Eindrapport BK3050 Het opstellen van een Programma van Eisen voor het Zuidgebied en Delft Instruments
Marcel van der Maas 4164989 Esther Slagter 4143345 BK3050 Programma en Haalbaarheid
1
Inhoudsopgave Inleiding………………………………………………………………………………………3 Woningmarkt en doelgroepen ……………………………………………………………... 5 Het woonmilieu ………………………………………………………………………………8 Duurzame ontwikkeling …………………………………………………………………….11 Globale indeling Programma van Eisen……………………………………………………12 Planontwikkeling, grond exploitatie ……………………………………………………….15 Definitief Programma van Eisen …………………………………………………..16 Slotwoord ……………………………………………………………………………………18 Literatuurlijst ……………………………………………………………………………….19 Bijlage………………………………………………………………………………………..20
2
Inleiding In Delft wordt op dit moment veel gebouwd. Bekend is het grote project Spoorzone, waarbij het gebied rond het treinstation van Delft veranderd en vernieuwd wordt, onder dit project vallen ook het Zuidgebied en Delft Instruments. Voor dit gebied is er reeds een plan ontwikkeld. Helaas is dit plan verouderd, dit komt doordat de woningmarkt nu sterk aan het veranderen is, grotendeels door de huidige crisis. Hierdoor is er een nieuw plan en een nieuwe analyse nodig, deze zullen resulteren in een Programma van Eisen. In dit onderzoek zal daarom een Programma van Eisen opgesteld worden voor de toekomstige bewoners van het Zuidgebied en Delft Instruments met aandacht voor de wensen van de gebruikers en de stedenbouwkundige programmering. Hiervoor zullen verschillende stappen ondernomen worden. Eerst zullen het gebied en de woningmarkt geanalyseerd worden. Er zal gekeken worden voor welke doelgroepen een tekort aan woningen is en voor welke doelgroepen de locatie geschikt is. Vervolgens wordt er gekeken welk woonmilieu gewenst is, gelet op de locatie en doelgroepen. De woonlasten van de gekozen doelgroepen worden berekend. Hieruit volgen verschillende eisen, zoals het type woning, speciale voorzieningen en de woningdichtheid. Deze gegevens worden samengevoegd tot een voorlopig P.v.E. Met behulp van het programam IGOMOD zal de financiële haalbaarheid van het plan worden gecontroleerd en geoptimaliseerd. Uit deze laatste stap zal het definitieve programma van eisen voortkomen. Beschrijving locatie en locatie in relatie met de stad Om een goed Programma van Eisen op te kunnen stellen moet er eerst gekeken worden naar de locatie, namelijk het Zuidgebied en het aangrenzende Delft Instruments. Eerst wordt de relatie van het gebied tot de stad aan de hand van figuur 1 (bijlage) duidelijk gemaakt. In figuur 2 (bijlage) is er ingezoomd op de locatie, figuur 2 bevat informatie over de directe omgeving en kan gebruikt worden om een beschrijving te geven van de infrastructuur en voorzieningen in het gebied. Infrastructuur omvat openbaar vervoer (tram, bus, trein) en de auto. Het station en de binnenstad liggen vlakbij ten noorden van het gebied. Het station is lopend of met het OV te bereiken en vormt de verbinding per trein met de randstad. De gele route aan de west zijde van de locatie is de route van tram 1 en 19 en bevat bushaltes. Ook met de auto is de locatie bereikbaar via de Westlandweg (noordzijde, rood op kaart), de Provinciale weg (west van de locatie) en de N470. Voorzieningen: Er wordt onderscheid gemaakt tussen winkel-, recreatie-, onderwijs- en medische voorzieningen. Het dichtstbijzijnde winkelcentrum is de Hoven Passage, (zuid westen), deze bevat 60 winkels, waaronder twee supermarkten, een bank en een postkantoor. Andere winkels die dichtbij de locatie liggen zijn een paar fietsenmakers, een ouderenwinkel, een babywinkel, een aantal take-away restaurants en een doe-het-zelf zaak (GoogleMaps, 2012; TUDelftMaps, 2012). Er zijn nog meer voorzieningen in de wijk, deze zijn puntsgewijs weergegeven: Recreatie - Fitnessclubs - Sportvoorzieningen - Groenvoorzieningen - Duikschool - Zwembad - Kerken/moskee - Rijschool - Bibliotheek Onderwijs Medisch - Kinderopvang - TU Delft, - Tandarts/ortho - Basisscholen InHolland, De - Huisarts/apotheek - Middelbare scholen Haagse Hogeschool - Ziekenhuis
3
De wijk waar het gebied tot behoort is Voorhof, dit is een jarenzestigwijk met veel hoogbouw. Op 1 januari 2011 woonden er 12.700 mensen: deze waren verdeeld over 7565 huishoudens in Voorhof(CBS, 2012). Van alle huishoudens is 62% een eenpersoonshuishouden. De grootste groep van de inwoners van Voorhof (33%) behoort tot de groep 25 tot 45 jaar. In Voorhof wonen, in vergelijking met andere wijken, veel mensen van buitenlandse afkomst. 15% van de inwoners bestaat uit westerse allochtonen, 34% uit niet-westerse allochtonen. Het grootste deel van de niet-westerse allochtonen is van Turkse afkomst (6%). Een derde deel van de woningen in Voorhof zijn koopwoningen, de rest zijn huurwoningen. Van al deze huurwoningen is ongeveer 4/5 deel in bezit van woningcorporaties. De wijk is de dichtstbevolkte wijk van Delft. Op dit moment is er een grote renovatie bezig in het Poptahof, dit is een groep flats in Voorhof. Door te bouwen op leefstijlen wordt er getracht een betere sociale cohesie te realiseren(InternetbureauRedkiwi, 2010).
4
Woningmarkt en doelgroepen De woningmarkt functioneert niet meer zoals deze zou moeten. Het vinden van een passende woning is vrijwel onmogelijk door de slechte afstemming tussen vraag en aanbod, de beperkte doorstroom, de hoge koopprijzen, de lange wachtlijsten voor huurwoningen en doordat woningen voor ouderen en gehandicapten niet meer betaalbaar zijn (RIGO-Research&Advies-BV, 2004; VROM-raad, 2007). Er is sprake van een maatschappelijk probleem, want iedereen heeft een huis nodig om in te wonen. In het Zuidgebied en het Delft Instruments terrein is dit probleem zichtbaar. Al lang voor het uitbreken van de crisis waren er woningen gepland, maar het plan bleek niet meer relevant voor de huidige maatschappelijke situatie. Zoals gesteld is er een nieuwe analyse van de woningmarkt nodig. In dit deelrapport wordt de woningmarkt opnieuw onderzocht en wordt er gekeken voor welke doelgroepen er woningen gerealiseerd zouden moeten worden op het Delft Instruments terrein en het Zuid Gebied. Eerst worden de begrippen woningmarkt en doelgroep gedefinieerd. Vervolgens zal er een beschrijving gegeven worden van de verschillende doelgroepen en hun woonwensen. Hieruit zal een conclusie getrokken worden, deze bevat de doelgroepen die gehuisvest zullen worden in het nieuwe plangebied. Definitie en relevantie woningmarkt De woningmarkt is complex en behelst het gehele aanbod aan woningen die te koop of te huur staan, maar ook de vraag ernaar: het geheel van vraag en aanbod van woningen. Deze markt bestaat uit verschillende deelmarkten: de huizenmarkt, de woondienstenmarkt, de woningbouwmarkt en de grondmarkt(VROM-raad, 2007). Ook valt de woningmarkt in verschillende marktsectoren in te delen, namelijk de profit en non-profit sector. Onder de profitsector vallen eigenwoningbezit en de particuliere huurwoning, onder non-profit valt de sociale koopwoning of maatschappelijk gebonden eigendom en de sociale huurwoning. Door de complexiteit van de woningmarkt is het onmogelijk om zomaar een nieuwe wijk met een willekeurige verdeling van verschillende type woningen te realiseren. Kennis van de woningmarkt is noodzakelijk om ervoor te zorgen dat de juiste woningen op de juiste plek gebouwd worden. Maar ook om te garanderen dat aan het stedenbouwkundig bouwprogramma de juiste invulling gegeven wordt, zodat de geplande woningen ook daadwerkelijk bevorderlijk zijn voor de markt en ook afgezet kunnen worden. Als er gekeken wordt naar de woningmarkt in Delft dan is zichtbaar dat van alle woningtypen meer worden gevraagd dan aangeboden. De vraag naar, en het aanbod van huurappartementen is het grootst. De vraag naar een ééngezinswoning in de koopsector is ver boven het aanbod(GemeenteDelft, 2008). Als er naar de vraag en het aanbod gekeken wordt per prijsklasse is zichtbaar dat alleen in het laagste huursegment vraag en aanbod goed in evenwicht zijn. Zie de bijlage voor een overzicht. Een voorkomend fenomeen in Delft is goedkope scheefheid. Scheefheid is een begrip dat gebruikt wanneer huishoudens met hoge inkomens wonen in relatief goedkope huurwoningen of wanneer huishoudens met lage inkomens wonen in relatief dure huurwoningen. In Delft wordt 40% van de goedkope huurvoorraad tot € 343 (prijspeil 1 juli 2007) bewoond door huishoudens met een naar verhouding hoog inkomen. Een derde deel van de goedkope scheefwoners wil echter hun woonsituatie graag wil verbeteren en daar ook meer voor zouden willen betalen. Om ervoor te zorgen dat de huishoudens de juiste woningen krijgen is het belangrijk naar de woningvraag te kijken. De actuele vraag naar woningen is berekend op 18.500 woningen. Tweederde van de vraag is afkomstig van doorstromers en eenderde van starters. Het merendeel van de vragers betreft mensen die nu ook al in Delft wonen en daar graag willen blijven(GemeenteDelft, 2008).
