Duurzaamheid: Meerwaarde & Markt

remarks:

100 %

scale:

ROT.07.01

client number:

huisstijl

this page:

Rotterdam Climate

project:

Amsterdam

in:

23/07/2007

toDAY:

Duurzaamheid: Meerwaarde & Markt LOGO _ SIZES S, M, L

Colofon Duurzaamheid: Meerwaarde & Markt September 2013 Gezamenlijke uitgave van SBRCURnet en de gemeente Rotterdam, in opdracht van het Rotterdam Climate Initiative en de Marktstuurgroep Duurzaam Ontwikkelen, ter gelegenheid van de Jaarbijeenkomst Duurzaam Ontwikkelen 2013. Redactie: Foka Kempenaar, Barbera Peters, Sabina van der Spek en Maarten de Vries Vormgeving: Uit de Kunst!, Jolanda Smit Alle rechten voorbehouden © 2013. Deze digitale uitgave mag uitsluitend gratis worden verspreid.

Inhoud Introductie........................................................................................................ 1. Mathenesserlaan 208...................................................................................... 2. The Student Hotel ........................................................................................... 3. Justus van Effen.............................................................................................. 4. HNK ................................................................................................................. 5. Het Buro & De Bovenkamer............................................................................. 6. Heindijk ........................................................................................................... 7. De Nieuwe Binnenweg..................................................................................... 8. De Karel Doorman ........................................................................................... 9. De Fabriek van Delfshaven ............................................................................. 10. De Binnentuin van Overschie .........................................................................

DUURZA A MHEID: MEERWA A R DE & MA R KT - 3

pag. 5 pag. 6 pag. 8 pag. 10 pag. 12 pag. 14 pag. 16 pag. 18 pag. 20 pag. 22 pag. 24


De mooiste, en meest duurzame oplossingen De markt stimuleren en vooral inspireren om de stad te verduurzamen; een flinke CO2-reductie, meer groen en een aantrekkelijkere woon- en werkomgeving. Dát hebben wij voor ogen met de samenwerkingsovereenkomst Duurzaam Ontwikkelen Rotterdam. Niet alleen bij nieuwbouw, maar juist in het geval van bestaande bouw. Want door zijn grotere volume in de stad, biedt die laatste categorie immers veel meer winstpotentieel. ‘Goed voorbeeld doet goed volgen’, een oud en wijs gezegde, vormt de basis van dit digitale boekje met tien Rotterdamse projecten. Allemaal zijn ze ingezonden voor de Gulden Feniks 2013, de enige prijs in Nederland die zich exclusief richt op het hergebruik van de bestaande gebouwde voorraad. Deze renovatie- en (gebieds-) transformatieprojecten zijn wat ons betreft toonaangevend. Omdat ze stuk voor stuk op prachtige wijze laten zien hoe je met kennis van de markt en het creëren van meerwaarde een belangrijke duurzame bijdrage kunt leveren. En natuurlijk is economische meerwaarde van belang, maar de waarde die mensen hechten aan hun bestaande omgeving blijkt steeds weer een factor. Misschien is die laatste vorm van waarde zelfs de belangrijkste. Want of het nu de bewoners zijn of de vakmensen die met een renovatie aan de slag gaan, juist als mensen zich betrokken voelen, zien we de mooiste en meest duurzame oplossingen ontstaan. Wij hopen we dat u na het lezen van dit boekje net zo enthousiast bent als wij, en wensen u veel leesplezier! Job Dura (Dura Vermeer) Voorzitter Marktstuurgroep Duurzaam Ontwikkelen Rotterdam


Mathenesserlaan 208 Een onverwachte oplossing Bij renovaties kan het zeer lonend zijn om verder te kijken dan de standaard, dat weet Marieke van Iterson inmiddels als geen ander. Zij was als architect betrokken bij de renovatie van een monument uit 1931, op de hoek van de Mathenesserlaan en de ’s Gravendijkwal. Dit strak ogende, uit metselwerk en een vliesgevel opgetrokken monument vormt een belangrijk onderdeel van het oeuvre van architectenbureau Brinkman en Van der Vlugt. Zij ontwierpen destijds veel markante gebouwen voor de stad Rotterdam (waaronder de Van Nelle fabriek) en speelden een belangrijke rol in het ontstaan en de ontwikkeling van Het Nieuwe Bouwen. Vooral de nadrukkelijke belijning van de grote raampartijen kenmerkt dit gebouw.

