Exploitatiekosten van

Exploitatiekosten van gebouwen

M6020–1

Exploitatiekosten van gebouwen Ir. J. A. G. Dukers

1. 1.1. 1.2. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 3. 3.1. 3.2. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 6. 6.1. 7. 8.

Inleiding Wat wordt onder de exploitatiekosten verstaan? Beïnvloeding exploitatiekosten Vaste kosten Inleiding Kapitaalskosten Belastingen en overige overheidsheffingen Verzekeringen Energiekosten Inleiding Normatieve kentallen energieverbruik Technische Onderhoudskosten Inleiding Normatieve kostenkentallen Technische Onderhoudskosten De onderhoudskostenplanning Schoonmaakonderhoud Inleiding Normatieve kostenkentallen, schoonmaakonderhoud exterieur Normatieve kostenkentallen, schoonmaakonderhoud interieur Tuinonderhoud Inleiding Model berekening huisvestingskosten Afsluiting

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

M6020– 3 M6020– 3 M6020– 4 M6020– 6 M6020– 6 M6020– 7 M6020–10 M6020–11 M6020–12 M6020–12 M6020–13 M6020–15 M6020–15 M6020–16 M6020–17 M6020–20 M6020–20 M6020–20 M6020–21 M6020–22 M6020–22 M6020–23 M6020–24

m/6020

M6020–2


Bijlage 1. Begrippen onderhoudskosten Bijlage 2. Berekeningsmethode schoonmaakkosten Bijlage 3. Schoonmaakprogramma’s Bijlage 4. Specificatie tuinonderhoud Bijlage 5. Model berekening huisvestingskosten

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

M6020–25 M6020–27 M6020–31 M6020–36 M6020–37

m/6020


1.

M6020–3

Inleiding

Het bewonen van een gebouw brengt jaarlijks aanzienlijke kosten met zich mee, waarvan de omvang veelal wordt onderschat. De kosten van bewoning, de zogenaamde exploitatiekosten, bedragen jaarlijks circa 15% á 20% van de initiële investering, zodat deze kosten tijdens de gehele levensduur het 7- tot 10-voudige van de initiële investering bedragen. Voor een kantoororganisatie kunnen de exploitatiekosten uitgedrukt in euro’s per medewerker, circa . 8000,— à . 11.000,— bedragen. 1.1.

Wat wordt onder de exploitatiekosten verstaan?

De exploitatiekosten van een gebouw zijn gespecificeerd in de NENnorm 2632 „Exploitatiekosten van gebouwen”. Deze norm is expliciet van toepassing op onroerend goed, met name op gebouwen met het bijbehorende terreinoppervlak. In dit artikel zal de indeling van de exploitatiekosten volgens deze NEN norm op de voet worden gevolgd. De NEN-norm „Exploitatiekosten van gebouwen” kent de onderstaande kostenverdeling: – Vaste kosten; – Energiekosten; – Onderhoudskosten; – Administratieve beheerskosten; – Specifieke bedrijfskosten. In deze norm worden alle kosten die voortvloeien uit de bedrijfsvoering, de specifieke bedrijfskosten, uitgesloten. Bij de concrete invulling van de onderscheiden kostencomponenten zijn de eigendomsverhoudingen sterk bepalend. In dit artikel zullen de hieronder beschreven kostencomponenten aan de orde komen: 1. Vaste kosten; 2. Energiekosten; Onderhoudskosten: 3. Technisch onderhoud; 4. Schoonmaakonderhoud; 5. Tuinonderhoud.

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–4


In de grafiek van figuur 1 zijn de hierboven genoemde kostencomponenten van de exploitatiekosten in taartvorm uitgezet. Het betreft hier een gemiddelde van de exploitatiekosten van meerdere projecten. Hieruit blijkt dat de vaste kosten circa 70% van de totale exploitatiekosten uitmaken. De vaste kosten bestaan grotendeels uit rente en afschrijving en zijn direct te relateren aan de hoogte van de investering. 0838-043

(70,0%)

Vaste kosten (8,0%)

Belasting/verzekering Technisch onderhoud

(10,0%) (2,0%)

Figuur 1.

(10,0%)

Schoonmaken Energie

Procentuele verdeling exploitatiekosten.

De vaste exploitatiekosten zijn in de gebruiksfase van het gebouw niet beïnvloedbaar en worden bepaald op het moment dat de investeringsbeslissing is genomen. De variabele exploitatiekosten te weten de energiekosten en de onderhoudskosten, worden ten dele bepaald op het moment van investeren en zijn beïnvloedbaar tijdens de gebruiksfase. 1.2.

Beïnvloeding exploitatiekosten

In dit hoofdstuk komen methodieken aan de orde om de exploitatiekosten in een vroege projectfase te berekenen. Tevens zullen een aantal kostenkentallen worden verstrekt ten behoeve om de berekeningen in de praktijk uit te voeren. Naast toepassing in nieuwbouwprojecten zijn vele ondernemingen zich niet bewust van de daadwerkelijke exploitatiekosten van hun gebouwen, en de invloed hiervan op hun bedrijfsvoering. In vele gevallen is het aan te bevelen de werkelijke kosten, gepaard gaande met de exploitatie van gebouwen, te analyseren. Op basis van een dergelijke analyse kunnen acties worden genomen om de exploitatiekosten terug te dringen. 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


M6020–5

De variabele exploitatiekosten zijn te verminderen, te besturen en te beheersen, door middel van een methodische stap-voor-stap-benadering. Daarin past achtereenvolgens: 1. Bewustwording van de huidige situatie in relatie tot de wenselijke situatie door middel van analyse en vergelijking met normatieve kentallen. 2. Voorbereiding te nemen maatregelen. 3. Uitvoeren maatregelen. 4. Beheersen en besturen van de nieuwe situatie. 0838-044

Gebouw B

Onderhoudsbesturing

W

E

Producten/hulpmiddelen

Bewustwording Analyse Kentallen

Normatieve onderhoudskostenkentallen

Voorbereiden Planning Kosten/tijd/kwaliteit

Onderhoudskostenplanning

Werkvoorbereiding

Specificaties tekeningen

Uitbesteding

Uitbestedingsbeleid

Contractvorming

Onderhoudscontract

Uitvoeren Onderhoudswerkzaamheden

Toezicht/controle

Beheersen/besturen Actualiseren

Figuur 2.

46 Cost Engineers

Inspecties nacalculaties

Stappen en hulpmiddelen Technisch Onderhoud.

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–6


Al deze stappen kunnen worden toegepast op de variabele exploitatiekostencomponenten. Voor het Technisch Onderhoud zijn deze stappen in het schema van figuur 2 schematisch in beeld gebracht. 2. 2.1. De – – – – –

Vaste kosten Inleiding Vaste Kosten bestaan uit de onderstaande componenten: Afschrijving en Rente; Onroerend Zaakbelasting; Overheidsheffingen; Erfpacht (indien van toepassing); Verzekeringen.

De bovengenoemde Vaste Kostencomponenten tezamen vormen met een aandeel van zo’n 70% het grootste gedeelte van de totale exploitatiekosten. Zij zijn in het algemeen gerelateerd aan de investeringskosten of aan de waardebepaling van de gebouwen. De opbouw van de Vaste Kosten is afhankelijk van de eigendomsverhoudingen, met name huur of eigendom van een gebouw geeft vanuit de invalshoek van de gebruiker of huurder en de eigenaar verschillen. Deze zijn in figuur 3 aangegeven. Eigendom

Huur

Kapitaalskosten Afschrijving. Rente.

Kapitaalskosten Het huurbedrag.

Belastingen/overheidsheffingen Eigenaarsdeel Onroerend Zaakbelasting.

