Odpovědi na otázky pro Mgr. Vávru na členskou schůzi BD Osadní 46. Úvodem bych rád podotknul, že otázky, které byly předloženy k zodpovězení, považuji za otázky položené všem členům představenstva, jemuž jsem předsedal. Před tím, než na ně odpovím bych rád vyslovil zásadní nesouhlas s tvrzením, které je uvedeno v odstavci, který uvozuje zadání otázek. Myslím si, že obsah úvodního odstavce dobře odráží zášť, kterou současní členové představenstva cítí vůči předchozímu představenstvu.
1. Prodej bytu po p. Černém Byt po panu Černém v přízemní se zasklenou pavlačí byl prodán za 1.350.000,- Kč. Na schůzích představenstva bylo před kontrolní komisí a hosty několikrát zdůrazněno, že v bytě budou provedeny pouze nejnutnější základní opravy. „Nejnutnější“ opravy však dosáhly částky 171.576.5,-Kč.
OTÁZKY: a) Považujete za nejnutnější opravy výměnu oken, ačkoli stará dřevěná okna nebyla poničená požárem, pouze povrchově začernalá od kouře? (lze doložit svědectvím několika družstevníků)? b) Z jakého důvodu byla na váš popud bez vědomí představenstva svévolně změněna dispozice okna v částce 1713,5 Kč?
c) Považujete za nejnutnější opravy následující úkony? Výměna oken 69.340 Kč + DPH Příplatek za větší okno 1713,5 Kč Nová elektroinstalace 21.500 Kč Nové dveře do bytu 9.345,-Kč Nové omítky v bytě 69.678 Kč d) Byl prodej družstevního podílu po p. Černém konzultován s realitním makléřem/makléři? Pokud ano, prosíme uvést jméno makléře/řů, adresu kanceláře, kontaktní osobu, případně text inzerátu, cenu požadovanou BD + cenu navýšenou o provizi realitní kanceláři. e) Pokud prodej bytu s realitním makléřem konzultován nebyl, z jakého důvodu bylo přistoupeno k prodeji jinou formou + popis této formy prodeje? f) Jaký profit tato jiná forma prodeje pro družstvo podle Vás znamenala? g) Družstevní podíl po panu Černém byl prodán za 1.350.000 Kč: =a základě čeho byla tato cena stanovena, KÝM byla cena navržena a stanovena, z jakých podkladů bylo vycházeno? h) Jakým způsobem se na scéně objevil kupující p. Koníček, když prodej družstevního podílu nebyl inzerován prostřednictvím inzerce realitní kanceláře?
i) Můžete se vyjádřit ke skutečnosti, že pan Koníček zrekonstruovaný byt koupil za 1.350.000 Kč a obratem jej prodal prostřednictvím realitní kanceláře za 1. 650.000 Kč, tedy se třistatisícovým ziskem? j) Považujete tedy prodej družstevního podílu po p. Černém panu Koníčkovi (který tak bezplatně získal 300.000 Kč) pro družstvo za přínosný a považujete svůj postup při prodeji družstevního podílu za hájení ekonomických zájmů družstva, kterážto povinnost je dána stanovami družstva, jehož jste byl v době prodeje předsedou? k) Na základě smlouvy, uzavřené s p. Koníčkem, měl pan Koníček uhradit částku 1.000.000 Kč převodem na účet družstva a zbývajících 350.000 Kč v hotovosti. Částku 350.000 Kč jste osobně převzal a použil na dle Vašeho vyjádření nutnou splátku firmě Helios. Po prošetření však vyšlo najevo, že v té době bylo na účtu družstva více než 500.000 Kč, čili váš argument na nezbytnost rychlé úhrady firmě Helios nelze přijmout jako adekvátní. -
Z jakého důvodu jste částku převzal v hotovosti vzhledem k tomu, že dle doložených dokladů bylo na účtu družstva ve zmíněné době dostatek finančních prostředků na úhradu faktur?
-
Považujete osobní předávání vysokých finančních částek patřících bytovému družstvu za standardní a seriózní způsob finančních toků?
i) Porušení směrnice č. 3 – při prodeji členského podílu po p.Černém došlo k porušení této směrnice, respektive o zkrácení termínu pro družstevníky o 1 den (z 20.9. na 19.9. 06), přičemž dalších 40 dní pro veřejnost bylo zcela ignorováno (dle směrnice má být nejvýhodnější nabídka vyhodnocena PO UPLYNUTÍ 40denní lhůty). - Můžete vysvětlit, z jakého důvodu jste porušil směrnici č. 3 ve dvou bodech, tedy jak v termínu platném pro družstevníky, tak i ve 40-denním termínu platném pro veřejnost? j) =einformování družstevníků - Můžete vysvětlit, z jakého důvodu nebyl družstevníkům žádným způsobem oznámen rozsah prováděných rekonstrukčních prací v bytě po p. Černém, a to ani prostřednictvím nástěnky, ani internetu? Pokud by družstevníci byli s touto skutečností seznámeni, jistě by se našli zájemci o koupi družstevního podílu z řad družstevníků!
