Vergelijkend Locatieonderzoek

Vergelijkend Locatieonderzoek

Zwembad

Sporthallen

ZIERIKZEE Datum Opgesteld door Afdeling RENM Afdeling REB Met medewerking van

: 23 juni 2010

: Olaf Griffioen en Ronald van Vooren : Ricardo de Winter : De Plannenmakerij: Miranda van der Neut (Stedenbouw), Wijnand de Wolf (Milieu), Peter de Winter (Verkeer)

Vergelijkend locatieonderzoek ten behoeve van Sportcentrum Onderdak 1

Gem. Schouwen-Duiveland

INHOUDSOPGAVE

1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en opgave 1.2. Aanpak locatiestudie en leeswijzer

2 LOCATIES EN PROGRAMMA NADER OMSCHREVEN 2.1. Omschrijving ambities en programma 2.2. Beschrijving locatie Groene Weegje 2.3. Beschrijving locatie Lange Blokweg

3 BEOORDELING TWEE LOCATIES 3.1. Beoordeling locatie Groene Weegje 3.2. Beoordeling locatie Lange Blokweg

4 CONCLUSIE & ADVIES 4.1. Conclusies en locatiekeuze 4.2. Aandachtspunten voor de verdere planontwikkeling



1. INLEIDING 1.1 AANLEIDING EN OPGAVE De gemeente Schouwen-Duiveland heeft het voornemen het huidige Sportcentrum Onderdak, gelegen aan het Groene Weegje in Zierikzee, te renoveren of te vervangen. Voor de toekomst heeft de gemeente zich de volgende doelen gesteld. Ten eerste is de gemeente op zoek naar een marktpartij die (een deel van) het sportcentrum wil vervangen, renoveren of voorzien van zodanig technische aanpassingen dat er een volwaardig sportcentrum blijft bestaan in Zierikzee. Ten tweede wil de gemeente de exploitatie van het sportcentrum in de "markt" zetten, waarbij wordt uitgegaan van een meerjarige exploitatieovereenkomst. De geschetste doelstelling is de meest ideale situatie, maar tussenvormen zijn ook mogelijk. Dit alles moet er uiteindelijk toe leiden dat de accommodatie in de toekomst beschikbaar blijft voor sportverenigingen, inwoners en recreanten uit Schouwen-Duiveland. In aansluiting op de gestelde doelen heeft onze gemeente een gebruikers en- marktconsultatie gehouden en is een duidelijk beeld verkregen van de diverse belangen, de beleving van het huidige dienstverleningsniveau en wensen van de diverse gebruikersgroepen en verenigingen voor de toekomst. Het doel van de marktconsultatie was inzicht verkrijgen in: partijen die interesse hebben om het huidige sportcentrum te renoveren of te vervangen en dit in het verleden succesvol hebben gerealiseerd; partijen die interesse hebben om het sportcentrum door middel van een meerjarige exploitatieovereenkomst te exploiteren en dit in het verleden succesvol hebben gerealiseerd; partijen die interesse hebben om zowel het huidige sportcentrum te renoveren of te vervangen, als ook het sportcentrum door middel van een meerjarige exploitatieovereenkomst te exploiteren, en dit in het verleden succesvol hebben gerealiseerd; de mate waarin de markt voor de financiering van het gestelde doel kan zorg dragen; de voorwaarden die van invloed zijn op de interesse vanuit de markt; Uitkomst van de markconsultatie is dat renovatie nagenoeg niet lonend is. Met andere woorden, exploitanten en bouwers zien weinig brood en toekomst in de huidige huisvesting (zie paragraaf 2.2). Daarbij komt dat renovatie een beperkte levensduur kent en eveneens om een aanzienlijke investering vraagt. Tijdens dezelfde marktconsultatie hebben potentiële exploitanten en bouwers aangegeven, dat de huidige locatie niet ideaal is, gelet op de industriële omgeving. De focus moet liggen op clustering van sportvoorzieningen. In dat kader is de locatie aan de Lange Blokweg, waar ook de voetbalvelden zijn gesitueerd, een mogelijk alternatief. Geclusterde sportvoorzieningen bieden mogelijkheden voor nieuwe product/marktcombinaties, aangezien binnen- en buitensporten verenigd worden. Het brede aanbod aan sporten kan diverse sporters uit alle kernen in de gemeente trekken. Een complete sportomgeving werkt bovendien sfeerverhogend voor de sporter en bezoeker. De locatie aan de Lange Blokweg kan daarmee uitgroeien tot het centrale eilandelijke punt voor sport en ontspanning voor jong en oud. Nu nieuwbouw voor Sportcentrum Onderdak ter tafel komt, is een locatieonderzoek gedaan, waarbij de huidige locatie gelegen aan het Groene Weegje vergeleken wordt met de locatie gelegen aan de Lange Blokweg. Deze keuze is naast de resultaten van de marktconsultatie gebaseerd op een in 2006 uitgevoerd onderzoek naar een geschikte locatie voor een sportcentrum en cultuurhuis tezamen. Andere reële opties zijn gezien de eisen vanuit de markt, het ruimtelijk programma en de uitvoerbaarheid niet aanwezig.



1. 2 AANPAK LOCATIESTUDIE EN LEESWIJZER De eerste stap in de aanpak is het beschrijven van de ambities die de gemeente heeft ten aanzien van het sportcentrum. Welke functie gaat het complex vervullen en welk programma is aan de orde. Voor de locaties wordt de ligging beschreven, de beschikbare oppervlakte in kaart gebracht en de huidige stedenbouwkundige situatie in beeld gebracht. Dit alles wordt beschreven in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 zullen we aan de hand van vijf criteria de twee geselecteerde locaties beoordelen op de geschiktheid voor vestiging van een sportcentrum. De resultaten van de individuele beoordelingen worden in een matrix uiteengezet (hoofdstuk 4). Bij de locatiecriteria in hoofdstuk 3 gaat het om de volgende ruimtelijk/planologische aspecten: 1. het planologische regime (de huidige bestemming van de locatie en overig relevant ruimtelijk beleid); 2. bereikbaarheid (voor auto, openbaar vervoer, langzaam verkeer); 3. afstand tot scholen en daarmee mogelijkheid tot medegebruik, afstand tot bestaande gym- en sporthallen (spreiding), mogelijkheid tot clustering van sportaccommodaties; 4. ruimtelijke mogelijkheden (inpasbaarheid en positieve impuls die de bouw van een sportcentrum kan hebben op de omgeving, flexibiliteit van de locatie, maatschappelijk draagvlak); 5. belemmeringen: ondergrondse infrastructuur; externe zonering: invloed van het sportcentrum op de directe omgeving (geluid, parkeerdruk, verkeersbewegingen); beperkingen van de omgeving voor de realisatie van het sportcentrum (geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, archeologie); bouwfasering. Ad 1: Planologisch regime De huidige bestemming van de twee locaties wordt bekeken om na te gaan in hoeverre planologische procedures voor de bouw van het sportcentrum noodzakelijk zijn. Ad 2: Bereikbaarheid Een goede bereikbaarheid van de locatie is van groot belang, zowel voor langzaam verkeer, het openbaar vervoer als de auto. Ad 3: Afstand tot onderwijs en bestaande sportaccommodaties Voor het gebruik van het sportcentrum is het van belang dat de locatie mogelijkheden biedt tot samenwerking met andere instellingen en/of (sport)accommodaties. Daarnaast is het onderwijs een belangrijke partner voor het gebruik van het sportcentrum. Via gymnastiekonderwijs en schoolzwemmen dragen scholen overdag zorg voor het gebruik van het sportcentrum. Voor het onderwijs dient de accommodatie goed bereikbaar te zijn. Het is eveneens van belang te bekijken of de locatie mogelijkheden biedt om verschillende sportactiviteiten te combineren. Het beoefenen van binnen- en buitensport op één complex kan voor verenigingen van waarde zijn en bovendien kunnen faciliteiten gedeeld en het hele jaar door gebruikt worden. Ad 4: Ruimtelijke inpasbaarheid Voor de ruimtelijke inpassing is het van belang de maatvoering van het sportcentrum te kennen. In totaal zal voor dit locatieonderzoek worden uitgegaan van een sportcentrum van 2400 m2, een wedstrijdbad en een instructiebad. Het totale programma is een schatting en bedraagt ca. 4775 m2 exclusief de benodigde m2 voor parkeren en invulling van de buitenruimte. Daarbij zijn al wel de kleedkamers, toestelbergingen, horecafaciliteiten, verkeers- en technische ruimten en commerciële ruimten inbegrepen. Een minimale bouwhoogte van 10 meter is vereist om ruimte te bieden aan alle sporten in het sportcentrum. Vergelijkend locatieonderzoek ten behoeve van Sportcentrum Onderdak 4


