Woonvast Makelaars

Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 3 / 2012

Woonvast Makelaars

Woningmarkt snakt naar duidelijk en betrouwbaar beleid nieuwe regering 11 OKTOBER 2012 Meer dynamiek 4de kwartaal verwacht door nieuwe regelgeving in 2013 NVM-voorzitter Ger Hukker: ‘Den Haag heeft sleutel voor herstel in handen’ Slecht 3de kwartaal zorgt voor verdere stagnering woningmarkt Het derde kwartaal 2012 was, zoals verwacht, een slecht kwartaal voor de woningmarkt. Het aantal transacties ligt 17,2% lager dan een kwartaal eerder. Ook de dalende trend in de transactieprijzen zet zich verder door. Een gemiddeld verkochte woning in Nederland kende een verkoopprijs van € 209.000, een prijsdaling van 2,2% in vergelijking met een kwartaal eerder. De gemiddelde woning werd dit kwartaal in 158 dagen verkocht. Dat blijkt uit de nieuwste kwartaalcijfers* van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De negatieve trend komt niet als een verrassing: kopers hebben afgewacht als gevolg van de onzekerheid rondom de toekomst van de woningmarkt en de verkiezingen in september. Voor het vierde kwartaal verwacht de NVM een tijdelijke opleving, omdat veel starters nog willen profiteren van de huidige hypotheekregels, die zoals het er nu naar uitziet vanaf 1 januari 2013 aanzienlijk minder gunstig worden. NVM-voorzitter Ger Hukker: “De woningmarkt doet het onnodig slecht. Daarom doe ik een dringend beroep op de te formeren nieuwe regering om snel met stimulerende middelen voor de korte termijn en met duidelijkheid voor de lange termijn te komen. Anders raakt de markt volgend jaar in een winterslaap. Kopers en verkopers willen duidelijkheid én perspectief.” * De cijfers van de NVM zijn voorlopig Laagste aantal verkopen sinds begin crisis Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen dit kwartaal komt uit op 18.664. Voor de totale markt gaat het naar schatting om 25.000 verkopen. Dat maakt dit kwartaal - samen met het 1ste kwartaal van 2012 - tot het slechtste kwartaal van de crisis tot nu toe. In vergelijking met het tweede kwartaal werden er 17% minder woningen verkocht.

Het derde kwartaal is altijd een relatief minder goed kwartaal: gemiddeld telt een derde kwartaal 5,4% minder transacties ten opzichte van het tweede kwartaal. Dat dit percentage nu slechter is, is voor een groot deel te wijten aan de onzekerheid over de toekomst van de woningmarkt, waardoor consumenten afwachten. NVMvoorzitter Hukker: “De onzekerheid zorgt voor stagnering op de woningmarkt. Zowel kopers als verkopers nemen een afwachtende houding aan. Het tweede kwartaal kende bovendien een tijdelijke opleving, omdat kopers onzeker waren over het voortduren van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% en voorsorteerden door te kopen. Die transacties mis je in het 3de kwartaal, waardoor dat er slechter uitziet.” Dalende trend in verkoopprijzen zet door De transactieprijzen zijn in het 3de kwartaal opnieuw gedaald. In een kwartaal tijd daalde de prijs van de gemiddeld verkochte woning met 2,2%. De prijsdaling onder appartementen was het afgelopen kwartaal het kleinst met een daling van 1,3%. In vergelijking met het 3de kwartaal van 2011 zakten de prijzen met 7,5%. De prijzen dalen daarmee harder dan in de eerste dip direct na het uitbreken van de crisis.

Maatregelen Lenteakkoord slecht voor woningmarkt Hukker hoopt vurig dat de maatregelen die voortvloeien uit het Lenteakkoord straks door de nieuw gevormde regering worden teruggedraaid. “Anders raakt de woningmarkt nog verder in het slop”, aldus de NVM-voorzitter. Verschillende maatregelen uit het Lenteakkoord verslechteren volgens Hukker de financierbaarheid van de woningmarkt enorm na 1 januari 2013. “Voor nieuwe gevallen wordt de spaarhypotheek en de renteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken afgeschaft, worden hypotheken verplicht annuïtair en wordt de mogelijkheid om meer te lenen dan de waarde van het huis - de zogeheten ‘loan to value’ - verminderd. Onze voornaamste zorg is dat de starters, de aanjagers van de woningmarkt, hierdoor eenzijdig en hard worden getroffen. Hun koopkracht op de huizenmarkt neemt door deze maatregelen substantieel af.” Hukker kan het niet genoeg benadrukken: stimuleer de starters op de woningmarkt, bied de banken de mogelijkheid om flexibeler te opereren, zodat ze maatwerk kunnen leveren, en stop met het rigide vasthouden aan het niet kunnen meefinancieren van restschuld. Hukker: “Nogmaals, ik begrijp de voorzichtigheid, maar het is doorgeslagen. De hele woningmarkt piept en kraakt door deze maatregelen.” Slimme starters kunnen nu hun slag slaan De NVM verwacht dat woningkopers, en dan met name de koopstarters, komend kwartaal hun slag zullen slaan. Als de maatregelen uit het Lenteakkoord doorgevoerd worden per 1 januari 2013, zullen de gevolgen voor de woningmarkt desastreus zijn. Voor starters betekent dit een flinke stijging in de maandelijkse woonlasten en in de totale leencapaciteit. Vóór 1 januari nog een woning kopen levert een gemiddelde starter tot honderden euro’s voordeel op in de woonlasten. Hukker: “Doorvoeren van de maatregelen uit het Lenteakkoord zorgen weliswaar voor een hectisch 4de kwartaal, maar tegelijkertijd zal de woningmarkt in 2013 verder wegzakken. Wanneer starters niet meer in kunnen stappen, stokt de doorstroming volledig. Er zijn maatregelen nodig op korte termijn.

De NVM heeft er alle vertrouwen in dat VVD en PvdA erin zullen slagen samen tot een hervormingspakket te komen dat goed zal zijn voor de doorstroming op de woningmarkt.”

Bron: Hypotheekshop.nl / bewerking NVM Minder toestroom van nieuw woningaanbod zorgt voor stabilisatie Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen nagenoeg gelijk gebleven. Het aanbod is met een minimale 0,3% toegenomen tot bijna 176.000 bestaande koopwoningen bij NVM-makelaars. Voor de totale markt gaat het dan om ongeveer 235.000 woningen. Daarmee lijkt de sterke groei van het aanbod voorlopig voorbij. De woningen in het aanbod staan inmiddels gemiddeld 11 maanden te koop. 45% Van het aanbod staat inmiddels een jaar of langer te koop. Hukker: “Wat opvalt in het woningaanbod, is dat vooral de instroom van nieuw koopwoningaanbod achterblijft. Ook de consument, die wil verkopen, wacht momenteel af. Dat is zorgelijk, want daarmee komt de woningmarkt verder tot stilstand. Het aanbod, dat nieuw op de markt komt, zorgt normaliter voor een aanzienlijk deel van de verkopen.”

