DE
REALITY
A N K
REALITEIT REGEERT
RULES
F G H R E A L E S TAT E R E P O RT 2 0 0 3
B
FGH VASTGOEDBERICHT 2003
F G H N .V .
F G H
B
a n k
N .V .
FGH vastgoedbericht 2003. de realiteit regeert
3
Trends in de kantorenmarkt 2002
9
Trends in de winkelmarkt 2002
13
Trends in de bedrijfsruimtemarkt 2002
15
Trends in de woningmarkt 2002
19
Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt 2002
23
begrippenlijst
26
Adressen
51
I n h o u d | Content FGH real estate report 2003. reality rules
29
Trends in the office market 2002
34
Trends in the retail market 2002
37
Trends in the industrial real estate market 2002
39
Trends in the residential market 2002
43
Trends in the real estate investment market 2002
47
Glossary and acronyms
50
Addresses
51
Consumptieve bestedingen groeien nog steeds.
De
realiteit regeert
2002 liet niet het economische herstel zien dat eind 2001
Het herstel zal daarom vooral moeten komen uit de
nog door velen was voorzien. Vooral in Europa werden veel
Verenigde Staten. Dit land heeft ondanks de behoorlijke
landen met lagere groeicijfers geconfronteerd, waarbij
groei van economie een rumoerig jaar achter de rug. Er zijn
Nederland zelfs nog onder het Europees gemiddelde
wel tekenen van herstel; zoals de gestegen arbeids
presteerde. Hoewel de Verenigde Staten op het eerste oog
productiviteit en de stijgende consumptieve bestedingen.
aardige groeicijfers lieten noteren, was hier echter ook
Toch is van een eenduidige weg omhoog nog geen sprake.
sprake van een moeilijk en onzeker jaar.
Het vertrouwen van beleggers in het Amerikaanse bedrijfsleven is na een aantal spraakmakende boekhoud schandalen nog niet hersteld, de arbeidsmarkt laat
De economische laagconjunctuur waarin Nederland nu
ongunstige cijfers zien, de spanningen in het Midden-Oosten
verkeert, is een mondiaal verschijnsel. Na jaren van hoge
en de dreiging van nieuwe terreuraanslagen beïnvloeden het
economische groei, ingegeven door technologische
sentiment op negatieve wijze en de investeringen in het
vernieuwingen en zichtbaar geworden in de snel stijgende
bedrijfsleven zijn vooral vervangingsinvesteringen.
koersen op de aandelenmarkten, is het sentiment bij
Bovendien komt de economische groei in de Verenigde
consumenten en producenten omgeslagen. Winsten van
Staten vooral op het conto van de consumptieve bestedingen,
bedrijven staan onder druk waardoor op grote schaal
waarbij niet mag worden vergeten dat dit grotendeels op
reorganisaties plaatsvinden. Dit proces is nog niet ten einde.
krediet is gebeurd.
Bovendien zijn bedrijfsinvesteringen sterk gedaald. We zien
Een belangrijk voordeel van de Amerikaanse economie is
ook dat de investeringen die nu nog wel worden gedaan,
echter de – in vergelijking met Europa – flexibele
veelal gericht zijn op vervanging van afgeschreven productie
arbeidsmarkt. Daardoor zijn Amerikaanse bedrijven ten
middelen. Daar komt bij dat de boekhoudschandalen in de
opzichte van datzelfde Europa beter én sneller in staat om
Verenigde Staten en Europa het vertrouwen bij beleggers
de kosten omlaag te brengen en arbeidsproductiviteit te
heeft aangetast. Door dit complex van oorzaken zijn in 2002
verhogen, hetgeen de concurrentiepositie sneller zal
de koersen op de internationale aandelenbeurzen in snel
verbeteren. Daar komt bij dat de sterk gedaalde dollarkoers
tempo gedaald. Samen met de blijvende onzekerheid van
een positieve werking zal hebben op de export.
internationale terreuraanslagen en de dreiging van een
Tot slot voert de FED een actief beleid ter stimulering van
nieuwe oorlog in het Midden-Oosten zet dit de internationale
de economie. In 2002 is de rente meerdere malen verlaagd,
economie op scherp, hetgeen in heel Europa voelbaar is.
waardoor het investeringsklimaat vooruit is gegaan.
Van de geïndustrialiseerde landen weten Australië en Canada
Mede door de geringe inflatiedruk ligt een snelle
de dans het beste te ontspringen.
rentestijging voorlopig niet voor de hand. De Amerikaanse
Visie
Onzekerheid domineert wereldeconomie
economie heeft kortom het beste perspectief op herstel, maar De wereldeconomie is op zoek naar een sterke voorloper die
bij blijvende politieke onzekerheden is het tempo waarin dit
het economisch herstel moet gaan trekken. Het ligt niet
herstel plaatsvindt uiterst onzeker.
voor de hand dat Japan of Europa deze rol op zich kunnen
Onzekerheid zorgt voor negatief sentiment.
nemen. In Japan verkeert de economie al meerdere jaren in
Verbetering Nederlandse concurrentiepositie voorop
een crisis, vooral door de grote problemen in de financiële
In het internationaal krachtenveld heeft Nederland een
sector. De economie lijkt zich weliswaar enigszins te
moeilijk jaar achter de rug. De economische groei was
herstellen en in 2003 wordt zelfs een kleine economische
weliswaar nog net positief, maar er is toch duidelijk sprake
groei verwacht. Het herstel zal echter vooral vanuit de
van een groeivertraging. Daarbij moest de economie het
export moeten komen, waardoor Japan in ieder geval niet de
vooral hebben van het laatste halfjaar; in het eerste halfjaar
aanjager voor de wereldeconomie zal zijn.
kwam de groei van het Bruto Binnenlands Product per saldo
Van Duitsland, in het verleden de motor van de Europese
op nul uit. De exportpositie van Nederland verslechterde
economie, moet de mondiale economie het evenmin hebben.
en bovendien daalden de investeringen door het bedrijfsleven
Duitsland kampt met structurele economische problemen
aanzienlijk. De groei is dan ook vooral te danken aan een
en de werkloosheid is opgelopen tot meer dan 10%.
toename van de consumptieve bestedingen, zowel door de
Bovendien zijn de overheidsfinanciën niet op orde en lijken
overheid als door particulieren.
bezuinigingen onontkoombaar. Een snel herstel van de Duitse economie ligt niet in de lijn der verwachtingen en
Een zorg voor het Nederlandse bedrijfsleven is de lage
andere landen in de eurozone, in het bijzonder Frankrijk,
arbeidsproductiviteit en de stijgende lijn die de kosten per
hebben met een vergelijkbare situatie te maken.
eenheid product laten zien. De concurrentiepositie van ons land staat dan ook onder druk en een snelle verbetering
2
3
Vraag naar kwaliteit blijft gehandhaafd.
V i s i e FGH V a s t g o e d b e r i c h t 2003 hierin is noodzakelijk. Ondanks de toename van de
factor
werkloosheid tot 2,5%, is in historisch perspectief echter
Terwijl de opname afnam, steeg het aanbod op de
nog steeds sprake van een krappe arbeidsmarkt. De lonen
kantorenmarkt in 2002 snel. De verklaring hiervoor is te
passen zich dan ook maar geleidelijk aan de veranderde
vinden in het feit dat projecten die in aanbouw zijn genomen
economische omstandigheden aan. Typerend daarvoor is de
nu eenmaal moeilijk stil gelegd kunnen worden. De vraag
houding van de vakbonden en het kabinet, die tijdens het
naar ruimte valt dan ook te snel weg ten opzichte van de
Najaarsoverleg aanvankelijk lijnrecht tegenover elkaar
mate waarin hier met regulatie van aanbod op geanticipeerd
stonden. Het is voor de Nederlandse economie van groot
kan worden. Maar ondanks de stijging van het aanbod
belang dat voor 2003 uiteindelijk toch een akkoord is
reageert de markt wel. Dat is zichtbaar in het groeitempo
bereikt.
van het aanbod, dat in de tweede helft van 2002 sterk is
Ook de ontwikkeling van de inflatie is zeer belangrijk. Deze
afgevlakt. Er worden dan ook nauwelijks meer projecten op
laat namelijk een dalende tendens zien en nam af van 4,5%
risico in aanbouw genomen. Wat dat betreft heeft de markt
in 2001 tot 3,5% in 2002. Daartegenover staat dat de stijging
veel geleerd van eerdere perioden van laagconjunctuur, toen
van de consumentenprijzen in vergelijking met het Europese
ondanks stijgend aanbod de nieuwbouwproductie hoog bleef.
gemiddelde (circa 2%) hoog te noemen is. De afkoelende
Dat het tempo van het stijgende aanbod zo hoog lag, komt
economie zorgt er echter voor dat de dalende lijn van de
onder andere doordat bedrijven uit de ICT-sector, en in
inflatie verder door kan zetten. Recente prognoses van het
mindere mate de financiële en zakelijke dienstverlening, op
CPB en DNB gaan voor 2003 uit van een inflatie van 2,5%.
grote schaal reorganisaties doorvoerden. Sommigen van deze
Hierdoor zal het tempo van de loonstijgingen afzwakken,
bedrijven hebben bovendien faillissement aan moeten
wat gunstig is voor de arbeidskosten.
vragen.
Het gedaalde consumentenvertrouwen heeft op de
koopkrachtige consumenten. Dit zal van invloed zijn op de
Door inkrimping bij sommige bedrijven en faillissementen
A1-winkellocaties nog niet geleid tot een stagnatie van de
omzetten, en in het verlengde daarvan op de huurprijzen.
FGH Bank verwacht dat de Nederlandse economie in 2003
bij andere, is er meer aanbod op de markt gekomen.
vraag naar ruimte. Sterker nog, deze vraag is nog steeds
De effecten die in de binnensteden reeds langzaam zichtbaar
niet het door velen gehoopte herstel zal laten zien. Er zal
Omdat deze bedrijven bovendien in grote mate op de groei
groot. Zowel Nederlandse ketens die streven naar
werden, zullen zich daarom in 2003 nog duidelijker
hoogstens sprake zijn van een lichte verbetering ten opzichte
aangehuurd hadden, is er een dubbel effect ontstaan.
schaalvergroting als buitenlandse ketens die een plek op de
manifesteren.
van 2002. De concurrentiepositie van het Nederlandse
Dat deel is namelijk – vaak in onderhuur – eveneens op de
Nederlandse markt willen veroveren, zijn onverminderd op
bedrijfsleven staat teveel onder spanning en voor
markt gekomen.
zoek naar toplocaties. Vooral grotere winkeloppervlaktes
Kwaliteit vestigingsklimaat bepalend voor
consumenten dreigt voor het eerst sinds jaren koopkracht
Het huidige aanbod is echter wel veel meer regionaal
zijn daarbij een schaars goed, hetgeen tot uitdrukking komt
bedrijfsruimtemarkt
verlies. Voor het nieuwe kabinet ligt er dan ook een taak om
verspreid, ook buiten de grootstedelijke agglomeraties.
in de nog steeds stijgende huurprijzen op de beste locaties
Op de bedrijfsruimtemarkt ontstaat steeds meer een
de volle aandacht te geven aan versterking van het
Waar tot voor kort alleen in grote steden op grote schaal op
in de meeste binnensteden. Ook de binnenkant van het
tweedeling. Enerzijds is er nog altijd behoefte aan goed
economisch klimaat. De focus zal daarbij moeten liggen op
risico werd gebouwd, zien we dat een toenemend aantal
A2-winkelgebied weet van deze schaarste te profiteren.
bereikbare, flexibele en multi-functionele bedrijfsruimten
flexibiliteit in de arbeidsverhoudingen, behoud van koop
projectontwikkelaars dat nu ook in middelgrote steden
De huurprijzen liggen hier doorgaans lager dan op de beste
van hoge kwaliteit. Leegstand is in dit soort panden beperkt
kracht en investeren in onderwijs en kennis.
aandurft. De snelle toename van het aanbod wordt dan ook
locaties, maar het aantal passanten en de potentiële
aanwezig en vooral conjunctureel van aard. In dit segment
deels verklaard door deze grotere regionale spreiding.
omzetten zijn hoog.
zijn dan ook nauwelijks prijsdalingen waar te nemen.
Dat er toch een langzame kering van het tij plaatsvindt, is
Anderzijds groeit de leegstand van verouderde bedrijfsruimte
De verruimende markt leidt tot druk op de huurprijzen, die
te merken aan de buitenrand van de A2- en B-locaties en de
gestaag, met name in het midden- en grootschalig segment.
d e va s t g o e d m a r k t
deels verpakt wordt in incentives bij huurcontracten.
aanlooproutes naar de binnensteden. De veranderende
Deels zal dit aanbod bij een aantrekkende markt weer
Dit proces zal zich in 2003 voortzetten. Naar de verwachting
economische conjunctuur, maar ook de invloed van de
opgenomen kunnen worden, maar het deel dat structureel
De ontwikkelingen in de economie hebben hun weerslag op
van FGH Bank zal hierdoor een verdere vervangingsvraag
concurrentie van de volumineuze detailhandel aan de
leeg staat wordt steeds groter. De kans dat hiernaar op de
de commerciële vastgoedmarkten. De vraag naar ruimte
plaatsvinden van bedrijven die van minder aantrekkelijke
randen van de steden, hebben duidelijk hun weerslag op de
korte termijn vraag ontstaat, is gering. Bestaande locaties
blijft achter terwijl projecten nog steeds in aanbouw zijn.
locaties willen verhuizen naar kwalitatief goede locaties.
overlevingskans van winkelbedrijven op de minder goede
worden desalniettemin vaak ten onrechte afgeschreven.
Met andere woorden: de markt wordt ruimer. Voor de
Het verschil in kwaliteit zal daarmee in toenemende mate
locaties van de binnensteden. In toenemende mate wordt
De herontwikkeling van oudere locaties voor nieuwe
kantoren- en bedrijfsruimtemarkt voltrekt dat proces zich
onderscheidend worden bij locatiebeslissingen. Daarnaast
daar dan ook leegstand waargenomen.
bedrijfsfuncties, dan wel voor andere functies, blijft actueel.
sneller dan voor de winkelmarkt. Toch is er nog steeds vraag
verwacht FGH Bank dat ‘huisvesting’ terug op de agenda
naar ruimte, al concentreert die vraag zich veel meer op
van ondernemers komt. Hoewel veel bedrijven het gebouw
De schaalvergroting aan de stadsranden op PDV/GDV-
locaties zich niet vanzelf op. In plaats van de aanleg van
kwalitatief hoogwaardige projecten en locaties. De toename
nog steeds als onderdeel van de ‘corporate identity’ zullen
locaties zet onverminderd voort. FGH Bank verwacht dat
nieuwe locaties pleit FGH Bank dan ook voor prioriteit aan
van het aanbod vindt dan ook vooral plaats op minder
beschouwen en daaraan belang zullen blijven hechten,
tussen deze locaties de komende jaren een toenemende
herontwikkeling van bestaande gebouwen en locaties.
aantrekkelijke locaties en in verouderde panden.
zal er in tegenstelling tot een paar jaar geleden wel weer
concurrentie gaat ontstaan. Oudere locaties en locaties met
Nederland heeft het laatste decennium de vruchten geplukt
De geschiedenis herhaalt zich; gebrek aan kwaliteit wordt
kritisch gekeken worden naar het kostenplaatje dat hieraan
een te geringe schaalgrootte zullen het daarbij moeilijk gaan
van de toenemende globalisering. Veel internationale
afgestraft.
hangt.
krijgen.
bedrijven hebben de voordelen van Nederland ingezien: de
A1-winkellocaties nog altijd gewild
Detaillisten zullen in 2003 te maken krijgen met minder
gunstige geografische ligging, het hoogwaardige arbeids
Kwaliteit op kantorenmarkt doorslaggevende
Bovendien lossen de huidige problemen op verouderde
potentieel, het aanbod van goede locaties, het gunstige
4
5
Visie
Nederland heeft op de bedrijfsruimtemarkt een positie te verdedigen.
De hausse op de woningmarkt is voorbij; kopers wachten af.
V i s i e FGH V a s t g o e d b e r i c h t 2003 Knooppuntlocaties rond zowel openbaar vervoer als hoofdwegen blijven aantrekkelijk.
fiscale klimaat en de relatief stabiele politiek. Diverse
aanbodgestuurde nieuwbouwontwikkeling op uitleglocaties.
buitenlandse bedrijven hebben kantoren, distributiecentra en
Ruimtelijke Ordening, is hierover vooralsnog geen duidelijkheid. De aangekondigde herziening van het
productiefaciliteiten in Nederland gevestigd, of Nederlandse
Herschikking portfolio biedt kansen
belastingplan ten aanzien van het beperken van afschrijven
bedrijven overgenomen. Voor de werkgelegenheid heeft dit
Vastgoed in Nederland lijkt voor institutionele beleggers en
op vastgoed door beleggers is weliswaar voorlopig van de
bijzonder positief uitgepakt. Nederland heeft nu dan ook een
buitenlandse investeerders aan charme te hebben ingeboet in
baan, maar heeft al wel uitwerking gehad op de
positie te verdedigen.
2002. Daarentegen hebben particuliere beleggers en
vastgoedsector. En door de parlementaire enquête naar de
Deze positie heeft echter ook een keerzijde: in toenemende
vastgoedbeleggingsfondsen juist meer geld gestoken in
aanbestedingsprocedures in de bouwsector is de relatie
mate wordt Nederland afhankelijk van internationale
Nederlands onroerend goed. Particuliere beleggers gingen het
tussen de overheid en marktsector verder op scherp gezet.
bedrijven. En juist bij deze bedrijven worden strategische
afgelopen jaar op zoek naar stabiele en positief renderende
Het is dan ook niet vreemd dat het proces van publiek-
locatiekeuzes op afstand genomen en is de emotionele binding
beleggingsvormen, als alternatief voor de neergaande
private samenwerking (PPS) lijkt te stagneren.
met het vestigingsland ver te zoeken. De vertragingen in
aandelenmarkt. De interesse in vastgoed steeg hierdoor sterk.
Waar de marktsector nu behoefte aan heeft, is een
planprocedures, stijgende grondprijzen, uitstel van
Mede dankzij de laagblijvende rente is ook door vastgoed
daadkrachtige en besluitvaardige overheid, die een
in 2003 nieuwe mogelijkheden voordoen. De beschikbaarheid
investeringen in infrastructuur, dalende arbeidsproductiviteit
fondsen veel geïnvesteerd in Nederland. In tegenstelling tot
kwalitatief hoogwaardig bestuur neerzet. En vooral een
van vastgoed neemt toe, en bovendien zullen de aanvangs
en discussies over het fiscale klimaat: het doet de
pensioenfondsen en verzekeraars zijn zij veel beter in staat
overheid die een omgeving creëert die creativiteit en
rendementen stijgen. Wel groeit het risico op langdurige
populariteit van het Nederlandse vestigingsklimaat geen goed.
om anticyclisch te investeren. Hun kerncompetentie ligt
ondernemerschap stimuleert. Want hierin ligt volgens
leegstand; met name in verouderde kantoorpanden op
Wat met zorg is opgebouwd, staat steeds meer onder druk.
immers bij vastgoed.
FGH Bank de basis voor veel grote veranderingsprocessen
slecht bereikbare locaties.
Pensioenfondsen en verzekeraars zullen naar verwachting in
die de komende jaren op de agenda staan.
Verder schuilt er in de sale- en leaseback constructies een
woningmarkt noodzakelijk
daling van de prijzen op de aandelenmarkt en de stijging in
Kansen in het verschiet
toenemen, omdat dit een relatief simpele maatregel is om
Ondanks een sterk gedaald vertrouwen bij consumenten zijn
de prijzen in vastgoed en vastgoedfondsen, is de asset mix
Op de vastgoedmarkt blijkt een focus op lange-termijn-
meer middelen vrij te maken voor de core business van een
de prijzen op de woningmarkt in 2002 verder gestegen. De
van de portfolio’s namelijk verschoven. Een aanpassing in de
kwaliteit te lonen, waarbij ‘kwaliteit’ zich laat vertalen in
bedrijf. Vastgoedbeleggers zullen bij laagblijvende rente hier
verklaring daarvoor is tweeledig. De te lage nieuwbouw
beleggingsportefeuille is daarom te verwachten, waarbij
een combinatie van bereikbaarheid, locatie en gebouw.
natuurlijk optimaal gebruik van kunnen maken.
productie zorgt voor een gebrek aan doorstroming en dat
vastgoed wordt afgestoten. Voor vermogende particulieren,
Functioneel aanwendbare gebouwen op knooppuntlocaties
leidt tot een opwaartse druk vanaf de onderkant van de
maatschappen en vastgoedfondsen liggen hier aantrekkelijke
rond zowel openbaar vervoer als hoofdwegen blijven daarmee
Kortom: ondanks de neergaande economische conjunctuur
markt. Tegelijkertijd zorgt de lage hypotheekrente dat de
kansen om vastgoed te verwerven. Daarbij laten de te
dus aantrekkelijk. Op dergelijke locaties is leegstand
zijn er nog wel degelijk kansen voor investeerders in vastgoed.
maandlasten voor de duurder wordende woningen alsnog
behalen aanvangsrendementen een stijgend verloop zien.
doorgaans conjunctureel van aard, en de waarde van het
Deze zijn bijvoorbeeld te vinden in het proces van
betaalbaar blijven. Wel is sprake van een veranderende
Deze stijging zal naar de mening van FGH Bank in 2003
vastgoed blijft relatief op peil. Vanuit het perspectief op de
herstructurering. Daarnaast zijn er in diverse regio’s nog
situatie. Zo is de stijging van de huizenprijzen afgevlakt en
verder doorzetten.
lange termijn is het voor ontwikkelaars en beleggers juist in
zeker nieuwbouwontwikkelingen mogelijk. En de vastgoed
staan woningen langer te koop dan in voorgaande jaren.
deze minder gunstige economische tijden verstandig om
beleggingsmarkt zal met een toenemende beschikbaarheid
Bovendien is het aanbod toegenomen. Steeds meer krijgt de
Stimulans creativiteit en ondernemerschap
plannen voor te bereiden voor nieuwbouwontwikkelingen op
van vastgoed te maken krijgen. Wel nemen de risico’s toe, bijvoorbeeld op leegstand. Kennis van en ervaring met
markt het karakter van een vragersmarkt en is er voor
kans. Deze constructies zullen de komende jaren alleen maar
aan de basis
dit type locatie. Bij een aantrekkende economie kan dan snel
kopers weer ruimte om te onderhandelen over de vraagprijs.
