Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

SenterNovem voert beleid uit voor verschillende overheden op het

Programma informatie

gebied van innovatie, energie & klimaat en milieu & leefomgeving en draagt zo bij aan innovatie en duurzaamheid. Meer informatie: www.senternovem.nl

Om de verspreiding van kennis over bedrijventerreinen een stevige impuls te geven, werkt SenterNovem in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken aan de opzet van het Kennisplatform Bedrijventerreinen.

SenterNovem Kennisplatform Bedrijventerreinen Catharijnesingel 59 Postbus 8242

Het doel van het Kennisplatform is het leveren van een bijdrage aan het oplossen van hiaten in de beschikbaarheid en toegankelijkheid van kennis over de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Om te voorzien in de kennisbehoefte van de doelgroepen (bedrijfsleven, lagere overheden en intermediaire organisaties) ontwikkelt het Kennisplatform kennisproducten en worden netwerkbijeenkomsten georganiseerd.

3503 RE Utrecht Telefoon 030 239 35 53 Fax 030 231 64 91 www.senternovem.nl/dbt [email protected]

Tekst: Stec Groep en SenterNovem De foto’s in deze brochure zijn beschikbaar gesteld door: Gemeente Zaanstad (foto Honing) Gemeente Zwolle (2x) Provincie Zeeland (Skypictures) Stichting Beheer Bedrijventerreinen Uden December 2005

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid Concrete handvatten voor een succesvol vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid in opdracht van Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld, kan SenterNovem geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Bij publicaties van SenterNovem die informeren over subsidieregelingen geldt dat de beoordeling van subsidieaanvragen uitsluitend plaatsvindt aan de hand van de officiële publicatie van het besluit in de staatscourant.

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

Inhoudsopgave

1 Inleiding

04

1.1 Probleemstelling

04

1.2 Deze brochure

05

2 Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in kaart?

06

2.1 Vier manieren om de omvang van de vraag te prognosticeren

06

2.2 Kies voor een combinatie van methoden

08

2.3 Leerervaringen van gemeenten

09

3 Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerreinen af op de kwaliteitswens van

12

ondernemers? 3.1 Meer aandacht voor kwalitatieve aspecten van bedrijventerreinen

12

3.2 Typologieën om bedrijventerreinen te segmenteren

13

3.3 Kies voor een typologie (mede) op basis van verschijningsvorm

15


17

4 Welke typen bedrijventerreinen leg je vervolgens aan?

20

4.1 Manieren om de typologie te vertalen in bedrijventerreinenprofielen

20

4.2 Kies voor concrete en compacte bedrijventerreinenprofielen

21


23

5 Welke uitgiftestrategie past bij het vraaggerichte bedrijven terreinen beleid?

25

5.1 Actieve communicatie richting bedrijven

25

5.2 Drie beleidsopties voor beheer en handhaving: kies bewust

25

Bijlage: voorbeelden van gemeenten en regio’s die al werken met een

29

vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid 1 Gemeente Den Bosch

30

2 Gemeente Groningen

31

3 Gemeente Haarlemmermeer

32

4 Regio Arnhem-Nijmegen

33

5 Regio Haaglanden

34

6 Regio Noordzeekanaalgebied

35

7 Regio Rivierenland

36

8 Regio Twente

37


hebben en daardoor onnodig hoge rentelasten op

Bouwstenen voor een vraaggerichte bedrijventerreinenstrategie

de grondexploitatie hebben. Grip krijgen op de

Op basis van de praktijkervaringen van gemeenten

vraag naar bedrijventerreinen blijkt moeizaam.

worden de volgende vragen beantwoord:

heel veel grond en bedrijfsruimte in de aanbieding

1 Inleiding

1 Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrij-

1.1 Probleemstelling

venterrein in kaart? 2 Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerrein af

Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economi-

tal delen van Nederland een tekort aan terreinen.

Deze brochure wil mogelijkheden inventariseren

sche structuur van een regio: ruimte voor bedrijven

Denk bijvoorbeeld aan locaties voor grootscha-

voor gemeenten om meer vraaggericht aan het

op de kwaliteitswens van ondernemers en pas

en daarmee nieuwe werkgelegenheid is en blijft

lige logistiek en locaties voor bedrijven met een

werk te gaan met de bedrijventerreinenplanning.

je die in een passende typologie toe?

noodzakelijk.

hoge milieubelasting. In veel regio’s is ook een

De insteek is praktisch: met het in beeld brengen

3 Naar welke profielen voor bedrijventerrein kun je

tekort aan bedrijventerreinen voor bedrijven die

van succesvolle voorbeelden van vraaggericht

deze typologie vervolgens omzetten?

Veel overheden vinden het moeilijk om vraag-

weinig hechten aan uitstraling, maar een func-

bedrijventerreinenbeleid van andere gemeenten

4 Hoe vertaal je de gemaakte bedrijventerreinen-

gericht te werk te gaan bij het aanleggen en aan-

tioneel bedrijfspand in een functionele omgeving

laten zien welke tools er zijn. De nadruk ligt daarbij

profielen vervolgens in een passende uitgiftestra-

bieden van bedrijventerreinen. Doel van deze

wensen;

op de ontwikkeling van nieuwe terreinen.

tegie?

brochure is hier concrete handvatten voor te geven.

v r aa g g e r i c h t b e l e i d

Er is in veel regio’s juist een groot aanbod aan

Deze aspecten van vraaggestuurd bedrijven-

locaties met een hoogwaardige uitstraling en

Aanleiding

tereinenbeleid hebben natuurlijk nauwe relaties

locaties waar meer kantoorachtige bedrijven zich

Om de verspreiding van kennis over bedrijven-

met andere aspecten van bedrijventerreinenbe-

kunnen vestigen.

terreinen een stevige impuls te geven, werkt

leid. Zoals: hoe om te gaan met herstructurering,

SenterNovem - in opdracht van het Ministerie

regionale samenwerking en samenwerking tussen

Met vraaggericht beleid wordt gedoeld op een aanpak waarbij

Gemeenten en regio’s zeggen meestal vraaggericht

van Economische Zaken - aan het Kennisplatform

gemeenten en ondernemers. Andere brochures van

gemeenten de vraag naar bedrijventerreinen zo goed mogelijk

te werken en in aanzet is dat zeker ook hun stre-

bedrijventerreinen. Het Kennisplatform ontwikkelt

SenterNovem staan uitgebreid stil bij deze aspec-

in beeld brengen en deze vervolgens optimaal vertalen naar het

ven, maar regelmatig betekent dit in de praktijk

kennisproducten om te voorzien in de behoefte

bedrijventerreinenaanbod dat aansluit bij de wensen en eisen

dat men vooral zorgt voor het tijdig beschikbaar

van de doelgroepen: lagere overheden, bedrijfs-

ten (zie bijvoorbeeld ‘Werken aan duurzaamheid op bedrijventerreinen’2 en ‘Processen in de greep’3).

van ondernemers in een bepaalde regio.

hebben van voldoende hectare aan bedrijventer-

leven en intermediaire organisaties. Op basis van

rein. In een later stadium – als er keuzes gemaakt

een inventarisatie en prioritering van de kennisbe-

Dit kennisproduct is niet uitputtend. Het beoogt

moeten worden over de kwaliteit van terreinen en

hoefte van de doelgroepen is geconcludeerd dat er

wel een goed overzicht te geven van concrete

het profiel ten opzichte van bestaande bedrijven-

behoefte is aan een brochure voor vraaggestuurd

mogelijkheden en praktische tips voor de gemeen-

Een vraaggerichte bedrijventerreinenstrategie is

tereinen en nieuwe terreinen in de regio – blijkt

bedrijventerreinenbeleid.

tepraktijk. Niet als blauwdruk, maar als inspireren-

maximaal gebaseerd op economische kansen en

een voorkeur voor terreinen met een hoge poten-

markttechnische mogelijkheden en randvoorwaar-

tiële grondopbrengst of terreinen die er mooi of

den. Het gaat om antwoorden op vragen als:

kantoorachtig uitzien en zo een visitekaartje voor de gemeente kunnen zijn1. Omdat gemeenten in

Hoeveel ruimte is nodig gezien de vraag van bedrijven? Wat willen bedrijven nu en straks? Hoe valt de vraag te segmenteren? Waarin is een bepaalde regio, gemeente of loca tie onderscheidend?

de meeste regio’s weinig afstemming hebben over de typologie van bedrijventerreinen en de profielen van nieuwe locaties, komen situaties van overaanbod van het ene en tekort van het andere type terrein voor.

Hoe kan een gemeente sterke locaties creëren die aansluiten bij wensen en eisen van bedrijven?

Daarnaast speelt ook de kwantitatieve component: in tijden van hoogconjunctuur zijn grond

de voorbeelden over hoe het zou kunnen.

Leeswijzer

Ieder van de volgende vier hoofdstukken behandelt achtereenvolgens de hierboven genoemde vragen: ·Hoofdstuk 2: Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in kaart? ·Hoofdstuk 3: Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerrein af op de kwaliteitswens van ondernemers en pas je die in een passende typologie toe? ·Hoofdstuk 4: Naar welke profielen voor bedrijventerrein kun je deze typologie vervolgens omzetten? ·Hoofdstuk 5: Hoe vertaal je de gemaakte bedrijventerreinenprofielen vervolgens in een passende uitgiftestrategie? In de bijlage vindt de lezer voorbeelden van ervaringen van gemeenten en regio’s. Het gaat om: gemeenten Den Bosch, Groningen, Haarlemmermeer en regio’s Arnhem-Nijmegen, Haaglanden, Noordzeekanaalgebied, Rivierenland en Twente.

Niet altijd sluit de vraag van bedrijfsruimtegebrui-

en bedrijfsruimte in een gemeente soms volledig

kers aan bij het aanbod aan bedrijventerreinen dat

uitverkocht, waardoor bedrijven verhuizen naar

gemeenten of marktpartijen aanbieden. Enkele

andere gemeenten die meer ruimte bieden of

1 In deze brochure wordt met name gesproken over de gemeente als aanbieder van bedrijventerreinen. Deze situatie komt in Nederland het meest

bedrijven noodgedwongen te klein zijn behuisd.

voor.

Het omgekeerde komt ook voor: gemeenten die

bedrijfsruimtemarkt aanbieden. De gemeente en/of regio zal echter in alle gevallen de planning van locaties en het beleid voor zijn rekening nemen.

regelmatig voorkomende signaleringen: Voor sommige typen ruimtevragers is in een aan

1.2 Deze brochure

De beschreven situatie speelt echter ook bij private partijen(bijvoorbeeld projectontwikkelaars of grondexploitatiemaatschappijen) die grond op de 2 SenterNovem (2001) 3 SenterNovem en DECOR (2003).


2 Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in kaart?

Het belangrijkste voordeel van deze benadering is

ken voor wat betreft ruimtebehoefte. Nadeel is ver-

dat het een eenvoudige en goedkope manier is om

der de impliciete aanname in de wachtlijstanalyse

bedrijventerreinenbehoefte te ramen.

dat bedrijven zich op nieuwe bedrijventerreinen willen vestigen en dat er nauwelijks van uitgegaan

Het nadeel is dat de uitgifte uit het verleden geen

wordt dat ondernemers belangstelling hebben

goede voorspeller hoeft te zijn voor de toekomst.

voor panden uit de bestaande voorraad, of dat de

2.1 Vier manieren om de omvang van de vraag te prognosticeren

beeld van het Noordzeekanaalgebied) zich slechts

In de eerste plaats verandert de samenstelling

ruimtebehoefte op basis van consultaties vaker

moeilijk herkennen in de conclusies van de BLM.

van de werkgelegenheid in de loop van de tijd en

groter ingeschat wordt dan deze daadwerkelijk is.

Het ramen van de omvang van de vraag naar

De afstand tussen de BLM en de regio blijkt dan te

neemt de arbeidsproductiviteit toe. In de tweede

Als vuistregel kan een gemeente hanteren dat van

nieuwe bedrijventerreinen is vaak een goed start-

groot.

plaats kan een bepaalde situatie uit het verleden

een wachtlijst van bedrijven vaak maar 10 tot 25

punt. Er zijn op hoofdlijnen vier methoden om de

Een ander nadeel van de methode is dat er maar

afwijken van normale en toekomstige omstandig-

procent van de geraamde terreinbehoefte leidt tot

behoefte aan nieuw terrein in beeld te brengen:

beperkt rekening wordt gehouden met ontwik-

heden, bijvoorbeeld als de gemeente geen bedrij-

een uitgifte. De consultatiemethode leent zich dan

kelingen als intensief en zorgvuldig ruimtegebruik.

venterreinen beschikbaar had, veel bovenregionale

ook vooral om een beeld te krijgen van de kwali-

1. Regionale vertaling van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM)

De consequentie hiervan is dat de geraamde ruim-

ondernemers aantrok of andere gemeenten in de

teitsbehoefte van bedrijventerreinen en voor een

tebehoefte voor regio’s met een grote schaarste

regio heel veel bedrijventerreinen in de aanbieding

goede indruk van de korte termijn knelpunten en

Een methode die op het eerste gezicht ingewikkeld

aan bedrijfslocaties aan de ruime kant kan zijn,

had. Beide elementen hebben invloed op de kwali-

minder voor de kwantitatieve ruimtebehoefte voor

lijkt, is het vertalen van economische groeiscena-

omdat de terreinquotiënten van bedrijventerreinen

teit van de methode.

de langere termijn.

rio’s naar ruimtebehoefte op bedrijventerreinen.

soms fors hoger zijn dan gemiddeld. Daarnaast

In de praktijk wordt regelmatig de landelijke

blijken in de praktijk grote verschillen te bestaan in

Daar komt bij dat veel uitgifteanalyses rekening

Bedrijfslocatiemonitor van nu nog het Centraal Plan

de terreinquotiënten van bedrijven, die in ‘gemid-

houden met te korte uitgifteperiodes, van bij-

Bureau gebruikt (het Ruimtelijk Planbureau gaat

delde’ quotiënten nauwelijks naar voren komen

voorbeeld vijf jaar. Zo kan een vertekend beeld

deze monitor vanaf 2006 beheren), die vervolgens

(door te middelen verlies je specificiteit). Zeker als

ontstaan omdat geen rekening wordt gehouden

De gemeente Enschede liet een meting uitvoeren onder gebrui-

wordt vertaald naar de regionale of lokale situatie.

