DUINSTRAAT ACACIASTRAAT DE CONSTANT REBECQUEPLEIN E.O. MIENT KEPPLERSTRAAT ISABELLALAND VROONDAAL JACOB CATSSTRAAT VAN DER VENNESTRAAT

Maart 2014

1

DUINSTRAAT

ACACIASTRAAT DE CONSTANT REBECQUEPLEIN E.O. MIENT KEPPLERSTRAAT

ISABELLALAND

VROONDAAL ESCAMPLAAN

STORTENBEKERSTRAAT

VAN DER VENNESTRAAT WAPSERVEENSTRAAT

JACOB CATSSTRAAT

VAN DIJCKSTRAAT LAAKHAVEN WEST A, B, C en Spoorzone

SUZE ROBERTSONSTRAAT UITHOFSLAAN

JUNOBLOK BEETSSTRAAT ERASMUSHOVE

TOMATENLAAN 6

BOSWEIDE FREGATSINGEL

GELE LIS

Voorwoord Voor u ligt alweer de derde editie van de brochure 'Mijn eigen stukje Den Haag’. Bijna alle kavels en klus huizen uit de eerste (2012) en tweede (2013) ronde zijn inmiddels verkocht. Zo bouwen we ervaring op met de diverse vormen van zelfbouw en hergebruik, waarvan de resultaten mede de basis vormen voor deze actualisatie. Als wethouder Stadsontwikkeling ben ik er trots op dat het gemeentelijke aanbod aan kavels en klushuizen in een aantoonbare behoefte voorziet. Het is fijn om mensen de kans te kunnen bieden hun eigen droomhuis te (laten) bouwen.

Haagse traditie springlevend Eerlijk gezegd verbaast het succes me niet. Den Haag is groot geworden door kleinschalige bouw initiatieven. Die traditie van zelf bouwen blijkt ook nu nog springlevend. De recessie lijkt weinig vat te hebben op individuele investeerders die op zoek zijn naar bouwkavels en klushuizen, dit met een minimale hoeveelheid aan regels en een maximale portie keuzevrijheid. Om aan de vraag te voldoen zal de gemeente jaarlijks nieuwe kavels en klushuizen op verschillende locaties in de stad op de markt blijven brengen.

Nieuwe manier van werken De nieuwe rol van de gemeente als ondersteunende partij vergt een andere manier van denken en werken. Ik ervaar die nieuwe rol als inspirerend. Het rechtstreekse contact met u als individuele investeerder en uw enthousiasme maken het meer dan de moeite waard om de uitdagingen van het particulier opdrachtgeverschap goed op te pakken.

U staat niet alleen U staat er natuurlijk niet alleen voor als u ervoor kiest om uw droomhuis te realiseren. U kunt ervoor kiezen om alleen of samen in een bouwgroep aan de slag te gaan. En ik help u waar ik kan. Als u het aandurft om de eerste stap te zetten, krijgt u vanuit de gemeente een koperscoach die u bij kan staan bij het nemen van de belangrijkste beslissingen. De koperscoach denkt met u mee en helpt u bij de procedures voor de vereiste vergunningen. Daarnaast kunt u met al uw vragen altijd terecht in de speciaal hiervoor opgezette Kavelwinkel in het Atrium van het stadhuis. Bent u klaar voor de uitdaging? Dromen zijn er om na te jagen en uit te laten komen.

Aan de slag Ik roep iedereen die in onze stad gelooft dan ook op om te investeren en aan de slag te gaan. Bewoners met durf, (kleine) aannemers, architecten en ontwikkelaars, het verder bouwen aan de stad is de komende jaren vooral in jullie handen. Maak er werk van!

Marnix Norder, Wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie

3

4

Inhoud Veel vrijheid en mogelijkheden

07

Waarom zelfbouw in Den Haag?

09

Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap?

11

Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap?

17

Wie doet wat?

29

Erfpacht en eigendom

35

Regelgeving 39 Financiën 43 Draag uw steentje bij aan de toekomst!

47

5

Mijn eigen stukje Den Haag Veel vrijheid en mogelijkheden

6

Mijn eigen stukje Den Haag Veel vrijheid en mogelijkheden

Veel vrijheid en mogelijkheden Den Haag is ontwikkeld door particulieren, kleine aannemers en private bouwmaatschappijen. Huis voor huis, straat voor straat; vanaf de 13e eeuw tot vandaag de dag. Wegens succes verlengd: de verkoop van bouwkavels, klushuizen en kluscomplexen! Graven van Holland gingen u voor De Graven van Holland lieten in de 13e eeuw de Ridderzaal en het Binnenhof bouwen. Het stadhouderlijk hof trok buitenlandse diplomaten en internationale adel aan. Zij bouwden stadspaleizen en riante villa’s. Door de internationale sfeer, gezonde zeelucht, stadsparken, oude landgoederen en bossen was Den Haag geliefd bij repatrianten uit Indië. Zij lieten in verschillende wijken huizen bouwen, zoals in Duinoord met het fraaie Sweelinckplein. Ook de middenklasse bouwde vele woningen, winkels en bedrijfsruimten in Den Haag. In de Zeestraat bijvoorbeeld, en in de Stationsbuurt.

Berlage en Dudok De industrialisatie, eind negentiende eeuw, zorgde voor een verdubbeling van het aantal inwoners van Den Haag. De woningnood was hoog, de vraag naar huizen enorm. De Woningwet van 1901 maakte volkshuisvesting een zorg van de overheid. Dit leidde tot de oprichting van gemeentelijke diensten als Stadsontwikkeling en Volkshuisvesting, een gemeentelijk woningbedrijf en vele woningbouwverenigingen. Architect H.P. Berlage maakte plannen voor uitbreiding. Nieuwe arbeiderswijken, de Schilderswijk en het Laakkwartier, werden op het veen gebouwd, ten zuiden van de binnenstad. Na de Tweede Wereldoorlog ontwierpen architecten als Dudok en Van den Broek moderne en grootschalige stadswijken als Bouwlust en Morgenstond.

Het zijn particulieren en bouwbedrijven die in de jaren twintig en dertig, maar ook afgelopen decennia, kavels bebouwden in Duinoord, Segbroek, Marlot, Vogelwijk en Kijkduin. Het leverde schitterende woningen en fraaie buurten op. Van recente datum is de wijk Vroondaal in Madestein, waar particuliere opdrachtgevers aan het begin van de 21ste eeuw aan de slag zijn. Den Haag en particulier opdrachtgeverschap, ze horen bij elkaar.

Divers aanbod, aantrekkelijke prijzen Begin 2012 is het project 'Mijn eigen stukje Den Haag' gestart. Via dit project verkoopt de gemeente Den Haag een gevarieerd assortiment bouwkavels, klushuizen en klus complexen voor aantrekkelijke prijzen. Grote en kleine kavels, voor villa’s, rijtjeshuizen, appartementen, bedrijfspanden of voor een combinatie van wonen en werken. Die allemaal hun weg vinden naar nieuwe particuliere investeerders. Vanaf 2012 worden jaarlijks nieuwe bouwkavels en klushuizen/ -complexen te koop aangeboden.

Particuliere opdracht, fraai resultaat Toch bleef er ook na invoering van de Woningwet ruimte voor Hagenaren die zelf hun huis wilden bouwen.

7

Mijn eigen stukje Den Haag Waarom zelfbouw in Den Haag?

De zelfbouwer heeft invloed en zeggenschap hoe de nieuwe woning er uit zal zien. 8

Mijn eigen stukje Den Haag Waarom zelfbouw in Den Haag?

Waarom zelfbouw in Den Haag? Den Haag kiest met haar bouwkavels en kluscomplexen voor een gevarieerd palet aan mogelijk heden voor zelfbouw in de stad. Dit maakt het voor bijna iedereen interessant om een eigen woning te (ver)bouwen. Waarom kiest de stad zo duidelijk voor zelfbouw? Er zijn talloze redenen! Binding met de stad

Economisch belang

Uit onderzoek blijkt dat veel potentiële kopers uit een directe straal van de aangeboden kavels en klushuizen komen. Hiermee wordt een wooncarrière in de eigen buurt mogelijk gemaakt en houden mensen binding met de stad. Samen bouwen creëert al tijdens de ontwikkelingsperiode een band tussen de toekomstige bewoners. Wanneer optimaal wordt geïnvesteerd in de nieuwe woning levert dat betrokken eigenaren op die ook na de oplevering zorgzaam blijven bij het eigen huis en de woonomgeving.

Tot slot leveren de investeringen van particulieren een essentiële – en kwalitatieve! - bijdrage aan de woningproductie (aantallen). Bijkomend voordeel is dat lokale bedrijven vaak betrokken zijn bij de ontwikkelingen. Doordat ook kavels worden aangeboden waarop geen zelfbewoningsplicht rust, krijgen ook kleine investeerders de ruimte. Op veel plekken is bovendien de combinatie met bedrijvigheid (werkruimte of praktijkruimte) toegestaan, waarmee de economie in de wijk versterkt kan worden.

