Trendanalyse WSW 2015
Trendanalyse WSW 2015
Inhoud
2
Samenvatting
3
1. Financiële positie corporaties
6
2. Beschikbaarheid van betaalbare woningen
10
3. Veroudering vastgoed
16
4. Risico’s
18
5. Verantwoording
21
6. Bijlage
23
2
Trendanalyse WSW 2015
Samenvatting
Samenvatting
3
Trendanalyse WSW 2015
Samenvatting
Verwachte verbetering financiële positie corporaties is onzeker
verkopen tezamen. Dit ondanks de maatregel van
WSW constateert in zijn trendanalyse 2015 dat de
zittende huurders de komende vijf jaar - en met name in
financiële positie van corporaties verbetert. Dit lijkt
2015 - minder sterk te verhogen dan is toegestaan. Per
positief. Wij twijfelen of realisering van deze financiële
saldo neemt het totaal aantal goedkope en betaalbare
positie haalbaar is wanneer wij kijken naar externe
huurwoningen tot 2019 af met 280.000. Dat is een
ontwikkelingen. De verbetering is het gevolg van een
daling van 11% op het totaal aantal huurwoningen in
verhoging van de huren, een verwachte toekomstig
Nederland.
veel corporaties om de jaarlijkse huuraanpassing voor
lage rentestand, aflossing van leningen en een investeringsniveau dat onvoldoende is om de jaarlijkse
Deze ontwikkeling is regionaal verschillend, waarbij
veroudering te compenseren.
de afname het grootst is in Noord-Holland, Utrecht, Drenthe en Limburg ( gemiddeld 18%). Ook tussen de
Als corporaties hun plannen niet kunnen realiseren,
grote steden zijn er verschillen. Amsterdam en Utrecht
heeft dat een direct effect op het aantal corporaties dat
vertonen de grootste daling van dit aantal woningen
borgbaar is. Door eerder genomen maatregelen (kosten
met respectievelijk 24% en 18%.
verlaagd, huren verhoogd en investeringen beperkt) zijn corporaties in de loop der jaren minder flexibel geworden
Huurprijs
om eventuele financiële tegenvallers op te kunnen
De gemiddelde huurprijs voor zittende huurders stijgt
vangen. Mocht de verbetering in financiële positie wel
nog wel maar minder sterk dan vorig jaar voorzien:
realistisch zijn, lijkt het erop dat de corporaties te weinig
van 3,3% per jaar naar 2,3% per jaar. Tegelijkertijd
middelen inzetten om de veroudering van het bezit te
verhogen corporaties hun huren wanneer zij nieuwe
compenseren. Ook is het de vraag of de daling van het
huurcontracten afsluiten. Ook na woningverbeteringen
aantal betaalbare woningen aansluit op de behoefte
(bijvoorbeeld energiebesparing) stijgen de huren. Nieuwe
daaraan in het woongebied. WSW besteedt aandacht
huurwoningen hebben een hogere huur dan gemiddeld.
aan deze risico’s in zijn risicobeoordeling.
Alles bij elkaar leidt dit ertoe dat de gemiddelde huur de komende vijf jaar stijgt met € 86 per maand. In totaal
Bij doorrekening van een veel bescheidener huurprijs
stijgt de gemiddelde maandhuur ongeveer evenveel als
stijging de komende jaren blijkt dat het aantal corporaties
vorig jaar voorzien: van gemiddeld € 440 in 2012 naar
met een normoverschrijding op de ICR-ratio te stijgen
€ 574 in 2019. Per saldo neemt hierdoor het risico toe dat
van zeven in de huidige prognoses tot maar liefst 56,
het inkomen van meer mensen onvoldoende is om de
beiden in het prognosejaar 2019. WSW monitort ook dit
komende jaren de huur te kunnen blijven betalen. Dat
risico actief in zijn risicobeoordeling van de individuele
dit risico reëel is, blijkt ook uit de ruwweg 30%-stijging
corporaties.
van het totale bedrag aan betaalachterstanden de afgelopen jaren.