er binnen één regio sprake is van een sterk cluster

met perioden van laag- en hoogconjunctuur in de

kers van bedrijfsruimte in de gemeente en omliggende regio. Dit

Daarnaast maken gemeenten, provincies of advies-

met een afwijkende ruimtebehoefte kunnen flinke

uitgifte. Bij het gebruik van deze methode moet

om de wensen en eisen van bedrijven te inventariseren en hier-

bureaus ook eigen prognoses op min of meer ver-

afwijkingen ontstaan. In de CPB-scenario’s is boven-

daarom rekening worden gehouden met een histo-

mee de segmentering van toekomstige locaties te verbeteren.

gelijkbare manier als de BLM.

dien maar beperkt rekening gehouden met veranderingen in de locatievoorkeuren van bedrijven5.

rische uitgifteperiode van minimaal zeven tot tien

Met deze informatie heeft de gemeente goede aanknopingspun-

jaar.

ten voor bijvoorbeeld de verkavelingstructuur, floor space index (f.s.i.) 6 , mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik. Doordat

De BLM-methodiek meet de toekomstige behoefte aan grond en bedrijfsruimte aan de hand van de

3. Wachtlijstanalyse of bedrijvenconsultatie-methode

de enquête vergelijkbaar was met landelijke data, konden de

In een vraaggerichte aanpak van het bedrijven-

beeld en andere regio’s.

omvang en samenstelling van de werkgelegenheid, gecombineerd met de terreinquotiënt4. Door

g e l d e r la n d

de terreinquotiënt te vermenigvuldigen met de

De provincie Gelderland gebruikt naast de provinciale vertaling

terreinenbeleid is bedrijfsconsultatie uiteraard

prognose van de toekomstige werkgelegenheid

van de BLM ook een eigen scenariomodel om de toekomstige

heel belangrijk. Via interviews of enquêtes wint de

krijgt men een gedegen indicatie van de vraag naar

bedrijventerreinenvraag in beeld te brengen. In dit model wordt

gemeente informatie in over de vraag naar ruimte

nieuwe terreinen.

gerekend met licht afwijkende terreinquotiënten.

en de verhuisgeneigdheid van bedrijven. Op basis

regionale resultaten worden vergeleken met het landelijke

Voordeel van deze methode is dat in de verschillen-

hiervan kan de gemeente een bedrijfsruimte-

4. Aanbodmethode of gebouwenvoorraad-methode

de economische scenario’s rekening wordt gehou-

prognose maken.

De aanbodmethode of de gebouwenvoorraadmethode is een relatief nieuwe methode die de

den met lange termijn trends in de werkgelegenheid en verschuivingen van bijvoorbeeld nijverheid naar

2. Historische uitgifte

Voordeel van deze methode is zijn eenvoud en het

ruimtebehoefte van bedrijfsruimtegebruikers

dienstverlening. Omdat de scenario’s gebaseerd zijn

Met deze methode wordt de historische trend in de

feit dat heel direct op de vraag van bedrijfsruimte-

afleidt uit de daadwerkelijke investeringen in

op de lange termijn, betekent dit bovendien dat ze

terreinuitgifte uit het verleden naar de toekomst

gebruikers ingespeeld wordt.

bedrijfspanden en daarbij de uitbreidings- en ver-

rekening houden met laag- en hoogconjuncturen in

doorgetrokken. De veronderstelling hierachter is dat

de economie; ook een sterk punt.

de gemiddelde jaarlijkse uitgifte ook in de toekomst

Nadeel is dat de omvang van de wachtlijst sterk

Nadeel van de methode is dat regio’s met een

zal gelden.

afhangt van de conjunctuur en de psychologie:

het ruimtegebruik per arbeidsplaats het uitgangspunt, maar het aantal bedrijven per hectare7. Deze

bedrijven zijn vaak geneigd redelijk hoog in te ste-

methode zegt daarmee het meest over het

specifieke productiestructuur (zie hierna het voor

enschede

vangingsvraag uitgebreid analyseert. Daarbij is niet


Deze benadering is in het kader van vraaggericht

2.2 Kies voor een combinatie van methoden

bedrijventerreinenbeleid aantrekkelijk omdat het

Omdat elke methode voor- en nadelen heeft, werkt

direct een link legt tussen het precieze patroon van

het in de praktijk het best om te kiezen voor een

ruimtegebruik in een bepaalde gemeente en de

combinatie van methoden. Steeds meer gemeenten

toekomstige vraag naar terreinen.

doen dat ook. Juist door de verschillen in de resulta-

verhuisketen stimuleert. Zeker als een gemeente

Nadeel van de methode is dat de benodigde

ten van ramingen kun je erachter komen of er in de

enkele jaren geen nieuwe terreinen in voorraad

gegevens om een goede prognose te maken in de

gemeente iets bijzonders aan de hand is qua samen-

had, kan sprake zijn van een inhaalvraag op de

praktijk zelden voorhanden zijn (prognoses voor de

stelling van bedrijfsruimtegebruikers of het ruimte-

bedrijfsruimtemarkt.

investeringen in bedrijfsgebouwen) en dat kwalita-

gebruik van bepaalde sectoren en/of activiteiten.

daadwerkelijk ruimtegebruik in een gemeente.

naal bedrijf. Dit laatste komt in de meeste regio’s echter maar beperkt voor, zo blijkt uit de DLN (Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland)8; Nieuw aanbod van bedrijventerreinen die de

tieve wensen en eisen zich moeilijk concreet laten

Gemeenten kunnen meer rekening houden met de

vertalen naar kwantitatieve gegevens. Dit betekent

Omdat de BLM-methode voor het grootste deel van

fluctuaties in de uitgifte door op voorhand meer

dat deze methode in bijna geen enkele gemeente

de Nederlandse gemeenten een relatief betrouw-

rekening te houden met de wisselingen in de con-

in Nederland daadwerkelijk kan worden toegepast,

baar beeld geeft van de kwantitatieve bedrijfsruim-

junctuur. Deze blijken een relatief voorspelbaar

tenzij er uitgebreid veldwerk wordt gedaan naar

tebehoefte en voor hogere overheden het toetsings-

karakter te hebben. Verdere onregelmatigheden

het ruimtegebruik. Daarnaast geven huisvestings-

kader is, is het aan te raden in ieder geval ook deze

wensen – zoals gezegd – niet altijd een goede

methode te gebruiken. Verder is een analyse van de

indicatie voor de daadwerkelijke ruimtevraag in de

historische uitgifte relatief eenvoudig uit te voeren.

toekomst.

Dit kan een eenvoudige toets op de BLM-methode zijn.

r i j s s e n - h o lt e n

2.3 Leerervaringen van gemeenten Leerervaring 1: houd rekening met variaties in de uitgifte

in de bedrijfsruimtevraag kunnen opgevangen worden door met een buffer in de bedrijventerreinenvoorraad te werken van circa drie tot vijf jaar de gemiddelde jaarlijkse uitgifte9. Het inbouwen van een buffer gebeurt in de meeste gemeenten wel,

Een van de belangrijkste leerervaringen voor

maar in de grondexploitatie wordt bijna nooit reke-

In de derde plaats is het in iedere vraagprognose

gemeenten is de grote fluctuatie van de bedrijven-

ning gehouden met conjunctuurschommelingen

verstandig bedrijfsruimtegebruikers te consulteren,

terreinuitgifte tussen jaren. In de praktijk echter

door in de geprognosticeerde uitgiften te variëren.

Rijssen-Holten is een gemeente die deze methode aan de hand

zodat de gemeente een goed gevoel krijgt voor

brengen de meeste gemeenten en regio’s de ter-

Dit uitgangspunt vergroot de flexibiliteit in de uit-

van een GIS-systeem (Geografisch Informatiesysteem) inzet om

mogelijke lokale afwijkingen in de bedrijfsruimtebe-

reinbehoefte terug tot één gemiddeld getal dat

giftemogelijkheden.

de bedrijfsruimtevraag in beeld te brengen. Hierdoor heeft de

hoeften van bedrijven (later meer over vraagconsul-

gedurende laag- en hoogconjunctuur als streefge-

gemeente helemaal in beeld hoe het ruimtegebruik eruitziet en

tatie), of korte termijnknelpunten.

tal voor de uitgifte en de grondexploitatie gehanteerd wordt. Hierdoor komt het regelmatig voor dat

Leerervaring 2: maak iedere vijf jaar een nieuwe prognose

Daarnaast hangt de keuze van de uitgiftemethode

men bij hoge uitgiftecijfers niet genoeg uitgeefba-

Het maken van lange termijn ramingen is erg

ook samen met de termijn waarvoor de prognose

re grond heeft en dat er tijdens perioden met wei-

belangrijk om een goed beeld te krijgen van de

geldig moet zijn. Wanneer een inschatting voor

nig uitgifte juist veel bouwrijpe grond voorhanden

bedrijfsruimtebehoefte. Belangrijk is om deze ook

vijf jaar gemaakt moet worden heeft de wachtlijst-

is. Dit vergroot bovendien de financiële risico’s van

regelmatig te evalueren en actualiseren, zodat

methode bijvoorbeeld meer zin, dan wanneer een

een gemeentelijke grondexploitatie.

gemeenten goed kunnen inspelen op veranderin-

hoe groot de leegstand is. Het is overigens wel veel werk en een grote investering om het systeem op te starten en op te bouwen.

prognose voor vijftien jaar gemaakt moet worden.

gen in de vraag en trends in het ruimtegebruik. De drie belangrijke oorzaken van de fluctuaties tus-

N o o r d z e e k a n aal g e b i e d

sen jaren zijn: De conjunctuur. In de afgelopen jaren bleek de

Uit de praktijk blijkt dat prognoses met een termijn van vijftien jaar het beste elke vier of vijf jaar

In het Noordzeekanaalgebied is de raming van de toekomstige ruimtebehoefte gebaseerd op ontwikkelingen in de regionale werkgelegenheid.

uitgifte in veel gemeenten circa 75 tot soms bijna

geactualiseerd kunnen worden. Daarnaast is het

De prognose is gemaakt op basis van drie stappen:

100 procent achter bij de uitgifte tussen 1997 en

verstandig om de ontwikkeling in de bedrijfsruim-

1.Het bepalen van de ruimtevragende werkgelegenheid.

2001;

tevraag tweejaarlijks kort te monitoren, zodat bij

2.Het bepalen van de verdeling van die ruimtevraag over de werkgelegenheid. 3.Het bepalen van de ruimtebehoefte met behulp van terreinquotiënten.

Ten opzichte van de ruimtebehoefte raming van de BLM is de raming van het Noordzeekanaalgebied meer regiospecifiek. Het regionale model

De incidentele grootschalige uitgifte, die bijvoor-

een zeer voorspoedige uitgifte of een sterk tegen-

beeld voortkomt uit de nieuwbouw van één van

vallende uitgifte goed en tijdig ingespeeld kan

de grotere bedrijven van een gemeente of door

worden op onverwachte dynamiek.

de toestroom van een grootschalige bovenregio-

omvat een duidelijke segmentering inclusief een inschatting van de ruimtebehoefte van de industrie en van zeehaventerreinen. De ruimtebe

hoefte van kadegebonden bedrijven is overigens bepaald met behulp van goederenstroom prognoses.


Leerervaring 4: houd rekening met de netto-brutoverhoudingen van terreinen

Leerervaring 3: reken met realistische bovenregionale vraag

Overige leerervaringen: Door intensief bedrijfscontact zijn lokale (en deels ook regionale) bedrijfsuitbreidingen en -

Naast de lokale en regionale vraag, houden som-

Gemiddeld genomen is slechts 5 tot 15 procent

Prognoses voor de ruimteraming van gemeenten

verplaatsingen beter te ramen dan nu in veel

mige gemeenten in hun prognoses rekening met

van de totale bedrijfsruimtebehoefte van boven-

gaan uit van de netto-vraag naar bedrijven-

gevallen gebeurt. Accountmanagement is zeker

een forse bovenregionale vraag, soms oplopend tot

regionale oorsprong. Dit betekent dat de meeste

terreinen. Daarnaast is er ruimte nodig voor wegen,

voor de korte termijn een belangrijke inputfactor

een kwart of meer van de totale vraag naar nieuwe

gemeenten hier maar beperkt rekening mee hoe-

groen en water, parkeerstroken en andere voor-

om een goede vraaganalyse te kunnen maken of

bedrijventerreinen. Meestal gaat het om gemeen-

ven houden in hun prognose. Regionale vraag (van

zieningen. Gemiddeld betekent dit dat er circa

te checken.

ten met een ruime bedrijventerreinenvoorraad

gemeenten elders in de regio) kan overigens wel

30 tot 40 procent meer bedrijventerrein nodig is

ten opzichte van de lokale behoefte. Bijvoorbeeld

een relatief groot aandeel zijn van de ruimtevraag,

dan de prognose laat zien. De meeste gemeenten

den met de inhaalvraag van bedrijven als er

gemeenten in Flevoland en Noord-Nederland. De

een en ander is echter helemaal afhankelijk van de

maken hier in de praktijk overigens weinig vergis-

meerdere jaren onvoldoende terrein voorradig

ervaring leert echter dat bovenregionale verhuisbe-

regionale marktsituatie.

singen mee.

was. Transformatie van bedrijventerreinen naar andere

wegingen gemiddeld genomen beperkt zijn.

