Een eigen-wijze van bouwen, verhuren en beleid maken Vestia 2005
Waarom we het doen zoals we het doen
inhoud 1 Ongedeelde stad in een ongedeelde regio 4 2 Met zorg wonen en bouwen 8 3 Alles met het oog op de klant 12 4 Nieuwbouw boven verkoop 14 5 Wijken om je thuis te voelen 18 6 Luisteren naar huurders 22 7 Een solide financiële positie 26 8 Personeel & Organisatie 30 9 Streefcijfers en realisatie 2005 32 10 Kengetallen 2005 34
Een eigen-wijze van bouwen, verhuren en beleid maken Vestia 2005 Waarom we het doen zoals we het doen
Vestia wil het gesprek aangaan
Meer woningen in de regio moeten worden gereserveerd voor lagere inkomens
eens
oneens
Liberalisering van de huren is geen goed plan
eens
oneens
Het is goed dat Vestia veel investeert in leefbaarheidscampagnes in de wijken
eens
oneens
Waarom we het doen zoals we het doen
Als maatschappelijke onderneming wil Vestia verantwoording afleggen over het beleid en de resultaten in het voorbije jaar. De Vestia woonbedrijven brengen gezamenlijk een digitaal Jaarbericht 2005 uit waarin de initiatieven, projecten en prestaties in hun werkgebied beschreven staan. Ze informeren hiermee de huurders, de gemeente, instellingen en andere lokale stakeholders. U vindt dit jaarbericht 2005 op onze website www. vestia.nl. In de uitgave ‘Een eigen-wijze van bouwen, verhuren en beleid maken’ rapporteert Vestia over de inzet en bereikte resultaten bij de strategische doelen die als leidraad gelden voor het gehele bedrijf. De hoofdthema’s zijn onder meer: gelijke kansen in stad en regio, wonen & zorg, participatie, duurzaamheid, kwaliteitsbewaking en nieuwbouw. Dit verslag is meer dan alleen een verantwoording achteraf. We willen een dialoog aangaan met de huurders en stakeholders over onze werkwijze en prestaties. Daartoe nodigen we eenieder uit om te reageren bijvoorbeeld via internet. Verder benaderen we sleutelfiguren uit overheid, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties voor een reactie en suggesties voor aanpassing of aanscherping van het beleid. Op deze wijze willen wij actief het gesprek aangaan om nog beter te kunnen inspelen op de maatschappelijke behoeften en verwachtingen van onze stakeholders. Mr Erik Th.P. Staal Voorzitter Raad van Bestuur Vestia Groep
voorwoord
1
Ongedeelde stad in een ongedeelde regio
Herstel van de balans op de woningmarkt tussen stad en regio. Dat is de belangrijkste, maar waarschijnlijk ook de lastigste opgave voor de volkshuisvesting. Vestia zet zich al jaren met kracht hiervoor in. Het was destijds ook een reden voor de fusies tussen corporaties uit Rotterdam, Den Haag en de omliggende gemeenten. De nieuwe fusie en overname in 2005 hebben dezelfde achtergrond. Huishoudens met lage inkomens moeten eerlijke kansen krijgen in de regio. Wie meer te besteden heeft, moet in de stad een aantrekkelijke woning kunnen vinden. Voor Vestia zijn het verhuurbeleid en de nieuwbouw instrumenten om hieraan te werken. Daarnaast werken we op regionale schaal aan afspraken tussen corporaties, gemeenten en stadsgewesten. Maaskoepel
De vereniging Maaskoepel is een samenwerkingsverband van 28 corporaties in de Stadsregio Rotterdam. Vestia zit in het bestuur. Maaskoepel heeft samen met de Stadsregio Rotterdam een Woningbouwscenario 2005-2010 vastgesteld met een reeks harde prestatieafspraken. In kleinere gemeenten en voormalige groeikernen komt meer sociale woningbouw, terwijl in de stad huur- en koopwoningen worden gebouwd voor middengroepen. In totaal zijn met het regionaal woningbouwscenario 38000 woningen gemoeid waarvan 30% in de sociale huursector. Lagere inkomens moeten in de Stadsregio Rotterdam minimaal binnen dezelfde tijd een passende huurwoning kunnen vinden als hogere inkomensgroepen. In 2005 was er nog een duidelijk verschil, maar elk kwartaal nam de slaagkans van de lagere inkomens wel toe. Daarom is besloten (nog) geen aanvullende maatregelen te nemen. Mocht de positieve trend stagneren, dan zijn in 2006 wel correcties nodig. Meer woningen
moeten dan worden gereserveerd voor lagere inkomens (labeling). Vestia pleit voor deze aanpak, maar niet alle corporaties binnen Maaskoepel zijn hiervan overtuigd
Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH)
De vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) is een samenwerkingsverband van zeventien corporaties. Ook hier zit Vestia in het bestuur. In november 2005 hebben SVH en het Stadsgewest Haaglanden nieuwe regionale prestatieafspraken ondertekend en het woningbouw scenario 2005-2010 vastgesteld. De nieuwbouw van in totaal 34000 woningen zal in alle gemeenten bestaan uit 30% sociale huur en (gedeeltelijk) sociale koop. De corporaties hebben aangeboden 20% van het bouwprogramma te realiseren door koopwoningen tussen v 140.000 en v 180.000 te bouwen voor middeninkomens. Juist deze categorie woningzoekenden heeft grote moeite een betaalbare woning te vinden. SVH heeft eveneens de afspraak bekrachtigd om 70% van de vrijkomende woningen te verhuren aan huishoudens met lage inkomens. In 2005 hebben de Vestia-bedrijven zich aan deze prestatieafspraken gehouden, evenals vrijwel alle andere SVH-leden. Haaglanden kan trots zijn op de behaalde resultaten. Al sinds 1997 maken corporaties en gemeenten prestatieafspraken over de woonruimteverdeling en de woningbouw. Haaglanden is de enige (!) groot-stedelijke regio waar de segregatie daadwerkelijk vermindert. Het aantal huishoudens met lage inkomens is in de stad zowel absoluut als relatief afgenomen en in de regiogemeenten toegenomen. Segregatie stoppen blijkt mogelijk te zijn bij een transparante en toegankelijke woningmarkt. Daarom geen hekken rond wijken en gemeenten!
Investeren om tweedeling te keren
Vestia heeft in 2005 in beide grootstedelijke regio’s in totaal 418 sociale huur- en 310 koopwoningen gebouwd. Het overgrote deel van de goedkope huurwoningen kwam tot stand in nieuwe wijken aan de stadsrand en in de regio, terwijl de koopwoningen werden gebouwd in herstructureringswijken in de bestaande stad. Met een fusie en een overname kon Vestia het woningbezit verder uitbreiden. Dit vergroot de armslag om regionaal de woonruimteverdeling te helpen sturen. Zo werd het Gemeentelijk Woningbedrijf (1686 woningen) van Brielle op Voorne-Putten overgenomen. Eind 2005 fuseerde Vestia met Woningstichting Ons Huis (2375 woningen) in Nieuwerkerk aan den IJssel. Dit opent de weg naar de toekomstige bouwlocatie Zuidplaspolder. Vestia is bereid een fors deel van de daar geplande sociale huurwoningen voor haar rekening te nemen.
