Duurzame verkavelingen 1. Gemeentelijke noden Zoals iedereen weet staat de woning en bouwgrondenmarkt ook in onze gemeente onder zware druk. Het wordt steeds moeilijker voor jonge mensen om in Merksplas te blijven als ze een eigen woning willen bekomen. Doordat het voor de gemeente niet mogelijk is om nieuwe verkavelingen te realiseren zijn wij op zoek gegaan naar nieuwe mogelijkheden om aan deze problematiek iets te doen. Binnen de N-VA hebben we daarom een dossier opgesteld rond het creëren van duurzame verkavelingen. Hoe dat we dat juist zouden willen verwezenlijken kan je verder in dit document vinden. Door deze wijzigingen krijgen nieuwe woonvormen van de toekomst rechtszekerheid in bestaande verkavelingen, wat een meerwaarde biedt, aangezien het aansnijden van nieuwe verkavelingen geen evidente zaak is in Merksplas We zien hier voor de gemeente ook mogelijkheden in een ruimer kader van het Bindend Sociaal Objectief (BSO).
2. Naar een nieuwe Ruimtelijke Ordening Vele oude verkavelingsvergunningen zijn opgemaakt in een tijd waar de standaarden en inzichten van ruimtelijke kwaliteit totaal verschillend waren. De oude verkavelingsvoorschriften zorgen vandaag meer voor een onhoudbaar ruimtelijk beleid dan voor een bijdrage tot een goede ruimtelijke ordening. Wanneer men een verkaveling wil aanpassen aan de hedendaagse normen en noden zit men daarenboven met een bureaucratische overlast voor zowel de burgers als de administratie. Jonge gezinnen nemen vandaag regelmatig woningen over uit oude verkavelingen. Sommige percelen liggen er zelfs nog onbebouwd bij. Deze gezinnen moeten regelmatig wijzigingen aanvragen aangezien oude verkavelingsvergunningen vol staan van kleine regeltjes die eigenlijk overbodig zijn binnen de huidige context van stedenbouwkundige vergunningen. Het opheffen van deze verkavelingen en de eventuele vervanging door een RUP kan vele gezinnen en gemeenten tijd besparen. N-VA Merksplas wil daarom aanpassingen in bestaande verkavelingen vereenvoudigen door ofwel deze te vervangen door een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) of door bestaande verkavelingen op te heffen. De N-VA-filosofie gaat immers uit van een daadkrachtig efficiënt bestuur waarbij gelijkberechtiging voorop staat, iets wat in oude verkavelingsvergunningen met vele aanpassingen al zeker niet het geval is. Door 1
Duurzame verkavelingen opheffing kan men de aandacht verschuiven van procedures naar ruimtelijke ordening. Men kan bijvoorbeeld nieuwe woontypologieën toelaten en grote percelen opsplitsen zonder de extra last van steeds een verkavelingswijziging door te voeren. Deze tekst bevat een stappenplan als ondersteuning voor het college en de gemeentelijke diensten om aldus een hernieuwde visie op verkavelingen mogelijk te maken.
3. Argumentatie opheffing 3.1. Voorbijgestreefde verkavelingen De “verkaveling” was de eerste poging om de ruimtelijke ordening om bouwen ook aan regels te onderwerpen. De procedure dateert al van voor het gewestplan. In plaats van een functioneel ruimtelijk instrument, bracht het echter een set van strakke regeltjes met zich mee. De initiële voorschriften van een verkavelingsvergunning zorgden ervoor dat er uniform werd gebouwd. Vele verkavelingen vervullen echter geen functie meer omdat de verkaveling volledig werd uitgevoerd, dus volgebouwd; of niet meer relevant zijn omwille van veranderde hedendaagse vormvereisten of door de aanwezigheid van een BPA of RUP dat zelf deze vormvereisten aangeeft.
3.2. Bureaucratie Omwille van de hedendaagse vormvereisten past men in een verkavelingsvergunning al regelmatig de voorschriften per perceel aan. Een verkavelingsvergunning kan dus geldig zijn op één deel van de wijk, maar voor anderen reeds opgeheven zijn. Vergelijkbare percelen binnen dezelfde verkaveling kunnen dus verschillend beoordeeld worden wanneer een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd. Deze afwijkingen zijn een echter onderhevig aan een omvangrijke bureaucratische procedure (http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/formulieren/docs/verkavelingwijziging2009.doc) die meestal geen bijdrage levert tot een goede ruimtelijke ordening. Bij de aanvraag voor een aanpassing van de voorschriften op een individueel perceel moet men bijvoorbeeld de goedkeuring krijgen van 50% van de mede-inwoners van de verkaveling om een goede kans te maken voor hun gewenste aanpassing. Gemeenten moeten eveneens bovenop de stedenbouwkundige vergunning een extra rompslomp doen om deze verkavelingswijziging toe te staan. Door oude verkavelingen op te heffen creëert men immers de mogelijkheid om deze papier- en werklast van zowel de Stedenbouwkundig ambtenaar als van de aanvrager te verlichten.