Leerervaring 5: besteed meer aandacht aan de markt voor bedrijfsgebouwen r e k e n e n o p b o v e n r e g i o n al e v r aa g

Het is aan te raden dat gemeenten rekening hou-

functies (zoals wonen of kantoorruimte) wordt regelmatig ‘vergeten’ bij ruimteprognoses. Als

Belangrijk is een onderscheid te maken tussen

meer dan de ‘normale’ vervangingsvraag aan de

vraag naar bedrijfsgebouwen en vraag naar bedrij-

orde is, moet rekening worden gehouden met

Hoe groot is nu de bovenregionale vraag op de bedrijventerreinenmarkt? Dat zijn bedrijven die echt kiezen tussen landen en tussen regio’s, dus niet de

venterreinen. Gemeenten verliezen de bestaande

een extra ruimtevraag in de prognose.

bedrijven die binnen regio’s verplaatsen. De Stec Groep houdt dit sinds 2000 bij in de Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland. De feiten

voorraad aan bedrijfsruimtegebouwen na uitgifte

van de laatste vijf jaar:

soms uit het oog. Wanneer bedrijven verhuizen

komt relatief veel voor. Wanneer de lokale en

·Jaarlijks nemen circa 20 bedrijven een bovenregionale locatiebeslissing in Nederland die betrekking heeft op een bedrijventerrein en waarbij

laat men vaak een pand achter dat vervolgens leeg

regionale verhuisketens niet goed in kaart

tenminste 50 arbeidsplaatsen betrokken zijn;

komt te staan. In de uitgifteprognoses wordt maar

gebracht worden kan het voorkomen dat

·Het gaat vooral om distributievestigingen, inclusief groothandel. In iets mindere mate om productie en assemblage;

beperkt rekening gehouden met de markt voor

bedrijfsruimtevraag dubbel wordt geteld, of juist

·De meeste van deze wat grotere bovenregionale locatiebeslissingen vragen tussen 1 en 2,5 hectare kavel. In totaal gaat het dus om enkele

bestaande gebouwen. Deze blijven in de praktijk

dat de bedrijfsruimtevraag te laag wordt inge-

tientallen hectaren per jaar in Nederland; combineren we dit met een expertmatige schatting van de ruimtevraag van kleinere bedrijven dan

ook vaker leegstaan dan op grond van gebouwken-

schat.

schatten we in dat het totaal gaat om zo’n 50 tot 60 hectare bovenregionale vraag per jaar;

merken en aantrekkelijkheid nodig is. Bijvoorbeeld

·Distributievestigingen kiezen meestal voor de regio’s Amsterdam en Rotterdam (haven en luchthaven), Brabant (vooral West-Brabant) en

omdat het aanbod niet goed in beeld is gebracht,

differentiatie van de vraag naar typen bedrijven-

Noord- en Midden-Limburg;

maar ook omdat het imago van tweedehands

terreinen. Is er in een gemeente een relatief grote

·Productievestigingen kiezen meestal voor de regio Amsterdam (wederom door de luchthaven/haven) of het Noorden van het land (de helft

gebouwen in de bedrijfsruimtemarkt niet goed

vraag naar kantoorachtige gebruikers, of juist

van de productievestigingen landde hier in de afgelopen vijf jaar; door de relatief lage kosten voor grond en personeel, maar ook door incen-

is. Niet alleen betekent dit een enorme kapitaal-

naar laagwaardige gebruikers? Om meer zicht

tives zoals IPR);

vernietiging, het is ook zo dat gemeenten in hun

te krijgen op de samenstelling van de vraag is

·Regio’s die hier niet zijn genoemd wordt geadviseerd bij hun prognoses in beginsel terughoudend te zijn met het rekenen op bovenregionale

vraagprognose meer rekening kunnen houden met

een gebruiksanalyse van de gebouwen aantrek-

vraag op bedrijventerreinen.

opname in de bestaande bouw. Voorwaarde is wel

kelijk. Met dit doel kunnen binnen de gemeente

dat gemeenten of andere marktpartijen de markt

een aantal voorbeeld terreinen aangewezen

voor bestaande gebouwen transparanter maken en

worden waarvan de gebruikssamenstelling wordt

Overloop van de ene gemeente naar een andere

Veel gemeenten hebben beperkt zicht op de

het meer beschouwen als een volledig onderdeel

geanalyseerd. Zo komt men meer te weten van

van de bedrijfsruimtemarkt. Lees hiervoor ook de

het daadwerkelijke ruimtegebruik van bedrijven

brochure ‘Samenhangend bedrijventerreinenbeleid’10.

en de differentiatie daarbinnen. Het blijkt een enorm leerzame analyse! Zie ook het volgende hoofdstuk.

4 De terreinquotiënt is het aantal vierkante meters grond per werkzame persoon in een bepaalde sector. 5 Louw et al (1999). 6 Floor space index (f.s.i.): de verhouding tussen het oppervlak van de kavel en het totale vloeroppervlak op de kavel 7 Louw et al (2005). 8 Stec Groep. Zie kader: ‘rekenen op bovenregionale vraag’. 9 Dit is een ervaringsgetal dat in de praktijk goed blijkt te werken.

10

10 SenterNovem en Stec Groep (2005).

11


3 Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerreinen af op de kwaliteitswens van ondernemers?

B e h o e f t e aa n g e w o n e , f u n c t i o n e l e b e d r i j v e n t e r r e i n e n

Wat opvalt in de kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen is dat in de meeste regio’s in Nederland slechts een relatief beperkte vraag bestaat naar hoogwaardige bedrijventerreinen. Het gaat hierbij om terreinen met veel aandacht voor openbare ruimte, de uitstraling van panden en een hoog voorzieningenniveau. Het grootste deel van de bedrijfsruimtegebruikers geeft een voorkeur aan bedrijventerreinen met een gemiddeld kwaliteitsniveau. Daarnaast bestaat er een relatief forse groep (circa 20 tot 30 procent) bedrijven die bij voorkeur zit op een functioneel bedrijventerrein, dat er verder niet mooi uit hoeft te zien.

3.1 Meer aandacht voor kwalitatieve aspecten van bedrijventerreinen

kenmerken van de bedrijfsruimtegebruikers, dyna-

Wanneer ondernemers verder gevraagd wordt naar hun beeld van de kwaliteit van het bedrijventerrein, dan is dit beeld vaak positiever dan

miek (verhuisplannen), eigendomsverhoudingen,

dat van beleidsmakers. Dit betekent in de praktijk dat er onder ondernemers niet altijd voldoende draagvlak is voor het realiseren van hoge

huidige kenmerken van het bedrijfspand en de

stedenbouwkundige en architectonische ambitieniveaus voor nieuwe bedrijventerreinen. Onder invloed van een achterblijvende vraag naar

Kwalitatieve aspecten van de vraag naar bedrijven-

omgeving, mogelijkheden om intensief te bouwen

terreinen met een zeer hoog ambitieniveau en het feit dat juist dit type bedrijventerrein de afgelopen vijf jaar graag ontwikkeld werd, bleef

terreinen zijn in zijn algemeenheid onderbelicht.

en behoefte aan parkmanagement.

de afzet van terreinen in dit segment achter bij de verwachtingen. In veel gevallen werd het ambitieniveau van de terreinen naar beneden bijgesteld. Deze ontwikkeling heeft financiële consequenties in de grondexploitaties maar kan er ook toe leiden dat bedrijventerreinen een te

De laatste jaren wordt hieraan echter steeds meer aandacht besteed, onder andere omdat de Kamer

Op basis van de kwalitatieve wensen en eisen van

eenvormig karakter krijgen. Door overaanbod in het dure segment te creëren, ontstaat verdunning van de kwaliteit van een terrein en gaan

van Koophandel in verschillende regio’s bruikbaar

bedrijven kunnen gemeenten een bedrijventerrei-

terreinen met een hoog ambitieniveau uiteindelijk heel veel lijken op ‘gewone’ locaties. Het onderscheidende vermogen van bedrijventerreinen

onderzoek verrichten naar de huisvestingswensen

nentypologie opstellen van bestaande en nieuwe

neemt hierdoor af.

en -eisen van bedrijven. Daarnaast ontstaan er landelijke en regionale databases op dat vlak11. Met

terreinen in de gemeente, waarbij beter aangeslo-

Een ander aspect dat naar voren komt in de kwalitatieve vraaganalyses, is het feit dat de behoefte aan parkmanagement bij bedrijfsruimte-

ten kan worden bij de wensen en eisen van bedrij-

gebruikers niet altijd overeenkomt met de wens om een hoogniveau van parkmanagement op bedrijventerreinen te realiseren. Dit kan op ter-

meer kennis van de huisvestingskenmerken van

ven, dan nu vaak het geval is. In de box enkele

mijn het draagvlak verminderen om het parkmanagement in stand te houden, met name waar het gaat om voorzieningen die relatief weinig

de gebruikers van bedrijfsruimte is het mogelijk

gevraagd worden.

de vraag naar bedrijfsruimte en bedrijventerreinen

opvallende resultaten uit kwalitatieve analyses van bedrijventerreinen12.

nader te segmenteren, zodat in de planning en

In de segmentatie van bedrijventerreinen dient

zijn slechts beperkt in staat het bedrijfsproces te stapelen. In ontwikkeling van met name (veelal gestapelde) bedrijfsverzamelgebouwen en

inrichting van bedrijventerreinen beter aangeslo-

meer rekening gehouden te worden met de wen-

bij de herontwikkeling van binnenstedelijke herstructureringslocaties met hoge f.s.i.’s wordt hier onvoldoende rekening mee gehouden.

ten kan worden op de vraag. Belangrijke thema’s

sen en eisen van bedrijven. Gemeenten stellen met

in dergelijke kwalitatieve analyses kunnen zijn:

dit doel vaak een bedrijventerreinentypologie op.

Bijzonder aandachtspunt zijn de mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik: bedrijfsruimtegebruikers met een laag aandeel kantoorvloer

Tot slot wordt met name in de Randstad soms de behoefte aan nieuwe bedrijfsruimte in het huursegment overschat en wordt er de laatste jaren te veel terrein aangeboden door ontwikkelaar/beleggers die deze als huurobject in de markt zetten.

3.2 Typologieën om bedrijventerreinen te segmenteren

in de bedrijfsruimtemarkt. Voorbeelden van veel

Gemeenten kunnen bedrijventerreinen op veel

opzichte van openbaar vervoer en snelwegen, de

verschillende manieren segmenteren. De ervaring

ligging aan de stadsrand, in woongebieden of in

leert dat de meeste gemeenten hiervan in de prak-

binnenstad en de ligging ten opzichte van overige

tijk weinig richting geven aan een vraaggerichte

fysieke kenmerken (vaarwater bijvoorbeeld of mul-

ontwikkeling en invulling van bedrijventerreinen.

timodaal transport).

gebruikte locatiekenmerken zijn: de ligging ten

Desondanks een opsomming van tot nu toe veel overlap vertonen of soms gecombineerd worden

2. Typologie op basis van aanbodkenmerken

gebruikt):

De meest gebruikte typologie is de typering in vijf

gehanteerde typologieën (die onderling ook weer

soorten bedrijventerreinen zoals deze voorkomt in

12

1. Typologie op basis van locatiekenmerken

IBIS (aanbodgerichte typologie):

In de eerste plaats bestaan typologieën die een

bedrijven in zware milieuhindercategorieën

link leggen tussen locatiekenmerken en sectoren

(categorie 4/5);

zware terreinen: bedoeld voor vestiging van

13


3. Typologie op basis van verschijningsvorm

5. Typologie op basis van schaalgrootte

Haa r l e mm e r m e e r

De verschijningsvorm van het pand en van het

Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben een

De gemeente Haarlemmermeer deed onderzoek naar in de

bedoeld voor bedrijven met milieuhinder catego-

bedrijventerrein biedt een goed uitgangspunt voor

bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor binnen-

gemeente gevestigde bedrijven. Hierop baseerde zij een inde-

rie 1 tot en met 4;

segmentering van bedrijven. Uit de praktijk blijkt

stedelijke locaties en gemengde woonwerkmilieus

ling van de bedrijventerreinen in verschillende segmenten, voor

dat bedrijven in dezelfde sector en activiteit toch

en grootschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben

bedrijven met wensen ten aanzien van uiteenlopende aspecten:

hoogwaardige productieactiviteiten, R&D en

heel verschillende ambities hebben wat betreft de

vaker een voorkeur voor goed snelweglocaties. Een

·bereikbaarheid;

kantooractiviteiten;

ligging, uitstraling en invulling van het pand en het

indeling van bedrijfsruimtegebruikers naar schaal-

·representativiteit;

terrein, en hier ook heel verschillende huisvestings-

grootte is dan ook een geschikte factor in een

·schaalgrootte;

budgetten voor over hebben.

marktconforme differentiatie van de vraag.

·milieuhindercategorie;

zeehaventerreinen: grootschalige terreinen aan diep vaarwater met laad- en loskades; gemengde terreinen: reguliere bedrijventerreinen

hoogwaardige terreinen speciaal bedoeld voor

distributieparken gericht op transport- distributie en groothandel.

·functie.

Nadeel van deze typologie is dat meer dan 90 pro-

Een typologie op basis van verschijningsvorm is

6. Clustering op lokale specialisaties

Een combinatie van die verschillende aspecten en criteria leidde

cent van alle terreinen tot de gemengde bedrijven-

interessant voor een marktgerichte bedrijventer-

Sommige gemeenten hebben een voorkeur voor

tot de volgende segmenten:

terreinen behoort en dat deze indeling niet leidt

reinentypologie omdat het aansluit bij de wensen

thematisch ingerichte bedrijventerreinen, omdat

·Schiphol logistiek;

tot een segmentatie die gemeenten helpt terreinen

van bedrijven en bij de manier waarop bedrijven-

men meerwaarde verwacht van clustering van

·bedrijvenpark;

in te richten zoals bedrijven dat willen.

terreinen moeten worden ontwikkeld en ingericht.

bedrijfsactiviteiten rond een sector. De achterlig-

·kleinschalig lokaal;

Aantrekkelijk is onderscheid te maken naar ter-

gende gedachte is dat bedrijven hier synergie aan

·laagwaardig.

reinen met een bovengemiddeld kwaliteitsniveau,

ontlenen en dat clustering leidt tot het aantrek-

een gemiddeld niveau en een benedengemiddeld

ken van nieuwe bedrijven in dezelfde sector. In de

n o o r d - h o lla n d n o o r d

ambitieniveau. De steden Groningen en Den Haag

praktijk blijkt dat een thematische invulling van

De regio Noord-Holland Noord (Kop van Noord-Holland, West-

introduceren of overwegen nu een typologie op

bedrijventerreinen gericht op bijvoorbeeld R&D of

Conclusie

Friesland en Noord-Kennemerland) heeft in de periode 2002–

basis van verschijningsvorm.

ICT(-dienstverlening) moeilijk te handhaven is. Een

Veel typologieën sluiten slechts weinig aan op (ver-

thematisch label van een bedrijventerrein blijkt

anderingen in) de wensen en eisen van bedrijven.

