::Érd Szentilonatelep:: Gazdasági terület Településrendezési Terv módosítása ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Érd Szent Ilonatelep:: Gazdasági terület fejlesztése

Településrendezési eszközök módosítása

ur-ben design Kft

alátámasztó munkarészek

::Érd Szentilonatelep:: Gazdasági terület Településrendezési Terv módosítása ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK Megbízó: Érd MJV Önkormányzata 2030 Érd, Alsó utca 1 Megbízó képviselője: T. Mészáros András

Polgármester

Finanszírozó: Dr. Balázs Ildikó Németh László Suba István

Tervezők: Győri Benjámin Zöldi Péter

::ur-ben design kft.:: ::ur-ben design kft.::

Koszorú Lajos Tóth Helga Nagy Márta Friedl Ferenc

Építész Településtervező Építész Közlekedéstervező

Külső konzulensek:

TARTALOMJEGYZÉK: 1. 1.1

BEVEZETŐ: .......................................................................... 2 MEGBÍZÁS TÁRGYA .....................................................................................................................2

2. VIZSGÁLATOK, HELYZETÉRTÉKELÉS: ......................................... 2 2.1 A TERÜLET FEJLESZTÉSI SZÁNDÉKAINAK BEMUTATÁSA .........................................................5 2.2 TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV VIZSGÁLATA: SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS A TERVEZÉSI TERÜLETRE VONATKOZÓ ELŐÍRÁSOK ELEMZÉSE ÉS ÉRTÉKELÉSE, PROBLÉMAFELTÁRÁS.............5

3.2 3.3 3.4

JAVASLATOK: ....................................................................... 8 SZABÁLYOZÁSI JAVASLAT..........................................................................................................8 3.11 HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ÉS MELLÉKLETÉT KÉPZŐ SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA .................8 KÖZLEKEDÉSFEJLESZTÉSI ÉS KÖZMŰVESÍTÉSI JAVASLAT.....................................................12 ÖRÖKSÉGVÉDELEM:..................................................................................................................14 KÖRNYEZETVÉDELEM:..............................................................................................................14

4.

MELLÉKLETEK: .................................................................... 14

3. 3.1

2011. február

1



ur-ben design Kft

1.

BEVEZETŐ:

1.1

MEGBÍZÁS TÁRGYA


Érd Megyei Jogú Város Önkormányzatának megbízásából az ur-ben design Kft. készíti a Szentilonatelep területére vonatkozó településrendezési terv módosítását. Jelen módosítást megelőzte a területre vonatkozó fejlesztési előtanulmány, melyet 2009 novemberében az Érd MJV Építészeti – Műszaki tervtanácsa, továbbá a Városfejlesztési, Műszaki és Mezőgazdasági bizottsága is támogatott. Érd MJV. Közgyűlése 330/2009. (XI.2009) KGY számú határozatával jóváhagyta, és az akkor folyamatban lévő Településrendezési Terv módosításába beépítette a javaslatot. (A tanulmányterv a tervezési terület ( Sas utca - Szajkó utca és a 7. sz. főút által bezárt cca. 15 hektáros terület) általános mezőgazdasági Má övezetből Gazdasági Kereskedelmi Szolgáltató gazdasági terület Gksz-1 övezetének módosítására tett javaslatot.) Érd MJV Közgyűlése 31/2010. (VII.20.) önkormányzati rendelettel elfogadta az új Helyi Építési Szabályzatot és a mellékletét képző Szabályozási Tervet, ezzel lehetővé téve a terület beépítését és építési telkekké alakítását. A fejlesztés sikeres továbblépése érdekében az Önkormányzat és a tulajdonosok (szerződő felek) Településrendezési szerződésben (2010. 07.26.) rögzítették a fejlesztés során felmerülő feladatokat, és a kötelező önkormányzati feladatok átvállalását (csomópont kiépítése, összekötő út és feltáró út kiépítése, közművesítés, erdősítés stb.) A konkrét fejlesztési szándékok vizsgálata érdekében 2011. januárjában az ur-ben design Kft. elkészítette a területre vonatkozó városrendezési tanulmánytervet, melyet Érd MJV Városfejlesztési, Üzemeltetési és Vagyongazdálkodási Bizottsága januári ülésén támogatott. Érd MJV. Közgyűlése 27/2011. (I.27) KGY számú határozatával jóváhagyta, és a tanulmányterv tervezési területét érintő Szabályozási terv és HÉSZ módosítását kezdeményezte. (a tanulmányterv a tervezési területe ( Sas utca - Szajkó utca és a 7. sz. főút által bezárt cca. 15 hektáros terület) Az alátámasztó munkarészek csak a módosítás mértékének megfelelően kerültek kiegészítésre. A HÉSZ-t érintő módosítások minden egyes pontját kifejti a terv, és a Szabályozási Tervet illetően a közlekedési munkarészek kiegészítése történt meg. Az alátámasztó munkarészek kiegészítésére ezen felül nincs szükség, hiszen kapacitásnövekménnyel nem jár a terv. 2.

VIZSGÁLATOK, HELYZETÉRTÉKELÉS:

A tervezési terület ismertetése: A cca. 15 hektáros beépítetlen tervezési terület Újtelep városrészben található, a Szentilonatelep elnevezésű terület és a 7. sz. főút közötti háromszögben. A tervezési területet az északnyugati sarok kivételével körbeveszik a közlekedési területek, közterületek, azonban a terület belső feltárása, a 7. sz. főútról jelenleg nem megoldott annak ellenére, hogy szervizútnak is alakítottak telkeket a jelenlegi telekstruktúrában. Jelenleg a terület túlnyomó részben szántó művelési ágban van. A terület a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX törvényben foglalt előírásoknak megfelelően ütemesen kerül művelési ágból történő kivonásra.