2
Duurzame verkavelingen Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat zonnepanelen vergunning plichtig zijn in verkavelingen of gewoon niet kan toelaten terwijl deze volgens de gewone codex van ruimtelijke ordening vrijgesteld zijn van vergunning.
3.3. Herstructurering binnen de huidige ruimte aanmoedigen Gronden worden steeds duurder en schaarser. Er is een nood aan nieuwe woonvormen en meer gezinswoningen. Door het opheffen van de verkavelingsvergunningen kan men bijvoorbeeld grote percelen opsplitsen of toelaten dat er nieuwe woontypologieën geïntroduceerd worden die overeenkomen met de hedendaagse comforteisen en betaalbaarheidsnormen. Zo kan het zijn dat de vormgeving van de oude woning en verkavelingsvergunning niet meer voldoet wanneer men overschakelt naar een passiefwoning en of hoger energetische efficiëntie. De oriëntatie van de ramen, een plat dak tegenover een zadeldak, meer kubusvormig tegenover een L-vorm, zijn maar enkele van de hedendaagse normen. Bij een kroonlijsthoogte van lager dan 6m wordt het bijvoorbeeld ook moeilijk om een passiefwoning of laag energetische woning te bouwen. Wijken waar men enkel op gelijkvloers woont, leiden eveneens tot een te royaal ruimtegebruik. Door hier bijvoorbeeld een verdieping aan toe te voegen of een perceel op te splitsen, creëert men meer leefruimte en vermindert men de nood aan het aanboren van nieuwe gronden. Dit realiseren binnen de huidige voorschriften, kan echter niet. Sommige verkavelingen zorgen ook nog steeds voor niet duurzaam ruimtegebruik binnen het perceel. Dit door bijvoorbeeld een onlogische positie van een garage aan te geven. Een garage die verplicht achteraan moet staan zorgt ervoor dat een groot deel van de tuin verhard moet worden. Verharding moet echter zoveel mogelijk vermeden worden om tot een gezonde watertafel te komen. Zo ziet men dat er door een opheffing veel meer potentieel is om tot een duurzame ruimtelijke ordening te komen.
3.4. Nieuwe woningtypes Terwijl oude verkavelingen veelal open bebouwing voorschrijving, stijgt de vraag naar nieuwe woningtypes zoals halfopen en gesloten bebouwing. In principe kan men binnen een verkaveling niet van bestemming afwijken. Als de voorschriften vermelden dat men alleen grondgebonden alleenstaande eengezinswoningen mag optrekken, is het realiseren van alternatieve woonvormen zoals bijvoorbeeld een duo-woning onmogelijk. Een duo-woning (http://www.samenhuizen.be/sib/types_gemeenschappelijk_wonen) is een hedendaagse comfortnood. Oudere gezinnen waar de kinderen al het huis uit zijn vinden hun woning veelal te groot en hebben moeilijkheden met het onderhoud van het volledige huis. Door een opsplitsing naar een duo woning toe te laten, krikt men de bezettingsgraad van woningen op en zorgt men ervoor dat oudere gezinnen in hun eigen woning kunnen blijven. De bedoeling is immers om een gepensioneerd koppel of 3
Duurzame verkavelingen alleenstaande op de gelijkvloers te laten wonen en op de tweede verdieping een woonst voor een (jong) koppel (bijvoorbeeld zoon of dochter) uit te bouwen. Bij overlijden of verhuis van de ouderen kan de hele woning vervolgens overgenomen worden door het jonge gezin. Bij een duo-woning is het de bedoeling dat de woning op lange termijn één blijft in eigendomsstructuur, dit om de evolutie van de woning van één naar twee gezinnen en terug naar één toe te laten. Het verschil met kangoeroewonen (http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/alternatiefwonen/zorgwonen-kangoeroewonen) is dat hier het adres opgesplitst kan worden waardoor er geen fiscaal nadeel is. Verder tasten duo-woningen de lokaal aanwezige woontypologie minder zichtbaar aan. Een voorbeeld van dergelijk duo-wonen vinden we reeds terug in Londerzeel (RUP Acacialaan). Ook zullen in vele verkavelingen andere nieuwe woontypologieën zoals een gestapelde woning, patiowoning niet toegelaten worden. Een opheffing van een verkaveling maakt dus de woonvormen van de toekomst mogelijk. Kortom het herstructuren van verkavelingen is een duurzame ingreep die inbreiding mogelijk maakt en die een sociale mix ondersteunt omdat jong en oud makkelijker in dezelfde wijk kunnen blijven wonen.