Rijksbeleid frustreert regionaal beleid
Solidariteit binnen de regio is geen vanzelfsprekendheid. Zo staan corporaties en gemeenten lokaal onder druk om de ‘eigen’ woningzoekenden voorrang te verlenen en nieuwkomers te weren. Lokaal maatwerk moet dan ook op beperkte schaal mogelijk zijn. Maar ook het beleid van minister Dekker van VROM voor de financiering van de huurtoeslag (voorheen huursubsidie) pakt slecht uit voor de regio nale volkshuisvesting. De minister legt alle corporaties en commerciële verhuurders een betaalbaarheidsheffing op ter financiering van de huurtoeslag. Om hen te compenseren, wil Dekker een vergaande liberalisering van de huren.
De heffing wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van woningen. Corporaties in de regio krijgen daardoor per woning hogere aanslagen dan in de stad, terwijl zij juist de opdracht hebben goedkoop te bouwen en de huren te matigen om lage inkomens meer kansen te bieden. Ze staan voor een moeilijke afweging: of minder onrendabel investeren in betaalbaar wonen of de huren verhogen om daarmee de VROM-heffing te kunnen betalen. Beide scenario’s pakken slecht uit voor de regionale volkshuisvesting.
Manifesten
Aan de vooravond van de gemeenteraadsverkiezingen is Vestia in gesprek gegaan met de politieke partijen in Rotterdam en Den Haag over de opgaven in beide steden en de ambities van Vestia om aan die opgaven een substantiële bijdrage te leveren. De ambities van Vestia zijn verwoord in een manifest voor de gemeente Rotterdam (Rotterdam=In) en een manifest voor de gemeente Den Haag (ManiVestia). Na de ronde met de politieke partijen zijn beide manifesten verstuurd (en in Rotterdam ook al besproken) met de gemeentelijke diensten. In Rotterdam zijn na de gemeenteraadsverkiezingen nog enkele gesprekken gevoerd met politieke partijen om zo een bijdrage te kunnen leveren aan de inhoud van het collegeprogramma voor de komende vier jaar.
Vestia verlaat Aedes
Vestia heeft zich in 2005 fel verzet tegen de liberalisering van het huurbeleid, waar brancheorganisatie Aedes wél groot voorstander van is. Bij de zogenoemde Grote Beweging is sprake van een dubieuze uitruil. De corporaties nemen impliciet de bezuinigingsopdracht van VROM voor hun rekening. In ruil daarvoor krijgen ze de ruimte om de huren extra te verhogen. Uiteindelijk betalen de huurders die geen huurtoeslag ontvangen de forse bezuiniging die het kabinet VROM oplegt. Liberalisering werd gemotiveerd met niet alleen door Vestia betwiste argumenten als bevordering van de doorstroming. Het nieuwe huurbeleid zal eerder een
tegengesteld effect hebben: huurders blijven zitten uit vrees elders een veel hogere huur te moeten betalen. Eind 2004 had Vestia Aedes al gemeld niet akkoord te gaan met de inzet bij de onderhandelingen met VROM. Vestia bepleitte het tegenovergestelde: een inflatievolgend huurbeleid en niet meebetalen aan de huurtoeslag. Aedes bleef volharden in de gekozen strategie en heeft daarmee het imago van de corporaties als sociale verhuurders ernstig geschaad. Sinds 31 december 2005 is Vestia geen lid meer van Aedes. Overigens hebben ook enkele andere corporaties om dezelfde reden hun lidmaatschap opgezegd.
Vestia en de Rotterdamwet
Vestia heeft in 2005 krachtig stelling genomen tegen invoering van de zogenoemde Rotterdamwet. Het kabinet wil steden de mogelijkheid bieden om huishoudens met een uitkering te weren uit wijken waar al veel huishoudens met lage inkomens wonen. Dat zou het algehele woon- en leefklimaat ten goede komen. Vestia is tegen een dergelijke generieke en discriminerende maatregel. Het is veel effectiever om in buurten en complexen waar zich sociale problemen voordoen, maatregelen op maat te nemen afhankelijk van de problematiek. Een in komenstoets kan in bijzondere situaties een zinvol instrument zijn, maar het is zeker geen generieke oplossing. De Rotterdamwet is overigens op 1 januari 2006 van kracht geworden.
2
Met zorg wonen en bouwen
In het gezamenlijke jaarbericht van de Vestia-bedrijven (www.vestia.nl) staan veel projecten beschreven voor de doelgroepen die extra aandacht behoeven: ouderen, jongeren en gehandicapten. Daarnaast is er de brede doelgroep van het maatschappelijk herstel: dak- en thuislozen, tienermoeders, zwerfjongeren, (ex)verslaafden en (ex)-psychiatrische patenten. Zij hebben veel begeleiding en speciale woonvormen nodig om een zelfstandig leven te kunnen opbouwen. Vestia is van mening dat het haar kerntaak is om te voorzien in de huisvesting van deze specifieke doelgroepen. De Vestia-bedrijven hebben inmiddels allemaal langjarige samenwerkingsverbanden met maatschappelijke instellingen. Vestia bouwt en beheert de veelal aangepaste woningen, terwijl de zorginstelling de zorg en begeleiding levert. De instellingen kunnen zich volledig concentreren op hun kerntaken. Het ontwikkelen, beheren en verhuren van woonruimte is onze core-business. Voor de emancipatie van de bewoner is het goed als de huisbaas en de zorgverlener niet een en dezelfde organisatie zijn. Brede bundeling van expertise
Op drie gebieden werden Vestia-brede werkgroepen ingesteld om kennis te bundelen en nieuwe programma’s te ontwikkelen. Het betreft: wonen & zorg, jongerenhuisvesting en maatschappelijk herstel. Elk bedrijf heeft een vertegenwoordiger in het bedrijfsbrede programmamanagement. De werkgroepen adviseren het bestuur over de taakstelling per bedrijf. Ze bewaken de voortgang van projecten, signaleren stagnatie
“Thuis is in mijn Schiebroek. Met de markt op vrijdag en met vriendin Betty om de hoek.” “Ach ja, bij Vestia noemen ze het wonen en zorg, voor mij is het Marie José die elke woensdag op de thee komt en de krant voorleest. Bejaardenhuis, nee joh, misschien als ik oud ben.”
en stimuleren innovatie. Zo is in 2005 afgesproken meer woningen te reserveren (labelen) voor jongeren om deze doelgroep meer mogelijkheden te bieden op zelfstandig wonen. Verder heeft elk bedrijf in 2005 de opdracht gekregen minimaal vier nieuwe projecten voor wonen & zorg te ontwikkelen. De bedrijven zijn daar allemaal in geslaagd. Eind 2005 kent Vestia meer dan 150 projecten op dit terrein. Het streven is in samenwerking met zorginstellingen te komen tot meer vraaggestuurde projecten waarbij de toekomstige bewoners vooraf hun wensen kenbaar kunnen maken. Elk bedrijf ontwikkelt minimaal één project voor de doelgroep maatschappelijk herstel. Als een bedrijf deze problematiek niet kent, richt men een project in voor een collega-bedrijf. In 2005 hebben negen van de dertien bedrijven deze doelstelling gehaald en zich actief ingezet voor dak- en thuislozen of andere groepen van maatschappelijk herstel.
