dr. Kusztos Anett
A HÁZASTÁRSI KÖZÖS LAKÁS HASZNÁLATÁNAK RENDEZÉSE AZ ÚJ PTK.-BAN I.
Novissima Kiadó 2014 1
Megjelent a Novissima Kiadó gondozásában 2014-ben, elektronikus formában.
Szerző: dr. Kusztos Anett A kézirat lezárva: 2014. május 19.
A Kiadó engedélyezi jelen szöveg lemásolását, kinyomtatását, illetve magáncélú felhasználását addig az időpontig, amíg a szöveg a Kiadó honlapjáról letölthető. A szöveg megváltoztatása, illetve üzleti célú felhasználása tilos!
Novissima Könyvesbolt Budapest, Victor Hugo u. 9., a Lehel tér mellett.
Novissima Kiadó 1132 Budapest, Victor Hugo u. 11-15. Telefon/fax: (1) 222-96-25 E-mail:
[email protected] www.novissima.hu 2
Bevezetés A válás során igen fontos kérdés, hogy a házastársak által közösen használt ingatlan sorsa hogyan alakul a házasság felbontását követően, hiszen az nem csupán egy ingatlan, hanem a család életének korábbi színtere, ezért általában mindkét fél ragaszkodik ahhoz. Éppen ezért fontos ismerni a Ptk. (a 2013.évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről) erre vonatkozó szabályait. Tekintettel a szabályozás terjedelmes voltára, elsőként az általános szabályokról, majd a későbbiekben a lakáshasználat rendezésére vonatkozó részletes rendelkezéseket kívánom áttanulmányozni. Ptk. 4:76.§ [A házastársi közös lakás] (1) Házastársi közös lakás az a lakás, amelyben a házastársak egyikük vagy mindkettejük tulajdonjoga, haszonélvezeti joga vagy bérleti joga alapján együtt laknak. (2) A házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználatát a házastársi közös lakásban kell biztosítani. (3) E fejezet alkalmazásában lakáshasználatra jogosult a lakásra kizárólagos jogcímmel rendelkező házastárs kiskorú gyermeke is.
Mit jelent a házastársi közös lakás? A törvény fenti szabályozásából egyértelmű, hogy házastársi közös lakás alatt olyan ingatlant kell érteni, melyet a házasfelek az egyik vagy mindkét fél tulajdonjoga, bérleti joga vagy haszonélvezeti joga alapján használnak. Ez azt jelenti, hogy a más személy használati jogától függő használat esetében nem beszélhetünk házastársi közös lakásról. Ilyen eset például, ha a házastársak az egyik fél szülei tulajdonában álló ingatlanban ún. szívességi lakáshasználóként – vagyis nem bérlőként vagy haszonélvezőként – élnek. Fontos tudni, hogy ha a lakás használatára csak az egyik félnek van kizárólagos joga, a másik félnek ebben az esetben is – a házassági kötelékből eredően – 3
joga van a közös lakás használatára, még az életközösség megszakadása után is, egészen a használat rendezéséig.
A kiskorú gyermek lakáshasználata A fenti szakasz (2) bekezdésében írtak azért bírnak jelentőséggel, mert a Ptk. Családi Könyve a szülők kötelezettségeként írja elő a gyermek lakáshasználati jogának biztosítását is. A (3) bekezdés pedig arra az esetre vonatkozik, ha a lakás használatára kizárólagosan jogosult házastársnak van a házasságon kívül született gyermeke is, és az ő részére biztosítja a törvény a lakáshasználat jogát. Megjegyzendő, hogy bár a törvény szövege a „kiskorú gyermek” kifejezést használja, azonban a gyermek lakáshasználati joga pusztán a 18. életévének betöltésével nem szűnik meg, ugyanis a szülők kötelesek gondoskodni a továbbtanuló nagykorú gyermekükről is, és ennek természetesen része a lakhatás biztosítása is. Ptk. 4:77. § [A közös lakással való rendelkezés korlátai] (1) A házastársak közös jogcíme alapján lakott lakás használatáról az életközösség fennállása alatt, és annak megszűnésétől a lakáshasználat rendezéséig a házastárs a házastársával együttesen vagy a házastársa hozzájárulásával rendelkezhet. A hozzájárulást vélelmezni nem lehet. (2) A házasság felbontása vagy a házassági életközösség megszűnése önmagában nem szünteti meg annak a házastársnak a használati jogát, aki a lakást a másik házastárs jogcíme folytán használja. (3) A házastárs az életközösség fennállása alatt, és annak megszűnésétől a lakáshasználat rendezéséig a kizárólagos jogcíme alapján használt lakással sem rendelkezhet házastársa hozzájárulása nélkül olyan módon, amely házastársának vagy a lakásban lakó kiskorú gyermeknek a lakáshasználatát hátrányosan érintené.
