EIGENAARS DIE WONINGEN VERHUREN AAN EEN SOCIAAL VERHUURKANTOOR

EIGENAARS DIE WONINGEN VERHUREN AAN EEN SOCIAAL VERHUURKANTOOR Profiel, motieven en tevredenheid Pascal De Decker Elias Vlerick Marie Le Roy

Auteurs en info: Auteurs: o o o

Pascal De Decker Elias Vlerick Marie Le Roy

Datum: Januari 2009

Verantwoordelijke uitgever: Steunpunt Ruimte en Wonen Kasteelpark Arenberg 51 bus 2429 - 3001 Heverlee Tel: +32 (0)16/32 13 36 Email: [email protected]

ISBN 978-94-900-7900-0

Verantwoordelijke uitgever: Dit rapport kwam tot stand met de steun van de Vlaamse Gemeenschap: Programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek. In deze tekst komt de mening van de auteur naar voor en niet die van de Vlaamse Gemeenschap. De Vlaamse Gemeenschap kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de meegedeelde gegevens.

This repport has been realised with the support of the Flemish Community: Program for Policy Research Centres. The text contains the views of the author and not the views of the Flemish Community. The Flemish Community cannot be held accountable for the potential use of the communicated views and data.

Voorwoord ‘Eigenaars die woningen verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Profiel, motieven en tevredenheid.’, een titel die eigenlijk al veel weggeeft. Deze studie geeft een beeld van de mening van eigenaars die vandaag reeds hun woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor (SVK’s). Sociale verhuurkantoren verhuren deze private huurwoningen door aan woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden. De Vlaamse overheid gaat ervan uit dat de werking van de sociale verhuurkantoren garant staat voor het verhuren van betaalbare, kwaliteitsvolle woningen op langere termijn. Ik heb dit onderzoek laten uitvoeren vanuit mijn streven om de sector van de sociale verhuurkantoren nog meer slagkracht te geven. De afgelopen jaren werden reeds verschillende initiatieven genomen om de werking en dienstverlening van de SVK’s te ondersteunen en verder uit te breiden, onder meer een nieuw SVK-besluit met uitgebreidere subsidiemogelijkheden, het openstellen van de verbeteringsen renovatiepremie voor verhuurders aan een SVK, de toegankelijkheid van de huursubsidie voor nieuwe SVK-huurders. Echter, de SVK-werking staat of valt natuurlijk met de medewerking van de private verhuurdereigenaar. Hiertoe is ruime bekendheid van de SVK-werking en haar voordelen bij eigenaarverhuurders van groot belang. Op welke wijze en met welke middelen eigenaars best worden aangesproken om hen te overtuigen te verhuren aan SVK’s was evenwel niet zo duidelijk. We wisten immers zeer weinig over de eigenaar-verhuurders die samenwerken met een SVK, over waarom zij aan een SVK verhuren en hoe zij dit ervaren. Het voorliggende onderzoeksrapport geeft een antwoord op deze vragen, met name hoe hebben de verhuurders kennis gemaakt met het SVK-model, wat zijn de motieven van verhuurders om met SVK’s in zee te gaan en wat zijn de ervaringen van verhuurders met de verhuring aan een SVK. Het vormt voor het werkveld en het beleid een interessante bron van informatie en inzichten over de verhuurders die in scheep zijn gegaan met een SVK en, zoals u zult kunnen lezen, is de tevredenheid over de samenwerking met een SVK zeer groot. Dit onderzoek schetst evenwel nog geen volledig beeld van de houding van de eigenaar-verhuurders ten aanzien van het SVK-model. In deze fase werden immers enkel eigenaars die reeds aan een SVK verhuren bevraagd. Het onderzoek zou in een volgende fase aangevuld moeten worden met een bevraging van een willekeurige steekproef van alle verhuurders in Vlaanderen over de naambekendheid en eventuele ervaringen met SVK’s.

Marino Keulen Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering

1

2

Inhoudstafel 1 De opdracht ............................................................................................ 5  1.1 Doel van het onderzoek .................................................................... 5  1.2 Beleidsrelevantie .............................................................................. 5  1.3 Onderzoeksmethode ......................................................................... 6  1.4 Partners en begeleiding .................................................................... 6  1.5 Structuur van het rapport ................................................................. 6  2 Sociale verhuurkantoren in context ........................................................ 8  2.1 Inleiding ........................................................................................... 8  2.2 Omschrijving .................................................................................... 8  2.3 Ontwikkeling .................................................................................. 10  2.3.1 De voedingsbodem: maatschappelijke context .......................... 10  2.3.2 SVK’s: de voorgeschiedenis (jaren 1970 – 1993) ....................... 12  2.3.2.1 Groei vanuit de basisbewegingen ........................................ 12  2.3.2.2 De eerste SVK’s ................................................................... 13  2.3.3 De institutionalisering (1993-1997) .......................................... 14  2.3.4 Doorwerking (1997 – heden) .................................................... 16  2.4 Stand van zaken ............................................................................. 17  2.4.1 Nieuw erkennings- en subsidiëringbesluit in 2004 .................... 17  2.4.2 SVK-instrumenten ..................................................................... 17  2.4.2.1 Instrumenten gericht op de huurder .................................... 17  2.4.2.2 Instrumenten gericht op de verhuurder ............................... 18  2.4.2.3 Instrumenten gericht op de SVK’s ....................................... 18  2.4.2.4 Lokale en provinciale ondersteuning ................................... 19  2.4.3 Aantal SVK’s, aantal verhuurde woningen en wachtlijsten ......... 19  2.5 Samenvatting met de rol van de eigenaar ....................................... 21  2.5.1 Algemeen .................................................................................. 21  2.5.2 De eigenaar............................................................................... 22  2.5.3 Vragen ...................................................................................... 22  3 Bevraging van SVK-verhuurders ........................................................... 24  3.1 Aanpak ........................................................................................... 24  3.1.1 Inleiding ................................................................................... 24  3.1.2 De vragenlijst ........................................................................... 24  3.1.2.1 Voorbereiding ..................................................................... 24  3.1.2.2 Opmaak ............................................................................... 25  3.1.3 Organisatie en afwerking bevraging .......................................... 26  3.1.3.1 Populatie en steekproefgegevens ........................................ 26  3.1.3.2 Timing en methodiek van het veldwerk ............................... 26  3.1.3.3 Opvolging van het veldwerk en kwaliteitscontrole ............... 27  3.1.3.4 Respons en non-responsgegevens (tabellen 5 en 6) ............ 27  3.1.3.5 Data-invoer en oplevering bestand ...................................... 30  3.1.3.6 Verwerking .......................................................................... 30  3.1.4 Tot slot ..................................................................................... 30  3.2 Over de verhuurders en hun woningen ............................................ 31  3.2.1 Inleiding ................................................................................... 31  3.2.2 Kenmerken van de verhuurders ................................................. 31 

1

3.2.2.1 Leeftijd ............................................................................... 31  3.2.2.2 Huishoudenstructuur ........................................................... 32  3.2.2.3 Sociaal-economische kenmerken ......................................... 32  3.2.3 Kenmerken van de verhuurde voorraad ..................................... 35  3.2.3.1 Aantal verhuurde woningen ................................................. 35  3.2.3.2 Exclusiviteit van het SVK voor verhuring ............................. 37  3.2.3.3 Huurinkomsten .................................................................... 39  3.2.3.4 Motieven voor verwerving ................................................... 39  3.2.3.5 Motieven voor verhuring ..................................................... 40  3.2.3.6 Verhuren via een SVK .......................................................... 41  3.2.4 Woonplaats verhuurders versus locatie huurwoningen .............. 43  3.2.5 Samenvatting ............................................................................ 43  3.3 Ervaringen met private verhuring ................................................... 44  3.3.1 Inleiding ................................................................................... 44  3.3.2 Over de huurcontracten ............................................................ 44  3.3.3 Over de verhuurmodaliteiten ..................................................... 47  3.3.3.1 Huurprijsaanpassingen ........................................................ 47  3.3.3.2 De waarborg........................................................................ 49  3.3.3.3 Controle-uitoefening ........................................................... 49  3.3.4 Problemen bij het privaat verhuren van woningen .................... 50  3.3.5 Houding ten overstaan van de onderhuurders ........................... 55  3.3.6 Samenvatting ............................................................................ 56  3.4 Ervaringen met verhuring aan SVK’s ............................................... 57  3.4.1 Inleiding ................................................................................... 57  3.4.2 Beweegredenen om met een SVK te werken .............................. 58  3.4.3 Kennismaking ........................................................................... 60  3.4.4 Woningkwaliteit(sbewaking) .................................................... 62  3.4.4.1 Communicatie over gebreken aan de woning tijdens de verhuring ........................................................................................ 68  3.4.5 Huurprijsbepaling en -betaling .................................................. 69  3.4.6 Contractuele beperkingen ......................................................... 70  3.4.7 Dienstverlening ......................................................................... 73  3.4.8 Selectie onderhuurders ............................................................. 74  3.4.9 Ervaring bij beëindiging van een contract ................................. 76  3.4.10 Algemene beoordeling ............................................................. 76  3.4.10.1 Voordelen .......................................................................... 77  3.4.10.2 Nadelen ............................................................................. 77  3.4.10.3 De toekomst ...................................................................... 77  3.4.10.4 Gewenste maatregelen ...................................................... 81  3.4.11 Samenvatting .......................................................................... 83  3.5 Gesegmenteerde verhuurstrategieën .............................................. 84  3.5.1 Inleiding ................................................................................... 84  3.5.2 Kenmerken van de woningen .................................................... 85  3.5.2.1 Ouderdom ........................................................................... 85  3.5.2.2 Woningtype ......................................................................... 86  3.5.2.3 Grootte van de woning ........................................................ 87  3.5.2.4 Uitrusting van de woning .................................................... 88 

2

4

5 6 7 8

3.5.2.5 Kadastraal inkomen ............................................................. 89  3.5.2.6 Huurprijs ............................................................................. 90  3.5.2.7 Werken aan de woning ........................................................ 90  3.5.2.8 Modaliteiten van de verhuring en de verwerving ................. 94  Duur van het contract .................................................................. 94  3.5.3 Sociale kenmerken .................................................................... 96  3.5.3.1 Leeftijd ............................................................................... 96  3.5.3.2 Sociaal-economische kenmerken ......................................... 97  Opleiding ..................................................................................... 97  Tewerkstellingstatus .................................................................... 97  Inkomen ...................................................................................... 98  3.5.4 Conclusies ................................................................................. 98  Samenvatting, conclusies en aanbevelingen ....................................... 100  4.1 De opdracht .................................................................................. 100  4.2 Aanpak van het onderzoek ............................................................ 100  4.3 Kennismaking met sociale verhuurkantoren .................................. 101  4.4 Motieven om met sociale verhuurkantoren samen te werken ........ 101  4.5 Evaluatie van de samenwerking met sociale verhuurkantoren ....... 102  4.6 Profiel eigenaarverhuurders ......................................................... 103  4.7 Aandachtspunten voor het beleid .................................................. 104  Referenties ......................................................................................... 106  Figuren: .............................................................................................. 109  Tabellen: ............................................................................................ 110  Vragenlijst .......................................................................................... 114  8.1 Introductie ................................................................................... 115

3

4

1 De opdracht 1.1 Doel van het onderzoek In de loop van de jaren 1980 zagen de sociale verhuurkantoren (verder SVK’s) het levenslicht. Ze werden in hoofdzaak vanuit het welzijnswerk opgestart met als doel het inhuren van woningen op de private huurwoningmarkt om ze te verhuren aan mensen met een zwak sociaal profiel. Ze garanderen de eigenaarverhuurders de betaling van de huur en het beheer van de woning als een goede huisvader, wat er op neerkomt dat de kwaliteit van de woning wordt bewaakt. De huurders van een SVK-woning genieten in principe van een betaalbare woning en, binnen het kader van de private huurwetgeving, van woonzekerheid. Gezien heel wat huurders momenten of perioden van maatschappelijke desintegratie hebben gekend, wordt indien nodig door het SVK begeleiding georganiseerd. Het beleid erkent de potentiële rol van de SVK’s wanneer in 1993 de Vlaamse regering ten experimentele titel 9 SVK’s gaat ondersteunen. De Vlaamse Wooncode (1997) zorgt onder de benaming ‘erkende huurdiensten’ vervolgens voor het wettelijke kader dat een structurele ondersteuning van de SVK’s mogelijk maakt. In 1997 werd dan ook een eerste SVK-erkenningbesluit goedgekeurd. In 2004 werd dit vervangen door een nieuw besluit, dat, anders dan het eerste, een subsidiëring evenredig met het woningaanbod mogelijk maakt. Vanaf begin 2008 vallen de SVKwoningen integraal onder het sociaal huurbesluit. Eind 2007 (31 december 2007) telde Vlaanderen 491 door het Vlaamse Gewest erkende SVK’s, waarvan 37 gebruik maken van de gewestelijke SVK-subsidie. Deze 49 SVK’s verhuurders samen 3.868 woningen, waarvan 3.444 of 89% eigendom van een particuliere verhuurder2. Het succes van SVK’s staat of valt met het inhuren van private huurwoningen. Waarom eigenaars met een SVK gaan samenwerken, is nog niet onderzocht. Evenmin is nagegaan waarom verhuurders stoppen met het verhuren aan een SVK. In dit onderzoek gaan we na waarom verhuurders met SVK’s samenwerken.

1.2 Beleidsrelevantie Het onderzoek vertrekt vanuit het streven van het Vlaamse woonbeleid om de SVK’s meer slagkracht te geven. Daartoe moeten de SVK’s voldoende woningen kunnen inhuren. Ten einde de naambekendheid van de SVK’s bij eigenaarverhuurders te vergroten, werd daartoe door de Vlaamse regering in de loop van 2007 een campagne opgestart. Voorliggend onderzoek moet bijdragen tot de kennis over de motieven van verhuurders om met SVK’s samen te werken. Tevens zal inzicht worden verworven over de ervaring van deze verhuurders in hun samenwerking met SVK’s. Daar alleen de huidige private verhuurders bevraagd worden, benadrukken we dat voorliggend onderzoek slechts partiële informatie zal opleveren. Om een volledig beeld te krijgen, dient het onderzoek aangevuld te worden met een bevraging van verhuurders andere dan particulieren (bijv. OCMWs, gemeentebesturen, kerkfabrieken, sociale huisvestingsmaatschappijen). Tevens dient 1 2

Intussen zijn er 51 SVK’s erkend Bron: Vlaams Overlegbewonersbelangen (verder VOB).

5

onderzocht te worden waarom verhuurders de samenwerking met een SVK stopzetten. Het onderzoek zal evenmin informatie opleveren over de naambekendheid van SVK’s onder de private verhuurders in het algemeen. Ook daarvoor is specifiek onderzoek nodig.

1.3 Onderzoeksmethode Het onderzoek combineert verschillende onderzoekstechnieken, nl. 1. een literatuuronderzoek met als doel een kort historiek van het SVK model te schetsen, 2. een analyse van (een selectie van) verslagen van SVK’s, het VOB en de Vlaamse overheid met als focus de relatie met de verhuurders, 3. verkennende diepte-interviews met verhuurders en vertegenwoordigers van eigenaarverenigingen met het oog op de opmaak van een schriftelijke vragenlijst, 4. schriftelijke bevraging van een representatieve steekproef van particuliere ver-huurders van SVK woningen.

1.4 Partners en begeleiding De Hogeschool Gent, Departement Toegepaste Ingenieurswetenschappen (Pascal De Decker en Elias Vlerick) stond in voor de globale leiding van het onderzoek. De afdeling Survey van het HIVA (Els Plevoets en Karen Vanautgaerden) verzorgde de praktische organisatie van de enquête en deed de codering van de vragenlijsten, en Marie Le Roy en Brecht Vande-kerckhove (SUM Research), daarin bijgestaan door Kristof Heyelen (HIVA), stonden in voor de statistische verwerking. Het onderzoek liep van augustus 2007 tot maart 2008 en werd aangestuurd door een begeleidingsgroep bestaande uit: o o o o o o o o o

Veerle Costermans, Kabinet Minister van Wonen, Danny Croonen, SVK Waasland, Katelijne D’Hauwers, Algemeen Eigenaarssyndicaat (AES), Veerle Geurts, departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Swa Silkens, Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB), Hilde Vandenbosch, departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Paul Van Lindt, departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Ronald Van Paassen, departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Renild Vermaelen, SVK Kempen en Noorderkempen.

1.5 Structuur van het rapport Het rapport bestaat uit verschillende delen. Het eerstvolgende deel is informatief van aard en schetst de geschiedenis van de SVK’s, de stand van zaken en de huidige beleidscontext. Wat daarna volgt rapporteert over het onderzoek. Hoofdstuk 3.1 beschrijft hoe te werk is gegaan. Hoofdstuk 3.2 gaat in op de kenmerken van de SVK-verhuurders en hun woning. Hoofdstuk 3.3 gaat in op de ervaringen van SVK-verhuurders met verhuren buiten de SVK’s op de particuliere huurmarkt. Hoofdstuk 3.4 gaat dan specifiek in op de ervaringen met verhuren aan SVK’s. Hoofdstuk 3.5 is een buitenbeentje: daarin worden de woningen vergeleken van verhuurders die zowel aan SVK’s als buiten SVK verhuren. M.a.w. we gaan na of de verhuurders een gesegmenteerde verhuur-aanpak hebben. Op het waarom van dit onderscheid komen we verder terug. Er wordt afgesloten met een samenvatting en beleidsaanbevelingen.

6

We willen nogmaals benadrukken dat de ondervraagde verhuurders van woningen aan een SVK enkel natuurlijke private personen en private vennootschappen betreft. Kerkfabrieken of welzijnsorganisaties die aan SVK’s verhuren, werden niet bevraagd.

7

2 Sociale verhuurkantoren in context 2.1 Inleiding In wat volgt, geven we een overzicht van het ontstaan en de doorwerking van het model ‘sociaal verhuurkantoor’. We geven aan waar de wortels liggen, wat de maatschappelijke voedingsbodem was en wat de spanningsvelden zijn waarbinnen het SVK-model werkzaam is. Daar voorliggend rapport kadert binnen een onderzoek naar de rol en de attitudes van de eigenaars die gebruik maken van de diensten van een sociaal verhuurkantoor, onderzoeken we ook wat er op basis van de beschikbare literatuur kan afgeleid worden over hun rol en hun attitude.

2.2 Omschrijving Een omschrijving geven van een SVK is niet eenvoudig. Het model heeft vooral in de jaren voor en in de periode vlak na het eerste erkenningsbesluit (1997) ver-nderingen ondergaan. Volgens het meest recente besluit dat de erkennings- en subsidievoorwaarden regelt (BVR 16 maart 2004), hebben sociale verhuurkantoren als taak: 1. op de private huurwoningmarkt binnen het werkingsgebied woningen te huren of in erfpacht te nemen om ze, zo nodig na renovatie- en verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden en met aandacht voor het bieden van woonzeker-heid, tegen een redelijke huurprijs te verhuren aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden; 2. de onderhuurders inspraak- en participatiemogelijkheden te bieden en hen te begeleiden om hen vertrouwd te maken met hun rechten en plichten als huurder; 3. samenwerken met lokale huisvestings- en/of welzijnsactoren en in het bijzonder zelf het initiatief te nemen tot het opzetten van lokale samenwerkingsverbanden met deze actoren; 4. open te staan voor alle kandidaat-huurders, ongeacht hun woonplaats, geslacht, nationaliteit, etnische afkomst, hun ideologische, filosofische of godsdienstige overtuiging. De taken van een SVK zijn volgens dit besluit dus: 1. zich op de private huurmarkt begeven om woningen te huren of ze in erfpacht nemen, 2. deze woningen zo nodig te renoveren, te verbeteren of te aanpassen, 3. verhuren aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden, 4. met oog voor woonzekerheid en een redelijke huurprijs, 5. de onderhuurders/huurders inspraak- en participatiemogelijkheden bie-den, 6. hen vertrouwd maken met hun rechten en plichten als huurder, 7. samenwerken met lokale huisvestings- en of welzijnsactoren, 8. initiatief nemen tot het opzetten van lokale samenwerkingsverbanden, 9. open staan voor alle kandidaat-huurders. Sociale verhuurkantoren verschillen hierdoor in belangrijke mate van klassieke sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s), o.a. omdat ze in principe geen eigen patrimonium

8

bezitten 3. SVK’s moeten zich als huurder op de private huurmarkt begeven. Een goedkope(re) huurprijs kunnen SVK’s bekomen door te onderhandelen met de kandidaat eigenaarverhuurder: in ruil voor deze goedkope huurprijs bieden ze zekerheid over betaling van huur, continuïteit in de verhuring en controle over onderhoud van de woning (Silkens, 2005). Deze huurprijs wordt doorgerekend aan de onderverhuurder. Dit betekent dat de huurprijzen van SVK’s in de praktijk nog steeds hoger liggen dan die van sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). De huren van laatstgenoemden zijn immers gekoppeld aan de hoogte van het inkomen (Silkens, 2005), wat voor de SVK’s niet het geval is. Wel is het sinds 2007 mogelijk dat d.m.v. een huursubsidie de huurprijs betaalbaar kan worden gehouden (zie verder). Verder hebben de SVK’s specifieke taken wat betreft huurderbegeleiding en huurderparticipatie. Wat precies moet verstaan worden onder huurderbegeleiding en huurderparticipatie is voor interpretatie vatbaar. In een uitgave van de administratie (Ministerie van de Vlaamse gemeenschap, Afdeling woonbeleid en Vlaams Overleg Bewonersbelangen, 2000) wordt dit verduidelijkt:

“De huurdersbegeleiding die het SVK geeft, heeft rechtstreeks betrekking op het huurcontract dat afgesloten is tussen het SVK en de huurder. Het SVK ziet erop toe dat huurachterstal vermeden wordt, dat de woning goed onderhouden wordt, dat eventuele samenlevingsproblemen met buren e.d. tijdig opgevangen worden voor de toestand escaleert. Het helpt de huurder bij de uitvoering van herstellingen en informeert en helpt hem bij de afhandeling van administratieve dossiers die rechtstreeks aansluiten bij het huurcontract. Het kan gaan om een aanvraag voor een huursubsidie, om een vermindering van onroerende voorheffing of een aangifte bij een brandverzekering. De huurdersbegeleiding door het SVK is steeds vrijwillig.” (p. 6) De dienstverlening van de SVK’s wordt duidelijk onderscheiden van de dienstverlening van andere zorgorganisaties:

“Het SVK heeft uitdrukkelijk niet de bedoeling om de bestaande woonbegeleiding, gezinsbegeleiding, psychosociale begeleiding of budgetbegeleiding van andere diensten over te nemen” (Ministerie van de Vlaamse gemeenschap, p. 6). Ook voor wat betreft de huisvestingsmaatschappijen. en 2004 werden er nieuwe 2007. Op de website van het

toewijzingsregels verschillen SVK’s van klassieke sociale Na een voorlopige regeling in de erkenningbesluiten van 1997 regels vastgelegd in het sociale huurbesluit van 12 oktober VOB worden deze regels als volgt verduidelijkt:

“Het SVK raadpleegt haar wachtlijst als een woning vrijkomt of een nieuwe woning wordt ingehuurd. Alleen de kandidaat-huurders waarvan de grootte van de woning overeenkomt met de gezinssamenstelling worden uitgenodigd. Deze kandidaten worden in volgorde gezet, dit volgens een puntensysteem. Alle erkende SVK's geven de meeste punten aan het inkomen en aan de herhuisvestingsnood. Zo krijgen de woningzoekenden met een kleiner inkomen of degenen die dringend moet verhuizen meer punten dan een ander. Verder kan er nog rekening worden gehouden met onder meer de kinderlast, de band met de gemeente, de SVK-huurder die wil verhui-zen. De totaalsom van deze punten bepaalt uw plaats op de wachtlijst. De facto is het echter niet uitgesloten dat ze wel woningen in hun bezit hebben. Het is volgens het besluit van 2004 echter niet hun taak om woningen te verwerven. Ze kunnen hiervoor dan ook geen gewestelijke subsidiëring krijgen.

3

9

De inschrijvingsdatum speelt alleen maar mee als twee of meer kandidaten een zelfde aantal punten verwerven. Dan gaat degenen die het langst is ingeschreven voor. De hoogst geplaatste kandidaat krijgt, indien hij de woning wenst, een huurcontract van 9 jaar aangeboden. (…) Het SVK kan een aantal elementen zelf bepalen. Zo kan een SVK kiezen om de woningzoekende die al lang op de wachtlijst staat een aantal extra punten toe te kennen” (www.vob-vzw.be 29 februari 2008).

2.3 Ontwikkeling In de ontwikkeling van het Vlaamse SVK-model kunnen drie fases onderscheiden worden (tabel 1). Een eerste fase sluit af in 1993: dit is de fase waarin het ‘lumi-neuze’ idee (VOB, 1998) ontwikkeld wordt. De tweede fase loopt van 1994 tot 1997 en start met een conventie die de Vlaamse overheid met het VOB afsluit waardoor een aantal SVK’s een experimenteel statuut krijgen. Het VOB kreeg als gevolg van dit besluit vier jaar om een uniform SVK-model uit te werken. Het resultaat van deze conventie zal uiteindelijk het SVK erkennings- en subsidiëringbesluit van 1997 voeden. In de derde fase (1997-heden) groeien de sociale verhuurkantoren in aantal net als het aantal verhuurde woningen. In 2004 wordt door de bevoegde minister een nieuw besluit uitgevaardigd dat de groei van de SVK’s verder moet stimuleren. We staan momenteel aan het begin van een vierde fase. Dit is een gevolg van de nieuwe regeling die van kracht werd met het sociale huurbesluit van 12 oktober 2007. In wat volgt, geven we wat meer achtergrond bij de ontwikkeling van het SVK-model. We overlopen de verschillende fases en geven een beschrijving van de voedingsbodem waarbinnen het SVK-model is ontstaan. Tabel 1: Belangrijke data in de ontwikkeling van het model ‘sociaal verhuurkantoor’ 1985: de Vereniging der Vlaamse Onthaaltehuizen (VDVO) lanceert het idee op een studiedag (RUG & VDVO, 1986) 1994-1997: conventie Vlaams Gewest & VOB met erkenning ten experimentele titel van een beperkt aantal SVK’s 15 juli 1997: inschrijving in Vlaamse Wooncode als ‘sociale woonorganisaties’ en ‘erkende huurdiensten’ 21 oktober 1997: Besluit Vlaamse subsidievoorwaarden van SVK’s

Regering

houdende

bepaling

van

de

erkennings-

en

6 februari 2004: wijziging besluit 21/10/1997 (stimulering van SVK’s om een groter aantal woningen te huren en te verhuren) 12 oktober 2007: nieuwe context voor SVK’s met de goedkeuring van een nieuw sociaal huurbesluit

2.3.1 De voedingsbodem: maatschappelijke context Notredame (1994) verklaart het ontstaan van de zogenaamde ‘nieuwe wooninitiatieven’ – waartoe de SVK’s behoren - aan de hand van drie insteken. Deze drie assen zijn het woonactivisme, het welzijnswerk en de wooncrisis (zie fig. 1). Het woonactivisme en het welzijnswerk behandelen we verderop (vanaf punt 2.2.). We focussen eerst kort op de woningcrisis.

10

De woningcrisis wordt gevoed door een combinatie van vier elementen: de economische crisis van de jaren 1980, de wijzigingen in de samenstelling van de huishoudens, de inertie van de Belgische staat door de herstructurering van de staat en ten slotte de afhankelijkheid van het Belgische woonmodel van de historische woonbeleidsopties. Samen hebben deze elementen in de loop van de jaren 1980 een wooncrisis 4 tot gevolg. Niet de overheid – op dat moment zelf in crisis 5 -, maar wel basisbewegingen namen het initiatief om een oplossing te zoeken. Figuur 1: De nieuwe wooninitiatieven. Het veld van maatschappelijke krachten

Bron: De Decker (2002), gebaseerd op Notredame (1994)

Door de economische crisis , met daaraan gekoppeld een verhoogde inkomens-onzekerheid en sterk stijgende rentevoeten, gaan de huishoudens vanaf het einde van de jaren 1970 zelf minder woningen bouwen. De particuliere nieuwbouw zakt dan ook spectaculair in elkaar, wat problematisch is, gezien het Belgische historisch woonbeleid in belangrijke mate gestoeld was en is op het initiatief van de huishoudens (De Decker, 2004). België heeft een in Europese context eerder uitzonderlijk historisch woonbeleid waarbij eigendomsverwerving onder de werkende bevolking bijzonder sterk gestimuleerd werd. Het land heeft in vergelijking met de buurlanden dan ook een heel klein patrimonium sociale huurwoningen.

4 Deze is door de overheid niet als dusdanig erkend. Het is een appreciatie van Notredame (1994) en – voortbouwend op Notredame - De Decker (2002). 5 Deze is zowel financieel (met als gevolg zware bezuinigingen) als institutioneel (hervorming van de staat met de implicatie dat instellingen zoals bijv. de sociale huisvestingsmaatschappijen een plaats in het nieuwe bestel moeten vinden).

11

Voor de creatie van een voldoende groot en kwaliteitsvol woningaanbod was men dus afhankelijk van de nieuwbouw en renovatie door de particulieren. Onder druk van haar financiële problemen koos de overheid ervoor om het aanbodsprobleem niet op te vangen met de bouw van meer sociale woningen 6, maar met de Wet Gol (1983) wel met een liberalisering van de private huurmarkt. Dit moest investeringen in private verhuring stimuleren. De ‘vrije onderhandeling van contracten’ werd opnieuw de basis van de huurwetgeving. De huurprijs en de duur van de contracten werd volledig overgelaten aan de contracterende partijen (De Decker, 2006). De gewenste stijging van het aanbod komt er echter niet. Net op dat moment ontstaan er ook nieuwe huishoudentypen – dikwijls kleinere huishoudens -, wat leidde tot een bijkomende stijging van de vraag. Meer en meer huishoudens kochten of huurden een woning in plaats van er één te bouwen, met als gevolg een stijgende competitie op de koop en huurmarkt en dus prijsstijgingen. Dit zorgde er op zijn beurt voor dat huishoudens lager gingen mikken op de woonmarkt (lagere prijsklasse, of huren in plaats van kopen). Uiteindelijk leidde dit proces ertoe dat diegenen met het laagste inkomen nog meer met elkaar moesten concurreren. De prijsstijgingen waren dan ook het grootst voor de slechtst uitgeruste woningen (Pannecoucke e.a., 2003; De Decker, 2006). Eind jaren 1980 stijgt de private nieuwbouw opnieuw, zonder echter het vroegere niveau te halen. Wat betreft sociale huisvesting wordt er in de loop van de jaren 1990 in Vlaanderen een programma voor 10.000 nieuwe extra woningen gelanceerd. Dit blijft echter slechts 0,5% van de totale woningmarkt. Het is in deze context van een lage particuliere nieuwbouw en het achteropblijven van de sociale nieuwbouw en stijgende prijzen dat het SVK-model als alternatief ontwikkeld wordt.

2.3.2 SVK’s: de voorgeschiedenis (jaren 1970 – 1993) De praktijk van het inhuren en onderverhuren van woningen met het oog op betaal-baar wonen voor huishoudens met een laag inkomen was niet echt nieuw. Al in de jaren 1970 ontstonden er huurderverenigingen, huurderunies en huurdercollectieven. De basis van deze eerste huurderverenigingen waren meestal woningzoekende migranten die samen met plaatselijke (sociale) diensten woningen gingen inhuren (Van den Eynde, 2003; Baeck, 2005). Inspiratie voor deze collectieven werd o.a. gehaald uit huurdercoöperatieven in Groot-Brittannië (De Decker, 2002).

2.3.2.1 Groei vanuit de basisbewegingen De vroegste wortels van de sociale verhuurkantoren liggen bij basisbewegingen. Deze basisbewegingen kunnen ingedeeld worden in twee categorieën: het woonactivisme (met huur- en buurtactivisme) en het welzijnswerk. Woonactivisme

Huurderactivisme. Het huurderactivisme ontstaat in de loop van de jaren 1970 vanuit enerzijds huurders die zich verenigen om hun steeds penibelere situatie op de huisvestingsmarkt te verdedigen en anderzijds vanuit een geëngageerde middenklasse met meestal een juridische opleiding. In 1978 worden de eerste voorlopers van de huidige sociale verhuurkantoren opgericht: het Woonfonds Gent (Baeck, 2005) en een gelijkaardige 6

Ook de sociale woningbouwproductie daalde spectaculair (Declerck, 2002).

12

organisatie in Antwerpen, de Huurderunie Antwerpen/Borgerhout. Het Woonfonds Gent richtte zich op het kopen of huren van woningen, die werden (onder)verhuurd aan (Turkse) huishoudens. De Huurderunie in Antwerpen werkte met een intensieve participatie van de aangesloten huurders. Deze eerste huurderverenigingen richtten zich vooral op en werden deels gedragen door ‘gastarbeiders’. Zij hadden het immers bijzonder moeilijk op de woningmarkt. Het Woonfonds in Gent bijvoorbeeld richtte zich specifiek op de Turkse gemeenschap; ook de Antwerpse huurderunie bestond in de eerste plaats uit huurders die als gastarbeider naar België gekomen waren. De financiering kwam soms uit eigen middelen en een eigen financiële structuur (Woonfonds Gent), soms werden er ook overheidsmiddelen gevonden de huurderunie Antwerpen kon voor haar werking gebruik maken van EU-fondsen -, en er werd gebruik gemaakt van speciale statuten zoals het DAC of “derde arbeidscircuit”statuut 7.

Buurtactivisme. Ook het buurt- en opbouwwerk heeft een rol gespeeld in de ontwikkeling van het SVK-model. Deze methode van maatschappelijk werk kwam in stedelijke achterbuurten tot stand aanvankelijk onder impuls van de parochiale geestelijkheid. Het buurt- en opbouwwerk heeft een belangrijke rol gespeeld in het stadsvernieuwingsbeleid van de jaren 1980. Belangrijk was hun nadruk op het recht op wonen, bewonersinitiatieven, participatie, lokale netwerken en een geïntegreerde benadering. Er werden projecten uitgewerkt rond woonexperimenten met andersvaliden, geïntegreerde projecten voor wonen en tewerkstelling (in renovatie bijvoorbeeld), bewonersparticipatie bij management van sociale huisvesting, opleidingen in renovatie en constructie (De Decker, 2002). Verschillende van deze ideeën en projecten zien we doorwerken in de uitwerking van de sociale verhuurkantoren. Welzijnswerk Mee aan de oorsprong van de sociale verhuurkantoren ligt ook het welzijnswerk. Het is vooral vanuit de welzijnszorg en meer bepaald de organisaties voor thuislozen dat er aangestuurd werd op een duidelijk model voor sociale verhuurkantoren (RUG & VDVO, 1986; VDVO, 1987; Notredame,1994; De Decker, 2002). Het oorspronkelijke model is dan ook in de eerste plaats een samenwerkingsverband van welzijnsorganisaties met de bedoeling de huisvestingsproblemen van ‘de eigen cliënten’ op een gestructureerde en zakelijke manier op te lossen. Het is vooral bedoeld als een service voor aangesloten ledenorganisaties en heeft de opdracht de huisvestingsproblemen te signaleren aan de bevoegde instanties. Het is een zakelijk beheerd verhuurkantoor zonder balie – kandidaathuurders kunnen zich dus niet rechtstreeks wenden tot het SVK -, maar worden geselecteerd en verwezen door de aangesloten zorgorganisaties. Er wordt ook een strikte scheiding nagestreefd tussen huisvesting en hulpverlening en -begeleiding (Notredame, 1994).

2.3.2.2 De eerste SVK’s In 1985 zijn er zeven sociale verhuurkantoren werkzaam. Ze werden overkoepeld door het Overleg Sociale Verhuurkantoren (Vanhove, 1997). Maar op eigen kracht overleven, is voor een SVK niet vanzelfsprekend. In de jaren 1990 krijgen de SVK’s een tweede adem omdat ze mee kunnen genieten van financieringen in het kader van het armoedebeleid. We refereren ter zake aan de fondsen Lenssens en Vanden-bossche, het Vlaams Fonds voor de Deze statuten werden door de overheid in de jaren 1980 gecreëerd om de hoge werkloosheid tegen te gaan. De overheid koos voor arbeidscreatie via het opzetten en financieren van tewerkstellingsprogramma's.

7

13

Integratie van Kansarmen (VFIK) en later het Sociaal Impulsfonds (SIF)(De Decker, 2004). Ook openbare besturen (OCMW’s, gemeenten) richtten SVK’s op. Soms wordt dit gekoppeld aan sociale werkplaats en/of opleidingsproject via de renovatiewerken die sociale verhuurkantoren uitvoeren. Mede door het ontbreken van enige noemenswaardige activiteit van de klassieke sociale huisvesters op de private markt beginnen meer en meer instanties de SVK’s te ondersteunen. De Vlaamse provinciebesturen nemen bijvoorbeeld diverse ondersteunende initiatieven: West-Vlaanderen herwerkt het provinciale premiestelsel in het voordeel van de SVK’s, de provincie Antwerpen stelt zijn erfpachtregeling open voor SVK’s, in OostVlaanderen worden SVK’s als pilootproject erkend en in Vlaams-Brabant worden pogingen ondernomen om intercommunale SVK’s op te richten.