10
Vestia heeft vijf projecten domotica in ontwikkeling. Ouderen kunnen met geavanceerde technieken langer zelfstandig wonen en bovendien veiliger en met meer comfort. Zo wil Vestia samen met Thuiszorg Rotterdam en Achmea Zorgverzekeraar een experiment beginnen om webcams te gebruiken bij het verlenen van zorgdiensten (webcare). In februari 2005 begon in De Erasmusflat in Den Haag het project Serviceflat van de 21e eeuw in samenwerking met het Coornhert Centrum. De appartementen zijn voorzien van onder meer een elektronisch voordeurslot, oriëntatieverlichting in de plinten en branden gasalarmering. Bewoners maken gebruik van FLATnet, een internetsite van en voor flatbewoners. Een geheel nieuw project voor Vestia is het hospice dat in 2005 in Nieuwerkerk aan den IJssel werd opgeleverd voor de Stichting IJssel Thuis. In 2005 zijn de Vestia-bedrijven in Haaglanden een samenwerkings overeenkomst aangegaan met de Stichting Jeugdformaat. Doel van deze samenwerking is projecten te ontwikkelen in het kader van de jeugdopvang.
Vestia en de Thomashuizen
Het Thomashuis is een nieuwe kleinschalige woonvorm voor acht tot tien bewoners met een verstandelijke beperking. Elk huis wordt geleid door twee zorgverleners (veelal een echtpaar) die ook zelf in het huis wonen. De landelijke stichting Thomashuizen heeft in 2005 een overeenkomst gesloten met Vestia voor vergaande samenwerking. Van de huidige twaalf Thomashuizen hebben wij er in 2005 vier overgenomen. De stichting wil jaarlijks acht tot tien nieuwe huizen openen. Vestia treedt daarbij op als ontwikkelaar, beheerder en verhuurder, terwijl de stichting garant staat voor de kwaliteit van de zorg. Op dit
moment zijn acht nieuwe projecten in ontwikkeling die naar verwachting in de eerste helft van 2006 worden opgeleverd.
11
3
12
Alles met het oog op de klant
Onze inspanningen zijn er uiteindelijk allemaal op gericht om de klant zo goed mogelijk van dienst te zijn. Daarvoor moeten de organisatie en werkprocessen zodanig ingericht zijn dat medewerkers optimale service kunnen leveren. Om hoge standaards te handhaven, laat Vestia de kwaliteit van de service voortdurend meten. Vestia heeft in 2005 een punt gezet achter deelname aan het KWH-label, omdat het weinig uitdagend meer was. Vooraf stond vast wanneer de metingen werden verricht, bedrijven stelden zich erop in en behaalden goede scores. In 2005 hebben we de lat hoger gelegd. Onderzoeksbureau USP Marketing Consultancy onderzoekt voortaan het hele jaar door de tevredenheid onder klanten over de dienstverlening bij specifieke processen zoals bijvoorbeeld de huuropzegging en het reparatie-onderhoud. USP werkt voor meerdere corporaties, wat het mogelijk maakt de resultaten te vergelijken en een benchmark te bepalen. We hadden onszelf vooraf de opdracht gegeven om in 2005 gemiddeld een 7.5 te halen. Dat is gelukt, alleen de telefonische bereikbaarheid scoorde volgens Telan, onderzoeksbureau voor telefonische bereikbaarheid, onder de maat. De betrokken bedrijven hebben maatregelen genomen.
Input klanten leidt tot actie
Vestia maakt gebruik van uitlopende instrumenten om de wensen en meningen van klanten te peilen. Zo werden in 2005 enquêtes gehouden over wonen, zorg en leefbaarheid. Oudere huurders blijken zich vooral zorgen te maken over de leefbaarheid in hun directe woonomgeving en over het zelfstandig wonen als ze op termijn hulpbehoevend worden.
Deze uitkomsten zijn mede aanleiding geweest om beleid aan te scherpen en nieuwe initiatieven te nemen. Ook heeft Vestia in 2005 een protocol ontwikkeld voor de aanpak van overlastgevende huurders. Als waarschuwingen en/of bemiddeling geen resultaat hebben, volgen juridische stappen. De bedrijven beschikken over een draaiboek onder meer om een dossier op te bouwen dat bij een gerechtelijke procedure kan leiden tot snelle uitzetting. Illegale praktijken als onderverhuur of wietteelt betekenen vrijwel altijd einde huurcontract.
Volwassen relatie huurder - verhuurder
In een volwassen relatie tussen huurder en corporatie zijn de belangen van de klant goed gewaarborgd. Een voorbeeld is de vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen. Vestia vindt het vanzelfsprekend de klant bij vertrek een coulante vergoeding te betalen voor aantoonbare kwaliteitsverbeteringen. Als ooit de belangen van de huurder op het spel staan, dan is het wel bij herstructurering. Voor zittende huurders is dit een pijnlijk proces met veel onzekerheden. Aanvankelijk leidde herstructurering vaak tot onbegrip en verzet onder huurders. Inmiddels hanteren de bedrijven een scenario waarmee het proces in goede harmonie kan verlopen. Vestia bezoekt alle huurders individueel om een passende oplossing te zoeken en stelt met de bewoners gezamenlijk een sociaal statuut op. Daarin wordt vastgelegd waar bewoners recht op hebben, zoals een verhuis kostenvergoeding en voorrang bij de toewijzing van een andere woning. Overleg met huurders kan leiden tot bijstelling van de plannen zoals in 2005 in de Rotterdamse wijk Hordijkerveld, waar nu minder gesloopt en meer gerenoveerd wordt. In de Bomenwijk in Delft verliep het overleg in eerste instantie erg moeilijk. Toch wisten Vestia en de bewoners ook hier elkaar te vinden. Van doorslaggevend belang was de garantie dat alle huurders desgewenst in de eigen wijk kunnen blijven wonen.