4
Az (1) bekezdésben foglalt szabály a korábbi törvényi rendelkezések hiányait pótolja, amikor kimondja, hogy a közös jogcím alapján lakott lakás használatáról – egészen az életközösség megszűnése esetén a lakáshasználat rendezéséig – a házastárs kizárólag együttesen vagy a másik házastárs hozzájárulásával rendelkezhet. Ez azt jelenti, hogy az egyik fél egyedül például nem köthet tartási szerződést a lakásra, hanem ehhez szükség van a másik fél hozzájárulására is. A (2) bekezdés tulajdonképpen a kialakult bírói gyakorlatot emeli a törvényi szabályozás szintjére. Amennyiben a közösen használt lakás csak az egyik házastárs jogán került a házastársak használatába, a házasságuk felbontása nem eredményezi automatikusan a másik házasfél lakáshasználati jogának megszűnését, ehhez ugyanis a felek szerződése vagy bírói döntés szükséges. Szerződés alatt nemcsak az írásbeli megállapodást értjük, hanem a szerződési akarat kifejezhető ráutaló magatartással is, például az egyik félnek a közös lakásból történő önkéntes, a visszatérés szándéka nélküli elköltözése akként vehető figyelembe, mintha lakáshasználati jogáról lemondott volna. A (3) bekezdésben foglalt szabályozás egyértelműen a lakáshasználatra a másik házastárs jogcímén kívül más jogcímmel nem rendelkező házastárs és a lakásban lakó kiskorú gyermek védelmét szolgálja. Nem jelenti azt, hogy a kizárólagos használati joggal rendelkező joggal rendelkező férj nem cserélheti el a lakást, de csak abban az esetben, ha az nem érinti hátrányosan a feleséget és a lakásban lakó gyermeket. Ptk. 4:78. § [A lakáshasználat előzetes szerződéses rendezése] (1) A házasulók vagy a házastársak a házastársi közös lakás használatát a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése estére előzetesen szerződéssel rendezhetik. A szerződés akkor érvényes, ha közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalták. (2) A szerződés hatálya az annak megkötésekor meglévő lakás helyébe lépett közös lakásra akkor terjed ki, ha a szerződés így rendelkezik. (3) A felek a közös lakás használatáról házassági vagyonjogi szerződésben is rendelkezhetnek. 5
A fenti szabályozás értelmében tehát a házasulók vagy házasfelek előre rendezhetik a közös lakásuk használatát az életközösségük megszűnése estére. Erre kétfajta lehetőségük van: vagy házassági vagyonjogi szerződésben, vagy pedig külön szerződésben. Amennyiben egy külön szerződésben állapodnak meg, ezt – a házassági vagyonjogi szerződéshez hasonlóan – ugyancsak közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyezett magánokiratba kell foglalni, azonban nem szükséges az országos nyilvántartásba bevezetni, hiszen harmadik személyek jogait és kötelezettségeit nem érinti. Ilyen megállapodás lehet például a felek között, hogy az életközösségük megszűnése esetén melyik fél lesz jogosult a lakás további használatra és a másik fél igényt tart-e lakáshasználati jogának ellenértékére. A házasság megszűnése vagy az életközösség megszűnése esetén lehet kérni a szerződés teljesítését, vagyis azt, hogy a házastárs hagyja el a közös lakást. Természetesen a bíróságnak kivételesen lehetősége van eltérni a szerződésben foglaltaktól akkor, ha a lakásban lakó kiskorú gyermekei azt indokolják. Ptk. 4:79. § [A gyermek lakáshasználati jogának figyelembevétele] (1) Ha a használatot előzetesen rendező szerződésben a felek megállapodnak abban, hogy a