Voor het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt gebruik gemaakt van de CROW-normering. Voor de hiervoor genoemde voorzieningen dient ten minste rekening te worden gehouden met minimaal 200 parkeerplaatsen. Voor de omvang van de parkeergelegenheid dient rekening gehouden te worden met 25 m2 per parkeerplaats. Inclusief ruimte voor in- en uitparkeren betekent dit 5.000 m2. Tezamen met inrichting van de buitenruimte komen we afgerond op 10.000 m2 benodigde ruimte voor het sportcentrum. Onder de paragraaf ruimtelijke inpasbaarheid worden functie en bouwmassa/vormgeving in relatie tot de beoogde locatie nader bekeken. Tevens wordt bekeken in hoeverre de beoogde locatie nog ruimte biedt voor eventuele uitbreiding van het programma. Ad 5: Belemmeringen Voor zover de relevante gegevens beschikbaar zijn, hebben we beoordeeld of er belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van de twee locaties, zoals ondergrondse infrastructuur, geluid, luchtkwaliteit, bodem en externe veiligheid. Hiernaast wordt bezien of er (nadelige) gevolgen zijn van het sportcentrum op de omgeving, de zogenaamde externe zonering. Tot slot hebben we geanalyseerd welke andere factoren uit de omgeving de realisatie van het sportcentrum op de benoemde locaties eventueel bemoeilijken. Hierbij speelt ook de bouwfasering een rol. Daarbij dient de vraag centraal te staan in hoeverre de bestaande locatie nog open kan blijven gedurende de nieuwbouw. Tot slot zullen in hoofdstuk 4 de beide beoordelingen naast elkaar worden gelegd en met elkaar worden vergeleken. Op deze wijze kan een onderbouwde keuze worden gemaakt voor de meest geschikte locatie voor de nieuwbouw van het sportcentrum. Daarnaast wordt er stilgestaan bij een aantal overwegingen/aandachtspunten voor het vervolgtraject. Het feit dat verdere clustering van de sportvoorzieningen mogelijk is op de voorkeurslocatie is één van de resultaten van het uitgevoerde onderzoek. Dit aspect wordt onder de aanbevelingen in hoofdstuk 4.3 nader belicht.



2. HET PROGRAMMA EN DE ONDERZOEKSLOCATIES: 2.1 OMSCHRIJVING AMBITIES EN PROGRAMMA Het initiatief tot de bouw van Sportcentrum Onderdak wordt eind jaren 60 genomen door de voormalige gemeente Zierikzee. Grote katalysator is de lokale bevolking, die behoefte heeft aan een goede, multifunctionele overdekte sportcombinatie. In rap tempo worden, mede door inzet van de bevolking, financiële middelen vrijgemaakt voor de bouw van een zwembad en sportcentrum. Onder grote belangstelling opent staatssecretaris Vonhoff het sportcentrum, dat gelegen is aan het Groene Weegje te Zierikzee. Het sportcentrum is een succes. Uitbreiding met een tweede sportcentrum, gericht op de tennissport, volgt begin jaren 90. In de loop der jaren is de omgeving van het sportcentrum echter ook aan verandering onderhevig geweest. In de directe nabijheid hebben steeds meer bedrijven zich gevestigd en de directe binding met andere sportvoorzieningen ontbreekt aan het Groene Weegje. Nu het eerste sportcentrum en het zwembad uit de jaren 70 over een aantal jaren zijn afgeschreven, is het niet alleen het moment om na te denken over de functionele eisen van een nieuw sportcentrum, maar ook over de locatie. Dat een multifunctioneel sportcentrum in Zierikzee behouden moet blijven, is geen punt van discussie. Op basis van de uitgebreide gebruikers- en marktconsultatie ontstaat het volgende geschatte programma voor nieuwbouw: Geschat Programma:

Geschat Netto m

2

Bruto m

2

Wedstrijdbad

425

510

Perrons wedstrijdbad

334

401

Instructiebad

160

192

Perrons wedstrijdbad

120

144

Kleedruimte zwembad

200

240

Overige ruimten zwembad Sporthal 1

65

78

3.000

3.600

--

--

Kleedruimte sporthallen

550

660

Overige ruimten sporthallen

500

600

Horeca

400

480

1.000

1.200

Personeelsruimte

100

120

Commerciële ruimte

500

600

7.429

8.915

Sporthal 2

Vergaderruimte/extra ruimte

Totaal Buitenterrein (verkeer) Totaal Buitenterrein (inplanting) Totaal

5.500

5.500

12.929

14.415

3.500

3.500

16.429

17.915

De twee locaties die in het locatieonderzoek worden onderzocht, zijn de huidige locatie gelegen aan het Groene Weegje en de locatie aan de Lange Blokweg, direct gelegen tussen het centrum van Zierikzee en de locatie van de voetbalvelden.

Figuur 1: Indicatief bouwvlak sportcentrum Vergelijkend locatieonderzoek ten behoeve van Sportcentrum Onderdak Gem. Schouwen-Duiveland 6

2.2 LOCATIE GROENE WEEGJE De huidige sporthallen en het zwembad liggen op het bedrijventerrein Zuidhoek aan het Groene Weegje te Zierikzee. Het sportcomplex ligt daar anoniem en sterk geïsoleerd in de stad Zierikzee. Het gebied wordt alleen bezocht met een directe reden. Een bedrijfsbezoek of een bezoek aan het sportcentrum. Het complex is goed bereikbaar, maar heeft geen relaties met de omgeving. Het is één van de bedrijven op het bedrijventerrein Groene Weegje/Zuidhoek. Alleen door de historie weet een ieder dat dit de plek van het zwembad van Schouwen-Duiveland is en men hier de centrale indoorsportvoorziening van Zierikzee kan vinden. Wat niet direct opvalt, is dat het sportcentrum op een steenworp afstand ligt van de binnenstad. De typering gedateerde bedrijfslocatie is van toepassing op deze locatie en de omliggende gronden. De inrichting en uitstraling van het gebied heeft weinig (ruimtelijke) kwaliteit. Een goede groenstructuur ontbreekt en de algemene kwaliteit van de bebouwing is laag. De huidige sportvoorzieningen en de openbare ruimte er omheen dragen sterk bij aan dit beeld. Recent heeft er op een aantal plekken op het bedrijventerrein nieuwbouw plaatsgevonden. Deze nieuwbouw heeft een aanzienlijk hogere kwaliteit dan de bestaande bouw van het sportcentrum. Ten westen van het huidige sportcomplex is nog een agrarische dienstwoning met bijbehorende schuren gelegen. De woning en aanwezige schuren hebben een karakter dat echter volledig teniet wordt gedaan door de ligging. De schuren verkeren bovendien in een matige tot slechte bouwkundige staat. Ten oosten van het complex is een bedrijfskavel in gebruik door IPZ. Deze gebruiker heeft het object in huur van Zeeuwland. Zeeuwland heeft aangegeven deze locatie te willen afstoten. De Noordzijde van het bedrijventerrein, grenzend aan de Julianastraat, wordt voor meerdere functies gebruikt. Langzaam verschiet het bedrijventerrein van kleur richting een multifunctionele ruimte waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd (Brogum) wordt. Aan de s Heer Lauwersdorp liggen een aantal seniorenwoningen, die eigendom zijn van Zeeuwland. Om het gewenste programma ruimtelijk te kunnen faciliteren is een aankoop van een naastgelegen perceel, eigendom van Zeeuwland resp. Legemate noodzakelijk.