Het afgelopen decennium is de vastgoedmarkt behoorlijk
geanticipeerd worden door feitelijke realisatie van deze
commercieel vastgoed is in deze tijden dan ook cruciaal
In het topsegment van de markt laten de huizenprijzen
geprofessionaliseerd. Projectontwikkelaars, aannemers en
plannen. Daarnaast krijgt de problematiek van de leegstand
om deze kansen te kunnen waarnemen, maar bovenal ook
inmiddels zelfs dalingen zien. De koopkracht van
corporaties ontwikkelen steeds grotere en complexere
op verouderde locaties een steeds structureler karakter.
om ze op een zinvolle wijze te kunnen benutten.
consumenten staat onder druk, de dalende koersen op de
projecten. Daarbij verschuift de aandacht van gebouw naar
Doordat de mogelijkheden voor verkoop en verhuur van de
Aan de andere kant vormen de inflexibiliteit van de
effectenbeurzen hebben het vermogen van particuliere
gebiedsontwikkeling. De projecten worden onder andere
betreffende panden steeds kleiner worden, komen dergelijke
arbeidsmarkt, de dalende arbeidsproductiviteit en de
beleggers aangetast en de stijgende werkloosheid leidt tot
mogelijk gemaakt door vastgoedfinanciers en eindbeleggers.
locaties sneller in aanmerking voor herstructurering.
verminderde koopkracht voor consumenten serieuze
een zekere onrust bij potentiële huizenkopers. Daar komt bij
Opvallend daarbij is de rol van de overheid. De eisen die
dat prijs en kwaliteit in het duurdere prijssegment in vele
worden gesteld liggen steeds hoger, waarbij van markt
Vastgoedmarkten zijn zeer lokaal van aard. De verruiming
internationale vestigingsklimaat onder druk. Dit verdient
gevallen onevenredig ver uit elkaar ligt. De gevolgen zijn
partijen verlangd wordt dat zij zich blootstellen aan grotere
van de markt wil niet per definitie zeggen dat nieuwe
meer aandacht, om de aantrekkelijkheid van Nederland als
waarneembaar: kopers wachten af en prijzen staan onder
financiële risico’s. Daar is op zichzelf niets mis mee, want
ontwikkelingen bij voorkeur kansloos zijn. Integendeel, er
vestigingsplaats op lange termijn te kunnen behouden.
neerwaartse druk.
daarin schuilt de toegevoegde waarde van commerciële
zijn nog diverse regio’s en steden waar de verhouding tussen
FGH Bank vindt het dan ook belangrijk dat het nieuwe
partijen. Een voorwaarde is dan wel dat er een klimaat wordt
vraag en aanbod kansen biedt. Belangrijk is daarbij de
kabinet prioriteit verleent aan maatregelen die een
De woningmarkt is volgens FGH Bank dan ook gebaat bij
geschapen waarin het voor ondernemers ook aantrekkelijk
regionale eigenschappen en kwaliteiten als uitgangspunt te
evenwichtig herstel van de economie bevorderen en
een verhoogde nieuwbouwproductie. De hoge grondkosten
wordt om te investeren. Helaas is dat lang niet altijd het
nemen, en die te combineren met structuurveranderingen in
marktpartijen stimuleert tot investeringen.
en lange planprocedures weerhouden dat echter. In
geval. Enkele voorbeelden: verschillende overheids
markten en bedrijfstakken. Om die kansen te benutten, is
tegenstelling tot nu toe moet deze productie bovendien
organisaties werken elkaar niet zelden tegen en belangen zijn
het daarnaast van belang dat het accent meer op gebieds
Utrecht, maart 2003
worden gerealiseerd op locaties waar vraag naar is, in de
vaak tegengesteld. Planprocedures vertragen projecten, maar
ontwikkeling komt te liggen.
directie FGH Bank N.V.
vorm van het type woning waar ook behoefte aan is. Dat
verandering van wetgeving verloopt traag. Na jarenlange
Ook voor vermogende particulieren, maatschappen en
betekent meer stedelijke vernieuwing en minder
discussie over een nieuw ruimtelijk kader, de 5e Nota
vastgoedfondsen die willen beleggen in vastgoed, zullen zich
6
Visie
Vraaggestuurde ontwikkelingen op
2003 een deel van hun vastgoedposities afbouwen. Door de
bedreigingen. Bovendien staat de kwaliteit van het
7
Ontwikkelaars van kantoorruimte voorzichtiger.
voorraad; overwegend verouderde panden, die zich soms ook
jaar wel een ommekeer in gekomen. De eerste tekenen van
nog eens op locaties bevinden die minder goed aansluiten op
deze omslag waren in de eerste helft van 2001 al te
de huidige eisen in de markt.
ontwaren. Deze tendens heeft zich in 2002 verder doorgezet.
De snelle toename van het aanbod, de toch plotselinge
Terwijl in 2000 nog sprake was van een extreem krappe
vraaguitval en het matige perspectief op snel herstel zullen
markt, kunnen we stellen dat de situatie in twee jaar tijd
er toe leiden dat het meer tijd kost om deze panden weer
sterk is veranderd. Het aanbod overheerst inmiddels de
in de markt te zetten. Waarmee de marktomstandigheden
vraag, en de huidige kantorenmarkt vertoont alle kenmerken
van dit moment aantonen dat de kwaliteit van een pand én
van een ware vragersmarkt.
van de locatie van doorslaggevend belang zijn.
In 2002 werd iets meer dan 1,5 miljoen m2 kantoorruimte op
Daarnaast wordt het huidige aanbod gekenmerkt door een
de vrije markt opgenomen, inclusief onderverhuur en
substantiële toename van onderverhuur. De ‘shake-out’ in de
kortlopende huurcontracten. In vergelijking met 2001 is dat
ICT-sector, en in mindere mate in de financiële en zakelijke
circa 17% minder; de grootste daling van de opname sinds
dienstverlening, hebben onmiskenbaar aangetoond dat veel
1985. Tegelijkertijd is het aanbod in 2002 met 33% gestegen
bedrijven hun groeiperspectieven te rooskleurig hebben
tot een niveau van 4,7 miljoen m2. Dit betekent dat meer
ingeschat. Sommige van deze bedrijven verhuren nu delen
dan 11% van de totale kantorenvoorraad wordt aangeboden,
van de ruimte die zij zelf hebben gehuurd, zoals bijvoorbeeld
waarvan een aanzienlijk deel ook daadwerkelijk leeg staat.
Cisco Systems of Dexia in Amsterdam. Andere bedrijven
Tussen regio’s onderling doen zich daarbij grote verschillen
voeren grootschalige reorganisaties door of hebben door
voor. Opvallend is dat bijna alle steden in de noordvleugel
fusies minder behoefte aan ruimte. Voorbeelden hiervan zijn
van de Randstad – grofweg de regio’s Amsterdam, Utrecht,
KPN, Getronics, CSM en ABN Amro. Een derde categorie
Amersfoort en Almere – het aanbod snel hebben zien stijgen.
bedrijven houdt het hoofd simpelweg niet boven water,
In sommige van deze steden wordt inmiddels meer dan 20%
waardoor de panden weer op de markt komen. In deze laatste
van de voorraad te huur aangeboden. Heel anders is het
categorie vallen bijvoorbeeld KPNQwest in Hoofddorp en
beeld in steden als Rotterdam en Den Haag. Weliswaar nam
CSS System Integrations.
ook hier het aanbod toe, maar met een totaal niveau van 5 tot 6% van de voorraad is hier nog steeds sprake van relatief
Huurprijsontwikkeling
stabiele markten.
Ook in 2002 is de tophuurprijs stabiel gebleven, een beeld dat we al sinds 2000 zien en waar voorlopig geen stijging in te verwachten is. De hoogste prijzen worden nog steeds in de regio Amsterdam gerealiseerd, waarbij Schiphol-centrum en de Zuidas de absolute toplocaties zijn. Ondanks de
aaNbOd EN OpNamE VaN kaNtOOrruimtE iN m2 (1985-2002)
tegenvallende economische groei, blijkt dat er voor
bron: VGM
specifieke objecten met een hoge kwaliteit in een neergaande
x 1.000 m2 5.000
markt toch tophuren te behalen zijn. Het aantal transacties
4.500
in het topsegment neemt echter wel af, maar dit is te
4.000
verklaren door de daling van het totale marktvolume.
3.500
Andere toplocaties in Nederland zijn het centrum van
3.000
Amsterdam, de Omval (Amsterdam-Amstel), Beatrixkwartier
2.500
(Den Haag) en de Maliebaan in Utrecht.
2.000 1.500
De tophuurprijzen buiten de regio Amsterdam liggen echter
1.000
aanzienlijk lager. Zo liggen deze prijzen elders in de Randstad op maximaal e 220,-/m2, terwijl buiten de
500
Randstad de huurprijzen niet hoger komen dan e 160,-/m2.
• aanbod • opname
8
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
rkt
objecten met een hoge kwaliteit.
Het aanbod bestaat voor een groot deel uit reeds bestaande
boventoon, veel meer dan kwaliteit. Daar is de laatste twee
K a n t o r e n ma
bestaat er toch nog vraag naar specifieke
De kenmerken van het huidige aanbod
geen eind te komen. Beschikbaarheid van locaties voerde de
in
groei en een neergaande markt,
Eind jaren negentig: aan de groei van de kantorenmarkt leek
Trends
Ondanks tegenvallende economische
Kantorenmarkt
in de
de
Trends
De gemiddelde huurprijs in Nederland in 2002 voor het eerst sinds midden jaren negentig gedaald. In 2002 werd per
9
tOpHuurNiVEauS VaN kaNtOOrruimtE iN NEdErlaNd 1985-2002 (iN EurO'S/m2 ) bron: FGH bank 400 350 300 250 200 150 100
doorgevoerd en kritisch naar de benodigde ruimte gekeken.
bron: FGH bank
De verhuisgeneigdheid van bedrijven is dan ook afgenomen.
gebleken, toch lijkt de huidige stijging van het marktaandeel
3,5
Zo heeft volgens een enquête van de Nederlandse Vereniging
in de totale opname opmerkelijk. Deze ontwikkeling is
3,0
van Bouwondernemers momenteel slechts 7% van de
namelijk tegenstrijdig met beleid dat door het kabinet
2,5
bedrijven verhuisplannen.
Balkende ingezet is om juist te snijden in het
2001 is dat overigens een lichte daling (gemiddelde huurprijs 2001: e 154,-/m2). Daar komt echter wel bij dat in 2002 het
overheidsapparaat. De vacaturestop bij het Ministerie van Justitie is daarvan een van de meest in het oog springende
1,5
uitzondering na, weinig nieuwbouwprojecten op risico
aantal ‘incentives’ aanzienlijk is toegenomen. Exacte cijfers
maatregelen. Maar ook andere ministeries zijn
1,0
worden gestart, waardoor het bestaande aanbod meer kans
hierover zijn niet voor handen, maar het lijkt inmiddels
terughoudender in hun personeelsbeleid. Het marktaandeel
0,5
krijgt opgenomen te worden. De prijzen blijven door de
eerder regel dan uitzondering dat huurders voordelen
van 40% komt dan ook niet voor rekening van de
uitonderhandelen. Deze voordelen betreffen meestal een
Rijksoverheid, maar is teweeg gebracht door een behoefte
huurvrije periode (circa 6 maanden op een tienjarig
aan ruimte van internationale organisaties, zelfstandige
huurcontract), dan wel een korting op de inrichting van de
overheidsdiensten, lagere overheden (in het bijzonder
groei van de kantorenmarkt ook een keerzijde kent.
ruimte. Het voordeel kan zo oplopen tot 5 - 10% van de
gemeenten) en semi-overheidsinstellingen.
Kantoren worden door gebruikers meer en meer afgerekend
huurprijs. De feitelijke kosten voor huisvesting laten dan
Enkele voorbeelden hiervan zijn transacties zoals die van het UWV (60.000 m2 in Amsterdam en 25.000 m2 in Heerlen),
De figuur laat zien dat de markt in 2002 behoorlijk is
op kwaliteit, waarbij kwaliteit vooral een combinatie is van
verruimd en dat dit proces zich veel sneller voltrok dan
gebouw- en locatiekenmerken. In het aanbod wordt dat
het European Patent Office (23.000 m2 in Rijswijk), de
begin jaren negentig. De verhouding tussen aanbod en
onderscheid de komende jaren steeds duidelijker. Zo is veel
opname is echter vergelijkbaar met de situatie midden jaren
leegstand in nieuwbouw conjunctureel van aard, en zal deze
In perioden van laagconjunctuur zijn non-profit organisaties
Immigratie en Naturalisatiedienst (IND, diverse transacties), de Algemene Inlichtingen en Veiligheidsdienst (11.700 m2 in
tachtig en ligt maar iets hoger dan in de vorige periode van
bij een aantrekkende markt zonder al te veel problemen
doorgaans een constante factor in de vraag naar ruimte. Dat
Leidschendam) en de Belastingdienst (10.000 m2 in Almelo).
laagconjunctuur (1993/1994). In de tussenliggende jaren is de
weer opgenomen kunnen worden. Zorgwekkender is de
zagen we bijvoorbeeld ook in 1993/1994, toen meer dan 50%
In vergelijking tot begin jaren negentig waren het destijds
markt echter sterk veranderd, professioneler geworden.
leegstand in oudere gebouwen op solitaire locaties. Het zal
van de ruimte werd opgenomen door overheidsbedrijven, dan
juist de Haagse ministeries die belangrijke herhuisvesting
Waardoor het tempo van de marktverruiming ook
in de komende jaren veel moeilijker worden om hiervoor
wel instellingen zonder commercieel oogmerk. Na een
beslissingen namen. Voor 2003 ligt het in ieder geval in de
verklaarbaar is. Ten eerste is de vrije markt (aandeel huur)
nieuwe gebruikers te vinden. Daar komt bij dat de
daling van het aandeel van non-profit organisaties in de
lijn der verwachting dat het marktaandeel van de non-
sterk gegroeid, waardoor ook het aantal partijen dat
concurrentie de komende jaren groter wordt. In bijna alle
tweede helft van de jaren negentig, is hier in 2002 juist weer
profitsector onverminderd hoog blijft. Ten eerste omdat een
professioneel op de vastgoedmarkt opereert, is toegenomen.
grotere gemeenten liggen plannen voor nieuwe
een stijging in te signaleren. Weliswaar ligt de opname door
aantal instellingen nog steeds op zoek is naar ruimte, en ten
Ten tweede is de regionale spreiding sterk gestegen. Waar
kantoorontwikkelingen klaar, variërend van realistisch tot
deze non-profit organisaties nog niet op hetzelfde niveau als
tweede ook omdat een toename van de vraag bij commerciële
tien jaar geleden buiten de vier grote steden nauwelijks op
zeer ambitieus. Daadwerkelijke realisatie van deze plannen
begin jaren negentig, maar met een aandeel van ruim 40%
bedrijven op korte termijn niet te verwachten is.
risico werd ontwikkeld, is dat beeld nu anders. De toename
kan in sommige steden tot een ontwrichting van het
van het aanbod is dan ook niet puur toe te schrijven aan de
marktevenwicht leiden. Wat dat betreft is coördinatie van
Huidige situatie in perspectief
‘grote steden’, maar juist aan de randgemeenten in de
nieuwbouwplannen op (boven)regionaal niveau wenselijk en
Al met al is de exorbitante stijging van het aanbod in 2002
grootstedelijke agglomeraties en de middelgrote steden
in sommige situaties zelfs pure noodzaak.
gecombineerd met de forse daling van de opname, koren op
buiten de Randstad. Deze steden hebben de laatste jaren
60
de molen van de pessimisten. Het blijft natuurlijk moeilijk
relatief gezien de grootste stijging van de bouwproductie
50
te verklaren dat in een periode van ruim anderhalf jaar het
laten zien. De ongewoon sterke stijging van het aanbod is
aanbod van kantoorruimte zo snel is gegroeid, terwijl daar
daarom niet alleen te wijten aan het verslechterde
toch al eerder voor gewaarschuwd is. Een vergelijking met
marktklimaat in Nederland, maar hangt ook samen met de
30
eerdere perioden van laagconjunctuur laat echter zien dat de
toename van vastgoedpartijen op de markt die in veel meer
20
situatie op dit moment niet fundamenteel slechter is.
steden (op risico) kantoren zijn gaan ontwikkelen.
De ‘ruimte’ in de markt wordt regelmatig weergegeven als de
Conjunctureel of structureel?
verhouding tussen aanbod en opname. Daarbij is een markt
Vooralsnog ligt een sterk herstel van de vraag naar
in evenwicht bij een niveau van 1,5 tot 2 punten, en kan bij
kantoorruimte in 2003 niet voor de hand. De economie
een niveau lager dan 1,5 punten van een krappe markt
herstelt minder snel dan begin 2002 nog werd verwacht,
gesproken worden. Als de verhouding hoger ligt dan 2
mede als gevolg van blijvende mondiale onrust. Zowel
punten wijst dat juist op een ruime markt. In het figuur op
bedrijven als consumenten zijn dan ook somber gestemd.
pagina 11 is deze verhouding in beeld gebracht.
En voor een significant herstel van de vraag zal toch eerst de
komt het toch al aardig in de buurt.
marktaaNdEEl NON-prOfit 1990-2002 (iN % VaN tOtalE OpNamE) bron: FGH bank
40
ruimte van de markt onder neerwaartse druk staan. In eerdere FGH Vastgoedberichten is aangeven dat de snelle
de
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
in
Non-profit: verdienstelijke sector
aanbod in 2003 afvlakken. Er zullen, op een enkele
Trends
ook wel degelijk een dalende lijn zien.
Naar de verwachting van FGH Bank zal de groei van het
2,0
10
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0
economie aan moeten trekken. Ondertussen kampt op dit moment nog een groot aantal bedrijven met een personele overbezetting, en worden er kostenbesparende maatregelen
10
rkt
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
VErHOudiNg aaNbOd/OpNamE VaN kaNtOOrruimtE iN NEdErlaNd (1985-2002)
in perioden van laagconjunctuur een constante factor
vierkante meter gemiddeld e 150,- betaald. Ten opzichte van
1990
1986
1985
0
Al is de hoge ruimtevraag van de non-profit sector weliswaar
K a n t o r e n ma
50
11
Structuurverandering in de foodsector.
Winkelmarkt
De afkoeling van de economie die in 2001 is ingezet, heeft
Op B-locaties worden daarentegen geen sterke autonome
zich doorgezet naar 2002 en daarbij ook de winkelmarkt niet
stijgingen van de huurprijzen meer waargenomen. De markt
ongemoeid gelaten. Nadat de winkelmarkt jarenlang door
is hier duidelijk ruimer geworden en daarmee is ook het
stijgende omzetten een periode van bloei heeft gekend, lijkt
verschil met de top van de markt toegenomen.
rkt
in de
W i n k e l ma
Trends
aan deze hoogtijdagen voorlopig een einde te komen. Zo is Meer concurrentie door nieuwbouwontwikkelingen
730.000 m2. Dit lijkt op een voorraad van circa 22 miljoen m2
De komende jaren zal de winkelmarkt in Nederland verder
gering, maar in vergelijking tot voorgaande jaren ligt het op
veranderen. Zowel in de stedelijke centra als langs de randen
een duidelijk hoger niveau. Deze stijging werd al aan het
van de steden zal een groot aantal nieuwe locaties worden
eind van 2000 ingezet. Hoewel de vraag naar goede
gebouwd. In totaal is sprake van plannen voor 1,7 miljoen m2 aan nieuwe winkelprojecten, en 1,3 miljoen m2 aan
geconfronteerd. Desondanks nemen de plannen voor
In plaats van een uitbreidingsmarkt, bestaat het risico dat we
nieuwbouw nog steeds toe, terwijl het aantal winkelmeters
bij een ongecontroleerde ontwikkeling van deze plannen
per inwoner met 1,4 nu al tot de top van Europa behoort.
steeds meer met een vervangingsmarkt te maken gaan
in
veel steden met een toenemende leegstand worden
plannen op PDV/GDV-locaties. Opgeteld beslaat dat dus zo’n 3 miljoen m2 nieuwbouw.