2.3.3 De institutionalisering (1993-1997) Vanaf 1993 worden er ook op Vlaams beleidsniveau maatregelen genomen om de uitbouw van SVK’s te ondersteunen. Minister voor Huisvesting De Batselier maakt van de uitbreiding van het sociaal huurpatrimonium één van zijn prioriteiten. Het werd immers meer en meer duidelijk dat er ook op de private huurmarkt maatregelen nodig waren, onder andere het Koninklijk Commissariaat voor het Migrantenbeleid (een belangrijke inspiratiebron voor de minister - Vanhove, 1997) had daar op gewezen. Aangezien de SVK’s een jarenlange ervaring hadden met de inschakeling van privé-huurwoningen voor de huisvesting van kansarme en kwetsbare bevolkingsgroepen, beschouwde minister De Batselier hen als de aangewezen partner op dit terrein. De ervaringen van de SVK’s waren echter nog weinig gesystematiseerd en doordacht. Om hieraan te verhelpen keurde de Vlaamse Regering op 17 november 1993 een conventie goed met het ‘Vlaams Overleg Bewonersbelangen’ (VOB) én negen ‘experimentele’ sociale verhuurkantoren. Zij moesten in een ‘proefperiode’ van drieënhalf jaar onderzoeken en evalueren welke hun mogelijkheden waren om op een flexibele manier privé eigenaars bij het huisvestingsbeleid te betrekken (Vanhove, 1997). Concreet moesten ze een SVK-model uitwerken met een goede omschrijving en duidelijke werkingsstructuur. Uiteindelijk zou deze proefperiode in 1997 eindigen met de opname van de SVK’s (zij het onder de naam ‘erkende huurdiensten’) in de Vlaamse Wooncode en met een eigen erkennings- en subsidiëringbesluit (goedgekeurd op 21 oktober 1997). Naar een uniformisering Om tot een uniform model te komen, dienden verschillende zaken uitgeklaard te worden. Een aantal praktische zoals een uniform registratieformulier en rekeningenstelsel, maar ook over de basisprincipes moest er duidelijkheid geschapen worden. De eerste stap was een doorlichting van de bestaande SVK’s en hun manier van werken. Dit werd georganiseerd door het VOB. De doorlichting focuste op de beschikbaarheid van de woningen, de woonzekerheid van de huurder, de woningkwaliteit, de toegankelijkheid, de toewijzingsprocedures, de huurderbegeleiding, de participatie van de bewoner, de organisatievorm en de deelname van SVK’s aan een netwerk. Uiteindelijk bleken er (onder andere) verschillen te bestaan in de soorten contracten die werden afgesloten (1 jarig vs. 9-jarig), in huurderbegeleiding (van minimale tot integrale gezinsbegeleiding) en participatie (participatie van huurders en kandidaat-huurders aan algemene ledenvergaderingen vs. weinig uitgewerkte deelname). Voor elk van deze elementen moesten fundamentele keuzes gemaakt worden. Deze werden in het tweede jaar van de conventie gemaakt in maandelijkse overlegvergaderingen (op

14

basis van vier uitgangspunten – zie verder). In het derde jaar werd dit verder uitgewerkt in een definitief voorstel van erkennings- en subsidiëringbesluit. Vier uitgangspunten Uiteindelijk gebeurde er een uniformisering (modelontwikkeling) op basis van vier uitgangspunten (Vanhove, 1997): 1. het recht op wonen, 2. de (zwakke) positie van de (zwakke) huurder, 3. de complementariteit van de sociale verhuurkantoren ten aanzien van andere huisvestings- en welzijnsactoren, 4. de participatie van de huurder Recht op wonen Elementen van het recht op wonen zijn o.a. woonzekerheid, de kwaliteit van de woning, de betaalbaarheid en de keuzevrijheid van de cliënt. Bij de uitwerking van het SVK-model werden keuzes afgetoetst aan deze elementen. De (zwakke) positie van de (zwakke) huurder De (zwakke) positie van de (zwakke) huurder op de woningmarkt als uitgangspunt wijst erop dat het SVK-model moest toelaten een oplossing te bieden voor de tekortkomingen in de huurwetgeving in het Burgerlijk Wetboek. De huurwetgeving vertrekt immers van het juridische adagium dat partijen op gelijkwaardige voet een verbintenis aangaan en op basis daarvan hun contractmodaliteiten bepalen. De facto staan verhuurder en huurder echter heel dikwijls niet op gelijke voet. Vooral de huurder bevindt zich – omwille van zijn zwakke maatschappelijke positie (Panne-coucke e.a., 2003) - dikwijls in een zwakkere positie. Dit is zeker het geval wanneer het aanbod schaars is, de kwaliteit ondermaats en de prijs buiten verhouding tot de kwaliteit. Complementariteit Het uitgangspunt ‘complementariteit’ geeft aan dat bij de uitwerking van het SVK-model moest rekening gehouden worden met samenwerking met de sociale huisvestingmaatschappijen, vooral omdat zij ervaren zijn in de bouw en beheer van woningen. De SVK’ kunnen volgens Vanhove een aanvulling bieden op het aanbod van de sociale huisvestingsmaatschappijen doordat ze zich flexibel inschakelen op de private markt en sterk zijn in het ‘omgaan met moeilijke bewoners’ (Vanhove, 1997). Verder moest het SVKmodel aangeven dat het niet de bedoeling was om de woonbegeleiding, de gezinsbegeleiding, de psycho-sociale begeleiding en de budgetbegeleiding van de welzijnszorg over te nemen. De samenwerking met de welzijnssector is in het uiteindelijke model minder sterk dan de aanvankelijke samenwerking van een aantal SVK’s met welzijnsactoren. De vereiste dat kandidaat-huurders bij de SVK’s enkel via doorverwijzing bij de SVK’s terecht kunnen, werd immers niet als algemene regel weerhouden. Ten slotte wijst Vanhove nog op het belang van de uitbouw van een werking die een geïntegreerd deel is van een lokaal netwerk met de andere huisvestings- en welzijnsactoren. Binnen dit netwerk zou het SVK het accent moeten leggen op “ de inbreng van socialiserende elementen op de private huurmarkt” . Contracten met traditionele sociale huisvesters zijn dus eerder uitzonderingen (Vanhove, 1997, p. 58).

15

Participatie van de huurder Wat betreft de participatie van de huurder werden de mogelijkheden open gelaten. Er wordt door Vanhove (1997) bijvoorbeeld een onderscheid gemaakt tussen het brede participatieperspectief of ‘gebruikersparticipatie’ – hiermee wordt bedoeld participatie aan het recht op wonen, de huurders de mogelijkheid bieden om dit recht daadwerkelijk op te eisen (VOB, 2002, p. 11) - en participatie aan de SVK zelf via huurderbegeleiding, bewonersgroepen en eventuele deelname aan de bestuursorganen van het SVK. Vanhove stelt wel dat de uitbouw van een specifieke huurderbegeleiding, opgezet vanuit emancipatorisch en participatief oogpunt, één van de essenties van de SVK-werking is. Drievoudige socialisering Eén van de functies van de SVK’s die dikwijls vernoemd wordt, is de ‘socialisering van de private huurmarkt’ (Notredame, 1994, 1998; De Decker, 1995). Notredame (1998): “ Met

‘socialisering’ wordt niet bedoeld dat het private karakter aan de private huurmarkt zou worden ontnomen, door een (over)reglementering of door één of andere vorm van nationalisering of verstaatsing. Bedoeld wordt wél dat er een sociale correctie wordt uitgevoerd op het marktmechanisme van vraag en aanbod. […] Het uiteindelijke doel is het vergroten van het aantal ‘sociaal verhuurbare woningen’, d.w.z. dat bij de verhuring rekening wordt gehouden met de sociaal-economische situatie van de huurder in de huurcontracten, de kwaliteit en de betaalbaarheid .” Naast een instrument voor socialisering van de private huurmarkt kunnen SVK’s volgens Notredame (1998) nog voor twee andere vormen van socialisering ingezet worden: o o

socialisering van de huisvesting: zorg en wonen samenbrengen, socialisering van de grondrechten: rechtsnormen werken maar door indien de doelgroep de normen kent en begrijpt, in staat is ernaar te handelen, bereid is ernaar te handelen en de overtuiging heeft dat het de overheid menens is met die norm.

Met de stelling dat de SVK’s een instrument zijn voor socialisering van de private huurmarkt tracht Notredame een ideologische onderbouwing te geven aan het SVK-model als een structurele institutie voor huisvesting. Er moet echter opgemerkt worden dat de uiteindelijke beslissing over de verhuring bij de eigenaarverhuurder blijft liggen; de socialisering is met andere woorden slechts een voorwaardelijke. Ze blijft duidelijk ondergeschikt aan het private eigendomsrecht. De werkzaamheid van het SVK-model zal dus ook afhankelijk blijven van de prijsstijgingen op de huurmarkt. Wordt het verschil tussen wat de eigenaar kan krijgen op de markt en wat het SVK kan bieden te groot, dan kunnen we verwachten dat dit product zijn aantrekkingskracht verliest voor eigenaarverhuurders. De noodzaak aan een socialisering geeft wel aan dat het marktmechanisme op zichzelf wat betreft wonen niet voor iedereen leidt tot kwaliteit en betaalbaarheid (zie ook Galbraith, 1992).

2.3.4 Doorwerking (1997 – heden) Vanaf 1997 kunnen de SVK’s beschouwd worden als een ‘geïnstitutionaliseerd’ instrument van het woonbeleid. Sinds het erkennings- en subsidiëringbesluit van 21 oktober 1997 kan elk SVK dat voldoet aan de voorwaarden erkend en gesubsidieerd worden.

16

Voor een goede samenwerking en overleg tussen de SVK’s werd er door de Vlaamse Overheid ook een regeling uitgewerkt voor het ondersteunen van een samenwerking- en overlegstructuur. Het Vlaams Overleg Bewonersbelangen neemt deze taak op zich.

2.4 Stand van zaken 2.4.1 Nieuw erkennings- en subsidiëringbesluit in 2004 In 2004 kwam er een nieuw erkennings- en subsidiëringbesluit voor SVK’s. Met dit nieuwe besluit wou de bevoegde minister, Marino Keulen, de SVK’s toelaten om meer woningen in te huren. De belangrijkste ingreep om dit te bereiken is dat SVK’s in tegenstelling tot voordien bovenop een basissubsidie ook progressief meer subsidies krijgen naargelang de hoeveelheid woningen die ze inhuren (Silkens 2005). De aanvullende subsidie hangt af van het aantal extra verhuurde woningen. Flankerend hieraan heeft Minister Keulen in de periode 2004-2008 steeds ook in andere regelingen aandacht voor de uitbreiding van het SVK-patrimonium gehad: zo werd de verbeteringspremie opengesteld naar verhuurders die hun woning verhuren via een SVK, werd een huursubsidie voorzien voor nieuwe huurders van het SVK en kunnen SVKverhuurders sinds het voorjaar 2007 ook een renovatiepremie verkrijgen. Deze en andere SVK-instrumenten worden in een volgend punt besproken.

2.4.2 SVK-instrumenten De SVK-instrumenten zijn veelal instrumenten die private eigenaars moeten stimu-leren om via een SVK te verhuren, of die de SVK’s moeten toelaten om de huurprijs betaalbaar te houden. De ultieme houding van de eigenaars ten opzichte van de sociale verhuurkantoren zal dan ook in belangrijke mate afhankelijk zijn van de beschikbare instrumenten. Een aantal instrumenten zijn rechtstreeks op de verhuurder gericht. Voorbeelden hiervan zijn de subsidies en premies voor renovatie, maar ook de garantie van betaling, het onderhoud van de woning en de opvolging van de huurders. Andere instrumenten hebben in de eerste plaats betrekking op de huurder. Voorbeelden hiervan zijn de huursubsidie, de Mindering Onroerende Voorheffing, de huurderbegeleiding, het bieden van woonzekerheid en de bevoorrechte instroom. Een aantal van de instrumenten gericht op de huurder kunnen ongewild ook een effect hebben op de houding van de eigenaar. Het moet vermeden worden dat de verhuurders de huursubsidie en de Mindering Onroerende Voorheffing zien als een middel om de huurprijs op te drijven. Hierna overlopen we meer de instrumenten die aangereikt worden vanuit de overheden.

2.4.2.1 Instrumenten gericht op de huurder Vlaamse Huursubsidie De Vlaamse huursubsidie is een maandelijkse tegemoetkoming in de huur ter ondersteuning van mensen met een laag inkomen. In 2007 werd de wetgeving rond huursubsidies aangepast. De nieuwe regelgeving werd ingevoerd via het 'Besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders.' Hierdoor komen ook SVK-huurders in aanmerking voor een huursubsidie (inschrijving in de SVK-woning moet dateren van na 30 april 2007), indien ze

17

voldoen aan de inkomensvoorwaarden én de huurprijs van de nieuwe woning de door het Besluit opgelegde maximumhuurprijs niet overschrijdt. Deze huursubsidie wordt uitbetaald aan het SVK, die deze tegemoetkoming in mindering brengt van de te betalen huurprijs.

2.4.2.2 Instrumenten gericht op de verhuurder VAP – Verbeteringspremie voor eigenaarverhuurders Sinds 1 januari2004 kunnen de zogenaamde ‘verbeterings- en aanpassingspremies’ (VAP) ook aangevraagd worden door eigenaarverhuurders die hun woning verhuren aan een erkend SVK. Daarvoor konden eigenaars alleen beroep doen op deze premie als het ging om hun eigen woning (De Boyser, e.a., 2005; Silkens, 2005). Fiscale mindering voor eigenaarverhuurder Op federaal vlak werden er fiscale maatregelen genomen voor de eigenaars die verhuren aan sociale verhuurkantoren. De ‘programmawet’ 8 die in het staatsblad van 27 december 2006 verscheen, bevatte onder meer een aantal maatregelen ten voordele van de eigenaarverhuurder die zijn huurwoning verhuurt aan een SVK. Het handelt hier over fiscale voordelen, namelijk: o o

belastingsvermindering voor verhuurders die renovatiewerken uitvoeren aan een of meerdere woningen die zij verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. bevriezing van het kadastrale inkomen van deze woningen voor een periode van negen jaar9.

De Vlaamse renovatiepremie Eigenaarverhuurders die hun huurwoning voor minstens 9 jaar aan een SVK verhuren kunnen sinds maart 2007 beroep doen op een substantiële Vlaamse renovatiepremie. De renovatiepremie dient voor structurele of bouwfysische werken die de toestand van de woning fundamenteel kunnen verbeteren. Hierdoor verschilt ze van de reeds bestaande tegemoetkoming voor verbeterings- en aanpassings-werken. De premie moet de grondige renovatie en de algemene opwaardering van een woning aanmoedigen. Het subsidiebedrag wordt berekend op 30% van de totale kostprijs, exclusief btw, met een maximum van 10.000 euro.

2.4.2.3 Instrumenten gericht op de SVK’s SBR-subsidies (subsidie bouw en renovatie) Vanaf 1 januari 2001 waren de SVK erkend als initiatiefnemer in het kader van de bestaande SBR-subsidies, ook wel gekend als projectsubsidies Voor de erkende SVK’s zijn de mogelijkheden beperkt tot renovatiewerken. De SBR-subsidies zijn vooral bedoeld voor grote renovaties. De aanvraag vergt echter een omslachtige procedure, zodat ze weinig werden gebruikt. Energiebesparende maatregelen De Vlaamse Regering keurde eind 2009 een besluit goed voor de 100% subsidiëring van energiebesparende investeringen in woningen van sociale verhuurkantoren (SVK). Hiervoor wordt 10 miljoen euro uitgetrokken.

8

Wet die wordt ingediend samen met de begroting: in principe met bepalingen die noodzakelijk zijn voor de realisatie van de begroting. 9 http://www.vob-vzw.be/sociaalverhuurkantoor/svk_verhuurder/fiscaal.htm.

18

De eigenaar van de woning en het SVK dienen in te stemmen met de energie-renovatiewerken en zich er toe te verbinden de huurprijs gedurende negen jaar niet te verhogen. De subsidie valt niet te combineren met andere subsidies. Het Vlaams Energie-agentschap (VEA) staat in voor de afhandeling van de aanvragen, de toekenning en de uitbetaling, het toezicht op de naleving en de handhaving van de regelgeving.

2.4.2.4 Lokale en provinciale ondersteuning Al van bij de eerste experimenten worden de SVK’s lokaal en provinciaal ondersteund. Zeker de aanvullende provinciale ondersteuning speelt nog steeds een belangrijke rol. De provincies West- en Oost-Vlaanderen hadden begin jaren 1990 een eigen subsidiebesluit dat de opstart van sociale verhuurkantoren stimuleerde. Bij het eerste gewestelijke subsidiebesluit (1997) stonden in de genoemde provincies dan ook verscheidene initiatieven klaar met een kandidatuur. De provincies Antwerpen, Vlaams-Brabant en Limburg voerden later een soortgelijk reglement in. Bovenop de rechtstreekse subsidiëring aan SVK’s vonden een aantal provinciebesturen het belangrijk prille initiatieven te ondersteunen en recht-streeks toe te leiden naar de gewestelijke SVK-regelgeving. In West-Vlaanderen stonden de provinciale gebiedswerkers in voor deze opdracht. In Vlaams-Brabant en Limburg werd deze opdracht toevertrouwd aan het VOB. Verder is de provincie West-Vlaanderen de enige provincie waar SVK’s beroep kunnen doen op een provinciale saneringssubsidie. In Vlaams-Brabant biedt het provinciebestuur SVK’s een renteloze lening aan bij renovatiewerken en opstartende initiatieven een startsubsidie van vijf jaar. Het VOB maakt in het jaarrapport 2006 (Silkens, 2006) ook melding van lokale subsidies en onrechtstreekse subsidies van andere overheden. Elf SVK’s ontvangen een subsidie vanuit een lokaal bestuur (OCMW of gemeente) en 9 vanuit een andere Vlaamse, federale of zelfs Europese overheid. Meestal gaat het over SVK’s die naast de SVK-opdracht ook een andere opdracht uitvoeren, zoals een woonwinkelactiviteit (2) of een tewerkstellings- of opleidingsactiviteit in het kader van renovatieactivi-teiten (7).

2.4.3 Aantal SVK’s, aantal verhuurde woningen en wachtlijsten Wanneer we de evolutie van het aantal SVK’s bekijken, dan zien we een groei van het aantal erkende SVK’s van 22 in 1998 tot 46 in 2006 (tabel 2). Vanaf 2001 vertraagt deze groei tot ongeveer 1 bijkomend SVK per jaar; na 2004 versnelt de groei opnieuw, met vooral in 2006 een sterke stijging van 39 naar 46. Begin 2008 zijn er 49 10 erkend door de Vlaamse regering, 37 daarvan worden gesubsidieerd.

10

Dit aantal is intussen verder opgelopen tot 51.

19

31/12/2007

31/12/2006

31/12/2005

31/12/2004

31/12/2003

31/12/2002

31/12/2001

31/12/2000

31/12/1999

31/12/1998

Tabel 2: Groei aantal SVK’s

Gewestelijk gesubsidieerde SVK's

10

13

14

17

20

24

28

29

32

37

Erkende niet-gesubsidieerde SVK's

12

12

15

15

13

10

8

10

14

12

Totaal erkende + gesubsidieerde SVK's

22

25

29

32

33

34

36

39

46

49

Bron: VOB, jaarrapport 2007

Wat betreft het aantal door de SVK’s verhuurde woningen zien we een groei van gemiddeld 15% per jaar tot 2003 (Silkens, 2004). Vanaf 2003 vertraagt de groei, eerst tot 11,8% en 8,26% in 2004 (tabel 3). Samen met de groei van het aantal erkende SVK’s gaat ook de groei van het aantal door erkende SVK’s opnieuw omhoog vanaf 2004 in 2005 met 9% en in 2006 met bijna 17% (Silkens, 2006). Eind 2006 klokken we af op 3.543 verhuurde woningen (zie tabel 3). Tabel 3: Groei van het aantal door erkende SVK’s verhuurde woningen Aantal

Aantal

Aantal

groei 2005

2006

groei 2006

2007

saldo

groei 2007

West-Vlaanderen

7,49%

1.401

12,26%

1.424

23

1,64%

Oost-Vlaanderen

5,16%

732

8,93%

781

49

6,69%

Vlaams-Brabant

7,29%

504

63,11%

527

23

4,56%

Antwerpen

23,31%

585

10,59%

712

127

21,71%

0

321

17,15%

424

103

32,09%

8,63%

3.543

16,85%

3.868

325

9,17%

Limburg

Vlaanderen

Aantal SVK's

46

49

Bron: VOB, Jaarrapport 2007

De SVK’s krijgen – net als de sociale huisvestingsmaatschappijen - te maken met lange wachtlijsten. Eind 2004 hadden de gezamenlijke SVK 278 wachtenden per 100 woningen tegenover 66 per 100 woningen voor de sociale huisvestingsmaatschappijen (VRIND, 2006; De Decker, 2006). In 2006 maakt het VOB melding van 3 wachtenden per woning, of 300 per 100 woningen. Per SVK gaat het gemiddeld om 264 wachtenden. Op 31 december 2006 stonden 11.100 wachtenden op de wachtlijst. Wat betreft de spreiding en het gewenste aantal SVK’s stelt het departement RWO als reactie op een vraag van het VOB: “Het uitgangspunt is dat per gemeente slechts één erkend sociaal verhuurkantoor zijn werkzaamheden ontplooit. Een uitzondering hierop is mogelijk voor steden met meer dan 100.000 inwoners. Een doelmatige inzet van de

20

middelen en de inspanningen van het SVK vereisen een exclusief werkingsgebied, met een bepaalde minimale (en maximale) schaalgrootte. De Vlaamse overheid waakt hierover door bij het beoordelen van een erkennings- of subsidieaanvraag de regionale spreiding van de SVK's mee in rekening te brengen. Bovenstaande impliceert dat een SVK in principe enkel woningen inhuurt in de gemeenten die deel uit maken van haar werkingsgebied, waarbij het werkingsgebied exclusief is. Het is dus niet wenselijk dat het SVK woningen inhuurt in gemeenten die vallen binnen het werkingsgebied van een ander SVK en deze woningen kunnen niet worden ingebracht voor subsidie” (Silkens, 2006, p. 33-34). Eind 2006 was de situatie als volgt: in 177 van de 308 gemeenten, of in 57,5% van de gemeenten, vinden we SVK-woningen (VOB, 2006).

2.5 Samenvatting met de rol van de eigenaar 2.5.1 Algemeen In het voorgaande hebben we een kort overzicht gegeven van de ontwikkeling en institutionalisering van het model ‘sociaal verhuurkantoor’. We zagen hoe het model zich in de jaren 1980 vanuit basisbewegingen ontwikkelde. Begin jaren 1990 krijgt het SVK-model de aandacht van het beleid. Het VOB, de koepelorganisatie van de zogenaamde ‘nieuwe wooninitiatieven’ (waaronder naast de SVK’s ook de huurderbonden en de woonwinkels), krijgt de mogelijkheid om een uniform model uit te werken dat kan dienen als structureel instrument van het woonbeleid. In 1997 wordt de erkenning van het SVK-model opgenomen in de Vlaamse Wooncode en wordt er, als gevolg daarvan, een erkennings- en subsidiebesluit uitgewerkt. Vanaf dan kent de werking van de SVK’s een gestage groei, maar de impact ervan op de woonproblematiek blijft vooralsnog toch beperkt. Volgens de Woonsurvey 2005 omvatten de SVK’s ongeveer 0,9 % van de totale Vlaamse huurmarkt (Heylen e.a., 2007). Ook de inhoudelijke invulling van de rol van SVK’s veranderde doorheen de tijd. Aanvankelijk werd er bijvoorbeeld geen directe toegang voorzien tot de sociale verhuurkantoren. Het werd zo opgevat dat de SVK’s alleen toegankelijk zouden zijn via doorverwijzing vanuit een welzijnsinstelling. Uiteindelijk werd het openstaan voor iedereen belangrijker geacht dan de band met de welzijnsinstellingen. Iedere woningzoekende, die voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden, moet zich kunnen inschrijven in een door het Vlaamse Gewest erkend SVK (Silkens, 2004). Een andere belangrijke evolutie is de verschuiving van de opvatting dat het sociaal verhuurkantoor een noodmaatregel is om het tekort aan sociale woningen op te vangen, naar de opvatting dat het een meer structureel element is van het huisvestingsbeleid. We willen nog wijzen op een belangrijk aspect van het huren van private eigenaars, de onzekerheid over het beschikbaar blijven van de woning. Het frequent uit beheer gaan van woningen zorgt voor een hoge werklast bij de SVK’s. De aangroei van woningen op zich geeft dan ook niet de reële stijgende werklast weer voor de SVK’s. Ook het aantal woningen dat ondertussen uit beheer is gegaan moet in overweging genomen worden. In 2005 was er bijvoorbeeld een stijging van 241 bijkomende woningen in het door SVK’s beheerd patrimonium. In datzelfde jaar waren er echter ook 218 woningen uit beheer gegaan, in

21

totaal werden er dus 459 woningen nieuw ingehuurd. Ook in 2006 lag het aantal woningen dat uit beheer ging rond de 200.

2.5.2 De eigenaar Wat betreft de relatie tussen de SVK’s en de eigenaarverhuurder is er nog heel weinig geweten en dit ondanks het feit dat er al op het eind van de jaren ’80 gewezen werd op het belang van kennis op dit vlak. In de evaluatie van het einde van het Sociaal Verhuurkantoor Gent 11 wordt er op gewezen dat de cruciale rol van de eigenaarverhuurder weinig of niet onderzocht is: zij worden vaak beschouwd als antagonist, als tegenspeler terwijl ze ook gesprekspartner kunnen zijn. Er is volgens Neirinckx nood aan inventarisatie van wie wat bezit; van beeldvorming van de eigenaars ten aanzien van huurcliënteel, hun standpunten, grieven, motieven enz. ten aanzien van het sociale verhuren en van de gehanteerde criteria voor de huurprijsvorming. “ De essentiële vraag blijft ”, aldus Neirinckx (1988), “ onder welke

voorwaarden zijn eigenaars bereid om wezenlijk bij te dragen tot een verbetering van de woonkwaliteit van risicogroepen?” Wat de overwegingen van de eigenaar zijn om in het SVK-model te stappen en wat zijn invloed is op de werkbaarheid van het model, is nog niet onderzocht. Duidelijk is wel is dat de eigenaar niet langer de ‘antagonist’ is waar Neirinckx (1988) het over had. De SVK’s en het VOB gebruiken vandaag een welwillende taal naar de eigenaars toe. Ze proberen de eigenaars vooral te overtuigen van de voordelen die de dienstverlening van de SVK’s hen biedt. Silkens (2005b) wijst op de voordelen van een gegarandeerde huuropbrengst en stelt dat deze op lange termijn meer opbrengt dan een hogere maar onzekere huuropbrengst. Daarnaast nemen de SVK’s ook taken over van de eigenaars. Dit betreft bijvoorbeeld de verfraaiingwerken (en in mindere mate grotere renovaties). Het zijn vooral de SVK’s die er de verantwoordelijkheid voor dragen: 70% van de renovaties afgerond of lopende in 2006 werden aangevraagd door de SVK’s 12 (Silkens, 2006). Ook wat betreft het gedrag van de huurder dragen de SVK’s verantwoordelijkheid, bijvoorbeeld bij huurderving. Bij de eigenaarverenigingen merken we recent een verhoogde aandacht voor de sociale verhuurkantoren. De SVK’s kegen aanvankelijk slechts beperkte aandacht. In het Eigenaarsmagazine (ledenblad van het Algemeen Eigenaarsyndicaat - AES) lezen we in 2001 (“De Sociale Verhuurkantoren”, 2001) een korte uitleg over SVK’s waarbij deze worden aangeprezen voor wie de administratieve beslommeringen van de private verhuring wil uitbesteden (Eigenaarsmagazine, 2001). Begin 2006 kondigt het AES aan dat ze een campagne starten bij eigenaars die niet de middelen hebben om de woning zelf op te knappen en te verhuren om hun woningen aan SVK’s te verhuren (Schols, 22 maart 2006).

2.5.3 Vragen Uit voorgaande kunnen volgende vragen worden gedetecteerd. Ze sluiten aan bij respectievelijk de ambities van de SVK’s, de belangen van de eigenaars en het beleid.

11 Dit sociaal verhuurkantoor was het eerste SVK dat werd opgericht naar het model zoals dat was geformuleerd door de Vereniging der Vlaamse Onthaaltehuizen in 1985. Het werd opgericht in 1986 en bestond op het moment van de evaluatie twee jaar (Neirinckx, 1988). In dezelfde periode is ook in Antwerpen voor een korte periode een SVK actief geweest. 12 Ter nuancering moet hierbij vermeld worden dat deze cijfers sterk beïnvloed worden door de modaliteiten van de subsidieschema’s. Afhankelijk van aan wie de subsidie wordt uitbetaald kan de verhouding tussen het SVK als aanvrager/uitvoerder of de eigenaarverhuurder als aanvrager/uitvoerder wijzigen.

22

Vanuit de ambities van de SVK’s o o

o o

Betalen de SVK’s inderdaad hun huur op tijd? Doen de SVK’s inderdaad de nodige inspanningen om de ingehuurde woningen op kwaliteit te houden? En maken ze daarbij gebruik van door de overheden beschikbaar gestelde instrumenten? Of zetten ze daartoe aan? Werkt de begeleiding van de SVK’s op een dergelijke manier dat de overlast inderdaad in de hand wordt gehouden? Nemen SVK’s inderdaad beslommeringen van de private verhuurder over?

Vanuit het perspectief van de eigenaars o o

Stappen eigenaarverhuurders naar SVK’s om van de beslommeringen van de private verhuring af te zijn? Stappen eigenaarverhuurders naar SVK’s omdat ze opzien tegen het opknappen/renoveren van hun woning? Heeft dit financiële motieven? Of heeft dit eerder met de te leveren inspanningen te maken?

Vanuit het perspectief van de overheid o o o o

Hoe hebben de eigenaarverhuurders de SVK’s leren kennen? Hoe verloopt de dienstverlening van de SVK’s naar de verhuurders toe? Wie zijn de eigenaars die aan een SVK verhuren? Hoe staan de verhuurders tegenover de randvoorwaarden voor verhuring aan een SVK? M.a.w. wat vinden ze van de beperking van de huurprijs, contractuele inperking en het gegeven dat ze geen inspraak hebben in keuze van de onderhuurder?

23

3 Bevraging van SVK-verhuurders 3.1 Aanpak 3.1.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de aanpak van het onderzoek toegelicht. In de eerste paragraaf focussen we op de opmaak van de vragenlijst. Daarna gaan we in op het veldwerk en de resultaten ervan.

3.1.2 De vragenlijst Het veldwerk van dit onderzoek bestaat uit een schriftelijke bevraging van eigenaars van private huurwoningen die minstens één woning aan een SVK verhuren. Gezien de beperkte periode waarin het onderzoek liep, werd geopteerd voor een schriftelijke postenquête 13. De ontwerpvragenlijst werd besproken in de Begeleidingscommissie waarna, na aanpassing, de leden nog schriftelijk hun bemerkingen konden overmaken. De consistentie van de vragenlijst en de lees- en begrijpbaarheid van de vragen werd ook bekeken door de afdeling Survey van het HIVA-KUL. Er werden ook enkele testenquêtes afgenomen.

3.1.2.1 Voorbereiding De opmaak van de vragenlijst werd bepaald door: o

o o o o o o

eerdere onderzoeken en gebruikte vragenlijsten. Dit betreft in eerste instantie het onderzoek naar de private verhuurders van Pannecoucke e.a. (2003) en de vragenlijst van de Woonsurvey 2005 zoals opgesteld door het Kenniscentrum voor een Duurzaam Woonbeleid; een analyse van de jaarverslagen van het VOB; verkennende interviews met: een vertegenwoordiger van het Algemeen Eigenaarssyndicaat AES (mevr. K. D’Hauwers), een vertegenwoordiger van het Algemeen Eigenaarsverbond AEV (de heer H. Devos), vertegenwoordiger van het SVK De Poort, Kortrijk (o.a. de heer Rik Desmet), twee private verhuurders van woningen aan het SVK Woonfonds Gent.

Deze verkennende interviews leiden tot de volgende aandachtspunten: o

o

m.b.t. de contactname komt naar voor dat de SVK’s zelf op zoek gaan naar woningen om in te huren (bijv. op basis van advertentie in geëigende bladen) en dat heel wat woningen via mond-tot-mondreclame van bestaande verhuurders worden aangebracht. SVK De Poort wijst er op dat in hun specifieke geval het bestaan van een gemeentelijke huursubsidie en hun eigen renovatie-inspanningen als ‘trigger’ fungeren. De eigenaarbonden wijzen er op dat het SVK toch nog vaak een nobele onbekend is; eigenaars stappen naar een SVK met als finaliteit het verschuiven van de last van de verhuring; SVK’s houden de huurder in het oog en doen de kleine herstellingen. De eigenaarbonden wijzen er op dat de eigenaars akkoord gaan met de kwaliteitseisen van de SVK’s. Ze wijzen er tevens op dat heel wat eigenaars, vooral de oudere, op zien tegen de praktische uitvoering van de renovatie. Tot slot wijzen ze er ook op dat SVK’s grote renovaties niet aan kunnen;

Binnen het voorzien tijdsbudget was het praktisch onmogelijk om een representatieve face-to-face bevraging te organiseren.

13

24

o o

o

de eigenaarbonden wijzen er ook op dat heel wat eigenaars naar SVK’s stappen omdat ze te ver van de woning die ze willen verhuren af wonen; eigenaars worden volgens de eigenaarbonden weerhouden om naar een SVK te stappen (1) omdat er te strenge beperkingen op de opzegmogelijkheden worden opgelegd, (2) omdat de band met de woning wordt verbroken en (3) omdat de SVK’s te lage huurprijzen kunnen betalen14. M.b.t. wordt er op gewezen dat een versterking van een huursubsidiesysteem een belangrijke stap vooruit zou kunnen zijn; m.b.t. de onderverhuring, krijgen we tegenstrijdige reacties. De enen zijn wel bezorgd over wie in hun woning komt wonen; anderen zijn dit niet. SVK De Poort stelt dat deze bezorgdheid afneemt: “als ze maar van het beheer” af zijn.

Ten slotte willen we er nog op wijzen dat bepaalde eigenaars een dubbele verhuurstrategie lijken toe te passen; ze verhuren woningen via een SVK en ze verhuren woningen via andere kanalen (zelf; vastgoedkantoor…). Er wordt aangegeven dat dit onderscheid wordt bepaald door de posities van die woningen op de markt. Of anders uitgedrukt: woningen van mindere kwaliteit en als minder verhuurbaar geïdentificeerde woningen gaan naar het SVK; de betere woningen verhuurt de eigenaar zelf of via een vastgoedkantoor omdat deze hogere huren opbrengen en doorgaans – wegens een ander type cliënteel – minder last bezorgen.

3.1.2.2 Opmaak De vragenlijst telt 28 pagina’s en 81 vragen (zie appendix) . Gezien het een schriftelijke vragenlijst is, werd met als doel een zo hoog mogelijke respons, geopteerd voor het gebruik van zoveel mogelijk gesloten vragen. Toch was het opportuun om ook open vragen in te lassen. Dit betreft in eerste instantie attitudevragen; daarnaast is het de bedoeling om d.m.v. open vragen informatie op te halen die tijdens het vooronderzoek aan de aandacht is ontsnapt. Dit betreft immers een eerste bevraging van eigenaar verhuurders aan SVK’s. De vragenlijst bevat naast klassieke vragen aangaande de kenmerken van de respondent (woonplaats, leeftijd, gezinssamenstelling, opleiding, beroep, inkomen), drie delen. Een eerste deel behandelt de kenmerken van de verhuurde woningen. Daarbij is er speciaal aandacht gegaan naar een mogelijke vergelijking tussen woningen die aan een SVK worden verhuurd en woningen die zuiver privaat worden verhuurd. Deze optie volgt uit het vooronderzoek. Daaruit bleek immers dat eigenaars die meerdere woning verhuren soms een gediversifieerde verhuurstrategie hanteren. Dit betekent dat ze tezelfdertijd een deel van de woningen zelf of via een vastgoedkantoor én een deel van de woningen via een SVKverhuren. De hypothese die daaruit voort vloeit, is dat er mogelijkerwijze een kwaliteitsverschil (s.l.) tussen de aan SVK’s verhuurde woningen en de anderen bestaat, waarbij eerstgenoemde – gegeven de doelgroep van de SVK’s (zie deel 1, zie Jaarverslagen van het VOB, zie ook Baeck, 2005) – van een mindere kwaliteit zijn (kleiner, ouder, minder uitgerust). Daartoe werd per verhuurde woning een specifieke woonfiche opgemaakt (zie vraag 8, appendix). Met de standaardvragenlijst werden vijf dergelijke fiches meegestuurd; eigenaars met meerdere woningen konden extra formuleren aanvragen (via e-mail of telefonisch – zie verder). Een tweede deel van de vragenlijst bevraagt algemene ervaringen met private verhuring. De reden hiervoor sluit aan bij de veronderstelling dat bepaalde verhuurders die hun woning niet willen verkopen omwille van slechte ervaringen met – een zuivere - private verhuring beslissen om hun woning via een SVK te verhuren omdat een SVK een aantal taken van hen overneemt. Merk op dat deze interviews plaats hadden vooraleer de effecten van het laatste huursubsidiebesluit zichtbaar konden zijn.

14

25

Een derde deel van de vragenlijst ten slotte behandelt de ervaring met de verhuring aan SVK’s. Daarin komen aan bod: de motieven waarom aan een SVK wordt verhuurd, de kennismaking met het SVK, de ervaringen m.b.t. huurprijsvorming en –betaling, de kwaliteitsbewaking en onderhoud, de condities van de contracten en motieven om al dan niet verder met een SVK in zee te gaan.

3.1.3 Organisatie en afwerking bevraging 15 3.1.3.1 Populatie en steekproefgegevens Voor de steekproeftrekking werd samengewerkt met de door het Vlaams gewest gesubsidieerde SVK’s. 35 SVK’s werkten mee. Na het wegfilteren van private organisaties 16 die aan SVK’s verhuren, hielden we uiteindelijk 1.615 eigenaarverhuurders over. Dit betreft natuurlijke private personen en vennootschappen. Oorspronkelijk was het de bedoeling om 1.500 eigenaars te benaderen. Uiteindelijk werd beslist om alle 1.651 eigenaarverhuurders aan te schrijven. Een aantal SVK’s leverden ook eigen brieven (met aangepast logo) en/of eigen omslagen om de vragenlijsten en herinneringsbrieven te bezorgen. Wanneer de SVK’s geen of onvoldoende materiaal leverden, werden HIVA-omslagen gebruikt.

3.1.3.2 Timing en methodiek van het veldwerk De enquêteringperiode liep van 26 oktober 2007 tot 18 december 2007. Voor de bevraging werd gebruik gemaakt van een postenquête met 2 schriftelijke rappels. De eerste schriftelijke rappel - tevens een dankbrief - werd verstuurd naar alle respondenten en dit op 13 november 2007. De tweede schriftelijke rappel werd enkel naar die respondenten verzonden die op dat moment nog niet geantwoord hadden. Deze werd verstuurd op 29 november 2007 (tabel 4). In de postenquête werd een label gekleefd met een nummer dat refereerde aan het sociale verhuurkantoor en aan de respondent. Dit om de respons te kunnen linken aan het sociale verhuurkantoor en om een gerichte 2 de rappel te kunnen doen.

Grotendeels overgenomen uit: Plevoets, E. & K. Vanautgaerden (2008): Verhouding tussen sociaal verhuurkantoor en de verhuurder, rapportering veldwerk HIVA, 7 jan. 16 Bijv. kerkfabrieken, welzijnsorganisaties en kloosterordes. 15

26

Tabel 4: Bevraging SVK-verhuurders, timing en overzicht Wat

Datum

Aantal respondenten

Verzending van de vragenlijst

26/10/2007

1.615 respondenten

Verzending herinneringsbrief 1

13/11/2007

Naar 1.607 respondenten

Verzending herinneringsbrief 2

29/11/2007

naar 966 respondenten

Data-invoer

03/12/2007-09/01/2008

Export van de Ingevoerde data

10/01/2008

‘Exportbestanden’ aan de opdrachtgever

10/01/2008

Bron: Plevoets & Vanautgaerden

3.1.3.3 Opvolging van het veldwerk en kwaliteitscontrole Tijdens het veldwerk werd de volgende werkwijze om de kwaliteit van het veldwerk te vrijwaren gehanteerd: o o o

o

alle vragenlijsten die binnenkwamen, werden voorzien van een datum en stroomnummer en gecheckt op volledigheid; het resultaat hiervan werd geregistreerd in 2 verschillende bestanden: het steekproefbestand, met aanduiding van resultaat (r= respons; nr= non-respons, nb: niet besteld, nv= nieuwe vragenlijst aangevraagd maar niet ingevuld teruggekregen); aantal woningfiches ingevuld en eventuele opmerkingen over de vragenlijst of respondent, een bestand met de algemene stand van zaken. Per dag (sheet1) en per sociaal verhuurkantoor (sheet 2) een overzicht van respons, non-respons en niet bestelden.

Het bestand met de algemene stand van zaken, werd op regelmatige tijdstippen aan de coördinatie bezorgd. Het invoerscherm werd opgemaakt met Blaise, een programma voor geautomatiseerde dataentry. Dit programma laat o.a. toe te controleren op foute codes en marges. Na de data-invoer werden de databestanden opnieuw gecheckt op volledigheid en op mogelijke inconsequenties.

3.1.3.4 Respons en non-responsgegevens (tabellen 5 en 6) Er wordt een onderscheid gemaakt naar stroom (volgens datum van terugzenden), om eventuele verschillen in achtergrondkenmerken tussen respondenten die tijdens een bepaalde stroom antwoorden te kunnen detecteren. Aantal vragenlijsten verzonden 1615 Beoogde respons: 500 Behaalde respons: 724 (44,83 %) Aantal niet besteld: deze gegevens zijn niet beschikbaar daar de niet bestelde vragenlijsten door de post terugbezorgd werden aan de verschillende SVK’s en niet aan het HIVA; Respons na stroom 1 439 (27,18 %) Respons na stroom 2 178 (11,02 %) Respons na stroom 3 88 (5,45 %) Er werden ook een aantal extra vragenlijsten opgestuurd op vraag van respondenten (68); 14 respondenten die een nieuwe vragenlijst aangevraagd hebben, hebben deze niet ingevuld teruggestuurd.

