Woonvast Makelaars

Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 4 / 2014

Woonvast Makelaars

PERSBERICHT Aan

: de financieel-economische redacties en vakpers

Van

: de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM

Betreft

: NVM woningmarktcijfers 4de kwartaal 2014

Datum

: Nieuwegein, 15 januari 2015

Markt meest dynamisch in grootstedelijk gebied

Herstel woningmarkt nog beter dan verwacht NVM-voorzitter Hukker: ‘Politieke rust essentieel voor opleving consumentenvertrouwen’ Nieuwegein, 15 januari 2015 – Het herstel van de woningmarkt was in het 4de kwartaal van 2014* nog beter dan verwacht. In totaal zijn er door NVM-makelaars 34.622 woningen verkocht. Dat is ruim 30% meer dan in dezelfde periode vorig jaar en bijna een verdubbeling van het aantal verkochte woningen op het dieptepunt van de crisis. In de totale markt werden er naar schatting 46.500 huizen verkocht. De prijs van de gemiddeld verkochte woning in Nederland ligt nu op 215.000 euro. Dat is 3,5% hoger dan vorig jaar en inmiddels 5% hoger dan op het dieptepunt. NVM-voorzitter Ger Hukker: “De crisiskwartalen van lage verkoopaantallen en dalende woningprijzen liggen daarmee definitief achter ons. De verwachtingen voor 2015 zijn positief ondanks allerlei beperkende financieringsmaatregelen sinds 1 januari. Wij verwachten een toename van het aantal transacties tussen 5-10% en een prijsstijging van zo’n 2,5-3%. Maar politieke onrust en instabiliteit in de wereld kunnen de woningmarkt verstoren.” *De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

1

Aantal woningverkopen verdubbeld In het 4de kwartaal 2014 zijn door NVM-makelaars 34.622 woningen verkocht. Dat is een stijging van 30,6% ten opzichte van vorig jaar en bijna een verdubbeling vergeleken met het dieptepunt van de crisis (begin 2013). In de totale bestaande koopwoningmarkt hebben het afgelopen kwartaal naar schatting 46.500 verkopen plaatsgevonden. Voor alle woningtypen geldt een stijging in verkoopaantallen, maar bij de appartementen is de toename het sterkst: er zijn 38,1% meer appartementen verkocht dan vorig jaar. In heel 2014 zijn er door NVMmakelaars 116.623 woningen (totale markt: 156.500) verkocht.

Bron: NVM

Prijsstijging van 3,5% in 2014 In het 4de kwartaal 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 215.000 euro. In vergelijking met het 3de kwartaal 2014 zijn de transactieprijzen met 1,3% gestegen. “Vorig kwartaal leek de positieve prijsontwikkeling met 0,1% vrijwel tot stilstand te komen, maar dit kwartaal is er dus weer sprake van een plus”, zegt Hukker. In totaal zijn de woningprijzen in 2014 met 3,5% toegenomen. Met name de prijsstijging van appartementen is het afgelopen jaar opvallend geweest. De prijs van appartementen nam met 4,8% toe. De prijs van een tussenwoning nam beperkt toe met 2,3%. Hierdoor komen de prijsniveaus van appartementen en tussenwoningen opnieuw dichter bij elkaar te liggen.

2

Bron: NVM. De blauwe lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen

Verkooptijden blijven gelijk, ‘oud’ aanbod verkoopt beter Opvallend is dat de verkooptijd van verkochte woningen, dus het aantal dagen dat het duurt om een woning te verkopen, dit kwartaal niet verder daalt. In vergelijking met een jaar geleden is de verkooptijd van verkochte woningen met meer dan een maand gedaald tot 124 dagen. In vergelijking met het 3de kwartaal is de verkooptijd echter licht toegenomen. Nadere analyse van de NVM wijst uit dat dit komt doordat het ‘oude’ woningaanbod, dus woningen die al langere tijd in aanbod staan, dit kwartaal beter verkopen dan in voorgaande kwartalen. Omdat dit oude aanbod een groter deel van de verkochte woningen uitmaakt, stijgen de verkooptijden. Woningaanbod daalt verder Halverwege het 4de kwartaal 2014 stonden 149.082 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 200.000 woningen in aanbod. Het aanbod bevindt zich inmiddels twee jaar in een dalende tendens. In vergelijking met een jaar eerder stonden er 8,2% minder woningen te koop. De goedkopere woningtypen, het appartement en de tussen- en hoekwoningen, kenden dalingen van 10-11%, terwijl die van vrijstaande woningen met een daling van 2,6% beperkt bleef. De vrijstaande woning lijkt vooralsnog het minst sterk te profiteren van het herstel van de woningmarkt.

3

Theoretisch gezien duurt het nu ruim 1 jaar en 3 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden.

Onderhandelingsresultaat bij woningverkoop daalt Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is eind 2014 gedaald tot 5,5%. Een jaar geleden bedroeg dit verschil nog 8,0%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Toen de crisis in 2008 net haar intrede had gedaan, was het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs met 5,3% vergelijkbaar met het huidige verschil. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd bijna 10%. Bij tussenwoningen is het verschil inmiddels teruggelopen tot 4,3%. Steeds meer nieuw woningaanbod op de markt De instroomquote, de verhouding tussen (dit kwartaal) nieuw in aanbod gekomen woningen en al langer in aanbod staande woningen, noteerde in het 4de kwartaal 2014 28%. Dat is een 5 procentpunt hogere quote dan het kwartaal ervoor en 7 procentpunt hoger dan een jaar geleden. Het nieuwe aanbod is een belangrijke aanjager voor het herstel op de woningmarkt, omdat het nieuwe aanbod het best verkoopt.

4

Grootstedelijk gebied domineert top 10 meest dynamische woningmarkten Van de tien buurten met de meest dynamische woningmarkt van Nederland, zijn er maar liefst acht in Amsterdam te vinden. Deze bevinden zich binnen de ring A10 en specifieker in een ring net buiten de grachtengordel, zoals Oosterparkbuurt en Weesperzijde. Verder vallen Oog in Al in Utrecht en Belcrum in Breda op door een opvallend krappe markt, oftewel hier is echt al weer sprake van een verkopersmarkt. Oog in Al is van oorsprong een zeer gewilde wijk, Belcrum Breda is juist zeer in opkomst. “Naast een aantrekkelijke, grootstedelijke locatie en aansprekende architectuur kenmerken de dynamische gebieden zich door een relatief jonge bevolking met veelal hoger opgeleiden”, zegt Hukker. “Daar tegenover staan buurten waar de dynamiek een stuk lager is, woningen lang te koop staan en weinig verkopen plaatsvinden. Hier spreken we nog steeds over een harde kopersmarkt. Deze buurten zijn voornamelijk te vinden in het noordoosten van Groningen, Gelderland en het oosten van Noord Brabant. Het gaat om niet-stedelijke gebieden, met een gemiddeld lager opgeleide bevolking. Ook een aantal villawijken valt op. Dat vormt een aanwijzing dat dure woningen, die gemiddeld genomen lang te koop staan, nog maar beperkt profiteren van het woningmarktherstel. Hier liggen verdere prijsaanpassingen nog voor de hand.”

5

Bron: NVM. Het kaartje laat de krapte op de bestaande koopwoningmarkt zien per NVM-regio. Ofwel de keuze die een potentiële koper op de markt heeft. Hoe lager de indicator, hoe krapper de markt.

Verstandig omgaan met stelselwijzigingen woningmarkt Na het aantreden van deze regering is de woningmarkt grondig op de schop gegaan. Volgens Hukker een goede zaak en iets waar hij minister Stef Blok om prijst. “De bewindsman heeft voortvarend maatregelen genomen en daarmee duidelijkheid geschapen. Dat heeft geleid tot toenemend vertrouwen bij met name huizenkopers. Blok heeft daarmee het herstel van de woningmarkt aangezwengeld.” De NVM-voorzitter meent echter dat de ingezette maatregelen niet te rigide moeten worden doorgevoerd. Als voorbeelden noemt hij de stapsgewijze afname van de Loan to Value (LTV). Deze daalt jaarlijks met 1% tot 100% in 2018. Dit betekent dat er vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan worden verkregen dan de waarde van het koophuis. Ook wordt per 1 juli 2015 de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd van 265.000 naar 245.000 euro. Hetzelfde geldt voor de tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor renovatie en herstel. Die is verlengd van 1 januari dit jaar tot 1 juli 2015. Vanaf 1 juli dit jaar gaat het btw-tarief weer naar 21%.

