Triodos Vastgoedreeks nr. 1 dr. N. Kok, in samenwerking met
Groen Goud De financiële meer waarde van duurzaam vastgoed
HSPFO HPVE
%FGJOBODJqMFNFFSXBBSEF WBOEVVS[BBNWBTUHPFE
Triodos Vastgoedreeks nr. 1 Copyright Triodos Bank / dr. N. Kok, 2009 Deze uitgave is tot stand gekomen onder de verantwoordelijkheid van Triodos Bank Voor meer informatie over Triodos Bank: www.Triodos.nl Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch of door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. ISSN 1877-8852 1e druk, juni 2009 Fotografie
CoStar Group Michiel Wijnbergh Fotografie
Oplage:
1000 ex.
Vormgeving:
Heldergroen BV
Druk:
Drukkerij Pascal
inhoud
voorwoord
Voorwoord
4
Inleiding Interview: Jos Schut
5
7
ontwikkeling van duurzaam bouwen. Met negatieve gevolgen voor mens en milieu en gemiste kansen voor innovatieve
1
2
Triodos Bank is sinds 2004 actief in de vastgoedwereld. De concrete aanleiding was het ontbreken van voortgang in de beleggers. Sindsdien groeit het belang van de duurzaam vastgoed activiteiten voor Triodos Bank snel. De resultaten die de afgelopen jaren bereikt zijn, dragen inmiddels direct bij aan onze missie: een samenleving waarin levenskwaliteit wordt bevorderd en menselijke waardigheid centraal staat. In 2004 is in samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment
2.1 2.2 2.3
Wat is duurzaam vastgoed Energiebesparing en verder Duurzaamheid langs de meetlat De bouwkosten van duurzaam vastgoed
9 10 11 13
Interview: Flip Verwaaijen
17 19
3.1 3.2 3.3
Waardebepalende factoren in duurzaam vastgoed: het beleggersperspectief Directe besparingen: energie en onderhoud Lager risico en langere levensduur Hogere huur en betere verhuurbaarheid
20 23 25
lijk groter geworden. Er is een ware wedloop gaande om het meest duurzame gebouwontwerp. Maar onduidelijk is nog of
Interview: Gerhard Jacobs
29
bijvoorbeeld 10 of 15 jaar echt hoger?
31 32
Om bij te dragen aan meer helderheid in dit complexe vraagstuk heeft Triodos Bank de Universiteit Maastricht gevraagd om
37
gers uit de vastgoedwereld gevraagd naar hun visie op duurzaam vastgoed. Dat als titel voor deze publicatie ‘Groen Goud’ is
3
4
Het waarom van de meerwaarde 4.1 Directe economische voordelen voor de eindgebruiker
Interview: Marcel de Boer 4.2 Indirecte economische voordelen voor de eindgebruiker 4.3 Risicoaversie en ethisch gedrag Conclusies en overwegingen Interview: Guus Berkhout Voetnoten
5
39
Management Triodos Vastgoedfonds gelanceerd: het eerste en tot nog toe enige beursgenoteerde duurzame vastgoedfonds in Europa. In 2007 is deze activiteit uitgebreid met Triodos Real Estate Development, waarin Triodos Bank haar ontwikkelactiviteiten ondergebracht heeft. Er worden nu verschillende toonaangevende projecten ontwikkeld waarvan de eerste naar verwachting in 2010 opgeleverd zullen worden. Het is verheugend om te constateren dat in de vastgoedmarkt nu een ware omslag in denken plaatsvindt. Er gaat een groene golf door de vastgoedwereld. Het aanbod aan gebouwen waarin meer aandacht is besteed aan duurzaamheid is aanmerkede investeringen die in het verduurzamen van gebouwen worden gedaan wel hun geld opleveren. Zijn duurzame gebouwen duurder, wordt deze investering terugverdiend gedurende de exploitatiefase van een gebouw en is de beleggingswaarde na
een onderzoek uit te voeren naar de financiële meerwaarde van duurzaam vastgoed. Daarnaast is een aantal vertegenwoordigekozen is niet voor niets. In onze ogen hebben beleggers met duurzaam vastgoed groen goud in handen. Gebouwen van een hoge kwaliteit met een hoge toekomstwaarde. En bovenal met een lager risicoprofiel. De onderbouwing hiervoor wordt in
41
deze eerste uitgave van de Triodos Vastgoedreeks geleverd.
42
Wij wensen u veel leesplezier toe!
43 45
Bert Krikke Triodos Real Estate Development
Bas Ruter
Triodos Real Estate Investment Management
4
1
Zeist, Triodos Bank Nederland
Inleiding Duurzaamheid is niet meer weg te denken uit de vast-
in een waardering worden meegenomen? Verdient een
belangrijkste aspect van duurzaam vastgoed: de financiële
goedsector. Wat begon als hype is uitgegroeid tot een
investering in duurzaamheid zichzelf terug? Academisch
meerwaarde ervan. In recente enquêtes werd eindge-
erkende maatstaf. In Nederland zijn de sterke opkomst
onderzoek – het algemeen geaccepteerde antwoord op
bruikers gevraagd naar hun bereidheid meer te betalen
van de Dutch Green Building Council, de toenemende
dergelijke vragen – komt aarzelend op gang, gehinderd
voor duurzame kantoorruimte. 40 procent antwoordde
media aandacht en de interesse van institutionele inves-
door een gebrek aan informatie. De eerste onderzoeksre-
bevestigend in 2008.1 2 Uit ander onderzoek blijkt dat de
teerders kenmerkend voor de opkomst van duurzame
sultaten lijken te spreken in het voordeel van duurzaam-
gemiddelde huurder bereid is om ruim 70 procent van de
vastgoedontwikkeling. Op Europees niveau is recentelijk
heid. En ook de economische laagconjunctuur die begon
energiebesparingen in duurzaam vastgoed als extra huur
het Energy Performance for Buildings Directive (EPBD)
in 2008 en in alle hevigheid doorzet in 2009 lijkt niet af
te willen betalen.3 Echter, dergelijk onderzoek meet enkel
ingevoerd, in verschillende landen zal op korte termijn
te doen aan de populariteit en (institutionele) interesse
perceptie, in plaats van het vaststellen van economisch
geëxperimenteerd worden met CO2-handelssystemen
in duurzaamheid. Westerse, ontwikkelde economieën
bewijs. In een markt die nog te pril is voor verantwoord
voor vastgoed en er zijn vele nationale initiatieven betref-
hebben het punt in Maslow’s piramide bereikt waar het
academisch onderzoek moet men beginnen bij de funda-
fende duurzame labels. Maar Europa loopt niet voorop:
milieu en klimaatverandering permanent op de agenda
menten. De waarde van duurzaam vastgoed (Profit) ten
ook op mondiaal niveau is er interesse in duurzaam vast-
staan. En bovendien, de volatiele energieprijzen maken
opzichte van ‘normaal’ vastgoed wordt op vier manieren
goed, met duurzaamheids- en energielabels in landen als
energiezuinigheid tot een blijvend belangrijk thema.
positief beïnvloed: energiebesparing, hogere huren, lager
de Verenigde Arabische Emiraten, Japan en Australië.
5
risico en een langere economische levensduur. Deze zaTriodos Bank toetst haar betrokkenheid in vastgoedpro-
ken worden versterkt door de markt van eindgebruikers,
Met duurzaamheid in de vastgoedsector als geaccep-
jecten op het gebied van ontwikkeling, financiering en
die bijvoorbeeld een gezond binnenklimaat wensen. Op
teerd thema, ontdaan van de glans van de initiële hype,
belegging met behulp van de Triodos Toets voor Duur-
basis van een brede onderzoeksanalyse geeft dit onder-
komt er meer aandacht voor de vragen. Wat zijn de
zaam Vastgoed. Dit model voor duurzaam vastgoed is ge-
zoeksrapport een helder inzicht in de financiële meer-
additionele bouwkosten van een duurzaam pand? Hoe
baseerd op de 4 P’s: People, Planet, Project en Profit. Dit
waarde van duurzaam vastgoed.
meet de markt duurzaamheid? Hoe kan duurzaamheid
rapport gaat nader in op het voor institutionele beleggers
6
interview
“Een gebouw moet mensen aantrekken en vasthouden” Jos Schut, Directeur Facilities en Corporate Real Estate Management UPC “Het management van
gevolgd door pilots met duurzame energie. Deze
blijft maximaal twee jaar. Een huurperiode van tien jaar
wingen en gebouwaanpassingen minimaliseren. Hierbij
een organisatie moet een
projecten worden momenteel vormgegeven.”
