Een gezamenlijke studie van Rabobank en PwC. Samen aan de slag! Best practices in duurzame utiliteitsbouw

Een gezamenlijke studie van Rabobank en PwC

Samen aan de slag! Best practices in duurzame utiliteitsbouw

reputatie

integr

DBFMO

efficiëntie

ratie

Wij bedanken de volgende personen voor hun bijdrage aan de studie: APG Asset management Arcadis Architectenbureau Paul de Ruiter BAM Utiliteitsbouw Bouwbedrijf Berghege Oss Bouwbedrijf Berghege Oss Facilicom Breijer Corio Corporate Facility Partners Dura Vermeer Dutch Green Building Council FGH Bank Fortrus Imtech Imtech Imtech N.V. Deli maatschappij/Jongeneel N.V. Deli maatschappij/Jongeneel NSI NSI OMA architecten OVG OVG PostNL PwC PwC Rabobank Rijksgebouwendienst Triodos Vastgoedfonds Van Dorp installaties Van Dorp installaties Volker Wessels Integraal Witteveen + Bos

de heer S. van Tongeren de heer L. van der Kemp de heer P. de Ruiter de heer S. Holm de heer J. Berghege de heer H. Peters de heer T. Weststeijn de heer H. Hinfelaar mevrouw F. Zijlstra de heer B. Adema de heer J. van der Kemp de heer. S. van Uffelen de heer P. Zwart de heer H. Vlug de heer B. Ubachs de heer L. Westerbaan de heer P. Koenders de heer A. Koomen de heer R. Bus de heer E. Wessels de heer F. Gerards de heer A. de Jong de heer A. Kompier mevrouw. M. Huysmans de heer F. Verwaaijen mevrouw W. Blonk de heer W. de Zeeuw de heer R. Klaasman de heer A. Vermeulen de heer G. Berkhout de heer H. van Dorp de heer R. de Reus de heer M. Luchjenbroers de heer R. Salet

Samen aan de slag! Best practices in duurzame utiliteitsbouw Een gezamenlijke studie van Rabobank en PwC

2

Managementsamenvatting


Managementsamenvatting

Succesfactoren van duurzame utiliteitsbouw

Zoek naar uw eigen invulling

Rabobank en PwC hebben het initiatief genomen om samen met spelers in de bouwen vastgoedsector te zoeken naar succesfactoren van duurzame utiliteitsbouw. Dankzij de actieve medewerking van toonaangevende bedrijven kunnen we een interessante selectie praktijkvoorbeelden, quotes en bevindingen onderscheiden. Ze zijn illustratief en inspireren om op zoek te gaan naar uw eigen invulling van duurzaamheid.

Rabobank

PwC

Uit de ervaringen van uw collega’s in de bouwen vastgoedsector destilleerden we een aantal praktische acties die u verder op weg kunnen helpen op de uitdagende route naar duurzaamheid en continuïteit. Met deze acties (zie achterin rapport) – gericht op leiderschap, interne bedrijfsvoering, kennismanagement en ontsluiten van prestaties – kunt u vandaag nog beginnen! Duurzaamheid biedt bedrijven in de bouwen vastgoedsector kansen om zich te onderscheiden in veranderende marktomstandigheden. Bedrijven die als eerste de veranderende rollen in de sector oppakken en implementeren, winnen competitief voordeel. We zien significante voordelen voor vroege toetreders in het creëren van een bedrijfscultuur die is gericht op duurzaamheid en efficiëntie. In toenemende mate verschuift de duurzaamheidsstrategie van bouwbedrijven van risicominimalisatie naar een strategie die ook het benutten van kostenvoordelen en omzet- en reputatievoordelen omvat. Duurzaamheid wordt dus gezien als een integraal onderdeel van de groeistrategie van bedrijven. Verantwoordelijkheid nemen voor duurzaamheidsdoelstellingen begint met het meten en monitoren van duurzame prestaties. Bedrijven moeten vervolgens duurzaamheidsprestaties communiceren met stakeholders. Verantwoordelijkheid nemen door duurzaamheidsverslagen, rapportages en het laten certificeren van gebouw en prestatie is geen doel op zich, maar draagt sterk bij aan het realiseren van duurzaam rendement. Het meten en rapporteren van niet-financiële waarden, zoals de waardering van maatschappelijke impact, is daarbij een belangrijke stap die nog onvoldoende wordt meegenomen in de sector.

3 Samenwerken is een voorwaarde om klantgericht en duurzaam te werken. Samenwerking in een integrale aanpak, zoals in een PPS- en DBFMO-structuur, lijkt een belangrijke succesfactor voor alle partijen. Een aantrekkelijke leefomgeving en ruimtelijke kwaliteit komen in opdrachten steeds vaker op de voorgrond te staan. Ze zijn een voorwaarde voor de langetermijnrentabiliteit. Het gaat immers om het beter luisteren naar wat de klant/eindgebruiker wil. In dit opzicht zien we dat steeds meer vrijwillige ketensamenwerking wordt opgezocht om duurzame bouwontwikkelingen te verwezenlijken. Duurzaamheid draagt bij aan operationele prestaties van bedrijven in de utiliteitsbouw en gebruikers. Duurzame relaties met toeleveranciers en andere samenwerkingspartners in de keten zorgen voor meer efficiëntie en een daling van operationele kosten. In duurzame modellen krijgen eigenaren belang bij lage operationele kosten en beheersing van de totale levensduurkosten. Andere voordelen van een duurzame focus zijn een versterking van de reputatie van het bedrijf, verdere diversificatie van producten en diensten ten opzichte van concurrenten en stimulering van de werkomgeving. Het verbinden van de duurzame praktijk met financiële voordelen, maakt operationele voordelen duidelijk. Door het najagen van duurzaamheid ondervinden bouwbedrijven voordelen voor zowel hun eigen business, als die van hun toeleveranciers en klanten.

4

Voorwoord

Edmond Verstraete Sectorleader Engineering & Construction PwC

T 06 513 366 72 Email: [email protected]

Voorwoord Waarom is volgens PwC duurzaamheid relevant voor de toekomst van utiliteitsbouw? Utiliteitsbouw in Nederland staat voor grote uitdagingen in een stagnerende markt. Duurzaamheid is gegroeid van een nice-to-have naar een belangrijk onderdeel van de groeistrategie van bedrijven in de bouwen vastgoedsector. Duurzaamheid laat bedrijven zich onderscheiden door klantgerichter relatiemanagement, kostenreductie en diversificatie van producten en diensten.

Wat is voor PwC de meest kenmerkende uitkomst van het onderzoek?

is geworden van de waardepropositie van bedrijven. De grootste uitdaging in duurzame utiliteitsbouw is de vertaalslag van tekentafel naar implementatie. Met dit onderzoek geven wij handreikingen in de vorm van strategische en operationele best practices.

Waarom heeft PwC dit onderzoek samen met Rabobank opgepakt? We geloven dat goede samenwerking de sleutel is tot succesvol ondernemen. Door onze expertise in de bouwsector te bundelen kunnen we een diepgaande visie neerzetten die bijdraagt aan het succes van onze klanten.

Uit het onderzoek blijkt dat duur zaamheid een standaard onderdeel

Edmond Verstraete, Sectorleider E ngineering & Construction, PwC

“De grootste uitdaging in duurzame utiliteitsbouw is de vertaalslag van tekentafel naar implementatie.”

Jeroen Scheelbeek Directeur Senior Relationship Banking Rabobank International

T 030 71 228 49 Email: [email protected]

5

Jeroen Scheelbeek, Directeur Senior Relationship Banking, Rabobank International

“Er zal meer aandacht moeten komen voor kwaliteit en daarbij helpt een duurzame focus.”

Waarom is volgens Rabobank duurzaamheid relevant voor de toekomst van utiliteitsbouw? De bouwen vastgoedsector staat voor grote uitdagingen. Partijen moeten luisteren naar de wensen van de gebruikers en moeten meer en beter samenwerken. Het is niet langer vanzelfsprekend dat een kantoorpand, bedrijfspand of winkel verhuurd is. Er zal meer aandacht moeten komen voor kwaliteit en daarbij helpt een duurzame focus.

Wat is voor Rabobank de meest kenmerkende uitkomst van het onderzoek? Duurzame utiliteitsbouw, is definitief uit het ‘geitenwollensokkenmilieu’ gekomen. Steeds meer bedrijven in de sector beschouwen een duurzame focus als

een vanzelfsprekend onderdeel van hun propositie en voor sommigen is het zelfs een overlevingsstrategie. De economische crisis, zich uitend in een toenemende leegstand, leidt tot het besef dat met duurzaamheid ook geld valt te verdienen.

Waarom heeft Rabobank dit onderzoek samen met PwC opgepakt? Door de crisis verschuiven traditionele rollen en ontstaan nieuwe business modellen. PwC is net als wij een partij met een groot belang in de Nederlandse bouw -en vastgoedsector. Dat maakt ons tot strategische sparringpartners met een visie. Het delen van onze visies op rendementsverbetering en duurzaam onder nemen helpen bij het beter faciliteren van de business cases van onze klanten.

6

Inhoudsopgave

Samen aan de slag!

Praktijk #01 Politieacademie Apeldoorn In 2011 wint de Politieacademie in Apeldoorn (40.000 m2) de ‘Gulden Feniks’ voor het beste renovatieproject. Het is een multifunctioneel complex met ruimte voor kantoren, horeca en leslokalen. In het ontwerp zijn duurzaamheid (WKO, isolatie) en vitaliteit (glazen dak, nieuwe waterpartij) met elkaar geïntegreerd. Het juryrapport noemt als belangrijke succesfactoren “de constante samenstelling van het team van de opdrachtgever en de samenwerking met architect, projectmanagement en uitvoering”. Bron: Dura Vermeer (realisatie)

Rabobank

PwC

7

Inhoudsopgave Inleiding

9

1 De besten worden beter: maak strategische keuzes

15

2 Meten is weten: monitor de voortgang van duurzaamheid

21

3 Zoek gemeenschappelijke voordelen: betrek partners in de bouwketen

27

4 Bereik operationele voordelen: doe meer met minder

33

Aanbevelingen 38 Colofon & contactinformatie

8

Inleiding

Duurzaamheid Van nice-to-have naar randvoorwaarde

9

Rabobank

Praktijk #02 Belastingkantoor - Doetinchem De oplevering van het nieuwe belastingkantoor (7500 m2) in Doetinchem (2010) is het resultaat van een Publiek Private Samenwerking (DBFMO). Voor het eerst is een dergelijk contract in zijn geheel aan één partij gegund. Het gebouw kan in de toekomst worden gesplitst in meerdere verhuurbare units. Bovendien is hoog ingezet op duurzaamheid (zonneboiler, tropendaken, klimaat gevel, slimme verlichting, waterbesparende maatregelen). Bron: Facilicom (realisatie, beheer, onderhoud, facility management)

Inleiding

Duurzaamheid

Van nice-to-have naar randvoorwaarde Duurzaamheid is niet meer weg te denken in de utiliteitsbouw. Duurzame bouw is inmiddels een randvoorwaarde in plaats van een ‘nice-to-have’. Maar hoe is duurzame utiliteitsbouw succesvol te realiseren? We presenteren in dit rapport de visie en succesvolle praktijkvoorbeelden van toonaangevende projectontwikkelaars, beleggers, banken, architecten, facilitaire dienstverleners, overheden en gebruikers.