ODPOVĚĎ MGR. VÁVRY: 1/ =ejsem si jistý, že opravy tohoto bytu stály 171 tis. Kč jak je uvedeno, jsem přesvědčen, že náklady na opravu byly kolem 140 tis. Kč. =ejnutnější opravy byly myšleny tak, že to budou opravy, které povedou k co největšímu zhodnocení předmětného bytu. Doufám, že si všichni vzpomenou, že byt byl zcela zdevastovaný, zanesený nepořádkem, jeho prodej v takovém stavu by znamenal pouze ztrátu pro družstvo, proto tvrdím, že rozdíl mezi investovanými prostředky a navýšením prodejní ceny po těchto opravách byl značný. Vtom spatřuji výhodnost tohoto
postupu. =avíc o způsobu provedení oprav tohoto bytu bylo rozhodnuto na zasedání představenstva dne 24.5.2006 a dále se o průběhu těchto oprav referovalo na několika dalších zasedáních představenstva družstva. la/ Původní okna byla zcela nefunkční, prakticky bez výplní, rámy byly zvětší části ohořelé, dveře byly taktéž zničené, chyběla elektroinstalace, vodovodní rozvod, podlahy, omítky byly zdevastované ohněm atd. lb/ Tuto změnu dispozice jsem provedl pouze za účelem zvýšení atraktivity bytu před prodejem. Tuto změnu jsem konzultoval minimálně se dvěma členy představenstva, nicméně i pokud bych ji provedl sám, měl jsem, jako předseda představenstva, možnost zavazovat družstvo až do výše 20 tis. Kč sám. lc/ Ano, tyto opravy považuji za nejnutnější k účelu, ke kterému měly vést, tzn. zvýšení prodejní ceny tohoto bytu. Znovu zdůrazňuji, že náklady na tyto opravy byly nesrovnatelně nižší, než navýšení prodejní ceny bytu oproti ceně, za kterou by byt byl prodán před provedením těchto oprav. Id/ Ano, prodej byl konzultován s realitní kanceláří Viva reality. Inzerát byl poté zveřejněn na veřejném portálu S-reality.cz. Byt byl prodán přímo zájemci, který reagoval na tento inzerát, tedy bez provize realitní kanceláře. lg/ Prodejní cena byla stanovena na zasedání představenstva BD dne 13.9.2006 a řádně odsouhlasena členy představenstva. lj/ Představenstvo jehož jsem byl předsedou, se na začátku svého funkčního období dohodlo, že se na účtu družstva bude udržovat minimální výše zůstatku ve výši cca 500 tis. Kč. Postupovali jsme takto z důvodu zabezpečení přítomnosti finančních prostředků na splátky domu Městské části PH 7 a samozřejmě na nutné opravy atd. V případě, že bychom z tohoto zůstatku uhradili zálohu 300.000,- Kč, která byla v té době již po splatnosti, znamenalo by to ohrožení tohoto principu. Při uzavírání Smluv o nabytí družstevního podílu (při prodeji bytů) se postupovalo vždy tak, že byla vybrána část prodejní ceny v hotovosti a zbytek pak nový člen družstva převedl později na účet družstva. Tak tomu bylo i v tomto případě a to, že se výše uvedená hotovost předala ihned jako záloha firmě Helios-okna bylo učiněno z toho důvodu, že pokud by tato úhrada prošla přes účet, došlo by k jejímu zdržení minimálně o 10 dní (v té době jsme nedisponovali internetovým bankovnictvím). Protože bylo potřebné co nejdříve zálohu uhradit aby se co nejdříve mohla nová okna vyrábět, zvolili jsme tento způsob. Vše bylo řádně vyúčtováno a z dokladováno. =evidím na tomto postupu nic závadného. lk/ Pokud došlo k porušení směrnice č. 3, tak pouze nevědomě, v žádném případě s úmyslem ji porušit, ale co nejdříve získat finanční prostředky na pokračování rekonstrukce domu - viz výše. 11/ Jak jsem již uvedl, o rozsahu rekonstrukce byli členové družstva od května informováni v zápisech zjednání představenstva. Poté byl byt řádně nabídnut členům družstva k prodeji dle příslušné směrnice a to i s možností jeho prohlídky, jak tomu bylo ostatně vždy při takovýchto prodejích. =ikdo z členů družstva o byt neprojevil zájem.