komt dus eigenlijk overeen met vijf generaties mede-
gaan efficiency en duurzaamheid hand in hand. Het ont-
werkers! Daar moet je wel even over nadenken. Wat wil
werp van het interieur is voor ons ook erg belangrijk. Dit
duurzaamheid”, vindt Jos
Jos Schut benadrukt dat duurzaamheid natuurlijk veel
een medewerker over 5 of 8 jaar zien in een gebouw? We
mag best wel wat minder een typische kantooruitstraling
Schut, verantwoordelijk
verder gaat dan energie, al is dit wel een belangrijk thema
hopen dat we met het creëren van duurzame en prettige
hebben en wat leefbaarder worden. In Leeuwarden vragen
voor het vastgoed van UPC
voor de kantoren en callcenters die UPC bijvoorbeeld
werkplekken en gebouwen medewerkers langer kunnen
we onze medewerkers ook nadrukkelijk mee te denken
in Europa. Hij is er dan ook
heeft in Nederland. “Het binnenklimaat is voor een groot
vasthouden voor UPC. Daarnaast zijn we er van over-
over hoe de gebouwen er van binnen uit komen te zien en
trots op dat UPC in heel
deel bepalend voor het functioneren van onze callcen-
tuigd dat we door middel van duurzame hoogwaardige
wat een gebouw hen moet brengen. Een uitdagend proces,
Europa aan de slag gaat
ters. In Nederland alleen al staan we hierin 2,5 miljoen
gebouwen beter in staat zullen zijn nieuwe medewerkers
dat nog best eens tot verrassende interieurontwerpen kan
om haar gebouwen te
klanten te woord. Callcenter medewerkers hebben strakke
aan te trekken, nu èn in de toekomst.”
gaan leiden.” Schut vindt de holistische benadering hier-
verduurzamen.
tijdschema’s waarin is omschreven hoe lang ze achter
heldere visie hebben op
7
bij belangrijk. “Je moet een gezamenlijke visie hebben op
elkaar moeten werken en hoe lang ze pauze mogen heb-
Architectuur is voor Jos Schut belangrijk, maar wel binnen
wat je als bedrijf wilt en hoe je denkt dat te bereiken. Dit
ben. De plek waar mensen deze pauze houden moet dus
nauwe afstemming met de functionaliteit van gebouwen.
moet vertaald worden naar de ambities ten aanzien van
goed zijn en een wezenlijke bijdrage kunnen leveren aan
Het gaat om een optimale balans. Momenteel wordt voor
het gebouw en de duurzaamheid ervan. Discussies over
de kwaliteit van de pauze. Een mooi vormgegeven atrium
UPC een nieuw callcenter ontwikkeld in Leeuwarden.
huur versus exploitatie zijn dus niet relevant. Het gaat om
met binnentuin kan hierbij een belangrijke rol spelen,
Hierbij zijn functionaliteit en flexibiliteit de belangrijkste
de totale levenscyclus van gebouwen en wat die gebouwen
“We beginnen op Europees niveau met een zogenaamde
evenals een mooie omgeving bij het gebouw of een goed
speerpunten. “In het verleden zagen we dat wanneer onze
kunnen bijdragen aan het succes van UPC.”
nulmeting. Met deze meting brengen we het huidige
terras bij het bedrijfsrestaurant. Het gaat er om dat een
bedrijfsprocessen veranderden we hele verbouwingen
energiegebruik van alle gebouwen in kaart. Op basis hier-
gebouw meerwaarde creëert voor de medewerkers, dat het
moesten uitvoeren om een gebouw hierop aan te passen.
van gaan we door middel van zogenaamde quick wins
een bijdrage levert aan onze doelen. Het werken in een
Bij onze nieuwe gebouwen willen we door flexibiliteit in
de meest voor de hand liggende besparingen oppakken,
callcenter is zwaar. Een gemiddelde callcenter medewerker
het ontwerp mee te nemen de kosten en tijd voor verbou-
8
2
Wat is duurzaam vastgoed?
9
2.1
energiebesparing en verder
Wat is duurzaamheid in de vastgoedsector? Met energie
utiliteitsgebouwen op de markt. Het Energy Performance
verantwoordelijk voor 7-9 procent van de totale huisves-
Certificate – in Nederland het Energielabel – is vanaf
tingskosten , wordt duurzame huisvesting – zeker in tij-
januari 2008 in gebruik op de Europese markt. Het label
den van sterk bewegende energieprijzen – vaak synoniem
geeft per gebouw een score, variërend van A tot G, op
voor energiezuinige huisvesting. Energie is dan ook het
basis van door een expert vastgestelde gebouwkarakteris-
meest tastbare onderdeel van duurzaamheid en energie-
tieken. Het door de Amerikaanse overheid geïnitieerde
verbruik kan eenvoudig per gebouw worden vastgesteld.
Energy Star meet het daadwerkelijke energieverbruik per
Echter, beleggers hebben vaak beperkt inzicht in de
gebouw. Op basis van een voor klimaat, gebouwgrootte
energiezuinigheid van hun vastgoed, omdat huurders di-
en aantal medewerkers gestandaardiseerde vergelijking
rect de kosten voor energie dragen. In toenemende mate
krijgt een gebouw een Energy Star label indien het
komen – voornamelijk vanuit de overheid – maatstaven
behoort tot de 25 procent best presterende gebouwen
voor het vaststellen en vergelijken van energiegebruik in
qua energiezuinigheid.
4
10
Van Buren-Detroit (US), Visteon Village
2.2
duurzaamheid langs de meetlat Duurzaamheid is echter meer dan energie. De mondi-
In het algemeen geeft een meetsysteem een objectieve
ale gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor de
evaluatie van de impact van een gebouw op het milieu,
consumptie van ruim 40 procent van ruwe materialen.5
beïnvloedt het ontwikkelaars gedurende de ontwikkelfase
Afvalmanagement, duurzaam materiaalgebruik, gere-
en faciliteert het de dialoog tussen de belanghebbenden
duceerd watergebruik en de mogelijkheid tot renovatie
in een project.6 Een uniform meetsysteem vereenvoudigt
(functionele flexibiliteit) leggen minder beslag op na-
de communicatie tussen de verschillende marktpartijen
tuurlijke grondstoffen; in de Triodos toets voor duur-
en leidt daarmee tot een verdere ontwikkeling van de
zaam vastgoed zijn deze aspecten terug te vinden op de
markt voor duurzaam vastgoed.7 De systemen zijn echter
‘Planet’-as. Afhankelijk van de definitie omvat duurzaam-
vaak complex en verschillen sterk per land. Dit komt
heid ook kenmerken als het ontwikkelingsproces, facility
voornamelijk omdat de meetsystemen gericht zijn op
management en locatiekeuze. In de Triodos Toets zijn
Meetsystemen Duurzaamheid Vastgoed Internationaal Overzicht10 Land
Systeem
Website
Sinds
Australië
Green Star
www.gbca.org.au/green-star
2003
Canada
Green Globes
www.greenglobes.com
2000
Duitsland
German Sustainable
www.dgnb.de
2008
Building Certificate
Frankrijk
Haute Qualité Environmentale (HQE)
www.assohqe.org
2005
Hong Kong
Hong Kong Building Environmental
www.hk-beam.org.hk
1996
Assessment Method (HK BEAM)
Japan
Comprehensive Assessment System
verschillende doelgroepen, verschillende fases van de
for Building Environmental Efficiency
deze aspecten terug te vinden onder de noemer ‘Project’.
economische levensduur beslaan of verplicht danwel
(CASBEE)
Ook het binnenklimaat en type eindgebruiker in een
vrijwillig zijn.8
Nederland
BREEAM NL
www.dgbc.nl
2009
www.breeam.org
1990
gebouw kunnen invloed hebben op de classificatie ‘duur-
11
Figuur 1
www.ibec.or.jp/casbee
Verenigd Koninkrijk
Buildings Research Establishment
zaam’. In de Triodos Toets zijn deze aspecten terug te
Figuur 1 geeft een beknopt overzicht van de bestaande
Environmental Assessment Method
vinden onder ‘People’. De opkomst van het thema duur-
meetsystemen. Sommige van deze systemen zijn door de
(BREEAM)
zaamheid heeft geleid tot een snelle ontwikkeling van
overheid geïnitieerd (CASBEE), maar over het algemeen
Verenigde Staten
Leadership in Environment and
velerlei meetsystemen, vaak op maat gemaakt per land.
behoren de systemen toe aan non-profit organisaties.9
Energy Design (LEED)
www.usgbc.org
2004
1998
12
2.3
Oegstgeest, Pauluskerk
de bouwkosten van duurzaam vastgoed Het ontwikkelen van duurzaam vastgoed, of het heront-
gemiddelde kostenpremie van 2 procent.14 Dit komt over-
wikkelen van bestaand vastgoed met als doel het verbe-
een met bevindingen van de US Green Building Council,
teren van duurzaamheid, leidt in de regel tot additionele
gepresenteerd in Figuur 2.
((her)ontwikkel)kosten. Een onderzoek van McGraw-Hill Construction toont aan dat de belangrijkste obstakels bij
Figuur 2
duurzaam vastgoed de hogere constructiekosten, gebrek
Additionele Bouwkosten Duurzaam Vastgoed
aan kennis, gebrek aan inzicht in de opbrengsten en
(in procenten)15
korte termijn horizon zijn.12 13 Voor ontwikkelaars en beleggers is de belangrijkste kwestie bij het bouwen van of beleggen in duurzaam vastgoed dan ook hoe het rendement van duurzaam vastgoed zich verhoudt tot regulier vastgoed.
