Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau
Weinig beweging in commerciële vastgoedmarkten Vastgoedbeleggers zoeken hun toevlucht in de topsegmenten van onroerend goed en verliezen steeds meer hun interesse in de secundaire markt. Door het grote aanbod kunnen gebruikers en investeerders zich de luxe veroorloven niet alleen naar de prijs te kijken, maar ook eisen te stellen aan de geschiktheid van een object. De bedrijfsruimtemarkt blijft in tegenstelling tot de kantorenmark relatief stabiel. Daarnaast houdt de grote interesse voor locaties waar groei verwacht wordt aan. Met name Rotterdam en de regio Brabant zijn in trek. In de winkelmarkt is er een beweging te zien naar de grote stad en naar e-commerce, wat de leegstand in de kleinere steden vergroot. Beleggingsniveau daalt In het eerste kwartaal van 2012 steeg het beleggingsvolume met bijna 35% ten opzichte van dezelfde periode in 2011 (figuur 1). Dit effect werd versterkt door een aantal exceptioneel grote deals. In het tweede kwartaal van 2012 blijkt dat deze opleving tijdelijk en incidenteel van aard was. Het beleggingsvolume in commercieel vastgoed daalde met 3% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2011. In totaal werd er voor €1.077 miljoen belegd in commercieel vastgoed. Dit is het laagste niveau in het tweede kwartaal sinds jaren. Gezien een stijging in het eerste kwartaal en een milde daling van beleggingsvolumes in het tweede kwartaal, blijven we bij de verwachting dat het totale beleggingsvolume van 2012 zich zal stabiliseren op hetzelfde niveau als van de afgelopen drie jaar. Dit betekent een duidelijk blijvende trendbreuk ten opzichte van de periode vóór de crisis. Kantorenmarkt Ook zakelijke dienstverleners getroffen door economische terugval De economische krimp in 2012 heeft het herstel in de zakelijke dienstverlening, één van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimten, in de kiem gesmoord. In 2012 krimpt het afzetvolume in de zakelijke dienstverlening
Figuur 1 Beleggingsvolume commercieel vastgoed Nederland (in € miljarden) 12 10 8 6 4 2 0 '05
'06
'07
'08'
09'
'10
'11
'12
■1 ■2 ■3 ■4
Kwartaal Kwartaal e Kwartaal e Kwartaal e e
Bron: Property NL
naar verwachting met 0,7%. Vooral in de reclamebranche daalde de omzet in de eerste helft van 2012 flink (figuur 1). Ontwikkelaars en IT dienstverleners worden getroffen door een daling van de bedrijfsinvesteringen en krimpende overheidsbudgetten. Ontwikkelingen als ‘big data’, ‘cloud computing’ en mobiel leiden wel tot nieuwe diensten en extra vraag. Overheidsbezuinigingen verhogen ook de druk op branches die de overheid als belangrijke opdrachtgever hebben zoals ingenieursbureaus en uitzenders. In 2013, als veel bezuinigingen echt gaan doorwerken, zal de afzet van zakelijke dienstverleners ook nog maar heel licht groeien met 0,5%.
