Een nieuwe werkwijze van het WSW
1
Inhoud 1 WSW Missie en Risicostrategie
September 2013
6
2 Risicobereidheid
10
3 Risicobeoordelingsproces
12
4 Risicobeoordelingskader corporaties
14
5 Risicoclassificatie, besluitvorming en faciliteringsbeleid
20
6 Beheersmaatregelen
24
7 Borgbaarheidsverklaring
26
8 Zekerheidsstelling
28
9 Wat betekent de nieuwe werkwijze van het WSW voor u?
30
3
Voorwoord
Risicomanagement is de kern Recente ontwikkelingen in de sector, een nieuwe politieke context en vraagstukken rondom het toezicht. Deze zijn aanleiding geweest om onze strategie tegen het licht te houden en te herijken. Meer dan voorheen leggen wij in onze nieuwe strategie de nadruk op het risicomanagement. Het WSW staat als ‘hoeder van de borg’ voor de beheersing van de risico’s in het zekerheidsstelsel. Een stelsel dat een AAA-rating heeft, de sociale huursector toegang geeft tot optimale financiering en jaarlijks tussen de 600 en 800 miljoen euro aan lagere rentelasten oplevert. De beheersing van de risico’s van het stelsel zijn van belang voor de duurzaamheid ervan. De risico’s in het stelsel hangen samen met het risicomanagement van de corporaties. Objectieve risicobeoordeling en - beheersing van het businessmodel en de financiële situatie van de woningcorporatie is dan ook de kern van het beleid van het WSW. Dit doen we om een optimale financiering van de volkshuisvesting mogelijk te maken. Met onze aangescherpte risicostrategie, risicobeoordeling en de daaraan gekoppelde beheersmaatregelen willen we bereiken dat de corporatie op een zodanige wijze handelt dat de kans dat deze corporatie in de problemen komt, vermindert. Hiermee dragen wij bij aan de solidariteit in het stelsel en aan een sector die toekomstvast is. In dit boekwerkje geven wij inzicht in onze herijkte strategie, maar ook in onze nieuwe werkwijze en de beoordelingsmethodiek.
4
5
1 WSW Missie en Risicostrategie
WSW Missie Het WSW draagt als ‘hoeder van de borg’ door objectief risicomanagement bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting.
Eind 2012 heeft het WSW haar strategie tegen het licht gehouden en herijkt herijkt. Een nieuwe missie is bepaald en in lijn hiermee zijn de strategische doelstellingen vastgelegd. Objectief risicomanagement is hierbij de kern. Als waarborgfonds beheerst het WSW de risico’s van het zekerheidsstelsel en de totale borg. Daarnaast stuurt het WSW op objectieve wijze aan op de beheersing van de risico’s van individuele corporaties. 6
7
WSW risicomanagement
Strategie
Om het zekerheidstelsel in stand te houden richt het WSW zich in haar risicomanagement op de beheersing van de risico’s van het zekerheidsstelsel en de totale borg. Het WSW stuurt daarbij op een effectief risicobeheer door individuele corporaties. Het nieuwe beoordelingskader van het WSW is hierop gericht.