5
Definitie doelgroep Met behulp van het begrip doelgroep kan het ministerie van VROM bepalen welke doelgroepen aandachtsgroepen zijn en financiële ondersteuning verdienen. De aandachtsgroep bestaat uit huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag(ABF-Research, 2009). Huishoudens zijn een aandachtsgroep als ze recht hebben op huurtoeslag (inkomensafhankelijk). Het definiëren van deze groep helpt de overheid om grip te krijgen op goedkope scheefheid. Zo komt er aandacht voor de hoge inkomens die profiteren van financiële ondersteuning waar ze eigenlijk geen recht op hebben. Dit gebeurd nog steeds veel omdat de woning of buurt emotionele waarde heeft of vanwege financiële overwegingen. De financiële overwegingen hebben te maken met het feit dat de financiële kloof tussen gereguleerde huurwoningen en koopwoningen en niet-gereguleerde huurwoningen te groot is (VROM-raad, 2007). Door alle problemen die het scheefwonen met zich mee brengt, is het zaak om de verschillende doelgroepen goed te definiëren. Ook kan er zo onderzocht worden welke groepen veel verhuizen, wat hun slaagkansen op de woningmarkt zijn en in wat voor omgeving de verschillende groepen graag wonen. Indeling in doelgroepen Doelgroepen kunnen worden ingedeeld op basis van verschillende criteria: leeftijd en huishoudenssamenstelling, sociaal-economische criteria, leefstijl en woonmilieu, woonmilieutypologie en regionale deelmarkten(RIGO-Research&Advies-BV, 2004). Maar in dit onderzoek zal de indeling gemaakt worden op basis van de levensfase van de bewoners en hun financiële mogelijkheden omdat het in dit geval de wensen op het gebied van de gebruikswaarde van woning en woonomgeving betreft. Er zijn drie doelgroepen die in het woningbeleid van Delft centraal zouden moeten staan. Ze zijn belangrijk want de stad zou hen graag willen hebben/houden, op dit moment blijven/komen ze niet in de stad wonen of deze groep heeft het erg moeilijk op de Delftse woningmarkt. De drie doelgroepen zijn starters, gezinnen en bijzondere groepen (Linssen, 2007). De starters bestaan uit Delftse studenten en afgestudeerde een- en tweepersoons huishoudens die zich nu zelfstandig in Delft willen vestigen. De afgestudeerden vestigen zich nu nog te vaak buiten Delft. De studenten kunnen worden onderscheiden in drie groepen: MBO-studenten en binnenlandse en buitenlandse HBO- en WO-studenten. MBO-studenten wonen vaak eerst bij hun ouders en hebben pas later behoefte aan een eigen woonruimte. Binnenlandse HBO- en WO-studenten wonen vaak nog thuis, tenzij de afstand tot de universiteit te groot is. Het thuis wonen kan een bewuste keuze zijn of samenhangen met de woningnood. De studenten wonen graag dicht bij de binnenstad of op de campus (Linssen, 2007). Buitenlandse HBO- en WO-studenten wonen het liefst op een campus vanwege het samenwonen met andere studenten en de nabijheid van voorzieningen. Wanneer deze drie groepen studenten klaar zijn met hun opleiding en een baan hebben gevonden willen ze een zelfstandige woning. Ze willen graag wonen op een plaats die goed bereikbaar is met het OV of met de auto. De woning moet betaalbaar zijn voor deze nieuwe starters. De gezinnen kunnen in twee groepen worden onderscheiden; jonge gezinnen met hogere inkomens die zich meestal buiten de stad vestigen en jonge gezinnen met lagere inkomens: zij zijn veelal aangewezen op de sociale huurwoningen. Jonge gezinnen met hoge inkomens kiezen vaak voor een woning op een Vinex locatie, om dit te voorkomen moeten er eisen gesteld worden aan woongebieden. Er moeten veel voorzieningen in de buurt zijn zoals kinderopvang, onderwijs en recreatie. Er is behoefte aan flexibele woningen en een flexibele woonomgeving. De woningen waar behoefte aan is zijn middeldure koopwoningen, deze woningen zijn een oplossing voor huurders die de overstap willen maken naar een koopwoning. Jonge gezinnen met lage inkomens wonen op dit moment voornamelijk in meergezinswoningen, want in Delft zijn weinig eensgezinswoningen en deze worden ook nog eens scheef bewoond. De jonge gezinnen met lage inkomens willen niet buiten de 6
stad gaan wonen omdat ze gehecht zijn aan hun huidige woonomgeving. Er moet dus geïnvesteerd worden in nieuwe woningen en een beter passende woonomgeving met de gewenste voorzieningen. De bijzondere groepen en ouderen kunnen behoefte hebben aan voorzieningen zoals begeleiding of zorg, voor de keuze vrijheid van de doelgroep is het belangrijk dat deze overal in de zijn. De groepen die begeleiding en/of zorg nodig hebben kunnen worden onderscheiden in twee groepen: mensen met psychische problemen en/of verstandelijke beperkingen en mensen met lichamelijke beperkingen. Het is mogelijk dat ouderen tot één van deze categorieën behoren, maar vaak is dit niet het geval. Dan worden de ouderen actieve ouderen genoemd. De woonwensen van de mensen met psychische problemen en/of verstandelijke beperkingen zijn daarom erg verschillend vanwege de diversiteit(Linssen, 2007). Het merendeel van de doelgroep is op zoek naar een sociale huurwoning (aandachtsgroep). Hierbij is meer aandacht nodig voor de integratie van de mensen in hun nieuwe woonomgeving. De woning van zelfstandig wonende mensen met lichamelijke beperkingen moet veelal aangepast worden. De woningen moeten meestal gelijkvloers zijn en de omgeving moet veilige oversteekpunten en rustpunten hebben en er is hulp op afroep is gewenst. De actieve ouderen willen niet graag verhuizen uit vertrouwde woonomgeving. Als er verhuisd wordt dan wordt er gezocht naar een woning die op lange termijn geschikt zal zijn, voor wanneer hun gesteldheid achteruit gaat. Het type woningen dat gewenst is voor deze groep zijn kleinschalige complexen met comfortabele woningen, logeerruimte, zorg op afroep en een grote buitenruimte. De verwachting is dat er inkomensverschillen binnen de groep zullen ontstaan. Er zullen meer ouderen komen die het wat ruimer hebben. Hierdoor neemt de vraag naar comfortabele senioren woningen in iets duurdere sector toe. Deze vraag is relevant voor alle stadsdelen. Conclusie De locatie Delft Instruments en het Zuid gebied is qua locatie een geschikt gebied voor al deze groepen. Behalve misschien de buitenlandse studenten, die graag op campus wonen(Linssen, 2007). Er zal naar andere selectie criteria gekeken moeten worden zoals combinatie mogelijkheden omdat de selectie van de doelgroepen niet gemaakt kan worden op enkel locatiewensen. Studenten kunnen mogelijk botsen met