VOORSCHRIFTEN RUP 19 – LOKAAL BEDRIJVENTERREIN VAN DE WIELE Stedenbouwkundige voorschriften ART. 0: ALGEMENE BEPALINGEN Verordenend
Toelichting
1. Verordenende kracht De grafische plannen en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften (kolom 1) hebben een verordenende kracht. De toelichting bij de voorschriften beoogt een verduidelijking van de voorschriften te geven. 2. Werken en constructies van openbaar nut Werken en constructies van openbaar nut, kunnen in elke zone worden toegestaan, mits ze qua volume en voorkomen niet storend zijn voor de bestaande of voorziene omgeving en qua uitbating geen abnormale hinder en/of risico veroorzaken. 3. Maatregelen omtrent waterhuishouding Werken en constructies in functie van waterbeheer kunnen in elke zone worden toegestaan, voor zover deze geen afbreuk doen aan de essentie van de bestemmingszone.
Bv. infrastructuur i.v.m. openbare nutsvoorzieningen (electriciteit, water, gas, telefoon, e.d., ...).
Bestaande niet waterdoorlatende verhardingen dienen tot een minimum beperkt te worden. Waterdoorlatende verhardingen welke percolatie toelaten dienen toegepast waar de waterkwaliteit het verantwoord.
Dit kunnen zijn: verleggen en onderhoud van waterlopen, aanleggen en inrichten van waterbufferbekkens (al dan niet ondergronds), inrichten van groenzones, ... Essentie van de bestemmingszone: bv. een groenbufferzone dient bovenal een visuele esthetische buffer te vormen. Een waterloop kan hier deel van uitmaken, voor zover geen afbreuk gedaan wordt aan de bufferende functie.
De site is momenteel volledig verhard. Heraanleg van verharding is echter noodzakelijk. Voor de (her)aanleg van verharding dient er rekening mee gehouden te worden dat nietverontreiningd regenwater de mogelijkheid moet krijgen om maximaal door te dringen in de ondergrond door zoveel mogelijk waterdoorlatende materialen te gebruiken, of door afleiding van het regenwater naar onverharde delen, of door afleiding naar daartoe voorziene constructies om water te bufferen.
ART. 0: ALGEMENE BEPALINGEN Verordenend 4. Publiciteit Publiciteit is toegestaan zowel aangebracht aan een gevel als onder de vorm van een uniform signalisatiebord met aanduiding van alle aanwezige bedrijven. De publiciteit mag niet storend zijn voor het uitzicht van de omgeving en moet in harmonie zijn met de betrokken gevels. 5. Beoordelingscriteria Bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet de aanvrager aantonen dat voldaan is aan volgende vereisten: • Kwalitatief kleur- en materiaalgebruik • Zuinig en compact ruimtegebruik • Waterbeheersing • Voldoende genomen maatregelen inzake hinder • Kwalitatief en positief beeldondersteunende groeninkleding • Toepassing van het principe van de best beschikbare technieken 6. Groenvoorzieningen De groenaanleg binnen de groenbufferzone en de zone voor beeldondersteunend groen gebeurt ten laatste in het plantseizoen volgend op de eerste stedenbouwkundige aanvraag binnen resp. zone 2 ‘zone voor lokale bedrijven’ en zone 1 ‘zone voor bedrijfsverzamelgebouw’. 7. Bepaling omtrent hoogte De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot aan de bovenkant van de kroonlijst. De inkomdorpel kan nooit hoger liggen dan 35cm boven het omringende maaiveld. 8. Beheer en ontwikkeling De terreinontwikkelaar staat minstens in voor de aanleg van de gemeenschappelijke voorzieningen, de buffers en de verkeersinfrastructuur. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de site. Dit behelst minstens zorgen voor de wateropvang van de niet-private delen van het bedrijventerrein en voor de wateropvang van het bedrijfsverzamelgebouw.
Toelichting Gegroepeerde losstaande signalisatie = uniform signalisatiebord met aanduiding van alle aanwezige bedrijven.
De criteria inzake milieu en veiligheid hebben niet de bedoeling om strenger te zijn dan de bestaande regelgeving, maar moeten ervoor zorgen dat er bij elke bouwaanvraag aandacht wordt geschonken aan milieu- en veiligheidsaspecten.
