Duurzame Deals. Contractvorming bij duurzame kantoorruimte

‘Duurzame Deals’ Contractvorming bij duurzame kantoorruimte

Paul van der Bijl Amsterdam School of Real Estate MRE jaargang 2008-2010

Voorwoord

Duurzame Deals. Direct na het verzinnen van het onderwerp kwam deze titel in mij op. De titel heeft het gehaald tot het eindresultaat. Deze scriptie gaat over contractvorming bij duurzame kantoorruimte. Het vormt de afronding van mijn MRE-opleiding waar ik de afgelopen twee jaar veel van mijn vrije tijd in heb gestopt. En wat was het de moeite waard! Al vanaf het begin van de studie was ik geïnteresseerd in duurzaamheid. Gedurende de studie is die interesse gebleven. Na diverse gesprekken met collega’s die zich dagelijks bezighouden met duurzaamheid en de link met mijn dagelijkse werkzaamheden kwam ik al snel op het onderwerp: duurzame huurovereenkomsten. Inmiddels heb ik bij Jones Lang LaSalle mijn werkgebied verruild van kantoren naar winkels. Toch heb ik dit onderzoek met veel interesse en plezier verricht en afgerond. Een groot deel van deze scriptie is afgelopen zomer in de weekenden geschreven op het kantoor van Jones Lang LaSalle in Amsterdam. In dit kantoorgebouw, het Atrium, was het in het weekend zo koud dat ik met een trui aan zat te werken. De koeling stond het hele weekend volop te draaien. Net zoals bijna alle verlichting die brandde en computers, kopieerapparaten en koffiemachines die het hele weekend aan staan. Hierdoor realiseerde ik mij hoe eenvoudig het is om de eerste stap in de richting van verduurzaming te nemen: eenvoudige maatregelen, waar geen technologische hoogstandjes of aangepaste huurovereenkomsten voor nodig zijn, maar wel direct een zichtbaar resultaat opleveren. Gewoon gezond verstand. Wat mij betreft beginnen we hier meteen mee. Mijn dank gaat als eerste uit naar mijn werkgever, Jones Lang LaSalle, die het voor mij mogelijk heeft gemaakt en mij de tijd gunde om de MRE-opleiding te volgen. Daarnaast wil ik de collega’s van kantoor Utrecht en van de Retail-afdeling in Amsterdam bedanken voor hun geduld en het opvangen van werkzaamheden op de momenten dat ik er weer eens niet was. Daarnaast wil ik alle geïnterviewden bedanken voor hun medewerking en natuurlijk mijn begeleider Hans Op ’t Veld van PGGM en mijn collega’s Eric Martens en Elsbeth Quispel voor hun waardevolle input. De grootste dank gaat natuurlijk uit naar m’n meisje, die de afgelopen 2 jaar regelmatig een alleenstaande moeder was en onze zoon Daan, die tijdens de opleiding geboren is. Marlous en Daan, familie en vrienden: Ik ben er weer!

Utrecht, 15 oktober 2010 Paul van der Bijl

Management samenvatting Duurzame Deals: Contractvorming bij duurzame kantoorruimte Vastgoed heeft een grote impact op het milieu en op haar omgeving. Een groot deel van de uitstoot van broeikasgassen als CO2 is afkomstig van vastgoed. Ruim 40% van al het energiegebruik en circa een derde van al het watergebruik vindt plaats in gebouwen. De kantorensector kan dan ook een grote bijdrage leveren aan verduurzaming door het terugdringen van de uitstoot van broeikasgassen (met name CO2), het drinkwaterverbruik en het gebruik van schaarse grondstoffen, energiebronnen en materialen. Ook overheden zijn zich hiervan bewust. Wil de overheid haar internationaal opgelegde doelstellingen in het kader van duurzame ontwikkelingen kunnen behalen, dan ontkomt zij niet aan het nemen van maatregelen om de kantorenmarkt te verduurzamen. Duurzame kantoorruimte kenmerkt zich door een vermindering van haar impact op het milieu en gezondheid van de mens. Duurzame kantoorruimte gaat efficiënt om met energie, water en materialen en is duurzaam niet alleen bij de bouw, maar ook in de exploitatie, het gebruik en bij onderhoud. Duurzame kantoorruimte wordt bij voorkeur gerealiseerd door verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen en bevat meetbare en controleerbare duurzaamheidskenmerken. De grote drivers achter verduurzaming van kantoorruimte zijn overheidsregulering in de vorm van subsidies en maatregelen en beoordelingsmethoden die het mogelijk maken de mate van duurzaamheid vast te stellen en duurzame kantoorgebouwen onderling te vergelijken. De aanwezigheid van een aantal barrières hebben tot nu toe geleid dat verduurzaming van de Nederlandse kantorenmarkt traag op gang komt. De barrières hebben voornamelijk een financiële grondslag. Zij worden veroorzaakt door een gebrek aan informatie en inzicht in kosten en opbrengsten van verduurzaming. Verduurzaming van kantoorruimte beïnvloedt de relatie tussen de huurder en de verhuurder van een kantoorgebouw door de aanwezigheid van een ‘split incentive’: de extra investeringskosten aan de kant van de verhuurder leiden tot kostenbesparingen aan de kant van de huurder als gevolg van een lager energie- en waterverbruik. Door de extra kosten en besparingen te herverdelen tussen verhuurder en huurder, ontstaat een prikkel voor de verhuurder om te investeren in verduurzaming. Voor zowel de huurder als de verhuurder ontstaat dan een prikkel dat het gebouw ook daadwerkelijk duurzaam gebruikt wordt, zodat de besparing ook werkelijk gerealiseerd wordt. Dit leidt tot een gezamenlijk belang voor de verhuurder en de huurder, dat niet aanwezig is bij een traditioneel kantoorgebouw. Het duurzaam gebruiken en exploiteren van een kantoorgebouw creëert een meer uitgebreide relatie tussen huurder en verhuurder. Het is nodig om aanvullende afspraken te maken over de herverdeling van de kosten en de opbrengsten aan de hand van de prestaties van het gebouw en het gedrag van de huurder. Deze afspraken zijn alleen wederzijds naleefbaar als ze onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. Het veelgebruikte Nederlandse model huurovereenkomst van de Raad van de Onroerende Zaken (ROZ) is niet geschikt om de impact van verduurzaming op de huurrelatie onder te brengen. Het biedt onvoldoende mogelijkheden om het gezamenlijk belang te waarborgen en bevat een aantal tekortkomingen en tegenstrijdigheden die haaks staan op het duurzaamheidsconcept. Zo sluit het systeem van afrekening van de kosten van leveringen en diensten niet aan bij de herverdeling van kosten en besparingen om de ‘split incentive’ te doorbreken. Door het ROZ-model aan te vullen of aan te passen kan het beter toepasbaar worden voor het gebruik bij de huur en de verhuur van duurzame kantoorgebouwen.

Uit de praktijkanalyse van de contractvorming bij een viertal duurzame kantoorgebouwen blijkt, dat bij geen van de vier geanalyseerde kantoorgebouwen een oplossing is gevonden voor de tekortkomingen van het standaard ROZ-contract. In drie van de vier gevallen is een specifieke maatwerkoplossing gecreëerd gedurende de onderhandelingen. In het vierde geval is zelfs een ‘standaard’ ROZ-overeenkomst afgesloten zonder noemenswaardige specifieke bepalingen in relatie tot duurzaamheid. Ook de geanalyseerde buitenlandse ‘greenlease’ modellen zijn niet één op één te gebruiken als Nederlands model voor een duurzame huurovereenkomst. Wel tonen greenlease modellen aan dat duurzaamheid onderdeel uit kan maken van een (standaard) huurovereenkomst. Echter, geen van de modellen biedt een concrete oplossing voor de split incentive en voor de allocatie van de kosten, baten en risico’s tussen de partijen. Het is dan ook noodzakelijk tot een ‘eigen’ duurzame huurovereenkomst te komen. Om tot een Nederlandse duurzame huurovereenkomst te komen kunnen we een aantal algemene aanpassingen en een aantal specifieke aanpassingen maken op het standaard ROZ-model huurovereenkomst. De algemene aanpassingen hebben betrekking op een duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het kantoorgebouw. De specifieke aanpassingen hebben voornamelijk betrekking op energie (elektriciteit en gas) en waterbesparing. Deze aanpassingen hebben tot doel om de split incentive te herverdelen aan de hand van een flexibele opslag op de huur, gebaseerd op de gerealiseerde energie- en waterbesparing. De mate van duurzaamheid (energiezuinigheid) bepaalt de omvang van de jaarlijkse verrekeningsruimte. Hoe groter de besparing, des te sneller verdient de verhuurder zijn duurzaamheidsinvesteringen terug. Het verrekenmodel beschrijft in 5 stappen hoe de extra investeringskosten van de verhuurder ten behoeve van verduurzaming worden verrekend met de besparingen op energie- en waterkosten van de huurder. Doordat in het voorgestelde verrekenmodel het meer- en minderverbruik op 50%-50% verdeeld worden tussen de huurder en de verhuurder ontstaat een gezamenlijk belang het gebouw zo duurzaam als mogelijk te gebruiken. Het verrekenmodel en de bijbehorende aanpassingen leiden tot een meer gelijkwaardige huurovereenkomst, waarin helderheid is over de verdeling van kosten en opbrengsten tussen partijen en waar zowel de huurder als de verhuurder profiteren van verduurzaming. Het voorgestelde verrekenmodel is transparant, het kan gedrag sturen en geeft inzicht in de kosten en besparingen van verduurzaming. Het toevoegen van de voorgestelde aanpassingen leidt tot een toekomstbestendige, duurzame versie van het standaard ROZ-model voor kantoorruimte in Nederland. Deze duurzame huurovereenkomst waarborgt het gezamenlijk belang van de huurder en verhuurder voor duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het kantoorgebouw.

Inhoudsopgave Voorwoord Management samenvatting 1

Inleiding ........................................................................................................................................... 3 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................ 3 1.2 Doel .......................................................................................................................................... 4 1.3 Centrale vraag en deelvragen .................................................................................................. 4 1.4 Afbakening ............................................................................................................................... 5 1.5 Onderzoeksopzet ..................................................................................................................... 5 1.6 Leeswijzer ................................................................................................................................ 6

2

Duurzaamheid in relatie tot vastgoed ............................................................................................. 7 2.1 Inleiding ................................................................................................................................... 7 2.2 Duurzaamheid in relatie tot vastgoed ..................................................................................... 7 2.3 Rol van de overheid ............................................................................................................... 12 2.4 Beoordelingsmethoden voor duurzaamheid......................................................................... 15 2.5 Duurzaamheidsmaatregelen ................................................................................................. 18 2.6 Conclusies .............................................................................................................................. 20

3

Impact van duurzaamheid op de huur en de verhuur van kantoorgebouwen ............................. 22 3.1 Inleiding ................................................................................................................................. 22 3.2 Impact op de verhuurder ....................................................................................................... 22 3.3 Impact op de huurder ............................................................................................................ 24 3.4 Impact op huurrelatie ............................................................................................................ 26 3.5 Conclusies .............................................................................................................................. 27

4

De impact van duurzaamheid op de standaard ROZ-huurovereenkomst ..................................... 28 4.1 Inleiding ................................................................................................................................. 28 4.2 Standaard ROZ-contract. ....................................................................................................... 28 4.3 Tekortkomingen en tegenstrijdigheden ROZ-contract .......................................................... 29 4.4 Vereisten / benodigde aanpassingen standaard huurovereenkomst ................................... 30 4.5 Conclusies .............................................................................................................................. 31

5

Huurovereenkomsten voor duurzame kantoorgebouwen in Nederland ...................................... 32 5.1 Inleiding ................................................................................................................................. 32 5.2 TransPort – Schiphol .............................................................................................................. 32 5.3 Hoofdkantoor TNT – Hoofddorp ............................................................................................ 35 5.4 Villa Rusthoek - Baarn ............................................................................................................ 37 5.5 NIBE –Watertoren Bussum .................................................................................................... 39 5.6 Conclusies .............................................................................................................................. 42

Duurzame Deals

1

6

Duurzame huurovereenkomsten in het buitenland ...................................................................... 43 6.1 Inleiding ................................................................................................................................. 43 6.2 BOMA - Green Lease (2008) .................................................................................................. 43 6.3 National Standard Green Office Lease - Real Property Association Canada (2008) .............. 45 6.4 Greenlease Toolkit - Better Buildings Partnership (2009) ..................................................... 46 6.5 Bruikbare elementen voor het Nederlandse model .............................................................. 48 6.6 Conclusies .............................................................................................................................. 48

7

Naar een oplossingsmodel: aanpassingen ten behoeve van duurzame huurovereenkomsten ... 49 7.1 Inleiding ................................................................................................................................. 49 7.2 Vereisten waaraan de aanpassingen moeten voldoen ......................................................... 49 7.3 Aanpassingen om tot een duurzame huurovereenkomst te komen..................................... 50 7.4 Feedback van geïnterviewden en eventuele bijstelling van de aanpassingen ...................... 55 7.5 Conclusies .............................................................................................................................. 56

8

Conclusies, aanbevelingen en reflectie ......................................................................................... 58

Bronnen ................................................................................................................................................. 63 Bijlage 1: Interviews ............................................................................................................................... 66 Bijlage 2: Overzicht categorieën BREEAM-NL ........................................................................................ 67 Bijlage 3: Berekening opslag op huurprijs TransPort ............................................................................. 69 Bijlage 4: Berekeningsmethode energiekostenbesparing op basis van EPC ......................................... 70 Bijlage 5: Drinkwatergebruik in kantoorgebouwen ............................................................................... 71

Duurzame Deals

2

1 1.1

Inleiding Aanleiding

Binnen de vastgoedwereld staan energiebesparing en duurzaamheid steeds vaker centraal. De urgentie voor het verduurzamen van de huisvesting is begrijpelijk gezien de grote impact die kantoorgebouwen wereldwijd hebben op het milieu. Ruim 40% van al het energiegebruik en circa een derde van al het watergebruik vindt plaats in kantoorgebouwen gebouwen (Kashyap, A.,J. Berry & S. McGrea, 2008 en Jones Lang LaSalle, 2008a). Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle (2010a) blijkt, dat energie (verwarming en elektriciteit) de grootste kostencomponent is binnen de servicekosten van kantoorruimte (circa 45%). Deze kostencomponent vormt hierdoor een interessante mogelijkheid om een besparing van de huisvestingslasten te realiseren. De wens om te besparen op de energiekosten wordt gesterkt door de stijgende olie- en gasprijzen in de afgelopen jaren en de wens van kantoorgebruikers om een bijdrage te leveren aan het terugdringen van de CO2 uitstoot. Duurzaamheid gaat verder dan energiebesparing en het terugdringen van de CO2 uitstoot: de 58.000 kantoorgebouwen die in Nederland aanwezig zijn drukken met het ruimtegebruik, de gebruikte bouwmaterialen en de verkeersaantrekkende werking een veel grotere stempel op het milieu en op haar omgeving. Het nemen van duurzaamheidsmaatregelen binnen de kantorensector is dan ook een van de belangrijkste elementen in de Europese en nationale klimaatstrategie. Voor nationale overheden vormt verduurzaming van de kantorenmarkt ‘laaghangend fruit’ voor het behalen van haar doelstellingen in het kader van duurzame ontwikkeling. Al deze maatregelen en ontwikkelingen leiden ertoe, dat duurzaamheid binnen de vastgoedsector geen hype meer is, maar pure noodzaak: we kunnen straks niet meer anders. Tot op heden zijn er in Nederland relatief weinig duurzame nieuwbouw kantoorgebouwen gerealiseerd of bestaande kantoorgebouwen verduurzaamd. De meeste duurzame kantoorgebouwen zijn in eigendom van de gebruiker en door de gebruiker zelf verduurzaamd. Dit is onder meer het geval bij de kantoren van DHV in Amersfoort en het Wereld Natuurfonds in Zeist. In het geval van een eigenaar-gebruikers situatie is verduurzaming relatief eenvoudig: de extra investeringskosten ten behoeve van verduurzaming worden terugverdiend door een lager energieen waterverbruik. In het geval van een huursituatie is dit complexer: de verhuurder heeft vooraf extra investeringskosten, terwijl de besparingen op energie- en waterkosten voor de huurder zijn. De in de markt gepresenteerde oplossing is een vaste opslag op de (markt-) huurprijs, die de huurder via de lagere servicekosten kan terugverdienen. Maar welke garantie heeft de huurder dat de energiekosten daadwerkelijk lager uitvallen? Door de vaste opslag ontbreekt een prikkel bij de huurder om het gebouw ook duurzaam te gebruiken en bij de verhuurder om het gebouw duurzaam te exploiteren. Het ontbreekt de huurder en verhuurder aan een gezamenlijk belang. De veel gebruikte ‘standaard’ ROZ-huurovereenkomst biedt geen mogelijkheid het gezamenlijk belang van verduurzaming te waarborgen. Door het ontbreken van een gezamenlijk belang verloopt verduurzaming op de Nederlandse kantorenmarkt traag. Zowel huurder als verhuurder zijn bang om met extra kosten geconfronteerd te worden. Het gebruik en de exploitatie van een duurzaam kantoorgebouw vraagt om een andere, uitgebreidere relatie tussen huurder en verhuurder, waarbij helder is wie welke kosten en risico’s draagt en wie welke baten ontvangt.

Duurzame Deals

3

1.2

Doel

Het doel van dit onderzoek is het leveren van een bijdrage aan het stimuleren van verduurzaming van de kantorenmarkt, door te onderzoeken hoe in de contractvorming tussen partijen een gezamenlijk belang met betrekking tot verduurzaming en energiebesparing tot stand kan komen en het eenvoudiger maken om afspraken over verduurzaming contractueel vast te leggen. Door meer inzicht te krijgen in methoden om de verdeling van risico’s, kosten en baten tussen verhuurder en huurder vast te leggen, hoop ik bij te dragen aan het verkleinen van de hobbels de betrokken partijen nu nog zien. Dit onderzoek moet uiteindelijk leiden tot een aantal aanpassingen aan de standaard ROZhuurovereenkomst, die het spanningsveld tussen de verhuurder en de huurder verkleint of zelfs wegneemt. Het resultaat is een toekomstbestendig ROZ-model dat beter toepasbaar is bij duurzame kantoorruimte. Het onderzoek sluit aan bij het doel van mijn werkgever Jones Lang LaSalle om in Nederland een toonaangevend adviseur op het gebied van duurzaamheid te zijn. Jones Lang LaSalle adviseert zowel beleggers, ontwikkelaars als gebruikers en publieke partijen bij hun duurzaamheidsinitiatieven en activiteiten. Jones Lang LaSalle wil haar klanten helpen om de doelstellingen op het gebied van duurzame huisvesting te bewerkstelligen. Het kunnen opstellen van een duurzame huurovereenkomst maakt hier onderdeel van uit.

1.3

Centrale vraag en deelvragen

De centrale vraag van dit onderzoek luidt: Hoe kan de standaard ROZ-huurovereenkomst worden aangepast om het gezamenlijk belang van huurder en verhuurder voor duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het kantoorgebouw te waarborgen? Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het nodig meer inzicht te krijgen in wat het begrip duurzaamheid inhoudt en wat de relatie van duurzaamheid tot vastgoed is. Ook is het belangrijk te weten wat een kantoorgebouw duurzaam maakt en welke impact deze aspecten hebben op de huur en de verhuur van een duurzaam kantoorgebouw. Tenslotte is het van belang te weten hoe afspraken met betrekking tot duurzaamheid tot op heden zijn vastgelegd en wat we kunnen leren van buitenlandse ervaringen. Het te doorlopen onderzoekstraject is onderverdeeld in de volgende deelvragen: -

Wat is de relatie tussen duurzaamheid en vastgoed? (Hoofdstuk 2) Welke impact heeft duurzaamheid op de huur en verhuur van een kantoorgebouw? (Hoofdstuk 3) Wat is de impact van duurzaamheid op de ROZ-huurovereenkomst? (Hoofdstuk 4) Op welke wijze is de impact van verduurzaming tot op heden vastgelegd bij duurzame kantoorgebouwen in Nederland? (Hoofdstuk 5) - Hoe is verduurzaming verankerd in buitenlandse greenlease-modellen? (Hoofdstuk 6) - Welke aanpassingen kunnen we toevoegen aan standaard ROZ-huurovereenkomst om tot een duurzame ROZ-huurovereenkomst te komen? (Hoofdstuk 7) Iedere deelvraag staat centraal in een apart hoofdstuk. De beantwoording van deze deelvragen zal uiteindelijk leiden tot beantwoording van de centrale vraag van dit onderzoek.

Duurzame Deals

4

1.4

Afbakening

Ik heb in dit onderzoek de volgende afbakening toegepast: 1. Toepassing in Nederland. Wel onderzoek ik duurzame contractvormen uit het Verenigd Koninkrijk, Canada en de Verenigde Staten om inzicht te krijgen hoe verduurzaming onderdeel is van buitenlandse model-huurovereenkomsten. 2. Ik richt mij op het huursegment van de kantorenmarkt. De eigenaar / gebruikersmarkt laat ik buiten beschouwing: verduurzaming lijkt zichzelf redelijk goed te regelen in dit segment. 3. Onderzoek van zowel de bestaande kantorenmarkt als nieuwbouwontwikkelingen. Beide markten op zich bieden nog onvoldoende omvang om hier een keuze te maken. 4. Het uitgangspunt is het aanpassen van de standaard model-huurovereenkomst van de Raad van de Onroerende zaken (ROZ). Dit model heeft een grote reikwijdte en kent een grote mate van acceptatie. Het zou zonde zijn dit overboord te zetten en te proberen een nieuw model te maken. 5. Ik zal geen nieuwe juridische bepalingen opstellen, ik ben immers geen jurist. Het eventueel omzetten van de door mij voorgestelde aanpassingen tot bruikbare en juridisch getoetste contractsbepalingen is de taak van juristen. 6. Ik richt mij alleen op de gebouwgebonden kenmerken van duurzaamheid. Alhoewel kantoorgebouwen een grote stempel drukken op de directe omgeving en een verkeersaantrekkende werking hebben, laat ik deze elementen buiten beschouwing omdat zij geen onderdeel uit hoeven te maken van de duurzame huurovereenkomst. 7. Onderzoek vanuit het oogpunt van een intermediair: hoe kunnen we de verschillende partijen zo veel mogelijk op basis van gelijkwaardigheid naar elkaar toe krijgen? Dit sluit ook aan op mijn functie bij Jones Lang LaSalle en de rol van Jones Lang LaSalle binnen de vastgoedmarkt op dit gebied.

1.5

Onderzoeksopzet

Onderzoeksopzet Dit onderzoek bestaat uit twee delen, een literatuurstudie en praktijkanalyse. De literatuurstudie is opgedeeld in een aantal fasen. De eerste fase bestaat uit de bestudering van algemene literatuur rondom het thema duurzaamheid en duurzame ontwikkeling. De volgende fase is het bestuderen van literatuur met betrekking tot duurzaamheid in relatie tot vastgoed en de rol van de overheid. Vervolgens zijn de voor dit onderzoek belangrijkste beoordelingsmethoden en duurzaamheidsmaatregelen in kaart gebracht. Hierna heb ik literatuur over huurovereenkomsten en het ROZ-model huurovereenkomst zelf bestudeerd om de impact van duurzaamheid op de huurovereenkomst weer te geven. Hieruit komen de benodigde aanpassingen aan de standaard ROZ-huurovereenkomst naar voren. Op basis van de uitkomsten van deze fasen van het literatuuronderzoek is de praktijkanalyse uitgevoerd. Deze praktijkanalyse bestaat uit een viertal cases waarin huurovereenkomsten voor duurzame kantoorruimte zijn afgesloten. Op basis van interviews met ontwikkelaars, beleggers en gebruikers is onderzocht hoe deze partijen omgaan met de tekortkomingen van het standaard ROZmodel. Ook komt uit deze praktijkanalyse een aantal leerpunten naar voren die bijdragen aan het uiteindelijke oplossingsmodel. Na de praktijkanalyse heb ik de laatste fase van de literatuurstudie uitgevoerd: een analyse van modellen van duurzame huurovereenkomsten (greenleases) uit de Verenigde Staten, Canada en het Verenigd Koninkrijk. De uitkomsten van het literatuuronderzoek en de praktijkanalyse vormen de basis voor het oplossingsmodel: het opstellen van aanpassingen om het standaard ROZ-model huurovereenkomst te verduurzamen. Duurzame Deals

5

Beschouwing en verantwoording onderzoeksopzet De afgelopen jaren is er vooral in het buitenland veel geschreven over duurzaamheid. De meeste literatuur is vanuit het oogpunt van de ontwikkelaar c.q. verhuurder geschreven. Relatief weinig literatuur richt zich op de effecten voor de huurder en op de huurovereenkomst. Tot op heden is er relatief weinig Nederlandse literatuur voor handen. Het geringe aantal praktijkervaringen met duurzaamheid op de Nederlandse kantorenmarkt zal hier mede debet aan zijn. De ervaringen die tot nu toe wel zijn opgedaan, zijn aanwezig bij de betrokkenen zelf en (nog) niet openbaar gemaakt, laat staan aan het papier toevertrouwd. Voor de uitvoering van de praktijkanalyse is gekozen voor het afnemen van interviews met ‘ervaringsdeskundigen’ in Nederland. Zij hebben allen praktijkervaring bij het verduurzamen van bestaande kantoren of de nieuwbouw ontwikkeling van de meest duurzame kantoorgebouwen op de huurmarkt in Nederland. Om een zo breed mogelijk beeld te krijgen van de praktijksituatie, is bewust gekozen voor gesprekspersonen afkomstig uit de segmenten die een hoofdrol spelen, te weten gebruiker, belegger en ontwikkelaar. Dit sluit tevens aan bij de uitvoering van dit onderzoek vanuit het oogpunt als intermediair en niet alleen vanuit huurders- of verhuurdersperspectief. Qua onderzoeksmethode is gekozen voor het afnemen van enquêtes, omdat dit de mogelijkheid biedt specifiek op cases en de bijbehorende huurovereenkomsten in te gaan. Het afnemen van interviews biedt de mogelijkheid om open vragen te stellen en door te vragen. Dit geeft een beter inzicht in het ‘hoe en waarom’ de geïnterviewden voor bepaalde specifieke oplossingen hebben gekozen en in de wijze waarop men in de praktijk omgaat met de huurovereenkomsten van duurzame kantoorgebouwen. Daarnaast is de beschikbare dataset niet geschikt voor het uitvoeren van een statistisch betrouwbare steekproef. Het aantal ervaringsdeskundigen is niet omvangrijk genoeg. Tevens zijn de ervaringsdeskundigen werkzaam in verschillende vakgebieden (ontwikkelaar, belegger en gebruiker) en is het niet mogelijk één vragenlijst voor alle ervaringsdeskundigen te gebruiken. In de interviews is een structuur gehanteerd die bestaat uit drie delen: 1. Achtergrond en totstandkoming huurovereenkomst 2. Type en inhoud huurovereenkomst 3. Resultaten en leerpunten Bijlage 1 bevat een overzicht van de geïnterviewde personen en de gehanteerde leidraad / vragenlijst.

1.6

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 staat de relatie tussen duurzaamheid en vastgoed centraal. Aan de orde komen onder andere de rol van de overheid, de belangrijkste beoordelingsmethoden en de belangrijkste duurzaamheidsmaatregelen. Hoofdstuk 3 geeft de impact van duurzaamheid op de huur en verhuur van kantoorruimte weer. Ik ga in op de kosten, baten en risico’s die ontstaan bij verduurzaming en op de impact op de huurrelatie. Hoofdstuk 4 bevat een analyse van de impact van duurzaamheid op de standaard ROZ-huurovereenkomst. De praktijkanalyse treft u aan in hoofdstuk 5: bij vier duurzame kantoorgebouwen onderzoek ik of er sprake is van een duurzame huurovereenkomst op basis van de opgestelde vereisten uit hoofdstuk 4. Hoofdstuk 6 bevat de analyse van drie modellen van duurzame huurovereenkomsten uit het buitenland, zogenaamde ‘greenleases’. In hoofdstuk 7 presenteer ik het oplossingsmodel dat bestaat uit een aantal aanpassingen die aan een standaard ROZ-model toegevoegd kunnen worden. Tenslotte leest u in hoofdstuk 8 de conclusies, aanbevelingen en mijn reflectie naar aanleiding van dit onderzoek.

Duurzame Deals

6

2

Duurzaamheid in relatie tot vastgoed

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk staat de relatie tussen duurzaamheid en vastgoed centraal. Als eerste ga ik in paragraaf 2.2 in op duurzaamheid in het algemeen en leg ik de link naar de vastgoedsector. Vervolgens behandel ik in paragraaf 2.3 de rol van overheid met betrekking tot verduurzaming bij kantoorgebouwen. De methoden om duurzaamheid te beoordelen en duurzame gebouwen onderling te kunnen vergelijken komen aan de orde in paragraaf 2.4. In paragraaf 2.5 vertaal ik de key-issues van duurzaamheid naar concreet te nemen maatregelen in kantoorgebouwen. Tenslotte beantwoord ik in paragraaf 2.6 de eerste deelvraag van dit onderzoek.

2.2

Duurzaamheid in relatie tot vastgoed

2.2.1

Wat is duurzaamheid?

De basis voor het begrip ‘duurzaamheid’ is gelegd in eind jaren ’60 door de Club van Rome. Deze groep Europese wetenschappers publiceerde in 1972 het rapport ‘grenzen aan de groei’. Zij legden een verband tussen de economische groei en de gevolgen van deze groei voor het milieu. Het rapport gaf een prognose van het grondstof- en voedselgebruik in de wereld voor de komende jaren. Een aantal grondstoffen zou in de daarop volgende decennia op raken. De ongecontroleerde economische groei zou verder leiden tot een afname van de biodiversiteit, de menselijke gezondheid en welzijn, een klimaatverandering en een ruimtegebrek. De oliecrisis van 1973 versterkte de impact van het rapport (http://nl.wikipedia.org/wiki/Club_van_Rome). In 1987 verscheen het rapport ‘Our Common Future’ van de VN-Commissie Brundtland. Kernbegrip is duurzaamheid: “een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder het vermogen van de toekomstige generaties in gevaar te brengen om in hun eigen behoeften te voorzien”. De belangrijkste conclusie is dat de grootste milieuproblemen op aarde het gevolg zijn van armoede in een deel van de wereld en de niet-duurzame consumptie en productie in een ander deel van de wereld. Het rapport roept voor het eerst op tot ‘duurzame ontwikkeling’ (WCED,1987). De definitie van Brundtland wordt gezien als de belangrijkste definitie van duurzaamheid. De gehanteerde definitie is echter vrij vaag en maakt van duurzaamheid een containerbegrip. Duurzame ontwikkeling hoeft volgens deze definitie alleen het vermogen van de volgende generaties om in hun eigen behoefte te voorzien niet in gevaar te brengen. Het zegt niets over de wijze waarop en over wat deze behoefte is. De kern is de bewustwording van de eindigheid van grondstoffen, fossiele energie en opnamecapaciteit van de aarde en atmosfeer qua vervuiling en uitstoot van broeikasgassen. Concreet gaat het om een efficiënt, verantwoord gebruik van eindige grondstoffen en zuiniger omgaan met energie, maar ook om investeren in het ontwikkelen van technologieën die latere generaties in staat kunnen stellen om met een minimale inzet van schaarse grondstoffen en fossiele energie een aanvaardbaar welvaartsniveau te creëren (CBS, 2009, p.7). De key-issues van verduurzaming die relevant zijn voor dit onderzoek zijn: - Energiebesparing en het toepassen van alternatieve energiebronnen. Dit levert een bijdrage aan het tegengaan van klimaatverandering door een reductie van de uitstoot van broeikasgassen zoals koolstofdioxide (CO2). Ook draagt het bij aan het tegengaan van uitputting van fossiele energiebronnen als olie en gas. - Het reduceren van vervuiling van grond, water, omgeving en atmosfeer. Duurzame Deals

7

-

Het voorkomen van uitputting van schaarse grondstoffen, zoals ruimte, hardhout en zoet water. Het verbeteren van de menselijke gezondheid en welzijn.