Betaalbare huurwoningen worden schaarser
Verkopen
WSW constateert in zijn trendanalyse 2015 verder dat
De daling van het aantal goedkope en betaalbare
de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen in
huurwoningen is mede het gevolg van de toename
de categorieën goedkoop en betaalbaar afneemt. Dat is
van het aantal verkopen. We zien in 2014 en 2015 een
het effect van het huurprijsbeleid en van toenemende
toename van het aantal verkopen. Het gaat over beide
4
Trendanalyse WSW 2015
Samenvatting
jaren in totaal over 54.200 woningen, mede als gevolg
1,7 jaar over de komende vijf jaar. We zien hierin een
van de (voorgenomen) transacties door Vestia en WIF.
risico omdat deze veroudering van het bezit negatieve gevolgen heeft voor de toekomstige kasstromen en
Wat ook opvalt is een groei van verkopen aan (buiten
daarmee ook voor de soliditeit van het bedrijfsmodel
landse) institutionele beleggers, waarvan de transacties
van de corporaties.
van Vestia en WIF 79% uitmaken. Werden er in 20122013 nog 3.250 woningen verkocht buiten de sector (in
We zien ook dat corporaties zich inspannen om de
stitutionele beleggers), in 2014-2015 zijn dat er 16.200.
conditie van hun bestaande woningbezit objectief vast te stellen, zodat zij meerjarenplannen beter kunnen
Veroudering van corporatie woningen zet door
afstemmen op hun specifieke situatie. Wij verwachten als gevolg hiervan dat de onderhouds- en renovatieplannen
WSW ziet een toenemende focus van corporaties op
de komende jaren beter aansluiten bij dat wat nodig
kwaliteitsverbetering van hun totale woningbezit en
is om het vastgoed duurzaam in stand te houden. We
een afname van de nieuwbouw. Wij constateren dat
beoordelen beide aspecten inmiddels bijna twee jaar in
deze activiteiten onvoldoende zijn om de jaarlijkse
onze risicobeoordeling. Op grond van deze ontwikkeling
veroudering van dit vastgoed te compenseren. Per saldo
verwachten wij dat de effectiviteit en efficiency in
leiden veranderingen in het woningbezit van corporaties
onderhoud toenemen terwijl het risico op achterstallig
door
onderhoud
kwaliteitsverbeteringen,
sloop,
nieuwbouw
5
Trendanalyse WSW 2015
afneemt.
Tot
nu
toe
verdisconteerden
corporaties dit risico nog niet in hun prognoses.
en verkoop tot een afname van de levensduur met
Samenvatting
Financiële positie corporaties
6
Trendanalyse WSW 2015
Financiële positie corporaties
Operationele kasstromen De corporaties verbeteren hun financiële positie de
De huurverhogingen en de beperkte toename van de
komende jaren. Dit betekent dat de financiële risico’s
operationele uitgaven resulteren de komende jaren in
in de borg afnemen en beter beheersbaar worden. De
een hoger netto operationeel resultaat en in toenemende
verbetering vindt plaats bij zowel de kasstroomratio’s
operationele kasstromen. Dit betekent onder meer een
als de balansratio’s. Het aantal corporaties met een
verbetering van de Interest Coverage Ratio (ICR) in de
overschrijding op de Interest Coverage Ratio (ICR)
periode 2014-2019 met gemiddeld 25%. Aanvullend
neemt af van 34 in 2014 tot 7 in 2019.
resulteert de afname van de leningportefeuille in een verbeterde Loan to Value (LtV). Deze daalt de komende
De verbeterde financiële positie is een resultaat van
vijf jaar met gemiddeld 14%. Figuur 1 maakt deze
besparingen op kosten voor eigen personeel (7%, ofwel
ontwikkelingen zichtbaar. In 2014 hebben grote
€ 52 per woning) en voor de leefbaarheid van wijken
corporaties in de vier grote steden verhoudingsgewijs
(36%, ofwel € 27 per woning). Ook de verminderde
vaker een overschrijding van beide normen. In 2019
uitgaven aan onderhoud, de toegenomen verkopen
zijn dit naar verwachting met name een aantal kleinere
om daarmee geborgde leningen af te lossen en de
corporaties buiten de grote gemeenten.
lage rentestand spelen een rol. Door eerder genomen maatregelen om de verhuurderheffing op te vangen (kosten verlaagd, huren verhoogd en investeringen beperkt) zijn corporaties in de loop der jaren minder flexibel geworden om eventuele financiële tegenvallers op te kunnen vangen.
