gevestigde bedrijven; het ruimtegebruik op de oude locatie. Bij de leegstand die is ontstaan door verhuizing naar nieuwe bedrijventerreinen is geen rekening gehouden met leegstand in bedrijfspanden die nog gesloopt moeten worden in het kader van stedelijke vernieuwing.

4.2

De Wetering

De Wetering is een bedrijventerrein langs de A2 grenzend aan Leidsche Rijn (Figuur 10). Het bedrijventerrein is bruto 75 hectare groot. Er is 29 hectare netto uitgegeven grond. De ontwikkeling van De Wetering is in 1997 gestart. Tot en met 1 januari 2007 was 55 procent van het terrein uitgegeven. Het terrein heeft een gemengde bestemming en bedrijven tot en met milieucategorie vier mogen zich er vestigen. De Wetering is een ruim opgezet bedrijventerrein met een gemengde bestemming. Geluidsoverlast van de A2 wordt tegengegaan door een geluidscherm. De architectonische eisen aan de meeste panden zijn niet erg hoog, maar de kwalitatieve uitstraling is goed. De bedrijfspanden met een showroom zijn hoofdzakelijk gelegen aan de Proostwetering. Bij de afrit naar de A2 is een kleine cluster van bedrijven in de autobranche gesitueerd. Opvallend element is The Wall langs de A2, waarin autobedrijf Hessing is gevestigd.


21

Figuur 10: Overzicht De Wetering

Bron: Google, 2007

Figuur 11: Te huur staande Showroom op De Wetering

Bron: Stogo, 2007

De ontwikkelingen op De Wetering laten zien dat in Utrecht nauwelijks nog industriële bedrijventerreinen in de markt zijn. Bijna de helft van de bedrijven gevestigd op het terrein zijn actief in de sector zakelijke en overige diensten en iets meer dan eenderde in de handel (Figuur 12). De sector industrie en vervoer, de sectoren die van oudsher op de bedrijventerreinen voorkwamen, zijn aanwezig met respectievelijk 5 procent en 8 procent


22

van de bedrijven. Dit komt redelijk overeen met het beeld van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de provincie Utrecht (bijlage I). Figuur 12: Indeling van bedrijven gevestigd op de Wetering naar sector

Zakelijke en overige diensten 45%

Landbouw Industrie 0% 5% Bouw 6% Handel 35% Vervoer 8%

Horeca 1%

Bron: Provincie Utrecht, 2007

Ongeveer de helft van de bedrijven die zich gevestigd hebben op de Wetering is verhuisd vanuit Utrecht of Maarssen. Zestig procent van hen is afkomstig van een bedrijventerrein in deze gemeenten. Een kwart is afkomstig van elders uit de provincie en iets meer dan een kwart is nieuw of een uitbreiding van een al eerder op dat bedrijventerrein gevestigd bedrijf. Figuur 13: Afkomst locatie van de bedrijven die zich op De Wetering hebben gevestigd bedrijventerrein Utrecht/Maarssen 28%

Nieuw of uitbreiding 26%

ergens anders Overig Provincie 14%

bedrijventerrein Overig Provincie 10%

ergens anders Utrecht/Maarssen 21%

onbekend Utrecht/Maarssen 1%


Van de bedrijven die zich op De Wetering hebben gevestigd heeft 10 procent het oude pand nog in gebruik. Daarnaast is 21 procent van de bedrijven afkomstig uit een


23

verzamelgebouw. De andere bedrijven hebben een gebouw achtergelaten. 62 procent van deze achtergelaten gebouwen staat nog leeg, 38 procent van deze gebouwen heeft een nieuwe bestemming gevonden. De kavels die zijn gekocht door projectontwikkelaars zijn nog niet volledig in gebruik. Op de vrije markt wordt nog 26.654 vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden. Een deel van dit aanbod is overigens nog niet in aanbouw genomen. Dit gebeurt pas als er gebruikers zijn. Figuur 14: Vestiging op oude locatie bedrijven die verhuisd zijn naar De Wetering

Onbekend Zelf 1% 10%

leeg 42%

Nieuw bedrijf 26%

Verzamelgebouw 21%

Bron: Stogo, 2007

Het aanbod op het bedrijventerrein De Wetering is bepaald aan de hand van het aanbod 4 op Dynamis en gegevens uit de Ruimtemeter 2006 van de provincie Utrecht is de leegstand. De berekening is als volgt: leegstand %

=

totale aanbod bedrijventerrein fsi netto oppervlakte uitgegeven bedrijventerrein

Voor de Wetering is dan (Tabel 3): 26.654 0,43

=

21 %

290.000

Het aanbod bevindt zich zowel in het aanbod bedrijfsruimte als kantoorruimte. Het aanbod is hoog voor een relatief nieuw bedrijventerrein. Het aanbod betreft zowel nieuwe als reeds gebruikte panden. De panden die eerder verhuurd zijn, zijn voornamelijk 4 In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen 12 maanden beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat een bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.