Belasting/overheidsheffingen Gebruikersdeel Onroerend Zaakbelasting. Rioolbelasting, reinigingsrecht en overige gemeentelijke heffingen. Waterschapslasten.

Gebruikersdeel Onroerend Zaakbelasting. Reinigingsheffingen, rioolrecht en overige gemeentelijke heffingen. Waterschapslasten. Erfpacht. Verzekeringen Opstal-, brand-, glasverzekering. Inboedelverzekering.

Verzekeringen Inboedelverzekering. Figuur 3.

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


2.2.

M6020–7

Kapitaalskosten

De kapitaalskosten bestaan uit de kosten voor rente en afschrijving. De wijze waarop deze worden bepaald komt in dit hoofdstuk aan de orde. 2.2.1. Afschrijving en rente Er zijn vele verschillendende afschrijvingsmethoden om gebouwen af te schrijven. De meest toegepaste afschrijvingsmethodieken zijn: A. Lineaire afschrijving; B. Afschrijving op basis van annuïteit. Er zijn uiteraard nog meerdere afschrijvingsmethoden, maar deze zullen in dit kader niet worden behandeld. A. Lineaire afschrijving Bij lineaire afschrijving wordt gedurende de vastgestelde levensduur van een gebouw jaarlijks een evenredig deel van de bouwkosten afgeschreven. De hoogte van de jaarlijkse afschrijving is daarbij afhankelijk van de hoogte van de bouwkosten enerzijds en de aangenomen levensduur van het gebouw anderzijds. Voorbeeld: Een gebouw waarvan de bouwkosten . 1.500.000,— bedragen en waarvoor een levensduur van 30 jaar wordt aangehouden heeft een jaarlijkse afschrijving van . 1.500.000,— : 30 = . 50.000,—. Het betreft hier pure afschrijving. Rente is in dit bedrag niet inbegrepen. Heel vaak rekenen bedrijven tevens rente over het geld dat in het gebouw is vastgelegd. Deze rente wordt dan in de meeste gevallen berekend over de boekwaarde van het gebouw. Voorbeeld: Na 5 jaar bedraagt de boekwaarde van bovengenoemd gebouw . 1.500.000,— -/- . 150.000,— = . 1.350.000,—. De rente hierover, uitgaande van een huidige rentestand van circa 6%, bedraagt 0,06 maal . 1.350.000,— = . 81.000,—.

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–8


Aangezien de boekwaarde jaarlijks daalt, wordt het vaste kostenbestanddeel eveneens jaarlijks lager. B. Afschrijving op basis van annuïteit Indien wordt afgeschreven op basis van annuïteit vormen afschrijving en rente jaarlijks een constant bedrag over de gekozen levensduur. De jaarlijkse annuïteit kan worden berekend met de onderstaande formule: Ann. =

A × i × (1 + l)n (1 + i)n − 1

Indien de restwaarde wordt ingecalculeerd ziet de formule er als volgt uit: Ann. = In – – – –

A × i × (1 + l)n (1 + i)n − 1

−R×i

deze formule is: A = de bouwkosten (of andere kosten) Ann. = de Annuïteit i = het gehanteerde rentepercentage R = de restwaarde

In de annuïteitenformule wordt de rente berekend over de boekwaarde. In de beginfase is het aflossingsbestanddeel laag en het rentebestanddeel hoog, terwijl dit in de eindfase omgekeerd is. Door A op 1 te stellen kan het annuïteitenpercentage worden berekend. Voorbeeld: Uitgaande van hetzelfde gebouw als de voorbeelden onder A. De annuïteit bedraagt: . 1.500.000 × 0,06 × (1 + 0,06)30 Ann. = = . 92.922,—. (1 + 0,06)30 −1

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


M6020–9

2.2.2. Levensduur van gebouwen De hoogte van de Vaste Kosten wordt mede bepaald door de aangenomen levensduur van een gebouw. Als levensduur wordt meestal de Technische levensduur als uitgangspunt gekozen. De Technische Slijtage ontstaat door het teruglopen van de technische staat waarin het gebouw zich bevindt. Zie voor technische levensduren van gebouwdelen het artikel M6010, het plannen van het technisch onderhoud door middel van de „Onderhoudskostenplanning” in dit Handboek Cost Engineers. In het verleden was het gebruikelijk gebouwen over een termijn van circa 50 jaar af te schrijven. Tegenwoordig wordt de levensduur steeds korter. De gemiddelde levensduur van een gebouw bedraagt momenteel circa 30 à 35 jaar, en dit achten velen nog een te lange periode. In gebouwen waar veel wijzigingen plaatsvinden kunnen gedifferentieerde levensduren worden gehanteerd. Daarbij wordt bijvoorbeeld een splitsing gemaakt tussen het casco en de inrichting van het gebouw. Het casco bestaat daarbij uit grondwerk, fundering, skelet, gevel en dak. De inrichting bestaat dan uit de binnenwanden, het plafond, de vloerafwerking, de installaties en de overige vast met het gebouw verbonden inrichtingen. Tijdens de levensduur van een gebouw zijn er regelmatig wijzigingen en aanpassingen noodzakelijk, zoals: 1. Capaciteitsuitbreidingen indien het gebouw te klein is. Capaciteitsuitbreidingen kunnen aanleiding geven tot verhoging van de waarde van een gebouw. De post afschrijving wordt daardoor eveneens verhoogd. 2.

Economische Afschrijvingen indien het gebouw functioneel niet meer voldoet aan de eisen en ontwikkelingen. Veel gebouwen zijn sterk afhankelijk van de ontwikkelingen op de markt. Voorbeelden hiervan zijn: – interieurs winkels; – bankhallen; – productieprocessen in fabrieken.

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–10


In dergelijke gevallen dient sneller te worden afgeschreven dan volgens de technische slijtage noodzakelijk is. Dit noemt men economische afschrijving. Ook kunnen er combinaties van bovenstaande wijzigingen of aanpassingen plaatsvinden. 2.3.

Belastingen en overige overheidsheffingen

Belastingen en overheidsheffingen worden opgelegd door de gemeentelijke overheid en door regionale beheersmaatschappijen. Deze exploitatiekosten vertonen de laatste jaren een steeds grotere stijging. Volgens de Consumentenbond bedroeg deze stijging gedurende de laatste jaren gemiddeld zo’n 9%. De stijging gedurende het laatste jaar bedroeg circa 7,6%. De stijging wordt voor een groot deel veroorzaakt door de kosten voor de milieumaatregelen. Met betrekking tot de gemeentelijke overheid zijn de onderstaande belastingen en heffingen voor de exploitatiekosten van belang: 2.3.1. Onroerend Zaakbelasting. 2.3.2. Afvalstoffenheffing (of reinigingsrecht) en rioolrecht. Daarnaast worden door regionale beheersmaatschappijen heffingen vastgesteld ten aanzien van: 2.3.3. Waterschapslasten. 2.3.1. Onroerend Zaakbelasting (OZB) De Onroerend Zaakbelasting bestaat uit een eigenaarsdeel en een gebruikersdeel. Beiden komen voor rekening van de eigenaar/gebruiker. De Onroerend Zaakbelasting wordt gerelateerd aan de waarde van het gebouw. Deze waarde wordt periodiek vastgesteld door de gemeentelijke overheid door middel van taxatie. Meestal laat de gemeente de gebouwen taxeren voor een periode van ongeveer 5 jaar. De taxatie vindt plaats op basis van de waarde van het gebouw in de bewoonde toestand. Dat wil zeggen dat deze waarde beneden de commerciële waarde (dit is de verkoopwaarde in onbewoonde toestand) ligt. Per . 2.268,— wordt een bedrag betaald door de eigenaar en door de gebruiker: Het zogenaamde eigenaarsdeel respectievelijk het zogenaamde gebruikersdeel. In enkele gevallen wordt de Onroerend Zaakbelasting berekend met de oppervlakte in m2 als maatstaf. In dat geval wordt een vast be46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