Het Brundtland-rapport diende als basis voor de VN-conferentie over milieu en ontwikkeling in 1992 in Rio de Janeiro. Op deze top zijn een aantal belangrijke verdragen in het kader van duurzame ontwikkeling opgesteld, waaronder het Klimaatverdrag. Het doel van het Klimaatverdrag is het reduceren van emissies van broeikasgassen en daarmee ook de ongewenste gevolgen van klimaatverandering te voorkomen. Op een vervolgtop in 2002 in Johannesburg is onder meer besloten dat nationale overheden een ‘actieprogramma duurzame ontwikkeling’ opstellen. In paragraaf 2.3 ga ik nader in op de overheidsmaatregelen met betrekking tot duurzaamheid. De afgelopen 40 jaar heeft het begrip ‘duurzaamheid’ weinig ontwikkeling meegemaakt. Wel is het aantal definities inmiddels uitgegroeid tot boven de 500. Een interessante aanvulling is afkomstig van McDonough en Braungart: in het boek ‘Cradle to Cradle: Remaking the Way We Make Things’ (2002) gaan zij een stap verder: Cradle to cradle (C2C) voorziet in de behoeften van de huidige generatie, maar wil ook de toekomstige generaties in meer mogelijkheden voorzien. C2C is een kringloopgedachte, waarbij alle materialen na het leven in het ene product, nuttig kunnen worden ingezet in een ander product. (www.cradletocradle.nl). C2C maakt momenteel ook een ontwikkeling door binnen de vastgoedwereld. C2C is bij vastgoed alleen mogelijk bij de ontwikkeling van een nieuw gebouw en niet toe te passen bij de verduurzaming van een bestaand gebouw. In dit onderzoek ga ik niet dieper in op deze visie, omdat het buiten mijn afbakening valt. 2.2.2

Duurzaamheid bij vastgoed: duurzame kantoorgebouwen

Gebouwen hebben een grote impact op het milieu en haar omgeving. Een groot deel van de uitstoot van broeikasgassen is afkomstig van vastgoed. Ruim 40% van al het energiegebruik en circa een derde van al het watergebruik vindt plaats in gebouwen (Kashyap, A.,J. Berry & S. McGrea, 2008 en Jones Lang LaSalle, 2008a). Het nemen van duurzaamheidsmaatregelen binnen de kantorensector is dan ook een van de belangrijkste elementen in de Europese en nationale klimaatstrategie. Wil de overheid haar doelstellingen in het kader van duurzame ontwikkelingen kunnen behalen, dan ontkomt ontkomt zij niet aan het nemen van maatregelen om de kantorenmarkt te verduurzamen. In paragraaf 2.3 ga ik hier nader op in. Kantoorgebouwen nemen veel ruimte in beslag en beïnvloeden de omgeving. Naar schatting bevat Nederland zo’n 58.000 kantoorgebouwen, goed voor zo’n 47 miljoen m² kantoorruimte. De bouwmaterialen van kantoorgebouwen, het ruimtegebruik en het gebruik van het kantoorgebouw zelf drukken een grote stempel op het milieu en op haar omgeving. Ook trekt een kantoorgebouw veel verkeer aan: een groot deel van de gebruikers reist van en naar het kantoorgebouw per auto. In dit onderzoek kijk ik alleen naar duurzame kantoorgebouwen en laat ik externe elementen buiten beschouwing. De in subparagraaf 2.2.1 genoemde key-issues met betrekking tot verduurzaming zijn voor kantoorgebouwen te vertalen in de volgende kernelementen van duurzame kantoorruimte: 1. Energiebesparing en het toepassen van alternatieve energiebronnen. 2. Waterbesparing en terugdringen watervervuiling. 3. (bouw-) Materiaalkeuze gericht op gerecyclede en recyclebare materialen, zo min mogelijk gebruik van schaarse grondstoffen en zo min mogelijk vervuilende materialen. 4. Zo min mogelijk (bouw-) afval en vervuiling genereren en de mogelijkheid bieden om afval te scheiden. 5. Effectief omgaan met ruimte en grondgebruik. 6. Een prettig, gezond werkklimaat bieden voor de werknemers.

Duurzame Deals

8

De definitie die Yudelson (2008, p. 13) hanteert sluit hier goed bij aan. Hij omschrijft een duurzaam gebouw (green building) als: ”a green building is a high-performance property that considers and reduces its impact on the environment and human health. A green building is designed to use less energy and water and to reduce the life-cycle environmental impacts of the materials used. This is achieved through better siting, design, material selection, construction, operation, maintenance, removal and possible re-use”. In deze en in andere definities ontbreekt het benadrukken van een bewust en verantwoord gebruik van het gebouw voor een langere termijn. Immers, een gebouw is alleen duurzaam als het ook duurzaam wordt gebruikt. In de literatuur ligt de nadruk op de ontwikkeling en bouw van (nieuwe) duurzame kantoorgebouwen. Dit is de eenvoudigste methode, die nauwelijks belemmeringen in de keuze van materialen en technieken met zich meebrengt. Een stuk ingewikkelder is de verduurzaming van bestaande kantoorruimte door middel van een verbouwing of renovatie. De bestaande kenmerken van het gebouw (bijvoorbeeld gekozen bouwmaterialen, ligging ten opzichte van de zon) maken verduurzaming een stuk ingewikkelder. Hier is echter wel het meeste te winnen, om de volgende redenen: - Vanuit milieuoptiek is verduurzaming van bestaande bouw altijd beter dan nieuwbouw (Berkhout, 2008, p.45). - Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle (2008, p. 9) bleek dat de vraag naar duurzame kantoorruimte zo groot zal worden terwijl er onvoldoende aanbod duurzame kantoorruimte is, dat het verduurzamen van de huisvesting vooral door aanpassingen in de bestaande bouw plaats zal moeten vinden. - Indien een gebruiker kiest voor verduurzaming van zijn huisvesting in een nieuwbouw kantoorgebouw, laat hij vaak een verouderd, niet-duurzaam kantoorgebouw achter. Het aanbod van verouderde, niet duurzame kantoren neemt hierdoor toe. Bij verduurzaming van bestaande kantoorruimte gebeurt dit niet. Nederlandse institutionele beleggers, verenigd in de IVBN, hebben van verduurzaming van de bestaande kantorenvoorraad hun speerpunt gemaakt. De IVBN verkiest het verduurzamen van de bestaande voorraad en het terugdringen van de bestaande leegstand boven nieuwbouw van duurzame kantoorgebouwen: “echt duurzaam is het verduurzamen van de voorraad (IVBN, 2009)”. Yudelson (2008, p. 13) voegt nog een tweede belangrijk aspect toe aan de kenmerken van duurzame kantoorgebouwen: wil een kantoorgebouw duurzaam genoemd kunnen worden, dan dient de duurzaamheid controleerbaar en meetbaar te zijn door een derde onafhankelijke partij. Concluderend betekent dit dat duurzame kantoorruimte: - haar impact op het milieu en gezondheid van de mens vermindert; - efficiënt omgaat met energie, water en materialen; - niet alleen duurzaam is bij de bouw, maar ook in de exploitatie, het gebruik en bij onderhoud; - bij voorkeur wordt gerealiseerd door verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen; - meetbare en controleerbare duurzaamheidskenmerken bevat. In de volgende subparagraaf ga ik in op de belangrijkste drivers achter verduurzaming van kantoren.

Duurzame Deals

9

2.2.3

Waarom duurzame kantoorgebouwen?

Uit het literatuuronderzoek komen een aantal belangrijke drivers voor verduurzaming van kantoorruimte naar voren: Financieel voordeel en kostenbesparing Het realiseren van kostenbesparingen is dan ook de belangrijkste drijfveer voor verduurzaming. Doordat duurzame kantoorgebouwen ontworpen zijn om efficiënt om te gaan met grondstoffen als energie en water, zullen de servicekosten van duurzame gebouwen lager uitvallen in vergelijking tot traditionele kantoorgebouwen. Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle (2010a) blijkt dat de kosten voor energie (verwarming en elektriciteit) de grootste component is binnen de servicekosten (circa 45%). Qua energieverbruik zijn de klimaatinstallaties goed voor een aandeel van zo’n 43%. De verlichting verbruikt ongeveer 22% van de energie. Dit betekent dat verduurzaming een relatief groot financieel voordeel voor de gebruiker van de kantoorruimte kan opleveren. De wens om te besparen op de energiekosten wordt gesterkt door de stijgende olie en gasprijzen in de afgelopen jaren en de wens van kantoorgebruikers om een bijdrage te leveren aan het terugdringen van de CO2-uitstoot. Energiebesparing vormt dan ook de belangrijkste reden om te verduurzamen. Huidige en toekomstige overheidsmaatregelen vergroten noodzaak Het beleid van de overheid met betrekking tot verduurzaming is gericht op regulering en het bieden van financiële voordelen door het beschikbaar stellen van subsidies en de mogelijkheid investeringen in duurzaamheid van de fiscale winst af te trekken. Qua regulering worden de (inter-) nationale eisen aan de energieprestatie van nieuwbouwkantoren steeds verder aangescherpt. Deze overheidsmaatregelen maken het noodzakelijk voor ontwikkelaars en beleggers om te kiezen voor verduurzaming: zij kunnen straks niet anders. In paragraaf 2.3 ga ik nader in op de overheidsmaatregelen. Toenemende vraag van gebruikers Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle blijkt dat de vraag naar duurzame kantoorruimte stijgt: het aantal organisaties voor wie duurzaamheid een belangrijk onderwerp op de agenda is, is gestegen van 38% in 2008 naar 73% in 2010. Het aantal bedrijven dat de ambitie heeft binnen 2 tot 5 jaar duurzaam gehuisvest te zijn is gestegen van 31% in 2008 naar 41% in 2010 (Jones Lang LaSalle, 2010b, p. 1-2). Een belangrijke verklaring voor de toenemende vraag naar duurzaam vastgoed is ’future proofing’ (Better Buildings Partnership, 2007, p. 4). Dit is de wens van gebruikers om klaar te zijn voor de toekomst en makkelijker te kunnen voldoen aan het strenger wordende overheidsbeleid: er zijn plannen om in de nabije toekomst niet-duurzaam gebruik van vastgoed extra te belasten door middel van heffingen voor energieverbruik en CO2-uitstoot. Ook maken steeds meer bedrijven duurzame huisvesting onderdeel van de bedrijfsstrategie, om zo een aandeel te leveren aan het reduceren van hun ‘carbon footprint’. Duurzaamheid als onderdeel van de bedrijfsstrategie heeft als bijkomstig voordeel dat het een positieve bijdrage levert aan het corporate-imago (Sharp, 2009, p. 3). Uit het onderzoek van Jones Lang LaSalle (2010b, p. 1-2) blijkt dat in Nederland circa 62% van de bedrijven inmiddels een MVO-beleid heeft opgesteld (Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen). Versnelde veroudering niet-duurzame kantoren Als gevolg van de bovenstaande drivers zullen niet-duurzame kantoorgebouwen sneller verouderen en zal het leegstandsrisico van deze gebouwen toenemen. Miller et al (2008, p. 27) bevestigt dit: Uit onderzoek blijkt dat huurders niet zozeer bereid zijn meer te betalen voor een duurzaam gebouw, ze zijn vooral niet bereid hetzelfde bedrag te betalen voor een niet-duurzaam gebouw. Het gevolg van de snellere veroudering is dat het leegstandsrisico toeneemt en de markthuur daalt. Hierdoor daalt de beleggingswaarde van deze gebouwen. Het tijdig nemen van verduurzamingsmaatregelen door de Duurzame Deals

10

gebouweigenaren kan dus de beleggingswaarde op peil houden of zelfs verhogen. Het in overleg treden met de zittende huurder biedt kansen voor de belegger: uit het onderzoek van Jones Lang LaSalle (2010b, p. 2) blijkt dat de helft van de organisaties (51%) voor het realiseren van de duurzame huisvesting niet wil verhuizen, maar de bestaande huisvesting wil verduurzamen. 2.2.4

Barrières voor verduurzaming

Verduurzaming van kantoorruimte komt -met name in Nederland- tot op heden traag van de grond. De oorzaak hiervan is de aanwezigheid van een aantal barrières. De belangrijkste zijn de ‘Circle of Blame’, de korte termijnvisie van beleggers en gebrek aan inzicht in kosten en opbrengsten. Circle of blame Een van de belangrijkste verklaringen voor de trage ontwikkeling van duurzame gebouwen is de vicieuze ‘circle of blame’ van de Britse milieuactivist Jonathan Porrit (Bijsterfeld, 2007, p. 4). Binnen de circle of blame geven de betrokken vastgoedpartijen elkaar de schuld van het niet van de grond komen van duurzaam bouwen:

Bron: SCFG (2000) in: Kashyap, A.,J. Berry & S. McGrea (2008)

De achterliggende oorzaak van het ontstaan van de circle of blame is het verschil in belangen van ontwikkelaars, beleggers en gebruikers (Kashyap, A.,J. Berry & S. McGrea, 2008): - Ontwikkelaars willen een gebouw ontwikkelen dat snel te verhuren is en eenvoudig te verkopen is aan beleggers tegen een gunstig rendement. - Beleggers willen een kantoorgebouw dat aantrekkelijk is en blijft voor gebruikers zodat ze verzekerd zijn van een goed rendement op hun belegging. - Gebruikers willen een kantoorgebouw met zo laag mogelijke huisvestingslasten. Volgens Warren (2009, p. 2) is een belangrijke achterliggende reden het ontbreken van een duidelijk financieel voordeel van verduurzaming als gevolg van het ontbreken aan ‘market evidence’. De volgende ontwikkelingen doorbreken de circle of blame: - De vraag van gebruikers neemt snel toe; 41% van de bedrijven wil binnen 2 tot 5 jaar duurzaam gehuisvest zijn (zie subparagraaf 2.2.3). - De vraag naar duurzame kantoorgebouwen van beleggers neemt snel toe: Uit het duurzaamheidsonderzoek van Vastgoedmarkt komt naar voren dat 62% van de geënquêteerde beleggers de portefeuille wil verduurzamen. Binnen 6 jaar willen zij dat driekwart van hun portefeuille duurzaam is (Hanff, 2010, p. 31). - Deze toenemende vraag van beleggers en gebruikers in combinatie met de aanscherpende overheidsmaatregelen leiden ertoe dat bouwers en ontwikkelaars vanzelf zullen volgen.

Duurzame Deals

11

Korte termijn visie beleggers De beleggingsmarkt kent een vrij hoge dynamiek: een belegger houdt zelden een beleggingsobject voor de volledige levensduur in zijn portefeuille. Hier zijn legio redenen voor, zoals het up to date willen houden van de portefeuille, middelen vrij te maken om nieuwe investeringen te plegen of een gunstig verkoopmoment (nieuwe huurovereenkomst, verwachte leegstand et cetera). De korte termijnvisie van beleggers staat haaks op de lange termijn scope van duurzaamheid. Het gevolg is dat de initiële eigenaar de upfront investeringskosten niet volledig kan afschrijven en geen zekerheid heeft of de nieuwe koper of opvolgend huurder de waarde van deze extra investeringen ook ziet en bereid is extra te betalen (Power, Campell & Jessup, 2004, p. 31). Gebrek aan informatie en inzicht in kosten en opbrengsten Zowel de gebruikers als de ontwikkelaars en beleggers vrezen dat verduurzaming gepaard gaat met extra kosten, zonder dat hier (direct) opbrengsten tegenover staan: voor de ontwikkelaar en belegger is dit de vrees dat verduurzaming vraagt om extra gebouwinvesteringen waarvan de terugverdientijd onzeker is, voor de gebruiker is dit de vrees dat de totale huisvestingskosten van duurzame kantoorruimte hoger is en de besparingen op onder andere energieverbruik onzeker zijn. Door het toenemende aantal duurzame kantoorgebouwen neemt de ervaring met duurzaamheidsinvesteringen toe en ontstaat er meer inzicht in de werkelijke besparingen en kosten. Daarnaast worden de terugverdientijden van duurzaamheidsinvesteringen steeds korter (Yudelson, 2008, p. 29). Ook het huidige beleid van de overheid draagt bij aan het niet goed kunnen overzien van de kosten en baten van duurzaamheid. Voor zowel de huurder als de verhuurder is het lastig in te schatten welke maatregelen en heffingen hen de komende jaren te wachten staat. In de volgende paragraaf ga ik in op de rol van de overheid in relatie tot verduurzaming.

2.3

Rol van de overheid

2.3.1

Overheidsbeleid en -maatregelen

Werkprogramma Schoon en Zuinig De belangrijkste basis voor het Nederlandse overheidsbeleid met betrekking tot duurzaamheid ligt in het Kyoto-verdrag uit 1997. De Europese Unie heeft dit verdrag in 2002 bekrachtigd. Het EU-beleid richt zich in eerste instantie op het beperken van klimaatverandering door de uitstoot van broeikasgassen te verminderen. De doelstellingen uit het Kyoto-verdrag zijn in Nederland opgenomen in het ‘Werkprogramma schoon en zuinig’. De doelstellingen van dit werkprogramma in relatie tot vastgoed zijn (Van Dril, 2009, p.15): - De uitstoot van broeikasgassen zijn in 2020 met 30% verminderd ten opzichte van 1990. - Het tempo van energiebesparing wordt verhoogd van 1% naar 2% per jaar. - Het aandeel duurzame energie neemt toe naar 20% in 2020. De overheid wil deze doelstellingen bereiken met de volgende maatregelen: - Een uitbreiding van de subsidieregelingen (onder andere duurzame warmte en duurzame energieproductie). - Een verdere aanscherping van de EPC-normen voor gebouwen. Zie ook subparagraaf 2.4.1. - De verplichting over een Energielabel te beschikken bij een transactie. Zie subparagraaf 2.4.2. - Het Activiteitenbesluit: dit is een wettelijke maatregel die grote energieverbruikers1 kan verplichten een energiebesparingsplan op te stellen en energiebesparende maatregelen te nemen die binnen vijf jaar zijn terugverdiend (www.energieloket.nl).

1

Bedrijven die jaarlijks meer dan 50.000 kWh of 25.000 m³ aardgas gebruiken.

Duurzame Deals

12

-

Uitbreiding van de Groenregeling2. Daarnaast zijn er enkele gemeenten met een aparte Verordening Duurzaam Bouwen die eisen met betrekking tot duurzaamheid bevat. Dit zijn onder andere Den Haag en Delft.

Overheidsbeleid in relatie tot key-issues van duurzame ontwikkeling Het overheidsbeleid richt zich voornamelijk op energiebesparing en het stimuleren van het gebruik van alternatieve energiebronnen. Op zich is dit niet heel gek, omdat voor de overheid op dit gebied het meeste te winnen valt qua terugdringing van de CO2-uitstoot. De maatregelen zien we terug in onder meer subsidies, de Groenregeling, het aanscherpen van de EPC-norm, het energielabel en het activiteitenbesluit. Het terugdringen van watergebruik en watervervuiling wordt gestimuleerd middels subsidies en de Groenregeling. Duurzame (bouw-) materialenkeuze en het beperken van (bouw-) afval worden voornamelijk gestimuleerd via de Groenregeling (MIA; Milieu Investerings Aftrek). Overheidsbeleid als financieel- economisch belang van duurzaamheid De maatregelen uit het overheidsbeleid geven ontwikkelaars en beleggers ook een economisch, financieel belang voor verduurzaming. Indien zij niet kiezen voor verduurzaming, loopt hij enerzijds subsidies mis bij de ontwikkeling van een nieuw gebouw of renovatie van een bestaand gebouw. Het gebouw zal minder in trek zijn bij gebruikers. Ook de overheid als potentiële huurder valt af (zie subparagraaf 2.3.2). Het gebouw zal sneller verouderen, een groter leegstandsrisico hebben en daardoor in waarde dalen. Subsidieverstrekking: op Ad Hoc basis en niet transparant De door de overheid beschikbaar gestelde subsidies hebben meestal een beperkte omvang en beperkte duur. Dit leidt tot onduidelijkheid voor gebouweigenaren. Het heeft als gevolg dat zij in renovatie- en nieuwbouwplannen nauwelijks rekening kunnen houden met deze subsidies. De beschikbaarheid van subsidies is afhankelijk van de timing van de renovatie of nieuwbouw. Ook worden de subsidiemogelijkheden nog wel eens ‘vergeten’: in juli 2009 is € 45 miljoen beschikbaar gesteld voor dubbel glas. Bijna een jaar later, half mei 2010, is daar nog geen € 19 miljoen van opgemaakt. De subsidieregeling is tot eind 2010 van toepassing (Financieel Dagblad, 17 mei 2010). Onvoldoende focus op bestaande bouw en de gebruikers Opvallend is, dat het overheidsbeleid zich vooral richt op verduurzaming via nieuwbouw. Het beleid richt zich nauwelijks op bestaande kantoorgebouwen. Dit is een gemiste kans, omdat een bestaand kantoorgebouw altijd duurzamer is dan een nieuw te bouwen kantoor. Ook stimuleert de overheid met haar huidige beleid voornamelijk de eigenaar van het gebouw, maar niet de gebruiker. Wil de overheid duurzame ontwikkeling in Nederland verder op gang brengen, zou zij ook de gebruiker moeten stimuleren. Op deze manier wordt verduurzaming zowel voor de eigenaarzijde als uit de gebruikerzijde gestimuleerd.

2

Groenregeling: Projecten met een ‘Groenverklaring’ komen in aanmerking voor financiering door een groenbank tegen een rente die gemiddeld één procent lager ligt dan ‘gewone’ financieringen. Projecten met een groenverklaring komen tevens in aanmerking voor de milieu-investering aftrekregeling (MIA). Dit houdt in dat investeringen in nieuwbouw en renovatie voor een deel afgetrokken mogen worden van de fiscale winst. De groenverklaring wordt afgegeven indien een project aan een aantal eisen met betrekking tot duurzaamheid voldoet, waaronder het gebruik van duurzaam hout, water- en energiebesparing en het gebruik van alternatieve energiebronnen (www.duurzaamgebouwd.nl). Duurzame Deals

13

2.3.2

Duurzaam inkoopbeleid kantoorgebouwen

In april 2009 heeft het Ministerie van VROM in april 2009 besloten dat voor kantoorruimte ten behoeve van overheden alleen gebouwen aangekocht of gehuurd worden met een energielabel C of hoger. Indien het kantoorgebouw hier niet aan voldoet, moeten duurzaamheidsmaatregelen getroffen worden zodat het energielabel met ten minste twee stappen verbetert of dat het aan energielabel C voldoet (SenterNovem, 2008, p. 8). Naast het geven van het goede voorbeeld voor de markt zorgt de overheid als grootgebruiker van kantoorruimte voor een stimulans van de vraag naar duurzame kantoorruimte: De Rijksoverheid is de grootste kantoorgebruiker van Nederland. Zij huurt zo’n 2 miljoen vierkante meter kantoorruimte in Nederland (SenterNovem, 2008, p. 5). Om deze huurder in de toekomst ook te kunnen faciliteren zullen veel grote beleggers inspelen op dit beleid en de kantoorgebouwen in hun portefeuille gaan labelen en verduurzamen. Kleinere beleggers en vastgoedeigenaren volgen dan vanuit concurrentieoogpunt vanzelf. 2.3.3

Toekomstige maatregelen

'nearly zero energy buildings' In mei 2010 heeft het Europees Parlement een hervorming van een richtlijn van de Energy Performance Building Directive (EPBD) aangenomen, die de energieprestatie-eisen van nieuw te realiseren gebouwen in de Europese Unie verder verzwaard. Alle gebouwen die na 31 december 2020 in de Europese Unie worden gebouwd moeten 'nearly zero energy buildings' zijn. De energie dient voor een ‘zeer groot deel’ afkomstig te zijn van hernieuwbare bronnen. Op het moment van schrijven van dit onderzoek, juni - augustus 2010, is deze nieuwe richtlijn nog niet vertaald naar Nederlands beleid. De termen ‘nearly zero’ en ‘zeer groot deel’ lijken in ieder geval ruimte open te laten voor vrije interpretatie en discussie. CO2-belasting: gezamenlijk belang van huurder en verhuurder Het huidige beleid van de overheid is gericht op enerzijds uit regulering (eisen bouwbesluit, EPCnorm et cetera) en anderzijds uit het financieel stimuleren met subsidies. Omdat subsidies de overheid geld kosten, wordt al enkele jaren gesproken over het invoeren van een belasting op CO2 uitstoot. Binnen de autowereld is een vergelijkbaar belastingsysteem al geïntroduceerd. De hoogte van de fiscale bijtelling is bij leaseauto’s gekoppeld aan de CO2 uitstoot van de auto. Voor particulieren zijn auto’s met een lage CO2 uitstoot vrijgesteld van wegenbelasting. De verwachting is dat een dergelijk belastingsysteem ook binnen de vastgoedwereld zal worden ingevoerd. Op dit moment roept een CO2 heffing voor vastgoed nog veel vragen op. De belangrijkste vragen in het kader van dit onderzoek zijn: - Wie gaat deze belasting betalen, de eigenaar of de gebruiker (of beide een deel?). - Hoe wordt de CO2 uitstoot waarop de belasting wordt geheven bepaald? Is dit op basis van de theoretische energieprestatie van het gebouw of op basis van het daadwerkelijke uitstoot van de gebruiker, al dan niet in relatie tot de energetische kwaliteit van het gebouw? Indien de CO2 belasting voor rekening van de gebouweigenaar komt, zal deze sowieso de CO2 belasting voor een zo groot mogelijk deel doorbelasten aan de gebruiker. Dit leidt tot een gezamenlijk belang van huurder en verhuurder dat het gebouw een zo laag mogelijke CO2 uitstoot genereert. Dit bereikt men door het gebouw zo duurzaam mogelijk te maken. Ook zal deze belasting het belang van het duurzaam gebruiken en exploiteren van het gebouw versterken: de belasting komt jaarlijks terug. Wil de overheid daadwerkelijk de CO2 uitstoot van kantoorgebouwen en haar gebruikers kunnen reguleren, is het kunnen meten en beoordelen van het werkelijke energieverbruik van de gebruikers noodzakelijk. In paragraaf 2.4 ga ik in op de belangrijkste beoordelingsmethoden die op dit moment voor handen zijn.

