Vastgoedmarkt klaar voor herstel

Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau

Vastgoedmarkt klaar voor herstel Op de vastgoedmarkt zijn er twee verschillende bewegingen waarneembaar. Door de huidige overcapaciteit bij bedrijven zal de vraag naar nieuwe vierkante meters nog lange tijd op een laag niveau blijven. Er worden vooral veel contractverlengingen afgesloten waarbij flinke kortingen worden bedongen. De beleggersmarkt loopt daarentegen al voor op een verwacht herstel. Beleggingsvolumes krabbelen enigszins op maar blijven naar verwachting nog op een laag niveau door het wegblijven van institutionele en buitenlandse beleggers. Private beleggers zijn voornamelijk actief door kennis van de lokale vastgoedmarkt en de beschikking over eigen vermogen. Beleggingsvolume 4de kwartaal op vijf-jaars ­gemiddelde In het vierde kwartaal van 2009 werd de helft minder geïnvesteerd in vastgoed dan in hetzelfde kwartaal 2008. Het totale beleggingsvolume van geheel 2009 kwam daarmee

Figuur 1 Beleggingsvolume 2007-2009 (in € miljarden) 14 12 10 8

Beleggingsvolume 4de kwartaal op 5-jarig gemiddelde

6 4 2 0 2007

■ 1 kw ■ 2 kw ■ 3 kw ■ 4 kw Bron: PropertyNL

2008

2009

44% lager uit op ruim € 5 miljard (figuur 1). Enerzijds keken beleggers door de recessie de kat uit de boom. Anderzijds verdwenen high leverage buyers uit de markt doordat agressieve financiering door met veel vreemd vermogen objecten aan te kopen niet meer mogelijk was. Enorme ­volumes in 2007 en ook nog 2008 zijn ook voor een deel ­debet aan de lagere vastgoedinvesteringen. Het beleggings­­volume in de laatste 3 maanden van vorig jaar benaderde wel het vijf-jaars kwartaalgemiddelde. De pijn voor 2009 zat hem dan ook vooral in de eerste helft van het jaar. Private beleggers aan kop Huidige investeerders zijn vooral private beleggers die kansen zien en deze ook pakken. Zij blijken momenteel de juiste troeven te bezitten: kennis van de lokale markt en beschikking over eigen vermogen. In 2009 breidden zij hun vastgoedinvesteringen uit (van 37% in 2008) naar bijna 50%. Het aandeel van institutionele beleggers daalde van 22% in 2008 naar 17% in 2009 doordat onder meer vastgoed nog steeds overwogen is in veel portefeuilles ten opzichte van andere beleggingscategorieën. In de markt wordt echter wel weer vernieuwde interesse van institutionele beleggers waargenomen voor vooral winkelvastgoed. Investeringen van buitenlandse kopers nam in 2009 sterk af. In 2008 kwam nog een derde van de vastgoedtransacties op het conto van buiten­landers waarbij vooral Duitsers en Engelsen actief waren. In 2009 daalde dit tot 17%. Alleen Duitse fondsen waren nog enigszins actief. Lage volumes leiden tot beperkte transparantie 4 kw Het lage aantal transacties maakt investeringsbeslissingen extra moeilijk. De beperkte volumes leiden tot weinig 3 kw referentiemateriaal. Daarnaast worden rendementen bij deals vaak niet vrijgegeven waardoor de markt ook minder 2 kw doorzichtig is. De onzekerheid in de markt leidt ook tot grote verschillen tussen waarderingen 1 kwvan verschillende taxateurs. Onzekerheid over de waarde van een object brengt voor beleggers extra risico’s mee waardoor zij een afwach-

600.000

500.000

Figuur 2 Bruto aanvangsrendementen 400.000

8%

Groot in Rott

300.000 7% Aanvangsrendementen stabiliseren

200.000 6%

100.000

0

5%

4% 1999

_ _ _ _

2000

2001

2002

2003

2004

■ 2006 ■ 2007 ■ 2008 ■ 2009 2005

Amsterdam

2006

2007

Rotterdam

2008

2009

2010*

2011*

Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Woningen

Bron: PMA, JLL, REIM, * raming

tende houding aannemen. Onzekerheden leiden tot de huidige hogere aanvangsrendementen en deze zullen naar verwachting de komende jaren stabiliseren (figuur 2).