M6020–11

drag per m2 voor het eigenaarsdeel- en het gebruikersdeel betaald. Het bedrag te betalen voor het eigenaarsdeel en het gebruikersdeel verschilt per gemeente, en kan worden opgevraagd. 2.3.2. Reinigingsheffingen/rioolrecht Ieder jaar worden ten behoeve van milieu en onderhoud omgeving gemeentelijke belastingen geheven voor afvalstoffenheffing en rioolrecht. Sommige gemeenten heffen geen rioolrecht en verwerken deze in andere belastingen. De opbrengsten van deze belastingen behoren tot de „algemene middelen”. De gemeentes mogen deze naar eigen inzicht besteden en zijn niet verplicht er respectievelijk de riolering, of de gemeentereiniging mee te bekostigen. 2.3.3. Waterschapslasten Bedrijven en huishoudens die hun afvalwater lozen op het rioolstelsel moeten bijdragen in de kosten van de zuivering van het water. De zuiveringskosten worden in rekening gebracht door de Waterschappen. De kosten die een gebouweigenaar moet betalen zijn afhankelijk van: – de mate waarin het via het riool af te voeren water is vervuild; – de hoeveelheid water die wordt afgevoerd. De vervuilingsgraad wordt uitgedrukt in vervuilingseenheden, zogenaamde v.v.e.’s per m3 water. De hoeveelheid af te voeren water wordt vastgesteld door de geregistreerde waterinkoop minus het verbruikte water. Door het product van het aantal m3 af te voeren water en de vervuilingseenheid per m3 wordt de totale aantal v.v.e.’s vastgesteld. Vermenigvuldigen hiervan met het aanslagbedrag per m3 levert de totale Waterschapslasten op. Schematisch: m3 waterafvoer × v.v.e./m3 × waterschapslasten/m3 = totale waterschapslasten 2.4.

Verzekeringen

Ter indekking tegen calamiteiten worden verzekeringen afgesloten. Deze hebben betrekking op ofwel het gebouw, ofwel de inrichting. 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–12


De belangrijkste verzekeringen zijn: 2.4.1. Brand- en stormschadeverzekering 2.4.2. Glasverzekering. De kosten voor brand- en stormschade en de glasverzekering bedragen ongeveer 0,25% à 0,30% van de herbouwwaarde van het gebouw. 3. 3.1.

Energiekosten Inleiding

Energiekosten ontstaan ten gevolge van het energieverbruik voor het verwarmen, conditioneren en verlichten van het gebouw. Hiertoe behoren de kosten voor: – elektriciteit; – brandstof (gas en olie); – water. 0838-045

(72,0%)

(1,0%)

Electriciteit Gasverbruik (27,0%)

Figuur 4.

Water

Verdeling energiekosten kantoorgebouw.

De wijze waarop in de energievoorziening wordt voorzien en het gebruik van de gebouwen bepaalt in hoge mate de hoogte van de energiekosten. De – – –

energiekosten voor een kantoorgebouw zijn verdeeld in: elektriciteit 72% gas 27% water 1%

Zie figuur 4. 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


3.2.

M6020–13

Normatieve kentallen energieverbruik

Uit door NOVEM uitgevoerde energie-onderzoeken bij verschillende gebouwtypen zijn een groot aantal normkentallen voor energieverbruik te ontlenen. Deze zijn in figuur 5 opgenomen. De kentallen zijn uitgedrukt per m2 bruto vloeroppervlak of per m3 gebouwinhoud. Normatieve kentallen energieverbruik

Gebouw-type Scholen basisonderwijs Scholen voortgezet onderwijs Scholen VBO Scholen MBO Scholen HBO Bankgebouwen, met koeling Kantoorgebouwen, goed geïsoleerd Kantoorgebouwen, matig geïsoleerd Fabrieksgebouwen Winkels

kWh

Gas m3

per m2 vloeropp. Min. Max.

per m3 gebouwinh. Min. Max.

Water in liters per personeelslid per dag Min. Max.

11

7,8

9,6

6

10

11,3 14,6 14,7 14

15,4 19,1 25,3 14,7

6,5 7,7 8,4 8,6

9 10,6 10 12,7

6 6 6 6

10 10 10 10

40

60

2

8

6

10

40

80

2,5

3

6

10

80 35 40

100 100 60

5 2 3

8 4 5

6 6 6

10 10 10

8,6

Figuur 5.

Kentallen energieverbruik.

Bij bestaande gebouwen kan door vergelijking van de actuele energieverbruiken per m2 met de normkentallen van figuur 5 snel inzicht worden verkregen in de eigen situatie. Bij het omrekenen van deze kentallen naar kosten dienen de onderstaande eenheidsprijzen te worden gebruikt: – Elektriciteit . 0,06 per kWh. – Gas . 0,22 per m3. – Water . 1,50 per m3. Deze prijzen zijn exclusief BTW. Indien we te maken hebben met grote industrieën kunnen voorgaande kosten veel lager uitvallen, aangezien we dan te maken hebben met grootverbruikers. 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–14


Bij analyses van bestaande situaties dienen, om grote energieverbruikers op te sporen, de verbruiken gesplitst te worden naar deelverbruiken. Met name voor het elektrische energieverbruik van apparaten en installaties die in het gebouw zijn geïnstalleerd kan dit erg zinvol zijn. Voorbeelden van deze grote energieverbruikers zijn: – verlichting; – verwarming; – kantoorapparatuur (bijv. PC’s en fotokopieerapparatuur); – ventilatoren van afzuig- of ventilatie-installaties; – pompen; – compressoren; – koelapparatuur. Deze energieverbruiken kunnen worden vastgelegd in een zogenaamde energiebalans. Zie figuur 6. 0838-046

(56,0%)

Verlichting Koeling (10,0%)

CV pompen/ventilatie Kantoorapparatuur

(9,0%) (9,0%)

Diversen

(16,0%)

Figuur 6.

Elektriciteitsbalans.

Meer uitgebreide kentallen voor energiegebruik worden maandelijks gepubliceerd in Misset Beheer en Onderhoud. Deze gegevens zijn verder gedifferentieerd, waarbij tevens rekening is gehouden met de afmetingen van de gebouwen en de ligging van het gebouw in Nederland. Indien er vergelijkingen moeten worden gemaakt tussen oude gebouwen en nieuwe gebouwen, dan zijn ook deze gegevens in Misset terug te vinden. 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


M6020–15

Voor degenen waarvoor deze gegevens nog te globaal zijn wordt verwezen naar allerhande energieberekeningsprogramma’s die op de markt te koop zijn. In deze programma’s worden alle variabelen betrokken die van invloed zijn op het energieverbruik van gebouwen. De nieuwe voorschriften in Nederland met betrekking tot energieverbruik zijn vastgelegd in NEN 2916 „Energieprestatie van Utiliteitsgebouwen” en NEN 5128 „Energieprestatie van woningen en woongebouwen”, daaraan toegevoegd zijn een tweetal praktijkrichtlijnen de NPR 2917-1 en de NPR 5129-1. De berekeningsmethoden om het energieverbruik van gebouwen in de vroegste projectfasen te optimaliseren zijn in deze praktijkrichtlijnen verwerkt. Beide praktijkrichtlijnen zijn verkrijgbaar op diskette. Het betreft: – de NPR 2917-1 – de NPR 5129-1 4. 4.1.