Duurzame Deals

14

2.4

Beoordelingsmethoden voor duurzaamheid

De afgelopen jaren zijn er in het binnen en buitenland diverse meet- en beoordelingsmethoden ontwikkeld die de mate van duurzaamheid van een kantoorgebouw kunnen meten. De belangrijkste redenen om duurzaamheid te willen meten en beoordelen zijn: - De mate van duurzaamheid van een kantoorgebouw vaststellen op basis van vergelijking met andere kantoorgebouwen. - Het onderling vergelijkbaar maken van duurzame gebouwen. - Het controleerbaar maken van duurzaamheid: Yudelson (2008, p. 13) stelt tevens dat indien een gebouw geen score en certificering heeft opgesteld door een onafhankelijke derde partij, het eigenlijk geen duurzaam gebouw genoemd kan worden. - Als kapstok voor regulering (overheidsbeleid en overheidsmaatregelen). In deze paragraaf ga ik kort in op de voor Nederland belangrijkste beoordelingsmethoden. Dit zijn instrumenten die of een groot draagvlak kennen en / of een belangrijke bijdrage hebben geleverd aan de bewustwording en ontwikkeling van duurzame huisvesting. De beoordelingsmethoden zijn onderverdeeld in rekenprogramma’s, certificeringsmethoden en overige beoordelingsmethoden. Ik eindig deze paragraaf met een beschouwing van de beoordelingsmethoden. 2.4.1

Rekenprogramma’s GreenCalc+ en EPC

GreenCalc+ en EPC zijn beide rekenprogramma’s. GreenCalc+ rekent de duurzaamheid van een gebouw uitgedrukt in één getal: de milieu-index. Het berekent de milieubelasting van een gebouw gedurende de gehele levenscyclus aan de hand van vier modules: materialen, energie, water en mobiliteit (Sureac, 2009, p. 9). Het Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van een gebouw is het theoretisch berekend energieverbruik voor warmte en koeling, ventilatoren, warm water en verlichting bij een bepaald gebruikersgedrag. Hoe lager het getal, des te energiezuiniger is het ontwerp van het gebouw. Voor nieuwbouw kantoorgebouwen is de eis van 1,9 in 1996 naar 1,1 vanaf 1 januari 2009 gegaan. (www.senternovem.nl/epc). Het EPC maakt onderdeel uit van het bouwbesluit en de bouwvergunningsaanvraag. Zowel GreenCalc+ als het EPC zijn beide theoretische en berekende verhoudingsgetallen. Ze zeggen niets over het daadwerkelijk verbruik van energie en water. Het EPC kijkt zelfs alleen naar energieverbruik en gaat uit van ‘normaal kantoorgebruik’. Bij GreenCalc+ kan wel rekening gehouden worden met ‘bijzonder gebruik’ (bijvoorbeeld langere openingstijden). Uit een onderzoek van Search (Baars, congres evolutionair bouwen, 5-11-2009) blijkt dat bij circa 70% van nieuw ontwikkelde gebouwen de EPC hoger uitvalt dan berekend op de tekentafel. Het is niet verplicht om na realisatie van het gebouw het werkelijke EPC vast stellen. 2.4.2

Certificeringsmethoden: Energielabel, BREEAM-NL en LEED

Energielabel Sinds 1 januari 2009 is de aanwezigheid van een energielabel verplicht bij de bouw, verkoop of verhuur van een gebouw. Deze verplichting vloeit voort uit de ‘Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen’ (EPBD). Voor het bepalen van het energielabel wordt de energie-index vastgesteld aan de hand van de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van verwarming, koeling, ventilatie, verlichting en warmwatervoorziening nodig is (SenterNovem, 2007, p. 3). Het energielabel geeft de energieprestatie in klassen weer, Duurzame Deals

15

variërend van energiezuinig (donker donkergroen groen label A) tot zeer onzuinig (rood label G). Het label geeft ook aan hoe het energieverbruik verder kan worden teruggebracht. De grootste tste bezwaren van het energielabel zijn dat het label niets zegt over het daadwerkelijke energiegebruik door de verhuurder en door de huurder. Het label zegt niets over andere duurzaamheidsaspecten dan energie. Dee toegevoegde waarde van het label voor de vastgoedmarkt is vooral dat het label snel inzicht geeft in het energieverbruik van gebouwen ten opzichte van andere gebouwen. Het is herkenbaar, herk doordat eenzelfde labeling ing wordt toegepast bij huishoudelijke apparaten en auto’s. Het vaststellen van het label is relatief goedkoop. BREEAM-NL Method is een instrument BREEAM, Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method, om de milieuprestatie van kantoorgebouwen te analyseren en te verbeteren, van ontwerp tot management. BREEAM kijkt onder ande andere re naar materiaalgebruik, afval, management en waterverbruik. De stichting Dutch Green Building Council (DGBC) heeft in september 2009 BREEAMBREEAM NL, de Nederlandse versie van BREEAM, geïntroduceerd. BREEAM-NL is een vertaling c.q. aanpassing van BREEAM aan de Nederlandse wet wet- en regelgeving, de praktijkrichtlijnen en de bouwpraktijk. Het richt zich op nieuw te bouwen vastgoed. Het bestaat uit 9 categorieën, die onderverdeeld zijn in ‘credits’ (zie bijlage 2). Op elke van deze credits kan een score worden behaal behaa door voor de verschillende categorieën punten te behalen behalen. Op basis van de eindscore krijgt een project de beoordeling Pass, Good, Very good, Excellent of Outstanding (www.dgbc.nl en www.breeam.nl). www.breeam.nl Op dit moment, juli 2010, heeft Nederland één kantoorgeb kantoorgebouw ouw met de beoordeling ‘very good’. Dit is het kantoorgebouw ‘TransPort’, dat verderop uitgebreid aan de orde komt. Op dit moment is ‘BREEAM-NL NL bestaande bouw en gebruik’ in ontwikkeling. Deze versie berekent de duurzaamheidprestatie voor het gebouw zelf, het beheer en het gebruik (www.breeam.nl www.breeam.nl). LEED LEED, Leadership in Energy and Environmental Design Design, is in 1998 ontwikkeld in de Verenigde Staten als Amerikaanse versie van BREEAM BREEAM. LEED beoordeelt zes duurzaamheids duurzaamheidsaspecten. Per aspect zijn er verschillende nde criteria waarop punten behaald kunnen worden. De verdeling van de punten is gebaseerd op prioriteiten op het gebied van d duurzaamheid uurzaamheid in de Verenigde Staten. Op basis van de eindscore krijgt het gebouw de beoordeling Certified, Silver, Gold old of Platinum (www.usgbc.org).. Op dit moment zijn er 2 gebouwen in Nederland in de race voor de titel ‘eerste LEED LEED-Platinum Platinum gebouw van Nederland’: Kantoorgebouw TransPort op Schiphol-Oost Oost en het nieuwbouw hoofdkantoor van TNTT in Hoofddorp. Aangezien TransP TransPort inmiddels opgeleverd is, verwacht ik dat dit gebouw deze titel in de wacht zal slepen. Naast LEED voor nieuwbouw zijn er beoordelingsnormen voor hett casco van een gebouw gebouw,, voor het inbouwpakket en voor bestaande gebouwen beschikbaar. 2.4.3

Overige beoordelingsmethoden

Energy Star Energy Star is in de Verenigde Staten in 1999 geïntroduceerd voor commercieel vastgoed. Energy Star is oorspronkelijk niet ontwikkeld voor vastgoed. Deze meetmethode geeft een score aan de energieprestatie van een gebouw op een schaal van 1 tot 1100. 00. Een gebouw met een score hoger dan 75 kan het Energy Star label krijgen. Deze score geeft aan dat de energieprestatie van het gebouw tot de beste 25% gebouwen in de Verenigde Staten behoort (Kaplow, 2009, p. 386). Het Energy Star label zegt alleen iets over de energieprestatie van een gebouw ten opzichte van andere gebouwen. Het geeft geen goed beeld van de totale impact van het gebouw op het milieu (Yudelson, Duurzame Deals

16

2008, p. 15). Alhoewel het Energy Star label in de ontwikkeling van de bewustwording van energiebesparing een belangrijke bijdrage heeft geleverd, heeft het met de komst van LEED het grootste deel van haar waarde verloren. Green Star Rating Green Star is een certificeringsysteem dat in 2003 is ontwikkeld in Australië door Sinclair Knight Merz and BRE. Ook Green Star is gebaseerd op BREEAM, maar meer toegespitst op de situatie in Australië. Er is bijvoorbeeld rekening gehouden met verschillen in klimaat, bereikbaarheid (openbaar vervoer) en bouwpraktijk tussen het Verenigd Koninkrijk en Australië (Saunders, 2008, p. 27). GreenStar werkt met een score van 1 tot 6 sterren. De maximale score van 6 sterren is ongeveer gelijk aan BREEAMVery Good en LEED-Platinum. 2.4.4

Beschouwing beoordelingsmethoden

Beoordelingsmethoden spelen belangrijke rol in stimuleren verduurzaming De beoordelingsmethoden spelen een belangrijke rol in het stimuleren van verduurzaming: Het toekennen van credits / punten aan het toepassen van duurzame materialen en duurzaamheidsmaatregelen stimuleert de ontwikkelaar / verhuurder om deze materialen toe te passen, terwijl er niet altijd een noodzaak aanwezig is om ze toe te passen: het is niet verplicht, het levert geen subsidie op, het levert niet direct een financiële prikkel op et cetera. Voorbeelden hiervan zijn het toepassen van snel terug groeiende materialen zoals bamboe en kurk en het zo veel mogelijk gebruik maken van lokale materialen (minder transportafstand). Beoordelingsmethoden geven geen inzicht in daadwerkelijk verbruik In paragraaf 2.3 gaf ik reeds aan dat energiebesparing de belangrijkste drijfveer is voor het overheidsbeleid op het gebied van verduurzaming van kantoorruimte. Wil je kunnen weten of en hoeveel energie je bespaart, zul je het verbruik (KWh stroom, m³ gas) moeten kunnen meten. Geen van de beschreven beoordelingsmethoden beoordeelt het daadwerkelijke energiegebruik van een gebouw. Aandeel energie is onderkend in BREEAM en LEED Het energieverbruik vormt circa 70 tot 80% van de totale milieubelasting van kantoren (Sureac, 2005, p. 21). Van de totale servicekosten is bijna de helft afkomstig van energieverbruik. Energiebesparing heeft dus het grootste effect op kosten en milieu. Toch weegt energie bij LEED slechts voor 20% mee, bij BREEAM zelfs maar 15% van de totaal te behalen score (Verschoor, 2008, p. 38). Een behaalde LEED- of BREEAM-score geven mijn inziens dus geen juist beeld van de bereikte financiële en milieueffecten. Duurzaamheidsmaatregelen sluiten niet altijd aan op duurzaamheidswensen gebruiker Het hanteren van een bepaalde score of puntenaantal van een van de beoordelingsmethoden als uitgangspunt in het Programma van Eisen voor de huisvesting van een kantoorgebruiker geeft onvoldoende houvast in relatie tot zijn wensen op het gebied van duurzaamheid. De ontwikkelaar / belegger kan de overeengekomen score op elementen halen die het eenvoudigst te realiseren zijn, maar wellicht niet aansluiten bij de duurzaamheidswensen van de gebruiker (Jones Lang LaSalle, 2008b, p. 2). Dit ‘punten sprokkelen’ vindt in het buitenland al plaats. In New York heb ik voorbeelden aangetroffen van een fietsenstalling aan de wand in de laad en losruimte of zonnecellen op het dak die geen noemenswaardige energieopbrengst genereren. Beoordelingsmethoden kunnen niet als basis dienen voor een duurzame huurovereenkomst Op basis van de bovenstaande beschouwing concludeer ik dat de beschreven beoordelingsmethoden niet geschikt zijn om als (solitaire) basis te dienen voor een duurzame huurovereenkomst.

Duurzame Deals

17

2.5

Duurzaamheidsmaatregelen

In subparagraaf 2.2.2 heb ik aangegeven hoe de key-issues met betrekking tot verduurzaming zijn te vertalen naar kantoorruimte. In deze paragraaf geef ik aan de hand van deze 6 key-issues weer welke concrete maatregelen te nemen zijn om verduurzaming van kantoorruimte tot stand te brengen (subparagraaf 2.5.1 tot en met 2.5.6). Ik eindig deze paragraaf met een beschouwing van de beoordelingsmethoden in subparagraaf 2.5.7. 2.5.1

Energiebesparing en het toepassen van alternatieve energiebronnen

Verduurzamingsmaatregelen op het gebied van energie leveren de grootste besparing op, zowel op financieel gebied als op het gebied van CO2-uitstoot. Eerder gaf ik al aan dat het energieverbruik circa 70%tot 80% van de totale milieubelasting van kantoren vormt. Ook beslaat het bijna de helft van de servicekosten. De meest voorkomende maatregelen op energiegebied zijn: - Betonkernactivering: Het gebouw wordt verwarmd en / of gekoeld door gebruik te maken van de gebouwmassa. - Warmte/koude opslag: Dit systeem maakt gebruik van de temperatuur van het grondwater om een gebouw in de winter te verwarmen en in de zomer te koelen. - Warmtekrachtkoppeling (WKK): Een WKK produceert elektriciteit en warmte gelijktijdig in één installatie. De restwarmte die vrijkomt bij de elektriciteitsproductie wordt gebruikt om een gebouw of water te verwarmen. - Zonneboiler: Bij de toepassing van zonneboilers wordt er via een leidingennetwerk op het dak gebruik gemaakt van de zonkracht om water op te vangen. - Isolatie: (extra) Isolatie van wanden, vloeren en daken, het aanbrengen van extra isolerend glas (HR++) en het aanbrengen van een ventilatiesysteem met warmteterugwinning. - PV-cellen: Energie opwekken door middel van het plaatsen van zonnecellen op het dak. - Windturbines: Het plaatsen van verticale windmolens die in een deel van de stroomvraag van een kantoorgebouw kunnen voorzien. - Bewegingsmelders, daglichtmeting en combinatie schakelaars: Deze maatregelen zorgen ervoor dat alleen de verlichting brand waar personeel aanwezig is, dat de hoeveelheid licht wordt aangepast op de hoeveelheid daglicht van buiten en dat met één schakelaar de stroomvoorziening van kopieerapparaten, computers, koffiezetapparaten et cetera aan- en uitgezet kunnen worden. 2.5.2

Waterbesparing en terugdringen watervervuiling

Het toepassen van waterbesparende kranen en toiletten levert circa 10% waterbesparing op. Daarnaast valt een grote waterbesparing te realiseren door een grijswatersysteem toe te passen. Een grijswatersysteem vangt het regenwater dat op het dak en op het terrein valt op in een bassin, zodat dit water gebruikt kan worden voor bluswater, het bewateren van planten en het doorspoelen van de toiletten. Naast de besparing van drinkwater belast een grijswatersysteem het riool minder en hoeft er vervolgens minder water gezuiverd te worden. In bijlage 5 ga ik nader in op de mogelijkheden om het drinkwatergebruik terug te brengen. 2.5.3

(Bouw-) Materiaalkeuze en gebruik van grondstoffen

Diverse duurzaamheidsmaatregelen die in de keuze van (bouw-) materialen genomen kunnen worden, zijn onder andere het gebruik van: - recyclebare, niet-giftige en minder milieubelastende (bouw-)materialen, zoals verf; - snel groeiende materialen zoals kurk en bamboe; - materialen afkomstig uit de directe omgeving (minder transport nodig);

Duurzame Deals

18

-

hout met een FSC-keurmerk3; bubbledeck vloer: door het aanbrengen van kunststof bollen in de betonvloer wordt het betonverbruik in de vloeren met circa 30% verlaagd en is een minder zware constructie nodig als gevolg van de gewichtsbesparing. Een bubbledeck vloer is volledig te recyclen.

2.5.4

Beperken (bouw-) afval en vervuiling, afval scheiden en recyclen

Duurzaamheidsmaatregelen met betrekking tot afval en recycling starten al bij de bouw of renovatie van een kantoorgebouw. Tijdens de bouw kan bouwafval geminimaliseerd en gescheiden worden. Dit maakt het mogelijk een groot deel van het bouwafval te recyclen. Minder bouwafval leidt tot lagere afvoerkosten en een minder zware druk op het milieu. Dit geldt ook voor het afval dat ontstaat bij gebruik en exploitatie van het gebouw. De gebouweigenaar kan ruimtes creëren in het gebouw om afval gescheiden op te slaan. Indien de verhuurder het afvalbeheer regelt en verrekent via de servicekosten, kan hij het afval gescheiden laten ophalen en verwerken. De gebruiker kan het gebruik van gerecyclede materialen en het scheiden van afval aan haar personeel opleggen door het onderdeel te maken van het werkproces. 2.5.5

Effectief omgaan met ruimte en grondgebruik

Ook het gebouwontwerp kan bijdragen aan verduurzaming, door bijvoorbeeld een grotere flexibiliteit in het ontwerp toe te passen. Hierdoor zijn ruimtes in het gebouw voor verschillende doeleinden te gebruiken en is dubbelgebruik mogelijk. Dubbelgebruik vertaalt zich in een kleinere ruimtebehoefte per werknemer: een kleiner kantoorgebouw volstaat om de organisatie te huisvesten. Dit draagt bij aan het effectief omgaan met ruimte en in het geval van nieuwbouw kantoorruimte ook aan het effectief omgaan met grondgebruik. 2.5.6

Een prettig, gezond werkklimaat bieden voor de werknemers

In het ontwerp van het gebouw zijn een aantal duurzaamheidsmaatregelen te nemen, die zorgen voor een prettiger en gezonder werkklimaat. Voorbeelden hiervan zijn het verbeteren van de ventilatie en luchtverversing, hogere plafonds (meer zonlichttoetreding, minder verlichting nodig) en onderscheid in de noord- en de zuidgevel. Dit houdt onder meer in: het zonwerend maken van de zuidgevel en zorgen voor meer lichttoetreding in de noordgevel. 2.5.7

Beschouwing duurzaamheidsmaatregelen

Onontkoombare maatregelen Een deel van de duurzaamheidsmaatregelen zijn ‘onontkoombaar’ om te kunnen voldoen aan overheidsmaatregelen, zoals een EPC van 1,1. Deze duurzaamheidsmaatregelen zullen dan ook gauw ‘standaard’ worden. Zodra de toepassing van een maatregel standaard wordt, dalen de extra investeringskosten ten opzichte van conventionele, niet-duurzame materialen en technieken snel. Ook maatregelen nemen om het gebouw duurzaam te exploiteren en te gebruiken Eerder schreef ik al dat een kantoorgebouw pas echt duurzaam is als het ook duurzaam wordt gebruikt. Daarom is het belangrijk om naast de beschreven fysieke maatregelen ook maatregelen te nemen met betrekking tot het duurzaam exploiteren en gebruiken van het gebouw. Voorbeelden hiervan zijn het optimaal inregelen van koeling, ventilatie en verwarming en bij het inrichten van het gebouw zorgen dat dit zo min mogelijk nadelig effect heeft op de werking van de gebouwinstallaties.

3

FSC staat voor Forest Stewardship Council, een internationale organisatie die verantwoord beheer van bossen (duurzaam bosbeheer) stimuleert (www.milieunet.nl).

Duurzame Deals

19

Maatregelen die financieel voordeel opleveren, stimuleren zichzelf Duurzaamheidsmaatregelen die zichzelf terugverdienen en mogelijk zelfs een financieel voordeel op kunnen leveren zijn aantrekkelijk voor de markt om toe te passen bij duurzame kantoorruimte. Dit zijn voornamelijk energie- en waterbesparende maatregelen. Andere duurzaamheidsmaatregelen als afval en recycling, doen dit niet. Het is de rol van de overheid om juist die maatregelen te stimuleren die voor de markt niet direct een financieel voordeel opleveren en die dus niet vanzelf door de markt worden opgepakt. Duurzaamheidsmaatregelen leiden tot extra kosten, baten en risico’s Duurzaamheidsmaatregelen leiden tot extra kosten, baten en risico’s: kosten vanwege de extra investeringen, baten vanwege lager water- en energieverbruik en risico’s voornamelijk vanwege de onbekendheid van en gebrek aan informatie over duurzaamheidsmaatregelen. Deze extra kosten, baten en risico’s beïnvloeden de relatie tussen de gebouweigenaar en de gebruiker van het gebouw. De impact van verduurzaming op deze relatie staat centraal in hoofdstuk 3.

2.6

Conclusies

Uit de literatuurstudie blijkt dat de relatie tussen duurzaamheid en vastgoed als volgt laat kenmerken: - Het nemen van duurzaamheidsmaatregelen binnen de kantorensector is een van de belangrijkste elementen in de Europese en nationale klimaatstrategie, gezien de grote impact dat vastgoed heeft op het milieu en haar omgeving. - Duurzame kantoorruimte kenmerkt zich door een vermindering van haar impact op het milieu en gezondheid van de mens. Duurzame kantoorruimte gaat efficiënt om met energie, water en materialen en is duurzaam niet alleen bij de bouw, maar ook in de exploitatie, het gebruik en bij onderhoud. Duurzame kantoorruimte wordt bij voorkeur gerealiseerd door verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen en bevat meetbare en controleerbare duurzaamheidskenmerken. - Het aanscherpen van (inter-) nationale eisen met betrekking tot de terugdringing van CO2uitstoot en dus de energieprestatie van nieuwbouwkantoren wordt steeds verder aangescherpt. De overheidsmaatregelen maken het dus enerzijds noodzakelijk voor ontwikkelaars en beleggers om te kiezen voor verduurzaming, anderzijds levert verduurzaming financieel voordeel op. Ook de gebruikers van kantoorruimte willen klaar zijn voor toekomstige overheidsmaatregelen: zij zorgen voor een stijging van de vraag naar duurzame kantoorruimte. Dit staat in schril contrast met de bestaande voorraad, niet-duurzame kantoorgebouwen die door deze ontwikkelingen versneld verouderen. - De aanwezigheid van een aantal barrières hebben tot nu toe geleid dat verduurzaming van de Nederlandse kantorenmarkt traag op gang komt. De barrières hebben voornamelijk een financiële grondslag. Zij worden veroorzaakt door een gebrek aan informatie en inzicht in kosten en opbrengsten van verduurzaming. - Het Nederlandse overheidsbeleid richt zich voornamelijk op energiebesparing en het stimuleren van het gebruik van alternatieve energiebronnen. Hierbij richt de overheid zich vooral op de eigenaren van gebouwen en op verduurzaming via nieuwbouw. Dit is opmerkelijk, omdat verduurzaming van de bestaande kantorenvoorraad pas echt duurzaam is. Nederland loopt achter op het gebied van subsidies. Het huidige subsidiebeleid is niet transparant, vrij ad-hoc en geeft onvoldoende lange termijn duidelijkheid voor de kantorensector. De komst van CO2belasting zal leiden tot een versterking van het gezamenlijke belang van verduurzaming tussen eigenaar en gebruiker. - Beoordelingsmethoden zoals BREEAM en LEED maken het mogelijk de duurzaamheid van een gebouw aan te tonen en de mate van duurzaamheid te vergelijken. In relatie tot het overheidsbeleid spelen deze een bijzondere rol: door het toekennen van credits / punten aan het toepassen van duurzame materialen en duurzaamheidsmaatregelen die niet direct een financieel Duurzame Deals

20

-

-

voordeel hebben of verplicht zijn, creëren een prikkel voor de ontwikkelaar / eigenaar van het gebouw om deze materialen of maatregelen toe te passen. De beoordelingsmethoden zijn niet geschikt om als basis te dienen voor een duurzame huurovereenkomst: zij geven geen inzicht in het daadwerkelijke energie- en waterverbruik van het gebouw. Daarnaast is het aandeel energiebesparing bij BREEAM en LEED onderkend en sluiten de maatregelen die de meeste credits of punten opleveren niet altijd aan bij de wensen van de gebruiker. Uit analyse van toepasbare duurzaamheidsmaatregelen komt naar voren, dat een aantal maatregelen in de nabije toekomst onontkoombaar zullen worden als gevolg van door de overheid opgelegde maatregelen. Duurzaamheidsmaatregelen die zichzelf terugverdienen of een financieel voordeel opleveren zijn aantrekkelijk voor de markt om toe te passen bij duurzame kantoorruimte. Het is de rol van de overheid om die maatregelen te stimuleren die voor de markt niet direct een financieel voordeel opleveren of zichzelf terugverdienen. Maatregelen die wel een financieel voordeel opleveren, zullen door de markt vanzelf worden opgepakt. Wel beïnvloeden deze maatregelen de relatie tussen huurder en verhuurder. In het volgende hoofdstuk ga ik in op de wijze waarop.

Duurzame Deals

21

3

Impact van duurzaamheid op de huur en de verhuur van kantoorgebouwen

3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk staat de invloed van duurzaamheidsmaatregelen de huur en de verhuur van duurzame kantoorgebouwen centraal. Als eerste ga ik in op de impact van duurzaamheid op de gebouweigenaar, de verhuurder. Daarna komt in paragraaf 3.3 de impact van duurzaamheid op de gebruiker van het gebouw, de huurder, aan de orde. In paragraaf 3.4 behandel ik de effecten van de kosten, baten en risico’s van duurzaamheid op de relatie tussen huurder en verhuurder. In paragraaf 3.5 geef ik aan de hand van de belangrijkste conclusies aan wat de impact van verduurzaming is op de huur en verhuur van een kantoorgebouw.

3.2

Impact op de verhuurder

3.2.1

Extra kosten voor verhuurder

Extra ‘upfront’ investeringskosten Het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen leidt tot extra bouwkosten ten opzichte van een bestaand kantoorgebouw. In de literatuur worden voor nieuwbouw kantoorgebouwen percentages genoemd variërend van 2% meerkosten ten opzichte van niet-duurzame bouw (Rose, 2005) tot 5 7,5% (onder andere door SenterNovem aangehaald in Bijsterveld, 2007, p. 6 en CB Richard Ellis, 2009, p. 9). Deze laatste bron geeft aan dat een nieuwbouw CO2 neutraal kantoorgebouw een additionele investering van circa 12,5% vraagt. De ontwikkelaar / verhuurder wordt vooraf geconfronteerd met deze extra investeringskosten en zal deze extra investeringskosten terug willen verdienen. Kosten certificering Uit paragraaf 2.4 kwam naar voren dat een kantoorgebouw alleen duurzaam genoemd kan worden, indien de duurzaamheid controleerbaar en meetbaar is. Dit betekent dat het noodzakelijk is om het gebouw te certificeren met een van de besproken methodieken. In het geval dat een regelmatige, jaarlijkse hercertificering zoals bij BREEAM-in-use kunnen deze kosten aanzienlijk oplopen. Aangezien het certificaat gebouwgebonden is, lijkt het logisch dat de kosten voor certificering voor rekening van de verhuurder komen. 3.2.2

Baten voor de verhuurder

Hoger direct en indirect rendement Uit diverse onderzoeken naar de invloed van verduurzaming op het rendement van de belegger blijkt dat een duurzaam kantoorgebouw een aantoonbaar hoger direct en indirect rendement heeft. Het belangrijkste bewijs hiervoor is geleverd door Eichholtz, Kok en Quigley (2009). Zij tonen aan dat het directe rendement (de huurinkomsten) van kantoorgebouwen met een duurzaam certificaat circa 2-3% hoger ligt dan bij niet-duurzame kantoorgebouwen met dezelfde kenmerken en op een vergelijkbare locatie. Het indirecte rendement (de waardestijging van het gebouw) ligt 16% hoger (Kok en Eichholtz, 2008, p. 18). Volgens de onderzoekers kunnen deze resultaten als leidraad dienen voor andere markten. De vraag of dit ook voor de Nederlandse kantorenmarkt op gaat kan (nog) niet beantwoord worden, gezien het geringe aantal duurzame kantoorgebouwen in Nederland. Het hogere directe rendement wordt veroorzaakt door een opslag op de (markt-) huurprijs die vaak wordt toegepast ter compensatie van de extra duurzaamheidsinvesteringen. De extra investeringen Duurzame Deals

22

worden meestal gedurende de eerste huurperiode afgeschreven en verdisconteert in de huurprijs. De huurder zal (een deel) van deze opslag kunnen terugverdienen doordat de energiekosten lager uitvallen als gevolg van de extra investeringen. Het voordeel van deze verrekeningsmethode voor de verhuurder is, dat hij zeker is van het terugverdienen van zijn extra investeringen. Ook ontstaat een extra direct rendement indien de opslag is opgenomen in de huurprijs: de opslag indexeert ieder jaar mee. Na afschrijving / verrekening van de extra investeringskosten van de verhuurder vormt de opslag op de huur tevens een extra direct rendement omdat hij zijn extra investeringen al heeft terugverdiend. Het hogere indirecte rendement ontstaat door: - Lager leegstandsrisico: dit is al aan de orde gekomen in subparagraaf 2.2.3. - Minder snelle veroudering: duurzame gebouwen zijn al voorbereid op toekomstige strengere regelgeving en kennen dus een langere economische levensduur. Deze gebouwen verouderen minder snel. Dit vertaalt zich in een hogere eindwaarde (Kok en Eichholtz, 2008,p. 19). - Lagere financieringskosten: indien het gebouw voldoet aan de eisen die het ministerie van VROM stelt aan groene projecten, kan een ‘Groenverklaring’ worden verkregen. Hiermee kan een Groenfinanciering worden aangetrokken, waardoor de rentelasten van externe financiering 1,5% lager uitvallen in vergelijking tot normale financiering (Berkhout, 2010, p. 38). Innen van subsidies voor verduurzamingsmaatregelen Zoals ik in paragraaf 2.3 al beschreef, stelt de overheid diverse subsidies beschikbaar voor het investeren in verduurzamingsmaatregelen, zoals het aanbrengen van zonnecellen. De meeste subsidies zullen ten gunste komen van de eigenaar van het gebouw, die ook de investeringen pleegt. Verbetering imago / reputatie Het in portefeuille hebben van duurzame kantoorgebouwen komt ten goede van het imago van de verhuurder. Zij toont hiermee haar maatschappelijke betrokkenheid aan in het kader van Maarschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). Belegger Triodos biedt met haar ‘Groenfonds’ zelfs een beleggingsproduct aan waarin duurzaamheid centraal staat. Het Groenfonds belegt alleen in gebouwen die volgens de eigen beoordelingsmethode van Triodos, de Triodos Toets voor duurzaam vastgoed (4P’s), duurzaam zijn (Berkhout, 2008, p. 42). Lagere onderhoudskosten, langere levensduur Enkele duurzaamheidsmaatregelen brengen lagere onderhoudskosten met zich mee en / of hebben een langere levensduur. Het beste voorbeeld hiervan is een WKO-installatie. Door het toepassen van warmte-koude opslag volstaat een klimaatinstallatie met een kleiner vermogen, die lagere onderhoudskosten heeft in vergelijking met de installatie van een niet-duurzaam gebouw. Een WKOinstallatie zelf heeft zeer weinig onderhoud nodig en kent een lange levensduur. Dit betekent dat onderhoudskosten en vervangingsinvesteringen lager uit zullen vallen (Kok en Eichholtz, 2008, p. 18). 3.2.3

Risico’s voor de verhuurder

Naast kosten en baten heeft de gebouweigenaar ook te maken met risico’s die zich niet direct in extra kosten (of baten) vertalen. Niet iedere gebouweigenaar zal op dezelfde wijze omgaan met deze risico’s. Deze risico’s vormen een belemmering voor de verhuurder om te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Afdekking extra investeringskosten De extra investeringskosten die een ontwikkelaar / belegger moet plegen om een gebouw te verduurzamen brengen een extra risico met zich mee in relatie tot de afdekking van deze kosten. De verhuurder kan een opslag op de (mark-) huurprijs hanteren ter compensatie, maar de mogelijkheid Duurzame Deals

23

bestaat dat de huurder niet bereid is deze opslag te betalen. Immers, de huurprijs wordt bepaald door marktwerking en niet door de hoogte van de investeringskosten. Ik noemde al eerder in subparagraaf 2.2.3 dat uit een onderzoek van Miller et al. (2008, p. 15) blijkt dat huurders niet bereid zijn om meer te betalen voor een duurzaam gebouw, maar dat ze niet bereid zijn hetzelfde bedrag te betalen voor een niet-duurzaam gebouw. Extra kosten door onvoldoende bewezen technieken Er is relatief weinig ervaring met het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen. Dit zou kunnen leiden tot tegenvallende prestaties en daardoor extra kosten. Bij het toepassen van een WKOinstallatie kan het gebeuren dat een naastgelegen kantoorgebouw dezelfde techniek gaat toepassen, waardoor de werkzaamheid vermindert. Het gevolg kan zijn dat het gebouw niet meer afdoende verwarmd of gekoeld kan worden. Tot op heden is er wettelijk nog niets geregeld met betrekking tot restricties in het gebruik maken van de ondergrond voor warmte/koude opslag. Wijziging van beoordelingscriteria Als gevolg van verdere aanscherping van het overheidsbeleid kan een gebouw dat nu nog duurzaam is, in de toekomst niet meer (voldoende) duurzaam zijn. Indien de beoordelingscriteria van bijvoorbeeld BREEAM (-NL) worden aangepast kan een gebouw terugvallen van ‘very good’ naar ‘pass’. Dit leidt tot snellere veroudering van het gebouw en dus tot een groter leegstandsrisico en een lager indirect rendement voor de eigenaar. In de auto-industrie heeft dit plaatsgevonden bij Euro NCAP, het instituut dat de veiligheid van auto’s beoordeeld. Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van veiligheid hebben geleid tot een aanpassing van de beoordelingscriteria. Auto’s die getest zijn voor de aanpassing van de criteria scoren nu lager, terwijl ze nog steeds veiliger zijn dan andere, oudere auto’s (www.euroncap.com). In de autowereld leiden deze bijstellingen weer tot innovaties en aanpassingen door de fabrikanten. Voor de vastgoedwereld is een zelfde effect te verwachten. ‘Duurzaamheidsinflatie’ Indien het aanbod van duurzame gebouwen verder toeneemt, is het toepassen van een opslag op de huurprijs door de verhuurder minder gerechtvaardigd en zal de huurprijs terugvallen naar de markthuurprijs. Echter, indien het aanbod van duurzame kantoorruimte groter wordt, zullen nietduurzame kantoorgebouwen nog sneller verouderen en minder waard worden. Het waardeverschil tussen duurzame en niet-duurzame kantoorgebouwen zal blijven bestaan.