Box: De strijd om de huurder In dit nieuwe ING kwartaalbericht wordt geconstateerd dat de aandacht van de belegger zich meer en meer richt op de bovenkant van de markt en dat we over de ontwikkeling van de meeste vastgoed-gebruikende sectoren geen grote verwachtingen moeten hebben. Twee signalen op basis waarvan het eens te meer belangrijk is om de kwaliteit van de eigen portefeuille zo optimaal mogelijk te houden. Maar waar voldoet een dergelijke portefeuille dan aan? Vastgoedportefeuilles komen in zeer uiteenlopende varianten voor maar enige gemeenschappelijke succesfactoren uit mijn praktijk blijken: 1. het hebben van een zekere spreiding in bezit en huurders, dus ook in spreiding in kasstromen; 2. het financieren met een gezonde Loan to Value en het vermogen deze gezond te houden in een qua waarde dalende markt; 3. een goede relatie tussen huurder en verhuurder teneinde efficiënt te kunnen anticiperen op eventuele aanstaande wijzigingen in de behoefte van de huurder; 4. een exploitatie die ruimte biedt voor het krachtig op orde houden van het bezit zowel qua onderhoud als eventueel noodzakelijke upgrading; 5. het aanwezig zijn van vastgoedkennis op diverse terreinen, kennis die ingezet kan worden ten behoeve van huurders en het beheren en exploiteren van de eigen portefeuille. Kennis als meerwaarde ten opzichte van de verschillende stakeholders waaronder nadrukkelijk ook de financier. De mate van proactiviteit waarmee een belegger deze onderwerpen benadert zal in mijn opinie onderscheidend blijken en ook voor een huurder blijvend aantrekkelijk. Een huurder wil immers huren van een succesvolle verhuurder/belegger. Belangrijke onderscheidende factoren om de strijd om de huurder positief te beslechten. En dus een betere garantie voor continuïteit! ING is graag bereid u hierbij te adviseren. Jan van der Doelen, ING Sectormanager Bouw en Vastgoed
Figuur 2 Omzetontwikkeling zakelijke dienstverleners, 2009- 2de kwartaal 2012 10% 5% 0% -5% -10% -15% Accountancy
Architecten & ingenieurs
Reclamewezen Uitzendbureaus
■ 2009 ■ 2010 ■ 2011 ■ 2012 I ■ 2012 II Bron: CBS
Kwartaalbericht Vastgoed Oktober 2012 2
Zakelijke dienstverleners laten werknemersbestand krimpen De krimp dit jaar en de zeer beperkte groei volgend jaar in de zakelijke dienstverlening zorgt ervoor dat volgens de 10% CBS conjunctuurenquête in het derde kwartaal 2012 een 202II kwart van de werkgevers in deze sector verwacht dat zij het 5% 2012 I personeelsbestand de komende maanden willen inkrimpen. Slechts uitbreiding van het perso201111% verwacht een 0% neelsbestand waardoor per saldo de werkgelegenheid in 2010dienstverlening afneemt. Het zijn ook vooral de zakelijke -5% de grote 2009 bedrijven met meer dan 50 werknemers die hun personeelsbestand willen inkrimpen. Minder werknemers -10% bij zakelijke dienstverleners resulteert op termijn tot een afnemende vraag naar kantoorruimte. -15%
Accountancy Architecten & ingenieurs Reclam
Kantorenvoorraad daalt licht Het totale aanbod op de kantorenmarkt komt in het tweede kwartaal op 7 miljoen m2, een lichte daling van -3% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012. Tekenend is het verminderde aanbod in de vier grote steden. De ontwikkeling in transformatie van kantoren naar hotels of studentenwoningen zet dus door in het tweede kwartaal. Dit is in mindere mate mogelijk in kleinere steden, wat een verklaring is voor het verschil in aanbodontwikkeling tussen de G4 en de
rest van het land. Dergelijke transformatie kan echter maar tot een bepaald niveau mogelijkheden bieden omdat slechts een deel van de kantoren geschikt is voor omvorming. Deze ontwikkeling zal dus alleen tijdelijk weerstand geven tegen het slechte economische klimaat, de oplopende werkloosheid en structurele veranderingen zoals het opkomen van ‘het nieuwe werken’. Het recentelijk gesloten vastgoedconvenant tussen verschillende marktpartijen geeft echter hoop voor het gezamenlijk oplossen van de problematiek op de kantorenmarkt. Vastgoedbeleggers hebben onder andere toegezegd zich te concentreren op de transformatie en modernisering van bestaande kantoren en minder focus te leggen op nieuwe objecten. Opname blijft achter De opname van kantoren in de eerste helft van dit jaar daalde met 17% vergeleken met dezelfde periode in 2011. Dit is hiermee terug naar het niveau van 2009. Zoals eerder gemeld is de drijvende kracht achter de nog bestaande opname met name de verplaatsingsvraag. Dit resulteert in een verdere stijgende trend in leegstand in het tweede kwartaal naar een percentage boven de 15%. Prime yields grote steden blijven gelijk De aanvangsrendementen voor de bovenkant van de markt vertoonden een lichte stijging in het begin van 2012. In het tweede kwartaal blijven de prime yields in de vier grote steden stabiel op 5,65% in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag, en op 5,85% in Utrecht. Dit is gemiddeld 30 basispunten hoger dan in dezelfde periode in 2011.