Figuur 2: Beeld van situatie aan het Groene Weegje (Nedbrowser) Tabel 1: Oppervlakten diverse percelen locatie Groene Weegje Adres Kadastraal Eigenaar s Heer Lauwendorp 11-13 Groene Weegje 3-5 Groene Weegje 7 Groene Weegje 13

Zierikzee, sectie F nr. 1355 Zierikzee, sectie F nr. 1455/1456 Zierikzee, sectie F nr. 1421 Zierikzee, sectie F nr. 1505

Zeeuwland P. Legemate Stichting Renesse Zeeuwland


Oppervlakte in m2 2.865 6.240 13.310 5.978 28.573


2.3 LOCATIE LANGE BLOKWEG Het programma voor het nieuwe sportcentrum kan ruimtelijk worden gerealiseerd aan de rand van het bestaande sportpark Den Hoge Blok of daar binnenin (gelegen aan de Lange Blokweg). Voor realisatie van het programma is in beide gevallen verwerving van de gronden ten zuiden van het sportpark noodzakelijk. De beoogde gronden die benodigd zijn voor de nieuwbouw (en moeten worden verworven) én de gronden die de gemeente al in bezit heeft, hebben momenteel een agrarische functie of worden gebruikt als sportveld. In beperkte mate is bebouwing aanwezig ter ondersteuning van de sport (kantine, kleedruimtes). De sportvelden zijn sterk omzoomd door bomen waardoor het gebied wordt afgeschermd van haar omgeving. Het beeld is groen, maar van openheid is door de inplant geen sprake. Aan de noordzijde van de sportvelden liggen volkstuinen. De agrarische gronden ten zuiden van de velden vormen een open buffer naar de binnenstad. De huidige situatie vormt mede door de lage bebouwingsintensiteit een geleidelijke overgang van stad naar land. Door de functies (volkstuinen, sport, functies/bebouwing Oude Weg) heeft de locatie echter al typische kenmerken van een stadsrandzone. De Lange Blokweg vormt een scheidslijn tussen intensieve bebouwing (wijk Noorderpolder) en de overgang naar het groenere platteland. De Lange Blokweg is een belangrijke entree van de stad en een veel gebruikte verbindingsroute met een aantal dorpen op ons eiland. Aan de oostzijde van de Lange Blokweg staat een serie karakteristieke vrijstaande en twee onder één kapwoningen die de entree op een gepaste wijze begeleiden. De realisatie van de wijk Noorderpolder haalt de sportvelden uit haar isolement. Van velden ergens aan de rand van de stad wordt het nu meer een onderdeel van het stedelijk netwerk. Samen met de sportvelden aan de Emil Sandstromweg en sportpark Bannink is sprake van een duidelijke concentratie van buitensportactiviteiten aan de noordzijde van Zierikzee.

Figuur 3: Beeld van situatie aan de Lange Blokweg (Nedbrowser) Tabel 2: Oppervlakten diverse percelen Lange Blokweg Adres Kadastraal Lange Blokweg Zierikzee, sectie N nr. 54 Lange Blokweg Lange Blokweg

Zierikzee, sectie N nr. 56 Zierikzee, sectie N nr. 57

Lange Blokweg

Zierikzee, sectie N nr. 53

Sportpark Den Hogen Blok

Zierikzee, sectie H, nr. 1020

Eigenaar Gemeente SchouwenDuiveland Rottger/DPP Gemeente SchouwenDuiveland J.C. van Beveren


Oppervlakte in m2 8.790


29.155 15.075 4.265 57.285 85.292

3. BEOORDELING TWEE LOCATIES 3.1. BEOORDELING LOCATIE GROENE WEEGJE

Figuur 4: Luchtfoto omgeving Sportcentrum Onderdak

3.1.1. PLANOLOGISCH REGIME Het perceel aan het Groene Weegje 7 te Zierikzee ligt in het op 25 maart 2004 door de raad vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerreinen Zierikzee en heeft daarin de bestemming Recreatieve doeleinden, sportieve recreatie (R(s)). Het bestemmingsplan is op 2 november 2004 gedeeltelijk goedgekeurd door Provinciale Staten. De gronden met de bestemming R(s) zijn bestemd voor sportieve recreatie, ondergeschikte detailhandels- en/of horeca activiteiten en wegen, parkeervoorzieningen, tuinen en andere voorzieningen ten dienste van sportieve recreatie. Tevens is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij de bestemming Recreatieve doeleinden, sportieve recreatie kan worden gewijzigd in de bestemming Bedrijfsdoeleinden (B 1/2). Een groot deel van de omliggende bebouwing zijn bedrijfsgebouwen met de bestemming Bedrijfsdoeleinden . Pal naast het sportcentrum ligt (voormalige agrarische) bebouwing met de bestemming woondoeleinden . In het kader van de structuurvisie Zierikzee uit 2002 wordt een ontwikkeling/herstructurering van Haven t Sas voorzien. Voor t Sas en omgeving, inclusief de locatie van het huidige sportcentrum, wordt momenteel een Masterplan opgesteld.



3.1.2. BEREIKBAARHEID De bereikbaarheid van de locatie is redelijk. Een aantal serieuze knelpunten zijn aanwezig. De vermenging van zwaar verkeer met andere verkeersstromen is een belangrijk knelpunt. Gevoelsmatig en feitelijk levert dit gevaarlijk situaties op. Daarnaast is gecombineerd gebruik van de parkeerplaats lastig te realiseren (zie ook ruimtelijke inpassing). Samengevat zijn de volgende zaken vermeldenswaardig: Dichtbij centrum; Geïsoleerde plek, waardoor minder sociale controle/veiligheid aanwezig is; Bereikbaarheid is redelijk; Herkenbaarheid van de plek is gering en daarmee voor buitenstaanders slecht herkenbaar; Primaire ontsluitingsweg is ook ontsluitingweg industrieterrein.

3.1.3 AFSTAND TOT ONDERWIJS EN BESTAANDE SPORTACCOMMODATIES De locatie ligt dicht bij de binnenstad. Verspreid in de binnenstad liggen een groot aantal basisscholen. Hoe verder naar het westen hoe groter de afstand naar het sportcentrum. Andere bestaande sportaccommodaties liggen op een aanzienlijke afstand. Van enige vorm van synergie met andere sportvoorzieningen is geen sprake.

3.1.4 RUIMTELIJKE INPASBAARHEID Inpassing met continuering van de huidige situatie De locatie leent zich goed voor het inpassen van grotere bouwvolumes. Bouwmassa en bouwhoogte van een indoor sportcentrum zijn zondermeer inpasbaar. Het huidige gebruik van het gebied (bedrijventerrein) stelt weinig eisen aan de vormgeving en de inrichting van de buitenruimten. Functioneel wordt de huidige geïsoleerde situatie gecontinueerd. Op de bestaande locatie kan het geschatte programma (twee sporthallen, zwemvoorzieningen, commerciële functie en 200 parkeerplaatsen) niet worden gerealiseerd, zonder aankoop van de percelen van de heer Legemate óf het perceel van Zeeuwland. Tijdens een marktconsultatie hebben potentiële exploitanten en bouwers aangegeven dat de huidige locatie niet ideaal is gelet op de industriële omgeving. Inpassing in het perspectief van de Zuid-Oostflank In de planstudies voor de ontwikkeling van de Zuid-Oostflank van Zierikzee wordt de plek een belangrijke entreefunctie voor de binnenstad toebedeeld. Het sportcentrum zal in de filosofie van de entreegedachte geen toegevoegde waarde hebben aan het functioneren van de binnenstad. Bezoeken aan het sportcentrum worden niet gecombineerd met een bezoek aan het winkelgebied. De oorspronkelijke gedachte, dat de parkeerplekken dubbel gebruikt zouden kunnen worden ten behoeve van de binnenstad en het sportcentrum, lijkt niet haalbaar. Ook al worden voor het programma van het sportcentrum zowel de percelen van de heer Legemate als Zeeuwland aangekocht, dan nog is de oppervlakte van de totale locatie te beperkt om daarnaast een volwaardige Stadsentree (zie opgave t Sas) te realiseren. Dit komt door de beperkte ruimte en het gelijktijdig gebruik van de parkeervoorziening voor sport en winkelen (koopavond en zaterdagmiddag). Meer passende functies voor de plek zijn dan ook denkbaar (stevig inzetten op parkeren en realiseren ontvangstruimte, plaats busstation). Wordt er rekening gehouden met de ambities voor deze plek en blijft het sportcentrum gehandhaafd op deze locatie, dan vraagt de vormgeving van het gebouw meer aandacht. Het gebouw maakt dan onderdeel uit van de entree. Uitbreidingsmogelijkheden en flexibiliteit Uitbreidingsmogelijkheden op de locatie zijn zeer beperkt. Een eventuele koppeling met commerciële sportvoorzieningen is in beperkte mate aanwezig. Ook deze koppeling heeft geen relatie met de binnenstad. Maatschappelijk draagvlak Herontwikkeling op de bestaande locatie zal geen gevolgen hebben voor de omgeving en kan rekenen op draagvlak.