Schadelijke gevolgen van stagnatie woningmarkt Hukker: “De woningmarkt is ernstig gestagneerd. Voor de crisis werden nog tot wel 216.000 woningen per jaar verkocht, nu is dat aantal zo goed als gehalveerd. Het consumentenvertrouwen is navenant laag. De grote invloed van de situatie van de woningmarkt op de algehele economie maakt dat deze problemen steeds bredere en diepere schadelijke gevolgen hebben, ook voor indirecte sectoren. En dat weer leidt tot grote negatieve effecten voor de overheidsfinanciën in het algemeen.” Volgens de NVM-voorzitter zijn de oorzaken enerzijds te vinden in structurele knelpunten en de politieke impasse daaromtrent. “Het huidige woonbeleid kenmerkt zich door ondoelmatige en inefficiënte geldstromen en subsidies”, meent Hukker. “De imperfecties zijn nu zo groot en fundamenteel, dat lapmiddelen onvoldoende renderen of zelfs averechts uitwerken. Anderzijds zijn conjuncturele oorzaken aan de orde, als gevolg van de financieeleconomische situatie. Een belangrijk deel daarvan hangt sterk af van internationale factoren, waarvoor vanuit een nationale overheid geen autonome oplossing te bieden is. Echter, voor zeker óók een substantieel deel geldt dat de Nederlandse politiek, overheid en sector dit wel degelijk het hoofd kunnen bieden. Door hier onvoldoende naar te handelen gaat het onnodig slecht op de woningmarkt en zouden de crisisgevolgen aanzienlijk beperkter kunnen zijn.” Zeven NVM-aanbevelingen voor politiek ‘Den Haag’ Volgens Hukker heeft het straks aan te treden Kabinet de sleutel voor herstel van de woningmarkt in handen. “De politiek kan nú het verschil maken en laten zien waar het met Nederland heen moet. De boel de boel laten is volgens mij geen optie, daar is werkelijk niemand in dit land bij gebaat. De woningmarkt snakt naar duidelijkheid en oplossingen die op de lange termijn hout snijden. Wij hebben met Aedes, Woonbron en Vereniging Eigen Huis het plan WONEN 4.0 op tafel gelegd. Daarover is uit alle hoeken waardering gekomen, en we verwachten dat de nieuwe regering straks iets met dit hervormingsplan voor de woningmarkt gaat doen. Wat dat betreft kan het nieuwe Kabinet alleen maar winnen: iedere maatregel is winst, mits die maar helderheid en flexibiliteit voor de lange termijn biedt. We gaan ervan uit dat het gezonde verstand zegeviert en de nieuwe regering met de zo broodnodige oplossingen komt om de woningmarkt van het slot te halen. Heel Nederland snakt naar een helder en stabiel perspectief. Op die basis kunnen ook gerichte korte termijn stimuleringsmaatregelen worden genomen en optimaal renderen. Datzelfde geldt voor het beperken van die conjuncturele problemen en het toewerken naar een balans in het financiële toezicht, waarop we als Nederland gewoon zelf invloed kunnen hebben.” Gezien de dramatische woningmarktcijfers over het derde kwartaal en met het oog op de kabinetsformatie en de behandeling van de Rijksbegroting 2013, roept de NVM informateurs, onderhandelende partijen en de Tweede Kamer op tot het nemen van de volgende zeven maatregelen: 1.

Los structurele knelpunten op en bied langetermijnperspectief: WONEN 4.0 - Grijp het huidige politieke en maatschappelijke momentum om consument en bredere economie de urgent noodzakelijke duidelijkheid en perspectief te bieden. - Benut het breed maatschappelijk gedragen woonakkoord WONEN 4.0 van Aedes,

2.

Woonbond, VEH en NVM. Repareer schadelijke onderdelen van het Kunduzakkoord - Hef de tweedeling tussen bestaande en nieuwe consumenten op de woningmarkt op. Deze leidt tot grote negatieve markteffecten en een administratief monster voor overheid en burger. - Stimuleer de voor de woningmarkt zo cruciale starters, in plaats van ze hard te treffen. - Zorg dat zittende huiseigenaren niet worden geconfronteerd met forse extra waardedaling. Met het Kunduzakkoord dreigen honderden miljarden euro’s aan (particulier) vermogen extra te verdampen en nemen

3.

restschulden toe. - Neem onzekerheid weg zodat het lage consumentenvertrouwen weer kan opbloeien. Normaliseer en moderniseer hypotheekverstrekking - Bied (politiek en toezichthouder AFM) en benut (banken) ruimte voor verantwoord maatwerk. - Sluit aan op modernisering arbeidsmarkt: hypotheken voor zzp’ers en flexwerkers, mensen met een tijdelijke arbeidsovereenkomst. - Stimuleer concurrentie op hypotheekmarkt en ga

4.

te hoge risico-opslag tegen. Vang de funding gap op met nieuwe financieringsvormen - Overheid als aanjager richting pensioenfondsen en banken. - Trek lering uit het Deense model.

5.

Bied maatwerk bij restschuld In opdracht van de NVM heeft professor Johan Conijn (UvA/ASRE) becijferd dat op dit moment al meer dan 700.000 huiseigenaren ‘onder water staan’ met hun hypotheek, dat willen zeggen dat zij een hogere hypotheek hebben dan de waarde van het huis. - Voorkom executieveilingen in trajecten van gedwongen verkoop. - Kom de restschuldenaar tegemoet indien het een tijdelijk probleem betreft. - Zorg dat restschulden die niet gepaard gaan met betalingsproblemen, verantwoord (met behoud van fiscale status eigenwoningschuld) mee kunnen worden gefinancierd bij verhuizing. Hierbij liggen versnelde aflossing van de meegefinancierde restschuld en een rol voor NHG voor de hand als aanvullende oplossingsrichting.

6.

7.

