Eet uw eigen huis op De omgekeerde hypotheek

Nele Thienpont Master in het Notariaat Academiejaar 2008-2009

Eet uw eigen huis op De omgekeerde hypotheek Belgische wetgevende voorstellen in rechtsvergelijkend perspectief

4 mei 2009 Promotor: Michel Tison Commissarissen: Maarten Dambre en Hans De Wulf

Inhoudsopgave Inleiding ......................................................................................................................................... 5 Maatschappelijke context ............................................................................................................. 6 Kenmerken .................................................................................................................................... 8 1.

Korte schets van de algemene kenmerken ....................................................................... 8

2.

Het omgekeerd woonkrediet en het hypothecair krediet ................................................ 9

3.

Het omgekeerd woonkrediet en de verkoop op lijfrente ............................................... 10

4.

Het omgekeerd woonkrediet en de altijddurende rente................................................ 12

Te onderzoeken mogelijkheden inzake wetgeving ..................................................................... 14 1.

Een wijziging van de wet of een integrale nieuwe wetgeving? ...................................... 14 §1.

Hoe implementeren? .............................................................................................. 15

1.

Discussie: Wet op het Hypothecair Krediet ............................................................ 15

2.

Discussie: Wet Consumentenkrediet ...................................................................... 16

3.

Discussie: afzonderlijke nieuwe wet ....................................................................... 18

§2.

Het toepassingsgebied van het omgekeerd woonkrediet en de compatibiliteit met

de wet Hypothecair krediet en de wet Consumentenkrediet ............................................ 18 1. De verstrekkers van het omgekeerd woonkrediet ..................................................... 19 2. Bestemming van het krediet ....................................................................................... 19 3. Doelgroep van het omgekeerd woonkrediet .............................................................. 19 4. Het goed waarop de hypotheek wordt gevestigd....................................................... 21 §3.

De bescherming van de consument ........................................................................ 22

1. Het onafhankelijk advies van een derde ..................................................................... 22 2. De informatie verstrekt door de financiële instelling ................................................. 22 3. Het verzakingsrecht in het omgekeerd woonkrediet ................................................. 24 §4.

De schatting van het goed en het verdere nazicht ................................................. 26

1. De schatting................................................................................................................. 26 2. Het nazicht .................................................................................................................. 27 2

§5.

De kapitalisatie van de intresten............................................................................. 28

§6.

De hypothecaire waarborg...................................................................................... 29

§7.

Kosten en vergoedingen ......................................................................................... 30

1. Opstartkosten.............................................................................................................. 30 2. Wederbeleggingsvergoeding ...................................................................................... 30 §8. 2.

Het einde van het contract ..................................................................................... 31

Andere wetswijzigingen .................................................................................................. 34 §1. Aanvulling van de artikelen 80, 1ste lid, 83, 4° en 87 van de Hypotheekwet van 16 december 1851 ................................................................................................................... 34 §2. De geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijvingen .............................................. 36 §3. Fiscale maatregelen ...................................................................................................... 36

De raadgevingsplicht van de notaris ........................................................................................... 38 1.

Algemeen ........................................................................................................................ 38

2.

De Ventôsewet ................................................................................................................ 39

3.

Beding over een opengevallen nalatenschap ................................................................. 40

Rechtsvergelijkende informatie .................................................................................................. 41 1.

Nederland........................................................................................................................ 41 §1. Implementatie in de Nederlandse wetgeving ............................................................... 41 §2. Kenmerken .................................................................................................................... 42 §3. Rol van de notaris.......................................................................................................... 43

2.

Frankrijk........................................................................................................................... 43 §1. Implementatie in de Franse wetgeving......................................................................... 44 §2. Kenmerken .................................................................................................................... 45 §3. Rol van de notaris.......................................................................................................... 46

Conclusie ..................................................................................................................................... 47 Bibliografie .................................................................................................................................. 49 Wetgeving ............................................................................................................................... 49 Belgische wetgeving ............................................................................................................ 49 3

Buitenlandse wetgeving ...................................................................................................... 49 Rechtspraak............................................................................................................................. 49 Rechtsleer ............................................................................................................................... 50 Websites, interviews, tijdschriften, brochures en masterproeven ........................................ 51 Geschreven bronnen ........................................................................................................... 51 Elektronische bronnen ........................................................................................................ 51 Interviews en gesprekken ................................................................................................... 52

4

Inleiding 1

Deze masterproef behandelt het in België nog steeds onbestaande omgekeerd woonkrediet. Na initieel de maatschappelijke relevantie ervan te bespreken, wordt het product en de juridische aard ervan doorgenomen. Er wordt een vergelijking gemaakt met gelijkaardige rechtsfiguren om het omgekeerd woonkrediet er op die manier van te onderscheiden. Vervolgens worden de mogelijkheden tot implementatie in de wetgeving van het omgekeerd woonkrediet onderzocht. Is er wel nieuwe wetgeving nodig en zo ja, dewelke? Is een volledig nieuwe wet onontbeerlijk, of zou het volstaan de Wet op het Consumentenkrediet van 1991 of de Wet op het Hypothecair krediet van 1992 bij te werken en aan te vullen? Nadien worden enkele andere wetswijzigingen besproken die onmisbaar zijn voor de adequate werking van het omgekeerd woonkrediet. Ten slotte wordt inzake het Belgische omgekeerde woonkrediet de raadgevingsplicht van de notaris besproken die hem door het nieuwe wetsvoorstel van de Beroepsvereniging van het Krediet wordt toegewezen ter bescherming van de consument.

2

Het rechtsvergelijkende hoofdstuk van deze masterproef bespreekt het omgekeerd woonkrediet -de opeethypotheek of de pret viager hypothécaire genaamd in respectievelijk Nederland en Frankrijk- in laatstgenoemde landen. De kenmerken, het wetgevend kader en de informatieopdracht van de notaris worden behandeld en dit zowel voor Nederland als voor Frankrijk, waar het omgekeerd woonkrediet enkele jaren geleden werd geïntroduceerd.

3

Vermits deze kredietvorm nog niet wettelijk is geïmplementeerd in Belgie, wijzen wij op het provisoire karakter van dit werkstuk. De concrete vorm en inhoud van dit financiële product ligt immers in handen van de federale wetgever. Verdere assumpties in deze masterproef zijn dan ook een anticipatie op de tot heden gedane voorstellen.

5

Maatschappelijke context 4

De toenemende vergrijzing en de daardoor ontstane druk op de financiering van de bestaande wettelijke pensioenen geven ons te kennen dat enerzijds bijkomende maatregelen van overheidswege en anderzijds additionele mogelijkheden op de particuliere markt cruciaal zullen worden in de toekomst. Het omgekeerde woonkrediet kan aanzien worden als een uitbreiding van de bestaande pensioenpijlers. Volgens een studie van DRIJKONINGEN zouden in 2030 in België ongeveer 26000 huishoudens oftewel een kleine 2% van het totaal aantal Belgische gezinnen zich in de situatie “income poor, house rich” bevinden. Dit is de situatie waarin gepensioneerden eigenaar zijn van een schuldenvrije woning, maar enkel kunnen genieten van het wettelijk rust- en/of overlevingspensioen.1

5

Verder worden de rechten van de (reservataire) erfgenaam ter discussie gesteld. Het omgekeerd woonkrediet biedt de mogelijkheid aan de kredietnemer om zich zo goed als onvermogend te maken bij zijn overlijden. Bij veel gezinnen met een bescheiden inkomen is het enige waardevolle goed in de nalatenschap immers de gezinswoning. Bij het overlijden kan de woning verkocht worden door de bank en wordt de opbrengst aangewend om de schuld die zich gedurende jaren heeft gevormd, af te lossen. Verzetten de erfgenamen zich echter tegen het feit dat een persoon een omgekeerd woonkrediet aan wil gaan, dan moeten er eventueel afspraken gemaakt kunnen worden met hen om ervoor te zorgen dat de latere erflater een waardig levenspeil kan aanhouden zonder het krediet aan te gaan. Laten we ook niet vergeten dat er nog steeds de opgaande wettelijke onderhoudsverplichting van artikel 205 van het Burgerlijk Wetboek bestaat.

6

Enerzijds zou het -in Nederland seniorenkrediet genoemd- omgekeerd woonkrediet als voornaamste doeleinde hebben dat het voorziet in een aanvulling op het wettelijk pensioen. De eigenaar kan in zijn eigen onroerend goed blijven wonen, terwijl zijn levenskwaliteit wordt verhoogd. De eigenaar kan dan later naar een rusthuis verhuizen tijdens het lopen van het krediet: hij heeft de mogelijkheid zijn woning te behouden zolang hij ervoor zorgt dat het goed niet in waarde vermindert. Anderszijds kan hij ervoor kiezen het goed toch te verkopen; in dit geval zal hij de openstaande schuld en een eventuele wederbeleggingsvergoeding dienen te

1

B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, Masterproef Toegepaste Economische wetenschappen Universiteit Hasselt, 8 mei 2008, www.upcbvk.be/documents/public/B%20Drijkoningen%20-%20omgekeerd%20woonkrediet.pdf, 24-25.

6

betalen aan de kredietgever.2 Bovendien kan de bestemming van het kapitaal zeer divers zijn, zowel roerend als onroerend. Men denkt daarbij aan het betalen van medische kosten en bejaardenhulp, maar ook het aanpassen van de woning aan de behoeften van leeftijd of handicaps. 7

De kapitalen die men verkrijgt zijn geen inkomen en worden niet onderhevig gesteld aan de inkomstenbelasting, althans in Frankrijk.3 Daaruit volgt dan ook dat men de intrestlasten niet zal kunnen inbrengen als aftrekpost in zijn inkomstenbelasting. Een fiscaal voordeel is derhalve niet te verwachten.4

8

Ten slotte werd het omgekeerd woonkrediet reeds in verscheidene landen geïmplementeerd, dit in verschillende gedaantes. Uit de ervaring in die landen blijkt dat de senioren die een dergelijk woonkrediet sloten langer zelfstandig hun onroerend goed blijven bewonen.5 Dit zou een mogelijke oplossing kunnen zijn voor het vraagstuk van de overbevolking in rusthuizen die in de toekomst zal ontstaan.

2

Guide Pratique “Prêt Viager Hypothécaire”, Crédit Foncier, www.creditfoncier.fr Guide Pratique “Prêt Viager Hypothécaire”, supra noot 2. 4 B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 56. 5 Pensioenkrediet-informatieblad, www.upc-bvk.be/documents/public/Pensioenkrediet%20(informatieblad).pdf, 3-5. 3

7

Kenmerken 1. Korte schets van de algemene kenmerken 9

Het omgekeerd woonkrediet is een kredietvorm waarbij de kredietgever een kapitaal ter beschikking stelt aan de kredietnemer die dit kapitaal éénmalig of periodiek kan opnemen. De bestemming van dit verkregen kapitaal kan zeer uiteenlopend zijn, er is met name geen vereiste van verwerving of behoud van onroerende zakelijke rechten aan verbonden, zoals één van de toepassingsvoorwaarden luidt bij het gewoon hypothecair krediet.

10

De kredietnemer is niet verplicht enige terugbetaling te verrichten, noch van het kapitaal noch van de intresten, vooraleer de looptijd van het krediet verstreken is. De duur van de overeenkomst kan van een welbepaalde duur zijn, maar kan ook bepaald worden door het zich voordoen van een vooraf bepaalde gebeurtenis (het overlijden van de kredietnemer, de vervreemding van het onroerend goed waarop de hypotheek gevestigd is, of de verhuis van de kredietnemer, eventueel naar een rust- en verzorgingstehuis).

11

Over de kwalificatie van de beëindigingsgronden kunnen we het volgende opmerken. Het overlijden van de kredietnemer zou kunnen gekwalificeerd worden als een opschortende termijnbepaling, daar de prestaties van de kredietnemer slechts eisbaar worden op het moment van overlijden. Vervolgens gaat het om een zekere gebeurtenis. In de rechtsleer wordt immers aanvaard dat een gebeurtenis die zeker zal voorvallen, maar waarvan het precieze moment van het zich voordoen nog niet vaststaat, toch onder de kwalificatie van een termijnbepaling kan vallen.6 Verder heeft een opschortende voorwaarde het gevolg dat bij het zich niet voordoen van de voorwaarde, de prestatie vervalt. Bij een opschortende termijn daarentegen is er steeds uitvoering, aangezien de gebeurtenis zeker is.

12

De vervreemding of de verhuis zou men kunnen beschouwen als uitdrukkelijk ontbindende bedingen, waarvan de kwalificatie nadrukkelijk in het contract wordt behandeld. Deze gebeurtenissen zijn immers potestatief, ze hangen af van de wil van de schuldenaar en kunnen dus geen voorwaarde uitmaken.7 Verder kunnen we het als een ontbindend beding kwalificeren daar de schuldenaar een “wanprestatie” begaat, aangezien hij het onderpand vervreemdt of in waarde doet dalen door een verhuis (en de mogelijke verloedering van het pand). Het ont6

J. DE CONINCK, “Het primaat van de partijbedoeling als onderscheidend criterium tussen voorwaarden en termijnen” (noot onder Antwerpen 8 oktober 2007), TBBR 2008, 258. 7 Artikel 1170 en 1174 Burgerlijk Wetboek: de verbintenis onder een potestatieve voorwaarde van diegene die zich verbindt is nietig.

8

bindend beding houdt echter in dat het contract retroactief ontbonden wordt, wat bij het omgekeerd woonkrediet niet helemaal het geval is. Het is slechts door de beëindiging van de overeenkomst dat het kapitaal en de gekapitaliseerde intresten eisbaar worden en dienen terugbetaald te worden, het is bijgevolg op dat moment dat de voornaamste verplichting van de kredietnemer dient uitgevoerd te worden. We kunnen dus deze mogelijkheid voor de kredietnemer om het contract te beëindigen, namelijk door te kiezen voor een overdracht van het goed of een verhuis, misschien ook kwalificeren als een opzeggingsmogelijkheid.8 Anderzijds zouden we kunnen stellen dat de opeisbaarheid van het kapitaal en de intresten slechts een uitvoering uitmaakt van artikel 1183 Burgerlijk Wetboek, ten gevolge waarvan de partijen bij ontbinding van het contract de zaken in dezelfde toestand moeten herstellen als had er geen contract bestaan. Het kapitaal wordt terugbetaald en de gekapitaliseerde intresten zijn te aanzien als de schadevergoeding. 13

Verder is de zekerheid die aan de kredietgever wordt verleend essentieel voor de figuur van het omgekeerd woonkrediet: een hypotheek die wordt gevestigd op een goed van de kredietnemer ter waarborging van terugbetaling van de totale eindschuld, die in sommige gevallen initieel niet zal gekend zijn. Een hypothecaire inschrijving moet derhalve kunnen genomen worden voor een bedrag gelijk aan de volle verkoopwaarde van het onroerend goed op het ogenblik van de vereffening van de kredietovereenkomst.

14

Samenvattend kunnen we dus stellen dat het omgekeerd woonkrediet als een kredietovereenkomst te beschouwen is met terugbetaling van het kapitaal na het verstrijken van een bepaalde termijn of het plaatsvinden van een bepaalde gebeurtenis.