7 6 5
Systematisch inzicht in de bouwkosten van duurzaam vastgoed is beperkt, voornamelijk vanwege de beperkte kwantiteit van als duurzaam gekwalificeerde panden, in
3
combinatie met een gebrek aan financiële informatie.
2
In een veel geciteerde studie die de bouwkosten van 33
13
4
LEED projecten in beeld brengt, vinden Kats et al. dat
1
de duurzame kostenpremie varieert van 0 tot 8 procent,
0
afhankelijk van het duurzaamheidniveau, met een
certified
silver
gold
platinum
14
Delft, Vesteplein
In een andere studie vergelijken Matthiessen en Mor-
wet schrijft voor dat voor een vastgesteld bedrag de reken-
waardering rekening worden gehouden met duurzame
ris de constructiekosten van 45 bouwprojecten die een
capaciteit van computers iedere 18 maanden verdubbelt.19
aspecten van een pand? De specifieke aspecten van
LEED-accreditatie nastreven, met 93 bouwprojecten die
Verder is het van groot belang dat duurzaamheid bij een
duurzaam vastgoed die extra waarde genereren variëren
geen LEED-accreditatie nastreven. Het rapport vindt geen
ontwikkeling integraal wordt geïmplementeerd. Het vanaf
van concreet en tastbaar – zoals mogelijk lagere onder-
significante verschillen in kosten tussen beide studiegroe-
de eerste stap meenemen van duurzaamheidaspecten
houdskosten, lagere energiekosten en hogere huurinkom-
pen.16 Een follow-up studie in 2006 vindt soortgelijke
vergemakkelijkt het verkrijgen van een label en beperkt de
sten – tot meer abstract en moeilijk meetbaar – zoals een
resultaten: veel bouwprojecten zijn in staat duurzame
additionele kosten.
lagere risicopremie, betere verhuurbaarheid en schaarste
20
van duurzaam vastgoed op de markt. De meeste van deze
aspecten toe te voegen tegen lage of geen extra bouwkosten. In een door BRE geïnitieerde studie wordt voor
Of duurzaam bouwen nu leidt tot meerkosten of mo-
waardebepalende factoren worden uiteindelijk gedreven
bestaande panden berekend wat de meerkosten zijn van
gelijk is tegen gelijke bouwkosten, uiteindelijk is een
door de perceptie van eindgebruikers over duurzaam
het verkrijgen van een BREEAM Very Good of BREEAM
belegger voornamelijk geïnteresseerd in het rendement
vastgoed ten opzichte van regulier vastgoed. Hierbij
Excellent label. Afhankelijk van de locatie variëren de
van een vastgoedontwikkeling. Indien duurzaam vast-
spelen zaken als imago, productiviteit en besparing
meerkosten voor een bestaand, natuurlijk geventileerd
goed voldoet aan de gestelde rendementseis, dan is een
op directe huisvestingslasten een rol. In onderstaande
kantoor van 0 tot 2.5 procent. Voor een bestaand, aircon-
investering rendabel. Het rendement van duurzaam
secties worden de waardebepalende factoren in duur-
ditioned kantoor variëren de kosten van 0 tot 7 procent.18
vastgoed kan op exact dezelfde wijze bepaald worden als
zaam vastgoed besproken, gevolgd door een sectie over
17
voor een vergelijkbaar, niet-duurzaam pand. Hierbij kan
de perceptie van eindgebruikers – het eigenlijke ‘waarom
De ontwikkeling van deze resultaten door de tijd kan –
de meerwaarde van duurzaam vastgoed eventueel hogere
van de waarde’ in duurzaam vastgoed. De bevindingen
hoe beperkt het aantal studies ook is – een indicatie zijn
bouwkosten compenseren.
zijn gebaseerd op bestaand academisch onderzoek en kunnen beleggers, taxateurs en eindgebruikers helpen bij
dat de verscheidene materialen en componenten noodza-
15
kelijk voor duurzaam bouwen goedkoper worden. Deze
Niet alleen voor beleggers, maar ook voor taxateurs biedt
het doorgronden van het element ‘Profit’ in duurzaam
technologie curve is welbekend in de IT-sector: Moore’s
duurzaam vastgoed een uitdaging. Moet en kan er in de
vastgoed.
16
Hoofddorp, Green Office TNT
interview
“De gebruiker centraal” Flip Verwaaijen, directeur TNT Real Estate “Duurzaamheid moet tast-
is hiermee een belangrijke speerpunt. In totaal hebben we
baar zijn, hierbij kunnen
als TNT 3.000.000 vierkante meter aan gebouwen. We wil-
de gebouwen van TNT een
len zowel de bestaande voorraad als de nieuwe gebouwen
belangrijke rol spelen.”
duurzamer maken. Hierbij hebben we in Nederland een
Aan het woord is Flip
onderscheid gemaakt tussen logistieke gebouwen en kanto-
Verwaaijen, verantwoor-
ren, voor beide categorieën hebben we dezelfde duurzame
delijk voor het vastgoed
ambitie.”
van TNT. Verwaaijen staat
17
binnen de vastgoedwereld
Volgens Verwaaijen maakt TNT met haar duurzame gebou-
Duurzaamheid mag voor TNT niet te koste gaan van de
inmiddels bekend om zijn
wen naar haar medewerkers een statement. “Duurzaamheid
prijs. “Financiële gelijkwaardigheid van de totale proposi-
vernieuwende ideeën over
wordt dan opeens tastbaar. We laten als bedrijf concreet
tie is voor ons van belang en ook een voorwaarde gezien
Verwaaijen ziet de duurzaamheid breed. “Energie en materi-
het omkeren van de cyclus
zien wat we er aan doen. Het eerste gebouw van TNT dat
de belangen van onze aandeelhouders. Deze financiële
aalgebruik zijn belangrijk. De kern van een duurzaam
en het sterk aansturen
CO2-emissievrij is, staat in Veenendaal. De medewerkers in
meerwaarde kan je qua huurprijs en energiekosten direct
gebouw is letterlijk een pand dat lang blijft staan, dus ook
van processen vanuit de
Veenendaal vinden het prettiger werken en zijn trots. De
toetsen. Wanneer je andere aspecten, zoals de verhoging
een pand waar andere functies in kunnen en dat gemak-
gebruikersrol.”
ramen kunnen open, er is veel daglicht, het gebouw is toe-
productiviteit of verlaging van het ziekteverzuim, gaat
kelijk veranderd kan worden. De menselijke maat is
kelijker de gebouwbeleving in meenemen.“
gankelijk en er is gekozen voor duurzame materialen. Met
bekijken wordt het wel lastig. Wat is toe te rekenen aan
belangrijk, net zoals de plek waar het gebouw staat. Mensen
“Duurzame gebouwen maken onderdeel uit van de
het eerste Green Office in Hoofddorp, waar ook de Raad
een nieuw gebouw, en wat bijvoorbeeld aan een andere
moeten zich thuis voelen. Dit kan in een landschappelijke
vergroening die TNT breed is ingezet. Binnen de bedrijfs-
van Bestuur van TNT een plaats krijgt, wordt de lat ook
manier van werken van een organisatie of een andere ma-
setting, maar ook in een stedelijke context. Het gebouw
processen van TNT zorgen gebouwen voor 20% van de
hoog gelegd. We willen met dit pand één van de duurzaam-
nagementstijl. Het uitvoeren van nulmetingen is daarom
moet daarnaast goed bereikbaar zijn, en er moeten voldoen-
CO2-emissies. 50% wordt veroorzaakt door onze vliegtui-
ste kantoren van Europa krijgen. Dit dient als ondersteu-
absoluut noodzakelijk. Elke twee jaar wordt een medewer-
de voorzieningen in de buurt zijn. Dit helpt om de work-
gen en 30% door onze auto’s en vrachtwagens. Vastgoed
ning van de bedrijfsstrategie van TNT als geheel.“
ker-motivatieonderzoek uitgevoerd. Hier gaan we nadruk-
life balance van onze medewerkers optimaal te houden.”