2



ur-ben design Kft


Településszerkezet: A tervezési terület környezetében gazdasági, ipari, mezőgazdasági és lakó területek találhatók. A település peremén elhelyezkedő gazdasági terület ezáltal színes területfelhasználási környezettel rendelkezik. A területen áthalad a tervezett összekötő út, ezáltal keletkezik egy nagyobb nyugati terület a Sas utcától délre és egy kisebb Szajkó utcával határos terület. A hatályos Településszerkezeti tervben az egész terület kereskedelmi-szolgáltató gazdasági területfelhasználási egységben van. A Szabályozási Terv GKSZ-1 építési övezetbe sorolja a tervezési területet. A teljes fejlesztési terület cca 15 ha-t tesz ki, melynek ütemezett fejlesztése során jelenleg cca. 3 ha-nyi területen realizálható a beruházás. A gazdasági terület jelenleg még beépítetlen, közlekedési területei még nem kerültek kialakításra. A beruházás szükségleteinek megfelelően viszont elindult a terület művelési ágból történő kivonása, valamint a telekalakítási terv is elkészült.

A területre vonatkozó hatályos szerkezeti terv részlet:

3



ur-ben design Kft


A területre vonatkozó hatályos szabályozási terv részlet:

Közlekedés: A terület jelenleg csak a Sas és Szajkó utcáról közelíthető meg. Belső feltáró utak a mezőgazdasági hasznosításból fakadóan nem kerültek kiépítésre. A mezőgazdasági gépek a Turul és Sas utca sarkán közelítik meg a területet. A hatályos tervekben a vizsgált területet keresztezi észak-déli irányban az a tervezett út, mely a 8401. j. Biatorbágy-Tárnok összekötő utat, azaz a tárnoki közigazgatási területhez tartozó Zámori (Sóskúti) utat és a Fehérvári utat kapcsolja össze a 7. sz. főúttal (elkerülő szakasz). Ez egy új országos mellékút kapcsolat lesz a város közlekedési hálózatában, amely elhatározás már a 2006. évi rendezési tervben is változatlanul így szerepelt. A Településszerkezeti tervben mint fontos megépítendő út szerepel, kapcsolati, szerkezeti szempontból az egyik legnagyobb hiányosság a hálózatban. Ez az összekötő út típusát tekintve főhálózati kapcsolatokat javító út, valamint településrészek kohézióját segítő útként szerepel a tervben. A rövid, Érd belterületének perifériáján haladó nyomvonal feladata elsősorban a Zámori út (Tárnok és Sóskút) felől érkező nehézteher forgalom elvezetése a 7. sz. főút elkerülő szakaszának irányába. Jelenleg ez a forgalom a Szajkó utcán keresztül bonyolódik le, zavarva az érintett lakóterületeket. A nyomvonal kialakítása új csomópont létrehozását feltételezi az elkerülő szakasz nyomvonalán. Útkategória: B.IV.c-A A Fehérvári út és főút közötti kb. 672 m hosszú összekötő út végig 20 méter szabályozási szélességgel tervezett, mely szélességet az államigazgatási véleményezési eljárásban egyik közlekedési hatóság és a Magyar Közút Zrt. sem kifogásolt. Ez a szélesség megfelel a 2x1 sávos összekötő útnak. A tervezett csomópont a korábbi T csomópont helyett 4 ágú körforgalmú kialakítású lesz a hatósági kérésnek megfelelően. Ezt a déli irányú továbbvezetése indokolta.

4



ur-ben design Kft


Az állami tulajdonban lévő 0191/59 hrsz-ú út telekhatáráig történő szabályozási vonal módosítási igény jelentkezett a tulajdonosok részéről. Ezzel a tervezett út Sas út és a 7. sz. főút közötti szakasza kb. 28 m szélességre változna. A beruházás keretein belül a településrendezési szerződésben rögzített feladatokat a tulajdonosok és beruházók közösen építik meg. Így épül meg a 7 sz. főúton a további fejlesztések elvárásainak is megfelelő körforgalmú csomópont, valamint a Sas utca és a 7 sz. főút közti összekötő út.

Közmű: A tervezési terület határán, a Sas utcában és a Szajkó utcában található egy-egy vízműterület (használaton kívüli vízműkút), melyeknek külső védőtávolsága nincs. Valamint a Szajkó és Sas utca találkozásánál kialakítottak a szennyvízátemelőnek egy telket. A terület fejlesztését befolyásolják a terület áthaladó közműellátást szolgáló vezetékek és biztonsági sávjuk. A területet jelenleg több nyomvonalas közműépítmény szabdalja fel szabálytalanul. Ezek között található nagyközép nyomású gázvezeték (6 bar) és 20 kV-os légvezeték. A terület fejlesztéséhez ezért elengedhetetlenné válik az áthaladó közműépítmények kiváltása 2.1