6

Daarboven is de vrijstelling van de schenkbelasting voor een eigen woning tot 100.000 euro per 1 januari 2015 vervallen. Het is vanaf nu voor ouders mogelijk om eenmalig tot 52.281 euro belastingvrij te schenken voor de verwerving of kosten van een woning. Die vrijstelling geldt alleen voor schenkingen van ouders aan kinderen van 18 tot 40 jaar. Hukker: “Ik had graag gezien dat de verruimde schenkingsregeling stand had gehouden, maar het heeft niet zo mogen zijn. Keerzijde van de medaille is dat het taboe op schenkingen is doorbroken. Dus ook al daalt de hoogte van het bedrag; schenken ten behoeve van je kinderen voor een woning is inmiddels een populair en ingeburgerd begrip.” Naast genoemde maatregelen gelden er nog wijzigingen op het gebied hypotheekrenteaftrek (onder andere bij restschuld en tijdelijke verhuur), eigenwoningforfait, executieveilingen en op de (ver)huurdersmarkt. Tot slot geldt voor de starterslening, waarmee starters op de woningmarkt extra financiering kunnen krijgen, dat het einde van de rijksbijdrage in zicht is. Naar verwachting is het rijksbudget in het eerste kwartaal van 2015 uitgeput en zullen aanvragen die vanaf dat moment binnenkomen volledig gefinancierd moeten worden door gemeenten en/of provincies. NVM blij met evaluatie Nibud-normering De NVM is verheugd over een bijna unaniem door de Tweede Kamer aangenomen motie die het kabinet verzoekt de hypotheeknormen van het Nibud onder de loep te nemen. “De jaarlijks door Nibud berekende hypotheeknormen worden al langer bekritiseerd”, zegt Hukker. “De afgelopen jaren brachten de normen – die aanvankelijk bedoeld waren als open normen en inmiddels zijn verworden tot generieke norm - telkens aanzienlijke achteruitgang in de leencapaciteit van huishoudens met zich mee, bovenop andere beperkingen zoals verlaging van de Loan to Value en verplichte, volledige aflossing. Vlak voor het kerstreces heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen, die de regering oproept de normering – mede in het licht van al die andere beperkingen – te evalueren. De NVM heeft deze kwestie al een aantal jaren aangekaart, en we zijn blij dat dit nu gaat gebeuren.” Stoppen met verder afbouwen Loan to Value Zoals gezegd wordt de maximale LTV stapsgewijs met 1% per jaar afgebouwd tot 100% in 2018. Hukker: “Dit betekent nu al dat huishoudens eerst duizenden euro’s moeten sparen voordat zij een huis kunnen kopen. Op zich is daar overigens niks mis mee. Daarnaast is een aflossingsverplichting ingevoerd, die ervoor zorgt dat de LTV van lopende hypotheken al snel dalen; na 10 jaar al tot onder de 80%. Toch gaan er vanuit bepaalde hoeken nog altijd geluiden op om na 2018 de maximale LTV verder te verlagen. Je kunt nu al voorspellen dat ook in 2015 weer enkele rapporten worden gepubliceerd die met eenzijdige redeneringen toeschrijven naar een dergelijke conclusie. Met alle onrust en problemen van dien, zeker als het ook echt zou gebeuren. 7

Ik pleit ervoor, dat de politiek dit soort proefballonnetjes eindelijk eens definitief doorprikt, de betreffende pleitbezorgers tot de orde roept, of hen in ieder geval aanspoort om de noodzakelijke nuance en context in deze discussie te betrekken. De broodnodige samenhang met al genomen maatregelen op de woningmarkt, de pensioenopbouw en het sociaal leenstelsel ontbreekt nu namelijk volledig.” Snel kinderziektes uit nieuw energielabel halen Twee weken geleden is nieuwe systematiek van het vereenvoudigde energielabel gelanceerd. Een deel van alle huiseigenaren heeft al per post een voorlopig energielabel van de Rijksoverheid ontvangen. De rest volgt in tranches de komende weken. “Op basis van de aanloop en inmiddels de eerste reacties ontstaat het beeld dat de introductie redelijk verloopt”, stelt Hukker. “Door de publiciteit die onder meer de Rijksoverheid en de NVM genereren zijn veel huiseigenaren al op de hoogte van de verplichting. Ook zijn er signalen dat energiebesparende maatregelen wat meer gaan leven; het zogeheten bewustwordingselement van de nieuwe labelsystematiek. ” Een extra ‘boost’ wordt hieraan gegeven als medio februari alle voorlopige energielabels naar de huiseigenaren zijn verstuurd. Dan zullen op Funda bij alle woningen de voorlopige, of – indien beschikbaar – definitieve energielabels worden getoond. Het precieze moment wordt nog afgestemd met het ministerie. “Naast deze positieve ontwikkelingen rond de invoering zijn er, zoals eigenlijk altijd bij dergelijke grootschalige, nieuwe systematieken, helaas wel enkele kinderziektes gebleken en/of korte storingen in de webapplicaties opgetreden”, zegt de NVM-voorzitter. “Dit gaat vervolgens gepaard met negatieve uitingen van partijen die - om economische redenen - op voorhand al negatief gestemd waren. Het is zaak dat de overheid dit soort opstartproblemen zo spoedig mogelijk achter zich kan laten, zodat de acceptatie van het energielabel verder groeit.” Mislukken Zorgwet kan ingezette woonmaatregelen verstoren Een eventuele mislukking van de nieuwe Zorgwet en een daarmee gepaard gaande, mogelijke val van het huidige kabinet, baren Hukker ernstige zorgen. “Mocht de regering struikelen over de ingrijpende aanpassingen in het zorgstelsel – wat ik niet hoop -, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben voor de woningmarkt. Een breed gedragen oplossing in dit Zorgdossier is dus ook voor de woningmarkt van belang. Dit kabinet heeft duidelijke maatregelen genomen om het herstel te bevorderen, maar als we nieuwe verkiezingen krijgen, is het volstrekt ongewis of die maatregelen ook stand blijven houden. Zaken als hypotheekrenteaftrek, NHG, LTV worden dan wellicht allemaal weer ter discussie gesteld. Dat kan leiden tot nieuwe herzieningen, en daar zit de woningmarkt niet op te wachten. De rust is weergekeerd, mensen weten waar ze aan toe zijn. Nieuwe verstoringen zorgen voor een deuk in het consumentenvertrouwen, en daarmee stagnatie.” 8

Herstel in 2015 zet door, markt onherroepelijk veranderd De NVM-voorzitter ziet het in 2014 ingezette herstel van de woningmarkt doorzetten in 2015. Hij verwacht dat er dit jaar 5 tot 10% meer woningtransacties zullen plaatshebben, en dat de gemiddelde prijsstijging tussen de 2,5 en 3% zal liggen. Vooral de nieuwbouwmarkt zal fors herstellen met mooie rapportcijfers. Maar dat het ooit weer wordt zoals voor de crisis, ligt volgens Hukker niet voor de hand. “De tijd dat huizen als warme broodjes over de toonbank gingen, is voorgoed verleden tijd. Onze leden merken dat klanten niet alleen voorzichtiger en kritischer zijn geworden, maar door internet en social media steeds meer nieuwe wegen vinden op de woningmarkt. Dat vergt van de NVM-makelaars een toenemende klantgerichtheid. Niet het pand staat centraal, maar de klant. Weten wat die klant wil en dat verwachtingspatroon optimaal managen en begeleiden, is essentieel geworden in ons vak. De afgelopen jaren hebben ervoor gezorgd dat we ons opnieuw hebben moeten ‘uitvinden’. Met die nieuwe vitaliteit en creativiteit van onze leden heb ik vertrouwen in een goede toekomst. In die zin heeft de crisis louterend gewerkt, ook voor de consumenten. Die beseffen dat ze meer moeten sparen voor hun eerste woning en dat ze ook sneller moet aflossen. Ze willen dat zelf ook.” De eerder geschetste versoberingen van de NHG, de dalende Loan to Value, minder schenkingsmogelijkheden, en het gegeven dat veel regio’s in Nederland nog niet profiteren van de opbloei, wijzen er volgens Hukker op dat er broze kantjes zitten aan het herstel. “Over de hele lijn zal het in 2015 weer beter gaan dan afgelopen jaar, maar ik ga zeker nog niet de vlag uithangen.” Aantal NVM-leden toegenomen Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is in het 4de kwartaal van 2014 met 22 makelaars toegenomen, en ten opzichte van eind 2013 met 71. Op dit moment telt de NVM in totaal 3.969 makelaars. Van hen zijn 3.495 makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt ultimo december 2014 2.831, 21 meer dan het voorgaande kwartaal en 63 meer ten opzichte van december 2013. Van deze kantoren zijn er 2.574 actief op de woningmarkt. De andere kantoren zijn actief in bijvoorbeeld zakelijk of agrarisch onroerend goed.

