ZÁZNAM DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ

PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY KATEDRA PRÁVA ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ A POZEMKOVÉHO PRÁVA

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

ZÁZNAM DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ

Petr Hladík 2008/2009

„ Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Záznam do katastru nemovitostí zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny. „

1

OBSAH Úvod …………………………………………………………………………

str. 3

1. Historický úvod do evidence nemovitostí a zápisů v nich …………. 1.1. Vývoj evidence nemovitostí …………………………………. 1.2. Záznam jako knihovní zápis před rokem 1989 ………………….

str. 4 str. 4 str. 6

2. Katastr nemovitostí v dnešní právní úpravě ………………………… 2.1. Předmět evidence ……………………………………………… 2.2. Předmět zápisu ………………………………………………… 2.3. Obsah katastru …………………………………………………

str. str. str. str.

8 9 9 10

3. Právní vztahy zapisované do katastru nemovitostí ………………… 3.1. Vlastnické právo ………………………………………………. 3.2. Zástavní právo ………………………………………………... 3.3. Právo odpovídající věcnému břemeni ………………………… 3.4. Předkupní právo s účinky věcného práva ……………………… 3.5. Zápis práv nevěcného charakteru ……………………………...

str. str. str. str. str. str.

12 12 13 14 14 15

4. Záznam jako forma zápisu do katastru nemovitostí ………………. 4.1. Záznam ……………………………………………………….. 4.1.1. Ze zákona ……………………………………………… 4.1.2. Rozhodnutím státního orgánu ………………………... 4.1.3. Příklepem licitátora ne veřejné dražbě ………………... 4.1.4. Vydržením ……………………………………………... 4.1.5. Přírůstkem …………………………………………….. 4.1.6. Zpracováním …………………………………………… 4.1.7. Na základě privatizace majetku ………………………… 4.2. Jiné formy zápisu do katastru nemovitostí ……………………. 4.2.1. Vklad …………………………………………………... 4.2.2. Poznámka ………………………………………………

str. str. str. str. str. str. str. str. str. str. str. str.

16 16 16 18 20 20 20 21 21 21 21 22

5. Záznam při veřejné dražbě dobrovolné ……………………………..

str. 23

6. Záznam při privatizaci majetku …………………………………….

str. 25

7. Listiny pro záznam práv do katastru nemovitostí …………………. 7.1. Náležitosti listin ……………………………………………….

str. 26 str. 27

8. Provedení záznamu katastrálním úřadem ………………………… 8.1. Zjištění správnosti …………………………………………… 8.2. Termín pro provedení záznamu ……………………………… 8.3. Duplicitní zápis vlastnictví …………………………………..

str. str. str. str.

Závěr …………………………………………………………………….. Resumé …………………………………………………………………… Použitá literatura ……………………………………………………….

str. 34 str. 35 str. 36

2

31 31 31 32

Úvod Tato bakalářská práce přibližuje problematiku právní úpravy provádění zápisů práv do katastru nemovitostí formou záznamu. Cílem práce je nejen poskytnout přehled o právních normách, ale především přiblížit nejednotnost právních názorů na určité zákonné normy z této oblasti práva a na některých příkladech ukázat možné nepřesnosti právních norem a jejich různé možnosti výkladu. První kapitola je pouze rozsáhlejším úvodem do problematiky a poukazuje na rozdílný přístup k záznamu v katastru v minulosti a dnes. Pro potřebu uspořádání problematiky záznamu a objasnění postupu při zápisech do katastru nemovitostí jsou ve druhé a třetí kapitole popsány jak samotný katastr nemovitostí, tak i práva, která se do tohoto katastru zapisují. Čtvrtá kapitola se již věnuje vlastnímu záznamu, a to nejdříve vysvětlením tohoto pojmu a následně příklady možností využití tohoto způsobu, zakotvených v našem právním řádu. Pouze pro doplnění jsou zde zmíněny i ostatní druhy zápisu, kterými jsou vklad a poznámka. Zvláštní pozornost je potom věnována v kapitole páté speciální úpravě přechodu vlastnického práva dobrovolnou dražbou, která je oproti ostatním evropským státům zcela ojedinělá. Velmi zajímavá z pohledu záznamu je také problematika privatizace majetku státu, která je v našem právním systému řešena poněkud nestandardně a která je přiblížena v kapitole šesté. Dále jsou pak v kapitole sedmé popsány listiny, na základě kterých je záznam prováděn a v poslední osmé kapitole je rozveden způsob, jak katastrální úřad postupuje při provádění zápisu záznamem. Zákonné normy k problematice záznamu jsou značně roztroušeny v celém našem právním systému, protože se právní vztahy k nemovitostem týkají téměř všech odvětví práva. Tato bakalářská práce se snaží tuto problematiku pouze obecně přiblížit, v žádném případě se nesnaží o kompletní výčet všech právních norem k tomuto tématu v našem právním systému. Z této práce je zřejmé, že celá právní úprava zápisů práv do katastru je věcí poměrně složitou a v různých právních normách mnoha novelami neustále upřesňovanou.

3

1. Historický úvod do evidence nemovitostí a zápisů v nich Tato kapitola je pouze širším úvodem k problematice záznamu v evidenci nemovitostí, stručný přehled této evidence a historie záznamu a jeho významu na dnešní právní úpravu. 1.1. Vývoj evidence nemovitostí v minulosti Pokud se potřebujeme dozvědět podrobnosti o zápisech do katastru nemovitostí, pokud potřebujeme pochopit rozdíly v zápisech, rozdíly mezi dnešním vkladem a záznamem, případně poznámkou, nestačí nám nalistovat si současnou platnou úpravu v platných zákonech. Zajímá-li nás však co je to „záznam“ do katastru nemovitostí, jakým způsobem se dnes používá, nemůžeme tuto problematiku přiblížit jinak, než hledáním původu těchto zápisů, hledáním dějinného vývoje, jak přímo těchto pojmů, jako je zápis, vklad, záznam apod., ale také hledáním uspořádání evidence nemovitostí jako takových. Pokud se podíváme do historie na území naší dnešní republiky, zjistíme, že katastry mají v českých zemích dlouhou tradici. Působí bezmála tisíc let. Nejdříve je však potřeba si upřesnit co je „katastr“, abychom si potom mohli uvědomit jednotlivé etapy vývoje zápisů do katastrů. Vlastní název katastr pochází ze středolatinského capitastrum. Je tvořen ze dvou částí: caput = hlava a tastrum = listina. Volně přeloženo znamená výraz capitastrum listinu uspořádanou podle hlav. Zjednodušením vzniklo slovo katastr. Obecně vzato lze tedy katastr chápat jako veřejnoprávní zařízení, které shromažďuje, třídí, eviduje a aktualizuje údaje o jevech, které jsou jeho obsahem a poskytuje o těchto jevech patřičné informace. Rozhodně nejvýznamnější a z pohledu veřejnosti nejznámějšími jsou katastry, zabývající se evidováním nemovitostí, tedy pozemků a budov, a věcných práv k nim. Původně sloužily ryze fiskálním (berním, daňovým) účelům. V poslední stovce let opustil katastr výlučně fiskální funkci a rozšířil svou působnost i do oblasti všeobecně hospodářské a technické. Historickou posloupnost vývoje katastru jako podkladu pro daňový systém tvoří: - první úřední soupisy jako počátky berních evidencí, - rustikální katastry (1. a 2. berní rula), - tereziánské katastry (3. a 4. berní rula), - josefský katastr - tereziánsko-josefský katastr, - stabilní katastr, - pozemkový katastr, - jednotná evidence půdy, - evidence nemovitostí, - katastr nemovitostí. Vidíme, že se jedná o poměrně dlouhý vývoj různých evidencí s velkým počtem různých způsobů zápisů do těchto evidencí, které se postupně s vývojem samotných katastrů měnily jak podle způsobu zápisů, tak i v oprávnění jednotlivých osob a institucí tyto zápisy provádět. Je důležité si uvědomit, že všechny české katastry vznikly na podkladě právní normy, ať už jí byl královský či císařský patent nebo rozkaz a nebo později příslušný zákon. Nikdy nebyly výsledkem soukromé či skupinové iniciativy a tudíž byly vždy veřejnoprávním institutem spravovaným státním orgánem. V roce 1012 kníže Oldřich zavedl vybírání daně z polností. Jedná se o první historicky doložené informace z roku 1022 o sjednocení daňové politïky, tedy o vytvoření jakéhosi předchůdce pozdějšího katastru. 4

Po více než 200 letech přichází na trůn Přemysl II. Otakar, který se zasloužil o vznik zemských desek jako mimořádného nástroje k evidenci některých věcných práv k šlechtickému majetku. Kolem 15. století jsou první zmínky o gruntovních čili pozemkových knihách, kde se prováděl zápis poddanských statků. Poté, co byla zrušena robota, postupně vymizel i rozdíl mezi svobodnými statky zapisovanými v zemských deskách a poddanským majetkem evidovaným v pozemkových knihách. Zemské desky byly postupně uzavírány, až nakonec splynuly s pozemkovými knihami. V roce 1964 byly zemské desky definitivně zrušeny. Z dochovaných pramenů víme, že v roce 1654 vzniká První berní rula neboli První rustikální katastr. Kromě podaných sedláků byly dani podrobeny i pozemky ostatních obyčejných poplatníků, jako farářů, měšťanů, svobodníků, mlynářů a podobně. Půda zapsaná v berní rule byla trvale nesvobodná a zdanitelná a nemohla být z evidence vyňata, například do půdního fondu dominikální půdy jinak než koupí s patřičným daňovým odvodem ve prospěch státu. V roce 1684 prosadil hrabě Kinský zásadní reformu. Takto upravená berní rula je známa pod názvem Druhá berní rula neboli Druhý rustikální katastr. Další pokus o přesné změření Čech byl učiněn v roce 1704. Zajímavou a poněkud překvapující skutečností je to, že se zkoumání začalo zabývat také panskou půdou. V roce 1740 nastoupila na trůn princezna Marie Terezie Valpurga Amálie Kristina jako Marie Terezie I., ve svých 23 letech. Nařídila, aby se podle stejných zásad jako v Čechách vybudoval i katastr na Moravě. V roce 1748 podepsala výsledky třetí berní ruly. Na její počest byl operát nazván První tereziánský katastr rustikální. Marie Terezie I. vyslovila v roce 1748 požadavek lepšího vyrovnání panských mimořádných daní, neboli požadavek na reálné a důkladné zjištění daňových podkladů pro výtěžek z dominikální půdy. Nový katastr dokončený v roce 1755 se nazývá Druhým tereziánským katastrem rustikálním nebo také čtvrtou berní rulou. Zde již musíme s velkým respektem hodnotit zařazení jednotlivých pozemků podle jejich kvality a berní hodnoty. Poměrně zajímavé je porovnání s dnešní evidence pozemků. Rustikální tereziánský katastr totiž evidoval: - Pozemky vůbec a půdu užitečnou: zahrady a role, úhory, pastviny a porostliny křovin, vinice, louky, lesy, rybníky. - Mlýny na mouku a jiné mlýny. - Domy městské a venkovské. - Pivovary městské. - Různá řemesla. Souběžně s tvorbou rustikálních katastrů probíhaly i práce na dominikálním (panském) katastru podle usnesení stavů na zemském sněmu v roce 1706. V roce 1757 byla vyhlášena platnost Exaequatorium dominikale (vyrovnání panské). Dominikální katastr přinesl významnou skutečnost, pouze půda zapsaná v exaequatorium dominicale se mohla se svými věcnými právy zapisovat do zemských desek. Druhý tereziánský katastr rustikální s katastrem dominikálním tvoří úplný a velký katastr všech pozemků a statků a nazývá se Katastrem tereziánským. Jde o první katastr v českých zemích, který zahrnoval veškerou půdu, jak poddanskou, tak i panskou.