B-locaties en aanlooproutes naar de binnensteden die in
Trends
A1-locaties nog steeds aanwezig is, zijn het met name de
de
het aanbod op de winkelmarkt eind 2002 opgelopen tot
krijgen. Dat leidt tot toenemende concurrentie en een druk Marktomstandigheden weerslag op consumentenvertrouwen
ONtwikkEliNg VaN HEt cONSumENtENVErtrOuwEN (1987-2002)
In het kielzog van de krimpende economie is in 2002 het consumentenvertrouwen sterk gedaald. Dit in tegenstelling
bron: cbs 40
tot 2001, waar het vertrouwen nog relatief op peil bleef door een aanhoudend hoge koopbereidheid. Inmiddels is echter voor het eerst sinds jaren de werkloosheid weer opgelopen hetgeen het sentiment bij consumenten negatief beïnvloed heeft. Men is in 2002 duidelijk voorzichtiger geworden in het doen van vooral grote uitgaven. Daarnaast is door de forse daling van de koersen op de
20
0
- 20
- 40
effectenbeurzen de koopkracht van particuliere beleggers aangetast, wat het sentiment en de bestedingsdrang bij
- 60
consumenten eveneens negatief heeft beïnvloed.
op A1-locaties.
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
prijzen de situatie op de winkelmarkt geen goed gedaan.
1988
- 80 1987
In het licht van dit alles hebben de gestegen consumenten
Het is nog steeds dringen
Al is volgens DNB de invloed van de euro op de inflatie zeer gering (maximaal 0,6%), en is de feitelijke inflatie in
— consumentenvertrouwen
Nederland ten opzicht van 2001 zelfs gedaald (van 4,5 naar
— Koopbereidheid
— economisch klimaat
circa 3,5%), in de perceptie van de consumenten worden zij geconfronteerd met stevige prijsstijgingen.
tOpHuurNiVEauS VaN wiNkElruimtE iN NEdErlaNd (iN EurO’S/m2 ) bron: FGH bank
Huurontwikkeling
1.600
De afgelopen jaren hebben de tophuren op A1-locaties forse
1.400
stijgingen laten zien. Dit werd veroorzaakt door de grote
1.200
vraag naar winkelruimte op dergelijke locaties, onder andere
1.000
12
13
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0 1990
gesignaleerd.
200
1989
worden incidenteel zelfs prijzen tot boven e 1.700,-/m2
400
1988
locatie in Nederland – de Kalverstraat in Amsterdam – inmiddels op circa e 1.500,-/m2. Voor specifieke objecten
600
1987
doorgestegen. Zo ligt het tophuurniveau van de duurste
800
1986
Media Markt. In 2002 zijn de huren op toplocaties verder
1985
van buitenlandse ketens, zoals Zara, H&M, Mango en
Lange termijn investeringsklimaat verdient hoogste prioriteit.
Bedrijfsruimtemarkt
op de bezettingraden op de Nederlandse winkelmarkt.
zien we dat dezelfde ketens ook een beweging in een
De bedrijfsruimtemarkt maakt al sinds 2000 moeilijke tijden
Prijsontwikkeling
In die situatie zullen locaties met een goede bereikbaarheid,
tegengestelde richting maken. In het kader van de
door. En met het oog op het economische klimaat is het niet
Parallel aan het stijgende niveau van het aanbod, staan de
voldoende parkeergelegenheid, voldoende schaalgrootte en
maatschappij die steeds individualistischer is geworden,
verrassend dat de markt verruimd is en dat het aanbod sterk
huurprijzen in de bedrijfsruimtemarkt onder druk. Dat geldt
een gevarieerd aanbod aan (winkel)voorzieningen in
proberen de supermarkten ook steeds specifieker in te spelen
is gestegen. Wel opmerkelijk is het tempo waarmee het
op de verschillende winkelmotieven die nu eenmaal bij
aanbod is gestegen. Eind 2002 werd bijna 6 miljoen m2 aan
niet zozeer voor de top van de markt, maar wel voor objecten
toenemende mate kleinere, bestaande winkelcentra verdringen.
verschillende consumenten bestaan. Zo wil Albert Heijn
bedrijfsruimte op de vrije markt aangeboden. Een absoluut
De keuzemogelijkheden voor bedrijven in die categorie
vóór 2007 als tegenhanger van het XL-concept 170 ‘AH To
recordniveau. Nog niet eerder stond zoveel ruimte in
worden groter, wat in de dalende prijzen tot uiting komt.
Ondersteuning aan lokale ondernemers
Go’s’ ontwikkelen: kleine winkels met een beperkt en op
Nederland te huur. Ten opzichte van een jaar geleden hebben
Een blijvend risico voor de binnensteden is de vervlakking
passanten gericht assortiment. Voorbeelden hiervan zijn
we te maken met een stijging van ruim 43%, terwijl in
Overigens is de top van de markt stabiel gebleven op een niveau van e 75,-/m2 en worden er voor specifieke objecten
van het aanbod onder andere door steeds toenemende
reeds te vinden op de grotere stations, bij
vergelijking met 2000 het aanbod zelfs nagenoeg is
en gebouwen met een groot aandeel kantoorruimte ook nog
filialisering. Weliswaar neemt het aantal (buitenlandse)
benzineverkooppunten, in ziekenhuizen en in sommige
verdubbeld.
ketens toe, maar omdat het onderscheidend vermogen van
binnensteden. Kortom: de schaalvergroting gaat tegelijkertijd
wel hogere prijzen gehaald. De gemiddelde huurprijs in 2002 bedroeg e 52,-/m2, hetgeen een marginale daling betekent
deze ketens gering is, draagt dat niet bij aan meer variëteit
gepaard met een schaalverkleining op specifieke
Hoe kan het aanbod nu zo snel zijn gestegen? Een combinatie
ten opzichte van 2001, toen e 53,-/m2 moest worden betaald.
van het winkelaanbod.
concentraties. De spin-off van deze beweging is dat het weer
van meerdere factoren ligt hieraan ten grondslag. Ten eerste
Om de voortgaande filialisering te doorbreken, kunnen
kansen biedt voor andere bedrijven. Zo opent Spar de
is er op dit moment bij bedrijven weinig behoefte aan
Er zijn grote verschillen in de prijsontwikkeling per regio.
lokale, zelfstandige ondernemers inmiddels een beroep doen
komende drie jaar 150 tot 200 nieuwe buurtsupermarkten in
uitbreiding van de activiteiten. Sterker nog, veel bedrijven
Zo lieten Flevoland en Zuid-Holland in 2002 een stijging van
op het MKB garantiefonds detailhandel. Zij krijgen hierdoor
kleinere dorpen en kernen. Maar ook Hema, Postbank en
voeren een beleid om de kosten naar beneden te brengen,
de gemiddelde huurprijs zien, terwijl in de overige provincies
meer kansen om bijvoorbeeld een plekje te veroveren in de
Rabobank ontwikkelen initiatieven om het voorzieningen
wat juist gepaard gaat met een verlies aan arbeidsplaatsen.
de huurprijzen daalden. De grootste dalingen zijn
grotere nieuwbouwprojecten in binnensteden. Daarnaast
niveau sterk uit te breiden.
Daarbij is de vraag naar producten afgenomen, waardoor een
geregistreerd in Zeeland, Groningen en Overijssel, hetgeen
deel van het machinepark stil ligt. Van uitbreidings
verklaarbaar is door het relatief geringe aantal transacties in
Tegenwerkende krachten beïnvloeden bestedingen
investeringen was dan ook nauwelijks sprake in 2002.
deze provincies. Hierdoor zijn specifieke factoren, zoals de
zelfstandige winkelondernemers tegen relatief lage huur
Voor wat de nabije toekomst betreft, is een sterke stijging
Een tweede reden voor de snelle stijging van het aanbod is
kwaliteit van het gebouw, de locatie en de vraag of sprake is
prijzen ruimte kunnen huren. De initiatieven zijn gebaseerd
van de consumptieve bestedingen niet te verwachten.
te vinden in een ontwikkeling die de afgelopen tien jaar al
van nieuwbouw of bestaande bouw, van grotere invloed op
op een streven naar behoud van diversiteit en onderscheidend
Allereerst omdat het consumentenvertrouwen sterk is
speelt: de professionalisering van de markt. Steeds meer
het huurprijsniveau.
vermogen van de verschillende binnensteden. Zonder
gedaald, en mensen de effecten van de afgekoelde economie
ontwikkelaars en beleggers hebben zich in die periode op de
Desondanks is er in de meeste provincies sprake van een
initiatieven als deze, zal de verschraling van de diversiteit
langzaam beginnen te voelen. Ten tweede zal de koopkracht
bedrijfsruimtemarkt gericht. Zo steeg bijvoorbeeld eind jaren
dalende huurprijsontwikkeling op de bedrijfsruimtemarkt,
verder doorzetten. Desondanks blijft het maar de vraag of de
in 2003 niet of nauwelijks stijgen. Een en ander heeft een
negentig de nieuwbouwproductie snel, waarbij ook projecten
ook voor provincies met een grotere bedrijfsruimtemarkt,
ingezette tendens van schaalvergroting op de winkelmarkt
toenemende druk op de detailhandelsomzetten tot gevolg.
op risico werden gestart. Op zichzelf konden deze projecten
zoals Noord-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Limburg.
om te keren is. Er blijkt toch vaak een verschil te bestaan
Tegelijkertijd zal de komende tijd, zoals eerder aangegeven,
nog wel worden afgezet, maar vooral in de gebouwen die
De daling van de huurprijzen is hier met maximaal 7%
tussen wat mensen zeggen en wat ze daadwerkelijk doen. Zo
een aanzienlijke hoeveelheid nieuwe winkelruimte
achter werden gelaten ontstond veel aanbod. Daarbij ging
echter minder sterk dan in de eerder genoemde provincies.
zullen veel consumenten best waarde hechten aan kleine
opgeleverd worden. Hierdoor dreigt een zekere mate van
het veelal om panden die minder goed aansloten op de
speciaalzaken, maar voor het gemak zal toch een groot deel
overbewinkeling. In de ogen van FGH Bank zal dat vooral
markteisen die destijds golden. Het aanbod op de bedrijfs
van de aankopen gedaan worden in de grotere warenhuizen.
voor bestaande, verouderde winkelcentra negatieve gevolgen
ruimtemarkt wordt daardoor ook nu nog sterk gedomineerd
In de huidige maatschappij waarin bijna iedereen een druk
hebben. Desalniettemin is er ook een positieve ontwikkeling,
door bestaande, veelal verouderde panden, op verouderde
en hectisch leven leidt, zijn ‘gemak’ en de daarmee vaak
namelijk de dalende lijn van de inflatie. Naar verwachting
bedrijventerreinen.
gepaard gaande tijdbeparing nu eenmaal belangrijke drijfveren
zal deze lijn doorzetten. Bovendien is de rente op
Tot slot zijn in deze periode van laagconjunctuur de minder
voor het menselijk handelen.
consumptieve kredieten laag, wat het voor consumenten
positieve gevolgen van het schaalvergrotingsproces aan het
makkelijker maakt om op krediet aankopen te doen.
licht gekomen. Het gemiddelde oppervlak van bedrijfshallen
bron: FGH bank
groter geworden. Nu ook deze centra zich niet aan het
zien we sterk terug bij de supermarktketens. De ‘grote
veranderend economisch tij kunnen onttrekken, loopt het
70
jongens’ op deze markt zoals bijvoorbeeld Konmar (Laurus),
aanbod in vierkante meters snel op. Daar staat tegenover dat
60
C1000 (Schuitema) en Albert Heijn (Ahold), ontwikkelen nieuwe filialen die circa 4.000 m2 groot worden, en daarmee
dit vooral conjuncturele leegstand betreft en dat dit aanbod
50
bij een aantrekkende markt relatief eenvoudig opgenomen
40
drie tot vier maal groter zijn dan een gemiddelde supermarkt.
zal kunnen worden.
10
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0 1990
buurtwinkelcentra wordt gevreesd. Hierdoor loopt de
20
1989
bestaansrecht van supermarkten in wijk- en
30
1988
echter op lokaal niveau heftige weerstand op, omdat voor het
e ma r k t
(iN EurO’S/m2 )
en distributiecentra is de afgelopen tien jaar aanzienlijk
De beweging van de schaalvergroting op de winkelmarkt
XL-formule. De introductie van dergelijke concepten roept
in
tOpHuurNiVEauS VaN bEdrijfSruimtE iN NEdErlaNd 1987-2002
80
Denk hierbij bijvoorbeeld aan de in 2002 geïntroduceerde AH
Trends
Vertrouwen op de proef gesteld
1987
Veranderingen in de foodsector
de
actief winkelpanden in het stadscentrum op, waar
B e d r i j f s r u i mt
kopen gemeenten als Groningen en Maastricht inmiddels
in het middensegment en aan de onderkant van de markt.
invoering in veel gemeenten vertraging op. Tegelijkertijd
14
15
2002
in de
2001
Trends
De onderkant van de markt wordt overspoeld met incourant aanbod: oude locaties met veel leegstand en weinig nieuw perspectief.
In de eerste helft van 2002 groeide de economie niet, waarna
aantal buitenlandse bedrijven, het proces van
in de tweede helft een lichte verbetering optrad. Dat de
internationalisering en de schaalvergroting leiden ertoe dat
economie in 2002 nog kon groeien is voornamelijk te danken
beslissingen over investeringen steeds meer buiten
aan de toename van de consumptieve bestedingen. Het
Nederland en op grond van rationele beslissingen worden
blijven een must
bedrijfsleven vertoonde minder goede cijfers. Zo daalden de
genomen. De emotionele binding met het land van vestiging
In eerdere FGH Vastgoedberichten is gewezen op de groeiende
investeringen door bedrijven en nam ook de export af. Een
is immers niet of nauwelijks aanwezig. De (aangekondigde)
tweedeling in de bedrijfsruimtemarkt. Aan de ene kant is er
stijgend aantal bedrijven heeft dan ook kostenbesparende
sluitingen en verplaatsing van SCI (Heerenveen), Ericsson
een deel van de markt dat uiterst aantrekkelijk en courant is.
maatregelen moeten doorvoeren, wat zich onder ander uitte
(Enschede) en Interbrew (Breda) zijn hiervan typerende
Deze markt bestaat uit panden die op goed bereikbare locaties
in een toename van de werkloosheid tot bijna 2,5% van de
voorbeelden. Gelukkig gaat het hier nog om incidenten. Wel
liggen, multifunctioneel inzetbaar zijn en bovenal aansluiten
beroepsbevolking aan het einde van 2002. De arbeids
zullen we ons er veel bewuster van moeten worden dat
op de eisen van gebruikers. Dit marktsegment is de laatste
productiviteit staat nog steeds onder neerwaartse druk.
investeren in de kwaliteit van het vestigingsklimaat een
jaren sterk gegroeid en in toenemende mate in trek bij
Vooral de inflexibiliteit van de Nederlandse arbeidsmarkt is
blijvende opdracht is en dat de arbeidsproductiviteit
projectontwikkelaars en beleggers. De risico’s voor dit
daaraan debet. Gezien de moeizame onderhandelingen
structureel verhoogd zal moeten worden. In het licht van de
segment zijn gering en vooral conjunctureel van aard.
tijdens het Najaarsoverleg lijkt bovendien de conclusie
ontwikkeling waarbij grenzen verdwijnen en de wereld
Tegelijkertijd wordt de onderkant van de markt ‘overspoeld’
gerechtvaardigd dat de sociale partners alleen maar verder uit
steeds kleiner wordt, zal de concurrentie bovendien alleen
met incourant aanbod: oude locaties met veel leegstand en
elkaar zijn komen te staan. Een herstel van de economie zal
maar gaan toenemen. Neem bijvoorbeeld de toetreding van
weinig nieuw ondernemerschap, waardoor het gros van de
zich mede daardoor minder snel voltrekken dan in
tien nieuwe lidstaten tot de Europese Unie in 2004.
panden op deze locaties zich inmiddels in een vicieuze cirkel
bijvoorbeeld de Verenigde Staten. Doordat de euro ten
Weliswaar biedt dit veel kansen voor Nederland vanwege een
bevindt. Bovendien komen voor mogelijke gebruikers van
opzichte van de dollar in 2002 sterk in waarde is gestegen,
‘nieuwe’ exportmarkt, maar op loonkosten zullen we het
bovengenoemde panden steeds meer andere alternatieven
komt daarnaast de internationale concurrentiepositie van
moeten afleggen. De sleutel voor de toekomst van het
beschikbaar, waardoor de kans dat de verouderde
Europa verder onder druk te staan.
Nederlandse bedrijfsleven ligt naar de mening van FGH Bank
bedrijfsruimten opnieuw in gebruik genomen worden, steeds
dan ook in het benutten van de geografische ligging en het
kleiner wordt. Om dit te doorbreken moet veel meer in
Men kan wel stellen dat het vertrouwen van producenten
creëren van een hoge toegevoegde waarde. Alleen investeren
kansen van herontwikkeling worden gedacht, in tegenstelling
op de proef wordt gesteld. Na een aanvankelijke stijging van
in nieuwe bedrijventerreinen en in infrastructuur zal niet
tot het denken in bedreigingen en risico’s hiervan. Een
het vertrouwen in de economie gedurende de eerste drie
voldoende blijken te zijn. Even belangrijk zijn de aandacht
belangrijke kans is bijvoorbeeld het transformeren van oude
maanden van 2002, viel het daarna weer terug. In juli was er
voor scholing, investeringen in R&D, een fiscaal
locaties voor nieuwe functies. In bestaande stedelijke
wederom een opleving te bespeuren en voor het eerst sinds
aantrekkelijk investeringsklimaat, een juridisch en politiek
structuren kunnen in dat geval uitstekende nieuwbouw
februari 2001 stond het producentenvertrouwen weer op een
stabiele omgeving en bovenal een competitieve omgeving.
locaties voor woningen, kantoren en overige voorzieningen
(2002 tEN OpzicHtE VaN 2001; iN prOcENtEN)
het vertrouwen verwacht. De meest pijnlijke maatregelen
bron: FGH bank
door bedrijven zijn immers inmiddels genomen, waardoor de
Concurrentiepositie: de hoogste prioriteit
In internationaal perspectief heeft de Nederlandse economie
zuid-Holland
flevoland
de afgelopen tien jaar een uitstekende ontwikkeling doorgemaakt. Zo behoort het Nederlandse bedrijfsleven tot de belangrijkste buitenlandse investeerders in de wereld. Tegelijkertijd is Nederland een aantrekkelijk vestigingsland gebleken voor buitenlandse bedrijven die de laatste jaren dan ook veel nieuwe kantoren, distributiecentra en productie
e ma r k t
bron: cbs 12 10 8
4 2 0 -2 -4 -6
vestigingen in Nederland geopend hebben. Bovendien is het - 15
aantal arbeidsplaatsen behoorlijk gegroeid. Mede door deze buitenlandse investeringen is een proces van schaalvergroting ontstaan en zijn nieuwe typen locaties ontwikkeld.
- 20
Het veranderend economisch perspectief legt echter ook de
-8 - 10 - 12 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
risico’s van deze ontwikkelingen bloot. De toename van het
16
B e d r i j f s r u i mt de
een groot gedeelte ongebruikt wordt gelaten.
6 zeeland
groningen
Overijssel
gelderland
friesland
utrecht
langzaamaan op vooruit gaat. drenthe
Noord-Holland
Noord-brabant
limburg
0
- 10
ONtwikkEliNg VaN HEt prOducENtENVErtrOuwEN (1990-2002)
structurele positie van een groot aantal bedrijven er
5
-5
in
steden, maar er bestaat een gigantisch potentieel dat nu voor
17
Trends
worden ontwikkeld. Het gebeurt al wel, vooral in de grote
verslechterende concurrentiepositie zorgden ervoor dat het negatief werd. Maar voor 2003 wordt een licht herstel van
10
Kwaliteitsverbetering en herstructurering
positief niveau. Tegenvallende orderportefeuilles en een sentiment onder ondernemers na de zomer toch weer VEraNdEriNg gEmiddEldE HuurprijS pEr prOViNciE
De vraag naar vastgoed is hier uiteindelijk een afgeleide van.
De verkooptijd van woningen is in 2002 wederom gestegen.
