ZNALECKÝ POSUDEK č. 8435-88/10/d o ceně bytu č. 23/4 v domě č.p. 23, k.ú. Merklín u Karlových Var, obec Merklín, okres Karlovy Vary.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián Veveří 125 616 45 Brno
Účel posudku:
odhad tržní ceny nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 29. 3. 2010 posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje 6 stran textu a 4 listy příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích 31.3.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytu č. 23/4 v domě č.p. 23, k.ú. Merklín u Karlových Var, obec Merklín, okres Karlovy Vary se spoluvlastnickým podílem na společných konstrukcích a pozemku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č. 23/4 Adresa nemovitosti: 362 34 Merklín 23 Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Merklín Katastrální území: Merklín u Karlových Var Počet obyvatel: 1 113 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,8378 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp * 2,5 = 89,59 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29. 3. 2010. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 370 6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č. 23/4 b) Pozemky b1) Pozemek
-3-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Byt č. 23/4 - § 25 Oceňovaný byt se nachází ve 3. NP zděného obytného domu. Byt sestává z předsíně, WC, koupelny, kuchyně, spíže a dvou pokojů. Podlahová plocha bytu činí 87,87 m 2. Vytápění kamny na tuhá paliva, ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení bytu sestává z WC, vany a umyvadla. V kuchyni je sporák na PB. Podlahy parkety, PVC a keramická dlažba. Dveře dřevěné náplňové, okna dřevěná dvojitá. Údržba bytu zanedbaná, technický stav zhoršený. Obytný dům má 3 NP a půdní prostor. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina plechová (Alukrit), klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného, bleskosvod je instalován. Fasádní omítka vápenocementová. Obvodové zdivo v tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem. Schodiště se stupni teracovými. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):
Bytový prostor Karlovarský kraj - do 2 000 obyvatel 80 roků 11 205,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: byt: Podlahová plocha bytu:
= =
87,87 m2 87,87 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
87,87 m2 87,87 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - Běžné příslušenství (WC, vana, umyvadlo) v podstandatním provedení. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem – Standardní vybavení, bez dalších prostor
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
I
-0,03
-48. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
I III IV
-0,10 0,00 0,65
Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,70 = 0,396 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II II III
0,00 0,00 0,00 0,03
II II II II I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji.
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,396 * 0,970 * 0,900 = 0,346 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 11 205,- Kč/m2 * 0,346 = 3 876,93 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 3 876,93 Kč/m2 * 87,87 m2 = 340 665,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 340 665,84 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 43 131,44 Kč Spoluvlastnický podíl: 139 476 / 1 000 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 43 131,44 Kč * 139 476 / 1 000 000 = + Byt č. 23/4 - zjištěná cena
=
6 015,80 Kč 346 681,64 Kč
-5-
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 244,00 89,59
Zastavěná st. 23 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 21 859,96 21 859,96
10 % 10 % + * *
2 186,24 045,96 0,7810 2,1620 40 602,13
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 89,59 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 38,00 89,59
Neplodná 414/2 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 3 404,42 3 404,42
10 % 10 % + * * * =
340,44 3 744,86 0,4000 0,7810 2,1620 2 529,31 43 131,44 Kč
-6-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č. 23/4
=
346 681,64 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
346 681,64 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
346 680,- Kč
slovy: Třistačtyřicetšesttisícšestsetosmdesát Kč
Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: 1) Nemovitost jako celek Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena nemovitosti jako celku činí 300 000,- Kč. 2) Ideální polovina nemovitosti Vzhledem k obtížné prodejnosti podílu odhaduji, že obvyklá cena ideální poloviny nemovitosti činí 120 000,- Kč.
V Teplicích, 31.3.2010 Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8435-88/10/d znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8435-88/10/d.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