5

Po smrti Marie Terezie se ujal vlády Josef II. v roce 1780. Tehdy započala příprava Josefského katastru. Jedná se o mimořádně závažný akt, znamenal zlom v konstrukci berní politiky: - stanovil rovnost v právním postavení půdy, - stanovil nikoli panství, ale definovatelnou plochu katastrální obce ( pozdějšího katastrálního území), - uložil poprvé v historii katastrální mapování, - rozšířil veřejnost operátu předchozího tereziánského katastru na úplnou. V roce 1792 usedl na trůn František II. Ještě před státním bankrotem v roce 1811 založil Dvorskou komisi pro úpravu daně pozemkové. Přesné měření a mapové podklady byly základem Stabilního katastru. 1.2. Záznam jako knihovní zápis před rokem 1989 Pro další vývoj evidence nemovitostí byla mimořádně důležitá nová legislativní úprava. Velmi důležitý byl Císařský patent č. 946/1811 sb.z.s., Obecný zákoník občanský, ze dne 1. června 1811, kde v § 321 je již přesně stanoveno: „Kde jsou zavedeny tak zvané zemské desky, městské nebo pozemkové knihy nebo jiné podobné veřejné rejstříky, nabývá se pořádná držba věcného práva k nemovitým věcem jen řádným zápisem v tyto veřejné knihy.“ Právní úprava zápisu do evidence je potom v § 431: „ Ku převodu vlastnictví nemovitých věcí musí býti nabývací jednání zapsáno do veřejných knih k tomu určených. Toto zapsání nazývá se vklad (intabulace).“ V tomto předpise je také přesně definován záznam, jak byl tehdy používán prakticky až do roku 1951. V § 438 je jeho definice: „Drží-li ten, kdo si činí nárok na vlastnictví nemovité věci, o tom listinu sice věrohodnou, avšak neopatřenou všemi náležitostmi pro vklad předepsanými; může přece, aby mu nikdo přednostního práva neodňal, domoci se podmíněného zápisu ve veřejné knize, který se nazývá záznam (prenotace). Tím obdrží podmíněné vlastnické právo, a jakmile následkem soudcovského výroku záznam spravil, pokládán bude od doby, kdy podle zákonného pořádku podal žádost o záznam, za pravého vlastníka.“ Zde je tedy používán jak zápis vkladem, tak zápis práv záznamem, avšak v podstatně jiném významu, než v dnešní právní úpravě. Podle zákona č. 95/1871 ř.z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách, máme již tehdy v § 8 definovány druhy zápisů obdobně jako v dnešních právních předpisech: „Knihovní zápisy jsou buď: 1. vklady (nepodmíněná nabývání práv nebo zrušení - intabulace nebo extabulace), které bez dalšího spravení, nebo 2. záznamy (podmíněná nabývání nebo zrušení - prenotace), které působí nabytí, převod, omezení nebo zánik knihovních práv jen za podmínky, že budou potom spraveny nebo 3. pouhé poznámky.“ Zde je však zapotřebí chápat stále záznam, jako pouze podmíněný zápis, jak již bylo uvedeno a jak nám také upřesňuje § 40 zákona č. 95/1871 ř.z.: „Každý záznam zakládá nabytí, převod, omezení nebo zrušení věcného práva toliko pod výminkou, že bude spraven, a jen tou měrou, jakou bude spraven.“ V tomto zákoně jsou již také přesně vymezena práva, která se do evidence zapisují podle § 9 zákona č. 95/1871 ř.z.: „Do pozemkových knih mohou se zapisovati jen věcná práva a břemena, dále právo zpáteční koupě a předkupní právo, jakož i nájemní a pachtovní právo.“ Velmi důležitý je potom zákon č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení, (Katastrální zákon). Zde dochází k propojení údajů z jednotlivých evidencí, např. podle § 42 tohoto zákona: „Pozemkový katastr s jedné strany a desky zemské, knihy pozemkové, knihy

6

železniční, horní a oficiální soupis památek s druhé strany dlužno udržovati ve stálém vzájemném souladu.“ Pozdější úpravy právních předpisů uplatňují podobné zásady zápisů, jak byly definovány již v roce 1811. Po roce 1948 se mění pohled na soukromé vlastnictví a právní úpravy převodu vlastnictví nemovitostí, zejména půdy se tomu přizpůsobují. Dochází zde také ke změnám způsobu zápisu jak nemovitostí, tak věcných práv k nemovitostem. Zde již rozlišení na vklad, záznam a poznámku nenacházíme, zápisy změn podléhají registraci státního notářství, podle zákona č. 95/1963 Sb., o státním notářství a o řízení před státním notářstvím, (notářský řád). Nejdříve přichází zásadní změna v zákoně č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, a potom v novém občanském zákoníku, zákon č. 40/1964 Sb. Zde je potom v § 134 stanovena povinnost registrace státním notářstvím: „Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví účinností smlouvy; k její účinnosti je třeba registrace státním notářstvím, nejde-li o převod do socialistického vlastnictví.“ V této době jsou nemovitosti zapisovány do evidence nemovitostí, na základě zákona č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitosti. Podle § 2 tohoto zákona se zde vyznačují veškeré nemovitosti s uvedením druhů pozemků (kultur), výměr a způsobu užívání; dále vlastnické vztahy, správa národního majetku, právo trvalého užívání národního majetku, právo osobního užívání pozemků, omezení vlastnických práv a jiné skutečnosti týkající se nemovitostí potřebné pro národní hospodářství. V letech 1950 až 1989 je i v právních předpisech používán nestandardní pohledu na soukromé vlastnictví a teprve po roce 1989 dochází k návratu respektování vlastnických práv k soukromému vlastnictví jak půdy, tak všech nemovitostí a všech práv k nim. Nové právní úpravy vycházejí částečně z právního systému první republiky a na základě těchto zákonů postupně novelami narovnávají evidenci nemovitostí a práv zapisovaných k nemovitostem. Zde se opět vrací k formám zápisu, kterými je vklad, záznam a poznámka, ale záznam zde má velmi odlišnou definici oproti dřívější právní úpravě. V roce 1992 dochází k právní úpravě, která nám dnes definitivně stanoví jak katastr nemovitostí jako komplexní soubor evidence v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky,1) tak provádění zápisů do tohoto katastru podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.2) Tyto dvě právní normy, společně s prováděcími vyhláškami k nim, zejména vyhláškou 26/2007 Sb.,3) dnes tvoří základ právní úpravy evidence nemovitostí a zapisovaných práv k nemovitostem. Dílčí zákonné úpravy jednotlivých případů, spojených se vznikem, změnou nebo zánikem vlastnických práv jsou však roztroušeny v celém našem právním systému.

1)

2)

3)

zákon č. 344/1992Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ze dne 7. května 1992, s účinností od 1. ledna 1993, ve znění pozdějších předpisů: 89/1996 Sb., 103/2000 Sb., 120/2000 Sb., 220/2000 Sb., 53/2004 Sb., 342/2006 Sb., 186/2006 Sb., 269/2007 Sb., 8/2009 Sb. zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ze dne 28. dubna 1992, s účinností od 1. ledna 1993, ve znění pozdějších předpisů: 210/1993 Sb., 90/1996 Sb., 27/2000 Sb., 30/2000 Sb., 120/2001 Sb., 59/2005 Sb., 186/2006 Sb., 296/2007 Sb. vyhláška č. 26/1997 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška)

7

2. Katastr nemovitostí v dnešní právní úpravě Katastr nemovitostí je v dnešním platném právním řádu definován jako soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Tato definice je stanovena zákonem č. 344/1992 Sb., zákonem o katastru nemovitostí České republiky ( katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Podle tohoto zákona dochází s platností od 1.1.1993 k velmi zásadním změnám v evidenci nemovitostí proti předcházejícím zákonným úpravám o evidenci nemovitostí.4) Po změně politického systému se zásadně změnil přístup k soukromému vlastnictví, tedy i k vlastnictví k nemovitostem a samozřejmě i nutnost rozdílného přístupu k evidenci nemovitostí a potřeb záznamů v této evidenci. Katastr navazuje na tradici pozemkového katastru, který byl upraven zákonem č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení. Bývalý pozemkový katastr obsahoval pouze evidenci pozemků. Proti dřívější zásadě, „ povrch ustupuje půdě, stavba je součástí pozemku“, dochází dnes k odlišné definici evidovaných nemovitostí. Podle současného právního řádu je nemovitostí nejen pozemek, ale i stavba spojená se zemí pevným základem.5) Kromě pozemků a budov spojených se zemí pevným základem se také podle § 2 zákona č. 344/1992 Sb. evidují byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky v budovách,6) a v některých případech také rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory. Dnes se s účinností od 1.1.2007 evidují také jako samostatné věci i vodní díla vyjmenovaná v zákoně o vodách.7) Český úřad zeměměřičský a katastrální je zmocněn zákonem v budoucnu vymezit vyhláškou i další stavby spojené se zemí pevným základem. Účelem pozemkového katastru v minulosti bylo především získání podkladů pro vyměřování daní. Dnešní katastr poskytuje komplexní informace o nemovitostech, a proto je součástí katastru také evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Katastr je informační systém, který je ze zákona veřejný. Katastr obsahuj také řadu osobních údajů o osobách a jejich majetku. Aby byl katastrální zákon v souladu se zákonem na ochranu osobních údajů, bylo nutné stanovit účel, pro který mají být údaje katastru zpracovány. Novelou č. 120/2000 Sb. dochází tedy k přesnému vymezení, §1 odst 3 zákona č. 265/1992 Sb.: „ Katastr je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu,8) nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů.“ Pro provádění zápisů do katastru nemovitostí, je nutné přesně určit co se v katastru eviduje, co se do katastru zapisuje a co katastr obsahuje.

4) 5) 6)

7) 8)

zejména zákon č. 157/1983 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí § 119 odst. 2 zákona č. 40/1954 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (ObčZ) zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů § 20 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon) dnes podle § 3 zákona č. 289/1995 Sb., pozemky určené k plnění funkcí lesa

8

2.1. Předmět evidence Co je předmětem evidence v katastru vymezuje § 2 katastrálního zákona v odstavcích 1a2: a) pozemky v podobě parcel; Evidence pozemků v podobě parcel znamená pozemky zobrazené v katastrální mapě, geometricky a polohově určené a označené parcelním číslem. Zde musíme rozlišovat pozemek, kterým je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí určitou konkrétní hranicí, zatímco parcela je pouze takový pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a je mu přiděleno parcelní číslo. b) budovy spojené se zemí pevným základem; Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru jen tehdy, jestliže odpovídají definici budovy podle § 27 katastrálního zákona. To znamená, že se musí jednat o nadzemní stavbu, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena prostorovými stěnami a střešní konstrukcí. Evidence v katastru rozlišuje dva druhy budov: - budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, - budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele. V katastru se neevidují podzemní stavby. c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona v budovách; Jedná se o byty a nebytové prostory, které mohou být předmětem občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 ObčZ, zde je důležité si uvědomit, že předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, tedy zpravidla věc celá. Výjimkou z tohoto obecného pravidla jsou právě byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, které jsou jen částí domu. Přesnou definici bytu a nebytového prostoru obsahuje § 2 zákona č. 72/1994 Sb. K převodům jednotlivých bytů do vlastnictví docházelo přechodně již v roce 1991, avšak tyto převody byly pozastaveny a teprve v roce 1994 právě zákon č. 72/1994 Sb. umožnil evidovat byt jako samostatnou nemovitost a přesně definoval nejen způsob rozdělení domu na jednotky, ale i náležitosti bytových a nebytových jednotek, které se dnes zapisují do katastru nemovitostí. d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nebo jiná osoba oprávněná z práva, která se zapisují do katastru e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, v souvislosti se vznikem nebo zánikem věcného práva k nim; Za určitých podmínek, mohou být evidovány jak budovy, tak i byty a nebytové prostory ještě nedokončené a bez kolaudačního rozhodnutí v určitém stadiu rozestavěnosti. Tato úprava jak podle bodu d), tak podle bodu e) je dnes velmi důležitá, zejména z hlediska financování staveb a možnosti zápisu věcných práv k nemovitosti již v průběhu výstavby. f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. Podle § 20 odst.1 zákona č. 254/2001 Sb. se v katastru od 1.1.2007 evidují též přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejich březích, stavby k využití vodní energie a stavby odkališť, pokud jsou spojené se zemí pevným základem.9) 2.2. Předmět zápisu K nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí se do katastru zapisují právní vztahy podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. 9)

podrobnosti vymezení těchto vodních děl jsou stanoveny vyhláškou č. 23/2007 Sb.