10

Inleiding


Inleiding.

Succes op het gebied van duurzaamheid is afhankelijk van de mogelijkheid om duurzame ideeën van de tekenkamer naar de implementatiefase te brengen. Tijdens het onderzoek en de interviews vertelden verschillende partijen over de belangrijke uitdagingen die zij gerelateerd zien aan duurzaamheid. We analyseerden de manier waarop deze bedrijven leerden en profiteerden van deze uitdagingen. Zo komen we tot vier belangrijke bevindingen die bedrijven in de bouwen vastgoedsector helpen om voordelen te behalen uit duurzame verandering: 1 2 3 4

Maak strategische keuzes. Monitor de voortgang van duurzaamheid. Zoek gemeenschappelijke voordelen. Bereik operationele voordelen.

Waarom is duurzaamheid van belang in de utiliteitsbouw- en vastgoedsector? 1. Verdienmodellen van bedrijven veranderen Duurzaamheid is belangrijk in de strategische herschikking van functies in de bouwketen. Traditionele rollen in de Nederlandse bouwen vastgoedsector ondergaan een aantoonbare en structurele verandering. Door de economische crisis en een langdurige terugloop in de vraag naar nieuwbouw zijn alle partijen in de sector meer klantgericht gaan werken en breiden ze hun diensten uit.

De gebruiker is niet zozeer geïnteresseerd in eigendom, maar vooral in de prestatie van een gebouw. Dit zien we zowel bij huisvesting in de utiliteitsbouw, als bij consumentenproducten. Voldoende licht, comfortabel zitten, mooi beeld en geluid; daar gaat het om. Gebruikswaarde op basis van de prestatie van producten ‘performance-based consumption’ wordt de regel (Thomas Rau, 2011). Deze ontwikkeling benadrukt een fundamentele verandering van onze huidige consumptiemaatschappij en de bijbehorende verdienmodellen. Uiteindelijk gaat het om het sluiten van de kringloop. Als je het eigendom verplaatst van producent naar gebruiker, haal je het product uit de kringloop. Wanneer een producent verantwoordelijk blijft voor alle levensfasen van een product inclusief de laatste levensfase, stimuleert dit het hergebruik van materialen en daarmee een slim en duurzaam ontwerp. Vertaald naar utiliteitsbouw, hoeven eindgebruikers of beleggers niet langer de inrichting van een kantoor te bezitten. Ze betalen voor goed verlichte werkplekken en niet meer voor de verlichtingsinstallatie. Op den duur worden gebouwen grondstofbanken waarbij men ‘verblijfsdagen’ afneemt in plaats van een vastgoedobject. 2. De eindgebruiker centraal Beleggers en financiers nemen in toenemende mate de traditionele initiatorfunctie van projectontwikkelaars over. Projectontwikkelaars op hun beurt weten zich steeds meer in een adviserende rol te ontplooien of

“Op advies over techniek gaan ingenieursbureaus als Arcadis zich niet langer onderscheiden. CO2-uitstootanalyses en energiebesparings adviezen zijn mainstream geworden. De ingenieur moet complexe, integrale duurzaamheidsvraagstukken rond gebouwen oplossen of inzichtelijk maken.” Leo van der Kemp, Arcadis

Rabobank

Hoofdstuk 1

Hoofdstuk 2

De besten worden beter

Meten is weten

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Zoek gemeenschappelij ke voordelen

Bereik operationele voordelen

breiden hun diensten uit richting nevenactiviteiten. Alle partijen in de keten, inclusief bedrijven die zich bezighouden met onderhoud en beheer, benadrukken het belang van een integrale aanpak om beter tegemoet te komen aan de wensen van de gebruiker. We zien nadrukkelijk een verschuiving binnen de sector om tegemoet te komen aan deze wensen. Duurzaamheid maakt hiervan steeds vaker onderdeel uit. Op zoek naar groeimogelijkheden kijken succesvolle bedrijven over de eigen schakel in de bouwketen heen. In andere Europese landen, met name Engeland, is deze ontwikkeling al verder gevorderd. Daar concurreren bouwbedrijven bijvoorbeeld met energieleveranciers. 3

11

PwC

Renovatie, functieverandering en beheer voeren de boventoon Gebruikers geven in toenemende mate de voorkeur aan een functieverandering of renovatie van een bestaand pand in plaats van het betrekken van een nieuw pand. Ze letten daarbij steeds meer op kostenefficiëntie in het gebruik, met name als het gaat om energieverbruik. Be-

“Wij geloven dat de kantorenmarkt in Nederland moet gaan over duurzaam versus niet-duurzaam. Niet zozeer dat duurzame gebouwen een premium kunnen vragen. Dit wordt gewoon de nieuwe standaard. Het effect gaat vooral over een waardevermindering, ofwel een afslag die niet duurzame gebouwen gaan krijgen.” Sander-Paul van Tongeren, APG

12

Inleiding


“De bouwsector is de energieleverancier van de toekomst. Energiereuzen hebben het nakijken.” Flip Verwaaijen, PostNL

leggers zijn zich in toenemende mate bewust van deze omslag in de markt. Een andere belangrijke ontwikkeling is de verdere uitbouw van het begrip duurzaamheid. Naast CO2-reductie en energieverbruik van een pand, wordt ook gekeken naar de gebruikswaarde in de directe leefomgeving en de multifunctionaliteit. Beleggers, architecten en bankiers benadrukken in de interviews dat een gebouw niet op zichzelf staat. Het is onderdeel van een duurzame leefomgeving. Steeds vaker is de langjarige aantrekkelijkheid van de leefomgeving voor een eindgebruiker bepalend in het wel of niet betrekken van een pand. De economische crisis versterkt het belang van duurzaamheid en daarmee mogelijk ook een hernieuwde focus op de leefomgeving. Oplettende ondernemingen moeten dus juist nu investeren in duurzame renovatie, rekening houdend met functieverandering en beheer. 4 Duurzaamheid biedt competitief voordeel Het blijkt dat duurzaamheid nieuwe perspectieven biedt voor bedrijven om andere bronnen van omzetgroei aan te boren. Dit kan bijvoorbeeld via uitbreiding van

het dienstenpakket. Of via samenwerking met andere schakels binnen de bouwkolom om zo meerwaarde voor klanten te realiseren. Dankzij deze voordelen wordt duurzame utiliteitsbouw de gewenste manier van bouwen. In de huidige concurrerende markt lijken bedrijven die nog geen duurzame strategie ontwikkelen en implementeren, achter te blijven op de concurrentie. We zien de besten nog beter worden en de grote middengroep nadenken over de eerste stappen. Daarnaast is duurzaamheid in de vraag naar nieuwbouw een terugkerende component. Bij nieuwbouw is de mogelijkheid aanwezig om grote stappen te zetten in duurzame ontwikkeling: revolutie in plaats van transformatie. Toch ligt de grootste uitdaging qua volume bij het ontwikkelen van bouwconcepten die bijdragen aan het verder verduurzamen van bestaande bouw. Tot slot speelt het pand ook een belangrijke rol in het verkrijgen van een duurzaam imago van de gebruiker. Dat is steeds meer van belang voor het behouden en verkrijgen van klanten en personeel. Deze trend zal ook de komende jaren blijven groeien; de vraag naar duurzame gebouwen blijft dus toenemen.

Hoe duurzaam bent u en weet uw klant

Rabobank

dit ook? Op zoek naar best practices kregen wij de bevestiging dat er nog geen universele aanpak is voor het ontwikkelen van een succesvolle duurzame strategie in de bouwen vastgoedsector. Wij doen met dit rapport een handreiking aan de sector hoe deze de eerste stap kan maken in het ontwikkelen van een duurzaam businessmodel. We vinden het belangrijk advies te geven hoe bedrijven zich beter kunnen profileren met en kunnen profiteren van duurzaamheid. We nodigen u graag uit mee te doen in het ontwikkelen van strategie, controles en best practices zoals besproken in deze studie. Onderstaande vragen in combinatie met de acties in

PwC

het laatste hoofdstuk van dit rapport kunnen u op weg helpen om met duurzaamheid aan de slag te gaan.

• Heeft u een duurzame visie en heeft u strategische keuzes gemaakt?

• Heeft u meetbare doelen gesteld in uw duurzaamheidsstrategie?

• Draagt het meten van de duurzaamheidsprestatie bij

aan de mogelijkheden om uw operationele prestatie te verbeteren? • Hoe heeft u duurzaamheid geborgd met uw partners in de bouwketen? • Hoe ondervinden u en uw stakeholders voordeel van uw duurzaamheidsinitiatieven?