Projectgegevens Opdrachtgever: Sipkema Beheer Architect: Kei ontwerp Bouwbedrijf: KBR Bouw Deelnemer aan Gulden Feniks 2013, categorie Renovatie

Mathenesserlaan 208 oude situatie


Mathenesserlaan 208 nieuwe situatie

Lastige situatie Bij de renovatie van de Mathenesserlaan 208 draaide alles om de verpauperde gevel. De originele gietijzeren stoeltjesprofielen waren doorgeroest en vervormd. Daardoor had huurder Riagg last van lekkage, geluidsoverlast en veel kou. Beheerder Sipkema wilde de gevel in zijn geheel vervangen, maar de Welstand- en Monumentencommissie van de gemeente was bang voor aantasting van het oorspronkelijke beeld, en hield aanvankelijk vast aan gedeeltelijk herstel. Leegstand dreigde.

Creatieve oplossing De patstelling tussen de diverse partijen aan tafel kon echter worden doorbroken door de creatieve inbreng van de architect. Zij kwam op het idee om de oorspronkelijke gietijzeren stoeltjesprofielen na te bootsen door nieuwe Janisol-Arte kozijnen binnenstebuiten toe te passen. Extra onderzoek toonde aan dat dit technisch mogelijk was. Het resultaat is een authentiek ogend en tegelijk heel comfortabel pand, dat nog jaren meekan.

Open communicatie en juiste rolverdeling Dit project toont aan dat het loont om verder te durven kijken dan de standaard. Investeren in onderzoek naar nieuwe toepassingen kan, mits deze in voldoende aantallen kunnen worden geproduceerd. Dat de oplossing werd geaccepteerd, en zelfs tot voorbeeldproject is uitgeroepen, hing samen met de open communicatie tussen de architect en de Welstand. Belangrijk is volgens haar ook de taakverdeling: “Ben je bijvoorbeeld zelf niet sterk in politiek bedrijven, laat dit dan over aan een teamlid dat hierin wel een prettige uitdaging ziet.”


The Student Hotel Van A tot Z zelf aan het stuur Het hergebruiken van oude gebouwen is een uitdaging, zeker in de huidige markt. Maar volgens Frank Uffen, verantwoordelijk voor Marketing & Partnerships bij het project The Student Hotel bewijst zijn project dat wanneer je de niches weet te vinden, er zeker mogelijkheden zijn. De spectaculaire en ongesubsidieerde transformatie van het ruim 10.000 m2 grote verzamelgebouw van architecten Van Tijen en Maaskant is atypisch. In overleg met de Stichting Rotterdam Maaskant is niet het oorspronkelijk ontwerp, maar de lifestyle van de doelgroep – de internationale student - en hun waardering voor industrieel vastgoed voorop gezet in het programma van eisen. Waar mogelijk komen de oorspronkelijke betonnen en bakstenen muren tevoorschijn. In combinatie met muurschilderingen en vintage meubelen waan je je in Berlijn.

Projectgegevens Opdrachtgever: The Student Hotel City Living Architect: DSH architecten Bouwbedrijf: Cordeel Deelnemer aan Gulden Feniks 2013, categorie Transformatie

The Student Hotel, oude situatie


The Student Hotel - nieuwe situatie

Business model Dit project maakt deel uit van een trend in de markt, waarbij de eindgebruiker tegelijkertijd opdrachtgever is. Heb je zelf de lead, dan kun je een project van A tot Z sturen, inclusief helder businessplan. “Dat blijkt uit ons project, want zonder een business model met verschillende doelgroepen, diverse hotelproducten, design, gebouw, locatie en team hadden ING Bank en andere investeerders niet getekend voor de financiering.”