In lijn met de missie heeft het WSW zes strategische doelstellingen vastgesteld. Door deze doelstellingen te realiseren maakt het WSW het als ‘hoeder van de borg’ voor corporaties mogelijk om financiering aan te trekken tegen gunstige voorwaarden en zo een bijdrage te leveren aan de volkshuisvesting. Zekerheidsstelsel en totale borg
Individuele corporatie
en
Het WSW
Het WSW:
Het WSW:
• Heeft een eenduidige en geaccepteerde rol als hoeder van de borg binnen het volkshuisvestelijk stelsel
identificeert risico’s van totale borg
identificeert en beoordeelt risico’s
• Realiseert een duurzaam gefinancierde sector tegen de laagst mogelijke financieringskosten
hanteert een expliciete risicobereidheid
beheerst de individuele aanspraken op de borg
• Heeft eenduidig, objectief en transparant risicomanagement geïmplementeerd
beheerst de risico’s op de lange termijn
• Zorgt dat risicomanagement bij woningcorporaties een integraal onderdeel is van de bedrijfsvoering
test het borgstelsel aan de hand van scenario’s
• Heeft eenduidige, efficiënte en effectieve processen, procedures en systemen voor risicomanagement • Heeft medewerkers die risicobewust handelen
hanteert eenduidige normenkaders neemt maatregelen om normenkader voor het stelsel te handhaven
heeft een transparant en objectief normenkader heeft een gestructureerde risicobeoordelingsmethodologie gebaseerd op industriestandaarden (S&P) gebruikt verschillende beoordelingsregimes treft beheersmaatregelen
8
9
2 Risicobereidheid
Langs drie dimensies worden de risico’s afgezet tegen het risicobudget: 1. Een maximale borg stelt een absolute begrenzing aan de omvang van de borgverlening van het WSW aan één enkele corporatie. De kredietkwaliteit van een corporatie speelt daarbij geen rol. Het WSW heeft in consultatie met de sector een absolute grens aan de borgverlening aan één corporatie gesteld. 2. De tweede dimensie, kans en impact, houdt wel rekening met de kredietkwaliteit van een deelnemer. Bij deze dimensie wordt het beschikbare risicovermogen getoetst aan het te verwachten verlies op basis van modellen voor de kans dat een corporatie een aanspraak doet en de omvang van die aanspraak bij bepaalde assumpties ten aanzien van de uitwinning van zekerheden.
Als hoeder eder van de borg moet het WSW zorgdragen voor een aanvaardbaar niveau om het borgstelsel in stand te houden. Het stelsel is risiconiveau eerd op onderlinge solidariteit. Deze solidariteit kan in gevaar gebaseerd n wanneer er in het stelsel te hoge risico’s voorkomen die kunnen komen t t ongewenste t ((grote) t ) aanspraken k d borg b d leiden tot op de en daarmee op de sector. De WSW Risicobereidheid geeft uitdrukking aan de aard en omvang van de borgstellingsrisico’s die de belangenhouders in het stelsel bereid zijn te aanvaarden. Dit wordt vastgelegd in een risicobudget waartegen de risico’s worden afgewogen. 10
3. Bij de derde dimensie wordt het borgstelsel onderworpen aan diverse scenario analyses en stress testen om te beoordelen of het borgstelsel bestand is tegen bepaalde scenario’s en stress omstandigheden. Het risicobudget en de risicobereidheid ten aanzien van de dimensie Maximale Borg is inmiddels door het WSW bepaald. De andere dimensies worden in de loop van 2014 uitgewerkt.
11
3 Risicobeoordelingsproces
Risicobeoordelingsproces • Twee keer per jaar informatie opvraag corporaties d.m.v. dPi (prognose) en dVi (verantwoording). • Jaarlijkse ‘risicobeoordeling’ van Business Risks en Financial Risks van iedere corporatie + bepaling borgbaarheid en bepaling Facilitieringsvolume (FV). • Risicoscore en omvang leningportefeuille bepaalt risicoclassificatie/risicoklasse. • Faciliteringsvolume (FV) met 3, 2 of 1 jaar vooruit, afhankelijk van de risicoklasse. Het FV is gesplitst in een gedeelte voor herfinancieringen en een gedeelte voor de groei van de leningportefeuille. • Vraaggestuurde planning voor het vaststellen van het FV. De planning wordt afgestemd op de termijn waarop een corporatie een financieringsbehoefte heeft. • Verificatie bij feitelijke verstrekking van de borging (lening). • Functiescheiding Accountmanagement/Risicomanagement (4 ogen) + Borgingscommissie.