3.1.5 BELEMMERINGEN Conclusies uit de uitgebreide milieuscan (volledige versie in bijlage 1) luiden als volgt: Nieuwbouw en uitbreiding van het sportcentrum op de huidige locatie vormt voor de omliggend bedrijven geen beperkende werking. De bodem van de voor de hand liggende uitbreidingslocatie wordt verdacht verontreinigd te zijn met onder andere minerale olie. Er dient tenminste 50 meter ruimte tussen de gevels van omliggende woningen en het nieuw te bouwen sportcentrum gerealiseerd te worden om geluidsoverlast te voorkomen, mits er geen buitenzwembad komt. Indien er een buitenbad komt moet deze afstand minimaal 200 meter zijn. Het is wenselijk dat de energieprestatiecoëfficiënt van het nieuw te bouwen complex 10% onder de landelijk geldende norm komt te liggen. De locatie is geschikt voor toepassing van Koude- en Warmteopslag (KWO), wellicht kan een KWO systeem op deze locatie zelfs voor meerdere bedrijven en of voor de verwarming en koeling van woningen in de omgeving gebruikt worden.

Figuur 5: Massastudie Sportcentrum Onderdak aan Groene Weegje



Figuur 6: Massastudie Sportcentrum

Rode lijn: eigendomsgrenzen



3.2 BEOORDELING LOCATIE LANGE BLOKWEG

Figuur 7 en 8: Zicht vanaf de Lange Blokweg op ontwikkellocatie



3.2.1 PLANOLOGISCH REGIME De gronden ten Oosten van de Lange Blokweg vallen grotendeels binnen het bestemmingsplan Bebouwde Kom Zierikzee . De sportvelden hebben de bestemming Sport . Op een klein gedeelte van het terrein zijn bebouwingmogelijkheden aanwezig voor ondersteunende voorzieningen. Een strook langs de Lange Blokweg heeft in dit bestemmingsplan de bestemming Verkeer . De te verwerven gronden aan de Zuidzijde van het sportpark vallen onder het regiem van het bestemmingsplan Buitengebied . De gronden hebben de bestemming Agrarisch met gedeeltelijk de subbestemming randzone . Beleidsmatig is een intensivering van bebouwing van het gebied niet voorzien. Het gebied maakt in de Structuurvisie Zierikzee (2002) onderdeel uit van de Centrumschil. Het duurzaam agrarisch gebruik is in principe uitgangspunt voor het gebied tussen de Lange Blokweg en de Oudeweg. De structuurvisie bevat ook elementen van een verdere toekomstverkenning gekoppeld aan de realisatie van een rand of rondweg. In het model Rondweg wordt bebouwing (wonen) van de beoogde locatie mogelijk geacht. Meer naar de stad toe (ten Zuiden van beoogde locatie voor nieuwvestiging) dient de groene schil in stand gehouden te worden en is incidenteel bebouwing mogelijk (alzijdige, bijzondere gebouwen).

3.2.2 BEREIKBAARHEID Locatie scoort goed ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren. Er zijn geen knelpunten: o Goede bereikbaarheid vanuit alle richtingen via stroomwegen; o Voldoende parkeerruimte te realiseren die alleen ten behoeve van de voorziening benut wordt; o Bereikbaarheid van de locatie: wordt ontsloten door vrijliggende fietspaden (veiligheid); o Ruimtelijk beeld schets een goede en herkenbare locatie; o Aan/vlakbij de te realiseren langzaam-verkeersverbinding Noorderpolder-Centrum.

3.2.3 AFSTAND TOT ONDERWIJS EN BESTAANDE SPORTACCOMMODATIES Scholen liggen op afstand van de locatie. Op korte afstand liggen alle buitensportvoorzieningen van Zierikzee (Den Hoge Blok, sportpark Bannink).

3.2.4 RUIMTELIJKE INPASBAARHEID De clustering van binnen- en buitensportactiviteiten op de beoogde locatie is functioneel sterk. Tijdens een marktconsultatie hebben potentiële exploitanten en bouwers aangegeven dat de focus moet liggen op clustering van sportvoorzieningen. In dat kader is de locatie aan de Lange Blokweg een prima optie. Geclusterde sportvoorzieningen bieden mogelijkheden voor nieuwe product/marktcombinaties, aangezien binnen- en buitensporten verenigd worden. Het brede aanbod aan sporten kan diverse sporters uit alle kernen in de gemeente trekken. Een complete sportomgeving werkt bovendien sfeerverhogend voor de sporter en bezoeker. De locatie aan de Lange Blokweg kan daarmee uitgroeien tot het centrale eilandelijke punt voor sport en ontspanning voor jong en oud. Ruimte voor de realisatie van een indoor sportvoorziening is er voldoende. Het bouwvolume is onder randvoorwaarden ook goed inpasbaar. Het gebied zal door de functie en het daarbij behorende ruimtelijke programma wel van karakter veranderen. De stadsrandzone wordt intensiever bebouwd en wordt daarmee onderdeel van de stad. Er zal sprake zijn van een hardere overgang tussen stad en land. Waar nu de Lange Blokweg de scheidslijn vormt tussen stedelijk gebied en kernrandzone/ buitengebied zal deze meer verschuiven naar de Oudeweg. Door de toevoeging van een sportcentrum aan de bestaande sportvoorzieningen ontstaat er een campusachtige structuur (gebouw in het groen). Dit is voor de locatie een passende ontwikkeling. De exacte ligging binnen het sportcomplex, het ontwerp van het complex en de inrichting van de buitenruimte vragen aandacht.



Figuur 9, 10, 11 en 12: Onderzochte massastudies voor de locatie aan de Lange Blokweg



Ten behoeve van een goede ruimtelijke inpassing hebben we geanalyseerd hoe de combinatie sportcentrum, zowel qua bouwvolume als ook functioneel, het beste kan worden ingepast op de locatie. Dit heeft twee belangrijke uitgangspunten opgeleverd: 1. De nieuwbouw dient aan de zuidzijde van het sportcomplex gerealiseerd te worden vanwege het feit dat: dit de meest geschikte plaats is om het bouwvolume goed in te passen. Meer noordelijke varianten zorgen voor een abrupte/harde overgang tussen stad en land; de al aanwezige lijn van stevigere bouwvolumes aan de rand van de centrumschil langs de Emil Sandstromweg (Cornelia, Oosterschelde Ziekenhuis, Brede School) op de meest natuurlijke wijze wordt voortgezet; de ligging van het bouwvolume op deze plaats de functie van het gebouw als centrum van het sportcomplex benadrukt; dit zo dicht mogelijk bij de binnenstad, de woongebieden en scholen in Zierikzee ligt. 2. De nieuwbouw komt op enige afstand te liggen van de Lange Blokweg. Hiermee wordt een buffer gerealiseerd naar de woningen aan de oostzijde van de Lange Blokweg; Ook deze keuze benadrukt de centrumfunctie van het gebouw in het sportcomplex; Met deze keuze komt de campusgedachte (een bijzonder gebouw) in het groen het meeste tot zijn recht; Figuur 13: de voorkeursvariant om nader uit te werken



In het model kan de bouwmassa deels worden afgeschermd door het groen rondom de sportvelden. Dit verzacht het beeld en stelt andere eisen aan het ontwerp. De oriëntatie op de Lange Blokweg vraagt echter om een zorgvuldig ontwerp van het gebouw en de buitenruimte. Hier zal immers de entree van het sportcomplex zijn, maar ook de entree van de stad gezicht krijgen. Minstens zo belangrijk is dat het ontwerp goed moet worden afgestemd op de bestaande woningen aan de oostzijde van de Lange Blokweg. Om deze ambitie te concretiseren, zullen concrete uitgangspunten voor het ontwerp van het gebouw en de buitenruimte moeten worden geformuleerd. Uitbreidingsmogelijkheden en flexibiliteit Uitbreidingsmogelijkheden op de locatie zijn ruimschoots aanwezig. Maatschappelijk draagvlak Aan de noordzijde van de stad Zierikzee wordt hard gewerkt aan de uitbreiding van de stad. Met de realisatie van de wijk Noorderpolder zullen op termijn ruim 700 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Met deze uitbreiding zal uiteindelijk een nieuw stadsdeel, vergelijkbaar met de wijk Poortambacht, worden gerealiseerd. Een voor Zierikzeese begrippen grootschalige en structuurbepalende ingreep. Over de uitbreiding van de wijk is veel overleg- en discussie gevoerd met de bewoners van de Lange Blokweg georganiseerd in de vereniging i.o. Voor het Blok . De bewoners zijn tegen de uitbreiding van de wijk Noorderpolder in de geplande opzet en vorm. De bewoners zullen nu wederom geconfronteerd worden met een verdere verstedelijking (bebouwing, toename verkeer van Lange Blokweg en omgeving). Ingeschat wordt dat de realisatie van het sportcomplex, mede gezien de al gevoerde discussies, op weinig draagvlak kan rekenen. Het draagvlak zal moeten worden onderzocht in de verdere procedure.