2020 behoefte aan 865 tot 1.125 hectare bedrijventerrein. In

4. Typologie op basis van bedrijfsactiviteit

bovendien nauwelijks relevant voor de vestigings-

Veel typologieën zijn gebaseerd op de historische

rijk cluster van bedrijven. Hoewel er in de Kop van Noord-Holland

patronen van bedrijven. Het gaat voor de meeste

opbouw van bedrijventerreinen en niet gericht

een concentratie van maritieme activiteiten is, wil de provincie

Sommige gemeenten baseren een deel van hun

bedrijven meer om de ligging, bereikbaarheid en

op toekomstige uitgifte. Hetzelfde geldt ook voor

bij een nieuwe locatie wel ontsluiting over water, maar niet de

bedrijventerreinentypologie op de (hoofd) acti-

verschijningsvorm van het bedrijventerrein dan de

aanbodgerichte typologieën zoals IBIS hanteert;

hele locatie volgens één bepaald thema ontwikkelen. Ook zijn in

viteit van bedrijven. De belangrijkste activiteiten

aanwezigheid van andere bedrijven uit de sector.

die indeling is in beginsel niet toekomstgericht en

de Kop van Noord-Holland en in West-Friesland veel bedrijven in

op bedrijventerreinen zijn distributie, productie,

de agribusiness, maar is dit aantal te beperkt om terreinen uit-

assemblage en verkoop/marketing. Activiteit blijkt

Uitzonderingen (waarvoor een thematische seg-

sluitend voor deze bedrijven te ontwikkelen. Zo’n thematisering

op landelijke schaal een uitstekende voorspeller

mentatie wel meerwaarde oplevert) zijn luchtha-

Een deel van de typologieën geeft te weinig rich-

leidt tot te lange ontwikkelingstermijnen met te grote financiële

van de locatiewensen en eisen van bedrijven. Voor

vengebonden bedrijvigheden, (multi)media, tuin-

ting aan profilering en invulling van bedrijventer-

risico’s en als zich te weinig bedrijven binnen de doelgroep

de segmentatie van terreinen binnen een gemeen-

bouwgerelateerde activiteiten en sommige ken-

reinen. Wat zijn de beoogde kwaliteiten van de

aandienen blijven delen van een themalocatie lang onbenut.

te is deze typologie minder bruikbaar. Dit omdat

nisparken. Dit hangt samen met het feit dat deze

locatie? Voor welke segmenten uit de markt is deze

Belangrijker nog is de conclusie uit een enquête die de provincie

verschillende typen bedrijfsactiviteiten prima met

activiteiten een geografische component hebben,

het beste geschikt en hoe past het aanbod zo goed

onder bedrijven in de regio hield, dat de behoefte aan themati-

elkaar op één bedrijventerrein gevestigd kunnen

waardoor bedrijven ruimtelijk clusteren, omdat ze

mogelijk bij de specifieke vraag?

sche terreinen beperkt is: 76 procent van alle bedrijven heeft een

worden, mits de milieuhindercategorieën niet

er belang bij hebben fysiek dicht bij elkaar te zit-

voorkeur voor een niet gethematiseerd bedrijventerrein.

teveel uiteenlopen.

ten.

geen van de drie deelregio’s is een sterk ontwikkeld en omvang-

14

geeft weinig sturing aan de invulling van locaties.

15


3.3 Kies voor een typologie (mede) op basis van verschijningsvorm

goed functioneren, en dat is voldoende. Naar schatting gaat het om circa ruim de helft tot drie-

In opdracht van VNO-NCW Noord bedacht de Stec Groep een zestal typen werklocaties voor de verre toekomst (2020), op maat voor Noord-

Een indeling die goed aansluit bij de wensen en

kwart van de bedrijfsruimtevragers.

Nederland, op basis van verschijningsvorm:

eisen van gebruikers is de typologie op basis van verschijningsvorm.

eindhoven

Flight Forum (gemeente Eindhoven) is een voorbeeld van een

tioneel. De huisvesting en het terrein moeten

Er zijn ook bedrijven waarvoor de uitstraling van

n o o r d - n e d e r la n d

·Topkantorenmilieu aan de zweeftrein. Grootschalige kantoorvestigers in markante en hoogwaardige kantoorgebouwen in het centrum van

pand en omgeving er nauwelijks toe doet, als de

Groningen. Een topkantorenlocatie is een multifunctionele locatie (wonen, werken, winkels en recreatie) op of bij het zweeftreinstation.

kosten voor de bedrijfshuisvesting maar laag zijn

Vestigers zijn hoofdkantoren, ontmoetingskantoren, back offices.

en de functionaliteit prima. Deze categorie

·Stedelijke zakencentra. Voor alle typen kantoorvestigers, ook met baliefunctie, in verzamelgebouwen en solitaire kantoorpanden.

bedrijven hebben in de praktijk slechts weinig

Subtopmilieus aan de stadsrand of op een zeer goed bereikbare locatie nabij het stadscentrum, niet alleen in Groningen maar ook in steden

keuzemogelijkheden. Het gaat om circa 20 tot 25

als Assen, Emmen, Leeuwarden en Heerenveen

procent van de bedrijfsruimtegebruikers.

·Eersteklas bedrijvenparken. Mengvorm op de scheidslijn van kantoor- en bedrijfsachtig; het gaat vooral om bedrijfsruimtegebruikers met

hoogwaardig bedrijventerrein dat voor veel activiteiten en sec-

veel kantoor of R&D, dus niet zozeer de groep met 20 tot 30 procent kantoor maar de groep met 50 procent kantoor, 50 procent bedrijfsruim-

toren geschikt is. De eisen op basis van het inrichtingsconcept

te. Op lange termijn wordt deze groep naar verwachting aanzienlijk qua omvang.

zijn bijzonder hoog, maar schrikken bedrijven niet af omdat

·Campus Noord-Nederland. Concentratie van sciencegerelateerde bedrijven. Bedrijfsgebouwen, kavels en park lopen in elkaar over, in een

de gemeente vooraf heel kernachtig en eenduidig is in haar

aantrekkelijk groen woon- en werkgebied.

uitgiftebeleid. Er vestigen zich veel verschillende activiteiten en

·Duurzaam productieknooppunt. Grote en middelgrote industriële vestigers met een breed scala van voorzieningen. Nader gethematiseerd

sectoren op het bedrijfsruimtedeel: bijvoorbeeld ICT met veel

naar sector (elektro, chemie, metaal) en landschappelijk ingepast, in Emmen, Heerenveen en Delfzijl.

kantoor en productie, een verhuisbedrijf en een groothandel

·Logistieke superhub. State-of-the-art locatie aan een corridor (A7 en A37).

.Het concept vormt een eigen thema waartoe bedrijven zich

Bron: Stec Groep aan VNO-NCW Noord (2003).

aangetrokken voelen.

Ook regionale component van belang voor typologie

Segmentering naar bedrijfsomvang

Uitgangspunten voor segmentering naar verschijningsvorm

In sommige regio’s is het om markttechnische

rijk ondernemers en locaties te segmenteren naar

redenen verstandig, afhankelijk van bepaalde geo-

grootte. Kleinschalige ondernemers (tot circa 250

Verschijningsvorm is letterlijk één van de meest

grafische specialisaties, naast verschijningsvorm

m² b.v.o.) hebben een bovengemiddelde vesti-

ook te kiezen voor een of meer terreinen gericht op

gingsvoorkeur voor gemengde woonwerkmilieus

een bepaalde activiteit (met name logistiek) of een

en grootschalige bedrijfsruimtegebruikers een

regionale specialisatie (zoals luchthavengebonden

voorkeur voor locaties met een goede snelwegver-

terreinen, watergebonden activiteiten).

binding (vanaf circa 5.000 m² b.v.o.).

in het oog springende kenmerken van een bedrijventerrein en daarom een goed uitgangspunt voor

D e n h aa g

segmentatie: Een deel van de bedrijfsruimtegebruikers is

De gemeente Den Haag heeft een nieuwe bedrijventerreinen-

Verder is het vanuit de vraag van bedrijven belang-

bereid extra huisvestingslasten te betalen voor

strategie gebaseerd op een toekomstgerichte bedrijventerrei-

bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een

nentypologie. Deze typologie is uitgangspunt voor de segmen-

hoogwaardige uitstraling. Deze bedrijven zijn

tering, profilering en fasering van alle bedrijfslocaties in de

V e r s c h i l i n p e r c e p t i e v a n o n d e r n e m e r s e n b e l e i d s ma k e r s o v e r h e t

bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar

gemeenten, inclusief de financiële consequenties.

b e g r i p k w al i t e i t

aandacht besteed is aan zowel pand als de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein,

Belangrijkste uitgangspunt voor de nieuwe typologie is verschij-

Ondernemers zijn eerder tevreden over kwaliteit van bedrijventerreinen dan beleidsmakers. Uit onderzoek van Stec Groep 13 blijkt: van alle

als parkmanagement. In de meeste gemeenten

ningsvorm: van zowel het pand zelf als de omgeving.

bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein vindt 14 procent dat het gevestigd is op een terrein met een hoogwaardige uitstraling.

gaat het om 5 tot 10 procent van de bedrijfsruim-

Dit is veel. Ter vergelijking: het Ministerie van VROM/DG Ruimte schat het aandeel hoogwaardige bedrijvenparken in Nederland op slechts

tevraag.

3 procent 14 . Bedrijven zijn daarmee veel eerder tevreden dan beleidsmakers. Daar komt nog bij, dat ondernemers vaak ook een andere

Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven

perceptie hebben van de kwaliteitsvorm ofwel typologie van een bedrijventerrein. Niet altijd kan de ondernemer zich vinden in de beleids-

echter geldt dat een ‘gewoon’ kwaliteitsniveau

typologie van een gemeente voor bedrijventerreinen. Des te meer reden de typologie van bedrijventerreinen vanuit de vraag op te stel-

van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze

len. Immers, alleen dan kunnen gemeenten bedrijventerreinen plannen die aansluiten bij de wensen en eisen van ondernemers en is ook

bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de

segmentering in het uitgifteprotocol (zie ook de kennisbrochure van SenterNovem over samenhangend bedrijventerreinenbeleid) voor de

stedenbouwkundige vormgeving van het terrein

ondernemer begrijpelijk en acceptabel.

en de architectuur van het pand met name func16

17



Een regionale agenda is het beste instrument om

Op basis van de ervaringen met het inrichten van

concurrentie in de regio te voorkomen zonder

Leerervaring 5: let op, terreintypologie blijft een ideaalbeeld

bedrijventerreinentypologieën zijn de volgende

tekort aan locaties te hebben.

De introductie van een nieuwe, vraaggerichte

eenduidig mogelijk te hebben, omdat bedrijventer-

bedrijventerreinentypologie met een beperkt aantal

reinen hierdoor een duidelijker en marktgerichter

locatietypen is een ideaalbeeld. In de praktijk kan

profiel kunnen krijgen. Dit is belangrijk om heldere

Leerervaring 1: leg niet teveel nadruk op hoogwaardige bedrijventerreinen

Leerervaring 4: stem ook de verdeling van de vraag over segmenten af in de regio

dit ideaal vaak niet gerealiseerd worden, omdat

keuzemogelijkheden voor bedrijfsruimtegebruikers

allerlei bestaande bedrijventerreinen al een profiel

te bieden en het onderscheidend vermogen van

Een van de belangrijkste knelpunten van vraag-

Vooral het aanbod bedrijventerreinen met een

hebben en veel terreinen al helemaal zijn uitgete-

de terreinen ten opzichte van elkaar te vergroten.

gericht bedrijventerreinenbeleid: de ambitie van

hoogwaardig verschijningsvorm en met een laag-

kend of uitgerekend danwel al in uitgifte zijn.

Daarnaast helpt een duidelijke bedrijventerreinenty-

gemeenten is vaak hoger dan de concrete vraag

waardige verschijningsvorm wordt in de praktijk in

Toch is het belangrijk de typologie zo helder en

pologie bij de promotie en acquisitie van terreinen.

van bedrijfsruimtegebruikers. In veel gemeenten is

veel regio’s te weinig afgestemd. Iedere gemeente

het zo dat de hoogwaardige vraag overschat wordt

en regio streeft naar een zo hoog mogelijke beeld-

en de laagwaardige vraag onderschat. Op een rea-

kwaliteit en uitstraling van alle bedrijventerreinen,

listische manier omgaan met deze marktrealiteit en

zowel bij nieuw te ontwikkelen terreinen als her-

het consequent vertalen hiervan naar locaties is de

structureringsopgaven. Vanuit de visie op de ruim-

kunst.

telijke kwaliteit is dit een logische ambitie, door

lessen te trekken:

de bril van bedrijven bekeken niet. Terreinen waar

Leerervaring 2: besteed voldoende aandacht aan kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers

bedrijven met lage eisen aan de verschijningsvorm

Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers vormen

waarbij gemeenten op sommige te ontwikkelen

een grote groep op de totale bedrijfsruimtemarkt.

of te herstructureren terreinen hun ambities naar

Daarom is het belangrijk ook voor deze groep

beneden zouden moeten bijstellen.

zich kunnen vestigen zijn meestal schaars, zeker in de Randstad. Dit vraagt om een regionale oplossing

gebruikers voldoende ruimte te bieden. Daarbij moet worden opgemerkt, dat kleinschalige gebruikers andere vestigingseisen stellen dan grootscha-

r i v i e r e n la n d

lige gebruikers. In de gemeente Amsterdam is er bijvoorbeeld speciaal beleid voor kleinschalige

In het Convenant Bedrijventerreinen Rivierenland streven de

bedrijfsruimtegebruikers (Nota Kleinschalige Bedrijf

betrokken gemeenten naar een bundeling en concentratie van

sruimtegebruikers).

bedrijvigheid op lokale en (sub-)regionale bedrijventerreinen. Dit betekent, dat bij de planning van een nieuw bedrijventer-

Leerervaring 3: stem bedrijventerreinentypologie af in de regio

rein vooral wordt gekeken naar de locatie en de economische

Het is belangrijk om te zorgen dat ook de bedrij-

prioriteitsstelling in de opvangtaak van bedrijven:

venterreinentypologie in omliggende gemeenten

·Startende bedrijven en hervestiging van bedrijven worden

aansluit op de vraag in de totale regio. Een regio-

lokaal opgevangen.

nale typologie (en samenhang!) dwingt gemeenten

·Indien de opvang niet mogelijk is in de eigen gemeente wordt

te kijken naar de kwaliteiten van locaties en deze in

het bedrijf opgevangen in de bij het gemeentecluster behorende

te vullen vanuit de eisen en wensen van bedrijven.

subregionale kern dan wel in een aangrenzende subregionale

Een regionale typologie draagt ook bij aan het

kern.

voorkomen van faserings- en concurrentieproble-

·Wanneer beide geen mogelijkheden bieden dan opvang op het

men tussen gemeenten op de bedrijfsruimtemarkt.

regionale bedrijventerrein (Medel).

belangen van de gemeente/subregio. Het convenant behelst een

11 Regionale onderzoeken zoals ‘Bedrijven onder dak’ van de Kamers van Koophandel in Gelderland en Overijssel. Daarnaast bestaat de database met een landelijke dekking van de Stec Groep (Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland). 12 Stec Groep, Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland (2002 en 2005). 13 Stec Groep, Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld. Resultaten Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland 2005 (2005). 14 Procentuele verdeling van de netto oppervlakte van de diverse locatietypen die IBIS onderscheidt. Netto oppervlak: het totaal aan netto opper vlakte bedrijventerrein. Bron: IBIS werklocaties (2004).