9

Které skutečnosti se zapisují k nemovitostem evidovaným v katastru nám upřesňuje § 2 zákona č. 344/1992 Sb. v odstavci 4: a) právní vztahy zapisované podle zvláštního zákona; Do katastru se zapisují věcná práva ( právo vlastnické, zástavní, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní práva s účinky věcného práva) podle § 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. Dále se do katastru zapisují práva, která nemají povahu věcných práv, ale katastrální zákon určuje, že se do katastru zapisují. Tato práva se do katastru zapisují nikoli namísto věcných práv, ale vedle nich. Pokud je tedy např. vlastníkem stát, je ve výpisu z katastru uvedeno nejen to, kdo je s tímto majetkem příslušný hospodařit, ale i to, že vlastnické právo náleží České republice. b) příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu; Z nevěcných práv se do katastru zapisuje příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu. Tato příslušnost je zapsána vždy vedle vlastnického práva České republiky. c) právo hospodařit s majetkem státu; Podle § 2 odst. 2 zákona č. 77/1997 Sb., o státním podniku. d) správa nemovitostí ve vlastnictví státu; Stát pověřuje Pozemkový fond správou pozemků ve vlastnictví státu podle § 17 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. e) oprávnění městských částí hlavního města Prahy hospodařit se svěřeným majetkem hlavního města Prahy; f) oprávnění městských částí statutárních měst hospodařit se svěřeným majetkem statutárních měst; Jedná se o další práva, zapisovaná do katastru, u městských částí hlavního města Prahy podle § 19 zákona č. 131/2000 Sb. a u statutárních měst podle § 130 písm. h) zákona č. 128/2000 Sb. g) správa nemovitosti, vykonávaná organizační složkou nebo příspěvkovou organizací zřízenou územním samosprávným celkem; Na základě zákona č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, ve znění pozdějších předpisů. h) příslušnost k organizační složce právnické osoby, pokud je zapsána v obchodním nebo jiném zákonem stanoveném rejstříku a vedoucí této organizační složky je oprávněn nakládat s nemovitostí evidovanou v katastru jménem právnické osoby, k níž organizační složka přísluší; Organizační složka podniku je definována v § 7 zákona č. 513/1991 Sb. i) další skutečnosti podle povahy evidované věci, které jsou na základě tohoto zákona obsahem katastru. Do katastru se zapisuje k evidovaným nemovitostem mnoho dalších skutečností. Jejich rozsah je vymezen v prováděcí vyhlášce ke katastrálnímu zákonu a v přílohách této vyhlášky, z pohledu zadání této práce není důležité se jimi zabývat podrobněji. 2.3. Obsah katastru Co je obsahem katastru je vymezeno v § 3 katastrálního zákona: a) geometrické určení a polohové určení nemovitosti a katastrálních území; Význam pojmů geometrické a polohové určení je popsáno v § 27 katastrálního zákona. b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, dále údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru;

10

c) údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněních a údaje o dalších právech k nemovitostem podle tohoto zákona; Obsah katastru je v odstavcích b) a c) vymezen pouze rámcově. Podrobně jsou předměty a rozsah katastru stanoveny v prováděcí vyhlášce č. 26/2007 Sb. d) údaje o podrobných polohových bodových polích; Podrobnosti o těchto údajích obsahuje § 14 vyhlášky 26/2007 Sb. e) místní a pomístní názvosloví. Upřesnění tohoto názvosloví je v § 15 vyhlášky 26/2007 Sb. Nejčastějším předmětem zápisu práv k nemovitostem do katastru nemovitostí jsou bezesporu věcná práva. Ostatní zápisy jsou zde uváděny pouze jako stručný výčet, věcným právům je však důležité se podrobněji věnovat, zejména z pohledu zápisu práv do katastru záznamem.

11

3. Právní vztahy zapisované do katastru nemovitostí Do katastru se k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí zapisují věcná práva. Zapisuje se zde vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva. V praxi se často nesprávně traduje, že do katastru se zapisuje sama smlouva o nemovitosti, což není v souladu s ustanovením odst. 1 § 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Tento názor vychází z praxe dnes již zrušených státních notářství, která smlouvy registrovala. Registrací smlouva nabývala účinnost a vlastnictví k nemovitosti na základě smlouvy přecházelo účinností smlouvy. Zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí a zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, dochází k novému vymezení evidence v katastru nemovitostí, prováděných zápisů a zejména k přesnému vymezení vzniku těchto práv, a to právě v závislosti na zápis práv vkladem nebo záznamem. Věcná práva, která se zapisují do katastru jsou zákonem taxativně vyjmenována v § 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Od zásady, že se do katastru zapisují věcná práva k nemovitostem, se odklonil zákon o vlastnictví bytu, když stanovil s účinností od 1.5.1994, že do katastru se zapisuje vkladem prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově, a smlouva o výstavbě včetně změn a doplňků.10) Zákonem o vlastnictví bytů byl nepřímo novelizován zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v rozporu s jeho účelem stanoveným v § 1 odst. 1 a 2. Po novele zákona o bytech č. 103/2000 Sb. dochází ke změně, kdy se prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově nevkládá do katastru vždy, ale pouze tehdy, když se vlastník rozhodne, že svým prohlášením prostorově vymezí části budovy, které se za podmínek stanovených v tomto zákoně stanou jednotkami a on sám bude vlastníkem všech jednotek v domě na základě vložení tohoto prohlášení do katastru. V případě, že vlastník budovy, kde ještě nejsou vymezeny jednotky, chce ihned převést první jednotku, prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě bude povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru na základě smlouvy o převodu první jednotky. 3.1. Vlastnické právo Nejdůležitější z pohledu majetkových, daňových i právních aspektů je bezesporu vlastnické právo.11) Vlastnictví věci lze obecně nabýt podle § 132 občanského zákoníku kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem (např. vydržením).12) Převádí-li se nemovitá věc, která je předmětem evidence v katastru, na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru. Vlastnické právo se zapisuje do katastru jen k těm nemovitostem, které jsou předmětem evidence, tj. k pozemkům, budovám spojeným se zemí pevným základem, včetně rozestavěným, a bytům a nebytovým prostorům, včetně rozestavěným. Rozhodující je, zda se jedná o nemovitost, která je předmětem evidence, není důležité, zda je či není dosud v katastru evidována.

10)

§ 5 a § 17 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění do 30.6.2000. Smlouva o výstavbě se do katastru již s účinností od 1.7.2000 nevkládá. 11) § 123 a násl. zákona č. 40/1964 Sb, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 12) § 134 zákona č. 40/1964 Sb,. občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (až po roce 1992)

12

U vlastnického práva a dalších práv se evidují v katastru údaje o vlastníku a oprávněném z dalších práv, označení práva, spoluvlastnický podíl, popřípadě podíl, v jakém oprávněný z dalších práv tato práva vykonává, a údaje o nemovitosti, která je předmětem práva.13) O vlastníku a oprávněném z jiného věcného práva se evidují údaje dle § 10 vyhlášky č. 26/2007 Sb. Podílové spoluvlastnictví nemovitostí je v katastru vyjádřeno velikostí spoluvlastnického podílu u každého ze spoluvlastníků nemovitosti. Při zápisu podílového spoluvlastnictví musí být součet spoluvlastnických podílů roven 1 (nelze zaměňovat s duplicitním zápisem vlastnictví).14) U vlastníků bytů a nebytových prostorů vymezených podle zákona o bytech musí být zapsán i údaj o velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Při zápisu vlastnictví bytu a nebytového prostoru musí být součet spoluvlastnických podílů na společných částech domu zapsaný na listu vlastnictví pro dům roven 1. Spoluvlastnický podíl k nemovitosti, popřípadě ke společným částem domu, se do katastru zapisuje formou zlomku, a je proto vhodnější pokud v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, jsou spoluvlastnické podíly určeny formou zlomku vzhledem k celku. 3.2. Zástavní právo V dnešní době, zejména s velkým nárůstem hypotečních úvěrů dochází ke stále častějším zápisům zástavního práva.15) Podle § 156 odst. 1 občanského zákoníku zástavní právo k nemovitosti vzniká na základě písemné smlouvy nebo rozhodnutí soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví. Dále může vzniknout zástavní právo za podmínek stanovených zákonem na základě rozhodnutí soudu – soudcovské zástavní právo16) nebo správního úřadu – daňové zástavní právo.17) Zástavní právo může vzniknout také ze zákona. Zástavní právo podle právní úpravy před rokem 1993, tedy zástavní právo podle hospodářského zákoníku, ve znění zákona č. 103/1990 Sb., nemělo podle současné judikatury charakter věcného práva, pouze se jednalo o právo závazkové. Až do konce roku 1991 mohlo vznikat jen zástavní právo ze zákona, nikoli na smluvním základě. Novela hospodářského zákoníku č. 103/1990 Sb. (účinnost od 1.5.1990) přinesla úplně nové smluvní zástavní právo, které však bylo upraveno v právním řádu jen do konce roku 1991, kdy byl hospodářský zákoník zrušen obchodním zákoníkem. Pozoruhodné bylo, že toto smluvní zástavní právo18) vznikalo u nemovitostí zápisem zástavního práva v evidenci nemovitostí. Zde tedy zápis do evidence nemovitostí měl konstitutivní charakter, ačkoli všechny ostatní zápisy do evidence nemovitostí měly charakter pouze evidenční (deklaratorní). Nikde nebylo upraveno, jakým způsobem se má tento zápis konstitutivní povahy provést, ani od kdy budou existovat právní účinky takového zápisu. Nevydávalo se žádné rozhodnutí, jen se měl provést zápis do evidence nemovitostí, a tím právo vzniklo. Žádné jiné právo zápisem do evidence nemovitostí nevznikalo. Zástavní právo k nemovitým věcem a bytům a nebytovým prostorům podle dnešní právní úpravy vzniká podle § 158 odst. 1 ObčZ vkladem do katastru nemovitostí, pokud zákon nestanoví něco jiného. Až do novely č. 367/2000 Sb. občanský zákoník pomíjel, že zástavní právo k nemovitostem může vznikat i jinak než vkladem do katastru, to je přímo ze 13)

§ 11 odst. 2 vyhlášky č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) 14) § 45 odst. 3 vyhlášky č. 26/2007 Sb., (katastrální vyhláška) 15)

§ 152 až 174 zákona č. 40/1964 Sb, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

16)

§ 338b a násl. zákona č. 99/1963, občanský soudní řád, (OSŘ) .§ 72 odst. 1 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů 18) § 129d odst. 3 písm.d) zákona č. 109/1964, hospodářský zákoník, ve znění zákona č. 103/1990 Sb. 17)

13

zákona nebo rozhodnutím soudu nebo správního úřadu, jak je nyní stanoveno v § 156 odst. 1 ObčZ. Pokud zástavní právo vzniká na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu, vzniká dnem nabytí právní moci tohoto rozhodnutí. Zcela specifický vznik zástavního práva zákonodárce zvolil u zástavního práva zřizovaného okresní správou sociálního zabezpečení k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí k zajištění vykonatelné pohledávky a penále. Toto zástavní právo vzniká nikoli právní mocí tohoto rozhodnutí, jak je tomu u jiných zástavních práv vzniklých na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu, ale dnem doručení rozhodnutí o zřízení tohoto zástavního práva příslušnému katastrálnímu úřadu. Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky a jejího příslušenství, přičemž zástavní věřitel má právo domáhat se uspokojení ze zastavené věci, jestliže není řádně a včas plněno. Zastavit lze celou nemovitost nebo ideální spoluvlastnický podíl na nemovitosti; spoluvlastníci nemají možnosti ovlivnit spoluvlastníka v jeho úmyslu zastavit spoluvlastnický podíl na nemovitosti. V případě, že by mělo dojít k uspokojení věřitele z ideálního podílu nemovitosti výkonem rozhodnutí prodejem spoluvlastnického podílu, není již spoluvlastník povinného chráněn tak jako v minulosti, kdy mu stačilo, aby zabránil dražbě, složit odhadní cenu podílu u soudu. Za nyní platné právní úpravy se spoluvlastník může účastnit dražby, a učiní-li s jinými dražiteli stejné nejvyšší podání, udělí se mu příklep. 3.3. Právo odpovídající věcnému břemeni Občanský zákoník nám v § 151n odst. 1 uvádí, že věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Důležitá je skutečnost, že podle odst. 2 věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. Podle § 151o ObčZ pak věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením). Zde je důležitá poslední věta odstavce 1 v § 151o, kdy k nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí. O zániku těchto práv je v § 151p ObčZ v odstavci 1 uvedeno, že věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona a v druhé větě, že k zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je rovněž nutný vklad do katastru nemovitostí. K zániku těchto práv může také dojít podle odst. 4 § 151p, patří-li právo odpovídající věcnému břemeni určité osobě, věcné břemeno zanikne nejpozději její smrtí nebo zánikem. 3.4. Předkupní právo s účinky věcného práva. Předkupní právo je podrobně řešeno v občanském zákoníku v §§ 602 až 606. Podle odst. 1 § 602 má předkupní právo ten, kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat. Podle § 603 odst. 2 lze předkupní právo dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Smlouva se musí uzavřít písemně a předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Nekoupil-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci. Důležité je však, že podle § 604 předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze je převést na jinou osobu.

14

Zánik předkupního práva je potom řešen v § 606, kdy ten, kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Nemůže-li věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne. 3.5. Zápis práv nevěcného charakteru Kromě věcných práv, které tvoří největší množství všech prováděných zápisů, je nutné pro doplnění zmínit i práva nevěcného charakteru, která se do katastru zapisují podle § 2 odst. 4 písm. b) až f) zákona č. 344/1992 Sb. a kterými mohou být např.: - příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu (zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích); - právo trvalého užívání nemovitosti (zaniklo k 30.6.2001); - správa nemovitostí ve vlastnictví státu (§ 17 zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku); - oprávnění městských částí hl. m. Prahy hospodařit se svěřeným majetkem hl. m. Prahy; - oprávnění městských částí statutárních měst hospodařit se svěřeným majetkem statutárních měst; - oprávnění organizační složky obce a příspěvkové organizace zřízené obcí nebo městskou částí hl. m. Prahy nebo statutárního města hospodařit s majetkem obce; - příslušnost k organizační složce právnické osoby, pokud je zapsána v obchodním nebo jiném zákonem stanoveném rejstříku a vedoucí této organizační složky je oprávněn nakládat s nemovitostí evidovanou v katastru jménem právnické osoby, k níž organizační složka přísluší. Tato práva, která se do katastru zapisují podle § 1 odst. 2 zákona 265/1992 Sb. na základě zvláštního zákona, se zapisují způsobem obdobným záznamu. Do katastru nemovitostí se dále mohou zapisovat k nemovitostem i další údaje, například prohlášení nemovitosti za kulturní památku. Např. podle zákona č. 307/2008 Sb., kterým se mění zákon č. 20/1987 Sb.,19) se v § 3 na konci odstavce 4 doplňuje věta „ Jde-li o věc, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, ministerstvo kultury vyrozumí o prohlášení této věci za kulturní památku též příslušný katastrální úřad k provedení záznamu do katastru nemovitostí.“ Obdobné zápisy však nezakládají vlastnická práva k nemovitostem, nedochází zde ke vzniku, změně nebo zániku žádných věcných práv, a proto není důležité jim v této práci věnovat pozornost.