ouderen en jonge gezinnen, doordat deze twee groepen erg verschillende leefgewoonten hebben. Starters kunnen zij wel gecombineerd worden met de andere doelgroepen. Gezinnen kunnen goed gecombineerd worden met actieve ouderen omdat de ouderen jong van geest zijn en met mensen met lichamelijke beperkingen. Maar gezinnen kunnen minder goed gecombineerd worden met mensen met psychische problemen. De gezinnen zouden deze groep mensen als gevaar voor hun kinderen kunnen ervaren. Geconcludeerd kan dus worden dat jonge gezinnen, starters en actieve ouderen goed bij elkaar kunnen wonen, met daarbij eventueel mensen met lichamelijke beperkingen. Vanwege de bovengenoemde voordelen zijn de doelgroepen die geselecteerd zijn voor het toekomstig stedenbouwkundigplan de jonge gezinnen (zowel hoge als lage inkomens), de starters en de actieve ouderen. Een bijkomend voordeel van de doelgroep jonge gezinnen met een hoger inkomen is dat deze goedkope scheefheid tegen gaan. Er wordt aangenomen dat de selectie van de overige bijzondere groepen minder noodzakelijk is omdat zij overal in de stad geplaatst kunnen worden. Nu de doelgroepen bepaald zijn en er meer duidelijkheid is over de woningmarkt zal er een woonmilieu geselecteerd worden. Vervolgens wordt deze gekoppeld aan de gekozen doelgroepen.
7
Het woonmilieu De betekenis van wonen is door de jaren heen veranderd. Vroeger was men blij met een dak boven het hoofd, maar na de instelling van de Woningwet in 1901 kwamen er eisen aan de kwaliteit van de woning. Later, toen de kwaliteit van de Nederlandse woningen tot een aanvaardbaar niveau was gestegen, ging men kijken naar de woonomgeving. Deze omgeving werd bepalend voor het woongenot van mensen (Wassenberg, Arnoldus, Goetgeluk, Penninga, & Reinders, 2006). Hierdoor was het noodzakelijk het begrip woonmilieu te introduceren. Het woonmilieu is een begrip dat is voortgekomen uit de nieuwe belangstelling voor het belang van ruimtelijke identiteit op lokale schaal(Wassenberg et al., 2006). Het begrip wordt mooi gedefinieerd door Grünfeld in 1988: ‘de omgevingskwaliteiten van een afgebakend ruimtelijk gebied dat door bewoners regelmatig gebruikt en relevant wordt geacht voor hun activiteiten en communicaties, en waar zij bovendien een bepaalde eenduidigheid aan toekennen.’ Hieruit blijkt dat het woonmilieu dus een sterk sociaal aspect met zich meedraagt. Onderzoek naar woonmilieus is daarom relevant, het is de sleutel tot woongenot en het maakt het mogelijk om de woningmarkt kwalitatief aan te sturen. Door de woonomgeving te categoriseren is het namelijk makkelijker om een strategie op te stellen voor een gebied. Dit is precies het doel van dit onderzoek, er wordt gekeken welke woonmilieus op de locatie Delft Instruments en het Zuidgebied kunnen worden gerealiseerd. Er zal worden gekeken naar zowel harde, als zachte woonmilieutypologieën. Ook wordt er bepaald hoe de voordelen van de locatie het beste kunnen worden benut. Het is belangrijk dat dit onderzoek integraal wordt gerealiseerd in plaats van het over te laten aan een hoger niveau zoals de overheid. Zo kan er bij de realisatie van het nieuwe gebied rekening gehouden worden met de rest van wijk(Flier, 1994). Indeling in woonmilieus Om te bepalen wat voor woonmilieus gewenst zijn op de locatie in Delft, is het belangrijk te weten wat voor soorten woonmilieus er zijn. Het definiëren van wat een woonmilieu is, is moeilijk. In de introductie is al een beschrijving gegeven, maar we proberen het nu duidelijker uit te leggen en tegelijk een indeling te maken, gelet op verschillende invalshoeken. Een woonmilieu kan door veel aspecten worden gevormd, zoals voorzieningen, de sfeer of de hoeveelheid groen (A. d. Vries, Amsterdam, & Thorborg, 2006). Er is veel onderzoek gedaan naar het indelen van woonmilieus in verschillende typologieën. Typologieën verdelen woonmilieus op basis van bepaalde criteria. Deze indelingen kunnen op basis van één criterium zijn, op basis van één thema of op basis van een combinatie van verschillende thema’s. (Wassenberg et al., 2006). Bij deze indeling is gekozen voor een zachte woonmilieutypologie. Harde typologieën zijn typologieën ingedeeld volgens objectieve en meetbare gegevens zoals bouwperiode en type woningen, zachte typologieën daarentegen hebben betrekking op de beleving van een buurt en op de manier waarop bepaalde groepen een woonmilieu gebruiken(Wassenberg et al., 2006). Er is gebruik gemaakt van de indeling die KAW ontwierp in 2002. De veronderstelling was dat mensen graag samenwonen met gelijkgestemden met een overeenkomend woongedrag. Hieruit volgen vier ’sfeertypen’. De ‘vertrouwde buurt’ is een dorp in de stad; rustig en overzichtelijk. De ‘geborgen’ buurt is in zichzelf gekeerd. De ‘bruisende buurt’ is multifunctioneel en biedt ruimte voor ontmoetingen. De ‘eigenzinnige buurt’ tenslotte is anoniem, excentriek en vol verrassingen(Wassenberg et al., 2006). Overzicht van realiseerbare woonmilieus op de locatie Kort samenvattend is, zoals in het begin genoemd, de locatie goed bereikbaar, zowel met de auto, als met de tram en de bus. De locatie is vlakbij het station en het is dus mogelijk dat bezoekers als één van de eerste plekken deze locatie zien, zij het van een afstand. Er is een groot winkelcentrum in de buurt met veel winkels en vele voorzieningen zoals een fitnessclub en duikschool. Kijkend naar de 8
bevolking en de wijk is het een wijk met veel bewoners waarvan een groot deel buitenlands is. Kijkend naar al deze aspecten kan er goed beredeneerd worden welke woonmilieus op deze plek geschikt zouden zijn. Zoals gezegd hebben zijn de woonmilieus in vier categorieën verdeeld; de vertrouwde buurt, de bruisende buurt, de eigenzinnige buurt en de geborgen buurt. De kenmerken van een vertrouwde buurt worden beschreven als ‘een dorp in een stad, rustig en overzichtelijk’. Als er gelet wordt op het fysieke gegeven ‘overzichtelijk’ zou het wellicht mogelijk zijn dit woonmilieu te realiseren. Maar het wordt zeer moeilijk om het gegeven ‘rustig’ te realiseren. Zoals gezegd is het een dichtbevolkte wijk met hoogbouw en veel voorzieningen in de buurt en een tramlijn naast de locatie (welke ook herrie maakt). Dit woonmilieu zal daardoor moeilijk te realiseren zijn en niet in de wijk te passen. De kenmerken van een geborgen buurt bestaan uit het feit dat deze buurt in zichzelf gekeerd is en privacy geniet. Dit kan door verschillende fysieke kenmerken gerealiseerd worden, zoals weinig