3.5. Een blijvende goede ruimtelijke ordening met rechtszekerheid Het opheffen van de oude verkavelingsvergunningen wil niet zeggen dat alle regels overboord worden gegooid, maar zal er voor zorgen:
dat er minder regels zijn; dat een aanvraag zal worden beoordeeld volgens de hedendaagse algemeen geldende wetgeving waarbij men nakijkt of de aangevraagde stedenbouwkundige vergunningen in harmonie zijn met de ruimtelijke omgeving; dat er meer mogelijkheden zijn om kwalitatief te bouwen, te herbouwen of te verbouwen; dat aanvragers van een stedenbouwkundige vergunning binnen de verkaveling geen procedure moeten doorlopen voor aanvragen die perfect aansluiten bij de huidige inzichten, maar niet beantwoorden aan de oude voorschriften; er niets verandert aan de rechtszekerheid van reeds bestaande woningen; Een sociale mix tussen jong en oud gefaciliteerd kan worden;
Via stedenbouwkundige verordeningen, beeldkwaliteitsplannen en/of RUPs kan men nog steeds de ruimtelijke kwaliteit binnen een gemeente op een minder bureaucratische manier sturen.
4
Duurzame verkavelingen 4. Welke verkavelingen opheffen 4.1. Visievorming rond Ruimtelijke Ordening Wanneer men oude verkavelingsvergunning herbekijkt, werkt men aan een duurzame visievorming rond Ruimtelijke ordening. De eerste fase van onderzoek is om zelf de verkavelingsvergunningen te selecteren waarvan het opportuun is ze op te heffen:
grote verkavelingen met vele percelen; verkavelingen met grote percelen; verkavelingen met centrale ligging en goede omsluiting; verkavelingen met reeds vele wijzigingsbesluiten; verkavelingen met een hoge diversiteit aan typologieën; Verkavelingen met vele onduurzame voorschriften;
4.1.1. Grote verkavelingen Grote verkavelingen zorgen voor een enorme last bij de particulieren die een verkavelingswijziging wensen door te voeren. Bekijk dus eerst de verkavelingen met meer dan 10 loten. 4.1.2. Grote percelen Verkavelingen met grote percelen zijn eveneens uitgelezen kandidaten om meer verdichting op een duurzame manier door te voeren. De opheffing zal toelaten om percelen en woningen op te splitsen. Hou rekening met andere voorwaarden zoals bereikbaarheid. Een verdichting in een ver afgelegen verkaveling draagt niet veel bij tot een duurzame ontwikkeling aangezien dit net verplaatsingen in de hand werkt. Men kan ook woningen van tweede orde overwegen. Dit is systeem waarbij men één woning achter de andere plaatst. Dit is een interessant concept dat enkel mogelijk is bij zeer diepe percelen. De vraag is natuurlijk: Wat zijn grote percelen? Dit is een maatschappelijke invulling die van regio tot regio kan verschillen. In een meer stedelijke regio zullen percelen van 5 are als groot worden geconcipieerd terwijl in andere regio’s pas 10 als maatstaf genomen kan worden. Het is dus een sociale afweging die eventueel kan opgenomen worden in een RUP. Door opsplitsing in oude verkavelingen mogelijk te maken verhoogt men de densiteit en verlaagt men de druk op de bestaande onbebouwde ruimte.