2. Výběrové řízení na rekonstrukci prádelen Ve návrhu smlouvy o smlouvě budoucí se společností Delfinn s.r.o., která se stala vítězem výběrovém řízení na rekonstrukci prádelen, se objevila následující citace: „Cena, kterou je Družstvo povinno po dokončení budoucího projektu a předání budoucích bytových jednotek zaplatit Stavebníkovi, v případě, že se nepodaří prodejem bytových jednotek získat částku vyšší, činí 12.296.200,00 Kč ( slovy: dvanáct milionů dvě stě devadesát šest tisíc dvě stě korun českých), a to ani ve lhůtě 3 ( slovy: tří ) měsíců následujících po předání bytových jednotek a kolaudaci. Pokud ani takovou částku nebude možné z vázaného účtu zaplatit
Stavebníkovi pro nedostatek prostředků, je Družstvo zavázáno uhradit dosud nesplacenou část výše uvedené sumy Stavebníkovi ve lhůtě splatnosti činící 30 dnů. OTÁZKY: a) Považujete tuto formulaci – reálná možnost zadlužení družstva na částku 12.296.00 Kč – pro družstvo za výhodnou a bezpečnou ? b) Pro právní konzultace ohledně přípravy smlouvy s firmou Delfinn s.r.o. jste využíval služeb JUDr. Kotábové, které byla za tyto služby vyplacena finanční odměna. Považujete tyto investice z družstevních prostředků vzhledem k výše uvedené formulaci za efektivně vynaložené? ODPOVĚĎ MGR. VÁVRY: 21 Jednám s firmou Delfinn byla vedena po dlouhou dobu a byla dosti složitá. Rekonstrukce a prodej prádelen není z právního hlediska jednoduchý úkon. Text, který je předložen k okomentování, je vytržen z kontextu a v dané smlouvě měl svoji funkci. =avíc se v dané době jednalo o návrhy smluv, na nichž se stále pracovalo. =icméně smlouvy samozřejmě nevedly k tomu, aby došlo k zatížení družstva závazky, které by nemohlo uhradit. Smyslem rekonstrukce a prodeje prádelen bylo samozřejmě dosažení zisku pro družstvo. To že se využívaly právní služby je zcela normální, myslím (spíše doufám), že je využívá i současné představenstvo družstva.
3.
Uzavírání nevýhodných smluv se stavebními firmami, nekompetentnost a vyplácení neadekvátně vysokých záloh
jejich
Ve smlouvách, uzavřených s některými stavebními firmami na rekonstrukci bytového domu Osadní 46, obsahují zcela nestandardní a často pro družstvo nevýhodné podmínky. OTÁZKY: a) Považujete za běžné a ekonomicky výhodné vyplácení 70 % záloh stavebním firmám po podpisu smlouvy, pokud ano, z jakého důvodu? b) Považujete za standardní a výhodný postup vysoký počet dodatků k některým smlouvám, ačkoli družstvo na Váš popud angažovalo Ing. Vladislav Tománka, který měl vypracovat nálezovou zprávu obsahující podrobný popis stavu domu a z něj vyplývajících rekonstrukčních prací včetně jejich logické souslednosti? c) Považujete odborné angažmá Ing. Vladislava Tománka vzhledem ke stále nově zjišťovaným závadám a následným změnám, dodatkům a prodlením v harmonogramu prací za přínosné pro družstvo, a považujete finanční prostředky investované do jeho odborného působení pro družstvo za výhodné? d) Považujete za standardní a pro družstvo výhodný postup neustálé navyšování objemu víceprací stavebních firem, vyplývajících ze dvou výše uvedených bodů b) a c)?
