Evaluatie Woonadviescommissie (WAC) Gemeente Amersfoort Marc van Acht, Dorien de Bruijn, Dymphna Meijneken Juli 2014
De Woonadviescommissie wordt door projectontwikkelaars over het algemeen als meerwaarde gezien in het bouwproces. Met name de deskundigheid van de WAC wordt gewaardeerd en het feit dat de WAC een onafhankelijke partij is die met een andere bril kijkt dan een commerciële partij. Projectontwikkelaars zijn enerzijds tevreden over de kwaliteit van het advies, anderzijds plaatsen zij er ook kanttekeningen bij. Zo vinden projectontwikkelaars niet alle adviezen nuttig of haalbaar. Er wordt volgens hen bij de advisering niet altijd rekening gehouden met de doelgroep waarvoor wordt gebouwd. Ook zijn adviezen soms verdergaand dan landelijke regelgeving en lijken soms tegenstrijdig. De WAC zelf vindt juist dat ook woningen voor bepaalde doelgroepen breder inzetbaar moeten zijn. Volgens projectontwikkelaars wordt met ongeveer een derde tot de helft van de WAC-adviezen iets gedaan. Adviezen worden vaak niet overgenomen vanwege bovengenoemde bezwaren. Ook komt het voor dat het te laat of te duur is om adviezen over te nemen. De WAC is tevreden over de eigen deskundigheid en diversiteit binnen de commissie. Als verbeterpunten noemt de WAC dat zij meer bekendheid van de basiseisen en meer draagvlak zouden wensen, ook binnen de gemeentelijke organisatie. Verder zien zij tot nu toe niet veel ‘leereffect’ bij projectontwikkelaars.
Aanleiding In Amersfoort is er een Woonadviescommissie (WAC) die ontwerpen van nieuwbouwwoningen en hun directe omgeving toetst. Ze toetsen de plannen op gebruikskwaliteit. Dit gebeurt aan de hand van de ‘basiseisen voor de woningbouw en woonomgeving’. Deze basiseisen zijn in 2006 door het college van B&W van Amersfoort vastgesteld1. Het betreft eisen op het gebied van flexibiliteit, levensloopgeschiktheid, sociale veiligheid, toegankelijkheid, gebruikskwaliteit en duurzaamheid. De Woonadviescommissie toetst de plannen vanuit de optiek van toekomstige bewoners. De Woonadviescommissie is benoemd door de gemeenteraad en brengt advies uit aan de ontwikkelaar of woningcorporatie over de (gebruiks)kwaliteit van woningen en woonomgeving. In de Woonadviescommissie zijn organisaties van senioren en gehandicapten, de werkgroep Gebruikskwaliteit van Woningbouw en Woonomgeving en de afdeling Wonen van de gemeente Amersfoort vertegenwoordigd.
1
De gemeente Amersfoort heeft vastgelegd dat een Woonadviescommissie (WAC) een aantal basiseisen toetst bovenop het Bouwbesluit. In de prestatieafspraken met de corporaties is vastgelegd dat de corporaties hun bouwplannen voorleggen en laten toetsen door de WAC. Ook met commerciële partijen is in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd dat ze plannen aan de WAC voorleggen en laten toetsen. Formeel mag de gemeente geen eisen bovenop het Bouwbesluit leggen. Wat de WAC adviseert is daarom niet verplicht, maar alleen een aanbeveling.
1
Onderzoek en Statistiek (O&S) is gevraagd dit proces van adviseren te evalueren. Met de bevindingen van deze evaluatie kan waar mogelijk de advisering verbeteren. Opzet van het onderzoek Vier projectontwikkelaars, die gebruik hebben gemaakt van de WAC, zijn geïnterviewd over hun ervaringen met de WAC en de adviezen van de commissie. Ook zijn twee projectontwikkelaars die geen gebruik van de WAC hebben gemaakt telefonisch gevraagd naar de reden waarom ze er geen gebruik van maakten. Vervolgens is er een interview met de WAC zelf geweest met vragen over hoe ze hun eigen functioneren, de kwaliteit en het gebruik van hun adviezen beoordelen. Tenslotte is de secretaris van de commissie geïnterviewd. Doel van het onderzoek is om inzicht te krijgen in hoe de advisering van de WAC verloopt en of de adviezen gebruikt worden. De onderzoeksvragen die hierbij horen zijn: • Worden alle woningbouw- en woonomgevingplannen ingediend en als ze niet ingediend worden, wat is de reden daarvoor? • Wat wordt er mee gedaan of juist niet mee gedaan en waarom (niet)? • Hoe wordt de kwaliteit van de adviezen ervaren? • Wat is er nodig om beter advies te krijgen?