lakáshasználatra jogosult gyermekeik további lakhatását a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetére milyen módon biztosítják, a szerződés az annak megkötését követően született gyermekeikre is kiterjed. (2) Ha a szerződés az (1) bekezdésben foglalt rendelkezést nem tartalmaz, vagy a rendelkezés a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek megfelelő lakáshoz fűződő jogát súlyosan sérti, a bíróság a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetén a gyermek érdekében a házastársi közös lakás használatát a szerződésben foglaltaktól eltérően rendezheti. A lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek jogának súlyos sérelme akkor állapítható meg, ha felek megállapodásának teljesülése a gyermeket lényegesen rosszabb élet- és lakhatási körülmények közé taszítaná. Az, hogy a gyermeknek el kell költöznie a lakóhelyéül szolgáló 6
városból és emiatt például iskolát kell váltania, vagy kisebb lakásban kell élnie, nem jelent súlyos érdeksérelmet. Ptk. 4:80. § [A lakáshasználat rendezése az életközösség megszűnése után] (1) Az életközösség megszűnése után a házastársak megállapodhatnak a házastársi közös lakás további használatáról. A megállapodás nincs alakszerűséghez kötve. (2) A használatot előzetesen rendező szerződés vagy az életközösség megszűnése után kötött egyéb megállapodás hiányában a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetén a házastársi közös lakás további használatáról – bármelyik házastárs kérelmére – a bíróság dönt. (3) Ha valamelyik házastárs – házassági bontóperben vagy a házastársi közös vagyon megosztása iránti perben – a lakáson fennálló közös tulajdon megszüntetését kéri, a bíróság a házastársi közös lakás használatát a közös tulajdon megszüntetésével együtt rendezi. (4) A lakáshasználatra jogosult gyermek lakáshasználati jogát – életkörülményeinek megfelelően – a volt közös lakásban kell biztosítani, kivéve, ha megfelelő lakhatása máshol megoldott. A törvény tehát elsősorban a felek szabad akaratára bízza a közös lakás használatának rendezését, mely nincs semmilyen feltételhez kötve, az történhet írásban, szóban vagy akár ráutaló magatartással is. Amennyiben a felek között nem jön létre megállapodás, a felek kérelmére a bíróság dönt a közös lakás használatáról. Abban az esetben, ha a közös tulajdon megszüntetésére is sor kerül a peres eljárásban, akkor a bíróság – természetesen – az ingatlan tulajdonjogával együtt annak használatát is rendezi. Abban az esetben, ha a közös tulajdon a perben valamilyen oknál fogva nem kerül megosztásra, a bíróság rendelkezik a lakás használatáról. Ez történhet úgy, hogy a bíróság valamelyik felet kizárólagosan jogosítja fel a lakás használatra, vagy közös lakáshasználatról is rendelkezhet. A bíróságnak a felek érdekeinek legkisebb sérelmével és a kiskorú gyermek figyelembevételével kell ilyen esetben eljárnia. 7
A következő cikkemben a közös jogcímen lakott lakás használatának megosztása és a megosztás mellőzésének szabályaitól folytatom a törvényi rendelkezések ismertetését.
2014. május hó 19. dr. Kusztos Anett
Tartalomjegyzék Bevezetés.............................................................................................3 Mit jelent a házastársi közös lakás?....................................................3 A kiskorú gyermek lakáshasználata ...................................................4
8