toegangswegen e.d. Wel wordt het, door de hoogbouw die in de buurt staat, lastig om ervoor te zorgen dat de privacy gegarandeerd kan worden doordat er vanuit de hoogbouw naar de buurt gekeken kan worden. De bruisende buurt is multifunctioneel en biedt ruimte voor ontmoetingen. Qua karakter zou dit in de wijk passen, deze is immers dichtbevolkt met diverse mensen en multifunctionele voorzieningen. Als de locatie bebouwd wordt zou het zo kunnen zijn, dat er nieuwe voorzieningen nodig zijn. Deze voorzieningen zouden goed in dit woonmilieu passen omdat het erg multifunctioneel is. Gezien het feit dat de locatie naast de tramlijn met tramhaltes en vlak bij het station ligt, is het ook een prachtige plek voor ontmoetingen. Dit woonmilieu zou goed in dit gebied passen. Het laatste woonmilieu, de eigenzinnige buurt, is anoniem, excentriek en vol verrassingen. Deze zou, gelet op het ‘excentrieke’ en ‘vol verassingen’ in de wijk passen. Het enige dat niet bij onze wijk past is het anonieme aspect; een anonieme woonwijk heeft vaak als gevolg dat het gevoel van veiligheid en geborgenheid afneemt(GemeenteDelft, 2008). Tegelijkertijd neemt het gevoel van verantwoordelijkheid en de betrokkenheid bij de woonomgeving ook af. Bewoners kunnen zich niet meer positief identificeren met hun buurt. Dit komt doordat men elkaar niet meer goed kent, wat kan komen door een zeer diverse bevolkingssamenstelling van mensen met een verschillende achtergrond(GemeenteDelft, 2008). Eerder werd al gezegd dat deze wijk een zeer verschillende bevolkingssamenstelling heeft. Om deze anonimiteit te voorkomen zou het dus gewenst zijn om een bruisende buurt te maken die ruimte biedt voor ontmoetingen om het onveilige gevoel tegen te gaan. Op deze manier kan de sociale cohesie gestimuleerd worden in plaats van verminderd. Discussie Uit het bovenstaande gedeelte blijkt dat niet elk sfeertype geschikt is voor dit gebied. Bruisend lijkt het meest geschikt te zijn omdat de buurt erg dichtbevolkt, multifunctioneel en heterogeen is(CBS, 2012). Er zal nu geprobeerd worden bij deze woonmilieus passende doelgroepen te zoeken. Uit het voorgaand onderzoek naar doelgroepen werd er geconcludeert dat het gebied het meeste baat heeft bij de volgende doelgroepen: jonge gezinnen (hoge en lage inkomens), starters en actieve ouderen. Deze groepen passen allemaal bij het bruisende karakter van het gebied. Uit onderzoek blijkt namelijk dat starters behoefte hebben aan een sociale woonomgeving (Feijten, 2005). De woonomgeving moet tevens dynamisch en stedelijk zijn, het moet de broedplaats voor nieuwe ideeën en ontwikkelingen worden(GemeenteDelft, 2008). Ook de locatie van het gebied is geschikt voor starters. Het is gebleken dat deze graag dichtbij de binnenstad wonen vanwege de te hoge prijzen in het centrum(GemeenteAmsterdam, 2005). Jonge gezinnen blijken voorkeur te hebben voor een woonomgeving die kindvriendelijk is. Voor (actieve) ouderen is vooral sociale cohesie belangrijk en niet zo zeer de locatie. Echter vinden ze het wel belangrijk dat voorzieningen op loopafstand zijn. Dit is op deze locatie het geval. Het is dus goed voor alle gewenste doelgroepen om een heterogene 9
bruisende buurt te realiseren, maar wel moet worden gerealiseerd dat het samenvoegen van al deze groepen voor conflicten kan zorgen. Als de groepen elkaar niet voldoende respecteren dan kan de sociale cohesie juist verminderen. Om dit te voorkomen is het nodig dat het woonmilieu gerealiseerd wordt met een open karakter zodat iedereen zich er thuis voelt. Het gevoel dat de buurt van iedereen is zorgt voor meer sociale samenhang, dit zal het woongenot bevorderen. Kortom; het is zaak om een vertrouwde en veilige leefomgeving te realiseren met een eigen identiteit (GemeenteDelft, 2008). De ruimtelijke consequenties die aan deze keuzes verbonden zijn worden nog even besproken. Voor de ouderen zou het, vanwege de cohesie, fijn kunnen zijn als ze samen in één complex wonen. Om met binding voor de buurt te zorgen, zou een gezamenlijke (moes)tuin voor de ouderen aangelegd kunnen worden, met een wandelmogelijkheid in de buurt. Een groenstrook zou dus gewaardeerd worden. De jonge gezinnen zullen graag grondgebonden met tuin wonen, dan kunnen de kinderen makkelijk buiten spelen en wordt het gevaar weggenomen dat met vanaf een flatgalerij kan vallen. Voor starters zal het niet veel uitmaken of deze in een flat of in grondgebonden woningen wonen. De locatie is belangrijker. Wel wordt er met grondgebonden woningen een opener karakter gerealiseerd, iets dat bij het gekozen woonmilieu past. Er is een indeling van woonmilieus gemaakt aan de hand van subjectieve criteria, tegenover objectieve cijfers en onderzoeksresultaten. Hiertegen zijn een aantal argumenten aan te voeren. Door de subjectiviteit verstaat iedereen iets anders onder bijvoorbeeld het begrip bruisend, de precieze definitie is niet duidelijk. De criteria zijn moeilijk te doorgronden en niet erg helder. Verder is er het gevaar van het ‘hokjes denken’, de indeling is namelijk erg grof en daardoor kan het gebeuren dat de werkelijke situatie wordt gesimplificeerd. Hierdoor kunnen totaal verschillende groepen die beide aan de onduidelijke brede criteria voldoen in het zelfde vak worden geplaatst. Een ander tegenargument is dat deze indeling vaak erg eenzijdig is en erg gericht op hogere inkomensgroepen. Conclusie Concluderend kan gezegd worden dat de wijk erg dichtbevolkt en multifunctioneel is en dat hij veel voorzieningen bevat. De doelgroepen hebben allemaal behoefte aan sociale cohesie en nabije voorzieningen. Uit de grootschalige renovatie van het Poptahof blijkt dat de wijk op dit moment in de lift omhoog zit, er wordt getracht de sociale cohesie te verbeteren. Het is belangrijk dat de nieuwe wijk hier een positieve rol in speelt. Hierdoor is het woonmilieu dat het meest geschikt is om gerealiseerd te worden een bruisend woonmilieu. Dit milieu past goed bij de rest van de wijk en bij de gewenste doelgroepen; de ouderen, starters en gezinnen. De ruimtelijke consequenties zijn nog moeilijk te bepalen, maar er is een poging gedaan om zowel de sociale aspecten, als de sfeertypen om te zetten in simpele, architectonische beelden. Na het bepalen van de doelgroepen en het woonmilieu is er nog een onderzoek noodzakelijk naar duurzame ontwikkeling. Dit onderwerp lijkt los te staan van de rest van de onderwerpen, maar het is juist zaak dat duurzaamheid geïntegreerd wordt in het gehele ontwerp.