Koesteren van relaties Ben je zowel opdrachtgever als exploitant, dan kun je ook snel werken. Reden waarom dit project al na negen maanden zijn deuren kon openen. “Bovendien werkt het feit dat je zelf alles in de hand hebt ook prettig met het oog op bijvoorbeeld het opbouwen en koesteren van de relaties met omwonenden.” Die waren al snel enthousiast, zeker toen bleek dat er bij de invulling nog gekozen kon worden voor een restaurant met een openbare functie.

Project met persoonlijkheid Doordat de eisen van de moderne student zijn veranderd – men is luxe gewend en vraagt dat ook – kon The Student Hotel zijn slag slaan in een nichemarkt. Daarbij speelt volgens Uffen mee dat het oorspronkelijke gebouw een eigen, tijdloze identiteit had. “Het pand, én de locatie die je kiest moeten op langere termijn interessant zijn. Let je hier op, dan creëer je vanaf het begin een project met persoonlijkheid, en dan verdient het zich op de langere termijn zeker terug.”


Justus van Effen 100% monument, 100% nu Woonstad Rotterdam heeft het monumentale complex Justus van Effen in Spangen in twee jaar tijd ingrijpend gerestaureerd en vernieuwd. Herstel in oorspronkelijke staat moest hand in hand gaan met het woongemak van de 21e eeuw. Een gewaagde sprong, die goed uitpakte. Zelfs zo goed, dat dit project in 2013 is beloond met de Gulden Feniks, de enige prijs die zich exclusief richt op het hergebruik van de bestaande gebouwde voorraad. Met een ingrijpende restauratie en vernieuwing, die twee jaar duurde en €30 miljoen kostte, heeft eigenaar Woonstad Rotterdam dit wereldberoemde monument (in 1918 ontworpen door Michiel Brinkman) succesvol in oude luister hersteld. De 154 vernieuwde woningen voldoen aan de modernste woon- en energieprestatie-eisen.

Projectgegevens Opdrachtgever: Woonstad Rotterdam Architect: Molenaar & Co Architecten, Hebly Theunissen architecten Bouwbedrijf: H.J. Jurriëns B.V. Winnaar Gulden Feniks 2013, categorie Renovatie Justus van Effen, oude situatie

DUURZA A MHEID: MEERWA A R DE & MA R KT - 1 0

Foto: BK Visuals, Bas Kooij

Justus van Effen nieuwe situatie

Conceptueel en ideeënrijk complex Het uitgangspunt van de restauratie was ‘100% monument, 100% nu’. Een doel dat glansrijk is gehaald, niet in de laatste plaats door de grote vakkundigheid waarmee de betrokken architecten Joris Molenaar en Arjan Hebly deze opdracht hebben uitgevoerd. Met heel veel oog voor details hebben zij het geheel weten te reconstrueren naar wat het ooit was: een conceptueel en ideeënrijk complex.

Melkglazen lampen Bij de renovatie van de Justus van Effen is het pad van de standaardoplossingen die corporaties meestal hanteren radicaal verlaten. “De esthetiek van het complex woog zo zwaar mee, dat we niet uit de voeten konden en wilden met de gebruikelijke robuuste aanpak”, legt Eric Smulders van Woonstad Rotterdam uit. Zo is in de trappenhuizen bijvoorbeeld gekozen voor melkglazen lampen in een messing houder. “Ondanks dat deze heel kwetsbaar zijn, gaat het wel goed. De bewoners gaan er heel voorzichtig mee om.”

Kleinste woningen in trek Woonstad Rotterdam verwacht dat deze kwalitatief hoogwaardige renovatie op de langere termijn zeker bijdraagt aan de waardeontwikkeling in Spangen. Daarbij maakt de opvallende mix, van verkoop- en huur en vooral van de diverse woninggroottes, de Justus van Effen tot een lovenswaardig project: critici beweerden van tevoren dat er voor woningen van 50 m2 geen markt zou bestaan. Maar dit complex bewijst voor 100% dat kwaliteit rendeert, want de kleinste woningen waren het snelst verkocht en verhuurd.