Het WSW beoordeelt jaarlijks de financiële positie en risico’s van iedere deelnemer. Daarnaast is een proces ingericht voor het beoordelen van de financieringsbehoefte en het vaststellen van het Faciliteringsvolume (FV). WSW hanteert bij de beoordeling van de risico’s een gestructureerde methodologie gebaseerd op internationaal geaccepteerde standaarden (S&P). De beoordeling leidt tot een risicoscore die een indicatie geeft van de kans dat het WSW aangesproken wordt op de borg. Bij de planning van de jaarlijkse beoordelingen en het vaststellen van het FV kijkt het WSW o.a. naar de termijn waarop een corporatie een financieringsbehoefte heeft. 12
• Jaarlijkse beoordelingsbrief incl. eventuele beheersmaatregelen. • Opvolging/handhaving van beheersmaatregelen. • Klantgerichte aanpak
13
Bij de beoordeling van corporaties kijkt het WSW naar de Business Risk en de Financial Risk. Bij de Financial Risk wordt gekeken naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een corporatie. Het WSW gaat hierbij in de kern uit van vijf financiële beoordelingsratio’s. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporatie, en specifiek de financiering. 14
Business Risk Financial Risk
3 Risicobeoordelingskader corporaties
Risicobeoordelingsmodel
WSW risicobeoordeling en score model
Governance
Financiële sturing en beheersing
Corporatie ‘in control’
Portefeuillestrategie en Vastgoedvoorraad
Marktontwikkelingen
Economische en politieke ontwikkelingen
€ Operationele kasstroom
Balans Winst- en verliesrekening’
Onderpandwaarde
15
16
Business Risk
• De corporatie exploiteert vastgoed en streeft naar optimale aansluiting bij de vraag van de doelgroep op aspecten als beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Het beleid is gericht op instandhouding van de portefeuille in overeenstemming met de vraag. • Continue proces van beheer en transitie van de voorraad. • Vastgoedportefeuille genereert kasstromen (kasstroom genererende capaciteit - KGC). • Het WSW beoordeelt KGC van de vastgoedportefeuille niet van een woning of een complex.
Business Risk - 24 kwalitatieve vragen WSW brengt de Business Risks van een corporatie in kaart door middel van 24 vragen. De vragen gaan in op de risico’s ten aanzien van: • Portefeuillestrategie • Samenstelling, beheer en transitie van de huidige vastgoedvoorraad • Marktontwikkelingen • Economische en politieke ontwikkelingen
Financial Risk
Risicobeoordelingsmodel
Uitgangspunten beoordeling
• Het WSW beoordeelt de deelnemer integraal op geconsolideerd niveau. • Bij een bepaald niveau van KGC hoort een bepaalde (maximale) schuldpositie. • Bij instandhouding van de KGC kan schuld blijvend bestaan (herfinanciering mogelijk). • Bij afname van de KGC moet ook de schuldpositie (kunnen) afnemen.
• Financiële sturing en beheersing, incl. financiering en rentemanagement • Corporatie “in control” • Governance. Aan de risico’s worden in de beoordeling ervan een bepaalde zwaarte toegekend.
17
Financial Risk - Financiële Ratio’s
18
Solvabiliteitsratio
Balans Vreemd vermogen
Financial Risk
Risico score model
Eigen vermogen
Kasstromen
Onderpand
Loan to Value Interest Coverage Ratio
Debt Service Coverage Ratio
Dekkingsratio
19
Risicoclassificatie Impact van Aanspraak
Kans op Aanspraak
4 Risicoclassificatie, faciliteringsbeleid en besluitvorming
De risicoclassificatie van het WSW deelt corporaties in op basis van de hoogte van de geborgde schuld en de kans op aanspraak (risicoscore). WSW werkt hierbij met negen risicoklassen en drie kleuren: rood, groen en geel. De kleur bepaalt enerzijds of een corporatie op voorhand Faciliteringsvolume kan krijgen voor nieuwe investeringen en/of herfinancieringen en zo ja, voor welke periode. Anderzijds bepaalt de kleur welke toetsing het WSW uitvoert bij de feitelijke borging. De indeling in negen klassen bepaalt tevens op welk niveau binnen het WSW besluitvorming plaatsvindt. 20
Geborgde schuld Risico score* Hoog
b+ en lager
Midden
Tussen bb+ en bb-
Laag
bbb- en hoger
Categorie 1
Categorie 2
Categorie 3
Geborgde schuld _ € 250 mln <
Geborgde schuld > € 250 mln en _ € 1 mld <
Geborgde schuld > € 1 mld
* De risicoscore is een interne rating gebaseerd op een internationaal geaccepteerde rating methodologie van S&P.