10
Duurzame ontwikkeling Het begrip duurzame ontwikkeling is door Brundtland in 1987 als volgt gedefinieerd: ‘Een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generaties zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden te beperken om ook in hun behoeften te voorzien (Brundtland, 1987).’ Duurzame bouwen is in dit tijdperk erg relevant, vanwege onder andere: schaarste aan energiebronnen en grondstoffen. Ook financieel gezien is duurzaam bouwen gunstig, de kosten van energie en water in een Nederlands huishouden zijn namelijk wel 35% van de woonlasten (COELO, 2012). In dit deelrapport wordt er onderzoek gedaan naar duurzame bouwmaatregelen, zo wordt er beredeneerd welke maatregelen geschikt zijn voor het Zuidgebied en het Delft Instruments terrein. Voorbeelden van duurzame maatregelen In de wijk Duindorp in Scheveningen worden de woningen verwarmd met behulp van zeewater. Alle woningen hebben een eigen warmtepomp en het water wordt voorverwarmd in de gezamenlijke zeewaterwarmtecentrale vergelijkbaar met warmte koude opslag (Vestia 2010). De wijk Spoorwijk in Den Haag is een wijk die met behulp van een collectieve warmtepomp energie opwekt. De woningen hebben individuele combiwarmtepompen voor ruimteverwarming en tapwater, deze zijn aangesloten op de collectieve bron (Zee, 2006). In de wijk Leidsche Rijn in Utrecht wordt duurzaam gebruik gemaakt van regenwater. Dit wordt gerealiseerd met behulp van een omgekeerde waterhuishouding. Hierbij is veel onverhard oppervlak nodig en doorlatend uitgevoerde verharding (Vink, 2004; Visser, 2001). Het GWL terrein maakt gebruik van duurzame onschadelijke materialen. Er is gebruik gemaakt van de meest duurzame en onderhoudsarme bouwmaterialen. Verder heeft elke woning een speciaal toilet die per spoelbeurt een minimale hoeveelheid water gebruikt (G. Vries, 2000). In de jaren 90 zijn in Denemarken drie huizen gebouwd van gerecycled materiaal. Ze zijn voor hetzelfde bedrag gebouwd als normale nieuwbouw. Er gebruik gemaakt van materialen van gesloopte gebouwen uit de buurt. Een nadeel hiervan is dat ze soms minder goed werken dan nieuwe materialen en dat de materialen moeilijk te vinden zijn. Uit het onderzoek bleek helaas ook dat het recyclen van bouwmaterialen een hoger energie- gebruik tot gevolg had (Hal, 1999). In EVA-Lanxmeer in wordt onnodig gebruik voorkomen door plaatsing van een goede isolatie, het dichten van kieren en het minimaliseren van koude bruggen. Maar ook door maatregelen als warmte terugwinning, lage temperatuurverwarming en een collectief verwarmingsnet aanwezig met mogelijkheid tot koeling (Adriaens, 2005; StichtingEVA, 2011). Conclusie Om te voorkomen dat er te hoge ambities worden gesteld is er aan de hand van de voorbeelden een beperkt duurzaamheidsprogramma samengesteld. Op deze manier is het programma realistisch en daarmee haalbaar en uitvoerbaar. In het Zuidgebied en het Delft Instruments terrein zal duurzame koeling en verwarming gerealiseerd worden met behulp van een centraal WKO systeem in combinatie met een collectieve warmtepomp en een individuele warmtepomp die gebruik maakt van lage temperatuur verwarming. Regenwater zal duurzaam benut worden door beperkte verharding toe te passen in combinatie met waterbuffering in vijvers en op daken. Dit water kan dan gebruikt worden om toiletten door te spoelen. Er zullen namelijk ook waterbesparende maatregelen toegepast worden op de schaal van de woning, bijvoorbeeld waterbesparende douchekoppen en toiletten. Er wordt getracht gebruik te maken van duurzame materialen bij de bouw van de woningen, belangrijk hierbij is tevens goede isolatie, het dichten van kieren en het minimaliseren van koude bruggen.
11
Globale indeling Programma van Eisen Na het onderzoek naar doelgroepen, woonmilieus en duurzaamheid kan er een globale indeling worden gemaakt van het Programma van Eisen. Een Programma van Eisen is een document waarin de ambities en eisen van de opdrachtgever worden weergegeven. Het is de verbinding tussen de opdrachtgever en de architect/stedenbouwkundige op het gebied van communicatie, contracteren, financiën, reflectie en toetsing. In dit deelrapport zullen verschillende aspecten van het P.v.E. globaal worden geïnventariseerd. Eerst zullen de activiteiten van de doelgroepen worden beschreven en de daarbij benodigde buurt- en woonfuncties. Dan wordt er een woningbouwprogramma opgesteld. Vervolgens kunnen de woonlasten worden geschat, rekening houdend met de financiële situatie van de doelgroepen. Tenslotte kan er uitspraak gedaan worden over het soort woning, de woningdichtheid, de prijs, de vorm van beheer, de ligging, de ontsluiting en de groenvoorzieningen. Er zullen er nog toevoegingen plaatsvinden voor bepaalde groepen. In het hieropvolgende deelrapport zullen deze gegevens worden geoptimaliseerd en een globale indeling gemaakt worden met behulp van het programma IGOMOD. Inventarisatie van activiteiten doelgroepen in en rondom de woning In dit stuk zal een zo volledig mogelijke opsomming gegeven worden van de activiteiten die de gekozen doelgroepen, de starters, (actieve) ouderen, en gezinnen uitvoeren. Voor alle doelgroepen gelden de volgende binnen-activiteiten - Koken - Vrienden/familie/gasten laten logeren - Eten - Douchen - Slapen - Kleding wassen - Vrienden/familie/gasten thuis - Televisie kijken ontvangen - In de tuin/ binnen zitten - Winkelen Voor alle doelgroepen gelden de volgende buiten-activiteiten - Boodschappen doen - Auto, fietsen en brommers parkeren/opbergen - Winkelen - Buren ontmoeten - Religieuze/recreatieve/medische - Buiten zitten Voorzieningen bezoeken - Reizen met openbaar vervoer (OV) Voor de doelgroep starters gelden de volgende specifieke binnen en buiten activiteiten - Vervoer naar werk (fiets, auto of - Thuis werken openbaar vervoer) - Klussen Voor de doelgroep gezinnen gelden de volgende specifieke binnen en buiten activiteiten - In en om woning veilig spelen - Leren - Tuinieren - Naar school gaan - Klussen - Kinderen naar school brengen - Thuis werken Voor de doelgroep ouderen gelden de volgende specifieke binnen en buiten activiteiten - Wandelen in de buurt - Thuis verzorgd worden - Zorg op afroep beschikbaar - Met buurtgenoten praten Inventarisatie van buurt- en woonfuncties aansluitend op activiteiten De vanzelfsprekende functies zoals slaapkamer, keuken, toilet e.d. zullen niet genoemd worden. Er zal per doelgroep de specifieke functies genoemd worden, die nodig zijn voor die doelgroep. 12