2. Het omgekeerd woonkrediet en het hypothecair krediet 15

Waar het gewone hypothecair krediet als doeleinde heeft het verwerven of behouden van een woning, heeft het omgekeerd woonkrediet net als bijzonder kenmerk dat het ten dienste kan staan van alle behoeften van de consument, zonder enige beperking. Dit kan gaan van verzorgingskosten, over het wegschenken van het kapitaal, tot het aankopen van luxegoederen.

16

Overigens wordt bij het gewoon hypothecair krediet de aflossing van het kapitaal en intresten in de meeste gevallen periodiek voorzien, daar waar het omgekeerd woonkrediet als wezenlijk element voorziet dat geen terugbetalingen hoeven verricht te worden tot het overlijden van de consument of tot de vervreemding van het onroerend goed waarop de hypotheek rust. 8

S. STIJNS, De gerechtelijke en buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, onderzoek van het Belgische recht getoetst aan het Franse en het Nederlandse recht, Antwerpen, Maklu, 1994, 51-55.

9

17

Ten slotte speelt de solvabiliteit van de kredietnemer bij het aangaan van een omgekeerd woonkrediet geen enkele rol. Het systeem zou falen indien enkel de solvabele aanvragers toegang zouden krijgen tot een omgekeerd woonkrediet. Antiselectie zou de belangrijkste doelgroep “income poor, house rich” net uitsluiten. Enkel de waarde van het onroerend goed zal het bedrag bepalen dat men kan uitgekeerd krijgen. Voor een financiële instelling is de solvabiliteit van de consument echter de doorslaggevende factor bij toekenning van een gewoon hypothecair woonkrediet.9 De kredietwaardigheid wordt via een inkomensonderzoek geëvalueerd alvorens het woonkrediet en zijn omvang toe te kennen. De terugbetalingscapaciteit wordt weergegeven via een woonspaarquote. Dit is het gedeelte van het inkomen dat de kredietnemer aan de afbetaling van het krediet kan besteden.10

3. Het omgekeerd woonkrediet en de verkoop op lijfrente 18

Het essentiële verschilpunt tussen het omgekeerd woonkrediet en de verkoop op lijfrente is het feit dat er bij de verkoop op lijfrente een echte koop-verkoop plaatsvindt met de daarbijhorende eigendomsoverdracht.11

19

Een contract van lijfrente is een kanscontract. De wettelijke definitie zegt dat het een wederkerige overeenkomst is waarbij iemand een kapitaal of eender welk goed aan een ander overdraagt in ruil voor een levenslange rente gevestigd op het hoofd van de overdrager of van een derde.12 Het is een contract met een aleatoir karakter, waarbij het kanselement de nog resterende levensduur van de overdrager is. De overdrager verliest zijn eigendom, waardoor zijn erfgenamen er geen aanspraak meer kunnen op maken.13 Bij vervreemding van een onroerend goed tegen lijfrente heeft men bijgevolg te maken met een verkoop.14

20

Met een omgekeerd woonkrediet is er nergens sprake van een koopovereenkomst met betrekking tot de woning van de kredietnemer en kan deze laatste er blijven wonen zonder negatief financieel gevolg tot het einde van het krediet. Het is juist de kredietnemer die de verplichting heeft het goed te onderhouden zoals een goede huisvader, omdat het onroerend goed de enige waarborg uitmaakt voor de kredietverstrekker. 9

Brochure “Het omgekeerde woonkrediet”, Beroepsvereniging van het krediet, 22 april 2008, www.upcbvk.be, 7. 10 M. CEYSSENS & W. VOORDECKERS, Kredieten en Zekerheden, Syllabus Bedrijfsfinanciering en financiële markten, Diepenbeek, Uhasselt, 2006-2007. 11 Art. 1968 tot 1983 Burgerlijk Wetboek 12 Art. 1968 Burgerlijk Wetboek 13 Een vordering tot inkorting behoort natuurlijk wel tot de mogelijkheden indien de koper een erfgenaam van de verkoper zou zijn (art. 918 BW). 14 F. BOUCKAERT, Art. 1968 BW, In X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, 2001, 5.

10

21

Het omgekeerd woonkrediet is een krediet in de werkelijke zin van het woord, maar de kredietnemer hoeft noch kapitaal terug te betalen, noch intresten te betalen. Hij ontvangt ofwel bij het aangaan van het krediet een kapitaal ofwel periodieke betalingen. Het is pas bij het overlijden of de verhuis van de kredietnemer dat het kapitaal en de intresten opeisbaar worden. Verder is het krediet te allen tijde eenzijdig opzegbaar door de kredietnemer, mits betaling van een wederbeleggingsvergoeding. Over de beëindigingsmogelijkheid bij het lijfrentecontract daarentegen zegt de wet in artikel 1977 van het Burgerlijk Wetboek dat de ontbinding enerzijds enkel kan gevorderd worden door de rentegenieter wanneer de beloofde zekerheid door de renteplichtige niet bezorgd wordt. De wanbetaling door de renteplichtige kan daarentegen niet worden ingeroepen om de ontbinding te vorderen. Deze laatste bepaling is volgens het Hof van Cassatie niet van openbare orde, maar wijkt wel af van artikel 1184 Burgerlijk Wetboek. De renteplichtige gaat anderzijds een overeenkomst aan met een aleatoir karakter en moet de rente blijven betalen, hoe bezwarend deze uitkering ook mocht zijn geworden.15

22

Verder wordt het bedrag dat men kan uitgekeerd krijgen bij een omgekeerd woonkrediet berekend door een financiële instelling op basis van drie objectieve factoren: de waarde van het goed, de leeftijd van de ontlener en de financieringskosten van de bankinstelling. Lijfrente daarentegen is een van tevoren bepaalde, al dan niet geïndexeerde periodieke uitkering. De looptijd van een lijfrente kan bepaald of onbepaald zijn. Wenst de verkoper in zijn huis te blijven wonen, dan zal het maandelijkse bedrag meestal lager uitvallen. Met een lijfrente kan de verkoper zich echter wel van een stabiel aanvullend inkomen verzekeren. De rentegenieter kan immers verhuizen zonder de huuropbrengsten uit zijn vroegere woning te verliezen. Deze onroerende inkomsten kunnen dan aangewend worden om het verblijf in een rusthuis of serviceflat te bekostigen. Bij een omgekeerd woonkrediet zal dit hoogstwaarschijnlijk niet mogelijk zijn, aangezien het op enige wijze niet meer bewonen van het goed meestal het einde van het contract tot gevolg heeft.16

23

Successierechtelijk wordt met betrekking tot een lijfrente die aan twee personen werd toegekend, de helft van de lijfrente als legaat beschouwd aan de langstlevende bij het overlij-

15

Art. 1979 Burgerlijk Wetboek; Cass. 28 mei 1964, RW 1964-65, 957; , JT 1964, 633; , Pas. 1964, I, 1017; , Rec. gén. enr. not. 1965, 9; , Rev. prat. not. b. 1965, 40. 16 Guide Pratique “Prêt Viager Hypothécaire”, supra noot 2; P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, Financieel Forum/Bank- en Financiewezen, juni 2007, 337-338; B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 37-38.

11

den van de eerststervende.17 Men kan evenwel stipuleren dat de lijfrente-uitkering gehalveerd wordt en op die manier verder uitgekeerd wordt aan de langstlevende, zodat er geen sprake is van een legaat en zodoende er ook geen rechten op verschuldigd zijn. 18 Daar het omgekeerd woonkrediet een werkelijk krediet is, zijn er vanzelfsprekend geen redenen aanwezig tot het heffen van successierechten op de eventuele uitkeringen die de langstlevende verder zou verkrijgen. 24

Concluderend kunnen we stellen dat nochtans de vele gelijkenissen op het eerste zicht, er toch meerdere substantiële verschillen bestaan tussen het lijfrentecontract (dat zich meer voordoet tussen particulieren) en het omgekeerd woonkrediet.

4. Het omgekeerd woonkrediet en de altijddurende rente 25

De rentevestiging, de rechtsfiguur besproken in de artikelen 1909 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, kan ook vergeleken worden met het omgekeerd woonkrediet. Toch gaat het hier essentieel om een andere rechtsfiguur.

26

Om nog even terug te komen op het onderscheid met de hierboven besproken figuur van de lijfrente kan men de volgende vergelijking maken: terwijl de lijfrente een kanscontract is en men zijn recht op terugbetaling van het kapitaal kan verliezen, is de altijddurende rente een overeenkomst waar de uiteindelijke aflossing van het kapitaal centraal staat, evenwel kan de schuldeiser vrij bepalen wanneer hij dit wenst te doen.19

27

Aan de renteschuldenaar wordt dus een kapitaal overhandigd, maar hij dient in ruil daarvoor een periodieke geldsom te betalen (de zogenaamde rente). Dit maakt het cruciale verschilpunt uit met het omgekeerd woonkrediet, waar de kredietnemer geen enkele aflossing dient te verrichten en tevens is vrijgesteld van het betalen van intresten tijdens de looptijd van het krediet. Pas op het einde van de kredietovereenkomst worden de –evenwel gekapitaliseerdeintresten en de hoofdsom terug opeisbaar voor de kredietgever. De tweede afwijking van de altijddurende rente is derhalve het feit dat het omgekeerd woonkrediet erin bestaat dat men op voorhand een termijn voorziet, dewelke het einde van de overeenkomst met zich meebrengt ofwel dat men specifieke gebeurtenissen gaat bepalen waardoor het kapitaal en intresten verplicht opeisbaar worden. De schuldenaar kan dus bij het omgekeerd woonkrediet zeker 17

P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 337-338. 18 B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 38-39. 19 M. TISON, Syllabus Notarieel Kredietrecht academiejaar 2008-2009, Gent, Instituut Financieel Recht Universiteit Gent, oktober 2008, 58.

12

niet vrij –d.w.z. zonder wederbeleggingsvergoeding te moeten betalen- bepalen wanneer hij het kapitaal zal terugbetalen, wat in beginsel wel zo is bij de altijddurende rente.20

20

Let wel, bij het omgekeerd woonkrediet zou voorzien worden in een wettelijk kader voor de vervroegde terugbetalingsmodaliteiten: zie infra. Bij de altijdvanrende rente kan op grond van artikel 1911 van het Burgerlijk Wetboek de terugbetaling worden gemodaliseerd in het voordeel van de uitlener, bijvoorbeeld de terugbetaling door de lener minstens uitstellen tot een periode die tien jaar niet te boven mag gaan of een verplichte opzeggingstermijn voorzien.

13

Te onderzoeken mogelijkheden inzake wetgeving 1. Een wijziging van de wet of een integrale nieuwe wetgeving? 28

Kan men het omgekeerd woonkrediet zonder meer als een niet gereglementeerde kredietvorm op de markt brengen of zijn er wel degelijk wetswijzigingen nodig vooraleer de introductie op de Belgische markt ervan mogelijk wordt?

29

Normalerwijze zou deze kredietvorm zonder enig specifiek reglementair kader kunnen worden toegestaan aan consumenten, of beter gezegd, niets lijkt het te verbieden.21 Kredieten vallen immers onder de algemene regels van het algemeen verbintenissenrecht en men zou zelfs kunnen stellen dat enkele algemene regels, die specifiek voor de geldlening in het Burgerlijk Wetboek worden vermeld, ook van toepassing zijn op andere kredietvormen, zoals het omgekeerd woonkrediet.22 Ter vergelijking, in Nederland werd niet in een aparte wet voor de opeethypotheek voorzien, maar legt men de banken in het algemeen een zware zorgplicht op zodat de consument beschermd wordt bij het contracteren met financiële dienstverleners.23 Ook hier zou een dergelijke weg kunnen worden ingeslagen.

30

Vermits na nader onderzoek toch zal blijken dat het omgekeerd woonkrediet onder het toepassingsgebied van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet valt, moeten we besluiten dat niet kan vermeden worden dat deze kredietvorm al onder een bepaalde reglementering valt. Of het opportuun is deze bepaalde vorm van kredietverlening ook effectief te laten ressorteren onder de wet Consumentenkrediet door de wet in die zin uit te breiden is een andere vraag. Eventueel is een afzonderlijke wet met specifieke bepalingen efficiënter ter bescherming van de consument. Wel zal blijken dat er nog wetswijzigingen nodig zijn in de andere domeinen van het recht.24

21

JACHIET N., FRIGGIT J., VORMS B., TAFFIN C., Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l'actif résidentiel des personnes âgées, Frankrijk, Inspection générale des finances, Conseil général des ponts et chausses, Agence nationale pour l'information sur le logement, juli 2004, http://www.ladocumentationfrancaise.fr/rapports-publics/054000045/index.shtml, 26. 22 M. TISON, Syllabus Notarieel Kredietrecht academiejaar 2008-2009, supra noot 19, 17. 23 Wet van 28 september 2006, houdende regels met betrekking tot de financiële markten en het toezicht daarop (Wet op het financieel toezicht), Stb. 2006, 605. 24 Men denkt daarbij onder andere aan het registratierecht.

14

§1. Hoe implementeren? 31

In de veronderstelling dat een wetgevend kader nodig is, waar zou men dit op de meest doelmatige manier kunnen implementeren? Of is het daarentegen opportuun in een afzonderlijke wetgeving te voorzien? Hieronder worden de mogelijkheden op een rij gezet. 1. Discussie: Wet op het Hypothecair Krediet

32

De discussie over het feit of men een integrale afzonderlijke wet dient op te maken of men het omgekeerd woonkrediet dan toch zou invoegen in de Wet op het Hypothecair krediet van 1992 is nog steeds niet ten einde. Men is het er niet over eens omdat voor beide mogelijkheden goede argumenten te vinden zijn. Om de hiernavolgende redenen stelde de Beroepsvereniging van het Krediet in 2007 een aanvulling van de wet op het hypothecaire krediet van 4 augustus 1992, voor, in tegenstelling tot een invoeging in de wet op het consumentenkrediet.25

33

Het krediet kan enkel worden aangewend om het vermogen dat vastzit in een onroerend goed om te zetten in een geldsom die wordt toegekend aan natuurlijke personen die hoofdzakelijk handelen met een oogmerk dat geacht kan worden vreemd te zijn aan de handels-, beroepsof ambachtelijke activiteiten. Op dit onroerend goed wordt een eersterangshypotheek verleend. Voor zover strookt de definitie van artikel 1 van de wet op het hypothecair krediet met de figuur van het omgekeerd woonkrediet. Een mandaat of hypotheekbelofte zou echter niet toegelaten kunnen worden.26

34

Nochtans valt ons op dat de definitie van artikel 1 van de wet op hypothecaire krediet toch niet helemaal zou kunnen worden gehandhaafd, daar een hypothecair krediet volgens de definitie bestemd moet worden “voor het financieren van het verwerven of behouden van onroerende zakelijke rechten”. Het moet bijgevolg gaan om het kopen, bouwen, verbouwen, herinrichten of renoveren van een onroerend goed.27 Let wet, het krediet dient niet uitsluitend, maar wel hoofdzakelijk te dienen voor de verwerving of het behoud van onroerende zakelijke rechten.28 Vermits het cruciaal is voor het omgekeerd woonkrediet dat het voornamelijk kan

25

Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, B.S. 19 augustus 1992; Koninklijk Besluit van 5 februari 1993 houdende diverse bepalingen tot uitvoering van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, B.S. 24 februari 1993. 26 P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 337. 27 T. BROEKMANS, “Het toepassingsgebied van de wet op het Hypothecair Krediet”, Limb. Rechtsl. 1995, 121; D. MEULEMANS, “De wijziging van het toepassingsgebied van de Wet op het Hypothecair Krediet”, T.Fin.R. 2004, 677. 28 M. DAMBRE, “Het grensgebied tussen consumentenkrediet en hypothecair krediet”, T. Vred. 1996, 96.