3.2.5. BELEMMERINGEN Conclusies uit de uitgebreide milieuscan (in bijlage 1 volledig opgenomen), luiden als volgt: Indien er geen buitenbad komt is de toename van de geluidbelasting op de gevels van omliggende woningen niet in betekenende mate. In overleg met Waterschap Scheldestromen dient er een watertoets opgesteld te worden. Voor een gedeelte van de locatie moet nog verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 inclusief een vooronderzoek volgens NEN 5725 uitgevoerd worden. Er dient tenminste 50 meter ruimte tussen de gevels van omliggende woningen en het nieuw te bouwen sportcentrum gerealiseerd te worden om geluidsoverlast te voorkomen, mits er geen buitenzwembad komt. Indien er een buitenbad komt moet deze afstand minimaal 200 meter zijn. Het is wenselijk dat de energieprestatiecoëfficiënt van het nieuw te bouwen complex 10% onder de landelijk geldende norm komt te liggen. De locatie is zeer geschikt voor toepassing van Koude- en Warmteopslag (KWO).



4.

CONCLUSIES EN ADVIES

4.1. LOCATIEMATRIX ANALYSE

Criteria Bestemming en ruimtelijk beleid

Bereikbaarheid

Groene Weegje +

+/-

Afstanden

+ -

Ruimtelijke inpasbaarheid

+ + -

Belemmeringen

-

Lange Blokweg

Juiste bestemming: recreatieve doeleinden, sportieve recreatie; Omliggende bebouwing; Herontwikkeling t Sas; Vermenging zwaar verkeer met andere stromen; Geïsoleerde plek; Redelijke bereikbaarheid / herkenbaarheid voor derden; Scholen in binnenstad; Scholen elders; Geen synergie met sportvoorzieningen; Weinig eisen aan vormgeving; Draagvlak; Aankoop perceel Zeeuwland en/of Legemate; Industriële omgeving; Geen entreefunctie binnenstad mogelijk; Bodem uitbreidingslocatie verdacht verontreinigd;

+/+/-

Bestemming: per perceel anders; Structuurvisie Zierikzee;

+

Goed bereikbaar via stroomwegen; Voldoende parkeerruimte; Vrij liggende fietspaden; Herkenbare locatie; Scholen in binnenstad; Scholen elders; Nabij Den Hogen Blok, Bannink; Brede School; Hogere eisen aan vormgeving; Clustering leidt tot breed aanbod op één plaats; Bouwvolume bij aankoop gronden Rottger/DPP; Draagvlak bewoners;

+ + + + +/+ +/+ + +/-

-

Watertoets; Verkennend bodemonderzoek;

Groene Weegje

Lange Blokweg

1 1 1 -2

-1 2 1 2

-1 1

2 1

Criteria 1. Bestemming en ruimtelijk beleid 2. Bereikbaarheid 3.1 Afstand tot onderwijs 3.2 Afstand tot bestaande sportaccommodaties 4. Ruimtelijke inpasbaarheid 5. Belemmeringen

Geluid Lucht Invloed van het plan Bodem Externe veiligheid Milieuvergunningplichtige bedrijven in de omgeving TOTAAL 1 7 Toelichting waardering: 2 scoort zeer goed op betreffende locatiecriterium 1 scoort goed op betreffende locatiecriterium 0 scoort neutraal -1 scoort slecht op betreffende locatiecriterium -2 scoort zeer slecht op betreffende locatiecriterium



4.2

CONCLUSIES EN LOCATIE KEUZE

Het uitgevoerde vergelijkende locatieonderzoek laat duidelijk zien dat de locatie Lange Blokweg de meest geschikte locatie is voor de realisatie van een nieuw sportcentrum: Nieuwbouw aan de Lange Blokweg zorgt voor een clustering van binnen- en buitensport met grote voordelen voor de gebruikers, het voorzieningenniveau en de exploitatie; Nieuwbouw aan de Lange Blokweg is een belangrijke randvoorwaarde voor het succesvol in de markt zetten van het sportcentrum. Potentiële exploitanten en bouwers hebben aangegeven dat de focus moet liggen op clustering van sportvoorzieningen en dat de locatie Groene Weegje slecht scoort gezien de industriële omgeving; Nieuwbouw aan de Lange Blokweg zorgt ervoor dat de centrale sportvoorziening van Schouwen-Duiveland op een representatieve en herkenbare plek op het eiland komt te liggen; De sanering/verplaatsing van Onderdak naar de Lange Blokweg maakt de weg vrij voor herontwikkeling van de locatie Groen Weegje. De vrijkomende locatie kan ontwikkeld worden tot een volwaardige stadsentree. Deze entree zal een belangrijke meerwaarde hebben voor het functioneren van de binnenstad. De verplaatsing stijgt daarmee uit boven het belang van de locatie en is belangrijk voor het functioneren van de stad Zierikzee; De Lange Blokweg wordt niet belast door zwaar verkeer met alle positieve gevolgen voor de veiligheid en ontsluiting van het complex; Nieuwbouw op de locatie Lange Blokweg maakt het mogelijk om gedurende de bouw gebruik te maken van het huidige sportcentrum. Dit voorkomt een situatie dat de gemeente tijdelijk zonder een centrale sportvoorziening komt te zitten; Uitbreidingsmogelijkheden op de locatie zijn aanwezig en kunnen ingezet worden voor een verdere clustering (hockey, korfbal, handbal). Bijkomstig voordeel is dat hiermee de locatie naast de nieuw te realiseren Brede School vrijgemaakt wordt voor andere ontwikkelingen (met een opbrengstpotentieel).

4.3

AANDACHTSPUNTEN VOOR DE VERDERE PLANONTWIKKELING Ten behoeve van een goede inpassing van de ontwikkeling zullen er concrete uitgangspunten voor het ontwerp van het gebouw en de buitenruimte moeten worden geformuleerd; Er dient tenminste 50 meter ruimte tussen de gevels van omliggende woningen en het nieuw te bouwen sportcentrum gerealiseerd te worden om geluidsoverlast te voorkomen, mits er geen buitenzwembad komt. Indien er een buitenbad komt moet deze afstand minimaal 200 meter zijn; Het is wenselijk dat de energieprestatiecoëfficiënt van het nieuw te bouwen complex 10% onder de landelijk geldende norm komt te liggen; De locatie is zeer geschikt voor toepassing van Koude- en Warmteopslag (KWO); In overleg met Waterschap Scheldestromen dient er een watertoets opgesteld te worden; Voor een gedeelte van de locatie moet nog verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 inclusief een vooronderzoek volgens NEN 5725 uitgevoerd worden.