Figuur 1: Ontwikkeling ICR en LTV 100%
2014 2019
75%
LTV
%
50%
25%
0% 0
0,7
1,4
2,1
ICR
7
Trendanalyse WSW 2015
2,8 3:1
3,5
4,2
Financiële positie corporaties
Operationele uitgaven De totale operationele uitgaven liggen in de nieuwste
De afgelopen vijf jaar daalden de operationele
prognose jaarlijks zo’n € 200 per woning per jaar onder
uitgaven vooral door bezuinigingen op personeels- en
het niveau van de prognoses in dPi2013. Dit komt
leefbaarheidsuitgaven. De personeelsuitgaven namen
doordat de personeels- en rente-uitgaven in de prognose
in de periode 2010-2014 af met € 52 per woning (7%)
verder afnemen dan eerder gepland. Vergeleken met
en de leefbaarheidsuitgaven namen in 2015 af met € 27
2012 stijgen de operationele uitgaven wel licht dankzij
per woning (36%).
het effect van de invoering van de verhuurderheffing.
Figuur 2: Uitgaveposten woningcorporaties
Uitgaven per woning x €1
€ 1.400
€80
Personeelsuitgaven
€ 75
Renteuitgaven
€ 70 € 65
€ 1.200
€ 60 € 1.000
€ 55 € 50
€ 800
Leefbaarheidsuitgaven per woning x €1
€ 1.600
Leefbaarheidsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Onderhoudsuitgaven
€ 45 € 600
€ 40
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Personeelsuitgaven corporaties
per woning per jaar nemen af van € 720 in 2014 (in
reorganisaties door wat leidde tot lagere operationele
2010 € 774) tot minder dan € 700 in 2015 en 2016. Vanaf
uitgaven. In de nieuwste prognoses is opnieuw sprake
2017 volgen de uitgaven de verhogingen gerelateerd
van lagere personeelsuitgaven. De gemiddelde uitgaven
aan de inflatie (1-3%).
In
het
afgelopen
jaar
voerden
veel
Uitgaven per woning x €1
Figuur 3: Personeelsuitgaven per woning € 800
Realisatie
€ 780
dPi2013
€ 760
dPi2014
€ 740 € 720 € 700 € 680 € 660 € 640
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
8
Trendanalyse WSW 2015
2017
2018
2019
Financiële positie corporaties
Rente-uitgaven De afname van de leningportefeuille en de huidige
per jaar in de komende vijf jaar. Corporaties rekenen
lage rentestand resulteren in een afname van de rente-
de komende jaren met lagere rente-uitgaven als gevolg
uitgaven van corporaties met ongeveer € 29 per woning
van de lagere rentestand.
Uitgaven per woning x €1
Figuur 4: Rente-uitgaven € 1.540
Realisatie
€ 1.520
dPi2013
€ 1.500
dPi2014
€ 1.480 € 1.460 € 1.440 € 1.420 € 1.400 € 1.380
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Geborgde leningportefeuille De geborgde leningportefeuille van corporaties neemt
Verkopende corporaties lossen verhoudingsgewijs meer
in de komende vijf jaar af met € 4,1 miljard en met
af op de leningen en zetten de opbrengsten gedeeltelijk
€ 0,9 miljard bij de ongeborgde leningportefeuille (€ 1,3
in voor verbeteringen aan het bestaande vastgoed of
miljard inclusief WIF).
voor nieuwbouw.