A TERÜLET FEJLESZTÉSI SZÁNDÉKAINAK BEMUTATÁSA

Első ütemben mintegy 2,5 ha-os terület fejlesztése valósulna meg a tervezett összekötő út nyugati oldalán párhuzamosan a Sas utcától a főúti csomópontig. A Településrendezési Tervnek megfelelően egy olyan nagyléptékű kereskedelmi funkciót befogadó épület kerülne elhelyezésre a területen, melyhez hasonló funkció megtalálható a régióban és a megyei jogú város vonzáskörzetében is. A tervek szerint egy nagy bruttó 5000 m2 alapterületű épületben nettó 3000 m2 nagyságú árusítótérben működne egy nagy kereskedelmi létesítmény és mellette több kisebb üzlet pár száz m2-en. A létesítmény csak akkora területet vesz igénybe, amekkora feltétlenül szükséges a működéshez. Ezt egyrészt a zöldmezős beruházás földvédelme is indokolja, illetve a létesítés és fenntartás gazdaságossági szempontjai is. A terület tulajdonosaival kötött településrendezési szerződésnek megfelelően a beruházás keretein belül épül ki a 7 sz. főút és a tervezett összekötő út (állami kezelésben lesz) tervezett csomópontja is, mely a terület feltárását is biztosítja. A kiépülő összekötő út ezen szakasza (7. sz. főút és Sas utca közti szakaszon) így a távlati Településfejlesztési tervekben szereplő 7. sz. főút és Fehérvári út közti közlekedési kapcsolat kiépítésének első ütemben megvalósuló fejlesztése lesz. Ha megvalósul a beruházás és a csomópont, a Szajkó utcai főúti csomópont megszüntetésre kerül és a lakóterületen történő átmenő tehergépjármű forgalom is megszűnik ezáltal, a lakóterület tehermentesítődik. A Sas utca tehermentesítése érdekében a területen belső feltáró utak kerülnek kiépítésre, amennyiben a fennmaradó gazdasági területek fejlesztése folytatódik. A már kialakított szervizút számára fenntartott telken, vagy a gazdaságosabb üzemeltetés érdekében a terület tengelyében futó feltáró úton történhet majd a tehergépjármű forgalom. A további fejlesztések érdekében a tervezett körforgalomtól nyugatra lassítósáv beiktatásával lehet majd megközelíteni a területet. Annak érdekében, hogy a kamionforgalom ne terhelje a lakóterületeket, a Sas utca meghosszabításánál a 7. sz főútra kisebb alcsomópont kiépítése válik szükségessé. 2.2

TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV VIZSGÁLATA: SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS A TERVEZÉSI TERÜLETRE VONATKOZÓ ELŐÍRÁSOK ELEMZÉSE ÉS ÉRTÉKELÉSE, PROBLÉMAFELTÁRÁS

A tervezési területen a konkrét beruházás előkészítése (telekalakítási terv, megközelítés) során több olyan szabályozási elem és előírás is megvizsgálásra került a fejlesztők és a tulajdonosok részéről,

5



ur-ben design Kft


melyek befolyásolhatják a beruházás megvalósulását és a későbbiekben (hosszútávon) a többi városszéli gazdaságfejlesztési terület hasznosíthatóságát és vonzerejét is. Minden olyan előírást, ami a gazdasági területekre és az övezetre vonatkozik részletesen áttanulmányozta a tervező team és ennek eredményeként különböző jellegű problémák körvonalazódtak 2010. decemberében. Ezek legtöbbje összefügg azzal, hogy a terület környezeti adottságai és a létesítmény funkciója egyedi tulajdonságokat hordoz magában, de a költségtakarékos kiépítés és gazdaságos fenntartás is lényeges szempont volt:

Környezeti, földrajzi adottságokból eredő hátrányok: -

belvízveszélyes, mélyen fekvő terület, magas talajvíz állás, ami befolyásolja a pinceszinten építést és a föld alatti víztározó kiépítését és üzemeltetését. városszéli fekvés, külterületi jellegű környezet, nagy beépítetlen terület a fejlesztési terület megközelítése a meglévő utak és utcák felől nem lehetséges, vagy a közeli lakóterületi funkció nem engedi meg a tehergépjármű átmenő forgalmat a terület feltárására

Szabályozási terv vonatkozó elemeiből adódó konfliktusok: -

-

tervezett szabályozási vonal a meglévő állami tulajdonú út területén belül van meghatározva 20 m szélességben, ami a telekalakítást hátrányosan befolyásolja és marad kb. 2-2 m maradvány terület az összekötő úttól nyugati irányba fekvő kb. 10 hektár összefüggő gazdasági terület belső területeinek közúti kapcsolata (a 7. sz. főúttal és az összekötő úttal) és belső feltárása is a bizonytalanságok miatt óvatosságból csak magánút javaslatokkal van feltüntetve a terven