4.3 NADERE OVERWEGINGEN: VERDERGAANDE CLUSTERING SPORTVOORZIENINGEN - MEERJARIG PERSPECTIEF Het onderzoek maakt duidelijk dat verdere clustering op de locatie Lange Blokweg (punt 8, 4.2) tot de mogelijkheden behoort. Omdat clustering zowel vanuit de marktpartijen als ook door de gebruikers een grote toegevoegde waarde heeft, is ons advies actief in te zetten op verdere clustering. Het programma van sportcentrum Onderdak laat het volgende zien: Bij de aankoop van het perceel van Ontwikkelingsmaatschappij F. Rottger/DPP BV (zie bijlage 2 voor koopoptie) blijft er na realisatie van het programma voor het sportcentrum nog behoorlijk wat restgrond over; De gemeente is met het lichten van deze optie (de aankoop van het perceel van Ontwikkelingsmaatschappij F. Rottger/DPP BV) en de aankoop van de het perceel van de heer J.C. Van Beveren in de gelegenheid om ook andere sportvoorzieningen, al dan niet gefaseerd, te clusteren. Gelet op een meerjarig toekomstperspectief lijkt dit een goede optie. Combinatie gebruik van in- en outdoor faciliteiten met bijbehorend gezamenlijk te gebruiken parkeervoorzieningen. Deze restgrond kan dan het beste worden benut om de sportvoorzieningen hockey, handbal én korfbal te faciliteren; Op dit moment is er sprake van een (vervangings)investering voor het hockeyveld en wellicht op termijn de behoefte voor een tweede hockeyveld; Nadat het hockeyveld, korfbalveld en handbalveld zijn geclusterd aan de Lange Blokweg ontstaat een vrijkomend gedeelte grond ( Bannikhof) naast de locatie van de nieuw te realiseren Brede School, die wat ontwikkelingsmogelijkheid & grondwaarde een hoger opbrengstpotentieel biedt dan de niet benutte grond, naast het sportcentrum aan de Lange Blokweg. Voor de verdergaande clustering van de sportvoorzieningen op de locatie aan de Lange Blokweg zijn 2 stedenbouwkundige modellen denkbaar die op de volgende twee bladzijden zijn weergegeven. Voor de uitwerking van deze modellen gelden dezelfde randvoorwaarden als benoemd in 3.2.4.



Figuur 14:

Model 1, Combinatie van parkeren Sportcentrum en parkeren voetbalvelden. Voetbalkantine ligt eveneens aan gecombineerde parkeervoorziening.



Figuur 15:

Model 2, splitsing sportcentrum en andere geclusterde sportvoorzieningen, zoals hockey, korfbal en handbal. Voetbalclubs houden eigen entree met eigen parkeervoorzieningen en eigen kantine.



BIJLAGE 1: MILEUSCANS Milieuaspecten scan GROENE WEEGJE Nieuwbouw van een sportcentrum op de huidige locatie aan t Groene Weegje in Zierikzee. Het nieuw te bouwen sportcentrum dient ter vervanging van het huidige sportcentrum Onderdak. Bedrijven en milieuzonering De locatie Groene Weegje 7, waar sportcentrum Onderdak in haar huidige hoedanigheid is gevestigd, ligt op Bedrijventerrein de Zuidhoek. Een sportcentrum is een Categorie 3.1 bedrijf volgens de VNG-richtlijn voor milieuzonering van bedrijven. Dit type bedrijven heeft een milieu-invloedzone van 50 meter voor het aspect geluid. Voor overdekte zwembaden geldt eenzelfde invloedzone van 50 meter voor geluid en een relatief kleine gevaarszone van 10 meter voor het aspect gevaar. Voor niet overdekte zwembaden geldt een zone van 200 meter voor het aspect geluid. Zwembaden vallen over het algemeen onder de milieu voorschriften van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim) maar omdat er binnen de inrichting gebruik gemaakt wordt van op houtpellets gestookte verwarming valt sportcentrum Onderdak onder de voorschriften van een milieu-vergunning. Op 12 augustus 2008 is een oprichtingsvergunning aan sportcentrum Onderdak verleend. Om het sportcentrum heen liggen de volgende objecten: Ten oosten Groene Weegje 13a Onderhoudswerkplaats Zeeuwland Groene Weegje 13e Installatiepartners Zierikzee B.V. Groene Weegje 15 Imabo Esselink Ten noorden

Julianastraat 40, Technisch Installatiebureau Saman B.V. Julianastraat 44, Bijzet en Fioole Auto s

Ten westen

Groene Weegje 3 en 5, een perceel met 2 woningen en een perceel met een aantal oude schuren van de heer P. Legemate. Daarachter rijtjes huizen s Heer Lauwerendorp 11 t/m 33 in eigendom van woningbouwvereniging Zeeuwland.

Ten zuiden

Groene Weegje 12, L. Legemaate, Rundveehouderij Groene Weegje 14 Woning van de heer Kouwenberg

Nieuwbouw van het sportcentrum op de huidige locatie heeft op de omliggende bedrijven geen belemmerende werking. Geluid, wegverkeerslawaai In de milieuvergunning is opgenomen dat de locatie in het overgangsgebied tussen woonwijk en industriegebied ligt. Het gebied is gekarakteriseerd als drukke woonwijk in de stad. Het sportcentrum heeft hierdoor 50, 45, 40 dB(A) in achtereenvolgens de dag-, avond en nachtperiode als geluidvoorschriften voor het langtijdgemiddelde. En voor piekniveau s geldt 70, 65, 60 dB(A). Voor het incidenteel organiseren van concoursen, festiviteiten en muziekactiviteiten is opgenomen dat de geluidniveau s voor maximaal 12 dagen per jaar niet gelden, hiervoor moet wel 10 dagen voorafgaand een melding van de activiteit bij de gemeente worden ingediend. Wanneer het sportcentrum vernieuwd wordt, zullen de geluidvoorschriften gelijk blijven. Er is geen reden waarom in een nieuwe situatie niet aan de geluid voorschriften kan worden voldaan. Ook wanneer de huidige stookinstallatie wordt vervangen door een andere manier van verwarmen en het centrum weer onder de voorschriften van het Barim komt te vallen, verandert er vrijwel niets aan de akoestische situatie. Het aspect geluid vormt geen knelpunt. Bodem Op basis van voorschrift 9.3.1 uit de milieuvergunning had sportcentrum Onderdak uiterlijk 12 november 2008 een nulfase bodemonderzoek, of een motivatie waarom nieuw bodemonderzoek niet nodig is, moeten indienen. Dit is niet gebeurd. Sinds de vestiging van Onderdak aan het Groeneweegje heeft het zwembad bodembedreigende activiteiten veroorzaakt zoals opslag van gevaarlijke stoffen. Er is voor zover bij de gemeente bekend nooit een calamiteit met deze stoffen Vergelijkend locatieonderzoek ten behoeve van Sportcentrum Onderdak Gem. Schouwen-Duiveland 23