Een nieuwe kwaliteit De zelfbouwer heeft invloed en zeggenschap hoe de nieuwe woning er uit zal zien. Particuliere opdrachtgevers maken weloverwogen keuzes (prijs – kwaliteit) en kiezen veelal bewust voor duurzame bouwmaterialen. Bestaande voorraad krijgt een upgrade door de nieuwe investeringen. Bij kluscomplexen kunnen karakteristieke of historische panden behouden blijven en een nieuw leven krijgen.

Op zoek naar een binnenstedelijke mix Particulier opdrachtgeverschap geeft een nieuwe dynamiek. De diversiteit in zowel gebruik als typologie of architectuur van de woningen levert interessante en meer gevarieerde woonwijken op. Ook is zelfbouw een kans om gaten in bebouwing en/of restruimten in te vullen, waarmee de stedenbouwkundige kwaliteiten van een buurt worden versterkt.

9

Mijn eigen stukje Den Haag Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap?

Samen bouwen in een bouw groep is goedkoper. U kunt aan zienlijk besparen op de kosten.

10


Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? U bent particulier of investeerder. U kunt binnen de aangegeven kaders de woning of bedrijfs gebouw (ver)bouwen, laten ontwerpen en realiseren zoals u dat wilt. Dat kunt u alleen doen, of samen. U draait aan de knoppen. Er zijn verschillende constructies mogelijk. Welke past bij u? Uitgangspunten van het Klein schalig Opdrachtgeverschap

...of samen met andere particulieren

De bouwkavels, klushuizen en klus complexen worden aangeboden binnen de uitgangspuntenvan het Kleinschalig Opdrachtgeverschap. De koper - alleen of samen met anderen - krijgt als opdracht gever de volledige zeggenschap en verant woordelijkheid over het gebruik ontwerp en de bouw. De gemeente verkoopt een kavel of klushuis met een beperkte set bouwregels. De koper draagt zorg voor een bouwplan dat voldoet aan de bouwregelgeving. De kavel prijs staat vast. U krijgt bij een kavel maximaal drie jaar na definitieve aankoop van de kavel de tijd om uw woning te bouwen. Uw klushuis moet u binnen een jaar na definitieve aankoop van het klushuis hebben verbouwd. Als u een optie neemt, bent u vanaf dat moment volledig aan zet. Er zijn verschillende mogelijkheden om een eigen huis te (ver) bouwen. U kunt het helemaal zelf doen, met andere particulieren in een collectief, of samen met een ontwikkelaar. Uw invloed, verantwoordelijkheid en betrokkenheid is afhankelijk van uw keuze.

Idealen kun je delen. Duurzaam wonen, bijvoorbeeld. Samen bouwen in een bouw groep is ook goedkoper. Met andere particulieren koopt u een kavel voor twee, drie, vijf of tien woningen. Dit kunnen rijtjeshuizen zijn, geschakelde woonhuizen, een appartementencomplex of twee-onder- een-kap woningen. Een bouwbegeleidings bureau kan u helpen om andere kopers te vinden waarmee u een bouwgroep vormt. Er kan een vereniging of stichting worden opgericht, die als opdrachtgever fungeert. De bouwgroep is vrij in de keuze van architect en aannemer. De woningen worden in groepsverband gerealiseerd. Komen er meerdere wooneenheden in één gebouw dan dient een Vereniging van Eigenaren (VvE) te worden opgericht. Dat kan de opvolger zijn van de de vereniging of stichting die het plan heeft uitgewerkt. Ook zonder een bouwgroep te vormen, kunt u samen optrekken bij bepaalde onderdelen van de bouw (funderen bijvoorbeeld - of gezamenlijk een aannemer selecteren). Samen bouwen verbindt, nog voor de eerste steen gelegd is.

Individueel (ver)bouwen....

Ook voor de ontwikkelende partij

Geen zin in concessies? Groot, klein, klassiek of modern? Zeg het maar. Wie alleen (ver) bouwt, heeft de volledige (juridische) zeggenschap en invloed. Het gebruik van de grond, het ontwerp en de (ver)bouw van de woning: u beslist. Uw huis, uw stijl, uw verantwoordelijkheid. U kunt zelf of samen met een architect een ontwerp maken, of een bouwbedrijf kiezen dat uw woning (ver) bouwt en het bouwproces begeleidt. U kunt ook een woning laten bouwen op basis van een ontwerp uit een catalogus.

U bent een professionele ontwikkelaar. U koopt bouwgrond, werft en organiseert kopers om samen woningen te ontwikkelen en regelt als ontwikkelaar het ontwerpen bouwproces. De toekomstige bewoners worden in een vroeg stadium bij de plannen betrokken. Ze kunnen invloed hebben op de visie, inhoud en uitwerking en het financiële risico kan gedeeld worden.

11


Aaneengesloten bouwen is een echte stadse manier van bouwen en wonen. Het delen van zijmuren levert ruimte en kostenvoordeel op.

12


Kavelij/vrijstaand/aaneengesloten/ appartementencomplex…. Er is een zeer divers aanbod aan kavels en kluswoningen beschikbaar. Voor (half) vrijstaand bouwen, aan elkaar bouwen, op elkaar bouwen tot zelfs om een toren met appartementen te realiseren. De kluswoningen bevinden zich in bestaande complexen die met wisselende spelregels een nieuw leven krijgen. Op veel plekken is er keuze om kavels samen te voegen of juist te splitsen, om aan iedere wens op maat te kunnen voldoen. Zo is er voor ieder wat wils!

Vrijstaand bouwen

Aaneengesloten bouwen

Bestaand appartementencomplex

Appartementencomplex

Aaneengesloten bouwen Aaneengesloten bouwen is een echte stadse manier van bouwen en wonen. Het delen van zijmuren levert ruimte en kostenvoordeel op. Afstemmen met de buren is noodzakelijk voor het goed op elkaar laten aansluiten van de verschillende huizen. Financiële voordelen zijn te behalen door gezamenlijk opdracht te geven voor bepaalde werkzaamheden.

13


HOGE VRIJHEID MARTIJN VAN DER HIJDEN ARCHITECTEN & RICK BRUGGINK (IAA ARCHITECTEN)

14


TREE OF LIFE SYNARCHI DE PRIJSVRAAG 'BOUWEN OP ELKAAR' KENDE DRIE WINNAARS: LICHT - LUCHT - RUIMTE - VRIJHEID STUDIO HECHT

HOGE VRIJHEID, MARTIJN VAN DER HIJDEN ARCHITECTEN & RICK BRUGGINK (IAA ARCHITECTEN), LICHT - LUCHT - RUIMTE - VRIJHEID, STUDIOHECHT EN TREE OF LIFE, SYNARCHI.

Bouwen op elkaar Grondgebonden (horizontaal) woningen realiseren met het particulier opdracht geverschap is zich aan het bewijzen. Woningen stapelen met particulier opdrachtgeverschap (verticaal) is een andere optie om efficiënt en voordelig te bouwen. Een gebouw wordt opgedeeld in appartementen die boven elkaar liggen. Dat kan heel kleinschalig (met 2 woningen) of op grotere schaal tot de realisatie van een woontoren of appartementencomplex. De gemeente experimenteert met de mogelijk heden van individuele expressie van een nieuw appartement in een groter gebouw. Dit heeft geresulteerd in een prijsvraag voor nieuwe vormen van gestapeld bouwen, die interessante nieuwe concepten heeft opgeleverd. Ook kluscomplexen geven ruimte niet alleen om lege ruimtes maar ook gevels met grote vrijheid opnieuw in te vullen.

Het ontwerp Als opdrachtgever (particulier of zakelijk) beslist u over het ontwerp en op welke wijze dit tot stand komt. Particulieren kunnen een open ontwerpopdracht geven, zich aansluiten bij een bouwgroep of gebruik maken van aanbod van bouwbedrijven of architecten (catalogus).

Er wordt veel vrijheid gegeven, vooral ten aanzien van het uiterlijk en materiaalgebruik. Een welstandstoets wordt niet uitgevoerd. Uiteraard dienen de regels uit de paspoorten wel gevolgd te worden. Een voorlopig ontwerp kunt u voorleggen aan de koperscoach om te controleren of u, daar waar het de gemeente aangaat, op de goede weg bent.

Haags inspiratieboek zelfbouw helpt u op weg! Vooral om de particuliere opdrachtgever te ondersteunen in het proces van zelfbouw geeft de gemeente Den Haag sinds 2013 het ‘Haags inspiratieboek zelfbouw’ uit. Maar uiteraard staat het ook professionele partijen vrij om gebruik te maken van de aangeboden ontwerpen! De uitgaven geven de (toekomstige) koper in één oogopslag inzicht in de mogelijkheden voor zelfbouw op diverse locaties in de stad, inclusief de kosten van de te bouwen woning. Veel architecten hebben aan de inspiratieboeken meegewerkt en zo voor een grote verscheidenheid aan ontwerpen en ideeën gezorgd. Maak er gebruik van als koper van een bouwkavel. Als koper van een kavel krijgt u een inspiratieboek mee als opstapje voor in het proces.