3.3

Impact op de huurder

3.3.1

Extra kosten voor de huurder

Hogere vaste huurprijs indien een opslag op de huurprijs wordt geaccepteerd In het geval de huurder instemt met een opslag op de (markt-) huurprijs ter compensatie van de extra duurzaamheidsinvesteringen van de verhuurder, spelen een aantal zaken: - De opslag op de huur compenseert de extra investeringskosten van de verhuurder, zodat zijn risico op dit gebied kleiner wordt, of zelfs verdwijnt. Door het achteraf verrekenen van de daadwerkelijke servicekosten (zie ook paragraaf 4.2) heeft de huurder geen zekerheid dat deze zijn energie- en waterkosten ook lager uitvallen. In dit geval vindt een risicoverschuiving van verhuurder naar huurder plaats. - Er is geen koppeling tussen de afschrijvingstermijn van de extra investeringen en de opslag op de huur. Op het moment dat de investeringen zijn afgeschreven en de huurovereenkomst loopt nog door, vormt de opslag een extra rendement voor de verhuurder. - Indien de opslag is opgenomen in de huurprijs, maakt de opslag onderdeel uit van de jaarlijkse indexatie. Door deze indexatie wordt de vergoeding naar verhuurder jaarlijks hoger, terwijl in de opslag in de meeste gevallen al een risico- / rendementsvergoeding is opgenomen. Duurzame Deals

24

Extra servicekosten als gevolg van duurzaamheidsmaatregelen Het doorvoeren van duurzaamheidsmaatregelen zal leiden tot extra gebruiksgebonden (service-) kosten. Voorbeelden hiervan zijn extra kosten vanwege extra afvalscheiding of recycling. Ook het onderhouden van een grijswatersysteem naast een drinkwatersysteem zal extra kosten met zich meebrengen. Over deze extra kosten is weinig terug te vinden in de literatuur. Ik verwacht dat deze extra kosten niet opwegen tegen de besparingen die ontstaan als gevolg van minder energie- en waterverbruik. Hogere afbouw- en inrichtingskosten Een aantal duurzaamheidsmaatregelen leiden tot extra kosten voor de afbouw en inrichting van de kantoorruimte. Bij het toepassing van betonkernactivering heeft de kantoorruimte een grotere vrije hoogte. In verhouding tot conventionele kantoorgebouwen is een groter oppervlak aan scheidingswanden nodig. Ook dient de huurder akoestische maatregelen te nemen vanwege het ontbreken van een systeemplafond. De extra kosten die ontstaan door duurzaamheid door te voeren in de afbouw en inrichting, zoals vloerbedekking en tussenwanden van gerecycled materiaal, het gebruik van snel terug groeiende materialen als kurk en bamboe et cetera, laat ik hier buiten beschouwing. 3.3.2

Baten voor de huurder

Lagere energie- en waterkosten De in paragraaf 2.5 beschreven duurzaamheidsmaatregelen leiden tot een lager stroom- , gas- en waterverbruik. Dit kan een besparing van 30% tot 50% opleveren op de kosten van energie- en waterverbruik. Het aandeel van de energiekosten in de totale huisvestingskosten bedraagt circa 10%. Dit betekent dat deze duurzaamheidsmaatregelen voor een flinke besparing op de totale huisvestingslasten zorgen. Ook is de huurder beter beschermd tegen toekomstige energieprijsstijgingen. Lagere onderhoudskosten die worden doorberekend De in subparagraaf 3.2.2 beschreven lagere onderhoudskosten van onder andere een WKO-systeem zullen in het geval deze worden doorberekend leiden tot lagere onderhoudskosten voor de huurder. Bijdrage aan imago en reputatie Evenals bij de verhuurder draagt het kiezen voor duurzame huisvesting een positieve bijdrage aan het imago en de reputatie van de huurder. Dit voordeel wordt regelmatig genoemd in diverse bronnen (onder andere Berkhout, 2008, p. 36 en Kok en Eichholtz, 2008, p. 18). Er is weinig bekend over wat de omvang van deze bijdrage is. Ook zal de bijdrage aan imago en reputatie in combinatie met een prettige werkplek doorwerken in het behouden van het personeel en het aantrekken van nieuw personeel. Lager ziekteverzuim personeel en toename productiviteit Een zeer interessant neveneffect van duurzame kantoorruimte is een lager ziekteverzuim onder het personeel, veroorzaakt door gezondere werkomstandigheden. Yudelson (2008, p. 31) geeft aan dat duurzame huisvesting, naast een lager ziekteverzuim van circa 5%, een toename van de productiviteit van 3% tot 5% oplevert. Het zou zeer interessant zijn om meer inzicht te krijgen in het verband tussen de mate van duurzaamheid (en dus de hoogte van de additionele investeringen) in relatie tot de hoogte van besparingen die ontstaan door een lager ziekteverzuim en hogere productiviteit van het personeel.

Duurzame Deals

25

3.3.3

Risico’s voor de huurder

Tegenvallende prestaties van het gebouw kunnen leiden tot hogere huisvestingskosten In subparagraaf 2.4.2 noemde ik al dat de daadwerkelijke energieprestatie coëfficiënt (EPC) van een gebouw in 70% van de gevallen hoger uitvalt dan oorspronkelijk berekend bij het ontwerp. Dit betekent dat het gebouw meer energie zal verbruiken en dat de energiekosten dus hoger uit zullen vallen voor de huurder. Indien de huurder een vaste opslag op de huur betaalt ter compensatie van de extra duurzaamheidsinvesteringen van de verhuurder, zullen de totale huisvestingslasten hoger uitvallen. Duurzaamheidsinflatie in het geval van een vaste opslag op de huurprijs De in subparagraaf 3.2.3 genoemde ‘duurzaamheidsinflatie’ brengt ook een risico met zich mee voor de huurder. Indien de huurder zich verbindt aan een langjarige huurovereenkomst met een vaste opslag op de markthuur, loopt de huurder het risico om in de toekomst te veel te betalen: door het toenemend aantal duurzame kantoorgebouwen zal enerzijds de kennis over duurzaamheid toenemen en zullen kosten gaan dalen, anderzijds neemt het aanbod aan duurzame kantoorgebouwen toe, wat een effect zal hebben op de huurprijs en de opslag op de markthuur. Gezien de stagnatie van nieuwbouw ontwikkelingen die momenteel gaande is, verwacht ik dat dit risico overzienbaar is en geen grote impact heeft. Wel wordt het voor de huurder belangrijker om door heronderhandeling van de huurprijs aan het einde van een huurperiode de huurprijs terug te brengen naar het marktniveau.

3.4

Impact op huurrelatie

De in paragraaf 3.2 en 3.3 weergegeven kosten, baten en risico’s voor de huurder en voor de verhuurder werken door in de relatie tussen huurder en verhuurder. In deze paragraaf ga ik in op deze impact op de huurrelatie. Split incentive De kosten die de verhuurder maakt door de extra ‘upfront’ duurzaamheidsinvesteringen (subparagraaf 3.2.1) leiden tot financiële voordelen voor de huurder in de vorm van lagere energieen drinkwaterkosten (subparagraaf 3.2.2). In de literatuur hanteert men hiervoor de term ‘split incentive’ (Kaplow 2009 p. 395 en Sharp, 2009, p. 7). De extra financiële voordelen voor de huurder ontstaan door extra kosten aan de kant van de verhuurder, die hier niet automatisch een vergoeding voor terugziet. De verhuurder heeft geen mogelijkheid de extra investeringskosten te verrekenen in de servicekosten. Daarnaast kan de afschrijftermijn van duurzaamheidsinvesteringen langer zijn dan de lengte van de huurovereenkomst met de gebruiker. Dit betekent dat de verhuurder niet automatisch financieel geprikkeld wordt om extra te investeren in duurzaamheid. De verhuurder zal zijn extra investeringen alleen willen plegen als hij ze kan terugverdienen via de besparingen aan de huurderszijde. Indien de huurder en verhuurder afspraken met elkaar zouden maken over de verdeling van de besparingen die ontstaan door de extra investeringen van de verhuurder, leveren de extra kosten van de verhuurder ook baten voor hem op en vormen zij geen barrière meer voor verduurzaming. Door de herverdeling van kosten en baten tussen huurder en verhuurder profiteren beide partijen van de duurzaamheidsinvesteringen. De ‘split incentive’ is vooral van toepassing op het gebied van investeringen in duurzaamheidsmaatregelen die een financieel voordeel opleveren: energie- en waterbesparende maatregelen. De verdeling van dit financiële voordeel tussen huurder en verhuurder heeft een grote

Duurzame Deals

26

impact op de relatie tussen huurder en verhuurder en zal dan ook de belangrijkste aanpassing van de standaard huurovereenkomst vormen. Gezamenlijk belang Indien de huurder en verhuurder de extra investeringskosten financieren uit de besparingen op de energie- en waterkosten, ontstaat een gezamenlijk belang om deze besparingen ook daadwerkelijk te realiseren. Immers, het energie- en waterverbruik van een gebouw wordt zowel door het gebouw zelf als door de cultuur en het gedrag van de gebruiker bepaald. Een energiezuinig kantoorgebouw met een Greenstar-score van 4,5 kan hetzelfde energieverbruik hebben als een niet-energiezuinig gebouw met een Greenstar-score van 1,5, als het verbruik niet goed wordt gemonitord (Hinnels et al., 2008, p. 543). Dit betekent dat zowel de huurder als de verhuurder verantwoordelijk worden voor het energie- en watergebruik van het gebouw. Dit gezamenlijke commitment vraagt om het maken van aanvullende afspraken tussen huurder en verhuurder over de verdeling van de kosten en de opbrengsten aan de hand van de prestaties van het gebouw en het gedrag van de huurder. Deze afspraken zijn alleen wederzijds naleefbaar als ze onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder, omdat de huurovereenkomst de verplichtingen van huurder en verhuurder bevat en tevens de consequenties van het niet naleven van deze verplichtingen. Duurzame exploitatie en uitgebreidere relatie Als de duurzaamheidsinvesteringen gefinancierd worden uit de besparingen die ontstaan door een lager energieverbruik, ontstaat het belang dat het gebouw gedurende de hele huurperiode duurzaam presteert en de huurder het gebouw duurzaam gebruikt. Zowel de huurder als de verhuurder moeten beide gemotiveerd blijven om het gebouw op een zo duurzaam mogelijke manier in te zetten, voor zover commercieel haalbaar. Indien de huurder en de verhuurder dezelfde ideeën hebben over duurzaamheid en dezelfde principes naleven, zal een betere en hechtere relatie ontstaan en zijn afspraken over de verdeling van kosten, baten en risico’s veel eenvoudiger te maken.

3.5

Conclusies

Uit de literatuurstudie blijk dat verduurzaming de volgende impact heeft op de huur en verhuur van kantoorgebouwen: - De verduurzaming van een kantoorgebouw leidt tot extra kosten, baten en risico’s voor zowel de huurder als de verhuurder. Deze kosten, baten en risico’s treden niet op bij traditionele, niet duurzame kantoorgebouwen. - De extra investeringskosten voor verduurzaming die de verhuurder maakt, leiden tot extra baten bij de huurder in de vorm van lagere energie- en waterkosten, ook wel ‘split incentive’ genoemd. Door een herverdeling van kosten en baten tussen de huurder en verhuurder wordt de verhuurder geprikkeld om de extra verduurzamingsinvesteringen te plegen. - Indien de verhuurder en huurder deze extra kosten financieren uit de besparing op de energieen waterkosten, ontstaat een gezamenlijk belang om het gebouw duurzaam te exploiteren en te gebruiken. Ook verdwijnen hierdoor een aantal risico’s die ontstaan bij verduurzaming. - Het duurzaam gebruiken en exploiteren van een kantoorgebouw vraagt om een meer uitgebreidere relatie tussen huurder en verhuurder. Het is nodig om aanvullende afspraken te maken over de herverdeling van de kosten en de opbrengsten aan de hand van de prestaties van het gebouw en het gedrag van de huurder. Deze afspraken zijn alleen wederzijds naleefbaar als ze onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. In het volgende hoofdstuk staat de impact van verduurzaming op de standaard ROZ-huurovereenkomst centraal.

Duurzame Deals

27

4 4.1

De impact van duurzaamheid op de standaard ROZ-huurovereenkomst Inleiding

In dit hoofdstuk staat de impact van duurzaamheid op de standaard ROZ-huurovereenkomst centraal. Als eerste ga ik in paragraaf 4.2 in op de werking van standaard ROZ-huurovereenkomst in het algemeen. Vervolgens komen in paragraaf 4.3 de tekortkomingen en tegenstrijdigheden van het model in relatie tot duurzaamheid aan de orde. Daarna beschrijf ik in paragraaf 4.4 de benodigde aanpassingen van het model. Deze paragraaf dient als toetsingskader voor de praktijkanalyse in hoofdstuk 5. Ik sluit dit hoofdstuk af met de conclusies in paragraaf 4.5.

4.2

Standaard ROZ-huurovereenkomst

De standaard model huurovereenkomst dat in Nederland wordt gebruikt voor de huur en verhuur van kantoorruimte is opgesteld door de Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Dit model is bruikbaar voor de huur en verhuur kantoorruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW. Onderdeel van het ROZ-contract zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’. Deze algemene bepalingen regelen alle aspecten die niet specifiek in de huurovereenkomst benoemd zijn. Het model kent een grote bekendheid en is algemeen geaccepteerd. Het model en de algemene bepalingen zijn voor iedereen toegankelijk en bruikbaar, het is gratis te downloaden van de website www.roz.nl. Doordat het lidmaatschap van de Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is voorbehouden aan brancheverenigingen die opkomen voor eigenaars van belangen in onroerend goed, is het model als ‘verhuurdersvriendelijk’ te bestempelen. In de algemene bepalingen worden veel verantwoordelijkheden bij de huurder ondergebracht en wordt de positie van de verhuurder beschermd. We kunnen er dan ook vanuit gaan dat het doel van het ROZ-model is het minimaliseren van kosten en maximaliseren van het rendement (huurinkomsten) voor de eigenaar van het kantoorgebouw. Het ROZ-model huurovereenkomst is niets anders dan een contract tussen twee partijen, die de verplichtingen van beide partijen over en weer vastlegt. De belangrijkste verplichting van verhuurder is het in gebruik geven van de gehuurde ruimte aan de huurder. De belangrijkste verplichting van de huurder is het voldoen van de tegenprestatie, het betalen van huur. Verder bevat de huurovereenkomst de overeengekomen huurvoorwaarden, waarvan de belangrijkste zijn: - Een omschrijving van het gehuurde en het toegestane gebruik. - De duur van de overeenkomst en de verlengings- en opzegmogelijkheden. - De huurbetalingsverplichting. - De overeengekomen leveringen en diensten. De overige zaken zijn vastgelegd in de algemene bepalingen. Het ROZ-model is flexibel en aanpasbaar naar specifieke omstandigheden, door onder het kopje ‘bijzondere bepalingen’ specifieke afspraken of uitzonderingen op de algemene bepalingen op te nemen. Indien hier uitzonderingen op de algemene bepalingen zijn opgenomen, ‘overrulen’ zij de algemene bepalingen. Het belang van het vastleggen van afspraken in een huurovereenkomst zit in de tegenstrijdige belangen van de huurder en de verhuurder. De verhuurder wil het rendement op zijn (beleggings-) investeren maximaliseren, door de huuropbrengst te maximaliseren en exploitatiekosten te Duurzame Deals

28

minimaliseren. De huurder wil op een zo goed mogelijke manier voorzien in zijn huisvestingsbehoefte, tegen zo laag mogelijke huisvestingslasten (Power, Campbell & Jessup, 2004, p. 29). In het licht van dit onderzoek spelen de afspraken over de ‘leveringen en diensten’ een belangrijke rol: deze bepaling in de overeenkomst beschrijft welke leveringen en diensten de verhuurder afsluit en doorbelast aan de huurder. De huurder betaalt samen met de huurprijs een voorschot voor deze servicekosten. Na afloop van het huurjaar worden de daadwerkelijk gemaakte kosten met de huurder verrekend. Deze verrekening is de taak van de beheerder, die meestal een vergoeding van circa 5% over de totale servicekosten in rekening brengt als administratiekosten.

4.3

Tekortkomingen en tegenstrijdigheden ROZ-model

Het standaard ROZ-model heeft een aantal tekortkomingen en tegenstrijdigheden in relatie tot duurzaamheid. In deze paragraaf geef ik een overzicht van de belangrijkste tekortkomingen en tegenstrijdigheden. Afrekening daadwerkelijke kosten leveringen en diensten in strijd met doorbreken split incentive De in paragraaf 3.4 besproken herverdeling van kosten en besparingen om de ‘split incentive’ te doorbreken, staat haaks op de standaard afspraken in het ROZ-model huurovereenkomst. Deze gaat uit van een doorbelasting van de kosten van het energie- en waterverbruik aan de gebruiker, terwijl alle gebouwgebonden investeringen voor rekening van de verhuurder komen. Zonder aanpassing van de huurovereenkomst is het niet mogelijk een deel van de besparing die ontstaat door lagere energiekosten terug te laten stromen naar de verhuurder, ter compensatie van de ‘upfront’ duurzaamheidsinvesteringen die de gemaakte besparing hebben bewerkstelligd. Tegenstrijdig belang in plaats van gezamenlijk belang Uit paragraaf 4.2 komt naar voren dat de verhuurder en huurder in de basis tegenstrijdige belangen hebben: de verhuurder wil zijn ‘return on investment’ optimaliseren, terwijl de huurder zijn huisvestingslasten wil minimaliseren. De opzet van het ROZ-model is er op gericht de opbrengst voor de verhuurder te maximaliseren door zo veel mogelijk verplichtingen en kosten bij de huurder neer te leggen. Dit staat haaks op het gezamenlijk belang dat nodig is om een gebouw te verduurzamen, duurzaam te exploiteren en te gebruiken. Geen inspraakmogelijkheden met betrekking tot vervangingsinvesteringen De standaard ROZ-huurovereenkomst biedt geen mogelijkheid om met de verhuurder in overleg te treden over vervangingsinvesteringen in het pand. Is een installatie aan vervanging toe, dan biedt het model geen beïnvloedingsmogelijkheid voor de huurder om de verhuurder te bewegen te kiezen voor bijvoorbeeld een energiezuinigere installatie, al dan niet tegen een (gedeeltelijke) vergoeding van de huurder. Een financiële prikkel om te investeren in een energiezuinigere, duurzamere installatie ontbreekt. De verhuurder zal gauw geneigd zijn om vanuit zijn oogpunt van kostenminimalisatie om een installatie te vervangen voor eenzelfde, goedkopere installatie (Hinnels et al, 2008, p. 544). De huurder heeft onvoldoende inzicht in energie- en waterverbruik Bij een single-tenant gebouw heeft de huurder alleen eenmaal per jaar, achteraf, inzicht in het energie- en waterverbruik bij de afrekening van de servicekosten. In het geval van een multi-tenant kantoorgebouw heeft een huurder nog minder inzicht in zijn energie- en waterverbruik indien er geen tussenmeters zijn aangebracht voor iedere huurder. In de meeste gevallen vindt verrekening van de kosten plaats naar rato van het aantal gehuurde vierkante meters. Deze vorm van afrekening brengt met zich mee, dat de huurder geen invloed kan hebben over zijn energie- en waterverbruik. Duurzame Deals

29

De huurder wordt niet geprikkeld om zijn energie- en waterverbruik terug te dringen: hier profiteert hij zelf slechts van naar rato van het aantal vierkante meters dat hij huurt. Prikkel om energie te besparen ontbreekt voor de verhuurder De jaarlijkse afrekening van de leveringen en diensten is een taak van de verhuurder of de beheerder namens de verhuurder. Doordat de beheerder een administratiefee van circa 5% over de totale servicekosten in rekening brengt, is de beheerder / verhuurder niet gebaat bij een verlaging van de energiekosten als gevolg van duurzaamheidsmaatregelen. Het gevolg van de ‘doorbelastingsmethode’ is, dat een prikkel voor de beheerder / verhuurder om energiebesparingen te stimuleren ontbreekt (Miller et al, 2008, p. 17 en Lepatner, 2009).

4.4

Vereisten / benodigde aanpassingen standaard ROZ-huurovereenkomst

Om het standaard ROZ-model beter geschikt te maken voor toepassing bij duurzame kantoorruimte, is het nodig een aantal aanvullingen en aanpassingen op het standaard model te maken. Deze aanvullingen en aanpassingen moeten aan de volgende vereisten voldoen: 1. Algemeen geaccepteerd en wijd toepasbaar, gebaseerd op ROZ-model Het ROZ-model huurovereenkomst is openbaar toegankelijk en kan door iedereen gebruikt worden. Een lidmaatschap van de ROZ is hier niet voor nodig. Dit heeft er toe geleid dat het standaard ROZmodel algemeen geaccepteerd is en de ‘standaard’ geworden. Om dit grote draagvlak te behouden, is het van belang dat het op te stellen model duurzame huurovereenkomst het ROZ-model als basis heeft. 2. Herhaalbaar en flexibel De duurzame versie van het ROZ-model moet dezelfde flexibiliteit kennen als het standaard model, waardoor het breed inzetbaar is. De aanvullingen en aanpassingen dienen geen maatwerk te zijn en dus herhaalbaar zijn en van toepassing zijn voor duurzame kantoorgebouwen in het algemeen. 3. Gezamenlijk belang: Duurzaamheid als uitgangspunt in exploitatie en gebruik De duurzame huurovereenkomst dient duurzaamheid en duurzame oplossingen als uitgangspunt vast te leggen. Dit houdt in dat huurder en verhuurder qua duurzaamheid hetzelfde doel moeten hebben. Het uitgangspunt voor het gebouw is dat de exploitatie en het gebruik zo duurzaam als technisch, financieel en commercieel haalbaar is. De in subparagraaf 2.2.2 genoemde kernelementen van duurzaamheid bij kantoorruimte richten zich op energie- en waterbesparing, verantwoorde materialenkeuze, effectieve ruimte- en grondgebruik en gezond, prettig werkklimaat. De huurovereenkomst dient de in de vorige paragraaf genoemde tekortkomingen en tegenstrijdigheden op te heffen. In paragraaf 3.4 concludeerde ik al dat de duurzaamheidsmaatregelen en de bijbehorende impact op de huurrelatie geen commerciële belemmering mag vormen. De duurzaamheidsmaatregelen mogen er dus niet toe leiden dat een gebouw niet goed bruikbaar is voor de huurder of dat de kosten van duurzaamheidsmaatregelen het gebouw ‘onbetaalbaar’ maken. 4. Vastleggen van de duurzaamheidsmaatregelen inclusief verdeling van kosten, baten en risico’s Uit hoofdstuk 3 komt naar voren dat verduurzaming kosten, baten en risico’s met zich mee brengt, die niet aanwezig zijn bij traditionele, niet duurzame huisvesting. Een deel van de baten van deze door de verhuurder gepleegde investeringen komen terecht bij de huurder, dit vraagt om een herverdeling van kosten, baten en risico’s. De duurzame huurovereenkomst dient te waarborgen dat de kosten, baten en risico’s van duurzaamheidsinvesteringen bij de juiste partij terecht komen. Door de herverdeling van kosten, baten en risico’s profiteren beide partijen van de

Duurzame Deals

30

duurzaamheidsinvesteringen en ontstaat een gezamenlijke prikkel om het gebouw zo duurzaam als (commercieel) mogelijk te exploiteren en te gebruiken. 5. Meetbaar en controleerbaar voor zowel huurder als verhuurder Uit paragraaf 3.4 komt naar voren dat het creëren van een gezamenlijk belang de belangrijkste succesfactor is van verduurzaming. Hiervoor is het nodig de duurzaamheidsprestaties van het gebouw en de gebruiker te kunnen meten en beoordelen. Daarnaast maken toekomstige overheidsmaatregelen (CO2 belasting) inzicht in daadwerkelijk energieverbruik ook noodzakelijk. Het frequent meten en controleren van het daadwerkelijke gebruik en verbruik van energie (gas en elektriciteit) en water dienen vastgelegd te worden in de duurzame huurovereenkomst. De gegevens moeten zowel voor huurder als verhuurder inzichtelijk zijn, zodat beide partijen elkaar er op kunnen aanspreken en afspraken kunnen maken om de resultaten te verbeteren. De huurovereenkomst dient ook de gevolgen van meer- en minderverbruik ten opzichte van het overeengekomen meetpunt / nulpunt (‘normaal kantoorgebruik’) vast te leggen, evenals het meetpunt / nulpunt zelf. Dit maakt het afrekenen van meer- en minderverbruik van energie en water en meer- of minder productie van afval mogelijk. Deze aanpassingen en aanvullingen vormen het toetsingkader op basis waarvan ik de praktijkanalyse in het volgende hoofdstuk uitvoer.

4.5

Conclusies

Het huidige, veelgebruikte Nederlandse ROZ-model huurovereenkomst an sich is niet voldoende om de impact van verduurzaming op de huurrelatie in onder te brengen. Het biedt onvoldoende mogelijkheden om het gezamenlijk belang te waarborgen. Het ROZ-model is in de basis verhuurdersvriendelijk en schuift veel verantwoordelijkheden richting de huurder. Het model is gericht op kostenbeperking en maximalisatie van het rendement van de verhuurder. Daarnaast bevat het model enkele tegenstrijdigheden die haaks staan op het duurzaamheidsconcept. Gezien de algemene geaccepteerdheid van dit model, vormt het wel een goede basis voor het opstellen van een duurzame huurovereenkomst. In de praktijkanalyse in het volgende hoofdstuk onderzoek ik aan de hand van vier cases hoe huurders en verhuurders omgaan met de onvolkomenheden ten aanzien van het ROZ-model in relatie tot verduurzaming.

Duurzame Deals

31

5

Huurovereenkomsten voor duurzame kantoorgebouwen in Nederland

5.1

Inleiding

Uit de voorgaande hoofdstukken komt naar voren dat de noodzaak tot verduurzaming, het overheidsbeleid en de in de markt toegepaste verduurzamingsmaatregelen een grote impact hebben op de relatie tussen huurders en verhuurders van kantoorruimte. Vervolgens is gebleken dat deze veranderde relatie ook doorwerkt in de onderliggende huurovereenkomst. Het veelgebruikte ROZmodel blijkt een aantal tegenstrijdigheden en tekortkomingen te bevatten met betrekking tot verduurzaming. In dit hoofdstuk analyseer ik op welke wijze de impact van verduurzaming tot op heden is vastgelegd bij duurzame kantoorgebouwen in Nederland. Aan de hand van vier cases onderzoek ik hoe huurders en verhuurders van duurzame kantoorruimte omgaan met de tekortkomingen en tegenstrijdigheden van het ROZ-model. Ik heb gekozen voor vier kantoorgebouwen die op het gebied van ‘verduurzaming’ opvielen in artikelen en nieuwsberichten over duurzaamheid. Deze kantoorgebouwen hebben allen een duidelijke meerwaarde geleverd aan de verduurzaming op de Nederlandse kantorenmarkt. Waarschijnlijk zijn het op dit moment ook de meest duurzame kantoorgebouwen in de huursector in Nederland. In iedere case onderzoek ik welke aanpassingen en aanvullingen aan de standaard huurovereenkomst zijn aangebracht om de overeenkomst beter aan te laten sluiten op de gewijzigde huurrelatie. De cases die ik analyseer zijn: 1. Paragraaf 5.2: Kantoorgebouw TransPort , Schiphol-Oost 2. Paragraaf 5.3: Hoofdkantoor TNT, Hoofddorp 3. Paragraaf 5.4: Villa Rusthoek, Baarn 4. Paragraaf 5.5: De Watertoren, Bussum Bij iedere case ga ik eerst kort in op de achtergrond en de totstandkoming van de duurzame kantoorruimte. Vervolgens geef ik aan wat het desbetreffende gebouw duurzaam maakt. Daarna toets ik of er een oplossing is toegepast voor de tekortkomingen van de standaard ROZhuurovereenkomst aan de hand van de vereiste aanpassingen uit paragraaf 4.4. Tenslotte onderzoek ik welke leerpunten uit deze cases naar voren komen die aan het oplossingsmodel in het volgende hoofdstuk aan de orde komen. De belangrijkste input voor dit hoofdstuk is afkomstig uit de interviews die ik heb gevoerd met sleutelfiguren van deze duurzaamheidsprojecten. In bijlage 1 treft u een overzicht van de geïnterviewde personen en de gehanteerde vragenlijst aan.

5.2

TransPort - Schiphol

5.2.1

Achtergrond en totstandkoming huurovereenkomst

Achtergrond In april 2010 is het nieuwbouw kantoorgebouw ‘TransPort’ op Schiphol-Oost opgeleverd. Het gebouw heeft een bruto vloeroppervlak van circa 12.850 m². Het kantoorgebouw is ontwikkeld door Schiphol Real Estate (SRE) en is verhuurd aan de luchtvaartmaatschappijen Martinair en Transavia.com. Amsterdam Airport Schiphol heeft in haar Klimaatplan opgenomen dat al haar Duurzame Deals

32

activiteiten in 2012 CO2-neutraal moeten zijn en dat zij in 2020 zelf 20% van de benodigde energie zelf moet opwekken. De grootste bijdrage aan dit Klimaatplan is afkomstig uit de vastgoedportefeuille (Schiphol Real Estate, 2010, p. 3). De ontwikkeling van TransPort is voor Schiphol een ‘testcase’ voor de verduurzaming van de vastgoedportefeuille. Doelstelling was de realisatie van een gebouw met een LEED-Platinum certificering. SRE heeft het ontwerpteam gevraagd met voorstellen te komen op het gebied van verduurzaming om een LEED-Platinum certificaat te kunnen krijgen. De wens van hoofdhuurder Transavia.com om haar hoofdkantoor onder te brengen in een duurzaam kantoorgebouw sloot goed aan bij de plannen van SRE om een duurzaam kantoorgebouw te realiseren. Totstandkoming huurovereenkomst SRE heeft eerst een standaard ROZ-model afgesloten met hoofdhuurder Transavia.com. Martinair volgde in een later stadium. In de eerste fase van het schetsontwerp kwam duurzaamheid ter sprake. Bij ieder duurzaamheidsaspect dat afweek van het opgestelde Programma van Eisen is SRE teruggegaan naar de huurders en goedkeuring gevraagd / onderhandeld over de voorwaarden. Deze aanvullende afspraken zijn met allonges toegevoegd aan de standaard ROZ-huurovereenkomst. 5.2.2

Duurzaamheidskenmerken

Het kantoorgebouw is voorzien van betonkernactivering met warmte / koude opslag (WKO). Dit levert een energiebesparing op ten opzichte van het bouwbesluit van 47% (Schiphol Real Estate, 2010, p. 31). De totale CO2 reductie en energiebesparing van het gebouw bedragen 43% ten opzichte van conventionele bouw (Schiphol Real Estate, 2010, p. 18 en p. 31). Ook is het gebouw voorzien van een grijswatersysteem. Hierdoor verbruikt het gebouw de helft van de hoeveelheid water dat een ‘normaal’ kantoorgebouw verbruikt. De gebruikte bouwmaterialen zijn zo veel mogelijk van gerecycled of herbruikbaar materiaal en hebben gedurende de volledige levenscyclus van het gebouw een lage milieu-impact. Door het ontwerp van TransPort kan zo veel mogelijk daglicht naar binnen treden in de verblijfsruimten. De verlichting, natuurlijke ventilatie en verwarming zijn per werkplek of per ruimte te regelen. Tijdens de bouw is het afval geminimaliseerd en is het resterende afval gescheiden afgevoerd en voor 95% gerecycled. De gebruikte bouwmaterialen zijn zo veel mogelijk van gerecycled of herbruikbaar materiaal en hebben gedurende de volledige levenscyclus van het gebouw een lage milieu-impact (Schiphol Real Estate, 2010, p. 18-19). TransPort is een volledige nieuwbouwontwikkeling en in dat opzicht als minder duurzaam te bestempelen. Het gebouw staat wel op een herontwikkelde locatie, waardoor de impact op de omgeving beperkt blijft. Doordat Schiphol ook eigenaar is van de gebouwen die de huurders achterlaten, past het binnen het Klimaatplan om deze gebouwen duurzaam te renoveren. De duurzaamheid van het gebouw is meetbaar en controleerbaar, doordat het een BREEAM-NL certificaat ‘Very Good’ heeft behaald en waarschijnlijk ook het LEED-Platinum certificaat zal behalen. 5.2.3

Is er sprake van een duurzame huurovereenkomst?