Helyi építési szabályzat előírásaiból adódó konfliktusok: ad1. „6. § (3) Csapadékvíz idegen ingatlanra, közterületre nem vezethető ki. Legkésőbb a használatbavételig a telkeken keletkező csapadék visszatartása érdekében 25 m2 vízszintes tetőfelületi vetületként (zöldtető kialakítása esetén 50 m2-enként) valamint 25 m2 burkolt felületenként 1m3 esővíztároló (ciszterna) kialakítása szükséges vagy ahol a talajszerkezet szikkasztási képessége megengedi szikkasztó akna is létesíthető, az épületektől min. 2 m. védőtávolsággal.” A csapadékvíz elvezetésére és a csapadékvíz visszatartásra vonatkozó 6. § (3) bekezdés részletesen leszabályozza a tározó nagyságát kizárva az egyedi méretezési megoldásokat a csapadékcsatorna mellett, a csapadékvíz elvezetését a meglévő, megfelelő kapacitású vízelvezető árokba és befogadóba. ad2. „7. (2) Amennyiben a lakásokhoz vagy rendeltetési egységekhez előírt gépjárműtárolók száma meghaladja a 20-at, vagy kereskedelmi rendeltetési egységnél a nettó 500 m2 szintterületet, az előírt gépjárműtárolók 50 %-át az épület földszintjén vagy terepszint alatt kell elhelyezni.” Egy ilyen városszéli gazdasági területen nem reális az előírt gépjárműtárolók (OTÉK szerinti kötelező mennyiség 1,5 szerese a helyi parkolási rendelet szerint) felét épületben elhelyezni figyelmen kívül hagyva a létesítmény földrajzi elhelyezkedését, környezeti adottságait, a létesítmény nagyságát, funkcióját, gazdaságosságát és fenntarthatóságát. A minimális zöldfelület biztosítása mellett a telek burkolt felületének a növelése a telken belüli parkoló létesítése érdekében indokolt. ad3. „7. § (18) Telken belül a burkolt felület maximum 30 % lehet, kivéve alapellátást is biztosító épület esetében, ahol a burkolt felület nagysága a telek 35 %-a lehet.”

6



ur-ben design Kft


A tervezett beruházás nem tartozik az alapellátáshoz. A burkolt felület 30 %-os korlátozása valószínűleg nem vette figyelembe a gazdasági területeken az adott funkció technológiáját és a kereskedelmi létesítményhez előírt parkolóhelyek nagyságát. ad4. „8. § (7) Az elhelyezendő, átépítésre kerülő épületek homlokzati felületeinek anyagai: tégla, kő, fa, üveg, vakolat lehet. Ez utóbbinál pasztell színeket kell alkalmazni, kerülendők a rikító, a településképet zavaró színek használata. 8. § (8) A beépítésre szánt területen főépület esetében tetőfedésként az alábbi építőanyagok alkalmazhatók: hagyományos cserép, betoncserép (vörös-vörösesbarna, barna, zöld, antracit), korcolt lemezfedés (fém színekben), bitumenes zsindely ill. cserepeslemez, (vörös, vörösbarna, barna és sötétzöld színben), nád. 8. § (9) A gazdasági területek kivételével nem alkalmazható homlokzati anyagként fémlemez; tetőhéjazatként: hullámpala, szürke tónusú pala, műanyag hullámlemez, ipari fémlemezfedés.” Az építészeti előírásokról szóló 8. § több olyan előírást is tartalmaz, ami nem veszi figyelembe teljeskörűen a különböző területhasználatból eredő megoldásokat, a gazdasági funkciókhoz tartozó egyedi anyaghasználatot és kialakítást. Itt elsősorban a nagy alapterületű kereskedelmi épületek szerkezetéből és lapostetős kialakításából származó különbségekre gondolunk. A (7) bekezdésben az épületek homlokzati felületeinek anyagai közül hiányzik a fém, ami gazdasági épületeknél lényeges. A (8) bekezdésben a tetőfedés építőanyagai úgy lettek meghatározva, hogy azok kizárólag magastetős épületekre vonatkoznak, kizárva a lapostetős gazdasági épületek pvc használatát. A (9) bekezdés pedig összefügg az előző előírással, hogy hiányzik a felsorolásból a tetőhéjazatként alkalmazható gazdaságosabb pvc szigetelés. ad5. „23. § (5): A Gksz-1 építési övezetben az újonnan kialakítandó telkek minimális szélessége 40 méter, minimális mélysége 40 méter.” Gksz-1 övezetre vonatkozó előírások közül az egyik fontos szabályozás a telekalakítással összefüggésben a 40 m telekszélesség és 40 m telekmélység mérete. Az övezetben szabadonállóan helyezhető el épület, ahol az oldalkertek a max. épületmagasság fele, azaz 9-9 m. A fejlesztési területen belül az út leszabályozása után és a beruházás telkének kialakításával keletkezik olyan amorf, trapéz alakú telek is, mely nem tudja teljesíteni ezt az előírást. Az építéshatóság pedig csak úgy járul hozzá a telekalakításhoz, ha egy 40x40 méter négyzet beleilleszthető a telekbe, nem pedig az építési helyet bírálja el. Ugyanakkor megjegyezzük, hogy a szabadonálló beépítéshez tartozó általános szabály, hogy a telekszélesség min. 18 méter legyen. ad6. Megállapítható továbbá, hogy a parkolási rendelet előírása „nem is valósítható meg, mert ellentétes a HÉSZ 7. § (18) bekezdésével”. Mivel a legnagyobb beépítési mérték (50 %), legkisebb zöldfelületi mérték (30 %), illetve az adott előírás szerinti burkolt felület (30 %) összege 110 %-ot ad. HÉSZ 7. § (18) Telken belül a burkolt felület maximum 30 % lehet, kivéve alapellátást is biztosító épület esetében, ahol a burkolt felület nagysága a telek 35 %-a lehet. A HÉSZ előírása értelmezésre szorul. Gazdasági területeken nem indokolt a maximális burkolt felület meghatározása, mivel ez több esetben a szükséges technológiai követelményeket hátrányosan korlátozza. A Gazdasági területeken ki kell alakítani a minimális zöldfelületet, és az maximális beépítési