Het Haags Inspiratieboek Zelfbouw is tevens als inkijkexemplaar te bekijken in de Kavelwinkel en gratis te downloaden op www.ikbouwindenhaag.nl

15

Mijn eigen stukje Den Haag Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap?

16


Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? U bent particulier of investeerder. U kunt binnen de aangegeven kaders de woning of bedrijfs gebouw (ver)bouwen, laten ontwerpen en realiseren zoals u dat wilt. Dat kunt u alleen doen, of samen. U draait aan de knoppen. Er zijn verschillende constructies mogelijk. Welke past bij u? De koper beslist - binnen de regels van het kavelpaspoort/kluspaspoort Minder bouwen of juist meer? Veel ruimte voor weinig geld of juist meer uitgeven aan de architectuur en uitstraling van de woning? Hoe dan ook, u beslist. Natuurlijk moeten alle nieuwe woningen straks wel bij elkaar en bij de omgeving passen. Dat verhoogt de kwaliteit van de buurt. Daarom maakt de gemeente voor iedere kavel een ‘kavelpaspoort/kluspaspoort’ met regels waaraan kopers zich moeten houden. De regels gaan over het parkeren, de bouw hoogte, het woon- en/of werkgebruik en de indeling van de locatie. Het kavelpaspoort maakt deel uit van de verplichtingen van de uitgifteovereenkomst. De bepalingen uit de paspoorten zorgen voor een mooie leefbare en unieke buurt waar u straks met veel plezier zult wonen.

Bouwkavels met maximale keuzevrijheid Den Haag maakt het mogelijk! Een eigen huis bouwen, alleen of met anderen. De gemeente verkoopt stukjes bouwgrond op verschillende locaties in de stad.

U betaalt een aantrekkelijke prijs. Voor alle locaties geldt: u, als koper, heeft maximale keuzevrijheid. Er zijn kavels voor starters. Voor een eengezinswoning of voor een (goedkoper) appartement, dat u alleen of met andere kopers bouwt. Er zijn ook kavels beschikbaar voor vrijstaande villa’s en bungalows. Wilt u wonen en werken combineren? Ook dat kan op verschillende plekken.

Van klushuis tot droomhuis Liever een bestaande woning opknappen? Zelf de handen uit de mouwen steken? Dan is een klushuis een bijzondere kans. Een klushuis is een zelfstandige woning met een slechte staat van onderhoud. U koopt de woning voor een ‘scherpe prijs’, met de plicht om de woning binnen 1 jaar volledig op te knappen. Hoe meer u zelf doet, hoe goedkoper. Binnen de weten regelgeving is heel veel mogelijk om er een droomhuis van te maken, geheel naar eigen idee en indeling; een kamer en suite, open keuken met kookeiland en patio, het kan allemaal! Maar u moet wel lef hebben en twaalf maanden keihard werken. Daarna is uw eigen droomhuis een feit.

17


18


Klushuis of kluskavel in een bijzonder gebouw De gemeente biedt ook ‘kluscomplexen’ te koop aan. Een kluscomplex is een groot gebouw, bijvoorbeeld een voormalige school of kantoorgebouw, waarbinnen u uw eigen deel kunt kopen. De architectuur van het bestaande gebouw, met authentieke details, de gevel, bouwstijl en de vorige functie van het kluscomplex maakt elk kluscomplex bijzonder. Elk kluscomplex is uniek, al was het maar door het formaat, maar ook wat u wel en niet mag. Let dus goed op de regels in het kluspaspoort. Met de aankoop van een klushuis wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE is verant woordelijk voor het onderhoud van alle gemeenschappelijke zaken. Een kluscomplex is opgedeeld in individuele kluseenheden. De kluseenheden worden per stuk verkocht en ‘klusrijp’ opgeleverd. Klusrijp opleveren betekent onder andere dat de gemeente elk klushuis voorziet van hoofdaansluitingen voor gas/water/elektra/riolering en ventilatie- en rookkanaal voor uw centrale verwarming. Gemeenschappelijke gangen en trappenhuizen worden mits niet anders is bepaald, sober maar functioneel opgeleverd. Dus niet geschilderd maar wel volgens brandweereisen met verlichting, entree, centraal bellentableau, intercom en brievenbussen. Hierna bent u aan zet. Mouwen opstropen, hup, aan de slag. Gevelkozijnen in uw klushuis en eventueel een balkon en/of dakkapel dienen door en voor rekening van koper te worden aangepast of te worden geplaatst.

Er zijn veel zaken die u samen met de andere kopers in een VvE moet en kunt regelen. Het dak bijvoorbeeld. Het trappenhuis. Of gezamenlijk de balkons en gevelkozijnen. De gemeente is betrokken bij de start van het proces en kan u daar waar nodig adviseren. De gemeente is voortdurend op zoek naar geschikte panden om op deze wijze te kunnen inzetten. Met het kopen van een klushuis komt stap voor Kluscomplex

stap uw eigen droomwoning of werkruimte

Suze Robertsonstraat

dichterbij!

19


Stappenplan klushuis Stap 1.

Neem een optie

Stap 2.

Sluit een reserverings overeenkomst

Stap 3.

Koop het klushuis

Stap 4.

Start met klussen

20


Een klushuis kopen en vervolgens zelf verbouwen. Stap voor stap komt uw eigen woning of werkruimte dichterbij. Voor een optie op een klushuis gaat u, met een geldig legitimatiebewijs, naar de Kavelwinkel in het Haagse stadhuis. U betaalt € 300 met uw pinpas. Een optie heeft een vaste termijn. In deze periode kunt u rustig onder zoeken of u echt tot aankoop wilt overgaan. U voert oriënterende gesprekken met adviseurs en banken. U krijgt alle benodigde informatie in de vorm van een ‘kluspaspoort’. Daarin staan onder meer de prijs van het klushuis, de bouw regels en de eisen waar de woning of werkruimte aan moet voldoen wanneer u klaar bent met de verbouwing. De optie termijn kan niet worden verlengd.

Alleen bij zwaarwegende omstandigheden - ter beoordeling van de gemeente- kan de optietermijn eenmalig met 6 weken worden verlengd. Als u de optietermijn niet benut of laat verlopen, vervalt uw optie waardoor het klushuis vrijkomt voor andere kopers. U krijgt de € 300 dan niet terug. Gaat u door dan wordt de € 300,- met uw uiteindelijke aankoop verrekend.

Nog steeds enthousiast? Voordat de optietermijn verloopt, dient u de optie om te zetten in een vervolgovereenkomst in de vorm van een reservering. U sluit hiervoor een reserveringsovereenkomst met de gemeente. Bij het sluiten van de reserveringsovereenkomst dient u een zekerheidsstelling in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie af te geven aan de door de gemeente aan te wijzen projectnotaris ter hoogte van 10% van de kavelprijs.

het klushuis ontwerp worden getoetst aan het kluspaspoort. Ook de omgevingsvergunning moet nog binnen deze 12 maanden aan u zijn verleend.

Door het sluiten van een reserveringsovereenkomst heeft u het recht tot aankoop van het klushuis. Deze overeenkomst geldt voor maximaal 12 maanden. Binnen deze periode moet

Het ontwerp is klaar, het klushuis is ‘klusrijp’ en de omgevingsvergunning is verleend. Ook heeft u aan de gemeente kenbaar gemaakt of kiest voor canonbetaling per half jaar of voor eenmalige afkoop van de canonbetaling. Vanaf dat moment kunt u de uitgifteovereenkomst sluiten met de gemeente. De door de gemeente aangewezen projectnotaris stelt op basis van deze uitgifteovereenkomst de notariële akte op en spreekt met u een transportdatum af voor de overdracht van het klushuis. U betaalt bij de notaris de kavelprijs, de kosten koper, de beheerkosten en de Vereniging van Eigenaren bijdragen. De reeds betaalde kosten van de eerdere optie (€ 300) en de 10% reserveringskosten, worden bij notarieel transport door de notaris verrekend met de kavelprijs.

Het klussen kan eindelijk beginnen! U heeft maximaal 12 maanden na de notariële overdracht de tijd voor de verbouw van het klushuis. De gemeente controleert regelmatig of u de verbouwing uitvoert volgens verleende vergunning en het kluspaspoort. Als de klus geklaard is, komt de gemeente de woon- of werkruimte officieel opleveren. U kunt zich vervolgens als bewoner in laten schrijven waarna de zelfbewoningsplicht (indien van toepassing) van 3 jaar gaat lopen.

De koperscoach is uw loket bij de gemeente en denkt graag met u mee bij het nemen van belangrijke beslissingen waar de gemeente bij betrokken is.

Naast de betaling van de zekerheidsstelling van 10% zult u ook rekening moeten houden met een aantal uitgaven zoals de kosten van een architect en leges voor de benodigde vergunningen. De gemeente stelt beperkt bouwkundig advies ter beschikking. Als u het klushuis uiteindelijk niet koopt, bent u de waarborgsom of bankgarantie kwijt. Gaat u wel door dan krijgt u de waarborgsom of bank garantie terug.