Nog gemengd beeld bij belangrijkste gebruikers van kantoren Grootste afnemer van kantoorruimte is de zakelijke dienstverlening. Na een dramatisch 2009 (- 3,5%, j.o.j.) verwacht ING Economisch Bureau voor 2010 een omzetgroei van 1,3% voor de zakelijke dienstverlening. De meeste deelsectoren zullen in 2010 weer aantrekken. In de stabielere branches, zoals accountancy en advocatuur, zal de omzetstijging naar verwachting verder doorzetten. De uitzendbranche profiteert van groei in sectoren als industrie en transport. Architectenbureaus hebben het in 2010 nog moeilijk zolang investeringen in gebouwen uitblijven. Ingenieursbureaus konden in 2009 nog interen op hun voorraad opdrachten, maar zullen het in 2010 ook zwaar krijgen. Pas in 2011 zal voor deze branches enig herstel optreden wanneer (bouw) investeringen geleidelijk weer aantrekken. De komende 2 jaar zal de zakelijke dienstverlening nog te maken krijgen met een krimp in de werkgelegenheid doordat deze vertraagt reageert. De bijbehorende vraag naar kantoorruimte zal daardoor ook nog afnemen. Veel bedrijven zitten daarnaast door de recessie van 2009 al ruim in hun gehuurde metrages kantoorruimte. Kwartaalbericht Vastgoed Maart 2010 2

Figuur 3 Opname kantorenmarkt in belangrijkste 4 centra in Nederland 2006-2009 in m2 (>500 m 2) 600.000 500.000 400.000 Grootste opnamedaling in Rotterdam

300.000 200.000 100.000 0 Amsterdam

■ 2006 ■ 2007 ■ 2008 ■ 2009 Bron: Vastgoedmarkt

Rotterdam

Den Haag

Utrecht-Stad

Vastgoed in Nederland: Kasstroom is waar het om gaat… Zoals uit dit kwartaalbericht blijkt blijft de markt voor vastgoed omgeven met veel onzekerheden. Wat is het tempo van economisch herstel, hoe gaan vraag en aanbod in de diverse vastgoedcategorieën zich ontwikkelen en wat zal de waarde van een individueel object aan het eind van de huurperiode zijn? In ieder geval is de aanbiedersdominantie overgegaan in een door vragers gedomineerde markt. Natuurlijk wordt het rendement van een vastgoedbelegging uiteindelijk bepaald door ook de waardevermeerdering van het object maar in de huidige economische realiteit is dat geen vanzelfsprekendheid. De beter stuur- en controleer­bare rendementscomponent van de belegging wordt gevormd door de exploitatie van het object. Ik wil een paar relevante aspecten noemen die kunnen bijdragen aan een betere voorspelbaarheid van de kasstromen. Kasstromen vormen o.m. de basis voor een adequate financiering: - Investeer in de relatie met de huurder. Dit zorgt voor continuïteit in de exploitatie. Inspelen op wensen en behoeften van huurders maakt de noodzaak tot het zoeken naar alternatieven kleiner en vergroot de wederzijdse afhankelijkheid. - Investeren in duurzaamheid kan ook voor de huurder leiden tot voordelen, o.m. het beter beheersen van energielasten. Het object blijft daarnaast naar verwachting couranter en de huurder kan zich ook in de markt positief profileren. - Draag zorg voor een adequaat rentemanagement, vaak het belangrijkste exploitatie onderdeel. ING kan hierbij adviseren. Jan van der Doelen ING Sectormanager Bouw en Vastgoed