18
3
Waardebepalende factoren in duurzaam vastgoed:
19
Het beleggersperspectief
3.1 directe besparingen energie en onderhoud Direct meetbaar en een daardoor veelgenoemd financieel
latief groot gedeelte van de LEED-gecertificeerde gebouwen
voordeel van duurzame gebouwen is energiebesparing.
in de studie gebruik van groene energiebronnen.23 Lagere
Energie is slechts een onderdeel van het bredere duurzaam-
energiekosten komen voornamelijk de eindgebruiker ten
heidsthema, maar heeft een direct effect op rendement, in
goede, via lagere servicekosten. Echter, dit kan vertaald wor-
de vorm van lagere gebruikerskosten. Aandacht voor ‘Planet’
den in hogere netto huren indien de lagere servicekosten
leidt zo direct tot ‘Profit’. Een recent onderzoeksrapport van
aan de eindgebruiker inzichtelijk kunnen worden gemaakt.
het New Buildings Institute naar het energiegebruik van duurzame gebouwen met een ‘LEED for New Construction’
Onderzoek over onderhoudskosten van duurzaam
label toont aan dat het energieverbruik, gemiddeld geno-
vastgoed is zeer schaars. Een recent, maar kleinschalig
men, 25 tot 30 procent lager ligt dan in reguliere gebou-
onderzoek toont echter aan dat onderhoudskosten voor
wen. Voor ‘Gold’ en ‘Platinum’ gecertificeerde gebouwen
LEED-gecertificeerde panden 13 procent lager liggen dan
ligt het energieverbruik zelfs 45 procent lager dan voor
het Amerikaanse nationale gemiddelde.24 Bovendien,
niet-gecertificeerde gebouwen. Deze resultaten zijn in lijn
verschillende aspecten die onderdeel kunnen zijn van een
met een recent onderzoek onder LEED-gecertificeerde over-
duurzaam pand, zoals mechanische ventilatie en warmte-
heidsgebouwen. Het onderzoek toont aan dat deze panden
koude opslag (WKO), zijn in de regel minder onderhouds-
gemiddeld 36 procent minder energie verbruiken. Eerdere
gevoelig dan conventionele systemen. Onderzoek van het
onderzoeksresultaten zijn beschikbaar van Kats et al. Deze
Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) toont aan
wijzen uit dat LEED-gecertificeerde gebouwen in Californië
dat duurzaam gebouwde panden flexibeler gebouwd zijn,
gemiddeld 25 tot 30 procent energiezuiniger zijn dan regu-
met duurzamere materialen. Dit leidt tot lagere onder-
liere gebouwen, hetgeen zich vertaalt in een waardevermeer-
houdskosten en een langere economische levensduur – of
dering van 46 per vierkante meter. Bovendien maakt een re-
verminderde afschrijving.25
21
22
20
Zeist, hoofdkantoor Triodos Bank
21
Delft, Vesteplein
22
Philadelphia (US), Navy Yard Corp Center
3.2
lager risico en langere levensduur De bouwkwalititeit van duurzaam vastgoed kan worden
renties van beleggers en eindgebruikers zeer dynamisch.
geclassificeerd als ‘beter dan de meest stringent geldende
Hierdoor wordt de economische levensduur van reguliere
bouwnormen.’ Samen met regelgeving en veranderende
panden – het overgrote deel van de bestaande voorraad –
vraag van eindgebruikers heeft dit belangrijke implicaties
beperkt, ten gunste van duurzaam ontwikkelde panden.
voor de verwachte economische levensduur van duur-
Dit leidt tot een hogere courantheid van duurzaam
zaam vastgoed ten opzichte van regulier vastgoed. ‘Profit’
vastgoed, hetgeen tot een hogere restwaarde bij vastgoed-
volgt dan uit ‘Project’. De curve in Figuur 3 geeft de vol-
waardering zou moeten leiden.
ledige voorraad van vastgoed in de gebouwde omgeving Figuur 3
Daarnaast kunnen duurzame panden een bescherming
waarbij de verbruiker betaalt voor CO2 uitstoot.
van panden en de verticale as het percentage van de
Distributie Bestaande Voorraad Gebouwde Omgeving
zijn tegen toekomstige veranderingen in wet- en regel-
Een concreet voorbeeld is het Britse Carbon Reduction
voorraad. Nieuw ontwikkelde panden voldoen allen aan
Versus Duurzaamheid
geving. Indien regelgeving eist dat gebouwen voldoen
Commitment (CRC) trade scheme, dat naar verwachting
een minimale bouwnorm, de rode lijn. Het overgrote
aan bepaalde energie efficiëntie standaarden, op straffe
in 2010 in werking treedt. Het verminderde milieurisico
deel van de voorraad, zowel bestaand als recent ontwik-
van hogere belastingen, zal dit een direct negatief effect
van duurzaam vastgoed impliceert een lager systematisch
keld, bevindt zich tegen de bouwnorm aan. Duurzame
hebben op de waarde van het niet-conforme vastgoed.
risico. Orlitzky en Benjamin bestuderen de relatie tussen
Een concreet voorbeeld hiervan is de aanscherping van
duurzame prestaties en risico en vinden dat bedrijven met
de Energie Prestatie Coëfficiënt voor kantoren. Daarnaast
een betere reputatie op het gebied van duurzaam en sociaal
ook het streven naar een duurzaam inkoopbeleid van de
beleid een lagere marktrisicopremie hebben.28 Indien deze
overheid, dat de grootste huurder van Nederlands com-
relatie ook voor de vastgoedsector geldt, hebben duurzame
mercieel vastgoed per 2010 verplicht om duurzaamheid
gebouwen een lagere risico-opslag bij financiering dan niet
in acht te nemen bij aanhuur van vastgoed. Maar ook de
duurzame gebouwen. Dit betekent dat duurzame panden
opkomst van zogenoemde ‘carbon trade schemes’,
als meer waardevol gewaardeerd zouden kunnen worden.
en vertegenwoordigen slechts een zeer beperkt deel van de bestaande voorraad. Aangescherpte bouwnormen en toenemende vraag van zowel eindgebruikers als (insti-
26
27
bouwnormen
panden liggen verder naar rechts op de horizontale as
aantal gebouwen
weer. De horizontale as reflecteert de duurzame kwaliteit
tutionele) beleggers naar duurzaam vastgoed doen de
23
rode lijn alsmede de curve naar rechts verschuiven. Waar
minimum
regelgeving bijna statisch is, zijn de veranderende prefe-
duurzaamheidniveau
aspiratie
24
3.3
Denver (US), 17th Street Plaza
Energie Label is dat Energy Star het energieverbruik van een gebouw in gebruik meet, in plaats van een voorspeld energieverbruik vastgesteld aan de hand van gebouwken-
hogere huur en
merken. Inmiddels hebben zo’n 6000 utiliteitsgebouwen een Energy Star certificaat. Het LEED label wordt uitge-
betere verhuurbaarheid
geven door de Green Building Council van de Verenigde
Hogere huur voor duurzame gebouwen lijkt het mantra
in Australië. 30 Voor de Verenigde Staten tonen studies
bestaat sinds 1998 en inmiddels zijn zo’n 3000 utiliteits-
van de vastgoedsector. Profit voortvloeiend uit People,
van CoStar en MacAllister en Fuerst aan dat kantoorpan-
gebouwen gecertificeerd.
Project en Planet. Indien duurzame gebouwen inderdaad
den met een ‘groen’ label hogere huren hebben dan een
kwalitatief beter zijn dan vergelijkbare gebouwen, dan
vergelijkbare steekproef van niet-gelabelde panden.31 32
Het belangrijkste resultaat in deze studie is dat de huur in
bestaat er in een competitieve markt de mogelijkheid dat
Deze studies worden echter veelvuldig bekritiseerd vanuit
kantoorpanden met een duurzaam certificaat gemiddeld
eindgebruikers bereid zijn meer te betalen voor duur-
de vastgoedsector, vanwege een onzorgvuldige constructie
drie procent hoger ligt dan in reguliere kantoorpanden,
zaam vastgoed. Onderzoek dat de causale relatie tussen
van een vergelijkbare steekproef, waardoor locatie-effecten
gecorrigeerd voor verschillen in kwaliteit en locatie. Deze
duurzaamheid en hogere huur aantoont is schaars en
niet afdoende worden uitgefilterd.
bevinding bevestigt het vermoeden dat eindgebruikers
33
waarbij bijvoorbeeld ook (her-)ontwikkelproces, locatiekeuze en gebouwbeheer worden meegenomen. Dit label
bereid zijn meer huur te betalen voor een pand dat
voornamelijk gebaseerd op case studies. Een invloedrijk rapport voor de California Sustainable Building Task
Een recente studie van Eichholtz, Kok en Quigley on-
voldoet aan de meest stringente duurzaamheideisen. Dit
Force stelt dat de financiële voordelen van een groen ont-
dervangt enkele van de tekortkomingen in voorgaande
impliceert dat eindgebruikers een additionele investering
worpen gebouw een factor tien groter zijn in vergelijking
studies.34 Het onderzoek maakt gebruik van bestaande
in duurzaamheid financieel belonen. Verdere resultaten
met de additionele investeringen. Echter, de bronnen
kantoorpanden met een Energy Star of LEED label. Eerst-
tonen aan dat een gemiddeld groen kantoorpand een zes
van het hogere rendement zijn niet helder in beeld ge-
genoemde label focust voornamelijk op energie efficiën-
procent hogere markthuur heeft in vergelijking met een
bracht. Ook een jaarlijks rapport van de Green Building
tie en wordt beheerd door de overheid. Enkel panden die
gemiddeld regulier kantoorpand. Dit betekent dat niet
Council of Australia geeft anekdotisch bewijs voor de
tot de top 25 procent behoren – relatief ten opzichte van
alleen huren gemiddeld hoger liggen voor duurzame pan-
financiële meerwaarde van gebouwen met een duurzaam-
een nationale benchmark – krijgen een Energy Star label.