18

19


4 Welke typen bedrijventerreinen leg je vervolgens aan? 4.1 Manieren om de typologie te vertalen in bedrijventerreinenprofielen Om de gekozen, vraaggerichte bedrijventer-

De ervaring leert overigens dat wanneer er sprake

Leerervaring 3: een flexibel plan kan leiden tot eenvormige bedrijventerreinen

is van een grootschalige private grondexploitatie,

Het globale eindplan is flexibel, maar minder bin-

het bedrijventerreinenprofiel een helderder en

dend. Dit heeft ook nadelen. Ook bedrijven die

bedrijfsruimtegebruikers juist aantrekkelijk wan-

meer marktconform karakter heeft dan wanneer de

minder goed in het profiel passen kan en mag een

neer alle gebruikers zich aan dezelfde (hoge) eisen houden16;

gemeente de grond uitgeeft. Dit hangt samen met

gemeente bij belangstelling niet weigeren. Het

het feit dat een marktpartij zich meer bewust is van

gevolg: een gemeente heeft minder moeite een

Op terreinen met een laagwaardiger verschij-

de commerciële voordelen die een duidelijk profiel

(nieuw) bedrijventerrein vol te krijgen, maar het

heeft voor de waardeontwikkeling van de grond.

terrein krijgt een meer gedifferentieerde inrichting

reintypologie in de praktijk te gebruiken moet

ningsvorm zijn gebruikers juist gebaat bij minder

een gemeente deze vertalen in profielen per

strenge eisen aan bijvoorbeeld buitenopslag, of

terrein(type). Hoe kan dat het beste gebeuren?

1. Een gemeente kan de bedrijventerreinenprofielen op verschillende manieren vastleggen in een gedetailleerd bestemmingsplan en in een globaal eindplan. Een gemeente kan in een gedetailleerd bestem-

aan de kwaliteit van de gevel.

Leerervaring 1: marktpartijen gaan veelal voor een betere profilering

en uitstraling en mist een sterke positionering.

Leerervaring 2: profielen helpen de rug recht te houden Een meer gedetailleerd profiel helpt een gemeente

4.2 Kies voor concrete en compacte bedrijventerreinenprofielen

vast te houden aan de inrichtings- en beeldkwa-

Wat kan het advies zijn voor gemeenten?

liteiteisen op een bedrijventerrein. Een gemeente

Het ideale profiel bestaat in ieder geval uit basis-

Op het bedrijventerrein Apeldoorn-Noord zijn de ondernemers

kan in dit geval teruggrijpen op een ‘hard’ pro-

informatie over omvang (totaal en hoeveelheid

op het terrein voorstander van het vastleggen en handhaven

gramma van eisen. Met het risico overigens van

uitgeefbaar), ligging, juridische status en bereik-

apeldoorn

van hoge eisen aan stedenbouw en architectuur, juist omdat ze

een langere uitgiftetijd. In tijd van laagconjunctuur

baarheid van ieder bedrijventerrein (bestaand en

mingsplan richtlijnen vastleggen over het toe-

verwachten dat de waardeontwikkeling van de bedrijfsgebou-

is het niet gemakkelijk het profiel (of delen ervan)

nieuw). Daarnaast moet worden ingegaan op een

komstig gebruik: voorschriften kunnen betrekking

wen hier op de lange termijn bij gebaat is.

los te laten en het bedrijventerrein open te stellen

uitwerking van relevante ruimtelijke beleidsaspec-

hebben op bouwhoogte, aantal bouwlagen, floor

voor ‘minder gewenste bedrijvigheid’ en toch nieu-

ten die zijn vastgesteld voor ieder terrein: welke

space index, rooilijn, aantal parkeerplaatsen en

we kavels uit te geven. Een gemeente met gedetail-

beleidsruimte er nog is, welke status het terrein

milieuzonering.

leerde bedrijventerreinenprofielen vastgelegd in

krijgt in de nieuwe bedrijventerreinentypologie en

bestemmingsplanvoorschriften en/of beeldkwa-

plus wat dat betekent voor de specifieke profilering

dat het moeilijk is hiermee flexibel in te spelen op

4. In het uitgiftebeleid aanvullende eisen stellen

liteitplan moet daarom op voorhand al rekening

van dit terrein.

veranderingen in de huisvestingswensen en -eisen

Een heel krachtig instrument dat in de meeste

houden met een langere exploitatieperiode.

van de gebruikers. Een globaal (eind)plan met uit-

gemeenten goed te gebruiken is, zijn de privaat-

Een echt vraaggericht profiel begint uiteraard met

werkingsplicht geeft daarentegen wel weer meer

rechtelijke mogelijkheden bij de uitgifte van grond,

de doelgroepen die op de locatie worden beoogd,

flexibiliteit.

zowel op de korte termijn, als ook op de lange

Nadeel van gedetailleerde bestemmingsplannen is

h aa r l e mm e r m e e r

termijn (door een kettingbeding, of door een kwali-

2. Beeldkwaliteitplan

tatieve verplichting).

Met een beeldkwaliteitsplan per bedrijventerrein

doelgroep geschikt is en de sterke punten van de Businesspark Lijnden (gemeente Haarlemmermeer) is een hoog-

locatie ten opzichte van andere locaties voor de

waardige bedrijvenlocatie nabij Schiphol Airport. De nabijheid

doelgroepen.

kunnen de profielen nog beter worden verankerd

In gronduitgiftecontracten kan een gemeente

van de luchthaven en de stad Amsterdam in combinatie met de

in de uitgiftepraktijk.

immers eisen stellen aan de bedrijfsruimtegebrui-

internationale uitstraling van het gebied, geeft de locatie uit-

Het beeldkwaliteitplan heeft als nadeel dat het

kers die publiekrechtelijk heel lastig blijken vast

stekende locatiekwaliteiten. Op Businesspark Lijnden zijn veel

alleen betrekking kan hebben op de visueel-ruim-

te leggen, bijvoorbeeld omdat deze niet visu-

internationale bedrijfsruimtegebruikers gevestigd. Een deel van

telijke aspecten van bedrijventerreinen. Daarnaast is een beeldkwaliteitsplan ook niet bindend15.

eel-ruimtelijk zijn, of qua detaillering niet in een

de gebruikers is puur bedrijfsruimte, maar een deel ook heeft

bestemmingsplan horen. In dat opzicht kan een

deze functie gecombineerd met een groot aandeel kantoorvloer.

gemeentelijke gronduitgifte voordelen hebben

De gemeente heeft beoogd op deze locatie hoogwaardige, inter-

3. Variatie in detaillering van profielen

voor een duidelijk bedrijventerreinenprofiel die

nationale gebruikers te vestigen.

Tot slot kan een gemeente variëren in de mate van

bij de uitgifte door private grondexploitanten niet

Veelal logistieke internationale ondernemingen hebben op

detaillering van de bedrijventerreinenprofielen:

altijd gesteld worden.

andere locaties bij de luchthaven hun logistieke activiteiten

Op sommige locaties (bijvoorbeeld met een

inclusief de kwaliteiten waarom de locatie voor de

ondergebracht, waarvoor nabijheid van de luchthaven cruciaal is.

hoogwaardige verschijningsvorm) is het voor 20

21


B e la n g r i j k e aa n d a c h t s p u n t e n i n h e t p r o f i e l z i j n : d o e lg r o e p e n

Beoogde doelgroepen op de locatie: voor wie wil de locatie een optimale vestigingsplaats zijn?

f u n c t i o n a l i t e i t va n

Wat maakt dat deze locatie een optimale vestigingsplaats is voor de doelgroepen? Welke vijf of zes deelaspecten moeten dan vooral

d e lo c at i e v o o r d e

goed uit de verf komen?

d o e lg r o e p

verschijningsvorm

Van gebouwen, bouwkundige en stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteit terrein. Een en ander afgeleid van doelgroe-

Het is belangrijk op alle terreintypen te beschikken over kavels van diverse groottes. Op binnenstedelijke terreinen is voorts een bovengemiddelde behoefte aan kleinschalige kavels, terwijl op terreinen aan de stadsrand naast kleinschalige kavels ook zeker middelgrote en grootschalige kavels aangeboden moeten worden. Zorg daarnaast voor enige overlap in kavelgroottes tussen de locaties waardoor flexibiliteit en uitwisselbaarheid ontstaat. Bandbreedtes voor kavelgroottes zijn bijvoorbeeld: 100 tot 400 m2 voor kleinschalige kavels, 250 tot 1.500 m2 voor middelgrote terreinen dicht tegen stedelijk gebied, 1.000 tot 3.000 m² of 2.500 tot 6.000 m2 en 5.000 m2 tot 1,5 hectare op grootschalige locaties. Dit sluit aan bij een indeling die veel gemeenten hanteren.

Prijzen

maken de inrichting van bedrijventerreinen minder

Op basis van de ervaringen van gemeenten met

flexibel.

bedrijventerreinenprofielen zijn de volgende lessen te trekken:

Mogelijkheden voor bestem-

pen en functionaliteiten.

k av e lg r o o t t e

neemt wel een parkeernorm op. Beide bepalingen


bouwlagen. Bijna eenderde van alle gemeenten

Het terrein met de beste ligging ten opzichte van de stad en beste bereikbaarheid is het meest aantrekkelijk voor bedrijven om zich te

m i n g s p la n v o o r s c h r i f t e n

Met een sterk ambitieniveau en selectiviteit is niets ·maximaal bebouwingspercentage;

mis, integendeel! Belangrijk is echter dat de eisen

·minimaal bebouwingspercentage;

duidelijk marktconform en marktgericht zijn en

·maximaal aantal bouwlagen;

passen bij de doelgroepen die worden beoogd.

·minimaal aantal bouwlagen; ·maximale bouwhoogte (in meters);

Marktgericht:

·minimale bouwhoogte (in meters);

Het profiel moet makkelijk en eenduidig aan

·minimale floor space index (f.s.i.);

bedrijfsruimtegebruikers zijn uit te leggen. Als het

·maximale afstand tot rooilijn (in meters);

te ingewikkeld is kunnen bedrijven er niet mee uit

·maximaal aantal parkeerplaatsen (per hectare);

te voeten en zal er in de praktijk weinig van alle

·clustering voor milieuzonering.

ambities van gemeenten terechtkomen, omdat

Bron: Stec Groep (2005).

iedereen de eisen uit de profielen anders interpreteert.

vestingen. Dit terrein heeft de hoogste grondprijzen en huurprijzen van de moderne terreinen. Kleinere terreinen, minder goed bereik-

Eisen moeten betrekking hebben op aspecten die

baar of met een mindere zichtbaarheid bijvoorbeeld, hebben lagere prijzen.

selectiecriteria

Men kan op elke locatie wenselijke selectiecriteria hanteren voor wat betreft bijvoorbeeld verschijningsvorm of terreinquotiënt en daarmee bedrijven dirigeren naar de locatie die het beste aansluit bij het bedrijfsproces en de huisvestingswensen van bedrijven, uitstraling en verschijningsvorm. De selectiecriteria sluiten uiteraard aan bij doelgroepen en functionaliteit van de locatie voor de doelgroep.

zichtbaar verschil uitmaken voor het terrein: te Zo is een gebruikelijke minimale bouwhoogte

vaak wordt energie gestopt in eisen die voor de uit-

vijf tot zes meter. Voor de afstand tot de rooilijn

eindelijke uitstraling van terrein en pand nauwelijks

gebruiken gemeenten gemiddeld twee tot vier

invloed hebben. Denk dan bijvoorbeeld aan afspra-

meter.

ken over de afstand tot de rooilijn, het beperken van het aantal parkeerplaatsen op de eigen kavel

Hiernaast kunnen gemeenten expliciet bepalingen fa s e r i n g

Bijzonder aandachtspunt is de fasering van moderne bedrijventerreinen. Het is zaak deze in regionaal verband te faseren om concurrentie te voorkomen maar toch genoeg keuze voor bedrijven te hebben.

22

Leerervaring 1: zorg voor marktgerichte en marktconforme profielen

of de bouwhoogte.

in het bestemmingsplan opnemen, die aangeven hoe groot het aandeel kantoorvloer mag zijn.

Marktconform:

Sommige gemeenten hanteren een f.s.i.-afhanke-

De eisen moeten in praktijk uit te voeren zijn. Veel

lijke grondprijs. De prijs per vierkante meter bruto

bedrijventerreinen die de laatste jaren op de markt

vloer oppervlak (b.v.o.) of kavel is dan impliciet ook

zijn gebracht stralen de sfeer uit van de laatste

Het bestemmingsplan: gedetailleerd bestemmingsplan met voorschriften

bijvoorbeeld het gebruik van bepaalde apparatuur

afhankelijk van het aandeel kantoorvloer in het

hoogconjunctuur waarin zeer ambitieuze plannen

zijn te bindend.

bouwplan. Gebruikelijk is een prijsbreekpunt op

werden gelanceerd voor bedrijventerreinen. De

Behalve voor een principiële keuze tussen een

Voorschriften die het meest voorkomen zijn een

een f.s.i. van 1,0.

meeste hiervan zijn de afgelopen jaren bijgesteld

gedetailleerd (rechtszekerheid) en globaal (flexi-

vaste minimum bouwhoogte, een vaste afstand

De gemeente Amsterdam hanteert een f.s.i.-afhan-

of worden nu bijgesteld.

biliteit) bestemmingsplan, gaat het om de vraag

tot de rooilijn, maximering van het aantal parkeer-

kelijke grond- en b.v.o.-prijs. Zij wil zo intensief

Hoge ambities op het gebied van intensief ruim-

welke voorschriften concreet opgenomen moeten

plaatsen en clustering van bedrijven in een zelfde

ruimtegebruik op bedrijventerreinen bevorderen.

tegebruik kunnen niet op alle bedrijventerreinen

worden. Het toegelaten gebruik en de toegelaten

milieuzonering. Gemeenten maken nog amper

bebouwing moeten zoveel mogelijk worden gecon-

In alle gevallen is het zaak dat de bepalingen

Een gemiddeld bedrijf hecht aan vrijheid en flexi-

cretiseerd om een helder en eenduidig profiel te

gebruik van een minimale floor space index. Uit verschillende inventarisaties17 blijkt dat

marktconform zijn: ofwel passen bij de eisen, wen-

biliteit om te ondernemen en heeft kosten en effi-

krijgen. ‘Toekomstig bedrijventerrein’ is bijvoor-

gemeenten nog slechts beperkt bepalingen in

sen en mogelijkheden van de beoogde doelgroe-

ciency hoog in het vaandel staan. Vanuit praktisch

beeld te vaag omschreven. Maar bepalingen voor

het bestemmingsplan opnemen over het aantal

pen.

oogpunt is schakelen en stapelen van gebouwen

in een gemeente even bindend toegepast worden.