In geval van keuze voor een jaarlijkse canonbetaling zal de canonbetaling gerekend worden over de kavelprijs exclusief de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting zal op het moment van notarieel transport direct betaald moeten worden. De notaris draagt zorg voor de afdracht van deze overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst. Zodra de notariële akte bij de notaris is gepasseerd, bent u eigenaar van het klushuis. Omdat uw klushuis deel uitmaakt van een groter complex wordt u, vanwege gemeenschappelijke zaken als dak, gevels en trappenhuis, van rechtswege lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Alle verplichtingen die hieruit voortvloeien komen voor uw rekening vanaf ondertekening van de notariële akte.

Voor meer informatie over het stappenplan voor een bouwkavel of klushuis zie de filmpjes op www.ikbouwindenhaag.nl

21


Stappenplan bouwkavel Stap 1.

Neem een optie

Stap 2.

Sluit een reserverings overeenkomst

Stap 3.

Koop de bouwkavel

Stap 4.

Start met bouwen

22


Stap voor stap komt uw eigen woning of werkruimte dichterbij. Voor een optie op een bouwkavel gaat u, met een geldig legitimatiebewijs, naar de Kavelwinkel in het Haagse stadhuis. U betaalt € 300 met uw pinpas. Een optie heeft een vaste termijn van 3 maanden. In deze periode kunt u rustig onderzoeken of u echt tot aankoop wilt overgaan. U voert oriënterende gesprekken met adviseurs en banken. U krijgt alle benodigde informatie in de vorm van een ‘kavelpaspoort’. Daarin staan onder meer de prijs van de kavel, de bouwregels en de eisen waar de woning aan moet voldoen wanneer u klaar bent met de bouw.

De optietermijn kan niet worden verlengd. Alleen bij zwaarwegende omstandigheden - ter beoordeling van de gemeente- kan de optietermijn eenmalig met 6 weken worden verlengd. Als u de optietermijn niet benut of laat verlopen, vervalt uw optie waardoor de bouwkavel vrijkomt voor andere kopers. U krijgt de € 300 dan niet terug. Gaat u door dan wordt de € 300, - met uw uiteindelijke aankoop verrekend. De koperscoach is uw loket bij de gemeente en denkt graag met u mee bij het nemen van belangrijke beslissingen waar de gemeente bij betrokken is.

Nog steeds enthousiast? Voordat de optietermijn verloopt, dient u de optie om te zetten in een vervolgovereenkomst in de vorm van een reservering. U sluit hiervoor een grondreserveringsovereenkomst met de gemeente. Deze overeenkomst wordt circa 4 weken voor afloop van de optieperiode naar u toegestuurd. Bij het sluiten van de grondreserveringsovereenkomst dient u een zekerheidsstelling in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie af te geven aan de door de gemeente aan te wijzen projectnotaris ter hoogte van 10% van de kavelprijs.

heeft u het recht tot aankoop van de bouwkavel. Deze overeenkomst geldt voor maximaal 12 maanden. Binnen deze periode moet uw ontwerp zijn getoetst aan het kavel paspoort. Ook de omgevingsvergunning moet nog binnen dit jaar zijn verleend.

Door het sluiten van een grondreserveringsovereenkomst

Het ontwerp is klaar en de omgevingsvergunning is verleend. Ook heeft u aan de gemeente kenbaar gemaakt of u kiest voor volledig eigendom (indien mogelijk), canon betaling of voor afkoop van de canonbetaling. Vanaf dat moment kunt u de uitgifteovereenkomst sluiten met de gemeente. De door de gemeente aangewezen projectnotaris stelt op basis van deze uitgifteovereenkomst de notariële akte op en spreekt met u een transportdatum af voor de overdracht van de kavel. U betaalt bij de notaris de kavelprijs, de kosten koper en de beheerkosten. De reeds betaalde kosten van de eerdere optie (€ 300) en de 10% reserveringskosten, worden bij notarieel transport door de

Naast de betaling van de zekerheidsstelling van 10% zult u ook rekening moeten houden met een aantal uitgaven zoals de kosten van een architect en leges voor de benodigde vergunningen. Als u bouwkavel uiteindelijk niet koopt, bent u de waarborgsom of bankgarantie kwijt. Gaat u wel door dan krijgt u de waarborgsom of bankgarantie terug.

notaris verrekend met de kavelprijs. In geval van keuze voor een jaarlijkse canonbetaling zal de verplichting tot betaling van de canon en de bijhorende beheerskosten vanaf het moment van ondertekening van de notariële akte gaan lopen. Houdt u er rekening mee dat de btw betaald wordt op de dag van notarieel transport. De notaris zal via uw afrekening zorgdragen voor de afdracht van de btw aan de belastingdienst. Zodra de notariële akte door de notaris gepasseerd is, bent u eigenaar van de kavel.

Als ook de grond bouwrijp is, kan het bouwen eindelijk beginnen! U hebt maximaal 3 jaar (na de notariële over dracht) de tijd voor de bouw van de woning. De gemeente controleert regelmatig of u de verbouwing uitvoert volgens verleende vergunning. Als de bouw klaar is, komt de gemeente de woning officieel opleveren. U kunt zich vervolgens als bewoner in laten schrijven waarna de zelfbewoningsplicht van 3 jaar gaat lopen. Voor meer informatie over het stappenplan voor een bouwkavel of klushuis zie de filmpjes op www.ikbouwindenhaag.nl

23


24


Erfdienstbaarheden Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, en wel een last, waarmee een onroerende zaak - het dienende erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak - het heersende erf - is bezwaard. Een voorbeeld van een erfdienstbaarheid is bijvoorbeeld dat er soms (rij)kavels worden geleverd met een aanvullende strook grond die is bedoeld om te worden gebruikt als achterpad. Het achterpad wordt dan ingericht door de gemeente en overgedragen aan de bewoners. De bewoners zijn verplicht om het achterpad als zodanig te gebruiken, te onderhouden en buren een recht van overpad (erfdienstbaarheid) te geven.

Recht van overpad Soms worden (rij)kavels geleverd met een aanvullende strook grond die is bedoeld om te worden gebruikt als achterpad. Het achterpad wordt dan ingericht door de gemeente en overgedragen aan de bewoners. De bewoners zijn verplicht om het achterpad als zodanig te gebruiken, te onderhouden en buren een recht van overpad te geven.

Toets kavelpaspoort/kluspaspoort en bestemmingsplan Als kader voor het bouwen geldt altijd het vigerende bestemmingsplan van de betreffende locatie, aangevuld met de regels voor het bouwen die zijn vastgesteld in het kavel- of kluspaspoort van uw kavel of klushuis. Uw bouwplan wordt eerst getoetst aan de bouwregels van het kavelpaspoort. De bouwregels uit het kavelpaspoort zijn maatgevend en uiteindelijke bepalend voor de levering van de grond. De bouwregels uit het kavelpaspoort zijn overgenomen in het bestemmingsplan. Hiermee zijn de bouwregels ook publiekrechtelijk ondervangen en is het kavelpaspoort een gegarandeerd product. De gemeente heeft dit voor u geregeld. Als de regels van het bestemmingsplan meer mogelijkheden bieden (o.a. op basis van ontheffing) dan via het kavelpaspoort de bedoeling is dan zijn de regels uit het kavelpaspoort bepalend.

Aanvraag van een omgevingsvergunning Voor het bouwen of verbouwen van uw woning heeft u een vergunning nodig. Dit is een omgevingsvergunning. Uw bouwplan wordt eerst getoetst aan het bestemmingsplan en de voorwaarden uit het kavel- of kluspaspoort. Er is geen welstandstoets. En de toetst op het Bouw besluit is bij de omgevingsvergunning. Als u hierop goedkeuring heeft verkregen vanuit de Kavelwinkel kunt u de omgevings vergunning aanvragen.. Samen optrekken

Individuele kopers kunnen samen optrekken in het ontwerp. U kunt samen met uw buren voor meerdere woningen in de rij een aanvraag omgevingsvergunning indienen. De aanvraag dient dan wel tegelijkertijd ingediend te worden. U geeft hierbij duidelijk aan hoe er aan elkaar zal worden gebouwd (duidelijke detailtekeningen). Als buren zult u over en weer toestemming hebben geven voor de gekozen gezamenlijk oplossing. Uitgangspunt hierbij is dat iedere koper zijn eigen woning aanvraagt en zorg draagt voor een bouwplan dat voldoet aan de bouwregelgeving. Uit de aanvraag om omgevingsvergunning moet dit duidelijk blijken. Vergunningsvrije aanbouwen en bijgebouwen

Vergunningsvrije aanbouwen en bijgebouwen mogen niet in de aanvraag om omgevings vergunning worden meegenomen. Niettemin kunt u het ontwerp van de fundering en de constructie van vergunningsvrije bouwwerken aangeven op de in te dienen constructieve tekeningen en berekeningen. Nadere afspraken over de wijze van aanleveren van gegevens moeten nog worden gemaakt. De aanvraag omgevingsvergunning moet dus uitgaan van de basiswoning en bijvoorbeeld de energie technische gegevens (Energieprestatie) moeten hierop zijn gebaseerd. Nadere afstemming met vergunningverlener van de afdeling Vergunningen & Toezicht is mogelijk met de vertegenwoordiger namens de kopers.