7



ur-ben design Kft


mérték rovására a burkolt felületek mértéke növelhető. Ez megoldást nyújt a vonatkozó építési paraméterek harmonizációjára is. HÉSZ 23.§ Kereskedelmi szolgáltató gazdasági területek (Gksz) (1) Kereskedelmi szolgáltató gazdasági területek építési övezeteiben mindenfajta, nem jelentős zavaró hatású gazdasági tevékenységi célú épület, raktározás, kereskedelem, vendéglátás, szolgáltatás és szolgáltatással összefüggő olyan ipari tevékenység, melynek a környezeti terhelése nem haladja meg a lakóterületre előírt környezetvédelmi normákat - céljára szolgáló épület, iroda, parkolóház, üzemanyagtöltő, valamint kivételesen nem gyermekelhelyezésre és betegápolásra szolgáló egészségügyi, oktatási, szociális épület, vagy egyéb közösségi szórakoztató funkciójú építmények is elhelyezhetők. (2) Védőövezet igényű gazdasági építmény az üzemanyagtöltő kivételével nem létesíthető. Az üzemanyagtöltő telkén belül a zöldfelület háromszintűként vagy a védőterület legalább 60%-ában zöldfelületként alakítandó ki. (3) Az övezetekben önálló lakóépület nem helyezhető, lakás csak a gazdasági célú épületeken belül alakítható ki a tulajdonos, a használó és a személyzet számára. (4) Az építési övezetekben az egyes telkek kialakíthatóságának és beépíthetőségének paraméterei a következők:

(5) A Gksz-1 építési övezetben az újonnan kialakítandó telkek minimális szélessége 40 méter, minimális mélysége 40 méter. (13) Az építési övezetekben a telkek lakó-, vagy vegyes- övezethez csatlakozó telekhatára (telekhatárai) mentén tömör falkerítés létesítendő összefüggő védő zöldsáv (beültetési kötelezettségű terület) kialakításával kiegészítve. A zöldsáv minimum 5 méter széles kell hogy legyen. A tömör falkerítés létesítésétől az érintett szomszédos ingatlan tulajdonosának hozzájáruló nyilatkozata esetén el lehet tekinteni. A fentieket meglévő lakóépület lakócélú bővítésénél vagy a meglévő lakófunkciót kiegészítő épület építésénél nem kell alkalmazni. (14) A telken belüli tevékenység, szabadtéri raktározás a közterületek felé megfelelő takarás (pl. növényzet, tömör kerítés) biztosításával történhet. (15) Az építési övezetekben a kötelezően kialakítandó zöldfelületnek háromszintűnek kell lennie. (16) Az építési övezetekben a minimális zöldfelületi értéken belül a telekhatárok mentén fa- és cserjesor telepítendő.

A szabályozási terv a tervezési területen tartalmazza a Fehérvári út és a 7. sz. főút közötti összekötő út kiszabályozását, mely teljesen megegyezik a 2006. évi tervben szereplő nyomvonallal. A tervezett szabályozási vonal 20 m szélességben határozza meg az út területét, ami keskenyebb a meglévő 0191/59 hrsz-ú út művelési ágban lévő állami tulajdonú területnél. Így marad a meglévő út telek mindkét oldalán kb. 2-2 m sáv, amit a terv szerint a gazdasági területhez lehet csatolni. Ez a tervezett szélesség és a fennmaradó út telekrész volt az egyik akadálya a telekalakítási tervnek. Ugyanis a terv szerint állami tulajdonú területből magántulajdonba kerülne 2 x 330 m2 terület. Az állami terület átadása különböző jogi és adminisztrációs akadályokba ütközhet a későbbiekben, ezért a szabályozási vonal telekhatárra áthelyezése válik szükségessé. 3.

JAVASLATOK:

3.1

SZABÁLYOZÁSI JAVASLAT

3.11 HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ÉS MELLÉKLETÉT KÉPZŐ SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA A szabályozási tervben a tervezett szabályozási vonalak kerülnek módosításra figyelembe véve tulajdonosi és beruházási igényeket és telekalakítási terveket. A Sas utcától délre eső állami tulajdonú 0191/59 hrsz-út telekhatára lesz az új szabályozási vonal, majd a korábbi tervben szereplő nyugati irányú elkanyarodással megy tovább az út 28 m szélességgel a főútig. Ezen felül a főúti csomópontnál egy új feltáró út kerül kiszabályozásra észak-déli irányban 14 m szélességben a Sas utcáig a vízműtől keletre, amelyen keresztül lehetővé válik a belső területek közúti kapcsolata. A többi belső feltáró út továbbra is 14 m széles magánút javaslatként szerepel a tervben

8



ur-ben design Kft


kisebb módosításokkal. A határoló meglévő közterületek szabályozása nem változik. Az övezeti besorolások és intenzitást érintő paraméterek nem változnak. Továbbá egyéb a Szabályozási tervet nem érintő módosításokra is szükség volt.