Stimuleer starters - Schaf de overdrachtsbelasting af en (her-)introduceer startersregelingen. - Voorkom onnodige stapeling van onsamenhangende nieuwe belemmeringen, zoals vanuit het Kunduz-akkoord, of eenzijdig vanuit toezichthouders. Benut instrument van NHG optimaal, het instrument voor veilig en verantwoord lenen - Neem bij de Nationale Hypotheek Garantie mee, dat onderhoudswerkzaamheden en/of verduurzaming van woningen meegefinancierd kunnen worden. Verwachtingen voor het resterende jaar 2012 Wanneer de maatregelen uit het Lente-akkoord niet van tafel gaan, zal het komend kwartaal hectisch worden, meent Hukker. “Veel starters op de woningmarkt zullen nog een woning willen kopen met een hypotheek, waarbij hun woonlasten aanvaardbaar blijven.” De NVM verwacht dan ook een kwartaal waarin het aantal transacties rond de 22.000 bij NVM-makelaars uit kan komen. Dat is een dikke plus van zo’n 18% in vergelijking met dit kwartaal, maar weinig meer dan het 4de kwartaal van 2011. Over het hele jaar komt het aantal transacties voor de gehele markt dan rond de 110.000 uit. Ook in het komende kwartaal zullen de prijzen waarschijnlijk verder dalen. Over het hele jaar 2012 bezien zullen de prijzen einde van het jaar rond de 7,5% gezakt zijn. Geen gemakkelijke tijden voor makelaars Het eerste halfjaar van 2012 laat wederom zien dat het voor makelaarskantoren geen gemakkelijke tijden zijn. Zo zette de dalende trend in de omzet zich verder door (in de woningmakelaardij met -9%) en nam de werkgelegenheid bij kantoren verder af (-8,5% bij woningmakelaars). Dit is het geval in alle deelmarkten van de makelaardij. Deze slechte cijfers zijn nauwelijks terug te zien in het aantal vestigingen van de NVM. Het aantal vestigingen van NVM-makelaars is het afgelopen kwartaal nagenoeg gelijk gebleven op 2.770. Het aantal NVM-makelaars kwam uit op 3.934, waar er aan het begin van het 3de kwartaal nog 3.954 waren. Ook blijkt dat van alle NVM-kantoren meer dan de helft nog steeds winst maakt. Ondanks de dramatische cijfers over het 3de kwartaal 2012 is Hukker niet per definitie somber gestemd. “Leuk is anders, maar de aanhoudende neergang houdt onze NVM-makelaars ook scherp”, zegt hij. “We zoeken voortdurend naar innovaties in onze dienstverlening.” Niet bij de pakken neerzitten, maar de zaken aanpakken. Mouwen opstropen en aan de slag. Hukker ziet deze houding bij de NVM-makelaars. “Onze beroepsgroep – en hier staan wij niet alleen – probeert in moeilijke tijden er het beste van te maken.” Oplossing voor tijdelijke verhuur particuliere koopwoningen Steeds meer banken zetten makelaars buitenspel bij de tijdelijke verhuur van particuliere koopwoningen. Hukker: “Woningbezitters die hun huis tijdelijk willen verhuren in het kader van de Leegstandswet worden door de banken verplicht of zeer streng aangeraden zich te wenden tot enkele ‘preferred suppliers’. Niet alleen makelaars zijn de dupe, ook de keuzevrijheid van de consument verdwijnt door het gevoerde beleid.” De NVM werkt aan een oplossing om deze markt weer open te breken voor makelaars en aan de verhuureisen van banken te voldoen, zodanig dat de huurder/verhuurder niet financieel de dupe wordt.

ANALYSE WONINGMARKT 3e kwartaal 2012

Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

2

Inhoudsopgave

1 2

Samenvatting ............................................................................................................................. 4 Transacties ................................................................................................................................. 5 2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 6 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 8 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 8 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning.......................... 9 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9 2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9 2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10 2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10 2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 11 3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11 3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 12 3.2 Vraagprijzen van het aanbod............................................................................................. 12 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 13 3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 13 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen...................................................................................... 13 4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 14 4.1 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 14 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 15 4.3 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 16 4.4 Verkoopquote .................................................................................................................... 17 4.5 Instroomquote ................................................................................................................... 18 5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster........................................................................................... 19

3

1 Samenvatting Derde kwartaal slechtste kwartaal van de crisis (wel vergelijkbaar met het 1e kwartaal van 2012). Oorzaken zijn de voortdurende economische malaise en de algehele onzekerheid rondom de toekomst van de woningmarkt en de te nemen maatregelen. Consumenten namen een afwachtende houding aan in verband met de verkiezingen. Aantal transacties is met 18.664 in vergelijking met zowel een kwartaal eerder als een jaar eerder met ruim 17% afgenomen. De twee kwartalen waarmee vergeleken is, zijn relatief positieve kwartalen geweest. Op jaarbasis 81.939 woningen verkocht, in de totale markt rond 111.000 woningen. Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 3e kwartaal 2012 sterk gedaald met 2,2% t.o.v. een kwartaal geleden en met 7,5% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de kredietcrisis is de prijs met 14,5% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 209 duizend euro verkocht. De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactieprijs. De looptijd van verkochte woningen bedraagt 158 dagen. Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op 12.778. Dat is een toename van 4,1% in vergelijk met vorig jaar en 2,9% in vergeleken met vorig. De intrekquote is 6,1%. Het aantal woningen in het aanbod is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd, vooral als gevolg van het lagere aantal woningen dat nieuw op de markt is gekomen. Bij de NVM stonden bijna 176.000 woningen in aanbod. Dat is nog altijd 7,6% meer dan een jaar eerder. In de totale markt stonden naar schatting 235.000 bestaande koopwoningen halverwege het 3e kwartaal 2012 in aanbod. De vraagprijs is in het 3e kwartaal 2012 met 0,5% gedaald in vergelijking met het kwartaal ervoor en 3,3% in vergelijking met een jaar eerder. De toenemende vraagprijsdaling heeft daarmee in het 3e kwartaal niet doorgezet. Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 336 dagen te koop. 45% van de woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop. 47% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. 60% van de transacties heeft in de 90 dagen voor de verkoop een actie gekend (actie = te koop zetten of vraagprijsaanpassing) Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs ligt rond de 6%. Het verschil met de oorspronkelijke vraagprijs bevindt zich in 2012 rond de 9%. Een potentiële koper kon in het 3e kwartaal kiezen uit ruim 28 woningen. Verkoopquote ligt opnieuw onder de 10% net als in het 1e kwartaal 2012. Instroomquote daalt naar het laagste punt sinds crisis, namelijk 20%. Dit is vooral het gevolg van het sterk teruggelopen nieuwe aanbod.

4

2 Transacties 2.1 Aantal Verkopen Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 3e kwartaal 2012 bedraagt 18.664.Dit is het laagste aantal verkopen in één kwartaal sinds 1993, maar wel vergelijkbaar met het 1 e kwartaal 2012, toen 18.771 woningen verkocht werden. Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt) komt voor dit kwartaal naar schatting uit op 25.000. Het appartement is ook dit kwartaal het meest verkochte woningtype; 29,8% van de verkochte woningen betreft een appartement. Wel is het voor het tweede achtereenvolgende kwartaal dat minder dan 30% van de verkochte woningen een appartement is. Tot voor kort lag het percentage ruim boven de 30%, met name in het begin van de crisis. De tussenwoning is met 28,0% het op een na meest verkochte woningtype. Het aandeel verkopen van de vrijstaande woning en 2-onder1-kapwoningen is het afgelopen kwartaal toegenomen tot respectievelijk 12,7% en 14,7%. Aantal verkochte woningen 40.000