ART. 1: ZONE VOOR BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW Verordenend Bestemmingsvoorschriften 1. Bestemming Deze zone is bestemd voor de oprichting van een bedrijfsverzamelgebouw. Een bedrijfsverzamelgebouw (= verzameling van bedrijfsunits) herbergt verschillende bedrijfsmodules in één gebouw. Lokale bedrijven met volgende activiteiten zijn toegelaten: • Opslag; • Productie, verwerking en bewerking van goederen; • Verwerking en bewerking van grondstoffen; • Logistiek; • Dienstverlenende bedrijven (bedrijven die diensten leveren aan andere bedrijven). • Toonzaalactiviteit tot 30% van de bedrijfsoppervlakte en gekoppeld aan de bedrijfsactiviteit Zijn niet toegelaten: • Seveso-inrichtingen; • Autonome kleinhandel; • Autonome kantoren. Naast bebouwing zijn in onderhavige zone toegelaten: • Toegangszone mechanisch verkeer tot het bedrijfsverzamelgebouw • Laad- en losplaatsen • Parkeerplaatsen • Groenvoorzieningen
Inrichtingsvoorschriften 1. Bedrijfsoppervlakte Deze zone is op te delen in minstens 3 entiteiten, elk met een individuele maximale oppervlakte van 5000m² 2. Dimensie en voorkomen Kroonlijsthoogte: max. 8 meter De dakhelling bedraagt max. 15° Technische voorzieningen (zoals airco, schoorstenen,...) kunnen afwijken van deze maximaal toegelaten bouwhoogtes, mits deze max. 1% van de bebouwbare oppervlakte innemen
Toelichting Deze zone is ingekleurd op de meest recente gebouwen van het voormalig bedrijf Dion. De mogelijkheid wordt open gehouden om het bestaande gebouw te transformeren tot een bedrijfsverzamelgebouw.
Onder Seveso-inrichtingen worden inrichtingen bedoeld die vallen onder artikel 3 van het Samenwerkingsakkoord van 21 juni 1999 tussen de Federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betreffende de beheersing van de gevaren van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken.
Toelichting
ART. 1: ZONE VOOR BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW Verordenend 3. Terreinbezetting De zone mag voor 100% verhard worden. Naast de bebouwing moet ruimte voorbehouden worden voor de aanleg van laad- en losplaatsen en eventuele parkeerplaatsen. Een uiterste bouwlijn t.a.v. de rooilijn van de interne wegenis is op het plan aangegeven. Deze bevindt zich op 6 meter uit de rooilijn. .
De aanleg van laad- en losplaatsen (waar gemotoriseerd verkeer kan stationeren) dient verplicht in deze zone voor bedrijfsverzamelgebouw ondergebracht te worden, teneinde de doorstroming van verkeer op de interne wegenis (art. 6) niet te hinderen
ART. 2: ZONE VOOR LOKALE BEDRIJVEN Verordenend Bestemmingsvoorschriften 1. Bestemming Bestemd voor bedrijven van lokaal belang met één of meer van volgende hoofdactiviteiten: • Productie, verwerking en bewerking van goederen; • Verwerking en bewerking van grondstoffen; • Logistiek; • Dienstverlenende bedrijven (= bedrijven die diensten leveren aan andere bedrijven) • Complementaire dienstverlenende bedrijven (= bedrijven die nuttig of noodzakelijk zijn voor de goede werking van de op het terrein aanwezige bedrijven). en dit voor zover de ruimtelijke draagkracht van de (woon)omgeving niet wordt overschreden en de aard van het bedrijf en de ermee gepaard gaande activiteiten geen abnormale hinder en/of risico's met zich meebrengen. Eveneens zijn volgende functies toegelaten bij een volwaardige bedrijfsactiviteit en in functie van de bedrijfsactiviteit: • Verhardingen, toeritten, bedieningswegen, parkeerplaatsen, laaden • losplaatsen; • Ruimten en functies complementair aan de hoofdactiviteit van het bedrijf (kantoren, sociale uitrustingen, EHBO, eetzalen, tentoonstellingsruimten); Kantoren en tentoonstellingsruimten zijn toegelaten op voorwaarde dat deze gekoppeld zijn aan de productieactiviteit van de individuele bedrijven. • Milieutechnische installaties; • Niet overdekte stapelplaatsen; • Groenvoorzieningen; • Eén bedrijfswoning Een collectieve parking voor vrachtwagens kan autonoom ingericht worden.
Toelichting
Een collectieve parking zou als autonome activiteit op de site kunnen ingericht worden, zonder een daaraan gekoppelde bedrijfsactiviteit. Dit geldt niet voor de andere functies.