23


en functies beperkt mogelijk, maar lang niet altijd. Gebouwd parkeren is uiterst zelden een oplossing op bedrijventerreinen. Het ‘opleggen’ van dit soort eisen, inclusief een te ambitieus niveau van park-

5 Welke uitgiftestrategie past bij het vraaggerichte bedrijventerreinen beleid?

management, kan ertoe leiden dat bedrijven hun heil elders zoeken, zeker in een marktsituatie waarin beperkte schaarste heerst. Wel is het zo dat door

De vierde bouwsteen uit het vraaggerichte bedrij-

Daarbij is verder belangrijk in de communicatie met

actief met bedrijven om de tafel te zitten en met

venterreinenbeleid is het kiezen van een passende

bedrijven in te zetten op aspecten die de locatie en

een huisvestingscan te kijken naar de mogelijkhe-

uitgiftestrategie, om de gewenste segmentering

het vestigingsmilieu ondersteunen. Vaak moet in

den die er wel zijn, gemiddeld genomen ruimte

daadwerkelijk te realiseren.

deze fase minder vanuit ‘moeten en sturen’ gedacht worden, maar het zo optimaal mogelijk faciliteren

bespaard kan worden ten opzichte van de huidige situatie. Zo werkt de gemeente Oss veel met scans

Hieraan zijn twee aspecten te onderscheiden: de

van klanten/bedrijven, ofwel werkgelegenheid. Het

en met zeer intensief overleg met de bedrijven over

communicatie richting bedrijven (paragraaf 5.1)

gaat om het juiste bedrijf op de juiste plaats.

de bouwplannen.

en het handhaven van het bedrijventerreinprofiel (paragraaf 5.2).

Leerervaring 2: betrek ondernemers bij opstellen van profielen

De vestigings- en inrichtingseisen van bedrijventerreinen worden regelmatig in de uitgifteperiode ter discussie gesteld en verlaagd. In beginsel moet

Herkennen ondernemers zich in de wensen en

5.1 Actieve communicatie richting bedrijven

eisen van de gemeente en sluiten deze aan bij hun

Belangrijke succesfactor voor het realiseren van

vorige stappen (zie vorige hoofdstukken) realisti-

eigen huisvestingswensen en eisen? Het is aan te

bepaald ambitieniveau op bedrijventerreinen is het

sche eisen aan de beoogde bedrijven te ontwik-

raden al tijdens het opstellen van het vraaggericht

opstellen van een kernachtig en eenduidig uitgif-

kelen. Daarom is het noodzaak bij de ontwikkeling

bedrijventerreinenbeleid aandacht te schenken

tebeleid, waarbij accountmanagers bij de start van

van een bedrijventerrein regelmatig een marktcon-

aan de visie van het bedrijfsleven op deze nieuwe

het bedrijfscontact een eenduidig pakket van eisen

formiteitstoets uit te voeren:

typologie en de bijbehorende profielen. Dit is ook

en wensen meegeven aan bedrijven.

een geschikt moment om te praten over wat goed

dit zoveel mogelijk worden voorkomen door in de

zijn de eisen haalbaar bij de bedrijven? zijn de eisen ook haalbaar over enkele jaren, bij-

is en wat beter kan aan bedrijventerreinenbeleid

Dit pakket van eisen en wensen zal gedurende de

van gemeente.

onderhandelingen tussen gemeente en bedrijf niet

voorbeeld als de economie verslechtert? is een eventueel lagere afzet als gevolg van hoge

moeten veranderen, noch afkalven, maar ook niet

vestigingseisen verwerkt in de opbrengstenkant

Denk bijvoorbeeld aan bedrijvenconsultatie of

opschroeven. Bedrijven weten dan heel duidelijk

van de grondexploitatie?

gesprekken met bedrijven die zich aanmelden

waar ze aan toe zijn en kunnen hiermee reke-

voor nieuwe gronduitgifte. De accountmanager is

ning houden bij de ontwerpopgave voor nieuwe

hiervoor de aangewezen persoon. Veel gemeenten

bedrijfshuisvesting. De praktijkervaring met een

organiseren bedrijfsconsultaties over nieuwe ter-

dergelijk eenduidig uitgiftebeleid leert dat bedrij-

reinen.

ven hierdoor makkelijker aan de gemeentelijke

Als al deze vragen met ja kunnen worden beant-

wensen en eisen kunnen voldoen en helderheid

woord, dan is er geen reden om bij de uitgifte

door de gemeente waarderen. De kosten die dit

van een terrein terug te komen op de eisen die

voor bedrijven meebrengt, zijn dan beperkt.

van begin af aan zijn opgelegd. Dit moet immers

zijn de eisen regionaal afgestemd om oneigen lijke concurrentie te reduceren? zijn de eisen uit te leggen aan bedrijven?

zoveel mogelijk voorkomen worden gezien het Belangrijk is alle kwaliteiten, eisen en wensen van

gezichtsverlies voor de locatie, onduidelijkheid

de verschillende bedrijventerreinen helder op te

naar bedrijven en mogelijke verrommeling van het

schrijven voor bedrijven, in één kort document

bedrijventerrein.

met alle eisen en wensen in plaats van vier of vijf

Veel tijd steken in gesprekken met de bedrijven is

visueel-ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik en beheer op een bedrijventerrein. Een gemeente kan in de ‘standaard’ welstandstoets

verschillende documenten. De kwaliteiten, eisen en

de beste manier om een hoog ambitieniveau met

specifieke eisen aan de beeldkwaliteit opnemen. Overigens is de toets van een bouwaanvraag aan ‘redelijke eisen van welstand’ verplicht (sinds

wensen moeten – als vuistregel – in een gesprek

bedrijventerreinen te stimuleren, naast het com-

van één uur aan een bedrijf zijn uit te leggen.

municeren van een eenduidig pakket van eisen

15 Een gemeente kan, door een beeldkwaliteitplan op te nemen als bijlage of in de toelichting te verwijzen naar een beeldkwaliteitplan sturen op

1 januari 2003 moeten gemeenten verplicht een welstandnota maken met criteria voor toets van welstand). 16 Dit heeft een positief effect op de waardeontwikkeling van het bedrijventerrein.

24

17 Bijvoorbeeld Stec Groep (2004) in opdracht van de provincie Gelderland.

25


's-hertogenbosch

gebouw en kavel. Maar ook, indien een bedrijf niet

5.2 Drie beleidsopties voor beheer en handhaving: kies bewust

past, wijzen op alternatieven in gemeente en regio

Gemeenten doen er goed aan het niveau van

venterrein nam de laatste jaren sterk toe. Ging het tot voor kort om kantoorruimte van mindere kwaliteit voor starters en kleine bedrijven,

en doorverwijzen naar een makelaar. De gemeente

beheer en handhaving vooraf en expliciet vast te

recent werd veel bedrijfsruimte met (hoge) kantoorkwaliteit gerealiseerd. Omdat veel bedrijven op de groei bouwden en door de economische

Oss werkt bijvoorbeeld met uitgebreid en actief

stellen, veelal gebeurt dit namelijk ad hoc. Gevolg

teruggang veel bedrijven failliet gingen, staat nu niet alleen veel bedrijfsruimte maar ook veel hoogwaardige kantoorruimte leeg. Dit aanbod

accountmanagement, waarbij transparantie en een

van onvoldoende beheer en handhaving is bij-

concurreert rechtstreeks met aanbod op kantorenlocaties. Terwijl de gemeente kampt met lange wachtlijsten met inschrijvingen voor een

ondernemersvriendelijke aanpak centraal staan.

voorbeeld verkantorisering van bedrijventerreinen,

bouwkavel, is er op de kantorenmarkt geen tekort: er zijn voldoende hoogwaardige kantorenlocaties in de stad. Tegelijkertijd ondermijnt het

of verrommeling en verslechterde uitstraling. Dit

groot aandeel kantoorvloer het locatie- en mobiliteitsbeleid van de gemeente. Om deze redenen wil de gemeente ‘s-Hertogenbosch paal en perk

Voor zover het te beïnvloeden is lijkt het slim om

heeft soms het effect dat bedrijfsmatige activitei-

stellen aan verkantorisering. Dit doet ze door actief te controleren of de eisen uit het uitgiftecontract worden gehandhaafd en daarnaast het

zorg te dragen voor launching customers (eerste

ten worden verdrongen op een bepaalde locatie,

bestemmingsplan gedetailleerd uit te werken en dit te handhaven, waardoor er weinig functieverandering of functieverlies kan plaatsvinden.

klanten voor een bedrijventerrein) die zeer goed

of dat de externe en interne bereikbaarheid van

passen bij het locatieprofiel. Zo wordt de toon

terreinen verslechtert, doordat de parkeerbehoefte

direct gezet en is voor iedereen zichtbaar wat voor

sterk is toegenomen.

en wensen. Meedenken met ondernemers en suggesties doen en alternatieven bieden voor zijn

De gemeente ‘s-Hertogenbosch doet aan dwingende handhaving op de bedrijventerreinen. Het aanbod van kantoorruimte op Bossche bedrij-

2. Niets doen

en zonder voorlopig bouwverbod (dat aan de uit-

Er zijn ook gemeenten die er bewust voor kiezen

werkingsopdracht is verbonden). Aan een globaal

geen handhavingsbeleid te introduceren, om zo te

eindplan kan een bedrijf een rechtstreeks bouw-

profiteren van bijvoorbeeld de positieve effecten

recht ontlenen.

1. Strenge handhaving van strikte regels

van een functieverandering. Zoals bijvoorbeeld

NB: met een globaal eindplan geeft de gemeen-

meer werknemers per hectare en verbetering van

temeer flexibiliteit, maar zijn er ook minder

Ook in regionaal verband kan de marketing en

Gemeenten die het van profiel veranderen van

de uitstraling in het geval van verkantorisering.

handvatten om een duidelijk profiel neer te zet-

communicatie rondom de uit te geven bedrijven-

bedrijventerreinen erg vinden kunnen inzetten op

Maar voor bedrijfsruimtegebruikers in de milieu-

ten. Wanneer gekozen wordt voor een globaal

terreinen worden opgepakt, zeker als de bedrijven-

strenge handhaving van voorschriften in bestem-

hindercategorieën 3 en hoger raakt de ruimte op

(eind)plan kan de gemeente meer sturen met de

terreinentypologie regionaal is afgestemd. Door

mingsplannen en andere gemeentelijke plannen.

reguliere bedrijventerreinen op deze manier steeds

privaatrechtelijke afspraken door middel van het

internetsites met het complete regionale aanbod

In de praktijk heeft dit overigens als consequentie

verder bedreigd. Andere negatieve effecten zijn de

uitgiftebeleid.

op basis van de vastgestelde locatietypen kun-

dat de gemeente soms een grotere differentiatie

verslechtering van de ontsluiting en de verromme-

nen bedrijven goed inzicht worden geboden in de

aan bedrijventerreinentypen moet maken om alle

ling van een terrein.

opties die beschikbaar zijn op de bedrijventerrei-

typen gebruikers van bedrijventerreinen te kunnen

nenmarkt en de kwaliteiten ervan.

faciliteren. Een andere consequentie is dat er van

Als gekozen wordt voor niets doen, dan ligt het

alle typen werklocaties meer voorraad nodig kan

voor de hand om te kiezen voor een globaal

De gemeente Arnhem let op flexibiliteit: kleurverandering komt

zijn, om te garanderen dat bedrijfsruimtegebruikers

bestemmingsplan. In een globaal bestemmingsplan

voort uit wensen uit de markt. Een te streng bedrijventerrei-

altijd terechtkunnen.

geeft de gemeenteraad een globaal kader waarbin-

nenbeleid, waarin uitsluitend naar de bedrijfscategorie wordt

nen burgemeester en wethouders de bevoegdheid

gekeken om te beoordelen of een gebruiker voldoet aan de

Als gekozen wordt voor strenge handhaving, dan

hebben om bestemmingen concreet aan te wijzen

vestigingseisen die in het bestemmingsplan geformuleerd zijn,

ligt een gedetailleerd bestemmingsplan voor de

(uitwerkingsplicht). De gemeenteraad beperkt zich

wordt volgens de gemeente Arnhem door marktontwikkelingen

moeten overzichtelijk zijn en in korte tijd uit te

hand. Een gemeenteraad kan voor een bedrij-

tot een programma van eisen ofwel de omvang van

ingehaald en blijkt in de praktijk steeds moeilijker uitvoerbaar.

leggen aan een bedrijf;

venterrein een compleet gedetailleerd bestem-

de verschillende bestemmingen. In een uit te wer-

Handhaving van voorschriften in bestemmingsplannen bleek

mingsplan vaststellen. Hierin zijn bestemmingen

ken globaal bestemmingsplan moeten die elemen-

lastig. Gedeeltelijk verkleuren van bedrijventerreinen kan soms

en profiel van bedrijventerrein wordt bijgesteld

zo nauwgezet omschreven dat de gemeente na

ten worden genoemd, waardoor voor de eigenaar

ook een bijdrage leveren aan intensivering van het stedelijk

door in voorgaande fases de marktconformiteit

goedkeuring van het plan hierop direct een bouw-

de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkeling en

gebied en aan de verfraaiing van het stadsbeeld. Op bedrij-

van de locatie te garanderen, ook in slechtere

vergunning kan verlenen.

de economische bruikbaarheid voldoende worden

venterreinen met een label ‘modern gemengd bedrijventerrein’

bepaald. Daarnaast kan de gemeenteraad een glo-

wordt daarom ook beperkte kantorenontwikkeling toegestaan.

locatie wordt beoogd. Het is slimmer om bij de beginfase van de uitgifte alleen bij zeer goed pas-

Er zijn grofweg drie beleidsopties voor gemeenten.

sende kandidaten PR-activiteiten te ondernemen rondom de vestigingsbeslissing.