Noot voor de redactie: Voor meer informatie over dit persbericht kunt u terecht bij Roeland Kimman, NVM Communicatie, Media & Woordvoering. Telefoon 030 - 6085 185, mobiel 06 - 55 205 205 en/of e-mail: [email protected] 9

ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen

4e kwartaal 2014

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

2

Inhoudsopgave

1 2

Samenvatting ............................................................................................................................. 4 Transacties ................................................................................................................................. 5 2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 5 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 7 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 8 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning.......................... 8 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9 2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10 3 Aanbod ..................................................................................................................................... 10 3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 10 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 11 3.2 Vraagprijzen van het aanbod............................................................................................. 11 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 12 3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 12 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder ............................................................... 12 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen...................................................................................... 13 4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 13 4.1 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 13 4.2 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 14 4.3 Verkoopquote .................................................................................................................... 15 4.4 Instroomquote ................................................................................................................... 15 4.5 Intrekkingen ...................................................................................................................... 16 4.6 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 17 Bijlage Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ...................................................................................... 19 Bijlage Voorlopige en definitieve cijfers ......................................................................................... 21 Bijlage Uitleg over rekenmethodiek NVM...................................................................................... 22

3

1 Samenvatting  Dit document beschrijft de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totali

 

  



       

teit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. Opnieuw zet het herstel op de woningmarkt verder door. Er zijn in het 4e kwartaal 2014 iets meer dan 34.600 transacties geweest bij NVM-makelaars, 34% meer dan een jaar geleden en 20% meer dan in het 3e kwartaal. In de totale markt werden naar schatting 46.500 transacties geregistreerd. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan 116.500 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op 156.500 transacties voor de gehele markt. De prijs is in het 4e kwartaal 2014 met 1,3% gestegen in vergelijking met een kwartaal eerder en 3,5% in vergelijking met een jaar eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning bedraagt nu 215.000 euro en ligt bijna 14% lager dan voor de crisis, maar alweer 5% hoger dan op het dieptepunt. De vierkante meterprijs van een gemiddeld verkochte woning is het laatste kwartaal met 0,6% beperkt gestegen tot gemiddelde € 1.979. Het verschil met de ‘gewone’ prijsontwikkeling duidt op de verkoop van grotere en/of duurdere woningen in het afgelopen kwartaal. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 124 dagen. De dalende tendens bij het aanbod houdt aan. Er staan halverwege het 4e kwartaal 2014 ruim 149.000 woningen in aanbod bij NVM-makelaars. Dat is een daling van 8,2% in vergelijking met een jaar geleden. Voor de totale markt betekent dit een aanbod aan bestaande koopwoningen van om en nabij 200.000. Sinds 2009 daalt de vraagprijs van het aanbod onafgebroken. In het 4e kwartaal is deze ontwikkeling onderbroken en is de vraagprijs gelijk gebleven op € 273.000. In een jaar tijd is de vraagprijs met 1,2% beperkt gedaald. Vanaf de vraagprijspiek in 2008 is de vraagprijs met 12,2% gedaald. Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 371 dagen te koop. Voor het eerst sinds begin 2013 staat minder dan de helft (49%) van alle woningen in het aanbod staat een jaar of langer te koop. Het verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs daalt verder tot 5,5%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is met 4,4% een procentpunt lager in vergelijking met een jaar eerder. Een potentiële koper kon in het 4e kwartaal 2014 kiezen uit bijna 13 woningen. De verkoopquote stijgt naar het hoogste punt sinds 2009 en bedraagt nu 16,9%. De verkoopquote van nieuw aanbod bereikte zelfs het hoogste niveau sinds 2008 met ruim 22%. De instroomquote ligt in het 4e kwartaal 2014 met 28% 6 procentpunten hoger dan een jaar eerder, en 5 procentpunten hoger dan een kwartaal eerder. Er zijn 10.300 woningen ingetrokken, een daling van bijna 14% in vergelijking met een jaar eerder. Ook op jaarbasis zijn er zo’n 14% minder intrekkingen dan een jaar eerder. 57% van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan. Dit aandeel is toenemende. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 32% verkocht na tenminste één prijswijziging. De cijfers die de NVM presenteert voor het 4e kwartaal 2014 zijn voorlopig. In de bijlage zijn de definitieve cijfers voor het 3e kwartaal 2014 opgenomen. 4

2 Transacties 2.1 Aantal verkopen In het 4e kwartaal 2014 zijn door NVM-makelaars 34.622 woningen verkocht. Dat is bijna een verdubbeling vergeleken met het dieptepunt van de crisis (begin 2013), en qua aantal verkopen is dit 4e kwartaal vergelijkbaar met de periode vlak voor de crisis. In de totale bestaande koopwoningmarkt hebben het afgelopen kwartaal naar schatting 46.500 verkopen plaatsgevonden. Van de verschillende woningtypen is het appartement het best verkopende type, met een aandeel van 31,8%. Daarna volgt de tussenwoning met een aandeel van 27,5%. Hoekwoningen, 2-onder-1kapwoningen en vrijstaande woningen kennen een aandeel van respectievelijk 13,6%, 14,1% en 13,1%. Het definitieve aantal verkopen voor het 3e kwartaal 2014 is uitgekomen op 28.564. De NVM presenteerde eerder een voorlopig cijfer van 29.101 verkochte woningen door NVM-makelaars.

2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met het 3e kwartaal 2014 zijn er dit kwartaal 21,2% meer woningen verkocht: 34.622 versus 28.564. Normaal gesproken ligt in het 4e kwartaal sowieso het aantal woningverkopen hoger dan in een 3e kwartaal. De gemiddelde stijging van het aantal transacties in een 4e kwartaal lag over de afgelopen tien jaar op 6,9%. Er is sprake van verschillen tussen de woningtypen in ontwikkeling van het aantal verkopen. Tussenwoningen en 2-onder-1-kapwoningen liggen met 21,3% en 21,6% redelijk op het gemiddelde. Van hoeken vrijstaande woningen stijgt het aantal verkopen met 17,0% en 16,9% minder hard dan gemiddeld, terwijl appartementen de grootste stijging kende: 24,8%. 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Ook in vergelijking met een jaar eerder is er sprake van een flinke stijging van de verkoopaantallen. De woningverkoop ligt 30,6% hoger dan in het 4e kwartaal 2013. In alle kwartalen van 2014 ligt de verkoop hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder, maar de stijging was in het eerste halfjaar van 2014 hoger dan in de tweede helft. 5

Voor alle woningtypen geldt deze stijging in verkoopaantallen, maar bij de appartementen is de stijging het sterkst: er zijn 38,1% meer appartementen verkocht dan vorig jaar. De verkoopaantallen van tussenwoningen, hoekwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen stijgen met 25,6%, 26,3%, 28,4% en 31,1% .

2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis In heel 2014 zijn er door NVM-makelaars 116.623 woningen verkocht. Halverwege 2013 lag het aantal verkopen op jaarbasis nog op 82.000. Er zijn dus nu 42% meer huizen verkocht dan op het dieptepunt. In de periode voor de crisis, medio 2008, lag het aantal verkopen bij NVM-makelaars op jaarbasis rond de 140.000-150.000 woningen (rond 200.000 woningen voor de totale bestaande koopwoningmarkt). In de totale markt gaat het op dit moment om naar schatting 156.500 verkochte woningen op jaarbasis.