5
Duurzame verkavelingen 4.1.3. Centrale en goed omsloten verkavelingen Het zijn de centrale verkavelingen die het meest potentieel in zich dragen om zich aan te passen. Zo kan het opportuun zijn om meergezinswoningen toe te laten op een goed omsloten plaats. Het is ook duurzaam om gezinnen zo veel mogelijk rond een centraliteit te laten wonen. Dit minimaliseert de verplaatsingen en verbetert de efficiëntie van het openbaar vervoer. Hoe beter de omsluiting, hoe minder de impact van de gestegen bewonersdruk. Een goede omsluiting en bereikbaarheid zijn dus cruciaal wanneer men verdichting overweegt. 4.1.4. Vele wijzigingsbesluiten Een verkaveling waar reeds vele wijzigingsbesluiten op zijn toegepast hebben weinig relevantie om te blijven voortbestaan omdat deze ongelijkheid in stand houdt. Dit valt samen met de verkavelingen die reeds vele woontypologieën hebben. 4.1.5. Hoge diversiteit aan woontypologieën Wanneer er een hoge diversiteit is aan woontypologieën is het nut om de verkaveling ‘stabiel’ te houden laag. Er is alleen een extra papierlast bij een aanvraag. Een wijk die een zeker homogeniteit uitstraalt, kan daarentegen een sterk karakter hebben. Hier is het minder opportuun om tot een opheffing over te gaan. Wanneer men echter ziet dat er aanpassingen aan woningen noodzakelijk zijn, stelt men best een begeleidend beeldkwaliteitsplan op. Dit is een goede leidraad om toekomstige aanpassingen te structureren. 4.1.6. Vele onduurzame voorschriften Verkavelingen die bol staan van voorschriften die leiden tot een niet duurzaam ruimtegebruik, kan men beter opheffen voor een herstructurering naar hedendaagse normen. Zo consumeren verkavelingen met alleen gelijkvloerse woonruimten veel oppervlakte. Ook de opgelegde opmaak zoals de L-vorm of een woning waarbij de garage achteraan moet staan leiden tot typologieën die de ruimte op een niet duurzame manier consumeren.
6
Duurzame verkavelingen 5. Procedure opheffing Elke Vlaamse gemeente is anders, waar in veel gemeenten dit een onmiddellijke oplossing voor een meer duurzaam woningbeleid is, kan dit in andere gemeenten misschien minder het geval zijn. Maatwerk van de gemeentelijke dienst stedenbouw en overleg met de GECORO is in ieder geval nodig. Dit zijn immers de experten terzake die het best geplaatst zijn om de concrete noden, behoeften en mogelijkheden van de gemeente Merksplas af te toetsen aan dit voorstel. Een eerste belangrijke stap is een onderzoek waarbij volgende lijst van vragen een leidraad kan zijn:
Hoeveel woningen van onze gemeente zijn gebouwd binnen een goedgekeurde verkaveling, gedifferentieerd per verkaveling? Zijn de verkavelingsvoorschriften eerder soepel of eerder (te) strikt? Hoeveel verkavelingen kunnen door verdichting bijdragen aan de versterking van de (landelijke) kernen binnen de gemeente? ...
De tweede stap is dan om effectief tot de opheffing over te gaan. Om dit te doen hebben we in de huidige wetgeving 2 manieren teruggevonden. Een eerste mogelijkheid is om de verkavelingsvergunning gewoon op te heffen via een uitgewerkte procedure zoals vermeld in VCRO, art. 4.6.6: 1. Het is het college van burgemeester en schepenen die deze procedure mag opstarten voor alle niet-vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar. 2. Het CBS stelt een dossier samen. De aanvraag tot opheffing valt onder de bijzondere procedure. a. CBS bundelt de bezwaren en opmerkingen en brengt haar eigen advies over aan het vergunningverlenende bestuursorgaan binnen een ordetermijn van dertig dagen, die ingaat de dag na deze waarop het openbaar onderzoek werd afgesloten; 3. Indienen dossier bij het Vlaams Gewest waarbij de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar: a. oordeelt of het dossier volledig is b. behandelt de bezwaren; c. oordeelt of de aanvraag in aanmerking komt voor opheffing. 4. De vernietiging wordt geweigerd als de eigenaars van meer dan 1/4 van de in de betrokken eigenaars bezwaar hebben ingediend dat: a. ontvankelijk is ; b. gegrond is ; c. op ruimtelijke motieven gebaseerd is ; d. schriftelijk is;
7
Duurzame verkavelingen 5. Beslissing, de Gewestelijke Stedenbouwkundig Ambtenaar neemt de beslising. De aanvraag tot opheffing wordt steeds onderworpen aan een openbaar onderzoek waarbij alle inwoners worden aangeschreven en plakt men een het dossier aan op de infoborden van de gemeente. Het is hierbij belangrijk om het belang van de opheffing te communiceren naar de burgers. Verder moet men duidelijk stellen dat er voor de bestaande woningen niets veranderd qua rechtszekerheid van de bestaande vergunde woningen. Een voorbeeld van deze procedure vinden we terug in Antwerpen. Een andere manier is om er een nieuw RUP over te leggen dat tegelijkertijd ook de aanwezige verkavelingsvergunningen opheft. Dit heeft als voordeel dat men de hernieuwde visie over de wijk reeds kan verwerken. Men moet hierbij oppassen dat men niet in de regelneverij van de verkavelingen hervalt. Een RUP leent zich vooral in deze situatie om verschillende mogelijke woonvormen te sturen. Zo kan men opteren om in bepaalde zones meergezinswoningen toe te laten. Het is belangrijk dat men nieuwe woningtypes (halfopen bebouwing, gesloten, duo, kangoeroe,…) rechtszekerheid geeft. Een mogelijk is bijvoorbeeld ook om bepaalde zones aan te duiden waar het opportuun is om te verdichten.