Specifieke buurt- en woonfuncties voor starters - OV faciliteit in de buurt - Studeerkamer - tuin Specifieke buurt- en woonfuncties voor gezinnen - Kinderopvang in de buurt - School - OV faciliteit in de buurt - Speelvoorzieningen; veld en/of tuin Specifieke buurt- en woonfuncties voor actieve ouderen - OV faciliteit in de buurt - Ruimte in huis voor medische verzorging
-
Eventueel
-
Studeerkamer Groter aantal slaapkamers; vanwege kinderen
-
Buitenruimte voor ontmoetingen (gezamenlijke tuin) Wandelroute met eventueel bankjes Nultredewoning
-
Indicatie van woonlasten gebaseerd op inkomensgegevens Voor een indicatie van wat voor de gekozen doelgroepen redelijke woonlasten zijn gebaseerd op inkomensgegevens, hebben we gekeken wat het gemiddeld inkomen is voor particuliere huishoudens naar diverse kenmerken, gebaseerd op het onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek . Voor starters is er gekeken naar de leeftijdsgroep 25 tot 34 jaar. Voor gezinnen is er gekeken naar een paar met kinderen in een de leeftijd tussen 25 en 45 jaar en voor de ouderen naar 65 jaar en ouder als paar. Starters 25 tot 34 jaar; Besteedbaar inkomen 28.400.- euro Verkrijgbare hypotheek volgens hypotheker.nl; 126.435.- euro Gezinnen 25 tot 45 jaar Gezinnen koop; Bruto inkomen: 77.900.- euro Hypotheek volgens de hypotheker.nl: 421.957,- euro Gezinnen huur; moet onder liberalisatiegrens voor huurtoeslag: maximaal 650.- euro p.m. Ouderen 65 jaar of ouder Besteedbaar inkomen 35.000.- euro Ouderen huur: huurquote 23% gemiddelde huurquote; 670 euro p.m.( (35000/12)*.23 ) Woningbouwprogramma per doelgroep Voordat er objectieve benaderingen gegeven worden ten aanzien van het woningbouwprogramma zal er eerst een subjectieve sfeeraanduiding van het exterieur worden gegeven. De identiteit van het woonmilieu (type bruisend) zal nader worden beschreven. Allereerst moet gezegd worden dat er een sterke voorkeur is voor het gebruik van duurzame materialen. Het soort architectuur dat gerealiseerd wordt is bij voorkeur extravert, speels en open. Er wordt een combinatie gemaakt van modern en traditioneel. Ook wordt er aandacht besteed aan de verlichting, deze moet de ruimtelijke structuur ondersteunen en de uitstraling van het gebouw ook ’s avonds duidelijk maken en de buurt veilig houden. De openbare ruimte die gerealiseerd wordt bevat ontsluiting en groenvoorzieningen. Met ontsluiting wordt bedoeld; voetpaden, fietspaden en autowegen. Voorbeelden van groenvoorzieningen zijn een park met bankjes, een vijver (duurzame waterhuishouding), een kinderboerderij, een grasveld voor kinderen en een grasveld voor honden. De openbare ruimte grenst aan de tuintjes van de actieve ouderen. Deze tuintjes zijn semi-openbaar, wat inhoudt dat ze ’s nachts afgesloten kunnen worden (NiemanConsultancyB.V., 2010).
13
Doelgroep
Starters
Gezinnen (hoog inkomen) 300 vrijstaand/ twee onderéén kap
Gezinnen (laag inkomen) 150 Rijtjes van zes huizen
Aantal woningen Type woningen
300 Rijtje/complex
Woninggrootte (footprint) Perceel oppervlak Prijs Beheer vorm Plaatsings criteria
90 m²
120 m²
90 m²
100 m² € 160.000 Koop Dichtbij station
140 m² € 250.000 Koop Veiligheid voor kinderen Woningen bereikbaar vanaf straat Woning met tuin eigen terrein
100 m² € 500 Huur Veiligheid voor kinderen Woningen bereikbaar vanaf straat Woning met tuin Straat
Toegang en ontsluitingsprincipe woning Buitenruimten
Woningen bereikbaar vanaf galerij/corridor Woning met tuin
Parkeermogelijkheid Straat (CBS, 2009)
Ouderen (actief)
Totaal
150 900 Aantal complexen, x verdiepingen, gemeenschappelijke buitenruimte 100 m² nvt € 670 Huur Sociale Cohesie Woningen bereikbaar vanaf galerij/corridor Gemeenschappelijke tuin Parkeerplaats / straat
Aanvullende eisen woningbouwprogramma Aanvullende eisen voor het woningbouwprogramma zullen hieronder genoemd worden. Ouderen - Nultredewoning - Parkeerplek voor eventuele medische hulp - Bereikbaarheid hoofdingang gebouwcomplex voor ouderen om goed opgehaald te kunnen worden Gezinnen - Voor veiligheid; 30 kilometerzone is gewenst Starters - Flexibiliteit is belangrijk - Verbinding van en naar openbaar vervoer (tram, trein) moet goed zijn - Genoeg parkeerplaatsen Duurzaamheid Op het gebied van duurzaamheid zijn er ook nog aanvullende eisen aan het woningbouwprogramma nodig. In het onderzoek naar duurzaamheid (zie hoofdstuk duurzaamheid) is er gesteld dat water besparen een duurzame maatregel is op de schaal van de woning. - Waterbesparende toiletten en douchkoppen - Toiletten doorspoelen met regenwater - Collectieve warmtelevering m.b.v. waterpompen - Duurzame waterbuffering van regenwater in park - Waterbuffering combineren met beperkte verharding om regenwater optimaal te benutten
14
Planontwikkeling, grond exploitatie Na het opstellen van een voorlopig Programma van Eisen is het mogelijk om een inschatting te doen van de financiële haalbaarheid van het opgestelde plan. Met behulp van het excel programma IGOMOD kan aan de hand van de tot nu toe gestelde eisen een financiële doorrekening uit worden gevoerd en kunnen (zo nodig) aanpassingen gemaakt worden om een financieel haalbaar plan te maken. Daarvoor zal eerst een vlekkenplan opgesteld worden met de locaties van alle doelgroepen en de gewenste woningtypen. Vervolgens zullen de uitkomsten van IGOMOD in een tabel worden weergegeven en worden vergeleken met het globale PvE. Uit deze aanpassingen zal het definitieve PvE. komen. Het vlekkenplan De bijlage bevat een kaart van het gebied met daarin de verschillende woningtypen aangegeven. Bij het plaatsen van de verschillende doelgroepen is rekening gehouden met de eerder genoemde eisen. Het vlekkenplan is zodanig opgesteld en geoptimaliseerd, dat er niet teveel van het voorlopige plan wordt afgeweken. De starters zitten linksboven, de ouderen, de gezinnen met hoge inkomens links onder en de gezinnen met lage inkomens rechtsonder. In het midden zit een park. Vanwege de fouten in het programma hebben de vlakken niet precies de gewenste vorm (sluiten niet aan etc.), deze vorm heeft te maken met de berekeningen. Hieronder zijn de uitkomsten van de berekeningen overzichtelijk, per doelgroep in een tabel weergegeven (voor uitgebreidere versie zie bijlage ). Tussen haakjes staan de getallen en typen uit het voorlopige plan, vóór de optimalisatie. Doelgroepen >
Starters
Ouderen
Aantal woningen Type woningen
288 (300) 225 (150) Bebo-woning U-blok Rij/complex Complex
Rijkere gezinnen 148|20 (300) Eengezinswoning| twee onder één kap (vrijstaand/2onder1 kap) 180 (120) Koop (kp) 380.000 0.84|0.67 0.86|1.17
Armere gezinnen 162 (150) 6-lagen galerijwoning (rijtjes van 6 huizen) 113 (90) Huur (hr) 650 p.m. 0.93 0.91
Totaal 843 (900) n.v.t.