19)

zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění zákona č. 242/1992 Sb., zákona č. 361/1999 Sb., zákona č. 122/2000 Sb., zákona č. 132/2000 Sb., zákona č. 146/2001 Sb., zákona č. 320/2002 Sb., zákona č. 18/2004 Sb., zákona č. 186/2004 Sb., zákona č. 1/2005 Sb., zákona č. 3/2005 Sb., nálezu Ústavního soudu, vyhlášeného pod č. 240/2005 Sb., zákona č. 186/2006 Sb., zákona č. 203/2006 Sb., zákona č. 158/2007 Sb., zákona č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb.

15

4. Záznam jako forma zápisu do katastru nemovitostí Pro evidenci nemovitostí, jak bylo popsáno ve 3. kapitole, a zejména k evidenci věcných práv k nemovitostem, která byla popsána ve 4. kapitole, je velmi důležité zabývat se způsobem, jak mohou být nemovitosti a zejména zapisovaná práva k nim do této evidence zapsána, jakým způsobem, na základě jakých listin a s jakými právními účinky tato evidence vzniká. Současný právní řád rozlišuje tři druhy zápisu do katastru nemovitostí, vklad, záznam a poznámku. 4.1. Zápis práv do katastru nemovitostí záznamem Podle zákona č. 265/1992 Sb. se zapisují záznamem práva která vznikla, změnila se nebo zanikla. Tedy vždy v minulém čase, tato práva tedy nejdříve vznikla, nebo zanikla popřípadě se změnila a teprve následně dochází k zápisu do katastru nemovitostí. To je základní rozdíl proti způsobu zápisu vkladem. V případech, kdy dochází k zápisu záznamem tyto práva vznikají, mění se nebo zanikají ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydražením nebo přírůstkem a zpracováním. Tato práva se zapisují do katastru na základě listin vyhotovených státními orgány a jiných listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy. (Tyto listiny jsou podrobně popsány v 7. kapitole) Toto ustanovení zakotvuje evidenční systém, který se vztahuje na právní vztahy, jejichž vznik, změna nebo zánik závisí na skutečnostech, na které katastrální úřady nemohou mít vliv. Záznam má pouze deklaratorní (evidenční) účinky, což znamená, že se jím zapisují do katastru práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla nezávisle na provedení záznamu, tj. nezávisle na činnosti katastrálního úřadu. Jejich existence nezávisí na tom, jestli jsou zapsána do katastru či nikoliv. Záznam v žádném případě nemá právotvorné (konstitutivní) účinky. Záznamem se zapisují věcná práva k nemovitostem (vlastnické právo, zástavní právo, oprávnění z věcného břemene a předkupní právo s věcnými účinky), která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním.20) 4.1.1. Ze zákona Jedná se o vznik vlastnického práva, kde vznik, změna nebo zánik takového práva je dán přímo zákonem. Může se jednat o zákony obecné, které stanoví postup a přesné vymezení nemovitostí se pro každý případ definuje samostatně, např.: - nejčastějším případem nabývání práv ze zákona je dědění, kterou upřesňuje část sedmá v ObčZ v § 460 a následujících; - na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí; Proces provedení tohoto záznamu lze dohledat v odůvodnění Krajského soudu v Praze k zákonu č. 172/1991 Sb.: (z odůvodnění KS v Praze k 44 Ca 238/97-19 z 6.1.1998) „Je pravdou, že vlastníkem nemovitostí podle zákona č. 172/1991 Sb. se obce stávají ze zákona a ke dni jeho účinnosti. Katastrální úřad však nemůže toto vlastnictví obce vyznačit automaticky, pouze na základě tohoto zákona, z vlastní iniciativy. Ze znění zákona č. 172/1991 Sb. nevyplývá jednoznačně a určitě vlastnictví jednotlivých obcí k jednotlivým pozemkům, pozemky ani obce v zákoně vyjmenovány nejsou. K tomu, aby katastrální úřad mohl provést zápis vlastnického práva záznamem podle zákona č. 172/1991 Sb., je zapotřebí, 20)

§7 odst.1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů

16

aby obec prokázala splnění podmínek stanovených v § 1 odst. 1 tohoto zákona. Tedy teprve na základě žádosti obce, ve které osvědčí splnění podmínek zákonem požadovaných, může být záznam proveden.“ - na základě zákona č. 157/2000 Sb., o přechodu některých věcí, práv a závazků z majetku České republiky do majetku krajů; - na základě zákona č. 290/2002 Sb., o přechodu některých dalších věcí, práv a závazků České republiky na kraje a obce, občanská sdružení působící v oblasti tělovýchovy a sportu a o souvisejících změnách a o změně zákona č. 157/2000 Sb., o přechodu některých věcí, práv a závazků z majetku České republiky, ve znění zákona č. 10/2001 Sb., a zákona č. 20/1966 Sb., o péči o zdraví lidu, ve znění pozdějších předpisů. V jiných případech se může jednat o zákony vydané pro určitý případ a je již v zákoně přesné vymezení nemovitostí, např.: -na základě zákona č. 298/1990 Sb., o úpravě některých majetkových vztahů řeholních řádů a kongregací a arcibiskupství olomouckého, ve znění zákona č. 338/1991 Sb.; - na základě zákona č. 404/2000 Sb., o zřízení Univerzity Tomáše Bati ve Zlíně (do vlastnictví Univerzity Tomáše Bati ve Zlíně přecházejí bezúplatně ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona a) nemovité věci a byty z vlastnictví Vysokého učení technického v Brně, jakož i práva a závazky s těmito nemovitými věcmi a byty spojené, b) nemovité věci z vlastnictví státu, jakož i práva a závazky s těmito nemovitými věcmi spojené). (Od těchto zákonů je však nutno odlišit např. nařízení vlády č. 335/2001 Sb., kterým se stanoví výčet věcí určených k bezúplatnému převodu z vlastnictví České republiky do vlastnictví židovských obcí v české republice za účelem zmírnění některých majetkových křivd způsobených holocaustem a postup při jejich převodu - na základě tohoto právního předpisu vlastnictví nevzniká, ale je nutné na základě smluv o bezúplatném převodu ohledně nemovitostí uvedených v nařízení vlády č. 335/2001 Sb., provést vklad do katastru.) Dále jsou to jednotlivé právní normy, které upravují vznik zástavního nebo předkupního práva, např.: - vznik zákonného zástavního práva podle § 28b odst. 1 zákonného opatření č. 297/1992 Sb., kterým se doplňuje zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, a mění a doplňuje zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění zákona č. 30/1978 Sb. a zákona č. 509/1991 Sb.; - vznik zákonného zástavního práva ve prospěch státu podle § 10 odst. 1 zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby a o změně zákona č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů; - vznik zástavního práva podle § 13 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ( k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek oprávněných vlastníků vzniklých z neplnění povinnosti uvedené ve větě prvé § 13 odst. 2 zák.č. 72/1994 Sb. vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu ostatním vlastníkům jednotek zástavní právo k bytu nebo nebytovému prostoru povinného vlastníka; obdobně v § 15 odst. 3 zák.č. 72/1994 Sb.); - vznik zástavního práva podle § 26 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., (k zajištění úvěrů ponechaných, popř. poskytnutých bankou družstvu vzniká bance zástavní právo – vázne na bytech a nebytových prostorech, popř. na jiné nemovitosti ve vlastnictví družstva, kterých se úvěry týkají); - vznik předkupního práva státu podle § 10 odst. 2 zákona č. 95/1999 Sb., (k pozemku převáděnému podle tohoto zákona má stát předkupní právo jako právo věcné); - vznik předkupního práva státu, kraje nebo obce podle § 101 zákona č. 183/2006 Sb., (k pozemku určenému územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu

17

nebo pro veřejně prospěšné opatření má obec nebo kraj, který je vymezil v územně plánovací dokumentaci, nebo stát podle příslušnosti k vlastnictví v souladu se zvláštními právními předpisy předkupní právo. Obec má též předkupní právo k pozemku určenému územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejné prostranství). Nebo také právní normy, které speciálním způsobem upravují některá vlastnická práva, např.: - přeměna práva osobního užívání pozemku na vlastnictví fyzické osoby podle § 872 ObčZ, (právo osobního užívání pozemku, vzniklé podle dosavadních předpisů, které trvá ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, mění se dnem účinnosti tohoto zákona na vlastnictví fyzické osoby). Jedná se o poměrně obsáhlý výčet práv, které vznikají ze zákona, ať již mají podobu právní normy, podle které vznikají, mění se nebo zanikají práva trvale, např. dědění, nebo jsou to zákony pro konkrétní právní úpravu, použité pro určité časové období. Vždy však tato práva vznikají, mění se nebo zanikají podle ustanovení příslušné právní normy a teprve následně dochází k jejich zápisu do evidence nemovitostí záznamem. 4.1.2. Rozhodnutím státního orgánu Další způsob vzniku, změny nebo zániku věcných práv je rozhodnutím státního orgánu, jedná se například o: - usnesení soudu o dědictví rozhodnutím podle § 175q OSŘ, (soud v usnesení o dědictví potvrdí nabytí dědictví jedinému dědici, nebo potvrdí, že dědictví, které nenabyl žádný dědic, připadlo státu, nebo schválí dohodu o vypořádání dědictví nebo dohodu o přenechání předluženého dědictví k úhradě dluhů, nebo potvrdí nabytí dědictví podle dědických podílů, nedojde-li mezi dědici k dohodě); - rozhodnutí soudu o určení právního vztahu podle § 80 písm. c) OSŘ, (žalobou /návrhem na zahájení řízení/ lze uplatnit, aby bylo rozhodnuto zejména o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je-li na tom naléhavý právní zájem); - usnesení soudu o zřízení soudcovského zástavního práva podle § 338c OSŘ, (nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva se vztahuje na nemovitost se všemi jejími součástmi a příslušenstvím); - rozhodnutí pozemkového úřadu podle § 9 odst. 2 zákona č. 229/1991 Sb., o schválení dohody o vydání nemovitosti, (dohoda podléhá schválení pozemkovým úřadem formou rozhodnutí vydaného ve správním řízení); - rozhodnutí pozemkového úřadu o určení vlastnictví podle § 9 odst. 4 zákona č. 229/1991 Sb., pokud nedošlo k dohodě o vydání nemovitosti, (nedojde-li k dohodě podle odstavce 1, rozhodne o vlastnictví oprávněné osoby k nemovitosti pozemkový úřad); - rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu podle zákona č. 184/2006 Sb., (zákon o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě upravuje podmínky odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě a přechod vlastnického práva nebo nabytí práva odpovídajícího věcnému břemenu k tomuto pozemku nebo stavbě pro dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem); - rozhodnutí soudu o přikázání stavby do vlastnictví vlastníka pozemku podle § 135c odst. 2 ObčZ, (pokud by odstranění stavby nebylo účelné, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí); - rozhodnutí soudu o zřízení věcného břemene podle § 135c odst. 3 ObčZ, (soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě); - rozhodnutí soudu o zrušení spoluvlastnictví k nemovitosti a vypořádání spoluvlastnictví přikázáním nemovitosti do vlastnictví některému z podílových spoluvlastníků podle § 142