Trends
in de
Woningmarkt
In 2002 werd de Nederlandse woningmarkt nog altijd
dat de woningmarkt langzaam verschuift van een verkopers
gekenmerkt door een mismatch tussen vraag en aanbod,
markt naar een kopersmarkt, waarvan de toegenomen
zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin. De oorzaak
verkooptijd van woningen een van de kenmerken is. Zo is de
hiervan is grotendeels te vinden in een beperkte oplevering
verkooptijd van woningen ten opzichte van 2001 wederom
van nieuwbouwwoningen, voornamelijk in het middeldure
iets gestegen en besloeg eind 2002 gemiddeld 60 dagen.
tot dure segment. Hierdoor komt de vereiste doorstroming
Ter vergelijking: in de hoogtijddagen lag dit gemiddelde een
op de woningmarkt simpelweg niet op gang, met als gevolg
stuk lager; 37 dagen in 1999.
dat de gemiddelde huizenprijs wederom is gestegen. In 2002
Het segment tussenwoningen liet met een stijging van 5,6%
jaren. Dit is onder andere te verklaren door de minder
de snelste toename van de prijzen zien. Eind 2002 werd
rooskleurige economie die het consumentenvertrouwen heeft
gemiddeld e 182.000 voor een dergelijke woning betaald.
aangetast en tot een lagere koopbereidheid heeft geleid. Een
Hoekwoningen werden gemiddeld 4,8% duurder. Ook de
ander effect is de opgelopen verkooptijd van woningen.
prijsstijging in dit segment lag dus nog net boven het
segment ook de dure woningen vallen, en juist naar deze
explosieve stijging zoals we aan het eind van de jaren
categorie woningen de vraag inmiddels duidelijk verminderd
negentig zagen, is inmiddels echter geen sprake meer. Steeg
is. De prijzen van vrijstaande woningen in het topsegment
de mediane woningprijs in 1999 nog met 17% ten opzichte
(> e 500.000) staan zelfs onder neerwaartse druk. Een
van het voorgaande jaar, in 2002 ligt het groeicijfer op 4,6%.
belangrijke veroorzaker van deze vraagreductie is het
Dit betekent een afvlakkende groei van de huizenprijzen op
negatieve vermogenseffect van de beursmalaise die juist de
een niveau dat net boven de inflatie ligt. De oorzaak hiervan
bevolkingsgroep met de hogere inkomens het zwaarst heeft
is niet te vinden in een sterke verruiming van de
getroffen. Dit beeld wordt bevestigd door de verkooptijd van
woningvoorraad, maar in het consumentengedrag dat over
vrijstaande woningen die inmiddels is opgelopen tot
het algemeen te typeren is als voorzichtig en een stuk
gemiddeld maar liefst 103 dagen.
kritischer dan in voorgaande jaren. Dit gedrag vertaalt zich
Opvallend is eveneens dat de prijzen van appartementen een
ook in de manier waarop huizenkopers zich op de
sterk afvlakkende groei laten zien. Jarenlang hebben
woningmarkt bewegen. Onder invloed van de onzekere
ontwikkelingen als de individualisering en de vergrijzing
economische tijden heeft zich inmiddels een afwachtende
binnen onze maatschappij voor een grote vraag naar dit
houding meester gemaakt van de woonconsument; een
segment woningen gezorgd. In 2001 was de grootste stijging
houding die bovendien nog eens versterkt wordt door een
van prijzen dan ook in deze categorie te vinden. De vraag
negatief vermogenseffect door sterk gedaalde waarde van
naar appartementen lag tot voor kort nog op een hoog
beleggingsportefeuilles. Al deze bewegingen zorgen ervoor
niveau. Maar inmiddels is de vraag naar dit type woningen
mEdiaNE prijSONtwikkEliNg bEStaaNdE kOOpwONiNgEN 1985-2002 (iN EurO’S)
Onder invloed van onzekere economische tijden heeft zich inmiddels een afwachtende houding meester gemaakt van de woonconsument.
bron: nVM 350.000
• Woningen totaal • Tussenwoningen • Hoekwoningen • Vrijstaande woningen • appartementen
300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000
18
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
19
de
gestegen, hetgeen verklaard wordt doordat binnen dit
Nederlandse woningmarkt een stijgend verloop. Van een
in
vrijstaande woningen zijn in 2002 een stuk minder snel
Al vanaf 1985 vertoont de mediane verkoopprijs op de
Trends
gemiddelde van de woningmarkt als geheel. De prijzen van Halt aan exorbitante prijsstijgingen
W o n i n g ma
rkt
verliep deze stijging echter minder snel dan in voorgaande
wat afgenomen waardoor er enige verruiming is ontstaan.
provincies meer invloed op de verstedelijking krijgen. Een
Gericht volkshuisvestingsbeleid bittere noodzaak
Woningbouwproductie, die als doel heeft de woningbouw
In 2002 werden appartementen gemiddeld 4,1% duurder.
groot deel van de aandachtspunten uit deze nieuwe nota is
Het op de markt brengen van woningen is al jarenlang een
productie weer op het gewenste niveau te brengen,
Deze tendens heeft echter een conjuncturele achtergrond en
echter controversieel verklaard, en werd om die reden niet
probleem. In de Nota ‘Wonen’ is de doelstelling geformuleerd
daadkrachtiger wordt opgepakt. De concrete uitwerking van
is dus niet structureel van aard. Gezien de maatschappelijke
meer voor de verkiezingen van 22 januari 2003 door de
om tussen nu en 2010 jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te
de voorgestelde maatregelen is tot dusver helaas nogal
lange-termijn-trends blijft er een behoorlijke markt voor
kamer behandeld. De Wet op de Ruimtelijke Ordening wordt
bouwen. Ook in 2002 is deze target niet gehaald. De teller is
stroef op gang gekomen.
appartementen bestaan.
eveneens herzien om de overzichtelijkheid en snelheid van
blijven steken op circa 66.000 woningen. Met een prognose
Verwacht wordt dat de huizenprijzen in het algemeen in
procedures te verbeteren. De vertraging bij grootschalige
van 64.000 nieuwe woningen in 2003, gebaseerd op een
2003 stabiliseren door hoogstens met de inflatie mee te
projecten zullen daarmee gereduceerd kunnen worden.
lagere afgifte van bouwvergunningen, ziet het er ook niet
huurwoningen stijgt
naar uit dat op korte termijn aan de doelstelling kan worden
Op de huurwoningmarkt bestaat eveneens een tekort van
duurdere marktsegment zal echter moeten rekenen op een
Beperking hypotheekrenteaftrek doeltreffend?
voldaan. Het aanbod van woningen is dan ook veel te laag en
met name woningen in de categorie van e 400,- tot e 600,-.
verdere daling van de verkoopprijzen.
Een steeds maar weer terugkerend onderwerp bij de
bovendien wordt door de oplevering niet voorzien in de
Dit tekort zal, gezien de geringe oplevering, de komende tijd
gewenste hoogwaardige kwaliteit, waardoor de doorstroming
alleen maar oplopen terwijl de vraag alsmaar verder zal
aanloop naar de verkiezingen in 2003 is dat niet anders
op de woningmarkt niet gestimuleerd wordt. Met name voor
toenemen als gevolg van een grote toestroom van jonge een-
De prijsverschillen tussen de Randstad en overig Nederland
geweest. Zo heeft de PvdA voorgesteld om de aftrek
starters en éénpersoons huishoudens valt het niet mee om
en tweeverdieners en starters.
zijn aan het verkleinen. Dit wordt veroorzaakt doordat de
mogelijkheden voor hogere inkomens te beperken. Met de
geschikte en betaalbare woonruimte te vinden. Volgens
Het ontbreken van de noodzakelijke doorstroom op de
doorstroming van (huur-)huizen nu ook in de noordelijke
voordelen voor de schatkist die daaruit voortvloeien zouden
recente prognoses zijn, mede als gevolg van het groeiend
woningmarkt wordt nog eens extra bemoeilijkt door het
provincies en Zeeland stagneert, met sterk oplopende prijzen
lage inkomensgroepen gestimuleerd kunnen worden een
aantal huishoudens, tot 2010 nog zo’n 600.000 nieuwe
grote verschil tussen de maandlasten in de sociale huursector
als gevolg. Met name Zeeland valt op door een stevige
eigen woning te kopen. Het is maar de vraag of het voorstel
woningen nodig. Met een dalende nieuwbouwproductie ziet
en bij aankoop van een eigen woning. Dit verschil is
prijsstijging. Andere sterke stijgers zijn Almere, Zwolle en
ook het gewenste resultaat oplevert. Hiervoor is namelijk
het er niet naar uit dat hieraan zal kunnen worden voldaan.
ontstaan doordat de jaarlijkse huurprijsstijging veel lager is
Rotterdam. In Amsterdam en Den Haag daarentegen bleven
een goede doorstroming op de woningmarkt noodzakelijk
Bovendien ontstaat door het ontbreken van woningen op
geweest dan de gemiddelde prijsstijging van koopwoningen.
de prijzen in het afgelopen jaar nagenoeg gelijk en
zodat er ook daadwerkelijk betaalbare woningen beschikbaar
uitleglocaties een stagnatie in de herstructurering van de
Voor veel huurders die graag zouden willen doorstromen
Amsterdam is en blijft onverminderd fors duurder dan de
komen voor de lage inkomens. Dergelijke woningen worden
naoorlogse woningvoorraad doordat mensen niet verhuizen.
naar een koopwoning, is het verschil in maandlasten
rest van het land.
door een stagnerende nieuwbouwproductie momenteel niet
Dit heeft een verdere verpaupering van de bestaande
dusdanig hoog geworden dat het een steeds minder
gerealiseerd. De doorstroming zal door deze maatregel echter
woningvoorraad tot gevolg. Een belangrijke oorzaak voor de
aantrekkelijk alternatief wordt. Met als gevolg dat zo’n 30
Controversiële Nota
juist verminderen doordat woningen in het duurste segment
stagnatie in de oplevering van nieuwe woningen schuilt in
à 40% van de sociale huurwoningen bezet wordt gehouden
Een belangrijke ontwikkeling op het gebied van woning
minder aantrekkelijk worden gemaakt. De verhuisgeneigd
het onvermogen van de rijksoverheid om regelgeving te
door mensen die beduidend hogere maandlasten zouden
marktbeleid is de voorgenomen integratie van de 5e Nota
heid zal afnemen met als gevolg dat middeldure en
stroomlijnen. Zo blijkt de complexe
kunnen dragen. Hierdoor komen mensen waarvoor de sociale
Ruimtelijke Ordening en het Tweede Structuurschema
goedkopere woningen minder snel vrijkomen voor de midden
wet- en regelgeving in de praktijk zeer vertragend te werken.
woningbouw in eerste instantie was bedoeld minder snel
Groene Ruimte in één nota: de Nota Ruimte. Vooruitlopend
en lage inkomens. Bovendien zal de nieuwbouwproductie
De resulaten en aanbevelingen van de parlementaire Enquête
voor een dergelijke woning in aanmerking. Ook de gewenste
op deze nieuwe nota verkondigde demissionair minister
van sociale woningbouw problemen gaan ondervinden. De
Bouwnijverheid zal dit proces nog verder kunnen vertragen
verkoop van woningen door woningbouwcorporaties heeft
Kamp eind 2002 in een ‘stellingname-brief’ dat er in de geest
onrendabele top van de sociale woningbouw wordt immers
omdat gemeenten voorzichtiger zullen worden in hun
hieronder te lijden. Tegelijkertijd worden woningcorporaties
van de Nota Ruimte meer bewegingsvrijheid gaat komen
veelal gefinancierd uit de winsten op duurdere woningen
aanbestedingsbeleid.
met steeds hogere kosten geconfronteerd, waardoor het voor
voor het bouwen in plattelandsgemeenten en dat gemeenten
elders in een planproject. Het voorstel van de PvdA zal tot
meer zeggenschap zullen krijgen over het aantal te bouwen
gevolg hebben dat deze winsten worden gereduceerd en er
Naar de mening van FGH Bank ligt er echter juist in handen
hoofd boven water te houden.
woningen. Verder is het de bedoeling dat er veel minder rode
dus uiteindelijk minder betaalbare woningen op de markt
van gemeenten en provincies een belangrijke taak. Zij
Het aantal corporaties is de afgelopen jaren dan ook flink
en groene contouren getrokken zullen worden en dat
worden gebracht.
moeten ervoor zorgen dat er voldoende bouwlocaties worden
afgenomen van meer dan 700 enkele jaren geleden tot
aangehouden. Het risico bestaat dat de bezuiniging van 70
circa 550 in 2002. Voor een deel komt dat ook door fusies.
miljoen euro per jaar op de stedelijke vernieuwing die in de
Dit proces zal zich de komende jaren alleen maar verder
Mediane verkoopprijzen naar woningtype in euro’s
begroting van het Ministerie van Volkshuisvesting,
doorzetten, omdat de minder kapitaalkrachtige corporaties
Bron: NVM
Ruimtelijke Ordening en Milieu is voorgesteld, zal leiden
door de meer vermogende worden overgenomen. De fusies
Mediane verkoopprijs Stijging op jaarbasis (in%)
tot een verdere verpaupering van de binnensteden.
hebben waarschijnlijk wel een efficiëntieslag tot gevolg,
De vernieuwing van de naoorlogse woningvoorraad blijft nu
waardoor de doorstroming binnen het woningbestand van de corporaties op termijn verbeterd zal worden.
eind 2001
eind 2002
eind 2001
eind 2002
Tussenwoningen
172.000
182.000
6,8%
5,6%
al sterk achter bij de wensen van gemeenten, Rijk, markt
Hoekwoningen
215.000
224.000
5,6%
4,8%
partijen en bewoners. Zo’n 30 à 40% van de nieuwbouw
Vrijstaande woningen
330.000
340.000
1,2%
2,9%
productie zou gerealiseerd moeten worden door vervanging
Ten slotte een heel aparte groep woonconsumenten op de
Appartementen
142.000
147.000
8,9%
4,1%
in bestaande wijken. Slechts eenderde van de gemeenten ligt
huurwoningmarkt: de 55-plussers. In toenemende mate
Totaal
197.000
206.000
6,3%
4,6%
nu op schema. De beoogde transformatie in steden naar
komt deze groep die door de vergrijzing ook met de jaren
betere woonmilieus loopt dan ook ernstige vertraging op.
groter wordt, op de huurwoningmarkt af. Deze vaak
Trends
in
een toenemend aantal corporaties moeilijker wordt om het
koopkrachtige bevolkingsgroep oefent een aanzienlijke De oplossing zal volgens FGH Bank moeten worden gezocht
vraag uit naar duurdere huurwoningen met een hoog
Verkooptijd in dagen
in een gericht volkshuisvestingsbeleid waarin woningen
voorzieningenpakket. Gemak vormt hierbij een bepalende
Bron: NVM
worden gebouwd waar vraag naar is. Dit betekent dat er
factor.
eind 1999
eind 2000
eind 2001
eind 2002
meer duurdere huurwoningen en goedkope tot middeldure
Tussenwoningen
34
44
48
51
koopwoningen in en aan de randen van verstedelijkte
Hoekwoningen
36
50
59
61
gebieden moeten worden gebouwd. Daarnaast zouden
Vrijstaande woningen
55
72
92
103
Appartementen
34
41
42
48
en de feitelijke invulling meer aan marktpartijen overlaten,
Totaal
37
49
55
60
in samenspraak met bewoners. Verder is het zaak dat het
gemeenten een meer regisserende rol op zich moeten nemen
brede pakket aan maatregelen opgezet door de Taskforce
20
W o n i n g ma
rkt
verkiezingen blijft de hypotheekrenteaftrek. Ook in de Afname regionale verschillen
de
stijgen. Reëel blijven de huizenprijzen daarmee gelijk. Het
Vraag naar zowel goedkoop als duur segment
21
‘Goed’ vastgoed blijft schaars.
positief te noemen; een ‘veilige’ belegging in onzekere tijden.
e 3,7 miljard aan nieuw commercieel vastgoed gekocht.
acquisities, maar anderzijds ook door waardedalingen van
Daarmee zijn de totale investeringen in commercieel
andere beleggingsvormen.
vastgoed in 2002 licht gedaald. In 2001 werd nog e 3,9 miljard
In 2002 zal het aandeel direct vastgoed in de portefeuilles
geïnvesteerd. Ondanks dat de totale investeringen maar licht
naar verwachting echter dalen. Gegevens over heel 2002 zijn
zijn gedaald, heeft zich wel een grote verschuiving
ten tijde van de uitwerking van deze rapportage nog niet
voorgedaan. Zo zijn de investeringen door pensioenfondsen
bekend, maar de cijfers over de eerste zes maanden laten zien
en verzekeraars gedaald van e 1.550 miljoen in 2001 tot
dat het belegd vermogen in direct vastgoed is afgenomen tot e
e 850 miljoen in 2002. Tegelijkertijd is de positie van de
61,9 miljard. Bij verzekeraars nam het aandeel nog toe, maar
Nederlandse vastgoedbeleggingsfondsen aanzienlijk
de pensioenfondsen en vooral beleggingsmaatschappijen lieten
versterkt. Zij investeerden vorig jaar in totaal e 1.550 miljoen.
een grote daling zien. Een belangrijke verklaring hiervoor is
In 2001 lag dat nog op e 850 miljoen.
dat beleggingsmaatschappijen een groot deel van de
De investeringen door buitenlandse investeerders lieten een
beleggingen in direct vastgoed voor hun rekening nemen, en in
kleine daling zien. Door buitenlandse investeerders is voor in
2002 meerdere vastgoedfondsen om uiteenlopende redenen van
totaal e 1,3 miljard nieuw commercieel vastgoed aangekocht,
de beurs zijn verdwenen (bijvoorbeeld Rodamco NA,
waarbij het leeuwendeel nog steeds voor rekening van
Haslemere, Uni-Invest). Het spreekt dan ook voor zich dat de
Duitse beleggers komt.
omvang van het direct vastgoed in 2002 aanzienlijk is gedaald,
De beleggingen in kantoren zijn aanzienlijk gedaald. In 2002 is voor e 2.350 miljoen aan nieuwe kantoorpanden aangekocht. Dat is e 400 miljoen minder dan in 2001. De investeringen in winkelruimte zijn met e 800 miljoen gelijk gebleven. Een lichte groei valt te noteren voor de bedrijfsobjecten. Hierin is door institutionele beleggers e 550 miljoen geïnvesteerd, e 200 miljoen meer dan in 2001
rkt
verder voortgezet. De stijging komt enerzijds door nieuwe
V a s t g o e d b e l e g g i n g s ma
op vastgoed nog steeds
In totaal is in 2002 door institutionele beleggers voor
dit ten gunste van particuliere beleggers in vastgoed. Een effect van de waardedaling van de aandelen in 2002 is dat het aandeel van vastgoed in de portefeuille van institutionele beleggers in verhouding sterk is gestegen. Hierdoor is de Asset Liability Mix (ALM), de verhouding waarin beleggers investeren in verschillende producten om aan toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen, sterk
Opvallend is wel dat vooral in de tweede helft van 2002
veranderd. In de ALM wordt immers per beleggingscategorie
opmerkelijk minder in Nederlands vastgoed is geïnvesteerd.
het te beleggen percentage vastgesteld. Door de grote
Zo vonden er in de laatste zes maanden van 2002 slechts
waardedaling van met name aandelen is de component
voor e 1,5 miljard aan investeringen plaats. De markt
vastgoed sterk overgewaardeerd. Pensioenfondsen en
omstandigheden zijn hier debet aan, waarbij vooral de
verzekeraars worden dan ook ‘gedwongen’ om het aandeel
beschikbaarheid van beleggingsobjecten met een laag
vastgoed terug te brengen ten gunste van aandelen.
risicoprofiel schaarser wordt. Daarnaast heeft de discussie
Bij blijvend lage aandelenkoersen zal in 2003 in toenemende
over het beperken van de afschrijvingen op commercieel
mate overgegaan worden tot verkoop van vastgoed.
de
is het rendement
Vastgoedbeleggingsmarkt
in
Ondanks de dalende cijfers
in de
Trends
Trends
vastgoed voor onrust bij met name Duitse partijen gezorgd. iNVEStEriNgEN iN cOmmErciEEl VaStgOEd (ExcluSiEf wONiNgEN EN particuliErE bElEggErS) iN miljOENEN EurO’S
Aandeel direct vastgoed daalt in 2002
4.000
naar indirect beleggen reeds afgezwakt. In totaal hadden de
3.500
institutionele beleggers in 2001 voor e 69,9 miljard aan direct
3.000 2.500
2000, mede als gevolg van de dalende aandelenkoersen.
2.000
Door de stijging van het direct vastgoed bedroeg de totale
1.500
waarde van het vastgoed in de beleggingsportefeuilles meer
1.000
nederlandse beleggers buitenlandse beleggers
• 22
Totaal
23
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
0 1995
stijgende lijn van de afgelopen jaren is daardoor in 2001
1994
beleggers bestond eind 2001 8,5% uit direct vastgoed. De
500
1993
Van de totale vastgoedportefeuille van de institutionele
1992
dan e 100 miljard.
1991
vastgoed bleef met e 30,8 miljard gelijk aan het niveau van
1990
vastgoed in hun portefeuille. De waarde van het indirect
1989
2001 weer toegenomen. Al is in 2000 de trend van direct
1988
is in tegenstelling tot het beeld van de laatste decennia, in
bron: VGM 4.500
1987
Het aandeel direct vastgoed in de totale vastgoedportefeuille
laagStE NEttOaaNVaNgSrENdEmENtEN Op VaStgOEd (iN prOcENtEN) laagStE Op VaStgOEd (iN prOcENtEN) bron: FGH NEttOaaNVaNgSrENdEmENtEN bank
regionale dekkingsgraad toe, waardoor de cijfers in de
Corporatie Vastgoedindex opgezet. Het markeert de
toekomst beter te vergelijken zullen zijn. Rendement op commercieel vastgoed
jaren verder zal voortzetten. Als beheerder van huurwoningen
Al sinds midden jaren negentig geeft de ROZ/IPD-index een
zullen corporaties in toenemende mate met risicovolle
jaarlijks beeld van de rendementsontwikkeling van
investeringen te maken krijgen, onder meer met het oog op
commercieel vastgoed in Nederland. Wanneer we deze
het proces van stedelijke vernieuwing. Veel meer dan in het
jaarlijkse overzichten met elkaar vergelijken, zien we dat
verleden zullen zij worden geconfronteerd met de eis van
vanaf 2001 de rendementen weliswaar in alle segmenten
renderende investeringen. In de toekomst betekent dat, dat
onder druk staan, maar dat er wel nog steeds zeer
meer zicht op de bedrijfsvoering moet worden gekregen.
respectabele rendementen worden behaald. Zo bedroeg in
Tegelijkertijd hebben de corporaties een maatschappelijke
2001 het gemiddelde totaalrendement op vastgoed 11,4%,
functie, waarbij zij investeren in de openbare ruimte in de
nog altijd een stuk beter dan het rendement op aandelen
directe omgeving van hun bezittingen. Ook aan deze functie
(-19%) of obligaties (5,4%).
Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en procenten Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank 1990
1995
1998
1999
2000
2001
Direct vastgoed Pensioenfondsen
6,4
14,2
19,5
22,1
23,4
23,3
24,3
Verzekeraars
4,8
7,3
8,6
10,3
11,3
13,5
14,9
Beleggingsmaatschappijen
1,5
7,0
9,0
15,2
18,0
28,7
30,7
0,0
0,0
Overige instellingen
–
Totaal
12,6
–
0,3
0,0
0,0
beleggingsmogelijkheden. 1990 1990
1991 1991
1992 1992
1993 1993
1994 1994
in de randstad • Kantoorruimte Kantoorruimtein inde derandstad randstad • bedrijfsruimte bedrijfsruimte in in de de randstad randstad • Winkelruimte • Winkelruimte in de randstad
1995 1995
1996 1996
1997 1997
1998 1998
1999 1999
2000 2000
2001 2001
2002 2002
risicomijdend gedrag van beleggers. In onzekere economische tijden nemen zij genoegen met een relatief laag rendement voor dit risicoloos beleggingsalternatief. Toen de aandelen beurzen in de eerste maanden na de aanslagen in de
Op 9/10-jaarS 1986-2002 (iN prOcENtEN) bron: cbs en FGHStaatSObligatiES bank 10 bron: cbs en FGH bank 10 9 9 8 8 7 7 6 6 5 5 4 4 3 3
Verenigde Staten zich leken te herstellen, stegen de rendementen op staatsobligaties aanvankelijk. Tegenvallende macro-economische cijfers, diverse beursschandalen in vooral de Verenigde Staten en de oorlogsdreiging in Irak zorgden er echter voor dat de aandelenkoersen in het voorjaar van 2002 snel terrein verloren en beleggers weer genoegen namen met lagere rendementen op staatsobligaties. Ook de stijgende aanvangsrendementen voor kantoren zijn een teken van risicomijdend gedrag van beleggers. Er is een
— staatsobligaties — — staatsobligaties nar-kantoren — nar-kantoren
28,5
37,4
47,6
52,7
65,5
69,9
Door de economische laagconjunctuur zijn de rendementen in
toenemende kans op leegstand en bovendien is de financiële betrouwbaarheid van vooral huurders uit de ICT-sector niet altijd meer gegarandeerd. Beleggers worden voorzichtiger en zijn daardoor minder snel geneigd om de hoofdprijs te betalen, waardoor de rendementseisen stijgen.
Indirect vastgoed Pensioenfondsen
0,3
2,5
6,0
12,4
17,2
25,3
25,9
2002 wel gedaald. De cijfers tot en met het derde kwartaal
Afschrijven op vastgoed
Verzekeraars
0,0
0,4
0,7
0,9
1,3
2,1
2,2
laten dat zien. Het totale rendement op vastgoed is gedaald
Grote onzekerheid is ontstaan als gevolg van het voorstel om
Beleggingsmaatschappijen
0,1
0,3
0,5
2,1
3,3
3,4
2,7
tot 8%, waarbij vooral de kantoren (6,1%) en woningen
de afschrijvingsmogelijkheden op vastgoedbeleggingen met
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
(7,8%) een behoorlijke terugval hebben moeten incasseren.
ingang van 2003 te beperken. Kern van de redenering is dat
Door steeds meer aflopende huurcontracten, afgesloten vanaf
de waardevermindering van de opstallen in principe
midden jaren negentig en in combinatie met een sterk
gecompenseerd zou kunnen worden door de waardestijging
verruimde markt, verwacht FGH Bank dat het directe
van de onderliggende gronden, waardoor per saldo nauwelijks
rendement in de komende jaren verder onder druk zal
tot geen fiscale afschrijving meer over zou blijven. Naar de
komen te staan. Het rendement op de winkelmarkt daalt
stellige overtuiging van FGH Bank zal doorvoeren van dit
ook, maar ligt met 9,1% nog duidelijk boven het gemiddelde.
plan zonder twijfel leiden tot een verslechtering van het
Ten slotte laat de bedrijfsruimtemarkt ten opzichte van 2001
investeringsklimaat in Nederland. De rendementen komen
een lichte stijging zien naar 11,0%. Ondanks de dalende
onder druk te staan en diverse (Duitse) fondsen zullen
cijfers is het rendement op vastgoed nog steeds positief te
investeringen in Nederland minimaliseren. Het voorstel
Overige instellingen
–
Totaal Totaal
–
0,5
3,3
7,2
15,4
21,8
30,8
30,8
13,1
31,8
44,6
63,1
74,5
96,3
100,7
Direct vastgoed 96,2% 89,7% 83,8% 75,6% 70,7%
68,0%
69,4%
Indirect vastgoed
32,0%
30,6%
93,8%
Totale beleggingen
116,6
Aandeel direct vastgoed
10,8%
10,3% 290,1 9,8%
16,2% 466,8 8,0%
24,4% 684,2 7,0%
29,3% 795,7 6,6%
830,0 7,9%
819,5 8,5%
noemen; een ‘veilige’ belegging in onzekere tijden. Totale rendementen per sector 1995-2002 in procenten
Kantoren Winkels
1995 8,6
1996 8,6
1997 11,9
1998 14,3
1999 15,5
2000 15,2
2001 11,7
nettoaanvangsrendementen
investeringsklimaat ten opzichte van andere Europese landen
De nettoaanvangsrendementen voor commercieel vastgoed
aangetast. Bovendien zetten dergelijke kwesties de relatie
6,1
zijn, zoals verwacht, in 2002 inderdaad gestegen. Beleggers
tussen overheid en vastgoedmarkt verder op scherp. In het
ervaren een toenemende onzekerheid, en brengen dit tot
parlement heeft dit plan niet op een meerderheid kunnen
gemiddeld 2002 3e kw 12,2
kwam bovendien door de economische situatie op een uiterst slecht moment; alleen de discussie op zich heeft het (fiscale)
Bron: ROZ/IPD
24
De rendementen op 9/10-jaars staatsobligaties lieten sinds 2000 een daling zien, onder andere veroorzaakt door het
NEttOaaNVaNgSrENdEmENtEN Op kaNtOOrruimtE EN rENdEmENtEN NEttOaaNVaNgSrENdEmENtEN kaNtOOrruimtE EN rENdEmENtEN Op 9/10-jaarS StaatSObligatiESOp 1986-2002 (iN prOcENtEN)
1986 1986
jaren zijn geconfronteerd, een proces dat zich in de komende
1980
particuliere beleggers ontstaan om die reden gunstige
5,50 5,50
veranderingen waarmee de woningcorporaties de afgelopen
rendementen. Voor kapitaalkrachtige vastgoedfondsen en
6,00 6,00
rkt
organisatie voor woningcorporaties, Aedes, de Aedex/IPD
leiden tot minder schaarste en verder oplopende
V a s t g o e d b e l e g g i n g s ma
wordt het aantal participanten uitgebreid en neemt ook de
de
In samenwerking met de IPD heeft de overkoepelende
bovendien ‘gedwongen’ worden vastgoed af te stoten, zal dat
6,50 6,50
9,2
8,8
10,6
12,8
13,4
12,1
9,6
10,9
9,1
Bedrijfsruimten
10,1
12,0
11,9
13,2
18,2
12,8
10,5
12,6
11,0
uitdrukking in de koopsom die zij voor het vastgoed willen
rekenen en is daarmee voorlopig van de baan. Het is niet te
Woningen
12,3
14,3
13,7
13,7
17,0
18,5
12,3
14,5
7,8
betalen. De laagste aanvangsrendementen voor kantoren en
hopen dat het hier alleen uitstel betreft, want eventuele
Overig
10,7
9,5
11,1
15,3
16,0
16,9
10,2
12,8
10,6
winkels liggen momenteel op 6,5%, terwijl deze aan de
realisatie ervan zal de Nederlandse markt voor beleggingen
Totaal
10,7
11,8
12,6
13,7
15,8
16,1
11,4
13,1
8,0
onderkant van de markt voor kantoren op circa 9,5% liggen.
in vastgoed structureel verzwakken, en de effecten daarvan
Voor de top van de bedrijfsruimte worden nettoaanvangs
zullen in de hele vastgoedketen merkbaar zijn.
25
in
indirecte rendement liet een daling van 1,7% zien. In 2003
Trends
Index voor woningcorporaties
onder opwaartse druk staan. Als institutionele beleggers
7,00 7,00
2003 2003
gebaseerd op gegevens van 18 deelnemende corporaties. Het
onzekerheid in de markt, blijven de rendementen in 2003
2002 2002
rendement daalde van 16,9% in 1999 naar 1,3% in 2000,
2001 2001
een dalende vastgoedmarkt toch kan bieden.
goed vastgoed inzien. Door de nog steeds aanwezige
7,50 7,50
2000 2000
is dat de resultaten in deze periode zijn gedaald. Het totaal
1999 1999
optimaal gebruik kunnen maken van instapmomenten die
beleggers nog steeds de waarde en het belang van kwalitatief
8,00 8,00
1998 1998
terugwerkende kracht opgezet voor 1999 en 2000. Opvallend
1997 1997
instituten in staat zijn anti-cyclisch te beleggen en zo
van deze markt zijn echter wel gestegen, een teken dat
1996 1996
maatschappelijke prestaties te meten. De index is met
rendementen in het middensegment en aan de onderkant
1995 1995
schatten, en ten tweede doordat zij in tegenstelling tot
8,50 8,50
1994 1994
mogelijk maakt om zowel de financieel-economische als de
1993 1993
gericht en daardoor risico’s doorgaans beter in kunnen
vergelijkbaar is met het niveau van vorig jaar. De aanvangs
1992 1992
een meetinstrument dat het voor deelnemende corporaties
1991 1991
Ten eerste doordat zij veel actiever op de vastgoedmarkt zijn
rendementen van circa 7,5% gerealiseerd, hetgeen
9,00 bron: FGH bank 9,00
1990 1990
De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex moet uitgroeien tot
1989 1989
een uitgelezen kans om beleggingsobjecten te verwerven.
1988 1988
zullen zij moeten blijven voldoen.
1987 1987
Voor particulieren en vastgoedbeleggingsfondsen biedt dat
F G H
B
a n k
N . V .
Begrippenlijst Aanbod
Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte,
GDV-LOCATIE
die vrij voor de markt te huur of te koop is, afgerond op 1.000 m2. Het betreft bestaande en in aanbouw zijnde dan
Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met
wel in renovatie zijnde objecten.
vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoop vloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk
OPNAME
daaraangrenzend gebied ligt. Een GDV-locatie is een
Verhuren van kantoorruimte, geregistreerd door
detailhandelslocatie waar de branchebeperkingen die
Vastgoedmarkt. Sale-and-lease-back-transacties met
geformuleerd zijn in het PDV-beleid en die onverkort blijven
huurcontracten langer dan vijf jaar worden meegeteld,
gelden voor perifere locaties, niet of in mindere mate worden
evenals onttrekkingen van kantoorruimte voor andere
gehanteerd.
bestemmingen. KANTOORRUIMTE
Kantoorruimte > 500 m2 nvo in specifieke kantoorgebouwen. WINKELS
Winkels/showroom > 200 m2 nvo. BEDRIJFSRUIMTE
Productie- en distributieruimte > 750 m2 nvo (inclusief kantoorruimte).
Reality
rules
VOORRAAD
Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte-areaal. LEEGSTAND
Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming. VERZORGINGSINDEX
De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaal verkoopvloeroppervlak en het aantal inwoners. Er zijn 15 woonplaatsgrootteklassen onderscheiden. Stijgt de index boven de 100 uit dan is er relatief veel aanbod. Ligt hij onder de 100 dan is er naar verhouding minder aanbod dan op basis van het gemiddelde verwacht zou mogen worden. (bron: D&P en HBD)
PDV-LOCATIE
Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoop vloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.
26
F G H R e a l E s tat e R e p o rt 2 0 0 3
De index is per woonplaatsgrootteklasse op 100 gesteld.
Consumer spending is still growing.
Reality
rules
There was no sign of the economic recovery in 2002 that
It is for these reasons that the recovery will have to be
many were still predicting at the end of 2001. In Europe in
primarily generated by the United States, which despite its
particular, many countries were confronted with lower levels
substantial economic growth has had a turbulent year. There
of growth, with the Netherlands itself even performing
are signs of recovery: labour productivity has increased and
worse than the European average. On the face of it the
consumer expenditure is rising. However, this does not
United States achieved reasonable growth, but it too had a
mean that the path is clearly upward and onward. Investor
difficult year full of uncertainty.
confidence in American businesses has not yet recovered from a number of high-profile accounting scandals, while the
Global economy gripped by uncertainty
labour market remains scarce. Moreover, the tensions in the
The economic downturn in which the Netherlands currently
Middle East and the threat of new terrorist attacks have had
finds itself is a global phenomenon. After years of strong
a negative impact on the general outlook, with most
economic growth stimulated by technological innovation
business investment being replacement investment. In
and reflected in the rapidly rising prices on stock markets,
addition, most of the economic growth in the United States
consumer and producer confidence has now turned round
is driven by consumer expenditure, which, it must be
180 degrees. Company profits are under pressure, which is
remembered, is largely credit (card)-driven.
leading to widespread and major restructurings, a process However, one significant competitive advantage of the
investment has fallen sharply, and the investments that we
American economy compared with its European counterpart
do see are often for replacement of depreciated capital goods.
is that of its flexible labour market, which allows American
The accounting scandals in the United States and Europe
companies to reduce costs and increase productivity more
have aggravated the situation and have had a negative
easily and more quickly than their European rivals, hence
impact on investor confidence. This set of factors led to
allowing them to bolster their competitiveness more
sharp falls in share prices on international stock exchanges
quickly. Furthermore, the dollar exchange rate has fallen
in 2002. This, together with the continuing threat of
dramatically, which should have a positive effect on exports.
terrorist attacks and of a new war in the Middle East, has
A final point is that the Fed is pursuing an active policy of
put the international economy on edge, a situation that has
economic stimulation. Under that policy the interest rate
made itself felt right across Europe. Of the industrialised
level has been cut a number of times in 2002, which has
countries, it is Australia and Canada in particular that have
improved the climate for investment. A sharp rise in interest
been able to get away relatively unscathed.
rates does not appear likely at the moment, also given the
Vision
that has not yet run its course. In addition, business
low inflationary pressures. In short, the American economy The global economy is looking for a powerful pacesetter that
is the one best placed to stage a recovery, but continuing
is able to fuel an overall economic recovery. It is unlikely
geopolitical uncertainty makes it impossible to predict the
that Japan or Europe can take on this role. The Japanese
rate at which this recovery will take place.
economy has been in crisis for several years now, mainly as a result of major problems in the financial sector. It is true
Focus on improving Dutch competitiveness
that the Japanese economy appears to be recovering
In the world of international trade, the Netherlands has
somewhat, and slight economic growth is actually forecasted
had a difficult year. Economic growth was still positive
for 2003. However, the recovery will mainly have to be
(just), but it has unmistakably slowed down. In fact, the
export-driven, an area in which Japan will certainly not be
economy only grew in the second half of the year, as in the
kick-starting the global economy.
first half the net growth in Gross Domestic Product was precisely zero. The Netherlands’ export position deteriorated
Uncertainty produces a negative outlook.
The global economy cannot look to Germany either, despite
and in addition there was a considerable fall in business
this country’s historical role as the engine of the European
investment. In fact, growth was mainly driven by an increase
economy. Germany is struggling with structural economic
in consumer spending, both by the government and by
problems and unemployment has risen to over 10%. In
private individuals.
addition, the country’s public finances are in a bit of a mess
28
and spending cuts appear to be unavoidable. The German
A concern of Dutch industry is the low level of labour
economy is not expected to recover quickly, and other
productivity and the increasing product unit cost. This is
countries in the Euro zone, France in particular, are having
why this country’s competitiveness is under pressure and
to deal with similar problems.
has to improve rapidly. Despite the increase in the
29
The demand for quality continues.
V i s i o n 2003 FGH R e a l E s tat e R e p o r t The Netherlands has a position in the industrial real estate market worth defending.
unemployment rate to 2.5%, historically the labour market
why the regulation of supply cannot keep up with the fall in
continues to be tight. Accordingly, wage levels are only
the demand for space. Despite the increase in supply the
gradually adjusting to the changed economic conditions.
market has reacted well, as is reflected in the marked
This is typified by the attitude of the unions and the cabinet,
slowdown in the increase in the second half of 2002. This is
who were initially at loggerheads during the autumn wage
also why the number of speculative projects that are
negotiations. For the Netherlands, it is of great importance
initiated has fallen practically to zero. In this respect, the
as well as foreign retail chains looking to gain a foothold on
that in the end there is an agreement for 2003.
market has learned a great deal from previous economic
the Dutch market, are still seeking top locations just as
downturns, when the level of new construction remained
much as before. Here, larger retail spaces in particular are a
high in spite of rising supply.
scarce commodity, as is reflected in the continuing increase
trend is downwards, falling from 4.5% in 2001 to 3.5% in
in rents paid for the best locations in most city centres.
2002. On the other hand, consumer prices have risen sharply
The main reason for the continuing rapid growth in supply
The interior of the A2 retail area has been able to profit
compared to the European average of about 2%. However,
was the high number of restructurings among companies in
from this scarcity too. Rents are usually lower than at the
the economic downturn will ensure that this downward
the financial and commercial services sectors and, in
top locations but the number of passers-by and potential
trend in the inflation rate can continue. Recent figures from
particular, in the ICT sector. In fact, a number of these
sales are still high. The fact that the tide is slowly turning
the CPB (government body for economic planning) and the
companies have been forced to file for bankruptcy. Cutbacks
nevertheless can be inferred from developments along the
DNB (Dutch central bank) forecast an inflation rate for 2003
at some companies and bankruptcies of others have
external borders of the A2 and B locations and the access
of 2.5%. This should reduce the rate at which wages rise, a
increased the total supply of space available in the market.
routes to the city centres. The change in the economic
factor that will benefit labour costs.
Given that these companies had leased a great deal of real
climate, together with the effect of competition from the
estate in the expectation of economic growth and expansion,
large-scale retailers on the edge-of-town sites, has definitely
For 2003, FGH Bank does not expect the Dutch economy to
they have caused a double negative effect, as their existing
affected the chances of survival for retailers at the lower
achieve the recovery that many hope to see. The best that
surplus space (often in sublet form) has now been dumped
quality locations in the city centres. It is no surprise,
vacant is continuing to rise and is unlikely to be in demand
can be expected is a slight improvement on the figures for
on the market too. However, current supply is distributed on
therefore, that vacancy levels are increasing there.
in the short term. Nevertheless, existing locations are
2002. Dutch business competitiveness is under too much
a far broader regional scale than was previously the case, and
pressure, and for the first time in years there may be a
can now be found outside the metropolitan areas too.
The expansion of the scale of operations at PDV (out-of-town
locations for new business functions and/or for other
reduction in consumer purchasing power. This is why an
Whereas previously only the major cities enjoyed significant
retail development) locations and GDV (large-scale retail
functions continues to be an option. In addition, the
important task of the new cabinet will be to devote major
speculative development, the last three years an increasing
development) locations continues unabated. FGH Bank
problems currently faced by older locations will not solve
efforts to improving the economic climate. The focus should
number of property developers ventured projects in medium-
expects increasing competition between these types of
themselves. This is why FGH Bank advocates giving priority
be on achieving flexibility in industrial relations, on the
sized cities too. The broader regional distribution of
location in the coming years. As a result, more traditional
to the redevelopment of existing buildings and locations
retention of purchasing power, and on investment in
development is an important cause of the rapid increase in
locations and/or locations of insufficient size should expect
rather than to the development of new locations.
education and know-how.
supply.
severe weather in the years to come.