Energieprestatie Utiliteitsbouw EP; Energieprestatie woningbouw EPW.

Technische Onderhoudskosten Inleiding

Om een gebouw conditioneel op peil te houden moet er onderhoud worden gepleegd aan de gebouwelementen en de installaties. Naast onderhoud aan het gebouw dient tevens onderhoud te worden gepleegd aan de bij het gebouw behorende infrastructurele voorzieningen, zoals wegen, parkeerplaatsen, trottoirs, omheiningen en groenvoorzieningen. Om het Technisch Onderhoud goed te kunnen besturen met als oogmerk een kostenreductie tot stand te brengen dient een proces, vergelijkbaar met het bouwproces, te worden doorlopen. In tegenstelling tot het bouwproces, dat zich binnen een afgebakend tijdsbestek afspeelt, is het onderhoudsproces een continue proces. De term onderhoud brengt een Babylonische spraakverwarring met zich mee. In bijlage 1 zijn daarom de belangrijkste begrippen en definities voor onderhoud opgenomen. Tussen begrippen in het kader van het Technisch onderhoud en de Vaste Kosten bestaat een grote relatie. In het schema van figuur 7 is getracht de relatie tussen de begrippen onderling te verduidelijken. 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–16

Exploitatiekosten van gebouwen 0838-047

Verbouwingen

Capaciteitsuitbreiding Verbouwingen ten behoeve van veranderende eisen

Uit afschrijving Economische slijtage

Technisch onderhoud

Technische slijtage

Figuur 7.

4.2.

Klein vervangend onderhoud Preventief onderhoud

Nietgepland onderhoud

Uit cash-flow

Cumulatieve afschrijving

Groot vervangend onderhoud Gepland onderhoud

Verhoging boekwaarde

Onderhoudsfonds gebouwen

Correctief onderhoud (storingsonderhoud)

Relatie definities en begrippen Technisch Onderhoud.

Normatieve kostenkentallen Technische Onderhoudskosten

Om in een vroeg stadium van een project de onderhoudskosten te kunnen bepalen is het nodig op hoog niveau te beschikken over globale kostenkentallen voor technisch onderhoud. Daarbij is het noodzakelijk de begrippen en definities met betrekking tot het onderhoud goed af te bakenen. De onderstaande gradaties Technische Onderhoudskosten zijn te onderscheiden: – Klein Vervangend Onderhoud; – Preventief Onderhoud; – Correctief Onderhoud. Globale kostenkentallen voor Technische Onderhoud worden uitgedrukt in een percentage van de investeringskosten of in een bedrag per m2 bruto vloeroppervlak. Voor Utiliteitsgebouwen zijn normatieve kentallen samengesteld voor het technisch onderhoud. Deze zijn opgenomen in de tabel van figuur 8.

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


M6020–17

Nieuwbouwwaarde in . per m2 bruto vloeroppervlak Leeftijd/jaren

. 500,—

. 750,—

. 1000,—

. 1250,—

. 1500,—

1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,8 1,9

1,2 1,3 1,4 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0

Procenten van de nieuwbouwwaarde 1- 5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 35-40

0,8 0,9 0,9 1,0 1,2 1,3 1,5 1,6 Figuur 8.

0,8 0,9 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6

0,9 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,7 1,8

Kostenkentallen Technisch Onderhoud.

Voorgaande normatieve kentallen zijn uitgedrukt in bedragen per m2 bruto vloeroppervlak. Voor alle duidelijkheid: deze normatieve kentallen zijn exclusief het groot vervangend onderhoud. Het groot vervangend onderhoud wordt in de meeste gevallen gefinancierd uit de vrijgevallen afschrijvingen. Het betreft hierbij meestal grote installatiedelen, bijvoorbeeld een verwarmingsketel of complete installaties. 4.3.

De onderhoudskostenplanning

Het onderhoudsproces heeft een continu karakter dat zich uitstrekt over de gehele levensduur van een gebouw. Het in kaart brengen van alle onderhoudswerkzaamheden over een langere periode vormt dan ook de basis voor een efficiënt onderhoudsmanagement. Dit in kaart brengen gebeurt met behulp van een onderhoudskostenplanning. In het artikel M6010, het plannen van technisch onderhoud door middel van de „Onderhoudskostenplanning” in dit Handboek Cost Engineers is een nadere uiteenzetting opgenomen van een onderhoudskostenplanning. Een onderhoudskostenplanning heeft betrekking op het „Technisch onderhoud” van een gebouw, de bijbehorende installaties en de infrastructurele voorzieningen. Onder Technisch onderhoud wordt verstaan: „Alle activiteiten die ten doel hebben de gebouwen, de installaties en de infrastructuur in de toestand te houden of te brengen die voor de vervulling van de functie nodig worden geacht.”

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–18


In het kader van het Technisch Onderhoud zijn twee soorten onderhoud te onderscheiden, namelijk: – gepland technisch onderhoud; – niet-gepland technisch onderhoud. Het Niet-gepland Technisch Onderhoud bestaat praktisch alleen uit correctief onderhoud of storingsonderhoud. Het Gepland Technisch Onderhoud kan bestaan uit: – Groot Vervangend Onderhoud; – Klein Vervangend Onderhoud; – Preventief Onderhoud. Correctief onderhoud wordt pas uitgevoerd wanneer zich een storing of mankement aan het gebouw of de installatie heeft voorgedaan. Door middel van preventief onderhoud wordt getracht dit zoveel mogelijk te voorkomen. Hoe een individuele onderneming hiermee omgaat is afhankelijk van het beleid en de strategie dat wordt gevoerd ten aanzien van het technisch onderhoud. In extremo kan het ene bedrijf alle technisch onderhoud correctief uitvoeren, terwijl het andere bedrijf alle Technisch Onderhoud preventief uitvoert. Een onderhoudsstrategie, gericht op enkel correctief onderhoud betekent dat er slechts actie wordt genomen wanneer een storing of mankement is opgetreden. Dit brengt het gevaar met zich mee dat het mankement dusdanig is, dat er schade optreedt aan het gebouw, aan de gebouwen installatiedelen, of aan de apparatuur die zich in het gebouw bevindt. Schade aan het gebouw of aan de gebouwen installatie delen kan leiden tot hoge kosten voor het repareren van de schade. In het allerergste geval dienen gebouwdelen vroegtijdig te worden vervangen. Schade aan de apparatuur kan niet alleen leiden tot hogere reparatie- of vervangingskosten, maar tevens tot hoge gevolgkosten doordat de dienstverlening wordt verstoord. Een onderhoudsbeleid gericht op preventief onderhoud tracht schades ten gevolge van storingen of mankementen aan een gebouw en zijn installaties te voorkomen. Daarbij zijn alle inspanningen erop gericht om het oorspronkelijke kwaliteitsniveau van het gebouw op peil te houden. Dit is schematisch aangegeven in figuur 9.

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


M6020–19 0838-048

Kwaliteitsniveau

Oorspronkelijk kwaliteitsniveau

Onderhoud

Onderhoud

Minimum kwaliteitsniveau

Levenscyclus gebouw

Figuur 9.

Kwaliteitsniveau gebouwen.

Het belangrijkste kenmerk van preventief onderhoud is dat het planbaar is doordat een groot aantal onderhoudswerkzaamheden met een zekere frequentie telkens terugkeren. In z’n algemeenheid wordt de stelling geponeerd dat het correctieve onderhoud verhoudingsgewijs lager is wanneer er goed preventief onderhoud wordt gepleegd. Bij normaal preventief onderhoud bedraagt de verhouding tussen correctief en preventief onderhoud circa 30%, respectievelijk 70%. Zie hiervoor de grafiek van figuur 10. 0838-049

(70,0%)

Preventief onderhoud (30,0%)

Figuur 10.