Weerstand maakt plaats voor enthousiasme
Herstructurering wordt in veel buurten nu eerder verwelkomd dan dat het op weerstand stuit. Bewoners zien in hun omgeving de resultaten van de eerste projecten. Men merkt dat het woon- en leefklimaat er sterk op vooruit gaan. In sommige wijken dringen bewoners aan op versnelling van de herstructurering. Uit onderzoek van het Delftse bureau OTB blijkt dat huurders die door de herstructurering moesten verhuizen achteraf positief zijn over het proces en het resultaat. Men waardeert de zorgvuldige informatie, het sociaal statuut en de verhuiskostenvergoeding. Ook zijn huurders over het algemeen zeer tevreden over de nieuwe woning.
13
4
14
Nieuwbouw boven verkoop
Om het ideaal van de ongedeelde stad in de ongedeelde regio dichterbij te brengen, moet doelgericht worden gebouwd. In stadswijken met een overaanbod van kleine huurwoningen bouwt Vestia koop- en (beperkt) huurwoningen in het middensegment. In de regiogemeenten en op de Vinex-locaties ligt de nadruk op sociale huurwoningen. De nieuwbouw bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen en in mindere mate uit appartementen. Vaak zijn dit echter wel beeldbepalende projecten zoals de Vermeertoren in Delft, Maashaven in Rotterdam en Het Strijkijzer in Den Haag. In het bouwprogramma is speciale aandacht voor groepen die nu de grootste moeite hebben om een woning te vinden zoals starters en jongeren. Vestia wil jaarlijks 1500 woningen bouwen waarvan de helft huur. In 2005 lag de productie aanzienlijk lager met 728 nieuwe woningen (57% koop en 43% huur). Een jaar eerder was de score beter met 1250 woningen gelijkelijk verdeeld over huur en koop. De terugval is tijdelijk, want in 2006 komt de productie naar verwachting op circa 1500 woningen.
Gezocht: bouwlocaties
Voor de langere termijn streeft Vestia naar een bouwproductie van circa 2000 woningen per jaar. Hiervoor moeten veel nieuwe locaties worden gevonden, omdat Vinex en herstructurering tegen 2010 hun voltooiing naderen. De Zuidplaspolder nabij Nieuwerkerk aan den IJssel is aangewezen als grote bouwlocatie voor de jaren 2010-2030. In Rotterdam en Den Haag heeft Vestia de binnenstedelijke ruimte voor woningbouw geïnventariseerd. Vestia Westland heeft samen met een
collega-corporatie onderzoek laten doen naar geschikte locaties voor verdichting. De geplande bouwproductie en de zoektocht naar locaties logenstraffen de veel gehoorde kritiek dat woningcorporaties niet bereid zouden zijn te bouwen. Vestia investeert veel in nieuwbouw en bovendien ook onrendabel als dat maatschappelijke doelen dient. Bouwplannen ontwikkelen is echter een proces van lange adem met soms onvoorziene obstakels. Tussen start planontwikkeling en start bouw zit vaak vier tot vijf jaar. Het formele traject van inspraak, welstand en vergunningen duurt sowieso al lang. Daarbovenop kunnen bezwaar procedures en nieuwe regels (luchtkwaliteit) de bouw soms jarenlang vertragen. Een schrijnend voorbeeld is Het Strijkijzer, de woontoren voor jongeren aan het Rijswijkseplein in Den Haag. Volgens de oorspronkelijke planning zou deze toren met 350 woningen in 2005 worden opgeleverd. In werkelijkheid kon de bouw pas in het voorjaar van 2005 beginnen.
Kopers behoeden voor risico’s
Vestia wijst grootschalige verkoop van huurwoningen af. Voor verkoop komen alleen duurdere huurwoningen in aanmerking die niet bereikbaar zijn voor de doelgroep en die blijvende toekomstwaarde hebben. In de regiogemeenten zijn sociale huurwoningen schaars. Verkoop zou hier de kansen van huishoudens met lage inkomens verder verkleinen. Corporaties hebben primair de taak hen passende woonruimte te bieden. Verkoop staat daar haaks op. De sociale huurwoningen in de stad zijn veelal kleine appartementen met een beperkte toekomstwaarde. Bij verkoop lopen eigenaren het risico van een waardedaling van hun bezit. Daarom kiest Vestia ervoor verouderde woningen te slopen en te vervangen door kwalitatief veel betere nieuwbouw (met name koopwoningen).
Schaalvoordelen bij collectieve aanbesteding
Om de bouwkundige staat op peil te houden voert Vestia periodiek grootonderhoud uit. De afzonderlijke bedrijven leggen de noodzakelijke ingrepen vast in hun strategisch voorraadbeleid. Om het opdracht geverschap verder te professionaliseren en om schaalvoordelen te benutten, hebben de Vestia bedrijven in 2005 gezamenlijke aanbestedingen gedaan, onder meer voor een omvangrijk pakket schilderwerk en voor dakbedekking. Naar het zich laat aanzien, levert dit een forse kostenbesparing op in 2006.
Duurzaamheid als tweede natuur
Kwaliteit betekent volgens Vestia per definitie ook duurzaamheid. Corporaties hebben de maatschappelijke plicht hierin voorop te lopen.
15
16
“Thuis is Spoorwijk. Hier woon ik al m’n hele leven.” “Ik heb ook een stageplek kunnen vinden in de buurt. Dat was mazzel.”
Een verantwoorde keuze voor materialen en technieken beperkt de belasting van het milieu en spaart schaarse grondstoffen. – Vestia kiest bij nieuwbouw en renovatie voor ‘milieuvriendelijk’ hardhout met het FSC-keurmerk. Dit is in 2005 vastgelegd in een overeenkomst met FSC. – Stichting Bouwcarrousel demonteert al sinds 2000 in sloopwoningen bouwmaterialen en sanitair dat geschikt is voor hergebruik. De stichting maakt de producten gebruiksklaar om ze te kunnen verzenden naar afnemers in Oost-Europa en ontwikkelingslanden. – Duurzaam is ook de keuze voor hergebruik van panden met een nog solide casco die hun functie hebben verloren. Zo heeft Vestia in Rijswijk het voormalig CBR-kantoor uit de jaren ’70 aangekocht dat al geruime tijd leegstond. In het gebouw komen 34 woningen voor mensen met een lichamelijke handicap. Ze krijgen begeleiding van stichting Steinmetz. En in Rotterdam heeft Vestia aan de Walenburgerweg een oud kantoorpand aangekocht dat wordt verbouwd voor de huisvesting van jongeren. – Voorbeelden van innovatief energie besparen: een zeewatercentrale voor woningverwarming in Duindorp (Den Haag), warmtepompen onder meer in Oosterheem (Zoetermeer) en Spoorwijk (Den Haag) en gebruik van rest-warmte uit Pernis in Hoogvliet (Rotterdam).