De omgevingsvergunning vraagt u online aan via het Omgevingsloket via de website www.omgevingsloket.nl

25


26


Vereniging van Eigenaren Wanneer u een klushuis koopt, koopt u een appartementsrecht. U wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Dit is wettelijk zo geregeld. In feite koopt u een aandeel in de gemeenschap en wordt daardoor mede-eigenaar van het pand waarin uw appartement is gelegen. Een Vereniging van Eigenaren (VvE) bestaat dus uit de eigenaren van alle appartementen in het pand. De VvE beslist over alle zaken die het hele pand aangaan en die daarmee onder de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de eigenaren vallen. U bent als lid van een VvE samen met de andere leden verantwoordelijk voor het onderhoud aan uw pand. U spaart gezamenlijk voor het onderhoud. Hoeveel je als bewoner gaat betalen staat in de door de VvE opgestelde begroting. Ook kunt u in de splitsingsakte en splitsingsreglement zien hoe dit bij uw VvE geregeld is. De splitsingsakte en het splitsingsreglement bepalen de spelregels hoe het bij uw VvE geregeld is. Ook als u meerdere woningen bouwt binnen één gebouw ontstaan appartementsrechten. U dient de juridische splitsing met bijbe horende stukken zelf te regelen.

Voor meer informatie over VvE kunt u terecht bij de VvE balie in het Haagse Kluscomplex

stadhuis of via de website

Junoblok

www.denhaag.nl/vve-balie.

27

Mijn eigen stukje Den Haag Wie doet wat?

28


Wie doet wat? De gemeente verkoopt bouwgrond en klushuizen. Binnen de gemeente zijn verschillende afdelingen bij de verkoop betrokken. Kavelwinkel Heeft u vragen, dan kunt u terecht in de Kavelwinkel, gevestigd in het Atrium van het stadhuis. Dit is het centrale adres van de gemeente voor al uw vragen over particuliere bouwkavels en klushuizen in Den haag. Hier kunt u terecht voor een gesprek en informatie. U kunt op werkdagen spontaan langskomen of op afspraak. Medewerkers van de Kavelwinkel helpen u graag.

Koperscoach Vanaf het moment dat u een optie heeft genomen op een kavel of klushuis kunt u gratis gebruik maken van de ‘koperscoach’. Per locatie is een koperscoach aangesteld om u te helpen met de aan de gemeente gerelateerde zaken. De koperscoach helpt u graag bij het nemen van belangrijke beslissingen waar de gemeente bij betrokken is. Daarnaast is de koperscoach uw centrale contactpersoon binnen de gemeente die u altijd kunt benaderen.

Wat doet de gemeente en wat moet u zelf doen? Het Kleinschalig Opdrachtgeverschap betekent in de kern dat een particulier of investeerder individueel of samen met anderen opdrachtgever, en dus verantwoordelijk is, voor zijn of haar woning en/of bedrijfsr uimte en daar maximaal invloed op uit kan oefenen. Er wordt een maximale keuzevrijheid en optimale ontwerpvrijheid geboden om ideeën van een huis te realiseren. Dit betekent dat er minimale bouwregels worden gesteld om de kwaliteit van de bebouwing te borgen. Die bouwregels worden per kavel/klushuis verwoord in het kavelpaspoort/kluspaspoort. U krijgt de mogelijkheid om uw droom in vervulling te doen laten gaan door nieuwbouw op een eigen kavel of verbouw van een kluswoning.

Dit doet de gemeente Den Haag • Opstellen en/of wijzigen van bestemmingsplan • Bouwrijp en woonrijp maken van de

Gemeentelijke houding De procedures en voorwaarden van verkoop zijn door de gemeente en/of het Rijk vastgelegd in (juridische) documenten zoals de kavelpaspoorten, optie- en reserveringsovereenkomst of het Bouwbesluit. Daarin staan ook de diverse termijnen genoemd die worden gehanteerd of van toepassing zijn. De gemeente organiseert ondersteuning aangezien de regels strak en duidelijk gehandhaafd worden.

locatie • Landmeetkundige maatvoering • Kadastrale gegevens • Straatnamen en huisnummers • Beoordelen en verstrekken van de omgevingsvergunningaanvraag • Uitwerken en in verkoop nemen van een

bouwkavel of klushuiswoning

• De levering van de bouwkavel of

klusrijp maken van het klushuis

Dit doet de koper • Het (laten) ontwerpen van de woning • Kavel kopen (eigendom of erfpacht) en betalen • Levering grond via de notaris • Aanvraag benodigde vergunningen • Realiseren van de woning en/of bedrijfs ruimte

29


30


Grondzaken De gemeente Den Haag is in veel gevallen eigenaar van de grond en/of de gebouwen en biedt deze te koop aan. De verkoop verloopt via de Kavelwinkel. De gemeente stelt de overeenkomsten op en zorgt voor de notariële afwikkeling.

In het stappenplan zijn drie overeenkomst momenten te onderscheiden. Pas wanneer u beschikt over een verleende omgevings vergunning en de grond bouwrijp en klushuis klusrijp is kan de grond aan u geleverd worden door de projectnotaris.

Optieverklaring

1

Een optieverklaring geeft u voor een bepaalde tijd het recht voor op de eventuele koop van een kavel/klushuis. Een optie heeft een vaste termijn. U krijgt hiermee de tijd om rustig uit te zoeken of het haalbaar en wenselijk is om over te gaan tot koop. Als er door u wordt besloten om door te gaan dan levert u voor afloop van de optietermijn een ondertekende grondreserveringsovereenkomst in bij de Kavelwinkel.

(Grond)reserveringsovereenkomst

2

Met de (grond)reserveringsovereenkomst betaalt u 10% van de grondprijs. De reservering heeft tot doel om binnen de duur van deze overeenkomst in de gelegenheid te komen een bouwplan op te stellen. Let u goed op de tijd, want het is niet mogelijk om te verlengen. De gemeente zorgt voor het bouwrijp en woonrijp maken van de kavel of het klusrijp maken van het klushuis. De belangrijkste verplichtingen voortkomend uit de overeenkomst zijn: reservering, duur, planning, zekerheidsstelling, bouwrijp maken, uitgifte in erfpacht, realisatieplicht, zelfbewoning en ontbinding.

Uitgifteovereenkomst

3

In de koopovereenkomst staan rechten en verplichtingen opgenomen waar u als koper van de kavel of klushuis mee te maken krijgt. De belangrijkste verplichtingen voortkomend uit de koopovereenkomst zijn: koopprijs, termijnen, overdracht van de grond, bouwplicht, zelfbewoningspicht en overige verplichtingen. Bij de uitgifteovereenkomst hoort ook een transactietekening met daarop aangegeven de kavel of kluseenheid die wordt gekocht. Dit is de definitieve uitgiftetekening van de kavel. Binnen drie jaar voor een bouwkavel en één jaar voor een klushuis moet de omgevingsvergunning uitgevoerd zijn en uw huis zijn gebouwd of verbouwd

Levering Levering kan plaatsvinden vanaf het moment dat de omgevingsvergunning is verleend en de grond bouwrijp en klushuis klusrijp is opgeleverd. De koper maakt zelf een afspraak bij de door de gemeente aangewezen projectnotaris. Die stuurt het concept van de notariële leveringsakte naar de gemeente. Wanneer de gemeente akkoord is, wordt overgegaan tot zogenaamde notarieel tran sport van de akte. Dit is het moment van feitelijke levering. De leveringsprocedure duurt gemiddeld 2 tot 4 weken.

Vanaf het moment van levering bent u eigenaar van uw bouwkavel of klushuis. U kunt dan nog niet altijd al gaan bouwen, hiervoor moet ook de grond of klushuis bouwrijp zijn opgeleverd. Houdt er bij het aanvragen van uw hypotheek offerte en het bewaken van uw termijnen rekening mee dat de grond in principe pas geleverd wordt nadat u in het bezit bent van een omgevingsvergunning. De grond met het goedgekeurde bouwplan is uw onderpand (zekerheid) voor uw hypotheek.

31


32


Kadastrale inmeting

Planwijziging

Wat doet de gemeente bij inmeting en wat de koper? De gemeente laat een voorlopig kadastraal perceel vormen van de bouwkavel. Dit betekent dat het perceel voorlopige grenzen en oppervlakte krijgt. De gemeente zal de bouwkavel en de hoekpunten van uw woning uitzetten. U dient hiervoor zelf een afspraak te maken voordat u start met de bouw van uw woning. Wanneer de woning gereed is zal het Kadaster de gemeente en u uitnodigen om samen de kavelgrenzen aan te wijzen. Het Kadaster meet de aangewezen grenzen in, waarna de grenzen en de oppervlakte van het perceel definitief worden.

Mochten de verkoopresultaten daartoe aanleiding geven of vanwege andere overwegingen, dan kan de gemeente twee jaar na de start van de verkoop overgaan tot wijzigingen in de plannen, regels en uitgiftevoorwaarden.