Bodem opname kantoren bereikt In het vierde kwartaal 2009 daalde de opname van kantoorruimte met bijna 7% ten opzichte van dezelfde periode in 2008 (figuur 3). Ten opzichte van het derde kwartaal 2009 werd er wel 159.000 m2 meer verhuurd toen ook al een toename geregistreerd werd ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De bodem lijkt op de kantoren gebruikersmarkt dus wel bereikt en vooral voor A-locaties wordt voor 2010 en 2011 een lichte groei verwacht. Voor heel 2009 werd voor 1,1 miljoen m2 aan kantoorruimte opgenomen. Dit is ruim 14% minder dan in 2008 toen het aantal nieuwe afgesloten huurcontracten daalde met 40% ten opzichte van 2007. Rotterdam kreeg vorig jaar te maken met een halvering van het opgenomen aantal metrages. In Amsterdam, nog steeds de grootste kantorenmarkt van Nederland, deed een soortgelijke daling zich al voor in 2008 en deze zette zich in 2009, met een krimp van 30%, voort. Kwartaalbericht Vastgoed Maart 2010 3

Aanbod stijgt weer Het aanbod van kantoorruimte is in 2009 met 9% ­gestegen en bedroeg op de jaarultimo 5,6 miljoen m2. Het aanbodcijfer blijft hiermee nog steeds onder de piek van 2005 van dit decennium toen bijna 6 miljoen m2 werd aangeboden. Dit komt doordat er veel aanbod in de voorgaande jaren van de markt is gehaald en gesloopt, herbestemd of herontwikkeld omdat het onverhuurbaar bleek te zijn en daarbij de beperkte hoeveelheid nieuwbouw. De netto opname1 was hierdoor toch positief waardoor de markt verkrapte met 630.000 m2. Spectaculaire stijging contractverlengingen Ondanks het lage aantal nieuwe opnames zijn gebruikers wel actief. Zo werden er in 2009 559.000 m2 aan huurverleningen gerealiseerd ten opzichte van 225.500 m2 in 2008. Een flinke toename van bijna 150%. Zij besparen zo verhuiskosten en kunnen vaak ook nog allerlei nieuwe kortingen bedingen bij de eigenaar als zij niet vertrekken. De verhuurder heeft op zijn beurt voordeel van een contractverlenging omdat hij door het afsluiten van een nieuw huurcontract weer geruime tijd verzekerd is van een huurder. Kortere contracten zijn daarbij in trek. Huurders wensen de benodigde flexibiliteit en eigenaren hopen dat zij bij een verder aantrekkende economie over enkele jaren een hogere huur kunnen bedingen. Waardedalingen houden aan De waarde van kantoren kwam aan het einde van 2009 uit op -/- 7,3% ten opzichte van ultimo 2008 (figuur 4). Dit is minder dan in het tweede en derde kwartaal toen de waardedalingen boven de 10% uitkwamen. De beperktere waardeafname is vooral te verklaren doordat de dramatische waardedaling van 5,2% (k.o.k.) van het laatste kwartaal 2008 niet meer meegenomen wordt in de jaar op jaar vergelijking. Ten op zichte van het derde kwartaal 2009 daalden de waardes van kantoorvastgoed zo toch nog met 1,9%. Voor de totale markt is de waardedaling mogelijk nog groter doordat de hier gebruikte ROZ-IPD-index vooral het courantere deel van de markt beslaat en het de waardering van portefeuilles betreft en niet prijzen die door vraag en aanbod tot stand zijn gekomen.

Gebruikers bedrijfsruimten profiteren van aantrekkende export Belangrijke gebruikers van bedrijfsruimten zijn te vinden in de sectoren industrie, groothandel en transport. Door de aantrekkende wereldhandel zijn deze sectoren inmiddels weer het groeipad ingeslagen (figuur 5). Producenten aan het begin van de productieketen – zoals de basischemie en basismetaal – hebben de afgelopen maanden het sterkste herstel laten zien. Zij profiteren door cumulatie-effecten

1 = Opname - (aanbod t -/- aanbod t-1). Een positieve waarde geeft een krappere markt aan. Een negatieve waarde geeft een ruimere markt aan.