“De huidige financiële crisis geeft mogelijkheid tot beweging en dus tot verandering. Daarvan moeten we gebruik maken. Voordat de crisis afloopt moet er een integrale benadering zijn.” Stefan van Uffelen, Dutch Green Building Council

13

14

Hoofdstuk 1

De besten worden beter: maak strategische keuzes

Praktijk #03

15

Green Office Hoofddorp Het groene hoofdkantoor van TNT Express (17.000 m2) in Hoofddorp is een CO2-emissievrij gebouw. Dit is onderdeel van de ambitie van TNT Express/Post NL om de totale CO-uitstoot van het bedrijf te reduceren. Het gebouw is CO -positief en voldoet aan de duurzaamheidseisen van LEED Platinum. Het atrium is zo ontworpen dat er veel natuurlijk daglicht binnenvalt. Daarnaast nodigt het ontwerp uit tot minder liftgebruik. Alle elektriciteit wordt lokaal opgewekt, onder andere met behulp van een bio-wkk op basis van biologisch restafval. Bron: TNT Express/PostNL (eindgebruiker/opdrachtgever)

Hoofdstuk 1

De besten worden beter:

maak strategische keuzes

Voor veel opdrachtgevers in de utiliteitsbouw is duurzaamheid een vanzelfsprekend item, waarbij men verwacht dat dit door de sector opgepakt wordt. Het is voor de bouwen vastgoedsector niet alleen noodzakelijk een ambitie uit te spreken, maar ook om een duurzaamheidsstrategie te ontwikkelen. Het is belangrijk naast deze strategie een heldere, visie uit te dragen richting werknemers. Bouwbedrijven hebben vaak intern missiewerk te verrichten om uit te leggen waarom duurzaamheid belangrijk is en winstgevend kan zijn. Alleen met integrale gedragenheid binnen een bedrijf kan ook een externe vertaling gemaakt worden. Strategische oplossingen, die duurzame antwoorden bieden op de vragen van de klant.

16

Hoofdstuk 1


H.1

Over het algemeen zijn drie niveaus van duurzaamheidsstrategieën te onderscheiden:

de bouwkolom. Met deze duurzame uitstraling worden de besten nog beter.

1 Compliance & Risicomanagement De formulering van een duurzaamheidsstrategie begint vaak met het minimaliseren van (milieu)risico’s voor het bedrijf en haar klanten.

De sector vindt het nog lastig om duurzame investeringen te vertalen naar opbrengsten. Men worstelt veelal met de duurzame waardering van objecten en de vermarkting van een duurzame aanpak naar de klant. Op dit moment worden vooral de ‘besten’ beter. Dat zijn bedrijven die al langer voorop lopen met het vormgeven van een duurzame aanpak. Er zijn binnen de sector nog te weinig succesvolle voorbeelden bekend waarbij duurzaam rendement en daarmee de waardering van vastgoed duidelijk wordt benoemd. Een belangrijk onderdeel voor het maken van een strategie, is de vertaling naar opbrengsten op de lange termijn. Juist die lange termijn kan men nog niet overzien. Dit zorgt ervoor dat duurzaamheid nog geen vast onderdeel is in strategievorming bij bedrijven in de sector.

2 Kostenreductie & Operationele efficiëntie De duurzaamheidsstrategie kan zich ook richten op een bijdrage in de winstmarge. Bouwbedrijven worden daarbij meer geavanceerd in de manier waarop zij duurzaamheid inzetten om kosten te reduceren of operationele efficiëntie te verhogen. Denk hierbij aan energie- en materiaalverbruik, maar ook aan transport en architectuur. Onderzoek wijst uit dat groene bedrijfsinitiatieven vaak bijdragen aan de stroomlijning van bedrijfsprocessen. Deze resulteert naast een afname van de ecologische impact van de bedrijfsvoering in een kostenreductie. 3 Omzetgroei & Reputatieversterking Sommige bedrijven hebben de volgende stap gezet om duurzaamheid te kenmerken als een kernonderdeel van de bedrijfsstrategie. Zo kan men duurzaamheid zien als marktkans, nieuwe bron van omzetgroei en versteviging van het merk en de reputatie van het bedrijf. Een belangrijke uitdaging ligt in het positioneren van duurzaamheid als onderscheidend competitief voordeel in

Hoe vertaalt duurzaamheid zich in waardevermeerdering van vastgoed? Een van de belangrijkste strategische uitdagingen voor de realisatie van duurzame utiliteitsbouw is het vaststellen van het duurzaam rendement. Hoe doen vooraanstaande partijen dit? Gedreven door kortetermijnwinsten, wordt soms vergeten dat duurzaam rendement betrekking heeft op langdurig rendement. Duurzaam rendement is

Ontwikkeling duurzaamheid

Figuur 1 Verschillende niveaus in de ontwikkeling van een duurzaamheidsstrategie

Omzetgroei & Reputatie versterking Benutten van mogelijkheden

Kostenreductie & Operationele efficiëntie Minimaliseren van risico

Compliance & Risico management

Ambitieniveau

Rabobank

niet alleen financieel te meten in gebruikswaarde; men moet ook kijken naar belevingswaarde of ver betering van het maatschappelijk imago. Om een waardering te kunnen geven, gebruiken veel partijen de maatschappelijke kosten en baten analyse (MKBA) als rekeninstrument.

“Mijn definitie van duurzaamheid is dat je met dezelfde middelen een gebouw maakt dat beter presteert, zowel in technische als in menselijke zin.” Paul de Ruiter, architect

17

PwC

Onze aanbevelingen • •

Start met een integrale duurzaamheidstrategie en draag deze ook uit. Een succesvolle strategie gaat uit van een professionele houding, gericht op samenwerking, bij alle partijen in de

• •

keten. Duurzame koplopers in de sector onderscheiden zich door innovatieve strategieën. Overheid en markt moeten samen de traditie doorbreken. De focus moet verschuiven van nieuwbouw naar

“Duurzaam rendement is nog veel te veel opge hangen aan energieprestaties en te weinig aan dimensies als flexibiliteit en esthetiek. Binnen labeling heeft energie nog de overhand. Het moet ook gaan om een stuk maatschappelijk rendement.” Henk Willem

•

renovatie en transformatie. Meer en betere kennisdeling over duurzame projecten is nodig voor het komen tot een eensgezinde definitie van duurzaam rendement.

van Dorp, Van Dorp Installaties

Een duurzaamheidsstrategie houdt rekening met de lange termijn. Uit onze interviews blijkt dat de kosten tijdens en na het gebruik gemiddeld vier keer hoger uitvallen dan de stichtingskosten. Juist door ook naar de beheerfase te kijken, kan een belangrijk deel van het duurzame rendement worden behaald. De gedachte van Total Cost of Ownership (TCO) gebruiken investeerders en beleggers in dit kader vaak als basis voor het inschatten van duurzaam rendement.

Duurzaam bouwen en beheren vraagt om een transparante en duurzame waardebepaling Uit ons onderzoek blijkt dat duurzaam rendement op verschillende manieren te interpreteren valt. Daardoor is het nu nog lastig onderling afspraken te maken. Wel is duidelijk dat verschillende partijen in de sector behoefte hebben aan eenduidigheid en transparantie. Niet in de laatste plaats om duurzaamheid een plek te geven in taxatiemethodiek.

”Een duurzame focus moet zich vertalen in bespa ringen en euro’s, anders stapt niemand erin. Het gaat uiteindelijk om het verlagen van de Total Costs of Operations. Het is dus zaak om maximale duurzaamheid te zoeken binnen bestaande financiële kaders.” Flip Verwaaijen, PostNL “Helaas wordt in de taxatiewereld nog te weinig gestuurd op duurzaamheid, waardoor een beloning uitblijft.” Erwin Wessels, Nieuwe Steen Investments

De sector en de overheid zijn aan zet Binnen de bouwen vastgoedsector hebben branche- en adviesorganisaties initiatieven opgezet om de sector als geheel te ondersteunen in de uitvoering en het transparant maken van duurzaamheidsinitiatieven. Denk aan het Encord Sustainable Development Charter1 en de ‘Leidende principes’2. Deze geven richting aan professioneel opdrachtgeverschap door grotere bouwers.

1 In juni 2011 hebben twintig grote Europese bouwbedrijven zich verenigd in Encord (inclusief Konink lijke BAM Groep en Ballast Nedam) en een gezamenlijke duurzaamheidsver klaring opgesteld. Encord staat voor European Network of Construction Companies for Research and Development.

2 Door middel van ondertekening van de ‘Leidende principes’ geven de zeven grootste bouwers in Nederland invulling aan duurzame samenwerking, een duurzame bedrijfsvoering en duurzame projecten.

“Het scherp krijgen van het daadwerkelijke rendement is nog een hele uitdaging, omdat marktpartijen niet altijd baat hebben bij volledige transparantie.” Guus Berkhout, Triodos Vastgoedfonds

18

Hoofdstuk 1


“ De rijksoverheid speelt een cruciale rol. Zij moet de regie nemen, richtlijnen formuleren, de rules of the game bepalen en eisen stellen aan duurzaamheid.” Henk Vlug, Fortrus

3 Design-Build-FinanceMaintain-Operate: anders dan bij traditionele aanbesteding worden verschillende opdrachten in de ontwikkel-, bouwen exploitatiefase en de levenscyclus van het gebouw in één keer in één contract in de markt gezet. De opdrachtnemer is vaak een consortium van verschillende partijen, bijvoorbeeld een bouwonderneming, onderhoudsbedrijf en een facilitair dienstverlener.

4 Economisch Meest Voordelige Inschrijving: bij deze aanbestedingsmethode kunnen naast prijs andere criteria meegewogen worden. Bijvoorbeeld publieksgerichtheid, duurzaamheid of projectbeheersing.

De overheid zou de impasse kunnen doorbreken en een voortrekkersrol kunnen vervullen voor een collectief duurzaamheidsstreven. Ook in de ‘Leidende principes’ spreekt men de verwachting uit dat duurzame ontwikkeling wordt bevorderd door wetgeving en duurzaam aanbesteden door de overheid.

Gebruikers ook op lange termijn centraal Een duurzaam gebouw is een veelzijdig gebouw. In de aanleg of renovatie van utiliteitsbouw moet zoveel mogelijk rekening worden gehouden met de verschillende gebruikers van het pand gedurende haar levensduur. Uit interviews met gebruikers blijkt dat de gebruiksvriendelijkheid van de kantoorruimte maatgevend is voor duurzaamheid. Huurders willen flexibiliteit en vrijheid wanneer bedrijfsactiviteiten veranderen. Een voorbeeld is ‘Het Nieuwe Werken’, waarbij werknemers afwisselend op kantoor, onderweg of thuis werken. De flexibiliteit die dit vraagt, is succesvol in te bouwen met een integrale aanpak via bijvoorbeeld DBFMO3. Transparante, langetermijnafspraken tussen belegger, huurder en beheerder zijn cruciaal voor een optimaal duurzaam rendement.