€ 150
24,5
Bedrijfswaarde dPi2013
€ 145
24
Bedrijfswaarde dPi2014
€ 140
23,5
€ 135
23
€ 130
22,5
€ 125
22
€ 120
21,5
€ 115
21
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
9
Trendanalyse WSW 2015
Restant levensduur in jaren
Bedrijfswaarde x € 1 miljard
Figuur 5: Kasstromen en veroudering vastgoedportefeuille
Restant levensduur 2013 Restant levensduur 2014
Samenvatting
Beschikbaarheid van betaalbare woningen
10
Trendanalyse WSW 2015
Beschikbaarheid van betaalbare woningen
Ontwikkeling betaalbare huurwoningen
en Groningen is deze afname procentueel het kleinst
De ontwikkelingen in de huurprijzen en de transitie in
(24%) en Utrecht (18%) die de grootste afname kennen.
(gemiddeld 8%). In de grote steden zijn het Amsterdam
het totaal aantal woningen (nieuwbouw, verkoop en woningverbetering) zorgen voor een verschuiving in de
Deze afname van goedkope en betaalbare huur
prijsklassen. In de komende vijf jaar neemt hierdoor per
woningen speelt tegen de achtergrond van een
saldo het aantal goedkope en betaalbare huurwoningen*
afname van het totaal aantal huurwoningen van alle
af met 280.000 woningen. Dat is een daling van 11% op
corporaties de komende vijf jaar met 34.500 woningen.
het totale aantal huurwoningen in Nederland.
Dat is het resultaat van verkopen, sloop en nieuwbouw. Deze afname vindt voornamelijk plaats in Noord-
In de provincies Noord-Holland, Utrecht, Drenthe en Lim
Holland (2,9%) en Friesland (4,3%) en (nog) niet zoals
burg is de afname van het goedkope en betaalbare bezit
zou worden verwacht vanuit de ontwikkeling van het
het grootst (gemiddeld 18%). In de provincies Friesland
aantal huishoudens in Limburg en Groningen.
Figuur 6: Ontwikkeling woningbezit naar huurprijsklassen in procenten
Procentuele verdeling bezit
100%
5%
5%
6%
7%
8%
9%
14%
16%
18%
19%
20%
21%
80%
Duur boven huurtoeslaggrens Duur tot huurtoeslaggrens Betaalbaar Goedkoop
60%
40%
62%
61%
60%
19%
18%
2014
2015
58%
57%
56%
16%
15%
14%
14%
2016
2017
2018
2019
20%
0%
* Goedkope woningen hadden in 2014 een huur van minder dan € 389,05. Betaalbare woningen hadden in 2014 een huur tussen € 389,05 en € 596,75. De huurtoeslaggrens lag in 2014 op € 699,48.
Figuur 7: Afname voorraad goedkope en betaalbare woningen 2014-2019
Ontwikkeling goedkope en betaalbare woningen 15% - 20% afname 10% - 15% afname 5% - 10% afname
11
Trendanalyse WSW 2015
Beschikbaarheid van betaalbare woningen
Ontwikkeling huren Hoewel de jaarlijkse huuraanpassing voor zittende
Per saldo stijgt de gemiddelde maandhuur net zoveel als
huurders minder groot is dan eerder was gepland, stijgt
eerder voorzien, alleen bereiken we dat niveau niet in
de gemiddelde huur de komende vijf jaar nog steeds: van
2018 maar in 2019: van € 440 gemiddeld in 2012 naar
€ 488 naar € 574. Een groei in vijf jaar van € 86, ofwel
€ 574 in 2019, waar dit in de vorige prognose € 564 was
17,6%, waar de inflatie naar verwachting minder dan
in 2018.
10% is. In de vorige prognoses was deze stijging in vijf jaar nog 22,8%, met name door de sterke huurprijsstijging
De prognose van de toekomstige jaarlijkse huur
in 2013 en 2014. Naast de algemene huuraanpassing
verhoging voor zittende huurders is minder dan een
beïnvloeden ook huurprijsaanpassingen bij mutatie,
jaar eerder, met name in 2015. De geplande jaarlijkse
woningverbetering en transitie (verkoop/nieuwbouw)
huurverhoging daalt van gemiddeld 3,3% per jaar in
de gemiddelde maandhuur.
2014 naar 2,3 % gemiddeld per jaar in 2019.