24

zelfstandige bedrijfspanden. De nieuw bedrijfsverzamelgebouw.

panden

zijn vaak

onderdeel

van een

Tabel 3: Gegevens over leegstand op De Wetering De Wetering Bruto opp (ha)

75

Netto opp (ha)

53

Netto uitgegeven (ha)

29

2

Bebouwd terrein (m )

82.430 2

Bedrijfsvloer oppervlakte (m )

124.488

Floor space index (fsi)

0,43

Aantal arbeidsplaatsen per ha

27

Bebouwingspercentage (%)

28

2

Aanbod totaal (m )

26.654

Percentage leegstand (%)

21

Bron: Dynamis & Ruimtemeter bewerking Stogo, 2007

Figuur 15: Leegstand op De Wetering

Bron: Stogo, 2007

Voor De Wetering functioneren de bedrijventerreinen Lage Weide en Overvecht als belangrijke donorgebieden. Een groot gedeelte van de op De Wetering gevestigde bedrijven is afkomstig van deze terreinen. Lage Weide Het bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht is bruto 216 hectare groot en is in zijn geheel uitgegeven. Het terrein ligt tegenover De Wetering aan de overzijde van de A2. Het is een gemengd bedrijventerrein waar bedrijven tot de milieucategorie drie zich mogen vestigen. Op delen van het terrein is milieuzonering van toepassing. In de jaren vijftig is het industrieterrein Lage Weide ontwikkeld als locatie voor in eerste instantie industriële bedrijven. Deze bedrijven dienden ver van de woonomgeving van Utrecht gevestigd te


25

worden, maar op dit moment is Lage Weide volledig ingekapseld door verschillende bedrijven-, kantoor- en woningbouwlocaties. Deze inkapseling heeft tot gevolg dat Lage Weide wordt omgevormd van een buitenstedelijk naar een binnenstedelijk bedrijventerrein. Figuur 16: Overzicht Lage Weide

Bron: Google, 2007

Lage Weide is een erg druk bedrijventerrein met veel vrachtverkeer. Deze verkeersdynamiek wordt mede bepaald door de grote aanwezigheid van distributiebedrijven in het gebied. De architectonische kwaliteit van het gebied is laag, een eensgezinde uitstraling ontbreekt, zoals dat bij vrijwel alle oude bedrijven het geval is. De Atoomweg, die als hoofdslagader dient voor het gebied, wordt gekenmerkt door veroudering en verval. Het industrieterrein kent een grote leegstand. De leegstand is in bepaalde gebieden langdurig van aard, wat leidt tot oneigenlijk gebruik. Om vandalisme tegen te gaan worden verschillende bedrijfspanden tijdelijk verhuurd als woonruimte. Verval, leegstand, nieuwbouw en verbetering van de infrastructuur leidt tot een rommelig aanzicht in delen van Lage Weide.


26

Figuur 17: Langdurige leegstand met oneigenlijk gebruik tot gevolg op Lage Weide

Bron: Stogo, 2007

Tabel 4: Gegevens over leegstand bedrijventerreinen Lage Weide Bruto opp (ha)

216

Netto opp (ha)

154


154

2


986.970 2

Bedrijfsvloer oppervlakte (m ) Floor space index Aantal arbeidsplaatsen per ha Bebouwingspercentage 2

Aanbod totaal (m ) Percentage leegstand (%)

1.202.755 0,78 81 64 158.216 13


Ook voor Lage Weide is de leegstand aan de hand van het aanbod van Dynamis en gegevens uit de Ruimtemeter 2006 bepaald. Voor de manier waarop het leegstandspercentage is berekend zie paragraaf 4.1. Op Lage Weide staat 13 procent van de bedrijfs- en kantoorruimte leeg. De leegstand op Lage Weide is niet alleen in oude vervallen bedrijfspanden, maar ook in de kantoorgebouwen, die een deel van de oorspronkelijke bedrijfsgebouwen hebben vervangen (Figuur 18).