Gemeenschappelijk terrein Het kan zijn dat voor een bepaalde locatie naast uw kavel ook een gemeenschappelijk terrein wordt overgedragen. Per locatie is aangegeven onder welke voorwaarden overdracht plaats vindt en welke onderhouds verplichtingen gelden.

Projectnotaris De gemeente wijst per locatie een vaste projectnotaris aan. De levering van de bouwkavel vindt plaats via het kantoor van deze notaris. De kosten hiervan zijn bij de prijs van de bouwkavel inbegrepen. Ook voor de klushuizen wordt een vaste notaris aangewezen. De kosten van de overdracht, net als de af te dragen overdrachtsbelasting zijn in dit geval voor rekening van koper.

De Kavelwinkel is ook in te huren om voor u als als externe partij, bijvoorbeeld een woningcorporatie, lokaties te ontwikkelen en verkopen middels het instrument Klein

Bouwrijp maken

schalig Opdrachtgeverschap.

Tijdens het bouwrijp maken legt de gemeente de basisinfrastructuur zoals het elektriciteitsnetwerk, het gas of warmte netwerk en riolering aan. Ook worden er bouwwegen aangelegd zodat uw bouwkavels vanaf het openbare gebied zijn te benaderen.

Inrichting openbaar gebied De gemeente is verantwoordelijk voor de afwerking en inrichting van de openbare ruimte. Na de oplevering van de woningen wordt het gebied ingericht. Tijdens de bouw fase van de bouwkavels wordt, waar nodig, een tijdelijke bestrating als inrichting aangelegd zodat het bouwverkeer de kavel kan bereiken. Met de aanleg van de definitieve inrichting wordt gestart zodra de bouw gereed is of zodra het bouwverkeer de nieuwe bestrating niet meer kan beschadigen. Het tijdstip van de definitieve inrichting kan per locatie anders zijn. Het kan zijn dat er wijzigingen in het inrichtingsplan van de openbare ruimte gemaakt moeten worden.

33

Mijn eigen stukje Den Haag Erfpacht en eigendom

34


Erfpacht en eigendom Bij aankoop van een kavel of klushuis is er (indien van toepassing) de keuze tussen verwerving in volledig eigendom of erfpacht. Bij volle eigendom verkrijgt de koper de volledige rechten en zeggenschap. Indien gekozen wordt voor volle eigendom geldt een toeslag op de kavelprijs voor de kadastrale afhandeling. Erfpacht. U kunt de erfpachtcanon op twee manieren betalen: Afkoop van de canon in één keer

Canonbetaling per halfjaar

De afkoopsom is gelijk aan de kavelprijs die door de gemeente in de brochures en kavelpaspoorten is opgenomen. Dit bedrag betaalt u in één keer. Bij bouwkavels bestaat het bedrag dat u betaalt uit de grondwaarde, de btw van 21% en de afkoop van de beheerkosten à € 211,- . Bij de klushuizen bestaat het bedrag dat u betaalt uit de grondwaarde en de waarde van de opstallen en de afkoop van de beheerkosten à € 211,-. Bij klushuizen is de overdrachtsbelasting niet in de kavelprijs inbegrepen. De overdrachtsbelasting dient u op de dag van overdracht te voldoen bij de notaris.

In dat geval betaalt u iedere zes maanden een halfjaarlijkse canon. De jaarlijkse canon wordt berekend door het actuele canonpercentage (zie kavel/kluspaspoort) te vermenigvuldigen met de kavelprijs. Daarbij telt u de beheerskosten van € 25 per jaar op. Als u hiervoor kiest hoeft u dus niet in één keer een groot bedrag te betalen. Uw hypotheek kan hierdoor een stuk lager uitvallen en dat kan de financiering van de (ver)bouw van uw eigen huis makkelijker maken. De halfjaarlijkse canon is voor u aftrekbaar bij de Belastingdienst. Bij de bouwkavels wordt de canon berekend over de kavelprijs min de BTW. U moet dan de btw over de grondwaarde apart betalen op de dag van overdracht aan de notaris. Bij klushuizen wordt de canon berekend over de kavelprijs en is de overdrachtsbelasting niet in de kavelprijs inbegrepen. De overdrachts belasting dient u op de dag van overdracht te voldoen bij de notaris.

Bij afkoop van de canon moet u bij de kavelaankoop over eigen middelen beschikken of kunt u de afkoopsom bij een bank in uw hypotheek laten opnemen.

Volle eigendom Bij eigendom verkrijgt de koper de volledige rechten en zeggenschap. Indien gekozen wordt voor volle eigendom geldt een toeslag op de kavelprijs voor de kadastrale afhandeling.

Erfpacht U kunt de erfpachtcanon op twee manieren betalen: 1. Afkoop van de canon in één keer. 2. Canonbetaling per halfjaar.

Bij canonbetaling wordt de BTW (bij bouw kavels) en de overdrachtsbelasting (bij klus huizen), berekend op basis van een door de belastingdienst vastgestelde methode. Op dit moment gaat de Belastingdienst uit van een BTW opslag van 17 keer het bedrag van de jaarlijkse canon (dus 17 keer maal het canonpercentage maal de kavelprijs). Deze methode geldt niet als de kavelprijs lager is dan 17 keer het bedrag van de jaarlijkse canon, dan betaalt u de btw of de overdrachtsbelasting over de kavelprijs.

35


36


Rekenvoorbeeld Een rekenvoorbeeld voor erfpacht

1

De halfjaarlijkse canon bij een kavelprijs van € 100.000 (inclusief btw). Indien u de erfpacht afkoopt dan is de kavelprijs inclusief btw € 100.000 en exclusief btw € 82.645 (uitgaande van een btw-tarief van 21%). Het btw-bedrag is € 17.355. Indien u de erfpacht halfjaarlijks voldoet dan is de canon € 2.562 per jaar (3,1% maal € 82.645 (= de kavelprijs exclusief btw)) en € 1.281 per half jaar. Daarbij komen nog beheerskosten van € 25 per jaar. De te verrekenen btw wordt volgens de methode van de belastingdienst berekend over € 43.553 (namelijk 17 keer € 2.562) en de btw is derhalve € 9.146 (21% van € 43.553).

Een rekenvoorbeeld voor klushuizen De halfjaarlijkse canon bij een kavelprijs van € 100.000 (exclusief overdrachtsbelasting). Indien u de erfpacht afkoopt dan is de kavelprijs € 100.000.

2

De overdrachtsbelasting is € 6.000 (uitgaande van een tarief voor overdrachtsbelasting van 6%). Indien u de erfpacht halfjaarlijks voldoet dan is de canon € 3.100 per jaar (3,1% maal € 100.000 (= de kavelprijs exclusief overdrachtsbelasting) en € 1.500 per half jaar. Daarbij komen nog beheerskosten van € 25 per jaar. De overdrachtsbelasting wordt volgens de methode van de belastingdienst berekend over € 52.700 (namelijk 17 keer € 3.100) en de overdrachtsbelasting is derhalve € 3.162 (6% van € 52.700).

Zelfbewoningsplicht Om speculatie te voorkomen, verplicht de gemeente meestal kopers van klushuizen om de woning de eerste drie jaar na oplevering zelf te bewonen. Dit geldt vaak ook voor de kavels, afhankelijk van de locatie. De zelfbewoningsplicht wordt vastgelegd in de koopovereenkomst.

Waarborgregeling en verzekering Veel bouwondernemingen zijn bij de Woningborg Garantie- en Waarborgregeling aangesloten. Die beschermt tegen de risico’s van eventueel faillissement van de bouwonderneming tijdens de bouw, en tegen bouwkundige gebreken na oplevering. Ook een CAR-verzekering (Constructie All Risks) die zowel door de bouwonderneming als door u als opdrachtgever kan worden afgesloten, is aan te bevelen.

Voor meer informatie over erfpacht zie website: www.denhaag.nl/home/bewoners/ to/Erfpacht-in-Den-Haag

37

Mijn eigen stukje Den Haag Regelgeving

38


Regelgeving

Bouwbesluit Voor het bouwen of verbouwen van uw woning is

De ervaringen uit deze proef worden meegenomen

het Bouwbesluit van toepassing.

in de toekomstige aanpassing van de

In het Bouwbesluit staan de wettelijke vastgestelde

bouwregelgeving.

technische minimumeisen waaraan een bouwwerk moet voldoen. Deze regels gelden voor heel

De vervallen regels gaan over de gebruikskwaliteit

Nederland en voor alle bouwwerken. De

van de woning: het gebruik en het comfort van

eisen zijn gericht op het gebied van veiligheid,

de woning. Ze hebben niets van doen met de

gezondheid, energiezuinigheid en bruikbaarheid.

veiligheid of deugdelijkheid van de woning. Er zal

Het Bouwbesluit biedt voldoende vrijheid voor

dus nog steeds altijd moeten worden voldaan aan

het indelen van een woning. Die indeling moet

de eisen uit het Bouwbesluit 2012 voor bijvoorbeeld

bijvoorbeeld wel brandveilig zijn en voldoen aan

constructieve veiligheid en brandveiligheid.

minimale maten van de verblijfsruimten. Vervallen wetsartikelen Vervallen wetsartikelen uit het Bouwbesluit:

Het gaat onder meer om de eisen die het

Zelf bouwen mogelijk met minder regels

Bouwbesluit stelt aan de inbraakwerendheid,

Particulieren die in Den Haag een woning bouwen

toilet- en badruimte en de mate van daglicht en

zijn vrijgesteld van een aantal regels uit het

ventilatie. Ook zijn er regels komen te vervallen

Bouwbesluit. Deze uitzondering gold al langer in

die een bepaald keukenblok of een energie- of

Almere, maar geldt vanaf 2014 ook voor Den Haag

watervoorziening verplicht stellen.

en Castricum, zo heeft het Kabinet besloten. Het gaat om een pilot tot 25 oktober 2017.