18

odst.1 ObčZ, (nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud, není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům); - rozhodnutí soudu o zřízení věcného břemene přístupu ke stavbě postavené na cizím pozemku podle § 151o odst. 3 ObčZ, (není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek); - rozhodnutí pozemkového úřadu o zřízení věcného břemene podle § 9 odst. 5 zákona č. 229/1991 Sb., (pozemkový úřad může zřídit nebo zrušit na převáděné nemovitosti věcné břemeno, případně uložit jiná opatření k ochraně životního prostředí nebo důležitých zájmů jiných vlastníků); - rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu o zřízení věcného břemene podle § 24 odst. 4, § 25 odst. 5, § 58 odst. 2, § 59 odst. 2, § 60 odst. 2 a § 76 odst. 7 zákona č. 458/2000 Sb., § 104 odst. 4 zákona č. 127/2005 Sb.; - rozhodnutí Energetického regulačního úřadu o zřízení věcného břemene podle § 17 odst. 6 písm. d) zákona 458/2000 Sb., (uložení povinnosti poskytnout v naléhavých případech energetické zařízení pro výkon povinnosti dodávek nad rámec licence, včetně rozhodnutí o věcném břemeni); - rozhodnutí stavebního úřadu o zřízení věcného břemene podle § 17 odst. 2 zákona č. 13/1997 Sb., (pokud byla zřízena stavba dálnice, silnice nebo místní komunikace na cizím pozemku a vlastníku této stavby se prokazatelně nepodařilo dosáhnout majetkoprávního vypořádání s vlastníkem pozemku, je příslušný speciální stavební úřad oprávněn na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno, které je nezbytné pro výkon vlastnického práva ke stavbě); - rozhodnutí příslušného silničního správního úřadu o zřízení věcného břemene podle § 35 odst. 3 zákona č. 13/1997 Sb., (vlastník nemovitosti sousedící s průjezdním úsekem silnice nebo s místní komunikací v zastavěném území obce je v nezbytně nutných případech povinen za jednorázovou úhradu strpět zřízení věcného břemene na své nemovitosti, rozhodnutí o zřízení věcného břemene a o výši úhrady vydává příslušný silniční správní úřad); - rozhodnutí soudu o zřízení věcného břemene podle § 36 odst. 3 zákona č. 13/1997 Sb., (vlastník dotčené pozemní komunikace uzavře na základě vydaného povolení ke zvláštnímu užívání s vlastníkem vedení smlouvu o zřízení věcného břemene k pozemní komunikaci za jednorázovou úhradu, nedojde-li k dohodě, rozhodne o zřízení věcného břemene a výši úhrady soud); - rozhodnutí pozemkového úřadu o zřízení věcného břemene podle § 11 odst. 8 zákona č. 139/2002 Sb., (schválený návrh je závazným podkladem pro rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv, popřípadě o zřízení nebo zrušení věcného břemene k dotčeným pozemkům); - rozhodnutí finančního orgánu o daňovém zástavním právu podle § 72 zákona č. 337/1992 Sb., k zajištění daňové pohledávky a jejího příslušenství může správce daně zřídit rozhodnutím zástavní právo); - rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva podle § 104i zákona č. 582/1991 Sb., (okresní správa sociálního zabezpečení může k zajištění vykonatelné pohledávky na pojistném a penále zřídit rozhodnutím zástavní právo k majetku plátce pojistného). Z uvedených příkladů je zřejmé, že právní úprava, kdy vzniká, mění se nebo zaniká věcné právo k nemovitostem rozhodnutím státního orgánu je v našem současném právním systému značně roztroušena a přesný soupis všech možných rozhodnutí se neustále mění a doplňuje častou změnou a novelizací našich zákonů. Z pohledu této práce se však jedná o

19

velké množství příkladů, kdy zákonný předpis stanovuje, který státní orgán a za jakých podmínek má právo svým rozhodnutím zasahovat do vzniku, změny nebo zániku věcných práv a ve všech těchto případech dochází k následnému provedení záznamu do katastru nemovitostí. 4.1.3. Příklepem licitátora ne veřejné dražbě Velmi zajímavým způsobem, kterým dochází ke vzniku práva, je veřejná dražba, vlastnické právo zde přechází na nového vlastníka příklepem licitátora. V naší současné právní úpravě můžeme najít několik předpisů, které upravují provádění veřejné dražby: - soudní dražba při výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti podle § 335 a následujících OSŘ, (výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí může být nařízen, jen když oprávněný označí nemovitost, jejíž prodej navrhuje, a jestliže doloží, že nemovitost je ve vlastnictví povinného); - veřejná dražba podle § 4 zákona č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby, (organizace provedou prodej provozní jednotky ve veřejné dražbě), podle § 21 odst. 3, (splní-li vydražitel podmínku podle § 11 odst. 1, vydá mu příslušný orgán republiky potvrzení o tom, že mu byla provozní jednotka veřejnou dražbou prodána, a že dnem udělení příklepu se stal jejím vlastníkem); - veřejná dražba podle § 14 zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, (privatizaci majetku uskutečňuje ministerstvo prodejem na základě smlouvy uzavřené s kupujícím nebo veřejnou dražbou); - dražba podle § 33c zákona č. 229/1991, o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, (výbor řeší jednotlivé případy vypořádání pohledávek buď na základě dohody, nebo v případě, že nelze dohody dosáhnout, pomocí dražby); - daňová exekuce prodejem nemovitosti podle § 73 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, (vymáhání nedoplatku provádí správce daně, u něhož je daňový dlužník evidován, daňovou exekucí, pro výkon daňové exekuce se použije přiměřeně občanského soudního řádu); - veřejná dražba podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Změna vlastnického práva příklepem licitátora, zejména ve veřejné dražbě dobrovolné, podle zákona č. 26/2000 Sb. je velmi specifický způsob vzniku vlastnického práva a z pohledu zápisu záznamem jde o zvláštní právní úpravu, bude podrobně popsána v této práci v 5. kapitole. 4.1.4. Vydržením Způsob nabytí práv vydržením je definován v § 134 ObčZ, (oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost). Vydržením však nelze nabýt vlastnictví k věcem, které nemohou být předmětem vlastnictví nebo k věcem, které mohou být jen ve vlastnictví státu nebo zákonem určených právnických osob. V případě vydržení většinou nedochází k dohodě mezi bývalým vlastníkem a osobou, která uplatňuje právo vydržení, proto v praxi téměř vždy způsob nabytí vydržením bude řešit soud. 4.1.5. Přírůstkem Zákon připouští i vznik práva přírůstkem v § 135a ObčZ, (vlastníku věci náležejí i přírůstky věci, i když byly odděleny od věci hlavní).

20

4.1.6. Zpracováním Také vznik práva zpracováním je méně obvyklou formou, řeší ji § 135b ObčZ. (Zpracuje-li někdo v dobré víře cizí věc na věc novou, stává se vlastníkem nové věci ten, jehož podíl na ní je větší.) 4.1.7. Na základě privatizace majetku Zvláštní způsob je upraven také pro privatizaci majetku, kde zákon č. 92/1991 Sb. stanoví, že do katastru nemovitostí se v těchto případech provádí zápis záznamem. Některá ustanovení tohoto zákona jsou rozdílná od běžných způsobů zápisů, tomuto zákonu je v této práci věnována kapitola č. 6. 4.2. Jiné formy zápisu do katastru nemovitostí Vzhledem k tomu, že zákon č. 265/1992 Sb. v § 1 odst. 3 rozlišuje celkem tři druhy zápisu do katastru nemovitostí, a to vklad záznam a poznámku, je nutné se o ostatních způsobech alespoň krátce také zmínit. 4.2.1. Vklad Podle § 2 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. se práva uvedená v §1 odst.1 tohoto zákona zapisují do katastru nemovitostí zápisem vkladu práva nebo výmazem vkladu práva. Podle odst. 2 tato práva vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu do katastru. Toto ustanovení navazuje na jednotlivá ustanovení o věcných právech v občanském zákoníku: - § 133 odst.2 ObčZ (vlastnictví k nemovitosti na základě smlouvy se nabývá vkladem do katastru, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak); - § 151o odst. 1 ObčZ (k nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí – není uvedeno, že může vzniknout i jiným způsobem); - §157 odst.1 ObčZ (zástavní právo k nemovitým věcem a k bytům nebo nebytovým prostorům ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu vzniká vkladem do katastru, nestanoví-li zákon jinak). V zákoně je tedy zakotven vklad jako způsob vzniku práva k nemovitosti evidované v katastru a současně se připouští, že věcná práva k nemovitostem mohou vznikat i jinak než vkladem. Zde je základní rozdíl mezi vkladem a záznamem. Tedy vznik práva vkladem, (bez vkladu právo nevznikne) a zápisem práva, které již vzniklo a záznamem pouze dochází k jeho zápisu do katastru nemovitostí. V § 2 je z textu odstavce 2 zřejmý konstitutivní (pravotvorný) princip vkladu, podle kterého právní vztahy k nemovitostem evidovaným v katastru vznikají, mění se nebo zanikají vkladem do katastru. Je důležité si uvědomit, že vlastnické právo podle § 133 odst.2 ObčZ vzniká na základě smlouvy (nabývací titul – právní důvod) vkladem do katastru (právní způsob nabytí). Bez platného nabývacího právního titulu nemůže právo vkladem vzniknout a naopak pouze nabývací titul není dostačující pro vznik práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitosti. V současných platných právních předpisech však není nikde zakotven termín, do kdy musí být platná smlouva o vzniku práv doručena na katastrální úřad pro provedení vkladu. Pokud existuje např. platná kupní smlouva na nemovitost, která podléhá evidenci v katastru nemovitostí, je tedy splněna pouze jedna podmínka vzniku práva – právní důvod, ale dokud nebude doručen návrh na vklad práva na katastrální úřad, nemůže kupující nabýt vlastnické právo.

21

Práva uvedená v §1 odst.1 vznikají, mění se nebo zanikají vkladem do katastru nemovitostí, ale právní účinky tohoto vkladu se váží ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. 4.2.2. Poznámka Pro úplnost je nutné zmínit i poznámku, jako druh zápisu do katastru nemovitostí. Poznámky jsou úkony katastrálního úřadu, které jsou určeny k vyznačení skutečností nebo poměru vztahujícího se k nemovitosti nebo osobě a které nemají vliv na vznik, změnu nebo zánik práva.21) Skutečnosti zapisované poznámkou nám přesně definuje § 9 zákona č. 265/1992 Sb. Odst.1 § 9 nám upřesňuje, že poznámku zapíše katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, správce podniku, vyvlastňovacího úřadu, soudního exekutora, osoby oprávněné provádět veřejné dražby podle zvláštního právního předpisu, insolvenčního správce, či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána. Poznámka má informativní charakter, jejím smyslem je upozornit toho, kdo chce nabýt věcné právo k nemovitosti, na možné právní vady nemovitosti. Ode dne, kdy byl zápis poznámkou v katastru proveden, nemůže nikdo úspěšně tvrdit, že o skutečnostech zapsaných do katastru poznámkou nevěděl. Zajímavá byla změna v úpravě poznámky a jejího výmazu. Zatímco v § 10 zákona č. 265/1992 Sb. ve znění do 30.6.1996 byl uveden určitý zvláštní význam poznámky: „(1) Pokud někdo tvrdí, že je oprávněným v právním vztahu, ale své tvrzení nemůže hodnověrně prokázat, příslušný orgán republiky ho vyzve, aby do jednoho měsíce ode dne výzvy podal u soudu návrh na určení právního vztahu. (2) V prospěch toho, kdo podá návrh u soudu podle odstavce 1, se v katastru provede poznámka, že právní vztah má být určen soudem. (3) Určí-li soud v rozhodnutí, že tu je právní vztah, příslušný orgán republiky provede záznam podle § 7 a současně zruší poznámku podle odstavce 2.“ Podle platného znění zákona č. 265/1992 Sb. po 1.7.1996 již §10 obsahuje jen stručné ustanovení o zrušení poznámky: „Poznámku zruší katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně či k doloženému návrhu toho, v jehož zájmu má být poznámka zrušena, pokud důvody pro její vyznačení pominuly.“ Protože však zápis poznámky nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práv k nemovitosti, není důležité se tímto zápisem v této práci dále zabývat.

