ZNALECKÝ POSUDEK č. 5717 o obvyklé hodnotě pozemku p.č.st. 836, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p.659, část obce Brtnice, a pozemku p.č. 1404/63, vše k.ú. a obec Brtnice, okres Jihlava.
Objednavatel znaleckého posudku:
insolvenční správce dlužníka Viktora Součka, JUDr. Petr Bohatý Hlavní 15 66701 Vojkovice
Účel znaleckého posudku: Návrh obvyklé hodnoty majetku pro potřeby insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 16.9.2016 znalecký posudek vypracoval: ing. Jan Janeček Pátkova 774 588 32 Brtnice telefon: 603269326 e-mail:
[email protected] Počet stran: 14 včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brtnici 21.9.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem je provést návrh obvyklé hodnoty předmětného nemovitého majetku pro potřeby insolvenčního řízení.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Školní 659 588 32 Brtnice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Brtnice Katastrální území: Brtnice Počet obyvatel: 3 730 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. II IV II
Pi 0,80 0,60 1,03
I
1,00
III II
0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 506,00 Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 16.9.2016 za přítomnosti insolvenčního správce JUDr. Petra Bohatého.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.979 k.ú.Brtnice Snímek katastrální mapy+ortofoto Skutečnosti zjištěné při obhlídce nemovitostí dne 16.9.2016 Vlastní databáze prodaných nemovitostí Ocenění pro ČMSS,a.s. z r.2008
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou popsány na LV č.979 k.ú.Brtnice, který je v příloze. V části „C” LV č.979 k.ú.Brtnice nejsou evidována žádná omezení vlastnického práva, která by měla vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro daný účel ocenění. -2-
6. Dokumentace a skutečnost Stav staveb zakreslený v katastrální mapě odpovídá skutečnosti.
7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům je součástí pozemku p.č.st. 836 a nachází se na okraji zastavěné části menšího města Brtnice (3,5 tis.obyv.) v ulici Školní v lokalitě výstavby řadových rodinných domů a bytových domů v Nové Čtvrti. Brtnice se nachází 10 km od Jihlavy a cca 20 km od Třebíče, služby odpovídají velikosti a statutu obce. Přístup je po místní zpevněné komunikaci, je provedeno napojení na veřejný vodovod, plynovod,elektřinu i obecní splaškovou kanalizaci, rodinný dům není několik roků obydlen ani užíván, čemuž odpovídá i celkový neutěšený stav. Jedná se o koncový řadový, částečně podsklepený zděný RD se 3 nadzemními podlažími a plochou střechou. V I.PP jsou 3 sklepní místnosti, v I.NP je zádveří, chodba se schodištěm, garáž, prádelna, dílna. Ve II.NP je chodba se schodištěm, kuchyně, pokoj, WC a terasa s balkónem. Ve III.NP je chodba se schodišťovým prostorem, koupelna s WC, 3 pokoje a lodžie. Příslušenství tvoří navazující pozemek p.č.1404/63, přípojky inž.sítí, venkovní úpravy s neošetřovanými trvalými porosty na oceňovaných pozemcích.
8.Základní pojmy a metody ocenění Nejprve je provedeno orientační ocenění podle platného cenového předpisu (administrativní cena), a poté stanovena obvyklá hodnota pomocí srovnávací metody, kdy jsou oceňované nemovitosti porovnány se skutečně realizovaným prodeji srovnatelných rodinných domů.
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Administrativní cena Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky+stavby Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,06
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 -4-
dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
-0,03
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,018
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky+stavby Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,060 Index polohy pozemku IP = 0,960 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,060 * 1,000 * 0,960 = 1,018
-5-
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 506,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky celkem
Index
Koef.
