Eindverslag herontwikkeling gebied Klooster en Radboudzalen in Ootmarsum

Eindverslag herontwikkeling gebied Klooster en Radboudzalen in Ootmarsum

Kwaliteitsgroep gemeente Dinkelland maart 2011

EINDVERSLAG HERONTWIKKELING GEBIED KLOOSTER EN RADBOUDZALEN IN OOTMARSUM

1

Het proces

De in opdracht van Kondor Wessels door het architecten bureau KAW uit Groningen/Barcelona ontworpen plan voor het gebied van het Klooster Maria ad Fontes en de Radboudzalen is door de gemeente Dinkelland, door middel van een prijsvraag, gekozen als basis voor een nader stedenbouwkundig en architectonische uitwerking. In 2005 was door de gemeenteraad vooruitlopend op het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor het historische centrum van de stad Ootmarsum een toekomstvisie “Ootmarsum ontwikkeld” vastgesteld, waarin in hoofdlijnen is aangegeven op welke wijze deelgebieden binnen de bestaande historische waardevolle stedelijke structuur kunnen worden herontwikkeld. Voor zowel het Klooster als de Radboudzalen zijn in het onderdeel “ontwikkelingenlocaties” van deze visie stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteitscriteria gegeven die bepalend zijn voor de herontwikkeling. In de plannen van Kondor Wessels/KAW was daarmee in hoofdlijnen rekening gehouden. Inmiddels zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten verwerkt in het bestemmingsplan “Ootmarsum-Centrum”, in dat plan is het aanwijzingsbesluit Beschermd stadsgezicht Ootmarsum (13 mei 1996), de toelichting op dat besluit, de omgrenzing beschermd gezicht en de historische-ruimtelijke waarderingskaart opgenomen. De omschreven beeldkwaliteitscriteria zijn, voor zover de welstandsnota niet van toepassing is, vertaald in beoordelingscriteria voor zowel het Klooster als de Radboudzalen en zijn dus van toepassing bij de planbeoordeling. De nadere uitwerking van het door de gemeente gekozen ontwerp is begeleid door de kwaliteitsgroep die grootschalige bouwplannen in de gemeente Dinkelland begeleidt, de kwaliteit stimuleert en toetst aan door de raad vastgestelde beleidsregels. In die fase is ook de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) betrokken in de persoon van de heer G. Glas en mevrouw M. Kok. De aanpassing van het oorspronkelijke plan is in een aantal sessies van de kwaliteitsgroep besproken terwijl er daarnaast 2x informeel een ontwerp overleg heeft plaatsgevonden. De eindbeoordeling van het plan vond plaats tijdens een bijeenkomst in het Klooster en tijdens een wandeling om het complex op 10 december 2010 . Dit verslag is gemaakt aan de hand van het laatste schetsontwerp (10 december 2010) zoals dat is gepresenteerd tijdens de bijeenkomst in het Klooster.

2


2

Het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan “Ootmarsum – Centrum” is zowel voor het Klooster als voor de Radboudzalen gekozen voor het bestemmen van de bestaande situatie met daarbij een wijzigingsbevoegdheid die het mogelijk maakt beide gebieden te herstructureren. Voor het Klooster en de Radboudzalen gelden de navolgende bepalingen: Artikel 7 Maatschappelijk - 2 7. 1.

Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Maatschappelijk - 2’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

gebouwen ten behoeve van: 1.

maatschappelijke voorzieningen categorie 2;

2.

een toren, ter plaatse van de aanduiding “specifieke bouwaanduiding - toren”;

3.

een bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding “bedrijfswoning”;

met daaraan ondergeschikt: b.

groenvoorzieningen;

c.

speelvoorzieningen;

d.

paden;

met de daarbijbehorende: e.

parkeervoorzieningen;

f.

tuinen, erven en terreinen;

g.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

7. 2.