1. Algemeen geaccepteerd en wijd toepasbaar, gebaseerd op ROZ-model De huurovereenkomst is weliswaar gebaseerd op het standaard ROZ-model, de latere toevoeging van allonges waarin duurzaamheidsafspraken zijn vastgelegd maken de huurovereenkomst beperkt algemeen geaccepteerd en wijd toepasbaar. 2. Herhaalbaar en flexibel De inhoud van de allonges is op zich wel herhaalbaar, de latere toevoeging aan de reeds bestaande standaard huurovereenkomst maken het geheel weinig flexibel. Doordat de basis huurovereenkomst Duurzame Deals

33

al vast lag, kan de inspraak en keuzevrijheid van de huurder met betrekking tot deze afspraken beperkt zijn geweest. 3. Gezamenlijk belang: Duurzaamheid als uitgangspunt in exploitatie en gebruik Zowel de huurder als de verhuurder hadden beiden de wens om tot duurzame huisvesting te komen en daarmee een gezamenlijk belang gecreëerd. Echter, op basis van de huurovereenkomst is er geen sprake van een daadwerkelijk gezamenlijk belang: de extra kosten van duurzaamheidsmaatregelen zoals betonkernactivering zijn doorbelast aan de huurder door middel van een opslag op de huurprijs gedurende de (eerste) huurtermijn. In bijlage 3 treft u een uitwerking van de toegepaste verrekeningswijze aan. De ingeschatte huisvestingslasten blijven voor de huurder naar verwachting gelijk aan traditionele huisvesting. De prikkel om het gebouw duurzaam te gebruiken ontbreekt hierdoor voor de huurder. Daarnaast is de terugverdientijd korter dan de lengte van de eerste huurtermijn. Hierdoor ontstaat een extra rendement voor de verhuurder, zonder dat de huurder hiervan meeprofiteert. Tot twee jaar na de oplevering wordt het gebouw geëvalueerd en worden gebruikers ondervraagd om zo tot een optimale afstemming van installaties te komen. Doordat het gebouw in eigendom en in belegging blijft bij Schiphol lijkt, gezien het Klimaatplan een duurzame exploitatie, duurzaam gebruik en onderhoud gewaarborgd. Echter, hierover is niets specifieks in de huurovereenkomst opgenomen. 4. Vastleggen van de duurzaamheidsmaatregelen inclusief verdeling van kosten, baten en risico’s De toegepaste duurzaamheidsmaatregelen maken door middel van allonges onderdeel van de huurovereenkomst uit. Doordat een opslag op de initiële huurprijs is overeengekomen zijn een deel van de extra kosten doorbelast aan de huurder en heeft er geen gelijkwaardige toewijzing van kosten en baten plaatsgevonden. Door het toepassen van de vaste opslag op de initiële huurprijs heeft de verhuurder het risico van de extra investeringskosten afgedekt en liggen het risico dat tegenvallende prestaties van het gebouw tot hogere huisvestingskosten leiden en het risico dat de duurzaamheidsmaatregelen niet voldoende werken, volledig bij de huurder. De ontwikkelaar geeft aan dat dit risico gering is, doordat alleen beproefde technieken zijn toegepast. 5. Meetbaar en controleerbaar voor zowel huurder als verhuurder Door het toepassen van individuele energie- en watermeters is het daadwerkelijke verbruik van de huurder en van het gebouw meetbaar, controleerbaar en afrekenbaar. Hierover zijn geen afspraken gemaakt in de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder. Doordat iedere verdieping afzonderlijk is bemeterd, is het gebouw ook op de toekomst voorbereid, in het geval dat er meerdere opvolgend huurders komen (een huurder per verdieping). 5.2.4 -

-

Leerpunten en bijdrage aan oplossingsmodel

De ontwikkelaar geeft aan dat de keuze voor beproefde technieken de risico’s met betrekking tot de prestaties van de duurzaamheidsaspecten beperkt blijven. Uitgangspunt in het Programma van Eisen is de gebouwkwaliteit (LEED-Platinum) en niet de toe te passen duurzaamheidsmaatregelen. Dit zorgt voor het behoud van de flexibiliteit voor ontwikkelaar om te kiezen welke duurzaamheidsmaatregelen wel en welke niet toegepast worden. Ook zorgt dit voor de mogelijkheid de nieuwste technieken toe te passen. Wel bestaat het risico dat de gekozen maatregelen niet aansluiten bij de duurzaamheidswensen van de huurder (zie subparagraaf 2.4.4). Het contractvormingsproces was lang en ingewikkeld. De ontwikkelaar moest voor ieder duurzaamheidsaspect afzonderlijk onderhandelen met de huurder. SRE zou in het vervolg meer samen willen optrekken met de huurder en eerder contractuele afspraken willen maken met de huurder.

Duurzame Deals

34

-

De ontwikkeling van dit gebouw heeft een grote hoeveelheid PR opgeleverd voor SRE en tevens de vraag van andere gebruikers om een gelijksoortig gebouw met LEED-Platinum certificaat te realiseren.

5.3

Hoofdkantoor TNT - Hoofddorp

5.3.1

Achtergrond en totstandkoming huurovereenkomst

Achtergrond Postbezorger en expressdienst TNT heeft sinds 2007 duurzaamheid onderdeel gemaakt van haar bedrijfsstrategie. TNT heeft de ambitie om het eerste post- en expressbedrijf ter wereld te worden dat CO2-emissievrij opereert. TNT wil in de toekomst al haar gebouwen CO2-emissie vrij maken en haar kantoren aan de hoogste eisen op het gebied van duurzaamheid laten voldoen. Waar mogelijk wil TNT dat haar kantoren zelfs meer groene energie opwekken dan zij gebruiken. Voor de uitrol van het ‘green offices’ concept heeft TNT Real Estate een raamovereenkomst afgesloten met het consortium dat bestaat uit projectontwikkelaar OVG en groenfinancierder Triodos. Het eerste van 5 duurzame gebouwen is momenteel in aanbouw in Hoofddorp. Hier zal het hoofdkantoor van TNT gevestigd worden. Dit gebouw heeft een omvang van circa 17.000 m² bvo. Totstandkoming huurovereenkomst TNT heeft marktpartijen gevraagd om een CO2- emissievrij gebouw te realiseren met een GreenCalc+ score van minimaal 1.000 punten en een LEED-Platinum certificaat. Tussen TNT en het consortium is een huurovereenkomst opgesteld, waarin de huurder en de verhuurder een lange termijnrelatie aangaan om de gestelde duurzaamheidsdoelstellingen gedurende de gehele huurtermijn van 10 jaar te kunnen garanderen. De huurder betaalt 10 jaar lang een vaste basisprijs voor verwarming, koeling, elektriciteit en water gebaseerd op 30% tot 40% onder ‘normaal kantoorgebruik’. Als referentie zijn CBS kengetallen met betrekking tot het gemiddelde energieverbruik van kantoren gebruikt. Dit stimuleert de verhuurder om gedurende de hele huurtermijn het energieverbruik te reduceren. Indien de duurzaamheidsdoelstellingen niet worden gehaald wordt de verhuurder gekort op de huurprijs, is er een boeteregeling van toepassingen en heeft de verhuurder de verplichting als nog de doelstellingen te behalen. Indien gedurende de exploitatieperiode extra besparingen worden gerealiseerd worden deze op 50%-50% basis verdeeld tussen huurder en verhuurder. De basis huurprijs ligt circa 5% tot 10% boven de marktprijs ter afdekking van de extra duurzaamheidsinvesteringen. De huisvestingslasten zullen (naar verwachting) voor TNT gelijk blijven ten opzichte van de huidige huisvesting. 5.3.2

Duurzaamheidskenmerken

Het nieuwbouw hoofdkantoor van TNT in Hoofddorp zal gedurende de gehele exploitatieperiode CO2-neutraal zijn, ondermeer doordat de benodigde warmte en elektriciteit op duurzame wijze worden opgewekt door een warmtekracht koppeling (WKK) gestookt op biobrandstof. Restproducten als frituurvet dienen als brandstof, waardoor geen fossiele brandstoffen worden gebruikt. Het ontwerp levert een energiebesparing van circa 60% op ten opzichte van de eisen uit het bouwbesluit. Het gebouw wordt tevens voorzien van een grijswatersysteem en een WKO. In het gebouw worden zo veel mogelijk recyclebare materialen gebruikt. Het creëren van een binnenklimaat met een gezonde en lichte werkplek voor iedere medewerker zal naar verwachting gaan leiden tot een productiviteitsverbetering van 1,5% (www.ovg.nl). Een GreenCalc+ score van 1.000 punten en een LEED-Platinum certificaat liggen vast in het ontwerp.

Duurzame Deals

35

5.3.3

Is er sprake van een duurzame huurovereenkomst?

1. Algemeen geaccepteerd en wijd toepasbaar, gebaseerd op ROZ-model De opgestelde overeenkomst betreft een maatwerkcontract, dat niet gebaseerd is op het ROZ-model. Het contract maakt onderdeel uit van de ontwikkelovereenkomst. Het is opgesteld voor TNT als gebruiker, voor dit specifieke kantoorgebouw. 2. Herhaalbaar en flexibel Dit maatwerkcontract is niet toepasbaar voor andere gebruikers of andere gebouwen. Gezien de specifiek vastgelegde prestatie-eisen, zoals CO2-neutraal, GreenCalC+ van 1.000 punten en LEEDPlatinum is het contract niet als flexibel te bestempelen. De gebruiker heeft aangegeven dat de overeengekomen prestatie-eisen belemmeringen in het gebruik en in het aanbrengen van een inbouwpakket opleveren. 3. Gezamenlijk belang: Duurzaamheid als uitgangspunt in exploitatie en gebruik Huurder en verhuurder hebben een gezamenlijk belang om energie en watergebruik te beperken: extra gerealiseerde besparingen worden verdeeld tussen huurder en verhuurder, dus beide partijen profiteren mee. Door de garanties die de verhuurder gedurende de contractsperiode moet geven, duurzaamheid gedurende de exploitatie en het gebruik waarborgt. 4. Vastleggen van de duurzaamheidsmaatregelen inclusief verdeling van kosten, baten en risico’s De opgestelde huurovereenkomst zorgt voor een verdeling van kosten, baten en risico’s tussen verhuurder en huurder. Het boetesysteem stimuleert de verhuurder om het gebouw gedurende de gehele huurperiode duurzaam te exploiteren en te onderhouden. Het onderling verdelen van extra gerealiseerde kostenbesparingen zorgt voor een prikkel voor zowel de huurder als de verhuurder om het gebouw duurzaam te gebruiken en te exploiteren. De verhuurder profiteert mee van extra energie en waterbesparing die wordt gerealiseerd. Het probleem van de in paragraaf 3.4 beschreven split incentive lijkt hiermee opgelost te zijn. De belangrijkste risico’s van de huurder zijn in deze overeenkomst verschoven richting verhuurder. Het gaat hier om de risico’s van tegenvallende prestaties van het gebouw, niet voldoende werkende duurzaamheidsmaatregelen en de energieprijsontwikkeling. We kunnen hier eigenlijk spreken van een huurdersvriendelijke overeenkomst. 5. Meetbaar en controleerbaar voor zowel huurder als verhuurder Verhuurder en huurder hebben vergaande afspraken gemaakt over de prestaties van het gebouw. Dit maakt meetbaarheid en controleerbaarheid noodzakelijk. Extra gerealiseerde besparingen worden op 50%-50% basis verdeeld tussen huurder en verhuurder. Indien het verbruik hoger ligt, is een boeteregeling voor de verhuurder van toepassing. 5.3.4 -

-

-

Leerpunten en bijdrage aan oplossingsmodel

Dit type huurovereenkomst is dermate specifiek, dat het niet algemeen inzetbaar is. Is het ROZmodel te typeren als verhuurdersvriendelijk, dit contract is te typeren als huurdersvriendelijk en slaat mijn inziens iets te veel door. Door het hoge niveau van de opgelegde prestaties is de relatie tussen huurder en verhuurder onder druk komen te staan, terwijl het gezamenlijk belang om het gebouw duurzaam te exploiteren en te gebruiken groot is en dus een goede relatie cruciaal is. In het onderhandelings- en ontwikkeltraject is onderscheid gemaakt tussen het casco en het inbouwpakket. Het inbouwpakket bleek echter de energieprestatie negatief te beïnvloeden, wat beperkingen voor de gebruiker oplevert. Dit levert veel discussie tussen verhuurder en huurder op. In het bepalen van de groenprestatie is het dus belangrijk rekening te houden met het effect van het inbouwpakket.

Duurzame Deals

36

-

Het energieverbruik-doel is vastgelegd op basis van verbruik (‘normaal kantoorgebruik’) en niet op basis van kosten. Hierdoor is er voor de huurder geen risico op energieprijsstijgingen. Het contract waarborgt een wederzijdse inspanningsverplichting voor huurder en verhuurder om het gebouw duurzaam te blijven gebruiken en exploiteren. Het contract biedt een oplossing voor de ‘split incentive’ die ontstaat bij verduurzaming.

5.4

Villa Rusthoek - Baarn

5.4.1

Achtergrond en totstandkoming huurovereenkomst

Achtergrond In 2008 zocht AT Osborne nieuwe huisvesting voor haar onderneming. De voorkeur ging enerzijds uit naar een monumentaal en karakteristiek gebouw, anderzijds naar een gebouw dat duurzaam is en klaar is voor de toekomst. Eén van de door de markt aangeboden gebouwen betrof een gedateerde villa uit 1905 in Baarn met circa 1.900 m² kantoorruimte. De eigenaar van het gebouw, Triodos Vastgoedfonds, was van plan na het vertrek van de vorige huurder het gebouw te renoveren en als duurzaam gebouw in de markt te zetten. Deze plannen gingen wat betreft AT Osborne niet ver genoeg, maar de verhuurder was bereid om aan verdere verduurzaming mee te werken. Uiteindelijk bleken de huurder en de verhuurder dezelfde intenties met betrekking tot verduurzaming te hebben. De juiste timing van de noodzaak tot renovatie vanuit de verhuurder met de wens tot duurzame huisvesting van de huurder creëerde het juiste momentum. Het inbrengen van een deel van het huisvestingsbudget van de huurder in het renovatiebudget van de verhuurder maakte een vergaande verduurzaming haalbaar. De extra wensen van de huurder zijn door middel van het verdisconteren van de besparing op de energielasten als vaste opslag op de (markt-) huurprijs verrekend. Er is een Groenverklaring afgegeven, zodat Groenfinanciering toepasbaar was. De voordelen hiervan zijn (volgens de verhuurder) toegevoegd aan het renovatiebudget. Volgens de betrokkenen is dit gebouw het eerste duurzaam gerenoveerde Rijksmonument in Nederland.

Totstandkoming huurovereenkomst De afgesloten huurovereenkomst, oorspronkelijk gebaseerd op een ROZ-huurovereenkomst, aangevuld en aangepast met specifieke bepalingen. De opslag op de huurprijs is vast en niet gekoppeld aan prestaties of doelstellingen. De opslag wordt meegeïndexeerd met de huurprijs. Een van de belangrijkste onderdelen van de huurovereenkomst zijn de afspraak om het huisvestingsbudget van de huurder en het renovatiebudget samen te voegen en een open begroting toe te passen. Ook het programma van eisen van de huurder opgenomen. Met betrekking tot het vastleggen van de duurzaamheidsambitie is het 4P model van Triodos gehanteerd. Triodos hanteert dit model om de mate van duurzaamheid van haar beleggingen aan te geven. De 4 P’s staan voor Planet (milieuaspecten), People (sociale aspecten), Project (ruimtelijke aspecten) en Profit Duurzame Deals

37

(economische aspecten). Ook is in de overeenkomst opgenomen hoe omgegaan zou worden met een tekort of overschot op het budget. Een tekort zou worden verdisconteerd in een opslag op de huurprijs. In het geval van een overschot had de huurder de keuze tussen extra maatregelen om een nog betere energieprestatie te realiseren of een verlaging van de opslag op de huurprijs. 5.4.2

Duurzaamheidskenmerken

Bij de verduurzaming van het bestaande kantoorgebouw lag de focus op energiebesparing, onder meer door betere isolatie en het aanbrengen van een WKO-installatie. Op basis van de energiebehoefteberekening zal het gasverbruik circa 66% lager worden ten opzichte van het verbruik van de vorige huurder. Op dit moment zijn er nog geen meetgegevens voor handen. De CO2-uitstoot zal naar verwachting worden verminderd met 26%. Door deze duurzaamheidsmaatregelen is het energielabel van G naar C gegaan. Door het toepassen van flexibele werkplekken heeft de huurder een ruimtebesparing van circa 60% kunnen realiseren en kunnen zij de organisatie in een kleiner gebouw huisvesten. Het drinkwaterverbruik wordt gereguleerd door middel van waterbesparende kranen en spoelstops op de toiletten. Vanwege de monumentale status van de tuin was het niet mogelijk een waterbuffer aan te leggen ten behoeve van een grijswatersysteem. Bij de renovatie en inrichting is gebruik gemaakt van milieuvriendelijke en hergebruikte materialen, waaronder de verf, het isolatiemateriaal en de vloerbedekking van gerecycled materiaal. Het gebouw is voorzien van een gebouwbeheersysteem waarmee het energieverbruik gemonitord kan worden. Behalve het energielabel is er geen certificaat van bijvoorbeeld BREEAM of LEED voor handen. 5.4.3

Is er sprake van een duurzame huurovereenkomst?

1. Algemeen geaccepteerd en wijd toepasbaar, gebaseerd op ROZ-model Het ROZ-model heeft als uitgangspunt gediend voor de contractvorming. De huurder en de verhuurder hebben het uiteindelijke contract gezamenlijk opgesteld, waardoor een maatpak is gecreëerd. Door de duurzaamheidsambitie vast te leggen met de zelf ontwikkelde Triodos Toets voor duurzaam vastgoed (4P’s), is de overeenkomst voornamelijk toepasbaar voor deze belegger. 2. Herhaalbaar en flexibel Volgens de huurder is de uiteindelijke overeenkomst zeer specifiek en maatwerk voor dit gebouw en deze huurder. De overeenkomst biedt wel flexibiliteit doordat een ‘call-optie’ voor nieuwbouw ten behoeve van uitbreiding voor de huurder is toegevoegd. De afspraken en voorwaarden voor deze nieuwbouw liggen al vast in de huurovereenkomst, zodat de huurder niet tot verrassingen komt te staan als gevolg van ‘gedwongen winkelnering’. 3. Gezamenlijk belang: Duurzaamheid als uitgangspunt in exploitatie en gebruik Het is voor de huurder en de verhuurder mogelijk het energieverbruik te meten, maar beiden hebben dit tot nu toe nog niet gedaan. De huurder is niet op de hoogte van de daadwerkelijke prestaties van het gebouw, terwijl het aanwezige gebouwbeheersysteem dit wel inzichtelijk maakt. Blijkbaar ontbreekt de prikkel bij de huurder (en de verhuurder) om extra energiebesparing te realiseren. Er is niets specifieks overeengekomen over een duurzaam gebruik en duurzame exploitatie. 4. Het vastleggen van de duurzaamheidsmaatregelen nclusief verdeling van kosten, baten en risico’s De duurzaamheidsmaatregelen maken onderdeel uit van de overeenkomst, door middel van een Programma van Eisen van de huurder en het renovatieplan van de verhuurder. Door de samenvoeging van de budgetten van huurder en verhuurder zijn de kosten onderling verdeeld. De Duurzame Deals

38

overige extra kosten worden door de huurder door middel van een vaste opslag op de huur betaald aan de verhuurder. De huurder financiert deze uit de besparing op de energiekosten. Het risico met betrekking tot de prestaties van het gebouw en de energiebesparing ligt volledig bij de huurder. De huurder geeft aan dat de opgestelde overeenkomst al behoorlijk gecompliceerd is. Verdere afspraken met betrekking tot verbruik en kosten / baten zouden leiden tot beperkingen in gebruik voor de huurder. Op het moment dat de organisatie groeit en meer personeel huisvest, stijgt het energieverbruik en zou de verhuurder hier beter van kunnen worden. 5. Meetbaar en controleerbaar voor zowel huurder als verhuurder De gegevens met betrekking tot water, energie- en gasverbruik zijn meetbaar en controleerbaar voor beide partijen. Wat ik al eerder noemde, is dat beide partijen niets met deze gegevens doen, omdat de prikkel om hier op te sturen, ontbreekt. 5.4.4 -

-

-

-

-

-

Leerpunten en bijdrage aan oplossingsmodel

Dit kantoorgebouw is op zichzelf al duurzaam omdat het een gebouw van meer dan 100 jaar oud is en in het verleden voor zeer uiteenlopende doeleinden gebruikt is. Het uitplaatsen van de serverruimte door de huurder vermindert de benodigde koelbelasting in het gebouw en dus ook het energieverbruik van de huurder. Deze uitplaatsing is eigenlijk een verschuiving van het energieverbruik en de CO2-uitstoot. Wel zal dit in een gespecialiseerd, modern data warehouse lager liggen. Het gasverbruik is weliswaar gedaald met 66%, echter het stroomverbruik is toegenomen. Per saldo zijn de totale energiekosten gedaald met 25% (AT Osborne, 2010, p. 58). De mate van duurzaamheid van dit gebouw is beoordeeld en vastgelegd in de huurovereenkomst aan de hand van de Triodos Toets voor duurzaam vastgoed (4P’s ). Deze toets helpt de duurzaamheid aan te tonen, de door Triodos zelf ontwikkelde en uitgevoerde toets is niet echt objectief te noemen. De toegepaste methode van een vaste opslag op de huurprijs heeft als gevolg dat de prikkel om het gebouw duurzaam te exploiteren en te gebruiken bij zowel de huurder als de verhuurder zichtbaar ontbreekt. De verhuurder (belegger) geeft aan dat een vaste opslag nodig is om de extra investeringskosten terug te verdienen voor de aandeelhouders. Een vergoeding gebaseerd op de werkelijke energiebesparing is volgens de verhuurder een te groot risico om te nemen met ‘andermans geld’. De huurder geeft aan dat het gebouw een zeer belangrijke rol heeft als PR-instrument voor de organisatie. Ook zijn de medewerkers trots op het gebouw en stralen dit uit. De huurder geeft aan dat dit huisvestingstraject alleen haalbaar was dankzij de zichtbaarheid van de verhuurder (persoonlijke betrokkenheid, nadruk op vastgoed als huisvesting voor een organisatie en als spreadsheet-investering). De verhuurder en huurder zijn een open en betrokken relatie aangegaan, gebaseerd op vertrouwen. In plaats van risico’s wegschuiven hebben zij risico’s gedeeld. Deze open relatie is een grote succesfactor in het project geweest.

5.5

NIBE - Watertoren Bussum

5.5.1

Achtergrond en totstandkoming huurovereenkomsten

Achtergrond In 2004 hebben Michiel Haas van het Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie (NIBE) en architect Bob Custers het initiatief genomen om duurzame huisvesting voor hun organisaties te realiseren. Doel was het realiseren van het duurzaamste gebouw van Nederland in een oude Duurzame Deals

39

watertoren in Bussum. Tijdens inspraakrondes voor de buurt, waar de plannen werden gepresenteerd, meldden zich meerdere bedrijven aan voor huisvesting in het gebouw. Deze ondernemers werden volgens de ontwikkelaar vooral getriggered door het duurzaamheidskarakter. Eén van de kandidaat-huurders heeft zich uiteindelijk opgeworpen als eindbelegger van de kantoorruimte. Naast de renovatie en herbestemming van de watertoren is een nieuw kantoorgebouw gerealiseerd met een omvang van circa 3.500 m². Deze toevoeging was nodig om de duurzaamheidsinvesteringen rendabel te kunnen maken en de vraag naar duurzame kantoorruimte van geïnteresseerden onder te kunnen brengen. Het complex is in april 2010 opgeleverd. Totstandkoming huurovereenkomsten Doordat een van de kandidaat-huurders de eindbelegger van het complex werd, is de oorspronkelijke huurovereenkomst gewijzigd in een koop-aannemingsovereenkomst. Vervolgens heeft de belegger in de rol van verhuurder huurovereenkomsten afgesloten met de overige huurders. Het doel van de ontwikkelcombinatie was een milieu-index (GreenCalc+) van 1.000 punten te realiseren, de hoogste score ooit. In de uiteindelijke koop-aannemingsovereenkomst is gekozen voor een voorzichtige insteek, een score van minimaal 640 punten. Deze score was een harde voorwaarde van de koper. Aan het niet halen van dit doel waren echter geen consequenties verbonden. De afgesloten huurovereenkomsten zijn standaard ROZ-huurovereenkomsten. De ontwikkelaar geeft aan dat er geen sprake is van een opslag op de huurprijs ter compensatie van de duurzaamheidsinvesteringen voor de verhuurder. Wel zijn de gehanteerde huurprijzen van € 185 per m² en € 225 per m² in de watertoren (prijspeil 1-1-2008) behoorlijk stevig voor de lokale markt. Doordat er veel huurgegadigden waren is de hoogte van de huurprijs nooit ter discussie gekomen tussen de verhuurder en de kandidaat-huurders. In de huurovereenkomsten is met betrekking tot de leveringen en diensten de gebruikelijke methode van bevoorschotting en afrekening achteraf overeengekomen. Aan aspirant-huurders is aangegeven dat de servicekosten lager uit gaan vallen en dat de totale huisvestingslasten marktconform zijn. Dit is niet in de huurovereenkomst opgenomen. De enige specifieke bepaling die in de overeenkomsten zijn opgenomen in relatie tot het duurzame kantoorgebouw, is het verbod om niet-biologisch afbreekbare schoonmaakproducten te gebruiken in verband met het biologische waterfilter. 5.5.2

Duurzaamheidskenmerken

Het gebouw pretendeert het meest duurzame kantoorgebouw van Nederland te zijn (www.watertorenbussum.nl). Het gebouw is gedurende de exploitatie CO2-neutraal dankzij de op biobrandstof gestookte warmtekrachtkoppeling. Het gebouw heeft geen gas en rioolaansluiting. Het eigen afvalwater wordt via een helofytenfilter gezuiverd en hergebruikt voor toiletspoeling. De WKK, de WKO, zonnecellen en de windmolen op het dak voorzien op milieuvriendelijke wijze voor alle benodigde energie. Er is een gebouwbeheersysteem aanwezig die aangeeft hoeveel energie er wordt opgewekt, verbruikt en teruggeleverd aan het elektriciteitsnet. Het gebouw zuivert en hergebruikt het eigen afvalwater. Er is gekozen voor relatief eenvoudige bouwmaterialen die weinig afwerking nodig hebben. Het gebouw heeft een milieu-index tussen 900 en 1.000 punten. Het exacte getal zou bij oplevering worden bepaald, voor zover ik weet heeft dit nog niet plaatsgevonden. Er is geen BREEAM-NL of LEED certificaat voor handen: het is niet meer mogelijk het benodigde bewijs uit de bouwperiode aan te leveren.

Duurzame Deals

40

5.5.3

Is er sprake van een duurzame huurovereenkomst?

1. Algemeen geaccepteerd en wijd toepasbaar, gebaseerd op ROZ-model In deze casus is het standaard ROZ-model toegepast, zonder toevoeging van noemenswaardige bijzondere bepalingen in relatie tot de verduurzaming. 2. Herhaalbaar en flexibel Niet van toepassing, het standaard ROZ-model is toegepast. 3. Gezamenlijk belang: Duurzaamheid als uitgangspunt in exploitatie en gebruik Duurzame exploitatie en duurzaam gebruik is niet vastgelegd in de huurovereenkomst: in deze casus komt dit van de huurders en de verhuurder zelf die bewust gekozen hebben voor huisvesting in dit gebouw. De toegepaste duurzaamheidsmaatregelen zorgen in eerste instantie ‘automatisch’ voor een duurzaam gebruik. Echter, het ligt niet vast dat de WKK op biobrandstof gestookt dient te worden. Indien de verhuurder zou besluiten om de installatie te stoken op bijvoorbeeld diesel, omdat deze brandstof goedkoper is, is het gebouw niet meer CO2-neutraal. In de overeenkomst is niets specifieks overeengekomen over een duurzame exploitatie, duurzaam gebruik en onderhoud, op de genoemde beperking in het gebruik van schoonmaakmiddelen na. 4. Vastleggen van de duurzaamheidsmaatregelen inclusief verdeling van kosten, baten en risico’s De hoge huurprijs in relatie tot de markthuur zorgt voor een verrekening van de hogere investeringskosten van de eigenaar. Het risico dat de totale huisvestingslasten voor de huurders hoger uitvallen door stijgende prijzen van biobrandstof, tegenvallende prestaties van het gebouw of duurzaamheidsmaatregelen die niet voldoende werken ligt volledig bij de huurders. 5. Meetbaar en controleerbaar voor zowel huurder als verhuurder Het gebouw is voorzien van een gebouwbeheersysteem, maar er wordt niet actief gestuurd op energie- en waterbesparing of afvalbeperking. De ontwikkelaar geeft aan dat het sturen op energiebesparing en hierop afrekenen heel lastig is, omdat het energieverbruik van heel veel factoren afhankelijk is, zoals het aantal aanwezige personen in een ruimte, de apparatuur die zij gebruiken, het type werkzaamheden et cetera. Daarnaast is het heel lastig om een nulpunt te bepalen: er is een verschil tussen de berekende energiebehoefte van het gebouw en het daadwerkelijk verbruik gedurende de exploitatie. 5.5.4 -

-

-

-

Leerpunten en bijdrage aan oplossingsmodel

Het verrekenen van de duurzaamheidsinvesteringen middels een hogere huurprijs levert na afschrijving van de investeringskosten een extra rendement op voor de verhuurder. Deze verrekeningsmethode wordt ook nog eens jaarlijks geïndexeerd. De prikkel voor de huurder ontbreekt. De belangrijkste driver om het gebouw duurzaam te gebruiken is afkomstig van de huurders zelf, zij hebben bewust gekozen voor het duurzame karakter van het gebouw en zijn bereid de relatief hoge huurprijs te betalen. Het gebouw is niet voorzien van een certificering. Enerzijds omdat je het certificeringstraject al op de tekentafel moet opstarten, anderzijds geeft de verhuurder aan dat certificering alleen belangrijk voor de markt is. Voor dit gebouw waren de eindbelegger en de huurders bekend voor oplevering. De uiteindelijke milieu-index (GreenCalc+) zou bij oplevering vastgelegd worden, dit heeft nog niet plaatsgevonden, blijkbaar hechten de ontwikkelaar en de belegger hier niet voldoende waarde aan. Dit gebouw is dermate duurzaam, dat het zich bijna alleen maar duurzaam laat gebruiken.