17
5
18
Wijken om je thuis te voelen
De kwaliteit van de woonomgeving is sterk bepalend voor het woongenot van onze huurders en voor de populariteit van onze woningen op de woningmarkt. Daarom investeert Vestia veel in leefbaarheid en (sociale) veiligheid. In 2005 voor een bedrag van in totaal c 8.2 miljoen. Leefbaarheid is bij uitstek een lokale aangelegenheid. De Afrikaanderwijk in Rotterdam vraagt om andere maatregelen dan een buurt in Nootdorp of in een dorpskern in het Westland. De bedrijven maken hun eigen leefbaarheidsplannen afhankelijk van de lokale situatie. Jaarlijks leggen zij in het digitale jaarbericht verantwoording af aan de huurders, gemeente en overige lokale stakeholders. Daarnaast is er een Vestia-breed programma voor leefbaarheid waar alle bedrijven aan deelnemen. In 2005 stonden twee projecten centraal: de campagne voor de aanstelling van buurtconciërges en de structurele aanpak van overlast. Buurtconciërges vervullen een spilfunctie bij het bewaken van de leefbaarheid en veiligheid. Voor de bewoners zijn ze een vertrouwd gezicht en een gemakkelijk aanspreekpunt. Vestia is bereid vijftien tot twintig buurtconciërges aan te stellen op voorwaarde dat de gemeente 50% van de kosten draagt. De positieve effecten komen immers een hele buurt ten goede en niet alleen onze huurders. De Vestia-bedrijven proberen hun gemeenten te ‘verleiden’ om hierin mee te gaan. Na intensief overleg konden in 2005 zes buurtconciërges worden aangesteld en kwam zekerheid over de aanstelling van nog eens zes buurtconciërges in 2006.
“Thuis is bij mij in Sjaarloos. Wij hebben een nieuw huis met in het midden een speeltuin.” “Papa zegt dat ik nu ook alleen buiten mag spelen. 19 Mijn vriendinnetje woont vlakbij en zit ook bij mij op de school. Op die school heeft mama ’s avonds ook les.”
Overlast was een tweede centraal thema in 2005. Alle medewerkers die hiermee te maken krijgen, hebben een korte cursus gevolgd over het succesvol aanpakken van overlastgevers. Bij aanhoudende problemen begint een juridische procedure die relatief snel kan leiden tot ontruiming.
Verhuren op basis van woonstijl
Met als invalshoek leefstijlen heeft Vestia in 2005 voor De Peperklip (Rotterdam) en drie hoogbouwflats in Palenstein (Zoetermeer) programma’s ontwikkeld om de sociale samenhang te versterken. In beide gevallen worden woningen voortaan per flat of portiek toegewezen aan huurders met een overeenkomstige woonstijl.
20
In Palenstein heeft Vestia voor het project ‘Eigenstijl Wonen’ eerst een onderzoek gedaan naar de woonwensen van bewoners. Op basis daarvan kreeg elke flat een woonprofiel: solitair wonen, gemengd wonen en samen wonen. Bij mutaties worden woningen toegewezen aan huurders die binnen het profiel passen. Ze moeten overigens wel aan alle reguliere voorwaarden voldoen om voor de woning in aanmerking te komen. In totaal betreft het 370 woningen. Woongebouw De Peperklip (549 woningen) heeft lang een slechte reputatie gehad. Het leefklimaat was abominabel en het verloop onder huurders groot. Vestia is erin geslaagd het tij te keren met een zeer intensieve aanpak van de overlast en de overlastgevers. Het is nu zaak het positieve klimaat vast te houden. Daarbij is woningtoewijzing op basis van leefstijl één van de instrumenten. Vestia heeft voor De Peperklip vier categorieën huurders gedefinieerd met min of meer gelijke woon- en leefstijlen waaronder studenten. Per portiek worden voortaan gelijkgestemde huurders gezocht. In 2005 werd een deel van de woningen getransformeerd in studentenappartementen, waarvoor inmiddels een ruime wachtlijst bestaat. De Peperklip is weer een populaire plek geworden.
Internet versterkt sociale banden
In De Horsten (Rotterdam Zuidwijk) loopt een experiment om met camera’s en internet de sociale cohesie te verbeteren. Onveiligheid is overigens niet het hoofdmotief. In deze rustige woonwijk zijn na de herstructurering veel nieuwe bewoners gekomen die elkaar niet kennen. Bij de entrees en op de binnenterreinen is een aantal camera’s geplaatst. Bewoners kunnen de beelden bekijken op de website Horsten in Beeld en zo enige sociale controle uitoefenen. Via de website staan de bewoners met elkaar in contact en wisselen nieuwtjes uit, maar bijvoorbeeld ook recepten. Vestia informeert de bewoners via de website over nieuwe ontwikkelingen. Het primaire doel is contacten tussen bewoners stimuleren en het buurtgevoel versterken.
Dit zijn voorbeelden van experimenten met sociale innovatie. Bij gebleken succes kunnen ze ook elders worden toegepast.
Vestia zet jonge bouwvakkers aan het werk
Het leefklimaat in een wijk hangt sterk samen met de sociaal-economische positie van de bewoners. Hoge werkloosheid en een slecht toekomstperspectief voor jongeren hebben een zwaar negatieve invloed. Het is daarom van groot belang dat jongeren hun vakopleiding (kunnen) afmaken. Vestia biedt mbo-leerlingen de mogelijkheid om praktijkervaring op te doen. In 2005 werd hiervoor een overeenkomst gesloten met werkgeversorganisatie Bouwend Nederland en het opleidingsinstituut Bouwradius. Projecten waarvan Vestia opdrachtgever is, moeten de status krijgen van leerling-bouwplaats waarmee ze voldoen aan alle eisen voor de praktijkopleiding van leerlingen in de bouw. In 2008 dient dit het geval te zijn bij 70% van de projecten. Vestia voelt zich als grote opdrachtgever medeverantwoordelijk voor een goed functionerende bouwsector met voldoende aanwas van nieuwe vakkrachten.
21
6
22
Luisteren naar huurders
Op papier is de invloed van huurders op het beleid van corporaties uitstekend geregeld. Vestia voldoet op het gebied van participatie aan alle eisen van de Overlegwet (en zelfs meer dan dat). De praktijk is echter weerbarstig. In wijken waar geen ingrepen op het programma staan, is het moeilijk bewoners te vinden die willen deelnemen aan een overlegplatform op buurt- of wijkniveau. Laat staan op de schaal van de formele overlegorganen met de directie van het Vestia-bedrijf. Bovendien is lang niet altijd sprake van eensgezindheid onder huurders die wel actief deelnemen aan het overleg. Tegengestelde belangen en opvattingen leiden tot fricties, waardoor een overlegplatform verlamd raakt of zelfs uit elkaar valt. Bewoners haken teleurgesteld af en nieuwkomers zijn huiverig om erin te stappen. Zodra renovatie of herstructurering op stapel staan, zijn veel bewoners om begrijpelijke redenen wel bereid om te participeren. Mede dankzij ervaringen van de afgelopen jaren verloopt dit proces in de meeste buurten nu soepel. Bewoners weten waar ze aan toe zijn en worden tijdig geïnformeerd over de voortgang. In Klankbordgroepen praten ze mee over de nieuwbouw.