Bouwregels

7. 2. 1. Voor het bouwen van de in lid 7.1. sub a genoemde gebouwen gelden de volgende regels: a.

een gebouw zal binnen een bouwvlak worden gebouwd;

b.

een bedrijfswoning mag uitsluitend worden gebouwd, ter plaatse van de aanduiding “bedrijfswoning”;

c.

ter plaatse van de aanduiding “bedrijfswoning”, zal ten hoogste één bedrijfswoning worden gebouwd;

d.

ter plaatse van de aanduiding “onderdoorgang”, zal de eerste bouwlaag van een gebouw niet worden

gebouwd; e.

ter plaatse van de aanduiding “specifieke bouwaanduiding - toren”, zal de bouwhoogte van een toren ten

hoogste de ter plaatse van de aanduiding “maximale bouwhoogte (m)” aangegeven bouwhoogte bedragen; f.

de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw zullen tenminste respectievelijk ten hoogste de ter plaatse

van de aanduiding “minimale - maximale goot- en bouwhoogte (m)” aangegeven hoogte bedragen; g.

in afwijking van het gestelde onder f zal de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw ten hoogste de ter

plaatse van de aanduiding “maximale goot- en bouwhoogte (m)” aangegeven hoogte bedragen. 7. 2. 2. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.

de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 1,00 m bedragen met dien verstande dat

de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen op een afstand van meer dan 3,00 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan, ten hoogste 2,00 m zal bedragen; b.

de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 3,00 m bedragen.

3


7. 3.

Nadere eisen

Burgemeester en Wethouders kunnen, ten behoeve van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het beschermd stadsgezicht, een goede woonsituatie, de milieusituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, mits: 7. 4.

vooraf advies is ingewonnen van de gemeentelijke monumentencommissie. Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: 7. 5.

het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsdoeleinden. Wijzigingsbevoegdheid (voor het Klooster)

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het beschermd stadsgezicht, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, het plan wijzigen in díe zin dat: b. de gronden ter plaatse van de aanduiding “wro-zone - wijzigingsgebied 2”, worden gewijzigd in de bestemming “Centrum”, alsmede nieuwe bouwvlakken worden aangebracht, mits wordt voldaan aan de volgende (stedenbouwkundige) randvoorwaarden: 1.

vestiging zal niet leiden tot een duurzame ontwrichting van het in het centrumgebied bestaande

voorzieningenpatroon in de desbetreffende sector, die niet door dringende reden wordt gerechtvaardigd; 2.

de bestaande karakteristieke en beeldbepalende gebouwen zullen grotendeels gehandhaafd

blijven; 3.

er uitsluitend ondergeschikte gebouwen zullen worden gebouwd, waarbij voor de maatvoering van

nieuwe gebouwen wordt aangesloten bij de bestaande bouwmassa van het kloostergebouw; 4.

voor de te realiseren bebouwing zal worden aangesloten op het gewenste beschermingsniveau

zoals aangegeven in bijlage 1 van de plantoelichting; 5.

de gebouwen zullen op een verantwoorde wijze in de omgeving worden ingepast;

6.

vooraf zal advies worden ingewonnen bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;

7.

vooraf advies zal worden ingewonnen bij de gemeentelijke monumentencommissie;

8.

de relatie tussen het kloostergebouw en de kloostertuin zal worden versterkt;

9.

de kloostermuur aan de zijde van de Kloosterstraat en de Oostwal zullen (grotendeels) worden

gesloopt, waarbij voor het aanwezige monument een nieuwe passende plek gevonden zal worden; 10. de functies zullen geen onevenredige afbreuk doen aan de ontwikkelingsmogelijkheden van functies in de omgeving; 11. het parkeren zal op het eigen terrein plaatsvinden, waarbij wordt uitgegaan van ondergronds parkeren onder een deel van het huidige binnenterrein van het kloostercomplex en wordt uitgegaan van parkeren op een deel van het huidige binnenterrein van het kloostercomplex en wordt uitgegaan van (deels verdiept) parkeren in de kloostertuin, ingepast in een groene setting; 12. de verkeersdruk in de naaste omgeving zal niet onevenredig toenemen; 13. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid zullen de regels van artikel 4 van overeenkomstige toepassing zijn;

4


7. 5.