The diluting market is fuelling a downward pressure on rent
In 2003 retailers will have to deal with the fact that
of ongoing globalisation. Many international companies have
levels, with rent rebates being packaged as incentives in
consumer purchasing power has decreased. This will affect
recognised the advantages offered by the Netherlands: the
some leases. This trend will continue in 2003, and FGH
sales and consequently rent levels too. The effects that were
favourable geographical location, the
Bank expects that it will lead to further replacement demand
already slowly becoming visible in the city centres are
high-skilled labour force, the availability of high-quality
real estate markets. The demand for space is decreasing,
on the part of companies wishing to relocate to higher quality
therefore bound to manifest themselves even more clearly
locations, the attractive fiscal climate and the relatively
while projects under construction are still being carried out.
locations. This will mean that difference in quality will play
in 2003.
stable political situation. Various foreign companies have
In other words: the market is diluting. This process is taking
an increasingly important role in (re)location decisions. In
place more rapidly in the office and industrial real estate
addition, FGH Bank expects the issue of ‘accommodation’ to
Business development climate decisive for
facilities in the Netherlands or have acquired Dutch
markets than in the retail market. Even though there is still
re-emerge on business agendas. Many companies will
industrial real estate market
companies. This has had a very positive effect on
demand for space, this demand is mainly for high-quality
continue to view their buildings as an integral component of
The industrial real estate market is becoming increasingly
employment and has given the Netherlands a competitive
projects and locations. It follows that supply is mainly rising
their ‘corporate identity’ and so will continue to set great
divided. On the one hand, there is still demand for high-
position worth defending.
in less attractive locations and in outdated buildings. History
store by it, but in contrast to a few years ago the associated
quality, easily accessible, flexible, multi-purpose industrial
is repeating itself, as poor quality is again being punished.
price tag will once again be critically examined.
real estate. For this type of premises, vacancy levels are low
However, this favourable position also has a downside,
and mainly cyclical in nature, which is the reason why
namely that the Netherlands is becoming increasingly
‘A1’ retail locations still in demand
prices in this segment have hardly fallen. On the other hand,
dependent on foreign companies. These companies, whose
In 2002, the office market was characterised by falling take-
Lower consumer confidence has not yet led to a stalling in
vacancy levels for outdated business premises are rising
head office is often located far from the Netherlands, have
up and rapidly increasing supply. The latter can be explained
demand for space at A1 retail locations. On the contrary:
steadily, in particular in the medium-sized and large-scale
little or no emotional attachment to the Netherlands as a
by the fact that it is obviously difficult to shut down a
demand at these sites continues to be as high as ever. Dutch
segments. Part of this supply may be taken up again when
business location and naturally take strategic decisions
development project once it is under construction. This is
retail chains eager to increase the scale of their operations,
the market improves, but the proportion that is structurally
about site location. Delays in planning procedures, rising
often mistakenly written off, as redevelopment of older
Over the last decade, the Netherlands has reaped the benefits
The
r e a l e s tat e m a r k e t
The economic developments have affected the commercial
In the office market, quality is the decisive factor
30
sited their offices, distribution centres and/or production
31
Vision
The inflation trend is very important too. Currently this
The housing market boom is over; buyers are biding their time.
V i s i o n 2003 FGH R e a l E s tat e R e p o r t Junction locations next to public transport sites and main roads continue to be attractive.
land prices, delays in infrastructural investments, declining
Dutch real estate. As an alternative to the declining stock
tendering and contracting procedures in the construction
labour productivity and discussions about the fiscal climate
markets, private investors have been searching in the past
sector has put a further strain on the relationship between
are all factors affecting the popularity of the Netherlands
year for investments that are stable and show positive yields.
the government and the market sector. It is no surprise,
as a business location. Advantages that have been carefully
As a result, interest in the real estate market has risen
therefore, that the implementation of public-private
built up and developed over the years are coming under
sharply.
partnerships appears to have come to a standstill.
more and more pressure. The continuing low interest rate level means that real estate
What the market sector needs now is an energetic and
Demand-driven developments in the residential
funds too have made significant investments in the
decisive government that implements high-quality policies
market needed
Netherlands. In contrast to pension funds and insurers, they
and administrative processes, and in particular a government
Despite much lower consumer confidence, prices in the
are in a much better position to invest counter-cyclically.
that creates an environment that stimulates creativity and
housing market continued to rise in 2002. There are two
After all, their core competence lies in real estate.
entrepreneurial activity. In FGH Bank’s opinion, only such a government will be able to lay the foundations for many
reasons for this. Firstly, an insufficient production of new housing has led to a lack of movement up the real estate
Pension funds and insurers are expected to sell part of their
large-scale transformations that are planned for the coming
ladder, which has in turn created upward pressure on prices
real estate portfolios in 2003, as the fall in equity prices and
years.
from the bottom end of the market. Secondly, and at the
price rises for real estate and real estate funds has led to a
same time, low mortgage interest rates mean that the
change in the portfolio asset mix. Accordingly, investment
Opportunities on the horizon
arrangements. These will become increasingly common in
monthly mortgage payments for houses whose price has
portfolios may well be adjusted, with real estate investments
In the real estate market it pays to focus on long-term
the years to come, as they are one of the relatively simple
risen remains affordable. However, this state of affairs is
being sold off. This will create attractive opportunities for
quality, whereby ‘quality’ is defined as a combination of
measures companies can take to release additional funds for
changing, as the rise in house prices is levelling off and it is
wealthy private individuals, partnerships and real estate funds
accessibility, location and the building itself. In this context,
their core business. Naturally, real estate investors should be
taking longer to sell houses than it used to. It is also true
to purchase real estate, at a time when initial yields are rising.
functional buildings at junction locations next to public
able to make optimum use of this, provided that interest
that supply has increased. These factors together mean that
FGH Bank believes that this trend will continue in 2003.
transport sites and main roads continue to be attractive
rates remain low.
Vision
the residential market is gradually becoming a buyer’s
vis-à-vis outdated office buildings at out-of-the-way locations. There are also opportunities in the field of sale and leaseback
investment objects. At such locations vacancy rates are
market and that buyers are once again able to negotiate on
Stimulating creativity and entrepreneurial activity
usually cyclical in nature, and the value of the real estate
To sum up: despite the declining economy, there are still
the asking price.
at grass-roots level
remains relatively high. From the long-term perspective, the
good opportunities for investors in real estate. These can
Over the past decade, the real estate market has become
current harsher economic climate is the perfect time for
mainly be found in the areas of restructuring and
In the top segment of the market, average house prices have
much more professional in its approach. Property developers,
developers and investors to draft plans for new construction
redevelopment. Furthermore, various regions certainly offer
even fallen. Consumer purchasing power is under pressure
contractors and corporations are developing increasingly
at this type of location, so that they will be able to quickly
new construction opportunities. And the real estate
and falling share prices have reduced private investors’
large-scale and complex projects. This process involves a
capitalise on an economic upturn by simply implementing
investment market will be confronted with an increasing
wealth, while the rising level of unemployment is leading
shift in focus from mere buildings to zonal development.
their plans. Another point is that vacant space at outdated
supply of real estate. However, the level of risk (such as the
to a certain unease amongst potential house buyers. In
Projects are made possible by real estate financiers and end-
locations is becoming increasingly structural in nature.
risk of vacancy) will definitely increase. This is why
addition, in the higher segment the asking price is often out
investors, amongst others. The government has played a
The fact that there are fewer and fewer opportunities for
know-how of and experience with commercial real estate
of all proportion to the quality of the house for sale. The
major role here, as increasingly stringent requirements have
selling and letting such buildings means that such locations
are of crucial importance, so that these opportunities can
consequences of the above are discernible: buyers are playing
been set and market players have been asked to expose
are becoming more suitable for redevelopment.
not only be recognised but also (and in particular) optimally
the waiting game and prices are under downward pressure.
themselves to greater financial risk than before. There is
capitalised on.
nothing wrong with that in itself, as this is where the added
Real estate markets are highly localised in nature. Dilution
Accordingly, in FGH Bank’s opinion the residential market
value of commercial players can be found. However, one
of the market does not mean per se that new developments
would benefit from a higher level of new construction, but
precondition is that a climate is created in which
are doomed to failure. On the contrary: in various regions
falling labour productivity and reduced consumer purchasing
this is being held back by the high land prices and lengthy
entrepreneurs are rewarded for investment. Unfortunately, at
and cities the relationship between demand and supply
power all pose serious threats. In addition, the quality of
planning procedures. In addition, and unlike in previous
this time this is by no means always the case. Some
still offers good opportunities. However, it is very important
the international business location climate is under pressure
years, new construction must now be realised at locations
examples: in many cases, the different government
to take regional characteristics and qualities into account,
from negative factors. This deserves more attention, so that
where there is a demand for it, and must involve the type of
organisations hamper each other and have conflicting
and to combine these with a consideration of structural
the position of the Netherlands as an attractive place of
housing that is actually needed. This means more urban
interests; planning procedures delay projects, and it takes a
changes in markets and industries. In order to exploit
business can be safeguarded for the future.
redevelopment and less supply-driven new construction at
long time to amend legislation. Even years of discussion on a
these opportunities, it is also important to shift the focus
It is against this background that FGH Bank believes that
greenfield locations.
new framework for spatial development (the Fifth Policy
towards zonal development.
the new government must prioritise the implementation
Document on Spatial Planning) have failed to put an end to
On the other hand, the inflexibility of the labour market,
of measures that promote the balanced recovery of the
Portfolio realignment provides opportunities
the uncertainty. Then, in a review of tax regulations, the
New opportunities will also arise in 2003 for wealthy
economy and encourage market players to make
It appears that in 2002 Dutch real estate lost some of its
government announced restrictions on the depreciation of
private individuals, partnerships and real estate funds
investments.
appeal for institutional and foreign investors alike. In
real estate by investors. Even though the review has been
wishing to invest in real estate. The supply of real estate is
contrast, private investors and real estate investment funds
temporarily shelved, it has already adversely affected the real
increasing, and initial yields should rise too. However,
March 2003, Utrecht
have taken the opposite approach, namely to invest more in
estate sector. In addition, the parliamentary inquiry into
there is an increased risk of long-term vacancy, especially
Managing Board FGH Bank N.V.
32
33
Office property developers more cautious than before.
tOp rENt lEVElS fOr OfficE SpacE iN tHE NEtHErlaNdS bEtwEEN 1985-2002 (iN Eur/m2 ) source: FGH bank 400
Trends
350
in the office market
300 250 200 150 100
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
well with current market demands.
1993
announced itself in the first half of 2001 and turned into a
1992
added drawback of being located in places that fit in less
1991
all that has changed in the past few years. The change
0
1990
predominantly outdated properties, some of which have the
1989
availability of locations rather than their quality. However,
50
1988
The supply consists primarily of existing stock:
1987
end to growth in the office market. What mattered was the
1986
Characteristics of the current supply
1985
At the end of the nineteen-nineties there seemed to be no
trend that continued throughout 2002. While the market in
average of EUR 150 was paid per square metre; a slight drop compared to 2001 (the average rent being EUR 154/m2 in
years. Supply rather than demand prevails and the current
chances of a quick recovery, it will take more time to place
2001). Added to this was a considerable increase in the
office market has all the characteristics of a genuine buyer’s
these properties back on to the market. In other words,
number of ‘incentives’ in 2002. Exact figures are not
market.
current market conditions are such that the quality as well
available, but it appears to be the rule rather than the
as the location of premises are decisive factors.
exception for lessees to benefit from negotiations. Such
In 2002 slightly more than 1.5 million m2 office space was
benefits usually involve rent-free periods (about six months
taken up on the rental market, including subleases and short-
Current supply is further characterised by a substantial
on a ten-year contract), or discounts on layouts and
term leases. This is approximately 17% less compared with
increase in subleasing. The ‘shake-out’ in the ICT sector and,
furnishings. Benefits of this kind may rise to as much as 5%
2001; the biggest fall in take-up figures since 1985. At the
to a lesser extent, in the financial and business service sector
to 10% of the rent. It is not surprising that the actual costs
same time supply rose by 33% in 2002, to a level of 4.7
has clearly shown that many companies were too optimistic
of accommodation show a downward trend.
million m2. This means that more than 11% of the total
Despite disappointing economic growth and a declining market, the demand for specific high-quality
ma r k e t
that the situation has changed considerably in the past two
unforeseen sudden drop in demand and only moderate
properties has remained.
office
Given the rapid increase in supply, as well as the largely
companies are currently subleasing parts of the spaces they
The non-profit sector as a useful contributor
proportion that is currently vacant. There are considerable
lease themselves, including for example Cisco Systems or
In periods of economic slow-down, non-profit organisations
regional differences, however. It is striking that nearly all the
Dexia in Amsterdam. Other companies are implementing
tend to be a constant factor in the demand for space. We saw
cities in the northern part of the Randstad area – roughly the
large-scale restructurings or have less need for space as a
this, for example, in 1993/1994, when more than 50% of the
region comprising Amsterdam, Utrecht, Amersfoort and
result of mergers. Examples in this category are KPN,
space was taken up by non-profit organisations. After a
Almere – have seen soaring supply figures. In some of these
Getronics, CSM and ABN Amro. Then there is a third
decrease in the share of non-profit organisations in the
cities more than 20% of the available stock is now being
category of companies that are simply going under, releasing
second half of the nineteen-nineties, a rise can be detected
offered for rent. The picture in cities such as Rotterdam and
their properties in the process. These include KPNQwest in
again in 2002. Although the take-up by non-profit
The Hague is altogether different. Here, too, supply has
Hoofddorp and CSS System Integrations.
organisations is still below the level in the early nineteennineties, their current share of 40% is getting fairly close.
increased, but only to 5% to 6% in available stocks, which is why these markets may still be characterised as stable.
careful in their staffing policy. The market share of 40% can
Development of rents
Supply aNd takE-up Of OfficE SpacE iN m2 (1985-2002) source: VGM x 1,000 m2 5,000 4,500
Top rent levels have remained stable in 2002; a situation
Although the non-profit sector’s strong demand for space has
therfore not be attributed to the Dutch government, but
that has prevailed since 2000 and is expected to increase in
proved a constant factor in periods of economic decline, the
follows from a need for space on the part of international
the foreseeable future. The highest rents are still being paid
present increase in its share of the total take-up is striking.
organisations, autonomous public services, local authorities
in the Amsterdam region, including Schiphol-centrum and
It appears to contradict the policy introduced by the
(municipalities in particular) and non-profit institutions.
the Zuidas as the absolute top A1 locations. Despite
Balkenende government to effect cutbacks in government
disappointing economic growth, it appears that specific high-
machinery. The freeze on vacancies for the Ministry of
Some examples in this connection include transactions by
quality objects can still fetch top rents even in a declining
Justice is one of the most conspicuous measures taken in
market. It is true that the number of transactions in the top
this connection, but other ministries, too, have been more
the UWV (the body implementing employee insurance schemes, which took up 60,000 m2 in Amsterdam and 25,000 m2 in Heerlen), the European Patent Office (23,000 m2 in Rijswijk), the Immigration and Naturalisation Service
segment is decreasing, but this can be explained by the
4,000
decline in total market volume. Other top A1 locations in
3,500
NON-prOfit markEt SHarE bEtwEEN 1990-2002
the Netherlands are the centre of Amsterdam, the Omval
3,000
(Amsterdam-Amstel), Beatrixkwartier (The Hague) and
2,500
in
office stock is being offered for rent, including a considerable
the
about their perspectives for growth. Some of these
Maliebaan in Utrecht.
2,000
(various transactions), the General Information and Security Service (11,700 m2 in Leidschendam), and the Tax and
(iN % Of tOtal takE-up) source: FGH bank 60
Customs Administration (10,000 m2 in Almelo). In contrast,
50
at the beginning of the nineteen-nineties it was the
1,500
Top rent levels outside the Amsterdam region are
40
government ministries that took the major relocation
1,000
considerably lower. For example, the highest rents elsewhere in the Randstad metropolitan area average EUR 220/m2, and
30
decisions. There is a firm expectation that the market share
20
of the non-profit sector will continue to remain high in
34
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
first time since the middle of the nineteen-nineties. An
for space, and, second, because a major increase in demand
0 1993
In 2002, average rents in the Netherlands decreased for the
2003; first, because a number of institutions are still looking
10
1992
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
outside the Randstad rents do not exceed EUR 160/m2.
1991
• supply • Take-up
1988
1987
1986
1985
0
1990
500
by commercial enterprises cannot be expected in the foreseeable future.
35
Trends
2000 could still be characterised as extremely tight, it is clear
The current situation in perspective
Cyclical or structural?
All in all, the exorbitant rise in supply in 2002 was
A strong recovery of demand in the office real estate market
combined with a considerable drop in take-up; all grist to the
in 2003 is as yet not on the horizon. Economic recovery is
pessimists’ mill. It does, of course, remain difficult to
less fast than was forecast at the beginning of 2002, partly
explain that, in a period of just over a year and a half, the
due to continuing global uncertainty. As a result, companies
supply of office space increased as rapidly as it did, seeing
as well as consumers are sombre in their outlook.
that warnings had been sounded earlier. However, a
A significant recovery in demand will not come about unless
comparison with earlier periods of economic downturn
the economy is pulled out of the doldrums. In the meantime,
shows that the current situation, fundamentally, is no worse.
The rush for A1 locations continues.
Trends
i n t h e r e ta i l m a r k e t
many companies are still struggling with problems of overstaffing. Cost reduction measures are being implemented
The economic downturn that started in 2001 continued into
diluted for this sector, leading to greater divergence from the
‘Slack’ in the market is often represented as the proportion
and critical eyes are cast on the need for space. As a result,
2002 and has also affected the retail market. After a period
top segment.
between supply and take-up. At a level of 1.5 to 2 points the
companies have become less inclined to relocate. A survey
of growth supported by rising turnover levels, the boom
market is said to be in balance, while a level below 1.5 points
by the Dutch Builders’ Association (NVB) shows that
appears to be over – at least for the time being. Retail
Increased competition following new construction
characterises a tight market. A ratio exceeding 2 points
currently only 7% of companies are planning to relocate.
indicates an expanded market. The diagram below contains a
FGH Bank expects that growth in supply will level off in
market supply rose to 730,000 m2 towards the end of 2002. This may seem small for a total stock of about 22 million m2,
The Dutch retail property market will undergo further
graphic representation of the ratios from 1985 to 2002.
2003. With some exceptions, very few speculative new
but compared to previous years the level is clearly higher.
changes in the coming years. A large number of new
construction projects will be started, enabling existing
The rise had already started at the end of 2000. Although the
The figure shows that the market diluted considerably in
supply to be taken up by the market. Due to slack in the
demand for top A1 locations is still there, in many cities it is
locations will be built in inner cities and along the edges of urban centres. Plans comprise 1.7 million m2 for new retail
2002, and at a much higher rate than in the early nineteen-
market prices will remain under downward pressure.
especially the B locations and the properties on access roads leading into the city centres that are faced with increasing
building projects and 1.3 million m2 at PDV/GDV locations; in all a total of 3 million m2 in new construction. There is a
demand is comparable to what it was in the middle of the
Earlier FGH Real Estate Reports hinted that there was a
vacancy rates. In spite of this, plans for new construction are
risk that we will be faced with a replacement market rather
nineteen-eighties, and is only slightly above the figure for
downside to the rapid growth in the office market. Users of
still being drawn up, while the number of retail square metres
than an expansion market, if uncontrolled planning
the previous economic downturn (in 1993/1994). The
offices are increasingly sensitive to quality, where quality is
per inhabitant, at 1.4, is already among the highest in Europe.
development of this kind continues. This would lead to
intervening years have, nevertheless, shown big changes in
defined mainly as a combination of features with regard to
the market, due to an increase in professionalisation. This
buildings and locations. This distinction in supply will
Market conditions reflected in consumer
rates in the Dutch retail market. In such a situation locations
explains the speed of market dilution. First, the rental
become increasingly clear in the coming years. Vacancy rates
confidence
with easy accessibility, convenient parking facilities,
market (rent share) has grown considerably, accompanied by
for new construction are largely associated with downturns
In the wake of the economic downturn, consumer
sufficient scale and a varied supply of (retail) facilities will
an increase in the number of professional operators in the
in the economy, and in times of recovery many vacant
confidence declined sharply in 2002. This is in contrast to
increasingly displace smaller existing shopping centres.
real estate market. Second, regional spreading has also
properties will be capable of being taken up without major
2001, when confidence remained relatively stable as a result
increased considerably. Whereas ten years ago speculative
problems. More worrying problems are presented by
of a consistently high purchasing drive. In the meantime
Support for local businesses
development was practically unknown outside the four
vacancies in older buildings on isolated locations. It will
unemployment has risen for the first time in years, affecting
For the city centres the risk of uniformity in supply remains.
biggest cities, the current picture is different. The increase in
become much more difficult in the coming years to find new
consumer confidence negatively. Consumers clearly became
This is the result, among other things, of the ongoing
supply cannot therefore be attributed purely to the big cities,
users for such properties. An additional factor is that the
more cautious in 2002, particularly in relation to costly
establishment of branches of chain stores. It is true that the
but rather to the municipalities on the periphery of the
market will become more competitive in future. In nearly all
purchases. In addition, the slump in share prices has affected
number of (foreign) chains is increasing, but given the close
metropolitan agglomerations and to the middle-sized cities
the larger municipalities plans are ready for new office
the purchasing power of private investors; this, in turn, has
resemblance to existing branches their presence is not
outside the Randstad. It is these urban areas that have,
developments, varying from the realistic to the extremely
aggravated the negative pressures on consumer confidence
contributing to variety in retail facilities.
relatively speaking, shown the greatest rise in building
ambitious. Actual implementation of such plans might in
and purchasing drive.
production over the past few years. Consequently, the sharp
some cities lead to disruptions in market balance. In this
rise in supply should not only be blamed on the deteriorating
connection, coordination of plans for new construction at
In the light of all this, the rise in consumer prices has not
currently possible for local, independent businesses to appeal
market climate in the Netherlands, as on the increase in the
(supra-)regional levels is desirable and, in some cases, even a
done the retail market any good. Even though, according to
to the SME Guarantee Fund for the retail trade. This will
number of real estate parties and, moreover, on the fact that
matter of sheer necessity.
the Dutch central bank, the effect of the euro on inflation
in
the
retail
increased competition and further pressure on occupancy
Trends
nineties. However, the proportion between supply and
ma r k e t
developments
As a counterweight to ongoing branch establishment, it is
offices have been developed in many more cities than was
has been very small (to a maximum of 0.6%) and overall
previously the case.
inflation in the Netherlands has actually fallen compared to 2001 (from 4.5% to 3.5%), in the consumers’ perception the
dEVElOpmENt Of cONSumEr cONfidENcE (1987-2002) source: cbs 40
price rises they are faced with have been considerable. 20
Development of rents
OfficE SpacE Supply/takE-up ratiOS iN tHE NEtHErlaNdS (1985-2002)
Top rents at A1 locations have shown sharp rises in the past
source: FGH bank 3.5
few years. This was caused by the strong demand for retail
3.0
space at such locations by foreign chains, including Zara,
2.5
H&M, Mango and Media Markt. In 2002 the rise in rent
0
- 20
- 40
levels at top locations continued. Currently top rents for the
36
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
— economic climate — Purchasing drive
37
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
— consumer confidence
1992
1991
In contrast, the market for B locations no longer shows any marked autonomous rises in rents. The market has clearly
1990
0.5
- 80
for specific properties.