15

gebruikt worden om andere (roerende) doeleinden te verwezenlijken, kunnen we besluiten dat het omgekeerd woonkrediet zelden onder het toepassingsgebied zal vallen. Het kan er wel onder vallen, indien de kredietnemer bijvoorbeeld zou opteren voor een omgekeerd woonkrediet enkel om aanpassingswerken aan zijn onroerend goed uit te voeren. 35

Verder gaat het om een krediet op lange termijn in tegenstelling tot de veelal kortlopende consumentenkredieten. Bovendien worden de omgekeerd woonkredieten over het algemeen beschouwd als zijnde operaties met een grotere omvang dan wat gebruikelijk is bij consumentenkredieten door onder andere de hogere bedragen en de bijzondere complexiteit ervan.

36

De rentevoet zal wat hoger uitvallen dan deze voor traditionele hypothecaire kredieten maar lager dan deze voor consumentenkredieten. Het peil ervan wordt bepaald in functie van de risico’s kenmerkend voor het omgekeerd woonkrediet. Op Europees niveau ten slotte bestaat er een tendens om hypothecair gewaarborgde kredieten te onttrekken aan de reglementering in zake consumentenkrediet.29

37

De Commissie voor Bank- en Financie-, en Assurantiewezen wordt geacht de bevoegde instantie te zijn voor het omgekeerd woonkrediet, aangezien zij ook de regelgevende overheid is voor het hypothecair krediet en het omgekeerd woonkrediet daar het dichtst bij aansluit.30 2. Discussie: Wet Consumentenkrediet

38

Het omgekeerd woonkrediet valt zonder enige twijfel onder bepaalde wetsartikelen van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet, die voorziet in een reeks imperatieve beschermingsregels ten gunste van de consumenten die een krediet aangaan.

39

Ten eerste moet het gaan om een overeenkomst waarbij een kredietverlener een krediet verleent of toezegt aan een consument in de vorm van uitstel van betaling, van een lening of van elke andere gelijkaardige betalingsregeling.31 Ten tweede moet de kredietovereenkomst afgesloten worden tussen een “consument”32 en een kredietgever en ten derde dient het krediet te worden aangewend buiten het raam van de consument zijn professionele activiteiten. 29

P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 337. 30 Brochure “Het omgekeerde woonkrediet”, supra noot 9, 7. 31 Voor illustraties over het toepassingsgebied: Vred. Spa 21 april 1992, Act. dr. 1993, 145; Arrondrb. Brussel, 2 oktober 1995, Pas. III, 1995, 37; Gent, 4 februari 2002, T. Vred. 2003, p. 212; Cass. 29 november 2001, T. Vred. 2003, 209;, RABG 2003, 6. 32 Art. 1, 1° van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet geeft de definitie weer van een “consument”: het zal moeten gaan om een natuurlijk persoon die handelt met een oogmerk dat geacht kan worden vreemd te zijn aan zijn handels-, beroeps- of ambachtelijke activiteiten. Het is vanidelijk dat de personen die onder deze definitie kunnen worden ondergebracht ook onder de doelgroep vallen van het omgekeerd woonkrediet.

16

Deze voorwaarden stroken inderdaad met de bedoeling van het omgekeerd woonkrediet.

33

Een lening met hypothecaire waarborg aangegaan om een roerend goed te verwerven, valt derhalve buiten het toepassingsgebied van de wet op het Hypothecair Krediet, maar desgevallend wel onder dat van de wet op het Consumentenkrediet.34 Voor kredieten met een hypothecaire waarborg die na 1 januari 1995 werden toegestaan, is het Koninklijk Besluit nr. 225 van 7 januari 1936 tot reglementering van de hypothecaire leningen niet meer van toepassing, maar is de wet op het Consumentenkrediet het gemeen recht geworden.35 We kunnen derhalve besluiten dat de wet op het Consumentenkrediet inzake het omgekeerd woonkrediet de lex generalis is. 40

Verder kunnen we besluiten dat, aangezien de Wet op het Consumentenkrediet ook van toepassing is op kredieten die zijn toegestaan door een kredietgever aan een consument, ongeacht of er een reële zekerheid bestaat zoals een hypotheek, de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet een lex specialis vormt. Deze wet onttrekt de kredieten die door een kredietgever toegestaan worden aan een consument aan het toepassingsgebied van de Wet op het Consumentenkrediet, onder de dubbele voorwaarde dat het gaat om een krediet met hypotheekstelling en dat het doel van het krediet de financiering is van de verwerving of het behoud van zakelijke rechten op onroerende goederen.36

41

De wet is vervolgens slechts voor een deel van toepassing op alle kredietovereenkomsten vastgesteld bij authentieke akte die betrekking hebben op bedragen hoger dan twintigduizend euro, namelijk voor wat betreft de artikelen waarnaar verwezen wordt in artikel 3 §2 van de Wet Consumentenkrediet. De omgekeerde woonkredieten zullen voornamelijk onder deze categorie vallen.37

42

Welke consumentenbeschermingsmaatregelen kunnen nu van toepassing worden geacht door het toepasselijk zijn van de wet Consumentenkrediet? Alle regelen met betrekking tot het voeren van reclame die het toekennen van een consumentenkrediet tot voorwerp heeft, de verplichtingen tot precontractuele informatie en de raadgevingsplicht van de kredietgever, het maximaal jaarlijks kostenpercentage, de mogelijke gevolgen van de niet-uitvoering van de kre33

Art. 1 Wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 221. 34 M. DAMBRE, “Het grensgebied tussen consumentenkrediet en hypothecair krediet”, T. Vred. 1996, 95. 35 Art. 3 Wet van 12 juni 1991, B.S. 9 juli 1991, Geannoteerd Wetboek Consumentenkrediet, Federale Overheidsdienst Economie, K.M.O., Middenstand en Energie, http://mineco.fgov.be/protection_consumer/Credit/Credit_CD/WCK/Cadre2_4.htm 36 Art. 3 Wet van 12 juni 1991, B.S. 9 juli 1991, supra noot 35; J. STUYCK & G. STRAETMANS, Financiële diensten en de consument, Deurne, Kluwer, 1994, 170. 37 Art. 3, §2 Wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet.

17

dietuitvoering van de kredietovereenkomst door de consument en de regels aangaande de onrechtmatige bedingen.38 Verder vallen de kredietverstrekkers onder de artikelen aangaande ‘Controle en toezicht’ van de wet. Let wel: de regeling inzake de vervroegde terugbetaling zou niet van toepassing zijn op het omgekeerd woonkrediet. 3. Discussie: afzonderlijke nieuwe wet 43

De Belgische Vereniging van Banken stelt echter een afzonderlijke regelgeving voor die de verscheidene condities met betrekking tot het omgekeerd woonkrediet vastlegt.39 In een latere brochure stelt de Beroepsvereniging van het krediet ook een afzonderlijke wetgeving voor en dan wel om de volgende redenen.

44

Het toepassingsgebied van het hypothecair woonkrediet zou bij nader inzien toch niet afgestemd zijn op de vereisten van het omgekeerd woonkrediet en de consumentenbescherming behoeft een specifiekere reglementering bij het omgekeerd woonkrediet dan in de wet op het hypothecair krediet wordt voorzien. Ook het verbod op kapitalisatie van intresten zou moeten worden opgeheven voor dit krediet.40 De vraag stelt zich dan of de wet op het Consumentenkrediet als lex generalis niet voldoende bescherming zou bieden en of een eenvoudige wijziging van artikel 1154 B.W. inzake het verbod op kapitalisatie van intresten niet efficiënt genoeg is.41 §2. Het toepassingsgebied van het omgekeerd woonkrediet en de compatibiliteit met de wet Hypothecair krediet en de wet Consumentenkrediet

45

Het wetsvoorstel van de Beroepsvereniging van het Krediet gaat er tot nu toe vanuit dat de regulering aangaande het omgekeerd woonkrediet een aantal kenmerken gemeenschappelijk heeft met de gewone hypothecaire kredieten en er wordt hier dus ook uitgegaan van de bestaande wetgeving op het hypothecaire krediet. Er wordt ook onderzocht of een wetsvoorstel uitgaande van de wet op het consumentenkrediet van 12 juni 1991 niet denkbaar en/of efficiënt zou zijn. Uiteraard kan elke kredietverlener steeds beperkingen op dit toepassingsgebied voorzien.

38

Dit zijn de art. 2, 4 tot 11, 13, 14, § 2, 1° tot 6°, 10° et 11°, en de art. 15, 21, 27bis tot 40, 47 en 48, 54 en 55, 57, 59 en 60, 62 tot 109 van de Wet op het Consumentenkrediet; M. DAMBRE, “Het grensgebied tussen consumentenkrediet en hypothecair krediet”, supra noot 34, 97. 39 X, “De opeet-hypotheek”, Rondom ons, Notarius, maart-april 2008, 21. 40 Brochure “Het omgekeerde woonkrediet”, supra noot 9, 7. 41 Infra 28, nr. 76.

18

1. De verstrekkers van het omgekeerd woonkrediet 46

In ieder geval zou de verstrekking van het omgekeerd woonkrediet mogelijk zijn door een hypotheekonderneming in de zin van artikel 37 van de Wet op het Hypothecair krediet. Daaruit volgt dan ook dat het voor verzekeringsmaatschappijen moet mogelijk zijn het omgekeerd woonkrediet te verkopen. De wet op het Consumentenkrediet voorziet in een ruimer toepassingsgebied, namelijk elke natuurlijke of rechtspersoon of elke groep van dergelijke personen die krediet verleent binnen het kader van zijn handels- of beroepsactiviteiten.42 2. Bestemming van het krediet

47

Het krediet is zoals voorheen reeds opgemerkt niet noodzakelijk bestemd voor het financieren van de verwerving of het behoud van onroerende zakelijke rechten. Eén van de belangrijkste doeleinden zou alleszins wel het aanpassen van de woning aan de behoeften van het ouder worden moeten worden, maar andere bestemmingen zijn mogelijk. Men zou het kapitaal of de betalingen evenzeer kunnen benutten om een wereldreis te bekostigen, om nieuwe meubels aan te schaffen, zelfs om het louter als handgift weg te schenken. De wet hoeft de doeleinden niet te preciseren; contractueel hoeft dit evenmin te gebeuren. De wet op het Hypothecair krediet zou op dit punt in een uitzondering dienen te voorzien met betrekking tot het omgekeerd woonkrediet indien de uitkering niet bestemd is voor een aankoop, bouw, verbouwing of renovatie; de wet op het Consumentenkrediet is daarentegen ruim genoeg geformuleerd.43 3. Doelgroep van het omgekeerd woonkrediet

48

De categorie van consumenten van het omgekeerd woonkrediet wordt bepaald door de aard van het product zelf. Voor jongere mensen zou volgens een illustratieve tabel, die de aangroei van de schuld aangeeft, een dergelijk krediet niet interessant zijn: het kapitaal dat ze zouden ontvangen, zou te klein zijn rekening houdend met de kapitalisatie of de aangroei van de intresten. Bovendien moet de kredietnemer een eersterangshypotheek op zijn goed toestaan, terwijl jongere burgers in de meeste gevallen reeds via een gewoon hypothecair krediet zo’n hypotheek op hun onroerend goed hebben gevestigd om dit kunnen verwerven. Het zou dus zoals in de ons omringende landen een krediet voor senioren worden.44

49

De doelgroep van het omgekeerd woonkrediet kan men indelen in drie grote groepen, althans op basis van ondervinding in de landen waar het reeds op de markt is. De eerste doelgroep is

42

C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, supra noot 33 , 222. Supra 15, nr 34. 44 In Nederland wordt het omgekeerde woonkrediet bijvoorbeeld het seniorenkrediet genoemd. In de Verenigde Staten is de gemiddelde leeftijd van de omgekeerd woonkredietnemers 75 jaar. 43

19

het need-segment: de mensen waarvan het inkomen te laag is om nog te kunnen voldoen aan de noodzakelijke behoeften en die geen bijkomende rechten hebben opgebouwd in de tweede en derde pensioenpijler. Vervolgens heeft men het lifestyle-segment: dit segment zal met de bekomen uitkeringen eerder de niet-noodzakelijke behoeften vervullen en een gelijk levenspeil trachten te behouden als vóór de pensionering. Ten slotte onderscheidt men de schenkers: zij die het product gebruiken als element in hun onroerende vermogensplanning, met als doel successierechten te ontwijken.45 We zouden eventueel ook nog een -weliswaar beperktegroep kunnen onderscheiden die het omgekeerd woonkrediet gebruikt als ontervingsmiddel voor de reservatairen. Via dit product kan men immers het onroerend goed uit de nalatenschap doen verdwijnen zonder dat men zelf het woongenot verliest. 50

De kredietnemer zou volgens de bestaande wetgeving enkel kunnen handelen met een oogmerk dat [hoofdzakelijk] geacht kan worden vreemd te zijn aan zijn handels-, beroeps- of ambachtelijke activiteiten. De beroepsvereniging voor het krediet stelde nochtans voor om de term “hoofdzakelijk” te vervangen door de term “uitsluitend” wat betreft het omgekeerd woonkrediet. Dit zou een beperking van het toepassingsgebied ratione personae betekenen en eventueel later tot een wetswijziging noodzaken. De Commissie voor Bank-, Financie-, en Assurantiewezen stelde daarom voor om het toepassingsgebied ab initio ruimer te voorzien en de term “hoofzakelijk” die op dit moment voor de gewone hypothecaire kredieten wordt gebruikt, ook voor het omgekeerd woonkrediet te hanteren.46 De wet op het Consumentenkrediet definieert nu echter de “consument” als een natuurlijk persoon die handelt met een oogmerk dat geacht wordt vreemd te zijn aan zijn handels-, beroeps- of ambachtelijke activiteiten. Daardoor lijkt het toepassingsgebied ratione personae van deze wet kleiner, alhoewel het dat niet is, aangezien men aanvaardt dat hetzelfde toepassingsgebied als de wet op het Hypothecair Krediet wordt gehanteerd. Het gaat dus niet om een uitsluitend privaat gebruik, maar een hoofdzakelijk privaat gebruik.47

51

Kunnen ook blote eigenaars een omgekeerd woonkrediet aangaan met een hypotheek op de blote eigendom van het onroerend goed die ze bezitten? Dit is een vraag waarop nog geen antwoord werd geformuleerd en een te regelen onderwerp voor de wetgever. Vast staat in ieder geval dat deze blote eigendom een bepaalbare waarde heeft en dat, wanneer het

45

B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 12. 46 P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, Relaas studienamiddag Beroepsvereniging voor het krediet/Febelfin omtrent het omgekeerd woonkrediet, 8 mei 2007, 3. 47 Brussel 6 maart 1997, Pas. 1996, III, 42; , TBBR 1998 (verkort), 255.