20.000

18.664

25.000

22.527

19.634

30.000

22.528

35.000

15.000

10.000 5.000

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0

Bron: NVM

2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Het aantal transacties ligt in het 3e kwartaal 17,2% lager dan een kwartaal eerder. Door seizoensinvloeden is het 3e kwartaal traditioneel slechter dan het 2e, maar sinds 1995 is de gemiddelde daling van het aantal transacties in het 3e kwartaal 5,4% geweest. De kwartaal-op-kwartaal daling van 17,2% is de grootste voor een 3e kwartaal. De daling is goed te verklaren. In het 2e kwartaal zorgde de onzekerheid rondom de dreigende verhoging van de overdrachtsbelasting ervoor dat kopers hun aankoopbeslissing nog snel voor 1 juli namen, hetgeen ten koste is gegaan van het 3e kwartaal. Daar bovenop kwamen de verkiezingen van september. Consumenten namen een afwachtende houding aan, omdat onduidelijk was hoe de woningmarkt er na 12 september uit zou zien. De daling in het aantal transacties in vergelijking met een kwartaal eerder is iets minder groot bij 2-onder-1-kapwoningen (-14,8%) en vrijstaande woningen (-13,8%). Bij de tussenwoning was de daling groter dan gemiddeld (-19,7%).

5

2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is het aantal verkopen door NVM-makelaars met 17,2% gedaald. Deze sterke daling is niet alleen het gevolg van de onzekerheid rondom de verkiezingen. Het heeft ook te maken met het relatief goede 3e kwartaal van 2011, toen de maatregel tot verlaging van de overdrachtsbelasting net was genomen en kopers profiteerden van deze maatregel. Tegen de trend in nam het aantal verkopen destijds toe in vergelijking met een jaar eerder. Nu zorgt dit echter voor een sterkere daling. Met name de appartementen (-20,4%) en tussenwoningen (-18,4%) zijn het afgelopen kwartaal minder verkocht dan een jaar eerder. De daling van het aantal hoekwoningen (-13,2%) en 2-onder1-kapwoningen (-10,7%) is minder sterk dan gemiddeld. Aantal verkochte woningen in 3e kwartaal 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000

Bron: NVM

Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Hoekwoning Vrijstaande woning

2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is gedaald. Lange tijd leek 90.000 NVMverkopen de ondergrens te zijn van het nieuwe evenwicht in de woningmarkt van deze crisisperiode. Daarvoor was een combinatie van stimulerende maatregelen en het niet volledig dichtknijpen van de portemonnee door de banken een voorwaarde. Het aantal verkopen daalt sinds begin dit jaar verder als gevolg van het feit dat de financiering met name voor starters steeds moeilijker wordt en de onzekerheid over de te nemen maatregelen op de woningmarkt voortduurt. Het aantal verkopen van NVM-makelaars op jaarbasis is inmiddels gedaald naar een nieuw laagterecord van 81.939. Voor de totale markt gaat het dan om bijna 111.000 woningen. Over de laatste 4 kwartalen zijn hiermee bijna 12% minder huizen verkocht dan de 4 kwartalen die daar weer aan vooraf gingen. Voor de crisis werden op jaarbasis door NVM-makelaars nog rond de 150 duizend woningen verkocht en meer dan 200 duizend woningen voor de totale markt.

6

149.660

Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM

160.000 150.000 140.000 130.000

100.000 90.000

81.939

110.000

85.803

92.540

120.000

80.000

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-3

60.000

2007-4

70.000

Bron: NVM

2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop terug kunnen ‘draaien’. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud met belangrijke momenten 2100

1900

1700

1500

1300

Nieuwe NIBUD-normen

Potje koopsubsidie leeg

1100

Oplaaien eurocrisis

Verkiezingen

700

Lenteakkoord

Nieuwe gedragscode

Potje starterslening VROM leeg

900

Banken houden vast aan 106%

Verlaging overdrachtsbelasting

Aantreden kabinet Rutte

Verkiezingen

2012-38

2012-35

2012-32

2012-29

2012-26

2012-23

2012-20

2012-17

2012-14

2012-11

2012-8

2012-5

2012-2

2011-51

2011-48

2011-45

2011-42

2011-39

2011-36

2011-33

2011-30

2011-27

2011-24

2011-21

2011-18

2011-15

2011-12

2011-9

2011-6

2011-3

2010-52

2010-49

2010-46

2010-43

2010-40

2010-37

2010-34

2010-31

2010-28

2010-25

2010-22

2010-19

2010-16

2010-13

2010-7

2010-4

2010-1

2010-10

= NVM openhuizen dag

500

De dreigende verhoging van de overdrachtsbelasting heeft in de periode voor en net na het lenteakkoord tot meer VOV geleid dan trendmatig verwacht zou mogen worden. De naderende verkiezingen en de daardoor voortdurende onzekerheid over de (toekomst van) de woningmarkt zorgden voor een bij de verwachte trend achterblijvend aantal transacties. De piek in de laatste week is het 7

gevolg van de NVM openhuizen-dag. Consumenten, die al een woning op het oog hebben, slaan voorafgaand aan de openhuizen-dag hun slag zodat ze niet hoeven te concurreren met potentiële kopers vanuit de openhuizen-dag. 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 3e kwartaal 2012 bedraagt 209 duizend euro. Daarmee is de prijs van de gemiddeld verkochte woning opnieuw verder weggezakt. Tijdens de eerste crisisdip in de woningmarkt kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning uit op 219 duizend euro (1e kwartaal van 2009). Voor een appartement werd het 3e kwartaal 2012 160 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 339 duizend euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen inmiddels met 14,5% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 3e kwartaal opnieuw verder gedaald met 2,2%. Opvallend is dat de tussenwoning met 3,1% het sterkst van alle woningtypen daalde. Het appartement daalde met 1,3% het minst sterk van de verschillende woningtypen. Wanneer de kwartaal-op-kwartaalontwikkelingen van 2012 op een rijtje gezet worden, dan valt op dat de appartementen ieder kwartaal het minst van alle woningtypen daalde. Na een 2e kwartaal, waarin de prijzen beperkt daalden, is in het 3e kwartaal de prijs opnieuw duidelijk gedaald. Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 3% 2% 1% 0% -1%

-2%

2012-3

2012-1

2011-3

2011-1

2010-3

2010-1

2009-3

2009-1

2008-3

2008-1

2007-3

2007-1

2006-3

2006-1

2005-3

2005-1

2004-3

2004-1

2003-3

2003-1

-4%

2002-3

-3%

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt 7,5% lager in vergelijking met een jaar eerder. Vorig kwartaal was dit nog -6,3%. Alle woningtypen dalen flink in prijs. De duurdere woningtypen 2-onder-1-kapwoning en vrijstaand daalden met 8,7% en 9,7% het sterkst op jaarbasis. Het gemiddelde verkochte appartement verloor het afgelopen jaar met 6,5% het minst van zijn prijs. De daling in vergelijking met een jaar eerder is nu hoger dan in het begin van de crisis. De conclusie is dan ook dat in de tweede dip de prijzen sneller dalen dan in de eerste dip. 8