46 Cost Engineers

Correctief onderhoud

Verdeling preventief/correctief onderhoud.

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–20


Door gebruikmaking van een onderhoudskostenplanning kan het Technisch Onderhoud voor de komende jaren worden gebudgetteerd. Dit vormt de basis voor het beheersen en besturen van het onderhoudsproces. Tevens kan deze worden gebruikt om na te gaan in hoeverre er sprake is van grote afwijkingen ten opzichte van de normatieve onderhoudskosten. 5. 5.1.

Schoonmaakonderhoud Inleiding

Schoonmaken van een gebouw is om verschillende redenen een noodzaak: – de hygiëne voor de gebruikers en de bezoekers; – commerciële redenen. Beide redenen behoeven in feite weinig toelichting. Wanneer een gebouw niet goed wordt schoongemaakt kunnen ziektes zich gemakkelijk verspreiden. Dit kan aanleiding zijn tot een verhoogd ziekteverzuim. De invloed van een hoger ziekteverzuim op de personeelskosten zijn evident. Daarnaast kan een vuil gebouw klanten of potentiële klanten afschrikken, met als gevolg dat zij voor concurrerende bedrijven kiezen. Beide redenen zijn derhalve aanleiding te streven naar een goed schoongemaakt gebouw. De mate waarin wordt schoongemaakt, de schoonmaakintensiteit, wordt enerzijds bepaald door het schoonmaakbeleid dat bij een onderneming wordt gevoerd en anderzijds door de gebruiksintensiteit. De – – – –

gebruiksintensiteit wordt bepaald door: de openingstijd van het gebouw; werken in ploegen; het aantal medewerkers per eenheid van vloeroppervlak; de bezoekersintensiteit.

Evenals bij Technisch Onderhoud kunnen voor het schoonmaken globale kostenkentallen worden aangegeven, voor gebruik bij het berekenen van de exploitatiekosten in een vroege projectfase. 5.2.

Normatieve kostenkentallen schoonmaakonderhoud exterieur

In bijlage 2 zijn alle invloedsfactoren opgesomd die de kosten voor het schoonmaken van het exterieur bepalen. 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–21


Op basis van deze gegevens zijn de normatieve schoonmaakkosten voor het exterieur vastgesteld. Daarbij zijn als uitgangspunten gehanteerd: – een schoonmaakfrequentie van 6 maal per jaar; – verhouding geveloppervlak/vloeroppervlak en open geveloppervlak/ totaal geveloppervlak. Uitgaande van de technische kentallen in de kolommen 3 en 4 van figuur 11 zijn in dezelfde figuur in de laatste kolom de normkostenkentallen voor het glazenwassen opgenomen. De normkosten zijn uitgedrukt in euro’s per m2 Bruto Vloer Oppervlak per jaar, uitgaande van een schoonmaakfrequentie van 6 maal per jaar. Normkostensysteem glazenwassen buitenramen/deuren

Kantoorkenmerk

Verhouding geveloppervlakte/BVO

Verhouding glasoppervlakte/geveloppervlakte

1

1,20

0,25

2

1,00

0,25

4

0,90

0,20

5

0,80

0,20

6

0,65

0,20

7

0,60

0,20

8

0,60

0,20

Figuur 11.

5.3.

Prijspeil: januari 2004

Aantal verdiepingen 1 2 1 2 1 2 1 2 3 1 2 3 1 2 3 >3 1 2 3 >3

Kosten glazenwassen per m2 BVO frequentie 6 × / jaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1,09 1,18 0,91 0,98 0,65 0,71 0,58 0,63 0,65 0,47 0,51 0,53 0,44 0,47 0,49 0,53 0,44 0,47 0,49 0,53

Normatieve kentallen schoonmaken extern.

Normatieve kostenkentallen schoonmaken interieur

Met gebruikmaking van de gegevens van bijlage 2 zijn de kostenkentallen voor schoonmaken van het interieur van kantoorgebou46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–22


wen opgesteld. In bijlage 3 is een tweetal voorbeelden opgenomen van schoonmaakprogramma’s met verschillende intensiteiten van schoonmaken. In magazijngebouwen en productiegebouwen wordt het schoonmaken veelal uitgevoerd door het productiepersoneel. Derhalve zullen deze hier niet worden behandeld. Voor kantoorgebouwen geldt dat een globaal kostenkental voor een kantoorgebouw ligt op circa . 15,— tot . 20,— per m2 netto vloeroppervlak. Er kunnen verschillen optreden ten gevolge van een afwijkende differentiatie van ruimtes in een kantoorgebouw, bijvoorbeeld een relatief grote kantine en sanitaire ruimtes. Indien dat het geval is kan met de tabel van figuur 11 een op het kantoorgebouw toegesneden kostenkental worden samengesteld, aangezien in deze figuur kostenkentallen voor het schoonmaken van diverse ruimtes in kantoorgebouwen opgenomen. 6. 6.1.

Tuinonderhoud Inleiding

Indien er rond het gebouw onbebouwde grond aanwezig is zal dit eveneens jaarlijks moeten worden onderhouden. De onbebouwde grond kan zijn bestraat of er kan een tuin zijn aangelegd. Het onderhoud van de bestratingen, zoals wegen, parkeerplaatsen en voetpaden, behoort tot het Technisch Onderhoud. De aanpak van het Technisch Onderhoud van deze infrastructurele voorzieningen komt overeen met de onder paragraaf 4 behandelde gebouwelementen. Het periodieke onderhoud van de tuin zal in deze paragraaf onder de loep worden genomen. De jaarlijkse kosten voor het tuinonderhoud worden reeds bepaald bij aanleg van de tuin, wanneer de keuze van de beplantingen wordt gemaakt. Daarnaast speelt de intensiteit van het tuinonderhoud een grote rol in de kosten. In het algemeen bestaat de beplanting in een tuin uit de volgende beplantingsgroepen:

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


– – – – – –

M6020–23

gazons; heesters; rozen; sierborders met wisselborders of vaste planten; hagen; bomen.

Niet alle beplantingsgroepen zijn even arbeidsintensief aan tuinonderhoud. In bijlage 4 is een programma opgenomen voor tuinonderhoud. Met de kostenkentallen van figuur 12 kunnen de kosten voor het tuinonderhoud worden berekend. Door het bepalen van de hoeveelheden van de verschillende beplantingsgroepen en deze te vermenigvuldigen met de kostenkentallen van figuur 12 vindt men de kosten voor het tuinonderhoud. Wanneer het aandeel van de goedkope beplantingsgroepen groot is, zijn de kosten van het tuinonderhoud het laagst. Berekeningsmethode tuinonderhoud Kosten per m2 oppervlak in . Beplantingsgroep

Normaal onderhoud

Gazons Heesters Rozen Vaste planten Hagen Bomen Verhardingen

. . . . . . .

1,90 2,80 7,80 7,00 0,90 3,20 0,25

Figuur 12.

7.

Intensief onderhoud . . . . . . .

2,40 3,20 8,70 8,70 0,90 3,40 0,50

Kostenkentallen tuinonderhoud.

Model berekening huisvestingskosten

In deze paragraaf wordt een model aangereikt waarmee de totale huisvestingskosten in kaart kunnen worden gebracht. Het model is in de vorm van een calculatieblad weergegeven in bijlage 5. De kostenkentallen uit de voorgaande paragrafen kunnen worden gebruikt om het model in te vullen. Een model voor exploitatiekosten kan op een eenvoudige wijze in een spreadsheetprogramma worden ondergebracht. Daarbij kunnen de exploitatiekosten over een langere periode worden uitgezet. Door 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–24


koppeling aan grafieken worden de exploitatiekosten over langere periode inzichtelijk. Vergelijkingen met andere huisvestingsmogelijkheden kunnen in één grafiek worden uitgezet, waarbij zogenaamde Break-even-punten kunnen worden bepaald. 8.