e) Považujete pro družstvo za výhodné uzavření smlouvy s firmou Helios-okna s.r.o., která od družstva získala zakázku v objemu ca 4.200.000,- Kč, a družstvu poskytla slevu ve výši cca 120.000,- Kč? ODPOVĚĎ MGR. VÁVRY: 3a/ =evím o jaké smlouvy se jedná, pokud takové zálohy byly vyplaceny, vždy došlo kjejich „prostavění", zálohy byly většinou poskytovány na nákup materiálu a to i například z důvodu garance ceny nabídky vzhledem k neustálému zdražování materiálu. Otázka je velice nekonkrétní, nedokážu na ni přesněji odpovědět. 3b/ Dodatky ke smlouvám byly uzavírány v případě jejich potřeby, většinou pokud se vyskytla nutnost provést vícepráce, posunout termíny, apod. Druhá část otázky (Ing. Tománek) je nejasná, nálezová zpráva byla vypracována a oprava domu byla podle ní prováděna. 3c/ Formulace této otázky je opět nejasná, jsem schopen pouze prohlásit, že účast odborného dozoru při stavebních pracích je nutná. To, že se měnily postupy atd. bylo způsobeno vždy pouze odhalováním nových skutečností a problémů v průběhu stavby. Prodlení pak nastávala většinou vinou těchto změn a následných víceprací a někdy bohužel i přístupem stavebních firem. Se stavebními firmami byla někdy složitá komunikace, musím uznat, že byl někdy problém se s firmami domluvit na dodržení termínů, udržování pořádku na stavbě, často neplnily své sliby apod. To mě samozřejmě netěšilo ale snažil jsem se vždy o to, aby práce byly dokončeny a to v co nej lepší kvalitě. 3d/ Vícepráce byly dohodnuty vždy pouze v případě jejich nutnosti a v zájmu správného postupu při rekonstrukci domu. 3e/ Vzhledem ke kvalitě dodaných stavebních prvků a nabídnuté ceně byla dodávka firmy Helios-okna v pořádku. =emá cenu jednat s firmami, které nabídnou cenu 5 mil. Kč a pak sleví 800 tis. Kč pouze proto, aby nabídka lépe vypadala! Velká sleva znamená, že by nás taková firma při původní ceně vlastně podvedla.
4. Realizace plateb v hotovosti OTÁZKY: a) Můžete vysvětlit, z jakého důvodu byla firmě Helios-okna s.r.o. uhrazena v hotovosti částka - 300.000,- Kč? b) Můžete vysvětlit, z jakého důvodu byla firmě Vorel částka 200.000, - Kč?
uhrazena v hotovosti
c) Můžete vysvětlit, z jakého důvodu měl p. Koníček při koupi družstevního podílu po p. Černém dle smlouvy uhradit část kupní ceny, respektive částku 350.000 Kč, v hotovosti? d) Považujete osobní předávání vysokých finančních částek patřících bytovému družstvu za standardní a seriózní způsob finančních toků?
ODPOVĚĎ MGR. VÁVRY:
4b/ Nepamatuji si, že by pan Vorel obdržel zálohu 200 tis. Kč v hotovosti.
5.
Elektroinstalace provedená firmou Hubáček
Firma Hubáček, provádějící elektroinstalace, které s vícepracemi dosáhly částky 638.020 Kč, provedla práce ta takto velkou odměnu dle posouzení odborníka velmi ledabyle, nedošlo např. k označení zvonkových ani jiných kabelů, a elektroinstalace navíc nebyla uzemněna, což obyvatele domu vystavuje ohrožení zdraví a bezpečnosti. OTÁZKY: a) Můžete vysvětlit, proč byla vybrána pro takto velkou zakázku právě firma Hubáček, případně uvést reference? b) Dle Vašich vlastních slov p.Hubáčka osobně znáte. Do jaké míry tato známost ovlivnila Vaše rozhodování při výběru firmy? c) Z jakého důvodu jste výběrem firmy oficielně pověřil pana Houšteckého, ačkoli pan Hubáček patřil do okruhu lidí, které jste osobně znal? d) Jak je možné, že jednotlivé kabely (přes opakované výzvy na Vaši adresu, viz schůze představenstva na jaře roku 2007) nebyly firmou Hubáček označeny? e) Jak je možné, že firma Hubáček neprovedla uzemění a vystavila tak obyvatele domu nebezpečí ohrožení zdraví a života? f)
Jak je možné, že práce s tak nebezpečnou energií jako je elektřina byly předány BEZ REVIZNÍ ?
ODPOVĚĎ MGR. VÁVRY: 5a/ =evím, kde uzemnění nebylo provedeno. S tímto problémem jsem nebyl seznámen, tuto otázku by bylo potřeba konkretizovat, abych na ni mohl odpovědět, popřípadě kontaktovat i p. Hubáčka, aby se vyslovil. K přebírání prací došlo patrně až za účinkování nového představenstva, proto nejsem schopen odpovědět. 5b/ Bylo by nutné zjistit, o jaké práce se jednalo a zda provedení revize bylo součástí Smlouvy o dílo s panem Hubáčkem. Jinak to, že elektřina je nebezpečná „energie", s tím souhlasím!!! Pozn.: Pokud jsem vynechal odpověď na některou z položených otázek, je obsažena v jiných odpovědích.