“Wie is de klant? De belegger, de ontwikkelaar of de gebruiker? Onze ervaring is dat de belegger, die het uiteindelijk voor het zeggen heeft, zelden overlegt met de architect. Hierdoor kunnen ontwikkelaars beslissingen nemen die op korte termijn voor hen winstgevend zijn, maar op lange termijn juist geld of energie kosten voor de latere eigenaren van het vastgoed.” Alex de Jong, OMA/Rem Koolhaas

Is nieuwbouw in Nederland duurzaam? Uit onze interviews met beleggers blijkt dat nieuwbouw in de huidige markt wordt gezien als niet-duurzaam. Dit komt doordat nieuwbouw te vaak lege gebouwen achterlaat, die steeds vaker niet meer worden gebruikt. Recent besloot APG Asset Management, de grootste pensioenbelegger van ons land, daarom in Nederland niet meer te investeren in nieuwbouw. Duurzame renovatie en functieverandering heeft de toekomst. In tegenstelling tot nieuwbouw, groeit de vraag naar duurzame renovatie of revitalisatie van bestaande bouw. Dat komt doordat gebruikers zoeken naar kostenefficiëntie en reputatievoordelen naar aanleiding van hun eigen duurzaamheidsstrategie. De focus van projectontwikkelaars en ontwerpers verschuift daarmee meer naar advisering dan bij de traditionele ontwikkeling van nieuwe panden op nieuwe locaties op nieuwe grondposities. De projectontwikkelaars die als eerste van deze veranderende vraag in de utiliteitsbouw weten te profiteren, winnen competitief voordeel.

“OVG heeft gebroken met alleen nieuwbouw. Over vijf jaar bestaat de helft van onze ontwikkelprojecten uit herontwikkeling, transitie en onttrekking van kantoorvastgoed.” Alex Kompier, OVG

De traditie doorbreken Partijen in de bouwen vastgoedsector zijn eensgezind dat een DBFMO-aanpak kan bijdragen aan het verbeteren van duurzaam rendement binnen de utiliteitsbouw. Partijen zijn hierdoor genoodzaakt om vooruit en over hun eigen productsilo’s heen te denken en duurzaam-

‘Vooral bouwondernemingen bevinden zich nog in een leeromgeving. Bouwers zijn nog erg conservatief en moeten eerst de interne verzuiling (structuur van veel bouwbedrijven) zien te overwinnen, voordat ze echt de duurzame weg op kunnen gaan. Tokunbo Westeijn, Facilicom/Breijer

Rabobank

heid daadwerkelijk te op te pakken in het utiliteitsbouwproces. Het is wel lastiger dan het lijkt. Alle schakels in de bouwkolom willen traditioneel vaak een individuele oplossing; het eigenbelang voert nog te veel de boventoon.

Best practices: de besten worden beter •

“De bouwkolom is nog vaak conservatief en reactief. Samenwerking tussen partners in de bouwkolom is echter een voorwaarde voor duurzaam succes.”

Wees de verandering die je in de wereld wilt zien. Om duurzaamheid in het ‘DNA’ van een organisatie te krijgen is leider-

“Een leiderschapswissel geeft ruimte voor verandering en innovatie op het gebied van duurzaamheid. DGBC (Dutch Green Building Council) voorziet veel wisselingen door het afscheid nemen van de babyboomgeneratie.” Stefan van Uffelen, DGBC Scherpe aanbestedingsprocedures remmen ambities en duurzame initiatieven binnen de sector af. Zowel de marktsector als de overheid beslist uiteindelijk nog vaak op kortetermijnkosten en niet op bewezen ervaring van een consortium en langetermijnwaarde. Neem grote multinationals zoals Philips, Akzo en Ahold. Deze partijen maken liever gebruik van ervaren bouwteams om fabrieken wereldwijd neer te zetten of winkels te verbouwen. De initiële kosten liggen misschien hoger, maar dit wordt gecompenseerd door de tijdsbesparing en de verbeterde kwaliteit die bij herhaling wordt gerealiseerd door eerdere ervaringen. Elke keer weer wordt geleerd en verbeterd. DBFMO en PPS kunnen helpen bij het doorbreken van de traditie. Maar het wordt pas echt een succes wanneer er meer aandacht komt voor prijs in combinatie met kwaliteit. Een goed voorbeeld is het EMVI4-uitgangspunt binnen DBFMO en het streven naar het beperken van administratieve en juridische inspanningen die tenderkosten opdrijven.

19

PwC

schap nodig. Het is belangrijk energie te steken in de 15-20% van de mensen die enthousiast zijn. Een duurzame leider stimuleert de persoonlijke initiatieven van deze ‘duurzaamheidsambassadeurs’ binnen de organisatie én geeft zelf het goede voorbeeld. Indien men het belang van duurzaamheid slechts benadrukt in het jaarverslag en bij mediagelegenheden, dan

•

heeft het geen schijn van kans. Duurzaam ondernemen vraagt om een cultuurverandering Duurzaamheid gaat niet alleen over technisch innovatieve oplossingen die goed zijn voor het milieu. Integratie van duurzame oplossingen in de bedrijfsvoering vraagt om verandering van bestaande werkpatronen en attitude van zowel het management als ook de medewerkers. Dit is lastig en vraagt om sociale innovaties. Betrek medewerkers bij plannen waarin je duurzaamheid wilt integreren. Dit is een vernieuwing van de wijze waarop het werk in ondernemingen is georganiseerd, De arbeidsproduc tiviteit en de kwaliteit van de arbeid zijn hiermee gebaat. Deze keuzes

•

zorgen voor een transitie binnen de onderneming. Investeer in duurzaamheid Wacht niet op het uitkristalliseren van wet-en regelgeving, nieuwe contractvormen en de vastlegging van duurzaamheid in taxaties. Probeer te experimenteren ondanks dat de opbrengsten niet direct zichtbaar zijn. Op de langere termijn zal een duurzame aanpak zich terugbetalen in een duurzaam en ook een financieel rendement. De investeringen van de voorlopers in de sector laten zien dat zij verwachten dat duurzaamheid een waardebepalende factor wordt.

Martijn Luchjenbroers, VolkerWessels Integraal

“DBFMO is een noodzakelijke voorwaarde voor duurzame utiliteitsbouw. Want met een platte aanbesteding gaat het niet gebeuren. Door DBFMO verschuift de focus van stichtingskosten naar een life cycle benadering.” Sander Holm, BAM Utiliteitsbouw

20

21

Praktijk #04 Hoofdkantoor NSI – Hoofddorp Dit bestaande kantoorpand is eind 2010 in gebruik genomen na een korte, intensieve renovatie van acht weken. Het pand maakte een labelsprong van F naar A. Een deel van de energiebehoefte wordt lokaal opgewekt door windturbines en zonnepanelen. Bovendien komt het nieuwe energieverbruik 40% lager uit. Het verduurzamen van dit pand is een testcase voor NSI. De onderneming wil praktijkervaring opdoen met nieuwe technieken en systemen. Het pand is uitgerust met een hightech energiemonitoringssysteem. Bron: NSI (belegger/eindgebruiker)

Hoofdstuk 2

Meten is weten:

monitor de voortgang van duurzaamheid Na het vaststellen van strategische duurzaamheidsdoelen, is het belangrijk om de toegevoegde waarde van duurzaamheid te definiëren en de voortgang te meten. In de bouwen vastgoedsector is het steeds vaker gebruikelijk om de ‘groene’ component van gebouwen in kaart te brengen via certificering. Om de voordelen van duurzaamheidsinitiatieven ten volle te benutten, is het belangrijk duurzaamheidsdoelen en -prestaties te communiceren aan stakeholders en klanten.

22

Hoofdstuk 2

Meten is weten: monitor de voortgang van duurzaamheid

H.2

Duurzaamheidslabels dragen in belangrijke mate bij aan de meetbaarheid van de duurzaamheid van gebouwen. Denk aan keurmerken als Greencalc+, EPC, GPR Gebouw, LEED en BREEAM-NL. De meningen over de werking van de meetmethodes en de toepasbaarheid ervan lopen echter sterk uiteen. Meetmethodes zijn nog volop in ontwikkeling en variëren in breedte en focus. Zo heeft Bouwfonds REIM recentelijk GPR Gebouw aangevuld met locatieaspecten, waaronder de bereikbaarheid van een gebouw, het voorzieningenniveau op de locatie en de uitstraling en kwaliteit van de omgeving. De Dutch Green Building Council (DGBC) vindt de scope van GPR echter nog te beperkt en te nationaal. DGBC stelt dat GPR-scores onvoldoende relatie hebben met de vastgoedwaarde. Ze kiest liever voor BREEAM, waarbij DGBC vaststelt dat BREEAM-scores ook makkelijker internationaal zijn te vergelijken.

Is een duurzaam gebouw daadwerkelijk efficiënter en energiezuiniger? Niet alleen de bouw van een pand, maar het gebruik is bepalend voor de mate waarin een gebouw energiezuinig is. Het geven van een label aan een gebouw volstaat niet. Pas door het energieverbruik tijdens het gebruik van het gebouw te meten, weten we echt hoe energiezuinig het is.

“Er zit veel verschil tussen het theoretische energie gebruik versus het actuele energiegebruik. APG is daarom voorstander van het monitoren van energiegebruik met behulp van slimme meters. Wij pushen onze investeringen om dit actuele gebruik op jaarbasis te rapporteren via de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB).” Sander-Paul van Tongeren, APG Asset Management

Huidige duurzaamheidslabels zeggen niet altijd alles over de energie-efficiëntie van het gebouw zelf, maar vooral over de extra voorzieningen of installaties die eraan zijn toegevoegd. Het plaatsen van slimme meters en het monitoren van het gebruik over een bepaalde periode, zijn de enige manier om te kunnen beoordelen op prestaties. In de realisatie en het gebruik van een duurzaam pand moet men eerst beter inzicht en grip krijgen op de duurzame prestaties van gebouwen. Er zijn anders simpelweg nog te veel uitvluchten mogelijk voor ‘greenwashing’.