Afsluiting

In de eerste fasen van de planvoorbereiding, Initiatieffase en Programmafase, van nieuwbouw- en verbouwingsprojecten kunnen met de in dit artikel opgenomen methodieken en kostenkentallen de exploitatiekosten worden berekend. De financiële haalbaarheid van projecten kan daarmee niet alleen worden getoetst op de investeringskosten maar ook op de bijbehorende exploitatiekosten. De initiatiefnemer wordt daardoor in staat gesteld beter gefundeerde beslissingen te nemen en verrassingen met betrekking tot te hoge exploitatiekosten in de gebruiksfase kunnen hiermee worden vermeden. Voor bestaande gebouwen kunnen de kostenkentallen worden toegepast bij het vergelijken van de werkelijke explotatiekosten met normatieve kostenkentallen. Op basis van het model van het calculatieblad van bijlage 5 zijn de exploitatiekosten snel te bepalen.

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


Bijlage 1.

M6020–25

Begrippen onderhoudskosten

In het kader van de onderhoudskosten worden de onderstaande definities gehanteerd: Technische Slijtage Kosten veroorzaakt wegens het in stand houden van het gebouw in technische zin. Hiertoe behoren, naast de „dagelijks” voorkomende kosten, ook het periodieke onderhoud zoals schilderwerk, vernieuwen dakgoten en dakbedekkingen, herbestratingen enz. Economische Slijtage Wanneer een gebouw, alhoewel technisch nog niet versleten, niet meer beantwoordt aan de eisen die naar de gangbare marketing-opvattingen aan een gebouw moeten worden gesteld, is er sprake van Economische Slijtage. Achterstallig onderhoud De gevolgen van achterstand in het preventieve onderhoud op de omvang van het technische en ingrijpende onderhoud. Planmatig Technisch Onderhoud Al het technisch onderhoud dat op basis van verwachtingen wordt georganiseerd en uitgevoerd en dat tevoren in een onderhoudskostenplanning is vastgelegd. Niet-planmatig Technisch Onderhoud Alle technische onderhoud dat wordt uitgevoerd zonder dat daaraan verwachtingen ten grondslag liggen die in een onderhoudskostenplanning zijn vastgelegd. Preventief Technisch Onderhoud Al het Technische Onderhoud dat wordt georganiseerd en uitgevoerd op basis van voorspellingen of verplichtingen met het doel de kans op storingen of visuele degradatie van gebouwen of onderdelen daarvan te verkleinen of te voorkomen. Routine-onderhoud Al het preventieve onderhoud dat georganiseerd en uitgevoerd wordt volgens een vastgestelde periodiciteit, op basis van verplichtingen die voortvloeien uit wetten, voorschriften, garantiebepalingen, veiligheidsoverwegingen en dergelijke. 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–26


Conditie-afhankelijk onderhoud Al het preventieve onderhoud dat georganiseerd en uitgevoerd wordt op basis van kennis die men heeft opgedaan door waarnemingen van de huidige conditie of prestatievermindering van een gebouw of een onderdeel daarvan. Groot Vervangend Onderhoud Het vervangen van complete bouwkundige of installatie-elementen na afloop einde van hun technische levensduur, zoals het vervangen van complete geveldelen, binnenafwerkingen of installaties. Klein Vervangend Onderhoud Het vervangen van onderdelen van bouwkundige of installatie-elementen na afloop van hun technische levensduur, zoals het vervangen van verwarmingspompen, radiatoren, dakafwerkingen enz. Correctief Technisch Onderhoud Technisch onderhoud dat wordt georganiseerd en uitgevoerd nadat zich een storing of visuele degradatie heeft voorgedaan met het doel dit onderdeel terug te brengen in een staat waarin het aan de verlangde functie kan voldoen. Correctief Onderhoud wordt ook wel aangeduid met de term Storingsonderhoud. Schoonmaakonderhoud Het geheel van uitvoerings- en organisatorische activiteiten die nodig zijn voor het verwijderen van vuil en het reinigen van de inwendige en uitwendige gedeelten van een bouwwerk c.a. In het schema van figuur 7 op pagina 16 is de samenhang tussen de diverse definities weergegeven, alsmede de relatie met de „fondsen”.

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


Bijlage 2. De – – –

M6020–27

Berekeningsmethode schoonmaakkosten

kosten voor het schoonmaken worden bepaald door: de schoonmaakbehandeling; de frequentie van schoonmaken; de gewenste kwaliteit van schoonmaken.

Alle bovenstaande aspecten worden vastgelegd in een schoonmaakprogramma. De keuze uit de diverse schoonmaakprogramma’s is afhankelijk van het schoonmaakbeleid, of van overwegingen als hygiëne of commercie. Er kan worden gekozen voor een meer of minder intensief schoonmaakprogramma. Bij 1. 2. 3.

het schoonmaken wordt onderscheid gemaakt tussen: het schoonmaken van het exterieur; het schoonmaken van het interieur; het schoonmaken van de inventaris.

1. Schoonmaken van het exterieur Het schoonmaken van het exterieur betreft voornamelijk het schoonmaken van de glasvlakken in raam- en deurpuien aan de binnenzijde en aan de buitenzijde. De kosten per wasbeurt worden grotendeels bepaald door de bereikbaarheid van de beglazing aan de buitenzijde, waarbij van belang zijn: – het aantal m2 glasvlak in de gevel; – de hoogte van het gebouw; – de ligging van het gebouw; – de vorm van het gebouw; – de aan het exterieur beschikbare hulpmiddelen zoals glazenwasladders en glazenwasinstallaties. De jaarlijkse kosten van het schoonmaken aan de buitenzijde worden tevens bepaald door de frequentie van schoonmaken. Deze kan sterk variëren en is mede afhankelijk van de eisen van de opdrachtgever. Het product van de kosten per wasbeurt en het aantal wasbeurten bepaalt de schoonmaakkosten aan het exterieur. In de tabel van figuur 1 zijn de gemiddelde jaarlijkse schoonmaakkosten aan het exterieur, uitgedrukt in kosten per m2 glasoppervlak weergegeven, uitgaande van verschillende schoonmaakfrequenties en glasvlakhoogtes. 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–28


De tabel heeft betrekking op schoonmaken van de beglazing aan binnen- en aan buitenzijde. Bij het wassen van de beglazing aan de binnenzijde is rekening gehouden met het leegruimen en weer inruimen van vensterbanken. Voor het wassen aan de buitenzijde is in de tabel gerekend met klimwerktuigen vanaf een hoogte van 3 meter boven maaiveld. Indien een gebouw is voorzien van glazenwasbalkons dan zal alleen de eerste regel, hoogtes > 3 m1, van toepassing zijn. De kostengegevens uit de tabel van figuur 1 zijn gebruikt voor het opstellen van de normkostentabel voor het glazenwassen van de buitenramen en deuren van figuur 11 op blz. 21. Kosten wassen buitenbeglazing


Klimhoogte < 3 m1

Vanaf de begane grond Door middel van klimwerktuigen Door middel van klimwerktuigen Door middel van klimwerktuigen Door middel van klimwerktuigen Door middel van klimwerktuigen

3 m1 7 m1 11 m1 15 m1 Gemiddeld Klimwerktuigen:

Frequentie per jaar 2 4 6

12

1,42

2,61

3,63

6,53

1,66

3,03

4,24

7,67

1,72

3,13

4,39

7,97

1,80

3,29

4,61

8,36

2,05

3,73

5,24

9,55

1,73

3,16

4,42

8,01

Losse ladders. Losse hangladders. Vaste gevelladders. Hangsteigers. Half automatische gondelinstallaties. Volautomatische gondelinstallaties. Figuur 1.