2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal met 1,9% afgenomen. Ook bij de vierkante meterprijs is de daling bij de tussenwoning het sterkste met 2,7%. De daling is bij de hoekwoningen het minst sterk met 1,2%. Bij dat type woning ging de vierkante meterprijs echter het vorige kwartaal met 1,5% sterker dan gemiddeld onderuit. M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 3%

2% 1% 0%

2012-3

2012-1

2011-3

2011-1

2010-3

2010-1

2009-3

2009-1

2008-3

2008-1

2007-3

2007-1

2006-3

2006-1

2005-3

2005-1

2004-3

2004-1

2003-3

2003-1

-2%

2002-3

-1%

-3%

-4% Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 7,1%. De vrijstaande woning, het duurste woningtype, daalde in een jaar tijd met 8,5% het sterkst in de vierkante meterprijs. Ook bij de vierkante meterprijs is de daling sterker in de tweede dan in de eerste crisisdip. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning bedraagt in het 3e kwartaal 158 dagen. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte woningtype met 132 dagen. Een verkocht appartement wisselde gemiddeld na 150 dagen van eigenaar, een hoekwoning na 154 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 220 dagen (meer dan 7 maanden) het grootst. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie onder ‘looptijd van het aanbod’). 2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal gestegen tot 158 dagen. Dat lijkt een daling in vergelijking met een kwartaal eerder, maar gecorrigeerd voor regio en type is er toch sprake van een lichte stijging van 1,4%. Het beeld is wisselend over de verschillende woningty9

165

Verkooptijden verkochte woningen in dagen 180

135

160

158

pen. De verkooptijd van hoekwoningen en appartementen nam toe met respectievelijk 12,4% en 7,6%. Van de andere woningtypen daalde de verkooptijd wel, die van 2-onder-1-kapwoningen met 7,9% het sterkst.

140

120 100 80 60 40

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

0

2007-3

20

Bron: NVM

2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met een kwart gestegen, om precies te zijn met 25,3%. De duurdere woningtypen kenden een stijging van verkooptijden van 18,9%. De verkooptijd van hoekwoningen is met 37,3% veruit het sterkst toegenomen. Van de verkochte woningen blijkt nog steeds het belangrijkste deel verkocht binnen een kwartaal. Afgelopen kwartaal gaat het om 38%. Dit percentage is echter wel sterk gedaald: voor de crisis werd nog meer dan 55% van de woningen binnen een kwartaal verkocht. 2.5 Marktstemming(sindicator) De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 3e kwartaal 2012 is voor een totaal van 4,3 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. Daarmee is de marktstemmingsindicator vergelijkbaar met het 1e kwartaal van 2012. 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van woningen gedaald met 19,3%. De daling komt op het conto van vooral het sterk gedaalde aantal verkopen. Het geldvolume, gemoeid met de verkoop van hoekwoningen en tussenwoningen daalde het sterkst na vorig kwartaal het sterkst gestegen te zijn. 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen met bijna een kwart afgenomen (-24,6%). Dit komt door het sterk dalende aantal verkopen, maar ook de prijsdaling van meer dan 7% heeft een belangrijke invloed. De 2-onder-1-kapwoning komt met 19,5% daling nog het minst slecht voor de dag. 10

2.6 Intrekkingen Het aantal woningen dat door verkopers wordt ingetrokken is het afgelopen kwartaal toegenomen tot 12.778 woningen. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. In vergelijking met het vorige kwartaal zijn 2,9% meer woningen van de markt gehaald. Ook in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder nam het aantal intrekkingen toe, met 4,1%. Bij alle woningtypen is het aantal intrekkingen toegenomen met uitzondering van de vrijstaande woningen. Daar nam het aantal intrekkingen juist af. In vergelijking met het 3e kwartaal 2011 zelfs met 7,8%. Het appartement heeft de hoogste intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod). Ongeveer 1 op de 15 appartementen (7,0%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 3e kwartaal 2012 van de markt gehaald. Het totaal aantal intrekkingen over de afgelopen 4 kwartalen bedraagt bijna 54.000 woningen. Een klein deel van de woningen die van de markt gehaald wordt, wordt verhuurd. Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd) 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Bron: NVM

Tussenwoning Vrijstaande woning

Hoekwoning Appartement

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0

2-onder-1-kap woning

3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 3e kwartaal 2012 (de peildatum voor het aanbod) stonden 175.716 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 235 duizend woningen in aanbod. 29,6% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 80,7% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen).

11

Ontwikkeling aantal woningen in aanbod 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000

Bron: NVM

Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

0

2007-3

10.000

Hoekwoning Vrijstaande woning

3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen nagenoeg gelijk gebleven, het aanbod nam met een minimale 0,3% toe. Deze consolidatie is vooral het gevolg van een afnemende instroom van bestaande koopwoningen in de woningmarkt en het hoge aantal intrekkingen (dus meer uitstroom). Daar staat tegenover dat het beperkte aantal transacties juist zorgt voor een beperking van de uitstroom. Het is nog te vroeg om te concluderen dat het oplopen van het aanbod nu voorbij is, maar de sterke groei die in 2011 te zien was, is er uit. De beperkte instroom is zowel positief (aanbod neemt niet zo hard toe) als negatief (nieuw aanbod, mits scherp geprijsd, zorgt voor transacties). In het afgelopen kwartaal steeg het aanbod van vrijstaande woningen met 1,8% en dat van appartementen met 0,5%. Bij de overige woningtypen daalde het aanbod. 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder In een jaar tijd is het aanbod met ruim 12.000 woningen toegenomen. Dat is een stijging van 7,6%. Het aanbod van appartementen is het sterkst gestegen met 8,6%, dat van tussenwoningen met 6,3% het minst. Theoretisch gezien duurt het nu 2 jaar en 2 maanden om de huidige voorraad woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 3e kwartaal 2012 282 duizend euro. Het grote verschil met de transactieprijs is vooral te verklaren uit het verschil in samenstelling qua woningtype. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 186 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 457 duizend euro bedraagt. De vraagprijs van woningen is sinds het 1e kwartaal 2009 dalende. Anders dan bij de transacties is de vraagprijs sindsdien ieder kwartaal gedaald. De vraagprijs daalt echter geleidelijker dan die van de transactieprijs. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 7,4%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type.

12

Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0%

-0,5%

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

-1,5%

2008-2

-1,0%

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1 e kwartaal van 2009.