Wijzigingsbevoegdheid (voor de Radboudzalen)

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het beschermd stadsgezicht, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, het plan wijzigen in díe zin dat: c.

de gronden ter plaatse van de aanduiding “wro-zone - wijzigingsgebied 3”, worden gewijzigd in de

bestemming “Centrum”, alsmede nieuwe bouwvlakken worden aangebracht, mits wordt voldaan aan de volgende (stedenbouwkundige) randvoorwaarden: 1.

vestiging zal niet leiden tot een duurzame ontwrichting van het in het centrumgebied bestaande

voorzieningenpatroon in de desbetreffende sector, die niet door dringende reden wordt gerechtvaardigd; 2.

voor de te realiseren bebouwing zal worden aangesloten op het gewenste beschermingsniveau

zoals aangegeven in bijlage 1 van de plantoelichting, waarbij in ieder geval wordt uitgegaan van het herstel van de doorgaande lijn van de oorspronkelijke bebouwing langs de stadswallen en recht wordt gedaan aan het oorspronkelijke bebouwingspatroon door het doorzetten van nieuwe bebouwing langs de Oostwal tot aan hoek Oostwal / Kloosterstraat; 3.

vooraf advies zal worden ingewonnen bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;

4.

vooraf advies zal worden ingewonnen bij de gemeentelijke monumentencommissie;

5.

de functies zullen geen onevenredige afbreuk doen aan de ontwikkelingsmogelijkheden van

functies in de omgeving; 6.

de bouwhoogte van een gebouw zal ten hoogste 13,00 m zal bedragen;

7.

de gebouwen op een verantwoorde wijze in de omgeving zullen worden ingepast;

8.

er sprake zal zijn van een tweezijdig georiënteerde bebouwing, waarbij de hoofdoriëntatie is

gericht op de Gasthuisstraat / Kloosterstraat; 9.

er sprake zal zijn van een fijnmazige geleding in de bebouwing c.q. kleinschalige bebouwing;

10. er sprake zal zijn van een geparcelleerde invulling, waarbij rekening wordt gehouden met de van oudsher kenmerkende ‘dwarsstegen’; 11. de inrichting van het gebied zal aansluiten op de inrichting en het gebruik van de (openbare) ruimte in de directe omgeving; 12. het parkeren op het eigen terrein dan wel op het terrein van het nabijgelegen kloostercomplex zal plaatsvinden; 13. de verkeersdruk in de naaste omgeving niet onevenredig zal toenemen; 14. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid zullen de regels van artikel 4 van overeenkomstige toepassing zijn.

5


3

Aanvullende eisen

Het kloostercomplex is gebouwd als een gesloten enclave, centrum van comtemplatie, binnen het stedelijk weefsel. Hoewel in materieel opzicht niet oud, vormde het als zodanig een functioneel deel van de stad zoals dat van oudsher ook in andere historische binnensteden voorkomt. De geslotenheid bestond uit de combinatie van de gebouwen en de muren aan Oostwal, Kloosterstraat en langs de zuidgrens van de binnentuin. Dit gegeven wordt zowel door de Kwaliteitsgroep als de RCE van historisch belang geacht en om die reden dient de muur aan de Oostwal en de Kloosterstraat als stedenbouwkundig ruimtelijk element zoveel mogelijk te worden behouden of in een herkenbare vorm teruggebracht. Versterking van de relatie tussen klooster en kloostertuin vormt een randvoorwaarde op grond van het bestemmingsplan.

6


4

Eindbeoordeling

Op 10 december 2010, heeft de architect samen met de ontwikkelaar het definitieve voorlopig ontwerp gepresenteerd aan de kwaliteitsgroep en een vertegenwoordiger van de RCE. De kwaliteitsgroep en het RCE zijn van mening dat architect en ontwikkelaar een eind plan hebben gepresenteerd dat in kwaliteit sterk is verbeterd en voldoet aan de regels van het bestemmingsplan en qua volume en architectuur past in het stedelijke weefsel. De verbijzondering als enclave wordt gehandhaafd en de relatie met de Kloostertuin wordt versterkt. Het gebied krijgt relatie met het omringende stedelijke weefsel en versterkt, door de in het gebied te realiseren functies, de betekenis van de binnenstad als sociaal/cultureel, recreatief en economisch brandpunt. Toetsing aan de regels van de wijzigingsbevoegdheid geeft als uitkomst dat voor beide deelgebieden geldt, dat wordt voldaan aan de stedenbouwkundige voorwaarden die daarin zijn gesteld. Ook voldoet het plan aan de intentie en de ruimtelijke kwaliteitseisen zoals beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan. De navolgende op- en aanmerkingen zijn door de kwaliteitsgroep en de RCE nog gemaakt. Nieuwbouw Oostwal en plein •