27

Tabel 5: Bevraging SVK-verhuurders; eindresultaat van de bevraging op 07/01/2008 Aantal Respons

724

Geen resultaat

857

Niet besteld

7

Non-respons (gekende) waarvan non-respons via contactname met Hogeschool Gent/Hiva of teruggestuurde vragenlijsten met vermelding van de reden van non-respons

25

waarvan blanco vragenlijsten of zeer onvolledige vragenlijsten

4

Tabel 6: Bevraging SVK-verhuurders; responsgegevens per stroom Stroomnummer

Respons

Non-respons (via post)

1 (respons na verzending vragenlijst)

439

9

2 (respons na rappel1)

178

1

3 (respons na rappel 2)

88

3

Totaal

724

13

De globale respons (het aandeel bruikbaar teruggestuurde vragenlijsten op het aantal verstuurde vragenlijsten) bedraagt dus 45% 17. Tabel 7 geeft de respons per SVK weer. De verschillen zijn aanzienlijk: de respons varieert van 14% tot 74%. Daar zowel stedelijke als niet-stedelijke SVK’s hoog of laag scoren, kunnen de verschillen niet echt verklaard worden. Al kunnen we aannemen dat de lage scores van het Woonfonds Gent en de Woonunie (Antwerpen) te maken heeft met een hoog percentage eigenaars van allochtone afkomst.

17

De ervaring van de afdeling Survey van het HIVA leert dat een gelijkaardige bevraging (postenquête, 2 herinneringen) doorgaans een respons van 35 à 45% oplevert.

28

Tabel 7: Bevraging SVK-verhuurders; respons per svk (sociaal verhuurkantoor) SVK

Aantal verdeeld

Respons

(1)

(2)

(2)/(1)x100

1

Anwerps svk

48

20

42%

2

Huurdersunie Borgerhout

49

16

33%

3

rsvk Jogi

38

14

37%

4

rsvk Midden-West-Vlaanderen

43

25

58%

5

rsvk Veurne Diksmuide

49

32

65%

6

rsvk Waregem vzw

22

11

50%

7

rsvk Westhoek Zuid

38

14

37%

8

rsvk Westkust vzw

47

23

49%

9

rsvk De Poort vzw

140

55

39%

10

svk De Woonkans vzw

20

8

40

11

svk De Woonunie-Stuyvenberg vzw

14

2

14%

12

svk Hageland

34

18

53%

13

svk Kempen & Noorderkempen vzw

47

19

40%

14

svk Laarne-Wetteren-Wichelen

41

18

44%

15

svk Land van Loon vzw

38

17

45%

16

svk Maasland vzw

51

25

49%

17

svk Meetjesland vzw

46

21

46%

18

svk Melle-Destelbergen

27

18

66%

19

svk Noord-Limburg

69

38

55%

20

svk Onderdak vzw

39

20

51%

21

svk Optrek vzw

25

11

44%

22

svk Regio Izegem

33

17

52%

23

svk Sovekans-Leefbaar wonen

26

19

73%

24

svk Spit vzw

72

39

49%

25

svk 't Fundament

39

20

51%

26

svk Voorkempen vzw

33

14

42%

27

svk Waasland

72

28

39%

28

svk Webra vzw

74

29

39%

29

svk Woonaksent

60

24

40%

30

svk Woonfonds Gent vzw

78

14

19%

31

svk Zuiderkempen vzw

45

31

69%

32

svk Zuid-Oost-Vlaanderen vzw

68

23

34%

33

vereniging svk Brugge

33

17

52%

34

Woonwinkel svk Tienen vzw

25

12

48%

35

RSVK West-Brabant

32

9

24%

100

Onbekend

3

1615

29

724

45%

Voor een beperkt aantal gevallen is gekend waarom de vragenlijst niet werd ingevuld. De redenen staan in tabel 8. De voornaamste is dat de respondent om diverse redenen niet in staat is de vragenlijst in te vullen. Dit betreft o.a. ouderdom, ziekte of verblijf in het buitenland. Tabel 8: Bevraging SVK-verhuurders; totale non-respons (gekende non-respons) Non respons (gekende)

Aantal

blanco vragenlijst teruggestuurd

2

onvolledige vragenlijst/vragenlijst door respondent beschadigd

2

geen interesse, vragenlijst te omslachtig, …

4

respondent weigert deel te nemen owv privacy redenen

4

respondent weigert deel te nemen owv problemen met svk

1

respondent is niet in staat de vragenlijst in te vullen: te oud, ziek, overleden, verblijft in het buitenland ….

7

behoort niet tot de doelgroep: kent onvoldoende Nederlands om de vragenlijst in te vullen

4

behoort niet tot de doelgroep: is geen privé-persoon

4

behoort niet tot de doelgroep: is geen eigenaar meer

1

Totale non respons

29

3.1.3.5 Data-invoer en oplevering bestand De data-invoer van de vragenlijst en de woningfiches gebeurde apart. In de vragenlijst werd daarom een extra variabele toegevoegd: aantal ingevulde woningfiches. Volgende bestanden worden aan de opdrachtgever geleverd: o o o o o

Steekproef met resultaten per respondent, Algemene respons (.xls), Codeboek uit Blaise, Invoerbestand, Debriefingsformulier,

3.1.3.6 Verwerking De verwerking van de data gebeurde door SUM Research (Marie Le Roy en Brecht Vandekerckhove) en in beperkte mate HIVA (Kristof Heylen).

3.1.4 Tot slot Eerder stelden we dat bepaalde verhuurders een dubbele verhuurstrategie hanteren. Eén van de bedoelingen van het onderzoek is na te gaan of dit effectief zo is. Dit gebeurt d.m.v. de woonfiche waarvan eerder sprake. Het gevolg daarvan is dat er op basis van deze bevraging 2 afzonderlijke databanken werden opgebouwd: één op basis van de woonfiche en één op basis van de antwoorden op de andere vragen. De koppeling tussen beiden bestanden is niet steeds mogelijk gebleken: daarom wordt de woonfiche apart verwerkt in sectie 3.5. Daar is de ingang de woning; voor de andere hoofdstukken is de ingang de respondent. Omdat niet alle vragenlijsten even consequent zijn ingevuld, zijn de resultaten op gelijkaardige vragen niet steeds gelijk.

30

We willen ook nog aangeven dat in dit rapport enkel relevante differentiaties werden weergegeven; op een aantal cruciale aspecten van de SVK-werking is, zoals we zullen zien, de satisfactie dermate hoog, dat differentiaties naar leeftijd of beroepscategorie en/of inkomen nauwelijks extra informatie aanreiken.

3.2 Over de verhuurders en hun woningen 3.2.1 Inleiding In deze sectie beantwoorden we een aantal vragen over de kenmerken van de SVKverhuurders en van de woningen die ze verhuren. De kenmerken van de SVK-verhuurders betreffen de leeftijd, de gezinsstructuur en socio-economische kenmerken zoals opleiding, tewerkstelling en inkomen. In de mate van het mogelijke worden deze vergeleken met de kenmerken van andere bevolkingscategorieën. De Woonsurvey 2005 biedt daartoe enige mogelijkheden. M.b.t. dot woningen betreft dit het aantal woningen dat ze verhuren en de motieven waarmee ze woningen verhuren. In sectie 3.5 gaan we dieper in op de kenmerken van de woningen die de SVK-verhuurders verhuren. We sluiten dit hoofdstuk af met de relatie tussen de woonplaats van de verhuurder en de locatie van de verhuurde woning(en).

3.2.2 Kenmerken van de verhuurders In dit eerste deel gaan we in op de kenmerken van de SVK-verhuurders. Dit betreft de leeftijd, gezinsstructuur en socio-economische gegevens zoals opleiding, tewerkstelling en inkomen. Sommige van de gegevens kunnen vergeleken worden met de kenmerken van de verhuurders op de Vlaamse huurmarkt en met de inwoners van Vlaanderen in het algemeen op basis van de Woonsurvey 2005 (Elsinga e.a., 2007) en het rapport ‘Wonen in Vlaanderen’ (Heylen, e.a. 2007).

3.2.2.1 Leeftijd De grootste groep SVK-verhuurders behoort, zoals uit tabel 9 blijkt, tot de leeftijdscategorie 45-64 jaar (44,3%); de categorie ouder dan 65 jaar volgt met 36,5%. Of ongeveer 80% van de verhuurders is ouder dan 45 jaar. Vergelijken we dit met alle private verhuurders en de Vlaamse bevolking, dan valt op dat de SVK-verhuurders eerder oud zijn. Eén op vijf SVK-verhuurders is zelfs ouder dan 75 jaar, terwijl dit voor slechts 10,9% van alle verhuurders het geval is.

31

Tabel 9: Leeftijd, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 Verhuurders

Verhuurders

Vlaams Gewest

SVK

Vlaanderen 2005

2005

(N=554)

(N=374)

(N+5.214)

17-35

5,7

18,7

14,2

35-44

13,5

21,4

19,5

45-64

44,3

26,0

38,5

65 en ouder

36,5

33,9

27,8

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005

3.2.2.2 Huishoudenstructuur Het huishoudenprofiel van de SVK-verhuurders wijkt behoorlijk af van dat van alle private verhuurders en van de bewoners van het Vlaamse gewest (tabel 10). Onder de SVKverhuurders treffen we meer koppels (met en zonder kinderen) aan en minder 1oudergezinnen. Vooral het verschil met alle private verhuurders is sprekend: de categorie alle verhuurders heeft tweemaal meer eenoudergezinnen dan de categorie SVK-verhuurders. Een verklaring daarvoor ligt niet voor de hand. Tabel 10: Huishoudentype, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) SVK verhuurders

Alle verhuurders

Vlaams Gewest

(N=576)

(N=375)

(N=5.214)

Alleenstaande

21,2

42,7

25,8

Eenoudergezin

2,3

11,2

7,2

Koppel zonder kinderen

43,4

25,8

31,8

Koppel met kinderen

25,9

18,2

33,9

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005

3.2.2.3 Sociaal-economische kenmerken Opleiding Onder de Vlaamse verhuurders is de groep hoogopgeleiden oververtegenwoordigd (Woonsurvey 2005). Onder de SVK-verhuurders zijn er minder hoogopgeleiden dan onder alle verhuurders (37,7% versus 43,8%). Niettemin zijn de hoogopgeleiden onder de SVKverhuurders oververtegenwoordigd in vergelijking met de totale groep referentiepersonen van de Woonsurvey 2005 (37,7% versus 33,6%)(tabel 11).

32

Tabel 11: Opleidingsniveau, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) SVK-verhuurders

Alle verhuurders

Vlaams Gewest

(N=536*)

(N=375)

(N=5.213)

Max. lager secundair

27,3

27,5

33,8

Max. hoger secundair

30,7

27,7

32,7

Hoger onderwijs

37,7

43,8

33,6

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005

Tewerkstelling Iets meer dan de helft van de SVK-verhuurders werkt (54,5%), wat behoorlijk meer is dan bij de categorie alle verhuurders. Het verschil in tewerkstellingsgraad is (uiteraard) een gevolg van het feit dat minder SVK-verhuurders op (brug)pensioen zijn (35,2% versus 42,4%) (tabel 12). Het tewerkstellingsprofiel van de SVK-verhuurders sluit aan bij dat van de volledige Vlaamse bevolking. Tabel 12: Activiteitenstatus, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) SVK-verhuurders

Verhuurders

Vlaams Gewest

(N=534)

(N=375)

(N=5.214)

Tewerkgesteld

54,5

48,8

55,1

(Brug)pensioen

35,2

42,4

34,6

werkloos

2,3

3,1

4,8

activiteitstatus

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005

Uit de Woonsurvey 2005 bleek dat een groot aandeel van de particuliere verhuurders zelfstandige is (Elsinga, e a 2007). Maar liefst 45,5% van alle verhuurders is dit, wat ten opzichte van het aandeel zelfstandigen in Vlaanderen (15,4%) zeer hoog is. Bij de SVKverhuurders is 29,7% zelfstandig. Dit is hoog in vergelijking met Vlaanderen als geheel, maar behoorlijk lager dan onder de volledige groep verhuurders (tabel 13). Tabel 13: Tewerkstellingsstatuut, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) SVK-verhuurder

Alle Verhuurders

Vlaams Gewest

(n=290; r=299)

(N=179)

(N=2.862))

Loondienst

69,3

55,5

84,6

Zelfstandige

29,7

45,5

15,4

Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005

Wanneer we kijken naar de SVK-verhuurders in loondienst, dan stellen we vast dat 40% ambtenaar is (tabel 14). Dit is de grootste groep. Bedienden uit de private sector zijn de tweede grootste groep (35,3%). Wanneer we dit vergelijken met alle verhuurders, dan valt

33

op dat de groep ambtenaren behoorlijk lager is (29,3% versus 40%). Onder de groep alle verhuurders is het percentage bedienden uit de private sector – als gevolg daarvan beduidend hoger (50,3% versus 35%). We beschikken niet over informatie om conclusies aan dit verschil vast te knopen. Verder is het opvallend dat het aandeel arbeiders behoorlijk lager is onder verhuurders (zowel de groep ‘alle’ als de groep ‘svk-verhuurders’) dan onder de bevolking als geheel. Tabel 14: Respondenten in loondienst naar beroepsgroep, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) SVK-verhuurder

Alle verhuurders

Vlaams Gewest

(n=193)

(N=98)

(N=2.409)

Ambtenaar

24,4

21,3

10,0

Ambtenaar middenkader

7,3

2,8

3,2

Ambtenaar in leidinggevend kader

8,3

5,1

2,7

Kaderlid

5,2

25,9

10,2

Bediende middenkader

17,1

18,1

20,3

Lager bediende

13,0

6,3

15,7

Geschoold arbeider

13,0

10,67

20,06

Handarbeider

7,8

7,2

14,08

Ploegbaas

2,6

2,6

3,8

Andere

1,6

/

/

R=198 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005

Inkomen Uit de Woonsurvey 2005 bleek dat verhuurders over het algemeen een hoger inkomen hebben. Vooral het hoger aandeel verhuurders met een inkomen hoger dan 4.000 Euro valt op. Het inkomensprofiel van SVK-verhuurders vertoont meer gelijkenissen met alle huishoudens dan met de groep alle verhuurder (tabel 15). Of de gemiddelde verhuurder heeft een hoger inkomen dan een gemiddelde SVK-ver-huurder. Als we meer specifiek de categorieën onder de 1.499 Euro bekijken zien we een aandeel van 39.6% onder de SVKverhuurders versus een aandeel van 29,9% onder alle verhuurders; bekijken we de categorieën boven de 3.000 Euro dan zien we een aandeel van 21,5% onder de SVKverhuurders versus een aandeel van 30,3% onder alle verhuurders.

34

Tabel 15: Gezamenlijk netto maandinkomen*, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) Euro

SVK-verhuurders

Alle verhuurders

Vlaams Gewest

2007

2005

2005

(N=551)

(N=361)

(N=5.055)

< 500

1,3

/

0,7

500-999

15,4

15,2

14,2

1000-1499

22,9

14,7

22,9

1500-1999

14,6

16,5

17,7

2000-2499

13,0

13,0

12,9

2500-2999

11,3

10,4

11,5

3000-3499

6,9

8,1

8,8

3500-3999

6,4

7,1

5,4

> 4000

8,2

15,1

6,0

100,0

100,0

100,0

Total

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005 *Dit is de optelsom van alle netto bedragen die het huishouden van de verhuurder de maand voor het invullen van de enquête heeft ontvangen. Met name: lonen en wedden, inkomsten uit zelfstandige arbeid, pensioen, werkloosheidsuitkering, leefloon, bestaansminimum, ziekte- of invaliditeitsuitkering, kindergeld, studietoelagen, maaltijdcheques, kinderbijslag, alimentatiegeld of premies voor tijdskrediet of ouderschapsverlof, MAAR NIET vakantiegeld, eindejaarspremie of inkomsten uit vermogen (bijv.: huurinkomsten)

3.2.3 Kenmerken van de verhuurde voorraad 3.2.3.1 Aantal verhuurde woningen 51,5 % van de SVK-verhuurders verhuren in het totaal slechts één woning. Wanneer we dit vergelijken met het profiel van alle verhuurders zoals opgemaakt op basis van de Woonsurvey 2005, dan stellen we vast dat het aantal woningen per SVK-verhuurder groter is dan bij alle verhuurders; van laatstgenoemden heeft 60% maximaal 1 woning op de markt (Vandenbroucke e.a., 2007). Dat de SVK-verhuurders gemiddeld iets meer woningen aanbieden, blijkt ook uit het gemiddelde aantal verhuurde woningen. Een gemiddelde SVK-verhuurder verhuurt 3,2 woningen 18; een gemiddelde Vlaamse verhuurder verhuurt gemiddeld 2,2 woningen (Vandenbroucke e.a; 2007). Desalniettemin zijn zoals tabel 16 en figuur 2 aantonen ook de SVK-verhuurders door de bank genomen kleine verhuurders. Net als op het particuliere segment van de huurmarkt in zijn geheel zien we dus ook onder de SVK-verhuurders een groot aantal kleine eigenaars: 80,2% van de bevraagde SVK-verhuurders verhuurt maximaal drie woningen. Tegelijkertijd zien we toch ook een (beperkt) aantal grote verhuurders: één respondent blijkt 160 woningen te verhuren, één andere honderd.

Nemen we alleen die verhuurders die maximaal 15 woningen verhuren, dan is het gemiddelde 2,5 verhuurde woningen per eigenaarverhuurder. 18

35

Tabel 16: Aantal huurwoningen per SVK-verhuurder Aantal huur woningen

Aantal verhuurders

% Verhuurders

1

313

51,5

2

108

17,8

3

66

10,9

4

32

5,3

5

23

3,8

6

14

2,3

7

10

1,6

8

11

1,8

9

2

0,3

10

6

1,0

11

2

0,3

12

4

0,7

13

1

0,2

14

1

0,2

15

4

0,7

17

1

0,2

18

2

0,3

20

2

0,3

22

1

0,2

27

1

0,2

30

1

0,2

76

1

0,2

100

1

0,2

160

1

0,2

n

608

100

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

36

Figuur 2: Aantal woningen per SVK verhuurder 1011 tot 20 21 tot 30 9 > 30 6

7

8

5 4

3

1

2

Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.2.3.2 Exclusiviteit van het SVK voor verhuring 77,3% van de SVK-verhuurders verhuurt 1 woning aan een SVK; 14% verhuurt 2 woongelegenheden aan een SVK en 95,2% van de SVK-verhuurders verhuurt maximaal 3 woningen aan een SVK. Uitschieters zijn eigenaars die tot 30 woningen aan een SVK verhuren 19 (tabel 17). De overgrote meerderheid van SVK-verhuurders verhuurt aan slechts één SVK. Slechts 2% verhuurt aan twee SVK’s (tabel 18). Bijna 60% van de SVK verhuurders stelt enkel en alleen aan een SVK te verhuren (tabel 19). Dit hoge percentage is vrij logisch daar 51,5% van de verhuurders slechts 1 woning verhuurt. Dit houdt in dat slechts 48% van de respondenten die meer dan één woning verhuren dit exclusief aan een SVK doen.

19

De eigenaar die 30 woningen aan een SVK verhuurt, is iemand die ook vakantiewoningen verhuurt.

37

Tabel 17: Aantal woningen verhuurd aan een SVK per SVK-verhuurder Aantal woningen verhuurd aan een SVK

Aantal verhuurders

% verhuurders

1

471

77,5

2

85

14,0

3

24

3,9

4

12

2,0

5

6

1,0

6

5

0,8

7

1

0,2

8

1

0,2

18

1

0,2

20

1

0,2

30

1

0,2

N

608

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 18: Aantal SVK’s waaraan verhuurd wordt per SVK-verhuurder Aantal SVK’s

N

%

1

590

98,0

2

10

2,0

N

600

100,0

Bron: Bevraging SVK-verhuurders 200

Tabel 19: Percentage SVK-verhuurders dat nog andere woningen verhuurt dan de woning(en) die ze aan een SVK verhuren Verhuurder verhuurt X procent van zijn woningvoorraad aan een SVK

Aantal verhuurders dat X procent van zijn woningvoorraad aan een SVK verhuurt

Percentage verhuurders dat X procent van zijn woningvoorraad aan een SVK verhuurt

100%

361

59,6

90,1%-99,9%

0

0,0

80,1%-90,0%

3

0,5

70,1%-80,0%

10

1,7

60,1%-70,0%

24

4,0

50,1%-60,0%

4

0,7

40,1%-50,0%

86

14,2

30,1%-40,0%

50

8,3

20,1%-30,0%

23

3,8

10,1%-20,0%

32

5,3

0,0%-10,0%

13

2,1

R=606; r=311 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

38

3.2.3.3 Huurinkomsten 87,6% van de SVK-verhuurders stelt dat de inkomens uit verhuring een persoonlijk inkomen zijn; voor 7,5% gaat het om een inkomen van een vennootschap en voor 4,8% is het een combinatie van beide (tabel 20) Tabel 20: Aard van de inkomsten van de woningen die verhuurd worden Aard

N

%

Persoonlijk inkomen

163

87,6

Inkomen van een vennootschap

14

7,5

Combinatie van beide

9

4,8

186

100,0

Totaal

R=194 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.2.3.4 Motieven voor verwerving Wanneer de verhuurders gevraagd worden waarom ze de woningen die ze verhuren verworven hebben, is het meest voorkomende antwoord dat de woning is verworven “om later door te geven aan de kinderen ”. Dit wordt aangegeven door 47% van de respondenten. Dit antwoord wordt nipt gevolgd door “ actief verworven met het oog op het maken van winst” (45%). Andere motieven volgen op enige afstand. Opvallend is dat ongeveer een kwart (23,7%) van de respondenten stelt de woning verworven te hebben in het kader van een transactie die niets te maken heeft met het verhuren van woningen. 17% van de respondenten stellen later zelf in de woning te gaan wonen (tabel 21). Nemen we alle respondenten samen die duidelijk aan ‘eigen’ bewoning gerelateerde antwoorden formuleren, dan gaat dit om 45% van de geformuleerde motieven (152 op 339); investeringsgerichte motieven staan voor 28% van de antwoorden (95 op 339).

39

Tabel 21: Doel waarmee de woningen zijn verworven Reden

Aantal keer opgegeven

Aantal SVK-verhuurders*

Om later door te geven aan de kinderen

92

194

Actief verworven met het oog op het maken van winst

88

194

In het kader van een algemenere transactie die weinig of niets te maken had met het verhuren van woningen

46

194

Om er later zelf in te wonen

32

194

Ander (niet gespecificeerd)

27

194

Pensioen

17

194

Verworven als tweede woning

14

194

Om studerende kinderen te huisvesten

11

194

Belegging

7

194

Erfenis

5

194

*aantal R dat deze vraag heeft beantwoord Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.2.3.5 Motieven voor verhuring Het financiële motief is met lengten voorsprong de voornaamste reden om te verhuren (87,1%). Andere redenen volgen op afstand. Respondenten blijken in een kwart van de gevallen een woning te verhuren om een afgesloten lening af te betalen (24%); 17% verhuurt de woning in afwachting dat de kinderen in de woning kunnen gaan wonen. 14% geeft aan “ om iemand uit de nood te helpen ”. En in 10% van de cases waren de huurders aanwezig in de woning en betreft het verhuren van de woning dus een overname van een lopend contract (tabel 22).

40

Tabel 22: Doel waarvoor de woning(en) worden verhuurd Aantal keer opgegeven

Aantal SVKverhuurders°

Financiële motieven (huurinkomsten; belegging)

169

194

Mogelijkheid om afgesloten lening af te betalen

48

194

In afwachting dat de kinderen in de woning kunnen of gaan wonen

33

194

Om iemand uit de nood te helpen

28

194

In de gekochte woning, waren nog zittende huurders aanwezig

21

194

Omdat ik er voorlopig niet zelf in kan gaan wonen

20

194

Het winkelpand dat ik gekocht heb, beschikte ook over een woning

11

194

Omdat ik niet in staat ben om de woning te verkopen

10

194

Pensioen

4

194

Andere

4

194

Het huisvesten van een werknemer

2

194

Reden

° aantal R dat deze vraag heeft beantwoord Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.2.3.6 Verhuren via een SVK Zoals we reeds eerder stelden, verhuren sommige SVK-verhuurders niet alleen woningen aan een SVK, maar ze verhuren ook zelf woningen of doen dit via een vastgoedkantoor. Uit het vooronderzoek konden we afleiden dat sommige eigenaars specifieke redenen hebben om bepaalde woningen aan een SVK te verhuren en andere woningen zelf te verhuren. Om na te gaan of dit kan veralgemeend worden, hebben we deze eigenaars gevraagd naar de redenen waarom ze bepaalde woningen wel en andere woningen niet aan een SVK verhuren 20. Tabel 23 gaat daar op in. Wat allereerst opvalt, is de grote spreiding van de antwoorden. Het voornaamste motief, de zekerheid van de huurinkomsten, wordt slechts door 27% van de respondenten aangestipt. Als we alle zekerheidsaspecten samen nemen, dan blijken 36% van de SVK-verhuurders ‘zekerheid’ als motief voor SVK-verhuring aan te geven. Wanneer we ons beperken tot de antwoorden die duidelijk betrekking hebben op de aard van de woning (en niet de motivatie in het algemeen zoals zekerheid over de inkomsten), dan valt op dat 8,7% stelt dat ze een woning aan het SVK verhuren omdat het een woning is die ze zelf moeilijk kunnen verhuren, bijvoorbeeld omdat het gaat om een kleine woning, een woning in slechte staat, of een woning in een onpopulaire buurt. Wanneer gevraagd wordt naar de redenen om bepaalde woningen niet via een SVK te verhuren, motiveert 40% van de respondenten dit niet (tabel 24). Ongeveer een kwart stelt dat ze dit doen omwille van de kenmerken van de woning en de woonomgeving (23,8%). Dit refereert aan de grootte van de woning, de prijsklasse en de vrees dat de buurt zou 20

Dit is dus niet hetzelfde als de vraag naar de specifieke motivatie van de SVK-verhuurder om via een SVK te verhuren (al is dit door sommige verhuurders wel zo geïnterpreteerd), deze vraag komt later aan bod.

41

protesteren mocht de eigenaar dit doen. Ongeveer 15% van de respondenten stelt dat men niet aan een SVK verhuurt omdat men op de markt een hogere prijs kan krijgen. Nemen we dit samen dan stellen we vast dat er woningspecifieke elementen (inzonderheid m.b.t. uitrusting en kwaliteit en verhuurbaarheid) zijn die bepalen waarom soms wel en soms niet aan een SVK wordt verhuurd. We komen er op terug in sectie 3.5. Tabel 23: Motieven om bepaalde woningen wel via een sociaal verhuurkantoor te verhuren Eerste antwoord*

N

%

Zekerheid: inkomsten

45

26,2

Geen specifieke reden

23

13,4

Sociale overwegingen

16

9,3

Moeilijk te verhuren woning (kleine woning/ slechte staat/ buurt)

15

8,7

Vermijden problemen met huurders

14

8,1

Minder werk/zorgen

13

7,6

Zekerheid: algemeen

9

5,2

Mogelijkheden voor renovatie

9

5,2

Zekerheid: verhuring/continuïteit/geen leegstand

8

4,7

Zorg/onderhoud eigendom

5

2,9

Aandringen SVK/OCMW

4

2,3

Woonafstand van de verhuurde woning

3

1,7

Leeftijd verhuurder

2

1,2

Contract overgenomen

2

1,2

Test

2

1,2

Tussentijdse oplossing

2

1,2

172

100

Totaal

R=611 *antwoord op open vraag; categorisering door onderzoekers Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

42

Tabel 24: Motieven om bepaalde woningen niet via een SVK te verhuren Eerste antwoord*

N

%

Geen specifieke reden

57

39,9

Kenmerken woning/woonomgeving (bvb. te groot, hogere prijsklasse, buurt zou protesteren)

34

23,8

Lagere huurinkomsten/opbrengst

21

14,7

Omdat het al verhuurd was

10

7,0

Slechte dienstverlening SVK

6

4,2

Omwille van het type huurders

5

3,5

Gebrek aan controle/toezicht/inspraak

4

2,8

Bewoond door familie/kennis

3

2,1

SVK wou de woning niet

2

1,4

Inperkingen huurcontract (bvb. 9 jaar)

1

0,7

143

100,0

Totaal

R=611 *antwoord op open vraag, categorisering door de onderzoekers. Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.2.4 Woonplaats verhuurders versus locatie huurwoningen Eerder kwam naar voor dat één van de mogelijke motieven om aan een SVK te verhuren de afstand tussen de locatie van de te verhuren woning en de woonplaats van de verhuurder was, een afstand die de controleerbaarheid voor de verhuurder doet afnemen. Voor 93% van de woningen waarvoor een woonfiche werd ingevuld, kan een link gemaakt worden met de woonplaats van de gemeente van de ver-huurder (n=1.079). 63% van de verhuurde woningen ligt in dezelfde gemeente van de woonplaats van de verhuurder; 37% ligt er dus buiten. Van die 37% ligt 77% (dit is 28% van het totaal) van de verhuurde woningen in dezelfde provincie; de rest ligt buiten de provincie van de woonplaats. 8,5% van alle via een SVK verhuurde woningen ligt in een andere provincie dan de woonplaats van de verhuurder.

3.2.5 Samenvatting Uit voorgaande kunnen we een aantal conclusies trekken. Qua demografische en socioeconomische kenmerken vallen twee zaken op. Ten eerste dat de eigenaars die aan een SVK verhuren ouder zijn dan de eigenaars die op andere wijze verhuren. 20% van de SVKverhuurders is ouder dan 75 jaar, terwijl dit voor slechts 10,9% van all verhuurders het geval is. Ten tweede dat het overwicht van de zelfstandigen bij de verhuurders die aan een SVK verhuren minder groot is dan bij de verhuurders algemeen. Onder de SVK-verhuurders in loondienst is het aandeel ambtenaren behoorlijk hoog. Wat betreft de kenmerken van de woningen stellen we vast dat de SVK-verhuurders gemiddeld meer woningen verhuren dan verhuurders algemeen; toch zijn ook SVKverhuurders doorgaans kleine verhuurders (3,2 woningen gemiddeld per SVK-verhuurders versus 2,2 voor alle verhuurders). Een meerderheid van de SVK-verhuurders (60%) verhuurt buiten het SVK geen andere woningen. Wel opmerkelijk is dat van diegenen die

43

meer dan 1 woning verhuren, slechts 16,3% exclusief met SVK’s werkt, wat een indicatie van een dubbele verhuurstrategie kan zijn. We komen er op terug. Een meerderheid van de verhuurders (69,6%) heeft de woning verworven met het oog op eigen bewoning of een daaraan gerelateerde activiteit. Dit zou kunnen inhouden dat een SVK-verhuring op lange termijn bij een groot deel van de verhuurders niet gegarandeerd is. Tegelijkertijd geeft een grote meerderheid van de verhuurders (87,1%) als reden voor de verhuring ‘financiële motieven’ op. De hoofdreden om specifiek met een SVK in zee te gaan, betreft zekerheid (in de breedste zin van de betekenis). Uit voorgaande moet nog worden meegenomen dat bepaalde woningspecifieke redenen tot gevolg hebben dat beslist wordt om met een SVK in zee te gaan (dit betreft o.i. in de eerste plaats moeilijker verhuurbare woningen); andere woningspecifieke redenen doen beslissen om dit niet te doen (dit betreft o.i. goed verhuurbare woningen).

3.3 Ervaringen met private verhuring 3.3.1 Inleiding Negatieve ervaringen op de private huurmarkt kunnen een aanleiding zijn om de overstap te maken naar verhuring via een SVK. In wat volgt, zoeken we uit in welke mate de verhuurders met negatieve ervaringen geconfronteerd zijn geweest. Onder negatieve ervaringen verstaan we huurders die hun wettelijke verantwoorde-lijkheden niet nakomen. Voorbeelden hiervan zijn het niet betalen van de huur, het niet tijdig betalen van de huur, het niet onderhouden of beschadigen van de woning en het veroorzaken van overlast. Naast deze ‘push’-factoren veronderstellen we ook een aantal aantrekkingsfactoren tot verhuring via een SVK. Een SVK ziet er niet alleen op toe dat een huurder zijn verantwoordelijkheden nakomt, maar neemt ook een aantal verantwoordelijkheden van de verhuurder over. Voorbeelden hiervan zijn het zoeken naar een huurder en het opvolgen van mogelijke onderhoudswerken. In welke mate dit een rol speelt bij de overstap bespreken we in sectie 3.4. Vooraleer we ingaan op de ervaringen van verhuurders op de private huurmarkt, bekijken we hoe ze de verhuring op de private markt aanpakken: welke verhuurcontracten hanteren ze en in welke mate controleren ze de woning? Het betreft hier de voorkeuren van de verhuurder die ons, naast de meer objectieve kenmerken die we in het vorige hoofdstuk bespraken, iets kunnen zeggen over de meer subjectieve kenmerken van de verhuurders die op dit moment de stap zetten naar verhuring via een SVK. 274 respondenten hebben ervaring met verhuring buiten het SVK systeem 21.

3.3.2 Over de huurcontracten Een overgrote meerderheid (89,4%) van de afgesloten huurcontracten zijn schriftelijke overeenkomsten. Slechts 6,4% van de verhuurders heeft enkel mondelinge contracten. 4% combineert schriftelijke en mondelinge contracten (tabel 25).

21

Dit is getal is niet bekomen als antwoord op een vraag, maar afgeleid uit de antwoorden op de specifieke vragen.

44

Tabel 25: Aantal mondelinge en/of schriftelijke contracten afgesloten voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders Schriftelijke contracten ja

mondelinge contracten Totaal

Totaal

nee

%

N

%

N

%

N

ja

4,1

11

6,4

17

10,6

28

nee

89,4

237

0

0

89,4

237

93,6

248

6,4

17

100

265

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Verhuurders verkiezen voor de woningen die ze privaat verhuren vooral (60%) een langere contractduur (minimum 3 jaar); 40% verkiest een korte duur (tabel 26). Bij de keuze voor een contract voor langere duur speelt vooral de zekerheid over de verhuring en de huurder een rol (64%). Andere motieven, zoals ‘het is gemakkelijk’ (12, 7%) volgen op lengten (tabel 27). Wanneer voor een contract van korte duur wordt gekozen, is, zoals uit tabel 28 blijkt, de gemakkelijke opzeg- of herzienbaarheid (38,9%) veruit de voornaamste reden. 9,7% kiest voor een contract van korte duur omdat het naar eigen zeggen meer controlemogelijkheden biedt en verder geven een aantal respondenten ook aan dat de huurder er vaak zelf om vraagt (8,3%). 70,6% van de verhuurders geeft aan de duur van overeenkomsten voor privé verhuurde woningen in samenspraak met de huurder te bepalen; 30% doet dit dus niet en legt de eigen voorkeur op (tabel 29). Tabel 26: Geprefereerde contractduur voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders N

%

Kort (3 jaar of minder)

101

40

Lang

151

59,9

Totaal

252

100,0

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

45

Tabel 27: Redenen voor voorkeur voor een contract met lange duur* voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders N

%

Zekerheid over huurder/continuïteit/stabiliteit

71

64,5

Wettelijk/standaard/normaal

15

13,6

Gemakkelijk

14

12,7

In het belang van zowel huurder als verhuurder

5

4,5

Minder zorgen

3

2,7

Op vraag van huurder

2

1,8

110

100,0

Total

R=151 antwoorden op open vraag, categorisering onderzoekers Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 28: Redenen voor voorkeur voor een kortlopend huurcontract* voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders N

%

Makkelijker opzegbaar/herzienbaar

28

38,9

Meer controle/zekerheid

7

9,7

Op vraag van de huurder

6

8,3

Vrijheid langs beide kanten

5

6,9

Normaal/wettelijk

5

6,9

Om in te kunnen spelen op veranderingen huurmarkt

4

5,5

Geen voorkeur

4

5,5

Om zelf over de woning te kunnen beschikken indien nodig

4

5,5

Eerdere ervaringen met problemen

3

4,2

Om makkelijker te kunnen verkopen

3

4,2

Onderlinge overeenkomst

2

2,8

Verhuur aan studenten

1

1,4

Total

72

100,0

R=101 antwoorden op open vraag, categorisering onderzoekers Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

46

Tabel 29: Mate waarin de overeenkomsten in samenspraak met de toekomstige huurders worden bepaald voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVKverhuurders N

%

In samenspraak

192

70,6

Niet in samenspraak

80

29,4

N

272

100,0

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.3.3 Over de verhuurmodaliteiten 3.3.3.1 Huurprijsaanpassingen Er zijn in principe twee typen huurprijsaanpassingen mogelijk. Enerzijds betreft dit de wettelijk toegelaten jaarlijkse indexering; anderzijds een aanpassing buiten de indexering (bijvoorbeeld na renovatie of bij het afsluiten van een nieuwe overeenkomst). 66,1% van de verhuurders past de jaarlijkse indexering toe; 33,9% past de jaar-lijkse indexering niet toe (tabel 30). Op de vraag naar huurprijsaanpassingen buiten de indexering, stelt 36% van de verhuurders dit te doen telkens een nieuw contract wordt afgesloten. 31% beweert jaarlijks een aanpassing bovenop de jaarlijkse indexering te doen en 20% geeft aan de huur nooit aan te passen (tabel 31). 55% van de verhuurders voert huurprijsaanpassingen door buiten de jaarlijkse indexering in overleg met de huurder. 45% pleegt daarvoor geen overleg met de huurder (tabel 32). Het was niet de bedoeling van voorliggend onderzoek de praktische modaliteiten van de private verhuring an sich te analyseren, maar het gegeven enerzijds dat een behoorlijk percentage van de verhuurders stelt de wettelijke jaarlijkse indexering niet toe te passen en anderzijds het gegeven dat 31% van de verhuurders stelt jaarlijks een huuraanpassing door te voeren bovenop de indexering, doet de vraag naar de kennis van de huurwetgeving opborrelen (zie reeds eerder Van Houtte e.a., 1995). Tabel 30: Aantal SVK-verhuurders dat de jaarlijkse indexering toepast voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK N

%

Jaarlijks toegepast

181

66,1

Niet jaarlijks toegepast

93

33,9

Totaal

274

100,0

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

47

Tabel 31: Moment waarop SVK-verhuurders de huurprijs aanpassen buiten de jaarlijkse indexering voor de woningen die niet aan een SVK verhuurd worden N

%

Telkens bij een nieuw contract

80

36,0

Jaarlijks

69

31,1

Nooit

45

20,3

Ander moment

14

6,3

Bij het uivoeren van grote onderhoudsof herstellingswerken

12

5,4

2-jaarlijks

2

0,9

222

100,0

Totaal

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 32: Percentage SVK-verhuurders dat een huuraanpassing buiten de jaarlijkse indexering doorvoert in overleg met de huurder voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK N

%

In overleg

115

55,0

Niet in overleg

94

45,0

Totaal

209

100,0

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

74,9% van de verhuurders hanteert eenzelfde huuraanpassing voor alle woningen, 25,1% maakt een onderscheid (tabel 33). De vraag waarom een onderscheid wordt gemaakt, werd slechts door een klein aantal respondenten beantwoord. De voornaamste redenen (tabel 24) zijn: o o o

het zijn verschillende type woningen (1ste twee antwoorden, samen 35%), het gedrag van de huurder (een goede huurder wordt beloond – 16,7%), er wordt een onderscheid gemaakt of de woning aan familie/vrienden of anderen wordt verhuurd (12,5%).

Tabel 33: SVK-verhuurders dat al dan niet eenzelfde huuraanpassing hanteert voor alle woningen die ze verhuren voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK N

%

Ja

170

74,9

Nee

57

25,1

Totaal

227

100,0

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

48

Tabel 34: Redenen waarom SVK-verhuurders een verschillende huuraanpassing hanteren voor verschillende woningen voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK* N

%

Soort woning/toestand woning

9

18,75

Onderscheid verhuurd aan SVK/ verhuurd privé

8

16,7

Goede huurder wordt beloond (bvb. goed onderhoud, weinig eisen)

8

16,7

Onderscheid familie/vrienden of niet

6

12,5

Hangt af van marktomstandigheden

4

8,3

Afhankelijk van de huurder (algemeen)

3

6,25

Afhankelijk van situatie huurder

3

6,25

Afhankelijk van de aanvankelijke huurprijs

3

6,25

Afhankelijk van de duur dat de huurder er woont

2

4,2

Afhankelijk van soort contract

2

4,2

N

48

100,0

*antwoord op een open vraag R=57 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.3.3.2 De waarborg 64,2% van de verhuurders heeft in navolging van de wettelijke voorschriften de waarborg op een geblokkeerde rekening gezet; 19,6% doet dit niet. Bij 16,2% staat die soms wel, soms niet op een geblokkeerde rekening 22 (tabel 35). Tabel 35: Percentage SVK-verhuurders bij wie de waarborg op een geblokkeerde rekening staat voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK N

%

Ja

167

64,2

Soms wel, soms niet

42

16,2

Nee

51

19,6

Totaal

260

100,0

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.3.3.3 Controle-uitoefening Slechts 24,7% van de respondenten controleert de woningen die privé verhuurd werden/worden regelmatig; 38,7% controleert deze woningen soms en 36,5% niet regelmatig (tabel 36). Wanneer we naar de frequenties kijken, zien we dat als er gecontroleerd wordt dit ongeveer 1 maal per jaar gebeurt. Heel weinig respondenten geven aan meermaals per jaar te controleren (tabel 37).