27

Figuur 18: Leegstand in meer recent uitgegeven gebieden in Lage Weide

Bron: Stogo, 2007

Bedrijventerrein Overvecht Het bedrijventerrein Overvecht in Overvecht-Noord in Utrecht is bruto 43 hectare groot en is voor 97 procent uitgegeven. Het is een gemengd bedrijventerrein, waar bedrijven tot milieucategorie drie zich mogen vestigen. Voor de toekomst wil de gemeente Utrecht de bestaande verscheidenheid van bedrijven handhaven. Overvecht moet een lokaal georiënteerd, kleinschalig bedrijventerrein blijven. Het bedrijventerrein Overvecht heeft twee gezichten. Het bedrijventerrein Overvecht kent zowel een sterk verouderd gedeelte als een nieuw gedeelte. Het verouderde gedeelte is ontwikkeld eind jaren zestig/begin jaren zeventig. Het nieuwe gedeelte is de laatste vijf jaar ontwikkeld. Het verouderde gedeelte kent een grote verscheidenheid aan autodealers, garagebedrijven en daaraan gerelateerde bedrijven. Daarnaast is er een groot aantal groothandel-, bouw- en productiebedrijven gevestigd. Het verouderde gedeelte wordt gekenmerkt door verval van de openbare ruimte en van de gebouwen. Het zijn vooral grote bedrijven die Overvecht verlaten en grote loodsen en panden achterlaten (Figuur 20).


28

Figuur 19: Overzicht Bedrijventerrein Overvecht

Bron: Google, 2007

Figuur 20: Aangeboden panden en loodsen in het oudere gedeelte van bedrijventerrein Overvecht

Bron: Stogo, 2007

Het nieuwe gedeelte van bedrijventerrein Overvecht wordt voornamelijk bezet door bedrijven die werkzaam zijn in de grafische vormgeving. Dit gebied heeft een betere uitstraling dan het verouderde terrein. Desondanks staat ook in dit deel veel bedrijfsruimte leeg. De opzet van beide gebieden is hetzelfde: een niet al te ruime opzet


29

met weinig groen. Het zijn de bedrijfspanden die zorgen voor de betere kwalitatieve uitstraling van dit gebied. Figuur 21: Leegstaande bedrijfspanden in het nieuwe gedeelte van bedrijventerrein Overvecht

Bron: Stogo, 2007

Ook voor het bedrijventerrein Overvecht is de leegstand aan de hand van het aanbod van Dynamis en gegevens uit de Ruimtemeter 2006 bepaald. Voor de manier waarop het leegstandspercentage is berekend zie paragraaf 4.1. Op het bedrijventerrein Overvecht staat 18 procent van de kantoor- en bedrijfsruimte leeg. De leegstand op het bedrijventerrein Overvecht wordt vooral veroorzaakt door verhuizing van bedrijven naar nieuwere bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht zoals De Wetering. Tabel 5: Gegevens over leegstand bedrijventerreinen Bedrijventerrein Overvecht Bruto opp (ha)

43

Netto opp (ha)

35


34

Floor space index (Fsi) Bedrijfsvloer oppervlakte (m2) 2


0,61* 186.600 36.364 18

* Dit is de fsi van de provincie Utrecht. De fsi van het bedrijventerrein Overvecht was onbekend Bron: Dynamis & Ruimtemeter bewerking Stogo, 2007

4.3

De Meerpaal

De uitgifte van De Meerpaal in Houten is begonnen in 1999. Het terrein beslaat bruto 50 hectare, waarvan 35 hectare uitgeefbare grond. Het terrein wordt gefaseerd uitgegeven.


30

39 procent van het terrein is uitgegeven en daarop zijn 57 bedrijven gevestigd, waarvan er 17 nieuw zijn. De grond voor fase 3 en 4 zal hoogstwaarschijnlijk medio 2008 bouwrijp zijn. De Meerpaal is een gemengd bedrijventerrein, dat plaats biedt aan bedrijven uit de dienstverlening, groothandel, bouwwereld, lichte industrie of logistieke dienstverlening tot milieucategorie vier. Het bedrijventerrein De Meerpaal is gelegen ten westen van Houten nabij de A27. De Meerpaal wordt gekenmerkt door een ruime, groene en waterrijke opzet. De grootte van de kavels variëren van 3.000 vierkante meter tot 15.000 vierkante meter. Het bedrijventerrein ‘Rondeel’, gelegen ten noorden van De Meerpaal, stond model voor het ontwerp van De Meerpaal. Op de zichtlocaties zijn de panden van hoog architectonische kwaliteit. Op de niet-zichtlocaties zijn de stedenbouwkundige eisen minder hoog, maar nog altijd van grote kwaliteit. Figuur 22: Overzicht De meerpaal