21
Faciliteringsbeleid: Vaststellen en registeren
Faciliteringsbeleid: Verificatie bij borging
Risicoklasse van een corporatie is bepalend voor de duur van het FV en het type FV dat wordt toegekend. Op basis van de risicobeoordeling en het toegekende FV bepaalt het WSW tot welk niveau de schuldpositie van een corporatie mag groeien (schuldplafond) of, indien nodig, moet afnemen.
Bij de daadwerkelijke borgstelling van de lening verifieert het WSW of onder de omstandigheden van dat moment borging nog altijd verantwoord is.
Vaststellen en registreren Risicoklasse
Verificatie Type financieringsbehoefte
Verificatie bij borgverlening
1 tot maximaal 3 jaar
Herfinanciering + Groei leningportefeuille
Licht
Herfinanciering
Licht
Ja
Maximaal 2 jaar
Groei leningportefeuille
Zwaar
Groei leningportefeuille
Nee
Niet op voorhand*
Herfinanciering + Groei leningportefeuille
Zwaar
Herfinanciering + Groei leningportefeuille
Nee
Niet op voorhand
Type financierings-behoefte
FV
Jaarlagen FV
Herfinanciering + Groei leningportefeuille
Ja
Herfinanciering
*Indien FV niet op voorhand beschikbaar kan worden gesteld, kan borging alleen plaatsvinden op basis van een individuele leningaanvraag.
22
Risicoklasse
Licht 1 Bestuursverklaring dat de te borgen lening aansluit op hetgeen in de dPi is opgenomen en dat er geen materiële wijzigingen zijn in de financiële positie die borging in de weg zouden kunnen staan. Daarnaast verklaring dat lening besteed zal worden aan borgbare bestedingsdoelen. 2 Toets door het WSW dat de lening past binnen het FV en de relevante achtervangovereenkomst. 3 Toets op eventuele beheersvoorwaarden. 4 Toets op onderpandwaarde op gemeenteniveau.
Zwaar 1 Alle elementen van een lichte toets PLUS: 2 Opgave van actuele financiële cijfers (kasstromen, bedrijfswaarde, etc). Het WSW verifieert of de actuele financiële ratio’s op TI niveau (geconsolideerd) na aantrekken van de lening voldoen aan de WSW criteria.