3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 0,5%. Daarmee daalt de vraagprijs in vergelijking met een kwartaal eerder voor het 15e achtereenvolgende kwartaal. De daling is echter minder groot dan in de kwartalen ervoor. De vraagprijs daalde bij alle woningtypen tussen de 0,2% en 0,7%. 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,3% gedaald, hetgeen vergelijkbaar is met het vorige kwartaal. Verkopers worden zich steeds bewuster van het vragen van een reële vraagprijs en passen hun vraagprijs aan in deze dalende markt. De prijsdaling ligt voor alle woningtypen tussen de 3,0% en 3,5%. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 3e kwartaal 2012 staat een woning in het aanbod gemiddeld 336 dagen op de markt, ofwel ruim 11 maanden. Een vrijstaande woning in het aanbod staat gemiddeld 415 dagen te koop, dat is bijna 1 jaar en 2 maanden. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat 9,5 maanden te koop en is daarmee het best presterende woningtype. 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemiddeld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 9,6% toe. De toename is met 10,7% het hoogst voor tussenwoningen en met 7,5% het laagst bij vrijstaande woningen. 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 9% van de woningen drie jaar of langer te koop. In totaal staat 45% van het aanbod inmiddels 1 jaar of langer te koop. 13

Door de beperkte instroom in het afgelopen kwartaal staat slechts 17% minder dan één kwartaal te koop.

40%

38%

Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen

1%

5%

6% 9%

9% 11%

3%

10%

13%

15%

9% 10% 12%

20%

13% 11% 11%

24% 20% 16%

21% 17%

30% 25%

22% 26%

35%

0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen Aanbod per 15 augustus 2008

Bron: NVM

1 - 2 jaar

2-3 jaar

meer dan 3 jaar

Aanbod per 15 augustus 2011

Aanbod per 15 augustus 2012

4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Vraagprijsaanpassingen In het 3e kwartaal 2012 is het percentage woningen in het aanbod dat (tenminste eenmaal) een vraagprijswijziging heeft ondergaan gelijk gebleven op 47% van alle woningen die door NVMmakelaars zijn aangeboden. 27% van de woningen in het aanbod heeft eenmaal een prijswijziging ondergaan. 20% van alle woningen in het aanbod heeft minstens 2 vraagprijsaanpassingen gekend. Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen

Bron: NVM

Geen aanpassing 2 aanpassingen meer dan 3 aanpassingen

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

1 aanpassing 3 aanpassingen

De hoogte van de prijsaanpassing varieert per woningtype. De gemiddelde vraagprijsaanpassing voor een tussenwoning is met 4,8% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 6,9% het hoogst. De vraagprijsaanpassingen zijn sinds het begin van de crisis met gemiddeld 2%-punt toe14

genomen. Een steeds groter aandeel van de transacties is tot stand gekomen, nadat een prijsaanpassing heeft plaatsgevonden. In het 3e kwartaal is het aandeel echter niet verder gegroeid. 44% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie een prijsaanpassing gehad. Van alle transacties is 60% verkocht binnen 90 dagen na de laatste ‘actie’. Een actie is gedefinieerd als het aanmelden van een nieuwe woning (het ‘te koop’ zetten van de woning) of een vraagprijsaanpassing op de reeds te koop staande woning. Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing

Bron: NVM

2012-3

2012-2

2012-1

0%

2011-4

5%

0

2011-3

5.000 2011-2

10%

2011-1

15%

10.000

2010-4

15.000

2010-3

20%

2010-2

25%

20.000

2010-1

25.000

2009-4

30%

2009-3

35%

30.000

2009-2

35.000

2009-1

40%

2008-4

45%

40.000

2008-3

45.000

2008-2

50%

2008-1

50.000

Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing

4.2 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs ligt in 2012 om en nabij de 6%. Daarmee is sinds 2012 de onderhandelingsruimte van kopers verder toegenomen. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraag en verkoopprijs rond de 5%. Het is een teken dat verkopers bereid zijn om steeds meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren. Voor de crisis lag het verschil tussen laatste vraagprijs en verkoopprijs net boven de 3%. Een vergelijkbaar beeld tekent zich af voor het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat lag in de eerste jaren van de crisis tussen de 6% en 7%, maar is in 2012 toegenomen tot 9%.

15

Verschil vraag-verkoopprijs

10% 9% 8% 7% 6% 5% 4%

3% 2% 1%

verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs

Bron: NVM

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0%

verschil t.o.v. laatste vraagprijs

Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan uitgekomen op 24,2%. Woningen die binnen een kwartaal verkocht worden kennen een prijsverschil van 4,3%. 30%

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse

25% 20%

15% 10%

5%

Bron: NVM

tot 1 kwartaal 3 - 4 kwartalen meer dan 3 jaar

1 - 2 kwartalen 1 - 2 jaar

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

2007-2

2007-1

0%

2 - 3 kwartalen 2-3 jaar

4.3 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 16

Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis. Na een daling in het vorige kwartaal is de krapte-indicator dit kwartaal terug op het niveau van het 1e kwartaal van 2012. Voor iedere koper staan gemiddeld 28 woningen als potentieel keuzeobject tot zijn beschikking. Het aanbod is weliswaar niet erg toegenomen, maar het aantal transacties is het afgelopen kwartaal sterk afgenomen. Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 60 50 40 30 20 10

Bron: NVM

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0

Tussenwoning

Hoekwoning

2-onder-1-kap woning

Vrijstaande woning

Appartement

Woning totaal

4.4 Verkoopquote De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod. De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De verkoopquote totaal is in het 3e kwartaal 2012 opnieuw tot onder de 10% gezakt. Dat betekent grof gezegd dat 1 op de 10 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden. Na een kleine opleving in het 2e kwartaal toont de verkoopquote nu een beeld dat vergelijkbaar is met het 1e kwartaal. Alleen de verkoopquote voor nieuw aanbod scoort iets beter in het 3e kwartaal 2012 dan in het 1e kwartaal (11,9% vs. 10,4%). Een uitsplitsing naar woningtype laat zien dat voor tussenwoningen de verkoopquote uitkomt op 12,6% en voor vrijstaande woningen op 5,3%.

17

Verkoopquotes 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%

Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod

Bron: NVM

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0%

Verkoopquotes nieuw aanbod

4.5 Instroomquote De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is gedaald tot een nieuw dieptepunt. Voor elke woning die er in het aanbod bij is gekomen, stonden er begin van het kwartaal al vijf te koop (instroomquote = 20%). Het is vooral ook te wijten aan het lagere aantal woningen dat nieuw op de markt gekomen is. In vergelijking met een jaar eerder zijn in het afgelopen kwartaal bijna 7.000 woningen minder nieuw in het aanbod gekomen (17% minder).

Instroomquote 70% 60%

30%

24%

26%

40%

20%

50%

20% 10%

Bron: NVM

18

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0%

5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €) 300 250 200

150 100

0

jan-97 jul-97 jan-98 jul-98 jan-99 jul-99 jan-00 jul-00 jan-01 jul-01 jan-02 jul-02 jan-03 jul-03 jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12

50

Bron: NVM, Kadaster

NVM

Kadaster

In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend hebben.