Leerervaringen: zorg voor een kernachtige, eenduidige uitgifte strategie vanaf het begin van de uitgifte van een locatie; de vestigings- en inrichtingseisen voor bedrijven

voorkom dat tijdens de uitgifte het ambitieniveau

economische tijden; stem de marketing en communicatie over de

arnhem

baal eindplan vaststellen zonder uitwerkingsplicht

bedrijventerreinen regionaal af.

26

27


3. Op sommige terreinen streng handhaven, op andere niet Daarnaast is het mogelijk om te kiezen voor differentiatie in het handhavingsbeleid, afhankelijk van de bedoelingen met en situatie op het type terrein.

Bijlage: voorbeelden van gemeenten en regio’s die al werken met een vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid

Leerervaring: Voor de meeste gemeenten zal deze laatste strate-

In deze bijlage zetten we leerzame voorbeelden

stuurd beleid implementeren: vraagprognose,

gie de beste zijn afhankelijk van het doel dat per

van vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid op

segmentering, bedrijventerreinentypologie, regio-

terrein wordt beoogd en van de huidige situatie.

een rij.

naal en/of samenhangend bedrijventerreinenbeleid

Het belangrijkste is dat er een expliciete keuze

We concentreren ons hierbij op gemeenten en

over de handhaving (per terrein) wordt gemaakt in

regio’s die een of meerdere aspecten van vraagge-

plaats van een ad hoc beleid. We selecteerden hiervoor acht gemeenten en regio’s die hiermee a c t i e f w e r k e n o f h i e r m e e o n la n g s aa n d e s la g g i n g e n .

1. Gemeente Den Bosch

• segmentering • afstemming

bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijven-

terreinen

2. Gemeente Groningen

3.Gemeente Haa r l e mm e r m e e r

• bedrijventerreinentypologie • regionale

afstemming • afstemming bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen

• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • afstemming


terreinen

4. Regio Arnhem-Nijmegen

• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • regionale

5 . R e g i o Haa g la n d e n

28

bedrijventerreinenstrategie

• bedrijventerreinentypologie • regionale

bedrijventerreinenstrategie

29


• vraagprognose

6. Regio N o o r d z e e k a n aal g e b i e d

L e e r e r va r i n g

Segmentering is een belangrijk instrument om op een bedrijventerrein of een deel ervan een homogene kwali-

• bedrijventerreinentypologie

teit en samenstelling van bedrijvigheid te realiseren. Afhankelijk van haar doelstelling kan een gemeente een

• afstemming

andere indeling hanteren. De vraag is dan welk criterium een gemeente accent wil geven in haar beleid.


terreinen

7 . R e g i o R i v i e r e n la n d

8. Regio T wente

• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • segmentering

Gemeente Groningen

• vraagprognose

Bedrijven-

De gemeente Groningen werkt aan een nieuwe bedrijventerreinentypologie. Hierdoor wordt beter ingespeeld

terreinen-

op de praktijk van bedrijfsvestiging. Met name de grote groep van ‘productie’-bedrijven met een groot aan-

t ypologie

deel kantoorvloer, kan hiermee beter worden bediend. Het bestaande beleid voor bedrijven die zich vestigen in

• bedrijventerreinentypologie • segmentering

kantoren zal niet worden losgelaten. Naast de toplocaties voor kantoren, zoals Euroborg, zal een vereenvoudigde indeling van de bedrijventerreinen komen.

Gemeente ’s-Hertogenbosch

Segmentering

R e g i o n al e

De afstemming van bedrijventerreinen zal meer op niveau van de Regio Groningen-Assen plaatsvinden.

a f s t e mm i n g

Hierdoor kunnen de verschillende gemeenten zich concentreren op hun sterke punten en kan het bedrijfsleven optimaal van ruimte worden voorzien. Op dit moment wordt onder leiding van het projectbureau Groningen-

De segmentering van bedrijvigheid door de gemeente

Assen gewerkt aan het afstemmen van de planning, het te realiseren kwaliteitsniveau en het vermarkten van

’s-Hertogenbosch is gebaseerd op netwerken: netwerken van bedrijven die gebruik maken van elkaars restpro-

de terreinen. In de afgelopen jaren heeft Groningen al goede ervaringen opgedaan met het afstemmen van

ducten en economische netwerken, passend in de clustering van de economie:

bedrijventerreinontwikkeling. In samenwerking met de gemeenten Hoogezand-Sappemeer en Slochteren zijn

•imagomanagement;

de bedrijventerreinen Renger, voor grote logistieke dienstverleners en Westerbroek, voor watergebonden

•ketenmanagement;

bedrijvigheid, ontwikkeld. Veel bedrijven, die in de stad zaten en kampten met ruimtegebrek, konden op deze

•autosnelwegmanagement;

wijze worden bediend.

•multimodaal segment; •hindersegment; •woonwerk segment; •overig.

A f s t e mm i n g

’s-Hertogenbosch kampt net als veel gemeenten met schaarste aan bedrijventerrein. Uitgangspunt in de

b e s taa n d e e n

bedrijventerreinenstrategie is herstructurering en inbreiding op bestaande terreinen. En daarnaast een

nieuwe

uitgiftebeleid volgens ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’, waarbij ruimte-extensieve bedrijven en regionaal

bedrijven-

georiënteerde bedrijven doorverwezen worden naar de regionale bedrijventerreinen.

terreinen Onderdeel van de bedrijventerreinenstrategie van ’s-Hertogenbosch zijn actieve herstructurering en acquisitie. Hiermee prioriteert zij haar bestaande bedrijventerreinen en maakt ontwikkeling van nieuwe tot sluitstuk in het uitgifteproces. Daarnaast worden bedrijventerreinen in de regio ingezet voor bedrijven, waarvan huisvesting niet in de gemeente kan worden gehonoreerd (ruimte-extensieve bedrijven en regionale bedrijven).

In de nieuwe segmentering blijft wel een aanzienlijke vraag naar het traditionele gemengde terrein open-

A f s t e mm i n g

Het belang van bestaande bedrijventerreinen is groot voor de gemeente Groningen. Er wordt ingezet op revi-

b e s taa n d e e n

talisering van verouderde terreinen en het consolideren van de verbeterde kwaliteit. Het verbeteren van het

ontwikkeling

functioneren van deze gebieden zal op termijn effect hebben op de uitgifte van nieuwe kavels. In het komende

va n n i e u w e

beleidsplan voor bedrijventerreinen en het nieuwe structuurplan zal deze ontwikkeling worden meegenomen.

bedrijven-

Toch zal de gemeente Groningen in de komende jaren nieuwe bedrijventerreinen blijven aanleggen. Dat heeft

terreinen

te maken met de groei van de stad en de afspraken met de Regio Groningen-Assen.


Met meer aandacht voor bedrijven met een groot aandeel kantoorvloer komt de gemeente Groningen tegemoet aan de wensen van het bedrijfsleven. Deze bedrijvigheid is bovendien hoogwaardig. Overigens vraagt deze typologie ook extra aandacht voor fasering van nieuwe kantorenlocaties!

Verder heeft het introduceren van deze nieuwe typologie belangrijke consequenties voor het uitgiftebeleid en de afbakening van doelgroepen.

staan. Deze categorie bedrijven past niet of slechts ten dele op de nieuwe terreinen. Zij zullen zich moeten oriënteren op de mogelijkheden op de bestaande bedrijventerreinen. En indien hier geen plaats is op de regionale bedrijventerreinen in Waalboss. 30

31


G e m e e n t e Haa r l e mm e r m e e r

Regio Arnhem-Nijmegen

V r aa g -

Op basis van de monitor van de gemeente Haarlemmermeer zal de segmentering jaarlijks aangescherpt wor-

V r aa g -

De KAN-regio brengt regelmatig nieuwe vraagprognoses uit, voor de korte en middellange termijn (2001-2005

den en de kennis die noodzakelijk is om locaties beter af te stemmen op wensen en randvoorwaarden van de

prognose

en 2006-2010) en lange termijn (2011-2020). Deze prognose stelt zij continu bij. De indeling van de vraag is

prognose

gebruikers, worden uitgebreid.

gebaseerd op vestigingsmilieu en rijksbeleid:

De gemeente Haarlemmermeer hanteert een planperiode van maximaal negen jaar voor haar vraagprognose,

•gemengd;

in drie periodes van drie jaar opgesplitst. Per tijdvak is de vraag gedifferentieerd naar verschillende segmen-

•transport en distributie;

ten, voor zowel de kantoorlocaties als bedrijventerreinen.

•zware bedrijvigheid.

Verder maakt de KAN-regio onderscheid in endogene (lokale) en exogene (regionale) vraag. Maar, in de prak-

Bedrijven-

De bedrijventerreinentypologie uit 2003 van de gemeente Haarlemmermeer is gebaseerd op bereikbaarheid,

tijk vestigen sterk groeiende lokale bedrijven zich ook op regionale terreinen, waardoor dit onderscheid veelal

terreinen-

representativiteit, schaalgrootte, milieuhindercategorie en functie:

moeilijk te maken is.

t ypologie

• Schiphol

logistiek; De KAN-regio segmenteert de vraag naar bedrijventerrein alsmede de terreintypen zelf op basis van schaal

• bedrijvenparken; • kleinschalig

(lokaal of regionale opvang), activiteit en hindercategorie. Verder clustert de regio op specialisaties, een

lokaal;

thematisch ingericht bedrijventerrein als MTC Valburg. Ook doet de regio onderzoek naar het ruimtegebruik

• laagwaardig.

van bedrijven en de differentiatie daarbinnen (uitgebreid onderzoek naar ruimtegebruik, gebruik van de SER-

Het segmentatiebeleid uit 1998 voldeed niet (meer) aan de wens om vraaggericht locaties te ontwikkelen.

ladder voor zorgvuldig ruimtegebruik). De gemeente Nijmegen gebruikt ook de SER-ladder om de toekomstige ruimtebehoefte in de gemeente in beeld te brengen.

Ook deed de gemeente onderzoek naar in de gemeente gevestigde laagwaardige bedrijven. De classificatie van laagwaardige bedrijven is gebaseerd op uiterlijke verschijningsvorm: • ruimte

extensief;

• arbeidsextensief; • relatief

veel buitenopslag;

• lage

bebouwingsdichtheid (maximaal 40 procent);

• hoge

milieuhindercategorie (3-5);

• geen

behoefte aan representativiteit.

Bedrijven-

De KAN-regio wil bedrijventerreinen zoveel mogelijk naar een bepaald vestigingsmilieu profileren waardoor

terreinen-

clusters van bedrijvigheid en bedrijfsprocessen kunnen ontstaan. Dus: streven naar bedrijven binnen een

t ypologie

keten. De eerste segmenteringsnota dateert van 1997, aanleiding waren de actualisering van het VINEXbeleid, uitwerking van het regionaal structuurplan en realisatie van het EuroTradePort-concept. De bedrijventerreinentypologie is gebaseerd op het rijksbeleid: •hoogwaardig; •gemengd;

A f s t e mm i n g

Relatie tussen herstructurering en ontwikkeling van nieuwe locaties legt Haarlemmermeer door een verplaat-

•lokaal;

b e s taa n d e e n

singsalternatief (uitplaatsingruimte) te bieden voor zittende bedrijvigheid, bij herstructurering. Tijdens intake

•distributie;

nieuwe

gesprekken worden bedrijven hierop gewezen. Ook vrijgekomen ruimte op te herstructureren locaties wordt

•zwaar.

bedrijven-

meegenomen in de prognose voor ontwikkeling van nieuwe locaties. De gemeente wil de vervangingsvraag

Bij berekening van het aanbod is het niet mogelijk hoogwaardige en gemengde terreinen te onderscheiden,

terreinen

zoveel mogelijk voorkomen door oude terreinen up-to-date te houden.

deze worden daarom samengevoegd. Het gaat in alle gevallen om bedrijven met een maximaal aandeel van circa 50 procent kantoorvloer in het bedrijfsoppervlak.

Specifiek voor het segment laagwaardige bedrijven is het van groot belang uitplaatsingsmogelijkheden te hebben om daarmee opwaardering van kwaliteit op te herstructureren bedrijventerreinen te kunnen garanderen. Beleid hiervoor is vastgelegd in de nota Laagwaardige bedrijventerreinen gemeente Haarlemmermeer (2004).

R e g i o n al e

In de segmenteringsnota van 1997 schat de KAN-regio de behoefte aan zware bedrijvigheid voor de toekomst

bedrijven-

groter in dan nu te huisvesten. Dus wordt gekeken naar bestaande locaties en nieuwe locaties voor bedrijven-

terreinen-

terreinen bestemd voor zware bedrijvigheid.

s t r at e g i e L e e r e r va r i n g

Het beleid van de gemeente Haarlemmermeer biedt ruimte voor bijstelling. De monitor geeft aan wanneer

Overigens kiest de gemeente Nijmegen voor maatwerk in oplossingen voor zware bedrijvigheid, waarbij op

bijstelling gewenst is, die vervolgens wordt doorberekend in de prognoses. Dus bijvoorbeeld bij inzet op her-

bestaande terreinen ruimte wordt gemaakt voor opvang van ‘verplaatsingsurgenten’.

structurering of bij aandacht voor laagwaardige bedrijventerreinen.

32

33



De KAN-regio segmenteert de vraag naar bedrijventerrein alsmede de terreintypen zelf. Dit na uitgebreide

R e g i o N o o r d z e e k a n aal g e b i e d

analyse van vraag en aanbod. Zo kan zij zo optimaal mogelijk aansluiten bij die vraag. Ook heeft de regio onderzoek gedaan naar het ruimtegebruik van bedrijven en de differentiatie daarbinnen (uitgebreid onder-

V r aa g -

In het Noordzeekanaalgebied (NZKG) is de ruimtebehoefteraming gebaseerd op ontwikkelingen in werkgele-

zoek naar ruimtegebruik, gebruik van de SER-ladder).

prognose

genheid. De ruimtebehoefte is geraamd in drie stappen: • bepalen

ruimtevragende werkgelegenheid;

Verder segmenteert de regio op basis van schaal (lokaal of regionale opvang), activiteit en hindercategorie.