“Duurzame utiliteitsbouw zit nog steeds op een leercurve. Daarom moet je continue meten en rapporteren om verandering en verbetering tot stand te brengen. Dit betekent wel dat de inhoud van labels als BREEAM-NL aan verandering onderhevig is. Maar energielabels helpen tenminste bij het vergelijkbaar maken van gebouwen.” Jeroen van der Kemp, Dura Vermeer

“Het voldoen aan labels moet geen doel op zich zijn. Grote labelsprongen lijken leuk, maar het gaat om de samenhang tussen de maatregelen en het gebruik van het gebouw in de praktijk waardoor een huisvestings oplossing duurzaam wordt.” Martijn Luchjenbroers, VolkerWessels Integraal

Rabobank

23

PwC

“Duurzaam bouwen vraagt om een aanpassing van alle betrokkenen. Als we bijvoorbeeld accepteren dat het iets vaker per jaar warm is in onze gebouwen, kunnen we flink besparen op koeling. Dit effect wordt wel opgeheven als gebruikers naar de bouwmarkt rennen om lokaal een airco aan te sluiten. De facilitair manager heeft hier een belangrijke rol om de gebruiker bewust te maken van zijn verduurzaamde omgeving.” Alex de Jong, OMA/Rem Koolhaas

Het verlagen van het energieverbruik en de CO2-uitstoot in de gebouwde omgeving is al lang geen vrijblijvende optie meer. Het is een randvoorwaarde. De EU heeft bepaald dat alle nieuwe gebouwen en grote herontwikkelingen in 2020 bijna geheel energie- en CO2-neutraal moeten zijn. Over dat ‘bijna geheel’ zal nog wel gediscussieerd worden, maar veel speelruimte zal door Brussel niet gegeven worden. Niet alleen vanuit de overheid, maar ook vanuit andere opdrachtgevers neemt de druk toe om rekening te houden met energieverbruik. ProRail ontwikkelde de CO2-prestatieladder en heeft deze tool vervolgens overgedragen aan de sector. Hoe meer een bedrijf zich inspant om CO2 te reduceren, hoe groter de kans op gunning van een project door ProRail. Daarbij wordt de CO2-score vertaald in een financieel gunningsvoordeel voor het bedrijf (een afslag op de aanbiedingsprijs). Naast ProRail en Rijkswaterstaat zal ook de Rijksgebouwendienst de prestatieladder gaan hanteren.

“Neem de CO2-prestatieladder. De prestatie zegt alleen wat over de eigen carbonfootprint van de onderneming, oftewel slechts ongeveer 4% van de CO2-impact die de bouw als keten heeft. De andere 48% gaat over de CO2-impact van het gebruik van materialen en de andere 48% over de exploitatiefase. Hier zou het om moeten gaan: het ontwerp en de levenscyclus van een pand. Dit wordt jammer genoeg

Onze belangrijkste aanbevelingen •

Het monitoren van duurzaamheid in de gebruiksfase geeft de mogelijkheid de werkelijke impact op waarde-

• • •

creatie vast te stellen. Het intern en extern aantoonbaar maken van duurzaamheid is essentieel in de bedrijfsvoering. Certificering maakt duurzame prestaties inzichtelijk en signaleert betrouwbaarheid. Beleggers kunnen gebruikers helpen om te sturen op energielasten door te investeren in de ontwikkeling zoals ICT tools en slimme meters.

niet meegenomen.” Tokunbo Westeijn, Facilicom/Breijer

24

Hoofdstuk 2

Meten is weten: monitor de voortgang van duurzaamheid

“Alleen een integrale benadering kan leiden tot een goede aanpak van het probleem. Voor ons nieuwe kantoor in Hoofddorp hebben we ingezet op een consortium dat ook voor de komende 10 jaar met elkaar verbonden is. Niet alleen via de huur, maar ook voor de levering van de energie in de gebruiksfase via een ESCO-constructie.” Flip Verwaaijen, PostNL Een ESCO, oftewel Energy Service Company, biedt de investeerder (veelal de eigenaar van het gebouw) financiële en technische ontzorging. Daarbij krijgt de investeerder de garantie dat een vooraf overeengekomen energiebesparing wordt gerealiseerd in een gebouw. Bij veel initiatieven ziet men ondanks de energiesparingsinvestering de toegezegde besparingen teruglopen gedurende de gebruiksfase. Een ESCO biedt een oplossing door het gebruik intensief te monitoren en tijdig te signaleren wanneer ingrijpen nodig is.

Op weg naar dynamische meet methoden en een integrale aanpak Een slim gebouw is zo slim als zijn gebruiker. In bestaande meetmethodes wordt te weinig rekening gehouden met het gedrag van de gebruiker. Een groot nadeel van veel meetmethoden is dat ze statisch zijn: een gebouw krijgt een waardering op basis van een eenmalige toetsing. De energiezuinigheid van een duurzaam gebouw wordt teniet gedaan als deze niet goed wordt gebruikt.

Duurzame gebouwen zijn gebouwen die duurzaam zijn én blijven in het gebruik, niet alleen ten tijde van de oplevering. Daadwerkelijk energiebesparen vraagt om continu monitoren van het energieverbruik tijdens het gebruik van een gebouw. Dit biedt belangrijke kostenvoordelen voor de gebruiker. Daarnaast zorgt monitoring voor een belangrijke bewustwording die de adoptie van nieuwe duurzaamheidsinitiatieven door eigenaar en gebruiker bevordert. Ondernemingen moeten in hun verantwoording steeds meer tegemoet komen aan nieuwe eisen die gebruikers aan informatie stellen. Steeds vaker baseren stakeholders hun beslissingen op niet-financiële informatie. Rapportages over duurzaamheidsprestaties verhogen de transparantie. Verificatie door een externe partij versterkt de geloofwaardigheid. Zegt de certificering op zich dan zoveel? Misschien niet, maar op het moment dat het ontbreekt, dan heeft men wat uit te leggen. Alle stakeholders moeten kritisch blijven kijken naar de toegevoegde waarde van certificeren. Aandachtspunt is de huidige wildgroei van certificaten.

“Knelpunt bij energiebesparing binnen duurzame ambitie: gebruikers worden na verhoging van de energieefficiency nonchalanter in gebruik, waardoor besparingsvoordelen afnemen.” Henk Willem van Dorp & Robby de Reus, Van Dorp Installaties

Rabobank

Best practices: meten is weten •

Maak duurzame prestaties meetbaar De koplopers hebben duurzaamheid op een overzichtelijke en complete wijze voor de belangrijkste belangengroepen weergegeven en meetbaar gemaakt zowel tijdens de ontwikkelfase als tijdens realisatie, gebruik, verbruik en beheerfase. Een veel gebruikt instrument bij monitoring is de Business Balanced Score Card. De focus van de gehele organisatie komt te liggen op die duurzaamheidprestaties die tot een doorbraak kunnen leiden. Kortom een concrete vertaling van de strategie leidt tot

•

structuur en samenhang. Versterk geloofwaardigheid, verbeter transparantie Rapportage over de prestaties verhoogt de transparantie en verificatie door een onafhankelijke externe partij versterkt de geloofwaardigheid. De koplopers zorgen dat de duurzaamheidprestaties zijn uitgedrukt in relevante prestatie, dat de feiten onderbouwd worden met meetbare gegevens en in de periodieke management- en directierapportages worden ingebouwd en met regelmaat publiekelijk worden gecommuniceerd.

25

PwC

“Zonder monitoring is het na streven van energiebesparing een lastige zaak. Energieverbruik kan inzichtelijk worden met het gebruik van een monitorschermpje, zoals onze op afstand uitleesbare electrameters. Deze stellen wij ter beschikking aan onze gebruikers om laaghangend fruit te plukken. Zo’n 45% minder energieverbruik is te realiseren door simpele acties, zoals lichten later aan- of eerder uitzetten.” Erwin Wessels, Nieuwe Steen Investments

26

Hoofdstuk 3

Zoek gemeenschappelijke voordelen: kijk naar de omgeving, betrek partners

Praktijk #05

27

Bibliotheek Boekeberg Spijkenisse De Boekeberg (10.000 m2) is de nieuwe bibliotheek in Spijkenisse. Belangrijk uitgangspunt voor het ontwerp is de versterking van de centrumfunctie. Vanaf de straat kijken nieuwsgierige voorbijgangers direct in de glazen stolp. Het pand kent vele duurzame elementen. Onder de stolp worden onder andere binnenplanten ingezet voor koeling. De warmte uit de stolp wordt in de grond opgeslagen voor koude dagen. Bron: Arcadis (installatieadvies)

Hoofdstuk 3

Zoek gemeenschappelĳke voordelen:

kijk naar de omgeving, betrek partners

Samenwerken in de keten is een randvoorwaarde voor duurzame realisatie. Een gebouw is hierbij een onderdeel van een leefomgeving met vele stakeholders. Uiteindelijk zal de waardering van de leefomgeving de waarde van een pand mede bepalen. Bedrijven in de bouwen vastgoedsector die op basis van deze uitgangspunten nieuwe samenwerkingsmodellen weten te ontwikkelen, profiteren als eerste van deze groeiende markt.

28

Hoofdstuk 3


“We moeten ons bestaande vastgoed herprogrammeren. We hebben steden gecreëerd waar mensen niet willen zijn. Duurzaam ontwerpen vraagt om een integrale benadering waarin de beleving van de gebruiker centraal staat.” Paul de Ruiter, architect

H.3

“We werken alleen nog maar in 3D BIM (Bouw Informatie Model), omdat dit ketenpartners dwingt uit hun eigen ‘hokje’ te komen en meer oog te krijgen voor de omgeving waarin hun product of dienst wordt ingebed. Door uit te gaan van een gebiedsgerichte aanpak, kun je het energieverbruik beter optimaliseren en voorspellen en wordt het makkelijker om te kiezen voor duurzame opwekking.”

“We hebben een duurzaamheidsconvenant getekend. Wij promoten bij onze klanten verduurzaming van bestaande panden naast duurzame nieuwbouw. Wij anticiperen op de volgende gebruiker, met advies over herinrichting. Ook als eindgebruiker moet je een goed huisvader zijn en je object niet kannibaliseren, maar revitaliseren.” Pieter Zwart, FGH Bank

Jeroen van der Kemp, Dura Vermeer

Een aantrekkelijke leefomgeving - ook te zien als ruimtelijke kwaliteit - laat zich het beste omschrijven als een gebied voor bedrijven en burgers waarin aandacht is voor welvaart en welzijn op de korte en lange termijn. Het welzijnsaspect komt door veroudering en verloedering van de utiliteitsgebouwenvoorraad steeds meer in de belangstelling te staan. De bouwstenen van ruimtelijke kwaliteit zijn gebruikswaarde (functioneel gebruik), belevingswaarde (subjectieve beleving) en toekomstwaarde (toekomstige waardering van functionaliteit en esthetiek). Duurzame utiliteitsbouw houdt naast ecologische en energetische gebouwaspecten rekening met deze dimensies van ruimtelijke kwaliteit.