ART. 2: ZONE VOOR LOKALE BEDRIJVEN Verordenend Volgende activiteiten zijn niet toegelaten: • Seveso-inrichtingen; • Autonome kantoren; • Autonome kleinhandel; • Louter agrarische bedrijven; • Mestverwerkingsbedrijven.
Onder Seveso-inrichtingen worden inrichtingen bedoeld die vallen onder artikel 3 van het Samenwerkingsakkoord van 21 juni 1999 tussen de Federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betreffende de beheersing van de gevaren van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken.
Inrichtingsvoorschriften
Toelichting
1. Kavelgrootte De kavelgrootte wordt beperkt tot 5000m². 2. Inplanting van de gebouwen De gebouwen worden ingeplant op een afstand van: • Min. 21 meter uit de as van de gewestweg en 8 meter uit de rooilijn • Min. 5 meter t.a.v. een bufferzone • Min. 4 meter uit de rooilijn van de interne wegenis • Min. 5 meter t.a.v. een zijkavelgrens of grens RUP. Voor de bestaande vergunde gebouwen, op het bestemmingsplan aangeduid met ●, die zijn ingeplant op een geringere afstand t.o.v. de bufferzone, zijkavelgrens of grens RUP, geldt dat deze inplanting mag behouden blijven, ook bij herbouw. 2.1 Bedrijfswoning en andere functies complementair aan de hoofdactiviteit van het bedrijf Deze dienen maximaal geïntegreerd te zijn in de bedrijfsgebouwen en dienen er één architecturaal geheel mee te vormen. De bedrijfswoning op het grafisch plan weergegeven met ● kan als afzonderlijke entiteit behouden blijven. 3 Dimensie en voorkomen Kroonlijsthoogte: max. 8 meter De dakhelling van het bedrijfsgebouw bedraagt max. 15°. Technische voorzieningen (zoals airco, schoorstenen,…) kunnen afwijken van deze maximaal toegelaten bouwhoogtes, mits deze max. 1% van de bebouwbare oppervlakte innemen. Het architecturaal voorkomen van de gebouwen zal harmonisch en eenvoudig zijn. De gebruikte materialen dienen duurzaam en esthetisch verantwoord te zijn en dienen zo gekozen dat zij een akoestische isolatie vormen. De gebruikte kleuren en materialen dienen zich maximaal te integreren in een groene, natuurlijke omgeving.
De gewestweg is de Staatsbaan (N43).
Het betreft de originele bedrijfswoning van het voormalig bedrijf Van De Wiele. Deze woning is destijds als afzonderlijke woning (open bebouwing) opgericht en kan zo behouden blijven.
Bedoeling is gebouwen met visueel platte daken op te richten.
Gestreefd wordt naar donker materiaalgebruik omdat deze kleuren minder contrasten veroorzaken en beter integreren in de bufferzones.
ART. 2: ZONE VOOR LOKALE BEDRIJVEN Verordenend Toonzalen bedragen max. 20 % van de totale bebouwde gelijkvloerse oppervlakte van het bedrijf. De bedrijfswoning heeft een maximale grondoppervlakte van 120 m² en een maximaal volume van 850 m³. 4. Bedrijfswoning Grondoppervlakte: max. 120 m² Volume: max. 850 m³ De bedrijfswoning dient maximaal geïntegreerd te zijn met de bedrijfsgebouwen en dient er één architecturaal geheel mee te vormen. De dakvorm is vrij.
Maximaal integreren: het betreft zowel een maximale integratie naar ruimtelijk voorkomen als naar materiaalgebruik.
ART. 3: ZONE VOOR PARKEREN Verordenend Bestemmingsvoorschriften
Toelichting
Deze zone is bestemd voor het aanleggen van een parking. Binnen deze zone kan eveneens een overdekte fietsenstalling opgericht worden.
Inrichtingsvoorschriften
Toelichting
De parkeerstroken dienen aangelegd in waterdoorlatende materialen (bv. grint, grasdallen, ...). De rijstrook kan in niet-waterdoorlatende materialen aangelegd worden.
Deze zone voor parkeren heeft bij benadering een breedte van 15 meter. Deze afstand laat toe om 2 rijen parkeerplaatsen te voorzien die onder een hoek van 45° ingeplant worden aan weerszijden van een weg (rijstrook).