Figuur 4 Waardegroei, netto huurinkomsten, totaal rendement (% j.o.j.) en economisch klimaat zakelijke dienstverlening* 75,0

12% 9%

37,5

6% Economisch klimaat zakelijke dienstverlening verbetert

3%

0,0

0% -3%

-37,5

-6% -9%

-75,0

-12% 2007 maart

2007 juni

2007 sept.

2007 2008 december maart

2008 juni

2008 sept.

2008 2009 december maart

2009 juni

2009 sept.

2009 2010 december januari

■ Saldo Economisch klimaat zakelijke dienstverlening (rechter as)

_ _ _

Totaal rendement Netto huurinkomsten Waardegroei

Bron: CBS & IPD * Economisch klimaat zakelijke dienstverlening einde kwartaal en 4de kwartaal 2009 van maand januari

Figuur 5 Waardegroei, netto huurinkomsten, totaal rendement bedrijfsruimten en export (% j.o.j.) en ­bezettingsgraad industrie 15%

90%

12% 9%

86%

6% Bezettingsgraad industrie op laag niveau

3%

82%

0% -3%

78%

-6% -9%

74%

-12% -15%

70% 2007 I

_ _ _ _ _

2007 II

2007 III

2007 IV

2008 I

Totaal rendement Netto huurinkomsten Waardegroei Export Bezettingsgraad industrie (rechter as)

Bron: CBS & IPD

Kwartaalbericht Vastgoed Maart 2010 4

2008 II

2008 III

2008 IV

2009 I

2009 II

2009 III

2009 IV

2010 I

100.000 0 Rotterdam

Gelderland

■ 2006 ■ 2007 ■ 2008 ■ 2009

meer dan gemiddeld van een geleidelijke terugkeer van voorraadvorming. Fabrikanten van machines en transportmiddelen sluiten de rij. Vooral door een aantrekkende buitenlandse vraag verbeteren de marktomstandigheden ook in deze branches geleidelijk. Daar staat tegenover dat afnemende bedrijfsinvesteringen de binnenlandse afzet in 2010 nog zullen drukken. Na de zomer vorig jaar werd de negatieve spiraal in de transport sector gestopt en zorgde de aantrekkende export voor een ommekeer. Zo wist de Rotterdamse haven voor 2009 de schade met twee meevallende laatste kwartalen tot een min van 8,1% te beperken en liet ook Schiphol eind vorig jaar enige verbetering zien. De industrie en transportsector zullen in 2010 een beperkte volumegroei vertonen van respectievelijk 3,3% en 2,5% waardoor het niveau van voor 2009 nog bij lange na niet gehaald wordt. Bedrijven in beide sectoren kampen dan ook nog met grote overcapaciteiten waardoor de huidige bedrijfshuisvesting nog voldoende ruimte biedt. Opname van nieuwe m2 staat hiermee de komende tijd dan ook nog op een laag pitje. Daling opname bedrijfsruimten 30% Net als in 2008 daalde de opname van bedrijfsruimten in 2009 met 30% (figuur 6). De grootste transactie vond plaats in het zuiden van het land: Hi Logistics betrekt in het voorjaar van 2010 in Oosterhout een nieuw distributiecentrum van 51.500 m2. Ondanks deze grote transactie was er een daling van de opname met bijna 40% in de provincie NoordBrabant. Het aanbod steeg in 2009 in geheel Nederland met 7% tot 7,6 miljoen m2. De logistieke centra nemen circa een derde van de transactievolumes voor hun rekening. Door de gedaalde goederenvolumes in 2009 kampen veel logistieke dienstverleners met ongebruikte metrages. Dit geldt vooral voor grote internationale dienstverleners die de recessie niet zagen aankomen en daardoor grote logistieke ruimten hadden opgenomen. De netto opname2 was in 2009 wel positief waardoor de markt toch krapper werd.