6

2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Het aantal verkochte woningen in het 4e kwartaal oversteeg duidelijk de verwachtingen van de NVM. Dat is zichtbaar in het verschil tussen de groene lijn en de blauwe lijn bij de registratie van transacties die verkocht onder voorbehoud zijn. Mogelijk hebben het naderende einde van de verhoogde schenkingsregeling, alsmede de komende strengere hypotheekregels bijgedragen aan een eindejaarsrally. De vraag is dan ook of dit begin 2015 tot het inzakken leidt van het aantal transacties, zoals destijds begin 2013 gebeurde. Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten 3000

Verhoogde schenking

Nieuwe hypotheekregels 2500

Lenteakkoord Verkiezingen Woonakkoord

2000

1500

Einde verhoogde schenking, strengere hypotheekregels

Banken houden vast aan 106% 1000

Woonakkoord door 1e kamer

2014-49

2014-45

2014-41

2014-37

2014-33

2014-29

2014-25

2014-21

2014-17

2014-9

2014-13

2014-5

2014-1

2013-49

2013-45

2013-41

2013-37

2013-33

2013-29

2013-25

2013-21

2013-17

2013-9

2013-13

2013-5

2013-1

2012-49

2012-41

2012-37

2012-33

2012-29

2012-25

2012-21

2012-17

2012-9

2012-13

2012-5

2012-1

2012-45

Aantreden kabinet Rutte II

= NVM openhuizen dag

500

Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop kunnen ‘terugdraaien’. De blauwe lijn laat het feitelijke aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. In het meest recente kwartaal is de trendlijn gebaseerd op de door NVM uitgesproken verwachting van het aantal transacties in het 4e kwartaal en de seizoenstrend (hier is de trendlijn groen gekleurd). 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning In het 4e kwartaal 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 215.000 euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 339.000 euro, een appartement voor 172.000 euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 13,9% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. De duurdere woningtypen, 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen zijn het hardst in prijs gedaald met 15,8% en 21,2%. Tussenwoningen (-14,0%) en vooral appartementen (-10,0%) daalden veel minder sterk in prijs. 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met het 3e kwartaal 2014 zijn de transactieprijzen met 1,3% gestegen. Vorig kwartaal leek de positieve prijsontwikkeling met 0,1% vrijwel tot stilstand te komen, maar dit kwartaal is er dus weer sprake van een plus. 7

De prijzen van appartementen zijn, overeenkomstig met de flinke stijging van de verkoopaantallen, met 1,9% het sterkst toegenomen. Voor hoekwoningen en vrijstaande woningen geldt een prijsstijging van minder dan 1%. 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder Er lijkt een einde gekomen aan de opgaande lijn van de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder. De transactieprijzen zijn in een jaar tijd gemiddeld met 3,5% gestegen. Daarmee zijn voor het eerst sinds 2007 de prijzen aan het einde van het jaar weer toegenomen in vergelijking met dezelfde periode daarvoor. Met name de prijsstijging van appartementen is het afgelopen jaar opvallend geweest. De prijs van appartementen nam met 4,8% toe. De prijs van een tussenwoning nam beperkt toe met 2,3%. Hierdoor komen de prijsniveau’s van appartementen en tussenwoningen opnieuw dichter bij elkaar te liggen. Ook de prijsstijging van vrijstaande woningen is met 2,3% beperkt gebleven. De transactieprijs van 2-onder-1-kapwoningen en hoekwoningen zijn met respectievelijk 3,4% en 4,5% gestegen.

2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de prijsontwikkeling in de woningmarkt. De vierkante meterprijs van de gemiddeld verkochte woning komt in het 4e kwartaal 2014 uit op 1.979 euro. De vierkante meterprijzen van tussenwoningen liggen het laagst (1.730 euro) en die van appartementen het hoogst (2.240 euro). 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkantemeterprijs is in vergelijking met het 3e kwartaal 2014 opnieuw vrij beperkt toegenomen, dit kwartaal met 0,6%. De vierkantemeterprijs stijgt nu al 6 kwartalen achtereen. Alle woningtypen noteerden een prijstoename, variërend van 0,3% bij tussenwoningen tot 1,1% bij hoekwoningen.

8

M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1% 0% -1% -2%

2014-4

2014-2

2013-4

2013-2

2012-4

2012-2

2011-4

2011-2

2010-4

2010-2

2009-4

2009-2

2008-4

2008-2

2007-4

2007-2

2006-4

2006-2

2005-4

2005-2

-4%

2004-4

-3%

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen

2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De vierkantemeterprijs is in een jaar tijd met 3,2% toegenomen, iets minder sterk dus dan de ‘gewone’ prijsontwikkeling. Dat duidt erop dat de verkochte woningen in het 4e kwartaal 2014 net iets groter waren dan die in hetzelfde kwartaal van 2013. Overigens zijn de stijgingen van de vierkantemeterprijs bij bijna alle woningtypen vergelijkbaar met de ‘gewone’ prijsstijging. Uitzondering is de hoekwoning, waarbij er 1,5% verschil tussen zit en er dus grotere hoekwoningen zijn verkocht. De stijging van de vierkantemeterprijs ligt voor het derde achtereenvolgende kwartaal rond de 3%. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in het 4e kwartaal uitgekomen op gemiddeld 124 dagen (4 maanden). De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype met een verkooptijd van 87 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 122 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 216 dagen. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie paragraaf 3.3 over ‘looptijd van het aanbod’). 2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar geleden zijn de verkooptijden flink lager. Gemiddeld bedraagt de daling 18,6%. Voor bijna alle woningtypen geldt dat de procentuele ontwikkeling ten opzichte van vorig jaar tussen de 19% en 23% ligt, behalve voor de vrijstaande woning. Hiervoor geldt dat de verkooptijd slechts 2,4% lager ligt.

9

Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM)

124

140

122

160

2014-4

180

2014-3

157

200

120 100

80 60 40 20

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0

Bron: NVM

2.5 Marktstemming(sindicator) In het 4e kwartaal 2014 is voor een totaal van 8,3 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. Dit bedrag komt tot uitdrukking in de marktstemmingsindicator: deze geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen weer, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De 8,3 miljard euro aan afgesloten woningtransacties ligt 22,1% hoger dan het kwartaal ervoor. Voor het grootste deel is dit veroorzaakt door de enorme stijging van het aantal transacties. Met de verkoop van appartementen is het meeste gemoeid, 2,2 miljard euro. 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder Ook vergeleken met een jaar eerder liggen de marktstemmingsindicatoren van de verschillende woningtypen flink hoger. Het gaat om een stijging van 36,4%. De grootste geldvolumestijgingen zijn zichtbaar bij appartementen (+46,7%) en vrijstaande woningen (+ 36,7%). Bij de andere woningtypen ligt de stijging tussen 31% en 32%. Het totale geldvolume is in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar met zo’n 2,2 miljard euro toegenomen.

3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 4e kwartaal 2014 (de peildatum voor het aanbod) stonden 149.082 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 200.000 woningen in aanbod. De dalende trend zet hiermee verder door. Appartementen zijn met 28,9% nog steeds het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. Het aandeel is echter wel dalend. De vrijstaande woning nadert het appartement. Inmiddels is 27,7% van het aanbod vrijstaand. De tussenwoning is qua aandeel het sterkst gedaald, sinds het 10

aanbod eind 2012 qua aantallen het hoogtepunt bereikte. 18,2% van het aanbod is een tussenwoning. 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Het aantal woningen in het aanbod is met bijna 3.300 woningen gedaald en ligt voor het eerst sinds het 2e kwartaal van 2011 weer onder de 150.000 woningen bij NVM-makelaars. Het aantal transacties en intrekkingen is dus hoger geweest dan het aantal woningen dat nieuw in aanbod is gekomen. Het aanbod daalde in vergelijking met een kwartaal eerder met 2,1%. De daling blijkt het sterkst bij de appartementen, liefst 3,0%. Bij de 2-onder-1-kapwoning en de vrijstaande woning waren de dalingen met respectievelijk 0,9% en 1,4% beperkter. Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

Bron: NVM

Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0

Hoekwoning Vrijstaande woning

3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Het aanbod bevindt zich inmiddels 2 jaar in een dalende tendens. In vergelijking met een jaar eerder stonden er 8,2% minder woningen te koop. De goedkopere woningtypen, het appartement en de tussen- en hoekwoningen, kenden dalingen van 10-11% in het aanbod, terwijl die van vrijstaande woningen met een daling van 2,6% beperkt bleef. De daling van de 2-onder-1-kapwoning was vergelijkbaar met die van de totale groep. De vrijstaande woning lijkt vooralsnog het minst sterk te profiteren van het herstel van de woningmarkt. Theoretisch gezien duurt het nu ruim 1 jaar en 3 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 4e kwartaal 2014 273.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 170.000 euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 434.000 euro bedraagt. De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep woningen die in het aanbod staat. 11

Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 12,2%. De daling van de vraagprijs van het aanbod en de transactieprijs sinds de zomer van 2008 komt steeds dichter bij elkaar te liggen. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type. 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs voor de gemiddelde woning is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd. Ook binnen de woningtypen is er nauwelijks enige beweging in de prijzen. De vraagprijs van de goedkoopste woningen (appartementen en tussenwoningen) nam zeer beperkt toe (maximaal +0,2%). Alleen bij de 2-onder-1-kapwoning was sprake van een zeer lichte daling van de vraagprijs met -0,1%. Er is dus duidelijk sprake van stabilisatie. Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 1,0% 0,5% 0,0% -0,5%