ART. 4: ZONE VOOR STRAATBEELDONDERSTEUNEND GROEN Verordenend Bestemmingsvoorschriften
Toelichting
Deze bouwvrije zone is bestemd voor de visuele integratie van de bedrijfsgebouwen in de omgeving.
Inrichtingsvoorschriften
Toelichting
Het verharden van de zone is niet toegelaten. Ook het stapelen van materialen in de zone is verboden. De zone dient maximaal groen ingekleed te worden en dient te bestaan uit vrij monumentaal groen, met omvangrijke opgaande bomen. Deze aanplantingen dienen ervoor te zorgen dat de bedrijfsgebouwen landschappelijk ingekleed zijn t.a.v. de N43, en dienen de aantrekkelijkheid van de bedrijfsinplanting nader te ondersteunen. Er wordt bij de plantenkeuze gestreefd naar gelijkenissen met het groen aan de overzijde van de N43 (kasteelpark van Olsene).
GRS p.14 ‘Ter hoogte van de N43 wordt daarenboven een groenmassief vooropgesteld als poort tot de bebouwde kom van Olsene en als oversteekgebied in de ecologische infrastructuur.’ Monumentaal groen = opgaand groen, massieve boomstructuren. Bodembedekkers voldoen niet aan deze doelstelling.
ART. 5: GROENBUFFERZONE Verordenend Bestemmingsvoorschriften Deze zone is bestemd voor de aanleg van een met planten voorziene buffer. Eveneens zijn toegelaten: • Afsluitingen, maximaal geïntegreerd in de groenaanleg • De bestaande geluidsschermen
Inrichtingsvoorschriften
Toelichting
Het is niet de bedoeling lawaaihinderlijke bedrijven aan te trekken die de inplanting van geluidsschermen noodzaken.
Toelichting
De groenbuffer dient te bestaan uit een doorlopende combinatie van hoogstammen en struiken. De heesters, struiken en bomen moeten voor 100% streekeigen zijn. Binnen deze bufferzone is elke vorm van stapelen verboden en zijn alle vormen van verhardingen en toeritten verboden. De beplanting wordt vakkundig beheerd. Bij afsterven van beplanting gebeurt vervanging/herplanting ten laatste in het eerste daaropvolgend plantseizoen.
Het is bijgevolg niet toegelaten een brandweg aan te leggen in de bufferzone.
ART. 6: ZONE VOOR INTERNE WEGENIS Verordenend Bestemmingsvoorschriften
Toelichting
Deze zone is bestemd voor wegenis voor bestemmingsverkeer en de hieraan verbonden noodzakelijke infrastructuur, voetpaden, nutsvoorzieningen, groenaanleg en straatmeubilair.
Inrichtingsvoorschriften
Toelichting
Deze zone dient zodanig aangelegd dat deze aanleg het traag rijden van het verkeer bewerkstelligt.
ART. 7: ZONE VOOR BEEKBEGELEIDEND GROEN Verordenend Bestemmingsvoorschriften Deze bouwvrije zone is bestemd als bouwvrij gebied met groenaanplant die de loop van de Sterkebeek benadrukt.
Eveneens zijn op natuurlijke wijze aangelegde waterbufferende voorzieningen toegelaten.
Toelichting De Sterkebeek is een beek van 3de catgorie. Langsheen de Sterkebeek bestaat er momenteel een erfdienstbaarheidszone i.f.v. een aquafinleiding. Het bouwvrij houden van de zone komt hieraan tegemoet. Waterbufferende voorzieningen = t.b.v. buffering Sterkebeek bij hoge waterstand en t.b.v. hemelwaterbuffering van het bedrijventerrein t.o.v. de waterloop.
Inrichtingsvoorschriften
Toelichting
De groenaanplant langsheen de Sterkebeek dient zodanig te zijn dat er telkens een ruimingsstrook van 5 meter vrij blijft van beplanting in functie van onderhoudswerken aan de beek. Op de grens met zone 2 ‘zone voor lokale bedrijven’ dient de beplanting onder een dichtere vorm aangelegd en te bestaan uit een doorlopende combinatie van hoog- en laagstammig groen, teneinde een groenbufferende functie te kunnen vervullen t.a.v. het bedrijventerrein.
Voor de breedte van de ruimingsstrook wordt rekening gehouden met de van toepassing zijnde reglementering. Deze zone wordt best ecologisch ingericht teneinde haar rol als natuurverbinding en ecologische infrastructuur tussen kasteelpark en de afgesneden Leiearm (ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang) op een zo sterk mogelijke