HNK Oprecht hét nieuwe kantoor Werkruimte weten te creëren die prima verhuurd wordt, ondanks de crisis, daarin lijkt Hét Nieuwe Kantoor goed geslaagd. Het ‘geheim’ zit hem volgens Thor Uiterwaal, vanuit NSI verantwoordelijk voor de uitrol van HNK, in de innovatieve wijze waarop HNK inspringt op de trend van ‘het nieuwe werken’. Het gebouw bestaat uit drie torens van in totaal ruim 23.500 m2, in de plint bevinden zich ruim 5.500 m2 aan winkelunits onder meer verhuurd aan Albert Heijn en Schmidt Zeevis. In het middengedeelte bevindt zich de entree van HNK, Hét Nieuwe Kantoor, met een receptie, horeca, flexwerkplekken, ontmoetingsplekken en vergaderruimtes. Het sociale hart van het gebouw is vrij toegankelijk voor iedereen die meteen aan de slag wil.

Projectgegevens Opdrachtgever: NSI Architect: Property Upgrade Bouwbedrijf: Property Upgrade Deelnemer aan Gulden Feniks 2013 categorie Transformatie.

HNK, oude situatie


HNK - nieuwe situatie

Uniek concept Sinds de oplevering in 2012 is al meer dan 50% van de ruimte in HNK verhuurd. “Dat de formule werkt, komt omdat iedereen exact datgene kan huren wat hij of zij nodig heeft. Van volledig ingerichte kantoorruimtes met divers oppervlakte, waar zonder investering direct gestart kan worden, tot een turn key oplevering.” De huurtermijnen zijn ook op maat overeen te komen, vanaf een dag tot de traditionele 5 jaar. Doordat er direct van de eigenaar gehuurd wordt, liggen de kosten lager dan bij traditionele verhuur, en er kan een invulling naar wens worden gerealiseerd.

Verhoogde verhuurbaarheid Door leegstand te voorkomen heeft het onroerend goed volgens opdrachtgever NSI een positieve waardeontwikkeling ondergaan. De globale investering bedraagt circa € 2,5 miljoen. “Hier tegenover staat een verhoogde verhuurbaarheid, omdat er wordt ingespeeld op de vraag uit de markt. Ook kan er een aanzienlijke hogere vierkante meter prijs gevraagd worden. Uniek is dat er een vooraf vastgesteld, vast bedrag aan servicekosten berekend wordt.”

Terug geven aan de stad In het gebruik door voormalig huurder RET had het gebouw een zeer gesloten, hokkerig en donker karakter. Door de begane grond open te breken en de vloer van de entresol terug te leggen is een zeer open, lichte ruimte ontstaan waar mensen vanaf straatniveau direct naar binnen kunnen kijken. Dit open karakter is ook op de verdiepingen terug te vinden. “Het pand maakt onderdeel uit van een beschermd stuk stadsgezicht. Veel Rotterdammers kennen het. Door de nieuwe bestemming en een aantal bouwkundige ingrepen hebben we het gebouw letterlijk en figuurlijk toegankelijker gemaakt, en als het ware ‘terug gegeven’ aan de stad.” In navolging van de succesvolle vestiging in Rotterdam gaat per september HNK Hoofddorp open. DUURZA A MHEID: MEERWA A R DE & MA R KT - 1 3

Het Buro & De Bovenkamer Een uitdaging met zeer duurzaam resultaat Dat je soms een lange adem nodig hebt om datgene te realiseren wat je voor ogen hebt, bewijst het project Het Buro & De Bovenkamer. In vijf jaar tijd zijn meerdere panden samengevoegd, gerenoveerd en omgevormd tot woon-, leer en werkruimte voor jongeren. Een lastige opgave, maar wel een traject dat volgens projectleider Aliën van der Haar van Woonbron bewijst “dat je met een vasthoudend en vakkundig bouwteam heel ver kunt komen.” De zeer uitgewoonde panden die Woonbron in 2007 opkocht, bevinden zich op de hoek van de Rochussenstraat en de Duyststraat, aan de rand van het Nieuwe Westen. Een van de speerpunten van deze ‘krachtwijk’ is het bieden van kansen aan jongeren. Door het samenvoegen van een kamerpand, appartementen en bedrijfsruimten met souterrains, kon Woonbron hier op inspringen met een kansrijke combinatie van