1987
exceeding EUR 1,700/m2 have been incidentally registered
1.0
- 60
1989
most expensive location in the Netherlands – Kalverstraat in Amsterdam – have risen to EUR 1,500/m2. Rent levels even
1.5
1988
2.0
The long-term investment climate should be given top priority.
i n t h e i n d u s t r i a l r e a l e s tat e m a r k e t
tOp rENt lEVElS fOr rEtail SpacE iN tHE NEtHErlaNdS bEtwEEN 1985-2002 (iN Eur/m2 )
different shopping needs that drive consumers. For example,
The industrial real estate market has been going through
Rent development
source: FGH bank
Albert Heijn is planning to develop 170 ‘AH to Go’ sites to
difficult times since 2000. Given the current economic
In parallel with increases in supply, rents for industrial space
counterbalance the XL concept. These are small retail
climate, it is not surprising that the market has diluted and
have come under pressure. Although this does not actually
outlets with limited selections, aimed at passers-by.
that supply has risen sharply. What is remarkable, however, is
apply to objects at the top end of the market, it does affect
1,200
Examples can already be found at the larger railway stations,
the speed with which supply has risen. At the end of 2002
petrol stations, hospitals and in some city centres. In short,
nearly 6 million m2 of industrial real estate was offered on
the middle and the lower segments. The potential for choice
1,000 800
the scaling up effort is accompanied by a scaling down effort
the rental market: an all-time record. Never before had there
600
at specific target concentrations. The spin-off is that this
been so much space for rent in the Netherlands. Compared
400
offers opportunities for other businesses. For example, Spar
with a year ago we are looking at a rise of more than 43%,
is opening 150 to 200 new neighbourhood supermarkets in
while supply has practically doubled since 2000.
and buildings with relatively large proportions of office space. The average rent in 2002 was EUR 52/m2, which is a
and Rabobank are also developing initiatives for a
How is it possible for supply to have risen so dramatically?
marginal decrease compared with 2001, when the average was EUR 53/m2.
considerable extension to their level of facilities.
The answer involves a combination of factors. First, there is
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
currently little enthusiasm among companies for new
There are sharp differences in price developments by region.
increase their chances of conquering sites in the large-scale
Opposing forces affect consumer spending
investments. Indeed, many companies are engaging in cost
In 2002 the provinces of Flevoland and Zuid-Holland showed
new construction projects in city centres. Also,
As regards the immediate future, a sharp increase in
reduction as a matter of policy, which leads to job losses
a rise in average rent levels, while rents in the other
municipalities such as Groningen and Maastricht have
consumer spending is not to be expected. First, because
rather than expansion. At the same time the demand for
provinces fell. The steepest declines were registered in
started buying up retail premises in their city centres and
consumer confidence has fallen sharply and people are
products has fallen, causing part of the available machinery
Zeeland, Groningen and Overijssel, which can be explained
offering them to independent retailers at comparatively low
slowly beginning to feel the effects of the cooling down of
to stand idle. As a result there were no expansion
by the relatively small number of transactions in these
rents. These initiatives seek to maintain diversity and
the economy. In addition, purchasing power will rise only
investments of any kind in 2002.
provinces. As a result, specific factors such as building
variety in the city centres. Without initiatives of this kind,
marginally in 2003, if indeed it will rise at all. All this
retail facilities will become increasingly uniform. However,
means further pressure on retail sales volumes.
the question remains whether it will be possible, eventually,
quality, location and age (new construction versus existing The second reason for the rapid rise in supply can be traced
buildings) were more significant as determinants of rent
to a development that has been going on for the past ten
levels.
Meanwhile, as mentioned earlier, a considerable amount of
years: professionalisation of the market. An increasing
increases in scale. There is often a difference between what
new retail space will be completed in the near future. This
number of developers and investors have turned their focus
In spite of this, developments in the industrial real estate
people say they will do and what they actually do.
might lead to a threat of retail saturation. FGH Bank expects
to the industrial real estate market during that period. For
market are, generally speaking, characterised by falling rents,
Consumers may attach great importance to the existence of
that this will have a specially negative effect on existing,
example, at the end of the nineteen-nineties the number of
even in provinces with more extensive industrial real estate
small specialised shops, but many of them will, for
outdated shopping centres. There are, however, some
new building projects, including speculative projects,
markets such as Noord-Holland, Utrecht, Noord-Brabant
convenience, continue to do their shopping in the large
positive developments. The downward trend in inflation
increased rapidly. In itself the selling of these projects
and Limburg. In these latter regions, however, the decline,
department stores. In our present society, with most people
looks set to continue. Moreover, interest rates on consumer
presented no major problems. It was the buildings that were
amounting to a maximum of 7%, is less pronounced than
leading busy and often hectic lives, ‘convenience’ and the
credit are low, making it easier for consumers to purchase on
left behind that created most of the supply. This often
in the provinces mentioned earlier.
associated savings in time cannot be ignored as important
credit.
involved premises that were less in line with market
Changes in the food sector
demands prevailing at the time. As a result, the supply of
Test of confidence
industrial real estate is still strongly dominated by existing,
The first half of 2002 showed zero economic growth, with
mostly outdated buildings, on outdated industrial estates.
the second half registering only a slight improvement.
Trends
motivating factors in human behaviour.
in
to turn around this tendency in the retail market towards
The movement towards increases in scale in the retail market is particularly noticeable in supermarket chains. The
Finally, during the present period of economic downturn the
big players in this segment, including Konmar (Laurus),
less positive consequences of the scale-up have come to light.
C1000 (Schuitema) and Albert Heijn (Ahold), are developing new outlets with surface areas of up to 4,000 m2, three to
The average surface area of industrial buildings and distribution centres has increased markedly in the past
80
four times the size of the average supermarket. One example
decade. Now that these properties, too, have become
70
is the AH XL formula introduced in 2002. Such introductions
vulnerable to changes in the economic tide, increases in the
60
have raised violent objections at the local level, where it is
supply of industrial space have accelerated rapidly. On the
50
feared they will pose a threat to the survival of supermarkets
upside, vacancy rates in this area are mainly the result of the
40
in local neighbourhood shopping centres. Objections of this
present economic downturn; the supply will be taken up
kind entail delays in the introduction of such schemes in
relatively easily once the market recovers.
38
20 10
39
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
0 1991
individualistic, supermarkets are trying to cater to the
30
1990
context of a society that is becoming increasingly
source: FGH bank
1989
other direction by the same chains can be detected. In the
bEtwEEN 1987-2002 (iN Eur/m2 )
1988
many municipalities. At the same time, a movement in the
tOp rENt lEVElS fOr iNduStrial rEal EStatE iN tHE NEtHErlaNdS
1987
1986
1985
0
ma r k e t
smaller villages and town centres, while Hema, Postbank
prices. The top segment has remained stable at a level of EUR 75/m2, while even higher rents apply to specific objects
estate
200
has become greater for the latter segments, leading to lower
real
1,400
the
1,600
industrial
Trends
The lower segment of the market is being ‘flooded’ with supplies of unmarketable property on outdated The fact that the economy was capable of growing at all in
(2002 cOmparEd witH 2001; iN pErcENtagES)
be expected to have strong emotional bonds with the
source: FGH bank
Netherlands as a country of establishment. The announced
10
laborious collective bargaining negotiations last autumn
zeeland
groningen
Overijssel
gelderland
friesland
utrecht
market, we shall be unable to compete in terms of labour costs. In FGH Bank’s view, therefore, the key to securing the
- 15
country’s favourable geographic position and creating high - 20
added value. Investing in new industrial estates and infrastructure will not be enough. Of equal importance will
Clearly, producer confidence is being put to the test. After an initial rise in confidence during the first three months of
dEVElOpmENt Of prOducEr cONfidENcE (1990-2002)
2002, there was a fallback. Another recovery was detectable
disappointing order books and a deteriorating competitive position caused business confidence to revert to negative
source: cbs 12
be attention to education, investments in R&D, an attractive tax climate, legal and political stability, and, above all, a competitive environment. The demand for real estate will eventually depend on these factors.
10 8
Quality improvement and restructuring
after the summer. For 2003, however, confidence is expected
6
remain a high priority
to rally slightly. This is because most of the painful
4
In earlier FGH Real Estate Reports a growing split in the
measures have now been implemented. Indeed, the longterm positions of many companies will slowly improve. Competitiveness: top priority
From an international perspective, the Dutch economy has
industrial real estate market was noted. On the one hand, 2
part of the market is extremely attractive and in great
0
demand. It consists of properties that are easily accessible, can be used for a variety of purposes and, above all, are
-2
consistent with user requirements. This market segment has
performed exceptionally well over the past decade. Dutch
-4
grown rapidly in recent years and has become increasingly
businesses are among the most important foreign investors
-6
attractive to property developers and investors. The risks
in the world. At the same time the Netherlands has proved an attractive base of operations for foreign companies, which have opened a great many new offices, distribution centres and manufacturing establishments in the Netherlands in recent years. There was also a notable increase in the
real
future of the Dutch business sector lies in exploiting the
world will come under further pressure.
producer confidence turned positive again. However,
example, consider the accession of ten new Member States entry offers many opportunities for the Dutch export
the dollar in 2002, the competitive position of Europe in the
in July, and for the first time since February 2001 the level of
competition is bound to become more intense. As an to the European Union in 2004. Although their collective
- 10
will therefore be slower than, for example, in the United States. In addition, since the euro has risen strongly against
light of disappearing frontiers and increasing globalisation,
industrial
social partners have grown further apart. Economic recovery
productivity will have to be structurally increased. In the
the
(‘Najaarsoverleg’) can only lead to the conclusion that the
establishment conditions remains a priority and that labour
ma r k e t
-5
however, remind us that investing in the quality of business
in
inflexibility of the Dutch labour market. Moreover, the
Fortunately, these cases are only incidental. They do,
estate
productivity persists. Much of this pressure is caused by the
zuid-Holland
0
measures, however, the downward pressure on labour
flevoland
nearly 2.5% of the working population. In spite of those
(Enschede) and Interbrew (Breda) are cases in point. drenthe
2002, among other things, in a rise in unemployment to
Noord-Holland
5
limburg
measures, which manifested themselves towards the end of
and poor prospects.
closures and relocations of SCI (Heerenveen), Ericsson
a growing number of companies had to take cost reduction
Noord-brabant
investments and exports both showed a decline. As a result,
locations with high vacancy rates
Trends
The business sector figures were less positive. Corporate
exclusively rational grounds, as foreign businesses can hardly
cHaNgES iN aVEragE rENt lEVEl, by prOViNcE
2002 was due mainly to an increase in consumer spending.
involved in this segment are few and mainly related to
-8
temporary economic trends. On the other hand, the lower segment of the market is ‘flooded’ with supplies of
- 10
unmarketable property: old locations, with high vacancy
- 12 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
rates and without much in the way of fresh
number of jobs. Foreign investments have helped initiate a
entrepreneurship. This has led to a situation in which the
scale-up and have boosted the development of new types of
majority of properties at these locations have landed in a
location.
vicious circle. In addition, potential users of such properties are presented with more and more alternatives, further
However, the changing economic perspective has also
reducing the chance of reoccupation for obsolete business
such opportunities. Given a positive attitude of this kind,
revealed the inherent risks in these developments. The
premises. Breaking this vicious circle will have to involve a
existing urban structures could, among other possibilities, be
increase in the number of foreign companies, the process of
profound change in attitude. Rather than the potential
redeveloped as excellent locations for new housing schemes,
internationalisation and increases in scale have created a
threats and risks of redevelopment, its potential
offices and other amenities. This is already happening on a
situation in which decisions about investments are
opportunities will have to be considered. Transforming old
small scale, particularly in the big cities, but the potential is
increasingly being taken outside the Netherlands, and on
locations to suit new functions will, for example, provide
huge and, as yet, largely ignored.
40
41
House-selling times increased again in 2002.
In 2002 the Dutch housing market was still characterised by
market. This is reflected, among other things, in longer
a mismatch between supply and demand, in the qualitative
selling-times. For example, compared with 2001 selling-
as well as the quantitative sense. For the most part the cause
times showed another slight rise to an average of 60 days
of this can be traced to low completion rates in new
towards the end of 2002. By way of comparison, during the
construction, particularly in the middle and higher segment.
boom the average was considerably lower, amounting to no
This simply prevents the required throughflow on the
more than 37 days in 1999.
housing market, which, in turn, has caused yet another rise
Up 5.6%, the terraced houses segment showed the most
in average house prices. However, the rise was less steep in
rapid increase. Towards the end of 2002 an average of
2002 than in previous years. This may be partly due to the
EUR 182,000 was paid for houses of this type. End-of-terrace
economic downturn, which affected consumer confidence
house prices rose by an average of 4.8%. Price rises for this
and reduced the purchasing drive. Prolonged house-selling-
segment, too, were therefore just above the average for the
times have been another factor.
housing market as a whole. Detached house prices rose far less rapidly in 2002, which can be explained by the fact that the most expensive houses fall within this category,
Since as long ago as 1985, median selling prices on the
and that is the segment for which demand has clearly fallen.
Dutch housing market have been rising. However, the
The prices of detached houses in the top segment
exponential rises that were observed at the end of the
(> EUR 500,000) are currently even under downward
nineteen-nineties have come to an end. While the median
pressure. An important cause of this drop in demand is the
house price in 1999 still rose by 17% compared to the
negative capital gains effect of the slump in share prices,
previous year, in 2002 the growth curve indicated 4.6%.
which has affected the higher income groups the most
This means that house prices are bottoming out at a level
severely. This picture is confirmed by the selling-time for
just above inflation. The cause of this does not lie in a
detached houses, which has risen to an average of no fewer
strong expansion of the housing stock, but rather in a shift
than 103 days.
in consumer behaviour, which, generally speaking, may be characterised as cautious and far more critical than in
It is striking that apartment prices are also rapidly
previous years. This shift is also reflected in the way in
levelling off. For years societal developments such as
which house buyers move around on the housing market.
individualisation and an ageing population ensured a strong
Affected by economically uncertain times, the housing
demand for properties in this segment. In 2001 the sharpest
consumer has adopted a wait-and-see attitude; an attitude
price rises were duly recorded for this category. Until quite
which is reinforced by a negative capital gains effect
recently demand for apartments was as high as ever, but
following the sharply declining values of investment
now it appears to have decreased slightly, and there has been
portfolios. All these developments ensure that the residential
some dilution of the market for this segment. In 2002 the
market is slowly shifting from a seller’s market to a buyer’s
price of apartments rose by an average of 4.1%. This
aVEragE pricES Of ExiStiNg OwNEr-OccupiEd HOuSiNg (iN Eur) source: nVM
As a result of economic uncertainty
350,000
house buyers have been overcome by a
300,000
wait-and-see attitude.
250,000
• Housing total • Terraced • end-of-terrace • Detached • apartments
200,000 150,000 100,000 50,000
42
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
43
in
the
residential
Exorbitant price rises halted
ma r k e t
in the residential market
Trends
Trends
will be designated and that the provinces will be given more
Target-oriented housing policy an absolute
consultation with residents. It is also important that the
nature. In view of the social long-term trends the market for
powers in matters of urbanisation. However, many items of
necessity
broad package of measures drawn up by the Housing
apartments will remain fairly strong.
attention in the new document were declared to be
Putting houses on the market has been a problem for years.
Production Task Force to take housing production up to the
It is expected that overall house prices will stabilise in 2003
controversial and were consequently left undiscussed in
In the government’s ‘Housing’ policy document a target is
desired level, should be implemented to greater effect.
and increase at most by the rate of inflation. In real terms,
Parliament during the run-up to the elections of 22 January
formulated to the effect that 100,000 new houses are to be
Unfortunately, the concrete implementation of the proposed
therefore, overall house prices will remain the same.
2003. The spatial Planning Act will also be amended, to
built annually between now and 2010. In 2002 this target,
measures has so far been rather slow in coming.
However, the higher segment will have to be prepared for a
improve the clarity and speed of the procedures involved.
again, failed to be reached. The counter stayed on a figure of
further fall in selling prices.
These measures are expected to reduce delays in large-scale
approximately 66,000. Given the prognosis for 64,000 new
Demand for both cheap and expensive rented
projects.
houses in 2003, which is based on a lower number of
dwellings is rising
building licences issued, it does not look as if the target will
The rented housing market also shows shortages of, in
Limits on tax-deductible mortgage interest
be realised in the short term either. All this means that the
particular, houses in the EUR 400 to EUR 600 bracket. In
and other parts of the country are diminishing. This is
A constantly recurring issue in the run-up to parliamentary
supply of houses is much too low and, moreover, that the
view of the underachievement of construction targets, these
caused by the fact that stagnation in the throughflow of
elections is the deductibility of mortgage interest. This has
quality of the completed products does not match the
shortages can only rise in the coming years, while demand
(rented) houses now also appears in the northern provinces
been no different in the run-up to the 2003 elections.
demand, leading to throughflow stagnation on the residential
will continue to grow relentlessly as a result of a large influx
and in Zeeland, resulting in sharp increases in house prices.
For example, the Dutch Labour Party (PvdA) proposed that
market. In particular for starting house buyers and single-
of young single and double-income households and starters.
Zeeland, in particular, stands out by a steep rise in prices.
the possibility for such tax deductions should be limited for
person households, finding suitable and affordable living
Other places where prices have soared are Almere, Zwolle
the higher income brackets. The resulting benefits to the
accommodation is an uphill struggle. According to recent
An added difficulty in the lack of necessary throughflow for
and Rotterdam. By contrast, in Amsterdam and The Hague
treasury would allow low- income groups to be stimulated
forecasts, approximately 600,000 new houses will have to be
the residential market is the considerable difference between
prices remained virtually the same in the past year, while
into buying their own homes. But it is questionable whether
built in the period until 2010, partly as a result of the
the monthly overheads for social housing and owner-
Amsterdam is, and continues to be substantially more
the proposal would have the desired result. Its success would
increase in the number of households. Given a drop in the
occupied properties. This divergence is caused by the much
expensive than the rest of the country.
depend on an effective throughflow on the residential
volume of new housing being produced, it does not look as if
lower rises in the legally permitted annual rent compared
market, thus allowing affordable housing to be released for
this target will be met. Furthermore, the lack of housing on
with the average price rises for owner-occupied properties.
Controversial policy document
the lower incomes. Because of stagnation in new
greenfield locations will cause delays in the restructuring of
For many tenants who would like to become home owners
An important development in the area of housing policy is
construction levels, the necessary new housing plans are
the post-war stock of houses because people do not move.
the difference in monthly overheads has become such that
the planned integration of the Fifth Policy Document on
currently not being realised. Indeed, throughflow would
Decay in the existing housing stock will be the consequence.
the alternative is becoming increasingly unattractive. As a
Spatial Planning and the Second Green Space Structure Plan
actually be reduced by such a measure, given that houses in
One important factor that slows down the completion of
result, currently about 30% to 40% of social housing stock
(Tweede Structuurschema Groene Ruimte) into one
the top segment would become less attractive. The desire
new housing is the incapability of the national government
is occupied by tenants who could afford much higher
document: the Spatial Planning Policy Document (Nota
to move house would diminish, resulting in a slower release
to streamline legislation. For example, complex
monthly overheads. This means that the social housing
Ruimte). Towards the end of 2002 outgoing minister
of medium-priced and cheaper dwellings for the middle and
(environmental) legislation is proving to have an extreme
system is less readily accessible to people for whom it was
Henk Kamp, in anticipation of this new document,
lower income categories. Moreover, new government
delaying effect in practice. The results and recommendations
intended in the first place. The desired sell-off of houses by
announced in a ‘position paper’ that there will, in the spirit
housing schemes would also encounter problems.
of the parliamentary inquiry into the construction industry
the housing corporations is also in difficulties as a result.
of the Spatial Planning Policy Document, be more
In planning projects, the unprofitable top end of the social
may well have an additional delaying effect, because
At the same time housing corporations are facing ever-
opportunities for construction projects in country towns and
housing market is often subsidised by profits from more
municipalities will become more cautious in their tendering
increasing costs, so that more and more of them are barely
that the municipalities will receive more say in decisions
expensive houses elsewhere in those projects. The PvdA
policies.
managing to keep their heads above water.
concerning the number of new houses to be built. The paper
proposal would reduce such profits, resulting in fewer
also envisages that far fewer ‘red’ and ‘green contours’ areas
affordable houses on the market.