22

We moeten er op wijzen dat een huurwaarborg niet verplicht is, wel gebruikelijk. Het moet enkel als dit in een huurcontract is overeengekomen. Naast eenmalige storting op een geblokkeerde rekening is er mogelijkheid om een bankgarantie te laten stellen door de bank of een bankwaarborg met tussenkomst van het OCMW.

49

Tabel 36: Percentage SVK-verhuurders dat woningen die privé verhuurd worden regelmatig controleert voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK N

%

Regelmatig

67

24,7

Soms

105

38,7

Niet regelmatig

99

36,5

Total

271

100,0

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 37: Frequentie van controle van de woning voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK

Hoe vaak controleert u de woningen die u verhuurt gemiddeld?

Per jaar

Per twee jaren

Per drie jaren

Per duur van het huurcontract

1 maal

39

10

6

4

2 maal

11

1

0

0

3 maal

1

0

0

0

5 maal

1

0

0

0

6 maal

2

0

0

0

R=172 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.3.4 Problemen bij het privaat verhuren van woningen Eén van de argumenten om aan SVK’s te verhuren, een argument dat zowel de SVK’s als het beleid aanhalen, betreft het gegeven dat de verhuurder van de lasten die verhuring kan meebrengen, ontlast wordt. De huur wordt in principe op tijd betaald en de SVK’s garanderen de kwaliteit van de woning (zie eerder). We vroegen de respondenten naar hun ervaring als private verhuurder. Vijf vragen werden voorgelegd over ‘klassieke’ problemen: twee over naar het betalen van de huur, twee over de beschadiging van de woning en een laatste peilt naar het al dan niet voorkomen van overlast (tabel 38). Wanneer we de scores van regelmatig en zeer regelmatig samen tellen, is de hoogste score 27%. M.a.w. maximaal 27% van de verhuurders die (voorheen) privaat verhuurden/verhuren is als private verhuurder regelmatig tot zeer regelmatig geconfronteerd geweest met (in casu) de huur die niet op tijd werd betaald. 21% van de verhuurders werd regelmatig tot zeer regelmatig geconfronteerd met het niet betalen van de huur. Met verwaarlozing (15%), beschadiging (9,4%) en overlast (7%) worden verhuurders duidelijk minder geconfronteerd. Bekijken we het van de andere zijde, dan stellen we vast dat 68% van de verhuurders zelden of nooit met overlast geconfronteerd werd. Ook meer dan de helft werd zelden of nooit geconfronteerd met verwaarlozing (54%), met het niet betalen van huur (52%) of beschadiging (51%). De laagste score haalt hier het niet op tijd betalen van de huur: 43% van de verhuurders werd daar zelden of nooit mee geconfronteerd. In combinatie met regelmatig en zeer regelmatig lijkt het niet op tijd betalen van de huur het meest problematische aspect van de ervaring met private verhuring te zijn.

50

Tabel 38: Ervaren huurproblemen voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders* (%) Nooit

Zelden

Soms

Regelmatig

De huur werd niet betaald

34

18.2

26.5

De huur werd niet op tijd betaald

23.1

20.2

Beschadiging woning

23.8

Verwaarlozing woning Overlast (lawaai, geur…)

Zeer Regel-matig

Totaal

N

15.8

5.5

100

253

28.9

19

8.7

100

242

27.5

28.3

1.5

7.9

100

240

27.3

27.3

29.4

11

4.9

100

245

45.5

23.2

23.7

5.8

1.8

100

224

deze vraag betreft een vraag naar de perceptie en niet naar de exacte aantallen R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

84,6% van de respondenten die met één van de genoemde problemen werden geconfronteerd, stelt daadwerkelijk te hebben opgetreden om problemen die zich voordoen te verhelpen. In 23,6% van de gevallen ging dit om het niet of niet tijdig betalen van de huur, in 13,8% van de cases om beschadiging van de woning, in 11,8% om overlast en in 11,3% om verwaarlozing van de woning (tabellen 39 en 40). Wanneer met een open vraag wordt gepeild naar de stappen die vervolgens werden ondernomen, dan is zoals tabel 41 aantoont, de huurder rechtstreeks aanspreken voor 42,9% van de verhuurders de eerste stap. Dit gebeurt per telefoon, per brief of telefonisch. 18,4% stelt onmiddellijk naar een rechtbank te stappen en 9% ver-stuurt een aangetekend schrijven. Indien de eerste stap geen resultaat oplevert, blijkt de grootste groep naar de rechtbank te stappen (32%). Nog steeds 18,7% spreekt de huurder aan en het aanspreken van een advocaat of notaris duikt in de top drie op (16%). Wanneer nog een derde stap nodig is, dan is de stap naar de rechtbank de belangrijkste (44%). 17% van de verhuurders spreekt een deurwaarder aan en 10% gaat over tot de opzeg van het huurcontract. Van de verhuurders die aangeven stappen ondernomen te hebben, blijkt 38% (75 op 196) een tweede stap nodig te hebben. Van zij die de tweede stap hebben gezet, heeft nog eens 39% (dit is 15% van diegenen die stappen hebben ondernomen) nog een verdere stap nodig. Tabel 39: Optreden door SVK-verhuurder om problemen te verhelpen voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders N

%

Ja

203

84,6

Nee

37

15,4

Totaal

240

100,0

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

51

Tabel 40: Verhuurproblemen waartegen werd opgetreden voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders N 'ja'

Totaal

%Ja/totaal

niet (of niet tijdig) betalen van de huur

48

203

23,6

beschadiging van de woning

28

203

13,8

verwaarlozing van de woning

23

203

11,3

overlast (lawaai-, geurhinder, …)

24

203

11,8

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

52

Tabel 41: Stappen door SVK-verhuurders ondernomen om problemen te verhelpen voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK Stap 1 N

%

Huurder aanspreken (persoonlijk, per brief, telefonisch)

84

42,9

Naar de rechtbank/vrederechter stappen

36

18,4

Aangetekend schrijven

18

9,2

Advocaat/notaris aanspreken

15

7,7

Probleem zelf in orde gebracht

14

7,1

OCMW/SVK/Stadsdienst verwittigen

9

4,6

Contract opzeggen/huurder uit woning zetten

7

3,6

Politie aanspreken

4

2,0

Huurder is zelf opgestapt

2

1,0

Deurwaarder laten komen

2

1,0

Beginnen verhuren aan SVK

2

1,0

Contact opnemen met familie/vrienden van de huurder

1

0,5

Schade van borg afhouden

1

0,5

Privé-organisatie ingeschakeld (woonbureau, vastgoedkantoor)

1

0,5

196

100,0

N

%

Naar de rechtbank/vrederechter stappen

24

32,0

Huurder aanspreken (persoonlijk, per brief, telefonisch)

14

18,7

Advocaat/notaris aanspreken

12

16,0

Aangetekend schrijven

11

14,7

Contract opzeggen/huurder uit woning zetten

3

4,0

Deurwaarder laten komen

3

4,0

Schade van borg afhouden

2

2,7

Probleem zelf in orde gebracht

2

2,7

OCMW/SVK/Stadsdienst verwittigen

2

2,7

Politie aanspreken

1

1,3

Privé-organisatie ingeschakeld (woonbureau, vastgoedkantoor)

1

1,3

Totaal

75

100,0

N

%

Naar de rechtbank/vrederechter stappen

13

44,8

Deurwaarder laten komen

5

17,2

Contract opzeggen/huurder uit woning zetten

3

10,3

Aangetekend schrijven

2

6,9

Advocaat/notaris aanspreken

2

6,9

N Stap 2

Stap 3

53

Politie aanspreken

2

6,9

Huurder aanspreken (persoonlijk, per brief, telefonisch)

1

3,4

OCMW/SVK/Stadsdienst verwittigen

1

3,4

Totaal

29

100,0

R=203 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Van de bevraagde verhuurders heeft iets minder dan de helft (45%) getracht een geschil op te lossen via een rechtbank (tabel 42). Dit betreft in minder dan de helft (43,5%) één geschil; 31% heeft op die manier reeds twee geschillen trachten op te lossen. In 84,2% van de gevallen betreft dit 1 tot 3 geschillen (tabel 43). Een klein aantal verhuurders (samen 7,5% van zij die naar de rechtbank stapten) stelt 10x, 20x en 100x naar de rechtbank te zijn gestapt. Vermoedelijk betreft dit grote professionele verhuurders die hun geschillen op een gestandaardiseerde manier afwerken. In 76% van de cases leidde de stap naar de rechtbank tot de ontbinding van het huurcontract; in 11,5% was dit niet het geval. 12,5% van de respondenten heeft ter zake gemengde ervaringen. Tabel 42: Oplossen van geschillen via een rechtbank voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders N

%

Ja

118

45,4

Nee

142

54,6

Totaal

260

100,0

R=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 43: Aantal geschillen voor een rechtbank per SVK-verhuurder voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK Aantal geschillen

N per categorie

%

1

47

43,5

2

34

31,5

3

10

9,2

4

5

4,6

5

3

2,8

7

1

0,9

10

5

4,6

20

2

1,9

100

1

0,9

108

100

Totaal

R=118 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

54

Tabel 44: Ontbinding huurcontract door rechtbank per SVK-verhuurder voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK bij problemen N

%

Ja

85

76

In sommige gevallen

14

12,5

Nee

13

11,5

Totaal

112

100

R=118 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.3.5 Houding ten overstaan van de onderhuurders Uit de Woonsurvey 2005 bleek dat de verhuurders niet gelijk wie in hun woning(en) wensen. 26,6% wil geen huurder van een andere afkomst en 10,6% vinden alleenstaande moeders ongewenst. Huishoudens of personen die afhangen van een huurwaarborg van het OCMW zijn het minst gewenst. 40,5% van de verhuurders wijst hen het liefst de deur (Winters e a, 2007). Daar één van de opdrachten van de SVK’s is om huurders met een zwak tot zeer zwak maatschappelijk profiel te huisvesten (zie eerder; zie o.a. Baeck, 2005 voor de praktijk), legden we enkele profielen voor aan onze respondenten voor. Hun antwoorden worden weergegeven in tabel 45. De SVK-verhuurders hebben het minste problemen met alleenstaanden met kinderen: 65,9% geeft aan tegenover hen geen enkel bezwaar als huurder te hebben, 25,1% vind het minder prettig maar aanvaardbaar. Wat betreft huurders met een andere afkomst geeft 48,3% van de SVK-verhuurders aan geen enkel bezwaar te hebben, 30,1% vindt het ‘minder prettig maar aanvaardbaar’ en 8,6% zou een andere huurder zoeken. Het minst positief staan SVK-verhuurders tegenover huurders die afhankelijk zijn van een huurwaarborg van het OCMW: 18,2% zou een andere huurder zoeken, 27, 9% vindt het minder prettig maar aanvaardbaar. Maar nog steeds meer dan de helft (47,6%) geeft wel aan geen enkel bezwaar te hebben. Tabel 45: Wenst u … als huurder? (%) Geen bezwaar

Minder prettig, maar aanvaarbaar

Andere huurder zoeken

Weet niet

totaal

N

Iemand van een andere afkomst

48.3

30.1

8.6

13

100

269

Een alleenstaande met kinderen

65.9

25.1

4.5

4.5

100

267

Een kandidaat die afhankelijk is van een huurtoelage van het OCMW

47.6

27.9

18.2

6.3

100

269

N=274 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Hoewel ook SVK-verhuurders aangeven bepaalde huurdercategorieën niet in hun woning(en) te willen, is het verschil met de totale verhuurderpopulatie zoals bevraagd in de Woonsurvey 2005 behoorlijk groot (tabel 46). Zo staat de totale populatie verhuurders driemaal meer weigerachtig tegenover huurders van een andere afkomst dan de populatie SVK-verhuurders. De verhouding t.a.v. de twee andere huurdercategorieën is ongeveer 1 op 2. We kunnen hieruit concluderen dat de SVKverhuurders toleranter staan ten aanzien van huurders met een eerder zwak maatschappelijk profiel. Toch kunnen we niet negeren dat OCMW-klanten weinig populair zijn.

55

Tabel 46: “Ik zou een andere huurder zoeken” - vergelijking Woonsurvey 2005-survey SVK-verhuurders 2007 Woonsurvey 2005

Survey SVK-verhuurders 2007

Iemand van een andere afkomst

26%

8.6%

een alleenstaande met kinderen

10%

4.5%

een kandidaat die afhankelijk is van een huurtoelage van het OCMW

40%

18.2%

Bronnen: Woonsurvey 2005; Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.3.6 Samenvatting We onderzochten in dit hoofdstuk in welke mate negatieve ervaringen op de private huurmarkt voor private verhuurders een rol spelen in de overstap naar verhuring via een SVK. Eerst en vooral moeten we benadrukken dat bij elk van de problemen die de respondenten konden aankruisen telkens een meerderheid stelt dit probleem zelden of nooit te hebben ervaren. Wanneer we voor elk opgegeven probleem het aantal ‘zelden’ optellen met het aantal ‘nooit’ aan de ene kant, en het aantal ‘regelmatig’ met ‘zeer regelmatig’ aan de andere kant dan komen we tot verhoudingen zoals weergegeven in tabel 47. Hieruit kunnen we afleiden dat de negatieve ervaringen een eerder beperkte impact hebben. Een minderheid van de verhuurders heeft regelmatig of zeer regelmatig met één of meerdere huurproblemen te maken. Dit strookt gedeeltelijk met de vaststellingen van de Woonsurvey 2005, 45,3% benoemde in dit onderzoek de relatie met de huurder zeer goed en 41,8% noemde deze relatie goed (m.a.w. 87% noemt deze relatie goed of zeer goed)(Winters e.a., 2007). Tabel 47: Ervaren huurproblemen voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders (%) Zelden/nooit

Soms

(Zeer) regelmatig

Overlast

68%

23,7

7%

Verwaarlozing

54%

29,4

15%

Niet betalen van de huur

52%

26,5

21%

Beschadiging van de woning

51%

28,3

9,4%

Niet op tijd betalen van de huur

43%

28,9

27%

Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Voor zover negatieve ervaringen in de private huur wel meespelen zijn het vooral ervaringen met het niet op tijd betalen van de huur en het niet betalen van de huur. Eigenaars die verhuren aan een SVK hebben voor ze met SVK’s zijn gaan samen werken, wel meer te maken gehad met deze problemen dan verhuurders in het algemeen. In de Woonsurvey 2005 stelt 70,2% nooit problemen te hebben ervaren met de betaling van de huur, terwijl van de SVK-verhuurders slechts 34% nooit problemen heeft ervaren met het betalen van de huur en slechts 23,1% nooit problemen met het op tijd betalen van de huur. Dat de verhuurders vooral problemen ervaren met het betalen of op tijd betalen van de huur strookt met de vaststelling dat een groot percentage SVK-verhuurders (69,8%) de gewaarborgde betaling van de huur opgeeft als een heel belangrijke reden om via een SVK te verhuren, en de zekerheid van inkomsten als veruit het belangrijkste voordeel van het verhuren via een SVK.

56

Uit het voorgaande kunnen we besluiten dat verhuurders (vermoedelijk) slechts in beperkte mate bij een SVK terechtkomen omwille van problemen die ze hebben ervaren als private huurders. En als problemen een rol spelen, dan zijn het vooral problemen met het betalen van de huur. Naast een antwoord op de vraag welke negatieve ervaringen er een verhuurder toe aanzetten om de stap te zetten naar SVK-verhuring, zochten we in dit hoofdstuk ook een antwoord op de vraag wat precies de voorkeuren zijn van de SVK-verhuurders op het vlak van contractduur en in welke mate ze hun woning controleren. Het blijkt dat ze vooral een contract van lange duur verkiezen. De verhuurders geven aan dat ze daarbij vooral op zoek zijn naar zekerheid over de verhuring en de verhuurder. Wat verder opvalt is dat slechts weinig verhuurders aangeven hun woning regelmatig te controleren. Van diegenen die een frequentie opgeven stellen de meesten dat ze de woning 1 maal per jaar te controleren. Blijkbaar is de behoefte om een gedetailleerd zicht te hebben op wat er zoal met de woning gebeurt eerder beperkt. Ten slotte hebben de verhuurders die ook via een SVK verhuren duidelijk een tolerantere houding tegenover mensen van een andere afkomst, alleenstaanden en mensen die afhankelijk zijn van het OCMW dan verhuurders die privé verhuren, wat mogelijks te maken heeft met het gegeven dat hun woningen zich op een lager marktsegment bevinden (zie ook verder).

3.4 Ervaringen met verhuring aan SVK’s 3.4.1 Inleiding In deze sectie gaan we op zoek naar de redenen waarom verhuurders via een SVK verhuren en hun ervaringen daarmee. In de praktijk neemt een SVK een aantal verantwoordelijkheden over van de huurder zoals het zoeken naar een huurder, de communicatie met de verhuurder over mogelijke problemen, of in sommige gevallen aanpassingen aan de woning. We onderzoeken welke overwegingen het meeste doorwegen. Om de overstap te kunnen maken, moeten de verhuurders natuurlijk op de hoogte zijn van het bestaan van sociale verhuurkantoren. We gaan na via welke wegen verhuurders in contact komen met een SVK. Verhuren aan een SVK brengt voor de verhuurder ook een aantal beperkingen en verplicht-ingen met zich mee. Voorbeelden zijn: een lagere huurprijs, contractuele beperkingen, beperkingen in de selectie en opvolging van de onderhuurder en vereisten op het vlak van woningonderhoud. In dit hoofdstuk onderzoeken we wat de verhuurders vinden van de beperkingen en voorwaarden die gekoppeld zijn aan de verhuring via een SVK. We gaan ook na wat ze vinden van de dienstverlening van het SVK. In het besluit van 2004 dat de erkennings- en subsidievoorwaarden van de sociale verhuurkantoren regelt (zie supra), wordt er expliciet verwezen naar de taak van SVK’s om zo nodig woningen te renoveren, verbeteren of aan te passen. Het SVK kan een middel zijn om private verhuurders te overhalen om een oudere woning te renoveren of op te knappen. We onderzoeken in welke mate dit het geval is (zie ook sectie 3.5). Zoals we al eerder aanhaalden (zie supra) hebben SVK’s een aantal instrumenten ter beschikking om verhuurders te overtuigen. We gaan na in welke mate die instrumenten ook worden ingezet, waarbij we moeten opmerken dat enkele instrumenten pas recent beschikbaar kwamen (bijv. de Vlaamse renovatiepremie), dat niet alle tegemoetkomingen overal beschikbaar zijn (bijv. provinciale tussenkomsten) en dat niet alle lokale verhuurders voor de tegemoetkomingen in aanmerking komen (bijv. omdat hun inkomen te hoog is).

57

Ten slotte gaan we ook na wat de algemene appreciatie is van de verhuurders van de verhuring via een SVK, wat volgens hen de belangrijkste voor- en nadelen zijn, en wat de beperkingen om te kiezen voor verhuring via een SVK.

3.4.2 Beweegredenen om met een SVK te werken SVK’s beroepen zich t.a.v. de verhuurder op twee meerwaarden, namelijk het (op tijd) betalen van de huur (zelfs in periode van leegstand) en het waarborgen van de kwaliteit van de woning. We hebben een aantal topics voorgelegd om na te gaan waarom verhuurders naar een SVK zijn gestapt (tabel 48). Wanneer we de categorieën ‘belangrijk’ en ‘heel belangrijk’ samentellen stelt ongeveer 97% van de respondenten dat ze omwille van de tijdige betaling van de huur met een SVK samenwerken. Dat de kwaliteit van de woning wordt gewaarborgd is even belangrijk (96%). Nog meer dan 80% van de verhuurders geeft aan dat verhuren via een verhuurkantoor ‘gemakkelijk’ is: men moet noch huurders zoeken (81,3% vindt dit belangrijk of zeer belangrijk) noch wordt men direct geconfronteerd met de ongemakken van verhuring (89,1% vindt dit belangrijk of zeer belangrijk). Andere motieven scoren lager, al geven nog ongeveer 70% aan omwille van hun deskundigheid van de SVK’s van hun diensten gebruik te maken. Hoewel nog steeds een behoorlijk percentage aangeeft dit belangrijk of zeer belangrijk te vinden, spelen gerichte sociale motieven minder en het te veraf wonen is slechts voor ongeveer 30% van de verhuurders belangrijk of zeer belangrijk. Bij dit laatste wensen we echter een kanttekening te plaatsen. Omdat een meerderheid van de verhuurders in dezelfde gemeente woont waarin ook het verhuurde pand zich bevindt, kan de score hier niet echt hoog zijn. Als we alleen rekening houden met de groep verhuurders die niet in dezelfde gemeente wonen als deze waar hun verhuurde woning(en) zich bevindt/bevinden dan wordt het te veraf wonen als argument om naar een SVK te stappen voor 47,3% belangrijk of zeer belangrijk (tabel 49).

58

Tabel 48: Motieven om via een SVK te verhuren (%) Helemaal niet belangrijk

Niet belangrijk

Noch belangrijk, noch onbelangrijk

0.3

0

2.3

0.2

3.3

5.1

Betaling huur is gewaarborgd De woning wordt in oorspronkelijke staat terugbezorgd

0

Het is gemakkelijk, ik moet niet zoeken naar huurders

2.5

Belangrijk

Heel belangrijk

Totaal

N

69.8

100

596

34.1

62.4

100

583

11

36

45.3

100

589

27.5

Het is gemakkelijk, ik moet huurproblemen niet opvolgen

1.7

2

7.2

36.3

52.8

100

587

Het is gemakkelijk, ik woon te ver af om de bewoning op te volgen

25.3

18.8

25.1

14.1

16.1

100

558

Omwille van het sociale aspect: de verhuring aan lage inkomens

9.9

10.1

35.7

24.2

20

100

574

Omwille van het sociale aspect, ik verhuur liever via een svk dan via een immo

7.0

6.6

21.9

32.2

32.3

100

575

Omwille van de deskundigheid van het personeel

3.3

3.7

23.3

41.1

28.7

100

572

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 49: Motief ‘Het is gemakkelijk, ik woon te ver af om de bewoning op te volgen’, opgesplitst naar gemeente respondent verschillend/dezelfde als gemeente SVK-woning (%) Helemaal niet belangrijk

Niet belangrijk

Noch belangrijk, noch onbelangrijk

Belangrijk

Heel belangrijk

totaal

N

gemeente R verschillend gemeente W

13,8

14,4

24,6

21,0

26,3

100,0

167

gemeente R = gemeente W

36,1

21,2

26,6

7,7

8,4

100,0

274

R=558 – chi square=58,0; p=.00023 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Voor bivariate analyses worden significantietesten uitgevoerd. Tenzij anders vermeld, zijn de gevonden verbanden significant. 23

59

3.4.3 Kennismaking Verhuren via een SVK is, gezien het beperkte aantal woningen dat ze verhuren blijkbaar nog steeds geen evidentie. Om te weten hoe het met de naambekendheid van de SVK’s staat, werd aan de respondenten gevraagd hoe ze met het SVK in contact zijn gekomen. Er werd hen een lijst van mogelijke antwoorden voorgelegd; ze konden er meerdere van aanstippen. In tabel 50 wordt de spreiding van de antwoorden weergegeven; in tabel 51 geven we de antwoorden van die respondenten die slechts één antwoord hebben gegeven. Aansluitend bij de bevindingen uit het vooronderzoek, stellen we vast dat er geen eenduidige toegang tot de SVK’s is. De antwoorden zijn zeer verspreid over de verschillende toeleidingswegen; geen enkele ervan springt er uit. Of verhuurders komen via zeer verschillende kanalen bij een SVK terecht. Bij 28,7% gebeurde de kennismaking via een kennis/vriend/organisatie’’24. Tellen we er de categorie ‘kennis/vriend/organisatie’ die reeds aan een SVK verhuurt bij (12,1%), dan staat dit kanaal, de mond-aan-mondreclame, toch voor 40,8% van de antwoorden. Het is daarmee veruit de meest voorkomende toeleiding tot het SVK. Ongeveer 20% werd door het SVK zelf gecontacteerd. Van de doorverwijzende instanties is het OCMW de belangrijkste: 31,3% is langs deze weg met een SVK in contact gekomen25. De rol van stedelijke of gemeentelijke huisvestingsdiensten is beduidend minder belangrijk: slechts 7% is langs deze weg in contact gekomen met een SVK. 6,8% van de SVK-verhuurders heeft via een advertentie van de overheid het SVK leren kennen en 6,1% refereert aan de media (bijv. locale televisie) als manier van kennismaking. Dit is een niet onbelangrijk aantal aangezien de advertentiecampagnes van de overheid tot nu toe relatief beperkt zijn geweest.

24 25

“Andere” dan de “andere” uit de lijst. Dit kan bijv. een welzijnsorganisatie zijn. Een aantal SVK’s worden door OCMW’s georganiseerd.

60

Tabel 50: Manier waarop SVK-verhuurders in contact kwamen met een SVK N

tot

%

Via het OCMW

134

428

31,3

Via een kennis/vriend/organisatie die mij op bestaan van svk heeft gewezen

123

428

28,7

Het svk heeft mij gecontacteerd

84

428

19,6

Via een kennis/vriend/organisatie die aan svk verhuurt

52

428

12,1

Via de stedelijke of gemeentelijke huisvestingsdienst

30

428

7,0

Via advertentie van de overheid

29

428

6,8

Via de media

26

428

6,1

Na aankoop een bestaand contract overgenomen

20

428

4,7

Via een immobiliën / vastgoedkantoor

11

428

2,6

Via marktverkenning op het internet

6

428

1,4

Andere manier

6

428

1,4

Via het AES

3

428

0,7

Via een (onder)huurder

2

428

0,5

Via het Koninklijk Eigenaarsverbond

1

428

0,2

0

428

0,0

Via UNIZO

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

61

Tabel 51: Manier waarop SVK-verhuurders in contact komen met een SVK Resultaten voor SVK-verhuurders die slechts 1 manier opgaven N

tot

%

Via een kennis/vriend/organisatie die mij op bestaan van SVK heeft gewezen

89

341

26,1

Via het OCMW

87

341

25,5

Het SVK heeft mij gecontacteerd

55

341

16,1

Via een kennis/vriend/organisatie die aan SVK verhuurt

33

341

9,7

Na aankoop een bestaand contract overgenomen

18

341

5,3

Via advertentie van de overheid

14

341

4,1

Via de media

14

341

4,1

Via de stedelijke of gemeentelijke huisvestingsdienst

12

341

3,5

Via een immobiliën / vastgoedkantoor

9

341

2,6

Via marktverkenning op het internet

4

341

1,2

Andere manier

4

341

1,2

Via een (onder)huurder

2

341

0,6

Via het AES

0

341

0,0

Via UNIZO

0

341

0,0

Via het Koninklijk Eigenaarsverbond

0

341

0,0

R=400 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

De eigenaarverenigingen (0,7 en 0,2%), het internet (1,4%) en vastgoedkantoren (2,6%) spelen slechts een kleine rol in de doorverwijzing. Wanneer we ons beperken tot die verhuurders die slechts 1 kanaal hebben aangestipt, blijven de verhoudingen grotendeels dezelfde (tabel 51).

3.4.4 Woningkwaliteit(sbewaking) De mogelijkheid om een woning op te knappen, kan een reden zijn om private verhuurders te overhalen om via een SVK te verhuren. We onderzoeken in welke mate dit het geval is (zie ook sectie 3.5). Aan de andere kant kan het toezicht van de SVK’s op de kwaliteitsnormen ook verhuurders afschrikken. We gaan na hoe de huidige SVK-verhuurders dit toezicht ervaren. Zoals we al eerder aanhaalden hebben SVK’s een aantal instrumenten ter beschikking om verhuurders te overtuigen. We gaan na in welke mate die instrumenten ook worden ingezet Kwaliteitsnormen Verhuurde woningen moeten aan een bepaalde minimumkwaliteit voldoen. 83,8% van de SVKverhuurders vindt de normen correct. Slechts 4% vindt ze te streng; 11% weet het niet (tabel 52). 6% van de SVK-respondenten geeft aan dat ze omwille van de kwaliteitsnormen in de toekomst niet langer aan een SVK te verhuren (tabel 53)

62

Tabel 52: Houding t.a.v. kwaliteitsnormen door SVK-verhuurders N

%

De normen zijn correct

498

83,8

De normen zijn te streng

23

3,9

De normen zijn niet streng genoeg

5

0,8

Weet niet

68

11,4

Totaal

594

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 53: Kwaliteitsnormen en toekomstige verhuring aan een SVK Zullen deze kwaliteitsnormen u in de toekomst weerhouden om nog aan een svk te verhuren? N

%

Ja

35

6,0

Nee

548

94,0

Totaal

583

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Aanpassingswerken 37,6% van de eigenaars geeft aan dat het SVK gevraagd heeft om hun woning aan de kwaliteitsnormen aan te passen vooraleer het een contract wilde tekenen (tabel 54). Daaraan is, zo stelt 96,3% van de eigenaars, gevolg gegeven; de aanpassingen zijn ook effectief uitgevoerd (tabel 55). In 41,8% zorgde het SVK voor de uitvoering van de aanpassingen op kosten van de SVKverhuurder. In 15% van de gevallen deed het SVK de uitvoering op eigen kosten26 (tabel 56). Bij iets meer dan de helft van de relevante cases (54,9%) werd er voor de aanpassingenwerken een contract opgemaakt (tabellen 57 en 58). Tabel 54: Eisen SVK m.b.t. aanpassingwerken aan de woning Heeft het svk u gevraagd om uw woning aan deze kwaliteitsnormen aan te passen vooraleer het een huurcontract met u wou tekenen? N

%

Ja

219

37,6

Nee

364

62,4

Totaal

583

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

26

Mogelijks worden de (provinciale) subsidies door de SVK’s als eigen kosten gezien.

63

Tabel 55: Uitvoeren van aanpassingen aan de woning bij SVK-verhuring Zijn de gevraagde aanpassingen gebeurd? N

%

207

96,3

Soms wel, soms niet

4

1,9

Nee

4

1,9

215

100

Ja

Totaal

R=219 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 56: Uitvoerder van de aanpassingen aan de woning bij SVK-verhuring, type uitvoerder N*

%

De eigenaarverhuurders

59

21

Derden, bijvoorbeeld een aannemer

62

22.1

Het SVK heeft dit op mijn kosten gedaan (laten doen)

117

41.8

Het SVK heeft dit op eigen kosten gedaan (laten doen)

42

15

Totaal

280

100

*meerdere antwoorden waren mogelijk R=219 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 57: Uitvoerder van de aanpassingen aan de woning bij SVK-verhuring, gebruik contract voor aanpassingswerken Is er voorafgaandelijk aan de werken een contract voor de werken opgemaakt? N

%

Ja

73

54,9

Neen

60

45,1

Totaal

133

100,0

R=219 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 58: Uitvoerder van de aanpassingen aan de woning bij SVK-verhuring, gebruik huurrenovatiecontract Zitten de werken vervat in een huurrenovatiecontract? N

%

Ja

58

45,7

Neen

69

54,3

Totaal

127

100,0

R=73 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

64

Subsidies voor renovatie Werden de SVK-verhuurders aan wie gevraagd werd hun woning aan te passen ook geïnformeerd over de bestaande subsidies? Dit blijkt, zoals tabel 59, slechts voor een minderheid van de relevante respondenten het geval te zijn. Hierbij moeten we wel in het achterhoofd houden dat enkele vormen van tegemoetkoming vrij nieuw zijn. Lage ‘cijfers’ liggen dus enigszins binnen de verwachtingen. Over de fiscale mindering bij renovatiewerken (bestaat sinds 2007) is blijkbaar toch 33,9% geïnformeerd; de gewestelijke verbeteringspremie (bestaat sinds 2004) is gekend bij 33,3% van de relevante respondenten; de gewestelijke renovatiepremie (sinds 2007) is bekend bij 29,9% en de provinciale renovatiesubsidies27 bij 35,6% (tabel 59). 15 % van de bevraagde respondenten geeft aan ooit een subsidie te hebben aangevraagd voor de woning(en) die ze verhuren via een SVK (tabel 60). 12 % geeft aan daadwerkelijk een subsidie voor de renovatie van de woningen te hebben ontvangen (tabel 61). Dit betreft provinciale tussenkomst, de renovatiepremie en de verbeterings- en aanpassingspremie. We vroegen de SVK-verhuurders ook naar de reden waarom geen subsidie werd verkregen. 22,5 % geeft als antwoord dat er geen renovatie nodig was. Eén op de vijf verhuurders (20,1 %) geeft echter ook aan dat hij/zij niet op de hoogte was van de subsidies; 15,6 % blijkt niet te voldoen aan de voorwaarden. 8% van de SVK-verhuurders heeft meegemaakt dat een renovatie ter sprake kwam, maar waarna beslist werd deze toch niet te laten doorgaan (tabel 64). Belangrijkste reden om de renovatie toch niet te laten doorgaan is de te grote kostprijs (58,8 %).

27

Bestaan enkel in West-Vlaanderen en Vlaams-Brabant.

65

Tabel 59: Informeren door SVK van SVK-verhuurder (aan wie gevraagd werd aanpassingswerken uit te voeren) over subsidies voor renovaties Fiscale vermindering bij renovatiewerken (bestaat sinds 2007) N

%

Ja

59

33,9

Nee

115

66,1

Totaal

174

100,0

N

%

Ja

52

29,9

Nee

122

70,1

Totaal

174

100,0

N

%

Ja

58

33,3

Nee

116

66,7

Totaal

174

100,0

N

%

Ja

62

35,6

Nee

118

67,8

Totaal

180

103,4

Gewestelijke renovatiepremie (bestaat sinds 2007)

Gewestelijke verbeteringspremie (bestaat sinds 2004)

Provinciale renovatiesubsidies

R=219 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 60: Percentage SVK-verhuurders die een subsidie voor renovatie hebben aangevraagd N

%

Ja

90

15,4

Nee

494

84,6

Totaal

584

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 61: SVK-verhuurders, ontvangen subsidies voor renovatiewerken N

%

Ja

63

12.3

Nee

448

87.7

Totaal

,511

100

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

66

Tabel 62: Waarom SVK-verhuurders geen subsidie voor renovatie verkregen N*

%

Niet nodig/geen renovatie nodig

55

22,5

Was er niet van op de hoogte

49

20,1

Geen aanvraag

48

19,7

Voldeed niet aan de voorwaarden (te hoog inkomen, te kleine renovatie,…)

38

15,6

Renovatie werd uitgevoerd voordat er verhuurd werd aan SVK

18

7,4

Aangevraagd of van plan aan te vragen, in afwachting

13

5,3

Niet mogelijk/niet van toepassing (algemeen)

9

3,7

Geregeld door SVK

7

2,9

Nog te recent

5

2

Te veel administratie Totaal

2

0,8

244

100,0

*dit betreft een antwoord op een open vraag; categorisering door onderzoekers R=448 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 63: SVK-verhuurders bij wie een renovatie ter sprake kwam, maar waarna beslist werd de renovatie niet te laten doorgaan. N

%

Ja

42

7,9

Nee

488

92

Totaal

530

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 64: Reden waarom werd beslist de renovatie van de woning niet te laten doorgaan N

%

Te veel kosten/ te duur

20

58,8

Verkoop woning

3

8,8

Uitgesteld

3

8,8

Problemen met huurder

3

8,8

Geen renovatie nodig

2

5,9

Te veel papierwerk

1

2,9

Omwille van verplichtingen opgelegd door SVK

1

2,9

Beëindiging contract

1

2,9

Totaal

34

100,0

R=42 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

67

3.4.4.1 Communicatie over gebreken aan de woning tijdens de verhuring 63% van de SVK-verhuurders stelt dat het SVK hen op de hoogte brengt wanneer de woning niet meer voldoet aan de kwaliteitsnormen; volgens 10% gebeurt dit soms wel, soms niet en volgens 20% brengt het SVK hen niet op de hoogte28 (tabel 65). Het op de hoogte stellen gebeurt in ongeveer de helft van de gevallen (46%) enkel telefonisch, in 20% gebeurt dit telefonisch en per brief (19,8%) en een op de vijf keer gebeurt het enkel per brief (19,3). E-mail wordt eerder zelden gebruikt (4,7%)(tabel 66) 79% van de respondenten geven aan dat ze op de hoogte worden gesteld door het SVK wanneer er gebreken worden vastgesteld. 18,6% geeft aan dat dit niet gebeurt. Ook hier gebeurt dit vooral telefonisch (53%) (tabellen 67 en 68). Tabel 65: Percentage van de SVK-verhuurders dat door het SVK op de hoogte gebracht wordt als de woning niet (meer) voldoet aan de kwaliteitsnormen. Brengt het SVK u op de hoogte als de woning niet (meer) voldoet aan de kwaliteitsnormen? N

%

Ja

286

63,1

Soms wel, soms niet

46

10,2

Neen

93

20,5

Nog niet voorgekomen

28

6,2

Totaal

453

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 66: Manier waarop SVK de SVK-verhuurder op de hoogte brengt als de woning niet meer voldoet aan de kwaliteitsnormen N

%

Telefonisch

89

46,4

Telefoon+brief

38

19,8

Brief

37

19,3

Mail

9

4,7

Mondeling (face-to-face)

19

9,9

Totaal

192

100,0

R=286 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

28

Dit kan zijn omdat het SVK de problemen zelf heeft opgelost of omdat de ontstane gebreken het gevolg zijn van het gedrag van de verhuurder.

68

Tabel 67: Informatie over gebreken wanneer vastgesteld tijdens de verhuring door SVK’s aan SVK-verhuurders Informeert het SVK u wanneer er gebreken worden vastgesteld tijdens de verhuring? N

%

Ja

399

79,0

Neen

94

18,6

Nog niet gebeurd

12

2,4

Totaal

505

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 68: Wijze waarop SVK-verhuurders geïnformeerd worden wanneer gebreken worden vastgesteld tijdens de verhuring N

%

Telefonisch

178

53,5

Telefoon+brief

53

15,9

Brief

66

19,8

Mail

20

6,0

Mondeling (face-to-face)

16

4,8

Totaal

333

100,0

R=399 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.4.5 Huurprijsbepaling en -betaling SVK verhuren in principe aan mensen met een zwakke sociale positie. Als gevolg daarvan kunnen ze niet aan marktprijzen onderverhuren. Ze proberen dan ook – met als troef de betaling van de huur, de kwaliteitsbegeleiding en de organisatie van begeleiding wanneer nodig – een lagere huurprijs te bedingen dan de huurprijs die op de markt gekregen zou kunnen worden. 51% van de SVKverhuurders geeft aan dat de door het SVK bedongen huurprijs lager is dan wat hij/zij wou krijgen. Voor 47% was de bedongen huurprijs gelijk aan wat ze wilden krijgen (tabel 69). 70% geeft ook aan dat de bedongen huurprijs lager is dan de huurprijs die ze zouden krijgen wanneer ze buiten het SVK zouden verhuren. Toch geeft 22% aan dat de huurprijs bij het SVK gelijk is aan de huurprijs die ze zouden krijgen buiten het SVK. 8% geeft zelfs aan dat de huurprijs die ze bedongen hebben hoger is dan wat ze buiten het SVK zouden gekregen hebben (tabel 69). De huurprijs wordt volgens de SVK-verhuurders in 99,3% van de gevallen stipt betaald (tabel 70).

69

Tabel 69: Waardering door de SVK-verhuurders van de bedongen huurprijs Was de uiteindelijk bedongen huurprijs lager, gelijk of hoger dan wat u wou krijgen? N

%

Lager

304

51,5

Gelijk

276

46,8

Hoger

10

1,7

Total

590

100,0

Was de uiteindelijk bedongen huurprijs lager, gelijk of hoger dan de huurprijs die u zou krijgen wanneer u buiten het SVK zou verhuren? N

%

Lager

407

70,5

Gelijk

125

21,7

Hoger

45

7,8

Total

577

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 70: Waardering door de SVK-verhuurders van de betaling van de huur Wordt de huur stipt betaald?