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

-1,5%

2009-4

-1,0%

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder De stabilisering van de vraagprijs van de gemiddelde in aanbod staande woning laat zich ook steeds duidelijker zien in de cijfers, waarbij de prijzen vergeleken worden met die van een jaar terug. De daling is beperkt gebleven tot slechts 1,2%. Voor vrijwel alle woningtypen is de daling van de vraagprijs zelfs kleiner dan 1%. Uitzondering hierop vormen de appartementen, waar de prijzen nog met 2,5% gedaald zijn in het afgelopen jaar. Mogelijk is dit mede het gevolg van corporatiewoningen die op de koopwoningmarkt aangeboden worden, deze woningen zitten in zijn algemeenheid vaker in een lagere prijsklasse. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 4e kwartaal 2014 staat een woning in het aanbod gemiddeld 371 dagen op de markt. Een vrijstaande woning in aanbod staat gemiddeld 468 dagen te koop. De tussenwoning in het aanbod staat gemiddeld 275 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype. 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder Voor het 3e opeenvolgende kwartaal daalt de looptijd van het aanbod. Op het hoogste punt bedroeg deze nog 439 dagen. Nu is dat dus 371 dagen, dat is ruim 2 maanden minder. In vergelijking met een jaar eerder staat de gemiddeld te koop staande woning nu 15,6% minder lang te koop. De 12

daling is bij tussenwoningen het sterkst met ruim 23%. Het aantal vrijstaande woningen is maar beperkt gedaald, hetgeen zich ook vertaalt in een beperktere daling van de looptijd van het aanbod van dit woningtype (-8,6%). 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Voor het eerst sinds 2013 staat er minder dan 50% van het aanbod 1 jaar of langer te koop, te weten 49%. Wel is het aandeel woningen in het aanbod dat 3 jaar of langer te koop staat het afgelopen kwartaal groter geworden. Het gaat nu om 19%. Dat zijn ruim 29.000 woningen. Er is ook een duidelijke stijging waarneembaar van het percentage woningen dat tot 1 kwartaal te koop staat. Halverwege het 4e kwartaal 2014 was dat 21%, een jaar eerder nog 18%. Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM)

10%

14% 18% 19%

16% 14% 12%

24% 19% 17% 8% 8% 7%

15%

10% 9% 11%

20%

11% 15% 12%

25%

18% 18% 21%

30%

5% 0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 - 4 kwartalen

Bron: NVM

Aanbod per 15 november 2013

1 - 2 jaar

2-3 jaar

meer dan 3 jaar

Aanbod per 15 augustus 2014

Aanbod per 15 november 2014

4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is eind 2014 gedaald tot 5,5%. Een jaar geleden bedroeg dit verschil nog 8,0%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Toen de crisis net haar intrede had gedaan in 2008 was het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs met 5,3% vergelijkbaar met het huidige verschil. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd bijna 10%. Bij tussenwoningen is het verschil inmiddels teruggelopen tot 4,3%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs is afgenomen tot 4,4%. Hierbij is het verschil het kleinst bij appartementen (3,6%) en het grootst bij vrijstaande woningen (7,2%).

13

Verschil vraag-verkoopprijs (NVM) 12% 10% 8%

6% 4% 2%

verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs

Bron: NVM

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0%

verschil t.o.v. laatste vraagprijs

4.2 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 70 60 50 40 30 20 10

Bron: NVM

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0

Tussenwoning

Hoekwoning

2-onder-1-kap woning

Vrijstaande woning

Appartement

Woning totaal

14

De krapte-indicator is het 4e kwartaal 2014 verder gedaald. Potentiële huizenkopers hebben nu nog de keuze uit 13 woningen. De keuze is het afgelopen jaar snel afgenomen. De markt voor tussenwoningen is voor het eerst sinds 2008 onder de 10 gekropen. Een koper had in het 4e kwartaal 2014 nog de keuze uit 9 woningen. De krapte-indicatoren lagen het afgelopen kwartaal meer dan de helft lager dan in het begin van de crisis. Toch is er nog geen sprake van een verkopersmarkt. Daarvoor moeten de krapte-indicatoren minimaal nog eens halveren, hetgeen in de nabije toekomst nog zeker niet verwacht mag worden. 4.3 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In de woningmarkt van voor de crisis was de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste jaren is dit omgekeerd. De verkoopquote is in het 4e kwartaal 2014 met bijna een procentpunt toegenomen en bedraagt nu 16,9%. Sinds 2009 is de verkoopquote niet zo hoog geweest. De verkoopquote voor nieuw aanbod is zelfs sinds het 3e kwartaal 2008 niet zo hoog geweest. Het zijn duidelijke signalen van herstel op de woningmarkt. Het zal nog wel lange tijd duren, voordat de verkoopquote van het ‘oude aanbod’ het niveau van 2008 bereikt. Er is nog een grote groep woningen in het aanbod, die naar aandacht snakken en al lang op de markt staan. Het is nog maar de vraag of het herstel op korte termijn ook de belangstelling voor deze woningen aanwakkert. Verkoopquotes 25% 20% 15%

10% 5%

Bron: NVM

Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0%

Verkoopquotes nieuw aanbod

4.4 Instroomquote Het najaarskwartaal kent duidelijk meer instroom dan het zomerkwartaal. De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) noteerde in het 4e kwartaal 2014 met 28% een 5 procentpunt hogere quote dan het kwartaal ervoor en 7 procentpunt hoger dan een jaar geleden. De afgelopen 4 kwartalen is het aantal woningen dat nieuw op de bestaande koopwoningmarkt in het aanbod is gekomen altijd hoger geweest dan in dezelfde periode een jaar ervoor. Het nieuwe aanbod is een 15

belangrijke aanjager voor het herstel op de woningmarkt, omdat het nieuwe aanbod het best verkoopt. Instroomquote

21%

30%

23%

35%

25%

28%

40%

20% 15% 10% 5%

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0%

Bron: NVM

4.5 Intrekkingen Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in het 4e kwartaal 2014 uitgekomen op 10.302 woningen. Dat is ruim 14% minder dan een jaar geleden. Ook wanneer het totaal aantal ingetrokken woningen in 2014 vergeleken wordt met die van 2013 is de daling uitgekomen op 14%. Er is dus duidelijk sprake van een dalende trend. Huizenverkopers schatten door de oplevende markt hun verkoopkansen hoger in en verlaten minder snel de markt. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod) is in het 4e kwartaal 2014 met 5,4% 0,3 procentpunt hoger dan die in het 3e kwartaal. Intrekquote naar woningtype 9% 8% 7%

6% 5% 4% 3% 2% 1%

Bron: NVM

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0%

Tussenwoning

Hoekwoning

2-onder-1-kap woning

Vrijstaande woning

Appartement

Woning totaal

16

4.6 Vraagprijsaanpassingen Het aantal vraagprijsaanpassingen is het 4e kwartaal 2014 zo’n 7% lager uitgekomen in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. Het staande woningaanbod is met ruim 8% gedaald in vergelijking met het jaar ervoor (zie paragraaf 3.1). Het aantal vraagprijsaanpassingen is dus weliswaar lager dan het vorige jaar, maar dit is het gevolg van het feit dat er minder woningen te koop staan. Verkopers begrijpen dus dat het ook in deze oplevende markt in bepaalde gevallen nodig is om te bewegen met de vraagprijs teneinde mogelijke kopers aan te trekken. De pieken in 2013 en 2014 zijn veroorzaakt door de NVM Open Huizendag. Dat moment wordt vaak aangegrepen om de vraagprijs nog aan te passen. De piek eind 2012 is veroorzaakt door de invoering van het verplicht aflossen per 1 januari 2013. Aantal vraagprijsaanpassingen per maand 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000

0 jan Bron: NVM

feb

mrt

apr 2012

mei

jun

jul

aug

2013

sep

okt

nov

dec

2014

57% van de woningen in het aanbod heeft geen prijswijziging ondergaan. Dit aandeel is sinds het 4e kwartaal 2012 stijgende. Van de transacties in het 4e kwartaal 2014 is ruim tweederde verkocht uit de eerste vraagprijs. Sinds de markt in 2013 is opgeleefd, is de hoogte van de gemiddelde vraagprijsaanpassing dalende. Het herstel draagt bij aan het vertrouwen van huizenverkopers, die denken minder te hoeven zakken met de vraagprijs. De gemiddelde eerste vraagprijsaanpassing bedraagt in het 4e kwartaal 2014 4,8%.