Bron: Google, 2007


31

Figuur 23: Indeling van bedrijven gevestigd op De Meerpaal naar sector landbouw 0%

Diensten 48%

Industrie 7% Bouw 4%

Handel 35%

Vervoer 4%

Horeca 2%


Ook op De Meerpaal ligt het accent op dienstverlenende bedrijven. Bijna de helft van de bedrijven is in de dienstensector actief. Het percentage bedrijven, dat actief is in de sectoren die eigenlijk thuishoren op bedrijventerreinen (industrie, bouw, handel en vervoer) is erg klein, namelijk 15 procent (Figuur 23). Alle bedrijven die verhuisd zijn naar De Meerpaal zijn afkomstig uit de provincie Utrecht. Relatief veel bedrijven (40 procent) zijn afkomstig van buiten Houten. De helft van de zich vestigende bedrijven is afkomstig van een bedrijventerrein, 20 procent komt van een andere locatie en voor 30 procent van de bedrijven is het bedrijventerrein de eerste bedrijfslocatie. Figuur 24: Afkomst locatie van de bedrijven die zich op De Meerpaal hebben gevestigd

Bedrijventerrein Houten 21%

Nieuw 30%

andere locatie Houten 9% andere locatie Rest provincie Utrecht 12%

Bedrijventerrein Rest provincie Utrecht 28%



32

Op 42 procent van de oude adressen heeft zich een nieuw bedrijf gevestigd. Op 20 procent van de oude locaties zit een verzamelgebouw. Voor deze verzamelgebouwen is het moeilijk om er achter te komen of de achtergelaten ruimtes weer gebruikt zijn en door wie. Op De Meerpaal in Houten staat nog 9 procent van de bedrijfs- en kantoorruimte als aanbod geregistreerd. Dit is laag in vergelijking met de leegstand op De Wetering. De lage leegstand kan te maken hebben met het feit dat in Houten op bedrijventerreinen de gronduitgifte gefaseerd verloopt. Het zijn vooral de bedrijfsverzamelgebouwen die leegstand kennen. Deze leegstand is niet problematisch te noemen: tijdens de schouwing kwam naar voren dat verschillende panden recentelijk zijn verhuurd. Op het moment is er een tweetal bedrijfsverzamelgebouwen in ontwikkeling. Het is nog onduidelijk in welke mate deze units verhuurd worden. Figuur 25: bestemming oude locatie Zelf 3%

Verzamelgebouw 20%

Leeg 8%

Nieuw bedrijf 42% Onbekend 27%


Tabel 6: Gegevens over leegstand bedrijventerreinen De Meerpaal Bruto opp (ha)

55

Netto opp (ha)

36


14

2


48.590 2

Bedrijfsvloer oppervlakte (m ) Floor space index (fsi)

82.233 0,56

Aantal arbeidsplaatsen per ha

34

Bebouwingspercentage (%)

35

2


6.935 9



33

Figuur 26: Leegstand en ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen op De Meerpaal

Bron: Stogo, 2007

Veel bedrijven die verhuisd zijn naar De Meerpaal zijn afkomstig van het bedrijventerreinen Plettenburg-De Wiers in Nieuwegein. Plettenburg-De Wiers Het bedrijventerrein Plettenburg-De Wiers is sinds de jaren tachtig ontwikkeld. Het terrein is met het bedrijventerrein Lage Weide (Utrecht) één van de grotere bedrijventerreinen in de regio Utrecht. Het bruto oppervlak omvat circa 140 ha. Het gehele terrein is uitgegeven, 112 ha netto. Plettenburg-De Wiers is een gemengd bedrijventerrein. Het biedt plaats aan (lichte) industrie, groothandel, autoreparatie en autoshowrooms, logistieke bedrijven, bouwnijverheid en opslag. Op het bedrijventerrein Plettenburg-De Wiers komt veel groen voor, en er zijn enkele kenmerkende historische gebouwen. Het bedrijventerrein Plettenburg-de Wiers ligt in het oostelijk deel van Nieuwegein. In het noorden grenst het bedrijventerrein aan bedrijventerreinen Westraven (gemeente Utrecht) en Laagraven-Liesbosch. Het bedrijventerrein is verdeeld in een kantorenzone in het westelijk deel met aan weerszijde van de Plettenburgerbaan hoogwaardige en representatieve kantorengebouwen en in het oostelijk deel een bedrijvenzone. Kenmerkend zijn de grote loodsachtige bedrijfscomplexen. Opvallend is vooral het grootschalige bedrijfscomplex van Corus in het uiterste zuiden. In het noorden van het gebied (globaal ten westen van de Plettenburgerbaan) ligt het kantorenterrein Rijnhuizen. Deze kantorenlocatie is onderdeel van het bedrijventerrein Plettenburg-de Wiers. Op het kantorenterrein zijn diverse laboratoria, wetenschappelijke instellingen en overige gebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening gevestigd. Daarnaast zijn er diverse opleidingsinstituten zoals Het Oosterlicht (school voor middelbaar onderwijs).