Ja Nee Totaal

N

%

591

99,3

4

0,7

595

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.4.6 Contractuele beperkingen Uit het vooronderzoek blijkt dat SVK’s contractuele beperkingen bedingen bij de inhuring van woningen. 32,6% van de SVK-verhuurders bevestigt dat er inderdaad beperkingen in opzegmogelijkheden werden opgenomen in het 9-jarige huurcontract (tabel 71). Uit tabel 78 blijkt dat wanneer er verbeteringswerken werden uitgevoerd er in 44% ook beperkingen werden opgenomen. Wanneer er geen aanpassingen werden uitgevoerd, dan werden er in 25% van de gevallen beperkingen opgenomen. Het opnemen van beperkingen is dus in vele gevallen gekoppeld aan het uitvoeren van aanpassingen aan de woning, maar zeker niet altijd. Gevraagd naar het soort opgenomen beperkingen, zegt 60,2% van de SVK-verhuurders dat de opzegmogelijkheid voor eigen bewoning werd geschrapt. Bij 59,8% werd de opzegmogelijkheid voor eigen bewoning beperkt in tijd en bij 59,5% de mogelijkheid van een ongemotiveerde opzeg maar met schadevergoeding geschrapt (tabel 73). Niettegenstaande deze beperkingen denkt 33% van de SVK-verhuurders bij wie een beperking werd opgenomen dat het SVK openstaat om te onderhandelen wanneer de verhuurder de overeenkomst vroegtijdig wenst te beëindigen. 57,7% weet niet of dit zo is en slechts 9% denkt dat het SVK niet zou willen onderhandelen (tabel 74).

70

Een meerderheid van de SVK-verhuurders bij wie er beperkingen werden opgenomen, vindt deze beperkingen normaal (60,8%), één op vijf (18,7%) vindt dat er teveel beperkingen zijn (tabel 74). Voor 15% zijn de beperkingen een reden om in de toekomst minder snel te verhuren aan een SVK; 5,5% geeft zelfs aan om deze reden in de toekomst niet meer te verhuren aan een SVK. Vier op vijf van de SVK-verhuurders (79,9%) geeft echter aan dat de beperkingen geen gevolgen zullen hebben voor een eventuele toekomstige huurovereen-komst met een SVK (tabel 76). Tabel 71: SVK-verhuurders bij wie het SVK beperkingen heeft opgenomen wat betreft opzegmogelijkheden door de verhuurder in de 9-jaar huurcontracten Heeft het svk beperkingen opgenomen wat betreft opzegmogelijkheden door u (de verhuurder) in de 9-jaar huurcontacten? N

%

Ja

175

32,6

Nee

362

67,4

Totaal

537

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 72: SVK-verhuurders bij wie (wel of geen) beperkingen zijn opgenomen in het totaal aantal SVK-verhuurders bij wie er (wel of geen) aanpassingen zijn gebeurd Zijn er aanpassingen gebeurd? ja Heeft het SVK beperkingen opgenomen wat betreft opzegmogelijkheden door u (de verhuurder) in de 9-jaar huurcontacten?

nee

N

%

N

%

ja

83

44,6

83

25,2

nee

103

55,4

246

74,8

186

100,0

329

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

71

Tabel 73: Soort beperking dat werd opgenomen in huurcontracten tussen SVK’s en SVKverhuurders Schrappen van de opzegmogelijkheid voor eigen bewoning. N

%

Ja

77

60,2

Soms

3

2,3

Neen

48

37,5

Totaal

128

100,0

Beperken van de opzegmogelijkheid voor eigen bewoning, namelijk beperkt in tijd (bvb. niet in de eerste 3 jaar) N

%

Ja

76

59,8

Soms

4

3,1

Neen

47

37,0

Totaal

127

100,0

Schrappen van de mogelijkheid van een ongemotiveerde opzeg, maar met schadevergoeding N

%

Ja

69

59,5

Soms

4

3,4

Neen

43

37,1

Totaal

116

100,0

R=175 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 74: Appreciatie mogelijkheid tot onderhandelen over vroegtijdige beëindiging huurcontract bij aanwezigheid beperkingen in het huurcontract Als u omwille van bepaalde redenen de huurovereenkomst toch vroegtijdig wenst te beëindigen, staat het SVK dan daarvoor open? N

%

Ja

54

33,1

Neen

15

9,2

Weet niet

94

57,7

Totaal

163

100,0

R=175 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

72

Tabel 75: Waardering van de beperkingen door SVK-verhuurders bij wie beperkingen werden opgenomen Wat vindt u van deze beperkingen? Ik vind dat.… N

%

Dit normaal is

101

60,8

Dat er teveel beperkingen zijn

31

18,7

Ik weet het niet

34

20,5

Totaal

166

100,0

R=175 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 76: Gevolgen van beperkingen op een eventuele toekomstige huurovereenkomst met een SVK Zullen de genoemde beperkingen gevolgen hebben voor eventuele toekomstige huurovereenkomsten met een SVK? N

%

Ja, ik zal minder snel verhuren aan een SVK

24

14,6

Ja, ik zal niet meer verhuren aan een SVK

9

5,5

Neen, de beperkingen zullen geen gevolgen hebben

131

79,9

Totaal

164

100,0

R=175 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.4.7 Dienstverlening We hebben de SVK-verhuurders ook gevraagd naar hun tevredenheid m.b.t. aspec-ten van de dienstverlening en toegankelijkheid van het SVK waarmee ze werken. Wat betreft de bereikbaarheid van het SVK is 87,7% van de SVK-verhuurders tevreden of zeer tevreden, 51,3% is zelfs zeer tevreden. Wat betreft de openingsuren is 82% tevreden of zeer tevreden. Wat betreft vriendelijkheid bij het onthaal scoren de SVK’s heel hoog: bijna 95% is tevreden of zeer tevreden, waarvan bijna 64% zeer tevreden. Ook over de tijd vooraleer ze geholpen worden (84,9%), de uren waarop ze een afspraak krijgen (89,5%) en de afstand tussen het SVK en hun woning (81,7) is een grote meerderheid van de SVK-verhuurders tevreden of zeer tevreden. Feit is dat heel weinig respondenten ontevreden zijn over de dienstverlening (tabel 77).

73

Tabel 77: Tevredenheid over dienstverlening SVK’s door de SVK-verhuurders (%) Zeer tevreden

Eerder tevreden

Tussenin

Eerder ontevreden

Ontevreden

totaal

N

Bereikbaarheid

51.3

36.4

10.4

1

0.7

100

577

Openingsuren

39.1

42.9

15.7

1.4

0.7

100

562

Vriendelijkheid onthaal

63.7

31

4.7

0.2

0.3

100

575

Wachttijden

47.8

37.1

11.3

2.2

1.3

100

558

Het krijgen van een afspraak

48.6

40.9

8.7

0.9

0.5

100

552

Afstand

42.7

39

15.3

2.2

0.2

100

557

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.4.8 Selectie onderhuurders We zagen eerder dat verhuurders door de bank genomen niet om het even wie in hun woning wensen (Woonsurvey 2005). We zagen ook dat SVK-verhuurders toleranter zijn. SVK’s beslissen autonoom en binnen een gereglementeerd kader wie de bewoner van de woning wordt. Vinden de SVK-verhuurders dit een te verregaande beperking van hun autonomie? Of hebben ze er geen problemen mee dat deze taak hen uit handen wordt genomen? Een meerderheid van de SVK-verhuurders blijkt er positief (30,7%) tot heel positief (18,1%) tegenover te staan. Een groot aantal SVK-verhuurders staat er neutraal tegenover (38,7%). 7,3% staat er negatief tegenover en 5,2% zeer negatief; of ongeveer 12% heeft problemen m.b.t. het verlies van hun autonomie bij de selectie van huurders (5,2%) (tabel 78). Iets minder dan de helft van de SVK-verhuurders (43,1%) volgt het verloop van de onderhuurders op (tabel 79). Ongeveer één op vier (25,6%) controleert de woning(en) die via het SVK verhuurd worden regelmatig (tabel 80). Eén op vier (25,3%) heeft voor de controle ook een regeling getroffen met het SVK (tabel 81). Meestal betekent dit dat het SVK de woning/onderhuurder controleert (47,8%), dat bezoek door de SVK-verhuurder toegelaten is onder voorwaarden (35%) of dat het SVK de SVKverhuurder contacteert wanneer er problemen zijn of wanneer er een nieuwe huurder in de woning komt (12,2%). Wat betreft de opvolging van de onderhuurder door het SVK, heeft 61,6% van de SVK-verhuurders hier veel vertrouwen in en 25,4% erg veel vertrouwen; of 87% van de respondenten is ter zake vol vertrouwen (tabel 84).

74

Tabel 78: Waardering van autonomie SVK over keuze onderhuurders door de SVKverhuurders SVK’s beslissen autonoom en binnen een gereglementeerd kader wie de bewoner van uw woning wordt. Hoe staat u daar tegenover? N

%

Heel negatief

30

5,2

Negatief

42

7,3

Neutraal

224

38,7

Positief

178

30,7

Heel positief

105

18,1

Totaal

579

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 79: SVK-verhuurders dat het verloop van de onderhuurders van de aan SVK’s verhuurde woningen opvolgt N

%

Ja

241

43,1

Neen

318

56,9

Totaal

559

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 80: Controle van de aan de SVK’s verhuurde woningen door de SVK-verhuurder Controleert u de woningen die via het svk verhuurd worden regelmatig? N

%

Ja

142

25,6

Neen

412

74,4

Totaal

554

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 81: SVK-verhuurders dat over de controle van de aan de SVK’s verhuurde woningen een regeling heeft getroffen N

%

Ja

136

25,3

Neen

401

74,7

Totaal

537

100

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

75

Tabel 82: Soort regeling over de controle van de aan de SVK’s verhuurde woningen N

%

SVK controleert

55

47,8

Bezoek toegelaten onder voorwaarden

40

35

Bij problemen of nieuwe huurder wordt SVK-verhuurder gewaarschuwd

14

12,2

Rechtstreeks contact tussen onderhuurder en SVK-verhuurders

3

2,6

Wanneer SVK-verhuurder wil

2

1,7

SVK doet weinig/niets

1

0,9

115

100,0

Totaal

R=136 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 83: Vertrouwen van de SVK-verhuurders in SVK op het vlak van opvolging van de huurder N

%

Erg veel

148

25,4

Veel

359

61,6

Erg weinig

56

9,6

Heel weinig

20

3,4

Totaal

583

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.4.9 Ervaring bij beëindiging van een contract Slechts 5% van de bevraagde verhuurders heeft al een huurcontract met een SVK beëindigd. Dit betreft een 30 cases, waarvan er 24 slechts eenmaal een contract heeft beëindigd. Dit aantal is te laag voor verdere analyse (tabel 84). Tabel 84: Percentage SVK-verhuurders dat al een huurcontract met een SVK heeft beëindigd N

%

Ja

30

5,2

Neen

547

94,8

Totaal

577

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.4.10 Algemene beoordeling 29 Net iets meer dan twee derden van de SVK-verhuurders vindt dat het verhuren aan een SVK vooral voordelen heeft. Iets meer dan 1/3 vindt dat het evenveel voordelen als nadelen heeft. Voor maar 3% van de huidige SVK-verhuurders heeft het vooral nadelen (tabel 85). 29

Merk op dat alle antwoorden die onder deze hoofding worden verwerkt, antwoorden op open vragen zijn.

76

3.4.10.1 Voordelen De zekerheid van de betaling van de huur wordt veruit het meest aangehaald (57,2%) als voordeel van het verhuren via een SVK. Andere redenen volgen op grote afstand (tabel 86). Als zekerheid van inkomen niet de voornaamste reden is, dan volgen minder werk en minder zorgen (19,6%), minder verantwoordelijkheid m.b.t. onderhoud (14,6%), zekerheid inzake continuïteit van verhuring (12,9%) en geen zorgen over de verhuring en de opvolging van de verhuring (11,9%). Wanneer we de verschillende antwoorden die te maken hebben met het bieden van zekerheid samentellen (zekerheid over inkomsten, zekerheid over de verhuring en zekerheid in het algemeen) dan komen we aan bijna 80%. Het bieden van ‘zekerheid’ is duidelijk de grote troef van het SVK-model.

3.4.10.2 Nadelen 25% van de respondenten ervaart geen nadelen bij verhuring aan een SVK; 75% heeft dus wel bedenkingen. Het voornaamste nadeel die de SVK-verhuurders opgeven, zijn de lagere huurinkomsten (36,8%). Ook hier volgen andere redenen op ruime afstand. Het betreft het gebrek aan controle, toezicht en/of inspraak in het algemeen (7,8%) en specifiek op de huurder in het bijzonder (15,2%) (tabel 87).

3.4.10.3 De toekomst Negen van de tien (90,2%) SVK-verhuurders is van plan in de toekomst nog verder te verhuren aan een SVK (tabel 88). Als belangrijkste redenen daarvoor geven ze op: minder werk en/of zorgen (25,9%), goede ervaringen met het SVK (21%) en de zekerheid van inkomsten (19,5%) (tabel 90). Wanneer we enkele categorieën samen nemen, dan zijn de voornaamste motieven om met een SVK te blijven werken de volgende: o o o

zekerheid (algemeen; van inkomsten; van verhuring zonder leegstand) 31,4%; goede ervaring 30,6%; minder beslommeringen (minder werk/minder zorgen; zorg/onderhoud is voor SVK) 30,6%.

Als we ook opvolging van de huurders en van allerlei administratieve taken bij minder beslommeringen nemen, dan heeft ongeveer 44% van de respondenten minder beslommeringen als reden om blijvend met een SVK in zee te gaan. Ongeveer 1 op 6 verhuurders stelt in de toekomst meer woningen aan SVK’s te verhuren. Nemen we alleen die verhuurders voor wie deze vraag momenteel relevant is, m.a.w. verhuurders die meer woningen te verhuren hebben dan deze die ze op het moment van de bevraging aan SVK’s verhuren, dan stelt 61% van de respondenten in de toekomst meer woningen te verhuren aan een SVK (tabel 90). Daar heel wat respondenten stellen door te gaan met SVK-verhuring, genereert de vraag ‘waarom niet?’ slechts een beperkt aantal antwoorden (46 in het totaal). Belangrijkste redenen om niet meer verder te verhuren aan een SVK zijn de verkoop van het huis (12 gevallen), een slechte of gebrekkige dienstverlening van het SVK (10 gevallen), de lagere huurinkomsten (8 gevallen) en het type huurder dat in de woning komt (7 gevallen). We willen ook nog benadrukken dat de respondenten die een huurcontract overnamen en pas als gevolg daarvan met de werking van een SVK in contact kwamen, ook zeer positief tegenover SVKverhuring staan (tabel 91) We legden de SVK-verhuurders ook de vraag voor welke volgens hen de belangrijkste belemmeringen waren voor een verhuurder om via een SVK te verhuren. De meest ge-noemde reden zijn de lagere huurinkomsten (55,4%). Andere vaak genoemde redenen zijn het gebrek aan controle, toezicht en

77

inspraak over de huurder (24,3%), het type huurder (19,8%) en de beperkte bekendheid (13,8%) (tabel 92). Tabel 85: Waardering voordelen versus nadelen van SVK door SVK-verhuurders Als u de voor- en nadelen van het verhuren aan een svk op een rijtje zet. Heeft het verhuren via een svk voor u dan: N

%

Vooral voordelen

359

61,9

Evenveel voordelen als nadelen

203

35,0

Vooral nadelen

18

3,1

Totaal

580

100,0

R= 611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 86: Voordelen van verhuring via een SVK volgens SVK-verhuurders* N – eerste antwoord (1)

N-totaal

N-

N-

tweede antwoord

derde antwoord

(2)

(3)

(4)

3

298

57,2

102

19,6

% van (4)

Zekerheid: inkomsten

232

63

Minder werk/zorgen

88

14

Zorg/onderhoud eigendom

25

41

8

74

14,2

Zekerheid: verhuring/continuïteit/geen leegstand

46

16

5

67

12,9

Geen problemen met huurder/opvolging huurder door SVK

31

29

2

62

11,9

Controle/ opvolging: algemeen

24

23

6

53

10,2

Zekerheid: algemeen

31

4

1

36

6,9

Correcte afspraken/vertrouwbaar/samenwerking/ deskundigheid

20

5

4

29

5,6

Sociaal aspect

9

10

4

23

4,4

Opvolging administratieve/wettelijke verplichtingen

5

2

1

8

1,5

Mogelijkheden voor renovatie

7

7

1,3

Beide partijen zijn tevreden

3

3

0,6

Totaal

521

antwoorden op open vraag; categorisering door de onderzoekers R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

78

Tabel 87: Nadelen van verhuring via een SVK volgens SVK-verhuurders* N-totaal

N-

N-

eerste antwoord

tweede antwoord

(1)

(2)

(3)

Lagere huurinkomsten

156

4

160

36,8

Geen

106

106

24,4

Gebrek aan controle/toezicht/inspraak over huurder

61

5

66

15,2

Gebrek aan controle/toezicht/inspraak: algemeen

31

3

34

7,8

Inperkingen huurcontract (bvb. de lange duur)

20

3

23

5,3

Slechte of gebrekkige dienstverlening SVK

21

2

23

5,3

Het type huurder

15

2

17

3,9

Opgelegede normen/werken

2

2

4

0,9

Problemen met buren

2

1

3

0,7

Geen waarborg

3

3

0,7

Samenwerking met SVK

3

3

0,7

Te veel kosten: algemeen

2

2

0,5

Veel problemen: algemeen

2

2

0,5

Totaal

% van (3)

424

antwoord op open vraag; categorisering door de onderzoekers N=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 88: Plannen van SVK-verhuurders om in de toekomst verder te verhuren aan een SVK N

%

Ja

498

90.2

Nee

54

9.8

Totaal

552

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

79

Tabel 89: Motieven van SVK-verhuurders om in de toekomst verder willen verhuren aan een SVK* N-

N-

eerste antwoord

tweede antwoord

Minder werk/zorgen

80

9

Goede ervaringen algemeen

72

Zekerheid: inkomsten

50

Goede samenwerking met SVK

N-totaal (3)

% van (3)

89

25,9

72

21

17

67

19,5

30

3

33

9,6

Sociaal aspect

21

6

27

7,9

Zekerheid: verhuring/continuïteit/geen leegstand

20

3

23

6,7

Opvolging huurders door SVK

13

8

21

6,1

Controle/opvolging door SVK: algemeen

12

7

19

5,5

Zekerheid: algemeen

15

3

18

5;2

Zorg/onderhoud eigendom door SVK

3

13

16

4,7

Leeftijd of ander specifiek kenmerk van de verhuurder

9

2

11

3,2

Geen reden

6

6

1,7

Opvolging administratieve verplichtingen door SVK

5

1

6

1,7

Omwille van de kenmerken van de woning

4

1

5

1,5

Mogelijkheden voor renovatie

1

1

0,3

Voordelen en nadelen zijn in evenwicht

1

1

0,3

In afwachting van eigen bewoning

1

1

0,3

Totaal

343

*antwoord op open vraag; categorisering door de onderzoekers R=498 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 90: Plannen van SVK verhuurders om in de toekomst nog meer woningen aan een SVK te verhuren N

%

Ja

93

17,3

Nee

153

28,5

Niet van toepassing ik heb niet meer woningen

290

54,1

Totaal

536

100,0

R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

80

Tabel 91: Ervaringen van SVK-verhuurders die een contract hebben overgenomen N

%

Positief

48

94,1

Negatief

3

5,9

Totaal

51

100,0

R=51 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tabel 92: Voornaamste belemmeringen voor eigenaars van huurwoningen om via een SVK te verhuren volgens de SVK verhuurders N eerste antwoord

N tweede antwoord

N derde antwoord

N-totaal

Lagere huurinkomsten/opbrengst

203

15

3

221

55,4

Gebrek aan controle/toezicht/inspraak over de huurder

56

40

1

97

24,3

Type huurder

50

27

2

79

19,8

Onvoldoende bekend

47

6

2

55

13,8

Gebrek aan controle/toezicht/inspraak (algemeen)

19

9

1

29

7,3

Inperkingen (reglementering/contract/lange duur)

10

6

16

4

Opgelegde normen/werken

5

3

9

2,3

Niet geschikt voor bepaald type woningen

7

2

9

2,3

Gebrek aan inspanningen door SVK

1

1

2

0,5

Sociale druk

1

1

2

0,5

2

0,5

Wantrouwen SVK

Totaal

1

1

1

(4)

% van (4)

399

antwoord op open vraag; categorisering door de onderzoekers R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.4.10.4 Gewenste maatregelen Wat betreft maatregelen die de overheid zou kunnen nemen om verhuurders te overtuigen om via een SVK te verhuren, verwijzen de meeste SVK-verhuurders naar meer financiële ondersteuning. Dit betreft (bijvoorbeeld) het verlagen van de belasting op het kadastraal inkomen en/of de grondlasten en het toekennen van premies (samen 29,6%). Ook maatregelen die leiden tot een hogere huur zijn gewenst (18,7%). Verder wordt ook meer publiciteit door verschillende SVK-verhuurders als mogelijke maatregel gegeven (17,3%). Als we dit samentellen met de andere voorgestelde maatregelen die te maken hebben publiciteit door de overheid zoals ‘meer informatie geven over de voordelen’ (9,2%) en ‘sociale aspect promoten’ (1,4%), dan wordt dit met 27,9 een belangrijke voorgestelde maatregel (tabel 93).

81

Gevraagd naar suggesties om het verhuren aan een SVK in de toekomst te verbeteren suggereren de meeste SVK-verhuurders om de huurprijs te verhogen (19,7%), om meer publiciteit eraan te geven (16,3%). Een relatief belangrijk aandeel is van mening dat de SVK’s de onderhuurders meer moet begeleiden en/of de woning meer moet controleren (14,6%). Ook meer controle en/of inspraak geven aan de SVK-verhuurder zou volgens verschillende SVK-verhuurders de werking verbeteren (14%). Opnieuw wordt publiciteit een belangrijke suggestie (dé belangrijkste) wanneer we de verschillende suggesties die hiermee te maken hebben samen nemen (21,3%) (tabel 94) Tabel 93: Maatregelen die overheid kan nemen om verhuurders aan te moedigen om via een SVK te verhuren volgens de SVK-verhuurders N

%

Meer financiële ondersteuning (vb belasting KI, grondlasten, premie, renovatie)

125

29,6

Huurprijs verhogen

79

18,7

Meer publiciteit: algemeen

73

17,3

Geen idee

54

12,8

Meer informatie. Voordelen voor de SVK-verhuurder belichten

39

9,2

SVK moet onderhuurders/woning meer begeleiden/controleren

14

3,3

Meer controle/inspraak geven aan de eigenaar

8

1,9

Meer zekerheid bieden (bvb. aangerichte schade)

8

1,9

Werking SVK’s verbeteren (divers)

7

1,7

Sociale aspect promoten

6

1,4

Minder beperkingen

5

1,2

Werking is goed genoeg

4

0,9

422

100,0

Totaal

antwoord op open vraag; categorisering door de onderzoekers R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

82

Tabel 94: Suggesties van SVK-verhuurders om het verhuren aan een SVK in de toekomst te verbeteren N

%

Huurprijs verhogen

35

19,7

Meer publiciteit: algemeen

29

16,3

SVK moet onderhuurders beter begeleiden/woning meer controleren

26

14,6

Meer controle/inspraak geven aan de SVK-verhuurder

25

14

Werking SVK verbeteren (divers)

15

11,2

Meer financiële ondersteuning

20

6,9

Werking is goed genoeg

7

3,9

Meer informatie. Voordelen voor de SVK-verhuurder belichten

7

3,9

Minder beperkingen (bvb. contractduur)

3

1,7

Meer zekerheid bieden (bvb. aangerichte schade vergoeden)

3

1,7

Sommige eigenaars verplichten via een SVK te verhuren/ gebouwen aankomen

3

1,7

SVK meer subsidiëren

3

1,7

Sociaal aspect promoten

2

1,1

178

100

Totaal

*antwoorden op open vraag; categorisering door de onderzoekers R=611 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.4.11 Samenvatting We zochten in voorgaande antwoorden op drie vragen: hoe komen verhuurders met een SVK in contact, wat zijn hun beweegredenen om via een SVK te verhuren en wat zijn hun ervaringen met de verhuring. De verhuurders leren de SVK vooral via mond-aan-mondreclame kennen (via een kennis, vriend of organisatie); in tweede instantie komen ze bij een SVK terecht via het OCMW; daarna volgt een kennismaking doordat het SVK zelf contact opnam. Net als uit de gegevens van de SVK’s zelf (hoofdstuk 1), blijkt ook hier dat prospectie door de SVK’s zelf slechts een heel klein aandeel van de verhuurders oplevert. Het aantal SVK-verhuurders dat werd aangetrokken door publiciteit van de overheid is vooralsnog eerder beperkt, maar gezien de eerder kleinschalige publiciteitscampagnes zeker niet onbehoorlijk. We moeten benadrukken dat heel weinig respondenten de weg naar het SVK hebben gevonden via de locale huisvestingsdiensten. De belangrijkste beweegredenen om over te stappen naar verhuring via een SVK zijn het waarborgen van de betaling van de huur en het bewaken van de woningkwaliteit, samen met het gemak van verhuring en de deskundigheid van de SVK’s. Wanneer de verhuurders gevraagd wordt naar de belangrijkste voordelen van het verhuren via een SVK dan is de zekerheid over inkomsten veruit het meest gegeven antwoord. Wat betreft de zekerheid over de inkomsten blijkt dat de SVK’s deze belofte ook wel degelijk inlossen, 99,3% van de SVK-verhuurders zegt dat de betaling stipt gebeurt. De SVK’s zien erop toe dat de woningen die ze verhuren aan de kwaliteitsnormen voldoen. Aan 40% van de eigenaars werd door het SVK gevraagd om de woning aan de kwaliteitsnormen aan te passen, wat in bijna alle gevallen vervolgens ook daadwerkelijk gebeurd is. In sommige gevallen nemen de SVK’s zelf een aantal taken over van de verhuurder, zoals het regelen van uitvoering van de renovatie,

83

tot zelfs het bekostigen van de renovatie. Ondanks deze inspanningen wordt dit door de verhuurders niet echt gezien als een belangrijk voordeel van de verhuring via een SVK. SVK’s betalen normaal gezien een lagere huurprijs dan de markthuurprijs. Het is dan ook niet verwonderlijk dat een aantal verhuurders niet de gewenste huurprijs krijgen: we zagen dat voor 51% de huurprijs lager was dat die prijs die ze wilden krijgen. Voor 47% was de huurprijs echter gelijk aan de prijs die ze wilden krijgen. Heel opvallend is dat 21,7% van de verhuurders zegt dat de prijs die ze hebben gekregen gelijk is aan de markthuurprijs en 7,8% dat deze prijs zelfs hoger is. Wanneer een SVK beperkingen opneemt in de contracten met de verhuurders om de woonzekerheid te garanderen blijkt dit in weinig gevallen problematisch bevonden te worden door de verhuurder. Vier op vijf verhuurders geeft aan dat de beperkingen geen gevolgen zullen hebben voor een eventuele toekomstige overeenkomst. Op dit moment werden slechts bij 32,6% van de verhuurders beperkingen opgenomen. Uit de bevraging bleek dat het verlies van controle over wie er uiteindelijk in het huis komt wonen voor het merendeel van de verhuurders geen probleem is. Dit blijkt integendeel door veel verhuurders juist als een voordeel te worden gezien, slechts 12% heeft problemen met het verlies van autonomie. We zagen dat over de dienstverlening van de SVK’s de tevredenheid heel hoog is. De tevredenheid is ook in het algemeen heel hoog. Twee derden van de verhuurders vindt dat het verhuren aan een SVK vooral voordelen heeft, waarbij de zekerheid van de inkomsten veruit het meest aangehaalde voordeel is. Negen van de tien verhuurders is van plan in de toekomst nog verder te verhuren aan een SVK. Hieruit kunnen we concluderen dat het SVK-model wat betreft tevredenheid van de verhuurders heel succesvol is.

3.5 Gesegmenteerde verhuurstrategieën 3.5.1 Inleiding Gedurende het vooronderzoek ondervroegen we een aantal verhuurders over hun ervaringen en verhuurstrategieën. Daaruit kwam naar voor dat zij die meerdere woningen verhuurden dit niet noodzakelijk langs één kanaal doen. De opsplitsing leek over kwaliteitslijnen te lopen: de beter in de markt liggende woningen verhuurden ze zelf of via een vastgoedkantoor; de minder in de markt liggende woningen – en dus ook de woningen met een hoger risico inzake problematische verhuring – worden via een SVK aangeboden. D.m.v. de in de vragenlijst opgenomen woonfiche, die een beperkte kwaliteitsvergelijking mogelijk maakt, gaan we na of de hypothese van gesegmenteerde verhuurstrategieën stand houdt. Finaal vergelijken we ook enkele indicatoren van het profiel van de onderscheiden categorieën We bespreken achtereenvolgens de ouderdom van de woningen, het woningtype, de grootte van de woningen, de kwaliteit, het kadastraal inkomen, de huurprijs, de uitgevoerde werken aan de woning en de modaliteiten van de verhuring (zoals de duur van de contracten, de waarborg). We onderzoeken twee vragen. Ten eerste gaan we na of er verschillen zijn inzake kenmerken van woningen die aan een SVK verhuurd worden, woningen die op de private markt verhuurd worden en, indien mogelijk, het totale woningbestand (a.d.h.v. gegevens van de Woonsurvey 2005). Ten tweede onderzoeken we of er bij de verhuurders die zowel aan een SVK als privé verhuren sprake is van een dubbele verhuurstrategie. Uit het vooronderzoek met het oog op de opmaak van de vragenlijst stelden we vast dat verhuurders die aan een sociaal verhuurkantoor verhuren soms meerdere woningen bezitten waarvan ze slechts een gedeelte aan het SVK verhuren. Ter

84

verantwoording verwezen ze naar een verschillende positie van de woningen op de woningmarkt: de aan een SVK verhuurde woningen bevinden zich lager op de woningladder. Om te achterhalen of deze conclusie doorgetrokken kan worden, hebben we voor de vragenlijst een woningfiche opgemaakt die het mogelijk maakt om op een eenvoudige manier naar verschillen te peilen. Om dit te doen worden drie categorieën onderscheiden: o o o

categorie 1: woningen van respondenten die enkel via een SVK verhuren; categorie 2-SVK: aan een SVK verhuurde woningen van respondenten die zowel aan SVK als privé verhuren; categorie 2-privé: privé verhuurde woningen van respondenten die zowel via een SVK als privé verhuren.

In totaal hebben we over 1.038 woningen gegevens ontvangen. Elke onderscheiden categorie is behoorlijk vertegenwoordigd (zie tabel 95). Tabel 95: Door SVK-verhuurde woningen naar categorieën Categorie

N

%

Categorie 1

444

41,1

Categorie 2-SVK

260

24,1

Categorie 2-privé

375

34,7

1.079

100

Totaal Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.5.2 Kenmerken van de woningen 3.5.2.1 Ouderdom Het pakket woningen dat verhuurd wordt aan een SVK is, zoals we eerder vaststelden, opmerkelijk ouder dan de woningen die verhuurd worden op de Vlaamse private huurmarkt als geheel: van eerstgenoemde dateert bijna 46% van voor 1945; in het geval van laatstgenoemde is dit 25%, wat nauw aansluit bij de woningmarkt als geheel, waarvan 23,9% van voor 1945 is. Bekijken we ook de categorie van woningen die onmiddellijk na de oorlog zijn gebouwd, dan zien we opnieuw de SVKwoningen een hoger percentage hebben. Of, de woningen verhuurd aan SVK’s zijn behoorlijk ouder dan de andere woningen in de andere categorieën. 45,8% van de woningen verhuurd aan een SVK is ouder dan zestig jaar; op de totale Vlaamse private huurmarkt is dit voor slechts 25 % van de woningen het geval (tabel 96). Wanneer we specifiek kijken naar de door ons onderscheiden categorieën, stellen we in de eerste plaats vast dat woningen verhuurd door SVK-verhuurders die alleen aan SVK’s verhuren (cat 1) veruit de oudste zijn: 49% is gebouwd voor 1945 en nog eens 41% is gebouwd in de periode onmiddellijk na de oorlog. Bekijken we verhuurders die zowel woningen aan een SVK verhuren als woningen privé verhuren (categorie 2), dan valt op dat deze verhuurders een ouder woningsegment aan het SVK verhuren (categorie 2-SVK) dan het woningsegment dat ze zelf verhuren (categorie 2-privé). Van de woningen die ze aan een SVK verhuren is 39,5 % ouder dan vijfendertig jaar en 39,8 % ouder dan zestig jaar, terwijl van de woningen die ze zelf of via een vastgoedagent verhuren ‘maar’ 34 % ouder is dan vijfendertig jaar en ‘maar’ 35 % ouder dan zestig (tabel 96). Dit is een indicatie dat er een dubbele verhuurstrategie wordt gehanteerd.

85

Tabel 96: Woningen naar ouderdom, woningen verhuurd door SVK-verhuurders, alle Vlaamse huurwoningen; alle woningen Vergelijking SVK-woningen met huurwoningen algemeen en alle woningen Woningen verhuurd aan een SVK

Vlaamse woningmarkt: alle woningen

Vlaamse woningmarkt: private huurwoningen

voor 1945

45,8

23,9

25

1946-1970

40,6

31,4

35,4

1971-2000

11,9

40

39,6*

na 2000

1,6

4,7

N

100

100

100

684

4.939

-

Vergelijking verschillende categorieën woningen verhuurd door SVK-verhuurder Categorie 1

Categorie 2-SVK

Categorie 2-privé

voor 1945

49,3

39,8

35,0

1946-1970

41,4

39,5

34,0

1971-2000

6,8

20,7

27,2

na 2000

2,6

0,0

3,8

100

100

100

428

256

371

N

R: categorie 1= 444; categorie 2-SVK= 260; categorie –privé=375 * Geen verdere opsplitsing mogelijk Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005

3.5.2.2 Woningtype Het Vlaamse woningpatrimonium bestaat zoals uit tabel 97 blijkt voor 86% uit eengezinswoningen en voor 14% uit meergezinswoningen. Onder het verhuurde patrimonium is het percentage meergezinswoningen beduidend hoger: 55,4% versus 44,6% eengezinswoningen. Bij de woningen die verhuurd worden via een SVK is de verhouding 53,4 % eengezinswoningen tegenover 42,9 % meergezinswoningen. Terwijl we op de private huurmarkt vooral meergezinswoningen aantreffen, treffen we bij de woningen verhuurd via een SVK ongeveer evenveel meergezinswoningen als eengezinswoningen aan. Vooral in de categorie van verhuurders die enkel verhuren aan een SVK (categorie 1) treffen we een groot aandeel eengezinswoningen aan: 60,6 % van de woningen in deze categorie is een eengezinswoning30 (tabel 97). Ook op het vlak van woningtype kunnen we kijken of er sprake is van woningsegmentatie door verhuurders die zowel aan een SVK als privé verhuren. Er blijkt slechts in beperkte mate een onderscheid te zijn. In beide categorieën is het aandeel meergezinswoningen het grootst, voor de woningen verhuurd aan een SVK gaat het over 53 % en voor de woningen verhuurd privé over 48,1 % (tabel 97).

We moeten hier opmerkingen dat de respons van de verhuurders van SVK die in de grote steden actief zijn, laag was (zie sectie 3.1). Dit zou het lage aandeel niet-eengezinswoningen kunnen verklaren.

30

86

Tabel 97: Woningen naar woningtype, woningen verhuurd door SVK-verhuurders, alle Vlaamse huurwoningen; alle woningen Vergelijking SVK-woningen met huurwoningen algemeen en alle woningen Woningen verhuurd aan een SVK (D + E)

Vlaamse woningmarkt: alle woningen

Vlaamse woningmarkt: private huurwoningen

Eengezinswoningen

53,4

79,9

44,6

Vrijstaand

8,5

33,6

Halfopen

15

20,7

Rijwoning

29,9

25,6

Meergezinswoningen

42,9

14.0

Appartement

33,6

18,9

Studio

9,3

0,9

Kamer

55,4

0,1

Andere

3,7

6,1

3,8

Totaal

100

100

100

N

702

-

-

Vergelijking verschillende categorieën woningen verhuurd door SVK-verhuurder Categorie 1

Categorie 2-SVK

Categorie 2-privé

Eengezinswoningen

60,6

41,2

45,7

Vrijstaand

10,6

5,0

6,1

Halfopen

17,4

10,8

12,3

Rijwoning

32,6

25,4

27,3

Meergezinswoningen

36,7

53,5

48,1

Appartement

24,9

48,5

43,6

Studio

11,8

5,0

4,0

Kamer

0,5

Andere

2,7

5,4

6.2

Totaal

100

100

100

N

422

260

374

R: categorie 1= 444; categorie 2-SVK= 260; categorie –privé=375 – chi square=78,2;p=.000 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005

3.5.2.3 Grootte van de woning Het aantal slaapkamers is een indicator voor de grootte van de woning. In vergelijking met de verhuurde woningen op de totale Vlaamse private huurmarkt hebben de woningen verhuurd aan een SVK gemiddeld meer slaapkamers (2,06 versus 2,19 en 2,16), wat (vermoedelijk) te maken heeft met het grotere aandeel eengezinswoningen. In vergelijking met de totale Vlaamse woningmarkt scoren de woningen verhuurd aan een SVK wel nog altijd beduidend lager (2,19 en 2,16 versus 2,70) (tabel 98).

87

Voor de verhuurders die zowel via een SVK als privé verhuren zien we dat de woningen die aan een SVK verhuurd worden gemiddeld minder slaapkamers tellen dan de woningen die privaat verhuurd worden. We moeten er wel op wijzen dat deze verschillen niet significant zijn (tabel 99). Tabel 98: Gemiddeld aantal slaapkamers, woningen verhuurd door SVK-verhuurders, alle Vlaamse huurwoningen; alle woningen Vlaamse woningmarkt: alle woningen

Vlaamse woningmarkt: private huurwoningen

Categorie 1

Categorie 2-SVK

Categorie 2privé

gemiddeld aantal slaapkamers

2,19

2,16

2,26

2,70

2,06

N

420

255

356

-

-

R: categorie 1= 444; categorie 2-SVK= 260; categorie –privé=375 T-test voor verschil gemiddelden: cat1-cat2svk: p=0,78; cat2svk-cat2privé: p=0,50 cat1-cat2privé: p=0,51 Bron: bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005

3.5.2.4 Uitrusting van de woning Op basis van de Woonsurvey 2005 kunnen we de uitrusting van de woningen die verhuurd worden aan een SVK slechts in beperkte mate vergelijken met de uitrusting van woningen die verhuurd worden op de private huurmarkt in zijn geheel, en met uitrusting van de woningen op de totale woningmarkt. We kunnen meer bepaald enkel de aanwezigheid van centrale verwarming en de aanwezigheid van dubbele beglazing/isolerend glas vergelijken. De woningen verhuurd aan een SVK scoren op deze indicatoren beduidend lager dan zowel de woningen op de totale Vlaamse woningmarkt als de woningen op de totale Vlaamse huurmarkt (tabel 99). M.a.w. SVK-woningen hebben beduidend minder vaak een centrale verwarming en meer nog, ze zijn beduidend minder goed geïsoleerd (dubbele beglazing/ isolerend glas). Kijken we opnieuw naar de verhuurders die zowel aan een SVK als privé verhuren (kolommen E & F – zie tabel 99). Hier kunnen we zien dat de woningen die privé verhuurd worden op het vlak van centrale verwarming met 74,2 % bijna even goed voorzien zijn als de woningen op de totale Vlaamse huurwoningmarkt (76,6 % – zie tabel 99). De woningen verhuurd aan een SVK daarentegen zijn met 69,1 % een minder goed voorzien (tabel 100). Op de indicatoren aanwezigheid van een tuin en een terras, evenals centrale verwarming en dubbele beglazing scoren de woningen die SVK-verhuurders zelf of via een vastgoedkantoor verhuren beter dan diegene die ze via het SVK-verhuren (tabel 100). Als we dit samen nemen met het (weliswaar lichte) verschil in ouderdom, dan zijn er indicaties dat eigenaars die meerdere woningen verhuren hun patrimonium segmenteren en de betere zelf verhuren en de mindere via een SVK op de markt brengen.