De voorgestelde monumentale trap aan de Oostwal-zijde dient te worden versmalt. Door middel van

•

Het karakter van de muur in zijn totaliteit dient aan te sluiten bij het kwalitatief hoogwaardige beeld

een lage doorgetrokken muur moet de loop van de oorspronkelijke muur herkenbaar worden gemaakt. dat nu aanwezig is mede door het overhangend groen over de muur. Arcade •

De arcade die deel uitmaakt van de winkelbebouwing aan zowel het binnenplein als de doorsteek naar de Kloosterstraat dient eenduidig te worden opgelost. Ten aanzien van het maatritme dient aansluiting te worden gezocht bij het bestaande ritme van de arcade van het Klooster. Er zijn drie schema’s gepresenteerd met verschillende maatvoering (straminenmaat: 2.10m, 3.00m, 3.60m ). De middelste gekozen ( 3.00m ).

•

De verbindings-arcade tussen nieuwbouw en oudbouw dient dezelfde maatritme te verkrijgen als de andere arcade waardoor deze zich minder sterk als een wand zal gaan manifesteren.

•

De arcade op de kop van de Kloosterstraat dient te vervallen. Voorgevel maken tot aan de straat.

•

De bestaande trappenhuizen verdienen nadere ontwerpaandacht.

•

Aandacht voor detaillering (baksteen, sober).

•

Reclame mee ontwerpen in een uniforme uitstraling.

Klooster •

De patio aan de Kloosterstraat dient door handhaven van de muur als patio te worden behandeld. Dat betekent dat die ruimte niet als onderdeel van de openbare ruimte dient te worden ingericht maar als een zelfstandige patio ruimte. Door middel van een beperkt aantal openingen in de muur dient de zelfstandige patio ruimte vanaf de openbare ruimte beleefbaar en zichtbaar te worden gemaakt.

•

Op 10 december is in het gezamenlijk overleg, geoordeeld dat de muur in de Kloosterstraat verder behouden zal blijven dan was getekend, namelijk tot een stukje voorlangs de kopgevel van de zijvleugel van het klooster; daardoor kan ook het bestaande rechter poortje behouden blijven en als doorkijkje dienen (net als het linker poortje) en maak je een ‘dienstuitgang’ voor containers en is er vanaf de Kloosterstraat geen direct zicht op de containerberging van de horeca.

7


•

De gedenkstenen van de synagoge (dient te worden verplaatst want dit deel van de muur gaat wel verloren) in de kopse gevel van de zijvleugel, niet te hoog en goed afleesbaar voor de passanten.

Radboudzalen •

Met de gekozen oplossing voor het onderdeel Radboudzalen kan worden ingestemd. Wel dringen wij erop aan dat er aandacht wordt gegeven aan de wijze waarop het glas gestalte wordt gegeven. Een saaie glasgevel in een glaskunststad lijkt ons geen goede combinatie.

8


5

Tenslotte

Zowel de kwaliteitsgroep als de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) stemmen in met het laatste gepresenteerde ontwerp. De relaties die ontstaan met het stedelijk weefsel zijn van groot belang. Er is een keuze gemaakt om een nieuwe stedenbouwkundige relatie te maken tussen Kloosterterrein en stad en dat kan in de huidige tijd natuurlijk van belang worden geacht. Bij de herstructurering wordt een groot deel van de gebouwen gehandhaafd, even als het grootste deel van de muren. Hiermee blijft de beslotenheid min of meer gehandhaafd, dit wordt als positief ervaren. Zowel het kwaliteitsteam als de vertegenwoordiger van het RCE kunnen instemmen met de huidige planopzet. Zowel de kwaliteitsgroep als de RCE willen in het vervolgproces nog graag nader worden geïnformeerd over de definitieve materiaalkeuze. Wat de kwaliteitsgroep betreft, kan dat door de secretaris van de welstand die in de kwaliteitsgroep zitting heeft.

9

Eindverslag herontwikkeling gebied Klooster en Radboudzalen in Ootmarsum

Recommend Documents