34

Figuur 27: Het bedrijfscomplex van Corus

Bron: Gemeente Nieuwegein, 2006 Figuur 28: Kantorencomplex Rijnhuizen

Bron: Gemeente Nieuwegein, 2006

Omdat voor Plettenburg-De Wiers in de Ruimtemeter 2006 gegevens beschikbaar zijn is voor dit bedrijventerrein de gerealiseerde vloeroppervlakte geschat op basis van het provinciale gemiddelde. Op het bedrijventerrein staat 119.911 vierkante meter bedrijfsruimte leeg. Dat komt overeen met een leegstandspercentage van 17 procent, bij een fsi van 0,63. Laagraven Het Bedrijventerrein Laagraven-Liesbosch ligt in het noordoostelijk deel van Nieuwegein. In het noorden grenst het bedrijventerrein aan Utrecht met daartussen de A12. In het westen liggen Westraven (bedrijventerrein behorende bij Utrecht) en de woonwijken Huis de Geer en Blokhoeve, met daartussen het Merwedekanaal. Aan de zuidzijde grenst Laagraven-Liesbosch aan bedrijventerrein Plettenburg-De Wiers, gescheiden door het Amsterdam-Rijnkanaal. In het oosten tenslotte grenst het gebied aan de Gemeente Houten.


35

Het bedrijventerrein kent verschillende soorten bedrijven, zoals groothandels-, distributie en industriële bedrijven. Bijzonder zijn de penitentiaire inrichting en het veilingcomplex (niet meer als zodanig in gebruik). Langs de ontsluitingsweg Ravenswade is een concentratie van kleine bedrijfspercelen. In het noordwestelijk deel van het gebied staat een aantal kantoren. In het zuiden van Liesbosch zijn het distributiecentrum van TPGpost , een Praxisbouwmarkt en een Hornbach (tuincentrum) gevestigd, alsmede een bedrijf voor bewerking en opslag van afvalstoffen (bouw- en sloopafval en chemisch afval). Ten noorden van de Ravensewetering liggen detailhandels- en groothandelsbedrijven zoals Gamma en Lukas Klamer. De rest van het gebied is voornamelijk in gebruik voor recreatieve en agrarische doeleinden. Figuur 29: Gebouw Hornbach op Laagraven

Bron: Gemeente Nieuwegein, 2006

Ook voor Laagraven moest door gebrek aan gegevens worden gewerkt met een landelijk gemiddelde fsi. Op bedrijventerrein Laagraven wordt 117.192 vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden. Dit komt overeen met een leegstandspercentage van 25 procent, bij een fsi van 0,63.

4.4

Distripark A12

Het bedrijventerrein Distripark A12 is gelegen in Waddinxveen en is 100 hectare bruto groot. 71 procent van het terrein is uitgegeven. Het terrein is gericht op zich vestigende transport- en distributie bedrijven. In het distributiepark mogen bedrijven tot milieucategorie vier zich vestigen.


36

Figuur 30: Overzicht bedrijventerrein Distripark A12

Bron: Google, 2007

Figuur 31: Indeling van bedrijven naar bedrijfstak op het bedrijventerrein Distripark A12 Onbekend 3% Diensten 6%

Industrie 3%

Bouw 6%

Vervoer 36% Handel 46%

Bron: Provincie Zuid-Holland, 2007

De bedrijven op het bedrijventerrein Distripark A12 zijn vooral actief in de bedrijfstak handel, 46 procent. De bedrijven in die sector zijn vooral groothandels die handelen in zeer diverse producten. Eenderde van de bedrijven is actief in de bedrijfstak vervoer. Drie procent van de bedrijven is actief in de industriebranche en zes procent in diensten. Door het specifieke karakter van het terrein heeft het een breed donorgebied. 50 procent van de gevestigde bedrijven is afkomstig uit Waddinxveen.