88

Tabel 99: Aanwezigheid van voorzieningen, woningen verhuurd door SVK-verhuurders, alle Vlaamse huurwoningen; alle woningen Vergelijking woningsurvey en bevraging SVK-verhuurders Woningen verhuurd aan een SVK (cat. 1 + cat 2SVK)

Vlaamse woningmarkt: alle woningen

Vlaamse woningmarkt: alle huurwoningen

N

%

N

%

N

%

centrale verwarming

419

64,5

4.171

80

1.023

76,6

overal dubbele beglazing/ isolerend glas

357

55,1

-

83,5

-

Vergelijking verschillende categorieën woningen verhuurd door SVK-verhuurder Categorie 1

Categorie 2-SVK

Categorie 2-privé

N

%

N

%

N

%

Tuin***

214

55,2

83

39,3

130

46,6

Terras***

165

45,7

84

40,6

174

56,5

Koer***

266

68,6

102

48,1

142

51,6

Centrale verwarming***

251

61,7

168

69,1

247

74,2

Uitgeruste keuken**

386

91,5

212

85,5

292

86,6

Overal dubbele beglazing***

223

54,8

134

55,4

205

65,9

Bad of douche***

438

99,5

251

98,4

323

93,9

R= Categorie 1: 444; categorie 2-SVK: 260, categorie 2-privé: 375 Chi square: ***p<0,01; **p<0,05 Bron: Woonsurvey 2005, Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.5.2.5 Kadastraal inkomen Wat betreft het kadastraal inkomen kunnen we geen vergelijking maken met de Woonsurvey 2005 aangezien in de bevraging van de verhuurders enkel het kadastraal inkomen op zich bevraagd werd en in de Woonsurvey 2005 het geïndexeerd kadastraal inkomen. Om die reden beperken we ons tot de vraagstelling van de segmentering door verhuurders die zowel privé als via een SVK verhuren. Het gezochte verband is echter niet significant (tabel 100). Tabel 100: Kadastraal inkomen (gemiddeld) volgens vorm van verhuur, verhuurders die zowel aan SVK’s als buiten SVK’s verhuren Categorie 2-SVK N kadastraal inkomen (euro)

166

Categorie 2-privé

gemiddeld 718

R=606 – T-test voor verschil gemiddelden= t=-1,26; p=0,21 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

89

N 234

gemiddeld 824

3.5.2.6 Huurprijs SVK’s streven er naar om huurprijzen te bedingen die lager liggen dan de huren die de verhuurder op de private huurmarkt zou kunnen krijgen. Eerder stelden we vast dat dit – bezien door de verhuurders – in de praktijk inderdaad zo is. Ook tabel 101 lijkt dit te bevestigen. En het verschil is behoorlijk groot. De gemiddelde huur-prijs van een aan de SVK’s verhuurde woning bedraagt 368 Euro (cat 1) en 336 Euro (cat 2-svk); de privaat verhuurde woningen kosten respectievelijk 439 Euro (cat 2-privé) en 449 Euro31 (alle ver-huurde woningen). Tabel 101: Huurprijs zonder kosten (euro), categorieën privaat verhuurde woningen N

Gemiddelde huurprijs in €

Woning van verhuurder die enkel aan SVK verhuurt (C1**)

415

368

SVK-huurwoning van verhuurder die zowel aan SVK als privé verhuurt (C2**)

243

336

Privé-huurwoning van verhuurder die zowel aan SVK als privé verhuurt (C3**)

363

439

-

449

Vlaamse woningmarkt: private huurwoningen

dit zijn de huren die de verhuurder krijgt, wat niet noodzakelijk de huur is die de onderhuurder betaalt R= Categorie 1: 444; categorie 2-SVK: 260, categorie 2-privé: 375 **T-test voor verschil gemiddelden: C1-C2: p=.009; C2-C3: p=.000; C1-C3: p=.000 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007; Woonsurvey 2005 – geactualiseerde bedragen

3.5.2.7 Werken aan de woning We hebben de respondenten gevraagd welke werken er de laatste 10 jaar aan de woning zijn verricht. In de veronderstelling dat SVK’s enkel woningen kunnen verhuren die aan een bepaalde standaard voldoen, verwachten we dat het aandeel van woningen waaraan de laatste 10 jaar verbeteringen zijn aangebracht groot is. De vastgestelde differentiaties zijn niet groot: bij 82% van de SVK-woningen zijn de laatste 10 jaar verbeteringen aangebracht, bij alle verhuurders is dit in 79% van de gevallen gebeurd. We moeten hierbij wel opmerken dat in de Woonsurvey over 13 verschillende soorten werken expliciet gevraagd werd of ze de laatste 10 jaar werden uitgevoerd. In de bevraging van SVK-verhuurders werd de algemene vraag gesteld of er de laatste tien jaar verbeteringen aan de woning werden uitgevoerd (tabel 102). Wel duidelijke verschillen vinden we wanneer we de verschillende categorieën van woningen verhuurd door SVK-verhuurders vergelijken. Aan de privé verhuurde woningen zijn substantieel minder verbeteringen aangebracht32 (tabel 102).

31 32

Er zijn hier geen kwaliteitsverschillen in rekening gebracht. Het betreft hier gemiddeld wel woningen van meer recente datum.

90

Tabel 102: Woningen waarin de laatste 10 jaar verbeteringen zijn aangebracht, woningen verhuurd door SVK-verhuurders, alle Vlaamse huurwoningen; alle woningen Vergelijking woningsurvey en bevraging SVK-verhuurders Woningen verhuurd aan een SVK (cat 1 + cat 2-svk)

Alle verhuurders

Vlaams Gewest

N

%

N

%

N

%

Ja

569

81,6

760

79

4367

89

Neen

128

18,4

202

21

522

11

Totaal

697

100

962

100

4889

100

Vergelijking verschillende categorieën woningen verhuurd door SVK-verhuurder* Categorie 1

Categorie 2-SVK

Categorie 2-privé

N

%

N

%

N

%

Ja

372

84,5

197

76,7

236

65,2

Neen

68

15,5

60

23,3

126

34,8

Totaal

440

100,0

257

100,0

362

100,0

R= Categorie 1: 444; categorie 2-SVK: 260, categorie 2-privé: 375 *chi square=41,1; p=.000 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007, Woonsurvey 2005

In de tabellen 103 t/m 105 geven we ook nog het type verbeteringen mee dat werd aangebracht. De categorieën werden aangemaakt op basis van de antwoorden op een open vraag. Het valt op dat voor de privé verhuurde woningen een volledige renovatie/vernieuwing/restauratie met 25% de meest opgegeven verbetering is. Bij de woningen verhuurd aan een SVK scoort deze vorm van verbetering een stuk lager (17,2 % en 21 %).

91

Tabel 103: Aangebrachte verbeteringen voor woningen verhuurd door SVK-verhuurders die enkel via een SVK verhuren (categorie 1) N

%

1. badkamer/sanitair

102

29,2

2. ramen en/of deuren

93

26,6

3. verwarming

92

26,4

4. keuken

81

23,2

5. elektriciteit/gasinrichting/water

76

21,8

6. dak/fundamenten (algemeen)

61

17,5

7. lichte binnenwerken (schilderwerk/bezetting/plafond/inrichting)

60

17,2

8. volledige renovatie/vernieuwing/restauratie

60

17,2

9. vloeren

33

9,5

10. kamers (andere)

17

4,9

11. verbetering buitenmuren/gevel

15

4,3

12. terras/koer/veranda/garage/tuin

14

4,0

13. isolatie

12

3,4

14. vochtbestrijding

9

2,6

15. bijbouw kamer/ruimte

6

1,7

16. trap/gang/lift

5

1,4

17. onduidelijk

4

1,1

18. veiligheidsvoorzieningen (bijv. rookalarm)

0

0,0

19. volledige verbouwing

0,0

Totaal

349

R=444 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

92

Tabel 104: Aangebrachte verbeteringen voor woningen verhuurd aan een SVK door SVKverhuurder die zowel aan een SVK als privé verhuren (categorie 2-SVK) N

%

1. badkamer/sanitair

56

28,7

2. ramen en/of deuren

51

26,2

3. keuken

51

26,2

4. verwarming

43

22,1

5. volledige renovatie/vernieuwing/restauratie

41

21,0

6. elektriciteit/gasinrichting/water

38

19,5

7. dak/fundamenten (algemeen)

27

13,8

8. lichte binnenwerken (schilderwerk/bezetting/plafond/inrichting)

24

12,3

9. vloeren

23

11,8

10. isolatie

9

4,6

11. verbetering buitenmuren/gevel

8

4,1

12. terras/koer/veranda/garage/tuin

7

3,6

13. kamers (andere)

4

2,1

14. bijbouw kamer/ruimte

4

2,1

15. onduidelijk

4

2,1

16. vochtbestrijding

1

0,5

17. veiligheidsvoorzieningen (bijv. rookalarm)

2

1,0

18. trap/gang/lift

0

0,0

19. volledige verbouwing

8

4,1

Totaal

195

R=260 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

93

Tabel 105: Aangebrachte verbeteringen voor woningen verhuurd privé door SVKverhuurder die zowel aan een SVK als privé verhuren (categorie 2-privé) N

%

1. volledige renovatie/vernieuwing/restauratie

57

25,6

2. ramen en/of deuren

54

24,2

3. badkamer/sanitair

52

23,3

4. verwarming

51

22,9

5. keuken

45

20,2

6. elektriciteit/gasinrichting/water

35

15,7

7. dak/fundamenten (algemeen)

35

15,7

8. lichte binnenwerken (schilderwerk/bezetting/plafond/inrichting)

31

13,9

9. vloeren

24

10,8

10. volledige verbouwing

8

3,6

11. verbetering buitenmuren/gevel

7

3,1

12. terras/koer/veranda/garage/tuin

6

2,7

13. onduidelijk

6

2,7

14. kamers (andere)

5

2,2

15. bijbouw kamer/ruimte

5

2,2

16. isolatie

4

1,8

17. trap/gang/lift

4

1,8

18. veiligheidsvoorzieningen (bijv. rookalarm)

3

1,3

19; vochtbestrijding

1

0,4

Totaal

223

R=375 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.5.2.8 Modaliteiten van de verhuring en de verwerving Duur van het contract In het geval van de woningen verhuurd aan een SVK gaat het in negen op de tien gevallen (respectievelijk 91,4 % en 92,4 %) om een contract van 9 jaar of een daaraan gelijkgesteld contract. Voor wat betreft de privé verhuurde woningen is dit slechts voor zeven op tien woningen (67,5 %) het geval. Daar worden drie op tien woningen (31,4 %) verhuurd met een contract voor bepaalde duur (1-3 jaar) (tabel 106).

94

Tabel 106: Duur van het contract naar type verhuring door SVK-verhuurders Categorie 1

Categorie 2-SVK

Categorie 2-privé

N

%

N

%

N

%

voor bepaalde duur

37

8,6

19

7,6

112

31,4

9 jaar of gelijkgesteld

395

91,4

232

92,4

241

67,5

0

0,0

0

0,0

4

1,1

432

100,0

251

100,0

357

100,0

zonder contract Totaal

R= Categorie 1: 444; categorie 2-SVK: 260, categorie 2-privé: 375 Chi square test: p=.001 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Plaatsbeschrijving Voor de woningen die aan een SVK verhuurd worden is er bijna negen op de tien keer een plaatsbeschrijving opgemaakt. Voor de privé verhuurde woningen is dit cijfer minder hoog: er is een plaatsbeschrijving voor zeven op de tien woningen (68,2 %) (tabel 107). Tabel 107: Plaatsbeschrijving naar type verhuring door SVK-verhuurders Categorie 1

Categorie 2a-SVK

Categorie 2b-privé

N

%

N

%

N

%

ja

367

87,4

208

84,6

251

68,2

nee

53

12,6

38

15,4

117

31,8

totaal

420

100

246

100

368

100

R= Categorie 1: 444; categorie 2-SVK: 260, categorie 2-privé: 375 Chi square=49,3; p=.000 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Huurcontract Huurcontracten zijn voor de woningen verhuurd aan een SVK in minstens 4 op 5 van de gevallen geregistreerd, voor de woningen die SVK-verhuurders privé verhuren is dit in 71,2 % van de gevallen zo, bijna één op vier (23,9 %) is zeker niet geregistreerd (tabel 108). Tabel 108: Huurcontract naar type verhuring door SVK-verhuurders Categorie 1

Categorie 2a-SVK

Categorie 2b-privé

N

%

N

%

N

%

Ja

349

81,5

197

80,7

262

71,2

Nee

26

6,1

19

7,8

88

23,9

weet niet

53

12,4

28

11,5

18

4,9

Totaal

428

100,0

244

100,0

368

100,0

R= Categorie 1: 444; categorie 2-SVK: 260, categorie 2-privé: 375 Chi square=71,5; p=.000 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

95

Waarborg 33 Vooral voor de woningen die privé worden verhuurd door SVK-verhuurders wordt er gebruik gemaakt van een geblokkeerde rekening (72,5 %). Voor de woningen verhuurd aan een SVK is dit minder het geval. Een mogelijke verklaring is dat er in sommige gevallen bij verhuring aan een SVK geen waarborg betaald wordt (tabel 109). Tabel 109: Waarborg op geblokkeerde rekening Categorie 1

Categorie 2a-SVK

Categorie 2b-privé

N

%

N

%

N

%

Ja

144

37,3

100

49,3

253

72,5

Nee

123

31,9

61

30,0

85

24,4

weet niet

119

30,8

42

20,7

11

3,2

Totaal

386

100,0

203

100,0

349

100,0

R= Categorie 1: 444; categorie 2-SVK: 260, categorie 2-privé: 375 Chi square=124,6; p=.000 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

3.5.3 Sociale kenmerken Zojuist hebben we vastgesteld dat er indicaties zijn dat sommige verhuurders een dubbele verhuurstrategie hanteren. Om een zicht te krijgen op de kenmerken van de verschillende categorieën verhuurders vergelijken we enkele relevante indicatoren van hun sociaal profiel.

3.5.3.1 Leeftijd Tabel 111 vergelijkt de leeftijd van de verhuurders die alleen aan SVK’s verhuren (cat 1) en de andere (cat 2). De vastgestelde verschillen zijn echter niet significant. Tabel 110: Vergelijking leeftijd SVK-verhuurders naar verhuringsvorm Categorie 1

Categorie 2

N

%

N

%

17-34

23

7,1

7

4,3

35-44

48

14,8

24

14,9

45-64

140

43,1

81

50,3

65+

114

35,1

49

30,4

N

325

100,0

161

100,0

R

332

165

Chi square=3,2; p=0,36 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

33

Zie reeds eerdere opmerking m.b.t. de waarborg.

96

3.5.3.2 Sociaal-economische kenmerken Opleiding Inzake opleiding is het verschil duidelijk (tabel 111). Het valt op dat verhuurders die enkel aan een SVK verhuren minder hoog opgeleid zijn dan de verhuurders die een dubbele verhuurstrategie hanteren: 30% van categorie 1 heeft maximum lager secundair, terwijl dit bij categorie 2 maar 18% is. Bijna 50% van categorie 2 heeft een diploma hoger onderwijs, bij categorie 1 is dit net geen 37%. Tabel 111: Vergelijking opleidingsniveau van SVK-verhuurders naar verhuurvorm Categorie 1

Categorie 2

N

%

lager onderwijs

38

12,8

11

7,4

lager secundair

54

18,2

16

10,8

hoger secundair

95

32,1

48

32,4

hoger onderwijs

109

36,8

73

49,3

N

296

100,0

148

100,0

R

332

165

Chi square=9,8; p=0,02 Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

Tewerkstellingstatus Wat betreft de activiteitenstatus is er weinig verschil tussen de beide categorieën: het aandeel werkende en gepensioneerden is quasi gelijk (tabel 112). Wanneer we echter kijken naar het aandeel in loondienst en het aandeel zelfstandigen (tabel 113) zien we wel een opmerkelijk verschil. De verhuurders die zowel via een SVK als niet via een SVK verhuren zijn opmerkelijk vaker zelfstandig. De verdeling 55,3% in loondienst en 44,7% zelfstandige komt in de buurt van de verhouding bij alle Vlaamse verhuurders (55,5% in loondienst. 45,5% zelfstandig) – wat doet vermoeden dat er in categorie 2 meer personen zitten die omwille van investeringsmotieven verhuren. Tabel 112: Vergelijking activiteitenstatus SVK-verhuurders naar verhuurvorm Categorie 1

Categorie 2

N

%

N

%

Tewerkgesteld

165

57,3

85

54,8

(brug)pensioen

95

33

50

32,3

Huisman/vrouw

11

3,8

11

7,1

Werkloos

8

2,8

4

2,6

N

288

100,0

155

100,0

R

332

165

Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007

97

Tabel 113: Vergelijking tewerkstellingsstatuut SVK-verhuurders naar verhuurvorm, alle verhuurders en Vlaams gewest Categorie 1

Categorie 2

Alle Verhuurder s

Vlaams Gewest

N

%

N

%

%

%

Loondienst

125

79,6

47

55,3

55,5

84,6

Zelfstandige

32

20,4

38

44,7

45,5

15,4

N

157

100,0

85

100,0

178

2.862

R

332

165

183

2.874

Chi square=14,7; p=.000 Bron: bevraging SVK-verhuurders, Woonsurvey 2005

Inkomen De verschillen in inkomensprofiel tussen de verhuurders die enkel aan een SVK verhuren en de verhuurders die een dubbele verhuurstrategie hanteren die blijken uit tabel 114 zijn echter niet significant.

3.5.4 Conclusies In dit hoofdstuk onderzochten we de kenmerken van de woningen die verhuurd worden door de bevraagde verhuurders. Ten eerste hebben we voor elke kenmerk nagegaan of er verschillen zijn tussen woningen die aan een SVK verhuurd worden, woningen die op de private markt verhuurd worden en Vlaamse woningen in het algemeen. Ten tweede hebben we voor elk kenmerk onderzocht of er bij de verhuurders die zowel aan een SVK als privé verhuren sprake is van een dubbele verhuurstrategie. Van de SVK’s wordt verwacht dat ze woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden niet alleen woonzekerheid en een redelijke huurprijs, maar ook een kwalitatieve woning bieden. In het erkennings- en subsidiëringsbesluit wordt dit niet expliciet vermeld, wel wordt gesteld dat SVK’s woningen moeten verhuren “zo nodig na reno-vatie- en verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden”. Uit het onderzoek naar de kenmerken van de woningen blijkt dat de woningen uit de SVK-sector op verschillende kenmerken die gerelateerd zijn aan de kwaliteit van de woning minder goed scoren dan de woningen uit de private huursector. Wetende dat de private huursector een segment van de markt is dat te kampen heeft met een groot aandeel slechte woningen is dit niet echt positief te noemen. Zowel voor ouderdom, centrale verwarming als isolerend glas scoren de SVKwoningen minder. Aan deze vaststelling hangt nog een andere consequentie vast: het zijn de slechts geïsoleerde woningen die aan de SVK’s worden verhuurd. Dit kan een effect hebben op de verwarmingsuitgaven van hun huurders.

98

Tabel 114: Vergelijking gezamenlijk netto-maandinkomen categorie 1 en categorie 2 Categorie 1

Categorie 2

Alle verhuurders

Vlaams Gewest

Minder dan 500 euro

1,6

0,7

/

0,7

500 euro – 999 euro

13,9

15,4

15,2

14,2

1000 euro – 1499 euro

24,8

16,1

14,7

22,9

1500 euro – 1999 euro

17,2

12,1

16,5

17,7

2000 euro – 2499 euro

10,9

17,4

13,0

12,9

2500 euro – 2999 euro

10,9

14,8

10,4

11,5

3000 euro – 3499 euro

6,9

6,7

8,1

8,8

3500 euro – 3999 euro

5,9

6

7,1

5,4

Meer dan 4000 euro

7,9

10,7

15,1

6,0

N

306

149

361

5.055

R

332

165

375

5.214

Chi square=11,4; p=0,18 (voor cat 1-cat 2) Bron: Bevraging SVK-verhuurders 2007, Woonsurvey 2005 *Dit is de optelsom van alle netto bedragen die het huishouden van de verhuurder de maand voor het invullen van de enquête heeft ontvangen. Met name: lonen en wedden, inkomsten uit zelfstandige arbeid, pensioen, werkloosheidsuitkering, leefloon, bestaansminimum, ziekte- of invaliditeits-uitkering, kindergeld, studietoelagen, maaltijdcheques, kinderbijslag, alimentatiegeld of premies voor tijdskrediet of ouderschapsverlof, MAAR NIET vakantiegeld, eindejaarspremie of inkomsten uit vermogen (bijv.: huurinkomsten)

Wel positief is dat er aan SVK-woningen substantieel meer aanpassingswerken uitgevoerd worden dan aan private huurwoningen. Dit betekent dat SVK’s (tot op zekere hoogte) ingezet kunnen worden voor een verbetering van het woonpatrimonium. Ook voor wat betreft de huurprijs en de woonzekerheid (contractduur) halen de SVK-woningen veel betere cijfers dan de private huurwoningen. Uit het onderzoek naar de differentiële kenmerken van de woningen die verhuurders zelf dan wel via een SVK verhuren, zijn er indicaties dat er inderdaad van een gesegmenteerde verhuurstrategie sprake is. De woningen die aan een SVK verhuurd worden zijn over het algemeen ouder, hebben minder vaak centrale verwarming en zijn minder vaak voorzien van isolerend glas. Deze dubbele verhuurstrategie is niet noodzakelijk problematisch. Wanneer eigenaars er via de verhuring aan een SVK toe aangezet worden om hun slechte woningen te renoveren, dan beantwoordt dit aan de doelstellingen die van het SVK-model. We stellen trouwens niet alleen inzake de woningkenmerken een differentiatie vast. Deze bestaat ook voor wat betreft de verhuurmodaliteiten: privaat verhuurde woningen hebben vaker kortlopende contracten, er zijn minder plaatsbeschrijvingen gemaakt en er is minder vaak een schriftelijk huurcontract. M.b.t. sociale indicatoren zien we enkel significante verschillen inzake opleiding (de verhuurders uit categorie 2 zijn hoger opgeleid) en professionele status(de verhuurders uit categorie 2 zijn vaker zelfstandig) en inkomen. De vastgestelde verschillen inzake leeftijd en inkomen zijn niet significant

99

4 Samenvatting, conclusies en aanbevelingen 4.1 De opdracht In de loop van de jaren 1980 zagen de sociale verhuurkantoren (verder: SVK’s) het levenslicht. Ze werden in hoofdzaak vanuit het welzijnswerk en OCMW’s opgestart met als doel het inhuren van woningen op de private woningmarkt om ze te verhuren aan mensen met een zwak sociaal profiel. Ze garanderen de eigenaarverhuurders de betaling van de huur en het beheer van de woning als een goede huisvader, wat betekent dat de kwaliteit van de woning wordt bewaakt. De huurders van een SVK-woning genieten in principe van een beter betaalbare woning en, binnen het raam van de private huurwetgeving, van woonzekerheid. Gezien heel wat huurders een verleden van maatschappelijke desintegratie hebben gekend, wordt indien nodig door het SVK begeleiding georganiseerd. In diverse stappen kregen de SVK’s institutionele erkenning als sociale woonorganisaties. Begin 2008 waren door de Vlaamse overheid 4934 SVK’s erkend. Daarvan worden er 39 gesubsidieerd worden. Eind 2006 verhuurden de SVK’s samen 3.543 woningen. SVK’s huren woningen op de private markt om deze vervolgens aan woonbehoeftige huurders onder te verhuren. Het succes van SVK’s hangt dus af van het blijvend kunnen inhuren van woningen. Dit hangt af van de bekendheid van het SVK als sociale woonorganisatie waartoe een private eigenaar zich kan richten. Even belangrijk is de aantrekkingskracht van de SVK’s: maakt het SVK de door haar model gepretendeerde ambities waar? Tot op heden is dit nooit onderzocht. Er wordt in huidig onderzoek gestreefd naar antwoorden op de volgende vragen: o o o

hoe hebben de verhuurders kennis gemaakt met het SVK-model? wat zijn de motieven van verhuurders om met SVK’s in zee te gaan? wat zijn de ervaringen van verhuurders met SVK verhuring?

4.2 Aanpak van het onderzoek Voorliggend onderzoek werd gevoerd onder private verhuurders, met name private natuurlijke personen of private handelsvennootschappen die in de periode augustus 2007-december 2007 minstens één woning aan een SVK verhuurden. Private organisaties zoals kerkfabrieken, kloosters of welzijnsorganisaties werden niet bevraagd. De vragenlijst (28 pagina’s; 81 vragen) werd opgebouwd op basis van eerdere vragenlijsten, een literatuuronderzoek en een beperkt vooronderzoek bestaande uit een bevraging van het Algemeen Eigenaarsyndicaat (AES) en Algemeen Eigenaarsverbond (AEV), medewerkers van het SVK De Poort (Kortrijk) en enkele eigenaarverhuurders van woningen aan SVK’s. Er werden 1.615 postenquêtes verstuurd, waarvan er 724 bruikbare werden terug gestuurd. Een respons van 45% voor een dergelijk type bevraging is bevredigend. Het onderzoek werd uitgevoerd door de Hogeschool Gent (Pascal De Decker en Elias Vlerick) met ondersteuning van de Afdeling Survey van het HIVA (Els Plevoets en Karen Vanautgaerden) voor de praktische organisatie van de bevraging en codering van de antwoorden. SUM Research (Marie Le Roy & Brecht Vandekerckhove) en in beperkte mate ook HIVA (Kristof Heylen) zorgden voor de statistische 34

Intussen is dit aantal gestegen tot 51.

100

verwerking. Het onderzoek werd begeleid door vertegenwoordigers van het kabinet van de Minister van Wonen, van de administratie RWO, van de eigenaarverenigingen en van de SVK-sector. Achtereenvolgens gaan we in op o o o o o

de toegangswegen naar SVK’s, de motieven om met SVK’s in zee te gaan, de ervaringen met SVK-verhuring, het profiel van de eigenaarverhuurders, implicaties voor het beleid.

4.3 Kennismaking met sociale verhuurkantoren In de loop van 2007 lanceerde de Vlaamse Regering een campagne om de naambekendheid van de SVK’s te vergroten om zodoende meer eigenaars te overtuigen hun woning(en) via een SVK te verhuren. Voorliggend onderzoek beoogt geen effectmeting van deze campapagne. Vele respondenten verhuurden op dat moment al aan een SVK en een meting is alleen zinvol als niet aan SVK’s verhurende eigenaars naar hun bekendheid met SVK’s worden bevraagd. Voorliggende bevraging leert dat er geen eenduidige toegangsweg tot een SVK is. De antwoorden zijn zeer verspreid over verschillende toeleidingswegen. De verhuurders komen dus via zeer verschillende kanalen bij een SVK terecht. De voornaamste toegang betreft vrienden, kennissen of bekende organisaties die een SVK kennen of die al met een SVK samenwerken (samen 41%). Ongeveer 20% werd door het SVK zelf gecontacteerd. Van de doorverwijzende instanties is het OCMW de belangrijkste: 31,3% is langs deze weg met een SVK in contact gekomen35. De toeleiding vanuit de stedelijke of gemeentelijke huisvestings-diensten is opvallend beperkt: slechts 7% van de respondenten is langs deze weg in contact gekomen met een SVK. 6,1% refereert aan de media (bijv. locale televisie) als manier van kennismaking met het SVK-model. 6,8% van de SVK-verhuurders heeft via een advertentie van de overheid36 het SVK leren kennen. Verhuurders geven ook aan dat meer publiciteit het verhuren aan een SVK zal stimuleren. De eigenaarverenigingen (0,7 en 0,2%), het internet (1,4%) en vastgoedkantoren (2,6%) spelen slechts een kleine rol in de doorverwijzing.

4.4 Motieven om met sociale verhuurkantoren samen te werken SVK’s beroepen zich t.a.v. de verhuurders op twee voorname meerwaarden, namelijk (1) het (op tijd) betalen van de huur (zelfs in periode van leegstand) en (2) het waarborgen van het onderhoud van de woning. Daarnaast nemen de SVK’s initiatieven om de woningkwaliteit te verbeteren. We hebben d.m.v. het voorleggen van een aantal topics nagegaan waarom verhuurders naar een SVK zijn gestapt. Een overgrote meerderheid van de respondenten stelt dat ze omwille van de tijdige en zekere betaling van de huur met een SVK samenwerken (97%). Ook het waarborgen van de kwaliteit van de woning is even belangrijk (96%). Nog steeds meer dan 80% van de verhuurders geeft aan dat verhuren via een verhuurkantoor ‘gemakkelijk’ is: men moet noch huurders zoeken noch wordt men direct geconfronteerd met de ongemakken van verhuring.

35

Merk op dat heel wat SVK’s ofwel door OCMW’s ofwel in samenwerking met OCMW’s worden georganiseerd. Het is pas in de loop van 2007 – en dus kort voor het onderzoek - dat de Vlaamse en federale overheid voor het eerst adverteerden. 36

101

Andere motieven scoren lager, al geven nog ongeveer 70% van de eigenaars aan omwille van de deskundigheid van de SVK’s van hun diensten gebruik te maken. En indien we de factor afstand tussen woonplaats en locatie van de verhuurde woning in rekening nemen, wordt het te veraf wonen als significant argument om naar een SVK te stappen voor 47% van de verhuurders belangrijk. Het is onmiskenbaar zo dat het zekerheidsaspect in al zijn facetten (betaling huur, opvolging huurders, opvolging woningkwaliteit) samen met het gemak van verhuren de voornaamste redenen zijn waarom de bevraagde eigenaarverhuurders met een SVK in zee gaan. De respondenten zijn minder naar een SVK gestapt omwille van sociale redenen, noch omwille van negatieve ervaringen met private verhuring, noch omdat SVK’s doorgaans woningen opknappen wanneer dit nodig is. Dit laatste gebeurt wel, maar doorgaans op vraag van het SVK (zie verder). We willen er hier op wijzen dat slechts een kleine minderheid van de SVK-verhuurders die ervaring hebben met zuivere private verhuring, aangeeft als private verhuurder problemen te hebben gehad. Doorgaans geven deze SVK-verhuurders ook aan dat de problemen beperkt bleven tot een enkele case. Het probleem dat het meest werd opgegeven is het niet tijdig betalen van de huur.

4.5 Evaluatie van de samenwerking met sociale verhuurkantoren Vanuit het perspectief van de verhuurders hebben de SVK’s verschillende troeven: (1) het betalen van de huur, (2) het bewaken van de kwaliteit tijdens de verhuren, (3) het verbeteren van de woning en (4) het opvolgen van de huurders. Uit de bevraging blijkt dat de huur zonder uitzondering stipt betaald wordt, een gegeven dat door de verhuurders zeer geapprecieerd wordt. Voor wat de kwaliteitsbewaking betreft, laat dit onderzoek geen sluitende uitspraken toe. Om te beginnen was het niet de bedoeling om de woningkwaliteit zelf te bekijken; daarnaast hebben slechts weinigen van de bevraagde eigenaarverhuurders al een contract beëindigd, wat niet echt toelaat om het kwaliteitsaspect naar behoren te evalueren. Wat wel blijkt, is dat de eigenaars geen bezwaar hebben tegen kwaliteitseisen. Bovendien blijkt dat, wanneer er om gevraagd, eigenaars doorgaans bereid zijn om de woning aan de kwaliteitseisen aan te passen. Wat daar (vermoedelijk ook) in speelt, is dat het SVK in veel gevallen (72,6%) het renovatieproces organiseert. Feit is dat slechts een beperkt aandeel eigenaars zegt omwille van de kwaliteitseisen in de toekomst niet meer aan SVK’s te zullen verhuren. Ook voor wat de opvolging van de onderhuurders betreft, kan ons onderzoek geen uitsluitsel geven. Wel stellen we vast dat de eigenaarverhuurders een groot vertrouwen in de SVK’s hebben: ze geven dit zelf aan en weinigen gaan ook effectief controleren. Toch stelt een kleine 15% van de verhuurders als verbeterpunt dat SVK’s de onderhuurders en de woningen beter moeten opvolgen. Verder dient er op gewezen worden dat de eigenaarverhuurders (zeer) tevreden zijn over verschillende aspecten van de dienstverlening van de SVK’s. Dit betreft de bereikbaarheid van het SVK (inclusief de afstand), de openinguren, de vriendelijkheid van het onthaal en het gemak waarmee een afspraak kan worden verkregen. Net iets meer dan twee derden van de SVK-verhuurders vindt dat het verhuren aan een SVK vooral voordelen heeft. Iets meer dan 1/3 vindt dat het evenveel voordelen als nadelen heeft. Voor slechts 3% van de huidige SVK-verhuurders heeft het verhuren aan een SVK vooral nadelen. De zekerheid van betaling van de huur wordt veruit het meest aangehaald (57,2%) als wordt gevraagd naar de voordelen. Andere redenen volgen op grote afstand. Als zekerheid van inkomen niet de voornaamste reden is, dan volgen minder werk en minder zorgen (19,6%), minder

102

verantwoordelijkheid m.b.t. onderhoud (14,6%), zekerheid inzake continuïteit van verhuring (12,9%) en geen zorgen over de verhuring en de opvolging van de verhuring (11,9%). Wanneer we de verschillende antwoorden die te maken hebben met het bieden van zekerheid samentellen (zekerheid over inkomsten, zekerheid over de verhuring en zekerheid in het algemeen), dan komen we aan bijna 80%. Het bieden van ‘zekerheid’ is duidelijk de grote troef van het SVK-model. Een kwart van de verhuurders ziet geen nadelen bij het verhuren aan een SVK. Als ze nadelen opgeven is het voornaamste de lagere huurinkomsten (36,8%). Ook hier volgen andere redenen op ruime afstand. Het betreft het gebrek aan controle, toezicht en/of inspraak in het algemeen (7,8%) en specifiek op de huurder in het bijzonder (15,2%). Hoewel al bij al slechts een beperkt aantal verhuurders verwijzen naar lage huurinkomsten, is het prijselement toch wel de Achilleshiel van het systeem. Dit blijkt wanneer gevraagd wordt de voornaamste nadelen van SVK-verhuring op te sommen en de verbeterpunten aan te duiden. De voornaamste voorgestelde maatregelen cq suggesties hebben te maken met de inkomsten: op de eerste plaats suggereren ze andere vormen van financiële onder-steuning, zoals een verlaging van het KI, woningverbeteringpremie, enzovoort, gevolgd door een hogere huurprijs. Bijna negen van de tien (88%) SVK-verhuurders is van plan in de toekomst nog verder te verhuren aan een SVK. Als belangrijkste redenen daarvoor geven ze op: minder werk en/of zorgen (25,9%), goede ervaringen met het SVK (21%) en de zekerheid van inkomsten (19,5%). Wanneer we enkele categorieën samen nemen, dan zijn de zekerheid (algemeen; van inkomsten; van verhuring zonder leegstand), de goede ervaring en minder beslommeringen (minder werk/minder zorgen; zorg/onderhoud) de voornaamste. Als we ook opvolging van de huurders en van allerlei administratieve taken bij ‘minder beslommeringen’ nemen, dan geeft ongeveer 44% van de respondenten dit als reden op om blijvend met een SVK in zee te gaan. Ongeveer op één op zes van de respondenten is zelfs van plan in de toekomst meer woningen te verhuren aan een SVK. We willen er ook op wijzen dat 94% van de verhuurders die bijvoorbeeld na aankoop van een aan SVK verhuurde woning een contract overnamen, m.a.w. dit zijn verhuurders die niet (noodzakelijk) de intentie hadden om met een SVK te werken, (zeer) tevreden zijn over de samenwerking. We kunnen ook concluderen dat de nadelen die traditioneel vanuit eigenaarorganisaties worden opgeworpen, zoals het verlies van controle over de woning, voor de bevraagde eigenaarverhuurders blijkbaar niet opwegen tegen de voordelen van SVK-verhuring. Dat aan deze voordelen voorwaarden zoals minimumkwaliteit of beperking van de opzegmogelijkheden gekoppeld zijn, vinden de respondenten normaal. Dit hangt waarschijnlijk samen met het feit dat veel van deze panden zich op het "lager marksegment" bevinden. Eigenaars lijken er zich van bewust te zijn dat voor dergelijke panden de nadelen zeker niet opwegen tegen de voordelen van zekerheid en het verlost zijn van het beheer.

4.6 Profiel eigenaarverhuurders Aansluitend bij bevindingen uit eerder onderzoek waaronder de Woonsurvey 2005, stellen we ook hier vast dat de eigenaarverhuurders doorgaans kleine verhuurders zijn: ze bezitten gemiddeld 3,2 woningen (2,2 voor alle Vlaamse verhuurders). 60% verhuurt slechts 1 woning. Wel opmerkelijk is dat van de verhuurders die meer dan twee woningen verhuren, slechts 16% exclusief aan SVK’s verhuren. Wat inzake profiel opvalt, is dat de SVK-verhuurders eerder oud zijn; 36,5% is boven de 65 jaar en 20% zelfs boven de 75 jaar (tegenover slecht 10,9% voor alle verhuurders). Of dit consequenties heeft voor de verhuring aan SVK’s kan met dit onderzoek niet worden beantwoord. Voor wat het beroepsstatuut betreft, bleek het nuttig een onderscheid te maken tussen de verhuurders die enkel aan SVK’s verhuren en de verhuurders die een dubbele verhuurstrategie

103

hebben, namelijk een deel van het patrimonium aan SVK’s verhuren en een een deel rechtstreeks of via een vastgoedkantoor op de private markt verhuren. Onder laatstgenoemde groep is het percentage zelfstandigen heel wat groter. We moeten er echter op wijzen dat in beide categorieën het aantal loontrekkenden in de meerderheid is. De woning werd doorgaans bewust gekocht. Een meerderheid van de respondenten geeft aan de woning voor eigen bewoning (later) of voor de kinderen te hebben gekocht. In afwachting daarvan, wordt de woning verhuurd. We willen er ook nog op wijzen dat er indicaties zijn dat de verhuurders die zowel via een SVK als rechtstreeks op de markt verhuren een dubbele verhuurstrategie gebruiken. De woningen die aan een SVK verhuurd worden zijn ouder, minder van kwaliteit en hebben een lagere huurprijs. Een aantal respondenten geeft ook expliciet aan dat de kenmerken van de woning een reden zijn om al dan niet met een SVK te werken.