17

Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing

Bron: NVM

Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing

18

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

0%

2013-3

5%

0

2013-2

5.000 2013-1

10%

2012-4

15%

10.000

2012-3

15.000

2012-2

20%

2012-1

25%

20.000

2011-4

25.000

2011-3

30%

2011-2

35%

30.000

2011-1

35.000

2010-4

40%

2010-3

45%

40.000

2010-2

45.000

2010-1

50%

2009-4

50.000

Bijlage Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €) 300 250

200 150 100 50

mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11 sep-11 mrt-12 sep-12 mrt-13 sep-13 mrt-14 sep-14

0

Bron: NVM, Kadaster

NVM

Kadaster

In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben.

19

Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4%

2% 0% -2% -4% -6%

-10%

2006-2 2006-3 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1 2013-2 2013-3 2013-4 2014-1 2014-2 2014-3 2014-4

-8%

Bron: NVM, CBS

NVM

CBS (4e kwartaal 2014 is geschat)

NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.

20

Bijlage Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 4e kwartaal 2014. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 3e kwartaal 2014. Aantal transacties 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland

Voorlopig Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaande woning Appartement Totaal

Transactieprijs (*1000 €) 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3

Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland

Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaande woning Appartement Totaal

Transactieprijs per m2 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3

Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland


Verkooptijd in dagen 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland


Definitief

7.976 4.098 4.085 3.882 8.974 29.015

€ € € € € €

21

7.849 4.017 4.014 3.866 8.818 28.564

Voorlopig

Definitief

189 208 253 337 168 214

190 209 254 338 169 215

Voorlopig

Definitief

1.723 1.779 1.928 2.142 2.221 1.968

€ € € € € €

1.728 1.783 1.930 2.149 2.231 1.974

Voorlopig

Definitief

87 98 133 213 119 122

87 98 133 215 119 122

Bijlage Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 3e kwartaal 2014 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 3,5% gestegen zijn t.o.v. 4e kwartaal 2013, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 208.000 versus nu 216.000 euro) dan is er sprake van een prijsstijging van 3,8%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1

Periode 2

Woningtype 1

Woningtype 1

transactie 1

€

200.000

Woningtype 2

Prijsontwikkeling

transactie 1

€ 200.000

transactie 2

€ 200.000

0%

Woningtype 2

transactie 1

€

300.000

transactie 1

€ 300.000

Mediane prijs

€

250.000

Mediane prijs

€ 233.333

Prijsontwikkeling -6,7%

0%

Prijsontwikkeling 0,0%

22

De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een stijging van 1,3% t.o.v. het 3e kwartaal 2014 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal eerder is gestegen met 0,6%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:  

Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)

23

NVM

Aanbodcijfers Nederland 4e kwartaal 2014 NVM Data & Research 15-01-2015

Aa nta l i n a a nbod

tus s enwoni ng hoekwoni ng 2-onder-1-ka p vri js ta a nd a ppa rtement tota a l

Fi guur: Aa nta l objecten i n a a nbod (x1000) 2013-4 30578 17967 23487 42372 48081 162485

2014-3 27924 16504 21736 41841 44350 152355

2014-4 27202 16078 21530 41254 43018 149082

%kw. -2,6 -2,6 -0,9 -1,4 -3,0 -2,1

%-jr. -11,0 -10,5 -8,3 -2,6 -10,5 -8,2

175 150 125 100 75 50 25 0 09

-4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1

20

Vra a gpri js (i n dzd. euro)


2013-4 207 240 290 439 177 274

Fi guur: Vra a gpri js ontwi kkel i ng t.o.v. ja a r eerder 2014-3 202 236 285 434 170 272

2014-4 202 236 284 434 170 273

%kw. 0,2 0,0 -0,1 0,0 0,1 0,0

%-jr. -0,6 -0,6 -0,6 -0,8 -2,5 -1,2

6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09

20

Loopti jd va n het a a nbod


2013-4 357 391 418 509 420 428

Fi guur: Loopti jd (i n da gen) 2014-3 304 334 377 491 394 395

2014-4 275 312 344 468 374 371

%kw. -8,9 -5,9 -8,5 -4,8 -6,1 -6,6

%-jr. -23,6 -20,7 -18,4 -8,6 -13,9 -15,6

420 360 300 240 180 120 60 0 09

-4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1

20

Aa nta l ni euw i n a a nbod

Fi guur: Aa nta l objecten ni euw i n a a nbod (x1000)) 60


2013-4 8834 4584 5082 6127 10608 35235

2014-3 8892 4595 4892 6448 11027 35854

2014-4 10675 5344 6044 6986 12708 41757

%kw. 20,1 16,3 23,5 8,3 15,2 16,5

%-jr. 20,8 16,6 18,9 14,0 19,8 18,5

50 40 30 20 10 0 -4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09

20

Aa nta l i ngetrokken

Fi guur: Aa nta l objecten i ngetrokken (x1000) 15.0


2013-4 2487 1446 1643 2570 3887 12033

2014-3 1950 1108 1317 2153 3172 9700

2014-4 2065 1125 1403 2521 3188 10302

%kw. 5,9 1,5 6,5 17,1 0,5 6,2

%-jr. -17,0 -22,2 -14,6 -1,9 -18,0 -14,4

12.5 10.0 7.5 5.0 2.5 0.0 -4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09

20

Ontwikkeling aanbod

Nederland Tussenwoning 3e kwartaal

4e kwartaal

16 AUG 14

15 NOV 14

€ 205463 (aantal 3020) Verschil vraag/verkoopprijs

-1,9% (looptijd 24)

Nieuw Verkocht

€ 204357 (aantal 10675) (looptijd 0)

€ 203073 Nieuw blijft

€ 201800

(looptijd 38)

Blijft Oud

Oud blijft

€ 201524 (looptijd 497)

€ 202059 (aantal 27488) (looptijd 305)

Verkocht € 195552 (aantal 5876) Verschil vraag/verkoopprijs

-4,3% (looptijd 172)

(aantal 27202) (looptijd 275)

Ontwikkeling aanbod

Nederland Hoekwoning 3e kwartaal

4e kwartaal

16 AUG 14

15 NOV 14


-2,1% (looptijd 24)

Nieuw Verkocht

€ 228056 (aantal 5344) (looptijd 0)


€ 235748

(looptijd 39)

Blijft Oud

Oud blijft

€ 237671 (looptijd 512)

€ 235812 (aantal 16268) (looptijd 332)




Ontwikkeling aanbod

Nederland Twee-onder-een-kap 3e kwartaal

4e kwartaal

16 AUG 14

15 NOV 14


-2,9% (looptijd 26)

Nieuw Verkocht



€ 284185

(looptijd 39)

Blijft Oud

Oud blijft

€ 284063 (looptijd 532)

€ 285518 (aantal 21399) (looptijd 375)




Ontwikkeling aanbod

Nederland Vrijstaande woning 3e kwartaal

4e kwartaal

16 AUG 14

15 NOV 14


-4,0% (looptijd 27)

Nieuw Verkocht



€ 434454

(looptijd 45)

Blijft Oud

Oud blijft

€ 434215 (looptijd 605)

€ 434092 (aantal 41025) (looptijd 485)




Ontwikkeling aanbod

Nederland Appartement 3e kwartaal

4e kwartaal

16 AUG 14

15 NOV 14


-1,6% (looptijd 24)

Nieuw Verkocht

€ 183819 (aantal 12708) (looptijd 0)


€ 170200

(looptijd 41)

Blijft Oud

Oud blijft

€ 167996 (looptijd 567)

€ 170034 (aantal 43788) (looptijd 393)




Ontwikkeling aanbod

Nederland Alle woningen 4e kwartaal

3e kwartaal

15 NOV 14

16 AUG 14


-2,1% (looptijd 24)

Nieuw Verkocht

€ 250055 (aantal 41757) (looptijd 0)

€ 257942 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 272621

(looptijd 41)

Blijft € 277017 (looptijd 556)

€ 271753 (aantal 149968) (looptijd 393)




Regionale Analyse Regio 39 Amersfoort 4e kwartaal 2014

NVM Data & Research 15-1-2015

Gebiedsindeling: Regio 39 Amersfoort Gemeenten:

Waarvan de plaatsen:

Barneveld Nijkerk Amersfoort Bunschoten Leusden Soest Woudenberg

Klein-Achterveld Hoevelaken Alle plaatsen Alle plaatsen Alle plaatsen Soest Alle plaatsen

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

1

Samenvatting transacties:

Amersfoort

Nederland

655 11,9% 35,3%

34.622 21,2% 30,6%

€ 242.000 -0,4% 0,9%

€ 215.000 1,3% 3,5%

106

124

4,1%

4,4%

18,8%

16,9%

-15,8% 13,7%

-13,9% 27,7%

Amersfoort

Nederland

2.401 -0,9% -13,7%

149.082 -2,1% -8,2%

Aantal verkopen 4e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2014: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: Prijs verkochte woning 4e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2014: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: Verkooptijd (in dagen) in het 4e kwartaal 2014: Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs: Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod): Prijsontwikkeling sinds de crisis: Prijsontwikkeling sinds 2000:

Samenvatting aanbod: Aantal woningen in aanbod 4e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2014: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013:

€ 302.000 0,1% -1,2%

Vraagprijzen 4e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2014: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat: % van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat: % woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen:

Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument):

273.000 0,0% -1,2%

293 44,4%

371 49,2%

34%

28%

€ 279.000 € 302.000

Vraagprijs van nieuw aanbod: Vraagprijs van totale aanbod:

€

11

€ €

250.000 273.000 13

De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten uitgefilterd.