37

Volgens de gegevens van de provincie hebben drie bedrijven op het terrein na vestiging extra grond gekocht, zes bedrijven zijn nieuw en de overige bedrijven zijn bedrijven die verhuisd zijn van elders uit de provincie. Bijna de helft van de zich vestigende bedrijven is afkomstig van een bedrijventerrein. Opvallend is dat 11 procent van de bedrijven grond hebben gekocht, maar nog niks hebben gedaan met deze grond. Figuur 32: Afkomst locatie van de bedrijven die zich op Distripark A12 hebben gevestigd

Nieuw 17%

bedrijventerrein Wadinxveen 14% andere locatie

Uitbreiding 8%

Wadinxveen 6%

onbekend 3% onbekend provincie ZuidHolland 6%

Terrein gekocht Wadinxveen 3%

Terrein gekocht provincie ZuidHolland 8%

andere locatie provincie ZuidHolland 3%

bedrijventerrein provincie ZuidHolland 32%


Figuur 33: Gevestigd op oude locatie

Onbekend 13%

leeg 21%

Nog in gebruik bij vestigers 17%

Nieuw 49%

Bron: Stogo, 2007


38

4.5

Veren Ambacht

De uitgifte van terrein op Veren Ambacht te Ridderkerk is begonnen in 1999. Veren Ambacht beslaat bruto 28 hectare. 80 procent van het terrein is uitgegeven. Er zijn 27 bedrijven gevestigd op Veren Ambacht. Het is een gemengd bedrijventerrein waar bedrijven tot milieucategorie vier zich mogen vestigen vanwege de nabijheid van een groente- en fruitveiling in Barendrecht. Veel bedrijven op de terreinen Gebroken Meeldijk, Veiling The Greenery en Ziedewij in Barendrecht zijn georiënteerd op deze veiling. Veren Ambacht was in eerste instantie bedoeld voor bedrijven in de aardappelen, groente- en fruitsector. In 2002 heeft de gemeente besloten de kavels ook aan andere bedrijven uit te geven, passend binnen de milieucategorie van het bestemmingsplan. Gezien de relatie met de Barendrechtse bedrijventerreinen zijn in de analyse van herkomst deze twee gemeenten samengenomen. Figuur 34: Overzicht Veren Ambacht

Bron: Google, 2007

Uit Figuur 35 blijkt dat vooral handelsbedrijven gevestigd zijn op Veren Ambacht (51 procent). Dit zijn vooral groothandels in groente en fruit. Ook de categorie diensten is groot met 41 procent. Dit komt voornamelijk, omdat er veel financiële bedrijven op het terrein gevestigd zijn.


39

Figuur 35: Indeling bedrijven naar bedrijfstak op het bedrijventerrein Veren Ambacht

Landbouw 1%

Industrie 1% Bouw 1%

Diensten 41% Handel 51% Vervoer 3% Horeca 2% Bron: Stogo, 2007

Meer dan de helft van de bedrijven is afkomstig van een bedrijventerrein in de provincie Zuid-Holland. In totaal is meer dan tweederde van de bedrijven afkomstig van een bedrijventerrein. Figuur 36: De regio’s waar de bedrijven vandaan zijn verhuisd

Nieuw 4% onbekend Overig Nederland 4%

Uitbreiding 4%

Onbekend 13%

bedrijventerrein Ridderkerk/ Barendrecht 49%

bedrijventerrein Overig Nederland andere locatie 4% provincie Zuid- bedrijventerrein Holland provincie Zuid9% Holland 9%

andere locatie Ridderkerk/ Barendrecht 4%


41 procent van de bedrijven die verhuisd zijn naar het bedrijventerrein Veren Ambacht is afkomstig uit een bedrijfsverzamelgebouw. In bedrijfsverzamelgebouwen huren verschillende bedrijven een ruimte op hetzelfde adres. Hierdoor is het moeilijk te achterhalen in welke ruimte het bedrijf zat en of er inmiddels een nieuw bedrijf zit. Op 18 procent van de oude locaties zit een nieuw bedrijf.