20

vruchtgebruik een einde heeft genomen, de blote eigenaar alleszins de volle eigendom zal verwerven in het goed. Het vestigen van een hypotheek op het goed door de blote eigenaar is echter slechts mogelijk mits toestemming van de vruchtgebruiker, aangezien artikel 73 van de Hypotheekwet bepaalt dat bedongen hypotheken slechts kunnen worden toegestaan door wie bekwaam is om het goed ook te vervreemden.48 In Frankrijk lijkt het wel mogelijk te zijn zonder instemming van de vruchtgebruiker ten belope van de waarde van de blote eigendom.49 52

Ten slotte speelt de kredietwaardigheid van de kredietnemer geen rol meer, want hij hoeft gedurende de looptijd niets terug te betalen. Het belangrijkste is de waarborg: het in stand houden of zelfs het verbeteren van de waarde van de gehypothekeerde woning.50 4. Het goed waarop de hypotheek wordt gevestigd

53

Het lijkt niet aangewezen het omgekeerd woonkrediet te beperken tot een krediet aangegaan op basis van de waarde van de hoofdverblijfplaats van de eigenaar alleen. Men sluit daardoor tal van mogelijkheden uit. Personen die over twee of meer woningen beschikken en op één of meer daarvan hun omgekeerd woonkrediet willen laten verstrekken, vallen op die manier buiten het toepassingsgebied. Voor de erfgenamen kan het wellicht ook interessant zijn en minder beangstigend indien zij de hoofdverblijfplaats kunnen behouden, aangezien deze de meest affectieve waarde bezit voor hen. Bovendien zijn onroerende goederen (hoofdverblijfplaats, tweede woning, huur- en opbrengsthuizen,...) ook beleggingsobjecten, waarover de belegger vrij moet kunnen beschikken, lees: een hypotheek moet kunnen op vestigen.51

54

De Franse wetgever gaat er evenzeer van uit dat het omgekeerd woonkrediet moet toelaten om “een” onroerend goed te mobiliseren, waarmee men ook huurhuizen en tweede woonsten onder het toepassingsgebied heeft gebracht. Economisten wijzen echter op de lagere economische waarde van een huurhuis, omdat deze onroerende goederen doorgaans niet dezelfde aandacht krijgen als de eigen woonst. Zijn echter strengere voorwaarden wel verstandiger? De wet op het Hypothecair krediet heeft als mogelijke lex generalis toch ook een ruimer toepassingsgebied? In ieder geval blijkt in Nederland de doelgroep van de opeethypotheek toch voor het merendeel uit vermogende personen te bestaan, die dikwijls meerdere onroerende goede-

48

Art. 73 Hypotheekwet van 16 december 1851, B.S. 22 december 1851. Guide Pratique “Prêt Viager Hypothécaire”, supra noot 2. 50 P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 337. 51 Ibid.; over de schatting van het onroerend goed: infra 25, nr. 67. 49

21

ren bezitten en één daarvan opgeven ten bate van deze constructie, om op die manier aanvullende liquiditeiten te vergaren.52 §3. De bescherming van de consument 55

De bescherming van de kredietnemer inzake het omgekeerd woonkrediet zou worden uitgewerkt op twee manieren. Enerzijds is er de raadgevingsplicht van de notaris, waarover later meer, en anderzijds doet de Beroepsvereniging van het Krediet het voorstel om een uitgebreid verzakingsrecht in de overeenkomst te voorzien. Indien men het wetgevend kader zou implementeren in de wet op het Consumentenkrediet van 1991 zou men echter van een bijkomend voordeel kunnen gebruikmaken inzake de consumentenbescherming. Men legde immers in deze wet reeds een zorgplicht op aan de kredietverstrekker ten aanzien van de consument.53 1. Het onafhankelijk advies van een derde

56

Een voorafgaand onafhankelijk advies om de kandidaat-kredietnemer objectief en volledig te informeren over de typische bepalingen uit het omgekeerd woonkrediet-contract en de gevolgen van het contract is onontbeerlijk. Door de Ventôsewet op het notarisambt vindt de kandidaat-kredietnemer alle garanties voor een volledige informatie en onpartijdige raad bij de notaris over zijn rechten, verplichtingen en lasten die zouden voortvloeien uit het omgekeerd woonkrediet-contract. De notaris lijkt de vanzelfsprekend aangewezen persoon om voorafgaandelijk aan het verlijden van de akte op zijn kantoor daartoe, volgens de Beroepsvereniging van het Krediet, minstens één mondelinge bespreking met de kredietnemer te hebben. In een later hoofdstuk wordt daarop dieper ingegaan. 54 2. De informatie verstrekt door de financiële instelling

57

De Beroepsvereniging pleit ervoor dat de bepalingen van de Wet op het Hypothecair Krediet, die handelen over de verplichting tot toelichting in een prospectus en haar algemeen uitvoeringsbesluit van 5 februari 1993 met betrekking tot de reclame en de kosten zouden gelden voor het omgekeerd woonkrediet. Wat de kapitalisatie van de intresten betreft moet voorzien worden in een illustratieve tabel, die in de plaats komt van de zogenaamde aflossingstabel.

52

P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 46, 19; Interview met de heer DE CRAENE Frédéric, Private Banker bij Rabobank, Sas van Gent op 17 maart 2009. 53 Art. 10 en 11 wet van 12 juni 1991 op het Consumentenkrediet, B.S. 9 juli 1991. 54 Infra 33, nr. 104.

22

58

Artikel 14 van de Wet op het Hypothecair Krediet bepaalt dat “vooraleer de kredietovereenkomst ondertekend wordt, de kredietgever aan de kandidaat-kredietnemer een schriftelijk aanbod moet overmaken dat alle contractvoorwaarden bevat en de geldigheidsduur van het aanbod vermeldt.” Artikel 14 zou ook voor het omgekeerd woonkrediet kunnen gelden en het kredietaanbod zou dan melding maken van: 1° de benaming “Omgekeerd woonkrediet” bovenaan de kredietovereenkomst; 2° de nauwkeurige aanduiding van het onroerend goed waarop de hypotheek zal worden gevestigd; 3° de waarde van het onroerend goed, 4° het tijdstip, of de tijdstippen, waarop het kapitaal in één keer wordt uitbetaald of in periodieke betalingen door de hypotheekonderneming wordt overgemaakt, met volgende opties:

59

1. uitbetaling in één keer van een eenmalig bedrag; 2. spreiding van de periodieke – bijvoorbeeld maandelijkse – uitbetaling van het kapitaal gespreid over een welbepaalde periode; 3. uitbetaling van het kapitaal in één keer, waarbij de kredietnemer dit kapitaal, als bestemming ervan, bij een verzekeraar laat omzetten in een éénmalige premie voor een lijfrenteovereenkomst. Voor elk van deze drie wijzen van uitbetaling kan in een hypotheekvestiging voorzien worden voor een bedrag van de inschrijving tot beloop van het uitgekeerde kapitaal; 4. uitbetaling van periodieke uitkeringen lopend tot aan de verhuis van de kredietnemer of tot aan zijn overlijden en dus met een ongekende looptijd. Het kredietbedrag is zodoende niet bepaald, maar wel bepaalbaar. Het risico ligt bij de hypotheekonderneming. Het gaat hier nog steeds om een zuiver kredietcontract. Het probleem ligt echter bij de ongekendheid van het bedrag waarvoor hypotheek dient te worden toegestaan. Hierover later meer55;

60

5° de periodiciteit van de kapitalisatie van de intresten; 6° de voorwaarden waaronder het krediet een einde neemt.

61

Aan het aanbod kan geen aflossingstabel toegevoegd worden, want in de loop van het krediet wordt er door de kredietnemer niets afgelost.56 Wel moet de kredietnemer een “illustratieve tabel” ontvangen, opdat het hem duidelijk zou zijn welke de verschuldigde interestbedragen zijn en hoe de intresten aan het kapitaal aangroeien. De tabel wordt forfaitair opgesteld, bij-

55

Infra 35, nr. 95. Art. 14 Hypotheekwet verplicht de kredietgever bij het overmaken van het schriftelijk aanbod tot het afleveren van een aflossingstabel aan de kandidaat-kredietnemer. 56

23

voorbeeld over een periode van tenminste twintig jaar.57 Wanneer voor een variabele rentevoet wordt geopteerd, kan een nieuwe illustratieve tabel worden opgemaakt bij verandering van de rente. 62

De artikelen 10, 11 en 15 van de wet op het Consumentenkrediet zijn nog verdergaand. Zij voegen de verplichting in voor de kredietverstrekker én de kredietnemer om de juiste en de gepaste informatie te geven. Meer bepaald moet de kredietnemer, wanneer hij een kredietovereenkomst aanvraagt, de kredietgever de inlichtingen verstrekken die van hem gevraagd worden. De kredietgever moet de consument behoorlijk voorlichten, en hem de meest geschikte formule aanbevelen van de kredietovereenkomsten die hij gewoonlijk aanbiedt. De kredietverstrekker mag vervolgens slechts een krediet toestaan wanneer hij redelijkerwijze kan aannemen dat de consument in staat zal zijn om zijn verplichtingen na te komen.58 De wettelijke verankering van deze aansprakelijkheidsgrond kan er toe leiden dat de rechtspraak de informatie- en onderzoeksplicht van de kredietverlener zal interpreteren als een resultaatsverbintenis.59 Deze zienswijze is dezelfde als de visie die in Nederland wordt gehanteerd. In Nederland wordt de wet inzake de zorgplicht van financiële instellingen echter veel meer aangehaald om de financiële instellingen op grond daarvan aansprakelijk te stellen en wordt hij derhalve strikter toegepast.60 In België wordt de handhaving van deze artikelen gerealiseerd door enerzijds de spreiding van de commissielonen van de kredietbemiddelaars, die toch de neiging leken te hebben zoveel mogelijk kredieten af te sluiten zonder zich zorgen te maken over de afloop ervan, en anderzijds de sancties voorzien in artikel 92 van de wet op het Consumentenkrediet, namelijk het eventuele ontslag van betaling van de nalatigheidsintresten en de vermindering van de verplichting tot de prijs bij contante betaling terwijl de consument het voordeel van de termijnen kan behouden.61 3. Het verzakingsrecht in het omgekeerd woonkrediet

63

Als uitbreiding van het bedenkingsrecht door de uitdrukkelijk te bepalen geldigheidsduur van het aanbod in het kredietaanbod (art. 14 Wet Hypothecair Krediet), is de Beroepsvereniging van het Krediet van mening dat de financiële instellingen die het omgekeerd woonkrediet aan57

P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 46, 6-7. 58 Art. 10, 11 en 15 wet van 12 juni 1991 op het Consumentenkrediet, B.S. 9 juli 1991; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, supra noot 33, 224. 59 J. STUYCK & G. STRAETMANS, Financiële diensten en de consument, Deurne, Kluwer, 1994, 162. 60 Interview met de heer DE CRAENE Frédéric, Private Banker bij Rabobank, Sas van Gent op 17 maart 2009. 61 Art. 65, §3 en 92 van de wet van 12 juni 1991 op het Consumentenkrediet, B.S. 9 juli 1991; E. TERRYN (ed.), Handboek Consumentenkrediet, Brugge, Die Keure, 2007, 409-410.

24

bieden aan senioren een verzakingsrecht in het voordeel van laatstgenoemden dienen te aanvaarden dat geldt tot het verlijden van de notariële akte. De kredietnemer, die het kredietaanbod heeft aanvaard vóór het verlijden van de hypotheekakte, heeft het recht om van de kredietovereenkomst af te zien en kan dit recht uitoefenen zolang de hypotheekakte niet is verleden. Hij blijft niettemin de dossier- en schattingskosten verschuldigd. Tot aan het verlijden van de hypotheekakte mag de kredietgever geen enkele opneming van kapitaal toestaan aan de kredietnemer.62 64

Het verzakingsrecht vormt samen met de voorafgaande consultatie bij een onafhankelijke tussenpersoon een essentieel punt in de preventieve consumentenbescherming. In België wordt het verzakingsrecht van de consument geregeld via de Wet van 14 juni 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument.63 Het wetsvoorstel van de Beroepsvereniging van het Krediet stelt echter dat de onderhandse kredietovereenkomst te verzaken is zolang de authentieke akte niet verleden is en wil de consument bijgevolg een ruimere bescherming verlenen.

65

In een precontractuele fase moet de consument evenwel worden ingelicht over het recht af te zien van de overeenkomst vóór het verlijden van de akte. Dit kan via een opname van het recht in de contractvoorwaarden van het kredietaanbod (art. 14 Wet Hypothecair Krediet). Bij ondertekening van het aanbod is de kredietovereenkomst en dus ook de inhoudelijke voorwaarde een feit.

66

Buitengewoon is deze clausule ter bescherming van de consument niet echt. De wetgever wil consumenten via een wettelijk verzakingsbeding beschermen tegen ondoordachte verbintenissen die vergaande financiële gevolgen kunnen hebben. Zo ook dienen in dit kader kwetsbare oudere consumenten beschermd te worden tegen misbruiken en agressieve verkoopspraktijken. Aangezien het omgekeerd woonkrediet een vrije consumptieve aanwending van de voorschotten inhoudt en gelijkenissen vertoont met het consumentenkrediet, kan als argument aangehaald worden dat ook bij het consumentenkrediet een wettelijk herroepingsbeding

62

P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 46, 7; B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 50-52. 63 Art. 79 en 80 Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, B.S. 29 augustus 1991.

25

(evenwel van slechts 7 werkdagen) werd geïntroduceerd.64 Dit zou inzake het omgekeerd woonkrediet eventueel kunnen worden uitgebreid. §4. De schatting van het goed en het verdere nazicht 1. De schatting 67

Uiterst belangrijk is het feit dat de aangestelde schatter een zo objectief mogelijke deskundige schatting moet afleveren. De schatting is uiteindelijk een soort zekerheid voor de verstrekking van een omgekeerd woonkrediet.

68

De meest billijke en meest objectieve oplossing zou inhouden dat de kredietgever en de kredietnemer voorafgaandelijk aan het sluiten van de kredietovereenkomst én in gemeen overleg, een onafhankelijke schatter aanduiden die de waarde van het onroerend goed, waarop de hypotheek wordt gevestigd, zal schatten. Men dient er voor te zorgen dat de bankinstelling niet in de mogelijkheid verkeert om telkens voor dezelfde schatter te opteren, wat uiteindelijk in het nadeel van de consument zou uitdraaien. Het spreekwoord luidt immers terecht: wiens brood men eet, ‘s woord men spreekt.

69

De Beroepsvereniging van het Krediet stelt voor dat de wetgever aan de Koning de bevoegdheid kan geven voor de bepaling van wat onder “onafhankelijke schatter” moet verstaan worden. 65 De vraag blijft echter of een dergelijke definitie van een “onafhankelijk schatter” werkelijk noodzakelijk is. Is de notaris niet al de geschikte persoon om prima facie, met de kredietovereenkomst in handen, te onderzoeken of de in het contract benoemde schatter inderdaad een objectieve instantie vertegenwoordigt. Men zou zelfs kunnen argumenteren om de notaris zelf als schatter te laten optreden. Hij blijft immers een neutrale figuur die in verscheidene situaties de taak krijgt toegewezen op te treden als objectieve deskundige in de sector van het onroerend goed.66 Ten slotte zullen de onroerende goederen waarop in het kader van het omgekeerd woonkrediet een hypotheek wordt gevestigd eerder zelden buiten het veld van de normale gezinswoningen vallen en zullen derhalve moeilijk te schatten goederen zeldzaam zijn in de overeenkomsten met betrekking tot dit product.