Kostenkentallen schoonmaken extern.

2. Het schoonmaken van het interieur De schoonmaakkosten van het interieur van een gebouw zijn afhankelijk van de onderstaande variabelen: – de afwerking van de ruimtes, met name de vloerafwerking; – het schoonmaakprogramma, met bijbehorende frequenties; – de mate waarin richels enz. aanwezigheid zijn; – de bezettingsgraad van het gebouw. 46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020


M6020–29

In sommige gevallen kan ook nog een onderscheid worden gemaakt tussen een vrij nieuw, modern gebouw en een oud gebouw. De vloerafwerking en de frequenties van onderhoud zijn bij dit alles de belangrijkste invloedsfactoren op de schoonmaakkosten. Ruimtes als toiletten en kantines dienen in ieder geval dagelijks te worden schoongemaakt. Datzelfde geldt voor de entreehal, door de hoge bezoekersintensiteit. Voor de kantoorachtige activiteiten, waar weinig of geen bezoekers worden toegelaten kan een lagere schoonmaakfrequentie gelden. In bijlage 3 zijn twee schoonmaakprogramma’s, programma A en programma B opgenomen. Het grote verschil tussen beide schoonmaakprogramma’s is: De ruimtes met schoonmaakfrequentie A worden iedere dag schoongemaakt. De ruimtes met schoonmaakfrequentie B worden tweemaal per week schoongemaakt. De kosten voor het schoonmaken van het interieur kunnen als volgt worden vastgesteld: 1. Bepaal de netto vloeroppervlaktes van alle ruimtes verdeeld volgens de hierboven aangegeven functies. 2. Geef de vloerafwerking aan per ruimte en per functie. 3. Geef per ruimte en per functie aan welk schoonmaakprogramma moet worden uitgevoerd. 4. Vermenigvuldig de m2 netto vloeroppervlakte van de onderscheiden ruimtes met de schoonmaakkosten per m2 uit de tabel van figuur 2, rekening houdend met de vloerafwerking in de betreffende ruimtes. 5. Tel de totale kosten van de verschillende ruimtes bij elkaar op. In figuur 2 zijn de kostengegevens opgenomen voor het schoonmaken van ruimtes in een kantoorgebouw, uitgedrukt in kosten per m2 Netto Vloeroppervlak (NVO).

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–30


Kosten schoonmaken interieur in . per m2 NVO per jaar


Vloerafwerking

Ruimtesoort

Programma

Linoleum in . per m2 NVO

Entree

A B A B A B

40,90 33,80 29,60 22,10 24,70 18,40

40,90 33,60 25,10 18,70 20,90 15,60

43,70 36,10 31,90 25,30 26,60 21,10

A B A B A B

15,20 11,40 34,20 27,70

13,30 9,90 30,80 25,30

15,60 12,00 36,30 30,60 136,80 89,70

Hal Administratieve ruimte Vergaderruimte Gangen en trappenhuizen Installatieruimtes Kantine met keuken (exclusief afwas) Toilet met sanitair

Figuur 2.

46 Cost Engineers

Tapijt per m2 NVO

Steen per m2 NVO

Kostenkentallen schoonmaken extern.

www.factomedia.nl

mei 2004

m/6020

M6020–31


Bijlage 3.

Schoonmaakprogramma’s

Element

Afwerking

Entree Toegangsdeuren

Beglazing

Vloer

Matten Tapijt Steen

Plafond

Systeemplafond Stucwerk Glasdeuren

Binnenwanden

Radiatoren Convectoromkastingen Hal Vensterbanken Vloer

Lijsten, richels randen en w.c. dozen Bovenzijde Geheel

Tegels Natuursteen Kunststof Tapijt Steen

Plafond

Binnenwanden

Radiatoren

46 Cost Engineers

Systeemplafond Stucwerk Glasdeuren Lijsten, richels randen en w.c. dozen Bovenzijde

www.factomedia.nl

Schoonmaakbewerking

Frequentieprogramma A

Frequentieprogramma B

Vingervlekken verwijderen Wassen Stofzuigen Stofzuigen Moppen Schrobben Stofafnemen en spinrag verwijderen Vingervlekken verwijderen Wassen Vochtig afnemen

5 × per week

3 × per week

1 5 5 4 1 1

1 3 3 2 1 1

× × × × × ×

per per per per per per

week week week week week week

× × × × × ×

per per per per per per

week week week week week week

5 × per week

3 × per week

1 × per week 1 × per week


1 × per week

1 × per week

2 × per jaar

1 × per jaar

Vochtig afnemen

1 × per week

1 × per week

Plaatselijk stofzuigen Stofzuigen Moppen Schrobben Stofafnemen en spinrag verwijderen

2 × per week

4 × per week

3 4 1 1

1 2 1 4

Vingervlekken verwijderen Wassen Vochtig afnemen

5 × per week

3 × per week

1 × per week 1 × per maand


Vochtig afnemen

1 × per week

1 × per week

Vochtig afnemen Nat reinigen

mei 2004

× × × ×

per per per per

week week week maand

× × × ×

per per per per

week week week jaar

m/6020

M6020–32


Element

Afwerking

Schoonmaakbewerking



Convectoromkastingen Inventaris

Geheel

Nat reinigen

2 × per jaar

1 × per jaar

Balies

Vochtig afnemen Nat reinigen Vochtig afnemen Nat reinigen Ledigen

5 × per week

3 × per week

1 × per maand 5 × per week

6 × per jaar 3 × per week



Nat reinigen

1 × per week

1 × per week

Vochtig afnemen

1 × per week

1 × per week


3 × per week

4 × per week

2 2 2 1

1 1 2 4


5 × per week

3 × per week




1 × per week

1 × per week

2 × per jaar

1 × per jaar

Vochtig afnemen Nat reinigen Vochtig afnemen leuningen Ledigen

5 × per week

3 × per week


6 × per jaar 1 × per maand

5 × per week

5 × per week

Nat reinigen

1 × per week

1 × per week

Bureaus Tafels Papierbakken Administratieve ruimtes Vensterban- Tegels ken Natuursteen Kunststof Vloer Tapijt Steen Plafond

Binnenwanden

Radiatoren Convectoromkastingen Inventaris

Systeemplafond Stucwerk Glasdeuren Lijsten, richels, randen en w.c. dozen Bovenzijde Geheel Bureaus Tafels Stoelen Afval-/ Papier bakken

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

× × × ×

per per per per

week week maand maand

× × × ×

per per per per

week week maand jaar

m/6020

M6020–33


Element

Schoonmaakbewerking




5 × per week

3 × per week




4 × per week

4 × per week

1 2 2 1

1 1 2 4


4 × per week

3 × per week


1 × per week 1 × per maan


1 × per week

1 × per week

2 × per jaar

1 × per jaar

Afval-/ Papierbakken

Ledigen

5 × per week

5 × per week

Nat reinigen

1 × per week

1 × per week

Tegels

Vochtig afnemen

1 × per week

1 × per week

Moppen Schrobben Stofafnemen en spinrag verwijderen

3 × per week 2 × per week 2 × per maand

4 × per week 1 × per week 6 × per jaar

Afwerking

Gangen/trappenhuizen Glasdeuren Vensterbanken Vloer

Tegels Natuursteen Kunststof Tapijt Steen

Plafond

Binnenwanden


Toiletten Vensterbanken Vloer Plafond

Systeemplafond Stucwerk Glasdeuren Lijsten, richels, randen en w.c. dozen Bovenzijde Geheel