1,018
Upr. cena [Kč/m2] 515,11
Parcelní číslo st.836
Výměra [m2] 125,00
Jedn. cena [Kč/m2] 515,11
Cena [Kč] 64 388,75
1404/63
307,00 432,00
515,11
158 138,77 222 527,52
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Koncový řadový, částečně podsklepený, zděný RD se 3 nadzemními podlažími a plochou střechou. Zdivo je tl.36,5-45 cm, stropy s rovným, omítaným podhledem, střecha plochá s krytinou z živičných svařovaných pásů, venkovní omítka ze škrábaného břizolitu s břidlicovým obkladem, okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové s ocelovými zárubněmi, gar.vrata palubková otevírací, vytápění etážové s plynovým kotlem (je odmontován stejně jako sporák), schodiště v nadzemních podlažích ocelové s dřevěnými nášlapy, zavedeno je 220 i 380 V, podlahy z PVC,koberce, keram.dlažba nebo beton, vnitřní zař.předměty jsou na stávající standardní úrovni, TUV je připravována v plynové karmě. Dispozice: I.PP - 3 sklepní místnosti s ocelovými schody I.NP - zádveří, chodba se schodištěm, garáž, prádelna, dílna. II.NP- chodba se schodištěm, kuchyně, pokoj, WC a terasa s balkónem. III.NP- chodba se schodišťovým prostorem, koupelna s WC, 3 pokoje a lodžie. Stáří stavby je 32 roků, žádné podstatné stavení úpravy nebyly prováděny. Objekt není několik roků užíván, čemuž odpovídá i zhoršený stavebně-technický stav. Ve štítovém zdivu je patrná trhlina (není aktivní), vybavení i konstrukce jsou původní, omítka balkónu je oprýskaná.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Kraj Vysočina, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 32 let 1 091,- Kč/m3
-6-
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha I.NP: 6,25*11,5 II.NP-III.NP: 6,25*11,5 I.PP: 6,5*5,8-2,0*2,4 Název podlaží I.NP: II.NP-III.NP: I.PP:
Zastavěná plocha 71,88 m2 71,88 m2 32,90 m2
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor I.NP-III.NP: (6,25*11,5)*(0,1+2,8+2,8+2,55+0,45) I.PP: (6,5*5,8-2,0*2,4)*2,50 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
[m2] 71,88 m2 71,88 m2 32,90 m2
Konstrukční výška 2,80 m 2,80 m 2,50 m
= =
[m3] 625,31 m3 82,25 m3 707,56 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - Chybí kotel a sporák 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 32 let: s = 1 - 0,005 * 32 = 0,840
-7-
č. II
Vi typ B
II III II III V
-0,01 0,00 0,00 0,02 0,08
III IV
0,00 0,05
I III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
II
-0,05
III
0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,840 = 0,778
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,060 Index polohy pozemku IP = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 091,- Kč/m3 * 0,778 = 848,80 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 707,56 m3 * 848,80 Kč/m3 * 1,060 * 0,960= 611 147,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
611 147,08 Kč
Cena staveb celkem
=
611 147,08 Kč
Pozemky - celkem
+
222 527,52 Kč
Pozemky+stavby - zjištěná cena
=
833 674,60 Kč
REKAPITULACE administrativních cen Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky+stavby
833 674,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
833 674,60 Kč
Celkem
833 674,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
833 674,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Osmsettřicettřitisícšestsetosmdesát Kč
-8-
833 680,- Kč
II. Obvyklá hodnota Výhodou je převaha poptávky nad nabídkou u rodinných domů v Brtnici, napojení na veškeré inž.sítě, jedná se o koncový řadový RD s větším pozemkem Nevýhodou je zhoršený stavebně-technický stav, původní vybavení, šířka pouze 6 m a skutečnost, že se jedná o řadový objekt.
Obvyklá hodnota je navržena na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod předmětných nemovitostí oproti následujícím, skutečně realizovanými prodejům srovnatelných rodinných domů:
1) Shodný vnitřní RD v této řadě v lepším stavebně-technickém stavu s menším pozemkem byl v r.2008 prodán za cenu 1,9 mil.Kč
2) Shodný vnitřní RD v této řadě v lepším stavebně-technickém stavu s menším pozemkem byl v r.2011 prodán za cenu 1,5 mil.Kč
3) Samostatně stojící rodinný dům v Brtnici ul.Školní, přízemní, podsklepený se sedlovou střechou s podkrovím, 2 byty 4+kk a 2+1,OP=980 m3, pozemek 1090 m2, opotř.30%, podlah.plocha 170 m2, prodáno v roce 2015 za 3,0 mil.Kč - srovnatelná lokalita, větší, samostatně stojící RD s větším pozemkem, lepší stav i vybavení
4) Koncový rodinný dům poblíž centra města Brtnice, přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou bez podkroví, OP=650 m3, pozemek 600 m2, opotř.50%, podlah.plocha 94 m2, prodáno v roce 2013 za 850 tis.Kč - mírně horší lokalita, srovnatelný stav i vybavení, větší pozemek, menší podlah.plocha
5) Koncový rodinný dům poblíž centra města Brtnice, přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou s částečným podkrovím, OP=500 m3, pozemek 290 m2, opotř.50%, podlah.plocha 150 m2, prodáno v roce 2015 za 800 tis.Kč - mírně horší lokalita, srovnatelný stav i vybavení, menší pozemek
-9-
Na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod oceňovaného majetku oproti těmto skutečně realizovaným prodejům srovnatelných bytů považuji za přiměřené stanovit obvyklou hodnotu předmětných nemovitých věcí evidovaných na LV č.979 k.ú. Brtnice v rozmezí 1,1-1,4 mil.Kč. Zároveň je přihlédnuto i ke zjištěné administrativní ceně, která porovnávacím způsobem činí cca 830 tis.Kč - podobné rodinné domy se nyní prodávají vždy nad úrovní jejich administrativní ceny. Návrh obvyklé hodnoty při uvažování středu uvedeného rozpětí :
1,25 mil.Kč (slovy: Jedenmilióndvěstěpadesáttisíc Kč)
V Brtnici 21.9.2016
ing. Jan Janeček Pátkova 774 588 32 Brtnice telefon: 603269326 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne 7.2.1990, č.j.440/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne 3.2.1998, č.j.3053/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5717 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5717.
- 10 -