19

-10%

Bron: NVM, CBS NVM

20 Kadaster

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)

6%

4%

2%

0%

-2%

-4%

-6%

-8%

NVM

Aanbodcijfers Nederland 3e kwartaal 2012 NVM Data & Research 11-10-2012

Ontwikkeling aanbod

Nederland Tussenwoning

2e kwartaal

3e kwartaal

16 MAY 12

€ 194599

15 AUG 12

(aantal 1244) Verschil vraag/verkoopprijs

-2,8% (looptijd 26)

Nieuw Verkocht

€ 210842 (aantal 8279) (looptijd 0)

€ 213021 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 216742

(looptijd 45)

Blijft

€ 217222 (looptijd 369)

€ 218393 (aantal 35043) (looptijd 261)

Verkocht € 203273 (aantal 4198) Verschil vraag/verkoopprijs

-5,8% (looptijd 196)

(aantal 35058) (looptijd 286)

Ontwikkeling aanbod

Nederland Hoekwoning

2e kwartaal

3e kwartaal

16 MAY 12

€ 204123

15 AUG 12


-3,1% (looptijd 26)

Nieuw Verkocht



Oud blijft

€ 248163

(looptijd 45)

Blijft

€ 249124 (looptijd 388)

€ 248838 (aantal 20512) (looptijd 282)




Ontwikkeling aanbod

Nederland Twee-onder-een-kap

2e kwartaal

3e kwartaal

16 MAY 12

€ 257802

15 AUG 12


-4,2% (looptijd 27)

Nieuw Verkocht



Oud blijft

€ 303131

(looptijd 49)

Blijft

€ 303176 (looptijd 414)

€ 304445 (aantal 25452) (looptijd 312)




Ontwikkeling aanbod

Nederland Vrijstaande woning

2e kwartaal

3e kwartaal

16 MAY 12

€ 385684

15 AUG 12


-4,8% (looptijd 27)

Nieuw Verkocht



Oud blijft

€ 457030

(looptijd 49)

Blijft

€ 455914 (looptijd 483)

€ 457854 (aantal 41427) (looptijd 385)




Ontwikkeling aanbod

Nederland Appartement

2e kwartaal

3e kwartaal

16 MAY 12

€ 163263

15 AUG 12


-2,9% (looptijd 23)

Nieuw Verkocht

€ 181891 (aantal 10908) (looptijd 0)


Oud blijft

€ 186395

(looptijd 45)

Blijft

€ 187182 (looptijd 394)

€ 187828 (aantal 51353) (looptijd 287)




Ontwikkeling aanbod

Nederland Alle woningen

2e kwartaal

3e kwartaal

16 MAY 12

€ 213629

15 AUG 12


-3,3% (looptijd 25)

Nieuw Verkocht

€ 262089 (aantal 34201) (looptijd 0)


Oud blijft

€ 282272

(looptijd 47)

Blijft

€ 285218 (looptijd 414)

€ 282639 (aantal 173787) (looptijd 308)




Regionale Analyse Regio 39 Amersfoort 3e kwartaal 2012

NVM Data & Research 11-10-2012

Gebiedsindeling: Regio 39 Amersfoort Gemeenten:

Waarvan de plaatsen:

Barneveld Nijkerk Amersfoort Bunschoten Leusden Soest Woudenberg

Klein-Achterveld Hoevelaken Alle plaatsen Alle plaatsen Alle plaatsen Soest Alle plaatsen

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

1

Samenvatting transacties:

Amersfoort

Nederland

390 -13,1% -17,2%

18.664 -17,2% -17,2%

Aantal verkopen 3e kwartaal 2012 : Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2011:

€ 231.000 -1,7% -6,4%

Prijs verkochte woning 3e kwartaal 2012 : Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2011:

209.000 -2,2% -7,5%

146

158

5,0%

6,1%

11,1%

9,4%

Amersfoort

Nederland

2.835 -2,7% 2,8%

175.716 0,3% 7,6%

Verkooptijd (in dagen) in het 3e kwartaal 2012: Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs: Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod):

Samenvatting aanbod:

€

Aantal woningen in aanbod 3e kwartaal 2012 : Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2011:

€ 325.000 0,3% -1,5%

Vraagprijzen 3e kwartaal 2012 : Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2011: Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat: % van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat: % woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen:

Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument):

282.000 -0,5% -3,3%

284 38,9%

336 45,0%

23%

20%

€ 295.000 € 325.000

Vraagprijs van nieuw aanbod: Vraagprijs van totale aanbod:

€

22

€ €

262.000 282.000 28

De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten uitgefilterd.

2

Aantal verkopen per kwartaal 300 250

200 150 100

50

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0

Appartement

Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Sinds de crisis is het aantal transacties sterk gedaald. Landelijk gezien wordt inmiddels zo'n 42% minder verkocht dan voor de crisis, per regio kan dit aanzienlijk verschillen.

Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten) 30% 18,4%

20% 10%

5,1%

0%

-10% -20% -30%

-7,4% -12,6% -21,8%

-13,1%

-17,2%

-18,9%

-23,4%

-24,0%

-40%

-36,1%

-50%

-60%

-56,2% t.o.v. 2011-3 Tussenwoning Hoekwoning


t.o.v. 2012-2 Vrijstaand Appartement

Totaal

Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties in het derde kwartaal 2012. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen liggen 17,2% lager in vergelijking met een kwartaal én met een jaar eerder. Daarmee is het derde kwartaal 2012 het slechtste kwartaal van de crisis tot nu toe (vergelijkbaar met het eerste kwartaal 2012).

3

Verkoopprijzen per kwartaal € 800.000 € 700.000 € 600.000

€ 500.000 € 400.000 € 300.000

€ 200.000 € 100.000

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

€-

Totaal

Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Toch is vaak wel duidelijk dat de prijzen over de langere termijn gezien aan het dalen zijn. Voor Nederland gemiddeld is deze daling het sterkst bij de duurdere woningtypen, de tweekappers en vrijstaande woningen. Tussenwoningen en appartementen doen het nog wat beter. De gemiddelde prijs van een verkochte woning in Nederland in het derde kwartaal 2012 komt uit op 209 duizend euro.

Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten) 10% 5,0% 5% 0% -5%

-10%

-3,0%

-3,3%

-3,9%

-6,2%

-15%

-6,4%

-2,3% -1,7%

-2,4% -6,6%

-13,8%

-20%

-25%

-24,3%

-30% Tussenwoning

t.o.v. 2011-3 Hoekwoning



Totaal

De prijsontwikkeling van verkochte woningen in het derde kwartaal van 2012 is voor de meeste woningtypen en regio's negatief, wanneer vergeleken wordt met een jaar eerder. In vergelijking met een kwartaal terug zijn er regio's en marktsegmenten die het nog steeds goed doen en een positieve ontwikkeling laten zien. Maar ook hier geldt: wanneer het aantal transacties erg laag was is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en is het beter naar de ontwikkeling van woningen totaal te kijken. Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 2,2% lager, ten opzichte van een jaar eerder 7,5% lager. Sinds het begin van de crisis is er sprake van een prijsdaling van 14,5%.