Figuur 3 Aanbod kantoorruimte tweede kwartaal In € duizenden
In € miljoenen
1.600
8
1.400
7
1.200
6
1.000
5
800
4
600
3
400
2
200
1
0
0 2007
2008
2009
2010
2011
Q2 2012
■ Totaal NL (rechter as)
_ _ _ _
Regio Amsterdam Regio Rotterdam Regio Den Haag Regio Utrecht
Bron: Vastgoedmarkt
Bedrijfsruimtemarkt Krimp voor groothandel, transport en industrie in 2012 De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten, de groothandel, transport en de industrie vertonen in 2012 bijna allemaal krimp. Alleen de groothandel kan zich met een verwachte nulgroei enigszins aan de recessie onttrekken. Het totale volume in de transport- en logistieksector daalt dit jaar naar verwachting met -0,7%, maar de verschillen tussen de deelsectoren zijn aanzienlijk. Terwijl het wegvervoer een moeilijk jaar doormaakt, houdt de logistieke dienstverlening de sectoromzet overeind. De aanhoudende economische problemen in Europa blijven ook doorwerken op de Nederlandse industrie. Ruim 70% van de Nederlandse export in deze sector heeft Europa als bestemming. De industriële productie krimpt hierdoor naar verwachting van het ING Economisch Bureau met -2% in 2012.
Figuur 4 Volumemutaties naar bedrijfstak, 2011-2013 (% j.o.j.) 3% 2% 1% 0%
0%
-1% -2% -3% Groothandel
Licht herstel in 2013 Ondanks dat veel exportlanden kampen met een matig economisch klimaat ligt de kiem voor herstel in het buitenland. Vooral nieuwe exportmarkten bieden kansen. Internationaal georiënteerde logistieke dienstverleners hebben hierdoor een betere uitgangspositie. Op langere termijn is (hoogKwartaalbericht Vastgoed Oktober 2012 3
■ 2011 ■ 2012 ■ 2013 Bron: ING Economisch Bureau
Industrie
Transport & opslag
waardige) logistieke dienstverlening een groeimotor van de transportsector. De binnenlandse logistieke markt staat er het minst rooskleurig voor. Zo dalen de consumentenbestedingen en zal er volgend jaar naar verwachting nog weinig extra worden geïnvesteerd. Dit remt de binnenlandse vervoersstromen. De groothandel, industrie en transportsector zien in 2013 naar verwachting een licht groeiherstel tegemoet. Een snelle omslag lijkt echter uitgesloten. Gegeven de kwetsbare positie van bedrijven, overheidsbezuinigingen en de koopschuwe consument zal dit traag verlopen.
Figuur 5 Aanbod bedrijfsruimte
Bedrijfsruimtemarkt stabiliseert Deze ontwikkelingen op economisch gebied zorgen voor een stabilisatie op de bedrijfsruimtemarkt. Ten opzichte van dezelfde periode van 2011 is het totale aanbod van bedrijfsruimte licht toegenomen met 1%. Tegelijkertijd is de totale opname in de eerste helft van 2012 gestegen met 6% ten opzichte van het eerste half jaar van 2011. Investeerders zullen hun pijlen blijven richten op bedrijfsruimte in topregio’s in Rotterdam en Noord-Brabant waar zij relatief meer groei verwachten. Voor de rest van het land blijft gelden dat er een significant overaanbod is, waardoor het lastig zal zijn om voor leegstaande objecten nieuwe gebruikers te vinden. Dit vertaalt zich in een daling in huurprijzen in onder andere Amsterdam-Schiphol en Utrecht. Geschikt aanbod bedrijfsruimten gering Hoewel de vraag naar bedrijfsruimte op de toplocaties aanblijft, is het geschikt aanbod gering. Door beperkte financieringsmogelijkheden in de markt is het lastig om nieuwe objecten te ontwikkelen in regio’s waar de vraag wél hoog blijft. De druk die dit veroorzaakt, zorgt voor een daling in prime aanvangsrendementen met 20 basispunten ten opzichte van dezelfde periode in 2011.