4.7 Aandachtspunten voor het beleid Voor de verhuurders die op het ogenblik van de bevraging een of meerdere woningen via een SVK verhuurden, blijken de SVK’s hun ambities waar te maken. De huurprijs wordt zeer stipt betaald; daar waar nodig zetten SVK’s aan tot renovatie en over de behandeling van de onderverhuring worden evenmin klachten genoteerd. Bovendien zijn de bevraagde verhuurders zeer tevreden over de dienstverlening van de SVK’s. Kortom, het SVK-model werkt: ze biedt de (gewenste) zekerheid en neemt de problemen die (soms) met verhuring gepaard gaan grotendeels weg. Andere belangrijke vaststellingen zijn: o

o

o

De SVK-verhuurders lijken minder dan de Vlaamse verhuurders in het algemeen problemen te hebben met bepaalde categorieën verhuurders (bijv. allochtonen; éénoudergezinnen; mensen met een leefloon). Het is uit voorliggend onderzoek niet uit te maken wat de kip of het ei is – m.a.w. of de verhuurders toleranter zijn en als gevolg daarvan met een SVK in zee gingen, of dat ze toleranter zijn omdat de SVK de ‘schok’ van eventueel problematische verhuring (vermoedelijk zitten nogal wat SVK-woningen op het laagste marktsegment) op zich neemt. Het is een feit dat de SVK verhuurders behoorlijk toleranter zijn verhuurders in het algemeen. Of verhuring via een SVK’s lijkt een instrument zijn om discriminatie om de woningmarkt tegen te gaan; SVK’s spelen een rol in de verbetering van het woningpatrimonium. Ze doen eigenaars hun woning aan de normen van Vlaamse gemeenschap aanpassen en weinig eigenaars maken daar een probleem van. We stellen bovendien vast dat SVK-woningen meer zijn gerenoveerd dan niet aan SVK-verhuurde woningen. Tegelijkertijd stellen we vast dat als er gerenoveerd wordt, deze grondiger zijn bij de niet-SVK-verhuurde woningen; we stellen ook vast dat de aan SVK-verhuurde woningen minder vaak met dubbel glas uitgerust zijn. Het is hypothetisch, maar het ziet er naar uit dat de SVK-renovaties er slechts naar streven om aan de normen te voldoen. Het feit dat het gebeurt, is volgens ons zeer belangrijk en schept mogelijkheden. Dat SVK’s het proces op gang trekken en krijgen, en bovendien de organisatie (en eventueel uitvoering) op zich nemen (een zeer belangrijke troef), moet de vraag doen stellen of de SVK’s geen grotere rol in de woningverbetering zouden moeten krijgen. Hoe dit moet gebeuren, dient samen met de SVK’s bekeken worden, gezien een dergelijke taak consequenties voor hun werking en financiering zal hebben37; Er blijkt toch nog wat te schorten aan alles wat met kennismaking en infor-matiedoorstroming te maken heeft. M.b.t. kennismaking domineert mond-aan-mondreclame. Het is m.a.w. niet omwille van de algemene bekendheid dat eigenaar-verhuurders met SVK’s in zee gaan, maar omdat ze op een bepaald moment er eerder toevallig lijken van te horen. Meer publiciteit is dus op zijn plaats. Eigenaars vinden trouwens ook dat ze, eens ze aan SVK’s verhuren, te weinig geïnformeerd worden over bijvoorbeeld mogelijke subsidies voor woningverbetering.

We willen opmerken dat er sinds begin 2007 een nieuwe renovatiepremie in voege is. Het effect van deze premie kan met voorliggend onderzoek niet gemeten worden. Daarvoor is het nog te vroeg. 37

104

o

o

o

o

Tevens stellen we vast dat heel weinig verhuurders via de lokale huisvestingsdiensten naar de SVK’s werden toegeleid. Inspanningen ter zake zijn op hun plaats, te meer dat de gemeentelijke huisvestingsdiensten goed geplaatst zijn om eigenaars van slechte of leegstaande woningen naar SVK’s toe te leiden; We stellen tevens vast dat het financiële plaatje de Achilleshiel van de verhuring via de SVK’s blijft. Nogal wat verhuurders verwachten extra inspanningen ter zake. Dit houdt in dat ze ofwel een hogere huur willen krijgen, ofwel dat ze andere vormen van ondersteuning wensen. Dit betreft enkele fiscale voordelen38 of premies voor renovatie. We willen wel benadrukken dat een overgrote meerderheid niettegenstaande deze bemerkingen aan SVK’s willen blijven verhuren. Hoe dan ook zijn de betaalde huurprijzen onderhandelde huurprijzen, wat doet aannemen dat de verhuurder zijn (eventueel) lage huuropbrengst gecompenseerd ziet door de taken die de SVK’s van hem overnemen; Verder stellen we vast dat de verhuurders doorgaans de huurprijs kregen die ze verwachten; 8% bedong zelfs een hogere huurprijs. We beschikken hier niet over informatie waarom dit zo is; maar het ziet er naar uit dat de SVK’s tijdens de onderhandelingen niet het onderste uit de kan te halen; Er zijn indicaties dat eigenaars die zowel aan SVK’s als buiten SVK’s verhuur-den, een dubbele verhuurstrategie toepasten. Dit betekent niet alleen dat afhankelijk van de kwaliteit van de woningen al dan niet aan een SVK wordt verhuurd, maar tevens dat de verhuurmodaliteiten verschillen: bij zuiver particuliere verhuring stellen we vast dat er vaker kortlopende contracten worden afgesloten, de plaatsbeschrijvingen vaker ontbreken, terwijl de contracten minder vaak geregistreerd zijn. Onderzoek ter zake is dan ook wenselijk.

38

Op het moment van bevraging kan het effect van de federale fiscale maatregel om verhuurders aan te zetten om aan SVK’s te verhuren (deel 1) nog niet worden ingeschat.

105

5 Referenties Baeck, M. (2005), Een lumineus idee in de harde realiteit. Over de werking van het Sociaal Verhuurkantoor Woonfonds Gent. In Pascal De Decker, Luc Goossens & Isabelle Pannecoucke (red.), Wonen aan de onderkant , Antwerpen: Garant. Blommaert, J., Beyens, K., Meert, H., Hillewaert, S., Verfaillie, K., Stuyck, K. & A. Dewilde (2005), Grenzen aan de solidariteit . Gent: Academia Press. Buyst, E. (2006), Huurmatiging is het verkeerde signaal. Eigenaarsblad nr. 5, p. 8 – 9. Coenegrachts, K. & G. Van Menxel (1986), Wat een sociaal verhuurkantoor (niet) is, in RUG & VDVO (Vereniging Der Vlaamse Onthaaltehuizen), Documentatiemap: Idee en concrete uitwerking van een sociaal verhuurkantoor , Studienamiddag Gent 22 oktober 1986, Berchem: VDVO. De Boyser, K., D’Olieslager, T. & J Vranken (2005), Vooruitgangsrapport 20012004.Uitvoering van het Algemeen Verslag van de Armoede. Brussel: Programmatorische Federale Overheidsdienst (POD) Maatschappelijke Integratie. De Decker, P. (1995), Met het beste van twee werelden naar een recht op wonen? Over de strijd om de huisvestingscenten, Open Forum in: Vlaamse Huisvestingsmaatschappij , Driemaandelijks Informatieblad, nr. 20, jg. 5, p. 17-22. De Decker, P. (2002), On the Genesis of Social Rental Agencies in Belgium, in Urban Studies, Vol. 39, nr. 2, p. 297-326. De Decker, P. (2006), Waar kunnen armen (nog) wonen en welke ondersteuning kunnen ze daarbij van de overheid verwachten? http://betaalbaarwonen.wikidot.com/localfiles/artikel/Waar%20kunnen %20armen...%20Versie%20jan%202007%20b.doc (geraadpleegd 21/11/07). “De sociale verhuurkantoren”. Eigenaarsmagazine , nr. 291, (dec. 2001). Elsinga, M., Haffner, M., Hoekstra, J., Vandenbroucke, P., Buyst, E. & S. Winters, Beleid voor de private huur: een vergelijking van zes landen. Brussel: Vlaamse Gemeenschap, Departement RWO-Woonbeleid, 2007. Galbraith, J.K. (1992), De cultuur van tevredenheid , Baarn: Bosch&Keuning. Heylen, K., Le Roy, M., Vanden Broucke, S., Vandekerckhove, B. & S. Winters (2007), Wonen In Vlaanderen. De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005. Brussel: Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed. http://www4.gent.be/integratiedienst/Algemeen/Omgevingsanalyse/wonen.htm. Jennes, I. (2005), De sociale verhuurkantoren in het Brussels gewest: ontstaan, evolutie, grenzen. in BGHM-info, nr 43-44, pp. 20-23.

106

Meert, H. & K. Stuyck (2005), Homelessness, post-Fordist Solidarity and Disciplining Urbanism, paper ENHR 2005 conference, Reykjavik. Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, afdeling Woonbeleid & Vlaams Overleg Bewonersbelangen (2000), De sociale verhuurkantoren in Vlaanderen . Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. Notredame, L. (1994), De Nieuwe Wooninitiatieven , Brussel: Koning Boudewijnstichting. Notredame, L. (1998), De bijdrage van de nieuwe wooninitiatieven. In Alert, jg. 24, nr. 2, p. 20-41. Neirinckx, P. (1988), Einde sociaal verhuurkantoor Gent. Tot lering maar niet tot vermaak. Sociaal. In Welzijnsmagazine . nr. 10, p. 9-12. Pannecoucke, I. e.a.(2003), Onderzoek naar de mogelijkheden voor de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaams Woonbeleid. OASES, onderzoeksproject in opdracht van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, afdeling Woonbeleid. RUG & VDVO (Vereniging Der Vlaamse Onthaaltehuizen) (1986), Documentatiemap: Idee en concrete uitwerking van een sociaal verhuurkantoor, Studienamiddag Gent 22 oktober 1986, Berchem: VDVO. Schols, B. (2006), Gewest wil zelf woningen aanpakken, In Het Nieuwsblad , 22 maart. Silkens, S. (2004) (red.), SVK-vooruitgangsrapport 2004, 74 pagina’s, Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw, www.vob-vzw.be. Silkens, S. (2005a), De sociale verhuurkantoren in het Vlaamse Gewest, in BGHM-info, nr. 43-44, pp. 8-15. Silkens, S. (2005b), SVK’s op de markt van Welzijn en Wonen, Congres VVOS, Wonen en Welzijn , 23 september. Silkens, S. (2006), www.vob-vzw.be.

SVK-jaarrapport

2006,

Vlaams

Overleg

Bewonersbelangen

vzw,

Vandenbroucke, P., Buyst, E., Winters, S. Elsinga, M., Haffner, M. & J. Hoekstra, (2007). Naar een aanbodbeleid voor de Vlaamse private huurmarkt. Brussel : Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. Van den Eynde, M. (2004), Van huurdersunie tot sociaal verhuurkantoor, in D. Leyman (Red.), (2004): Van alle markten thuis; Initiatieven vanuit de minderhedensector: jaarboek 2003, Brussel: Vlaams Minderhedencentrum. Van Houtte, J., Van Wambeke, W. & E. Delanoeije (1995), Rechtshulp en rechtsinformatie, Federale Diensten voor Wetenschappelijke, Technische en Culturelen Aangelegenheden, Brussel. Vanhove, A. (1997), Eindelijk de doorbraak? Of blijven sleutelen in de marge? In Alert, jg. 23, nr. 4, pp. 50-86. Vanhove, A. (1999), De Nieuwe Wooninitiatieven. In Welzijnsgids, Afl. 31, pp. 65 – 97.

107

VDVO (Vereniging Der Vlaamse Onthaaltehuizen) (1987), Internationaal Jaar van de Daklozen, Aktie thuisloosheid Vlaanderen. Unesco Centrum Vlaanderen. Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB) (1998), Het sociaal verhuurkantoor. Van lumineus idee tot vruchtbaar experiment. Colloquium 23 januari. Vlaams Overleg Bewonersbelangen (2002), Oprit 5: Van vruchtbaar experiment naar een vaste plek op de woningmarkt, 1997-2002, SVK’s in het Vlaamse Huisvestingslandschap na 5 jaar subsidiebesluit, Berchem: Vlaams Overleg Bewonersbelangen. Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw (VOB) (2006). Activiteitenverslag 2006 , Antwerpen: VOB. Vlaamse Regering (1997), Besluit van de Vlaamse regering van 21 oktober 1997 houdende bepaling van de erkennings- en subsidievoorwaarden van sociale verhuurkantoren, Belgisch Staatsblad van 31 oktober. VRIND (2006), Vlaamse Regionale Indicatoren. Brussel: Studiedienst van de Vlaamse

Regering. Winters, S., Vandekerckhove, B. & K. Heylen (2007), Vaststellingen over de private huurmarkt in de Woonsurvey 2005 en Woningschouwing 2005, presentatie op de Studiedag ‘Wonen in Vlaanderen: een nieuw beleid voor de private huurmarkt? , Brussel, 20 april. www.vob-vzw.be

108

6 Figuren Figuur 1: De nieuwe wooninitiatieven. Het veld van maatschappelijke krachten ............... 11   Figuur 2: Aantal woningen per SVK verhuurder ........................................................... 37  

109

7 Tabellen Tabel 1: Belangrijke data in de ontwikkeling van het model ‘sociaal verhuurkantoor’ ....................... 10  Tabel 2: Groei aantal SVK’s ........................................................................................................ 20  Tabel 3: Groei van het aantal door erkende SVK’s verhuurde woningen ......................................... 20  Tabel 4: Bevraging SVK-verhuurders, timing en overzicht ............................................................. 27  Tabel 5: Bevraging SVK-verhuurders; eindresultaat van de bevraging op 07/01/2008 ...................... 28  Tabel 6: Bevraging SVK-verhuurders; responsgegevens per stroom ............................................... 28  Tabel 7: Bevraging SVK-verhuurders; respons per svk (sociaal verhuurkantoor) .............................. 29  Tabel 8: Bevraging SVK-verhuurders; totale non-respons (gekende non-respons) ........................... 30  Tabel 9: Leeftijd, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 .................................................................................................................. 32  Tabel 10: Huishoudentype, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) ............................................................................... 32  Tabel 11: Opleidingsniveau, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) ............................................................................... 33  Tabel 12: Activiteitenstatus, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) ............................................................................... 33  Tabel 13: Tewerkstellingsstatuut, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) ............................................................................... 33  Tabel 14: Respondenten in loondienst naar beroepsgroep, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) ................................................... 34  Tabel 15: Gezamenlijk netto maandinkomen*, vergelijking SVK-verhuurders, verhuurders Vlaanderen en alle referentiepersonen Woonsurvey 2005 (%) .................................................................... 35  Tabel 16: Aantal huurwoningen per SVK-verhuurder..................................................................... 36  Tabel 17: Aantal woningen verhuurd aan een SVK per SVK-verhuurder .......................................... 38  Tabel 18: Aantal SVK’s waaraan verhuurd wordt per SVK-verhuurder ............................................. 38  Tabel 19: Percentage SVK-verhuurders dat nog andere woningen verhuurt dan de woning(en) die ze aan een SVK verhuren............................................................................................................ 38  Tabel 20: Aard van de inkomsten van de woningen die verhuurd worden ....................................... 39  Tabel 21: Doel waarmee de woningen zijn verworven .................................................................. 40  Tabel 22: Doel waarvoor de woning(en) worden verhuurd ............................................................ 41  Tabel 23: Motieven om bepaalde woningen wel via een sociaal verhuurkantoor te verhuren ............ 42  Tabel 24: Motieven om bepaalde woningen niet via een SVK te verhuren ....................................... 43  Tabel 25: Aantal mondelinge en/of schriftelijke contracten afgesloten voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders............................................................ 45  Tabel 26: Geprefereerde contractduur voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders ............................................................................................................... 45  Tabel 27: Redenen voor voorkeur voor een contract met lange duur* voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders............................................................ 46  Tabel 28: Redenen voor voorkeur voor een kortlopend huurcontract* voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders............................................................ 46  Tabel 29: Mate waarin de overeenkomsten in samenspraak met de toekomstige huurders worden bepaald voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders ......... 47  Tabel 30: Aantal SVK-verhuurders dat de jaarlijkse indexering toepast voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK ................................................................................................. 47  Tabel 31: Moment waarop SVK-verhuurders de huurprijs aanpassen buiten de jaarlijkse indexering voor de woningen die niet aan een SVK verhuurd worden ......................................................... 48 

110

Tabel 32: Percentage SVK-verhuurders dat een huuraanpassing buiten de jaarlijkse indexering doorvoert in overleg met de huurder voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK ..... 48  Tabel 33: SVK-verhuurders dat al dan niet eenzelfde huuraanpassing hanteert voor alle woningen die ze verhuren voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK ........................................ 48  Tabel 34: Redenen waarom SVK-verhuurders een verschillende huuraanpassing hanteren voor verschillende woningen voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK* ...................... 49  Tabel 35: Percentage SVK-verhuurders bij wie de waarborg op een geblokkeerde rekening staat voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK .................................................................. 49  Tabel 36: Percentage SVK-verhuurders dat woningen die privé verhuurd worden regelmatig controleert voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK .......................................... 50  Tabel 37: Frequentie van controle van de woning voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK ...................................................................................................................................... 50  Tabel 38: Ervaren huurproblemen voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders* (%) ........................................................................................................... 51  Tabel 39: Optreden door SVK-verhuurder om problemen te verhelpen voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders............................................................ 51  Tabel 40: Verhuurproblemen waartegen werd opgetreden voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders ..................................................................................... 52  Tabel 41: Stappen door SVK-verhuurders ondernomen om problemen te verhelpen voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK ..................................................................................... 53  Tabel 42: Oplossen van geschillen via een rechtbank voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders .......................................................................................... 54  Tabel 43: Aantal geschillen voor een rechtbank per SVK-verhuurder voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK ................................................................................................. 54  Tabel 44: Ontbinding huurcontract door rechtbank per SVK-verhuurder voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK bij problemen ............................................................................ 55  Tabel 45: Wenst u … als huurder? (%)........................................................................................ 55  Tabel 46: “Ik zou een andere huurder zoeken” - vergelijking Woonsurvey 2005-survey SVKverhuurders 2007 .................................................................................................................. 56  Tabel 47: Ervaren huurproblemen voor de woningen die niet verhuurd worden via een SVK door de SVK-verhuurders (%) ............................................................................................................. 56  Tabel 48: Motieven om via een SVK te verhuren (%).................................................................... 59  Tabel 49: Motief ‘Het is gemakkelijk, ik woon te ver af om de bewoning op te volgen’, opgesplitst naar gemeente respondent verschillend/dezelfde als gemeente SVK-woning (%) ................................ 59  Tabel 50: Manier waarop SVK-verhuurders in contact kwamen met een SVK .................................. 61  Tabel 51: Manier waarop SVK-verhuurders in contact komen met een SVK Resultaten voor SVKverhuurders die slechts 1 manier opgaven ............................................................................... 62  Tabel 52: Houding t.a.v. kwaliteitsnormen door SVK-verhuurders .................................................. 63  Tabel 53: Kwaliteitsnormen en toekomstige verhuring aan een SVK ............................................... 63  Tabel 54: Eisen SVK m.b.t. aanpassingwerken aan de woning ....................................................... 63  Tabel 55: Uitvoeren van aanpassingen aan de woning bij SVK-verhuring ....................................... 64  Tabel 56: Uitvoerder van de aanpassingen aan de woning bij SVK-verhuring, type uitvoerder .......... 64  Tabel 57: Uitvoerder van de aanpassingen aan de woning bij SVK-verhuring, gebruik contract voor aanpassingswerken ................................................................................................................ 64  Tabel 58: Uitvoerder van de aanpassingen aan de woning bij SVK-verhuring, gebruik huurrenovatiecontract ............................................................................................................ 64  Tabel 59: Informeren door SVK van SVK-verhuurder (aan wie gevraagd werd aanpassingswerken uit te voeren) over subsidies voor renovaties ................................................................................ 66  Tabel 60: Percentage SVK-verhuurders die een subsidie voor renovatie hebben aangevraagd .......... 66  Tabel 61: SVK-verhuurders, ontvangen subsidies voor renovatiewerken ......................................... 66  Tabel 62: Waarom SVK-verhuurders geen subsidie voor renovatie verkregen ................................. 67 

111

Tabel 63: SVK-verhuurders bij wie een renovatie ter sprake kwam, maar waarna beslist werd de renovatie niet te laten doorgaan. ............................................................................................ 67  Tabel 64: Reden waarom werd beslist de renovatie van de woning niet te laten doorgaan ............... 67  Tabel 65: Percentage van de SVK-verhuurders dat door het SVK op de hoogte gebracht wordt als de woning niet (meer) voldoet aan de kwaliteitsnormen. ............................................................... 68  Tabel 66: Manier waarop SVK de SVK-verhuurder op de hoogte brengt als de woning niet meer voldoet aan de kwaliteitsnormen ............................................................................................. 68  Tabel 67: Informatie over gebreken wanneer vastgesteld tijdens de verhuring door SVK’s aan SVKverhuurders .......................................................................................................................... 69  Tabel 68: Wijze waarop SVK-verhuurders geïnformeerd worden wanneer gebreken worden vastgesteld tijdens de verhuring .............................................................................................. 69  Tabel 69: Waardering door de SVK-verhuurders van de bedongen huurprijs ................................... 70  Tabel 70: Waardering door de SVK-verhuurders van de betaling van de huur ................................. 70  Tabel 71: SVK-verhuurders bij wie het SVK beperkingen heeft opgenomen wat betreft opzegmogelijkheden door de verhuurder in de 9-jaar huurcontracten ......................................... 71  Tabel 72: SVK-verhuurders bij wie (wel of geen) beperkingen zijn opgenomen in het totaal aantal SVK-verhuurders bij wie er (wel of geen) aanpassingen zijn gebeurd ......................................... 71  Tabel 73: Soort beperking dat werd opgenomen in huurcontracten tussen SVK’s en SVK-verhuurders ............................................................................................................................................ 72  Tabel 74: Appreciatie mogelijkheid tot onderhandelen over vroegtijdige beëindiging huurcontract bij aanwezigheid beperkingen in het huurcontract ......................................................................... 72  Tabel 75: Waardering van de beperkingen door SVK-verhuurders bij wie beperkingen werden opgenomen ........................................................................................................................... 73  Tabel 76: Gevolgen van beperkingen op een eventuele toekomstige huurovereenkomst met een SVK ............................................................................................................................................ 73  Tabel 77: Tevredenheid over dienstverlening SVK’s door de SVK-verhuurders (%) .......................... 74  Tabel 78: Waardering van autonomie SVK over keuze onderhuurders door de SVK-verhuurders ....... 75  Tabel 79: SVK-verhuurders dat het verloop van de onderhuurders van de aan SVK’s verhuurde woningen opvolgt .................................................................................................................. 75  Tabel 80: Controle van de aan de SVK’s verhuurde woningen door de SVK-verhuurder .................... 75  Tabel 81: SVK-verhuurders dat over de controle van de aan de SVK’s verhuurde woningen een regeling heeft getroffen.......................................................................................................... 75  Tabel 82: Soort regeling over de controle van de aan de SVK’s verhuurde woningen ....................... 76  Tabel 83: Vertrouwen van de SVK-verhuurders in SVK op het vlak van opvolging van de huurder..... 76  Tabel 84: Percentage SVK-verhuurders dat al een huurcontract met een SVK heeft beëindigd .......... 76  Tabel 85: Waardering voordelen versus nadelen van SVK door SVK-verhuurders ............................ 78  Tabel 86: Voordelen van verhuring via een SVK volgens SVK-verhuurders* .................................... 78  Tabel 87: Nadelen van verhuring via een SVK volgens SVK-verhuurders* ....................................... 79  Tabel 88: Plannen van SVK-verhuurders om in de toekomst verder te verhuren aan een SVK........... 79  Tabel 89: Motieven van SVK-verhuurders om in de toekomst verder willen verhuren aan een SVK* .. 80  Tabel 90: Plannen van SVK verhuurders om in de toekomst nog meer woningen aan een SVK te verhuren ............................................................................................................................... 80  Tabel 91: Ervaringen van SVK-verhuurders die een contract hebben overgenomen ......................... 81  Tabel 92: Voornaamste belemmeringen voor eigenaars van huurwoningen om via een SVK te verhuren volgens de SVK verhuurders ..................................................................................... 81  Tabel 93: Maatregelen die overheid kan nemen om verhuurders aan te moedigen om via een SVK te verhuren volgens de SVK-verhuurders ..................................................................................... 82  Tabel 94: Suggesties van SVK-verhuurders om het verhuren aan een SVK in de toekomst te verbeteren ............................................................................................................................ 83  Tabel 95: Door SVK-verhuurde woningen naar categorieën ........................................................... 85  Tabel 96: Woningen naar ouderdom, woningen verhuurd door SVK-verhuurders, alle Vlaamse huurwoningen; alle woningen ................................................................................................. 86 

112

Tabel 97: Woningen naar woningtype, woningen verhuurd door SVK-verhuurders, alle Vlaamse huurwoningen; alle woningen ................................................................................................. 87  Tabel 98: Gemiddeld aantal slaapkamers, woningen verhuurd door SVK-verhuurders, alle Vlaamse huurwoningen; alle woningen ................................................................................................. 88  Tabel 99: Aanwezigheid van voorzieningen, woningen verhuurd door SVK-verhuurders, alle Vlaamse huurwoningen; alle woningen ................................................................................................. 89  Tabel 100: Kadastraal inkomen (gemiddeld) volgens vorm van verhuur, verhuurders die zowel aan SVK’s als buiten SVK’s verhuren .............................................................................................. 89  Tabel 101: Huurprijs zonder kosten (euro), categorieën privaat verhuurde woningen ...................... 90  Tabel 102: Woningen waarin de laatste 10 jaar verbeteringen zijn aangebracht, woningen verhuurd door SVK-verhuurders, alle Vlaamse huurwoningen; alle woningen ............................................ 91  Tabel 103: Aangebrachte verbeteringen voor woningen verhuurd door SVK-verhuurders die enkel via een SVK verhuren (categorie 1) .............................................................................................. 92  Tabel 104: Aangebrachte verbeteringen voor woningen verhuurd aan een SVK door SVK-verhuurder die zowel aan een SVK als privé verhuren (categorie 2-SVK)...................................................... 93  Tabel 105: Aangebrachte verbeteringen voor woningen verhuurd privé door SVK-verhuurder die zowel aan een SVK als privé verhuren (categorie 2-privé) ................................................................... 94  Tabel 106: Duur van het contract naar type verhuring door SVK-verhuurders ................................. 95  Tabel 107: Plaatsbeschrijving naar type verhuring door SVK-verhuurders ....................................... 95  Tabel 108: Huurcontract naar type verhuring door SVK-verhuurders .............................................. 95  Tabel 109: Waarborg op geblokkeerde rekening .......................................................................... 96  Tabel 110: Vergelijking leeftijd SVK-verhuurders naar verhuringsvorm ........................................... 96  Tabel 111: Vergelijking opleidingsniveau van SVK-verhuurders naar verhuurvorm ........................... 97  Tabel 112: Vergelijking activiteitenstatus SVK-verhuurders naar verhuurvorm................................. 97  Tabel 113: Vergelijking tewerkstellingsstatuut SVK-verhuurders naar verhuurvorm, alle verhuurders en Vlaams gewest ...................................................................................................................... 98  Tabel 114: Vergelijking gezamenlijk netto-maandinkomen categorie 1 en categorie 2...................... 99 

113

8 Vragenlijst

Contactpersoon: Pascal De Decker: [email protected] Kredietnummer: ZKB6544D03 Periode van enquêtering: oktober – november 2007

114

8.1 Introductie

In opdracht van de Vlaamse gemeenschap peilen wij naar de motieven en de ervaringen van verhuurders van woningen aan sociale verhuurkantoren. Het onderzoek sluit aan bij de wens van de Vlaamse regering om het verhuren van woningen via sociale verhuurkantoren verder uit te breiden. Het wordt uitgevoerd o.l.v. Pascal De Decker van de Hogeschool Gent, het Centrum voor Economische Studiën en het Hoger Instituut van de Arbeid , beide onderdeel van de Katholieke universiteit van Leuven binnen het raam van het Steunpunt Beleidsgericht Onderzoek Ruimte en Wonen. U bent net als 1.500 andere verhuurders op een toevallige wijze gekozen uit de adressenbestanden van de sociale verhuurkantoren. We willen u dan ook uitnodigen deze vragenlijst in te vullen. De vragenlijst start met een reeks vragen over uw ervaringen met private verhuring in het algemeen. Daarna komen vragen aan bod over het verhuren aan een sociaal verhuurkantoor: waarom doet u dat? Wat zijn uw ervaringen? Wat kan er volgens u beter? We eindigen met een aantal vragen over uzelf: uw leeftijd, opleiding, beroep, inkomen en gezinssituatie. Dit laatste doen we om bepaalde groepen verhuurders met elkaar te kunnen vergelijken. Het onderzoek blijft echter anoniem. Het is voor ons zeer belangrijk dat u probeert de vragen zo volledig en juist mogelijk te beantwoorden. Bij sommige vragen is er geen juist of fout antwoord, ze gaan over wat u persoonlijk denkt. Lees steeds rustig de volledige vraag en alle bijgevoegde commentaren vooraleer te antwoorden. Telkens wordt aangegeven hoe u dient te antwoorden: een kruisje plaatsen voor het antwoord dat u kiest, of een antwoord noteren. Alle vragen en uitspraken in deze vragenlijst worden vanuit onderzoeksdoeleinden gesteld. Het spreekt vanzelf dat uw antwoorden strikt vertrouwelijk zijn. De antwoorden van alle geïnterviewden worden samengevoegd en in tabellen verwerkt zodat achteraf niemand, buiten uzelf, kan weten wat u hebt geantwoord. Mocht u vragen hebben over het onderzoek of over de vragenlijst, dan kan u contact opnemen met Pascal De Decker :[email protected] of 0472358919 tussen 14 en 15u30. U kan de vragenlijst terugsturen aan de hand van bijgevoegde omslag met antwoordnummer. U hoeft de omslag niet te frankeren. Het invullen van de vragenlijst duurt ongeveer 30 minuten. Wij willen u nu al bedanken voor uw medewerking.

115

I. De woningen die u verhuurt Eigenaars die aan sociale verhuurkantoren verhuren, verhuren vaak ook nog andere woningen. In dit eerste deel gaan we daarom na welke woningen u verhuurt en wat de kenmerken van deze woningen zijn. Onder “woning” verstaan we: een volledig vrijstaand huis, een halfopen huis, een rijwoning, een appartement, een studio, een kamer of een deel van een woning. 1.

Hoeveel woningen verhuurt u in het totaal? Vul in. 2.

3.

|__|__|__|__| Woningen

Hoeveel woningen daarvan worden verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor? Vul in. 4.

5.

|__|__|__|__| Woningen

2a. Aan hoeveel sociale verhuurkantoren verhuurt u woningen? 6.

7.

|__|__|__|__| Sociale verhuurkantoren

................ Verhuurt u of iemand van uw huishouden andere woningen dan de woningen die u via het Sociaal verhuurkantoor (SVK) verhuurt, de woning die u zelf bewoont niet meegerekend? Als huishouden beschouwen we alle personen waarmee u onder één dak leeft. Kruis het gepaste antwoord aan 8.

Ja 1 Neen 2 Æ ga naar vraag 8

9.

10.

Zijn de huurinkomsten van deze woning(en): Kruis het gepaste antwoord aan. 11.

een persoonlijk inkomen

12.

een inkomen van een vennootschap

1

13.

(immobiliën/vastgoed/patrimonium)

14.

een combinatie: een gedeelte is een

2

persoonlijk inkomen 15.

en een gedeelte is een inkomen van een

vennootschap

16.

3

Indien u één of bepaalde woning(en) in eigendom heeft, de woning die u zelf bewoont buiten

beschouwing gelaten, met welk antwoordmogelijkheid ja of neen aan.

1.

doel

hebt

u

die

dan

verworven?

Ja 1

Om er later zelf in te wonen

Kruis per

Neen 2

2.

Actief verworven met het oog op het maken van winst

1

2

3.

In het kader van een algemenere transactie die weinig of niets te maken had met het verhuren van woningen (bvb. het aankopen van een winkel met daarboven appartementen; erfenis)

1

2

4.

Om studerende kinderen te huisvesten

1

2

5.

Om later door te geven aan de kinderen

1

2

6.

Verworven als tweede woning

1

2

7.

Ander doel (omschrijf): ……………………………………………………

1

2

116

17.

Waarom verhuurt u één of meerdere woningen? We sommen een aantal redenen op, waarop u telkens kan antwoorden met ja of neen. Kruis per antwoordmogelijkheid aan.

1.

Financiële motieven (huurinkomsten, belegging)

2.

Mogelijkheid om afgesloten lening af te betalen

3.

Omdat ik er voorlopig zelf niet in kan gaan wonen.

4.

Het huisvesten van een werknemer

5.

In afwachting dat de kinderen in de woning kunnen of gaan wonen

6.

Om iemand uit de nood te helpen

7.

In de woning die ik gekocht heb, waren nog zittende huurders aanwezig

8.

Het winkelpand dat ik gekocht heb, beschikte ook over een woning

9.

Omdat ik niet in staat ben om de woning te verkopen

10. Andere reden, specificeer:………………………………………………………………………..

18.

Neee 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Wat betreft de verdeling tussen woningen die u verhuurt via een Sociaal verhuurkantoor en de andere woningen die u verhuurt. 1

19.

Ja 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Heeft u specifieke redenen om bepaalde woningen via een Sociaal verhuurkantoor te verhuren? Omschrijf

.……………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… 2

20.

En heeft u specifieke redenen om bepaalde woningen niet via een Sociale verhuurkantoor te verhuren? Omschrijf

.……………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………

Type woningen dat u verhuurt 21.

Op de volgende bladzijden, vindt u fiches waarop we informatie vragen per woning die u momenteel verhuurt. Het gaat hier om alle woningen: zowel de woningen die u verhuurt via een sociaal verhuurkantoor, als de woningen die u op een andere manier verhuurt.

Per woning die u verhuurt vult u 1 fiche in. Indien u minder dan 5 woningen verhuurt, ga dan na de laatst ingevulde fiche naar deel II vraag 9. Indien u meer dan 5 woningen verhuurt, kan u extra fiches aanvragen op volgend mail-adres: [email protected] .

Met ‘Slaapkamers’ bedoelen we in de fiches: kamers die als slaapkamer kunnen gebruikt worden

117

Woning 1 A. Vul de postcode in van de plaats waar de woning ligt: |__|__|__|__| B. Sinds wanneer wordt deze woning verhuurd? (vul een jaartal in, bijv 1997) |__|__|__|__| C. 1. De huurprijs zonder kosten van deze woning is: vul in: |__|__|__|__|__|__| euro per maand 2. Heeft de huurder een huursubsidie aangevraagd? Kruis aan 1. Ja 2. Neen 3. Weet niet D. Hoe heeft u deze woning verworven? Kruis aan 1. ik heb deze woning gekocht 2. ik heb deze woning geërfd 3. deze woning is een schenking 4. ik heb deze woning in vruchtgebruik E. Omschrijf de aard van het bezit: Kruis één antwoord aan. 1. ik bezit deze woning in volle eigendom 2. deze woning heeft één of meerdere mede-eigenaars: specificeer het aantal eigenaars: …… 3. deze woning is in een vennootschap ingebracht F. Ik verhuur deze woning Kruis aan 1. zelf 2. via een vastgoedkantoor 3. via een sociaal verhuurkantoor 4. op een andere manier , specificeer…………………………………………………. G. Wat is de duur van dit contract? Kruis aan 1 voor bepaalde duur (één jaar, twee jaren, 3 jaar) 2. 9 jaar 3. voor een andere duur , omschrijf aub de termijn: ……………………………….. H. Is er een plaatsbeschrijving opgemaakt? Kruis aan 1. Ja 2. Neen I. Is dit huurcontract geregistreerd? Kruis aan 1. Ja 2. Neen 3. Weet niet J. Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening? Kruis aan 1.Ja 2. Neen 3. Weet niet K. Is deze woning Kruis aan 1. een volledig vrijstaand huis 2. een halfopen huis 3. een rijwoning 4. een appartement 5. een studio 6. een kamer 7. een deel van een woning 8. andere omschrijf: ………………………………………………………………………. L. Wanneer is deze woning is gebouwd? Kruis aan 1. vóór 1945 2. tussen 1946 en 1970 3. tussen 1971 en 2000 4. na 2000 M. Heeft deze woning: Kruis per item ja of neen aan 1. een tuin 1. Ja 2. Neen 2. een terras 1. Ja 2. Neen 3. een koer 1. Ja 2. Neen 4. centrale verwarming 1. Ja 2. Neen 5. een uitgeruste keuken 1. Ja 2. Neen 6. overal dubbele beglazing 1. Ja 2. Neen 7. bad of douche 1. Ja 2. Neen N. Hoeveel slaapkamers heeft deze woning ? Vul aantal in:……………………………… O. Het kadastraal inkomen van deze woning is Vul in tot 2 cijfers na de komma:…………… .Euro P. Zijn er de laatste 10 jaar verbeteringen aan deze woning aangebracht? Kruis aan: 1. Ja 2. Neen Zo ja,welke verbeteringen zijn aangebracht? …………………………………………………………………………………………………………… Q. Zijn er verbeteringswerken nodig? Kruis aan: 1. Ja 2. Neen Zo ja, welke? ……………………………………………………………………………………….

118

Woning 2 A. Vul de postcode in van de plaats waar de woning ligt: |__|__|__|__| B. Sinds wanneer wordt deze woning verhuurd? (vul een jaartal in, bijv 1997) |__|__|__|__| C. 1. De huurprijs zonder kosten van deze woning is: vul in: |__|__|__|__|__|__| euro per maand 2. Heeft de huurder een huursubsidie aangevraagd? Kruis aan 1. Ja 2. Neen 3. Weet niet D. Hoe heeft u deze woning verworven? Kruis aan 1. ik heb deze woning gekocht 2. ik heb deze woning geërfd 3. deze woning is een schenking 4. ik heb deze woning in vruchtgebruik E. Omschrijf de aard van het bezit: Kruis één antwoord aan. 1. ik bezit deze woning in volle eigendom 2. deze woning heeft één of meerdere mede-eigenaars: specificeer het aantal eigenaars: …… 3. deze woning is in een vennootschap ingebracht F. Ik verhuur deze woning Kruis aan 1. zelf 2. via een vastgoedkantoor 3. via een sociaal verhuurkantoor 4. op een andere manier , specificeer…………………………………………………. G. Wat is de duur van dit contract? Kruis aan 1 voor bepaalde duur (één jaar, twee jaren, 3 jaar) 2. 9 jaar 3. voor een andere duur , omschrijf aub de termijn: ……………………………….. H. Is er een plaatsbeschrijving opgemaakt? Kruis aan 1. Ja 2. Neen I. Is dit huurcontract geregistreerd? Kruis aan 1. Ja 2. Neen 3. Weet niet J. Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening? Kruis aan 1.Ja 2. Neen 3. Weet niet K. Is deze woning Kruis aan 1. een volledig vrijstaand huis 2. een halfopen huis 3. een rijwoning 4. een appartement 5. een studio 6. een kamer 7. een deel van een woning 8. andere omschrijf: ………………………………………………………………………. L. Wanneer is deze woning is gebouwd? Kruis aan 1. vóór 1945 2. tussen 1946 en 1970 3. tussen 1971 en 2000 4. na 2000 M. Heeft deze woning: Kruis per item ja of neen aan 1. een tuin 1. Ja 2. Neen 2. een terras 1. Ja 2. Neen 3. een koer 1. Ja 2. Neen 4. centrale verwarming 1. Ja 2. Neen 5. een uitgeruste keuken 1. Ja 2. Neen 6. overal dubbele beglazing 1. Ja 2. Neen 7. bad of douche 1. Ja 2. Neen N. Hoeveel slaapkamers heeft deze woning ? Vul aantal in: ……………………………… O. Het kadastraal inkomen van deze woning is Vul in tot 2 cijfers na de komma:…………… .Euro P. Zijn er de laatste 10 jaar verbeteringen aan deze woning aangebracht? Kruis aan: 1. Ja 2. Neen Zo ja,welke verbeteringen zijn aangebracht? …………………………………………………………………………………………………………… Q. Zijn er verbeteringswerken nodig? Kruis aan: 1. Ja 2. Neen Zo ja, welke? ……………………………………………………………………………………….