Overleg langs twee lijnen
In 2005 heeft Vestia besloten het overleg met huurders langs twee lijnen verder te ontwikkelen: bestaande structuren versterken én nieuwe vormen ontwikkelen.
Bestaande structuren versterken
In Den Haag heeft elk Vestia-bedrijf een huurdersplatform. De leden daarvan zijn rechtstreeks gekozen door de huurders. Daarnaast steekt Vestia veel energie in het contact met bewonerscommissies op complexniveau. Voor het overleg over stedelijke aangelegenheden is de Stedelijke Huurdersraad de overlegpartner. In een samenwerkingsovereenkomst is geregeld welke zaken op complexniveau besproken worden, welke op bedrijfsniveau en welke stedelijk. In de praktijk is het soms toch nog lastig om alles op het juiste niveau te laten ‘landen’. In Zoetermeer is een compleet nieuw stedelijk huurdersplatform geïnstalleerd. In Delft en Rotterdam Noord werd veel energie gestoken in het werven van huurders, wat maar voor een deel is gelukt.
Nieuwe wegen in participatie
Is het een teken van algehele tevredenheid dat bewoners geen animo hebben om actief te worden binnen een huurdersplatform? Vestia wil hier niet op voorhand van uitgaan. Klanten hebben wel degelijk opvattingen over hoe zaken anders geregeld kunnen worden. Het is waardevol hun stem te horen, om daarmee beter te kunnen inspelen op de actuele vraag. Dat vereist nieuwe wegen in participatie om vooral ook jongeren en migranten te kunnen bereiken. Vestia heeft in 2005 een inventarisatie gemaakt van alle overlegvarianten waarmee bedrijven experimenteren. De projecten werden beoordeeld op hun resultaten. De analyse heeft een breed scala aan overlegvormen in beeld gebracht. Enkele voorbeelden: – Portiek- en complexgesprekken de huurders bespreken de leefbaarheid en sociale veiligheid en maken afspraken over leefregels. – Thema-avond Vestia nodigt bewoners uit voor een informatieavond over een actueel thema. In Scheveningen kwamen in 2005 ruim 100 bewoners naar een avond over het nieuwe huurbeleid. – Focusgroepen huurders spreken hun verwachtingen en wensen uit over de toekomst van de wijk. – Enquêtes via internet in 2005 hebben bedrijven geëxperimenteerd met een meningpeiling onder huurders via internet. Zo kreeg Vestia Nootdorp een overweldigende respons op een internetenquête in de nieuwe wijk Ypenburg. – Klantenpanels de enquêtes via internet leverden in 2005 zo’n grote respons op (1500 huurders) dat dit heeft geleid tot het opzetten van een Vestia-breed klantenpanel via internet. Groepen bewoners krijgen gericht vragen voorgelegd over de dienstverlening en hun woonwensen.
23
24
“Thuis is voor mij Zoetermeer.” “Ik woon in het groen, terwijl we alle voorzieningen van de stad bij de hand hebben. Een combinatie van rust en drukte. Ik vind het heerlijk!”
Het zijn veelbelovende nieuwe vormen van participatie, waaruit blijkt dat bewoners zich wel degelijk betrokken voelen bij hun woonomgeving.
Via Vestia
Om de band tussen huurder en verhuurder te bestendigen, kunnen huurders niet alleen kennis nemen van www.vestia.nl maar ontvangen zij ook het kwartaalblad Via Vestia. Hierin krijgen zij uitgebreide informatie over ontwikkelingen bij hun eigen woonbedrijf en het algemene Vestia-beleid bijvoorbeeld rond duurzaamheid, participatie, wonen & zorg en nieuwbouw. Verder geeft het blad tips en suggesties voor klussen in huis en de inrichting van de woning, waarmee Via Vestia het karakter heeft van een woonblad, compleet met lezersaanbiedingen. Zo werden in 2005 gratis workshops aangeboden over onder meer klussen in huis en tuininrichting. Het blad wordt goed gelezen, wat blijkt uit de respons op acties. Huurders konden begin 2005 met een bon uit het blad gratis een blusdeken ophalen bij hun Vestia-kantoor. Daar is massaal gebruik van gemaakt.
25
7
26
Een solide financiële positie
Anders dan veel corporaties gaat Vestia uit van zowel een minimale als ook een maximale solvabiliteit (de mate waarin het bedrijf in staat is uit eigen vermogen aan de financiële verplichtingen te voldoen). Een minimale solvabiliteit van 10% is nodig met het oog op de financiële continuïteit en de omvangrijke ambities. Maar een maximale solvabiliteit van 20% is voldoende. Het dient geen maatschappelijk doel om grote reserves op te bouwen en een buitensporige financiële positie te creëren. Extra middelen moeten worden ingezet voor de volkshuisvesting. Eind 2005 bedroeg de solvabiliteit 14.3% en voldeed daarmee aan de doelstelling. Vestia is voorstander van een gematigd huurverhogingsbeleid. Met een huurverhogingspercentage van 1.4% in 2005 bleef Vestia 0.2% onder het landelijk gemiddelde. Risico spreiden
Vestia spreidt de financiële risico’s door een differentiatie van het woningbezit. Dat wil zeggen: verscheidenheid aan woningmarkten (stad en regio), prijssegmenten en woningtypes. Ook de leningenportefeuille is een instrument voor risicospreiding. Vestia is voor geldverstrekkers een aantrekkelijke partij gezien de omvang en continuïteit van de financieringsbehoefte (circa v 350 miljoen per jaar). In 2005 is gewerkt aan een grotere diversificatie van de geldverstrekkers uit binnen- en buitenland. Valutarisico’s worden afgedekt.
Verkoopopbrengst onrendabel investeren
Vestia ziet de verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen niet als onderdeel van de reguliere exploitatie. Binnen deze beperkt gedefini-
eerde reguliere exploitatie streeft Vestia minimaal naar een evenwicht van inkomsten en uitgaven. Bij een gelijkblijvend balanstotaal blijft zo het vermogen in stand. Ook kunnen op deze wijze de opbrengsten van verkoop van bestaande huurwoningen volledig worden ingezet voor onrendabele investeringen in de sociale nieuwbouw (onrendabele toppen). Verkoopwinsten en onrendabele toppen worden niet jaarlijks tegen elkaar ‘weggezet’ maar over een continue rijdreeks van vijf jaar. In 2005 kwam de reguliere exploitatie (exclusief verkoopopbrengsten) op v 10,3 miljoen. De verkoopopbrengst van bestaande huurwoningen bedroeg v 19,5 miljoen, die volledig kon worden ingezet voor het afdekken van onrendabele toppen in de sociale nieuwbouw en maatschappelijk onroerend goed.