Gebruik van de WAC en gebruik van adviezen Redenen voor geen gebruik van de WAC In principe zouden alle nieuwbouwplannen ingediend moeten worden bij de WAC. Uit de telefonische interviews met de projectleiders die helemaal geen gebruik maakten van de WAC blijkt dat ze er geen gebruik van maken om de volgende redenen: • Een projectleider was niet op de hoogte van het bestaan van de WAC en de gemaakte afspraken daarover. • De projectleider heeft een project van iemand anders overgenomen en het project is niet meer in de fase van het voorontwerp. Alleen in die fase heeft het zin om het project voor te leggen aan de WAC. Anders had de geïnterviewde het wel voorgelegd aan de WAC. Redenen voor deels niet indienen van plannen bij de WAC Ook de projectontwikkelaars die wel gebruik maken van de WAC, geven aan niet alle plannen in te dienen bij de WAC. Drie van de vier projectontwikkelaars geven aan dat ongeveer 90% van de plannen worden ingediend. Een geeft aan dat ongeveer de helft van de plannen wordt ingediend en dat het daarbij vaak gaat om de niet-standaard projecten en duurdere plannen. Om de volgende redenen dienen zij een deel van de plannen niet in: • Vanwege plantechnische redenen: in verband met korte en strakke planning (corporaties) • Wanneer een plan een herhaling is van een eerder ingediend plan bij de WAC • Goedkopere woningen die standaardproducten zijn worden volgens projectontwikkelaars niet voorgelegd, omdat ze al aan een aantal basiseisen voldoen en omdat het standaardproducten zijn. De WAC geeft aan dat bijvoorbeeld een convenant, zoals het convenant Vathorst, goed werkt om ervoor te zorgen dat plannen wel ingediend worden.
2
Niet alle adviezen worden vervolgens ook gebruikt Met ongeveer een derde tot de helft van de WAC-adviezen zeggen de projectontwikkelaars iets te doen. Een deel van deze adviezen zou overigens ook zonder het advies al worden meegenomen. Het gaat bijvoorbeeld om adviezen die al standaard in een ontwerp moeten zitten. Advies niet overgenomen: past niet bij doelgroep, niet haalbaar, te duur of tegenstrijdigheden Een deel van de adviezen wordt weliswaar overgenomen, maar een deel leggen projectontwikkelaars dus ook naast zich neer. Hiervoor gelden uiteenlopende redenen die hieronder uitgebreid aan de orde komen. Samengevat passen soms de adviezen niet bij de doelgroep volgens projectontwikkelaars, zijn adviezen onhaalbaar vanwege tijd of kosten, of zijn ze tegenstrijdig aan landelijke of andere regelgeving of aan wat de opdrachtgever wil.
De kwaliteit van adviezen: succesfactoren Woningcorporaties en commerciële partij positief over nut WAC De geïnterviewden zijn over het algemeen positief over het nut van de WAC. Men ziet de WAC als een onafhankelijke partij die met een frisse, andere blik kijkt naar het project dan betrokkenen. De WAC geeft volgens projectontwikkelaars deels goede, volledige en nuttige tips, vooral over de bruikbaarheid van de woning, maar over een deel van de adviezen zijn ze ook kritisch. De meeste projectontwikkelaars zien de WAC als een meerwaarde in plaats van een verplichting, omdat ze het goed vinden dat een commissie de bouwplannen toetst en adviezen geeft. Vooral voor afwijkende, niet standaard, plannen kan het een meerwaarde zijn, vinden zij. Maar ook omdat slechts een klein groepje mensen is betrokken bij het ontwerp. Dan is het goed om het ontwerp af en toe door buitenstaanders te laten toetsen, aangezien zij er een frisse blik op werpen. Expertise en diversiteit bij de WAC De projectontwikkelaars vinden over het algemeen dat er kennis van zaken is bij de WAC. Ook de WAC zelf is positief over hun eigen expertise en de diversiteit van hun commissie. Zij geven aan dat het inhoudelijk een sterk team is doordat iedereen een achtergrond heeft in bouwen en wonen. Bovendien hebben leden expertise op diverse terreinen.