Projectgegevens Opdrachtgever: Woonbron Architect: Krill architectuur, Christian Müller Architects Bouwbedrijf: Van Wijnen Stolwijk B.V Deelnemer aan Gulden Feniks 2013, categorie Transformatie Het Buro & De Bovenkamer, oude situatie


Het Buro & De Bovenkamer, - nieuwe situatie

wonen, werken en leren. “De 24 kamers in ‘de Bovenkamer’ worden voor 50% verhuurd aan zelfstandige jongeren, en voor 50% aan jongeren die een steuntje in rug kunnen gebruiken. Daarnaast biedt ‘het Buro’ op de begane grond plek aan circa 16 (startende) ondernemers.”

Maatschappelijk en bouwtechnisch pittig Er moest niet alleen vroegtijdig en diepgaand worden gesproken met de toekomstige doelgroep om hun wensen zorgvuldig in kaart te brengen, maar ook met de omgeving. “De buurt zat niet te wachten op ‘nog een project met zorgfunctie’.” Maar Woonbron wist onder andere met behulp van interviews, infobijeenkomsten en gesprekken het tij te keren.

Monumentale status Tegelijkertijd werd het team van opdrachtgever, architecten en uitvoerder ook bouwkundig voor een pittige taak gesteld, mede omdat de panden vlak voor de start van de verbouwing een monumentale status kregen. “Lastig, maar door de vakkundige betrokkenheid van alle partijen hebben we dit gegeven weten om te zetten in een uitdaging: er is extra voorzichtig met het bestaande materiaal gegaan, met als resultaat een prachtig getransformeerd gebouw, waarin alle ingrepen door de tijd heen op bijzondere wijze in het zicht zijn gebleven.”

Meerwaarde op veel vlakken De vakkundigheid en vasthoudendheid heeft niet alleen een pand met architectonische meerwaarde opgeleverd, maar vooral ook een project met interessante kansen voor een specifieke groep jongeren, startende ondernemers én de buurt: de Bovenkamer biedt woonruimte aan jongeren met lichte begeleiding onder leiding van stichting JONG, het Buro vaste en flexibele werkplekken (www.het-buro.com), en er kan een vergaderruimte worden gehuurd. DUURZA A MHEID: MEERWA A R DE & MA R KT - 1 5

Heindijk Huurverhoging compenseren met energiebesparing Wie een bepaald percentage energiebesparing wil door berekenen in de huur, doet er goed aan om uit te gaan van een standaardwoning. Een advies van Frits Schneiderr, duurzaamheidscoördinator bij wooncorporatie Woonbron. Hij was betrokken bij de renovatie van de Heindijk in IJsselmonde. Het complex Heindijk bestaat uit vier galerijflats en zes bedrijfsruimtes, rondom een groot gemeenschappelijk carrévormig binnenterrein. Met een gerichte en gelijktijdige aanpak van zowel technische als sociale zaken, is de verhuurbaarheid van de woningen op lange termijn veiliggesteld.

Projectgegevens Opdrachtgever: Woonbron Architect: MATH architecten Bouwbedrijf: Suijkerbuijk Bouw en Services Deelnemer aan Gulden Feniks 2013, categorie Renovatie

Heindijk, oude situatie


Heindijk - nieuwe situatie

Verbetering op alle fronten Het complex aan de Heindijk was aan een grote onderhoudsbeurt toe. Maar voordat de flats aan konden worden gepakt, moest eerst de leefbaarheid verbeteren. Hier is met de deelgemeente een vierjarig actieplan voor opgezet. Ten slotte heeft Woonbron als laatste de flats fysiek aangepakt, en daarbij verschillende duurzaamheidsmaatregelen doorgevoerd.

Energie besparen De duurzaamheid van dit project zit hem naast een flinke verbetering van de verhuurbaarheid op langere termijn, en een maatschappelijke verbetering, ook in energiebesparing. Inhakend op een grootschalig besparingsproject dat al liep in IJsselmonde, zijn in de flats aan de Heindijk onder meer HR++ glas geplaatst, het dak geïsoleerd, de panelen onder ramen vernieuwd en geïsoleerd en warmwatermeters geplaatst.