Betaalbaarheidsheffing
In de begroting 2006 kan Vestia eenmalig niet voldoen aan het uitgangspunt de reguliere exploitatie minimaal in evenwicht te laten zijn. De betaalbaarheidsheffing die het ministerie van VROM heeft opgelegd aan de verhuurders betekent voor Vestia een onverwachte aanslag van circa v 8 miljoen. In de begroting van 2006 kan deze heffing niet volledig worden gecompenseerd, hetgeen resulteert in een verwacht tekort van v 4 miljoen in de reguliere exploitatie. Inmiddels heeft de minister aangegeven de bijdrage voor 2006 te halveren. Dat betekent weer evenwicht in de reguliere exploitatie voor 2006. In de jaren daarna zal compensatie moeten worden gevonden in verdere efficiencymaatregelen en kostenbesparingen door collectieve inkoop.
Huurders hebben profijt van schaalgrootte
Groei is nooit een doel op zich geweest voor Vestia. Strategische groei staat in dienst van de volkshuisvesting. Dat geldt ook voor de fusie in 2005 met woningcorporatie Ons Huis in Nieuwerkerk aan den IJssel en de overname van het voormalig Gemeentelijk Woningbedrijf in Brielle. Eén van de redenen om te groeien, is het schaalvoordeel dat we als grote organisatie kunnen bereiken. Alle bedrijven profiteren hiervan en daarmee vooral ook onze huurders. Vestia streeft naar maximaal maatschappelijk rendement. Zo voeren we al jaren een gematigd huurbeleid. Ook investeren we veel in leefbaarheid en herstructurering. De kosten hiervan zien we slechts gedeeltelijk terug in de verwachte opbrengsten. Een maatschappelijke onderneming moet hiervoor de ruimte hebben. Investeringen dienen echter wel verantwoord te kunnen worden gefinancierd. Vestia is een interessante en solide partij voor geldverstrekkers door de omvang van ons bezit, de spreiding van risico’s over diverse woningmarkten en de gegarandeerde inkomstenstroom uit huren. Vestia heeft bovendien continu een forse financieringsbehoefte. Daarom kunnen we tegen aanzienlijk gunstiger voorwaarden leningen aangaan dan gebruikelijk in de corporatiemarkt. Daarnaast zijn er schaalvoordelen te
27
bereiken bij de gezamenlijke inkoop van producten, diensten en de aanbesteding van bijvoorbeeld grootonderhoud. We gaan de mogelijkheden hiertoe verder verkennen. De huurder profiteert direct en indirect van de lagere kosten. De schaalgrootte van Vestia gaat niet ten koste van de directe relatie met de klant, omdat de lokale vestigingen midden in de wijken staan waar onze huurders wonen. We zijn grootschalig waar dat financieel en beleidsmatig voordeel biedt en blijven kleinschalig als het gaat om de huurder en zijn woonomgeving.
Speciale vermelding verdienen drie projecten die in 2005 werden geïnitieerd:
28
1 – Schaalvoordelen bij grootonderhoud Het project Planmatig Onderhoud Schil (POS) beoogt een kwalitatief betere opdrachtverstrekking en een actief gezamenlijk inkoopbeleid om kosten te besparen. Alle plannen voor grootonderhoud (vooral schilderwerk en dakbedekking) zijn aan een eenduidige procedure onderworpen. Na vaststelling van de technische noodzaak werd een bestekbeschrijving gemaakt volgens een standaard protocol. Dat maakt een collectieve aanbesteding mogelijk die moet resulteren in een fors financieel voordeel in 2006. 2 – Huurachterstanden Medio 2004 besloot Vestia de Huursubsidie matiging te laten vervallen. Daarbij was rekening gehouden met het tijdelijk oplopen van huurachterstanden (overeenkomstig ervaringen van andere corporaties). Begin 2005 waren de huurachterstanden echter nog steeds op het verhoogde niveau. Ze namen zelfs iets toe. Daarom is besloten actie te ondernemen. Onderzoek wees uit dat de belangrijkste oorzaak niet het wegvallen van de IHS-matiging was, maar meer algemene tendensen zoals druk op de koopkracht van veel huishoudens, schulden en een ‘lossere’ betalings moraal. Een Vestia-brede projectgroep heeft adviezen gegeven voor de aanpak van huurachterstand. Huurders moeten snel worden aangesproken op betaalachterstanden, waarbij vooral persoonlijk contact van belang is. De afspraken met huurders over inhaalbetalingen moeten beter worden bewaakt en verder is het zaak eerder te beginnen met de inzet van schuldhulpverlening. Eind 2005 liepen de huurachterstanden weer terug. 3 – Vennootschapsbelasting Minister Dekker is van plan over een deel van de activiteiten van corporaties Vennootschapsbelasting (VPB) te gaan heffen. Het betreft diensten die ook door commerciële ondernemingen worden geleverd. Vestia heeft samen met andere groot-stedelijke woningcorporaties – verenigd in De Vernieuwde Stad – onderzoek laten doen naar de voor- en nadelen van invoering van VPB voor alle diensten en producten van woningcorpo-
raties. De uitkomsten zijn op een landelijk symposium gepresenteerd. Een integrale heffing gaat de corporatiesector als geheel meer kosten dan partiële heffing (overigens wel in ruil voor het vervallen van de betaalbaarheidsheffing). Maar er zijn verschillen. Investerende corporaties hebben voordelen bij integrale heffing, terwijl niet-investerende corporaties erbij inschieten. Vestia ziet hierin aanleiding voor nader onderzoek. VPB kan mogelijk fungeren als katalysator om investeringen op gang te brengen van corporaties die nu nog aarzelen om hun vermogens in te zetten. Ze zouden er immers financieel voordeel bij hebben. De realiteit is echter dat corporaties vanaf 2006 met een partiële VPB te maken krijgen die veel extra bureaucratie veroorzaakt binnen de sector en bij het rijk. Kosten die niet kunnen worden aangewend voor de volkshuisvesting.