“De omgevingsdimensie van duurzame utiliteitsbouw wordt steeds belangrijker, waarbij integratie van verschillende functies voorop staat. Zo zien wij een uitdaging voor de vastgoedsector in het creëren van de derde werkplek; de zzp-er of werknemer die niet thuis of op kantoor wil werken, maar een prettige omgeving zoekt om relaties te ontmoeten.” Henk Willem van Dorp, Van Dorp installaties

Transformatie naar een aantrekkelijke omgeving Veel kantorenparken, bedrijventerreinen en winkelcentra staan voor de uitdaging om te transformeren tot een aantrekkelijke verblijfsplaats. Dat dwingt partijen in de bouwen vastgoedsector tot onderscheidend handelen. Onder druk van toenemende leegstand gaan gemeentes onderling de concurrentie aan, maar schrappen zij inmiddels ook schoorvoetend het ontwikkelen van nieuwe locaties. Daarbij moeten ze ook nog eens rekening houden met trends als ‘Het Nieuwe Werken’, vergrijzing en voortgaande urbanisatie.

“Elke nieuwe ‘groene’ vierkante meter die je ergens bouwt, zorgt voor een vierkante meter leegstand op een andere plek. Wij behouden klanten via onze saldobenadering: wat is het saldo van positieve en negatieve effecten op milieu en omgeving, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling.” Erwin Wessels, NSI

“Door het creëren van een prettige omgeving, verhoog je uiteindelijk de economische a ctiviteit en aantrekkelijkheid in een gebied en uiteindelijk dus ook de huurstromen. We stimuleren het omgevingsklimaat onder andere door het organiseren van evenementen in onze winkel centra en het faciliteren van werk gelegenheidsprojecten.” Francine Zijlstra, Corio

Rabobank

29

PwC

Onze aanbevelingen • “Door de crisis heeft het rekening houden met de leefomgeving ook een dip gehad. Er zijn minder middelen beschikbaar om hierbij uitvoerig stil te staan in het stedenbouwkundig ontwerp. Een recent voorbeeld waar het nog wel gebeurde, is de nieuwbouw van de IB groep in Groningen. Daar zijn rondom het gebouw een stadstuin en commerciële functies geïntegreerd.” Harold Hinfelaar, Facilicom/Breijer

Leefomgeving nog secundair bij duurzame waardering vastgoed De utiliteitsbouw staat voor de uitdaging om begrippen als leefomgeving en ruimtelijke kwaliteit concreet te maken in een een kosten-baten plaatje. Iets dat veel moeilijker te meten is dan bijvoorbeeld het energieverbruik. Uit onderzoek van professor Piet Eichholtz blijkt dat duurzame kantoren gemiddeld een 2% hogere huur per vierkante meter opleveren. Ook de bezettingsgraad is gemiddeld hoger en stabieler. Dit resulteert in een gemiddeld 16% hogere opbrengst bij verkoop. Het onderzoek richt zich primair op milieu en energieverbruik. Tot dusver vinden taxateurs het echter nog lastig om zelfs deze ‘smalle’ definitie van duurzaamheid te beprijzen bij de waardering van vastgoed. Wel lijkt er steeds meer consensus te komen voor het hanteren van een afslag voor niet-duurzame panden. De meeste stakeholders in de bouwen vastgoedketen zien het nog niet als hun primaire taak om te investeren in maatschappelijke waardevermeerdering. Kiezen voor een integrale aanpak met omgevingsaspecten, kan de ontwikkeling van duurzame gebouwen naar een hoger plan tillen. Een benchmark van duurzame gebouwen, waarbij ook gescoord wordt op omgevingsaspecten, kan daarbij helpen.

• • •

Integreer de leefomgeving in de realisatie en het beheer van duurzame utiliteitsbouw. Maak de omgeving van een gebouw aantrekkelijk. Voorkom leegstand in de toekomst. Kies voor de eindgebruiker als uitgangspunt. Maak de gebruiksfase leidend voor het ontwerp en de bouw. Betrek partners en werk samen om klantgerichter en duurzamer te bouwen.

“Uitdaging voor de komende periode is het vinden van oplossingen voor het creëren van een gebiedspotentie; hoe ontwikkel je nieuwe identiteiten en een onderscheidend vermogen, uitgaand van gebiedseigen kenmerken (cultuur, natuur).” Theo Salet, ingenieursbureau Witteveen + Bos

Integrale aanpak nodig voor langjarig aantrekkelijk gebouw en omgeving DBFMO - of een vergelijkbare integrale aanpak - focust op het vanaf het begin betrekken van alle relevante stakeholders, inclusief de (potentiële) eindgebruiker. Bovendien brengt het ontwerp, bouw en beheer bij elkaar. Dit zorgt voor realisme bij het opstellen van een haalbare businesscase. Het dwingt tot nadenken over de exploitatiefase en de behoeftes van eindgebruikers in de toekomst. Door uit te gaan van het pand, de gebruiker en de omgeving als een organisch geheel, ontstaat automatisch meer oog voor de exploitatiefase van vastgoed. Dit past bij uitstek in een DBFMO-aanpak en sluit aan bij de M(onderhoud) en O- (beheer) component. Het vraagt in veel gevallen een vroegtijdige en langjarige betrokken-

“Als je projecten wilt (her)ontwikkelen die nog bestaan over 50 jaar, dan moet je focussen op de omgeving. De inrichting van die omgeving moet dan per definitie vanuit een mixed-use perspectief worden ingevuld.” Bram Adema, Corporate Facility Partners

30

Hoofdstuk 3


“De zwakke plek is samenwerking in de bouw. Telkens is weer iemand anders de zwakke schakel in de kolom.” Alex Vermeulen, Rijksgebouwendienst heid van alle stakeholders om aantrekkelijke locaties tot stand te brengen waar bedrijven en consumenten graag willen verblijven. Het verfraaien en technisch verduurzamen van panden draagt zeker bij aan een attractiever beeld. Maar de sector moet zich veel meer gezamenlijk inspannen om ook de omringende omgeving een upgrade te geven.

stedelijke verdichting of het openlaten van de groene ruimte. Richtinggevend hierin is bijvoorbeeld de ambitie om ergens nieuwe infrastructuur aan te leggen om de bereikbaarheid te verbeteren. Multimodale bereikbaarheid is daarbij de nieuwe norm.

“Als je een nieuw verdienmodel met verschillende partijen ontwikkelt, dan ga je door diverse vertrouwenscrises, dat hoort er nu eenmaal bij.” Flip Verwaaijen, Post NL

“Geen monofunctie, maar een multifunctie, multiuser propositie is cruciaal voor geslaagd vastgoed. Verschillende functies combineren en vormen integreren is een absolute voorwaarde.” Sander Paul van Tongeren, APG Asset management

“Het uitbreiden van de bestaande voorraad en het ontwikkelen van nieuwe weilandlocaties zijn niet langer aan de orde. Gebouwen moeten slimmer worden geïntegreerd in bestaande situaties; er moeten slimme coalities worden gesmeed om dit te bereiken. Ik noem dit intrinsieke duurzaamheid.” Leo van der

“Gemeenten moeten niet al te huiverig zijn om het groene gebied te bebouwen. Je kunt best bouwers hier laten bouwen in ruil voor het aanbrengen van meer ecologische diversiteit.” Sander Holm, BAM Utiliteitsbouw

Kemp, Arcadis.

Duurzaamheid leidt tot nieuwe verantwoordelijkheden We kunnen vaststellen dat de gebruiks- en beheerfase in toenemende mate bepalend wordt voor het ontwerp en de bouwfase van een pand. Dit betekent voor verschillende partijen in de sector een rolverandering. Bovendien stimuleert het nieuwe businessmodellen met nieuwe verantwoordelijkheden. Voorafgaand aan de ontwerpfase zouden overheden meer duidelijkheid kunnen geven omtrent hun toekomstperspectief voor

Als de ontwikkelaar de eindgebruiker weet te binden met langjarig aantrekkelijke locaties, dan voelt de vastgoedbelegger zich ook meer comfortabel bij investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast voorkomt vroegtijdig overleg met architecten, installateurs, gemeenten en eindgebruikers ‘fouten’ en onnodige kosten in de uitvoeringsfase. Dit levert een positieve bijdrage aan het beperken van de uiteindelijke beheeren onderhoudskosten van pand en omgeving.

“Herontwikkeling of transformatie is per definitie een adviesrol voor een ontwikkelaar; zij zijn doorgaans niet de eigenaren van een bestaand pand.” Erwin Wessels, NSI

“Het gaat ook om sociale duurzaamheid. Een duurzaam gebouw heeft ook alles te maken met een plek waar mensen graag komen en werken.” Walter de Zeeuw en Willy Blonk, PwC

Interactie over gebruikerswens staat centraal in leefomgeving Het werkelijk veranderen van de leefomgeving kan alleen gebeuren in teams. Er moeten slimme verbanden worden gesmeed tussen overheid en marktpartijen. Uiteindelijk moeten ze resulteren in langjarige coalities die het principe van Total Cost of Ownership in het vizier hebben. Daarbij is het belangrijk een afweging te maken in welk stadium men interactie met andere partijen zoekt. Niet alleen het label dat bij oplevering is afgegeven bepaalt in belangrijke mate de duurzaam-

Rabobank

31

PwC

heid van een gebouw. Het betrekken van gebruikers in gebiedsontwikkeling is de sleutel voor realisatie van een aantrekkelijke leefomgeving.

Best practices: zoek gemeenschappelijke v oordelen •

Veel gebruikers benoemen leefomgeving als een belangrijke factor voor de

“Het sociale aspect, het belevingsaspect is leidend voor Corio. Het is belangrijk aantrekkelijke ontmoetingsplaatsen te creëren. Consumenten moeten kunnen relaxen, socializen, zich thuisvoelen en geïnspireerd raken.” Francine Zijlstra, Corio “Succesvolle projecten zijn projecten waarbij 100% transparant wordt samengewerkt. Je kunt wel proberen successen en innovaties voor jezelf te houden. Dan ben je waarschijnlijk de beste in een specifieke tak van sport, maar je kunt je niet spiegelen. Uiteindelijk krijgt de klant een suboptimale oplossing.” Jeroen van der Kemp, Dura Vermeer

Voer de discussie over de leefomgeving aantrekkelijkheid van een pand, maar de sector doet hier nog onvoldoende mee. Bedrijven die nieuwe samenwerkingsmodellen weten te ontwikkelen waarin de leefomgeving een plek heeft gekregen, zullen dit uiteindelijk ook terugzien in de waardervermeerdering van vastgoed op de langere termijn. Er is nog een lange weg te gaan. Men moet continu proberen het begrip duurzaamheid niet alleen te vertalen naar milieueffecten, maar ook te kijken naar de maatschappelijke

•

effecten van vastgoed op de omgeving door bijvoorbeeld leegstand. Samenwerken in de keten is de sleutel tot duurzaam succes Het proces om te komen tot de realisatie en beheer van een duurzaam gebouw is langdurig en loopt over veel schijven. Op basis van een duidelijke duurzame visie met een ambitie voor gebouw en omgeving gaat de gehele bouwketen

In het licht van de nieuwe werkelijkheid na de crisis moet de bouwen vastgoedsector zich richten op kleinschalige verbeteringen van de leefomgeving. Via een gefaseerde aanpak en bij voorkeur binnen lang jarige samenwerkingsverbanden. Een langjarige insteek is essentieel om de eindgebruiker te interesseren voor een kantoor-, winkel- of bedrijfspand. Daarover is brede consensus onder alle partijen. Maar men worstelt met de praktische invulling. Gebruikersbehoeften veranderen door de tijd en het tot stand komen van een leefomgeving zal veelal in kleine stappen en organisch plaatsvinden.