23
6 Beheersmaatregelen
Wanneer corporaties niet voldoen aan de normen van het WSW kan het WSW beheersmaatregelen treffen. Afhankelijk van de aard en de ernst van de situatie bepaalt het WSW welke beheersmaatregel(en) worden toegepast. Alle beheersmaatregelen in het palet zijn bestaande maatregelen. Handhaving staat hier centraal. Er zijn geen nieuwe maatregelen aan het palet toegevoegd. 24
• Schriftelijk (eenmalig/periodiek) verzoek tot informatie • Gesprek met bestuur/RvC met schriftelijke terugkoppeling van gemaakte afspraken
• Schriftelijk verzoek tot nemen (herstel) maatregelen • Aanwijzing geven tot nemen herstelmaatregelen overeenkomstig Reglement van Deelneming
Informatie Verzoeken
Herstel Maatregelen
Beperking Borging
Informeren Derden
• Faciliteringsvolume beperken of op nul stellen • Verstrekken borg onder voorwaarden van tijdelijke liquiditeitstekorten • Aanhouden van de Verklaring omtrent de Borgbaarheid • Uitspreken van de niet-kredietwaardigheid / niet-borgbaarheid • Uitschrijven van een boete overeenkomstig Reglement van Deelneming
• Informeren CFV en/of BZK/ achtervanggemeentes over de door het WSW gesignaleerde risico’s • Verzoek aan CFV/BZK tot het nemen van een maatregel, zoals het aanstellen van een extern toezichthouder. 25
7 Borgbaarheidsverklaring
Borgbaarheidsverklaring vervangt Kredietwaardigheidsverklaring. WSW vervangt de ‘Kredietwaardigheidsverklaring’ door een ‘Borgbaarheidsverklaring’. Dit: • Dekt de lading beter. • Maakt expliciet dat alleen een oordeel wordt gegeven over de borgbaarheid van de deelnemer vanuit het perspectief van het WSW. Het is geen algemeen oordeel over de kredietwaardigheid van de corporatie. • Betere sturingsmogelijkheden voor het WSW in het kader van beheersmaatregelen (borgbaar onder voorwaarden). • Beter onderscheid tussen “aanhouden van borgbaarheidsverklaring” en het “uitspreken van de niet-kredietwaardigheid” mogelijk.
Het WSW vervangt de ‘Kredietwaardigheidsverklaring’ door een ‘Borgbaarheidsverklaring’. Deze term dekt de lading van de verklaring beter, omdat alleen een oordeel wordt gegeven over de borgbaarheid en niet over de kredietwaardigheid van een deelnemer. Daarnaast geeft dit het WSW betere sturingsmogelijkheden. 26
27
8 Zekerheidsstelling Verlenen van volmacht Het WSW neemt actieve maatregelen om de zekerheidstructuur verder te versterken. Op grond van het Reglement van Deelneming is een deelnemer op eerste verzoek verplicht om een recht van hypotheek / recht van pand te verstrekken op de onderliggende woongelegenheden, dan wel het WSW daartoe een volmacht te verlenen. Als voorwaarde voor deelnemerschap stelt het WSW daarom dat een corporatie een onherroepelijk en onvoorwaardelijk volmacht verleent om hypotheek te vestigen. Nieuwe deelnemers verlenen hun volmacht voor deelname. Voor bestaande deelnemers wordt een inhaalslag gemaakt en wordt een uitvraag van de volmacht gedaan.
Ter versterking van de zekerheidstructuur vraag het WSW aan alle deelnemers om op voorhand volmacht te verlenen voor het vestigen van hypotheek op het ingezette onderpand. Deze voorwaarde is niet nieuw, de actieve invulling ervan wel. 28
29
9 Wat betekent de nieuwe werkwijze van het WSW voor u? In deze publicatie staan de kernelementen van onze nieuwe werkwijze. Met ons nieuwe risicokader hebben wij beter zicht op de risico’s die spelen bij individuele corporaties en kunnen wij beter sturen op de beheersing van de risico’s. Dit leidt tot een meer solide zekerheidsstelsel. Vanaf 2014 werken wij volgens de nieuwe methode. De gegevensopvraag dPi 2013 (prognoseperiode 2014-2018) is aangepast zodat er aansluiting is tussen de ingediende gegevens en de beoordeling. Ook andere systemen zijn ingericht op de nieuwe werkwijze. Daarnaast leiden we onze medewerkers op om te werken volgens de nieuwe methode. De nieuwe werkwijze en onze organisatieverandering maken het mogelijk om meer vraaggestuurd en klantgerichter te werken.
Vragen Meer informatie over onze nieuwe werkwijze vindt u dit najaar op onze website www.wsw.nl. Heeft u nog vragen over de nieuwe werkwijze? Neem dan contact op met uw accountmanager bij het WSW.
30
31
Waarborgfonds Sociale Woningbouw Marathon 6 1213 PK Hilversum
32
Postbus 1964 1200 BZ Hilversum
T 035 528 64 00 F 035 528 64 29
[email protected] www.wsw.nl