Voorbeelden U hoeft niet meer verplicht te zijn aangesloten op het distributienetwerk van elektriciteit, gas en drinkwater. U bent dus vrij om een zelfvoorzienende woning te bouwen. Ook kunt u zelf de hoogte van de drempel bepalen; Het hoogteverschil van de drempel hoeft geen 20 millimeter meer te zijn. En het staat u bijvoorbeeld ook vrij om uw toiletruimte onder de trap te maken, waardoor u ruimte kunt uitsparen. Een ander voorbeeld is dat u op een creatieve manier de ventilatie en daglichttoetreding mag regelen.

39


Vergunningsvrije aan-, uit- of bijgebouw mogelijkheden

(Half) vrijstaand

Aaneengesloten

40


Bij de vergunningverlening zal de gemeente

zonder een vergunning. De plannen hoeven dan

Den Haag dus niet meer toetsen aan de betreffende

zelfs niet te voldoen aan het bestemmingsplan.

vervallen artikelen in het Bouwbesluit over

Bij vergunningsvrij bouwen hoeft u ons niet op

gebruik en comfort. Dit geldt voor nieuwbouw bij

de hoogte te stellen bij de aanvraag. U mag de

zelfbouw (kavels) en in een klein aantal gevallen

vergunningsvrij activiteiten gelijk uitvoeren met

ook voor bestaande bouw (klushuizen). Kortom:

de bouw van uw woning. De vergunningsvrije

minder regels en meer ruimte voor particulier

activiteiten kunnen echter geen onderdeel uitmaken

opdrachtgeverschap en een eigen invulling.

van de aanvraag. Vergunningsvrij bouwen betekent overigens niet dat er geen regels meer gelden voor

Welstandsvrij bouwen

het bouwen, want er moet nog steeds voldaan worden aan het bouwbesluit.

Om de kwaliteit van de bebouwde omgeving te waarborgen of te creëren kan de gemeente

De regels rondom vergunningsvrij bouwen zijn aan

aanvullende regels formuleren over de uitstraling

verandering onderhevig. Wij adviseren u de exacte

en uitwerking van de ontwerpen. Vaak worden

regels uit de vergunningsvrije regeling te bestuderen

deze vastgelegd in een visiedocument over de

op moment dat uw bouwplannen concreet zijn

locatie. De ingediende ontwerpen worden bij

of te bespreken met uw adviseurs. Omdat bij

de bouwaanvraag aan deze visie getoetst door

uitgifte uw erfpacht de grond juridisch van de

een commissie of functionaris. Voor Kleinschalig

gemeente blijft, moet u formeel toestemming

Opdrachtgeverschap heeft de gemeente ervoor

aan het erfpachtbedrijf worden gevraagd voor

gekozen om maximale vrijheid te bieden aan

(vergunningsvrije) bouwwerken buiten de regels uit

vormgeving en materiaaltoepassing. Er zijn voor de

het kavelpaspoort.

bouwkavels in de gebieden die deel uitmaken van het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap geen redelijke eisen van Welstand van toepassing. In

Kelder bouwen

theorie betekent dit dat er extreme huizen kunnen

De bouwkavel voldoet aan de voorwaarden zoals

worden gerealiseerd, doch de praktijk leert dat

gesteld in het kavelpaspoort zonder eventuele opties

kleinschalig opdrachtgevers wel degelijk rekening

(zoals kelders, vergunningsvrij bouwen e.d.),

houden met de toekomstige verkoopbaarheid van

aanvullende saneringsmaatregelen. In het geval dat

hun woning waar ze in investeren.

de bouw van kelders is toegestaan en u een kelder

De vrijstelling geldt niet voor de klushuizen en

wilt bouwen, moet u rekening houden met het

kluscomplexen; hier vindt wel een welstandstoets

volgende.

plaats bijvoorbeeld op het wijzigen van de gevel.

De gemeente zal geen grondafvoer regelen voor de bouw van kelders. De afvoer en hergebruik van

Vergunningsvrij bouwen Voor een aantal activiteiten is geen

grond moet conform de vigerende milieuregelgeving plaatsvinden, deze kosten zijn voor uw eigen rekening.

omgevingsvergunning nodig. Deze vergunningsvrije activiteiten zijn opgenomen in bijlage II behorende

Het kan voorkomen dat voor de bouw van een

bij het Besluit omgevingsrecht (kortweg Bor). De

kelder een bodemsanering noodzakelijk is. U

vergunningsvrije activiteiten vallen ook buiten

moet dan zelf voor de benodigde onderzoeken

de regels van het kavelpaspoort, en kunnen

zorgdragen. Ook de bodemsanering is in dat

door altijd extra worden gerealiseerd. Dat staat

geval voor uw rekening. Deze kosten zullen niet in

u vrij. Een dakkapel, een uitbouw of een garage

mindering worden gebracht op de kavelprijs.

bouwen kan in veel gevallen worden gebouwd

41

Mijn eigen stukje Den Haag Financiën

Tien tips: 1.

BEPAAL VAN TEVOREN OF JE HET AVONTUUR ECHT AAN WILT GAAN Er komt veel op u af. Zorg dat u beseft waar u aan begint. Het vergt daadkracht, geduld en tijd uw je eigen woning te realiseren. Uw beloning is een woning helemaal op maat gemaakt!

2.

BLIJF NIET TE LANG DROMEN Kom zo snel mogelijk tot een concreet en haalbaar plan. Maak een planning en let hier scherp op, houdt overzicht, blijf niet te lang wikken en wegen en werk van grof naar fijn.

3.

WEES BAAS OVER UW BUDGET Maak een totale kostenraming om een goed beeld te vormen of woonwens haalbaar is. Het inspiratieboek geeft duidelijke handvaten wat het huis van uw dromen kan gaan kosten.

4.

WEET GOED WAT MET UW FINANCIËLE SITUATIE KAN VEROORLOVEN Ga daarom in een vroeg stadium met uw woonwens en begroting naar een financieel adviseur of bank om een realistisch beeld te vormen in het te besteden budget.

5.

BESEF DAT DE BANK DE GROOTSTE INVLOED HEEFT OP WAT JE GAAT REALISEREN Neem uw financiële verstrekker vroegtijdig mee in het afwegingsproces en geef inzicht in uw zelfbouw plan. Maak bijvoorbeeld een helder afgewogen lijstje met woonwensen. Alles hangt af van de hoogte van de hypotheek, die de bank wil verstrekken.

6.

ZORG DAT U EIGEN GELD HEBT Wat u niet kan lenen zult u uit eigen middelen moeten bekostigen. Houd rekening met een bedrag in de orde van grootte van 10 % van de totale kosten. De waarborgsom en vaak de kosten van de architect moet u voorfinancieren. De waarborgsom kan ook via een bankgarantie worden voldaan, maar dan moet wel de hypotheekofferte al zijn getekend. En dus moet het ontwerp van uw woning door de bank zijn goedgekeurd.

7.

GA NIET TOT HET MAXIMUM VAN UW VERMOGEN Houd binnen de kostenraming een post onvoorzien van 10% aan. Zoek niet het maximale van uw mogelijkheden. Er vallen altijd dingen tegen of zaken blijken te zijn vergeten.

8.

BESEF GOED DAT U ZÉLF VERANTWOORDELIJK BENT VAN OPTIE TOT EN MET OPLEVERING De gemeente heeft de regels en procedure zo minimaal en helder mogelijk gemaakt, maar kan u niet helpen met het proces in de realisatie van uw droomhuis. Dit zult u zelf moeten regelen en de verplichte termijnen zelf weten bewaken. Zoek samenwerking met bijvoorbeeld uw nieuwe buren of schakel een professional in, en bega op tijd

9.

DENK EERST INDIVIDUEEL EN DAN PAS COLLECTIEF Trek eerst uw eigen plan en bepaal uw situatie van een autonome individuele bouw van uw woning. Van daaruit kunt u verder kijken naar wat de mogelijkheden en voordelen zijn in het collectief bouwen. Collectief bouwen is goedkoper, maar het maakt u ook afhankelijker van anderen.

10.

BEPAAL WELKE VORM VAN ZELFBOUW BIJ U PAST Wilt u niet zelf bouwen maar het laten doen, schakel dan een ontwikkelende partij in die u ontzorgt. Per partij kan dit enorm verschillen. Bij de ene ontwikkelaar kunt u alles tot in de puntjes beïnvloeden, bij de andere krijgt u een vastgesteld ontwerp aangeboden.