gemeld. De bodem onder het huidige complex zou dus vrij van bodemverontreiniging moeten zijn, echter hierover kunnen pas conclusies worden getrokken zodra een eindsituatiebodemonderzoek/nieuw verkennend bodemonderzoek volgens de richtlijn NEN 5740 is uitgevoerd. Informatie over aangrenzende percelen: Op de locatie Groene Weegje 3 heeft in 1998 een sanering van 2 ondergrondse brandstoftanks plaatsgevonden. In het gemeentelijk milieuarchief zijn kiwa-certificaten van de sanering aanwezig. Tevens is in het gemeentearchief een brief aanwezig van Dhr. van Dalen van de gemeente, waarin hij vermeld dat ter plaatse van één de tanks een kleine verontreiniging is aangetroffen. Deze zou met de sanering verwijderd moeten zijn. Dit is vermoedelijk gebeurd, echter er is zowel in het gemeentelijk als ook in het provinciaal archief geen rapport of schrijven waaruit blijkt dat de sanering daadwerkelijk en juist is uitgevoerd. Op 13 augustus 2009 heb ik telefonisch gesproken met mevrouw V/d Wijst van de Provincie Zeeland. Ze wist me te vertellen dat in mei 1999 een historisch onderzoek is uitgevoerd voor de locatie Groene Weegje 3. De rapportage hiervan heb ik in pdf per mail ontvangen. Een printje hiervan wordt aan het gemeentelijk archief toegevoegd. Er zijn duidelijke aanwijzingen (onderzoek 99) dat de bodem op de locatie Groene Weegje 3 verontreinigingen bevat. Voor de locatie Groene Weegje 5 zijn in het gemeentelijk archief geen aanwijzingen gevonden die duiden op bodemverontreiniging. Echter gezien de ligging in een industrierijke omgeving is het aannemelijk dat ook op dit perceel verontreinigingen in de bodem aanwezig zijn. Ten behoeve van nieuwbouw zal voor de hele locatie een actualiserend bodemonderzoek (conform NEN 5740, inclusief actualisatie van het vooronderzoek conform NEN 5725 uitgevoerd moeten worden Water Bij de realisatie van een nieuw sportcentrum op de huidige locatie zal er een uitbreiding in westelijke richting plaatsvinden. Hiervoor heeft de gemeente de percelen Groene Weegje 3 en 5 op het oog. Het meest zuidelijk gelegen perceel is in de huidige toestand grotendeels onverhard. Indien het totale oppervlak van de percelen verhard wordt, moet er extra waterberging worden gecreëerd. De waterbergingsopgave bij nieuwbouw op de huidige locatie zal een stuk minder groot zijn dan bij nieuwbouw aan de Lange Blokweg, omdat de huidige locatie al grotendeel verhard is en die aan de Lange Blokweg nog totaal onverhard is. In overleg met Waterschap Scheldestromen dient bepaald te worden of er voor de huidige locatie wel een watertoets opgesteld moet worden. Het hemelwater afkomstig van verharde dakoppervlakken mag in ieder geval niet zonder meer in het gemeentelijk vuilwater rioolstelsel worden geloosd. Natuur en ecologie Voor de locatie op het bedrijventerrein zijn de aspecten natuur en ecologie niet relevant. Echter, wanneer zou blijken dat buiten het bedrijventerrein extra waterberging gecreëerd moet worden, dan kan hierbij aangesloten worden bij de leefgebiedbenadering. Energie If-technology heeft in opdracht van de Provincie Zeeland een studie uitgevoerd naar de geschiktheid van de Zeeuwse bodem voor toepassing van Koude- en Warmte opslag (KWO) op basis van de bodemopbouw. Uit deze studie is naar voren gekomen dat Schouwen-Duiveland zeer geschikt is om KWO toe te passen. In opdracht van de gemeente Schouwen-Duiveland is If-technology bezig met het opstellen van een kansenkaart op basis van gebieds-specifieke parameters zoals archeologische waarde van het gebied, aanwezigheid van bodemverontreiniging, aanwezigheid van kwel en dergelijke. Uit de voorlopige resultaten van deze studie komt naar voren dat zowel de locatie aan de Lange Blokweg als ook de locatie aan het Groene Weegje zeer geschikt om KWO toe te passen is. Een verschil tussen beide is dat er op het bedrijventerrein meer bedrijven zijn die zouden kunnen profiteren van een KWO systeem. Mede hierdoor ligt het meer voor de hand om een KWO systeem aan te leggen onder een bedrijventerrein dan onder een sportcentrumcomplex in agrarisch gebied aan de rand van Zierikzee. Opgemerkt moet worden dat een gedeelte van de locatie aan de Lange Blokweg ook is aangemerkt als archeologisch onderzoeksgebied A. De kans op vondst van archeologisch waardevolle elementen in de bodem is hier dus iets groter. Of dit een belemmering vormt, zal moeten blijken uit archeologisch onderzoek. Vergelijkend locatieonderzoek ten behoeve van Sportcentrum Onderdak 24


KWO kent in grote lijnen twee varianten: open systemen en gesloten systemen. In een open systeem worden warmte en koude in het grondwater van een watervoerende laag opgeslagen. Er is dus uitwisseling tussen het grondwater en het systeem, hierdoor geldt voor deze sytemen een waterwetvergunningplicht. De andere variant, een gesloten systeem of ook wel warmte- of koude-lus genoemd, is een afgesloten buis gevuld met een vloeistof met een lengte of diepte van circa 150 meter en die in de bodem ligt. Beide systemen maken gebruik van een pomp met warmtewisselaar. Als bijlage bij deze scan is voor beide locaties een rapportje opgenomen, waaruit blijkt dat voor een sportcentrumcomplex met een bedrijfsvloeroppervlak van 4500 m2 op basis van de terugverdientijd (t.v.t.) een gesloten systeem het meest geschikt is. Voor open systemen geldt dat de monitoringskosten in het kader de benodigde Waterwet vergunning van 3.500 euro per jaar zijn opgenomen. Voor gesloten systemen geldt op dit moment nog geen vergunningplicht (en daarmee gepaard gaande monitoringskosten). Wat belangrijk is dat met de in werking treding van de AmvB bodemenergie (medio 2011 verwacht) hierin het een en ander gaat veranderen. De vergunningvoorwaarden voor kleine open systemen (o.a. monitoringskosten) worden minder. Terwijl juist voor gesloten systemen ook een wettelijk kader met registratieplicht en beperkte monitoringsvoorwaarden zal gaan gelden. Dit heeft als resultaat dat voor open systemen de t.v.t. lager wordt (circa 15 jaar) en voor gesloten systemen de t.v.t. van 5-10 jaar gelijk aan de bovenkant van deze range zal uitkomen. Het voordeel van een gesloten systeem t.o.v. een open systeem zal dus afnemen. Na de locatiekeuze kunnen de mogelijkheden en onmogelijkheden van KWO verder worden uitgewerkt. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft als streven dat bij nieuwbouw van gebouwen een energieprestatie coëfficiënt (EPC) van 10% onder de landelijk geldende norm gerealiseerd wordt. Externe Veiligheid Het Groene Weegje is geen transportroute voor gevaarlijke stoffen. Zodoende heeft de weg geen gevaarcontour. Het zwembad heeft zelf een gevaarcontour van 10 meter in verband met opslag van gevaarlijke stoffen zoals chloor wat wordt gebruikt voor de waterzuivering. Deze contour valt binnen de geluidcontour van 50 meter. Het realiseren van deze 10 meter contour hoeft dus geen enkel probleem te zijn. Het aspect externe veiligheid vormt ook voor de huidige locatie geen knelpunt. Conclusies Nieuwbouw en uitbreiding van het sportcentrum op de huidige locatie vormt voor de omliggend bedrijven geen beperkende werking. De bodem van de voor de hand liggende uitbreidingslocatie is verdacht verontreinigd te zijn met onder andere minerale olie. Er dient tenminste 50 meter ruimte tussen de gevels van omliggende woningen en het nieuw te bouwen sportcentrum gerealiseerd te worden om geluidsoverlast te voorkomen, mits er geen buitenzwembad komt. Indien er een buitenbad komt moet deze afstand minimaal 200 meter zijn. Het is wenselijk dat de energieprestatiecoëfficiënt van het nieuw te bouwen complex 10% onder de landelijk geldende norm komt te liggen. De locatie is geschikt voor toepassing van Koude- en Warmteopslag (KWO), wellicht kan een KWO systeem op deze locatie zelfs voor meerdere bedrijven en of voor de verwarming en koeling van woningen in de omgeving gebruikt worden.