29
8
30
Personeel & Organisatie
Verjonging van de medewerkers is één van de belangrijkste opdrachten voor de komende jaren. Alle corporaties hebben een vergrijzend personeelsbestand, ook Vestia. Eind 2005 bedroeg de gemiddelde leeftijd van onze medewerkers 42,5 jaar. De leeftijdsgroep 45 tot 54 jaar is sterk oververtegenwoordigd. Bij ‘nietsdoen’ loopt deze gemiddelde leeftijd de komende jaren gestaag op. Verjonging van het personeel is om uiteenlopende redenen urgent. De komende tijd zal jaarlijks een toenemend aantal oudere medewerkers het bedrijf verlaten. Het is zaak hun kennis en ervaring tijdig over te dragen aan jongere collega’s om de continuïteit te garanderen. Medewerkers dienen ook feeling te houden met de klanten waarvoor ze werken. Jongere medewerkers kunnen zich beter verplaatsen in de positie van jongere klantengroepen en zijn daarom ook beter in staat hun wensen te vertalen in nieuw beleid en kansrijke producten. Sturen op verjonging
Een evenwichtige leeftijdsopbouw is een vereiste voor een toekomstig gerichte personeelsplanning. De afdeling P&O heeft een inventarisatie gemaakt van instrumenten om de noodzakelijke verjonging te realiseren. Vestia krijgt op dit moment (nog) voldoende reacties op personeelsadvertenties, mede door het beperkt aantal vacatures als gevolg van de lange periode van economische stagnatie. We kunnen kiezen uit een grote groep sollicitanten: jong, oud, onervaren of ervaren. De neiging bestaat om een kandidaat te nemen met ervaring binnen de sector. Hij of zij is immers snel inzetbaar, spreekt de corporatietaal en zal naar verwachting goed functioneren. Als Vestia wil verjongen, is het raadzaam vaker te kiezen voor een geschikte, maar jongere kandidaat.
Het inwerken zal meer tijd vergen en mogelijk voegt een jongere kandidaat zich minder vanzelfsprekend naar de heersende cultuur dan een kandidaat met een corporatieverleden. Maar dat kan juist wel verfrissend werken. Vestia heeft niet alleen een vergrijzend personeelsbestand maar ook te maken met het feit dat jonge medewerkers door hun hoge mobiliteit de organisatie weer verlaten. Jobrotation is een middel om Vestia aantrekkelijker te maken als bedrijf om voor te blijven werken. Jonge medewerkers moeten de kans krijgen zich binnen Vestia te ontwikkelen. Het bedrijf zelf heeft ook belang bij interne doorstroming. Het brengt dynamiek en vernieuwing binnen bedrijven en maakt medewerkers flexibel inzetbaar. Kennis en ervaring worden gespreid.
Ruimte voor stagiaires
Stagiaires en trainees kunnen eveneens een bron voor verjonging zijn. Bij de diverse bedrijven werkten in 2005 in totaal 84 stagiaires. Daarvan zijn er negen in vaste dienst getreden. Als meer wordt geïnvesteerd in het aanbieden van goede stageplaatsen, komt dit het imago van het bedrijf onder studenten ten goede. Talentvolle stagiaires kunnen worden geïnteresseerd voor een baan bij Vestia. Versteviging van de contacten met opleidingsinstituten en docenten levert het bedrijf ook inzicht op in nieuwe kennis, vaardigheden en methodieken.
31
9
32
Streefcijfers en realisatie 2005
Streefcijfer 2005
Realisatie 2005
≥ 70%
71%
≥ 80%
84%
≥ 90%
94%
≥ 35%
28%
≥ 150
169
Oplevering nieuwbouw Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen 1.500
728
Waardering klanten Gemiddelde klantwaardering ≥ 7,5 Gemiddelde waardering telefonische bereikbaarheid ≥ 7,0
7,5 6,7
Financiën Solvabiliteit 10 – 20% Reguliere exploitatie exclusief verkoopwinsten (miljoen) ≥ c 0 Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur ≤ 1,5%
14,3% c 10,3 1,63%
Medewerkers Gemiddelde leeftijd medewerkers ≤ 43 jaar Ziekteverzuim ≤ 5%
42,5 jaar 4,77%
Woningtoewijzing Percentage aan BBSH-doelgroep toegewezen woningen van totaal vrijkomend aanbod Percentage aan BBSH-doelgroep toegewezen woningen van vrijkomend aanbod tot aftoppingsgrens Percentage aan BBSH-doelgroep toegewezen nieuwbouw-huurwoningen tot de aftoppingsgrens Percentage aan jongeren (tot 27 jaar) toegewezen bestaande woningen Aantal bestaande woningen toegewezen aan de doelgroep van maatschappelijk herstel
“Thuis is in Delft.” “Eindelijk een plek voor mezelf. Met m’n eigen spullen, 33 een keukentje en een badkamer. Daar was ik echt aan toe!”
10
34
Kengetallen 2005
Woningbezit aantal wooneenheden per 31 december aantal wooneenheden naar bouwperiode: - voor 1945 - 1945 tot 1980 - 1980 t/m 2005
8.053 38.028 26.361
Wonen en zorg aantal toegankelijke eenheden
22.348
72.442
Mutaties in woningbezit en bouw koopwoningen aantal gesloopte huurwoningen 357 aantal verkochte huurwoningen 376 aantal aangekochte huurwoningen 1.902 aantal opgeleverde huurwoningen 418 aantal opgeleverde koopwoningen 310 Nieuwe verhuringen en mutatiegraad aantal verhuringen eenpersoonshuishoudens 3.541 aantal verhuringen meerpersoonshuishoudens 2.772 aantal verhuringen onder 65 jaar 5.640 aantal verhuringen vanaf 65 jaar 673 aantal nieuwe verhuringen /aantal woongelegenheden 9,6%
Vestia wil het gesprek aangaan
Huurders van Vestia profiteren van onze schaalvergroting
eens
oneens
Verhuren op basis van woonstijl versterkt de sociale cohesie
eens
oneens
Het is goed dat Vestia weinig bestaande huurwoningen verkoopt
eens
oneens
de organisatie 1 januari 2006
Raad van Commissarissen Bewonersorganisatie
Raad van Bestuur
Ondernemingsraad
Organisatie Vestia Groep – directie Beleid – directie Financiën & Control – afdeling Communicatie – afdeling Bijzondere projecten – afdeling P&O – afdeling Vestia Interconsult
Vestia Rotterdam Noord Vestia Rotterdam Zuid Vestia Rotterdam Feijenoord Vestia Rotterdam Hoogvliet Vestia Nieuwerkerk a/d IJssel Vestia Westland Vestia Delft Vestia Zoetermeer Vestia Midden-Nederland Vestia Den Haag Zuid-West Vestia Den Haag Scheveningen Vestia Nootdorp Vestia Den Haag Zuid-Oost
Ceres projecten Vestia Bouw Timpaan Makelaardij Estrade projecten
Aantal verhuureenheden: circa 77000 Aantal formatieplaatsen: circa 850
colofon uitgave Vestia Groep Postbus 1431 3000 bk Rotterdam www.vestia.nl eindredactie Vestia Groep tekst Hans Oerlemans concept / ontwerp L5 communicatie + design BoomvanMourik drukwerk Do Company mei 2006