Duurzame Deals

41

5.6

Conclusies

Uit de praktijkanalyse komen de volgende conclusies naar voren: - Drie van de vier cases hebben een huurovereenkomst die gebaseerd is op het ROZ-model. In één geval, TNT-Hoofddorp, is een volledig maatwerkovereenkomst opgesteld. Géén van de gebruikte huurovereenkomsten is herhaalbaar en flexibel: er zijn specifieke maatwerkafspraken gemaakt, die vastgelegd zijn in bijzondere bepalingen, allonges of in het geval van TNT-Hoofddorp in een maatwerkhuurovereenkomst. Bij de Bussumse Watertoren is het standaard ROZ-model gebruikt, zonder noemenswaardige aanpassingen. - Bij alle cases lijkt de wil om te verduurzamen de belangrijkste driver en niet direct het creëren van financiële besparingen. Dit vormde het gezamenlijk belang bij de betrokken partijen. Wat over het gezamenlijk belang geregeld is in de huurovereenkomst qua verdeling van kosten, baten en risico’s blijft achter, behalve bij de TNT-Hoofddorp case. - Alle vier gebouwen beschikken over meetbare en controleerbare duurzaamheidsmaatregelen. De focus ligt op energiebesparing. Er zijn verschillende certificerings / meetinstrumenten toegepast. De prestaties van de duurzaamheidsmaatregelen zijn in alle gebouwen wel degelijk te meten en te controleren, de meeste huurders (en verhuurders) hechten hier blijkbaar geen belang aan. Bij één gebouw bevat de huurovereenkomst afspraken over meer of minder verbruik. - In drie van de vier cases heeft de verhuurder de beste uitgangspositie, waarbij zijn risico’s en extra kosten zo als goed mogelijk zijn afgedekt. In het geval van TransPort en Villa Rusthoek is dit door een vaste opslag op de huur. In het geval van de Bussumse Watertoren is dit door de toepassing van een huurprijs die boven de markthuur ligt. In deze gevallen stromen er geen voordelen terug naar de huurder. In de case van TNT-Hoofddorp lijkt het tegengestelde te gebeuren. Hier is de positie van de huurder zo goed mogelijk afgedekt. De huurder loopt geen risico met betrekking tot het energieverbruik van het gebouw. Indien er een hoger energieverbruik is ten opzichte van de benchmark, komen de kosten voor rekening van de verhuurder en is er tevens een boeteregeling van toepassing. - Bijna alle geïnterviewden geven aan dat afspraken maken over energie- en waterverbruik lastig is om goed te regelen: het bepalen van het ‘nulpunt’ is niet eenvoudig: waar ga je van uit? De getallen als Milieu-index en energieprestatie coëfficiënt (EPC) zijn berekende getallen die geen rekening houden met de daadwerkelijke prestaties van het gebouw en met de kenmerken van de gebruiker(s). - Een aantal geïnterviewden geeft aan dat je een gebouw zo moet verduurzamen, dat duurzaam gebruik en duurzame exploitatie vrijwel onvermijdelijk wordt. Dan hoef je ook minder met elkaar te regelen in de huurovereenkomst. - Bij geen van de vier kantoorgebouwen is een huurovereenkomst opgesteld, dat als een algemeen te accepteren en flexibel in te zetten model gebaseerd op ROZ, kan dienen. De opgestelde overeenkomsten zijn meestal ‘gegroeid’ gedurende het onderhandelings- en realisatieproces. Hetzelfde doel en de open relatie tussen de huurder en verhuurder hebben deze wijze van handelen mogelijk gemaakt. Dit maakt wel het gebrek aan ervaringen tijdens ontwerp en realisatie duidelijk. - Het meest duurzame kantoorgebouw van Nederland, de Bussumse Watertoren, heeft de minst duurzame huurovereenkomst(en).

Duurzame Deals

42

6

Duurzame huurovereenkomsten in het buitenland

6.1

Inleiding

In het buitenland zijn diverse modellen geïntroduceerd die de effecten van duurzaamheid trachten toe te voegen aan een huurovereenkomst. In dit hoofdstuk analyseer ik de belangrijkste ‘greenlease’ modellen die in omloop zijn. Het doel van deze analyse is om een beeld te krijgen van de wijze waarop duurzaamheid in deze ‘greenleases’ verankerd is en te onderzoeken of wij deze modellen geheel of gedeeltelijk in Nederland zouden kunnen toepassen. De geanalyseerde modellen betreffen het model van de Amerikaanse Building Owners and Managers Organisation, BOMA (paragraaf 6.2), het model van de Real Property Association Canada, REALpac (paragraaf 6.3) en het Britse model van de Better Buildings Partnership , BBP (paragraaf 6.4). In paragraaf 6.5 geef ik de bruikbare elementen voor het Nederlandse model voor een duurzame huurovereenkomst weer. Ik sluit dit hoofdstuk af met de belangrijkste conclusies uit de analyse van deze greenlease-modellen.

6.2

BOMA - Green Lease (2008)

6.2.1

Beschrijving model

De Building Owners and Managers Association (BOMA) heeft in 2008 een duurzame versie van haar standaard model huurovereenkomst ontwikkeld. Dit 94 pagina’s tellende document bevat een standaard model huurovereenkomst, aangevuld met bepalingen die in het geval van een duurzaam kantoorgebouw kunnen worden toegevoegd. Dit model is vrij verkrijgbaar op internet, tegen betaling van circa $ 100 (juni 2010). Enerzijds maakt BOMA hiermee het model voor iedereen toegankelijk en deelt zij haar kennis op het gebied van duurzaamheid, anderzijds dient er redelijk fors voor betaald te worden. BOMA heeft volgens haar eigen zeggen hiermee een document dat juridische daadkracht heeft en het gebouweigenaren / beheerders helpt om duurzame gebouwen duurzaam te houden. Het geeft volgens BOMA voor makelaars en kandidaat-huurders inzicht in wat het betekent om huurder te zijn in een duurzaam kantoorgebouw en de verantwoordelijkheden voor alle betrokken partijen om het gebouw duurzaam te houden (Penafiel, 2008). 6.2.2

Werking model

Het model van BOMA is ‘rating neutral’. Dit betekent dat het niet gekoppeld is aan een van de meetinstrumenten zoals LEED of BREEAM. De aanvullingen en wijzigingen met betrekking tot duurzaamheid worden gepresenteerd in de vorm van suggesties. Het is geen verplichting om de aanvullingen en wijzigingen op te nemen in de greenlease. Dit maakt het model weliswaar flexibel, maar het is ook eenvoudig bepaalde toevoegingen of wijzigingen weg te laten. De belangrijkste aanvullingen / wijzigingen m.b.t. duurzaamheid uit het BOMA-model zijn: - Aanvulling op de servicekosten / leveringen en diensten: alle kosten in relatie tot het in stand houden van LEED-certificering (of ander certificeringsmethode) maken onderdeel uit van de servicekosten (o.a. beheer, rapportering, onderhoud et cetera). Niet jaarlijkse kosten worden verdisconteerd en jaarlijks in rekening gebracht. - Aanvulling met betrekking tot het gebruik van het gehuurde: de huurder zal het gehuurde niet gebruiken en exploiteren op een wijze die niet overeenkomt met LEED-certificering / Green globe rating / Energy Star rating et cetera. De huurder moet zich qua gebruik houden aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de verhuurder. - Alle door de huurder verrichte werkzaamheden aan het gebouw, gebouwaanpassingen, onderhoud, vervanging, materiaalkeuze en afvalverwerking moeten minimaal voldoen aan de Duurzame Deals

43

-

-

-

-

regels en specificaties van de van toepassing zijnde (of wordende) certificering en in overeenstemming zijn met de duurzaamheidsdoelstellingen van de verhuurder. De huurder zal bewezen energiebesparende maatregelen toepassen, zoals energiebesparende verlichting, zoveel mogelijk daglichttoetreding, zonwerende maatregelen om extra opwarming te voorkomen, het uitschakelen van de verlichting en apparatuur aan het einde van de werkdag en het aanschaffen van apparatuur met Energy-star label (zie subparagraaf 2.4.3). De huurder moet zich houden aan de huidige en toekomstige wettelijke regels en de duurzaamheidsdoelstellingen van de verhuurder met betrekking tot afvalscheiding en recycling, voor zover deze strenger zijn dan de wettelijke regelingen. Alle extra kosten, uitgaven, boetes en schade die ontstaan door het niet nakomen hiervan komen voor rekening van de huurder. Onderhuur: De verhuurder kan toestemming voor onderverhuur weigeren als het beoogde gebruik van de onderhuurder niet overeenkomt met de duurzaamheidsdoelstellingen van de verhuurder of niet voldoet aan de regels en specificaties van de van toepassing zijnde certificering. Met betrekking tot niet nakomen van de verplichtingen van de huurder en de consequenties daarvan zijn een aantal maatregelen doorgetrokken naar niet duurzaam gebruik conform de certificering en de duurzaamheidsdoelstellingen van de verhuurder.

6.2.3

Beoordeling model

Sterke punten - Het greenlease model van BOMA is breed geaccepteerd en kent een groot draagvlak, met name in de Verenigde Staten. - De aanvullingen en wijzigingen worden gepresenteerd als suggesties, wat het model op zich flexibel maakt. - Het model is niet afhankelijk van een certificeringsmethode, maar leunt wel sterk op LEED. - Dit greenlease model bevat ook de juridische consequenties van het niet nakomen van bepalingen in relatie tot duurzaamheid (door de huurder), zodat de verhuurder de mogelijkheid heeft nakoming af te dwingen. Zwakke punten - Het model is zeer verhuurdersvriendelijk en schuift zo veel mogelijk verplichtingen en kosten richting de huurder. Diverse literatuurbronnen onderschrijven dit (onder andere Means, 2009; Jones Lang LaSalle, 2008b, p. 2 en Sharp & Rives, 2009, p. 5). De verhuurder kan alle kosten in relatie tot de certificering doorbelasten naar de huurder. - De verplichtingen van de huurder worden in het model gekoppeld aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de verhuurder. Indien dit beleid geen onderdeel van de overeenkomst is, maakt dit de overeenkomst vaag en wekt dit willekeur in de hand (Sharp & Rives, 2008, p. 10). De duurzaamheidsdoelstellingen en de effecten daarvan op het gebruik van het gebouw zijn voor de huurder nauwelijks te overzien. Ook zou de verhuurder zijn duurzaamheidsdoelstellingen gedurende de looptijd van de overeenkomst kunnen wijzigen. - Het BOMA-model gaat vrij ver met het opleggen van beperkingen met betrekking tot de aanschaf van apparatuur en verlichting. Deze moeten bijvoorbeeld voorzien zijn van een Energy-star label. Dergelijke ‘bemoeienis’ vraagt ook weer om diepgaande controle van aanschafbonnen et cetera. door de verhuurder. Beïnvloeden op een hoger schaalniveau door het sturen op energiebesparing maakt controle en het maken van afspraken voor beide partijen eenvoudiger. - Het model biedt weliswaar de verhuurder de mogelijkheid om het niet nakomen van duurzaamheidsafspraken door de huurder af te dwingen, het model maakt geen onderscheid naar de mate van niet nakomen. Het gevolg is dat de verhuurder deze bepaling naar eigen hand kan zetten en kwaadwillend zou kunnen gebruiken. - Het model bevat geen oplossing voor de ‘split incentive’ of een toewijzing / verdeling van kosten, baten en risico’s. Het model probeert zo veel mogelijk kosten en risico’s richting de huurder te Duurzame Deals

44

schuiven. Omdat dit model gebaseerd is op een ´net lease´4, komen de voordelen van de duurzaamheidsmaatregelen in de vorm van een lagere energierekening wel volledig ten goede van huurder.

6.3

National Standard Green Office Lease - Real Property Association Canada (2008)

6.3.1

Beschrijving model

De ‘National Standard Green Office Lease’ is in 2008 opgesteld door de Real Property Association Canada (REALpac), een landelijke organisatie van grootschalige eigenaren en ontwikkelaars van commercieel vastgoed. Dit model is evenals het BOMA-model gebaseerd op een ´net-lease´. Diverse huurbepalingen zijn zo aangepast, dat de huurder bepaalde targets moet behalen op het gebied van energie- en waterverbruik. Het document is vrij verkrijgbaar op internet, een lidmaatschap van REALpac is niet noodzakelijk. Als bron voor de analyse van dit model hanteer ik National Standard Green Office Lease (2008) van de Real Property Association Canada. 6.3.2

Werking model

De bepalingen met betrekking tot verduurzaming zijn opgenomen in het ‘Environmental Management Plan’ (EMP). Het EMP biedt de keuze de bepalingen onderdeel van de huurovereenkomst te maken of, als ‘lichtgroene’ variant de bepalingen als een intentieverklaring (LOI) te zien. In het laatste geval leidt het niet nakomen van een bepaling uit het EMP niet direct tot een wanprestatie, maar komen partijen overeen dat de partij die dit heeft veroorzaakt het zo snel en zo goed mogelijk herstelt. Het EMP is opgedeeld in drie delen. Het eerste deel beschrijft de doelen op milieugebied. Hierin committeert de huurder zich onder meer aan het verminderen van het elektriciteits-, gas- en waterverbruik bij het gebruik van het gebouw. Ook wordt hier de certificering van het gebouw vastgelegd en komen partijen overeen dat de verhuurder gerechtigd is om het gebouw te exploiteren, onderhouden en beheren om ten minste het certificeringsniveau in stand te houden. Ook kan de verhuurder hier de door hem gewenste jaarlijkse targets voor de maximale hoeveelheid elektriciteit, gas en drinkwater voor het gebouw opnemen. REALpac wil door het vastleggen van deze targets in 2015 een besparing van 50% op het huidige energieverbruik in kantoren bereiken. Het tweede deel van het EMP bevat de implementatie van het EMP. Hier is onder meer in opgenomen dat de huurder in moet stemmen met het voor eigen rekening aanbrengen van individuele elektriciteits-, water, en gasmeters. Ook ligt hier vast dat de huurder ‘redelijke stappen’ moet ondernemen om het elektriciteitsverbruik te minimaliseren, onder andere door het gebruik van apparatuur met een Energystar-label. Een bijzondere bepaling is dat de verhuurder mag weigeren het afval van de huurder te verzamelen en af te voeren indien het afval niet op de juiste wijze is gescheiden in de juiste container. Het derde deel bestaat uit de beoordeling van en rapportage over het EMP. Hierin staat onder andere dat verhuurder regelmatig in overleg moeten treden over de behaalde resultaten en mogelijk te nemen verdere verbeteringen .

4

Een net lease is te vergelijken met een ´standaard´ Nederlandse huurovereenkomst waarbij geen servicekosten in rekening worden gebracht en lasten die normaal door de verhuurder betaald worden ook door de huurder betaald worden. De huurder betaalt naast de huur alle bijkomende kosten, zoals belastingen, verzekeringen, onderhoud, reparaties etc. Duurzame Deals

45

6.3.3

Beoordeling model

Sterke punten - Het is voor de verhuurder mogelijk de targets op het gebied van energie- en waterbesparing vast te leggen. Dit maakt het voor de huurder ook inzichtelijk welke gas-, elektriciteits- en waterreductie de verhuurder wil behalen. - In het Environmental Management Plan is een bepaling opgenomen dat de huurder de mogelijkheid heeft voor groene stroom te kiezen. Zwakke punten - Alhoewel dit model ook vanuit het perspectief van de verhuurder is geschreven, is het meer in balans dan het BOMA-model. - De jaarlijkse targets met betrekking tot energie- en waterbesparing worden door de verhuurder vastgelegd. De huurder moet deze targets erkennen, maar er is in het model niet beschreven wat de consequenties zijn voor een overschrijding ervan. - De huurder moet instemmen met het voor eigen rekening aanbrengen van individuele elektriciteits-, water, en gasmeters, terwijl dit in Nederland een gebouwgebonden onderdeel zou zijn en dus voor rekening van de verhuurder. - In het model is een bepaling opgenomen dat de ‘carbon offset credits’5 en andere voordelen die ontstaan door duurzame exploitatie en duurzaam gebruik van het gebouw ten goede van de verhuurder komen. Dit is natuurlijk niet eerlijk; de voordelen die door de huurder veroorzaakt worden, moeten ook ten goede van de huurder komen. - In het model is niets opgenomen over de verdeling van kosten, baten en risico’s tussen de partijen.

6.4

Greenlease Toolkit - Better Buildings Partnership (2009)

6.4.1

Beschrijving model

Het Better Buildings Partnership (BBP) heeft in april 2009 een ‘green lease toolkit’ gepubliceerd. Deze toolkit heeft als doel een uitgebreid, maar flexibel raamwerk aan te bieden dat tot een wijdverspreide toepassing van duurzame huurovereenkomsten moet leiden. Uitgangspunt hierbij is dat gebruikers en eigenaren samenwerken om te verduurzamen en de CO2-uitstoot terug te dringen. De toolkit bestaat uit een aantal ‘best practise’ aanbevelingen, een aantal standaard bepalingen en uit een ‘Memorandum of Understanding (MoU) ten behoeve van lopende huurovereenkomsten. In deze analyse richt ik mij op de contractgedeelten, dus de MoU en de standaardbepalingen. Als bron hanteer ik de Greenlease Toolkit (2009) van het Better Buildings Partnership. 6.4.2

Werking model

MoU: Memorandum of Understanding De Memorandum of Understanding (MoU) is voornamelijk bedoeld voor lopende huurovereenkomsten. De MoU legt vast dat de huurder en de verhuurder dezelfde ideeën hebben over het nut en de noodzaak van verduurzaming. De huurder en verhuurder komen overeen dat de partijen in goed ‘vertrouwen’ samen zullen werken om de impact op het milieu van het gebouw

5

Een Carbon offset credit is een waarde die de vermindering of compensatie van de uitstoot van broeikasgassen van 1 ton aan kooldioxide vertegenwoordigt. Dit is onderdeel van het ‘cap & trade’ systeem waarmee de uitstoot van broeikasgassen wordt gemaximaliseerd en verhandeld. Bedrijven met een hoge CO2uitstoot kunnen carbon credits kopen van bedrijven die weinig uitstoot genereren (bron: http://en.wikipedia.org/wiki/Carbon_credit). Duurzame Deals

46

terug te dringen. De MoU is niet juridisch bindend en is van een beperkte duur (standaard 12 maanden). Belangrijke elementen uit de MoU zijn: - Partijen komen overeen dat ze alle relevante data en informatie in relatie tot het gebouw met elkaar zullen delen. Dit houdt onder meer het energieverbruik, waterverbruik, gasverbruik, afval en recycling en onderhoud aan gebouw en installaties in. - De huurder en verhuurder zullen een ‘building management committee’ oprichten dat regelmatig bijeenkomt en onder andere de informatie omtrent verbruik en beheer met elkaar bespreken. Ook zullen de partijen een ‘environmental management plan’ opstellen ten behoeve van het gebouw. Hierin worden onder andere targets afgesproken met betrekking tot vermindering van gas, water- en elektriciteitsverbruik en de hoeveelheid afval. Ook spreken de partijen met elkaar af daar waar mogelijk nieuwe technieken en installaties toe te passen die gebaseerd zijn op besparingen en het gebruik van niet-duurzame (energie-) bronnen. Standaardbepalingen ten behoeve van nieuwe huurovereenkomsten In dit gedeelte van de toolkit worden de elementen uit de MoU onderdeel van een nieuwe huurovereenkomst. De mate waarin de bepalingen worden toegevoegd aan de huurovereenkomst, maakt de huurovereenkomst flexibel en bepaalt de duurzaamheidsambitie van partijen. De BBP benadrukt dat de wijze waarop kosten van het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen en de baten die hierdoor ontstaan tussen de partijen onderling toegewezen worden. Het model biedt dus geen concrete oplossing voor de ‘split incentive’. Enkele opvallende bepalingen uit het model zijn: - Beide partijen hebben het recht om voor eigen rekening (sub)meters te plaatsen ten behoeve van het meten van elektriciteits-, gas- en waterverbruik of verhuurder plaatst (sub)meters in de algemene ruimtes en de huurder in de gehuurde ruimtes. Beide partijen moeten elkaar toegang verlenen tot de verbruiksgegevens. - De wederopleveringsverplichting aan het einde van de huurovereenkomst is niet van toepassing indien de door huurder aangebrachte wijzigingen tot energie- of waterbesparingen leiden, tenzij deze wijzigingen de wederverhuur belemmeren. Ook tracht het BBP met deze bepaling onnodig verbruik van materialen en ontstaan van afval, doordat een vertrekkende huurder verplicht wordt de gehuurde ruimte in oorspronkelijke staat terug te brengen en de opvolgend huurder vervolgens weer vergelijkbare huurdersvoorzieningen aan gaat brengen. - In het geval van een huurprijsaanpassing (bijvoorbeeld aan het einde van een huurperiode) of een huurprijsherziening (in de UK) mag een verhuurder de kosten van duurzaamheidsinvesteringen niet op basis van een opslag op de huurprijs (verdiscontering van de extra kosten) verrekenen met de huurder, maar alleen door de huurprijs aan te passen op basis van de waarde van de investeringen en de besparingen die deze investeringen opleveren op de markt. Dit is dus vergelijkbaar met de markthuurprijs voor vergelijkbare duurzame kantoorruimte. 6.4.3

Beoordeling model

Sterke punten - Dit model kenmerkt zich door een meer gelijkwaardige positie tussen huurder en verhuurder ten opzichte van de andere besproken modellen. - De mogelijkheid om het Memorandum of Understanding (MoU) toe te voegen aan een bestaande huurovereenkomst maakt het laagdrempelig voor huurders en verhuurders om ‘de neuzen de zelfde kant op te krijgen’ met betrekking tot duurzaamheid. - Alhoewel het MoU op basis van vrijwilligheid is en een beperkte geldigheidsduur heeft, biedt het wel de mogelijkheid om bij lopende huurovereenkomsten de neuzen van de huurder en de verhuurder dezelfde kant op te krijgen, zonder dat de lopende huurovereenkomst opengebroken hoeft te worden.

Duurzame Deals

47

-

Doordat de opslag op de huurprijs in het geval van een huurprijsaanpassing bepaald moet worden op basis van de markthuur, blijft het risico met betrekking tot het terugverdienen van de extra investeringen bij de verhuurder liggen.

Zwakke punten - De keuzevrijheid het wel of niet toepassen van bepalingen kan ook bij dit model leiden tot duurzame overeenkomsten die nauwelijks echte afspraken bevatten over verduurzaming. - De opstellers van het model erkennen dat er sprake is van een split incentive en dus dat er een herverdeling van kosten en opbrengsten plaats moet vinden, maar bieden hier geen oplossing voor. Dit moeten de betrokken partijen onderling met elkaar bediscussiëren en overeenkomen.

6.5

Bruikbare elementen voor het Nederlandse model

Uit de analyse van het greenlease model van BOMA, REALpac en BBP onderscheid ik de volgende elementen die bruikbaar zijn voor het opstellen van het Nederlandse model: - De modellen zijn niet gekoppeld aan een certificeringsmethode of meetinstrument, zodat het wijd toepasbaar blijft. - Zowel het REALpac als het BBP-model zijn vrij verkrijgbaar op internet, om op deze manier verduurzaming en het gebruik van duurzame huurovereenkomsten verder te stimuleren. - De Nederlandse versie moet minder in detail treden dan het BOMA-model: het in de huurovereenkomst opnemen dat de huurder de verlichting uit moet doen buiten kantooruren et cetera vraagt ook weer om extra controle door de verhuurder. - Alle modellen bieden de mogelijkheid de duurzaamheidsbepalingen onderdeel van de huurovereenkomst te maken, zodat beide partijen gehouden kunnen worden aan de afspraken. - De ‘partnership approach’ uit het BBP-model heeft een gelijkwaardige positie tussen huurder en verhuurder die samen de verduurzaming tot stand moeten gaan brengen als uitgangspunt. Beide partijen zijn verantwoordelijk. - Doordat het BOMA-model breed geaccepteerd is en een groot draagvlak kent, is het succesvol geworden. Dit benadrukt het belang om voor het Nederlandse model het ROZ-model als uitgangspunt te nemen. Dit ROZ-model is immers al breed geaccepteerd en heeft een groot draagvlak in Nederland.

6.6

Conclusies

Uit de analyse van buitenlandse modellen voor duurzame huurovereenkomsten blijkt, dat: - Een mate van standaardisatie in het opstellen van een duurzame huurovereenkomst mogelijk is. Doordat het BOMA-model breed geaccepteerd is en een groot draagvlak kent, is het succesvol geworden. Dit benadrukt het belang om voor het Nederlandse model het ROZ-model als uitgangspunt te nemen. Dit ROZ-model is immers al breed geaccepteerd en heeft een groot draagvlak in Nederland. - Het risico bij het BOMA-model en het BBP model is, dat aan een standaard huurovereenkomst slechts enkele bepalingen uit de greenlease versie worden toegevoegd en dat de huurovereenkomst vervolgens door de verhuurder als greenlease wordt bestempeld. - Geen van de modellen een concrete oplossing biedt voor de split incentive en voor de allocatie van de kosten, baten en risico’s tussen de partijen. - Geen van de geanalyseerde buitenlandse modellen één op één te gebruiken is als Nederlands model voor een duurzame huurovereenkomst. Geen van de drie modellen voldoet aan de vereisten die ik heb opgesteld in paragraaf 4.4. Het is dan ook noodzakelijk tot ‘eigen’ een duurzame huurovereenkomst te komen. Duurzame Deals

48

7

7.1

Naar een oplossingsmodel: aanpassingen ten behoeve van duurzame huurovereenkomsten Inleiding

In hoofdstuk 3 concludeerde ik dat verduurzaming de relatie tussen de verhuurder en de huurder sterk beïnvloedt. Verduurzaming brengt extra kosten, baten en risico’s met zich mee die tussen de partijen verdeeld moeten worden. Uit hoofdstuk 4 komt naar voren dat het huidige Nederlandse model huurovereenkomst niet voldoende is om een oplossing te bieden voor de ‘split incentive’ en het waarborgen van het gezamenlijk belang dat ontstaat tussen huurder en verhuurder. Vervolgens heb ik in hoofdstuk 5 onderzocht hoe de markt in Nederland omgaat met contractvorming bij duurzame kantoorgebouwen. Daarna heb ik aan de hand van buitenlandse greenlease modellen in beeld gebracht hoe men in het buitenland omgaat met contractvorming bij duurzame kantoorgebouwen. De Nederlandse cases en de buitenlandse modellen blijken geen complete oplossing te bieden voor de issues die ontstaan bij verduurzaming. Op basis van de uitkomsten van deze voorgaande hoofdstukken formuleer ik in dit hoofdstuk een aantal aanpassingen aan het standaard ROZ-model huurovereenkomst. Dit maakt dat het ROZmodel beter bruikbaar wordt om toe te passen bij duurzame huisvesting, zonder dat het ten koste gaat van de algemene geaccepteerdheid van het model. In paragraaf 7.2 ga ik als eerste in op de vereisten en waaraan de aanpassingen dienen te voldoen. Vervolgens beschrijf ik in paragraaf 7.3 de benodigde aanpassingen. Daarna beschrijf ik in paragraaf 7.4 de van de geïnterviewden ontvangen feedback op de voorgestelde aanpassingen en eventuele benodigde bijstellingen. Ik sluit dit hoofdstuk af met de conclusies in paragraaf 7.5.

7.2

Vereisten waaraan de aanpassingen moeten voldoen

Uit de literatuurstudie en de praktijkanalyse komen een aantal vereisten naar voren, waaraan de aangepaste ROZ-huurovereenkomst zou moeten voldoen. Dit zijn aanpassingen op basis van de tekortkomingen van het standaard ROZ-model, aanpassingen op basis van de praktijkanalyse en aanpassingen op basis van de analyse van de buitenlandse greenlease modellen. Aanpassingen o.b.v. tekortkomingen ROZ-model (Hoofdstuk 4) - Algemeen geaccepteerd en wijd toepasbaar, gebaseerd op ROZ-model. - Herhaalbaar en flexibel. - Gezamenlijk belang: Duurzaamheid als uitgangspunt in exploitatie en gebruik. - Vastleggen van de duurzaamheidsmaatregelen inclusief de toewijzing / verdeling van kosten, baten en risico’s. - Meetbaar en controleerbaar voor zowel huurder als verhuurder. Aanpassingen o.b.v. praktijkanalyse (Hoofdstuk 5) - Focus op afspraken over energiebesparingen. - Niet alleen meetbaar en controleerbaar zijn, het ook daadwerkelijk doen, gedurende de gehele huurtermijn. - Alternatief bieden voor een vaste opslag op de huurprijs om een prikkel voor duurzaam gebruik en duurzame exploitatie voor zowel de huurder als de verhuurder te creëren.

Duurzame Deals

49

Aanpassingen o.b.v. analyse buitenlandse greenlease modellen (Hoofdstuk 6) - De huurovereenkomst niet nodeloos ingewikkeld en lastig na te leven, bemoeienis met gebruik van het gebouw door de verhuurder (zoals bij BOMA) voorkomen. - Niet gekoppeld zijn aan een certificeringsysteem als BREEAM of LEED - Niet van tijdelijke en vrijwillige aard, zoals de Memorandum of Understanding van het Better Buildings Partnership.