21)

§ 14 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů

22

5. Záznam při veřejné dražbě dobrovolné Zákon o veřejných dražbách22) je v evropských zemích velmi ojedinělý. Podobnou právní úpravu najdeme pouze ve Španělsku. Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nám totiž definuje dražby dobrovolné i dražby nedobrovolné v jedné právní normě. Proto se zde prolínají formy prodeje na základě vůle vlastníka, dobrovolné dražby i dražby nedobrovolné, podobné spíše režimu soudních dražeb, prováděných podle ustanovení OSŘ. Právní regulace zákonem č. 26/2000 Sb. se vztahuje, jak vyplývá ze znění § 1 tohoto zákona, na dva okruhy případů. Tím prvním jsou veřejné dražby, druhým pak je vznik, trvání a zánik některých právních vztahů s veřejnými dražbami souvisejících. Dalším mezníkem při řešení problému, co je to veřejná dražba, byly aplikační potíže vyvstalé při schválení zákona č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby. Zde se vyskytly spory o povahu dražby v tzv. malé privatizaci. Dle převládajícího názoru byla dražba dle tohoto zákona dražbou dobrovolnou a stát zde nevystupoval jako realizátor nucené dražby, ani prostřednictvím orgánu veřejné moci, nýbrž jako jedna ze stran smluvního procesu v rovném postavení k dražitelům. Před účinností zákona č. 26/2000 Sb. byl proces dražby a smlouvy opakovaně řešen, např. ustanovení NS: NS ČR Odon 9/95: „Zákon v § 4 stanovil, že organizace provedou prodej provozní jednotky ve veřejné dražbě, kterou organizují příslušné orgány České republiky. Je tedy třeba konstatovat, že jde o dobrovolnou dražbu a jak sám zákon definuje, o dražbu veřejnou, neboť tato dražba je organizována příslušnými orgány České republiky. Dražbu je třeba považovat za způsob uzavření smlouvy, tedy za dvoustranný právní úkon složený ze dvou vzájemných a obsahově shodných projevů vůle obou stran. Dražbou dochází k úplatnému převodu vlastnictví věci.“ Nebo také zajímavě formulovaný názor NS: PaP 7-8/1998 NS ČR 2 Odon 77/97: „ Dražba je zvlášť upravený proces uzavírání smlouvy a současně specifický způsob uzavření smlouvy; smlouva jako výsledek dražby je uzavřena příklepem licitátora.“ Zákon č. 26/2000 Sb. vyřešil tento spor striktním ustanovením, že se jedná o přechod práv a jeho vznik je příklepem licitátora. Je však otázka, do jaké míry se tímto ustanovením dají považovat právní spory o povahu dražby jako takové za vyřešené. Podle § 2 zákona o veřejných dražbách se pro účely tohoto zákona rozumí: - dražbou veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby, konané na základě návrhu navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem neurčený okruh osob přítomných na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek a při němž na osobu, která za stanovených podmínek učiní nejvyšší nabídku, přejde příklepem licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby; - licitátorem fyzická osoba oprávněná činit jménem a na účet dražebníka úkony při dražbě; - příklepem úkon licitátora spočívající v klepnutí kladívkem, jímž dochází za stanovených podmínek k přechodu vlastnického či jiného práva k předmětu dražby. Definice dražby v zákoně řeší povahu nabytí vlastnictví v dražbě. Ze zákona je zcela zřejmé, že se jedná o přechod, což potvrzuje zejména slovní spojení „na osobu… přejde příklepem licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby“ a nikoliv o převod. Zákonodárce je důsledný a v definici příklepu, kterým je „úkon licitátora spočívající v klepnutí kladívkem“, vymezuje účinek příklepu, jímž je „přechod vlastnického či jiného 22)

zákon č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách ze dne 18. ledna 2000, ve znění pozdějších předpisů: 120/2001 Sb., 517/2002 Sb., 257/2004 Sb., 181/2005 Sb., 377/2005 Sb., 56/2006 Sb., 315/2006 Sb., 110/2007 Sb., 296/2007 Sb.

23

práva k předmětu dražby“. Pro stejný závěr, tedy, že se jedná o přechod, hovoří i § 30 odst. 1 zákona č. 26/2000 Sb., kde je uvedeno, že vlastnictví k předmětu dražby „přechází“. Fakt, že vlastnictví přechází příklepem, znamená, že přechází jinou právní skutečností stanovenou zákonem.23) Důsledkem přechodu, a nikoli převodu, je pak nemožnost uplatňovat velkou část ustanovení občanského zákoníku, (např. ustanovení o právních úkonech, jejich neplatnosti, odstoupení od právních úkonů, odpovědnost za vady apod.), protože přechod je nabytím vlastnictví originárně, tedy bez vztahu k předchozímu vlastníku. Přechod totiž vylučuje podřazení dražby pod způsob uzavření smlouvy. Vymezení příklepu v zákoně je základním kamenem celého procesu veřejné dražby a jeho důsledky jsou zásadní ve vztahu ke vzniku, změně a zániku práv, o nichž tento zákon pojednává. Příklep je definován jako „úkon licitátora spočívající v klepnutí kladívkem“a jeho účinkem je „přechod vlastnického či jiného práva k předmětu dražby“. Z pohledu záznamu vlastnického práva, které se u dražby používá jako forma zápisu, jde o velmi nestandardní postup, kde zákon poněkud nelogicky avšak jasně a striktně definuje, že se jedná o přechod práva.

23)

podle § 132 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

24

6. Záznam při privatizaci majetku Neobvyklý způsob změny vlastnických práv je také upraven pro privatizaci majetku, kde zákon stanoví, že do katastru nemovitostí se v těchto případech provádí zápis záznamem. Tento způsob nám upřesňuje zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby. Tento zákon upravuje podmínky převodu majetku státu a definuje, že se jedná o majetek, ke kterému mají právo hospodaření státní podniky, státní peněžní ústavy a jiné státní organizace nebo majetek státu ve správě Pozemkového fondu České republiky, dále upravuje i podmínky převodu majetkových účastí státu na podnikání jiných právnických osob. O způsobu prodeje nám § 10 odst. 1 tohoto zákona určuje, kdo vydává rozhodnutí (rozhodnutí o privatizaci přímým prodejem mimo veřejnou soutěž nebo veřejnou dražbu vydává vláda na návrh ministerstva) a současně zde uvádí, že se může jednat o přímý prodej. Podle § 14 odst.1 pak zjistíme, že privatizaci majetku uskutečňuje ministerstvo prodejem na základě smlouvy uzavřené s kupujícím nebo veřejnou dražbou. Tedy na základě smlouvy, kde dochází k projevu vůle obou smluvních stran, to znamená jednoznačně převodem vlastnických práv. Přesto však § 19 v odst. 3 v první větě upřesňuje, že vlastnické právo k věcem z privatizovaného majetku přechází na nabyvatele dnem sjednané účinnosti smlouvy a dále ve větě druhé přímo určuje, že do katastru nemovitostí se v těchto případech provádí zápis záznamem. Jak již byly zmíněny případy, kdy dochází ke vzniku vlastnického práva ze zákona, např. na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, kde bylo v zákoně specifikováno, jaký majetek a komu přechází, nebo na základě zákona č. 404/2000 Sb., o zřízení Univerzity Tomáše Bati ve Zlíně, kdy je přesně vymezen majetek i nabyvatel. V případě zákona 92/1991 Sb. však dochází k privatizaci majetku smlouvou, a to na majetek, který není přímo konkrétně určen tímto zákonem. Rozsah majetku, tedy převáděných vlastnických práv se bude stanovovat pro každý případ privatizace samostatně. Není zde ani určen nabyvatel, který bude také teprve vybrán v budoucnu. Při privatizaci podle tohoto zákona nedochází ani ke druhé možnosti vzniku práv, tedy z rozhodnutí státního orgánu. V této práci již bylo zmíněno např. rozhodnutí soudu o zrušení spoluvlastnictví k nemovitosti a vypořádání spoluvlastnictví přikázáním nemovitosti do vlastnictví některému z podílových spoluvlastníků. V tomto případě dochází ke vzniku vlastnictví přímým rozhodnutím, tedy nebude následně podepisována smlouva, vlastnictví bylo rozhodnutím soudu jasně určeno a do katastru nemůže být zapsáno jinak než záznamem. Ministerstvo v případě privatizace však rozhoduje pouze o výběru kupujícího, vlastní prodej se potom uskuteční např. podle § 14 odst. 1 zákona č. 92/1991 Sb. na základě smlouvy. Jedná se tedy o zvláštní případ, kdy náš právní řád připouští prodej nemovitosti smlouvou, která by se obvykle ve všech podobných případech zapisovala vkladem, ale současně tento zákon přímo určuje, že v tomto případě se bude zapisovat do katastru nemovitostí záznamem.

25

7. Listiny k provedení záznamu Záznam se provádí na základě listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy k nemovitostem podle § 7 odst. 1 a § 39 odst. 1 vyhl. 26/2007 Sb.: - předložených příslušnými státními orgány přímo k zápisu do katastru (státní orgány mají povinnost zasílat vyhotovené listiny katastrálnímu úřadu k provedení záznamu ve lhůtě 30 dnů ode dne jejich pravomoci nebo ode dne jejich vyhotovení podle § 7 odst. 2); - přiložených k ohlášení vlastníka či jiného oprávněného (vlastníci nebo jiní oprávnění mají povinnost ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí; tuto povinnost nemají u změn katastru vyplývajících z listin, které předkládají příslušné státní orgány katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru.).24) Listinou, která podle zvláštních předpisů potvrzuje právní vztahy, se podle § 39 odst. 3 vyhlášky č. 26/2007 Sb. rozumí: - listina, o které zvláštní předpis stanoví, že potvrzuje nebo osvědčuje právní vztahy (ohlášení Pozemkového fondu ČR o správě nemovitosti ve vlastnictví státu podle § 2 odst. 8 zákona č. 569/1991 Sb. o Pozemkovém fondu); - listina, o které zvláštní předpis stanoví, že se na jejím základě provádí zápis do katastru záznamem (např. potvrzení o prodeji ve veřejné dražbě podle § 12 odst. 3 zákona č. 427/1990 Sb. o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby, ohlášení Pozemkového fondu ČR o správě nemovitosti ve vlastnictví státu podle § 2 odst. 8 zákona č. 569/1991 Sb. o Pozemkovém fondu, zápis ohledně nakládání s majetkem mezi organizačními složkami státu navzájem podle § 19 zákona č. 219/2000 Sb. o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích); - pravomocné rozhodnutí státního orgánu, z jehož výroku vyplývá obsah zápisu (např. soudu, stavebního úřadu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu, finančního orgánu, Energetického regulačního úřadu); - jiné opatření, kterým se na základě ustanovení zvláštního předpisu zřizuje, převádí, mění nebo ruší právo k nemovitosti; - smlouva či dohoda, jejichž právní účinností dochází podle zvláštního předpisu ke vzniku, změně nebo zániku práva k nemovitosti (např. smlouvy o přechodu vlastnického práva z privatizovaného majetku); - výpis 1. z obchodního rejstříku, který prokazuje sloučení, splynutí nebo rozdělení obchodní společnosti nebo družstva nebo přeměnu obchodní společnosti v jinou formu obchodní společnosti nebo na družstvo a naopak, nebo 2. z jiného zákonem určeného rejstříku, pokud vznik právnické osoby je podmíněn zápisem do tohoto rejstříku, který prokazuje sloučení, splynutí, rozdělení nebo změnu právní formy jiných právnických osob, jehož přílohou je soupis nemovitostí a soupis jiných práv k nemovitostem, kterých se má zapisovaná změna týkat, a v případě rozdělení právnické osoby protokol o rozdělení majetku se soupisem nemovitostí a pohledávek zajištěných zástavním právem k nemovitostem evidovaným v katastru; - listina, která prokazuje, že došlo ke sloučení, splynutí, rozdělení nebo změně právní formy právnické osoby, u které nedochází k přeměně zápisem do zákonem stanoveného rejstříku, jejíž přílohou je soupis nemovitostí a soupis jiných práv k nemovitostem, kterých se má zapisovaná změna týkat, a v případě rozdělení právnické osoby protokol o rozdělení majetku se soupisem nemovitostí a pohledávek zajištěných zástavním právem k nemovitostem evidovaným v katastru.

24)

§ 10 odst. 1 písm. d) zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů

26

Pokud vznik, změna nebo zánik práva, ke kterému došlo podle zvláštního předpisu, nejsou podmíněny žádnou právní skutečností a nemovitosti jsou v tomto zvláštním předpisu označeny údaji katastru,25) nemusí být ohlášení ničím doloženo. Postačí odkaz na příslušné ustanovení zvláštního předpisu, v němž je jmenovitě uvedeno, komu, ke kterým nemovitostem a jaké právo vzniklo, změnilo se či zaniklo.26) Takovým zákonem obsahujícím přesné označení nemovitostí, k nimž vzniká, mění se nebo zaniká právo ze zákona, je např. zákon č. 298/1991 Sb., o úpravě některých majetkových vztahů řeholních řádů a kongregací a arcibiskupství olomouckého, ve znění zákona č. 338/1991 Sb. Pokud vznik, změna nebo zánik práva jsou zvláštním právním předpisem vázány na existenci určité právní skutečnosti, ale v právním předpisu není stanoveno, jaká listina má být přílohou ohlášení pro záznam do katastru, a ohlašovatel nemůže doložit nabytí práva ani jinou listinou, lze provést zápis do katastru na základě ohlášení doloženého: a) souhlasným prohlášením o vzniku, změně nebo zániku práva učiněným osobou, jejíž právo vzniklo nebo se rozšířilo (dále jen „souhlasné prohlášení“) podle § 40 odst. 32 písm. a) vyhlášky č. 26/2007 Sb.; v souhlasném prohlášení musí být ve smyslu ust. § 40 odst. 3 vyhlášky č. 26/2007 Sb. označeny osoby, které souhlasné prohlášení činí, označení nabyvatele práva, označení nemovitostí údaji podle katastrálního zákona, označení práva, které vzniklo, popřípadě se změnilo nebo zaniklo, odkaz na ustanovení zvláštního předpisu, podle kterého ke vzniku, změně nebo zániku práva došlo, uvedení právních skutečností, které vedly ke vzniku, změně nebo zániku práva, a uvedení skutečnosti, že práva k nemovitosti nejsou mezi osobami, které prohlášení činí, sporná ani pochybná; b) potvrzením o zániku práva zapsaného dosud v katastru vydaným osobou, v jejíž prospěch je zaniklé právo dosud v katastru zapsáno. V katastrální vyhlášce již není umožněno v těchto případech ohlášení dokládat prohlášením nabyvatele práva sepsaným ve formě notářského zápisu tak, jak to bylo stanoveno v § 36 odst. 5 písm. c) vyhlášky č. 190/1996 Sb. 7.1. Náležitosti listin Podpisy na listinách pro zápis do katastru záznamem musí být ověřeny ve smyslu ust. § 39 odst. 2 vyhlášky č. 26/2007 Sb. některým ze způsobů uvedených v § 37 odst. 6 vyhlášky č. 26/2007 Sb., ledaže se jedná o veřejnou listinu nebo o listinu, která je vyhotovena oprávněným orgánem při výkonu soudní moci, státní správy nebo samosprávy. Pokud osobou, jejíž věcné právo vzniká, mění se nebo zaniká, je Česká republika, je v listinách určených pro záznam do katastru uvedena organizační složka státu nebo státní organizace, která naposledy byla nebo dosud je příslušná hospodařit s dotčenou nemovitostí, nebo Pozemkový fond ČR, který má k dotčené nemovitosti právo správy. Příslušnost hospodařit s majetkem státu lze do katastru zapsat způsobem obdobným záznamu (§ 7 odst. 1 zák.č. 265/1992 Sb.) pro organizační složku státu nebo státní organizaci jedině za předpokladu, že vlastníkem je Česká republika. Přeměna práva hospodaření s majetkem státu na příslušnost hospodařit s majetkem státu se zapisuje na základě ohlášení, které má náležitosti stanovené v § 86d vyhlášky č. 190/1996 Sb. ve spojení s § 98 vyhlášky č. 26/2007 Sb. Zápis vlastnického práva nabytého příklepem v soudní dražbě se zapíše na základě usnesení o příklepu doloženého potvrzením soudu nebo soudního exekutora o zaplacení vydražené nemovitosti.27)