Huurverhoging op basis van energiebesparing De overeengekomen huurverhoging is gebaseerd op de gerealiseerde energiebesparing ten gevolge van de uitgevoerde isolerende maatregelen. Frits Schneiderr: “Met de huurders is afgesproken dat 75% van de energiekostenbesparing doorberekend wordt in huur, met een garantstelling dat berekende energiebesparing ook werkelijk gehaald wordt. Na één jaar is dit door de Woonbond onderzocht en bleek de energiebesparing ruimschoots gehaald te zijn. Energiebesparing door isolatie van dak en kopgevels is niet meegenomen in de huurverhoging, maar telt wel mee in de totaal gerealiseerde energiebesparing.”


De Nieuwe Binnenweg Verbluffend resultaat door ‘guerilla-aanpak’ Het achterste gedeelte van de Nieuwe Binnenweg, tussen de Lage Erfbrug en de ’s-Gravendijkwal, is rigoureus van gezicht veranderd. Een grote en gemêleerde groep winkeliers ging in korte tijd overstag om mee te doen aan het upgraden van hun straat. Het succes van deze gebiedstransformatie hangt samen met doortastende manier waarop het transformatieproces vorm kreeg. In 2008 was het laatste gedeelte van de Nieuwe Binnenweg nog totaal verpauperd. Panden waren soms zelfs niet meer dan krotten. Samen met ondernemers en eigenaren is een plan van aanpak opgesteld. In 2012 sloot de termijn waarop verbeterplan-

Projectgegevens Initiator: Gemeente Rotterdam Mede inzender: Uvastgoed Genomineerde Gulden Feniks 2013, categorie Gebiedstransformatie

De Nieuwe Binnenwe, oude situatie


De Nieuwe Binnenweg - nieuwe situatie

nen konden worden ingediend, en het resultaat is verbluffend: in plaats van voor de geraamde 80 panden, zijn er voor maar liefst 126 panden plannen aangedragen.

Gezamenlijke aanpak loont Bij de start van het project zijn alle belanghebbenden samengebracht aan één tafel, via het Platform Nieuwe Binnenweg. “Voor een (winkel)eigenaar is het op zich niet lonend om te investeren. Maar juist door deze aanpak voelden eigenaren zich uitgenodigd om de stap te zetten. De stok was de aanschrijving, die het gros van de eigenaren hebben ontvangen. De wortel: een subsidie. Geen eigenaar kon het zich permitteren om niets te doen”, licht Frank Belderbos toe. Hij managede dit project in opdracht van Stadsontwikkeling Rotterdam.

Reclamegids Voor elk van de betrokken panden is een welstandsadvies opgesteld, waarin het behoud van oorspronkelijke ornamentuur en uitstraling centraal stond. Dit is niet juridisch afdwingbaar - de panden zijn geen monumenten - maar op basis van een subsidietoezegging gingen eigenaren akkoord met welstandsaanwijzingen voor de uitvoering. “Ook is een praktische Reclamegids gemaakt, met daarin voorbeelden en regelingen voor uitingen aan de gevels. Deze dient nu als voorbeeld voor reclameuitingen in alle Rotterdamse winkelstraten.”

Vertrouwen in buurt versterkt Na de eerste transformatiegolf hebben zich tientallen nieuwe ondernemers gevestigd op de Nieuwe Binnenweg. Bijzonder is dat ook een aantal lokale winkeliers uit de omringende buurten weer terug is gekomen. Daarmee is het vertrouwen in de straat versterkt.


De Karel Doorman Een knap staaltje werk Het is mogelijk om iets onconventioneels te bouwen, op een wijze én een plaats die velen vooraf niet voor mogelijk hielden. Dat ondervond architect Marc Ibelings bij de transformatie van De Karel Doorman. Een opzienbarend project, waarbij voor het eerst een hoog appartementencomplex geheel is uitgevoerd in staal. De Karel Doorman omvat de renovatie van het in 1948 door van Den Broek en Bakema ontworpen winkelgebouw Ter Meulen, plus de toevoeging van een nieuw woongebouw tot 70 meter hoogte. De stalen constructie van dit appartementencomplex is zoveel mogelijk voorbereid via prefabricage, en letterlijk op de bestaande kolommen en fundering van het winkelgebouw geplaatst.