4

Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal 300 250

200 150 100

50

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0

Totaal

Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen hoe groter het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte woningen zijn sterk opgelopen, het duurt in sommige regio's meer dan twee keer zo lang tot een woning verkocht is als voor de crisis. De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het derdfe kwartaal uit op 158 dagen, meer dan vijf maanden.

Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod) 45% 40%

35% 30% 25% 20%

15% 10% 5%

Verkoopquotes totaal

Verkoopquotes nieuw aanbod

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0%

Verkoopquotes bestaand aanbod

De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht worden. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod. De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 8,9% en voor nieuw aanbod op 11,9%.

5

Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs 12% 10% 8% 6% 4%

2%

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0%

Totaal

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraagverkoopprijsverschil. Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het derde kwartaal uit op 6,1%.

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse) 30%

26%

25% 20%

16%

14%

15%

8%

10%

5%

24% 21%

2%

4%

5%

10% 7%

9%

8%

3%

0%

tot 1 kwartaal

1 - 2 kwartalen

2 - 3 kwartalen

3 -4 kwartalen

2e kwartaal 2008

1 - 2 jaar

2 - 3 jaar

meer dan 3 jaar

3e kwartaal 2012

Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen. Het vraag-verkoopprijsverschil in het derde kwartaal 2012 voor Nederland is voor woningen die binnen een kwartaal verkocht zijn 4%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 24%. (wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de desbetreffende verkooptijdklasse vallen)

6

Aantal woningen in aanbod per kwartaal 900 800 700

600 500 400 300

200 100

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0

Appartement

Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (explosief) is toegenomen. Niet alleen neemt het aanbod sterk toe omdat het aantal transacties achterblijft, ook het aantal woningen dat ieder kwartaal nieuw op de markt komt neemt nauwelijks af en blijft opvallend stabiel. Voor Nederland totaal gaat het in het derde kwartaal 2012 om bijna 176 duizend woningen die in aanbod staan, waarvan zo'n 34 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Het tweede (Lente) en vierde kwartaal van een jaar zijn traditiegetrouw de perioden waarin de meeste mensen hun woning te koop zetten, het eerste kwartaal laat meestal een stabilisering van het aanbod zien.

Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten) 15%

12,8%

10% 6,0% 5%

3,5%

3,2%

2,8%

1,1%

0% -1,5% -3,3%

-5%

-2,7%

-5,9%

-6,4% -8,1%

-10% Tussenwoning

t.o.v. 2011-3 Hoekwoning


Vrijstaand

t.o.v. 2012-2 Appartement

Totaal

Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien, rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 7,6% hoger dan vorig jaar. Het aanbod aan appartementen laat landelijk de grootste stijging zien. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk nauwelijks verder toegenomen.

7

Verdeling van het huidige woningaanbod

25%

30%

Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand

14%

Appartement

16% 15%

Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is 30% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 12% van het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 24%, tussenwoningen 20% en twee onder één kapwoningen 14%. In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio.

Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod) 90% 80%

70% 60% 50% 40%

30%

23%

20% 10%

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0%

De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod. De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007. In het derde kwartaal van 2012 was nog geen vijfde van al het woningaanbod nieuw aanbod, dus in datzelfde kwartaal op de markt gekomen. Niet eerder was de instroomquote zo laag.

8

Vraagprijzen per kwartaal € 800.000

€ 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000

€ 300.000 € 200.000 € 100.000

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

€-

Totaal

Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde woningtypen zich niet of nauwelijks aanpassen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband met een restschuld.

Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten) 2%

1,4% 0,8%

1%

0,6%

0,3%

0,1% 0%

-0,3%

-0,3%

-0,5%

-1% -2%

-1,5%

-1,8% -2,3%

-3%

-3,2% -4% t.o.v. 2011-3 Tussenwoning Hoekwoning



Totaal

De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het derde kwartaal 2012 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links). Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het derde kwartaal 2012 uit op 282 duizend euro. Dit is een half procent lager dan vorig kwartaal en ruim drie procent lager dan vorig jaar.

9

Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod € 400.000 € 350.000 € 300.000

€ 250.000 € 200.000 € 150.000

€ 100.000 € 50.000

Vraagprijs totale aanbod

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

€-

Vraagprijs nieuw aanbod

Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan de vraagprijs van het totale aanbod (dit heeft te maken met de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat ze langer in aanbod staan). Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer bewust dat scherper prijzen loont.

Looptijd van het aanbod per kwartaal 400 350

300 250 200

150 100 50

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0

Totaal

Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld gebracht. In het derde kwartaal 2012 stonden woningen in Nederland gemiddeld 336 dagen in aanbod, zo'n elf maanden. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6).

10

Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal)

60% 51%

50% 40% 30%

25% 21%

20%

20%

17%

13%

13%

11%

10%

9%

8%

5%

5% 1%

1%

0%

tot 1 kwartaal

1 - 2 kwartalen

2 - 3 kwartalen

3 -4 kwartalen

2e kwartaal 2008

1 - 2 jaar

2 - 3 jaar

meer dan 3 jaar

3e kwartaal 2012

Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan een of zelfs twee jaar te koop. En hoe langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs. In Nederland staat op dit moment één op de vijf woningen langer dan twee jaar te koop.

Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 100 90

80 70

60 50

40 30

20 10

Tussenwoning

Hoekwoning


Vrijstaand

Appartement

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

2007-4

2007-3

0

Totaal

De Krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Een krapte-indicator van 25 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 25 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 28.

11

NVM

Transactiecijfers Amersfoort 3e kwartaal 2012 NVM Data & Research 11-10-2012

Transacties Zuiver Kwartaal

Transacties Voortschrijdend Halfjaar

Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio’s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina’s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio’s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio’s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio’s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.

Bijlage IV: Uitleg berekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 3e kwartaal 2012 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 7,5% gedaald zijn t.o.v. 3e kwartaal 2011, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 230 duizend versus nu 209 duizend euro) dan is er sprake van een prijsdaling van 9,1%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking.

Periode 1

Periode 2

Woningtype 1 transactie 1

€

200.000


€

300.000

Mediane prijs

€

250.000

Woningtype 1 transactie 1 transactie 2

€ 200.000 € 200.000

Prijsontwikkeling 0%


€ 300.000

Prijsontwikkeling 0%

Mediane prijs € 233.333 Prijsontwikkeling Prijsontwikkeling -6,7% 0,0% De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.

2. De NVM presenteert een daling van 7,5% t.o.v. het 3e kwartaal 2011 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een jaar eerder is gedaald met 7,1%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt als enige partij in Nederland ook over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs lager is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief kleinere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze

gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)

Woonvast Makelaars

Recommend Documents