According to FGH Bank it is precisely the municipalities
The number of housing corporations has accordingly
and provinces that have an important task in this matter.
decreased considerably; from more than 700 some years ago,
They will have to ensure that the supply of building
to about 550 in 2002. Part of the reduction is due to mergers.
Average selling prices by type of house, in EUR
locations is sufficient. There is a risk that the EUR 70 million
This process is bound to continue in the coming years,
Source: NVM
annual cutback in urban renewal proposed by the Ministry
since the financially less strong corporations will be taken
Median selling price Year-on-year increase (%)
for Housing, Spatial Development and the Environment
over by the wealthier ones. The mergers will probably lead
End of 2001 End of 2002 End of 2001 End of 2002
will lead to further inner city decay. Renewal of the
to efficiency drives, and thus to long-term improvements
Terraced houses
172.000
182.000
6,8%
5,6%
post-war housing stock is already far behind the wishes of
in throughflow for the corporations’ housing stock.
End-of-terrace
215.000
224.000
5,6%
4,8%
municipalities, government, market players and residents.
Detached
330.000
340.000
1,2%
2,9%
At least 30% to 40% of new housing production should
Finally, a very special group of consumers in the rented
Apartments
142.000
147.000
8,9%
4,1%
be achieved through the process of replacement in existing
housing market: the over-55s. This group, enlarging in an
Total
197.000
206.000
6,3%
4,6%
urban districts. Only one-third of the municipalities are
ageing population with each year that passes, is approaching
running to schedule in this respect. In consequence, the
the rented housing market in increasing numbers.
intended transformation towards improved urban living
The over-55s constitute a generally prosperous part of the
environments is subject to serious delays.
population that shows considerable demand for the more
Selling-time in days
in
the
residential
Price differences between the Randstad metropolitan area
expensive segment of rented accommodation with all-in
Source: NVM
The solution, in FGH Bank’s view, must be sought in a
End of 1999 End of 2000 End of 2001 End of 2002
target-oriented housing policy that provides housing for
Terraced houses
34
44
48
51
which there is a demand. This means that more relatively
End-of-terrace
36
50
59
61
expensive rented houses and low to medium-priced owner-
Detached
55
72
92
103
occupied properties will have to be built within and at the
Apartments
34
41
42
48
edges of urbanised areas. In addition, municipalities would
Total
37
49
55
60
have to assume more steering responsibilities, while leaving
services. Convenience is the determining drive for this group.
more of the actual implementation to market players in
44
45
Trends
Fewer regional differences
ma r k e t
tendency is, however, cyclical rather than structural in
‘Good’ real estate remains scarce.
the portfolios will decline. Data for the whole of 2002 were
slight fall in total investments in commercial real estate for
not available yet at the time of writing, but the figures for
that year, down from EUR 3.9 billion in 2001. Although the
the first six months show a drop in capital investment in
fall in total investments was only slight, the shift that
direct real estate to EUR 61.9 billion. For insurers the share
accompanied it was considerable. For example, investments
was still increasing, but pension funds, and investment
by pension funds and insurers fell from EUR 1,550 million in
companies in particular, showed considerable decreases. One
2001 to only EUR 850 million in 2002. At the same time the
important explanatory factor is that investment companies
position of Dutch real estate investment funds received a
account for a large part of the investments in direct real
major boost. Last year’s investments totalled EUR 1,550 million,
estate, and that in 2002 several real estate funds, for various
up from just EUR 850 million in 2001. Investments by foreign
reasons, left the stock market (for instance Rodamco NA,
investors showed a small decrease. The value of the new
Haslemere, Uni-Invest). We may expect to find, therefore,
commercial real estate purchased by this category of
that the volume of direct real estate in 2002 shrank
investors amounted to a total of EUR 1.3 billion; the lion’s
considerably, in favour of private real estate investors.
i n v e s t me n t
real estate to a total of EUR 3.7 billion. This represents a
share still being for the account of German investors.
as positive; a ‘safe’ investment
amounted to EUR 2,350 million, EUR 400 million less than in
in uncertain times.
2001. Investments in retail property stayed the same at EUR 800 million. A slight increase was detected for industrial real estate. Here, institutional investors accounted for a total of EUR 550 million, exceeding the 2001 total by EUR 200 million.
steep proportional rise in the share of real estate in
estate
The total for new office properties purchased in 2002
One consequence of the drop in share prices in 2002 is the institutional investment portfolios. This has caused a marked change in the Asset Liability Mix (ALM), that is, the proportion in which investors invest in different products in order to be able to meet future obligations. The ALM contains the percentage to be invested per investment category.
real
Investments in office property have declined considerably.
As a result of the steep falls, particularly in share prices, real
The second half of 2002 in particular shows a remarkable fall
estate components are strongly overvalued. Pension funds
in investments in Dutch real estate. In the last six months of
and insurers are consequently being ‘forced’ to reduce the
2002 investments amounted to no more than EUR 1.5 billion.
real estate component in favour of shares. If share prices
Market conditions were partly to blame for this, since
remain low, 2003 will see a steady increase in sales of real
investment objects with low risk profiles are become
estate. For private investors and real estate investment funds
increasingly scarce. In addition, the discussion about
this will offer an excellent opportunity to acquire investment
restrictions on the depreciation of commercial real estate has
objects. First, because these investors are much more
caused disquiet, particularly among German investors.
actively focused on the real estate market, and are therefore
the
may still be characterised
For 2002 the forecast is that the share of direct real estate in
in
yields on real estate investment
In 2002 institutional investors purchased new commercial
Trends
Despite the declining figures,
i n t h e r e a l e s tat e i n v e s t m e n t m a r k e t
ma r k e t
Trends
usually in a better position to assess the risks involved. Smaller share for direct real estate in 2002
And, secondly because in contrast to institutional investors,
In 2001 the share of direct real estate in the total real estate
they are able to invest counter-cyclically and make optimal
portfolio began to rise. This contrasts with the overall
iNVEStmENt iN cOmmErcial rEal EStatE (ExcludiNg rESidENtial rEal EStatE
picture for the last decades, although in 2000 the trend from
aNd priVatE iNVEStOrS) (iN Eur milliON)
direct to indirect investment had already subsided. The direct real estate portfolios of institutional investors in 2001 represented a total value of EUR 69.9 billion. At EUR 30.8 billion, the value of indirect real estate remained at the level of 2000, partly as a result of falling share prices. Because of the rise in direct real estate the total value of real estate in investment portfolios amounted to over EUR 100 billion.
source: VGM 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000
At the end of 2001 direct real estate accounted for 8.5% of
1,500
the total real estate portfolio of institutional investors,
1,000
Dutch investors Foreign investors
• 46
Total
47
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0 1990
other forms of investment.
1989
acquisitions; on the other hand, of a decline in the value of
500
1988
On the one hand, the rise was the result of an increase in
1987
continuing the gradual rise of the previous few years.
use of the moments of entry that a contracting real estate
and 2000 and revealed, strikingly, that performance levels for
lOwESt NEt iNitial yiEldS ON rEal EStatE (iN pErcENtagES)
and importance of high-quality real estate. Because of
market is still able to offer.
that period had fallen. Total yields fell from 16.9% to 1.3%
source: FGH bank
persistent market uncertainty, the upward pressure on yields
in 2000, based on data for 18 participating corporations. Housing corporation index
Indirect yields showed a fall of 1.7%. The number of
In cooperation with IPD, the umbrella organisation for
participants will be extended this year, while regional
housing corporations Aedes has set up the Aedex/IPD
coverage will increase as well, allowing improvements in
Corporatie Vastgoedindex (Aedex/IPD Corporate Real Estate
future forecasts.
9.00
will continue in 2003. If, moreover, institutional investors are ‘forced’ to sell off real estate, scarcity problems will be
8.50
reduced and further increases in yields can be expected. This 8.00
will result in favourable investment opportunities for financially strong real estate funds and private investors
7.50
alike.
Index). This reflects the changes with which the housing corporations have been faced in the last few years; a process
Yields in commercial real estate
that will continue in the years to come. As administrators of
Since the middle of the nineteen-nineties the ROZ/IPD
rental accommodation these corporations will increasingly
has presented annual trends in investment returns for
have to deal with speculative investments, also in the light
commercial real estate in the Netherlands. In comparing the
of the process of urban renewal. Much more than in the past,
annual surveys we observe that while yields have been
they will be confronted with the demand for returns on
under pressure for all sectors since 2001, they are still
investment. For the future this means that they will have to
considerable. For example, in 2001 the average annual yield
gain increased control over operational management. At the
on real estate was 11.4%, a great deal better than the return
same time the corporations have a social function, which
on shares (-19%) or bonds (5.4%). Because of the continuing
requires them to invest in the public spaces surrounding
economic downturn yields declined in 2002, as shown by
their properties. They will have to continue fulfilling this
the figures for the first three quarters. Overall yields on real
public function. The Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex is
estate investment declined to 8%, mostly accounted for
intended to develop into a measuring instrument that will
by the considerable reductions recorded for offices (6.1%)
enable the participating corporations to measure their
and residential (7.8%). Given the continuing increase in the
performance at the financial-economic as well as the social
number of expiring rental contracts concluded since the
level. The index was set up with retroactive effect for 1999
middle of the nineteen-nineties, in combination with the
7.00
settle for the relatively low yields from this risk-free 2002
figures, sundry corporate scandals especially in the United fall in share prices in the spring of 2002, persuading investors once more to settle for lower yields on government bonds.
ICT sector in particular is no longer fully guaranteed.
— net initial yield on offices
estate
limit the possibilities for depreciation of investments in real estate, starting from 2003. The proposal was presented on the grounds that the decline in value of the buildings could,
12,6
28,5
37,4
47,6
52,7
65,5
69,9
Indirect real estate Pension funds
0,3
2,5
6,0
12,4
17,2
25,3
25,9
Insurers
0,0
0,4
0,7
0,9
1,3
2,1
2,2
strongly diluted market, FGH Bank expects direct yields to
the accompanying land, leading to the virtual elimination,
Investment companies
0,1
0,3
0,5
2,1
3,3
3,4
2,7
come under mounting pressure in the coming years. The
on balance, of depreciation allowances. It is FGH Bank’s firm
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
retail market is also expected to decline but, with an average
conviction that the implementation of this plan would lead
yield of 9.1%, clearly remains above average. Finally,
to deterioration in the investment climate in the
compared with 2001 the industrial real estate market is
Netherlands. Yields would come under pressure and various
showing a slight rise to 11.0%.
(German) funds would minimise their investments in the
Despite the declining figures, yields on real estate
Netherlands. Moreover, in the context of the economic
investment may still be characterised as positive; a ‘safe’
situation the proposal came at an extremely unfavourable
investment in uncertain times.
moment; indeed, the discussion alone has adversely affected
Other institutions
–
Total Total
–
0,5
3,3
7,2
15,4
21,8
30,8
30,8
13,1
31,8
44,6
63,1
74,5
96,3
100,7
83,8% 75,6% 70,7% Direct real estate 96,2% 89,7%
68,0%
69,4%
Indirect real estate
32,0%
30,6%
3,8%
Total investments
116,6
Direct real estate share
10,8%
10,3% 290,1 9,8%
16,2% 466,8 8,0%
24,4% 684,2
29,3% 795,7
7,0%
6,6%
830,0 7,9%
819,5
the (fiscal) investment climate in the Netherlands compared
8,5%
Total yields by sector (1995-2002), in percentages Source: ROZ/IPD
in principle, be compensated for by increases in the value of
2002 3Q
Net initial yields
with other European countries. Furthermore, issues of this
Net initial yields for commercial real estate duly rose in
nature place a considerable strain on the relationship
2002, in accordance with expectations. Investors have
between the government and the real estate market.
experienced an increased measure of uncertainty and are
The plan failed to secure a majority in the Dutch Parliament
expressing this in the purchasing prices they are prepared to
and has been abandoned for the time being. It is to be hoped
pay for real estate. Currently, the lowest initial yields for
that the abandonment will be for good, since realisation of
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
average
Offices
8,6
8,6
11,9
14,3
15,5
15,2
11,7
12,2
6,1
offices and retail premises are at 6.5%, while initial yields
the proposal would structurally weaken the Dutch market
Retail outlets
9,2
8,8
10,6
12,8
13,4
12,1
9,6
10,9
9,1
for the lower segment of the office market are at 9.5%. For
for real estate investments, and the effects would reverberate
Industrial
10,1
12,0
11,9
13,2
18,2
12,8
10,5
12,6
11,0
the top segment of the industrial real estate market net
throughout the entire real estate chain.
Residential
12,3
14,3
13,7
13,7
17,0
18,5
12,3
14,5
7,8
initial yields of about 7.5% are being registered, which is
Other
10,7
9,5
11,1
15,3
16,0
16,9
10,2
12,8
10,6
comparable to last year’s level. By contrast, net initial yields
Total
10,7
11,8
12,6
13,7
15,8
16,1
11,4
13,1
8,0
for the middle and lower segments of this market have risen, which is a sign that investors are still convinced of the value
48
49
real
— Government bonds
the
0,0
Considerable uncertainty has been caused by a proposal to
in
0,0
2003
30,7
2002
28,7
2001
18,0
2000
15,2
1999
9,0
1998
7,0
1997
1,5
Depreciation of real estate 1996
Investment companies
for returns on investment.
1995
14,9
prepared to pay the full price, leading to increased demands
1994
24,3
13,5
Investors are becoming more careful and are therefore less
i n v e s t me n t
rose at first. However, disappointing macro-economic
ma r k e t
markets appeared to recover, yields on government bonds
1993
23,3
11,3
after the terrorist attacks on the United States, the stock
7
1992
23,4
10,3
alternative form of investment. When, in the first months
are greater, while the financial reliability of tenants from the
1991
22,1
8,6
Total
2001
8
1990
19,5
7,3
0,0
2000
Rising initial yields on office space are a further sign of the
1989
14,2
0,0
1999
risk-avoiding strategies of investors. Chances of vacancies
3
6,4
0,3
1998
9
4
4,8
–
1997
source: cbs and FGH bank
2001
Direct real estate Pension funds
–
1996
10
Insurers
Other institutions
1995
1986-2002 (iN pErcENtagES)
1988
2000
1994
NEt iNitial yiEldS ON OfficE SpacE aNd yiEldS ON 9/10-yEar gOVErNmENt bONdS
1987
1999
1993
States, as well as the threat of a war with Iraq caused a rapid
1986
1998
1992
• office space in the randstad • Industrial space in the randstad • retail space in the randstad
5
1995
1991
Trends
1990
Source: CBS, edited by FGH Bank 1990
investors to avoid risks. In uncertain economic times they
5.50
6
1980
2000, caused among other things by the tendency among
6.00
Direct and indirect real estate investments, in billions of euros and percentages
The yields on 9/10-year government bonds showed a drop in
6.50
G l o s s a ry
and
Acronyms
Addresses
large-scale retail development
headoffice
Office space, retail space/showroom and industrial space,
Concentration within the existing built-up area with
■ utrecht
which is free for the market to rent or buy, rounded off to the nearest 1,000 m2.
five or more shops, each with an average lettable floor area of at least 500 m2, which are not located within
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
The Netherlands
FGH Vastgoed Expertise at
P.O. Box 2244, 3500 GE Utrecht
Telephone: +31 43 350 08 85
+31 20 677 67 87 or +31 40 264 94 60.
It includes existing properties and properties under
an existing or planned retail area or immediately adjacent
The Netherlands
Fax: +31 43 325 87 23
construction or undergoing renovation.
area. A large-scale retail development is a retail site in
Telephone: +31 30 232 39 11
E-mail:
[email protected]
which the industry restrictions formulated in the
Fax: +31 30 233 45 72
take-up
out-of-town policy and which apply in full to fringe
E-mail:
[email protected]
The letting of and transactions relating to office space,
locations, are not applied at all or to a lesser extent.
Website: www.fghbank.nl
registered by Vastgoedmarkt. Sale and lease-back
■ maastricht
For further information or to make
supply
Rechtstraat 89, 6221 EH Maastricht
an appointment, contact
■ rotterdam
Max Euwelaan 79, 3062 MA Rotterdam The Netherlands
transactions with rental agreements of more than five years
Noord
North
offices fgh bank n.v.
Telephone: +31 10 242 01 50
are included, as are the withdrawals of office space for other
Oost
East
■ amsterdam
Fax: +31 10 212 14 55
designated uses.
Zuid
South
Koningslaan 33, 1075 AB Amsterdam
West
West
The Netherlands
office space
Zuidoost
South-East
Telephone: +31 20 664 41 41
offices
Office space of more than 500 m2 net floor area in specific
Centrum
City centre
Fax: +31 20 662 03 06
fgh vastgoed exPertise b.v.
office buildings.
Centraal
Central
E-mail:
[email protected]
■ amsterdam
Kanaal
Canal
retail/shops
Kwartier
Quarter
Shops/showrooms of more than 200 m2 net floor area.
Randstad
Randstad conurbation
Willemsplein 2, 6811 KA Arnhem
Telephone: +31 20 677 67 87
GIY
Gross Initial Yield
The Netherlands
Fax: +31 20 677 67 80
industrial space
IRR
Internal Rate of Return
Telephone: +31 26 442 77 10
E-mail:
[email protected]
Production and distribution space of more than 750 m2 net
IRS
Interest Rate Swap
Fax: +31 26 442 94 48
Website: www.vastgoedexpertise.nl
floor area (including office space).
NIY
Net Initial Yield
E-mail:
[email protected]
E-mail:
[email protected]
Koningslaan 33, 1075 AB Amsterdam ■ arnhem
The Netherlands
ROZ
Real Estate Council of the Netherlands
stock
IPD
Investment Property Databank Ltd.
Total size of the existing office, retail and/or industrial floor
VINEX
Fourth Policy Document
Nieuwe Uitleg 15, 2514 BP The Hague
The Netherlands
space.
On Physical Planning
The Netherlands
Telephone: +31 40 264 94 60
Telephone: +31 70 304 01 38
Fax: +31 40 245 18 20
Vacancy
Fax: +31 70 385 38 34
E-mail:
[email protected]
Office, retail and/or industrial space which is available for
E-mail:
[email protected]
Website: www.vastgoedexpertise.nl
■ eindhoven ■ the hague
Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven
occupation immediately. ■ eindhoven
Since 2000, FGH Vastgoed Expertise,
service index
Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven
an FGH company, has been providing
The service index represents the ratio of total sales floor area
The Netherlands
tailor-made services to parties seeking
to the number of residents. Fifteen town size classifications
Telephone: +31 40 296 08 11
independent and professional advice on
have been used. The index is set at 100 for each town size
Fax: +31 40 245 18 20
practical matters such as choice of
classification. If the index rises above 100, there is a relatively
E-mail:
[email protected]
location, business location policy and ownership pattern.
good supply. If it is below 100, the supply is comparatively less than might be expected based on the average.
■ groningen
FGH Vastgoed Expertise’ consultancy
Zuiderpark 1, 9724 AD Groningen
services cover the entire range of real
The Netherlands
estate, from choice of location and
out-of-town retail development
Telephone: +31 50 311 45 82
plan assessment to valuation and
Concentration within the existing built-up area with five or
Fax: +31 50 311 45 63
maintenance, from market research to
more shops, each with an average lettable floor area of at least 500 m2, which are not located within an existing or
E-mail:
[email protected]
legal, fiscal and technical issues.
(source: D&P and HBD)
planned shopping area or immediately adjacent area.
50
51
FGH Vastgoedbericht 2003 is een uitgave van FGH Bank N.V. te Utrecht. Niets uit dit verslag mag zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van FGH Bank N.V. worden overgenomen ter publicatie. De in deze uitgave genoemde prijzen, (voorraad) cijfers en de aanbod- en opnamecijfers van kantoor-, bedrijfs- en winkelruimten zijn deels ontleend aan Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield Healey & Baker, DNB, Dynamis, Van Gool en Partners, Locatus, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/IPD, de RPD, Vastgoedmarkt (VGM), en VTIS. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing & Communicatie van FGH Bank in Utrecht (telefoon 030 - 23 23 528). De prijs bedraagt e 50,- inclusief 6% BTW en verzendkosten. © FGH Bank N.V. 2003
FGH Real Estate Report 2003 is published by FGH Bank N.V., Utrecht. No part of this report may be reproduced without prior written permission from FGH Bank N.V. The prices, (stock) figures and supply and take-up figures for office, industrial and retail space contained in this report are partly obtained from Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield Healey & Baker, DNB, Dynamis, Van Gool en Partners, Locatus, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/IPD, de RPD, Vastgoedmarkt (VGM), and VTIS. For a copy of this publication contact the Marketing & Communication Department of FGH Bank in Utrecht (tel. +31 30 - 23 23 528). The price is EUR 50.00 inclusive of 6% VAT and mailing costs. © FGH Bank N.V. 2003
Tekst | Text: FGH Bank N.V., Valuation and Research Department Vertaling | Translation: Overtaal BV, Utrecht Eindredactie | Editing: FGH Bank N.V., Marketing and Communications Department Vormgeving en productie | Design and production: DB&G Communications, Rotterdam Drukwerk | Printing: Prints & Proms, Rotterdam
52