Detailhandel haakt aan in loop van 2010 Het is nog wachten op omzetherstel voor de meeste ­branches in de detailhandel. Voorlopig is nog sprake van een dalende consumptie vanwege de voor veel huishoudens ­ongunstige economische vooruitzichten. Voor de detail­handel betekent dit voor 2009 een omzetdaling van circa 4,1% en voor 2010 een verwachte krimp van 2,3%. De verschillen tussen de diverse branches zijn echter groot. Hoewel de omzetgroei binnen supermarkten sterk is afgenomen, zal hun omzet in 2010 nog licht stijgen. De omzet van drogisterijen blijft vrijwel stabiel. Non-food winkels krijgen het ook in 2010 nog zwaar met verwachte omzetverliezen van -2,5% (schoenen) tot -7% (elektronica, na -11% in 2009).

2 = Opname - (aanbod t -/- aanbod t-1). Een positieve waarde geeft een krappere markt aan. Een negatieve waarde geeft een ruimere markt aan.

Kwartaalbericht Vastgoed Maart 2010 5

Figuur 6 Opname bedrijfsruimtemarkt in belangrijkste 4 centra in Nederland 2006-2009 in m 2 (>500 m 2) 800.000 700.000 Sterke opnamedaling in Noord-Brabant

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Rotterdam

Gelderland

Noord-Holland Noord-Brabant

■ 2006 ■ 2007 ■ 2008 ■ 2009 Bron: Vastgoedmarkt

Ook de woninginrichting is een branche die zeer langzaam herstelt en in 2010 nog naar verwachting met 5% in omzet zal terugvallen. In de loop van 2010 zullen de omzetten enigszins aantrekken, waardoor voor 2011 momenteel een klein plusje verwacht wordt voor de detailhandel. Naam brochure Maand 0 Totaal rendement in 4de kwartaal 2009 positief De winkelmarkt liet als enige commerciële vastgoedmarkt een positief rendement zien in het 4de kwartaal van 2009. Waardedalingen bij winkels waren met 3,7% (j.o.j.) ook ­beperkt (figuur 7). Ondanks de krimp van de detailhandel in 2009 en de verwachting dat ook 2010 nog in de min zal eindigen blijft bij winkelvastgoed de vraag naar oppervlakte op A-locaties groot. Zo bleven de opnames in 2009 op ongeveer hetzelfde niveau als in 2008 (+/- 350.000 m2). In grotere winkelsteden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht werden zelfs toenames van de opname gemeld van respectievelijk 25%, 40% en 250% (figuur 8). Aangeboden winkelobjecten steeds kleiner De gemiddelde oppervlakte per aangeboden object neemt af. Was de gemiddelde vloeroppervlakte in 2005 van aangeboden objecten nog 682 m2, in 2009 daalde dit tot 615 m2. De wens van retailers voor grote oppervlakten zorgt ervoor dat deze worden opgenomen en uit het aanbod verdwijnen.

90.000

Figuur 7 Waardegroei, netto huurinkomsten, totaal rendement winkels (% j.o.j.) en consumentenvertrouwen 80.000

15%

75

70.000

50 Opnamegroei in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht en Gelde

10%

60.000 50.000

5%

25 Totaal rendement winkels positief

40.000

0

0%

30.000 20.000

-5%

-25

10.000 -10% 2007 I

2007 II

2007 III

2007 IV

2008 I

2008 II

0 2008 III

2008 IV

■ Consumentenvertrouwen (rechter as)

_ Totaal rendement _ Netto huurinkomsten _ Waardegroei

Bron: IPD en CBS * Consumentenvertrouwen 1ste kwartaal 2010 van maand januari

2009 I 2009 II Amsterdam

2009 III 2009 IV Rotterdam

-50 2010 I Den Haag

■ 2006 ■ 2007 ■ 2008 ■ 2009 Figuur 8 Opname winkelruimte in belangrijkste 6 centra in Nederland 2007-2009 in m 2 (>200m 2)

Kleinere locaties (op vaak mindere locaties) maken hierdoor een relatief steeds groter deel uit van het aanbod. De leegstand nam in 2009 toe van bijna 5% aan het begin van het jaar naar 5,4% aan het einde van het jaar. Op A1 locaties was de leegstand net iets boven de 2% oplopend tot meer dan 11% op C locaties. Schiedam Centrum spant de kroon met een leegstand van 21%3.