25)

§ 5 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů § 40 odst. 1 vyhlášky 26/2007 Sb. (katastrální vyhláška) 27) § 41 odst. 1 vyhlášky č. 26/2007 Sb. (katastrální vyhláška) 26)

27

Podle vyhlášky č. 190/1996 Sb. se zapisovalo odstoupení od smlouvy na základě souhlasného prohlášení. Nová katastrální vyhláška stanoví, že zápis vlastnického práva obnoveného v důsledku odstoupení od smlouvy se zapíše na základě ohlášení doloženého souhlasným prohlášením podle § 40 odst. 2 písm. a) vyhlášky 26/2007 Sb., a v případě, kdy vlastnické právo zanikne osobě, která nebyla účastníkem smlouvy, od níž bylo odstoupeno, činí souhlasné prohlášení kromě osoby, jejíž právo zapsané dosud v katastru zaniklo, a osoby, jejíž právo se obnovilo, také osoba, vůči které bylo od smlouvy odstoupeno. Zápis vlastnického práva nově vzniklé obce vzniklého podle zvláštního právního předpisu se zapíše na základě ohlášení nové vzniklé obce s náležitostmi obdobnými podle § 40 odst. 4 vyhlášky č. 26/2007 Sb. doloženého rozhodnutím krajského úřadu a dohodou obce a přípravného výboru o rozdělení majetku obce mezi původní obec a nově vzniklou obec. Vlastnické právo k nové jednotce vystavěné v domě na základě smlouvy o výstavbě se zapíše na základě ohlášení zástupce spoluvlastníků domu nebo společenství vlastníků nebo vlastníka nové jednotky, doloženého smlouvou o výstavbě, popřípadě další listinou, která prokazuje, že vlastníkem je někdo jiný než stavebník uvedený ve smlouvě o výstavbě.28) Nově je v § 42 odst. 1 vyhlášky 26/2007 Sb. umožněn jednodušší zápis vlastnického práva po zániku společného jmění manželů, pokud po uplynutí tří let od zániku manželství se manželé dohodou nevypořádali, a vzniklo jim tak podílové spoluvlastnictví k nemovitosti. Zápis se provede na základě ohlášení jednoho z bývalých manželů s náležitostmi obdobnými podle § 40 odst. 3 vyhlášky 26/2007 Sb., doloženého pravomocným rozhodnutím soudu o rozvodu manželství a potvrzením tohoto soudu, že do uplynutí tří let od zrušení manželství nebyla podána žaloba na soudní vypořádání společného jmění manželů ani neproběhlo nebo neprobíhá řízení o vypořádání zaniklého společného jmění manželů. Ten z manželů, který si chce dát do pořádku své vlastnické vztahy, tak již není odkázán na libovůli druhého, zda s ním sepíše souhlasné prohlášení. Pokud se manželé neshodli na souhlasném prohlášení za účinnosti vyhlášky č. 190/1996 Sb., nezbývalo než se obrátit na soud s určovací žalobou podle § 80 písm. c) OSŘ. Při záznamu vlastnického práva k nemovitostem z privatizovaného majetku,29) se záznam provede podle § 42 odst. 2 vyhlášky 26/2007 Sb., v takovém případě na základě: a) smlouvy, zakladatelské listiny nebo k potvrzení příslušného orgánu a prodeji veřejnou dražbou; b) ověřené kopie příslušné části privatizačního projektu zahrnující úvodní stranu projektu, rozhodnutí příslušného orgánu o privatizaci, popřípadě schválení privatizace, včetně podmínek schválení u privatizačních projektů schválených před 13. srpnem 1993; c) soupisu nemovitého majetku; d) výpisu z obchodní rejstříku. Při uskutečnění převodu privatizovaného majetku Ministerstvem financí se dále připojí ověřená kopie rozhodnutí zakladatele podniku o zrušení podniku nebo rozhodnutí o vynětí části podniku a převedení privatizovaného majetku do příslušnosti hospodařit Ministerstvu financí (změna oproti vyhlášce č. 190/1996 Sb. v důsledku zrušení Fondu národního majetku zákonem č. 178/2005 Sb., o zrušení Fondu národního majetku České republiky a o působnosti Ministerstva financí při privatizaci majetku České republiky). Pokud zástavní právo zaniká na základě smlouvy,30) není se zápisem v katastru problém, neboť k zániku zástavního práva na základě smlouvy je nutný vklad do katastru. V případě zániku na základě rozhodnutí státního orgánu problém rovněž není, neboť se provede záznam na základě vykonatelného rozhodnutí státního orgánu o zániku práva. Pokud 28)

§ 41 odst. 4 vyhlášky č. 26/2007 Sb., (katastrální vyhláška) §19 odst. 3 zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby 30) § 170 odst. 1 písm. f) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 29)

28

však zástavní právo zanikne ze zákona, pak může vyvstat problém, na základě které listiny se zápis záznamem provede. Tento záznam se provede na základě ohlášení doloženého: - potvrzením zástavního věřitele o zániku zástavního práva; (podle § 40 odst. 2 písm. b) vyhlášky č. 26/2007 Sb.) - vyrozuměním soudu nebo soudního exekutora o tom, která zástavní práva váznoucí na nemovitosti zanikají při zpeněžení podle zákona o konkursu a vyrovnání, jednalo-li se o prodej způsobem upraveným v ustanoveních o výkonu rozhodnutí soudem; - potvrzením správce konkursní podstaty o tom, že došlo k zániku zástavního práva zpeněžením zástavy při prodeji ve veřejné dražbě dobrovolné nebo při prodeji mimo dražbu; (§ 43 odst. 1 písm. b) vyhlášky 26/2007 Sb.) - potvrzením správce konkursní podstaty o zániku zástavního práva při zániku zástavního práva vyplacením zajištěné pohledávky nebo složením ceny zastavené věci ve prospěch konkursní podstaty; - potvrzením dražebníka o zániku zástavního práva (též omezení převodu nemovitostí a smluvního předkupního práva) přechodem vlastnictví nemovitostí, které jsou předmětem nedobrovolné dražby, na vydražitele; - ohlášením zástavce nebo věřitele o zániku zástavního práva, jehož trvání je podle zápisu v katastru omezeno na určitou dobu; - jednostranným vzdáním se zástavního práva věřitelem.31) (Od 1.1.2001 není nutná forma notářského zápisu.) Je-li trvání práva omezeno na dobu života fyzické osoby, provede se výmaz tohoto práva i na základě ohlášení doloženého úmrtním listem, rozhodnutím soudu o prohlášení za mrtvého nebo potvrzením příslušného orgánu dokládajícím, že oprávněná osoba již nežije. Je-li trvání práva omezeno na dobu existence právnické osoby, provede se výmaz tohoto práva i na základě listiny, která prokazuje, že oprávněná právnická osoba zanikla. Je-li trvání práva omezeno podle zápisu v katastru na určitou dobu, provede se výmaz tohoto práva i na základě ohlášení, že právo zapsané v katastru zaniklo uplynutím času. Vznik zástavního práva k jednotce povinného vlastníka k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků ostatních jednotek32) se zapíše na základě ohlášení zástavních věřitelů nebo některého z nich, popřípadě společenství vlastníků. obsahující označení dotčených vlastníků včetně označení jednotek v jejich vlastnictví a spoluvlastnických podílů na společných částech domu, doloženého pravomocným rozhodnutím soudu o přisouzení pohledávek vlastníků jednotek. Poměrně zajímavý případ vzniká při zápisu vlastnického práva druhému z manželů. V praxi je běžné, že smlouvu o nemovitosti uzavře pouze jeden z manželů. Katastrální úřad nezkoumá, zda nabyvatel je ženatý (vdaná), ale do katastru zapíše toho, kdo je uveden ve smlouvě. Samozřejmě nelze vyloučit, že na základě např. kupní smlouvy se spoluvlastníkem nemovitosti stal zároveň i druhý z manželů (např. pokud nebyl mezi manželi zúžen rozsah společného jmění, pokud nebyla nemovitost opatřena za peníze náležející do výlučného vlastnictví jednoho z manželů atd.). V takovém případě se druhý z manželů nezapíše do katastru vkladem, ale záznamem, protože společné jmění manželů vzniklo ze zákona. Druhý z manželů se zapíše do katastru záznamem na základě ohlášení jednoho z manželů, popř. obou, doloženého souhlasným prohlášením manželů. Záznam práva pro druhého z manželů lze provést i na základě prohlášení manželů o vzniku společného jmění manželů ve formě notářského zápisu, soudního smíru uzavřeného o společném jmění manželů, dohody mezi manželi o uznání společného jmění uzavřené ve formě notářského zápisu nebo schválené soudem formou soudního smíru. V případě, že vznik společného jmění mezi manželi je 31) 32)

§ 170 odst. 1 písm. c) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů § 13 odst. 2 a § 15 zákona č. 72/1994 Sb., (zákon o vlastnictví bytů)

29

sporný, je listinou pro záznam rozhodnutí soudu v řízení o určení vlastnického práva k nemovitosti. Zajímavý je rovněž záznam v případě soudního smíru. V případě, že soud vydá rozhodnutí, kterým schválí soudní smír, vzniká otázka, zda takové rozhodnutí má být podkladem pro vklad práva do katastru nebo toliko se má zápis provést záznamem. Při řešení této otázky je použitelné stanovisko NS: NS Rc 16/87: „ I za evidence nemovitostí, kdy ke vzniku věcného práva byla nutná registrace státním notářstvím, u rozhodnutí soudu, kterým se schvaloval soudní smír, nebyla nutná již registrace státním notářstvím, která byla nahrazena soudním smírem. Analogicky za současné právní úpravy tedy lze mít za to, že na základě soudního smíru může vzniknout věcné právo k nemovitosti a zápis do katastru se provede záznamem.“