A HÉSZ módosítására az alábbi javaslatokat adjuk: 6. § (3) bekezdés: Az előírt követelmény betartása esetén hatalmas föld alatti víztározót kellene megépíteni. Ez egyrészt indokolatlan, ha van az ingatlan mellett megfelelő kapacitású csapadék vízelvezető árok. Továbbá a magas talajvízszint miatt szikkasztóakna sem létesíthető. Elégséges lenne konkrét beruházásra méretezni a tározót, annak függvényében, hogy milyenek az adottságok és a vízelvezető árkok és csatornák kapacitásai. Az illetékes kezelőktől be lehet szerezni a nyilatkozatokat, bevezethető-e és mennyi csapadékvíz a befogadóba. Csapadékvíz idegen ingatlanra nem, közterületre nem vezethető ki. Legkésőbb a használatbavételig a telkeken keletkező csapadék visszatartása érdekében közterületen lévő csapadékvíz csatornába (nyílt vízelvezető árokba) csak befogadói nyilatkozat, és az út kezelőjének hozzájárulása birtokában vezethető ki. Ez esetben legkésőbb a használatbavételig a telken keletkező csapadékvíz visszatartása érdekében, műszaki előíráson alapuló, méretezéssel igazolt mennyiség befogadására alkalmas telken belüli tározó kialakítása szükséges. Meglévő csapadékvíz csatorna, nyílt vízelvezető árok, vagy befogadói nyilatkozat, kezelői hozzájárulás hiányában 25 m2 vízszintes tetőfelületi vetületként (zöldtető kialakítása esetén 50 m2-enként) valamint 25 m2 burkolt felületenként 1m3 esővíztároló (ciszterna) kialakítása szükséges vagy ahol a talajszerkezet szikkasztási képessége megengedi szikkasztó akna is létesíthető, az épületektől min. 2 m. védőtávolsággal. 7. § (2) bekezdés: Az előírás nem kellően pontos, mert ezt a korlátozást kimondottan a központban és az alközpontokban, illetve a lakó és vegyes területeken szándékozta előírni a város. Nem indokolt a városszéli gazdasági területeken, főként ha mélyen fekvő belvízveszélyes terület, épületben elhelyezni a parkolók felét. Ez egyébként is aránytalanul nagy többletköltséget jelent egy ilyen jellegű beruházásnál. Amennyiben a lakásokhoz vagy rendeltetési egységekhez előírt gépjárműtárolók száma meghaladja a 20-at, vagy kereskedelmi rendeltetési egységnél a nettó 500 m2 szintterületet, vegyes és lakó területeken az előírt gépjárműtárolók 50 %-át az épület földszintjén vagy terepszint alatt kell elhelyezni. 7.§(6) bekezdés Az előírás megalkotásakor az volt a cél, hogy gazdasági területen állandó jelleggel is el lehessen helyezni konténer építményt, viszont az egyéb övezetekben csak ideiglenesen. Az előírás pontosításával egyértelművé válik mely területeken, milyen módon lehet elhelyezni konténert, felvonulási építményt. Konténer építmény állandó jelleggel felvonulási építmény csak gazdasági területen helyezhető el. illetve ideiglenes jelleggel Egyéb területeken konténer, felvonulási építmény ,csak ideiglenes jelleggel, legfeljebb két év időtartamra helyezhető el kizárólag felvonulási létesítmények céljára. 7.§ (9) bekezdés

9



ur-ben design Kft


A hatályos HÉSZ előírásainak pontosítására volt szükség, a fő rendeltetésnek megfelelő épület (főépület) és melléképület viszonyának tisztázása érdekében. Az előírás pontosításának következtében megelőzhető, hogy városképbe nem illeszkedő funkciók számára létesített épületek kerüljenek az építési vonalra (pl garázs, tároló stb…) Az építési vonal – ha az egyes építési övezetek előírásai másként nem szabályozzák - az építési hely közterület felé eső határvonala. Új főépületek utca felőli homlokzata hosszának legalább 60 %-a kötelezően az építési vonalra kell, hogy kerüljön. 7. § (13) bekezdés Lakossági észrevétel alapján, az oldalhatáron álló beépítés egy speciális esetében a hátsókert méret szabályozására ad városképi szempontból előnyös megoldást a következő előírás. A minimális hátsókert – az övezeti előírások eltérő rendelkezése hiányában – a tényleges építménymagasság de minimum 6 méter kivéve ha a hátsó telekszomszédnak a hátsó telekhatáron meglévő épülete van, ez esetben a meglévő épület hátsó falának letakarásával (a hátsókert mérete 0 m) megengedhető melléképület építése. Ha egy oldalhatáron álló beépítési módba sorolt telektömböt határoló utcaszakaszon belül egyetlen olyan közbenső telek van, amely mellett mindkét oldalon ugyanabba az építési övezetbe sorolt saroktelek található, amelyeken a közbenső telek hátsókerti telekhatára vonalában lévő oldalsó telekhatártól 3,0mnél kisebb távolsággal elhelyezett (oldalhatáron álló) épületek vannak, akkor a közbenső telek hátsókertjének legkisebb mérete 3,0m lehet. 7. § (18) bekezdés: A parkolási rendeletben előírt másfélszeres parkolómennyiség és a telken belüli közlekedési és egyéb technológiai burkolt területek indokolják az előírás módosítását. Telken belül a burkolt felület maximum 30 % lehet, kivéve alapellátást is biztosító épület esetében, ahol a burkolt felület nagysága a telek 35 %-a lehet. Gazdasági területen a telken belüli burkolt felületet növelhető a beépíthető alapterület rovására, amennyiben a minimális zöldfelület mértéke teljesül. 8. § (7) bekezdés: A jelenlegi szabályozás kizárja a homlokzaton fémek használatát, miközben a gazdasági területeken a fémek használata elfogadott. A központi területeken kívül eső gazdasági övezetekben indokolatlan a kizárásuk. A (9) bekezdés alapján viszont megengedett gazdasági területen a fémlemez homlokzati anyagként. Az gazdasági területen kívül elhelyezendő, átépítésre kerülő épületek homlokzati felületeinek anyagai: tégla, kő, fa, üveg, vakolat lehet. Ez utóbbinál pasztell színeket kell alkalmazni, kerülendők a rikító, a településképet zavaró színek használata 8. § (8) bekezdés: A jelenlegi szabályozás kizárja pl. a PVC használatát és lapostető építését. Vegyes területek kivételével indokolatlan ez a szűkítés. Az előírás célja valószínűleg nem a lapostetős épületek építésének megakadályozása volt. A beépítésre szánt területen főépület esetében magastető tetőfedésként az alábbi építőanyagok alkalmazhatók: hagyományos cserép, betoncserép (vörös-vörösesbarna, barna, zöld, antracit), korcolt lemezfedés (fém színekben), bitumenes zsindely ill. cserepeslemez, (vörös, vörösbarna, barna és sötétzöld színben), nád.