100 (90) 86 (100) n.v.t. Woninggrootte m² Koop (kp) Koop (hr) n.v.t. Beheervorm 160.000 310.000 n.v.t. Prijs per woning 1.01 1.33 n.v.t. FSI 0.74 0.55 n.v.t. OSR -2,6 miljoen euro Winst plan totaal Conclusie hieruit is dat het ons redelijk gelukt om in de buurt van de geschatte aantallen te blijven Het plan zal het eerste jaar geen winst maken, maar juist verlies van 2,6 miljoen euro. De locaties van de woningen komen overeen met het originele plan. De gezinnen wonen in een veilige omgeving, niet te dicht bij de autoweg en tramlijn. De ouderen wonen erg centraal aan het park, hierdoor is de sociale cohesie erg hoog. Hun tuinen kunnen aan het park grenzen en door de hoge dichtheid van de bebouwing is veel groen mogelijk in het gebied waar ze wonen. De starters wonen dicht bij het station en bij de OV voorzieningen. Op de woningen voor de gezinnen met lage inkomens na is alles te koop. Dit wijkt af van ons originele plan, want de woningen voor ouderen zouden eigenlijk huurwoningen worden. Dit bleek financieel echter niet mogelijk, het saldo van de grond exploitatie met een huur van 600 euro zou dan
15
in plaats van €-1 miljoen, €-52 miljoen zijn. Met een huur van €1900 zou dit pas vergelijkbaar zijn met het huidige verlies. Ook de koopprijs voor de woningen voor ouderen in het U-blok lijkt niet haalbaar, maar er moet worden beseft dat de ouderen door de jaren heen al een flink kapitaal hebben opgebouwd. Ze zijn al jaren bezig met het afbetalen van een hypotheek en hebben dus meer ‘gespaard’. Ook is er geconstateerd (zie deelrapport doelgroepen) dat ouderen steeds meer gaan verdienen en daarom ook steeds luxer willen wonen. Er zijn wel enkele verschillen met het originele plan op het gebied van programma (type woningen). Het bleek financieel niet mogelijk te zijn om voor de gezinnen met lage inkomens rijtjes huizen in de sociale sector te realiseren. Daarom is er gekozen voor de 6 lagen galerij woningen, ze zijn naast het park gepositioneerd zodat de gezinnen toch nog buiten ruimte hebben. Dit zal de sociale cohesie bevorderen, want het maakt het park tot kern van het gebied omdat ook de rest van de groepen hierop aangesloten is. Voor de gezinnen met hoge inkomens is het niet gelukt om vrijstaande woningen te realiseren vanwege de financiële haalbaarheid. Er is daarom gekozen voor rijtjes huizen, hierdoor kan de dichtheid hoger worden en dit zal eveneens de sociale cohesie bevorderen. Discussie Zoals gezegd bevat het IGOMOD programma veel fouten, de resultaten kunnen daarom als betwijfelbaar worden beschouwd. Er is echter getracht om zoveel mogelijk rekening te houden met de fouten en ze zo mogelijk te vermijden. Enkele ontdekte fouten zijn: met in en uit zoomen veranderen alle waarden, de oppervlakte van alle woningen is 140 m²ongeacht de gezinsgrote, het kost in verhouding erg veel om de gebouwen in het noorden van de locatie te slopen en licht verschuiven van vlakken geeft onmogelijk hoge veranderingen. Conclusie IGOMOD tabel Het doel van dit onderzoek was het inschatten van de financiële haalbaarheid van het opgestelde , voorlopige plan. Dit is met behulp van IGOMOD aardig gelukt. Aan de hand van IGOMOD is nu een PVE opgesteld. Dit is te lezen in het volgende hoofdstuk.
Definitief Programma van Eisen Hier volgt een Programma van Eisen dat opgesteld is aan de hand van de voorgaande deelrapporten en de financiële doorrekening van IGOMOD. Het Zuidgebied en Delft Instruments terreinwordt opnieuw bebouwd. Dit wordt gebouwd met de volgende doelgroepen op het oog: - Starters - Actieve ouderen - Gezinnen met kinderen (hoge en lage inkomens) Per doelgroep zal in een tabel weergegeven worden wat de eisen zijn betreffende het aantal woningen, de woningtypes, woninggrootte en de woningprijs .Ook zal er de beheervorm genoemd worden. In de bijlage vindt u de principetekeningen voor de verschillende type woningen.
16
Doelgroepen >
Starters
Ouderen
Aantal woningen Type woningen
288 225 Bebo-woning U-blok Rij/complex Complex
Woninggrootte m² Beheervorm Prijs per woning
100 Koop 160.000
86 Koop 310.000
Rijkere gezinnen 148|20 Eengezinswoning| twee onder één kap (vrijstaand/2onder1 kap) 180 Koop 380.000
Armere gezinnen 162 6-lagen galerijwoning (rijtjes van 6 huizen) 113 Huur 650 p.m.
Totaal 843 n.v.t.
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Verder zullen nu speciale eisen die aan de inrichting van zowel de buitenruimte, als aan de woningen gesteld worden, kort worden genoemd. Speciale eisen buitenruimte Het woonmilieu dat getracht wordt te creëren hoort bruisend te zijn, een open karakter te hebben en er moet sociale samenhang zijn. Voor de buitenruimte in het algemeen betekent dit; - Genoeg verlichting en geen donkere - Groenstrook met water hoeken (veiligheid) - Eenheid in materiaalgebruik - Genoeg open ruimte met zitplekken - Speelveld voor ontmoetingen Speciale eisen aan woning en buitenruimte per doelgroep Ouderen - Nultredewoning - Bereikbaarheid hoofdingang gebouwcomplex voor ouderen om - Parkeerplek voor eventuele medische goed opgehaald te kunnen worden hulp - Ruimte voor medische zorg binnenhuis Gezinnen - Voor veiligheid; 30 kilometerzone is - Gemeenschappelijke tuin van het gewenst complex, aangrenzend aan de groenstrook voor maximale sociale - Genoeg kamers, voor kinderen cohesie - Wandelroute voor ontmoetingen (zeer belangrijk voor ouderen) Starters - Flexibiliteit is belangrijk - Genoeg parkeerplaatsen - Verbinding van en naar openbaar vervoer (tram, trein) moet goed zijn Als laatste de aanvullende eisen t.a.v. duurzaamheid Op het gebied van duurzaamheid zijn er ook nog aanvullende eisen aan het woningbouwprogramma nodig. - Duurzame materialen voor - Collectieve warmtelevering m.b.v. huizenbouw waterpompen - Goede isolatie - Duurzame waterbuffering - Waterbesparende toiletten en - Waterbuffering combineren met douchkoppen beperkte verharding om regenwater optimaal te benutten - Toiletten doorspoelen met regenwater 17