30

8. Provedení záznamu katastrálním úřadem 8.1. Zjištění správnosti Na provedení záznamu se nevztahoval v minulosti správní řád, který se vztahuje na řízení o povolení vkladu. Podle nového správního řádu, se však i na záznam v omezené míře správní řád vztahuje a to na základě § 177 správního řádu, podle kterého základní zásady činnosti správních orgánů uvedené v § 2 až 8 správního řádu se použijí při výkonu veřejné správy i v případech, kdy zvláštní zákon stanoví, že se správní řád nepoužije, ale sám úpravu odpovídající těmto zásadám neobsahuje. V případech, kdy správní orgán provádí úkony, na které se nevztahují části druhá a třetí správního řádu, postupuje obdobně podle části čtvrté správního řádu. Na základě neprovedení záznamu není proto možné podat opravný prostředek ve smyslu správního řádu, občanského soudního řádu ani soudního řádu správního. Při provedení záznamu se nevydává žádné rozhodnutí. Katastrální úřad je oprávněn pouze zjistit, zda předložená listina je bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností.33) V případě, že listina vyhovuje těmto požadavkům, katastrální úřad záznam provede. Pokud listina není způsobilá k vykonání záznamu (chyba v psaní, počtech nebo jiná zřejmá nesprávnost včetně toho, že chybí geometrický plán, pokud má být připojen), katastrální úřad listinu vrátí vyhotoviteli s uvedením zjištěných nedostatků. Katastrální úřad nemá zákonnou možnost zkoumat listinu předloženou k provedení záznamu z jiných hledisek, než je stanoveno v § 8 odst.1 zák.č. 265/1992 Sb. Ani v případě, že se katastrální úřad z nějakého důvodu domnívá, že listina obsahuje nesprávné údaje, které však nelze podřadit pod chyby v psaní, počtech nebo jiné zřejmé nesprávnosti, nemá možnost provedení záznamu odmítnout. Na základě pravomocného rozhodnutí správního orgánu nebo soudu (nejedná-li se o nicotný právní akt), které nemá vady uvedené v § 8 odst.1, je katastrální úřad povinen záznam provést. Vyhláška č. 26/2007 Sb. nám dnes nově upravuje v § 8 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb. možnost vyžádat si chybějící podklady, tedy netrvá striktně na vrácení vadných listin vyhotoviteli. „Zjistí-li katastrální úřad, že rozhodnutí nebo jiná listina má některý z uvedených nedostatků, vrátí je s uvedením zjištěných nedostatků vyhotoviteli nebo tomu, kdo ji předložil s ohlášením, případně si chybějící podklady vyžádá .“ 34) 8.2. Termín pro provedení záznamu Na rozdíl od vkladu, kde je rozhodující pro vznik práva datum doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu, je termín vzniku (resp. změny či zániku) práv zapisovaných záznamem závislý na způsobu, kterým tato práva vznikají (mění se či zanikají). Den vzniku práv je označen v listinách osvědčujících tato práva, v některých případech např. nabytím právní moci rozhodnutí, jindy např. příklepem licitátora, tedy den konání veřejné dražby. Vzhledem k tomu, že záznamem se zapisují skutečnosti, které již nastaly, není proto rozhodující datum vlastního zápisu. Není zde však možno ponechat libovolnou lhůtu pro tyto záznamy, protože katastr nemovitostí má být výrazem skutečného právního stavu. Zákon proto stanovuje povinnost pro vyhotovitele listin, které jsou podkladem pro záznam, zasílat je v třicetidenní lhůtě od nabytí právní moci nebo od jejich vyhotovení katastrálním úřadům k provedení záznamu. Avšak ani nedodržení této třicetidenní lhůty nemůže být v žádném případě zpochybněním vzniku práv. Například zákon o veřejných dražbách stanoví, že

33)

§ 8 odst.1. zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů 34) § 45 odst. 2 vyhlášky č. 26/2007 Sb., (katastrální vyhláška)

31

dražebník vydá bez zbytečného odkladu vydražiteli potvrzení o nabytí vlastnictví.35) Dále stanovuje podmínku zaslat jedno vyhotovení tohoto potvrzení katastrálnímu úřadu. Tento zákon nám žádný přesnější termín než „ bez zbytečného odkladu“ neuvádí, není tedy stanoveno přesné datum pro vyhotovení potvrzení o nabytí vlastnických práv, avšak od data vyhotovení běží, podle §7 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb., třicetidenní lhůta pro zasláni příslušnému katastrálnímu úřadu. Bez ohledu na termín zaslání a bez ohledu na datum provedení zápisu vzniklo vlastnické právo příklepem licitátora, tedy ke dni provedení veřejné dražby. 8.3. Duplicitní zápis vlastnictví Někdy se objevují názory, že se v katastru zapisuje „duplicitní vlastnictví“. Takový právní institut však občanský zákoník nezná. V tomto případě se jedná pouze o duplicitní zápis vlastnictví, nikoliv o „duplicitní vlastnictví“. Pokud dvě osoby mají vlastnický vztah k nemovitosti, musí to být jen vztah spoluvlastnický, nebo nemovitost patří do společného jmění manželů. Pokud je proveden v katastru duplicitní zápis vlastnictví, pak katastrální úřad vyrozumí osoby, které jsou podle takto rozporných listin označeny za vlastníky nemovitosti (obdobně se postupuje i při zápisu jiných než vlastnických práv k nemovitostem). Pokud mezi osobami, kterým svědčí duplicitní zápis vlastnictví, dojde k dohodě, kdo je skutečným vlastníkem uvedené nemovitosti (např. ten, kdo zdědil podle rozhodnutí o dědictví, je si vědom toho, že nikdy nemohl nemovitost nabýt dědictvím, neboť zůstavitel takovou nemovitost nikdy nevlastnil), pak lze skutečného vlastníka do katastru zapsat na základě dohody o narovnání nebo na základě uznání vlastnického práva. Pokud k dohodě nedojde, pak nezbývá, než aby rozhodl soud na základě určovací žaloby,36) kdo je vlastníkem. Na základě rozsudku soudu pak katastrální úřad zapíše jako vlastníka nemovitosti toho, koho určil soud. V praxi může však nastat problém, kdy katastrální úřad má více vykonatelných rozhodnutí a jiných listin, jimiž je vázán, z nichž každá svědčí o vlastnictví jiné osoby k téže nemovitosti. Např. katastrální úřad bude mít k dispozici pravomocné rozhodnutí o dědictví a zároveň kupní smlouvu registrovanou státním notářstvím a tyto listiny budou prokazovat vlastnické právo různých osob k téže nemovitosti. Katastrální úřad není oprávněn posoudit a rozhodnout, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti. V takovém případě vyznačí katastrální úřad tuto okolnost duplicitním zápisem vlastnictví.37) Zápis záznamem se tak sice provede, ale v katastru jsou zapsáni namísto výlučného vlastníka dva nebo více vlastníků kteří nejsou spoluvlastníky nemovitosti (vkladem vlastnického práva k předmětné nemovitosti nelze duplicitně zapsat vlastnické právo různým osobám). U duplicitního zápisu vlastnictví neplatí, že součet spoluvlastnických podílů musí být roven 1. Pokud nabývací titul svědčí oprávněné osobě pro vlastnictví celku, při zápisu se u ní spoluvlastnický podíl neuvede, v ostatních případech vždy výše spoluvlastnického podílu podle listiny. Oprávněnost provádění duplicitních zápisů v katastru akceptoval i Ústavní soud, když v nálezu pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 34/97 připustil, že v důsledku zavedení nových metod při vedení katastru (např. digitalizace souboru písemných informaci) lze odhalit duplicity, případně triplicity v listinách svědčících o vlastnickém právu různých subjektů ke stejným částem zemského povrchu. Ústavní soud se také pokusil najít řešení tohoto stavu, když uvedl, že katastrální úřady by měly doporučit subjektům, aby sporné vlastnictví řešily buď mimosoudně (uznáním vlastnického práva), či žalobou na určení vlastnictví.

35)

§ 31 odst. 1 zákona č. 26/2000 Sb., zákona o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů § 80 písm.c) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád 37) § 45 odst. 3 vyhlášky č. 26/2007 Sb., (katastrální vyhláška) 36)

32

Duplicitní zápis vlastnictví nelze provést na základě rozhodnutí státního orgánu o určení vlastnického práva v případě, že dotčené osoby byly účastníky daného řízení. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. Cdo 3069/2005 z 5.9.2006 uvedl: „Rozhodnutí správního orgánu o vydání pozemků osobě údajně oprávněné k restituci nemůže mít vliv na existenci vlastnického práva toho, kdo nebyl účastníkem správního (restitučního) řízení. Z uvedeného je zřejmé, že pokud v době před rozhodnutím pozemkového úřadu o vydání nemovitosti nabyla k těmto nemovitostem vlastnické právo fyzická osoba, nelze tuto nemovitost vydat v restituci s výjimkou postupu podle § 81 zákona o půdě. Pokud k vydání nemovitosti někým jiným než jejím vlastníkem přesto dojde, nemá tato skutečnost vliv na vlastnické právo dosavadního vlastníka."

Pro odstraňování duplicitních zápisů z katastru má velký význam i rozsudek NS sp. zn. 33 Cdo 1074/98 z 27.10.1999: „V případě zamítavého výroku je nutno výrok posoudit v souvislosti s odůvodněním rozhodnutí. Pravomocný rozsudek, kterým byla zamítnuta žaloba, jíž se žalobce domáhal určení vlastnictví k věci, protože soud dospěl k závěru, že žalobce vlastníkem není, je pro účastníky řízení a pro soud závazný, neboť deklaruje neexistenci vlastnického práva žalobce k této věci. Na základě takového zamítavého rozsudku je možné provést výmaz vlastnického práva žalobce v katastru a odstranit tak duplicitní zápis vlastnictví, neboť je zřejmé, že jemu vlastnické právo nesvědčí. Bylo by nesmyslné, s odkazem na to, že ve výroku není uvedeno, kdo je vlastníkem předmětné nemovitosti, ponechat v katastru duplicitní zápis vlastnictví a nutit druhého z duplicitně zapsaných vlastníků, aby i on následně podával žalobu na určení právního vztahu.“

33

Závěr Na závěr této práce byly úmyslně zmíněny termíny provedení záznamu a duplicitní zápisy v katastru nemovitostí, aby bylo poukázáno na určitou právní nejistotu, pokud jde o zápisy v katastru nemovitostí. Nejedná se jen o duplicitu zápisů, zde je nesprávnost nabytí vlastnického práva přinejmenším jednoho ze zapsaných vlastníků zřejmá, ale ani při většině zápisů práv záznamem, není možné v katastru zjistit v danou chvíli skutečného vlastníka. Největším nedostatkem je především nepoužívání sankcí při nedodržení termínů pro doručení listin. Zejména při práci exekutorů dochází při převodech majetků k velkým prodlevám při předávání podkladů k zápisu, nejčastěji při přechodu vlastnického práva na jinou osobu, ke kterému došlo. V praxi pravděpodobně nebyl nikdy žádný exekutorský úřad za tato prodlení sankcionován. Přesto, že by měl být katastr nemovitostí obrazem skutečného stavu, mnohdy tomu tak bohužel není. Katastrální zákon nám sice obsahuje v § 11 ustanovení, které určuje, že ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněném po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. Pokud by byl v praxi alespoň důsledně využívány poznámky, kde se může objevit informace o předpokládané změně, značně by se zlepšila právní jistota při nabývání vlastnických práv. Některé příklady v této práci uváděné, svědčí jednak o velké roztroušenosti právních norem, které při zápisech práv působí, ale i různosti právních názorů na řešení problematiky některých úprav v různých zákonech. Základní právní normy, které nám problematiku zápisů a záznamu řeší, především zákon č. 344/1992 Sb. a zákon č. 265/1992 Sb. v současných platných úpravách, jsou až na drobné nepřesnosti propracovány poměrně kvalitně a lze jen doufat, že některými novými zákony, např. novým občanským zákoníkem nedojde k velkým zásahům do těchto zákonů.

34

Resumé

With following Czech law is necessary for acquirement real estate to make entry in to the Cadastral Registry. The Czech Cadastral Registry uses two forms of this entry. One of this entry of property right the second one is record. The intention of this work is to describe briefly the legal regulations to the reader and to point at issue regarding this form of registration of legal relationships concerning real estate in the Czech Republik. In the first part of this work there are basic informations about ways of evidention of real estate in Czech Cadasttral Registry and about types of rights in rem which are write to the real estate.

The other part focuses at exactly description of importance registry of right in rem by record, examples when registry of right in rem by record is adequate and brief listing of laws and rules which determine registry of right in rem by record. The another way of registry of rights in rem for real estate which is entry to Cadastral Registry is decribed only very brief. This work tryes to find examples in Czech laws when is not clear if is suppased to use registry in Cadastral Registry by record or by entry. At the conclusion of this work there are described documents in rem by record and also procedure of Land Registry Office during transaction this registry.

35

Použitá literatura

Průchová, I. : Základní pojmy a instituty pozemkového práva, Brno, Masarykova univerzita v Brně, 1996 Bradáč, A., Fiala, J., Hába, J., Hallerová, A., Skála, M., Vitulová, N. : Věcná břemena od A do Z, Praha, Linde, 2002 Fiala, J., Hurdík, J., Korecká, V., Telec, I., : Lexikon - Občanské právo, Ostrava, Sagit, 1997 Bumba, J. : České katastry od 11 do 21 století, Praha, Grada, 2007 Mikeš, J. : Katastr nemovitostí a předpisy související, Texty s předmluvou, Praha, C.H.Beck, 1995 Pekárek, M., Průchová, I. : Pozemkové právo, Brno, Masarykova univerzita v Brně, 2000 Barešová, E., Baudyš, P. : Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, Komentář, 4. vydání, Praha, C.H.Beck, 2007 Dudová, J. : Pozemkové právo, Ostrava, KEY Publishing, 2007 Mácha, P. : Dědění, darování a převádění nemovitostí v praxi, Praha, Newsletter, 1999 Bradáč, A., Fiala, J. : Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, 2. vydání, Praha, Linde, 1999 Kocourek, J. : Katastr nemovitostí – ceny a oceňování nemovitostí, 4. vydání, Praha, Eurounion, 2005 Veselý, J., Rakovský, A., Mikšovský, P., Šimková, R. : Zákon o veřejných dražbách, Komentář, Praha, C.H.Beck, 2001 Kuba, B., Olivová, K. : Katastr nemovitostí po novele, Praha, Linde, 1996

36