den, maar ook de verhuurbaarheid is substantieel beter,
heidslabel, in dit geval voor duurzaam gelabelde panden
Belangrijk verschil met het Europese – en Nederlandse –
hetgeen de effectieve huur ten goede komt.35
29
25
Staten en omvat een bredere definitie van duurzaamheid,
26
De gemiddelde transactieprijs van een duurzaam kan-
Daarnaast is het van belang dat de Nederlandse markt
pand. Dit vertaalt zich in een $ 5 mln hogere transactie-
slechts in beperkte mate competitief is: in tijden van
prijs voor een gemiddeld duurzaam pand. Deze hogere
hoogconjunctuur lag de leegstandsgraad reeds ver boven
prijs kan verklaard worden door de mogelijk langere
reguliere gemiddelden. Dit geeft belangrijke gevolgen
economische levensduur van groene panden, de premie
voor de waarde van een duurzaamheidslabel. In het
op de marktrente die door eindgebruikers betaald wordt,
onderzoek van Eichholtz, Kok en Quigley wordt aan-
door lagere kosten, of door de lagere risicopremie die be-
getoond dat duurzame panden op competitieve, ‘dure’
leggers eisen. Een alternatieve verklaring is de toenemen-
locaties een lagere huur- en transactiepremie hebben dan
de vraag van institutionele beleggers naar kantoorpanden
duurzame panden die in een minder competitieve omge-
met een duurzaam label, waarbij aanbod achterblijft. Dit
ving gesitueerd zijn. Figuur 4 geeft deze relatie weer. Een mogelijke huurpremie voor een duurzaam pand
Gelden dergelijke huur- en transactiepremies nu ook
in Nederland hangt dus voor een groot deel af van de
voor de Nederlandse vastgoedsector? Het belangrijkste
locatie van een pand. Bovendien zal deze zich ook eerder
obstakel voor het repliceren van Amerikaans onderzoek
vertalen in lagere incentives – in de vorm van huurvrije
is het beperkt aantal panden met een algemeen duur-
perioden, een stabiele huur in plaats van dalende huur
zaamheidslabel in Nederland. Op deze manier is het
of een consistent hogere bezettingsgraad. Uiteraard leidt
voor eindgebruikers en beleggers minder transparant wat
dit nog steeds tot een mogelijke waardepremie voor
nu een duurzaam pand is. Het recentelijk ingevoerde
duurzaam vastgoed ten opzichte van regulier vastgoed,
Energielabel biedt de eerste mogelijkheden tot onderzoek
zeker in combinatie met beperkt aanbod van duurzaam
naar de effecten van energiezuinigheid op huren en prij-
vastgoed en toenemende (institutionele) vraag.
zen. En op de middellange termijn kan ook het BREEAM
2
1 groene premie
17 procent hoger dan de prijs van een regulier kantoor-
verstoorde evenwicht in de markt kan prijzen opdrijven.
27
Figuur 4 Waarde van Locatie Versus Transactiepremie Duurzaam Vastgoed 36
NL label een belangrijke rol gaan spelen.
toorpand lag tijdens de periode van 2004 tot 2007 ruim
0
-1
-2 -2
-1
0 locatiewaarde
1
2
28
Baarn, Kennedylaan
interview
“Duurzaam moet ook comfortabel voor onze mensen zijn” Gerhard Jacobs, directeur Huisvesting en Vastgoed AT Osborne Sinds eind vorig jaar heeft
erg belangrijk, en dat moest veel beter.”
AT Osborne haar intrek genomen in een monumentaal
Gerhard Jacobs heeft een uitgesproken mening over
pand in Baarn dat duurzaam
duurzaamheid. “De medewerkers van AT Osborne moe-
is gerenoveerd. “Samen met
ten zich prettig voelen in de gebouwen waarin zij werken.
onze verhuurder Triodos
Dan blijven ze de gebouwen ook gebruiken en komen ze
Vastgoedfonds hebben we
met plezier naar hun kantoor. Naast de techniek bij duur-
gekeken hoe we het pand
zame maatregelen zijn werkplekklimaat en representatie
duurzaam konden renoveren
dus ook van groot belang.”
en de investeringen en huur-
29
stuk lager. Met de verhuurder hebben we afgesproken dat
belegger (de verhuurder) en de huurder. Wanneer deze
de investeringen in de verduurzaming verrekend konden
twee elkaar weten te vinden en gezamenlijk in staat zijn
lasten op elkaar af konden
Hij is er van overtuigd dat duurzame maatregelen uitein-
worden in een hogere huurprijs. Uiteindelijk betalen we
om integraal naar de huisvestingsopgave te kijken kun-
stemmen. Uiteindelijk zijn
delijk geld gaan opleveren. “Deze trend hebben we gezien
hetzelfde, maar we zitten wel in een duurzaam gebouw.”
nen ambities worden waargemaakt. Duurzaamheid wordt
onze exploitatielasten gelijk
bij zonnepanelen, waarbij de terugverdientijd sterk terug-
gebleven en is het pand veel
liep. Wanneer de productie van deze technieken wordt
“Het gaat bij AT Osborne om het totale plaatje van finan-
duurzamer geworden.”
opgeschaald worden ze steeds rendabeler. Het was onze
ciën, comfort en representatie. Hierin zit voor ons ook de
op deze wijze een voor de hand liggende keuze.”
gezamenlijke ambitie om tenminste bij het pand in Baarn
meerwaarde van duurzaam vastgoed. Met de kantoorvilla
“Voor AT Osborne was alleen de totaalprijs van alle
50% energiebesparing door te voeren ten opzichte van het
hebben we een optimale combinatie gekregen van deze
exploitatielasten interessant. Dat bleek een goede basis
huidige gebruik. In het gebouw zijn eenvoudige tech-
factoren: een duurzaam monument dat dateert uit het
om te kijken hoe de monumentale kantoorvilla verduur-
nieken als isolatie van ramen en wanden gecombineerd
jaar 1905 in een prachtige omgeving met uitstekende
zaamd kon worden. We vonden het al een prachtig ge-
met bijvoorbeeld een nieuwe warmte koude opslag in de
werkomstandigheden voor onze medewerkers. We heb-
bouw, maar voor ons is comfort voor onze medewerkers
bodem. Hierdoor is uiteindelijk de energierekening een
ben gezien dat het een samenspel moet zijn tussen de
30
Ervine CA (US), Centerstone kantoor
31
Sacramento CA (US), Ministerie van Onderwijs
32
4 33
Het waarom van de meerwaarde
4.1 directe economische voordelen voor de eindgebruiker De huurpremie en betere verhuurbaarheid van duurzaam
‘bruto’ huursysteem de belegger profiteert. Echter, in een
vastgoed zijn gebaseerd op drie theoretische redenen:
competitieve markt is de eindgebruiker bereid om een vast
directe economische voordelen voor de eindgebruiker,
bedrag aan totale huisvestingskosten per vierkante meter te
indirecte economische voordelen voor de eindgebruiker en
spenderen. Indien servicekosten relatief hoog zijn, zal dit
risico aversie of ethisch gedrag.
ten koste gaan van het bedrag wat beschikbaar is voor kale huur. Vice versa, indien een pand energiezuinig is met
Directe economische voordelen van duurzaam vastgoed
relatief lage servicekosten tot gevolg, dan is de eind-
voor de eindgebruiker volgen allereerst uit lagere gebrui-
gebruiker bereid een hogere kale huur te betalen.
kerskosten. In Nederland zijn eindgebruikers direct (financieel) verantwoordelijk voor de energiekosten op basis van
Deze redenatie wordt bevestigd in de studie van Eich-
gehuurde vierkante meters. Samen met de energiekosten
holtz, Kok en Quigley. In tweede instantie is deze studie
voor gezamenlijke ruimten wordt energieverbruik omge-
in staat om de individuele ‘groene’ premie per duurzaam
slagen in de vorm van servicekosten. Dit systeem contras-
pand uit te splitsen. Met behulp van gegevens over het
teert met een ‘bruto’ huursysteem, waarbij de huurder een
exacte energieverbruik per pand en de lokale klimatolo-
‘all-inclusive’ huur afdraagt en daarmee enkel indirect
gische omstandigheden, laat de studie zien dat bij een 10
verantwoordelijk is voor energieverbruik. Het verschil tus-
procent toename in energiezuinigheid, een eindgebruiker
sen beide systemen heeft belangrijke implicaties voor de
bereid is om een 20 basispunten hogere huur te betalen. In
financiële gevolgen van duurzaam bouwen. Bij het ‘netto’
financiële termen: indien de energierekening per vierkante
huursysteem komen de positieve effecten van energiezui-
meter omlaag gaat met 1 euro, dan is de eindgebruiker
nig bouwen volledig toe aan de huurder, terwijl bij het
– gemiddeld genomen – bereid om een 40 cent hogere
34
Houston Texas (US), Saterfield & Pontikes Hoofdkantoor
huur te betalen. Een recente studie van DTZ komt op basis
vestingskosten vele malen te boven. Een 1 procent toename
van interviews met eindgebruikers zelfs tot de conclusie
in productiviteit zou genoeg moeten zijn om een investe-
dat huurders bereid zijn om 76 procent van de energie-
ringsopgave gelijk aan twee keer de jaarlijkse servicekosten
besparingen als additionele huur te betalen. Dergelijke
te doen. Hier correspondeert een 1 procent toename in
berekeningen tonen op basis van harde cijfers aan dat een
arbeidsproductiviteit met gemiddeld twee dagen ziektever-
investering in duurzaamheid direct kan leiden tot gelijke en
zuim per medewerker per jaar minder, of een toename van
mogelijke zelfs hogere directe rendementen. Hierbij is nog
arbeidsduur van vijf minuten per medewerker per dag.38
geen rekening gehouden met bijvoorbeeld besparingen op waterverbruik en afvalverwerking; gebruikelijke bijkomende
Duurzame gebouwen zijn door bijvoorbeeld betere en
voordelen van een duurzaam pand.