70

Naast dit principe moet de schatting voor de bepaling van het kredietbedrag rekening houden met een actualisatievoet volgens de resterende economische levensduur van het gebouw en 64

Art. 18 Wet op het Consumentenkrediet van 12 juni 1991, B.S. 9 juli 1991; M. DAMBRE, Consumentenkrediet, een commentaar op de nieuwe regeling, Gent, Mys&Breesch, 1993, 30-31. 65 P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 339. 66 Men kan ook aan onder andere de landmeters-experten en architecten denken als onafhankelijke schatters.

26

zijn marktwaarde en dus niet enkel uitgaan van de waarde van het gebouw zoals het er op het ogenblik van de schatting voorkomt. 67 De schatting mag dus geen momentopname zijn, maar resulteert in een geactualiseerde waarde rekeninghoudend met de resterende economische levensduur. Dit zou een nadeel kunnen vormen voor de kredietnemer die meestal een ouder huis bezit waarvan de opwaartse overwaardeontwikkeling kleiner is. 68 Eventueel zou de wetgever ook meteen kunnen bepalen met welke waarde de schatter rekening moet houden: de gedwongen verkoopwaarde bij een onderhandse verkoop of bij een openbare verkoop kan immers enkele procentpunten variëren. Het meest consumentenbeschermend zou uiteraard de laagste waarde van de twee zijn. 71

Consumenten– en producentenorganisaties suggereren daarenboven om slechts een beperkt gedeelte, maximaal 50 % van de executiewaarde, te belenen via een opeetconstructie. Dit om het typische risico van het omgekeerde woonkrediet te beperken, namelijk het risico dat de schuld de waarde van de woning door kapitalisatie van de intresten zou overschrijden.69 De Nederlandse grootbank Rabobank bijvoorbeeld stelt vergelijkbare preventieve regels op ter voorkoming van dit overschrijdingsrisico. Deze bank heeft zichzelf via interne regels ertoe verbonden slechts 75% van de executiewaarde via zijn Nederlandse opeethypotheek te belenen, in de praktijk beleent zij echter meestal nog minder (slechts 50%) ter voorkoming van mogelijke aansprakelijkheidsvorderingen op grond van de Wet op het financieel toezicht .70 2. Het nazicht

72

De opvolging van het behoud of van de verhoging van de waarde van het goed is van essentieel belang bij een omgekeerd woonkrediet. De kredietnemer is verplicht als een goed huisvader alle nodige zorgen te besteden aan het gehypothekeerde onroerend goed, opdat de waarde van dit goed op een normale wijze zou kunnen evolueren. De hypotheekonderneming of een derde moet het recht hebben dit periodiek te kunnen nazien.71

67

P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 339. 68 B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 53. 69 Y. EVENEPOEL & J. MASSE, “Omgekeerde hypotheek: een geschenk voor de banken”, Budget en Recht, 1 mei 2007, nr. 192, http://www.test-aankoop.be/lenen/omgekeerde-hypotheek-een-geschenk-voorde-banken-s439763.htm 70 Interview met de heer DE CRAENE Frédéric, Private Banker bij Rabobank, Sas van Gent op 17 maart 2009 71 P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 339.

27

73

Vermits het probleem van ‘moral hazard’ typerend is voor een dergelijke constructie, is een dergelijke periodieke controle noodzakelijk. De kredietnemer heeft immers geen intentie meer om zich te gedragen als een goede huisvader doordat de vrij opneembare som vastligt na contractondertekening, behalve wanneer het erfenismotief zou spelen. De kredietnemer zou namelijk de wil kunnen hebben om aan zijn erfgenamen zijn huis in goede staat na te laten zodat er een hogere verkoopprijs kan worden verkregen en dus eventueel nog liquide middelen voorhanden zijn na betaling van het verschuldigde bedrag aan de kredietgever.

74

In Belgische context countert de Beroepsvereniging van het krediet in zijn wetsvoorstel het probleem van ‘moral hazard’ via een contractuele beëindigingsgrond bij onzorgvuldig onderhoud. Dit beding impliceert controlekosten ( bijvoorbeeld voor de periodieke schatting van de woning door een onafhankelijke schatter). Het nadeel van deze verplichte controle is dat deze kosten vermoedelijk zullen worden doorgerekend aan de klant. Hij blijft immers eigenaar en enkel hij profiteert van een mogelijke meerwaarde op de woning bij schuldaflossing.72

75

Is deze verplichte controle bovendien geen inbreuk op het recht op privacy? Wellicht is het beter te voorzien in een conditionele toegang en een controle door een onafhankelijke deskundige, die contractueel wordt bepaald in samenspraak door partijen. Of de eigenaar vrij is nog herinrichtingen of veranderingen aan het goed aan te brengen, kan eveneens contractueel worden vastgelegd. Waardevermeerderende werken zouden uiteraard ten goede komen aan beide partijen. Eventueel kan de kredietnemer zelfs bijkomend krediet opnemen. §5. De kapitalisatie van de intresten

76

In afwijking van artikel 10 van de Wet op het Hypothecair Krediet en zonder dat voldaan moet zijn aan de jaarlijkse kennisgevingsvereisten van artikel 1154 van het Burgerlijk Wetboek73 worden de door de kredietnemer verschuldigde intresten jaarlijks gekapitaliseerd. Onder “verschuldigd blijvend saldo” zou in het geval van een omgekeerd woonkrediet moeten verstaan worden: het bedrag dat in hoofdsom moet gestort worden om het kapitaal en de gekapitaliseerde intresten terug te betalen. De intresten worden berekend op dit verschuldigd blijvende saldo. 74

72

B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 70. 73 Art. 1154 B.W. handelt over het anatocisme, men mag namelijk enkel de vervallen, voor minstens een jaar verschuldigde intresten na een gerechtelijke aanmaning of een bijzondere overeenkomst kapitaliseren. 74 P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 339.

28

§6. De hypothecaire waarborg 77

Bij het omgekeerd woonkrediet is de hypotheek als zakelijk voorrecht de enige en eerste waarborg voor de terugbetaling van de eindschuld. De zogenaamde inkomenswaarborg die bij het gewoon hypothecair krediet als belangrijkste waarborg geldt, is hier niet van toepassing aangezien er geen periodieke terugbetalingen zijn in de loop van het krediet.75

78

De hypothecaire waarborg speelt echter ook een rol bij het bepalen van de intrestvoet. Een consumentenkrediet wordt immers gekenmerkt door enerzijds de relatief hoge intrestvoet en anderzijds de mogelijkheid tot vrije besteding van het ontleende bedrag. Het hypothecair krediet wordt dan weer aanzien als een krediet met een lagere intrestvoet door het beperkte uitwinningsrisico voor de kredietgever ten gevolge van een versterkte (hypothecaire) waarborg, evenwel met beperkte aanwendingsmogelijkheden van het verkregen kapitaal. Het omgekeerd woonkrediet daarentegen lijkt een samensmelting te zijn van deze twee uitersten. Door de hypothecaire waarborg kunnen de financiële dienstverleners zich tevreden stellen met een intrestvoet die zich bevindt tussen die voor het consumentenkrediet en die voor het hypothecair krediet zodat er toch nog ruimte ontstaat voor een vrije besteding van het ontleende kapitaal.

79

Volgens de Beroepsvereniging van het Krediet zou een bestaande hypotheek voor alle sommen desgevallend heraangewend kunnen worden door de consument. Alle nog bestaande schuldvorderingen worden dan best eerst voldaan, om het goed vrij te krijgen voor het omgekeerd woonkrediet. Er blijven evenwel nadelen bestaan. Het door de hypotheek gewaarborgde bedrag kan te klein zijn, gezien voor een omgekeerd woonkrediet een hypothecaire inschrijving moet kunnen genomen worden desgevallend voor een bedrag gelijk aan de volle verkoopwaarde van het onroerend goed op het ogenblik van de vereffening. Eventueel zou een combinatie met een bijkomende hypotheek kunnen worden voorzien.

80

Het is vooral omwille van deze verplichte hypothecaire waarborg dat er wordt gepleit om deze kredietvorm onder te brengen in de wet op het Hypothecair Krediet. Het is echter niet zo dat de wet op het Consumentenkrediet niet van toepassing zou zijn op hypothecair gewaarborgde kredieten.76

75

B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 44. 76 Supra 16, nr. 39.

29

§7. Kosten en vergoedingen 1. Opstartkosten 81

De opstartkosten van een omgekeerd woonkrediet zullen met grote waarschijnlijkheid hoger liggen dan bij een gewoon hypothecair krediet. Ten eerste zullen de bedragen waarvoor een hypothecaire inschrijving dient genomen te worden, namelijk de volle waarde van het onroerend goed, in de regel hoger liggen dan bij een gewoon hypothecair krediet.

82

Vervolgens zijn er de notariële kosten, die ongeveer zullen overeenstemmen met een gewoon hypothecair krediet of iets hoger zouden kunnen liggen. De opzoekingen zijn immers relatief gelijkaardig. De kans op een aansprakelijkheidsvordering tegen de notaris wordt door het voorstel van de Beroepsvereniging van het Krediet echter aanzienlijker. Een verplichte informatiesessie vooraf zou bijgevolg de oorzaak kunnen worden van een stijging van de erelonen.

83

Ten slotte spelen de schattingskosten en de hogere dossierkosten bij de financiële instelling een rol in de hoegrootheid van de opstartkosten van een omgekeerd woonkrediet. De dossierkosten zullen omvangrijker zijn aangezien de bank meer administratieve verrichtingen dient uit te voeren.77 Ten slotte zal de schatter moeten nagaan of er geen structurele tekortkomingen zijn aan de woning, die moeten worden opgelost vooraleer het krediet kan worden toegestaan. Eventueel volgt daarop een herschatting. Er zullen bijgevolg kosten zijn omwille van de tussenkomst van de schatter en daarenboven administratieve kosten van de kredietgever voor de verwerking van deze tussenkomst in het kredietdossier.78 2. Wederbeleggingsvergoeding

84

Bij het omgekeerd woonkrediet zal er , net zoals bij het gewoon hypothecair woonkrediet en bij het consumentenkrediet79, een wederbeleggingsvergoeding aangerekend worden bij gedeeltelijke of een volledige vervroegde terugbetaling. De cliënt zou immers aan vervroegd terugbetalen kunnen denken bij: Een sterke stijging op korte termijn van de vastgoedprijzen. De woning van de cliënt wordt plots meer waard dan bij de aanvang van zijn omgekeerd woonkrediet. Hij kan een nieuw omgekeerd woonkrediet afsluiten waarbij het uitgekeerde kredietbedrag hoger is in vergelijking met zijn initiële krediet. Met de nieuwe verhoogde som kan hij zijn uitstaande schuld vereffenen; 77

Het gaat om diverse opzoekingen, opmaak kredietfiche, contact met externe partijen, … P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 46, 12. 79 Art. 23, §2 wet op het Consumentenkrediet en art. 12 van de wet op het Hypothecair Krediet. 78

30

Daling van de rentevoeten. Het risico op herfinancieringen wordt, net zoals bij “gewone” woningkredieten, groter wanneer de rente daalt. In een dalende rentemarkt is het kapitalisatie-effect kleiner en zal de cliënt aanspraak kunnen maken op een hoger uitgekeerd kredietbedrag bij aanvang van het krediet; elke wijziging in zijn inkomenssituatie. 85

Met de huidige wettelijke beperking van 3 maanden wederbeleggingsvergoeding, dit zowel in de wet op het hypothecair krediet als in de wet op het consumentenkrediet, wordt het risico op vervroegde terugbetaling door de hypotheekonderneming mee in de kostprijs ingecalculeerd. Dit zal op dezelfde wijze gebeuren bij het omgekeerd woonkrediet. Gezien de onzekerheidsfactoren bij het omgekeerd woonkrediet, waaronder de ongekende looptijd en het risico van de evoluties op de vastgoedmarkt, zullen die kosten hoger liggen dan bij de woningkredieten.

86

Deze wettelijke beperking leidt finaal tot een verhoging van de rentevoet en dus tot een verlaging van het uitgekeerde kredietbedrag omdat met de kapitalisatie moet rekening gehouden worden. Dit wordt aan alle cliënten doorgerekend. In geval van een te lage wederbeleggingsvergoeding zou de kredietnemer immers over gratis mogelijkheden genieten. Om dergelijke opties te vermijden, moet volgens de Beroepsvereniging van het Krediet in een eigen en afdoende wederbeleggingsvergoeding voorzien worden.80 JACHIET stelt zelfs voor om de contractuele vrijheid gedurende de eerste jaren van de overeenkomst te laten spelen, zodoende dat een wederbeleggingsvergoeding kan worden gevraagd die het tarief van de rentevoet niet in de hoogte zou jagen.

87

Verder, in het rechtsvergelijkend hoofdstuk, wordt besproken op welke manier de wederbeleggingsvergoeding in Frankrijk beperkt wordt. §8. Het einde van het contract

88

Het contract van het omgekeerd woonkrediet kan van bepaalde of onbepaalde duur zijn. De beëindigingsgronden kunnen enerzijds objectief zijn, namelijk overlijden en verhuizen, anderzijds zijn er potestatieve redenen, zoals slecht onderhoud van het goed of het nalaten om de contractueel verplichte verzekeringen aan te gaan, contractueel bepaald.81 Verder stelt de Beroepsvereniging van het Krediet voor, dat bij wanprestatie in hoofde van de kredietnemer 80

P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 340. 81 B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 63.