7.3

Aanpassingen om tot een duurzame huurovereenkomst te komen

In deze paragraaf beschrijf ik de benodigde aanpassingen aan het standaard ROZ-model om tot een duurzame huurovereenkomst te komen. Als eerste benoem ik de algemene uitgangspunten. Vervolgens ga ik in op de aanpassingen per categorie: energie en water, afval en recycling en tot slot gebruik en exploitatie van het gebouw. 7.3.1

Algemene uitgangspunten

Aan de standaard huurovereenkomst kunnen een aantal algemene uitgangspunten voor een duurzaam gebruik en een duurzame exploitatie van een kantoorgebouw worden toegevoegd: - De huurder en de verhuurder zullen het gebouw zo duurzaam als commercieel haalbaar exploiteren en gebruiken. Dit betekent dat mogelijk niet de meest duurzame optie wordt gekozen, omdat deze of niet binnen een redelijke termijn is afgeschreven of bijvoorbeeld omdat deze conflicteert met het woongenot van de gebruiker (bijvoorbeeld omlaag brengen van het koelvermogen). - De huurder en de verhuurder streven hetzelfde belang na op het gebied van verduurzaming. Vertouwen en openheid zijn de belangrijkste uitgangspunten. De verhuurder en huurder zullen elkaar wederzijds informeren over verbruikgegevens, additionele duurzaamheidsmaatregelen en investeringen et cetera. De verhuurder moet inzage geven in de investeringskosten. - Elektriciteit, gas- en waterverbruik moet voor zowel de huurder als de verhuurder meetbaar en controleerbaar zijn (per huurder). - De besparingen die ontstaan als gevolg van duurzaamheidsinvesteringen dienen in eerste instantie beschikbaar te zijn voor de financiering van de extra duurzaamheidsinvesteringen van de verhuurder. Deze extra investeringen dienen in een acceptabele periode afgeschreven te worden (maximaal 10-15 jaar). De lengte van de huurovereenkomst hoeft hier niet leidend voor te zijn. De ‘duurzame huurovereenkomst’ garandeert de verhuurder dat dezelfde verrekeningsmethodiek wordt toegepast bij een opvolgend huurder. - Het deel van de besparingen dat de verhuurder kan inzetten om de extra duurzaamheidsinvesteringen af te schrijven, moet gekoppeld zijn aan de prestaties van het gebouw. Hiermee wordt de verhuurder geprikkeld om het gebouw zo duurzaam mogelijk te exploiteren. Dit deel van de besparingen wordt als flexibele opslag op de huur doorberekend aan de huurder. - Afspraken over verduurzaming die tegenstrijdig zijn met standaard afspraken / algemene bepalingen, overrulen deze standaardafspraken / algemene bepalingen. 7.3.2

Energie en water

Uit het onderzoek komt naar voren dat energiebesparing verreweg het belangrijkste onderdeel van de duurzame huurovereenkomst is, omdat bijna de helft van de servicekosten uit energiekosten bestaat en omdat het energieverbruik circa 70% tot 80% van de totale milieubelasting vormt. Het energiegebruik is ook nog eens verantwoordelijk voor het grootste deel aan CO2-uitstoot. Ook waterbesparing heeft een grote impact. Eerder noemde ik al dat zo’n 30% van het drinkwaterverbruik in kantoren plaats vindt. Ik heb de aanpassingen op het gebied van energie- en Duurzame Deals

50

waterbesparing samengevoegd, omdat deze zich op dezelfde wijze laat regelen. In vijf stappen beschrijf ik de benodigde aanpassingen op het gebied van energie en waterbesparing. Stap 1: In beeld brengen totale kosten verduurzaming De eerste stap bestaat uit het vastleggen van de investeringsbedragen die verrekend moeten worden tussen huurder en verhuurder. Dit zijn de kosten die zijn ontstaan bij verduurzaming van kantoorruimte, om tot een betere prestatie te komen dan conform het bouwbesluit (EPC = 1,1). Voor de verhuurder zijn dit onder andere het aanbrengen van individuele bemetering en de duurzaamheidsmaatregelen die de energie- en waterbesparing realiseren (warmte/koude opslag, betonkernactivering, zonnecellen, grijswatersysteem et cetera) inclusief een rendementsvergoeding. Voor de huurder zijn dit de extra afbouw- en inrichtingskosten die ontstaan door duurzaamheidsmaatregelen, zoals hogere scheidingswanden bij betonkernactivering (zie 3.3.1) inclusief rentevergoeding. Ook de kosten van de gevolgen die het aanbrengen van het inbouwpakket hebben op de installaties bij aanvang van de huurperiode maken hier onderdeel van uit. Dit betekent dat zowel de huurder als de verhuurder openheid van zaken moeten geven over de gemaakte kosten. Stap 2: Het bepalen van de opbrengsten van verduurzaming De volgende stap is het bepalen van de opbrengsten van verduurzaming die ontstaan door de energie- en waterkostenbesparing. Deze besparingen vormen het uitgangspunt voor de verrekening van de gemaakte investeringskosten ten behoeve van verduurzaming. De hoogte van de besparing op energie- en waterkosten bepaalt de ruimte om de kosten van verduurzaming te verrekenen tussen huurder en verhuurder. Om te kunnen bepalen wat de duurzaamheidsinvesteringen opleveren aan energie- en waterbesparing, is het nodig om te weten hoe groot deze energie- en waterbesparing is ten opzichte van een benchmark. In het geval van verduurzaming van bestaande bouw kan men (in het geval van voortgezet kantoorgebruik) in eerste instantie als benchmark uitgaan van het verschil tussen het (gemiddelde) energie- en waterverbruik van de vorige huurder en het berekende EPC en waterverbruik bij verduurzaming. De energiebesparing voor Villa Rusthoek is op deze wijze bepaald (zie paragraaf 5.4). Na inregeling van de apparatuur kan men het daadwerkelijke verbruik als benchmark hanteren en verrekenen op basis van dit verbruik. In het geval van nieuwbouw kan men qua energiebesparing als benchmark uitgaan van CBS kengetallen voor het gemiddelde energieverbruik van kantoren (zie TNT casus, paragraaf 5.3) of van de methode uit het onderzoek van Peeters (2008), zie bijlage 4. Hein Peeters heeft een methode ontwikkeld om op basis van de EPC van een gebouw de werkelijke energiekosten bij gemiddeld gebruik van het gebouw te berekenen. Omdat ik eerder al constateerde dat het EPC op de tekentafel nog wel eens wil afwijken van de daadwerkelijke EPC, is het raadzaam om of het EPC opnieuw te laten berekenen na realisatie, of om na oplevering en een inregelingsperiode over te gaan op verrekening op basis van daadwerkelijk verbruik. Met betrekking tot waterverbruik zijn diverse kengetallen bekend. Zo beschikt GreenCalc+ over een watermodule, waarin het totale drinkwaterverbruik en de hoeveelheid afvoerwater naar het riool wordt bepaald. In bijlage 5 treft u een overzicht aan van het gemiddelde waterverbruik per werknemer in een middelgroot kantoor. Op basis van het type gebruik kan de waterbesparing berekend worden: per type kan worden bepaald of hier drinkwater voor benodigd is, of dat grijswater ingezet kan worden. Ook is het bekend hoeveel waterbesparing de maatregelen als waterbesparende kranen en toiletten opleveren. Ook bij nieuwbouw kan na een inregelingsperiode ten behoeve van de installaties van ca. 1 jaar de gerealiseerde besparing op basis van gemeten verbruik als uitgangspunt dienen voor het bepalen van de opbrengsten. De financiële besparing kan jaarlijks berekend worden door de besparing in m³ gas, Duurzame Deals

51

KWh elektriciteit en m³ water te vermenigvuldigen met de (gemiddelde) gas-, elektriciteits en drinkwaterprijs in dat jaar. Stap 3: Verrekening verduurzamingskosten op basis van gerealiseerde besparineng Op basis van de energiekosten- en waterbesparing kan de ruimte voor de verrekening van de extra investeringskosten van de verhuurder worden bepaald. Energiekosten- en waterbesparing (jaar x) -/ - verrekening extra kosten afbouw en inbouwpakket huurder, afgeschreven in 10 jaar = ruimte om extra investeringskosten van de verhuurder te verrekenen (in jaar x) In figuur 7.1 is deze ruimte schematisch weergegeven met de lichtblauwe kleur: Figuur 7.1 Stap 3: Bepaling verrekeningsruimte Energie- en waterverbruik Energie- en waterverbruik benchmark EPC = 1,1

ruimte om extra investeringskosten van de verhuurder te verrekenen

Energie- en waterverbruik gebouw (EPC)

verrekening extra kosten afbouw en inbouwpakket huurder Energie- en waterkosten gebouw

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Tijd (jaren)

De mate van duurzaamheid (energiezuinigheid) bepaalt de omvang van de jaarlijkse verrekeningsruimte. Hoe groter de besparing, des te sneller verdient de verhuurder zijn duurzaamheidsinvesteringen terug. In de vereenvoudigde schematische weergave in figuur 7.1 is uitgegaan van een constante jaarlijkse verrekeningsruimte. De jaarlijkse verrekening van de duurzaamheidsinvesteringen als flexibele opslag op de huur mag natuurlijk niet leiden tot hogere servicekosten in vergelijking met een traditioneel, niet duurzaam kantoorgebouw. Hierdoor zullen de totale huisvestingslasten nooit hoger worden dan in vergelijkbare traditionele, niet-duurzame kantoorruimte. Stap 4: Verrekening meer- en minder verbruik Indien uit het daadwerkelijk gemeten verbruik blijkt, dat extra besparingen zijn gerealiseerd boven op verrekeningsruimte (de energiekosten- en waterbesparing ten opzichte van de benchmark), worden deze extra gerealiseerde besparingen op 50%-50% basis verrekend tussen huurder en verhuurder. Indien het daadwerkelijke verbruik hoger is dan het berekende verbruik, worden de extra kosten ook op 50%-50% basis verdeeld. In figuur 7.2 is met een rode lijn het (fictieve) daadwerkelijk gemeten energie- en waterverbruik weergegeven. De verdeling van het meer- en minderverbruik tussen huurder en verhuurder creëert een prikkel voor beide partijen en daarmee een gezamenlijk belang om het gebouw duurzaam te exploiteren en te gebruiken. Om deze stap uit te kunnen voeren is inzicht in het daadwerkelijke energie- en waterverbruik voor zowel de huurder als de verhuurder noodzakelijk.

Duurzame Deals

52

Figuur 7.2 Stap 4: Verrekening meer- en minder verbruik Energie- en waterverbruik Energie- en waterverbruik benchmark epc = 1,1

meerverbruik (extra kosten, 50%-50% verdelen )

Energie- en waterverbruik gebouw

Daadwerkelijk gemeten verbruik

minderverbruik (extra besparing, 50%-50% verdelen )

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Tijd (jaren)

De verdeling op basis van 50%-50% is natuurlijk bediscussieerbaar: het is te beargumenteren dat minderverbruik volledig ten bate van de gebruiker zou moeten komen en meer verbruik volledig ten koste van de gebouweigenaar. Het laatste is ook toegepast bij het TNT-kantoor in Hoofddorp. Ik ga hier uit van een 50%-50% verdeling, omwille van eenvoud en brede toepasbaarheid. De 50%-50% verdeling benadrukt mijn inziens ook de gelijkwaardigheid van partijen in relatie tot duurzaamheid en het gemeenschappelijke belang. Een alternatief voor deze verrekeningsmethode is, dat direct alle daadwerkelijk gerealiseerde besparing wordt ingezet als flexibele opslag op de huur en dat de huurder pas na verrekening van alle duurzaamheidsinvesteringen de opbrengsten 50%-50% verdeeld worden. Deze methode betekent natuurlijk minder risico voor de verhuurder: hij verdient de duurzaamheidsinvesteringen sneller terug. Echter, de huurder gaat pas na langere tijd meeprofiteren van de energiekosten- en waterbesparing en wordt hij dus minder geprikkeld om extra te besparen. Daarom is de eerste methode aantrekkelijker voor beide partijen. Stap 5: Afspraken vastleggen over verdeling energie- en waterkostenbesparing na verrekening verduurzamingskosten De vijfde stap bestaat uit het maken van afspraken over de verdeling van de energiekosten- en waterbesparing nadat de investeringskosten van duurzaamheid verrekend zijn. In het schematische voorbeeld in figuur 7.1 is dit het oranje gekleurde deel. In dit geval is het in jaar 8 volledig verrekend. Omdat de meerinvesteringen van de huurder in 10 jaar worden afgeschreven, lopen deze verrekeningskosten nog 2 jaar door, tot het einde van jaar 10. Er zijn diverse mogelijkheden voor het benutten van de besparingen: - Inzetten als ‘verduurzamingsbudget’ om het kantoorgebouw verder te verduurzamen. - (Gedeeltelijk) Reserveren ten behoeve van vervangingsinvesteringen voor duurzaamheidsmaatregelen. - Op 50%-50% basis verdelen tussen verhuurder en huurder. Hierdoor dalen de huisvestingslasten van de huurder aanzienlijk en stijgt het direct rendement van de verhuurder. De verrekening van de extra investeringskosten van de verhuurder (stap 3) kunnen op voorschotbasis in rekening worden gebracht bij de huurder, vergelijkbaar met het gebruikelijke voorschot ten behoeve van de servicekosten. De verrekening van meer- en minderverbruik kan plaatsvinden op dezelfde wijze als bij de jaarlijkse afrekening van de servicekosten. De verrekening van de extra investeringskosten dient niet bij de huursom opgeteld te worden, om te voorkomen dat dit bedrag wordt meegenomen in de jaarlijkse indexatie. Jaarlijkse indexatie zou niet terecht zijn, omdat het

Duurzame Deals

53

geen huurpenningen zijn. Daarnaast bevat het bedrag al een rendementsvergoeding voor de verhuurder. 7.3.3

Afval / recycling

Op dit moment ontbreekt een financiële prikkel of gezamenlijk belang om verregaande afspraken te maken over afval en recycling. Afspraken tussen huurder en verhuurder over afvalbeperking, afvalscheiding en recycling zouden dus voornamelijk op basis van ideële doelstellingen plaatsvinden. De verhuurder kan besluiten om het gebouw te voorzien van duurzame installaties ten behoeve van afvalverwerking en recycling. De aanschaf levert de verhuurder een belastingvoordeel op. Dergelijke installaties zijn op dit moment onder andere een scheidingsinstallatie voor catering- / kantineafval, een reststoffeninzamelpunt en een zelfpersende afvalcontainer op zonne-energie. Indien het kantoorgebouw wordt voorzien van dergelijke installaties, is het logisch dat in de huurovereenkomst wordt vastgelegd dat de huurder ook (op de juiste wijze) gebruik maakt van deze installaties. Een redelijk uitgangspunt is, dat de kosten van afvalverwerking en recycling voor de huurder nooit meer mag bedragen dan op de ‘traditionele’ wijze. Bij certificeringsmethoden als BREEAM (-NL) en LEED leveren afvalbeperking en -scheiding tijdens de bouw credits op. Ook de aanwezigheid van een opslagruimte voor herbruikbaar afval levert een credit op. Gezien het ontbreken van een duidelijk gezamenlijk belang of financiële prikkels is het de taak van de overheid om afvalbeperking, afvalscheiding en recycling te stimuleren. De komst van ‘BREEAM-NL voor bestaande bouw en gebruik’ kan hier aan bijdragen: deze certificeringsmethode ook kijkt naar het beleid van de huurder met betrekking tot duurzaam gebruik van het gebouw. Het ontbreken van financiële prikkels en een gezamenlijk belang maakt het niet nodig hierover harde, bindende afspraken te maken in de huurovereenkomst. Dit zou leiden tot een huurovereenkomst die onnodig ingewikkeld is en moeilijk om na te leven. Ook gaan dergelijke afspraken ten koste van het doel om algemene geaccepteerdheid na te streven. 7.3.4

Gebruik en exploitatie van het gebouw

Ook met betrekking tot een duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het gebouw kunnen een aantal aanvullingen toegevoegd worden aan de huurovereenkomst. Deze aanvullingen regelen zaken die indirect het gezamenlijk belang van de huurder en de verhuurder beïnvloeden, te weten energiebesparing. Ik maak onderscheid naar duurzaam gebruik door de huurder en duurzame exploitatie door de verhuurder. Duurzaam gebruik door huurder: De huurder gebruikt de in het gebouw aanwezige duurzaamheidsmaatregelen op een zo efficiënt mogelijke manier, zonder dat dit de commerciële bruikbaarheid van het gebouw beïnvloedt. Een aantal te nemen maatregelen zijn: - Kapotte verlichting wordt vervangen door een meest energiezuinig, vergelijkbaar exemplaar. - Waar mogelijk wordt apparatuur zo ingesteld dat zij vanzelf in de energiebesparingsstand gaan of zichzelf uitschakelen indien de apparatuur niet wordt gebruikt. - Voor zover mogelijk wordt met betrekking tot koeling, verwarming en verlichting van de kantoorruimte rekening gehouden met de aanwezigheid van personeel. - De huurder zal zijn personeel stimuleren om zo efficiënt mogelijk met energie en water om te gaan in het gebouw. Dergelijke maatregelen kunnen naar wens worden uitgebreid. Mijn inziens zijn deze maatregelen meer een ‘way of life’, die aansluit bij bijvoorbeeld het maatschappelijk verantwoord ondernemen, dan strenge regels waarbij bij niet naleving sancties volgen. Duurzame Deals

54

Duurzame exploitatie door de verhuurder: De verhuurder zal het gebouw op een zo duurzaam mogelijke wijze exploiteren, zonder dat dit ten koste gaat van het gebruiksgenot van de huurder. Een aantal te nemen maatregelen zijn: - Het zo energie efficiënt mogelijk inregelen van de installaties, zonder dat dit ten koste gaat van het gebouwklimaat. Gedurende de hele exploitatieperiode monitort de verhuurder / zijn beheerder de installaties en past deze aan waar nodig of indien mogelijk. - Bij vervanging van gebouwinstallaties is het uitgangspunt de meest energiezuinige / duurzame, vergelijkbare installatie. - De beloning van de property manager niet (alleen) meer koppelen aan de hoogte van de afrekening van de servicekosten (5% administratiekosten), maar koppelen aan de energie- en waterbesparing van het gebouw.

7.4

Feedback van geïnterviewden en eventuele bijstelling van de aanpassingen

Als laatste stap van de praktijkanalyse heb ik de voorgestelde aanpassingen voorgelegd aan de geïnterviewden. Ik heb hen gevraagd of deze aanpassingen volgens hen toepasbaar zijn in de praktijk en of er eventueel nog bijstellingen of aanpassingen nodig zijn. Over het algemeen is de ontvangen feedback positief en ziet men mogelijkheden om de voorgestelde aanpassingen toe te passen. In deze paragraaf bespreek ik de belangrijkste ontvangen feedback. Ik heb de feedback op subjectieve wijze geselecteerd op de mate van toegevoegde waarde op de voorgestelde aanpassingen. Dit is de feedback waarvan ik verwacht dat deze niet specifiek voor één partij hoeft te gelden. Waarom geen koppeling aan BREEAM of LEED? Dit is een van de sterke kenmerken van de buitenlandse greenlease-modellen. Het maakt de aanpassingen niet afhankelijk van een van de beoordelings- of certificeringsmethoden. Kiezen voor koppeling aan een van de beoordelingsmethoden gaat ten koste van de algemene toepasbaarheid van de aanpassingen en is mijn inziens niet nodig voor de werking van de voorgestelde aanpassingen. Specifieke redenen om niet te kiezen voor koppeling aan BREEAM of LEED zijn wat mij betreft de ondergewaardeerdheid van het aandeel energie in deze methoden en het ontbreken aan inzicht in daadwerkelijk energieverbruik (zie ook subparagraaf 2.4.4). Wellicht dat ‘BREAAM-NL bestaande bouw en gebruik’ hier verandering in kan brengen. Hoe is de positieve impact op de waarde verwerkt in de aanpassingen? Het effect van verduurzamingsmaatregelen op het indirect rendement is niet meegenomen in de voorgestelde aanpassingen, om een aantal redenen: Als eerste is de omvang van het effect moeilijk te voorspellen. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat door de toename van het aantal duurzame kantoorgebouwen meer concurrentie ontstaat, met als gevolg dat het positieve effect op het indirect rendement kleiner wordt. Tenslotte is het niet eenvoudig om het verrekenmoment te bepalen: zou dit jaarlijks moeten zijn? Het positieve effect op het indirecte rendement incasseert de belegger pas op het moment dat hij het kantoorgebouw verkoopt. Ik zie daarom geen reden om hier een aanpassing voor door te voeren. Het positieve effect op het indirecte rendement komt mijn inziens ten goede van de verhuurder (belegger) als vergoeding van het risico dat hij loopt op de investering in het kantoorgebouw. 50%-50% verdeling van kosten van meer- en minderverbruik is een goed uitgangspunt Ik ben blij dat een van de geïnterviewde beleggers deze mening deelt, het is vrij eenvoudig om vanuit gebruikers- of beleggersperspectief te beargumenteren dat de voordelen ten gunste van hem komen en de nadelen ten gunste van de andere partij. Een 50%-50% verdeling zorgt voor een prikkel voor beide partijen.

Duurzame Deals

55

Als belegger wil ik alle kosten binnen de looptijd kunnen terugverdienen Deze ‘risicomijdende’ houding als belegger is begrijpelijk, zeker als je investeert met ‘het geld van anderen’. Stel dat een opvolgend huurder niet bereid is deze verrekeningsvorm te accepteren of dat er leegstand ontstaat, dan loopt het rendement op de investering achteruit. Echter, mijn bedoeling is dat de aanpassingen op de ROZ-huurovereenkomst dermate standaard worden, dat er geen discussie tussen huurder en verhuurder meer ontstaat over het wel of niet accepteren van de verrekeningsvorm. Ook hoop ik dat de ervaringen die ontstaan na toepassing van de aanpassingen leiden tot meer duidelijkheid en informatie en dus minder onzekerheid voor de betrokkenen. Het leegstandsrisico ligt mijns inziens bij de belegger, hiervoor heeft hij rendement ontvangen gedurende de huurperiode. Indien het kantoorgebouw haar mate van duurzaamheid bewezen heeft gedurende de eerste huurperiode en een daadwerkelijk voordeel voor de huurder heeft aangetoond, is dit leegstandsrisico mijns inziens veel kleiner geworden. Zeker ten opzichte van verouderde, niet duurzame kantoorgebouwen. Waarom de extra kosten van de huurder ook verrekenen? Dit is mijn inziens cruciaal om het gezamenlijke belang van verduurzaming te benadrukken: beide partijen kunnen hun ‘extra kosten’ inbrengen. Anderzijds biedt de omvang van de besparingen die ontstaan door verduurzaming voldoende ruimte om deze kosten in de verrekening te betrekken. Uitgaan van berekende besparing (EPC) geeft mij als belegger meer zekerheid dan gemeten (gerealiseerde) besparing Vanuit het oogpunt van de belegger is dit begrijpelijk: de berekende waarden geven zekerheid: je weet aan het begin van de huurrelatie waar je aan toe bent en in het geval van een opslag op de huur ben je als belegger zeker van het terugverdienen van de duurzaamheidsinvesteringen. De constatering van Search dat circa 70% van de berekende EPC-waardes bij oplevering hoger uitvallen dan vooraf berekend bij de ontwikkeling, maakt voor mij dat de EPC-waarde alleen bij aanvang gebruikt kan worden als benchmark. Na inregeling van alle apparatuur zou overgeschakeld moeten worden naar het daadwerkelijk gemeten verbruik als benchmark of zou de EPC opnieuw vastgesteld moeten worden. Op basis van de ontvangen feedback is het niet nodig om de voorgestelde aanpassingen aan de ROZhuurovereenkomst bij te stellen.

7.5

Conclusies

Van de in hoofdstuk 2 genoemde key-issues met betrekking tot verduurzaming van kantoorgebouwen hebben energie- en waterbesparing veruit de grootste rol in de duurzame huurovereenkomst. Bij de andere key-issues, (bouw)materiaal keuze, afval en vervuiling, ruimte- en grondgebruik en een prettig en gezond werkklimaat ontbreekt het aan een gezamenlijk belang en een financiële prikkel voor de huurder en verhuurder. Het maken van afspraken hierover leidt tot het opleggen van allerlei gedragsvoorschriften die vervolgens gecontroleerd moeten worden. Indien een van de partijen zich niet zou houden aan gemaakte afspraken over deze aspecten, zou dit geen directe (financiële) gevolgen hebben voor de andere partijen, maar de relatie tussen huurder en verhuurder wel kunnen verstoren. Deels worden deze key-issues steeds vanzelfsprekender. Zij worden beïnvloed door het bouwbesluit, wet- en regelgeving vanuit de overheid, subsidies en belastingheffingen vanuit de overheid of door het verstrekken van credits in de certificeringsmethoden. Het tot in detail regelen van het gebruik van het gebouw door de huurder, zoals bijvoorbeeld in het BOMA-model, sluit niet aan bij de Nederlandse vastgoedmarkt en het standaard ROZ-model. Dit zou Duurzame Deals

56

een negatieve invloed kunnen hebben op de vraag naar duurzame gebouwen vanuit de gebruiker. Beter is het om het gebouw zo duurzaam te maken, dat de gebruiker vrijwel niet anders kan dan het duurzaam gebruiken. Des te minder hoeft er extra geregeld te worden in een duurzame huurovereenkomst. Door in de herverdeling van de ‘split incentive’ uit te gaan van de werkelijke opbrengsten van verduurzaming in plaats van de kosten van verduurzaming, hebben zowel de huurder als verhuurder voordelen hiervan en hebben zij een gezamenlijk belang om deze opbrengsten te maximaliseren. Beide partijen betalen mee aan meerkosten en profiteren van extra besparingen. Hoe groter de besparing, des te sneller verdient de verhuurder zijn duurzaamheidsinvesteringen terug. Het voorgestelde verrekenmodel is transparant, het kan gedrag sturen en geeft inzicht in de kosten en besparingen van verduurzaming. Over het algemeen is de van de geïnterviewden ontvangen feedback positief en ziet men mogelijkheden om de voorgestelde aanpassingen toe te passen. Op basis van deze feedback lijkt het niet nodig te zijn om de voorgestelde aanpassingen bij te stellen. Op basis van de ontvangen feedback concludeer ik dat het vooral van belang is om de aanpassingen te gaan toepassen en ervaring op te gaan doen. Met name voor de gebruikers van kantoorgebouwen, die niet dagelijks bezig zijn met huisvestingskosten, is het belangrijk om de werking aan te kunnen tonen.

Duurzame Deals

57

8 8.1

Conclusies, aanbevelingen en reflectie Inleiding

Het afsluitende hoofdstuk van dit onderzoek bevat de conclusies, aanbevelingen en reflectie op basis van de literatuuranalyse en de praktijkanalyse uit de voorgaande hoofdstukken. Aan de hand van de geformuleerde deelvragen beschrijf ik in paragraaf 8.2 de conclusies en beantwoord ik hiermee de hoofdvraag van dit onderzoek. Op basis van deze conclusies geef ik in paragraaf 8.3 een aantal aanbevelingen. Tenslotte treft u in paragraaf 8.4 mijn reflectie op het verloop en de uitkomsten van het onderzoek aan.

8.2

Conclusies

In deze paragraaf beantwoord ik de centrale vraag, zoals deze beschreven is in paragraaf 1.3: Hoe kan de standaard ROZ-huurovereenkomst worden aangepast om het gezamenlijk belang van huurder en verhuurder voor duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het kantoorgebouw te waarborgen? Aan de hand van de in hoofdstuk 1 geformuleerde deelvragen zal ik tot beantwoording van de bovenstaande centrale vraag komen. Wat is de relatie tussen duurzaamheid en vastgoed? (Hoofdstuk 2) Kantoorgebouwen blijken een grote impact op het milieu en op haar omgeving te hebben. Ruim 40% van al het energiegebruik en circa een derde van al het watergebruik vindt plaats in gebouwen. Dit houdt in dat maatregelen die kantoorgebouwen duurzamer maken, een grote bijdrage leveren aan verduurzaming van onze samenleving. Duurzame kantoorruimte kenmerkt zich door een vermindering van haar impact op het milieu en gezondheid van de mens. Duurzame kantoorruimte gaat efficiënt om met energie, water en materialen en is duurzaam niet alleen bij de bouw, maar ook in de exploitatie, het gebruik en bij onderhoud. Duurzame kantoorruimte wordt bij voorkeur gerealiseerd door verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen en bevat meetbare en controleerbare duurzaamheidskenmerken. De grote drivers achter verduurzaming van kantoorruimte zijn overheidsregulering in de vorm van subsidies en maatregelen en beoordelingsmethoden die het mogelijk maken de mate van duurzaamheid vast te stellen en duurzame kantoorgebouwen onderling te vergelijken. Welke impact heeft duurzaamheid op de huur en verhuur van een kantoorgebouw? (Hoofdstuk 3) Verduurzaming beïnvloedt de relatie tussen de huurder en de verhuurder van een kantoorgebouw door de aanwezigheid van een ‘split incentive’: de extra investeringskosten aan de kant van de verhuurder leiden tot kostenbesparingen aan de kant van de huurder als gevolg van een lager energie- en waterverbruik. Door de extra kosten en besparingen te herverdelen tussen huurder en verhuurder, ontstaat een prikkel voor de verhuurder om te investeren in verduurzaming. Voor zowel de huurder als de verhuurder ontstaat een prikkel dat het gebouw ook daadwerkelijk duurzaam gebruikt wordt, zodat de besparing ook werkelijk gerealiseerd wordt. Dit leidt tot een gezamenlijk belang voor de verhuurder en de huurder, dat niet aanwezig is bij een traditioneel kantoorgebouw. Het duurzaam gebruiken en exploiteren van een kantoorgebouw creëert een meer uitgebreide relatie tussen huurder en verhuurder. Het is nodig om aanvullende afspraken te maken over de herverdeling van de kosten en de opbrengsten aan de hand van de prestaties van het gebouw en het gedrag van de huurder.

Duurzame Deals

58

Wat is de impact van duurzaamheid op de ROZ-huurovereenkomst? (Hoofdstuk 4) Het veelgebruikte Nederlandse model huurovereenkomst van de Raad van de Onroerende Zaken (ROZ) bevat een aantal tekortkomingen en tegenstrijdigheden in relatie tot de impact die duurzaamheid heeft op het gebruik en de exploitatie van duurzame kantoorgebouwen. Zo sluit het systeem van afrekening van de kosten van leveringen en diensten niet aan bij de herverdeling van kosten en besparingen om de ‘split incentive’ te doorbreken. De verhuurder of beheerder kan bij de afrekening van de servicekosten een administratiefee van 5% in rekening brengen en is dus niet gebaad bij een lager energie- en waterverbruik door de huurder. Doordat de ROZ de belangen van de verhuurders vertegenwoordigt, laat zij de tegenstrijdige belangen tussen huurder en verhuurder in het voordeel van de verhuurder uitvallen. De opzet van het ROZ-model is er op gericht de opbrengst voor de verhuurder te maximaliseren door zo veel mogelijk verplichtingen en kosten bij de huurder neer te leggen. Dit staat haaks op het gezamenlijk belang dat nodig is om een gebouw te verduurzamen, duurzaam te exploiteren en duurzaam te gebruiken. Door het ROZ-model aan te vullen of aan te passen kan het beter toepasbaar worden voor het gebruik bij de huur en de verhuur van duurzame kantoorgebouwen. Op welke wijze is verduurzaming tot op heden vastgelegd bij duurzame kantoorgebouwen in Nederland? (Hoofdstuk 5) Uit de analyse van de contractvorming bij een viertal duurzame kantoorgebouwen blijkt, dat bij geen van de vier kantoorgebouwen een huurovereenkomst is opgesteld, dat als basis voor een algemeen te accepteren en flexibel in te zetten duurzame huurovereenkomst kan dienen. Drie van de vier cases hebben een huurovereenkomst die gebaseerd is op het ROZ-model. In één case, hoofdkantoor TNTHoofddorp, is een volledig maatwerkovereenkomst opgesteld. Bij de Bussumse Watertoren is het standaard ROZ-model gebruikt, zonder noemenswaardige aanpassingen. Géén van de gebruikte huurovereenkomsten is herhaalbaar en flexibel: er zijn specifieke maatwerkafspraken gemaakt, die vastgelegd zijn in bijzondere bepalingen, allonges of in het geval van TNT-Hoofddorp in een maatwerkhuurovereenkomst. De wil om te verduurzamen van de ontwikkelaars, beleggers en gebruikers zijn bij alle vier de cases van cruciaal belang geweest. Dit is bij deze cases het gezamenlijk belang geweest. Wat hierover geregeld is in de huurovereenkomst qua verdeling van kosten, baten en risico’s blijft achter. Hoe is verduurzaming verankerd in buitenlandse greenlease-modellen? (Hoofdstuk 6) Uit de analyse van drie buitenlandse modellen voor duurzame huurovereenkomsten (greenleases), blijkt dat duurzaamheid al onderdeel uit kan maken van de huurovereenkomsten van duurzame kantoorgebouwen. Op dit gebied zijn deze landen dus verder dan de Nederlandse situatie. De wijze waarop de modellen omgaan met duurzaamheid varieert van vrijblijvende suggesties die toegevoegd kunnen worden aan een huurovereenkomst (BOMA), tot het vastleggen van jaarlijkse targets met betrekking tot energie- en waterbesparing (REALpac) en het oprichten van een ‘building management committee’ per kantoorgebouw (BBP). De buitenlandse modellen neigen in detail te treden en zich te willen bemoeien met de wijze van gebruik van het gebouw door de huurder (onder andere het gebruik van energiezuinige apparatuur en energiezuinige verlichting). Géén van de modellen biedt een concrete oplossing voor de split incentive en het waarborgen van het gezamenlijk belang van verduurzaming. De geanalyseerde buitenlandse greenlease-modellen zijn dan ook niet één op één te gebruiken in de Nederlandse situatie. Het is dan ook noodzakelijk om tot ‘eigen’ duurzame huurovereenkomst te komen. Welke aanpassingen kunnen we toevoegen aan de standaard huurovereenkomst om tot een duurzame huurovereenkomst te komen? (Hoofdstuk 7) Om tot een duurzame huurovereenkomst te komen kunnen we een aantal algemene aanpassingen en een aantal specifieke aanpassingen maken op het ROZ-model huurovereenkomst. De algemene aanpassingen hebben betrekking op een duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het kantoorgebouw. De specifieke aanpassingen hebben voornamelijk betrekking op energie (elektriciteit Duurzame Deals

59

en gas) en waterbesparing. Deze aanpassingen hebben tot doel om de ‘split incentive’ te herverdelen: de extra investeringskosten van de verhuurder ten behoeve van verduurzaming worden verrekend met de besparingen op energie- en waterkosten van de huurder. Doordat in het voorgestelde verrekenmodel het meer- en minderverbruik op 50%-50% verdeeld wordt tussen de huurder en de verhuurder ontstaat een gezamenlijk belang het gebouw zo duurzaam als mogelijk te gebruiken. Met betrekking tot de overige aspecten, (bouw-) materiaal keuze, afval en vervuiling, ruimte- en grond gebruik en een prettig en gezond werkklimaat ontbreekt het op dit moment aan een gezamenlijk belang en een financiële prikkel voor de huurder en verhuurder. Deze aspecten hoeven niet binnen de huurovereenkomst gereguleerd te worden. Regulering binnen de huurovereenkomst maakt de overeenkomst onnodig ingewikkeld en moeilijk naleefbaar, al staat het natuurlijk vrij aan partijen om extra afspraken te maken over een duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het gebouw. Dit hoeft alleen geen onderdeel te zijn van de huurovereenkomst. Het verrekenmodel en de bijbehorende aanpassingen leiden tot een meer gelijkwaardige huurovereenkomst, waarin helderheid is over de verdeling van kosten en opbrengsten tussen partijen en waar zowel de huurder als de verhuurder profiteren van verduurzaming.