40

Figuur 37: Gevestigd op oude locatie

Onbekend 35%

Verzamelgebouw 41%

zelf 6%

Nieuw 18%

Bron: Stogo, 2007

Voor Veren Ambacht is er geen aanbod aan bedrijfsruimte gevonden bij Dynamis. In de buurt van Veren Ambacht liggen de bedrijventerreinen Ziedewij, Handelscentrum ZHZ, Gebroken Meeldijk, Veiling the Greenery en Dierenstein. Samen zijn deze bedrijventerreinen netto 78,8 hectare groot. Deze bedrijventerreinen samen hebben een leegstand van vijf procent. Dit komt bij een fsi van 0,63 overeen met een aanbod van 22.847 vierkante meter.

4.6

Leegstand op bedrijventerreinen

Om een beter idee te krijgen van de leegstand op bedrijventerreinen, is ook van zeventien andere bedrijventerreinen het leegstandspercentage berekend. Voor de uitleg van de berekening zie paragraaf 4.1. De verschillen zijn groot. Vooral het leegstandspercentage van 35 procent van het bedrijventerrein Bijsterhuizen valt op. In Bijsterhuizen gaat het vooral om aanbod van geplande bouw van grootschalige logistieke complexen (bijlage III). Verder hebben de bedrijventerreinen Plaspoelpolder (Rijswijk) en Binckhorst (Den Haag) een hoog leegstandpercentage van respectievelijk 28 en 19 procent. De bedrijventerreinen Haven (Waalwijk), Sas van Gent (Terneuzen), Hoogovens (Beverwijk), Chemelot (Sittard-Geleen) en Baggermeer (Emmen) hebben een laag leegstandspercentage van één procent of minder. Een goede verklaring voor de verschillen is er niet (Bijlage III).


41

Figuur 38: Geplande nieuwbouw op bedrijventerrein Bijsterhuizen

Bron: Stogo, 2007


42

Literatuurlijst Bureau Buiten (2007) De suburbanisatie van bedrijvigheid in Den Haag: Een onderzoek naar de verplaatsingsstromen van bedrijvigheid uit de oude stadswijken van Den Haag naar bedrijventerreinen aan de rand. Utrecht: Bureau Buiten. CBS (2007) http://www.cbs.nl (Statline). CPB (2005) Bedrijfslocatiemonitor: De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040. Den Haag: Koninklijke de Swart DTZ Zadelhoff Research (2007) Oud voor nieuw: De Nederlandse markt voor bedrijfsruimte. Utrecht: DTZ Zadelhoff. Dynamis (2007) http://www.dynamis.nl Dynamis (2007) Sprekende cijfers: Gefundeerd onderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt in Nederland. Amersfoort: Dynamis. Etin (2007) Databestand bedrijfsterreinen Noord-Brabant. Gemeente Nieuwegein (2006) Kijk op de Wijk. Nieuwegein: Gemeente Nieuwegein. IBIS (2006) Databestand over bedrijfsterreinen in Nederland. NEPROM en PropertyNL (2007) Nieuw commercieel vastgoed: In feiten en cijfers. Amsterdam: Neprom. NVB (2007) Thermometer bedrijfsruimten. Voorburg: NVB. Pen (2002) Wat beweegt bedrijven: Besluitvorming bij verplaatste bedrijven. Utrecht/Groningen: Nederlandse Geografische Studies. Provincie Gelderland (2007) Databestand bedrijfsterreinen. Provincie Limburg (2006) Werklocaties Limburg: Resultaten monitor Limburgse bedrijventerreinen en dienstenlocaties in 2006. Maastricht: Provincie Limburg. Provincie Noord-Brabant (2007) Databestand bedrijfsterreinen. Provincie Overijssel (2007) Databestand bedrijfsterreinen. Provincie Utrecht (2007) Databestand bedrijfsterreinen. Provincie Zuid-Holland (2007) Databestand bedrijfsterreinen. Ruimtemeter (2006) Ruimteprofielen. Stogo (2007) De markt voor bedrijventerreinen in beeld: Factsheet over de ontwikkeling van vraag en aanbod. Utrecht: Stogo. Stogo (2007) Remmende factoren bii het herstructureren van bedrijventerreinen: Bouwstenen voor het congres ‘Meer bedrijven met minder ruimte’. Utrecht: Stogo. STOGO en City Beautiful (2006) Nieuwe kansen voor verouderde bedrijventerreinen: Een verkenning van de financieel economische haalbaarheid van de herontwikkeling en transformatie van verouderd vastgoed. Utrecht: Stogo. STOGO en TU Delft (2005) Is er wel vraag naar nieuwe bedrijventerreinen? Een analyse van de raming van de vraag naar bedrijventerreinen in de Nota Ruimte. Utrecht/Delft: Stogo en TU Delft. VROM (2004) Nota Ruimte. Den Haag: VROM.