vaak alternatieve ventilatiesystemen, materiaalgebruik en lichtinval, gezondere en meer comfortabele gebouwen.
ziekteverzuim en minder ventilatie. Bovendien toont de
laten verschillende studies zien dat de financiële voor-
Een tweede direct economisch voordeel voor de eind-
In tegenstelling tot besparingen op energieverbruik en
studie aan dat de marginale kosten van het installeren
delen de investeringen te boven gaan met een factor 18
gebruiker van duurzaam vastgoed is het verbeterde bin-
waterverbruik zijn de financiële effecten van gezondere
van additionele ventilatiesystemen meer dan worden te-
tot 47.43 De recente keuze van bijvoorbeeld TNT, UPC, AT
nenklimaat. Verschillende studies hebben aangetoond
en comfortabelere gebouwen echter minder tastbaar en
rugverdiend door de besparingen ten gevolge van minder
Osborne en KPMG voor huisvesting in duurzaam vast-
dat er een sterke relatie bestaat tussen de kwaliteit van het
moeilijker te meten. Dit wordt onder andere veroorzaakt
ziekteverzuim.41 Een veel geciteerde meta-analyse van
goed sluit naadloos aan op het empirische bewijs dat een
binnenklimaat van een gebouw (de ‘indoor air quality’)
door de complexiteit van menselijke gezondheid en gedrag,
bestaand onderzoek schat de nationale gezondheids- en
beter werkklimaat niet alleen een werknemer, maar ook
en gezondheid, arbeidsproductiviteit en ziekteverzuim van
maar ook door de zeer lastig te meten arbeidsproductiviteit.
productiviteitswinst in van verbeteringen in binnenkli-
een werkgever ten goede komt.
werknemers. Een Amerikaanse studie vindt dat medewer-
Bovendien zijn de voordelen van een goed binnenklimaat
maat in de Verenigde Staten. De resultaten spreken boek-
kers in LEED-gecertificeerde panden tot de meest tevreden
vaak verborgen in lagere kosten, bijvoorbeeld in minder
delen: verbeteringen in binnenklimaat leiden tot minder
Dergelijke cijfers zijn overtuigend, maar de vastgoedsector
medewerkers in Amerika behoren.37 De kosten van arbeid
ziekteverzuim.39 40
kans op negatieve gezondheidseffecten en de hieraan
heeft behoefte aan meer concreet onderzoek dat de relatie
vormen één van de grootste kostenposten voor een bedrijf.
35
gerelateerde besparingen variëren van US$ 17 miljard tot
tussen het binnenklimaat in duurzaam vastgoed, arbeidspro-
Slechts kleine verbeteringen in gezondheid en productivi-
Ondanks het lastig te kwantificeren effect van gebouw-
US$ 48 miljard – voor de gehele Verenigde Staten. Veran-
ductiviteit en de effecten hiervan op huur- en transactieprij-
teit van medewerkers hebben grote economische effecten.
kwaliteit op arbeidsproductiviteit, is er een groot aantal
deringen in temperatuur en licht hebben daarnaast een
zen transparant maakt. Het Center for the Built Environment,
De economische stimulans voor investeringen die de pro-
onderzoeken – veelal case studies – dat dit effect bestu-
direct effect op arbeidsproductiviteit, niet gerelateerd aan
UC Berkeley, houdt enquêtes onder eindgebruikers van al
ductiviteit van medewerkers in een pand doen toenemen
deerd heeft. Een studie van Milton, Glencross en Walters
gezondheid. De geschatte winst in productiviteit varieert
dan niet duurzame gebouwen en toont hiermee de perceptie
zijn helder. Een Amerikaanse studie toont aan dat arbeids-
analyseert ziekteverzuim bij ruim 3700 medewerkers van
van US$ 20 miljard in het meest conservatieve geval, tot
van medewerkers ten aanzien van gebouwkwaliteit. Derge-
kosten gemiddeld een factor 100 groter zijn dan de kosten
een grote Amerikaanse fabriek. De resultaten laten zien
US$ 160 miljard in de meest optimistische schatting.
lijke studies zijn een stap in de goede richting en zouden in-
van energie en onderhoud. Ook gaan arbeidskosten huis-
dat er een consistente relatie is tussen een toename in
Wat betreft de verhouding kosten versus opbrengsten
42
dien mogelijk voor Nederland gerepliceerd moeten worden.
36
interview
“De gehele levenscyclus van een gebouw moet getaxeerd worden” Marcel de Boer, directeur Troostwijk Taxaties “Wij zien duurzaamheid
wensen van de nieuwe gebruiker zodat vastgoed minder
Volgens De Boer spelen exploitatiekosten een steeds
Duurzaam investeren en met een DCF-methode de meer-
als één van de belangrijkste
snel verouderd en ‘onbruikbaar’ wordt. Ik zie dit niet
grotere rol bij het nemen van aanhuurbeslissingen door
waarde bepalen is van enorm belang voor het vertrou-
thema’s van deze tijd. In
alleen in het licht van duurzaamheid maar ook als item
gebruikers. “Deze zaken kunnen weer gevolgen hebben
wen in de markt om investeringen te doen in duurzame
feite is het een onderdeel
dat sowieso meer aandacht verdient in de vastgoedwe-
voor de waardeontwikkeling van een gebouw en deze zou
ontwikkelingen en gebouwen. Er zal rekening gehouden
van de herijking van waar-
reld. Het gaat er ons om dat bij het taxeren niet alleen
tot uitdrukking moeten komen in de potentiële waarde
moeten worden met maatschappelijke ontwikkelingen
den die wij gezamenlijk in
meer gekeken wordt naar vierkante meters, maar naar de
van een object. De taxateur zal meer de raadgever worden
en daarmee bedoel ik niet alleen toenemend belang van
de vastgoedwereld moeten
kubieke meter in relatie tot de dimensie tijd, ofwel de
en een sleutelfunctie kunnen gaan innemen in de markt
duurzaamheid, maar ook vergrijzing en veranderende
zien te bereiken.” Marcel de
duurzame meter.”
om de diverse belangen van partijen af te wegen en te
werkpatronen van organisatie. Dit zijn relatief nieuwe
waarderen.”
aspecten die van invloed kunnen zijn op mogelijke waar-
Boer, directeur Troostwijk
37
Taxaties wil vanuit zijn
De Boer wil deze filosofie doorvoeren in het taxatie-
rol een integrale beoorde-
proces van Troostwijk. “Bij de nieuwe ondernemende
Bij commerciële taxaties zal door Troostwijk het zoge-
combineren komen we tot een waardebepaling met meer
ling van vastgoedprojecten
aanpak als taxateur ontwikkelen wij nu een BRES Model:
naamde ‘Green Valuation taxatiemodel’ worden gehan-
diepgang en brengen wij onderscheid aan daar waar dit
gangbaar maken.
Business Real Estate Risk Model. Wij kijken dan niet
teerd. “Met de DCF-methode als uitgangspunt, zal er
nodig is om partijen tot elkaar te brengen. Duurzaam-
alleen naar de huidige actuele marktwaarde, maar ook
uitdrukkelijker naar de NAR-methode gekeken worden
heid in een opbrengsten-taxatiemodel integreren, daar
naar de potentiële waardes. Er wordt dan veel nauwkeu-
omdat daarmee vergeleken met de BAR-methode het
gaat het ons om!
riger op een gebouw ingezoomd dan nu bij de opname
exploitatie-effect beter tot uitdrukking komt.