42


Financiën Het kopen en bouwen van een nieuw huis of kluskavel betreft een grote uitgave, verspreid over diverse kostenposten en gedurende een behoorlijke periode. Het goed regelen van de financiën is een essentieel onderdeel van het toekomstig woongenot. Wat kost een huis (ver)bouwen

Financieel advies

Wat kost globaal het bouwen en verbouwen? Uw kosten bestaan grofweg uit de grondaankoop, (ver)bouwkosten en bijkomende kosten zoals notaris, bouwleges, aansluiting gas, licht en water. Laat u voor de aankoop goed adviseren met welke investering u rekening moet houden en of u deze op kunt brengen. Door vanaf de eerste oriëntatie tot en met de (sleutel) overdracht voortdurend op de uitgaven te letten, blijft u baas over uw budget. Dat lijkt een open deur, maar in de praktijk gaat het hier vaak mis. Neem in uw begroting een flinke post ‘onvoorzien’ op, zodat u tegenvallers kunt opvangen.

Nadat u de globale begroting heeft opgesteld kunt u financieel advies vragen bij een bank met betrekking tot de financiering van de bouw van uw nieuwe huis. Anders dan bij een bestaande koopwoning betaalt u bij nieuwbouw gefaseerd en heeft u te maken met verschillende kostenposten. Een hypotheek kan pas verleend worden nadat u eigenaar bent geworden van de grond. Houd dus rekening met de noodzaak sommige uitgaven voor te moeten financieren, of hiervoor een betalingsregeling te treffen.

Zie voor meer informatie de website: www.watkosteenhuisbouwen.nl of kijk voor een meer uitgebreide toelichting in het ‘Haags Inspiratieboek Zelfbouw’.

TOT SLOT, OP DE LINKER PAGINA, DE 10 WELGEMEENDE TIPS VOOR KLEINSCHALIG OPDRACHTGEVERSCHAP. ALS U ZICH HIER GOED REKENSCHAP VAN GEEFT WORDT ZELFBOUW EEN BEHEERSBAAR PROCES MET EEN RESULTAAT OP MAAT!

43


44


Contactpersonen voornaamste banken Bank

ABN AMRO BANK N.V.

Contactpersoon

Michiel Stienstra (kantoordirecteur)

Bezoekadres

Kneuterdijk 8

Postadres

Kneuterdijk 8

Telefoon

0900-0024

E-mail

[email protected]

Website

www.abnamro.nl

Bank

SNS BANK

Contactpersonen (2)

Mandy Spierenburg | Dana van Paridon

Bezoekadres

Theresiastraat 69 b

Postadres

Theresiastraat 69 b

2514 EN ‘s-Gravenhage

2593 AA ‘s-Gravenhage Telefoon (2)

06-20 50 14 34 (Mandy)

E-mail (2)

[email protected]

06-12 74 92 69 (Dana) [email protected] Website

www.snsbank.nl

Bank

TRIODOS BANK N.V.

Contactpersoon

Camille van Arendonk

Bezoekadres

Utrechtseweg 44

Postadres

Postbus 55 3700 AN / Zeist

Telefoon

(030) 694 27 61

E-mail

[email protected]

Website

www.triodos.nl

Bank

RABOBANK DEN HAAG EN OMGEVING

Contactpersoon

Gabino Dorigo

Bezoekadres

Bezuidenhoutseweg 5

Postadres

Postbus 11695 2502 AR Den Haag

Telefoon

(070) 371 88 88

E-mail

financieeladvies@denhaag/.rabobank.nl

Website

www.rabobank.nl/denhaag

45

Mijn eigen stukje Den Haag Draag uw steentje bij aan de toekomst!

46

Stappenplan Duurzaam Bouwen

1.

wordt bewust van duurzaamheid en verander uw gedrag;

2.

bepaal uw duurzame ambitie: vraag adviseurs naar de meerwaarde en terug-

verdientijd van een mogelijke extra duurzame investering en;

3.

geef uw architect/adviseur een goede duurzame ontwerpopdracht en laat daar

eventueel een second opinion op doen samen met uw koperscoach.

Mijn eigen stukje Den Haag Draag uw steentje bij aan de toekomst!

Draag uw steentje bij aan de toekomst! Den Haag werkt er aan een duurzame stad te worden. Dat is een stad die bestand is tegen klimaatverandering en die niet meer bijdraagt aan de opwarming van de aarde. Om die reden heeft Den Haag de doelstelling om in 2040 klimaatneutraal te zijn. Een klimaatneutrale stad is een stad die zo min mogelijk energie gebruikt en schone energiebronnen zoals wind, water en zon stimuleert. Den Haag werkt er aan een duurzame stad te worden. Dat is een stad die bestand is tegen klimaatverandering en die niet meer bijdraagt aan de opwarming van de aarde. Om die reden heeft Den Haag de doelstelling om in 2040 klimaatneutraal te zijn. Een klimaat-neutrale stad is een stad die zo min mogelijk energie gebruikt en schone energiebronnen zoals wind, water en zon stimuleert. Een duurzame woning is goed voor mens en milieu. Dit betekent dat u op een verantwoorde manier omgaat met de toepassing van materialen, het energie- en waterverbruik, en ook bijvoorbeeld de afvalscheiding van uw woning. Een duurzame woning is gezond, comfortabel en vooral prettig om in te verblijven. Kenmerken die hier bij horen zijn voldoende frisse lucht, een aan gename binnentemperatuur, geen tocht- en vochtproblemen en geen geluidsoverlast van buren of buiten. Daarnaast is een duurzame woning energiezuinig.

Een duurzame woning heeft meer woon comfort, heeft minder energiekosten, is meer toekomstbestendig, is meer waardevast en ontlast het milieu op korte en lange termijn. Het realiseren van een duurzame woning kan extra investeringskosten met zich meebrengen, maar kan soms ook kostenneutraal, door deze in het ontwerp van de woning mee te nemen. Denk hier dus goed over na bij de ontwerp opdracht! Extra duurzame investeringen worden vaak binnen enkele jaren terugverdiend. Bij een energiezuinige woning kunt u wel tot 60% besparen op uw energiekosten! Dat geeft ruimte in uw budget om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. Informeer bij uw bank of er mogelijkheden zijn voor een gunstige financieringsvorm. Diverse overheden bieden subsidies aan om bij te dragen aan duurzaamheids maatregelen.

Kijk voor de actuele informatie op www.denhaag.nl/duurzaamheid en informeer bij uw adviseur.

47

48 48

49

50

Colofon Opdrachtgever: Gemeente Den Haag / Kavelwinkel Redactie:

Jeffrey de Jong

Pre-press:

Wim Jansen Design

Oplage:

300 exemplaren

Disclaimer Dit is een uitgave van de gemeente Den Haag. Alle rechten voorbehouden. Niets in deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, zonder voorafgaande toestemming van de gemeente Den Haag. De gemeente Den Haag is zich volledig bewust van haar taak een zo betrouwbaar mogelijke brochure te verzorgen. Niettemin kan zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Er is niet gecontroleerd of de impressies en de afgebeelde foto’s voldoen aan het Bouwbesluit, of aan het klus- of paspoort. U kunt hieraan geen rechtskracht ontlenen. © Maart 2014

Ook uw eigen stukje Den Haag? Ga naar www.ikbouwindenhaag.nl of bel de Kavelwinkel. Kavelwinkel De Kavelwinkel is het centrale adres voor de gemeente voor al uw vragen over particuliere bouwkavels en klushuizen in Den Haag. Hier kunt u terecht voor een gesprek en informatie. U kunt spontaan langskomen of op afspraak.

Locatie De kavelwinkel is gevestigd in het Atrium van het Stadhuis. Adres: Spui 70, 2500 DP, Den Haag Telefoonnummer Kavelwinkel: (070) 752 84 24 Email kavelwinkel: [email protected]

Openingstijden Maandag t/m vrijdag: 12.00 tot 17.00 uur.

Internet Op www.ikbouwindenhaag.nl vindt u alle informatie over de uitgifte van kavels en verkoop van klushuizen en kluscomplexen aan particulieren in Den Haag. Via www.wikaza.nl kunt u contact leggen met andere personen en organisaties die hun eigen woning willen bouwen of hierbij kunnen helpen.

Handige links Aanvraag vergunning www.omgevingsloket.nl VvE informatie www.denhaag.nl/vve-balie Duurzaamheid www.denhaag.nl/duurzaam Bouwkosten: www.watkosteeneigenhuisbouwen.nl of www.iceb.nl Erfpachtvoorwaarden www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Erfpacht-in-Den-Haag

@ikbouwindenhaag © Maart 2014

DUINSTRAAT ACACIASTRAAT DE CONSTANT REBECQUEPLEIN E.O. MIENT KEPPLERSTRAAT ISABELLALAND VROONDAAL JACOB CATSSTRAAT VAN DER VENNESTRAAT

Recommend Documents