Projectgegevens Opdrachtgever: DW Nieuwbouw Rotterdam Architect: Ibelings van Tilburg architecten Bouwbedrijf: Van Wijnen Dordrecht Deelnemer aan Gulden Feniks 2013, categorie Transformatie De Karel Doorman, oude situatie


De Karel Doorman, nieuwe situatie

1e echte warenhuis Het Ter Meulengebouw was destijds het eerste echte warenhuis in Nederland, gebaseerd op het principe ‘zien is kopen’, dat was overgewaaid uit de VS. Een gebouw met veel glas, dat sindsdien deel uit maakt van het collectief geheugen van de Rotterdammers. Vanwege dit feit, en omdat er vraag was naar meer betaalbare woonruimte in het centrum van de stad, was het commercieel slim om het te behouden.

Lage transportkosten en langere levensduur Vooronderzoek wees uit dat het met behulp van een stalen constructie mogelijk was om vijf keer zo licht te bouwen als traditioneel gebruikelijk bij appartementen. Zo kon het winkelgebouw worden opgetopt met maar liefst zestien lagen. Het gebruik van staal maakt het project heel duurzaam, omdat met staal modulair en prefab gebouwd kan worden. Met als gevolg beter hergebruik, lagere transportkosten en een hogere restwaarde ofwel langere levensduur van het gebouw.

Geloven Een dergelijk innovatief project in een druk winkelcentrum realiseren bleek nog een hele opgave. Zo heeft de aannemer een kunststukje moeten leveren doordat er alleen een bouwkeet kon worden gerealiseerd op het dak van het oude gebouw. Ondanks dat de realisatie in totaal maar liefst elf jaar in beslag nam, is het project uiteindelijk zeer geslaagd. Op het moment van dit schrijven is ruim 85% van de woningen verkocht. Het ‘geheim’ zit hem volgens Ibelings in het commitment: “Een project als dit is niet uit te stippelen, dus moet je partners hebben die er vanaf het begin tot het einde in blijven geloven.”


De Fabriek van Delfshaven Denken in praktische oplossingen Het werken met een taakstellend budget kan zeer positief uitpakken, voor álle betrokken partijen in een bouwteam. Dat bewijst het project De Fabriek van Delfshaven. Deze aanpak resulteerde er volgens Marco van den Burg, projectleider bij BAM Woningbouw Rotterdam in dat iedereen ging denken in oplossingen, in plaats van tijd te besteden aan meer- en minderwerk opdrachten. “Dit zorgde voor een zeer soepele samenwerking, met als resultaat een gigantisch mooi bedrijfsverzamelgebouw; elke unit heeft zijn eigen karakter en uitzicht.” Het pand dat in Delfshaven jarenlang bekend stond als ‘die vervallen fabriek’, oogt vanaf oktober 2012 als herboren: aan de straatzijde ziet het eruit als een aaneenschakeling van traditionele dijkhuisjes. Aan de andere zijde, direct aan het water van

Projectgegevens Opdrachtgever: Stichting Havenster Rotterdam Conceptontwikkeling: Lingotto Amsterdam Architect: Mei Architecten & Stedenbouwers Bouwbedrijf: BAM Woningbouw Rotterdam Deelnemer aan Gulden Feniks 2013, categorie Transformatie

De Fabriek van Delfshaven, oude situatie


De Fabriek van Delfshaven, nieuwe situatie

De Schie, presenteert De Fabriek zich als een ‘ouderwets’ productiegebouw in de stijl van de Nieuwe Zakelijkheid.

Vaste plek voor zzp’ers Het totaal getransformeerde pand biedt kleine ondernemers een vaste eigen plek, maar wel samen met anderen. Daarmee springt het project in op een grote behoefte in de wijk, en is niet afhankelijk van onzekere exploitatiesubsidies.