Andere oorzaken van de stijging van de gemiddelde
Huurprijzen voor zittende huurders nemen in de vijfjaars
huurprijs per maand zijn hogere huren bij nieuwe
prognose toe met 12,3%, in de vorige vijfjaarsprognose
verhuringen en de verhoging als gevolg van kwaliteits
was dit 16,4%. In 2015 is voor deze huurder met 2,2%
verbeteringen, waaronder energiemaatregelen.
sprake van een lagere huurprijsaanpassing dan vorig jaar toen dat 3,3% was.
€ 600
5%
Gemiddelde maandhuurprijs dPi2013
€ 575
4,5%
Gemiddelde maandhuurprijs dPi2014
€ 550
4%
Jaarlijkse huuraanpassing dPi2013
€ 525
3,5%
€ 500
3%
€ 475
2,5%
€ 450
2%
€ 425
1,5%
€ 400
1%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
12
Trendanalyse WSW 2015
Jaarlijkse huuraanpassing
Gemiddelde maandhuur x € 1
Figuur 8: Ontwikkeling huurprijzen
Jaarlijkse huuraanpassing dPi2014
Beschikbaarheid van betaalbare woningen
Verkopen De daling van het aantal betaalbare huurwoningen
De individueel verkochte woningen aan particulieren
is mede het gevolg van de toename van het aantal
(zittende huurders) zijn lager dan in 2010. In 2014
verkopen per jaar van 16.000 naar 25.000 in de
werden 18.500 woningen verkocht aan particulieren.
afgelopen vijf jaar. We zien in 2014 en 2015 een
In 2015 verwachten de corporaties er met 19.500 weer
toename van het aantal verkopen. Het gaat over beide
meer te verkopen. In de jaren daarna neemt dit weer
jaren in totaal over 54.200 woningen, mede als gevolg
wat af.
van de (voorgenomen) transacties door Vestia en WIF.
Aantal verkopen
Figuur 9: Totale verkopen in aantallen per jaar 35.000
Realisatie
30.000
dPi2013
25.000
dPi2014: incl. Vestia en WIF
20.000
dPi2014: excl. Vestia en WIF
15.000 10.000 5.000 0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
De complexgewijze verkopen buiten de sector groeiden
Wat ook opvalt is een groei van verkopen aan
in 2014 tot 6.400 woningen. Dit is grotendeels het
(buitenlandse) institutionele beleggers, waarvan de
gevolg van omvangrijke transacties door Vestia (5.050
transacties van Vestia en WIF 79% uitmaken. Werden
woningen). Ook in 2015 staan er grote transacties
er in 2012-2013 nog 3.250 woningen verkocht buiten de
gepland met een omvang van in totaal 9.900 woningen.
sector (institutionele beleggers), in 2014-2015 zijn dat er
Deze verkopen vinden vooral plaats in de provincies
16.200. Zie hiervoor figuur 9.
Noord-Holland, Utrecht, Brabant en Friesland. In de grote steden (G4),vooral in Amsterdam en Rotterdam.
12.500
25.000
10.000
20.000
7.500
15.000
5.000
10.000
2.500
5.000
0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
13
Trendanalyse WSW 2015
0
Aantal individuele verkopen
Aantal complexgewijze verkopen
Figuur 10: Aantal complexgewijze verkopen Complexgewijs binnen de sector Complexgewijs buiten de sector Waarvan Vestia en WIF Complexgewijs totaal Waarvan Vestia en WIF Individuele verkopen
Beschikbaarheid van betaalbare woningen
Figuur 11: Percentage verkochte woningen 2015-2019 afgezet tegen totale bezit
Verkoop 2015-2019 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5%
Nieuwbouw De geplande nieuwbouw in de komende vijf jaar komt
gaan worden. Deze beperktere nieuwbouw draagt bij
uit op 19.000 woningen (€ 2,7 miljard uitgaven) per
aan de veroudering van het totale woningbezit van alle
jaar. Hier staat in dezelfde periode een sloop van 11.000
corporaties.
woningen per jaar tegenover. In 2015 is sprake van beperkte nieuwbouw, terwijl deze in de periode 2016-
Het aantal nieuwbouw niet-DAEB woningen neemt
2019 volgens de nieuwste plannen toeneemt.