6. Mogelijke impact op het Bindend Sociaal Objectief (BSO) Door de nieuwere woonvormen gemakkelijker toe te laten in bestaande verkavelingen opent dit de deuren voor de Sociaal Verhuur Kantoren (SVK). Via de samenwerking met een SVK is het voor de oudere bewoners van een groot huis interessanter om tot een verbouwing over te gaan waardoor er een duo- of kangoeroewoning wordt gemaakt van 1 bestaande woning. Omdat er via een SVK wordt gewerkt mogen deze bijgemaakte wooneenheden meteen in rekening worden gebracht voor het BSO van de gemeente. De gemeente kan dit gegeven dan weer extra stimuleren door middel van extra middelen te voorzien voor het SVK die vervolgens gebruikt worden in dit soort van projecten. De budgeten die op deze manier worden gebruikt via de SVK’s zullen aannemelijk minder zijn dan het effectief volledig zelf te investeren in nieuwe woningen. Bovendien moet de gemeente dan niet knippen in de al bestaande krappe vastgoedmarkt.
8
Duurzame verkavelingen 7. Voorstel tot gemeenteraadsbesluit Gelet op:
de administratieve rompslomp om oude verkavelingsvergunningen aan te passen die geen bijdrage leveren tot de ruimtelijke kwaliteit; de vele verkavelingsvergunningen die vandaag geen functie meer hebben omdat de verkaveling volledig is volgebouwd of omdat er een BPA of RUP werd opgemaakt; de nood aan aangepaste woonvormen; de nood aan betaalbaar wonen; het feit dat grond steeds duurder wordt en interne herstructureringen van verkavelingsvergunningen zich opdringen. door de verruimde mogelijkheden in een ruimer kader van het BSO de vele voordelen van het opheffen van oude verkavelingsvergunningen zoals: o
o o o
o o
het feit dat een aanvraag beoordeeld wordt volgens de hedendaagse algemeen geldende wetgeving in functie van de harmonie met de ruimtelijke omgeving; een vermindering aan bureaucratische regels; meer mogelijkheden om kwalitatief en duurzaam te bouwen, te herbouwen of te verbouwen; het feit dat aanvragers binnen de oude verkaveling geen afwijkingsprocedure moeten doorlopen voor aanvragen die perfect aansluiten bij de huidige inzichten maar niet beantwoorden aan de oude voorschriften; het behouden van de rechtszekerheid van bestaande vergunde woningen De rechtszekerheid voor nieuwe woonvormen
Bijgevolg vraagt N-VA Merksplas:
om de mogelijkheid tot het opheffen van oude verkavelingsvergunningen te bekijken en dit vooreerst in de centrale gebieden. Zo kan men tot een hernieuwde visie komen die het mogelijk maakt om wonen in de toekomst nog steeds betaalbaar te houden; om de mogelijkheid tot het opheffen van oude verkavelingsvergunningen te bespreken in de daarvoor bevoegde adviesraad GECORO de bespreking binnen de GECORO en de ideeën van de administratie omtrent dit dossier terug te koppelen naar de gemeenteraad om bij opheffing de opmaak van een nieuw RUP te overwegen aangezien deze toelaat om tegelijkertijd oog te hebben voor de beeldkwaliteit en te sturen qua woontypologie. Indien de voorschriften van de Codex RO voldoende worden geacht, is een RUP niet altijd noodzakelijk en kan eenvoudigweg de opheffing worden doorgevoerd. 9