• verdeling

ruimtevraag werkgelegenheid;

Voordeel hiervan is, dat verdere segmentering meer op maat gesneden is voor bedrijventypen. Het is een

• bepaling

ruimtebehoefte met terreinquotiënten.

combinatie tussen aanbodgerichte en vraaggerichte typologie. Verder clustert de regio op specialisaties, een

De ruimtebehoefte van kadegebonden bedrijven is apart bepaald met behulp van goederenstroomprognoses

thematisch ingericht bedrijventerrein als MTC Valburg.

(de bedrijfsruimtevraag in het NZKG is dusdanig specifiek, dat de CPB-ruimtebehoefteraming onvoldoende handvatten biedt voor effectief beleid).

Eén van de uitgangspunten van het bedrijventerreinenbeleid van het NZKG is ‘het juiste bedrijf op de juiste plaats’. Daarbij gaat het om kadegebonden bedrijven op natte terreinen, maar ook logistieke bedrijven op een

R e g i o Haa g la n d e n / D e n Haa g

logistiek terrein of een bedrijf met restwarmte naast een bedrijf dat deze energie kan gebruiken. Om dit goed te kunnen realiseren wordt in het Masterplangebied altijd een beperkte restruimte gehouden om bedrijven op

Bedrijven-

De nieuwe bedrijventerreinentypologie van de gemeente Den Haag is gebaseerd op het uitgangspunt verschij-

terreinen-

ningsvorm, zowel van het pand als de omgeving:

t ypologie

• werkterrein; • modern bedrijventerrein; • eersteklas bedrijvenpark. Daarnaast zijn er zeer specifieke doelgroepen die een aparte typologie vereisen.

het juiste terrein te kunnen huisvesten.

Bedrijven-

In de behoefteraming is de toekomstige vraag naar bedrijventerrein opgesplitst in vijf typen bedrijventer-

terreinen-

reinen:

t ypologie

• gemengd • modern

Inmiddels is de regio Haaglanden volop bezig met het opstellen van een bedrijventerreinenstrategie.

bedrijven-

Haaglanden wil in de regio afstemmen over vraag-aanbodanalyse en typologie. De regio staat nu voor een

terreinen-

bestuurlijke keuze.

s t r at e g i e


terreinen;

• bedrijvenparken;

typologie, vraag- en aanbodanalyse. De regio zal zich hier binnenkort over uitspreken.

R e g i o n al e

gemengd (reguliere gemengde terreinen);

• logistieke

De komende tijd zal de regio Haaglanden een keuze maken, op basis van advies, over een bedrijventerreinen-

plus (voor zware industrie);

• zeehaventerreinen

(kadegebonden, havengebonden en droge zeehaventerreinen).

A f s t e mm i n g

Overigens gebeurt programmering van nieuwe bedrijventerreinen op regionale schaal. Zo moeten bestaande

b e s taa n d e e n

terreinen eerst volledig worden benut voor de aanleg van nieuw terrein (zo is bijvoorbeeld de locatie

nieuwe

Wijkermeerpolder aangewezen als strategische reservelocatie en vereist ontwikkeling van deze locatie een

bedrijven-

apart planologisch besluit op basis van de monitoring van de uitgifte en de herstructurering op de bestaande

terreinen

terreinen). De jaarlijkse monitor bedrijventerreinen geeft inzicht in (soms onvoorziene) resultaten van her-

Een typologie naar verschijningsvorm dwingt te kijken naar kwaliteiten van locaties en deze te vertalen naar

ontwikkeling en herstructurering. Aangetoond is dat door herontwikkeling van eerder uitgegeven terrein in

de wensen van bedrijven. Welk type bedrijven is geïnteresseerd in een bepaalde locatie en wat zijn hun huis-

de afgelopen vijf jaar 80 hectare kadegebonden terrein is gewonnen, waardoor de reservelocaties pas later

vestingswensen en -eisen?

hoeven te worden aangesproken.

Met een regionale bedrijventerreinenstrategie kunnen eenduidige terreintypen ontstaan, die aansluiten bij de wensen en eisen van regionale bedrijvigheid. Een juiste regionale terreintypering maakt de regio ook aantrekkelijker voor bedrijven. Meer variëteit betekent meer kwaliteitsverschil in het aanbod en dus meer keuzemo-


Herontwikkeling van bestaande (verouderde) bedrijventerreinen kan tot ruimtewinst leiden, waardoor nieuwe terreinen minder snel hoeven te worden ontwikkeld.

gelijkheid. Zo is er voor elk bedrijf een passende locatie voorhanden.

Daarnaast heeft een regionale bedrijventerreintypologie het voordeel dat er meer duidelijkheid ontstaat over het aanbod van verschillende typen terreinen, zodat bijvoorbeeld overaanbod voorkomen kan worden. Daarnaast kunnen ambitieniveaus bij een eenduidige regionale classificatie in praktijk eenvoudiger gerealiseerd worden. 34

35


R e g i o R i v i e r e n la n d


De gemeenten in Rivierenland profiteren met het convenant maximaal van selectief en gezamenlijk bedrijventerreinenbeleid. Hiermee kunnen ze het juiste bedrijf de juiste plaats bieden en voldoende ruimte voor

V r aa g -

In 2001 deed de Kamer van Koophandel onderzoek naar de bedrijventerreinenbehoefte bij bedrijven in het

lokale en regionale werkgelegenheid. De gemeenten delen niet alleen kosten en risico’s, maar ook de baten.

prognose

Rivierenland. Het onderzoek gaf resultaten over uitbreidings- en verplaatsingsbehoefte en gewenste kavel-

Per cluster maken gemeenten nadere afspraken over onder meer de behoefte, het aanbod, de fasering en de

groottes van bedrijven. De ruimtevraag is ingedeeld naar sector.

revitalisering van de bedrijventerreinen.

Met het convenant binden de gemeenten in Rivierenland zich aan een regionaal bedrijventerreinen- en uitgif-

Bedrijven-

De bedrijventerreinentypologie in de regio Rivierenland is gebaseerd op schaal en functie:

terreinen-

• lokaal

t ypologie

• subregionaal

tebeleid. Het convenant maakt de afspraken bindend en dus duurzaam en toetsbaar.

bedrijventerrein: kavelgrootte 0,25 hectare;

• regionaal

bedrijventerrein: kavelgrootte 0,5 hectare;

bedrijventerrein: kavelgrootte vanaf 0,5 hectare en bedrijven van buiten de regio.

Zowel voor lokale als subregionale bedrijventerreinen geldt, dat de bedrijvigheid moet passen in de beeldkwaliteit. Volgens het principe van segmentering zijn de begrippen aard en schaal in een Convenant uitgewerkt in

Regio Twente

de aandachtpunten: beeldkwaliteit, sociaal-economische binding, omgevingsinvloed en kavelgrootte.

Voor het Rivierenland geldt een beperkend vestigingsbeleid. Dit betekent, dat het slechts in beperkte mate is toegestaan om bedrijven van buiten de regio te huisvesten. In de nota ‘Koersen op Kwaliteit’ is daarom bij vestiging van buiten Rivierenland het criterium ‘meerwaarde voor Rivierenland’ opgenomen.

V r aa g -

De gemeenten Enschede en Hengelo besteden veel aandacht aan marktverkenning en doelgroepbepaling voor

prognose

hun bedrijventerreinen. Hieronder twee belangrijke verkenningen:

• Voor bedrijventerrein Westermaat Campus liet Hengelo een uitgebreide doelgroepbepaling uitvoeren. Kernpunten hierin waren: omvang en structuur van het bedrijvenbestand, opname van bedrijfsruimte en huisvestingseisen.

In de nota ‘Koersen op Kwaliteit’ van 1998 spraken de gemeenten in Rivierenland met elkaar af het zwaartepunt in de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen te leggen bij (sub-)regionale bedrijventerreinen in Tiel, Geldermalsen/Culemborg, Zaltbommel en Druten. In het Convenant Bedrijventerreinen Rivierenland zijn deze afspraken verder geconcretiseerd.

• Voor Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT 1 ) werd een uitgebreide ruimtebehoefteraming gemaakt in de gemeenten Almelo, Borne, Hengelo en Enschede. Kernpunten hierin waren: de ruimtebehoefte, uitgesplitst naar type bedrijvigheid en uitgaande van de voorwaarden gesteld voor vestiging op RBT, de wenselijkheid van voorzieningen op RBT onder bedrijven en de gewenste kavelgrootte. Hiervoor werd gebruik gemaakt van historische uitgiftecijfers, regionale prognosemodellen, onderzoek naar ruimtegebruik en terreincoëfficiënten.

Segmentering

Bedrijven die zich willen vestigen op regionaal bedrijventerrein Medel worden aan drie criteria getoetst: • effect

van de vestiging op de regionale werkgelegenheid: differentiatie en (streefaantal) minimaal 30

arbeidsplaatsen per hectare; • herkomst

Dit om goed in beeld te krijgen welke ruimtevraag er onder bedrijven in Twente is. Aanvullend werd in Twente een regionale steekproef onder gebruikers van bedrijfsruimte gehouden, over hun kenmerken, locatie- en huisvestingswensen en -eisen.

van bedrijven: opvang van lokale, subregionale en regionale bedrijven, die naar aard en schaal

niet (meer) passen bij lokale en subregionale bedrijvenlocaties; • duurzaamheid:

aankoop van grond op Medel betekent verplichte deelname aan het parkmanagement.

Voor regionaal bedrijventerrein Medel zijn onlangs meer foto’s in het beeldkwaliteitplan opgenomen, zijn het verkeersplan en het marketing en acquisitiebeleid aangepast om ook bovenregionaal bedrijven te werven (ook bovenregionale profilering: presentatie als bovenregionaal bedrijvenpark). Onder meer als gevolg van een recent uitgevoerde behoefteberekening van de Kamer van Koophandel en de ervaringscijfers van het Industrieschap is het uitgiftebeleid van regionaal terrein Medel teruggeschakeld. Doelstelling is nu 10 hectare per jaar uit te geven. Nu worden ook kleinere kavels (vanaf 300-500 m²) uitgegeven, in plaats van minimaal 2.400 m², wat het voorheen was.

36

37

Bedrijven-

Enschede deelt haar bedrijventerreinen in naar segmenten. Ten eerste worden de bedrijventerreinen ingedeeld

terreinen-

naar de type activiteiten die op het terrein kunnen plaatsvinden. Wanneer slechts een beperkt aantal sectoren

t ypologie-

of bedrijfstakken zich kan vestigen op een terrein, wordt dit gerangschikt als thematisch terrein. Voorbeelden

gemeente

zijn het Business & Science park, Transportcentrum en Kennispark. Overige terreinen zijn gemengd, dat wil

Enschede

zeggen dat hier een diverse samenstelling van bedrijven is gevestigd of zich kan vestigen. Een tweede indelingscriterium is de uitstraling van het terrein en van bedrijven. Hiervoor zijn verschillende kwalificaties: standaard en modern. Een derde onderscheid betreft de schaal. Kleinschaliger terreinen hebben kavels van circa 1.000 tot 5.000 m², met een minimum kavelmaat van circa 500 m² en maximum van 1 hectare. De grootschalige terreinen hebben kavels die tot 2 hectare kunnen gaan. Gemiddeld zullen de kavels tussen 5.000 en 10.000 m² groot zijn. De zeer grootschalige bedrijven die meer dan 2 hectare nodig hebben, worden verplicht doorverwezen naar het regionale bedrijventerrein (RBT). Hieruit ontstaat de volgende segmentering:

• thematisch; • grootschalig standaard gemengd; • kleinschalig standaard gemengd; • grootschalig modern gemengd; • kleinschalig modern gemengd; • regionaal gemengd grootschalig; • internationaal.

Segmentering

De gemeenten Almelo, Borne, Hengelo en Enschede kiezen ervoor niet aan alle bedrijven ruimte te bieden binnen de gemeentegrens. Voor grootschalige bedrijvigheid wordt het Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) ontwikkeld. Dit is een gezamenlijke ontwikkeling van bovengenoemde gemeenten met de provincie Overijssel. Het RBT is een hoogwaardig en grootschalig terrein van 180 hectare (120 hectare netto uitgeefbaar). Het bedrijventerrein is bedoeld voor grotere arbeidsextensieve bedrijven (minimaal 2 hectare). Overigens geldt een verplichte doorverwijzing voor bedrijven die aan het profiel voldoen.


De gemeente Enschede hanteert voor nieuwe bedrijventerreinen een criterium van minimaal 50 arbeidsplaatsen per hectare. Dit om de terreinen die nog kunnen worden uitgegeven zo optimaal mogelijk te benutten.

Het RBT is bedoeld voor bedrijven in de logistiek, transport, distributie en industrie. Met dit terrein willen de gemeenten en de provincie een impuls geven aan de werkgelegenheid in Twente. Al deze bedrijven leveren ook indirecte werkgelegenheid op, zoals bij toeleveranciers elders in de regio. Het terrein biedt de mogelijkheid om grote ruimtevragers in Twente te houden of naar de omgeving te halen. Daarnaast versterkt het de concurrentiepositie van de regio. Zo ontstaat een samenhangend, gedifferentieerd en hoogwaardig aanbod aan bedrijventerreinen en bedrijvenmilieus.

Bijzonder is dat wanneer gemeenten niet doorverwijzen volgens de afspraken die hierover gemaakt zijn (zie hierboven bij het RBT), is vastgelegd dat men een deel van de grondopbrengsten afdraagt aan het regionale fonds dat is opgericht. Het gaat om 25 procent van de grondopbrengsten bij de eerste ‘overtreding’. Dit percentage wordt bij iedere volgende ‘overtreding’ met 15 procent opgevoerd.

1 De gemeenten Almelo, Borne, Enschede en Hengelo (de partners van Netwerkstad Twente) en de provincie Overijssel willen samen het Regionaal

38

Bedrijventerrein Twente (RBT) ontwikkelen, exploiteren en beheren. Het wordt een grootschalig terrein van ongeveer 180 hectare (netto uitgeefbaar terrein 120 tot 130 hectare) in de buurt van Almelo.

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

Recommend Documents