43

2006

Bijlage I Werkgelegenheid naar sector

Totaal Zuid-Holland 1

26

12

24

12

26

Zuid-Holland Zuid

35

16

26

8

14

Rijnmond (regio Rotterdam)

26

Zuid-Holland Oost 1

21

12 26

Rijn- en Bollenstreek 1 (Zuid-Holland West)

16

22

0%

30%

Landbouw

Noord-Brabant

2006

40%

Industrie

40

Midden

39

10

30

2006

Totaal provincie Utrecht

Utrecht/Maarsen

Overig Utrecht

2

8

7

1 6 5

3

11

20

16

Landbouw

2006 Limburg 1%

3

7

0%

3

20%

Industrie

Bouw

20%

30%

40%


20

13

21

17

12 60

22

70

Vervoer

80

90

100

Diensten

4

54

62

3 5

49

40%

46%

10%

9

7

22

23

29

22

50

100%

Diensten

7

21

Handel

90%

10

18

40 Bouw

80%

Vervoer

20

8

20

70%

Handel, Horeca

8

38

34

60%

11

Industrie

0%

Bouw

9

Noordoost

West

50%

9

36

21

10

38

Zuidoost

8

24

20%

24

29

8

10%

0

17

60%

80%

Handel

Horeca

V ervoer

9%

17%

1% 12%

50%

60%

70%

80%

100%

Diensten

14%

90%

100%

44

Bijlage II Bindingspercentage werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de Provincies in 2006 Landbouw

Industrie

Bouw

Handel/Horeca

Vervoer

Diensten

Totaal

Utrecht

Bindingsfactor (%)

3

75

61

43

71

39

44

Zuid-Holland

9

69

65

38

61

16

31

94

55

42

70

19

40

Noord-Brabant Limburg

26

75

49

30*

59

9

Gelderland

20

83

66

40

71

16

36

Overijssel

17

82

55

32

66

16

37

* exclusief horeca Bron: Provincies, 2007


45

Bijlage III Leegstandspercentage bedrijventerreinen Naam bedrijventerrein

Hoogovens

Chemelot

Baggermeer

Boekelermeer Zuid

Theodorushaven

Venlo\ Trade Port

Haven

Marslanden

Beverwijk

Sittard-Geleen

Emmen

Alkmaar

Bergen op Zoom

Venlo

Waalwijk

Zwolle

Tilburg

Provincie

Noord-Holland

Limburg

Drenthe

Noord-Holland

Noord-Brabant

Limburg

Noord-brabant

Overijssel

Noord-Brabant

Bruto opp

788

727

600

295

295

583

279

274

243

Netto opp

698

434

514

265

211

432

213

175

180

Stad

Vossenberg

Netto uitgegeven

698

278

472

126

210

421

213

158

177

Floor space index

0,63

0,63

0,63

0,63

0,63

0,63

0,63

0,63

0,63

29.057

14.897

37.441

61.734

10.440

129.967

4.185

89.238

95.613

1

1

1

8

1

5

0,3

9

9

Aanbod totaal percentage leegstand (%)

Naam bedrijventerrein Stad Provincie

Bijsterhuizen (Incl Wijchen)

Waarderpolder

Twentekanaal Zuid

De Vaart I,II & III

Sas van Gent Noord

Binckhorst

Plaspoelpolder

Spaanse Polder/Rotterdam Noord-West

Nijmegen

Haarlem

Hengelo

Almere

Terneuzen

Den Haag

Rijswijk

Rotterdam

Gelderland

Noord-Holland

Overijssel

Flevoland

Zeeland

Zuid-Holland

Zuid-Holland

Zuid-Holland

Bruto opp

242

240

230

226

186

124

62

300

Netto opp

157

160

180

149

156

94

62

204,4

Netto uitgegeven Floor space index Aanbod totaal percentage leegstand (%)

88

135

173

144

156

94

61

182,6

0,63

0,63

0,63

0,63

0,63

0,63

0,63

0,63

193.187

80.717

48.581

83.078

3.440

109.322

107.715

130222

35

9

4

9

0,4

19

28

11


46

VOOR WIE ONTWIKKELEN WE NOG BEDRIJVENTERREINEN?

Recommend Documents