“Wij moeten bij vastgoedtaxaties meer kijken naar de
van een reguliere taxatie gebeurt en word gevraagd door
levenscyclus van gebouwen. De eindgebruiker dient
de markt. Ook toekomstige aanpassingen in de exploita-
meer centraal te worden gesteld, niet meer het vastgoed.
tie die wellicht nodig zijn, zullen worden meegenomen
Het vastgoed dient functioneel te zijn voor de gebrui-
in dit model.”
ker. Er moet meer rekening worden gehouden met de
deveranderingen van specifieke gebouwen. Door deze te
38
4.2
Utrecht, MVO Netwerkkantoor ‘De Stadstuinen’
indirecte economische voordelen voor de eindgebruiker
Als laatste kan duurzaam vastgoed het imago van bedrij-
Economische voordelen van duurzaam vastgoed kunnen
kan een bedrijf in staat stellen hogere marges te vragen of
ven verbeteren bij het aantrekken en behouden van mede-
voor eindgebruikers ook indirect optreden. De meest
het kan leiden tot verbeterde verkoopcijfers.
werkers Met een krimpende beroepsbevolking zal ‘human
belangrijke drijfveer van deze – vaak moeilijk te meten –
ten van reputatie hangen sterk af van de sector waarin een
capital’ in de nabije toekomst uitgroeien tot een cruciale
voordelen is het reputatie-effect. Het huren van duurzaam
bedrijf opereert en de positie van een bedrijf in die sector.
factor in het productieproces, zo betoogde recentelijk ook
vastgoed is een duidelijk signaal van maatschappelijk
Meer specifiek: reputatie is van groot belang voor de
minister Donner.47 Een lager verloop reduceert de wer-
verantwoord ondernemen aan de belangrijkste stake-
grootste en meest zichtbare bedrijven in een sector, gezien
vingskosten voor nieuw personeel en beperkt de negatieve
holders, waar stakeholders gedefinieerd kunnen worden
de meer intense screening van analisten en media.
effecten van verloop op de continuïteit van de bedrijfs-
45 46
De effec-
als zakelijke of private consumenten, aandeelhouders of
39
voering. Bovendien lijkt de tevredenheid van werknemers
kapitaalverschaffers, maatschappelijke organisaties, over-
Ook kapitaalverschaffers zijn zich steeds meer bewust van
een directe invloed te hebben op de financiële prestaties
heden en medewerkers.
het financiële risico inherent aan een inadequaat duur-
van een bedrijf, waar de tevredenheid van werknemers
zaam beleid. Sommige investeerders gaan zelfs zo ver dat
niet alleen bepaald wordt door financiële compensatie,
In het hedendaagse competitieve klimaat moet een bedrijf
bepaalde industrieën van investeringen worden uitge-
maar ook door kwalitatief hoogwaardige arbeidsomstan-
zich positief onderscheiden. Het huren van duurzame
sloten. Dit kan op den duur leiden tot het kostbaarder
digheden.48 Duurzaam vastgoed biedt dit hoogwaardige
panden is hiervan een voorbeeld. Door zichzelf in de
worden van het aantrekken van vreemd en eigen vermo-
arbeidsklimaat, bijvoorbeeld door verbeterde ventilatie en
markt hiermee te onderscheiden kan een bedrijf concur-
gen voor bedrijven die een negatieve reputatie hebben.
natuurlijke verlichting, maar ook door moderne architec-
rentievoordeel behalen. Een studie van Vandermerwe en
Vice versa, het huren van duurzame panden kan bedrijven
tuur en een goede locatiekeuze. Deze factoren kunnen
Oliff laat zien dat een duurzaam imago een bedrijf kan
eenvoudig in staat stellen hun betrokkenheid bij een
bedrijven helpen (hooggeschoolde) werknemers aan te
helpen een positieve marktreputatie te genereren.44 Dit
duurzame maatschappij te communiceren.
trekken en in de toekomst te behouden.
40
4.3 risico aversie en ethisch gedrag
5
Conclusies en overwegingen
Overheidsregulering is een fundamentele drijfveer voor
Een toenemend aantal nationale overheden neemt een
De internationale vastgoedsector heeft duurzaamheid
een bedrijfsbreed duurzaamheidbeleid met oog voor het
duurzaam gedrag van bedrijven. Recente invoering van
voortrekkersrol en streeft naar een verduurzaming van
omarmd. Het besef groeit dat duurzaam niet langer
welzijn van de werknemer als gebruiker van vastgoed.
het EU Energy Performance Certificate is hiervan een
door de overheid gehuurde panden. Ook MVO-organi-
‘duur’ hoeft te zijn, maar een onderscheidende factor in
goed voorbeeld. In het Verenigd Koninkrijk gaat op korte
saties zonder winstoogmerk en goede doelen, zoals het
de institutionele vastgoedportefeuille is. In een markt
Beleggers en taxateurs worstelen nog met de vraag hoe
termijn een proef van start waarbij eindgebruikers finan-
Wereld Natuur Fonds, nemen hun verantwoordelijk-
die getekend wordt door onzekerheid en volatiliteit, kan
karakteristieken van duurzaamheid systematisch kunnen
cieel afgerekend worden op de kooldioxide emissies van
heid door via hun huisvesting te investeren in duurzaam
duurzaam vastgoed mogelijk zelfs bescherming bieden.
worden meegenomen bij de waardering van vastgoed.
hun – al dan niet gehuurde – vastgoed. Dit zogenoemde
vastgoed. Uiteindelijk komt het besef van sociale verant-
‘carbon trade scheme’ geldt voor grote eindgebruikers en
woordelijkheid dan ook veelal vanuit ethische gronden in
Duurzaamheid wordt steeds beter meetbaar en het eerste
ren in duurzaam vastgoed inzichtelijk worden gemaakt.
vastgoedbeleggers, straft overmatig energieverbruik en
plaats van financieel gewin.49
Het is daarom van belang dat de waardebepalende factoempirische bewijs toont aan dat eindbeleggers het thema
Voor het overgrote deel van de genoemde waardebepa-
beloont energiezuinigheid. Hierdoor worden eind-
duurzaamheid in vastgoed als waardeverhogend, dan wel
lende factoren komt steeds meer bestaand, kwantitatief,
gebruikers direct verantwoordelijk voor hun emissies,
risicoverlagend meenemen. Dit geldt voornamelijk voor
academisch bewijs voorhanden. Echter, dit is veelal ge-
hetgeen een risico impliceert. Om dit risico af te dekken
de meetbare, directe aspecten van duurzaam vastgoed,
stoeld op vastgoedmarkten buiten Europa. De introductie
is het huren van duurzaam vastgoed een voor de hand
zoals energie.
van energie- en duurzaamheidlabels in Nederland maken
liggende mogelijkheid.
41
vergelijkbaar onderzoek in de nabije toekomst ook moDe financiële effecten van duurzame huisvesting worden
gelijk op onze vastgoedmarkt. Tot die tijd is de inmid-
steeds zichtbaarder. Hierbij spelen bijvoorbeeld directe
dels overweldigende hoeveelheid internationaal bewijs
financiële voordelen voor eindgebruikers door lagere
voor de financiële meerwaarde van duurzaam vastgoed
gebruikerskosten en een verbeterd binnenklimaat een
een uitstekende leidraad voor een optimaal ingerichte
belangrijke rol. Duurzaam vastgoed kan echter ook in
vastgoedportefeuille die bovendien bijdraagt aan een
breder verband een strategische keuze zijn, in lijn met
duurzame toekomst.
42
interview
“Huidige succes van duurzaam bouwen is te danken aan de huurder” Guus Berkhout, Investment Manager Triodos Vastgoedfonds “Jarenlang hebben split
“Ik verwacht dat andere grote huurders die nieuwe kan-
Berkhout richt zich met zijn vastgoedfonds op nieuwe en
Voor Triodos ziet hij nog veel groeikansen wanneer het
incentives de markt in
toren of bedrijfsgebouwen nodig hebben op een zelfde
bestaande gebouwen. “Als we een bestaand pand in onze
gaat om duurzaam beleggen. “De markt ziet de meerwaar-
zijn greep gehouden”, stelt
wijze gaan opereren. Dit past ook uitstekend binnen
portefeuille opnemen, kiezen we in samenspraak met
de van duurzaam vastgoed. Om die reden onderzoeken
Guus Berkhout, Investment
de Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO)
de huurder voor het meest geschikte pakket aan duur-
we momenteel de mogelijkheden om onze slagkracht en
Manager van het Triodos
doelstellingen die de meeste grote bedrijven hebben
zame aanpassingen met een bijbehorend protocol voor
investeringsmogelijkheden in duurzaam vastgoed verder
Vastgoedfonds. “In de bouw
geformuleerd.”
de huurprijs. Met de hulp van SenterNovem hebben we
uit te breiden. Wanneer er meer gebouwontwikkelingen
bijvoorbeeld voor het pand van Unicef in Voorburg vier
komen die aan onze voorwaarden voldoen, dan moeten
bouwers, beleggers en
“Voor ons als vastgoedbelegger is het cruciaal om tijdig
ambitieniveaus doorgerekend om inzicht te krijgen in kos-
we ook in de toekomst als duurzame belegger kunnen
huurders allemaal van
met huurders in gesprek te gaan over de relatie tussen
ten en terugverdientijden. In samenspraak met de huurder
doorgroeien.”
elkaar afhankelijk. Daarin
huurkosten en exploitatiekosten. In het verleden werd er
is gekozen voor het één na hoogste ambitieniveau. Nieuwe
is nu verandering gekomen
niet gekeken naar een all-in prijs. Onbegrijpelijk, want
gebouwontwikkelingen zijn voor ons ook zeer interessant,
omdat de huurders beseffen
beide kostenposten zijn voor de huurder. Wat we nu
omdat daarbij juist weer de nieuwste innovaties op het
dat de vastgoedmarkt be-
zien bij duurzame gebouwen is dat de exploitatielasten
gebied van duurzaamheid kunnen worden doorgevoerd.
reid is om aan hun wensen
aanmerkelijk lager liggen dan bij ‘traditionele’ gebouwen.