8.3

Aanbevelingen

Op basis van de uitkomsten uit dit onderzoek wil ik de volgende aanbevelingen meegeven: Overheid: Stel het opnieuw bepalen van het Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) bij oplevering verplicht Eerder in dit onderzoek is gesteld dat uit gegevens van Search (2009) blijkt, dat bij circa 70% van nieuw ontwikkelde gebouwen het EPC hoger uitvalt dan berekend op de tekentafel. Door te verplichten dat het EPC opnieuw wordt bepaald bij oplevering, krijgen we beter inzicht hoe energiezuinig een gebouw echt is. Daarnaast kan het EPC dan beter als benchmark dienen voor het bepalen van de verrekeningsruimte ten behoeve van de meerinvesteringen als gevolg van duurzaamheidsinvesteringen (zie subparagraaf 7.3.2). Overheid: Stimulering overige duurzaamheidsaspecten door overheid en certificeringsinstanties In hoofdstuk 7 concludeerde ik al dat voor een aantal duurzaamheidsaspecten tot op heden geen rol is weggelegd voor de duurzame huurovereenkomst: het gezamenlijk belang ontbreekt. Het toevoegen van afspraken over aspecten als afvalscheiding, gebruik van materialen et cetera maakt de duurzame huurovereenkomst onnodig ingewikkeld en moeilijk na te leveren. Deze aspecten zullen op een andere manier gestimuleerd moeten worden. Dit kan door overheidsregulering (verplicht stellen) of door het onderdeel te maken van beoordelingsmethoden. In het laatste geval zal de markt uiteindelijk zelf deze aspecten oppakken om zo tot de gewenste certificering te kunnen komen. Dit zou een goede taak van ‘BREEAM-NL voor bestaande bouw en gebruik’ kunnen zijn (zie subparagraaf 2.4.2). Verhuurders: Beter inzicht in daadwerkelijk verbruik nodig Geen van de beschreven beoordelingsmethoden beoordeelt het daadwerkelijke energie- en water gebruik van een gebouw. Omdat energiebesparing de belangrijkste drijfveer is voor het overheidsbeleid op het gebied van verduurzaming van kantoorruimte, is het belangrijk inzicht te krijgen in het werkelijke energie- en waterverbruik. Op basis van deze gegevens kun je als organisatie beter sturen op energie- en waterbesparing. Ook zijn deze gegevens nodig om de in hoofdstuk 7 voorgestelde verrekening van kosten en besparingen uit te voeren.

Duurzame Deals

60

Verhuurders en beheerders: Andere wijze van afrekening van de servicekosten doorvoeren Door de toepassing van de administratiefee van 5% over de kosten van leveringen en diensten ontbreekt de prikkel om energie en water te besparen bij de verhuurders of de beheerders. Voor professionele beheerorganisaties is deze administratiefee jaarlijks goed voor enkele tonnen Euro’s aan omzet. Deze wijze van afrekenen sluit niet aan bij de wens om te verduurzamen. Door deze fee te koppelen aan de duurzaamheidsprestaties van het kantoorgebouw wordt de verhuurder / beheerder geprikkeld om het gebouw zo duurzaam mogelijk te exploiteren. ROZ: Neem de ambassadeursrol voor de duurzame huurovereenkomst Gezien de alom geaccepteerdheid van het ROZ-model huurovereenkomst is de Raad voor de Onroerende Zaken de partij om de duurzame huurovereenkomst verder uit te ontwikkelen, te vertalen naar ‘overeenkomst-taal’ en vervolgens uit te dragen. Wil het huidige ROZ-model huurovereenkomst haar huidige positie handhaven, dan zal de ROZ in moeten spelen op de verduurzaming en het model klaar moeten maken voor de toekomst. Intermediars: Implementatie en testen van de aanpassingen Tenslotte is het van belang het voorgestelde verrekenmodel en de bijbehorende aanpassingen te gaan testen in de praktijk en vervolgens waar nodig bij te schaven. Dit zou het beste op basis van vrijwilligheid, zonder directe consequenties, kunnen plaatsvinden. Hier is een mooie rol voor Jones Lang LaSalle weggelegd door huurders en verhuurders die bewust bezig zijn met duurzaamheid te benaderen en te enthousiasmeren. Jones Lang LaSalle zou op niet al te lange termijn een aantal ‘testovereenkomsten’ kunnen afsluiten. Dit kan natuurlijk alleen bij bestaande verduurzaamde of duurzame nieuwbouw kantoorgebouwen die voorzien zijn van (slimme) energie- en watermeters. De bereidheid van huurders en verhuurders om hier aan mee te werken en inzicht te geven in kosten en besparingen is hierbij cruciaal.

8.4

Reflectie

Tot slot geef ik in deze paragraaf mijn reflectie weer op het onderzoek. Ik ga hierbij in op de mate van bruikbaarheid van het onderzoek en de hardheid van de conclusies. Ik eindig met een korte weergave van wat mij gedurende het onderzoek is opgevallen. Mate van bruikbaarheid Ik denk dat het door mij voorgestelde alternatief voor de veel gebruikte (vaste) opslag op de huurprijs ter compensatie van de extra duurzaamheidsinvesteringen van de verhuurder goed bruikbaar is in de praktijk, mits objectief bepaald kan worden hoe groot de gerealiseerde besparing is. Ik heb bewust niet gekozen allerlei gedragsvoorschriften op te stellen, zoals ik in buitenlandse modellen wel tegenkwam. Het opgestelde verrekenmodel is praktisch toepasbaar en biedt de mogelijkheid gedrag te sturen. Het geeft helderheid en inzicht in de kosten en besparingen van verduurzaming. De voorgestelde aanpassingen zijn relatief eenvoudig implementeerbaar, waardoor de drempel om onderling te verrekenen voor zowel de verhuurder als de huurder lager wordt. Het verdelen van de besparingen (of juist meerkosten) tussen de verhuurder en de huurder is en blijft een ingewikkelde materie. Het is zeer lastig vast te stellen welk deel wordt veroorzaakt door het gebouw / de gebouwinstallaties (verhuurder) en welk deel wordt veroorzaakt door het gedrag van de huurder. Daarnaast heeft ook het inbouwpakket van de huurder weer gevolgen voor het verbruik. Daarom heb ik gekozen voor een 50%-50% verdeling tussen huurder en verhuurder. Dit zorgt voor een prikkel en gezamenlijk, gelijkwaardig belang voor beide partijen. Ik realiseer mij dat deze aanpak bediscussieerbaar is. Zolang we nog niet over technieken beschikken waarbij we het

Duurzame Deals

61

huurdersaandeel en het verhuurdersaandeel kunnen scheiden en exact kunnen bepalen, lijkt mij dit een goede en bruikbare insteek. Hardheid van de conclusies De toegepaste onderzoeksmethode van interviews is natuurlijk niet objectief te noemen. Het aantal geïnterviewden in relatie tot hun rol binnen de vastgoedmarkt en hun visie op duurzaamheid bepalen de beantwoording van de vragen. Ook het gesloten karakter van de vastgoedmarkt heeft haar impact op het onderzoek. Ik heb van geen van de benaderde partijen de afgesloten huurovereenkomst in mogen zien. Het gevolg is dat ik geen inzicht heb kunnen krijgen in de exacte wijze waarop afspraken in relatie tot duurzaamheid zijn vastgelegd. Dit heeft ongetwijfeld impact gehad op de conclusies die ik op basis van de cases getrokken heb. Wel ben ik van mening, zeker gezien de geringe ervaring met duurzame kantoorgebouwen in de huursector in Nederland, dat de toegepaste onderzoeksmethode de juiste methode is. Er bestaat geen overzicht van alle gerealiseerde duurzame kantoorgebouwen in Nederland. De belangrijkste oorzaak hiervan is het gebruik van verschillende beoordelingsmethoden waarmee de duurzaamheid van het gebouw is bepaald. Dit heeft als gevolg dat het vrijwel niet mogelijk is om de omvang van de ‘populatie’ duurzame kantoorgebouwen te bepalen, wat nodig is om een kwantitatieve onderzoeksmethode te kunnen gebruiken. Wat is mij opgevallen? Gedurende het onderzoek is mij opgevallen dat wij in Nederland -in vergelijking tot andere landenweinig (echt) duurzame kantoorgebouwen hebben, met name in de huursfeer. Tot op het moment van schrijven, juni-augustus 2010, kent Nederland nog geen LEED-Platinum gebouw. Verder is mij de mismatch tussen de korte termijn visie van beleggers en de lange termijn visie die bij duurzaamheid past opgevallen. Deze heb ik beschreven in paragraaf 2.2.4. Dit vormt een belangrijke barrière voor de verduurzaming van de kantorensector. Indien beleggers er voor zouden (kunnen) kiezen een kantoorgebouw langer in portefeuille te houden, is het mogelijk lange termijn beslissingen te maken en lange termijn investeringen te plegen. Zolang er geen zekerheid is of een nieuwe eigenaar de meerwaarde van extra investeringen accepteert, vormt dit een rem voor beleggers om te investeren in duurzaamheid. Ten derde viel het mij tegen dat ik geen huurovereenkomsten in heb mogen zien, zelfs niet met een geheimhoudingsverklaring. Enerzijds begrijpelijk gezien mijn functie en mijn werkgever, anderzijds vermoedelijk ook doordat de betrokkenen zich wel realiseren dat ze iets bijzonders in handen hebben, waar veel werk in is gaan zitten. Toch zou binnen de duurzaamheidsvisie mijn inziens ook transparantie en de bereidheid om informatie en kennis te delen moeten zitten. Tenslotte hoopte ik een duurzame huurovereenkomst op te stellen die alle onderdelen van verduurzaming zou tackelen. Gedurende het onderzoek bleek dat een aantal onderdelen zeer lastig te regelen is tussen huurder en verhuurder en daarnaast ook geen meerwaarde of voordeel oplevert voor de partijen. De taak om deze onderdelen toch te stimuleren of te reguleren ligt wat mij betreft bij de overheid of bij de certificeringsinstanties door middel van implementatie in de beoordelingsmethoden.

Duurzame Deals

62

Bronnen -

AT Osborne (2010), Een modern monument. Baarn: AT Osborne.

-

Berkhout G.(2008), ‘People, planet, profit én project’, PropertyNL Research Quarterly, Thema: Duurzaamheid, 2008

-

Berkhout, G. (2010), De meerwaarde van duurzaam vastgoed, Real Estate Research Quarterly, jaargang 9 nr. 2, juli 2010, pp. 35-42

-

Better Buildings Partnership (2009), Green Lease Toolkit: working together to improve sustainability, London: Better Buildings Partnership

-

Better Buildings Partnership (2007), Green lease workshop outcomes paper, London: London Climate Change Agency.

-

Bijsterveld, K. (2008), ‘The circle of blame’moet doorbroken worden. In: Building Business duurzaam, juni 2008. pp. 4-5

-

BOMA International (2008), Model green lease agreement . Washington: BOMA

-

Saunders T., ‘A discussion document comparing international environmental assessment methods for buildings’, BRE, Maart 2008

-

CB Richard Ellis (2009) Who pays for Green? The economics of sustainable buildings. www.CBRE.com

-

CBS (2009), Monitor Duurzaam Nederland 2009, Den Haag: CBS

-

Croes,H. , G. Meerdink en M.Haas (2005).Toelichting gebruik GreenCalc+ . www.sureac.nl

-

Dril, A.W.N. van (2009), Verkenning Schoon en Zuinig, Den Haag: ECN / PBL

-

Eichholtz, P., N. Kok en J.Quigley (2009), Doing well by doing good? An analysis of the financial performance of green buildings in the USA. RICS Research Report, march 2009. London: RICS

-

Kok, N. en P. Eichholtz (2008) Green Building make cents. In: Property Research Quarterly, jaargang 7, nummer 3, (4-5).

-

Hanff, P. (2010), Negen op tien vastgoedpartijen investeert in duurzaamheid. In: Vastgoedmarkt, juni 2010, Thema Duurzaamheid, pp. 30-31

-

Hinnells, M. Et al. (2008), The Greening of commercial leases. In: Journal of Property Investment & Finance, Vol 26 No. 6m pp. 541-551

-

IVBN (2009): Echt duurzaam is het verduurzamen van de voorraad. Voorburg: IVBN

-

Jones Lang LaSalle (2008a), Duurzame huisvesting: Een gids voor de Nederlandse kantoorgebruiker. Amsterdam: Jones Lang LaSalle

Duurzame Deals

63

-

Jones Lang LaSalle (2008b), Green leasing: what to look for and what to avoid. Chicago: Jones Lang LaSalle

-

Jones Lang LaSalle (2010a), OSCAR 2010: Nederlandse benchmark voor servicekosten van kantoren. J Amsterdam: Jones Lang LaSalle

-

Jones Lang LaSalle (2010b), Resultaten onderzoek duurzame huisvesting bij kantoorgebruikers 2010. Amsterdam: Jones Lang LaSalle

-

Kashyap, A.,J. Berry & S. McGrea (2008) Energy Efficiency and Performance of Commercial Real Estate, University of Ulster, United Kingdom

-

Kaplow, S. (2009), Does a green building need a green lease?, In: Baltimore Law Review, vol. 38 pp. 375-410.

-

Lepatner, B. (2009),Green leases add value for landlords and tenants. In: Real Estate Weekly, 22-07-2009

-

Linden, K. van der et al. (2000) GreenCalc: een calculatie- en communicatiemodel om milieubelasting van gebouwen meetbaar en vergelijkbaar te maken. http://www.dgmr.nl/fileadmin/DGMR/brochures/software/greencalc.pdf

-

Means, P. (2009). Green building lease issues: Ensuring proper performance. In: Colorado Real Estate Journal, 7 oktober 2009

-

Miller N., Spivey J., Florance A., ‘Does Green Pay Off?’, final draft July 12, 2008

-

Peeters, H (2008): Hoe investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen bijdragen aan het direct rendement van een belegger. Masterproof MRE. Amsterdam: ASRE

-

Penafiel, K. (2008), BOMA ‘greens’ lease guidelines. www.sustainableindustries.com/commentary/17369284.html

-

Power,T., Rebecca Campbell, and Brad Jessup (2004). Lease arrangements for green commercial buildings" Australian Property Law Bulletin. (2004) 19(3): 29

-

REALpac (2010), Green Lease Guide For Commercial Office Tenants. Toronto, Canada: REALpac

-

Rose, J.F.P. (2005) The businesscase for green building. In: Urban Land, June 2005, Urban Land Institute

-

Schiphol Real Estate (2010), TransPort, meer dan een kantoorgebouw. Schiphol: Schiphol Real Estate

-

SenterNovem (2007), Energielabel ook voor eigenaren utiliteitsgebouwen. www.senternovem.nl

-

SenterNovem (2008), Criteria voor duurzaam inkopen van huur en aankoop van kantoorgebouwen, versie 1.1. www.senternovem.nl

-

Sharp, J.M.& S. Rives (2009) “Green” leasing: a practitioner’s overview. In: Washington

Duurzame Deals

64

State Bar association Real Property, Probate & Trust Section Newsletter, pp. 1-11, Summer 2009 -

Sureac (2009), GreenCalc+, beknopte startershandleiding Versie 1.5, Arnhem: Stichting Sureac

-

Verschoor, M. (2008), Groene Vastgoedlabels: Nationaal en Internationaal, PropertyNL Research Quarterly, jaargang 7, nummer 3

-

Warren, C. (2009). Who needs a green star? Paper Pacific Rim Real Estate Society Conference Sydney 19-21 januari 2009

-

World Commission on Environment and Development (1987), Report of the World Commission on Environment and Development: Our Common Future,, Via: www. http://www.un-documents.net/wced-ocf.htm

-

Yudelson, J. (2008). The Green Building Revolution. Washington: Island Press

Internet Internetsite

Bezocht:

nl.wikipedia.org www.boma.org www.breeam.nl www.cbre.com www.cradletocradle.nl www.dgbc.nl www.dgbcwiki.nl www.dgmr.nl www.duurzaamgebouwd.nl www.euronacap.com www.energieloket.nl www.milieunet.nl www.ovg.nl www.roz.nl www.senternovem.nl/epc www.sureac.nl www.sustainableindustries.com www.undocuments.net www.usgbc.org www.watertorenbussum.nl

juli 2010 juni 2010 mei 2010 juni 2010 augustus 2010 juli 2010 juli 2010 juni 2010 augustus 2010 juli 2010 juli 2010 juli 2010 augustus 2010 juli 2010 juli 2010 juni 2010 mei 2010 juli 2010 juli 2010 augustus 2010

Fotoverantwoording p. 32 p. 37 p. 40 Duurzame Deals

Pieter Kers (Schiphol Real Estate) www.inoudeansichten.nl (links) en www.stichtingmilieunet.nl (rechts) www.panoramio.com/photo/37462496 65

Bijlage 1: Interviews -

Cees van der Spek, Corporate accountmanager / ontwikkelaar OVG Projectontwikkeling

-

Flip Verwaaijen, Managing Director TNT Real Estate

-

Jan Eerkens, Ontwikkelaar Schiphol Real Estate

-

Guus Berkhout, Fondsmanager Triodos Vastgoedfonds

-

Gerhard Jacobs, Directeur Huisvesting & Vastgoed AT Osborne

-

Michiel Haas, Directeur Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie

Vragenlijst / leidraad interviews Achtergrond en totstandkoming huurovereenkomst -

Hoe hebben de huurder en de verhuurder elkaar gevonden? Huurder: Waarom hebben jullie gekozen voor dit gebouw? Hoe is de huurovereenkomst tot stand gekomen?

Type en inhoud huurovereenkomst -

Wat is als basis voor de huurovereenkomst gehanteerd? Wie nam het voortouw in de contractvorming? (huurder / verhuurder) Huurder: zijn de meerkosten (extra duurzaamheidsinvesteringen) voor jullie inzichtelijk en transparant? Is er een link tussen de afschrijvingstermijn van de extra investeringen en de opslag op de huur? (indien van toepassing) Is bekend hoeveel energie- en waterbesparing het gebouw gaat realiseren? Hoe is dit berekend? Hoe zorgen jullie voor een blijvend duurzaam gebruik?

Resultaten en leerpunten -

Huurder: zijn alle duurzaamheidswensen ingewilligd? Huurder: hebben jullie inzicht in het gas, water- en elektraverbruik? Is het energieverbruik op het niveau dat jullie verwachtten? Hoe komt dit? Huurder: Wat betekent dit voor de totale huisvestingslasten? Wat zouden jullie nu anders doen?

N.B. de vragen zijn natuurlijk alleen gesteld voor zover van toepassing.

Duurzame Deals

66

Bijlage 2: Overzicht categorieën BREEAM-NL 1. Management • Prestatieborging • Bouwplaats en Omgeving • Milieu-impact bouwplaats • Gebruikershandleiding • Levenscycluskostenanalyse • Consultatie (keuze-credit) • Gedeelde faciliteiten (keuze-credit) • Veiligheid (keuze-credit) • Publiceren van gebouwinformatie (keuze-credit) • Het gebouw en terrein als educatiemiddel (keuze-credit) • Onderhoudsgemak (keuze-credit) 2. Gezondheid Licht & verlichting: • Daglichttoetreding • Uitzicht • Tegengaan lichthinder • Hoogfrequente verlichting • Kunstverlichting binnen- en buiten • Lichtregeling Luchtkwaliteit: • Natuurlijke ventilatie • Interne luchtkwaliteit • Vluchtige organische verbindingen Warmtehuishouding: • Thermisch comfort • Temperatuurregeling Geluid: • Akoestiek 3. Energie • CO2 emissiereductie • Submetering energieverbruiken • Energiezuinige buitenverlichting • Toepassing duurzame energie • Minimalisatie luchtinfiltratie laad-/losplatforms • Energiezuinige koel- en vriesopslag • Energiezuinige liften • Energiezuinige roltrappen en rolpaden • Waarborging thermische kwaliteit gebouwschil 4. Transport • Aanbod van Openbaar Vervoer (OV) • Afstand tot basisvoorzieningen • Fietsenstalling • Voetgangers- en fietsersveiligheid • Vervoerplan en Parkeerbeleid Duurzame Deals

67

• •

Vervoersinformatiepunt Toelevering en manoeuvreren

5. Water • Waterverbruik • Watermeter • Lekdetectie hoofdwateraansluiting • Zelfsluitende watertoevoer sanitair • Recycling van water • Irrigatiesystemen • Voertuigwasservice 6. Materialen • Bouwmaterialen • Hergebruik van gebouwgevel • Hergebruik van gebouwstructuur • Onderbouwde herkomst van materialen • Robuust ontwerpen 7. Afval • Afvalmanagement op de bouwplaats • Gebruik van secundair materiaal • Opslagruimte voor herbruikbaar afval • Compost • Inrichting 8. Landgebruik & Ecologie • Hergebruik van land • Verontreinigde bodem • Aanwezige planten en dieren op de locatie van het bouwproject • Planten en dieren als medegebruiker van het plangebied • Duurzaam medegebruik van planten en dieren op de lange termijn • Consulteren van toekomstige gebruikers en omwonenden - LE7 wordt ondergebracht bij MAN6 • Partnerschappen met een lokale natuurorganisatie • Grondgebruik (toevoeging werkgroep woningen) 9. Vervuiling • GWP van koudemiddelen voor klimatisering • Voorkomen van lekkages van koudemiddelen • GWP van koudemiddelen voor warenkoeling • Ruimteverwarminggerelateerde NOx emissies • Gebouwbescherming bij overstromingen • Minimalisering van vervuiling van afstromend regenwater • Minimalisering lichtvervuiling • Geluidsoverlast Per credit is beschreven wat het doel van het credit is, wat de criteria zijn voor het toekennen van punten, wat de criteria eisen zijn, de definities van de criteria en het benodigde bewijsmateriaal. Bron: www.wikidgbc.nl via www.breeam.nl Duurzame Deals

68

Bijlage 3: Berekening opslag op huurprijs TransPort Verrekening betonkernactivering Schiphol Real Estate heeft de kosten van de extra investering ten behoeve van de toepassing van betonkernactivering doorbelast aan de huurder. Hierbij heeft SRE de volgende berekeningswijze toegepast (fictieve getallen): meerinvestering verhuurder

150

berekende reductie energiekosten voor huurder/ jaar -/- extra kosten inbouwpakket huurder / jaar opslag op huurprijs / jaar saldo huurder

-20 +5 +15 0

Het voordeel voor de verhuurder is, dat het risico dat de verhuurder loopt op de extra investeringskosten afgedekt is. De extra investeringskosten van de verhuurder worden verrekend met het voordeel van lagere energiekosten dat ontstaat voor de huurder, gecorrigeerd met de extra kosten die de huurder heeft voor het inbouwpakket. Op zich is deze verrekeningswijze niet ongunstig voor de huurder, omdat tekening is gehouden met de meerkosten die de huurder heeft vanwege aanpassingen aan het inbouwpakket. Nadelen van deze verrekeningswijze zijn: - Het risico dat tegenvallende prestaties van het gebouw / de installaties leiden tot hogere huisvestingskosten leiden en het risico dat de duurzaamheidsmaatregelen niet voldoende werken, volledig bij de huurder. - De opslag op de huurprijs is gebaseerd op de theoretische, berekende besparing op de energiekosten die de betonkernactivering kan opleveren. - Het gezamenlijke belang op het gebouw duurzaam te exploiteren en te gebruiken ontbreekt voor zowel de verhuurder als de huurder: het voordeel van de lagere energiekosten wordt verrekend met de verhuurder, de verhuurder is verzekerd van een financiële afdekking van de meerinvesteringen. Verrekening zonnecellen Ook voor de toepassing van zonnecellen op het dak is SRE een verrekeningswijze met de huurders overeengekomen. De investeringskosten voor de zonnecellen komen volledig voor rekening van SRE. Het voordeel van lagere energiekosten dat de zonnecellen opleveren komt volledig voor rekening van de huurders. De verrekening van de extra investeringskosten vindt plaats door middel van een jaarlijkse (extra) huurverhoging, los van de gebruikelijke indexering. De jaarlijkse huurverhoging wordt als volgt bepaald: Opbrengst zonnecellen in kWh x de gemiddelde kWh-prijs van drie energieleveranciers. Het voordeel voor de verhuurder is, dat de extra huuropbrengsten een hoger direct rendement opleveren bij taxatie tevens een beter indirect rendement opleveren. Het risico van tegenvallende prestaties van de zonnecellen ligt bij verhuurder, immers hoe minder kWh de zonnecellen produceren, des te minder groot is de huuropslag. Ook is hij niet zeker van het volledig terugverdienen van zijn extra investering. Het nadeel van deze verrekeningswijze voor de huurder is, dat hij het risico op stijgende energieprijzen voor een deel behoudt vanwege de verrekening gebaseerd op de elektriciteitsprijs van dat jaar.

Duurzame Deals

69

Bijlage 4: Berekeningsmethode energiekostenbesparing op basis van EPC Hein Peeters heeft in zijn Masterproof ‘Hoe investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen bijdragen aan het direct rendement van een belegger’ uit 2008 een methode ontwikkeld om op basis van de EPC van een gebouw de werkelijke energiekosten bij gemiddeld gebruik van het gebouw te berekenen. Dit maakt het mogelijk voor de verhuurder om op (relatief) objectieve wijze te berekenen welk bedrag hij bij de huur kan optellen als tegemoetkoming voor de additionele energiebesparende investeringen. De contracthuur wordt hierdoor gekoppeld aan de energetische kwaliteit van het gebouw, aan de hand van de formule contracthuur = markthuur + de energiekosten besparing van het pand ten opzichte van de benchmark. Met de door Peeters gedefinieerde formule is te berekenen wat de besparing aan energiekosten is bij een lage(re) EPC-waarde dan de benchmark (= EPC 1,9 in 2008, nu 1,1). De benchmark is de EPCwaarde waar het pand ten minste aan moet voldoen volgens het bouwbesluit. Het model biedt de mogelijkheid aan een verhuurder om zijn direct rendement extra te verhogen. Er zijn echter een aantal kanttekeningen op zijn onderzoek: - Alle energiebesparingen komen ten goede van de verhuurder. De ‘split incentive’ wordt hierdoor niet verdeeld, het gezamenlijk belang ontbreekt en er is geen prikkel voor de huurder om het gebouw duurzaam te gebruiken. Na verrekening van de extra investeringen ontstaat een extra direct rendement voor de verhuurder. - De berekening is een moment opname en wordt door Peeters vervolgens gebruikt om de opslag voor de resterende huurperiode vast te leggen. Het houdt geen rekening met het werkelijke verbruik. - Door deze berekening blijft de totale huisvestingslast van de huurder gelijk aan het huren van een niet-duurzaam gebouw. Het levert alleen een imagovoordeel op. - Peeters is in het ontwikkelen van zijn methode uitgegaan van een ‘gemiddeld’ kantoorgebouw met een omvang van 6.000 m². - Het model is een eerste opzet en zal nog verder verfijnd een aangepast moeten worden. Wel is Peeters er in geslaagd op een transparante wijze om een eerste aanzet voor een ‘nulmeting’ vast te stellen waarmee de gerealiseerde energiebesparing van een gebouw bepaald kan worden.

Duurzame Deals

70

Bijlage 5: Drinkwatergebruik in kantoorgebouwen Het drinkwatergebruik in een kantoorgebouw is afhankelijk van de voorzieningen die in het gebouw aanwezig zijn. Op basis van de onderzoekcijfers is het gemiddelde watergebruik in een kantoor met eenvoudige voorzieningen voor het bereiden van koffie en thee (pantry) geraamd op circa 24 liter per werknemer per dag. Het grootste deel hiervan, circa 16,5 liter, wordt gebruikt ten behoeve van toiletspoelingen. Het overige gebruik bestaat uit circa 4 liter voor onderhoud en schoonmaak en ca. 3,5 liter voor overig persoonlijk gebruik. In kantoorgebouwen met een kantine ligt het waterverbruik ongeveer 15 liter hoger. Ook de aanwezigheid van sportvoorzieningen, tuinbesproeiing en luchtbevochtiging verhogen het drinkwatergebruik van een kantoorgebouw. In de onderstaande tabel is het overzicht van het drinkwatergebruik in een kantoorgebouw met uitgebreidere voorzieningen weergegeven: Voorziening Toilet Keuken Onderhoud en schoonmaak Persoonsgebonden Tuin Sportvoorziening Luchtbevochtiging Totaal

Verbruik in liters per dag 17 15 4 3 5 3 3 50 (waarvan 34% warm water)

Bron: Van der Linden et al, 2000, p. 19

Indien een grijswatersysteem het water ten behoeve van toilet en tuin voor haar rekening neemt, levert dit een waterbesparing op van circa 44%. Waterbesparende kranen en douches zorgen ook nog eens voor een besparing van 10 tot 30%. De totale waterbesparing kan hiermee uitkomen op zo’n 50%. Uitgaande van 225 werkdagen per jaar is dit circa 5.625 liter per werknemer per jaar. In een kantoorgebouw met 200 werknemers levert dit een besparing van zo’n 5.000 liter water per dag. in een jaar kan dan jaarlijks zo’n 1.125.000 liter water worden bespaard.

Duurzame Deals

71