“DBFMO wordt de opmaat binnen vastgoedland. Het ligt aan de basis van langjarig en transparant samenwerken. Binnen DBFMO wordt de gebruikscomponent van een pand belangrijker, maar je zult flexibiliteit in de M&O moeten inbouwen om te kunnen omgaan met veranderende gebruikers behoeftes.” Henk Vlug, Fortrus

aan de slag. Geschakelde samenwerking is een voorwaarde voor de realisatie van de ambities. De samenwerking stuurt op vertrouwen en respect en balans tussen het halen en brengen. De gelijkwaardige partijen brengen hun kennis in en halen er de synergetische invulling met de andere schakels als meerwaarde eruit. De selectie van de beste partner per schakel vergt een investering die zich laat uitbetalen in een duurzaam bouwproces en duurzaam gebouw.

“Een gebiedsfocus als uitgangspunt nemen en het aan elkaar knopen van de plannen van verschillende gebouwen lijkt logisch, maar is financieringstechnisch bijzonder complex.” Guus Berkhout, Triodos Bank Vastgoedfonds

“Door DBFMO verandert de keten niet. Dat gebeurt pas als je echt op een andere manier gaat werken. Samenwerken is alleen mogelijk wanneer alle partijen willen halen én brengen.” Luck Westerbaan, Imtech

“Als bank sluiten wij het liefst aan als nagedacht wordt over design, locatie en toekomstig gebruik. Door eerder u pstream aanwezig te zijn in het proces, kunnen we intensiever meedenken over keuzes die later grote financiële gevolgen kunnen hebben.” Pieter Zwart, FGH Bank en Robbert Klaasman, Rabobank International

32

Hoofdstuk 4

Bereik operationele voordelen: meer doen met minder

Praktijk #06

33

Hoofdkantoor Eneco - Rotterdam In 2011 wordt het nieuwe hoofdkantoor van Eneco (30.000 m2) in gebruik genomen. Het gebouw krijgt een groene, beplante gevel over de eerste drie bouwlagen. De planten absorberen zonlicht, wat leidt tot minder opwarming van de gevel . Op de daken komen pv-cellen die een groot deel van de duurzame elektriciteit opwekken. Door uit te gaan van een flexibel werkconcept, bespaart Eneco bovendien op huisvestingskosten en wordt er geen energie verbruikt voor lege ruimtes. Bron: OVG (ontwikkeling)

Hoofdstuk 4

Bereik operationele voordelen:

meer doen met minder

Dankzij goede monitoring hebben duurzaamheidsinitiatieven een financiële component die kan worden uitgenut om de cashflow te verbeteren. Een voorbeeld is het meten van excessief gebruik van middelen in productie en verbruik. Dat is namelijk zowel economisch als ecologisch onwenselijk. Een duurzame bedrijfsvoering stimuleert bovendien risico- en kostenmijdend gedrag en het levert vaak een blijvende verbetering van operationele processen op. Welke operationele voordelen zijn te behalen? Wat zijn de valkuilen?

34

Hoofdstuk 4


H.4

Verbeteringen in logistiek, sourcing en andere supply chain processen zijn erg effectief in het realiseren van een strategie. Zowel vanuit financieel oogpunt als uit duurzaamheidsperspectief. Belangrijk is bijvoorbeeld dat de implementatie van duurzaamheid ook innovatie en creativiteit stimuleert. Dit komt de productiviteit ten goede. Ook kan het bijdragen aan de ontwikkeling en verrijking van diensten. Enkele belangrijke operationele voordelen van duurzaamheidsinitiatieven zijn: • efficiëntievoordelen en gereduceerde operationele kosten; • innovatie en diversificatie van producten en diensten; • hogere toegevoegde waarde en kwaliteit van de dienstverlening aan klanten; • grotere bijdrage aan de maatschappij en het milieu, terwijl ook de bedrijfsreputatie stijgt;

• optimalisatie van nieuwe en betere technologieën

in de bouw en energieverbruik;verbetering van de werkomgeving voor personeel wat bijdraagt aan hogere productiviteit.

Duurzaamheidsinitiatieven zijn verbonden met waardecreatie en kunnen vaak worden vertaald naar financiële meeteenheden.

Duurzaamheid moet waarde opleveren Duurzame realisatie is waardecreatie over een langere periode. Bedrijven in de bouwen vastgoedsector moeten rekening houden met de factor tijd om duurzame waarde te laten ontstaan in een gebouw of de bebouwde omgeving. Voor gebruikers is duurzaamheid vaak een te abstract begrip. Succes is te behalen wanneer de vertaalslag naar een verlaging van operationele kosten wordt benadrukt. Na bewezen successen in energiever-

Duurzaamheidsinitiatieven 1 Maak strategische keuzes

Impact op waardecreatie Omzet groei

2 Monitor de voortgang van duurzaamheid

3 Zoek gemeenschappleijke voordelen

4 Bereik operationele voordelen

Merk of reputatie

Risicomanagement

Klantwaarde

Waarde voor aandeelhouder of eigenaar

Rabobank

35

PwC

“Wij zijn voor 90% afhankelijk van de kleinere aannemers, die essentieel zijn bij het breed laten landen van duurzaamheid in Nederland. De budgettaire eisen van de opdrachtgever maken het voor de kleinere aannemer lastiger om altijd alles duurzaam te doen. De verandering moet dus komen door het vastleggen in het bestek.” Arnold Koomen, Koninklijke Jongeneel bruik of facilitair beheer, kan over duurzaamheid op een breder niveau worden gedacht. Zoals effecten op imago en reputatie of uitbreiding van diensten. Grote ondernemingen lijken zich eerder bewust van deze additionele voordelen van duurzaamheid.

Duurzaamheid is een kwestie van doen Gaat een bedrijf voor duurzame utiliteitsbouw, dan moet ze het ten eerste echt willen en vervolgens daadwerkelijk uitvoeren. Het is belangrijk om te beseffen dat veel duurzaamheidsinitiatieven niet veel extra hoeven te kosten, maar eerder met een mentaliteitsverandering te maken hebben. Daarnaast is het van belang vroegtijdig succes van duurzaamheidsinitiatieven breed te communiceren binnen de organisatie, om zo verder draagvlak op te bouwen. Het is opvallend hoeveel duurzame maatregelen zichzelf terugverdienen in korte tijd. Maar om dit te kunnen beoordelen, moeten ze wel op tafel komen.

Onze aanbevelingen • • •

Duurzaamheidinitiatieven kunnen worden vertaald naar verbetering van cashflow. Implementatie van duurzaamheid stimuleert innovatie en creativiteit. Duurzame bedrijfsvoering levert dankzij risico en kostenmijdend gedrag blijvende en continue verbetering van

•

operationele processen. Bespaar kosten door samenwerking in de keten. Blijf in gesprek met je partners, je kunt niet alles alleen.

“Je kunt duurzaamheid op twee niveaus aanvliegen. Het meest voor de hand liggend is de vertaling van duurzaamheid in projecten. Minder voor de hand liggend, maar minstens zo belangrijk, is hoe je als organisatie intern omgaat met duurzaamheid. In hoeverre is dit vertaald in je investerings- en HRM-beleid, in mobiliteitsvraagstukken etc. Het is die twee-eenheid die maakt dat je overtuigd bewust met duurzaamheid bezig bent.” Jan Berghege, Bouwbedrijf Berghege

36

Hoofdstuk 4


“Energieverbruik en CO2-uitstoot zijn leidend bij duur zame utiliteitsbouw. De ontwerpfase van een gebouw is zeer bepalend voor het gehele toekomstige energieverbruik tijdens de levensloop van een pand.” Marlon Huymans, OVG

“Een nieuwe gebruiker had in eerste instantie geen aandacht voor duurzaamheid en zei: ‘doe maar wat je moet doen’. Na verloop van tijd werd de duurzaamheid van het pand onderdeel van de communicatieboodschap en bij uitbreiding was duurzaamheid een voorwaarde.” Guus Berkhout, Triodos Vastgoedfonds

De eerste efficiëntieslagen zijn te behalen met relatief lage kosten. Dit kan door simpelweg het energiegebruik inzichtelijk te maken. Een belangrijke uitdaging in het realiseren van energiebesparing en de reductie van gebruikskosten, is het vasthouden van duurzaam gedrag van gebruikers. En niet slechts de intiële investering in randapparatuur voor de monitoring van gebruik.

Bespaar kosten in de supply chain Een belangrijk operationeel voordeel is kostenbesparing in de keten. Hiervoor geldt het advies: blijf in gesprek met leveranciers. Bedrijven kunnen niet alles alleen. Uit onze interviews blijkt dat duurzaamheidsafspraken over leveringstijden voor bedrijven in de bouwen vastgoedsector belangrijke kostenvoordelen of efficiëntieverbete-

ringen opleveren. Dat geldt ook voor materiaalgebruik en organisatie van werkzaamheden. Omgekeerd geldt dat sommige duurzaamheidsinitiatieven stranden bij gebrek aan kennisdeling en de wil om samen te werken. DBFMO-contracten zijn een eerste stap in de goede richting om samenwerking over de hele keten op te pakken. Het is echter een valkuil om te denken dat integrale contracten als DBFMO automatisch leiden tot betere samenwerking. Als het te strak wordt doorgevoerd, kan het ook zorgen voor een polarisatie van belangen van individuele partijen. Enkele geïnterviewde bedrijven geven aan dat huidige DBFMO- contracten vaak te complex en onpraktisch zijn. Verdere uitwerking en ontwikkeling van DBFMO-contracten is wenselijk om formele samenwerking over de keten heen naar een hoger en werkbaarder niveau te tillen.