10



ur-ben design Kft


8. § (9) bekezdés: Egy lapostetős beruházás nem tud megvalósulni, ha a pvc szigetelés nem szerepel az előírásban (külterületi jellegű áruházaknál elfogadott gyakorlat ez a tervezett építési mód). A gazdasági területek kivételével nem alkalmazható homlokzati anyagként fémlemez; tetőhéjazatként: hullámpala, szürke tónusú pala, műanyag hullámlemez, ipari fémlemezfedés, PVC szigetelés. 11. § a következő (11) bekezdéssel egészül ki: A településkép védelmének érdekében jelenleg a helyi örökségvédelmi rendeletben szerepel a következő előírás, mely a helyi védett területek, és helyi egyedi védelem alatt álló építmények ingatlanjain kívüli, városközponti területekre is tartalmaz korlátozást, szabályozást, ezért szükséges az előírást a HÉSZ rendeletbe illeszteni. Az előírás konkrétan meghatározza a kereskedelmi tevékenységek építési szabályait, ezáltal a településkép védelme hatékonyabbá válik. A településkép védelmének érdekében a 2. sz. mellékletben jelzett helyi védett területeken, a 6. sz. függelékben lévő helyi egyedi védelem alatt álló építmények ingatlanjain, valamint a 4. sz. mellékleten jelzett városközponti területen lévő ingatlanokon kereskedelmi tevékenység csak az építési szabályoknak megfelelő helyen, és formában kialakított épületben történhet. A rendelkezést nem kell figyelembe venni a rendezvények idejére ideiglenes jelleggel telepített pavilonok, berendezések, tárgyak elhelyezésekor, valamint a karácsonyt megelőző fenyőfa árusítás esetében. 14.§ (20) bekezdés Az előírás pontosítására volt szükség, mivel kisebb MÉH telephelyeken veszélyes hulladék ideiglenes tárolása is történik. Az előírásnak egyértelműnek kell lennie, abban a tekintetben, hogy az ilyen funkciójú, hasznosítású területeken ideiglenesen lehet veszélyesnek számító hulladékot tárolni. Veszélyes hulladéktárolókok állandó tárolására szolgáló telephely, kommunális hulladéklerakó telep, hígtrágyás állattartó telep a város igazgatási területén nem létesíthető. 20.§ (3) bekezdés A hatályos HÉSZ előírása nem volt egyértelmű annak tekintetében, hogy milyen esetben lehet elhelyezni lakó funkció létesítésére szolgáló épületet vegyes területeken. Ezért az előírás kiegészítésére van szükség. A központi vegyes övezetekben önálló lakóépület nem helyezhető el. A központi vegyes övezetekben önálló lakóépület nem helyezhető el, csak az igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítménye, létesítése mellett az épület szintterületének max. 50 százalékát lakások, szolgálati lakások létesítésére is fel lehet felhasználni. 23. § (5) bekezdés: Az egyik irányban megengedőbb értéket javasolunk, mert szabálytalan alakú teleknél nehezen teljesíthető a telek területébe írható szabályos négyzet. A javasolt telekszélesség mellet a szabadonálló beépítés és 14 m max. építménymagasság figyelembevételével kedvező módon 21m épületszélesség kialakítható. A Gksz-1 építési övezetben az újonnan kialakítandó telkek minimális szélessége 40 35 méter, minimális mélysége 40 méter.

11



ur-ben design Kft


23.§(13) bekezdés Az Állami Főépítész a teljes településre vonatkozó HÉSZ készítése kapcsán jelezte, hogy meglévő lakóépület a Gksz övezetekben nem bővíthető, ezért az előírás utolsó mondatát töröljük. Az építési övezetekben a telkek lakó-, vagy vegyes- övezethez csatlakozó telekhatára (telekhatárai) mentén tömör falkerítés létesítendő összefüggő védő zöldsáv (beültetési kötelezettségű terület) kialakításával kiegészítve. A zöldsáv minimum 5 méter széles kell hogy legyen. A tömör falkerítés létesítésétől az érintett szomszédos ingatlan tulajdonosának hozzájáruló nyilatkozata esetén el lehet tekinteni. A fentieket meglévő lakóépület lakócélú bővítésénél vagy a meglévő lakófunkciót kiegészítő épület építésénél nem kell alkalmazni. 3.2