Natuursteen Kunststof Steen Systeemplafond Stucwerk

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

× × × ×

per per per per

week week maand maand

× × × ×

per per per per

week week maand jaar

m/6020

M6020–34


Element

Afwerking

Binnenwanden

Binnendeuren Lijsten, richels, randen en w.c. dozen Wandtegels voorruimte Wandtegels toiletruimtes

Sanitair


Wastafels Spiegel + planchet Handdoekautomaat Glimmend metaal Toiletpotten Urinoirs Schaamschotten Stortbakken/ buizen Sanitaire benodigdheden Schrobputjes Bovenzijde Geheel

Afval-/ Papier bakken Restaurant/kantine Vensterban- Tegels ken Natuursteen Kunststof Vloer Tapijt

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

Schoonmaakbewerking



Vingervlekken verwijderen Vochtig afnemen Vochtig afnemen

4 × per week

3 × per week

1 × per week

1 × per week

1 × per maand

1 × per maand

Vochtig afnemen Nat reinigen Vochtig afnemen Nat reinigen Nat reinigen Nat reinigen

5 × per week

3 × per week



1 × per week 5 × per week 5 × per week

1 × per maand 3 × per week 3 × per week

Vochtig afnemen bijvullen Opwrijven

5 × per week

3 × per week

5 × per week

3 × per week

Nat reinigen

5 × per week

3 × per week

Nat reinigen

5 × per week

3 × per week

Vochtig afnemen Aanvullen

5 × per week

3 × per week

5 × per week

3 × per week

Nat reinigen Vochtig afnemen Nat reinigen



2 × per jaar

1 × per jaar

Ledigen

5 × per week

5 × per week

Nat reinigen

1 × per week

1 × per week

Vochtig afnemen

1 × per week

1 × per week

Plaatselijk stofzuigen Stofzuigen

4 × per week

4 × per week

1 × per week

1 × per week

mei 2004

m/6020


Element

Afwerking Steen

Plafond Binnenwanden


Systeemplafond Stucwerk Glasdeuren Lijsten, richels, randen en w.c. dozen Bovenzijde Geheel Bureaus Tafels Stoelen Afval-/ Papier bakken

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

M6020–35

Schoonmaakbewerking



Moppen Schrobben Stofafnemen en spinrag verwijderen Vingervlekken verwijderen Wassen Vochtig afnemen

4 × per week 1 × per week 1 × per maand

2 × per week 2 × per maand 4 × per jaar

4 × per week

3 × per week



1 × per week

1 × per week

2 × per jaar

1 × per jaar

Vochtig afnemen Nat reinigen Vochtig afnemen leuningen Ledigen

5 × per week

3 × per week


6 × per jaar 1 × per maand

5 × per week

5 × per week

Nat reinigen

1 × per week

1 × per week


mei 2004

m/6020

M6020–36 Bijlage 4.


Specificatie tuinonderhoud

Onderhoudsprogramma tuinonderhoud Beplantingsgroep

Omschrijving/bewerking

Frequentie

Periode

Gazons

Gras maaien Rollen Bemesten 150 kg NPK/Na Steken graskanten, afvoeren steeksel Knippen graskanten Mollen bestrijden Zonodig onkruidbestrijding Bladafval verwijderen

30 1 1

1 april tot circa 15 okt. april mei

Heesters

Rozen

Wintersnoei, bestaand uit afzetten (25% opp.) of individuele snoei Zomersnoei Blad afruimen Schoffelen Kanten langs bestratingen en gebouwen snoeien Onkruid bespuiten met motorspuit Voorjaarssnoei Spitten, afaarden en egaliseren Zomersnoei uitgebloeide bloemen en wildgroei wegnemen Schoffelen Terugsnoeien 50 cm hoogte Aanaarden en bemesten 1 m3 stalmest/100 m2 Onkruid bespuiten met motorspuit

2 3 1 × per 3 jaar 1

april/augustus mei/juli/sept. iedere maand november

1 1 1 5

april juni/juli juni/juli juni/juli/aug./sept./okt.

1

maart

1

april

1 1

maart april

1 5 1 1

juni/juli juni/juli/aug/sept./okt. nov./dec. april

1

april

Opplanten en spitten Schoffelen en onkruid wieden Uitgebloeide bloemen verwijderen Aanaarden en bemesten 1 m3 stalmest/100 m2 Winterdekking aanbrengen

2 5

april juni/juli/aug./sept./okt.

2 1

juni/aug. april

1

november

Vaste planten

Spitten en vaste planten scheuren Schoffelen en onkruid wieden Terugknippen na bloei Aanbinden bloemstengels Bemesten 1 m3 stalmest/are

1 5 1 1 1

maart/april juni/juli/aug./sept./okt.

Hagen

Knippen hagen

2

mei/sept.

Bomen

Plantspiegels onkruidvrij houden door middel van schoffelen Opkronen en snoeien

3 1

april/juni/okt. juni

Onkruidvrij maken en houden door middel van spuiten

1

april

Wisselperken

Verhardingen

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

april

m/6020

46 Cost Engineers

Bijlage 5.

Model berekening huisvestingskosten

Model berekening exploitatiekosten

www.factomedia.nl

Betreft: Prijspeil:

Berekeningsgrondslag

Technisch kental

1

Vaste kosten Afschrijvingen Gebouw: Lineaire afschrijving Rente

Investering in . Investering in .

3% marktrente

Onroerend Zaakbelasting: – Eigenaarsdeel – Gebruikersdeel

Waarde in . Waarde in .

. 2.268,— . 2.268,—

Rioolrecht Reinigingsheffing

...... ......

Verzekeringen: – Brand- en stormschade – Inboedel – Glasverzekering

Waarde in . Waarde in . Waarde in .

Formule

OG ED. OG GD.

Waarde: 2.268 × OG ED. Waarde: 2.268 × OG GD.

Vast tarief Vast tarief } } 0,25% }

Waarde × 0,25%

Kosten per kostencomponent

Gegevensbron

m/6020

M6020–37

Totaal Vaste Kosten

Kosten kental

Kosten per onderdeel


mei 2004

Hfdst.

Exploitatiekostencomponent

46 Cost Engineers

www.factomedia.nl

mei 2004

4

3 } } }

Huisvestingskosten per m2 BVO

Totale huisvestingskosten

Totaal schoonmaakonderhoud

Exterieur Interieur

Schoonmaakonderhoud

Totaal technisch onderhoud

Klein vervangend onderhoud Preventief onderhoud Correctief onderhoud

Technisch onderhoud

Totaal energiekosten

BVO in . . . . . . . . . m2 BVO in . . . . . . . . . m2

BVO in . . . . . . . . . m2

PL . . . . . . . . . . . . . .

Water

2

Berekeningsgrondslag

BVO in . . . . . . . . . m2 GI in . . . . . . . . . . . m3

Energiekosten

Hfdst.

Electriciteit Gas

Exploitatiekostencomponent

kWh/m2 bvo m3 gas/ m3 g.i. ltrs/p.p.

Technisch kental

normkosten/m2 normkosten/m2

normkosten/m2

kosten/KwH kosten/ m3 gas kosten/ltr.

Kosten kental

m2 bvo × normkst/m2 bvo m2 bvo × normkst/m2 bvo

m2 bvo × normkst/m2 bvo

pers. leden × ltr/p.p.

m2 bvo × kWh/m2 bvo m2 bvo × m3 gas/m3 gi

Formule

Kosten per onderdeel

Kosten per kostencomponent Gegevensbron

M6020–38 Exploitatiekosten van gebouwen

m/6020

Exploitatiekosten van

Recommend Documents