Slotwoord Door onderzoek te doen was het mogelijk om een Programma van Eisen op te stellen voor het Zuid gebied en het Delft Instruments gebied. Dit onderzoek werd gedaan in deelrapporten, achtereenvolgend duurzaamheid, woningmarkt, woonmilieu, Programma van Eisen en planontwikkeling/grondexploitatie. Een nadeel van deze werkwijze is dat deze erg gefragmenteerd is, de rapporten worden opgebouwd als losse delen en het risico bestaat dan dat er geen samenhang tussen de delen is. Het is efficiënter om het rapport integraal op te bouwen, in plaats van achteraf samenhang aan te brengen. Deze fragmentatie ontstond ook binnen de deelrapporten, omdat het hier twee auteurs betreft die allebei iets inbrengen. Achteraf moest er daarom ook samenhang gecreëerd worden. Opbouw in deelrapporten heeft echter ook voordelen, het zorgt er namelijk voor dat er voldoende aandacht wordt besteed aan alle onderwerpen. Door onderscheid te maken in deelrapporten is het essay vollediger geworden. Er is getracht alle deelrapporten op dezelfde manier op te bouwen; inleiding, literatuuronderzoek, discussie en conclusie. Door een heldere indeling te gebruiken is het makkelijker om tot een goed eindresultaat te komen. Tijdens het doen van de onderzoeken zijn er veel nieuwe begrippen aan de orde gekomen zoals woonmilieus, doelgroepen, scheefheid en floorspaceindex. Na definitie was het mogelijk om met behulp van de begrippen meer inzicht te krijgen in het onderwerp en vervolgens een onderzoek te schrijven. Ze dienden dus als noodzakelijke bruikbare middelen om tot een resultaat te komen. Het eindresultaat van al deze onderzoeken was het Programma van Eisen, er is gebleken dat dit Programma van Eisen een grote rol speelt bij het maken van een duurzaam stedenbouwkundig ontwerp. Om een goed stedenbouwkundig plan duurzaam te voltooien zijn namelijk veel aspecten nodig. Deze aspecten moeten in een Programma van Eisen geformuleerd worden om ze in goede banen te kunnen leiden. De manier waarop ze worden vastgelegd is cruciaal voor een goed verloop, vooral voor een onderdeel als duurzame ontwikkeling (Hal, 2004). Ook moet er goed gekeken worden welke duurzame maatregelen er kunnen worden toegepast op de specifieke locatie. Door haalbare ambities op te stellen en deze in een Programma van Eisen te zetten is het mogelijk om tot een duurzame ontwerp te komen. Duidelijk is dus dat een Programma van Eisen een centrale onmisbare rol heeft in het maken van een stedenbouwkundig ontwerp. Het is de verbinding tussen de opdrachtgever en de architect/stedenbouwkundige op het gebied van communicatie, contracteren, financiën, reflectie en toetsing. Het is dus zaak dat er onderzoek wordt gedaan naar alle facetten van het Programma van eisen voordat dit wordt opgesteld. Marcel van der Maas & Esther Slagter
18
Literatuur ABF-Research. (2009). Het wonen overwogen. De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland. Adriaens, M. D. (2005). Duurzame stedenbouw. Wageningen: Blauwdruk ism. Stichting beursloge Projecten. Brundtland, G. H. (1987). Our Common Future. CBS. (2009). Woningdichtheid/Inkomensgegevens. CBS. (2012). Kerncijfers wijken en buurten 2004-2011. COELO. (2012). Woonlastenmonitor 2012. Groningen: Rijksuniversiteit Groningen. Feijten, P. (2005). Binnenlandse migratie: verhuismotieven en verhuisafstand. Bevolkingstrends 2e kwartaal 2005. Heerlen/Voorburg: Centraal Bureau voor de Statistiek. Flier, K. v. d. (1994). Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's. Delft: Publikatieburo Bouwkunde. GemeenteAmsterdam. (2005). Sociaal structuurplan 2004-2015. Wat Amsterdam beweegt. . Amsterdam: Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling, Gemeente Amsterdam. GemeenteDelft. (2008). Woonvisie 2008-2020. Delft. GoogleMaps. (2012). Kaart van Delft Hal, A. v. (1999). Beyond the Backyard: Sustainable Housing Experiences in Their National Context. Boxtel: Æneas BV. Hal, A. V. (2004). Draaiboek bouwen met ambitie: Aenes. InternetbureauRedkiwi. (2010). Poptahof ontwikkelt verder, from http://www.poptahof.nl/ Linssen, v. A. (2007). Delft Kansenstad aan de Schie. Oogst van het discussieproject ‘Hoe wil Delft in 2025 wonen?’. NiemanConsultancyB.V. (2010). Programma van Eisen deel 1. RIGO-Research&Advies-BV. (2004). Diagnose van de Haagse woningmarkt. Vervolg publicatie op basis van het WoningBehoefte Onderzoek 2002 In D. S. O. D. Haag (Ed.). Den Haag. StichtingEVA. (2011). Mileu TUDelftMaps. (2012). Kaart van Delft Vink, A. (2004). 't Groene Sticht. Utrecht. Visser, K. (2001). Dertig jaar stadsontwikkeling in Utrecht, 1970-2000. Zo'n onbeschrijfelijke stad. Utrecht: Stichting Geschiedschrijving Utrechtse Stads ontwikkeling & Stichting Matrijs. Vries, A. d., Amsterdam, H. v., & Thorborg, H. (2006). Indelen en afbakenen Ruimtelijke typologieën in het beleid. Rotterdam: NAi Uitgevers. Vries, G. (2000). Kiezen voor verandering, duurzaam bouwen in Nederland. Best: Aeneas. VROM-raad. (2007). Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans. Den Haag. Wassenberg, F., Arnoldus, M., Goetgeluk, R., Penninga, F., & Reinders, L. (2006). VROM Woonmilieuonderzoek: Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft. Zee, T. K. V. (2006). Het Oeuvre van Vestia
19
Bijlage
Locatie met voorzieningen
Locatie in Delft (Google Maps 2012)
Woningmarkt: Tabel aanbod en vraag Delft (GemeenteDelft 2008)
Vlekkenplan IGOMOD
20
Tabel IGOMOD
6.0%
Exploitatie woningbouwplan 7.0%
kostprijs/eh
bouwkosten all-in
oppervlak plangebied oppervlak plangebied verwervingskosten
eh
eh
€ 300 m2
125,366 m2
bbo
bvo
eh
oppervlak functiegebied eh
water
0 m2
25,083 m2
wo
€ 7,600,000
€ 47,360,000
€ 46,080,000
€ 21,060,000
€ 15,750,000
€ 1,400,000
€ 19,240,000
€ 11,520,000
€0
23
18
41
25
0
%
%
%
%
%
grondeh quote
wo
€ 69,750,000
residuele grondwaarde
€ 160,000
wo
investering c.q. opbrengstwaarde
€ 320,000
wo
eh
0.74
€ 380,000
huurprijs
huur/koopprijs
recreatiegroen
FSI OSR
0.86
€ 310,000
€ 650 wo/mnd
28812 m2 1.01
1.17
0.91
28678 m2 0.84
0.55
19791 m2 0.93
29238 m2
8435 m2 0.67
18371 m2
7309 m2 23976 m2
14567 m2 1.33
3062 m2
€ 34,560,000 7992 m2 5625 m2
€ 21,060,000
€ 120,000 wo € 28,120,000 19440 m2
€ 130,000 wo
288 st € 190,000 wo 1875 m2
residuele grondwaarde
-€ 2,647,660
€ 50,557,660
€ 47,910,000
koopprijs
148 st 3888 m2
0.79
saldo grondexploitatie
productiekosten grond
0.4%
marge extern
85 m2
% %
1.0%
marge intern groen
196 m2
%
11.7%
0.4%
voetpad
100283 m2 0.96
€ 6,200,000
rijweg
totaal oppervlak functiegebieden
%
1944 m2
117 m2
%
€ 54,000,000
%
€ 310,000 wo
openbaar
€ 240,000 wo
uitgeefbaar
20 st
%
%
225 st
162 st
hvld
BAR soc. sector woningen
object
BAR vrije sector woningen
Huur
6 lagen galerijwoning
sociale sector vrije sector Koop
Bebo-woning smal
sociale sector vrije sector eengezinswoning twee onder één kap groot U-blok
IGOMOD BK3050 Q1 2012-2013
%
Additionele plangegevens
totaal
parkeren
7367 m2 44.4%
0.0%
5506 m2 33.2%
m2
1782 m2 10.7%
15.9%
0.1%
16599 m2 84.4%
2592 m2
36 m2
3062 m2 15.6%
19661 m2 100.0%
4444 m2 27.2%
862 m2 10.2%
4792 m2 29.3%
0.4%
4500 m2 27.6%
126 m2
16328 m2 56.8%
11.2%
2179 m2 15.0%
12442 m2 43.2%
28770 m2 100.0%
1332 m2
0.6%
3748 m2 31.6%
0.0%
4704 m2 39.7%
m2
49 m2
2079 m2 17.5%
16783 m2 58.6%
6.3%
11863 m2 41.4%
28646 m2 100.0%
41.4%
180 m2
63 m2
2025 m2
288 m2
1096 m2 38.1%
2880 m2 35.9%
1580 m2 32.3%
4888 m2 38.4%
754 m2 26.2%
5150 m2 64.1%
7834 m2 160.3%
7834 m2 61.6%
2.2%
8030 m2 100.0%
5.9%
12723 m2 100.0%
3.3%
3279 m2
15.4%
0.4%
8073 m2
371 m2
18235 m2 34.7%
52558 m2 53.7%
23590 m2 44.9%
45271 m2 46.3%
8711 m2 16.6%
97829 m2 100.0%
21