2

Aantal verkopen per kwartaal 250 200 150 100 50

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0

Appartement

Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Voor Nederland geldt dat het aantal transacties sinds het dieptepunt in het eerste kwartaal van 2013 een flink herstel laat zien, die ook in het vierde kwartaal van 2014 doorzet. Er zijn in Nederland totaal 34.622 woningen verkocht (door NVMmakelaars).

Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten) 80%

69,3%

70% 60% 50%

47,8% 36,8% 35,3%

40%

28,5%

25,0%

30%

24,4%

20% 10%

12,2% 4,5%

7,8%

11,9%

0% -10%

-20% t.o.v. 2013-4 Tussenwoning Hoekwoning

-15,6%


t.o.v. 2014-3 Vrijstaand Appartement

Totaal

Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het vierde kwartaal van 2014. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen liggen 21,2% hoger in vergelijking met vorig kwartaal, en 30,6% hoger dan het vierde kwartaal van 2013.

3

Verkoopprijzen per kwartaal € 700.000 € 600.000

€ 500.000 € 400.000 € 300.000

€ 200.000 € 100.000

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

€-

Totaal

Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Over het algemeen geldt dat wanneer het aantal verkopen per woningtype onder de 50 uitkomt, de prijsontwikkeling minder betrouwbaar is. 2013 was het jaar waarin voor veel regio's en woningtypen duidelijk sprake was van het 'uitbodemen' van de transactieprijs. Inmiddels stijgen de prijzen in veel segmenten weer, zij het nog heel voorzichtig. De gemiddelde prijs van een verkochte woning in Nederland in het vierde kwartaal 2014 komt uit op 215 duizend euro.

Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten) 8%

5,8%

6% 4%

2,5%

2,1%

2%

0,9%

0,7%

0%

-0,3% -0,1% -0,5% -0,4%

-2%

-4%

-2,9%

-3,1%

-6% -8% -10%

-9,5%

-12% Tussenwoning

t.o.v. 2013-4 Hoekwoning



Totaal

Vergeleken met vorig jaar liggen de woningprijzen in de meeste regio's op een hoger niveau. Ook voor Nederland totaal is sprake van een stijging van de transactieprijs van 3,5% ten opzichte van een jaar eerder. Het is het vierde kwartaal op rij dat de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder positief is. Ten opzichte van een kwartaal eerder is de woningprijs licht gestegen: 1,3%. De prijsontwikkeling kwartaal-opkwartaal is vaak nog wat beweeglijker dan de jaar-op-jaar prijsontwikkeling.

4

Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal 450

400 350 300

250 200 150 100

50

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0

Totaal

Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen, hoe groter het verschil is tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte woningen zijn tot medio 2013 sterk opgelopen. Het duurde in sommige regio's twee keer zo lang tot een woning verkocht was als voor de crisis. Sinds de tweede helft van 2013 is landelijk een voorzichtige daling van de verkooptijden zichtbaar (vrijstaand blijft achter), die in het vierde kwartaal van 2014 stabiliseert. De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt uit op 124 dagen, zo'n 4 maanden.

Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod) 30% 25%

20% 15% 10%

5%

Verkoopquotes totaal

Verkoopquotes nieuw aanbod

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0%

Verkoopquotes bestaand aanbod

De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht wordt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Voor de crisis lagen de verkoopquotes van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis geldt vaak dat nieuw aanbod beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod. De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 15,3% en voor nieuw aanbod op 22,4%.

5

Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs 12%

10% 8% 6% 4% 2%

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0%

Totaal

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraagverkoopprijsverschil (zowel absoluut als relatief). Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het derde kwartaal uit op 4,4%.

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse) 30%

26% 24%

25%

20%

17%

15%

12%

10%

5%

13%

2% 3%

5% 6%

7% 7%

9%

8%

3%

0% tot 1 kwartaal

1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen

3 -4 kwartalen

2e kwartaal 2008

1 - 2 jaar

2 - 3 jaar

meer dan 3 jaar

4e kwartaal 2014

Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen. Het vraag-verkoopprijsverschil in het vierde kwartaal 2014 voor Nederland is voor woningen die binnen een kwartaal verkocht zijn 3%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 22%. (wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de desbetreffende verkooptijdklasse vallen)

6

Aantal woningen in aanbod per kwartaal 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0

Appartement

Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod sinds 2009 niet (sterk) is toegenomen. Dit kwam doordat het aantal transacties sterk was teruggezakt, terwijl de toestroom van nieuw aangeboden woningen min of meer op peil bleef. Sinds 2012 kwamen er echter ook steeds minder nieuwe woningen op de markt. Nu de transacties weer aantrekken, is er inmiddels al twee jaar lang sprake van een daling van het aantal woningen in aanbod. Voor Nederland totaal gaat het in het vierde kwartaal 2014 om ruim 149 duizend woningen die in aanbod staan, waarvan bijna 42 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen.

Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten) 5% 0,0%

1,1%

0% -0,6%

-5%

-0,9% -2,2% -1,6%

-6,5% -10% -15%

-13,7%

-14,7%

-13,7%

-20% -20,0% -21,8%

-25% Tussenwoning

t.o.v. 2013-4 Hoekwoning


Vrijstaand

t.o.v. 2014-3 Appartement

Totaal

Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien, rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 8,2% lager dan vorig jaar. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk gedaald met 2,1%.

7

Verdeling van het huidige woningaanbod

23%

Tussenwoning

34%

Hoekwoning Twee onder één kap 12%

Vrijstaand Appartement

14%

17%

Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is 29% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 11% van het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 28%, tussenwoningen 18% en twee onder één kapwoningen 14%. In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio.

Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod) 50% 45%

40%

34%

35%

30% 25% 20%

15% 10%

5%

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0%

De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod. De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007, maar er lijkt nu sprake te zijn van een omslagpunt. In het vierde kwartaal van 2014 bestond 28% van al het totale woningaanbod uit nieuw aanbod, dat dus in datzelfde kwartaal op de markt is gekomen.

8

Vraagprijzen per kwartaal € 800.000 € 700.000

€ 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000

€ 200.000 € 100.000

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

€-

Totaal

Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Inmiddels dalen de vraagprijzen harder dan de transactieprijzen. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde woningtypen niet of nauwelijks wijzigen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband met een restschuld.

Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten) 3%

2,0%

2% 2%

0,7%

1%

0,6% 0,3%

1%

0,4% 0,1%

0% 0,0%

-1%

-1% -2% -2%

-3% -3%

-1,2% -1,7%

-1,6%

-1,7% -2,5%

t.o.v. 2013-4 Tussenwoning Hoekwoning



Totaal

De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het vierde kwartaal 2014 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links). Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het vierde kwartaal 2014 uit op 273 duizend euro. Dit is even hoog als vorig kwartaal en 1,2% lager dan vorig jaar.

9

Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod € 400.000

€ 350.000 € 300.000 € 250.000

€ 200.000 € 150.000 € 100.000

€ 50.000

Vraagprijs totale aanbod

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

€-

Vraagprijs nieuw aanbod

Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan de vraagprijs van het totale aanbod (dit komt door de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat het langer duurt om ze te verkopen). Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer van bewust dat scherper prijzen loont.

Looptijd van het aanbod per kwartaal 500 450

400 350

300 250 200

150 100

50

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0

Totaal

Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld gebracht. In het vierde kwartaal 2014 stonden woningen in Nederland gemiddeld 371 dagen in aanbod, ruim een jaar. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6).