‘Doe een 3D-scan’ Het nieuwe getransformeerde pand is eigenlijk de samenvoeging van negen kleinere panden. “Het heeft veel bijzondere hoekjes en dus uitdagingen in zich”, zegt Marco van den Burg. De transformatie heeft een geweldig resultaat opgeleverd. Bij dit project zou het team echter wel veel baat hebben gehad van een 3D-Scan. “Een dergelijke scan is interessant voor alle betrokken partijen. Ook raadt hij aan om bij complexe transformaties vooraf duidelijk vast te leggen wat de gewenste functies in het nieuwe pand zijn, anders kun je in de eindfase van het project tegen een aantal bestemmingswijzigingen aanlopen.

Handige werkvolgorde Het taakstellende budget zorgde er voor dat er soepel kon worden geschakeld binnen dit project, net als het feit dat er heel praktisch is nagedacht over de meest handige werkvolgorde. Zo werkte de hoofduitvoerder van BAM Woningbouw bij constructieve uitdagingen zijn ideeën eerst helemaal uit. Pas daarna rekende de constructeur deze plannen geheel constructief door, inclusief de benodigde aanpassingen, dit kwam ten goede aan de praktische uitvoerbaarheid.


De Binnentuin van Overschie Een droom van een tuin Hoe je bewoners die eerst behoorlijke kritisch zijn over een grootschalige renovatie toch enthousiast kunt krijgen, leert het project De Binnentuin van Overschie. Doordat direct betrokkenen de kans kregen om hun ideeën rechtstreeks in te brengen, hebben zij zelf de invulling van de gezamenlijke binnentuinen vorm gegeven. Een aanpak die Nora Cwiklicki, projectontwikkelaar bij Woonstad Rotterdam, deed beseffen hoe belangrijk het is om bewoners vanaf het begin mee te nemen in de plannen. De Binnentuin van Overschie ligt direct aan de zeer drukke rijkswegen A13 en A20, vlakbij het Kleinpolderplein. Kleinpolder was opgenomen in de 40-wijken lijst vanwege het grote aantal kleine woningen (<55 m2), een laag gemiddeld inkomen en

Projectgegevens Opdrachtgever: Woonstad Rotterdam Architect: Van der Laan Bouma Architekten, Land-made (landschapsarchitectuur) Bouwbedrijf: BAM Woningbouw Rotterdam, Van der Tol B.V. Deelnemer aan Gulden Feniks 2013, categorie Renovatie

De Binnentuin van Overschie, oude situatie


De Binnentuin van Overschie, nieuwe situatie

een lage arbeidsparticipatie. Door de transformatie van 50 kleine galerijwoningen tot 26 eensgezinswoningen, zijn er meer grondgebonden woningen gecreëerd voor startende gezinnen uit Overschie, waarmee zij een stap kunnen maken in hun wooncarrière in de wijk waar ze graag willen blijven. Slopen was bij de Binnentuin van Overschie geen optie. Vanwege de ligging dicht bij een snelweg zou er niets nieuws gebouwd mogen worden, terwijl Woonstad juist meer woonruimte wilde bieden aan jonge, startende gezinnen in Overschie. Tegelijkertijd waren de oorspronkelijke woningen ook niet meer geschikt om langdurig te verhuren. Om de beoogde doelgroep goed te kunnen huisvesten, heeft Woonstad daarom gekozen voor een grootscheepse renovatie.

Sterk team kan tegenvallers aan Dat dit project een succes werd, hangt volgens Nora Cwiklicki direct samen met de samenstelling van het bouwteam. “Voor dit soort projecten heb je mensen nodig die elkaar aanvullen en begrijpen. Doordat het team in dit geval vanaf het begin heel goed wist wat men aan elkaar had, kon er ook goed worden omgegaan met niet voorziene, bouwkundige tegenvallers.” Tegen de plannen bestond aanvankelijk veel weerstand, vooral tegen de herinrichting van de binnentuinen. Maar door de bewoners onder andere via de workshop ‘Droom je eigen tuin’ te betrekken bij de inrichting van deze tuinen, is veel goodwill gecreëerd. “Daarbij hebben we uiteraard wel heel duidelijk de financiële kaders en eisen op het gebied van veiligheid en duurzaamheid geschetst, want dromen kun je natuurlijk niet onbeperkt.”





Duurzaamheid: Meerwaarde & Markt

Recommend Documents