Milieuaspecten scan LANGE BLOKWEG Nieuwbouw van een sportcentrum op een locatie aan de Lange Blokweg in Zierikzee, ten zuiden van Sportpark Den Hogen Blok. Het nieuw te bouwen sportcentrum dient ter vervanging van het huidige sportcentrum Onderdak wat gelegen is aan het Groene Weegje in Zierikzee Omgeving, bedrijven en milieuzonering Een sportcentrum is een Categorie 3.1 bedrijf volgens de VNG-richtlijn voor milieuzonering van bedrijven. Dit type bedrijven heeft een milieu-invloedzone van 50 meter voor het aspect geluid. Voor overdekte zwembaden geldt eenzelfde invloedzone van 50 meter voor geluid en een relatief kleine gevaarszone van 10 meter voor het aspect gevaar. Voor niet overdekte zwembaden geldt een zone van 200 meter voor het aspect geluid. Uit de nedbrowserprint die als bijlage is opgenomen bij deze scan blijkt dat, de in verband met het aspect geluid te hanteren afstand van 50 meter tot woningen van derden, gemakkelijk gerealiseerd kan worden, zonder veel kostbare bouwkavel in te moeten leveren. Bedrijven in de omgeving: Op 5 december 2006 is aan de Oudeweg 23 in Zierikzee een autoschadeherstelbedrijf opgericht onder de naam Glasfiks. Deze inrichting valt onder de milieuvoorschriften van het Activiteitenbesluit. Het betreft een categorie 2 bedrijf volgens de VNG-richtlijn voor milieuzonering. Het heeft milieuinvloedzones van 10 meter voor geur en 30 meter voor geluid. De afstand tussen het perceel, waarop mogelijk de nieuwbouw van het sportcentrum wordt gerealiseerd, en het meest nabijgelegen bedrijfsgebouw van Glasfiks, bedraagt circa 30 meter. De bedrijfswoning behorende bij Glasfiks ligt op circa 40 meter van het perceel. Er dient een afstand van ten minste 50 meter tussen het sportcomplex en de bedrijfswoning te zijn. Deze afstand is gezien de omvang van het perceel en de geschatte omvang van het complex goed mogelijk. Zodoende is er geen belemmerende werking te voorzien. Automobielbedrijf de Nobelpoort gevestigd aan de Oudeweg 2 en Goedbloed Auto s B.V. aan de Oudeweg 1 zijn beide categorie 2 bedrijven met invloedzones van 30 meter voor geluid. Deze bedrijven liggen op meer dan 150 meter afstand van het perceel aan de lange Blokweg waarop mogelijk de nieuwbouw van het sportcentrum wordt gerealiseerd. Op de locatie Oudeweg 1 is tevens een rioolgemaal aanwezig. Deze heeft op basis van de VNG richtlijn milieu-invloedzones van 10 meter voor geur en 30 meter voor geluid. Op basis van de afstanden valt geen belemmerende werking tussen het sportcentrum en deze bedrijven te voorzien. Op basis van de onderlinge afstanden valt ook geen belemmerende werking tussen het gemaal en het sportcentrum te voorzien Op 15 augustus 2000 is een Revisievergunning verleend voor de inrichting Frisk Fruktergard aan de Oudeweg 25 in Zierikzee. Deze inrichting valt sinds 1 januari 2007 onder de voorschriften van het Besluit Glastuinbouw milieubeheer. Het betreft een categorie 2 bedrijf volgens de VNG-richtlijn voor milieuzonering. Het heeft milieu-invloedzones van 10 meter voor geur en 30 meter voor geluid. Op basis van deze afstanden valt ook geen belemmerende werking tussen het sportcentrum en dit glastuinbouwbedrijf te voorzien. Verder ligt het perceel aan de rand van Zierikzee in een agrarisch omgeving. Aan de Lange Blokweg nummer 41a is een varkenshouderij gevestigd. Er zijn frequent klachten ontvangen van geuroverlast welke door dit bedrijf veroorzaakt zou worden. Het bedrijf voldoet echter aan de voorschriften die er met een milieuvergunning aan zijn verbonden. De belevingswaarde van stank heeft echter ook een sterk persoonlijk aspect. Voor de varkenshouderij aan de Lange Blokweg 41a heeft het geen beperkende werking, wanneer er op de voorgestelde locatie een sportcentrum komt te liggen, omdat dit niet het dichtstbijzijnde geurgevoelige object betreft. De aanwezigheid van de varkenshouderij is iets om rekening mee te houden in relatie tot de horeca(terras) mogelijkheden van het perceel. Geluid, wegverkeerslawaai De verkeersintensiteit op de Lange Blokweg is in de huidige situatie circa 5000 motorvoertuigeenheden per etmaal (mve). Volgens het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek(CROW) is de verkeersaantrekkende werking van een sportcentrum 12,38 ritten per 100 m2 sportcentrum oppervlak. Uitgaande van een complex met een oppervlakte van 5000 m2 bedraagt de verkeersaantrekkende werking 619 ritten. Vergelijkend locatieonderzoek ten behoeve van Sportcentrum Onderdak 26


In opdracht van Gemeente Schouwen-Duiveland is door Kraaij Akoestisch adviesbureau een aantal modelberekeningen uitgevoerd. Uit de rekenresultaten blijkt dat de nieuwe situatie, inclusief sportcentrum met zwembad, een toename van 0,2 dB geeft ten opzichte van de huidige geluidbelasting op de gevels van de omliggende woningen. De verkeersaantrekkende werking die het plaatsen van een nieuw sportcentrum met zwembad met zich mee kan brengen, leidt niet tot een wezenlijk toename van de geluidbelasting op de gevels van omliggende woningen. Indien er (tevens) sprake is van het realiseren van een buitenzwembad, dan wordt het een ander verhaal en zal bij een bestemmingsplanprocedure in de ruimtelijke onderbouwing wel aandacht moeten worden besteed aan het stemgeluid van bezoekers van het zwembad. Bodem In maart en mei 2009 zijn door onderzoeksbureau SMA Zeeland B.V. in opdracht van de gemeente Schouwen-Duiveland verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd op de percelen Zierikzee H132 gedeeltelijk en Zierikzee H134. In de boven- en ondergrond zijn kwik, koper en lood boven de achtergrondwaarde aangetroffen. Deze zijn te relateren aan de lichte hoeveelheid puin die in de bodem aanwezig is. In het grondwater is voor de parameter barium een verhoogde concentratie aangetoond. Op basis van de onderzoeksresultaten en de historie van het betreffende perceel is aan te nemen dat de aangetoonde concentratie barium in het grondwater als een van nature verhoogde concentratie kan worden gezien. De aangetoonde hoeveelheid barium in het grondwater vormt geen belemmering tegen het verlenen van een bouwvergunning. Het perceel Zierikzee H 133 is nog niet onderzocht en het perceel Zierikzee H 132 is slechts gedeeltelijk onderzocht. Zodoende zal ten behoeve van de bouw nog verkennend bodemonderzoek voor het resterende gedeelte gedaan moeten worden. Water In overleg met Waterschap Scheldestromen dient er een watertoets opgesteld te worden. Aangezien de locatie nu in gebruik is als landbouwgrond, wordt een nieuw verhard oppervlak gerealiseerd. Om voldoende bergingscapaciteit voor afvloeiend hemelwater te creëren zal nieuw oppervlaktewater ruimtelijk moeten worden ingepast. Het hemelwater afkomstig van verharde dakoppervlakken mag niet zonder meer in het gemeentelijk riool worden geloosd. Natuur en ecologie Het realiseren van voldoende waterberging is het gebied is een aanknopingspunt om ook de ecologische waarde van het gebied aan te grijpen. Bij het aanleggen van nieuw oppervlaktewater kan aansluiting gezocht worden bij de leefgebiedbenadering. Hierover is een brochure opgesteld door de Provincie Zeeland. Energie In opdracht van gemeente Schouwen-Duiveland is If-technology bezig met het opstellen van een kansenkaart voor het gebruik van koude-warmte opslag (KWO) binnen de gemeente SchouwenDuiveland. Uit de voorlopige resultaten van deze studie komt naar voren dat de locatie aan de Lange Blokweg zeer geschikt is om KWO toe te passen. Het principe van KWO is dat s zomers warmte en s winters koude als thermische energie wordt opgeslagen in het grondwater. Met behulp van een warmtewisselaar wordt de warmte energie s winters gebruikt om het complex te verwarmen en de koude wordt s zomers gebruikt om te koelen. In grote lijnen zijn er twee verschillende KWO systemen te onderscheiden namelijk open systemen en gesloten systemen. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft als streven dat bij nieuwbouw van gebouwen een energieprestatie coëfficiënt (EPC) van 10% onder de landelijk geldende norm gerealiseerd wordt. Externe Veiligheid De lange Blokweg is niet aangemerkt als transportroute voor het transport voor gevaarlijke stoffen. Zodoende heeft de weg geen gevaarcontour. In zwembaden worden veelal gevaarlijke stoffen zoals chloor gebruikt voor de waterzuivering. Omdat deze stoffen in het zwembad aanwezig zullen zijn heeft het een veiligheidscontour van 10 meter. Het realiseren van deze 10 meter contour hoeft geen probleem te zijn. Vergelijkend locatieonderzoek ten behoeve van Sportcentrum Onderdak 27


Het aspect externe veiligheid vormt geen knelpunt. Conclusies Indien er geen buitenbad komt is de toename van de geluidbelasting op de gevels van omliggende woningen niet in betekenende mate. In overleg met Waterschap Scheldestromen dient er een watertoets opgesteld te worden. Voor een gedeelte van de locatie moet nog verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 inclusief een vooronderzoek volgens NEN 5725 uitgevoerd worden. Er dient tenminste 50 meter ruimte tussen de gevels van omliggende woningen en het nieuw te bouwen sportcentrum gerealiseerd te worden om geluidsoverlast te voorkomen, mits er geen buitenzwembad komt. Indien er een buitenbad komt moet deze afstand minimaal 200 meter zijn. Het is wenselijk dat de energieprestatiecoëfficiënt van het nieuw te bouwen complex 10% onder de landelijk geldende norm komt te liggen. De locatie is zeer geschikt voor toepassing van Koude- en Warmteopslag (KWO).











Bijlage 2: Koopoptie Lange Blokweg (perceel Rottger/DPP)



Vergelijkend Locatieonderzoek

Recommend Documents