31

die tot vervroegde beëindiging van het contract leidde, een recht op schadevergoeding aan de kredietgever toe te kennen.82 89

Er is evenwel nog steeds discussie over het criterium van de loutere verhuis: moet het contract aflopen wanneer de kredietnemer niet meer gewoonlijk in zijn woonst verblijft? Aangezien ook andere onroerende goederen dan de hoofdverblijfplaats kunnen aangewend worden voor een omgekeerd woonkrediet, is het beter dit criterium enkel als een mogelijke beëindigingsgrond te beschouwen, die desgevallend conventioneel kan voorzien worden. Bovendien zou het criterium van de verhuis zonder meer, een groot nadeel toebrengen aan het omgekeerd woonkrediet ten opzichte van de verkoop op lijfrente. In dit laatstgenoemde contract is het gebruikelijk dat de lijfrentegenieter immers van de lijfrente kan genieten tot aan zijn overlijden. Een eventuele verhuis naar een rusthuis doet niets af aan deze overeenkomst.83

90

Door de beëindiging van de kredietovereenkomst wordt de schuld van de kredietnemer of, in voorkomend geval, de erfgenamen eisbaar. De wijze van invordering moet specifiek geregeld worden. Niettegenstaande de eisbaarheid van de schuld, groeit ze verder aan op dezelfde wijze als overeengekomen voor de periode vóór het einde van de kredietovereenkomst. De betaling aan de kredietgever moet dus zo spoedig mogelijk plaatsvinden. Bij beëindiging van de kredietovereenkomst is de schuld geplafonneerd tot de waarde van het onroerend goed op het ogenblik van het openvallen van de nalatenschap. De kredietnemer of zijn erfgenamen hebben bijgevolg het recht de schuld te voldoen door slechts de waarde te betalen die het onroerend goed op dat ogenblik heeft. Dit is een essentiële bescherming van de kredietnemer en zijn rechthebbenden en stemt overeen met wat de Franse wetgeving bepaald.84

91

Voor het bespoedigen van die betaling zouden twee beperkte termijnen gelden: maximaal drie maanden en veertig dagen om een akkoord te bereiken over de waarde van het goed na de beëindiging van de kredietovereenkomst, dezelfde termijn als die voor de aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving; of maximaal negen maanden voor de betaling van de overeengekomen waarde na de beeindiging van de kredietovereenkomst, net voldoende lang om rekening te houden met de talrijke verrichtingen 82

Art. 1134 en 1146 van het Burgerlijk Wetboek P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 46, 20. 84 Art. L. 314-13 en 314-14 van de Ordonnance n° 2006-346 van 23 maart 2006 relative aux sûretés, J.O. 24 maart 2006 ; P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 340. 83

32

92

Verlopen deze termijnen, dan heeft de kredietgever het recht om het goed gedwongen uit te winnen. De schuld wordt dan voldaan door de enkele betaling van de netto-opbrengst van de verkoop van het onroerend goed in handen van de kredietgever. Een eventueel overschot bij een netto-opbrengst groter dan de eindschuld komt integraal aan de kredietnemer of erfgenamen toe. De erfgenamen behouden het recht van aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving en de kredietgever kan onmiddellijk tot gedwongen tenuitvoerlegging overgaan, indien de nalatenschap onbeheerd is.85

93

De plafonnering van de eindschuld is in feite een uitbreiding van het recht van de erfgenamen om de nalatenschap te aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving. Indien er echter nog andere goederen aanwezig zouden zijn in de nalatenschap, zou het voorrecht van boedelbeschrijving geen adequate oplossing bieden. De mogelijkheid bestaat immers dat de nalatenschap toch volledig zou opgeslorpt worden door het schuldvordering van de kredietverlener. In de Verenigde Staten kan de consument een verzekering aangaan die de meerschuld op zich neemt wanneer de schuld groter is dan de waarde van de woning, ook bij een verhuis, de zogenaamde non-recourse-verzekering. De wetgever zou ook kunnen opteren voor een plafonnering van de schuld, waarbij de kredietgever het risico op zich dient te nemen. Het product wordt dan echter minder interessant daar de kredietgever op veilig zal spelen en het procentueel kredietbedrag dat men kan ontrekken ten opzichte van de woning zal reduceren. 86

85

P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 341; P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 46, 15. 86 JACHIET N., FRIGGIT J., VORMS B., TAFFIN C., “Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l'actif résidentiel des personnes âgées”, supra noot 21, 12-13;B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 65.

33

2. Andere wetswijzigingen 94

Zijn er buiten een algemeen kader voor het omgekeerd woonkrediet ook nog wetswijzigingen nodig in andere rechtsgebieden? Het blijkt dat specifieke regelen zullen moeten worden ingevoerd in de Hypotheekwet qua bedrag van de inschrijving en eventueel inzake de duurtijd. Verder zou een aanpassing vereist zijn van het Wetboek Inkomstenbelasting voor het geval de consument een levenslang uitgekeerde rente zou verkiezen. §1. Aanvulling van de artikelen 80, 1ste lid, 83, 4° en 87 van de Hypotheekwet van 16 december 1851

95

De vraag stelt zich voor welk bedrag in hoofdsom hypothecaire inschrijving dient te worden genomen, aangezien het oorspronkelijk bedrag in hoofdsom aangroeit met de gekapitaliseerde intresten. Omdat het bedrag waarvoor de hypothecaire inschrijving moet genomen worden niet in de notariële akte kan bepaald worden en derhalve ook niet in het register van de hypotheekbewaarder, dienen de artikelen 80, 1ste lid, 83, 4° en 87 van de Hypotheekwet te worden aangepast, opdat de kredietgever hypothecair gewaarborgd zou zijn tot beloop van de waarde van het goed bij de beëindiging van de kredietovereenkomst. De hypotheekwet bepaalt echter dat een bedongen hypotheek slechts geldig is voor zover het bedrag waarvoor zij is verleend, in de akte bepaald is.87

96

De wet op het Hypothecair krediet voegt daar de figuur van de allesommen-hypotheek aan toe zodat een hypotheek kan gevestigd worden tot zekerheid van toekomstige schuldvorderingen, indien ze bepaald of bepaalbaar zijn op het ogenblik van de hypotheekstelling.88 Men kan verdedigen dat het kader waarbinnen de schuld in een omgekeerd woonkrediet ontstaat bepaalbaar is. Het raam waarbinnen kredietopnemingen kunnen gebeuren ligt vast en de rentevoet , uiteraard rekening houdend met de kapitalisatie van de intresten, bepaalt de uiteindelijke hoegrootheid van de schuld. Indien de hypothecaire vestigingsakte de elementen bevat die het mogelijk maken de gewaarborgde schuldvorderingen te bepalen op het ogenblik van de uitvoering, zelfs aan de hand van extrinsieke elementen, is voldaan aan de vereiste van de afbakening van de schuldvordering.89

97

De Beroepsvereniging van het Krediet pleit er thans voor om, aangaande het maximumbedrag van de hypotheek, in de Hypotheekwet van 1851 toe te voegen dat, wanneer de hypotheek een omgekeerd woonkrediet betreft, en het kapitaal dat het voorwerp uitmaakt van de kre87

Art. 80 Hypotheekwet van 16 december 1851, B.S. 22 december 1851. Art. 51bis Wet op het Hypothecair Krediet van 4 augustus 1992, B.S. 19 augustus 1992 89 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, supra noot 33, 357-358. 88

34

dietovereenkomst niet bepaald maar wel bepaalbaar is, dan voor de geldigheid van de hypotheek vereist is dat de akte bepaalt dat de hypotheek gevestigd wordt tot zekerheid van een omgekeerd woonkrediet. Het kapitaal wordt dan geacht gelijk te zijn aan de som van de geldopnemingen die onder het omgekeerd woonkrediet worden verricht. Deze aanpassing laat de verplichting bestaan om voor een omgekeerd woonkrediet, waarvan het kredietbedrag reeds op voorhand kan worden vastgesteld, hypotheek te nemen voor een bepaald bedrag. 98

De bevoorrechte of hypothecaire schuldeiser die ingeschreven is voor een kapitaal dat intresten of rentetermijnen opbrengt, heeft het recht om ten hoogste voor drie jaren in dezelfde rang te worden geplaatst als voor zijn kapitaal.90 Febelfin stelt voor hieraan toe te voegen dat de schuldeiser niettemin het recht heeft om voor alle vervallen intresten, inclusief de gekapitaliseerde intresten en de intresten die de gekapitaliseerde intresten afwerpen, in dezelfde rang als voor het kapitaal te worden geplaatst, indien de hypotheek tot waarborg strekt van een omgekeerd woonkrediet.

99

Bij een kredietovereenkomst die voorziet in periodieke levenslange renten stelt zich een probleem. A priori is de hoofdsom niet gekend waardoor de berekeningsbasis voor de eenmalige aktekosten niet te bepalen is bij het afsluiten van het kredietcontract. Als oplossing voor deze specifieke uitbetalingswijze stelt JACHIET voor om forfaitair een belastbare grondslag te bepalen en hierop de verschuldigde rechten en kosten op te berekenen. Hierdoor zou een forfaitair bepaalde hoofdsom de eerste berekeningsbasis uitmaken. Deze hoofdsom bestaat uit de hoofdsom berekend op tien jaar, de intresten voor de komende tien jaar en de intussen gekapitaliseerde intresten. Bij latere aanrekeningen herneemt men hetzelfde principe rekeninghoudend met de reeds betaalde transactiekosten, wat het geheel minder kostelijk maakt.91

100

Een tweede piste bestaat erin de hoofdsom eenmalig forfaitair te bepalen aan de hand van sterftetafels en hierop de verschuldigde rechten te berekenen. JACHIET meent echter dat dit een te prijzige oplossing zou zijn.92 Indien de voorschotten via een kredietlijn worden opgenomen, is de belastbare basis arbitrair te bepalen. Een vast recht nader te bepalen door de wetgever lijkt volgens de Beroepsvereniging van het Krediet in deze situatie het meest aangewezen. In Belgische context pleit HEYMANS voor een vrijstelling van registratie– en hypotheekrechten (1,3%) voor de hypotheekstelling bij het omgekeerde woonkrediet, hoewel ook voor 90

Art. 87 Hypotheekwet van 16 december 1851, B.S. 22 december 1851. JACHIET N., FRIGGIT J., VORMS B., TAFFIN C., “Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l'actif résidentiel des personnes âgées”, supra noot 21, 27-28. 92 Ibid., 28. 91

35

een toekomstige onbepaalde schuld deze belasting verschuldigd is.93 Indien dit gunstregime niet mogelijk is opteert hij om de hoofdsom voor intrestkapitalisatie als belastbare basis te nemen. §2. De geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijvingen 101

Artikel 58 van de Wet op het Hypothecair Krediet wijzigde artikel 90 van de Hypotheekwet: de geldigheidsduur werd van vijftien op dertig jaar gebracht. Enerzijds bestaat de tendens naar langere looptijden voor klassieke woonkredieten door de stijging van de vastgoedprijzen. Anderzijds lijkt het in het bijzonder voor het omgekeerd woonkrediet aangewezen de geldigheidsduur van de inschrijving te verlengen. Overschrijdingen van de huidige 30 jaar zullen hoe langer hoe meer voorkomen. De geldigheidsduur zou volgens de Beroepsvereniging van het Krediet tot 50 jaar verlengd kunnen worden, zoals recent in Frankrijk gebeurde. 94 §3. Fiscale maatregelen

102

Ook op het vlak van de berekening van het evenredige registratierecht, het hypotheekrecht en het ereloon van de notaris en de hypotheekbewaarder zouden wetsaanpassingen moeten doorgevoerd worden. Deze kunnen immers niet berekend worden, indien geen hoofdsom van de hypotheek kan bepaald worden. De financiële sector rekent op fiscale stimuli vanuit de overheid, zoals de onverschuldigdheid of de vermindering van het evenredige registratierecht en het hypotheekrecht voor de hypotheek tot zekerheid van een omgekeerd woonkrediet. Indien voor een systeem van forfaitaire bedragen zou worden gekozen kan men zich daarop baseren om de verschillende rechten en honoraria te bepalen.

103

De kosten voor het product kunnen hoog oplopen, aangezien er, zelfs voor de kredieten waarbij de hoofdsom wel kan worden bepaald, eventueel een hypotheek voor de volle waarde van het onroerend goed moet kunnen gevestigd worden. Is een vrijstelling van deze rechten door de wetgever niet mogelijk, dan zou volgens HEYMANS het oorspronkelijk kredietbedrag, vóór kapitalisatie van de intresten, de basis van de registratie- en hypotheekrechten moeten zijn. Dit bedrag kan eveneens in aanmerking genomen worden voor de berekening van de ho-

93

Art. 89 Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten van 30 november 1939, B.S. 1 december 1939. 94 De wijziging van de duur van de hypothecaire inschrijving en de invoering van de pret viager hypothécaire werd in dezelfde wet doorgevoerd. Artikel 26 van de Ordonnance n° 2006-346 van 23 maart 2006 relative aux sûretés; P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 341.

36

noraria van de notaris en de hypotheekbewaarder.95 Het bedrag van de inschrijving van de hypotheek zou dan echter wel de volle waarde van het onroerend goed blijven.

95

P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 341-342.

37

De raadgevingsplicht van de notaris 1. Algemeen 104

De Beroepsverening van het Krediet ziet de notaris als meest geschikte adviseur en opteert, zoals onder het Amerikaanse HECM-programma96, in een verplichte precontractuele consultatie. Zodoende wordt er controle uitgeoefend op de betrouwbaarheid van de informatie gegeven door de kredietgever. De kredietgever is immers het eerste aanspreekpunt en levert enkel intern partijdig advies.

105

Ook de Europese Commissie erkent het belang van precontractueel onafhankelijke advisering. Zij vindt het dan ook van essentieel belang dat objectief advies op de individuele kredietnemer is toegesneden. Dit advies moet echter in verhouding staan met de complexiteit van de producten en de daaraan verbonden risico’s.97

106

Zowel in Groot-Brittannië als in de Verenigde Staten waar de omgekeerde hypotheek reeds jaren op de markt is, doet men beroep op onafhankelijk extern advies waarin de kredietgever of –bemiddelaar niet mag tussenkomen. Ook verstrekken Amerikaanse belangengroepen voor senioren alsook overheidsinstanties zoals ‘the United States Department of Housing and Urban Development’, relevante en objectieve informatie over het kredietproduct.98

107

Volgens een steekproef in 2005 van de Britse Financial Services Authority informeerde 60% van de financiële adviseurs de klanten niet over de nadelen van het krediet.99 Zo ook verzamelde 70% van de adviseurs te weinig informatie over de klant om gegeven zijn inkomens- en vermogenssituatie tot een verantwoorde toepassing van het krediet te komen.100 Bijgevolg is het grootste risico voor de oudere consument dat men niet of onvolledig geïnformeerd een omgekeerde hypotheeklening aangaat, ondanks de bescherming geboden door de artikelen 10, 11 en 15 van de wet op het Consumentenkrediet.101 Uit het interview met de heer Frédéric De Craene blijkt dat de Nederlandse wet op de Zorgplicht dit risico grotendeels verkleint, door 96

Een waarborgprogramma ingericht door de Amerikaanse overheid om particulieren te beschermen tegen de soms harde gevolgen van de ‘reverse mortgage’. 97

Witboek COM 807 van 18 december 2007, http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=COM:2007:0807:FIN:NL:PDF 98

B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 49. 99 De Britse Financial Services Authority is de tegenhanger van de Belgische Commissie voor Bank-, Financie- en Assurantiewezen. 100 B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 49. 101 Supra 24, nr. 62.

38

ervoor te zorgen dat de aansprakelijkheid enkel en alleen bij de banken ligt, indien blijkt dat zij onvoldoende informatie meegedeeld hebben aan de klant, of te weinig inlichtingen hebben gevraagd aan de klant omtrent zijn vermogenssituatie, en dat de rechtspraak aan deze aansprakelijkheid ook effectief uitvoering geeft.102

2. De Ventôsewet 108

Door de invoering van artikel 9 in de Ventôsewet is de notaris wettelijk verplicht zijn cliënten alle raad en informatie te verstrekken omtrent de rechten en verplichtingen die zij door het aangaan van bepaalde rechtshandelingen en overeenkomsten in eigen hoofde verkrijgen.103

109

De kredietnemer is vanzelfsprekend vrij zijn eigen notaris te kiezen. De notaris zou de overeenkomst omtrent het omgekeerd woonkrediet tijdens één of meerdere sessies dienen te bespreken en dient daar dan ook melding van te maken in de akte. De cliënt kan eventueel verzaken aan deze mondelinge besprekingen, maar ook van deze verzaking dient melding te worden gemaakt. Het lijkt duidelijk dat het voorontwerp van de akte alle kredietvoorwaarden moet bevatten, zodoende dat de notaris alle voorwaarden kan toelichten aan zijn cliënt.