119

Woning 3 A. Vul de postcode in van de plaats waar de woning ligt: |__|__|__|__| B. Sinds wanneer wordt deze woning verhuurd? (vul een jaartal in, bijv 1997) |__|__|__|__| C. 1. De huurprijs zonder kosten van deze woning is: vul in: |__|__|__|__|__|__| euro per maand 2. Heeft de huurder een huursubsidie aangevraagd? Kruis aan 1. Ja 2. Neen 3. Weet niet D. Hoe heeft u deze woning verworven? Kruis aan 1. ik heb deze woning gekocht 2. ik heb deze woning geërfd 3. deze woning is een schenking 4. ik heb deze woning in vruchtgebruik E. Omschrijf de aard van het bezit: Kruis één antwoord aan. 1. ik bezit deze woning in volle eigendom 2. deze woning heeft één of meerdere mede-eigenaars: specificeer het aantal eigenaars: …… 3. deze woning is in een vennootschap ingebracht F. Ik verhuur deze woning Kruis aan 1. zelf 2. via een vastgoedkantoor 3. via een sociaal verhuurkantoor 4. op een andere manier , specificeer…………………………………………………. G. Wat is de duur van dit contract? Kruis aan 1 voor bepaalde duur (één jaar, twee jaren, 3 jaar) 2. 9 jaar 3. voor een andere duur , omschrijf aub de termijn: ……………………………….. H. Is er een plaatsbeschrijving opgemaakt? Kruis aan 1. Ja 2. Neen I. Is dit huurcontract geregistreerd? Kruis aan 1. Ja 2. Neen 3. Weet niet J. Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening? Kruis aan 1.Ja 2. Neen 3. Weet niet K. Is deze woning Kruis aan 1. een volledig vrijstaand huis 2. een halfopen huis 3. een rijwoning 4. een appartement 5. een studio 6. een kamer 7. een deel van een woning 8. andere omschrijf: ………………………………………………………………………. L. Wanneer is deze woning is gebouwd? Kruis aan 1. vóór 1945 2. tussen 1946 en 1970 3. tussen 1971 en 2000 4. na 2000 M. Heeft deze woning: Kruis per item ja of neen aan 1. een tuin 1. Ja 2. Neen 2. een terras 1. Ja 2. Neen 3. een koer 1. Ja 2. Neen 4. centrale verwarming 1. Ja 2. Neen 5. een uitgeruste keuken 1. Ja 2. Neen 6. overal dubbele beglazing 1. Ja 2. Neen 7. bad of douche 1. Ja 2. Neen N. Hoeveel slaapkamers heeft deze woning ? Vul aantal in:……………………………… O. Het kadastraal inkomen van deze woning is Vul in tot 2 cijfers na de komma…………… .Euro P. Zijn er de laatste 10 jaar verbeteringen aan deze woning aangebracht? Kruis aan: 1. Ja 2. Neen Zo ja,welke verbeteringen zijn aangebracht? …………………………………………………………………………………………………………… Q. Zijn er verbeteringswerken nodig? Kruis aan: 1. Ja 2. Neen Zo ja, welke? ……………………………………………………………………………………….

120

Woning 4 A. Vul de postcode in van de plaats waar de woning ligt: |__|__|__|__| B. Sinds wanneer wordt deze woning verhuurd? (vul een jaartal in, bijv 1997) |__|__|__|__| C. 1. De huurprijs zonder kosten van deze woning is: vul in: |__|__|__|__|__|__| euro per maand 2. Heeft de huurder een huursubsidie aangevraagd? Kruis aan 1. Ja 2. Neen 3. Weet niet D. Hoe heeft u deze woning verworven? Kruis aan 1. ik heb deze woning gekocht 2. ik heb deze woning geërfd 3. deze woning is een schenking 4. ik heb deze woning in vruchtgebruik E. Omschrijf de aard van het bezit: Kruis één antwoord aan. 1. ik bezit deze woning in volle eigendom 2. deze woning heeft één of meerdere mede-eigenaars: specificeer het aantal eigenaars: …… 3. deze woning is in een vennootschap ingebracht F. Ik verhuur deze woning Kruis aan 1. zelf 2. via een vastgoedkantoor 3. via een sociaal verhuurkantoor 4. op een andere manier , specificeer…………………………………………………. G. Wat is de duur van dit contract? Kruis aan 1 voor bepaalde duur (één jaar, twee jaren, 3 jaar) 2. 9 jaar 3. voor een andere duur , omschrijf aub de termijn: ……………………………….. H. Is er een plaatsbeschrijving opgemaakt? Kruis aan 1. Ja 2. Neen I. Is dit huurcontract geregistreerd? Kruis aan 1. Ja 2. Neen 3. Weet niet J. Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening? Kruis aan 1.Ja 2. Neen 3. Weet niet K. Is deze woning Kruis aan 1. een volledig vrijstaand huis 2. een halfopen huis 3. een rijwoning 4. een appartement 5. een studio 6. een kamer 7. een deel van een woning 8. andere omschrijf: ………………………………………………………………………. L. Wanneer is deze woning is gebouwd? Kruis aan 1. vóór 1945 2. tussen 1946 en 1970 3. tussen 1971 en 2000 4. na 2000 M. Heeft deze woning: Kruis per item ja of neen aan 1. een tuin 1. Ja 2. Neen 2. een terras 1. Ja 2. Neen 3. een koer 1. Ja 2. Neen 4. centrale verwarming 1. Ja 2. Neen 5. een uitgeruste keuken 1. Ja 2. Neen 6. overal dubbele beglazing 1. Ja 2. Neen 7. bad of douche 1. Ja 2. Neen N. Hoeveel slaapkamers heeft deze woning ? Vul aantal in:……………………………… O. Het kadastraal inkomen van deze woning is Vul in tot 2 cijfers na de komma…………… .Euro P. Zijn er de laatste 10 jaar verbeteringen aan deze woning aangebracht? Kruis aan: 1. Ja 2. Neen Zo ja,welke verbeteringen zijn aangebracht? …………………………………………………………………………………………………………… Q. Zijn er verbeteringswerken nodig? Kruis aan: 1. Ja 2. Neen Zo ja, welke? ……………………………………………………………………………………….

121

Woning 5 A. Vul de postcode in van de plaats waar de woning ligt: |__|__|__|__| B. Sinds wanneer wordt deze woning verhuurd? (vul een jaartal in, bijv 1997) |__|__|__|__| C. 1. De huurprijs zonder kosten van deze woning is: vul in: |__|__|__|__|__|__| euro per maand 2. Heeft de huurder een huursubsidie aangevraagd? Kruis aan 1. Ja 2. Neen 3. Weet niet D. Hoe heeft u deze woning verworven? Kruis aan 1. ik heb deze woning gekocht 2. ik heb deze woning geërfd 3. deze woning is een schenking 4. ik heb deze woning in vruchtgebruik E. Omschrijf de aard van het bezit: Kruis één antwoord aan. 1. ik bezit deze woning in volle eigendom 2. deze woning heeft één of meerdere mede-eigenaars: specificeer het aantal eigenaars: …… 3. deze woning is in een vennootschap ingebracht F. Ik verhuur deze woning Kruis aan 1. zelf 2. via een vastgoedkantoor 3. via een sociaal verhuurkantoor 4. op een andere manier , specificeer…………………………………………………. G. Wat is de duur van dit contract? Kruis aan 1 voor bepaalde duur (één jaar, twee jaren, 3 jaar) 2. 9 jaar 3. voor een andere duur , omschrijf aub de termijn: ……………………………….. H. Is er een plaatsbeschrijving opgemaakt? Kruis aan 1. Ja 2. Neen I. Is dit huurcontract geregistreerd? Kruis aan 1. Ja 2. Neen 3. Weet niet J. Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening? Kruis aan 1.Ja 2. Neen 3. Weet niet K. Is deze woning Kruis aan 1. een volledig vrijstaand huis 2. een halfopen huis 3. een rijwoning 4. een appartement 5. een studio 6. een kamer 7. een deel van een woning 8. andere omschrijf: ………………………………………………………………………. L. Wanneer is deze woning is gebouwd? Kruis aan 1. vóór 1945 2. tussen 1946 en 1970 3. tussen 1971 en 2000 4. na 2000 M. Heeft deze woning: Kruis per item ja of neen aan 1. een tuin 1. Ja 2. Neen 2. een terras 1. Ja 2. Neen 3. een koer 1. Ja 2. Neen 4. centrale verwarming 1. Ja 2. Neen 5. een uitgeruste keuken 1. Ja 2. Neen 6. overal dubbele beglazing 1. Ja 2. Neen 7. bad of douche 1. Ja 2. Neen N. Hoeveel slaapkamers heeft deze woning ? Vul aantal in:……………………………… O. Het kadastraal inkomen van deze woning is Vul in tot 2 cijfers na de komma…………… .Euro P. Zijn er de laatste 10 jaar verbeteringen aan deze woning aangebracht? Kruis aan: 1. Ja 2. Neen Zo ja,welke verbeteringen zijn aangebracht? …………………………………………………………………………………………………………… Q. Zijn er verbeteringswerken nodig? Kruis aan: 1. Ja 2. Neen Zo ja, welke? ……………………………………………………………………………………….

122

II. Uw ervaringen met verhuren buiten het sociaal Opgelet: indien u Æ ga dan naar vraag 24

al

uw

woningen

verhuurkantoor via

een

sociaal

verhuurkantoor

verhuurt,

De volgende vragen gaan over de woningen die u NIET via een Sociaal verhuurkantoor heeft verhuurd of verhuurt. 22.

Welk soort huurcontract heeft u voor deze woning(en) afgesloten? Vul de aantallen in per soort contract. 23. mondelinge contracten |__|__|__|__| 24.

schriftelijke contracten |__|__|__|__|

25.

Wettelijk afgesloten huurcontracten zijn ofwel kortlopend (max 3 jaar) of 9 jaar. Welke contractduur verkiest u zelf ? Vul in.

26.

Contractduur van |__|__|__|__| jaar

27.

10.a. Waarom verkiest u deze contractduur?

28.

…………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………

29.

............... Bepaalt u de duur van de overeenkomst in samenspraak met de toekomstige huurder? Kruis aan.

30.

Ja 1

31.

Nee 2

Aanpassing van de huurprijs Nu hebben we het over de eventueel doorgevoerde aanpassing van de huurprijs.

32.

35.

Past u de jaarlijkse indexering39 van de huurprijs toe? 33.

Ja 1

34.

Nee 2

.......... Als u de huurprijs aanpast, buiten deze jaarlijkse indexering, op welk moment is dat dan? Kruis aan 36. jaarlijks 1 37.

telkens bij een nieuw contract

38.

bij het uitvoeren van grote onderhouds-

39.

of herstellingswerken

40.

39

2 3

nooit 4

41.

Ander moment, specifieer wanneer

42.

……………………………………….

Indexering = aanpassing van de huurprijs aan de gezondheidsindex

123

5

43.

Gebeurt deze huuraanpassing (vermeld in de vorige vraag ) in overleg met de huurder? 44. 45.

46.

Ja 1 Nee 2

Hanteert u een zelfde huuraanpassing voor alle woningen die u verhuurt? 47. 48.

Ja 1Æ ga naar vraag 16 Nee 2 Æ ga naar vraag 15a

49.

15a. Indien neen: waarom is er een verschil? Leg uit.

50.

.................................... …………………………………………………………………………………

51.

Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening? 52. 53. naar vraag 16a 54.

55.

Ja 1Æ ga naar vraag 17 soms wel, soms niet 2Æ ga neen 3Æ ga naar vraag 16b

16a. Indien soms wel, soms niet, waarom is dit zo? Specifieer …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………

56.

Æ ga naar vraag 17

57.

16b. Indien neen: waarom niet? Specifieer …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………

58.

Controleert u de woningen die u verhuurt regelmatig?

59. ja 1Æ ga naar vraag 17a 60. soms 2Æ ga naar vraag 17a 61. neen 3Æ ga naar vraag 18 17a. Hoe vaak controleert u de woningen die u verhuurt gemiddeld? Vul in en kruis de termijn die past 62. 63. 64. 65.

|__|__|__| maal per jaar per twee jaren 2 per drie jaren 3 per duur van hethuurcontract 4

124

1

Problemen bij het verhuren van woningen

66.

Bij het verhuren van woningen kan men als verhuurder bepaalde problemen ondervinden. Hoe vaak hebt u zelf volgende problemen ervaren? Kruis per probleem het gepaste antwoord aan. Nooit

zelden

soms

regelmatig

Zeer regelmatig

1. De huur werd niet betaald

1

2

3

4

5

2. De huur werd niet op tijd betaald

1

2

3

4

5

3. Beschadiging van de woning

1

2

3

4

5

4. Verwaarlozing van de woning

1

2

3

4

5

5. Overlast (lawaaihinder,

1

2

3

4

5

1

2

3

4

5

geurhinder, …) 6. Ander probleem specificeer ……………………………………..… ………………………………………..

67.

Heeft u opgetreden om de problemen te verhelpen? 68. 69.

Ja 1Æ ga naar vraag 19a Nee 2Æ ga naar vraag 20

70. 19a. Met welk probleem (problemen) had u toen te maken? Kruis aan, meerdere antwoorden zijn mogelijk. 71.

niet (of niet tijdig) betalen van de huur 1

72.

beschadiging van de woning

2

73.

verwaarlozing van de woning

3

74.

overlast (lawaaihinder, geurhinder, …)4

75.

ander probleem, namelijk:

76.

……………………………………………

5

19b. Welke stappen heeft u toen ondernomen? Specifieer aub alle stappen. 1. …………………………………………………………………………. 2. …………………………………………………………………………. 3. ………………………………………………………………………….

77.

Heeft u ooit geschillen trachten op te lossen via een rechtbank? 78.

ja 1Æ ga naar vraag 20a

79.

neen 2Æ ga naar vraag 21

20a. Hoeveel geschillen hebt u al geprobeerd op te lossen via de rechtbank? 80.

|__|__|__| geschillen

81.

20b. Om welk soort geschillen ging het

toen? Kruis aan. Meerdere antwoorden mogelijk.

125

82.

niet (of niet tijdig) betalen van de huur1

83.

beschadiging van de woning

2

84.

verwaarlozing van de woning

3

85.

overlast (lawaaihinder, geurhinder, …)4

86.

ander probleem, namelijk:

87. 20c. Werd het huurcontract toen ontbonden? 88.

5

…………………………………………

Ja 1

89.

In sommige gevallen

90.

2

Neen 3

91. 92. Profiel van de huurder We geven nu een aantal situaties op die zich kunnen voordoen wanneer u u kandidaat-huurders zoekt.

93.

Stel dat mensen van een andere afkomst zich als kandidaat huurder zouden aanbieden. Zou u daar geen enkel bezwaar tegen hebben, zou u het aanvaarden maar het minder prettig vinden of zou u een andere huurder zoeken? 94. 95. 96. 97.

98.

geen enkel bezwaar 1 minder prettig, maar aanvaarden 2 andere huurder zoeken 3 weet niet 4

Stel dat een alleenstaande met kinderen zich als kandidaat huurder zou aanbieden, zou u daar geen enkel bezwaar tegen hebben, zou u het aanvaarden maar het minder prettig vinden of zou u een andere huurder zoeken? 99. 100. 101. 102.

geen enkel bezwaar 1 minder prettig, maar aanvaarden 2 andere huurder zoeken 3 weet niet 4

103. Stel dat een kandidaat huurder meedeelt dat hij of zij afhankelijk is van een huurwaarborg van het OCMW, zou u daar geen enkel bezwaar tegen hebben, zou u het aanvaarden maar het minder prettig vinden of zou u een andere huurder zoeken? 104. 105. 106. 107.

geen enkel bezwaar 1 minder prettig, maar aanvaarden 2 andere huurder zoeken 3 weet niet 4

126

III.

Uw ervaringen met een sociaal verhuurkantoor

het

verhuren

van

woningen

aan

Onderstaande vragen gaan in op het verhuren van woningen via een sociaal verhuurkantoor (SVK).

108.

................In onderstaande tabel zijn diverse redenen weergegeven om woningen via een Sociaal verhuurkantoor te verhuren. Kan u per reden aanduiden hoe belangrijk deze reden voor u is? 5 staat voor heel belangrijk, 1 staat voor helemaal niet belangrijk.

1. omdat het svk de betaling van de huur waarborgt (ook als de woning leegstaat) 2. omdat het svk de woning in haar oorspronkelijke staat terug bezorgt 3. omdat het gemakkelijk is, het verlost mij van het zoeken naar huurders 4. omdat het gemakkelijk is, het verlost mij van de opvolging van huurproblemen 5. omdat het gemakkelijk is, ik woon te ver af om de bewoning op te volgen 6. omwille van het sociale aspect: ik wil verhuren aan mensen met een laag inkomen 7. omwille van het sociale aspect: ik verhuur liever via een svk dan via een vastgoedagent 8. Omwille van de deskundigheid van het svk –personeel

109.

Heel belangrijk

Belangrijk

Noch belangrijk noch onbelangrijk

Niet belangrijk

Helemaal niet belangrijk

5

4

3

2

1

5

4

3

2

1

5

4

3

2

1

5

4

3

2

1

5

4

3

2

1

5

4

3

2

1

5

4

3

2

1

5

4

3

2

1

Hoe bent u met het sociaal verhuurkantoor in contact gekomen? U kan meerdere antwoorden aankruisen 110. ik heb na aankoop van de woning 111.

een bestaand contract overgenomen 1

112.

via een kennis/vriend/organisatie

113.

die aan svk verhuurt

114.

via een kennis/vriend/organisatie die mij

2

op 115.

bestaan van svk heeft gewezen 3

116.

via advertentie van de overheid (folder)) 4

117.

via de media (krant, locale tv…) 5

118.

via een immobiliën/vastgoedkantoor 6

119.

via

Eigenaarssyndicaat)

het

AES

(Algemeen

7

120.

via het Koninklijk Eigenaarsverbond 8

121.

via UNIZO

122.

via

huisvestingsdienst

de

9 stedelijke

of

gemeentelijke

10

123.

via het OCMW

124.

via marktverkenning op het internet 12

127

11

125.

het svk heeft mij gecontacteerd13

126.

ik heb zelf het svk gecontacteerd 14

127.

andere

,specifieer……………………………

manier

15

128.

129.

De wetgever bepaalt dat de woningen die aan een SVK verhuurd worden, aan een bepaalde minimumkwaliteit moeten voldoen. Wat vindt u van deze kwaliteitsnormen die de overheid oplegt? 130.

de normen zijn correct

131.

de normen zijn te streng, specifieer

waarom

1

2

132.

………………………………………………

………………. 133.

de normen zijn niet streng genoeg,

specifieer waarom

3

…………………………………………………………………. 134.

135.

weet niet

4

Zullen deze kwaliteitsnormen u in de toekomst weerhouden om nog aan een svk te verhuren? 136.

ja, specifieer waarom

1

137. ………………………………………………………… 138.

139.

neen 2

Heeft het svk u gevraagd om uw woning aan deze kwaliteitsnormen aan te passen vooraleer het een huurcontract met u wou tekenen? Ja 1 Æ ga naar 28a

140. 141.

Neen 2Æ ga naar 29

28a. Zijn de aanpassingen gebeurd? 142.

Ja 1Æ ga naar 28b

143.

soms wel, soms niet

2Æ

ga

naar 28b 144.

neen 3Æ ga naar 29

28b. Wie deed deze aanpassingen? Kruis aan, meerdere antwoorden mogelijk. 145.

Uzelf 1Æ ga naar 29

146.

derden, bijvoorbeeld een aannemer 2 Æ ga naar 29

147.

het svk heeft dit op mijn kosten gedaan

(laten doen)

3Æ ga naar 28c

148.

het svk heeft dit op eigen kosten gedaan

(laten doen)

4Æ ga naar 28c

128

28c. Is er voorafgaandelijk aan de werken een contract voor de werken opgemaakt? 149.

Ja 1

150.

Neen 2

151. 28d. Zitten de werken vervat in een huurrenovatiecontract? 152.

Ja 1

153.

Neen 2

154. 28e. Wie heeft de werken uitgevoerd? Kruis het gepaste antwoord aan

155.

Ja

Neen

Weet niet

1. een aannemer

1

2

3

2. arbeiders van het svk

1

2

3

3. een sociale werkplaats

1

2

3

........ Heeft het SVK u geïnformeerd over het bestaan van de volgende subsidies voor renovatie? Per subsidie kan u opnieuw ja of neen aankruisen. Ja

Neen

1. fiscale vermindering bij renovatiewerken (bestaat sinds 2007) 2. gewestelijke renovatiepremie 3. gewestelijke verbeteringspremie (bestaat sinds 2004) 4. provinciale renovatiesubsidie 5. Andere, specifieer……………………………………………. ……………………………………………………………………..

156.

............. Heeft u ooit subsidies aangevraagd voor de renovatie van uw woning(en) die u verhuurt via een SVK? 157.

Ja 1

158.

Neen 2

159. 160.

30a.

Zo ja, welke subsidie(s

)hebt u ooit aangevraagd? 161.

…………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………

162.

Heeft u al subsidies gekregen voor de renovatie van uw woning(en) die u verhuurt via een SVK? 163.

Ja, specifieer welke?

129

1

164.

………………………………………………

……. 165.

………………………………………………

……. 166.

Neen, waarom niet?

2

167.

………………………………………………

……. 168.

………………………………………………

…….

169.

Zijn er ooit momenten geweest waarop een renovatie ter sprake kwam, maar waarna beslist werd de renovatie niet te laten doorgaan? 170.

Ja. 1

171.

Waarom werd beslist de renovatie niet te

laten doorgaan? specifieer: 172.

…………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… 173.

174.

Neen 2

Brengt het SVK kwaliteitsnormen?

u

op

de

hoogte

als

de

woning

175.

niet

(meer)

voldoet

aan

de

Ja 1

176.

Op welke manier brengen ze u op de

hoogte? Specifieer 177.

………………………………………………

…………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………… 178.

Soms wel, soms niet

179.

180.

2

Neen 3

Informeert het SVK u wanneer er gebreken worden vastgesteld tijdens de verhuring? 181.

Ja,

geïnformeerd?

op

welke

manier

wordt

u

1

182.

………………………………………………

………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… 183.

184.

Neen 2

SVK’s kunnen geen woningen met hoge huurprijzen inhuren. Dit omwille van de betaalbaarheid voor de onderhuurder. Vindt u dat dit: kruis aan: 185.

Normaal is 1

186.

de vrijheid van de contracterende partijen

ondermijnt 187.

2 andere, specifieer …………………………………………………………….

130

3

188.

192.

196.

Was de uiteindelijk bedongen huurprijs lager, gelijk of hoger dan ................... wat u wou krijgen? Kruis aan. 189.

lager 1

190.

gelijk 2

191.

hoger 3

Was de uiteindelijk bedongen huurprijs lager, gelijk of hoger dan de de huurprijs die u zou krijgen wanneer u buiten het SVK zou verhuren? 193.

lager 1

194.

gelijk 2

195.

hoger 3

Wordt de huur stipt betaald? 197.

Ja 1Æ ga naar 39

198.

soms 2Æ ga naar 39

199.

neen 3Æ ga naar 38a

200. 38a. Zo nee, hoe regelmatig gebeurt het dat de huur niet stipt betaald wordt? Vul in. 201.

202.

|__|__|__| gemiddeld aantal keren per jaar

Heeft het svk beperkingen opgenomen wat betreft opzegmogelijkheden (de verhuurder) in de 9-jaar huurcontacten die u heeft afgesloten met het SVK? 203.

Ja 1Æ ga naar 39a

204.

Neen 2Æ ga naar 42

131

door

u

205.

39a.Zo ja, welke beperkingen zijn

opgenomen? Kruis telkens ‘ja’ , ‘soms’ of ‘neen’ aan Ja

Soms

Neen

1

2

3

1

2

3

1

2

3

1

2

3

39b. Indien Ja of soms: kan u vertellen waarom deze opzegmogelijkheden werden geschrapt ?

beperkt

  1. Schrappen van de opzegmogelijkheid voor eigen bewoning. 2. Beperken van de opzegmogelijkheid voor eigen bewoning, namelijk beperkt in tijd (bv. niet in de eerste 3 jaar) 3. Schrappen van de opzegmogelijkheid omwille van renovatiewerken. 4. Schrappen van de mogelijkheid van een ongemotiveerde opzeg, maar met schadevergoeding.

206.

of

omwille van door het SVK uitgevoerde

renovatiewerken

1

207.

omwille

renovatiepremie

van

een

bekomen

2

208.

andere redenen, specifieer

3

209.

………………………………………………

………. 210. 39c. Als u omwille van bepaalde redenen de huurovereenkomst toch vroegtijdig beëindigen; staat het SVK dan open om hierover te onderhandelen?

214.

211.

Ja

212.

Neen 2

213.

Weet niet

wenst

te

1 3

Wat vindt u van deze beperkingen? Ik vind dat… 215.

dit normaal is1

216.

dat er teveel beperkingen zijn

217.

Specifieer

2

……………………………………………………………… 218.

219.

Zullen de genoemde beperkingen huurovereenkomsten met een SVK?

ik weet het niet

gevolgen

220.

hebben

voor

3

eventuele

toekomstige

Ja, ik zal minder snel verhuren aan een

SVK

1

221.

Ja, ik zal niet meer verhuren aan een SVK 2 Neen, de beperkingen zullen geen 3

222. gevolgen hebben

132

223.

In welke mate bent u tevreden over volgende aspecten van het svk? U kan per item antwoorden met zeer tevreden, eerder tevreden, noch tevreden noch ontevreden, eerder ontevreden of zeer ontevreden.

Zeer

Eerder

tevreden of ontevreden over

tevreden

tevreden

1. De bereikbaarheid van het

1

2

1

In welke mate bent u

Tussenin

Eerder on-

Zeer on-

tevreden

tevreden

3

4

5

2

3

4

5

1

2

3

4

5

1

2

3

4

5

1

2

3

4

5

1

2

3

4

5

svk waar u gewoonlijk naartoe gaat 2. De uren waarop het svk geopend is 3. De vriendelijkheid bij onthaal 4. De tijd vooraleer u geholpen wordt 5. De uren waarop u een afspraak krijgt 6. de afstand tussen het svk en uw woning

Verhuren via een SVK houdt in dat u als verhuurder moet onderhandelen over zaken als huurprijs, eventuele werken aan de woning, en de aard van het contract.

224.

............ Kan u in onderstaande tabel uw appreciatie weergeven over deze onderhandelingen met het SVK. 1 staat voor heel negatief, 5 voor heel positief. Kruis het getal aan .

225. Heel negatief 1

226.

Heel positief 2

3

4

Wat waren de belangrijkste voor- en nadelen van het onderhandelen met het SVK?

44a. Belangrijkste voordeel: specifieer: ………………………………………………………………………………………………….. …………………………………………………………………………………………………..

133

5

44b. Belangrijkste nadeel: …………………………………………………………………………………………………..

specifieer:

……………………………………………………………………....…………………………..

Over de huurders van het SVK, uw onderhuurders

227.

SVK’s beslissen autonoom en binnen een gereglementeerd kader wie de bewoner van uw woning wordt. ....Hoe staat u daar tegenover? 1 staat voor heel negatief, 5 voor heel positief. Kruis een getal aan. Zeer negatief 1

228.

231.

232.

Zeer positief 2

3

4

Volgt u het verloop van de bewoners op? 229.

Ja 1Æ ga naar 47

230.

Neen 2Æ ga naar 48

Hoe volgt u dit op? Kruis telkens aan ‘ja’ of ‘neen’. Ja

Neen

1. Actief (door bijvoorbeeld persoonlijk kennis te maken).

1

2

2. Passief (ik beperkt mij tot het acteren van wat het svk mij meldt).

1

2

3. Ik wil dit niet weten.

1

2

4. De wijze waarop ik dat opvolg, is in de overeenkomst geregeld.

1

2

Controleert u de woningen die via het svk verhuurd worden regelmatig? 233.

Ja, hoe vaak gaat u deze woningen

controleren?

1

234.

|__|__|__| maal

235.

236.

Neen 2

Is daar een regeling over getroffen met het SVK? 237.

Ja, specifieer1 ……………………………………………………………………..

238.

239.

5

Nee 2

Hoeveel vertrouwen hebt u in het svk op het vlak van de opvolging op de huurder? 240. Kruis aan. 241.

erg veel1

134

242.

veel 2

243.

erg weinig

244.

heel weinig 4

3

De volgende vragen hebben betrekking op het beëindigen van een huurovereenkomst met een SVK.

245.

Hebt u ooit een huurcontract met het SVK beëindigd? (op uw initiatief of op initiatief van het svk) 246.

Ja 1

247.

Hoeveel maal is een huurcontract al

beëindigd? 248.

Vul in:|__|__|__| maal

249.

Neen 2Æ ga naar vraag 52

51a. Is de opzeg gegeven door het SVK ? 250.

Ja 1

251. 252. naar vraag 51c 253.

|__|__|__| aantal keren Neen

2 Æ ga

51b. Wat was de reden (en)? Kruis aan, meer antwoorden mogelijk. 254.

niet verlengen van een huurcontract 1

255.

voortijdige

huurprijs

beëindiging

wegens

de

beëindiging

wegens

de

2

256.

voortijdige

kwaliteit van de woning

3

257.

voortijdige beeëindiging zonder reden /

motivatie

4

51c.Hebt u zelf het contract opgezegd ? 258.

Ja 1

259.

|__|__|__| aantal keren

260.

Neen 2Æ ga naar vraag 52

261. 51d. Wat was de reden (en)? Kruis aan, meer antwoorden mogelijk. 262.

niet verlengen van een huurcontract want:

263.

ik kon een hogere huurprijs bekomen bij

verhuren buiten SVK 264. 265.

1a

er waren problemen met de kwaliteit van de woning ontstaan1b het vertrouwen in het SVK was weg

1c

266.

opzeg voor eigen bewoning

2

267.

opzeg voor renovatiewerken

3

135

268.

opzeg

schadevergoeding

maar

met

opzeg onderhandeld/bekomen met het

SVK

5

Wat was uw ervaring bij het einde van de huurovereenkomst? ............. Heeft het SVK de woning in een zelfde staat terug overhandigd (slijtage niet inbegrepen)? 271.

Ja 1

272.

274.

gemotiveerd,

4

269.

270.

niet

Neen 2

273.

Hoeveel maal had u een negatieve

ervaring?

|__|__|__| aantal keren

Verliep de afhandeling correct? 275.

Ja 1

276.

Neen 2

277.

Waarom niet? Specifieer?

278.

………………………………….....................

......................

279.

Zijn er discussies geweest bij het beëindigen van een overeenkomst? 280.

Ja, waarover?1

281.

………………………………………………

……………….. 282.

Neen 2

Uw algemene indruk over verhuren aan een svk

283.

Hoe tevreden bent u over het algemeen over de verhuring via het SVK? 1 staat voor heel zeer tevreden, 5 voor heel negatief. Kruis een getal aan. Zeer ontevreden 1

Zeer tevreden 2

3

4

5

284. Als u de voor- en nadelen van het verhuren aan een svk op een rijtje zet. Heeft het verhuren via een svk voor u dan: kruis aan 285. 286. 287.

Vooral voordelen 1 Evenveel voor- als nadelen 2 Vooral nadelen 3

288. Welke vindt u de belangrijkste voordelen van het verhuren aan een svk? Specifieer. …………………………………………………………………………………………..

136

289. Welke vindt u de belangrijkste nadelen van het verhuren aan een svk? Specifieer. …………………………………………………………………………………………..

290. Bent u van plan om in de toekomst verder te verhuren aan een SVK? 291. Ja 1 292. Neen 2 293. 59a. Kan u dit wat meer uitleggen? Waarom wel/niet? ……………………………………………………….……………………………………………… ……………………………………………………………………………………………..………..

294. Bent u van plan in de nabije toekomst (maximum 5 jaren) nog meer woningen te verhuren via een SVK dan u momenteel doet? 295. 296. 297. 298.

Ja 1 Nee 2 niet van toepassing Ik heb niet meer woningen

299. Indien u een bestaande overeenkomst hebt overgenomen, hoe heeft u het verhuren via een SVK dan ervaren? Specifieer ……………………………………………………….……………………………………………… ……………………………………………………………………………………………..……….. Anderen Æ ga naar vraag 62

300. . Wat is volgens u de voornaamste belemmering voor eigenaars van huurwoningen om die woningen te verhuren via een SVK? Specifieer. ……………………………………………………….……………………………………………… ……………………………………………………………………………………………..………..

137

301. Wat zou de overheid volgens u kunnen doen om verhuurders aan te moedigen hun woning aan een svk te verhuren? Specifieer. ……………………………………………………….……………………………………………… ……………………………………………………………………………………………..………..

302. Heeft u suggesties om het verhuren aan een SVK in de toekomst te verbeteren? Specifieer. ……………………………………………………………………………………………..……….. ……………………………………………………………………………………

IV. Kenmerken van uw huishouden

Nu volgt een reeks vragen over de kenmerken van uzelf en uw huishouden. Dit om bepaalde groepen van mensen met elkaar te vergelijken. De enquête blijft echter anoniem.

303. Wat het is het postnummer van de gemeente waar u woont? Vul in 304.

|__|__|__|__|

305. Bent u…? Kruis aan 306. 307.

Man 1 Vrouw 2

308. Wat is uw geboortejaar? Vul in, bijvoorbeeld 1950. 309.

|__|__|__|__|

310. Woont u alleen? 311. 312.

Ja 1Æ ga naar vraag 70 Neen 2

313. Woont u op dit moment samen met …? Kruis aan Ja

Neen

Geen antwoord

1. uw partner

1

2

3

2. inwonende kinderen

1

2

3

3. Ouders of schoonouders

1

2

3

4. Grootouders

1

2

3

138

5. Kleinkinderen

1

2

3

6. Vrienden of kennissen

1

2

3

7. Anderen (specificeer)

1

2

3

………………………………………… …………………………………………

139

Onderstaande vragen hebben zowel betrekking op uzelf als op uw eventuele partner. In de linkerkolom kan u de gegevens over uzelf invullen, in de rechter die van uw eventuele partner. Indien u niet samenwoont met een partner, laat u de rechterkolom gewoon open.

Gegevens over uw partner

Gegevens over uzelf 70. Hebt u en/of uw partner momenteel betaald Ja werk? Ook zelfstandigen hebben betaald werk. Neen Een officiële bijverdienste is ook Geen antwoord betaald werk. Kruis aan

71. Werkt u en/of uw partner in loondienst , als Loondienst zelfstandige of in een ander statuut? Kruis aan Zelfstandige

1

Ja

1

2 Æ vraag 75

Neen

2 Æ vraag 75

3

Geen antwoord

3

1

Loondienst

1

2

Zelfstandige

2 Æ vraag 74

Æ vraag 74 Andere, specificeer

Andere (specificeer)

3

……………………………………..

…………………………………….. Æ vraag 73

Æ vraag 73 Geen antwoord

Geen antwoord

4

4 Æ vraag 73

Æ vraag 73 72. Hiernaast staat een lijst van mogelijke Handarbeider beroepsgroepen. Tot welk van de volgende Geschoold arbeider beroepsgroepen rekent u zichzelf en/of uw Ploegbaas partner? Kruis aan Lager bediende

3

1

Handarbeider

1

2

Geschoold arbeider

2

3

Ploegbaas

3

4

Lager bediende

4

Bediende middenkader

5

Bediende middenkader

5

Kaderlid

6

Kaderlid

6

Ambtenaar

7

Ambtenaar

7

Ambtenaar middenkader

8

Ambtenaar middenkader

8

Ambtenaar leidinggevend kader

9

Andere, specificeer

10

11

140

Andere, specificeer ……………………….………

……………………….……… Geen antwoord

in Ambtenaar leidinggevend kader

Geen antwoord

11

in 9 10

73. Welk type contract heeft u en/of uw partner? Kruis Vastbenoemde betrekking aan (statutair, overheid)

1

Vastbenoemde betrekking

1

(statutair, overheid)

Contract van onbepaalde duur

2

Contract van onbepaalde duur

2

Contract van bepaalde duur

3

Contract van bepaalde duur

3

Geen contract (zelfstandige, …)

4

Geen contract (zelfstandige, …)

4

Andere, specificeer

5

Andere, specificeer

5

…………………………………

………………………………… Geen antwoord

6

Æga naar vraag 77

141

Geen antwoord

Æga naar vraag 77

6

Gegevens over uw partner

Gegevens over uzelf

74. U en/of uw partner bent zelfstandige. Welke type Kleine zelfstandige, handelaar of kleine Kleine zelfstandige, handelaar zelfstandige bent u? ondernemer ondernemer 1 Kruis aan wat het meest Grote ondernemer of groothandelaar Grote ondernemer van toepassing is. 2 of groothandelaar Beoefenaar van Beoefenaar van een vrij beroep 3 een vrij beroep Landbouwer (-ster) 4 Landbouwer (-ster) Andere, specifieer 5 Andere, specifieer ………………………………….. ……………………….. Geen antwoord 6 Geen antwoord

75. Wat doet u/uw partner op dit moment? Kruis aan wat het meest van toepassing is of vul in.

of kleine 1

2

3 4 5

6

Op brugpensioen of

Op brugpensioen of pré-pensioen

1

pré-pensioen

1

Op pensioen

2

Op pensioen

2

Huisvrouw/huisman

3

Huisvrouw/huisman

3

In ziekte- of bevallingsverlof

4

In ziekte- of bevallingsverlof

4

Met verlof zonder wedde/

Met verlof zonder wedde/ loopbaanonderbreking

5

loopbaanonderbreking

5

Arbeidsongeschikt werkonbekwaam

Arbeidsongeschikt werkonbekwaam

of invalide)

of invalide)

Werkloos

7

Werkloos

7

Op zoek naar eerste werk

8

Op zoek naar eerste werk

8

Voltijds dagonderwijs aan het volgen Voltijds dagonderwijs aan het volgen 9 9 Doet wat anders of twijfel

76. Indien uw bezigheid/die van uw partner niet in één van de zojuist vermelde categorieën pas, gelieve het hier dan nauwkeuriger te omschrijven.

10

Doet wat anders of twijfel

10

specificeer……………………………

specificeer……………………………

Geen antwoord

Geen antwoord

11

………………………………………… ………………………………………… ………………………….

142

11

………………………………………… ………………………………………… ………………………….

77. Wat is het hoogste getuigschrift of diploma dat u/uw partner tot nog toe heeft behaald? Kruis aan

Lager onderwijs

1

Lager onderwijs

1

Lager secundair onderwijs

2

Lager secundair onderwijs

2

Hoger secundair onderwijs

3

Hoger secundair onderwijs

3

Hoger onderwijs

4

Hoger onderwijs

4

Andere specificeer

5

Andere specificeer

5

…………………………………

…………………………………

78. Wat is uw nationaliteit/de nationaliteit van uw partner? Kruis aan

79. Wat is het land van herkomst van uzelf/uw partner? Specifieer

Weet niet

6

Weet niet

6

Geen antwoord

7

Geen antwoord

Belg

1

Belg

1

Andere, specificeer

2

Andere, specificeer

2

7

…………………………………………

…………………………………………

België

1

België

1

Ander land, nl

2

Ander land, nl

2

…………………………………

143

…………………………………

314. Indien u de onderstaande categorieën bekijkt, in welke categorie valt dan uw gezamelijk ..... nettomaandinkomen?

315.

Dit is de optelsom van alle nettobedragen die u/uw huishouden vorige maand hebt ontvangen, met name: lonen en wedden, inkomsten uit zelfstandige arbeid, pensioen, werkloosheidsuitkering, leefloon, bestaansminimum, ziekte- of invaliditeitsuitkering, kindergeld, studietoelagen, , maaltijdcheques, kinderbijslag, alimentatiegeld of premies voor tijdskrediet of ouderschapsverlof, MAAR NIET met : vakantiegeld, eindejaarspremie of inkomsten uit vermogen (bijv huurinkomensten).

316.

Kruis aan Euro

Belgische Frank

1. 2.

Minder dan 500 euro 500 euro – 749 euro

Minder dan 20 200 Bef 20 200 bef – 30 200 bef

3.

750 euro – 999 euro

30 200 bef – 40 300 bef

4.

1 000 euro – 1 249 euro

40 400 bef – 50 400 bef

5.

1 250 euro – 1 499 euro

50 400 bef – 60 500 bef

6.

1 500 euro – 1 749 euro

60 500 bef – 70 600 bef

7.

1 750 euro – 2 000 euro

70 600 bef – 80 700 bef

8.

2 000 euro – 2 249 euro

80 700 bef – 90 700 bef

9.

2 250 euro – 2 499 euro

90 700 bef – 100 800 bef

10.

2 500 euro – 2 749 euro

100 800 bef – 110 900 bef

11.

2 750 euro – 2 999 euro

110 900 bef – 121 000 bef

12.

3 000 euro – 3 249 euro

121 000 bef – 131 100 bef

13.

3 250 euro – 3 499 euro

131 100 bef – 141 200 bef

14.

3 500 euro – 3 749 euro

141 200 bef – 151 300 bef

15.

3 749 euro – 4 000 euro

151 300 bef – 161 400 bef

16.

Meer dan 4 000 euro

Meer dan 161 400 bef

81. We zijn nu aan het einde van onze vragenlijst gekomen. Indien u nog opmerkingen hebt over dit onderwerp, of over de vragenlijst, dan kan u die hieronder noteren. ………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………

144

…………………………………………………………………………………………

Wij danken u hartelijk voor uw medewerking.

145

146