De kwaliteit van adviezen: kritiekpunten Projectontwikkelaars vinden adviezen te uitgebreid Geïnterviewde projectontwikkelaars vinden de adviezen van de WAC erg volledig, maar tegelijkertijd ook te uitgebreid. Zo heeft de WAC eens geadviseerd dat de betegelde loopstrook aan de voorkant van het huis te smal was. Hiervoor was echter gekozen omdat het tijdelijk is en de mensen de strook later toch weghalen. Onduidelijkheid over grens waar WAC over kan/mag adviseren De WAC maakt volgens projectontwikkelaars opmerkingen over terreinen waarover zij niet gaan, zoals stedenbouwkundige zaken en de uitstraling van een huis (‘beeldkwaliteit’). De WAC geeft aan dat de commissie gaat over gebruikskwaliteit (inclusief levensloopbestendigheid) en toegankelijkheid. Dit betreft in principe de binnenkant van de woning, maar soms heeft de buitenkant en beeldkwaliteit invloed op de gebruikskwaliteit. Het ligt op het grensvlak. In dit kader maakt de WAC tegenwoordig onderscheid tussen ‘adviezen’ en ‘aanbevelingen’. Een opmerking over beeldkwaliteit zou een aanbeveling zijn. 3
Projectontwikkelaars vinden adviezen botsen met of verzwarend op landelijke regelgeving Sommige adviezen van de WAC botsen volgens projectontwikkelaars met landelijke regelgeving, of zijn extra verzwarend bovenop de landelijke regelgeving. Als voorbeeld wordt genoemd dat een keer het advies is gegeven om een meterkast in de berging te plaatsen, terwijl dit niet mag van de nutsbedrijven. Ook zou een keer een advies over de draairichting van de deur in strijd zijn met het Bouwbesluit. De WAC herkent de opmerking niet dat hun adviezen botsen met landelijke regelgeving. Wel zijn hun adviezen verzwarend op het landelijk geregelde bouwbesluit. Verschillende inzichten over bouwen voor doelgroepen Volgens projectontwikkelaars houden adviezen van de WAC in sommige gevallen geen rekening met de beoogde doelgroep. In het geval van bijvoorbeeld starterswoningen is een lage kostprijs belangrijker dan levensloopbestendigheid in de visie van projectontwikkelaars. Volgens de WAC moet een woning, ook een zogenaamde starterswoning, echter geschikt zijn voor alle doelgroepen. In de praktijk komen er allerlei soorten mensen wonen in starterswoningen, zoals een 70-jarige. En ook kunnen ‘jonge gezonde starters’ bezoek krijgen van iemand met een rolstoel of zelf een rolstoel hebben. Verplichte trappen kunnen hinderlijk zijn, niet alleen voor ouderen, maar ook voor kinderwagens en het gebruik van steekwagens. De WAC kijkt niet vanuit één belangengroep, de ouderen, maar vanuit iedere belangengroep. De WAC zou graag meer begrip zien bij projectontwikkelaars voor de diversiteit van de toekomstige bewoners. Projectontwikkelaars vinden adviezen te weinig rekening houden met kosten Projectontwikkelaars vinden dat de WAC weinig of geen rekening houdt met de kosten die de aanpassingen met zich meebrengen. De WAC geeft aan dat zij juist op de langere termijn een kostenbesparing opleveren voor de maatschappij. Bijvoorbeeld aanpassingen die vanuit de WMO noodzakelijk zijn, zijn door adviezen van de WAC al gerealiseerd. Volgens de WAC wordt om budgettaire redenen vaak gebruik gemaakt van standaardplattegronden, waarbij geen geld is voor eventuele aanpassingen. Verschillende inzichten over consumenteninvloed op bouw In