110

Het is echter niet de bedoeling dat voor het omgekeerd woonkrediet de aansprakelijkheid van de notaris strenger zou geregeld worden dan die waarin de Ventôsewet reeds voorziet. Opdat de notaris afdoende informatie over de draagwijdte van de contractuele bepalingen en de gevolgen van het omgekeerd woonkrediet zou kunnen geven, is de sector bereid in vorming te voorzien.104

111

De vraag die voor het notariaat van belang is, is echter of het volstaat enkel en alleen het kredietcontract toe te lichten en de mogelijke gevaren op te sommen ofwel dat de notaris dezelfde verplichting krijgt als de kredietnemer in artikel 11 van de wet op het Consumentenkrediet en verplicht wordt om te onderzoeken of het omgekeerd woonkrediet qua financiële oplossing het best is aangepast voor de consument, rekening houdend met zijn financiële toestand op dat ogenblik. Daar er zich bij een omgekeerd woonkrediet geen financiële verplichtingen voordoen in de loop van het contract, stelt de onderzoeksplicht van artikel 15 van de wet op het Consumentenkrediet zich minder. Indien de Beroepsvereniging van het krediet de aansprakelijkheid van de notaris niet wil verzwaren op enige wijze, dan kan de notaris onmo-

102

Interview met Frédéric DE CRAENE, , Private Banker bij Rabobank, Sas van Gent op 17 maart 2009. Art. 9, §1, derde lid wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Bull. 258, nr. 2440, vervangen bij wet van 18 juli 2008, B.S. 14 augustus 2008. 104 P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, supra noot 16, 338. 103

39

gelijk worden geacht de onderzoeksplicht die ingevolge artikel 10, 11 en 15 van de wet op het Consumentenkrediet op de kredietgever rust, op zich te nemen. 112

Het is dus enkel de kredietovereenkomst en de vermogensrechtelijke of erfrechtelijke implicaties die dit krediet zal hebben, die moeten worden behandeld door de notaris. Eventueel kan hij met zijn cliënt ook andere mogelijkheden bespreken om zijn onroerend goed op één of andere manier te mobiliseren. De kost van deze dienstverlening wordt nergens besproken, maar de informatieverplichting door de Ventôsewet opgelegd, zal er hoogstwaarschijnlijk toe leiden dat , zoals hoger reeds besproken, het honorarium voor dit voorafgaand advies en het daaruitvolgend aansprakelijkheidsrisico in de aktekosten zal moeten verrekend worden.

3. Beding over een opengevallen nalatenschap 113

Een bijzondere notarieel getinte vraag is ten slotte de volgende: zou het sluiten van een overeenkomst inzake een omgekeerd woonkrediet op enige wijze in strijd kunnen zijn met het verbod op bedingen betreffende een toekomstige nalatenschap? Volgens BAEL kan een vooraf bepaalde schuld waarbij de betaling van de schuld is uitgesteld tot het overlijden van de schuldenaar of ontlener nooit aanleiding geven tot inbreuk op het voornoemde verbod. Welnu, het omgekeerd woonkrediet zou kunnen leiden tot een vooraf bepaalde schuld, maar deze schuld zal dan in ieder geval vóór het overlijden opeisbaar geworden zijn. Zodoende zal geen inbreuk kunnen worden vastgesteld. Het omgekeerd woonkrediet kan anderzijds ook leiden tot een vooraf onbepaald, maar bepaalbare schuld, aangezien er in de overeenkomst een kader is vastgelegd waarbinnen deze schuld zich kan ontwikkelen. Deze schuld zou dan eventueel opeisbaar kunnen worden bij het overlijden van de schuldenaar. Bijgevolg ontstaat in deze situatie wel een risico op een verboden beding betreffende een toekomstige nalatenschap.105

105

J. BAEL, Het verbod van bedingen betreffende toekomstige nalatenschappen, deel IIB, Verhandeling tot het verkrijgen van de graad van Doctor in de Rechten, voorgedragen aan de Universiteit van Gent, Gent, Faculteit der Rechtsgeleerdheid, Academiejaar 2001-2002, 2002, 407.

40

Rechtsvergelijkende informatie 1. Nederland 114

In Nederland is het klimaat en de doelgroep voor de opeethypotheek, zo wordt het omgekeerd woonkrediet in Nederland genoemd, anders dan het krediet dat men in België beoogt. De afnemers van de opeethypotheek zijn voornamelijk vijftigers die enerzijds van een vervroegd pensioen kunnen genieten en anderzijds een relatief groot vermogen bezitten. In de tussentijd dat zij wachten op uitkeringen, zoals een groepsverzekering of hun volwaardig pensioen, trachten zij één van hun onroerende goederen ten gelde te maken, zonder dat zij dit verliezen (bijvoorbeeld ten gevolge van een verkoop) of zonder dat ze er problemen kunnen van ondervinden (bijvoorbeeld ten gevolge van verhuur). Wanneer zij dan de verwachte gelden in hun bezit krijgen, lossen ze de opeethypotheek af en hebben ze de voorgaande periode zonder afname van inkomen doorstaan.106 §1. Implementatie in de Nederlandse wetgeving

115

In Nederland is er geen dwingend wettelijk kader voor de opeethypotheek. Daarentegen is er wel een ‘Gedragscode Hypothecaire Financieringen’ afgesproken binnen het Contactorgaan Hypothecair Financiers die de Nederlandse hypotheekverstrekkers verenigt.107 Deze koepelvereniging heeft als doel toe te zien op de naleving van de gedragscode.

116

Verder verplicht de Wet op het Financieel Toezicht de financiële instellingen de consument te beschermen tegen foute informatie en dient de kredietgever te voorkomen dat de kredietnemer een overeenkomst met betrekking tot een financieel product zou aangaan dat niet bij zijn profiel aansluit.108 Deze zogenaamde zorgplicht impliceert derhalve adviesregels voor de financiële instellingen, een plicht voor de kredietverstrekker om informatie bij de klant in te winnen, informatieverstrekking en de verplichting tot aansluiting bij een erkende geschillencommissie.109 Deze zorgplicht kan men vergelijken met de advies- en onderzoeksplicht die in België in artikel 10, 11 en 15 in de wet op het Consumentenkrediet wordt opgelegd aan de kredietgevers.

106

Interview met de heer DE CRAENE Frédéric, Private Banker bij Rabobank, Sas van Gent op 17 maart 2009. 107 Deze Gedragscode is terug te vinden op vrijwel elke website van Nederlandse bankinstellingen. 108 Wet van 28 september 2006, houdende regels met betrekking tot de financiële markten en het toezicht daarop (Wet op het financieel toezicht), Stb. 2006, 605. 109 http://zorgplicht.uwhuisenhypotheek.nl/

41

117

Over de hypothecaire inschrijving dient nog vermeld te worden dat er in Nederland enkel een forfaitair recht is bepaald om over te gaan tot hypotheekvestiging. In Nederland wordt het inschrijvingsbedrag van de hypotheek vrij bepaald in overleg met de klant. Aangezien er geen evenredige registratierechten worden geheven op het inschrijvingsbedrag, valt het probleem van een te hoge kostprijs die een hypotheekvestiging meebrengt op de volle waarde van het onroerend goed weg en is men derhalve snel geneigd voor een ruim bedrag te hypothekeren.110 §2. Kenmerken

118

Door het gebrek aan een wettelijk kader kan in principe zowel de eigen woning als een tweede verblijf als een handelspand in aanmerking komen als onderpand voor een opeethypotheek. In België zou eventueel een tweede woonst of een handelspand weerhouden worden uit het materiële toepassingsgebied van het omgekeerd woonkrediet, daar de waarde ervan niet zo stabiel zou zijn en men voornamelijk het gebruik van het omgekeerd woonkrediet beoogt door consumenten op hun eigen woning.111

119

De contracten die een omgekeerd woonkrediet inhouden, bepalen in Nederland ter vermijding van het risico dat de kredietnemer neemt, het recht voor de kredietverlener om de financiering op te eisen als het totaal opgenomen bedrag van de aan de consument verstrekte hypothecaire financiering groter wordt dan 75% van de executiewaarde van het onroerend goed. Op die manier vermijden zij een aansprakelijkheidsvordering op basis van de wet op het Financieel toezicht. In Nederland is er immers geen enkele consumentenbeschermende bepaling die ervoor zorgt dat de totale schuld gelimiteerd en geplafonneerd wordt tot de (verkoop)waarde van de woning. Wanneer de woning bij een gedwongen verkoop derhalve minder opbrengt dan het totale financieringsbedrag, kan het gebeuren dat er voor de consument of zijn erfgenamen nog een schuld na verkoop van de woning resteert.112 Deze situatie kan zich enerzijds voordoen door te hoge kredietopnames door de consument, maar kan zich anderzijds ook voordoen bij een daling van de waarde van het onroerend goed.

110

Telefonisch gesprek met de heer DE CRAENE Frédéric, Private Banker bij Rabobank, Sas van Gent op 9 april 2009. 111 Er is bijvoorbeeld geen constante bewoning, wat de toestand van het goed kan doen verslechteren (de eigenaar besteed er niet dezelfde zorg aan als zijn eigen woning); er zijn lopende huurcontracten op het moment dat het goed uitgewonnen wordt, enz. 112 X., “Opeetconstructie”, Brochure Rabobank, november 2008, 2.

42

§3. Rol van de notaris 120

In Nederland krijgt de notaris geen bijzondere adviserende rol toebedeeld, vermits de wet op het Financieel toezicht de financiële instellingen aansprakelijk stelt wanneer zij de voormelde zorgplicht niet zouden naleven. De notaris wordt dus ontheven van enige aansprakelijkheid op het gebied van specifieke informatieverstrekking, die in België wel zou worden voorzien. Ook de authentieke akte vermeldt niets bijzonder bij het aangaan van een opeethypotheek. De akte behelst een hypotheekvestiging zonder verdere specificaties.113

2. Frankrijk 121

De definitie in de Franse wetgeving van de omgekeerde hypotheek wordt als volgt verwoord: “Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement - principal et intérêts - ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès.”114

122

In eerste instantie wordt door de definitie duidelijk gemaakt dat deze hypothecaire lening wordt aanzien als nauw samenhangende met het instituut van de lijfrente, in Frankrijk spreekt men immers over het hypothecaire lijfrentekrediet. Zij ondersteunen deze term omdat er de nadruk wordt gelegd op de terugbetaling van de lening bij het overlijden van de ontlener, en slechts in tweede instantie bij de vervreemding of versnippering van de eigendom indien deze voor het overlijden zou gebeuren. Verder kan de hypotheek slechts rusten op een goed dat exclusief tot bewoning wordt aangewend. Het Franse wetgever liet de mogelijkheid open om ook op tweede verblijven, al dan niet verhuurd, een hypotheek te vestigen. De Franse Beroepsvereniging van het Krediet raadde dit echter af enerzijds omwille van de sterke wettelijke bescherming van huurders, die het pand weleens zouden bezet kunnen houden en anderzijds omwille van het feit dat verhuring en leegstand waardeverminderingen in de hand werken, wat een afbreuk van de enige waarborg betekent.115

113

Telefonisch gesprek met notaris SEGERS uit Terneuzen, Nederland op 17 maart 2009; Interview met de heer DE CRAENE Frédéric, Private Banker bij Rabobank, Sas van Gent op 17 maart 2009; Voor meer informatie over het inschrijvingsbedrag van de hypotheek: supra 34, nr. 95 e.v. 114 Art. 41 Ordonnance n° 2006-346 van 23 maart 2006 relative aux sûretés. 115 B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, supra noot 1, 48.

43

123

Bovendien wordt in Frankrijk de klemtoon gelegd op het feit dat de omgekeerde hypotheek een bescherming inhoudt voor de erfgenamen en verzwijgt men dat een feitelijke onterving van de wettelijke erfgenamen mogelijk wordt door de invoering van dit krediet. De bescherming bestaat erin dat de erfgenamen nooit dienen in te staan voor het passief indien de waarde van het onroerend goed niet meer zou volstaan om de schuld bij overlijden te voldoen, de bank draagt dit risico volledig. Daarentegen komt de overwaarde van het onroerend goed steeds toe aan de erfgenamen. 116 §1. Implementatie in de Franse wetgeving

124

Het omgekeerd woonkrediet kan noch onder de wetgeving ter regeling van het consumentenkrediet vallen, noch onder die van het hypothecair krediet in Frankrijk. Een afzonderlijke wetgeving invoeren die dichtbij de andere te vinden is, was dus onvermijdelijk.117 De Franse wetgever voerde door middel van de Ordonnantie van 23 maart 2006 de ‘prêt viager hypothécaire’ in in de Code de la Consommation. Aldaar werd een apart hoofdstuk aan het omgekeerd woonkrediet gewijd. De publiciteit, de kredietovereenkomst, de plafonnering van de schuld en de regeling bij vervroegde terugbetaling wordt in deze wet bepaald.

125

In Frankrijk bepaalt het decreet van 6 december 2006 ter uitvoering van de ordonnatie van 23 maart 2006 het kader van de wederbeleggingsvergoeding. De regeling is verschillend naargelang het gaat om een omgekeerd woonkrediet waar werd gekozen voor een éénmalig uitgekeerde som of voor een periodieke uitkering van bedragen. Verder werd een onderverdeling gemaakt naargelang het jaar van uitvoering waarin de overeenkomst zich bevindt. De wederbeleggingsvergoeding kan op die manier variëren van 4 maanden tot 1 maand interest bij een eenmalige uitkering en van 5 maandbedragen tot 2 maandbedragen bij een periodieke uitkering.118

126

Vervolgens bepaalde de wetgever dat voor de intresten die in de loop van het krediet gekapitaliseerd worden, de schuldeiser in dezelfde rang wordt geplaatst als voor de hoofdsom, rekening houdende met de karakteristieken van de prêt viager hypothécaire en bovendien werd de geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijving verlengd van vijfendertig jaar tot

116

Art. 41 Ordonnance n° 2006-346 van 23 maart 2006 relative aux sûretés; Guide Pratique “Prêt Viager Hypothécaire”, supra noot 2. 117 JACHIET N., FRIGGIT J., VORMS B., TAFFIN C., “Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l'actif résidentiel des personnes âgées”, supra noot 21, 30. 118 Art. 1 Decrèt n°2006-1540 van 6 december 2006 pris en application de l'article L. 314-10 van code de la consommation relatif au remboursement anticipé des prêts viagers hypothécaires, J.O. 8 december 2006.

44

vijftig jaar. 119 In de wet wordt verder nog bepaald dat de hypothecaire kredietverlener in de plaats van een onroerende beslagprocedure te starten, de gerechtelijke toewijzing kan vragen van het goed in het geval van wanbetaling van zodra de schuldeiser de woning niet meer als voornaamste verblijfplaats heeft.120 127

Samen met de “pret viager hypothécaire” voerde de wetgever een complementaire rechtsfiguur in: ‘de heroplaadbare hypotheek’ (l’hypothèque rechargeable). Deze hypotheek kan gedurende de volledige inschrijvingstijd, thans op vijftig jaar gebracht, en tot zolang er marge is op het ingeschreven bedrag ‘heropgelaad’ worden, zelfs voor schulden aangegaan bij verschillende kredietverleners.121 Deze nieuwe hypotheekvorm reduceert de kosten voor bijkomende hypothecaire inschrijvingen en vermijdt ook de vele formaliteiten die vroeger zouden nodig geweest zijn. Het probleem blijft echter nog steeds dat een bedrag moet worden bepaald hetwelk de hypotheek waarborgt.122 §2. Kenmerken

128

De leeftijd, noch de gezondheid van de eventuele ontlener mag een rol spelen bij de berekening van het ontleenbare bedrag. Ook de doeleinden van het krediet zijn vrij, met uitzondering van het gebruik voor beroepsdoeleinden. Dit is in ieder geval uitgesloten.123

129

Het bedrag zelf kan worden opgenomen in één of meerdere keren, volgens de condities die de kredietverlener toestaat. De hypotheek dient te worden toegestaan op een onroerend goed, dat niet voor professionele doeleinden mag worden gebruikt. Het kan hierbij gaan om een eerste of tweede verblijf, zelfs om een vakantiewoning. Verder dient de kredietnemer een natuurlijke persoon te zijn, en dient die laatste eigenaar te zijn van de woning.