We streven in totaal naar een gelijkwaardige mix van be-
tegemoet te komen.“
Steeds meer huurders zijn bereid om iets hogere huurkos-
staande bouw en nieuwbouw.”
zijn ontwikkelaars,
ten te betalen, en zo duurzaamheid mogelijk te maken, te
43
“Huurders hebben bargaining power. Zij zijn de partij die
meer omdat huurders ook inzien dat er nog allerlei andere
uiteindelijk een gebouw betrekken. TNT is hier een mooi
voordelen zitten aan duurzaam vastgoed. Aspecten als een
voorbeeld van.” Berkhout beschouwt TNT als een voor-
hogere arbeidsproductiviteit door een beter binnenklimaat
trekker die vooral dankzij haar eigen kennis en voortva-
is moeilijk meetbaar, maar de meeste huurders voelen aan
rendheid een bres kon slaan in bestaande patronen.
dat hiermee ook winst valt te behalen.”
44
voetnoten 1
Turner Construction. (2004). “Construction Execs: Green Building
Leads to Increased Efficiency and ROI.” Greenbiz.com. 2
CoreNet Global. (2007). “Sustainability & Corporate Real Estate:
Perceptions & Trends Sustainability.” London: Jones Lang LaSalle. 3
DTZ Zadelhoff. (2009). “Huivestingsvoorkeuren Kantoorgebruikers.”
Amsterdam: DTZ Zadelhoff. 4
Berekening auteur. Gebaseerd op een steekproef van 450
kantoorpanden met een Energy Star label in de Verenigde Staten. 5
Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS). (2005). “Green Value.”
London: RICS. 6
Cole. (1999). “Building Environmental Assessment Methods:
Clarifying Intentions.” Building Research & Information 27, pp. 230-246. 7
Cole. (2005). “Building Environmental Assessment Methods:
14
Kats, Alevantis, Berman, Mills en Perlman. (2003). “The Costs and
29
Kats, Alevantis, Berman, Mills en Perlman. (2003). “The Costs and
Sustainable Building Task Force. San Francisco: CSBTF. 40
Matthiessen en Morris. (2004). Costing Green: a Comprehensive Cost
Database and Budgeting Methodology.” Los Angeles: Davis Langdon. 41
Milton, Glencross en Walters. (2000). Risk of Sick Leave Associated
15
Bron: US Green Building Council.
Financial Benefits of Green Buildings: a Report to California’s
with Outdoor Air Supply Rate, Humidification, and Occupational
16
Matthiessen en Morris. (2004). “Costing Green: A Comprehensive
Sustainable Building Task Force.” San Francisco: CSBTF.
Complaints. Indoor Air 10, pp. 212-221.
Cost Database and Budgeting Methodology.” Los Angeles:
30
Davis Langdon.
of Green Buildings: Building the Business Case for Green Commercial
Environments and Their Relationship With Building Energy
Buildings in Australia.” Sydney: GBCA.
Efficiency.” Annual Review of Energy and the Environment 25,
17
Unknown. (2007). “Cost of Green Revisited: Reexamining the
Green Building Council of Australia (2006). “Dollars and the Sense
Feasibility and Cost Impact of Sustainable Design in the Light of
31
Increased Market Adoption.” Los Angeles: Davis Langdon.
Real Estate Portfolio Management.
18
BRE Trust en Cyrill Sweet. (2005). “Putting a Price on Sustainability.”
Watford: BRE Press. Circuits.” Electronics Magazine. 20
Moore. (1965). “Cramming More Components onto Integrated Powel, Fowler en Parman. (2009). “Assessing Green Building
Environmental Assessment Tools.” Environmental Impact Assessment
Performance.” CoreNet Global.
Review 28, pp. 469-482.
21
Voor een diepgaande vergelijking van duurzaamheids meetsystemen,
Orlitzky en Benjamin. (2001). “Corporate Social Performance and
Firm Risk: a Meta-Analytic Review.” Business and Society 40, pp. 369-396.
35, pp. 455-467.
9
28
Sustainable Building Task Force.” San Francisco: CSBTF.
19
Haapio en Viitaniemi. (2008). “A Critical Review of Building
Buildings: Summary of Existing Research Findings.” Watford: BRE.
Financial Benefits of Green Buildings: a Report to California’s
Redefining Intentions and Roles.” Building Research & Information 8
New Buildings Institute. (2005). “Energy Performance of LEED
for New Construction Buildings.” Washington: USGBC. Powel, Fowler en Parman. (2009). “Assessing Green Building
zie ook Saunders. (2003). “A Discussion Document Comparing
22
International Environmental Assessment Methods for Buildings.”
Performance.” CoreNet Global.
Watford: BRE Global.
23
32
Miller, Spivey en Florance. (2008). “Does Green Pay Off?” Journal of Fuerst en MacAllister. (2009). “Green Noise or Green Value?
42
Fisk. (2000). “Health and Productivity Gains From Better Indoor
pp. 537-566. 43
Apte, Fisk en Daisey. (2000). “Associations Between Indoor CO2
Concentration and Sich Building Syndrome Symptons in US Office
Measuring the Price Effects of Environmental Certification in
Buildings: an Analysis of the 1994-1996 Base Study Data. Indoor
Commercial Buildings.” University of Reading Working Paper.
Air 10, pp. 227-256.
33
Muldavin. (2008). “Quantifying “Green” Value: Assessing the
44
Vandermerwe en Oliff. (1990). “Customers Drive Corporations
Applicability of the CoStar Studies.” San Rafael: Green Buildings
Green.” Long Range Planning 23, pp. 10-16.
Finance Consortium.
45
34
Eichholtz, P., N. Kok en J.M. Quigley. (2009). “Doing Well by Doing
Good: Green Office Buildings.” UC Berkeley: IBER Working Paper. 35
Een analyse met bezettingsgraad als te verklaren variabele laat
Creyer en Ross. (!997). The Influence of Firm Behavior on Purchase
Intention: Do Consumers Really Care About Business Ethics?” Journal of Consumer Marketing 14, pp.421-432. 46
Klein en Leffler. (1981). “The Role of Market Forces in Assuring
zien dat de bezettingsgraad in duurzame panden gemiddeld 7
Contractual Performance.” The Journal of Political Economy 89,
procent hoger ligt dan in reguliere kantoorpanden (resultaten
pp. 615-641.
Financial Benefits of Green Buildings: a Report to California’s
niet weergegeven).
47
Daarnaast zijn er nog talloze lokale duurzaamheids maatstaven, die
Sustainable Building Task Force.” San Francisco: CSBTF.
36
Bron: Eichholtz, Kok en Quigley (2009).
in NRC Handelsblad, 27 september 2008.
echter international geen enkele bruikbaarheid hebben.
24
37
Powel, Fowler en Parman. (2009). “Assessing Green Building
48
10
Dit overzicht geeft de belangrijkste en meest gebruikte systemen weer.
11
Afhankelijk van de economische levensduur zal de huidige
vastgoedvoorraad zichzelf binnen 30 tot 50 jaar vernieuwen. 12
45
SmartMarket Report: 2006. McGraw-Hill Construction.
Bordass. (2000). “Cost and Value: Fact and Fiction.” Building
Research & Information 28, pp. 338-352. 13
McGraw-Hill Construction. (2005). Green Building
Kats, Alevantis, Berman, Mills en Perlman. (2003). “The Costs and
Powel, Fowler en Parman. (2009). “Assessing Green Building
Performance.” CoreNet Global. 25
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). (2005). “Green
Value: Green Buildings, Growing Assets.” London: RICS.
Performance.” CoreNet Global. 38
Fisk en Rosenfeld. (1997). “Estimates of Improved Productivity and
Health from Better Indoor Environments.” Indoor Air 7, pp. 158-172.
26
Bron: BRE.
39
27
Yates. (2001). “Quantifying the Business Benefits of Sustainable
Financial Benefits of Green Buildings: a Report to California’s
Kats, Alevantis, Berman, Mills en Perlman. (2003). The Costs and
Donner. (2008). “Banen Zijn Er, de Juiste Mensen Niet.” Interview Edmans. (2007). “Employee Satisfaction and Equity Prices.” Wharton
Working Paper. 49
Wood. (1991). “Corporate Social Performance Revisited.” Academy
of Management Review 16, pp. 691-718.
46