het algemeen geldt dat in te bouwen woningen steeds minder standaard is en steeds meer aanpasbaar. De projectontwikkelaars geven aan dat de consumenten meer zelf mogen kiezen, bijvoorbeeld de inrichting van de badkamer. Als de WAC hierover adviezen geeft, dan kan de projectontwikkelaar daar weinig mee, geven zij aan. De visie van de WAC is dat consumenten onvoldoende aan de toekomst denken. Zodoende wil de WAC dat het standaardontwerp goed is, en dat de consument daarna zelf mag kiezen. Ook is de WAC van mening dat de aannemer de aanbevelingen van de WAC zou kunnen doorgeven aan consumenten. Bovendien geldt deze consumentenvrijheid alleen als bewoners ook vroeg in het proces zijn betrokken. Dat is in de praktijk niet altijd het geval. Ook voor huurwoningen geldt deze ‘aanpasbaarheid’ niet; de projectontwikkelaar kiest dan de inrichting.
Opmerkingen over proces van advisering Projectontwikkelaars vinden advisering WAC enigszins ‘rommelig’ De projectontwikkelaars vinden dat de reacties van de commissie enigszins ongestructureerd, zonder samenhang en door elkaar worden gegeven. Het zou een wat rommelige indruk maken. Een projectontwikkelaar licht toe dat leden van de WAC in zijn bijzijn onderling in discussie gingen. In dit kader wordt ook opgemerkt dat de commissie over het algemeen als erg omvangrijk (10 personen) 4
wordt ervaren. Een enkeling suggereerde in dat licht om een afvaardiging in plaats van de gehele commissie zitting te laten nemen in het overleg. WAC ervaart te weinig voorbereiding bij projectontwikkelaars De WAC ervaart als probleem dat projectontwikkelaars soms een onvoorbereid iemand sturen naar het adviesgesprek. Zo’n adviesgesprek heeft dan weinig zin. Een projectontwikkelaar geeft in lijn hiermee aan zich ook gerichter te willen voorbereiden, maar dat hij daarvoor vooraf beter zou kunnen worden geïnformeerd, bijvoorbeeld over welke specialismen vertegenwoordigd zijn in de WAC. Tijdstip van advisering zou beter kunnen Een projectontwikkelaar noemt dat de advisering idealiter sneller zou moeten. Zijn organisatie is het afgelopen jaar ook gaan versnellen en gaat uit van een ‘3 maanden traject’. In dezelfde lijn geeft de WAC aan dat plannen eigenlijk in een eerdere fase bij hen ingediend zouden moeten worden, bijvoorbeeld in de fase van het voorlopig ontwerp2. De WAC kan zich dan beter voorbereiden en eventuele aanpassingen kunnen nog ingepast worden en kosten dan ook minder of geen geld voor de projectontwikkelaar. Sinds de crisis van 2008 is het hele proces ingekort en ingedikt. Meestal wordt nog maar één ontwerp bij de WAC ingediend, en dit gebeurt dan vaak ook in een latere fase van het project. Bouwplannen moeten eerst verkocht worden, voordat wordt gebouwd. Hierdoor worden plannen direct aan de kopers voorgelegd. Diverse projectontwikkelaars geven inderdaad aan dat ze sommige adviezen niet meer konden realiseren, omdat ze al in verdere fasen zaten en er geen tijd meer voor was. Meer persoonlijk contact gewenst De WAC geeft aan dat ze liever willen dat er een mondelinge in plaats van schriftelijke terugkoppeling is van de projectontwikkelaars wat er gedaan is met de adviezen. Ook een projectontwikkelaar stelt dat dit wenselijk zou zijn. Hij zegt dat hij dan bijvoorbeeld ook kan aangeven welke adviezen ‘open deuren’ waren. Maar volgens hem kan waarschijnlijk niet iedereen hier tijd voor vrijmaken. Zowel de WAC als deze projectontwikkelaar hebben het idee dat zij in geval van persoonlijk contact duidelijker hun mening kunnen overbrengen. Meer bekendheid basiseisen en communicatie over adviezen gewenst Projectontwikkelaars zijn ook geïnteresseerd in andere adviezen die WAC al gegeven heeft. Suggestie van hen is om eerder gegeven adviezen te bundelen en te publiceren. De WAC meldt dat iets dergelijks al bestaat. De WAC werkt aan een verbeterde versie met handige tips. In het jaarverslag worden de meest voorkomende punten eveneens genoemd, maar de WAC betwijfelt of dit goed wordt gecommuniceerd door de gemeente en binnen organisaties van projectontwikkelaars. De WAC geeft aan dat de bekendheid van de basiseisen - en in algemene zin de WAC - nog beter gecommuniceerd kan worden, zowel binnen de gemeentelijke organisatie als bij de organisaties van projectontwikkelaars. Opgemerkt wordt dat bijvoorbeeld de gemeente veel met inhuurkrachten werkt als het gaat om projectontwikkeling. Hierdoor gaan de basiseisen niet ‘leven’ en worden 2
Idealiter toetst de Woonadviescommissie bouwplannen aan de hand van de basiseisen in een tweetal fasen. Eerst wordt het voorlopig ontwerp (VO) getoetst. De Woonadviescommissie brengt vervolgens advies uit aan de ontwikkelaar. De ontwikkelaar wordt gevraagd deze adviezen over te nemen en bij het definitief ontwerp (DO) een inhoudelijke terugkoppeling te geven op het VO-advies. Zo kan de Woonadviescommissie zien welke adviezen zijn overgenomen en welke niet en waarom niet. Vervolgens wordt het definitief ontwerp getoetst en brengt de Woonadviescommissie opnieuw advies uit.
5
mensen er geen ambassadeur van. Doordat de WAC wordt gefaciliteerd door de gemeente, draagt dit bij aan de status van de WAC. Om als volwaardige gesprekspartner te worden gezien, ondanks dat hun adviezen niet verplicht zijn, zou binnen de gemeente volgens de WAC nog meer draagvlak kunnen worden gerealiseerd. WAC ziet weinig ‘leereffect’ bij projectontwikkelaars De WAC vindt dat er weinig wordt geleerd in het ontwerp en bouwproces. De voorgelegde bouwplannen zijn volgens de WAC vaak niet goed. De WAC heeft de indruk dat het creatieve proces voor architecten belangrijker is dan de praktische zaken. Als voorbeeld wordt genoemd de balkons bij een appartementencomplex die verspringen zodat het balkon bij de ene woning uitkomt op de woonkamer, maar bij het andere appartement op de keuken of slaapkamer. Dat is volgens de WAC onpraktisch voor de gebruikers, maar het geeft aan de buitenkant wel een mooi beeld. Ook hebben jonge tekenaars volgens de WAC vaak weinig kennis hoe een woning functioneel ingericht moet worden. De WAC ziet ook dat om budgettaire redenen vaak standaardplattegronden worden gebruikt. En dat de architect ook geen geld krijgt om later nog aanpassingen te doen. Tevreden over secretarisfunctie vanuit de gemeente De WAC is blij dat het secretariaat bij de gemeente ligt. Behalve het gemak wat dit oplevert, geeft het meer statuur aan de commissie, omdat de WAC dan min of meer vanuit de gemeente werkt. Vanuit projectontwikkelaars wordt het contact met de secretaris van de WAC als prettig ervaren. Hij is toegankelijk en het contact is laagdrempelig.