Winkelmarkt Krimp detailhandel zet voort Door de dalende koopkracht trekt de consument al jarenlang minder snel de portemonnee. In de detailhandel weten alleen de supermarkten nog hun omzetvolumes te handhaven. De aantasting van de koopkracht heeft een negatief effect op de particuliere consumptie. De uitgaven van consumenten aan duurzame (non-food) goederen dreigen terug te vallen tot het niveau van het jaar 2000. Naar verwachting zullen de volumes in zowel 2012 als 2013 dalen met ongeveer -1%. Btw-maatregel voor sommige winkeliers druppel die de emmer doet overlopen Door het fenomeen van psychologische prijsstelling en de hevige concurrentie in non-food zal de BTW verhoging voor veel winkeliers al snel leiden tot margeverlies. De effecten van lagere bestedingen, concurrentie van online winkels en margeverlies zijn al terug te vinden in het record Kwartaalbericht Vastgoed Oktober 2012 4
In € duizenden
In € miljoenen
900
9
800
8
700
7
600
6
500
5
400
4
300
3
200
2
100
1
0
0 2007
2008
2009
2010
2011
Q2 2012
■ Totaal NL (rechter as)
_ _ _ _
Regio Amsterdam Regio Rotterdam Regio Den Haag Regio Utrecht
Bron: Vastgoedmarkt
aantal faillissementen in het eerste halfjaar van 2012. Met ruim 400 faillissementen in de detailhandel was sprake van een stijging van 45% ten opzichte van de 1e helft van 2011. Ook ten opzichte van het crisisjaar 2009 is sprake van een stijging van 17%. Gevreesd moet worden dat er in het laatste kwartaal van 2012 een verdubbeling van het aantal faillissementen plaatsvindt waardoor de vraag naar winkelruimte afneemt. Tweesplitsing winkelmarkt zet door Het aantal faillissementen heeft logischerwijs een groot effect op de winkelmarkt. In het verleden zorgde dit al voor een oplopende leegstand op secundaire locaties ten opzichte van die van A-locaties. Veel grote (internationale) retailers breiden niet meer uit in kleine en middelgrote plaatsen en openen alleen nieuwe winkels in grote steden. Zij zoeken hier zekerheid in het aanhoudend grote aantal passanten van drukke winkelstraten. Dit zal een versterkend effect hebben op de tweedeling tussen secundaire- en A-locaties. Door het aantrekken van nieuwe formules zullen A-locaties nog interessanter worden. Zowel discounters als retailers in het hogere segment zorgen voor dit effect.
Figuur 6 Omzetontwikkeling en faillissementen detailhandel non-food per kwartaal 2007-2012 10%
250
8% 6%
200
4% 2%
150
0% -2%
100
-4% -6%
50
-8% -10% K2'12
K1'12
K4'11
K3'11
K2'11
K1'11
K4'10
K3'10
K2'10
K1'10
K4'09
K3'09
K2'09
K1'09
K4'08
K3'08
K2'08
K1'08
K4'07
K3'07
K2'07
K1'07
0
■ Omzetontwikkeling
_
Faillissementen(rechter as)
Bron: CBS
Volume beleggingsmarkt winkels loopt verder terug Winkelbeleggingen blijven in het eerste half jaar van 2012 achter en daalden fors in vergelijking met afgelopen perioden. Het beleggingsvolume van €266 miljoen in het eerste halfjaar is 64% minder dan het gemiddelde over de afgelopen vijf jaar. De daling komt met name door het beperkte aanbod van topwinkelvastgoed. Op korte termijn verwachten wij ook niet dat dit aanbod breder beschikbaar zal komen. Beleggers zullen vasthouden aan het goede bezit dat zij hebben en dit niet in de huidige markt willen verkopen.
12 10 80 60 4 2 0
'05
Een uitleg voor het maken van de grafieken staat op laag 2
Kwartaalbericht Vastgoed Oktober 2012 5
Meer weten? Kijk op ING.nl Of bel met Jan van der Doelen, Senior sectormanager Bouw en onroerend goed 020 652 20 14 Maurice van Sante, Senior econoom 020 576 85 47 Herman Gelauff, Senior researcher ING Real Estate Finance 070 341 84 88 Wilt u nieuwe publicaties per e-mail ontvangen? Ga naar ING.nl/kennis Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 10 oktober 2012.
