Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher
Datum: 2 juni 2015
1.
Inleiding
2.
De markt
3.
Doelstelling OMU
4.
Werkwijze OMU
5.
Financieringsinstrument OMU
6.
Projecten
1.
Inleiding
• Doel bijeenkomst • Problematiek Bedrijventerreinen • Oplossingsrichtingen • Plaatsmaken voor De Nieuwe Economie
2. Markt • Overaanbod 2014: • Aanbod: 15,7 mln. m2 • Opname: 4,3 mln. m2 • Structureel leeg: 4,2 mln. m2 (27%) • Voorraad terreinen: 53.000 ha • Discrepantie vraag en aanbod • Afnemende ruimtevraag: “Het Nieuwe Werken” • Toenemende vraag logistiek vastgoed
2. Markt • Opwaarderen bestaande stad • Ruimere bestemmingsmogelijkheden gewenst / werklocaties • Financiering banken belemmert herstructurering • Structureel lagere vastgoedwaarden
2. Markt • Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl
3. Doelstelling OMU Oprichting NV OMU: • • • • •
Aanleiding: falen markt Opgericht in december 2011 Provincie Utrecht enig aandeelhouder Revolving fund Vgl. BOM, LIOF, SADC
• Herstructurering/herontwikkeling van bedrijfskavels (50 ha) • Geen uitgifte nieuwe terreinen • Verbeteren economisch vestigingsklimaat
3. Doelstelling OMU Rolverdeling: • Gemeenten faciliteren en investeren in aanpak publieke ruimten • OMU investeert met private partijen in gebouwen / locaties
4. Werkwijze OMU
Samenwerking met marktpartijen: • Participeren • Faciliteren • Initiëren • Financieren
4. Werkwijze OMU • marktconform • revolverend • private kavels • financieel en maatschappelijk rendement • geen subsidie • max. EUR 2 mln./project • toetsing plan
4. Werkwijze OMU Focus OMU sinds 2014 • • • • • •
Financieringsproblematiek Aanpak van concrete bedrijvenlocaties Van integrale visie naar organische ontwikkeling op locatie Van beleidsinstrument naar uitvoering Van faciliteren / investeren / participeren naar financieren Aanjaagfunctie vanuit rol financier
Conclusie: • Voornamelijk financieren
5. Financieringsinstrument OMU Trends in vastgoedfinanciering:
Tijdens crisis: • Terughoudende opstelling banken
• Sedert 2007 daling leningsproductie • Hoge eisen aan kwaliteit debiteur
• Toegenomen risicobeoordeling
5. Financieringsinstrument OMU Trends in vastgoedfinanciering: Huidige ontwikkelingen: • Alternatieve financieringsstructuren • Nieuwe spelers op de financieringsmarkt / “non banken” • Toestroom private equity • Banken worden meer arrangeur financiering • Stapelen van financiering
5. Financieringsinstrument OMU
5. Financieringsinstrument OMU
5. Financieringsinstrument OMU Vormen van vastgoedfinanciering: • Senior loan
- laag risico profiel / laag rendement (gedekt door 1e hypotheekrecht)
• Mezzanine
- hoger risicoprofiel / hoger rendement
• Equity
5. Financieringsinstrument OMU
5. Financieringsinstrument OMU Mezzanine Financiering:
• • • • •
Mezzanine een containerbegrip Schuldlaag tussen hypothecaire financier en eigen vermogen verstrekker Typisch de laag tussen 65% en 85% van de waarde Omvat schuldtitels zoals achtergestelde lening Voordelen voor de klant: vult financieringsgat waar reguliere kredietverstrekker ophoudt Equity • Stapelen van financiering Mezzanine
Senior Debt
5. Financieringsinstrument OMU Randvoorwaarden: • • • •
3 tot 5 jaar looptijd marktconforme tarieven afhankelijk van risicoprofiel geen subsidie, max. EUR 2,0 mln./project toetsing plan
Zekerheden: • recht van hypotheek (gedeelde eerste/tweede) • rente-/ concerngarantie • bankgarantie
5. Financieringsinstrument OMU Omgang met banken: • Het financieringslandschap is voorgoed verandert • Banken komen voorzichtig weer terug (regierol) • Heb begrip voor nieuwe normenkader en regelgeving (Basel III) • Geef de bankier de tools om intern een goed verhaal te verdedigen • Kortom: maak de bank uw ambassadeur
6. Projecten Kantoorlocatie Kobaltweg • Bedrijventerrein Lage Weide, Utrecht • Aankoop door ontwikkelaar (13.000m2) • OMU financiert de aankoopprijs • Sloop leegstaande kantoren (10.000m2) • Ontwikkeling door herverkaveling • Realisatie nieuwe ontwikkeling gestart
6. Projecten Kantoorlocatie Kobaltweg • Toepassing Circulaire Economie • Green Deal De Circulaire Stad • Verkenning EU project
6. Projecten De Nieuwe Stad • Voormalige Prodentfabriek • Bedrijventerrein Isselt, Amersfoort • Vrijkomende bedrijfslocatie (20.000 m2) • Initiatief ontwikkelaar • Organische ontwikkeling • Verruimen bestemmingsmogelijkheden • Financieringsvraagstuk • OMU financiert mede de aankoop van de locatie • Inmiddels volledig in gebruik
www.nvomu.nl
[email protected]