Conclusies en aanbevelingen Conclusies WAC heeft meerwaarde: deskundig en een onafhankelijke partij Projectontwikkelaars zien de meerwaarde van het bestaan van de WAC. Het is een onafhankelijke partij die met een andere bril kijkt dan een commerciële partij. Ook wordt de WAC als deskundig en veelzijdig ervaren. Onvoldoende oog ervaren voor positie projectontwikkelaars Hoewel de projectontwikkelaars de meerwaarde van de WAC zien, wordt hierop echter ingeboet doordat ze onvoldoende oog bij de WAC ervaren voor hun positie. Projectontwikkelaars doelen dan bijvoorbeeld op adviezen omtrent starterswoningen evenals de kosten van de adviezen. Ook door adviezen die volgens projectontwikkelaars ‘buiten het boekje’ van de WAC gaan, of door adviezen die conflicterend zouden zijn met andere regelgeving, bestaat het risico dat afbreuk wordt gedaan aan het deskundige beeld van de WAC. Adviesoverleggen WAC worden als ‘rommelig’ ervaren Projectontwikkelaars zijn van mening dat het overleg van de WAC soms ‘rommelig’ overkomt. Specifiek wordt genoemd de grote omvang van de commissie, te weinig informatie vooraf over specialismen binnen de WAC, ontbreken van structuur, en een enkele keer onderling discussie. Draagvlak en bekendheid van basiseisen en WAC kan beter volgens WAC De WAC vindt dat er meer draagvlak binnen de gemeente voor de WAC kan worden gerealiseerd. De WAC is van mening dat doordat ze worden gefaciliteerd door de gemeente, dit hen status geeft. De WAC wil graag een volwaardige gesprekspartner zijn, ondanks dat hun adviezen niet verplicht zijn. 6
Ondanks dat het draagvlak binnen de gemeente al is verbeterd, zou dit nog beter kunnen. In dit licht oppert de WAC ook dat er meer gecommuniceerd zou kunnen worden over de basiseisen, zowel binnen de gemeentelijke organisatie als binnen corporaties. Dit kan een effect hebben, zolang men oog heeft voor elkaars situatie.
Aanbevelingen Goede communicatie noodzakelijk Goede communicatie, waarbij ook begrip wordt getoond voor de positie van projectontwikkelaars, kan meer begrip kweken voor de adviezen van de WAC en hun imago van deskundigheid versterken. Hierbij valt te denken aan het benoemen door de WAC van dilemma’s als kosten, consumentenwensen, verzwaring bovenop landelijke regelgeving. Maar ook meedenken met de projectontwikkelaars vanuit het gedachtegoed van de WAC kan de adviesfunctie van de WAC versterken. Verdere professionalisering adviesoverleggen Gezien de opmerkingen van projectontwikkelaars over een wat rommelige structuur van overleg, zou de WAC dienen te kijken op welke manier de huidige adviesoverleggen verbeterd kunnen worden. Vergroot bekendheid van WAC en de basiseisen Een deel van de bouwplannen wordt niet ingediend vanwege onbekendheid van de WAC. Verder wordt ook een deel niet ingediend omdat het al te laat in het bouwproces is of omdat men het niet nuttig vindt (bij standaardbouwprojecten). De invloed van de WAC kan worden vergroot door meer bekendheid van de WAC, maar ook bekendheid over wat de WAC kan betekenen. Dit laatste geldt ook in geval van standaardproducten, waar ogenschijnlijk volgens projectontwikkelaars weinig meer aan kan veranderen.
7
Bijlage 1
Lijst van geïnterviewden
Woonadviescommissie Frans Knevel Rick Kraan Lennard Meijerse Gijs Sukel Jan Terwiel Marjon van de Wiel, voorzitter WAC Gemeente Amersfoort, afdeling Economie en Wonen Adriaan Sleeuwenhoek, secretaris WAC Projectontwikkelaars/projectleiders corporaties die wel gebruik maakten van WAC Walter van Veen (De Alliantie) Wouter van de Siepkamp (extern projectleider gemeente Amersfoort, gedelegeerd door Arcadis) Herbert Bosch (Bouwfonds) Michiel Moonen (De Alliantie) Projectontwikkelaars/projectleiders corporaties die geen gebruik maakten van WAC Oliver Rasche (Alliantie) Jeroen van de Bilt (Portaal)
8