KÖZLEKEDÉSFEJLESZTÉSI ÉS KÖZMŰVESÍTÉSI JAVASLAT

Közút fejlesztés A vizsgált területet keresztezi észak-déli irányban az a tervezett út, mely a 8401. j. Biatorbágy-Tárnok összekötő utat, azaz a tárnoki közigazgatási területhez tartozó Zámori (Sóskúti) utat és a Fehérvári utat kapcsolja össze a 7. sz. főúttal (elkerülő szakasz). Ez egy új országos mellékút kapcsolat lesz a város közlekedési hálózatában, amely elhatározás már a 2006. évi rendezési tervben is változatlanul így szerepelt. A rövid, Érd belterületének perifériáján haladó nyomvonal feladata elsősorban a Zámori út (Tárnok és Sóskút) felől érkező nehézteher forgalom elvezetése a 7. sz. főút elkerülő szakaszának irányába. A nyomvonal kialakítása új csomópont létrehozását feltételezi az elkerülő szakasz nyomvonalán. Útkategória: B.IV.c-A Az összekötő út a hatályos tervekben végig 20 méter szabályozási szélességű, melyet a tulajdonosok kérnek kiszélesíteni az állami tulajdonban lévő út telekhatáráig. Így a tervezett út Sas út és főút közötti szakasza kb. 28 m szélességre változik. A szélesítés csak a keleti oldalt érinti. A Sas úttól északra lévő szakasz változatlanul, 20 m széles marad, amit a már beépített terület kialakult telek viszonyai és beépítettsége indokol. A beruházás közlekedés tervezője leegyeztette az útterveket a Magyar Közút NZrt.-vel. Felmerült az útkezelő részéről, hogy ha az összekötő út az ő kezelésükbe kerül, akkor kérik kiszélesíteni 40 m-re. A 28 méterről 40 méterre szélesítés szakmailag nem indokolt. Ez a kérés az OTÉK szerint az országos főutak építési területére vonatkozik. A mellékutak esetén 30 m széles területet kell biztosítani. Továbbá a 2010-ben hatályba lépett szabályozási terv államigazgatási véleményezése során sem jelezte egyik államigazgatási szerv, hatóság sem, a Zrt. sem a 20 méterről 30 méterre szélesítést. A településrendezési terv módosítása kapcsán a tervezők egyeztettek a Magyar Közút Nonprofit Zrt munkatársaival, aki kérte a tervezett keresztszelvény bemutatását, hogy eldönthető legyen a 28 m-es szabályozási szélesség megfelel-e a funkció számára. A mellékelt mintakeresztszelvények szerint a 28 méteres szabályozási szélességbe a Közutak tervezése (KTSZ) című ÚT 2-1.201 számú Útügyi műszaki előírásnak megfelelően 2x1 sávos kialakítás esetén 2x3,25m széles (+25 cm biztonsági távolság) forgalmi sáv alakítható ki 2,5 méteres padkával vagy 2 m széles kétoldali járdával.

12



ur-ben design Kft


A tervezett csomópont a korábbi T csomópont helyett 4 ágú körforgalmú kialakítású lesz a hatósági kérésnek megfelelően. Ezt a déli irányú továbbvezetése indokolta. Ha megvalósul a körforgalmú csomópont, a Szajkó utcai főúti csomópont megszüntetésre kerül és a lakóterületen történő átmenő tehergépjármű forgalom is megszűnik.

Belső feltáró út fejlesztés A Sas utca tehermentesítése érdekében a területen belső feltáró utak kerülnek kiépítésre, amennyiben a fennmaradó gazdasági területek fejlesztése folytatódik. A már kialakított szervizút számára fenntartott telken, vagy a gazdaságosabb üzemeltetés érdekében a terület tengelyében futó feltáró úton történhet majd a tehergépjármű forgalom. A további fejlesztések érdekében a tervezett körforgalomtól nyugatra a jobb oldalon lassítósáv és kisívű lehajtósáv beiktatásával lehet majd megközelíteni a területet déli irányból. A főút felőli feltárást 14 m szélességű észak-déli irányú közterületnek kiszabályozott úttal javasoljuk a Sas utcáig kivezetni a vízmű mellett, hogy a jelen tervezett beruházás mentén az így létrejövő közúti kapcsolatnak köszönhetően kialakíthatók legyenek a jövőben további építési telkek. Annak érdekében, hogy a kamionforgalom ne terhelje a lakóterületeket, a Sas utca nyugati irányú meghosszabbításakor a 7. sz főúttal egyszerűbb csomópont kiépítése válik szükségessé. A belső kiszolgáló utak 14 m széles magánútként szerepelnek a tervben – mint irányadó szabályozási elemek.

13



ur-ben design Kft


Közműellátás: A tervezési terület határán, a Sas utcában és a Szajkó utcában található egy-egy vízműterület (használaton kívüli vízműkút), melyeknek külső védőtávolsága nincs. Valamint a Szajkó és Sas utca találkozásánál kialakítottak a szennyvízátemelőnek egy telket. A terület fejlesztésénél figyelembe kell venni a területen áthaladó közműellátást szolgáló vezetékeket és biztonsági sávjukat. A terület fejlesztéséhez ezért elengedhetetlenné válik az áthaladó közműépítmények kiváltása. 3.3

ÖRÖKSÉGVÉDELEM:

A terv nem érint régészeti érdekeltségű területet, az alátámasztó munkarészek kiegészítése nem szükséges. Építészeti örökség védelme nem szükséges a területen 3.4

KÖRNYEZETVÉDELEM:

A tervmódosítás kapacitásnövekedéssel nem jár, a környezetvédelmi előírásokat nem módosítja, ezért az alátámasztó munkarészek kiegészítése nem szükséges.

4.

MELLÉKLETEK:

14

::Érd Szentilonatelep:: Gazdasági terület Településrendezési Terv módosítása ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Recommend Documents