130

Gedurende zijn verdere leven is de ontlener verplicht om het onroerend goed te onderhouden zoals een goede huisvader (de nodige herstellingen uitvoeren indien nodig), hij mag geen veranderingen aanbrengen aan het goed die de waarde ervan zouden kunnen verminderen, noch de bestemming ervan veranderen. Verder dient hij de kredietgever toe te staan zich ervan te verzekeren dat het goed nog steeds in goede staat van onderhoud verkeert, er worden derhalve controles verricht door de financiële instelling.

119

Art. 25 Ordonnance n° 2006-346 van 23 maart 2006 relative aux sûretés. Art. 30 Ordonnance n° 2006-346 van 23 maart 2006 relative aux sûretés. 121 Indien bijvoorbeeld een eerst ingeschreven schuld voor de helft is afgelost, kan men voor de reeds afgeloste helft een nieuwe schuld aangaan die in eerste rang wordt ‘opgelaad’. 122 X, “Réforme van régime des sûretés/Mise en place de l’hypothèque rechargeable et van pret viager hypothécaire (ordonnance van 23.3.06: JO van 24.3.06)”, http://admin.anil.org 123 Art. 41 Ordonnance n° 2006-346 van 23 maart 2006 relative aux sûretés. 120

45

131

Het krediet wordt terugbetaalbaar gesteld bij het zich voordoen van een aantal gebeurtenissen: bij het overlijden van de kredietnemer of bij het overlijden van de langstlevende indien twee kredietnemers, bij de overdracht ten bezwarende of ten kosteloze titel van het onroerend goed en bij de opsplitsing van de volle eigendom van het onroerend goed in blote eigendom en vruchtgebruik124. De loutere verhuis is in Frankrijk dus geen beëindigingsgrond. Ten slotte kan de ontlener natuurlijk op elk moment het volledige bedrag aflossen.125 Wat ook het bedrag van de schuld is, deze kan in ieder geval de waarde van het huis niet overstijgen.126 §3. Rol van de notaris

132

Ook voor de notaris wordt een essentiële rol weggelegd, dit zowel bij het kredietaanbod als bij het vaststellen van de hypothecaire waarborg: hij dient de ontlener voldoende informatie te geven en dient tevens na te gaan of deze kredietvorm de correcte oplossing biedt voor de ont127

lener en zijn erfgenamen.

Meestal wordt de notaris echter pas aangesproken als de over-

eenkomst al een feit is. Daarom adviseerde JACHIET om een overheidsinstantie te laten tussenkomen met onafhankelijk advies vooraleer de overeenkomst kon gesloten worden.128

124

Indien het onroerend goed reeds is opgesplitst bij de vraag naar een seniorenkrediet, dan kan de hypotheek enkel en alleen op de blote eigendom worden verleend. Vanzelfsprekend wordt het bedrag dat men kan opnemen dan beperkt tot de waarde van de blote eigendom en moeten de eventuele andere mede-eigenaars hun akkoord geven. 125 Voor de regeling inzake de wederbeleggingsvergoeding: supra 30, nr. 84 e.v. 126 JACHIET N., FRIGGIT J., VORMS B., TAFFIN C., “Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l'actif résidentiel des personnes âgées”, supra noot 21, 12; Guide Pratique “Prêt Viager Hypothécaire”, supra noot 2. 127 Guide Pratique “Prêt Viager Hypothécaire”, supra noot 2. 128 JACHIET N., FRIGGIT J., VORMS B., TAFFIN C., “Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l'actif résidentiel des personnes âgées”, supra noot 21, 33.

46

Conclusie 133

Een invoering inzake het omgekeerd (woon)krediet is aanbevelenswaardig, rekening houdend met de vergrijzing van de bevolking, de toenemende druk op de financiering van het wettelijk pensioen en de positieve buitenlandse ervaringen. Anderzijds lijkt een wettelijk kader onvermijdbaar ter bescherming van de consument door de risico’s die zo’n krediet zou kunnen meebrengen bij misbruik, maar ook ter aanpassing van sommige aspecten van het zekerheidsrecht, die te stroef en oubollig zijn voor hedendaagse financiële producten.

134

Er wordt echter best in een kaderreglementering zonder te veel inhoudelijke beperkingen voorzien, maar met een toevoeging van een strenge controle ter bescherming van de consument. Inhoudelijke beperkingen kunnen alleen maar leiden tot latere wetswijzigingen, wanneer zou moeten rekening gehouden worden met nieuwe kredietaspecten en -mogelijkheden in het belang van de senioren. Laten we niet vergeten dat er al talrijke bepalingen van toepassing zijn op het omgekeerd woonkrediet uit de wet op het Consumentenkrediet en laten we deze bepalingen dan ook ten volle gebruiken om een proliferatie van wetgeving ten allen tijde te vermijden. Rechtsvergelijkend onderzoek is derhalve aangewezen zodat de vernieuwing accuraat en niet reeds verouderd is op het moment van invoering.

135

Blijft een Belgische reglementering op zich wachten, dan zullen de kandidaat-kredietnemers zich hoogstwaarschijnlijk tot het buitenland richten om hun omgekeerd (woon)krediet aan te gaan. Uit ondervraging blijkt echter dat buitenlandse kredietinstellingen zich enigszins achterdochtig opstellen om Belgische klanten een omgekeerd woonkrediet te verkopen. Zij zien hun aansprakelijkheid in het gedrang komen.

136

Verder wordt het recht van de erfgenamen om in de erfenis een onroerend goed te vinden best afgewogen tegen het recht van de senior op waardig ouder worden. Het staat een oudere eigenaar vrij te beslissen een omgekeerd woonkrediet aan te gaan en zijn erfgenamen hierin al dan niet te betrekken. Verzetten erfgenamen zich daartegen, dan zullen zij er eventueel zelf voor moeten zorgen dat hun ouders een waardig levenspeil kunnen behouden.

137

Toch gaan stemmen op uit de financiële wereld, en dan vooral Nederlandse stemmen, die voorspellen dat België en met name de mentaliteit van de Belgische bevolking nog bijlange niet rijp is om deze kredietvorm op de juiste manier aan te wenden. Men kan in zeker zin stellen dat dit bankproduct gemakkelijk tot schrijnende situaties zou kunnen leiden, wanneer correcte informatie onthouden wordt aan de consument. Daarom is een adequate regeling inzake 47

plafonnering van de schuld uiterst belangrijk. Het zal onderzoek en afweging vergen om een evenwichtige verhouding te vinden tussen de belangen van de banksector en die van de individuele consument. Ofwel kan de wetgever ervoor kiezen om de consument het risico te laten dragen door een verzekeringsfonds dat gespijsd wordt door zijn eigen bijdrage ofwel kiest eerstgenoemde ervoor om het risico volledig naar de kredietverleners door te schuiven. 138

Ten slotte raadt de OESO België aan dit product in te voeren in zijn verslag van januari 2007 over België: “So as to modernise the mortgage market, adjustment caps on interest rates should be left to individual decisions, early repayment fees should be costbased, high real estate transaction costs should be cut and the lengthy foreclosure period should be reduced. Competition in the market for mortgages can be enhanced by introducing mortgage bond legislation. Moreover, consumption smoothing for households should be facilitated by modernising home equity withdrawal and reverse mortgage legislations to make it easier to take out new mortgages on capital gains.” 129

129

“Economic survey of Belgium 2007: Enhancing the benefits of financial liberalization”, http://www.oecd.org/document/38/0,3343,en_2649_34593_38208614_1_1_1_1,00.html

48

Bibliografie Wetgeving Belgische wetgeving Burgerlijk Wetboek Hypotheekwet van 16 december 1851, B.S. 22 december 1851 Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten van 30 november 1939, B.S. 1 december 1939. Wet Consumentenkrediet, 12 juni 1991, B.S. 9 juli 1991 Wet betreffende de Handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, 14 juli 1991, B.S. 29 augustus 1991. Wet op het Hypothecair Krediet van 4 augustus 1992, B.S. 19 augustus 1992 Koninklijk Besluit nr. 225 van 7 januari 1936 tot reglementering van de hypothecaire leningen, B.S. 7 januari 1936 Koninklijk Besluit van 5 februari 1993 houdende diverse bepalingen tot uitvoering van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, B.S. 24 februari 1993. Buitenlandse wetgeving Ordonnance n° 2006-346 van 23 maart 2006 relative aux sûretés, J.O. 24 maart 2006 Decrèt n°2006-1540 van 6 december 2006 pris en application de l'article L. 314-10 du code de la consommation relatif au remboursement anticipé des prêts viagers hypothécaires, J.O. 8 december 2006. Wet van 28 september 2006, houdende regels met betrekking tot de financiële markten en het toezicht daarop (Wet op het financieel toezicht), Stb. 2006, 605.

Rechtspraak Cass. 28 mei 1964, R.W. 1964-65, 957; , J.T. 1964, 633; , Pas. 1964, I, 1017; , Rec. gén. enr. not. 1965, 9; , Rev. prat. not. b. 1965, 40. Cass. 29 november 2001, T. Vred. 2003, p. 209;, R.A.B.G. 2003, p. 6. Gent, 4 februari 2002, T. Vred. 2003, p. 212. Brussel 6 maart 1997, Pas. 1996, III, 42; , T.B.B.R. 1998 (verkort), 255. Arrondrb. Brussel 2 oktober 1995, Pas. III, 1995, 37. Vred. Spa, 21 april 1992, Act. dr. 1993, 145. 49

Rechtsleer BAEL, J., Het verbod van bedingen betreffende toekomstige nalatenschappen, deel IIB, Verhandeling tot het verkrijgen van de graad van Doctor in de Rechten, voorgedragen aan de Universiteit van Gent, Gent, Faculteit der Rechtsgeleerdheid, Academiejaar 2001-2002, 2002, 717 p. BOUCKAERT, F., Art. 1968 B.W, In X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, 2 augustus 2001. BROEKMANS, T., “Het toepassingsgebied van de wet op het hypothecair krediet”, Limb. Rechtsl. 1995, 117-140. CEYSSENS, M., & VOORDECKERS, W., Kredieten en Zekerheden, Diepenbeek, Syllabus Bedrijfsfinanciering en financiële markten: Uhasselt, 2006-2007. DAMBRE, M., “Het grensgebied tussen consumentenkrediet en hypothecair krediet”, T. Vred. 1996, 93-105. DAMBRE, M., Consumentenkrediet, een commentaar op de nieuwe regeling, Gent, Mys&Breesch, 1993, 125 p. DE CONINCK, J., “Het primaat van de partijbedoeling als onderscheidend criterium tussen voorwaarden en termijnen” (noot onder Antwerpen, 8 oktober 2007), TBBR 2008, 257-265. DE WULF, C., Het opstellen van notariële akten, Deel III, Mechelen, Kluwer, 2005, 856 p. MEULEMANS, D., “De wijziging van het toepassingsgebied van de Wet op het Hypothecair Krediet”, T. Fin. R. 2004, 674-681. STIJNS, S., De gerechtelijke en buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten: onderzoek van het Belgische recht getoetst aan het Franse en het Nederlandse recht, Antwerpen, Maklu, 1994, 706 p. STUYCK, J. & STRAETMANS, G., Financiële diensten en de consument, Deurne, Kluwer, 1994, 295 p. TERRYN, E. (ed.), Handboek Consumentenkrediet, Brugge, Die Keure, 2007 , 590 p. TISON, M., Syllabus Notarieel Kredietrecht academiejaar 2008-2009, Gent, Instituut Financieel Recht Universiteit Gent, oktober 2008, 109 p.

50

Websites, interviews, tijdschriften, brochures en masterproeven Geschreven bronnen B. DRIJKONINGEN, “Het omgekeerde woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België”, Masterproef Universiteit Hasselt, 8 mei 2008, Geel, 189 p. Brochure “Het omgekeerde woonkrediet”, Beroepsvereniging van het krediet, 22 april 2008, www.upc-bvk.be EVENEPOEL, Y., & MASSE, J., “Omgekeerde hypotheek: een geschenk voor de banken”, Budget en Recht, 1 mei 2007, nr. 192, http://www.test-aankoop.be/lenen/omgekeerde-hypotheek-een-geschenk-voor-debanken-s439763.htm Guide Pratique “Prêt Viager Hypothécaire”, Crédit Foncier, www.creditfoncier.fr JACHIET N., FRIGGIT J., VORMS B., TAFFIN C., “Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l'actif résidentiel des personnes âgées”, Inspection générale des finances, Conseil général des ponts et chausses, Agence nationale pour l'information sur le logement, Frankrijk, juli 2004, 84 p. http://www.ladocumentationfrancaise.fr/rapports-publics/054000045/index.shtml. P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, Financieel Forum/Bank- en Financiewezen, juni 2007, p. 336-343. P. HEYMANS, “Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet”, Relaas studienamiddag Beroepsvereniging voor het krediet/Febelfin omtrent het omgekeerd woonkrediet, 8 mei 2007, 21. X, “De opeethypotheek”, Rondom ons, Notarius, maart-april 2008, p. 17-23. X.,“Opeetconstructie”, Brochure Rabobank, november 2008, 3 p. Elektronische bronnen www.hypotheker.nl www.hypotheekvisie.nl www.nvb.nl, Site van de Nederlandse vereniging van Banken Economic survey of Belgium 2007: Enhancing the benefits of financial liberalization”, http://www.oecd.org/document/38/0,3343,en_2649_34593_38208614_1_1_1_1,00.h tml www.bvk.be, Site van de Beroepsvereniging van het Krediet www.febelfin.be, Site van Febelfin, de overkoepelende organisatie voor de Belgische financiële sector 51

http://zorgplicht.uwhuisenhypotheek.nl/ X, “Réforme du régime des sûretés/Mise en place de l’hypothèque rechargeable et du pret

viager

hypothécaire

(ordonnance

du

23.3.06:

JO

du

24.3.06)”,

http://admin.anil.org Witboek COM 807 van 18 december 2007, http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=COM:2007:0807:FIN:NL:PDF Interviews en gesprekken Interview met de heer De Craene Frédéric, Private Banker bij Rabobank, Sas van Gent op 17 maart 2009. Telefonisch gesprek met de heer De Craene Frédéric, Private Banker bij Rabobank, Sas van Gent op 9 april 2009. Telefonisch gesprek met notaris Segers uit Terneuzen, Nederland op 17 maart 2009. Telefonisch gesprek met de heer Jo T’Jampens, Senoir Counsel Retail Credit, Beroepsvereniging van het Krediet, lid van Febelfin op 11 maart 2009.

52