Beleggingsvolume woningen stijgt met 50% Aanvangsrendementen op woningen blijven met 4,9% eind 2009 ten opzichte van andere vastgoedcategorieën laag. Er is weinig leegstand en de beleggingsvolumes namen in 2009 flink toe. Werd er in 2008 voor € 540 miljoen aan beleggingsaankopen gerealiseerd, in 2009 was dit opgelopen tot € 807 miljoen. Verkopers zijn vooral woningcorporaties die steeds vaker krap bij kas zitten. Door de huidige lage transactievolumes op de woningmarkt gaat het uitponden van een complex aan consumenten moeizaam. Het verkopen van een geheel object aan een belegger is dan een logische optie.

90.000 Opnamegroei in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht en Gelderland

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Amsterdam

Rotterdam

■ 2006 ■ 2007 ■ 2008 ■ 2009 3 Bron: Locatus

Kwartaalbericht Vastgoed Maart 2010 6

Bron: Vastgoedmarkt

Den Haag

UtrechtStad

Gelderland

NoordBrabant

Huizenprijsdaling vlakt af In 2009 werden 30% minder woningen verkocht dan een jaar eerder. Door onder andere een verslechterende arbeidsmarkt en financiële onzekerheid waren consumenten minder koopbereid. Doordat het aanbod groeit, staan de prijzen ook in de eerste helft van 2010 nog onder druk. Het ING Economisch Bureau verwacht dat het aantal verkopen in de loop van 2010 weer zal aantrekken omdat de financiële onzekerheid van consumenten afneemt doordat zij onder andere meer zekerheid krijgen over baanbehoud. Dit leidt

tot een daling van het aantal te koop staande huizen waardoor de prijzen in de tweede helft van dit jaar stabiliseren. Deze ontwikkeling wordt ondersteunt door het relatief lage aantal nieuwbouwwoningen dat op de markt komt van naar verwachting 60.000 in 2010 en 62.000 in 2011. Voor heel 2010 verwacht ING Economisch Bureau nog dalende huizen­ prijzen van 1% en voor 2011 weer een stijging (+1,5%). Maurice van Sante ING Economisch Bureau

Verschillen in prijsontwikkeling Figuur 9 Huizenprijzen en inflatie (%j.o.j.) 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% Verschillen in registratie prijsontwikkeling

-10% -15% 1997

_ _ _

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

NVM, mediane koopsom Kadaster huizenprijs index Geharmoniseerde inflatie

Bron: Ecowin

Volgens de NVM-index heeft de grootste prijsdaling met bijna 10% zich in de eerste helft van 2009 voorgedaan. Daarna waren de dalingen beperkter met 2,1% in het laatste kwartaal van 2009. De cijfers van het CBS/Kadaster laten een gematigdere prijsdaling zien die zich ook pas later voordoet. Dit valt te verklaren doordat de makelaarsvereniging de prijzen registreert bij de ondertekening van het koopcontract. Het CBS/Kadaster noteert de prijs enkele maanden later op het moment van passeren bij de notaris. De lagere prijsdalingen bij het CBS/Kadaster komen voornamelijk doordat de NVM de mediane prijs neemt van de verkochte woningen en het CBS/Kadaster rekening houdt met kwaliteitsverschillen tussen de verkochte woningen. Als er vooral minder duurdere woningen verkocht worden, zoals gebeurde in 2009, dan daalt de maatstaf van de NVM harder.

Kwartaalbericht Vastgoed Maart 2010 7

Meer weten? Kijk op ING.nl/zakelijk Of bel met Jan van der Doelen, Sectormanager Bouw en onroerend goed 020 652 20 14 Maurice van Sante, Sectoreconoom 020 576 85 47 Wilt u nieuwe publicaties per e-mail ontvangen? Ga naar www.ing.nl/kennis

Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit­oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 26 februari 2010.