10

Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal)

60%

51% 50%

40% 30%

25%

21% 20%

19%

13%

13%

13%

11%

10%

5%

13%

8%

6%

1%

1%

0% tot 1 kwartaal

1 - 2 kwartalen

2 - 3 kwartalen

3 -4 kwartalen

2e kwartaal 2008

1 - 2 jaar

2 - 3 jaar

meer dan 3 jaar

4e kwartaal 2014

Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan twee of zelfs drie jaar te koop. En hoe langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs. In Nederland staat op dit moment meer dan de helft van de woningen een jaar of langer te koop.

Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 100 90

80 70

60 50 40

30 20

10

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

0

Totaal

De krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 13. Een krapte-indicator van 13 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 13 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen.

11

Prijsontwikkeling sinds de crisis en sinds 2000 25,0%

18,5%

20,0%

20,0% 15,9%

13,7%

15,0%

8,7%

10,0%

5,0% 0,0% -5,0%

-6,4%

-10,0% -15,0% -20,0%

-14,3% -17,7%

-25,0%

-13,6%

-15,4%

-15,8%

-24,6%

-30,0%

Sinds begin van de eeuw

Sinds begin van de crisis Tussenwoning

Hoekwoning

2-onder-1-kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal

De prijzen van woningen zijn sinds het begin van de crisis in Nederland met gemiddeld 13,9% gedaald. Landelijk is er wel een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling naar woningtype. De goedkopere woningtypen tussenwoning en appartement zijn minder in prijs gedaald dan tweekappers en vrijstaande woningen. Het regionale beeld verschilt uiteraard: een enkele regio noteert slechts een kleine min, maar er zijn ook regio's waar de prijsdaling groter is dan 25%. Wanneer de woningprijzen vergeleken worden met begin 2000 dan is de gemiddelde woning in Nederland nog altijd 27,7% meer waard.

12

NVM

Transactiecijfers NVM-Regio Amersfoort 4e kwartaal 2014 NVM Data & Research 15-01-2015

Transacties Zuiver Kwartaal Aa nta l tra ns a cti es 2013-4 160 88 70 36 130 484

2014-3 184 109 78 49 165 585

2014-4* 236 92 87 61 178 655

%kw. 28,5 -15,6 12,2 24,4 7,8 11,9

%-jr. 47,8 4,5 25,0 69,3 36,8 35,3

-4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09 2 0 -4 08

Tra ns a cti epri js (i n dzd. euro) 2013-4 210 242 321 150 240

Fi guur: Tra ns a cti epri js ontwi kkel i ng t.o.v. ja a r eerder 2014-3 212 242 340 152 241

2014-4* 214 234 339 489 152 242

%kw. 0,7 -2,9 -0,3 -0,5 -0,4

%-jr. 2,1 -3,1 5,8 2,5 0,9

-4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09 2 0 -4 08

Tra ns a cti epri js per vi erka nte meter 2013-4 1881 2012 2328 1928 2064

2014-3 1916 2049 2482 1970 2096

Fi guur: M2-Tra ns a cti epri js ontwi kkel i ng t.o.v. ja a r eerder 2014-4* 1871 2172 2434 2870 1932 2096

%kw. -2,4 6,0 -1,9 -2,6 -0,3

%-jr. -0,6 8,0 4,6 0,0 1,4

-4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09 2 0 -4 08

Verkoopti jd (i n da gen) 2013-4 79 101 176 151 135

Fi guur: Verkoopti jd (i n da gen) 2014-3 84 68 176 133 129

2014-4* 75 88 103 250 109 106

%kw. -10,0 29,1 -41,5 -11,5 -9,9

%-jr. -4,4 -13,2 -41,4 -23,5 -17,7

150 120 90 60 30 0 -4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09 2 0 -4 08

Ma rkts temmi ngs i ndi ca tor (i n ml n. euro) 2013-4 34 23 24 21 122

2014-3 41 29 29 28 152

2014-4* 53 24 32 33 31 173

Fi guur: Ma rkts temmi ngs i ndi ca tor (i n ml n. euro) %kw. 29,4 -18,1 7,4 9,3 13,7

%-jr. 55,2 4,3 33,5 44,3 41,5

180 150 120 90 60 30 0 -4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09 2 0 -4 08

20

tus s enwoni ng hoekwoni ng 2-onder-1-ka p vri js ta a nd a ppa rtement tota a l * =voorl opi g

180

20


6 3 0 -3 -6 -9 -12 20


9 6 3 0 -3 -6 -9 -12 20


700 600 500 400 300 200 100 0 20


Fi guur: Aa nta l tra ns a cti es per kwa rta a l

Transacties Voortschrijdend Halfjaar Aa nta l tra ns a cti es 2013-4 310 169 123 66 260 928

2014-3 400 205 164 104 314 1187

2014-4* 420 201 165 110 343 1240

%kw. 5,1 -2,0 0,9 5,7 9,2 4,4

%-jr. 35,6 18,9 34,5 66,6 31,9 33,6

1200 1000 800 600 400 200 0 08

-4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09 2 0 -4

20


Fi guur: Aa nta l tra ns a cti es per kwa rta a l

Tra ns a cti epri js (i n dzd. euro) 2014-3 214 243 336 451 150 240

2014-4* 213 241 337 495 152 242

%kw. -0,3 -1,1 0,3 9,7 0,0 0,6

%-jr. 3,1 1,6 0,4 0,9 3,1 2,3

2013-4 1888 2004 2317 3000 1948 2061

2014-3 1907 2076 2473 2659 1966 2095

2014-4* 1897 2094 2462 2783 1957 2098

%kw. -0,6 0,9 -0,5 4,6 -1,2 0,0

%-jr. 0,5 4,5 6,3 -7,2 0,5 1,3

-3 -6 -9 -12

6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10 -4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09 2 0 -4 08

20

2013-4 84 115 191 377 158 145

Fi guur: Verkoopti jd (i n da gen) 2014-3 76 80 153 349 151 131

2014-4* 78 74 131 274 124 114

%kw. 3,2 -8,6 -14,2 -21,6 -17,1 -8,8

%-jr. -6,7 -35,9 -31,3 -27,4 -13,4 -18,5

180 150 120 90 60 30 0 -4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09 2 0 -4 08

20

Ma rkts temmi ngs i ndi ca tor (i n ml n. euro) 2013-4 68 43 42 33 42 228

2014-3 89 54 59 50 53 305

2014-4* 95 53 61 57 59 324

Fi guur: Ma rkts temmi ngs i ndi ca tor (i n ml n. euro) %kw. 6,1 -3,4 3,1 15,3 12,4 6,4

%-jr. 39,2 22,8 43,1 73,8 41,3 42,2

320 280 240 200 160 120 80 40 0 -4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09 2 0 -4 08

20


0

Fi guur: M2-Tra ns a cti epri js ontwi kkel i ng t.o.v. ja a r eerder

Verkoopti jd (i n da gen)


3

-4 14 2 0 -3 14 2 0 -2 14 2 0 -1 14 2 0 -4 13 2 0 -3 13 2 0 -2 13 2 0 -1 13 2 0 -4 12 2 0 -3 12 2 0 -2 12 2 0 -1 12 2 0 -4 11 2 0 -3 11 2 0 -2 11 2 0 -1 11 2 0 -4 10 2 0 -3 10 2 0 -2 10 2 0 -1 10 2 0 -4 09 2 0 -3 09 2 0 -2 09 2 0 -1 09 2 0 -4 08

Tra ns a cti epri js per vi erka nte meter


6

20


2013-4 207 237 336 491 147 233

Fi guur: Tra ns a cti epri js ontwi kkel i ng t.o.v. ja a r eerder

Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio’s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina’s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio’s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio’s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio’s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.

Bijlage IV: Uitleg berekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 1e kwartaal 2014 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 1,1% gedaald zijn t.o.v. 1e kwartaal 2013, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 208 duizend versus nu 209 duizend euro) dan is er sprake van een prijsstijging van 0,5%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking.

Periode 1

Periode 2

Woningtype 1 transactie 1

€

200.000

Woningtype 1 transactie 1 transactie 2

€ 200.000 € 200.000

Prijsontwikkeling 0%


€

300.000


€ 300.000

Prijsontwikkeling 0%

Mediane prijs

€

250.000

Mediane prijs

€ 233.333

Prijsontwikkeling Prijsontwikkeling -6,7% 0,0% De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.

2. De NVM presenteert een stijging van 0,3% t.o.v. het 4e kwartaal 2013 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal eerder is gedaald met 0,1%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt als enige partij in Nederland ook over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze

gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:  Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1)  Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)

Woonvast Makelaars

Recommend Documents