“DBFMO is de omgekeerde wereld. Vuistdikke contracten zijn een uiting van wantrouwen. Bovendien is er veel overhead mee gemoeid, vraagt het veel juridische inspanning en papierwerk.” Pieter Koenders, Imtech

“Het gaat niet zozeer om continu nieuwe producten te ontwikkelen, maar veel meer om het slim combineren van bestaande technieken op een proactieve wijze. Je zou kunnen zeggen: early adopted proven technology.” Pieter Koenders, Imtech

Rabobank

37

PwC

Best practices: bereik operationele voordelen •

Slim combineren In de traditionele bouwen vastgoedpraktijk vertrouwt iedere partner in de keten op zijn eigen kracht. Men ontwikkelt het liefste een nieuwe techniek of een nieuw concept volledig uit voor het te delen met anderen. Slimme technieken die niet goed gebruikt worden, of die door andere omstandigheden geen rendement opleveren, zijn echter nutteloos. Het combineren van meerdere slimme technologieën of werkwijzen levert veel meer op. Creëer ruimte in het bouwproces en tijdens het gebruik om bewezen (beheer)technieken gecombineerd toe te passen. Accepteer dat het gepaard gaat met vallen en opstaan. Treed daarvoor ook vroegtijdig in contact met de andere partners in de keten en bespreek met elkaar de

•

wensen van de eindgebruiker. Creatieve kracht benutten De medewerkers die dag in dag uit in het proces staan zijn uw experts in de details. De kunst is om deze krachtbron te benutten. Zij weten als geen ander hoe een proces of een techniek veel beter toegepast kan worden en waarderen het enorm indien er naar hen geluisterd wordt. Doorbreek de interne silo’s en geef ruimte aan het identificeren van slimme, innovatieve ideeën. Al snel zal blijken dat de organisatie efficiënter en effectiever kan werken. De interne creatieve doe- en denkkracht is aanzienlijk en vraagt extra organiserend vermogen om te benutten.

“We hebben bijvoorbeeld onze toeleverancier van stenen gevraagd om pakketten beter te mixen, zodat maattolerantie minder een issue wordt. Het resultaat is een kleinere foutmarge, minder afval en minder overschrijding van kosten, dus hogere kwaliteit.” Jeroen van der Kemp, Dura Vermeer

38

Aanbevelingen

Uw duurzame agenda begint vandaag!

Aanbevelingen

Uw duurzame agenda

begint vandaag!

Duurzaamheid groeit uit tot een absolute randvoorwaarde voor continuïteit in de bouw-en vastgoedsector. U kunt vandaag al actie ondernemen om een duurzame toekomst te realiseren. Ons onderzoek levert een aantal praktische acties en tips op die we graag met u delen.

Rabobank

PwC

39

1 Wees de verandering die u in de wereld wilt zien. Om duurzaamheid in het ‘dna’ van een bedrijf te krijgen, is leiderschap nodig. Neem die rol, geef het goede voorbeeld en stimuleer persoonlijke initiatieven van ‘duurzaamheidsambassadeurs’ binnen uw organisatie.

2

I ntegreer duurzaamheid in uw organisatie. De implementatie van duurzaamheid vraagt om een cultuurverandering. Breek de interne silo’s af en stuur op gedragsverandering van managers en medewerkers en de herschikking van werkpatronen.

3

L aat zien dat u duurzaam bent. Ondernemingen worden beoordeeld op hun duurzaamheids prestaties. De koplopers hebben duurzaamheid in alle bouwfasen meetbaar gemaakt en communiceren dit actief in- en extern. Maak marketingbudget vrij om u te onderscheiden.

4

oek de samenwerking in de keten als sleutel tot duurzaam succes. De partijen brengen hun Z kennis in het proces in en halen er nieuwe inzichten en verbindingen met de andere schakels uit. Stuur op evenwicht tussen halen en brengen.

5

aal kennis van buiten naar binnen. Zorg dat er nieuwe uitdagingen en prikkels worden H gecreërd, zodat er nieuwe inzichten en oplossingen ontstaan. Betrek hiervoor andersoortige expertise van buiten uw eigen sector.

6

ombineer bewezen technieken. Creëer ruimte in het bouwproces en tijdens het gebruik om C bewezen technieken gecombineerd toe te passen. Bewezen technieken moeten bij elkaar passen om tot synergie te komen.

7 Maak gebruik van de kennis van uw medewerkers, ze zijn uw experts in de details. Geef ruimte aan het toepassen van slimme ideeën. De interne creatieve doe- en denkkracht is aanzienlijk. Het vraagt organiserend vermogen om die te benutten.

40

Literatuur


Literatuur Agentschap NL, (2011), Toekomstwaarde nu!, duurzaamheid verzilveren in gebiedsontwikkeling, Den Haag Belt, L. (2011), Duurzaam bouwen is een blijvertje, Building Business maart 2011, p.20-22. Berkhout, G. (2010), De meerwaarde van duurzaam vastgoed, Real Estate Quarterly juli 2010, p.35-42. Bouwend Nederland (2008), Leidende principes opdrachtgevend bouwbedrijf, Zoetermeer. Bouwfonds Real Estate Investment Management (2011), Market update duurzaam vastgoed, maart 2011, H oevelaken. De Graaf, K. (2011), Hergebruik heeft de toekomst, Building Business duurzaam, juni 2011, p.17-19. Eichholtz, P., N. Kok en J.M. Quigley (2010), Doing well by doing good; green office buildings, American economic review. Fraanje, P.(2006), Bouwen én Beheren, integratie levert veel meerwaarde op, Facility management magazine, september 2006, p.18-22. Gondrie, D. en W. Raas (2011), Green lease komt nog nauwelijks voor, na duurzame bouw volgt duurzaam gebruik, Vastgoedmarkt februari 2011, p.26. Groothengel, P. en P. Verberne (2011), Het is een kwestie van fatsoen, Management scope/ Nuon special groen vastgoed juni 2011, p. 18-22. Het financieele dagblad, Duurzaam vastgoed, speciale bijlage in fd.selections, 6 juni 2011. Imtech MVO Magazine (2011), Duurzaamheid als intrinsieke drive, juni 2011, p.5. Meijer, R. (2011), Duurzame maatregelen op herstructureringslocaties, Real Estate Quarterly augustus 2011, p.48-55. NSI (2011), Naar duurzame huisvesting, Hoofddorp. Praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling TU Delft (2011), Duurzame gebiedsontwikkeling, doe de tienkamp!, Delft. PwC (2010), Duurzaam ondernemen solide basis voor succes, Performance meting top bouw bedrijven in Nederland, Rotterdam. Rabobank International (2010), Het Rabobank Vastgoeddebat, verder met visie, september 2010, Utrecht. Rabobank Nederland en Bouwend Nederland (2011), Strategie loont!, studie naar strategie in de bouw, maart 2011. Rau, T. (2011), http://rau.eu/2011 Stichting Research Rationalisatie Bouw (2008), Van aannemen naar ondernemen, oktober 2008, Zoetermeer. Van der Veen, J. en M. Noordhuis (2011), Bouw werkt hard aan ketenintegratie, Cobouw 15 februari 2011, p.11. Van Hal, A. (2011), De toekomst van duurzaam bouwen, presentatie ‘Dag van de bouwkeramiek’, 19 april 2011, Amsterdam. Van Tongeren, S. (2010), Het rendement van duurzaam vastgoed, Vba journaal, 2010, p.27-35. Verberne, P. en H. Schelvis (2011), Een investering met een gouden randje, Management scope/ Nuon special groen vastgoed juni 2011, p.10-11. Wessels, P. (2011), Rijp voor verandering, PropertyNL Magazine 16 september 2011, p.27-28.

Colofon & contactinformatie Deze publicatie is een uitgave van Rabobank en PwC. Zij is samengesteld op basis van desk research en diverse interviews met bedrijven uit de bouwen vastgoedsector. Overname van tekst-en beeldmateriaal is alleen toegestaan voor niet-commercieel gebruik onder volledige bronvermelding.

Vermenigvuldigen en/of openbaarmaking in welke vorm dan ook, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van Rabobank, PwC en de geïnterviewden. Waar deze publicatie de visie weergeeft van de geïnterviewden, is dit niet noodzakelijkerwijs die van Rabobank of van PwC. Rabobank en PwC aanvaarden geen aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens onjuistheden bevatten, noch voor eventuele (zet-)fouten en onvolledigheden. De gegevens zijn verwerkt tot en met oktober 2011. Tekst

Erik Franzen Rob Mathlener Rik Wenting Leontien de Waal

Sander Kuijpers Paul Veendrick

Director, sectorgroep Engineering & Construction PwC T 06 204 32055 / Email: [email protected] Senior manager Sustainability PwC T 06 539 615 49 / Email: [email protected] Industry Analyst PwC Tel. 06 139 804 96 / Email: [email protected] Industry analyst Bouw en Vastgoed Rabobank International – Corporate Clients Nederland T 06 202 904 81 / E-mail: [email protected] Sectormanager Bouw & Vastgoed Rabobank Nederland T 06 289 577 48 / Email: [email protected] Business Developer Duurzaamheid Rabobank International –Corporate Clients Nederland T 06 124 997 48 / Email: [email protected]

Eindredactie

Edmond Verstraete Jeroen Scheelbeek Peter Fraanje

Sectorleader Engineering & Construction PwC T 06 513 366 72 / Email: [email protected] Directeur Senior Relationship Banking, Rabobank International T 030 71 228 49 / Email: [email protected] Bouwend Nederland

Ontwerp

Volta_ontwerpers, Utrecht Drukwerkbegeleiding

SUM=, Amstelveen In opdracht van

Rabobank International – Corporate Clients Nederland PwC – Sectorgroep Engineering & Construction

monit

Meer informatie vindt u op www.pwc.nl/nl/bouw www.rabobank.com/onderzoek www.rabobank.nl/bedrijven/kennis/branches of neem contact op met uw eigen accountmanager.

stakeholders certifi cering

toring

rendement

Een gezamenlijke studie van Rabobank en PwC. Samen aan de slag! Best practices in duurzame utiliteitsbouw

Recommend Documents