af ten opzichte van drie jaar geleden. De prognoses over de periode 2012-2016 gingen uit van gemiddeld
Ten opzichte van de vorige prognose is er door de beperkte
2.800 nieuwbouw niet-DAEB woningen per jaar. In
nieuwbouw in 2015 een afname van nieuwbouw van
de prognoses 2015-2019 is dit gemiddeld nog 1.200
gemiddeld 1.000 woningen per jaar over de komende
woningen per jaar. Met name in de jaren 2018 en 2019
vijf jaar. De prognose ligt nog steeds op een lager
daalt het aantal nieuwbouw niet-DAEB tot gemiddeld
niveau dan de prognose van drie jaar geleden waar
700 woningen per jaar.
gemiddeld 29.000 woningen per jaar gebouwd zouden
Aantal nieuwbouwwoningen
Figuur 12: Aantal nieuwbouwwoningen 35.000
Realisatie
30.000
dPi2013 dPi2014
25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
14
Trendanalyse WSW 2015
2016
2017
2018
2019
Beschikbaarheid van betaalbare woningen
De nieuwbouw vindt voornamelijk plaats in de
vastgoedportefeuille te verbeteren ter voorkoming van
provincies Noord-Brabant en Drenthe. In de laatste
leegstand. De nieuwbouw in de grote steden ligt in de
provincie mede als gevolg van herstructurerering
jaren tot en met 2016 onder het Nederlands gemiddelde
(saldo van sloop en nieuwbouw). Dit lijkt een gevolg
met uitzondering van Utrecht.
van de keuze van corporaties om de kwaliteit van hun
Figuur 13: Nieuwbouw 2015-2019 als percentage van bezit
Nieuwbouw 2015-2019 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6%
15
Trendanalyse WSW 2015
Samenvatting
Veroudering vastgoed
16
Trendanalyse WSW 2015
Veroudering vastgoed
De
combinatie
corporaties
van
voor
uitgaven
van
Corporaties plannen de komende vijf jaar 11% meer
verbetering
aan
uitgaven aan onderhoud en verbetering (renovatie,
toenemende
onderhoud
en
de bestaande woningen en de effecten van de
achterstallig
onderhoud
en
energie
verbeterende
transformatie van het bezit door sloop, nieuwbouw
maatregelen). Per woning per jaar stijgt dit bedrag
en verkoop zijn onvoldoende om de veroudering te
de komende vijf jaar van € 1.830 naar gemiddeld
compenseren. De resterende levensduur van het totale
€ 2.027. Dit volgt op een daling van deze uitgaven in
bezit van alle woningcorporaties in Nederland neemt
de afgelopen vijf jaar van € 18 per woning per jaar als
de komende vijf jaar af met 1,7 jaar. Dat baart WSW
gevolg van prijsvoordelen, bezuinigingen en efficiënter
zorgen: de waarde van het onderpand onder de borg
onderhoud.
daalt hierdoor en mogelijk ontstaan ook niet in het beleid opgenomen uitgaven om deze ouder wordende woningen verhuurbaar te houden. Kortom: een risico voor de WSW-borg.
Uitgaven per woning x €1
Figuur 14: Onderhoud en woningverbetering per woning € 2.400
Realisatie
€ 2.300
dPi2011
€ 2.200
dPi2012
€ 2.100
dPi2013
€ 2.000
dPi2014
€ 1.900 € 1.800 € 1.700 € 1.600 € 1.500
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Uit deze grafiek blijkt dat de geplande uitgaven voor
het bezit, maar het geheel is nog onvoldoende om de
bestaand bezit zoals gepland in 2011 nu ook in 2015
jaarlijkse veroudering te compenseren. Anders gezegd:
in de plannen zitten. De realisatie laat zien dat die
de resterende levensduur van de woningen neemt af
plannen dus verschoven zijn.
en dat heeft negatieve gevolgen voor de toekomstige kasstromen. En daarmee ook voor de soliditeit op termijn
Omdat corporaties soms nog verschillend omgaan met
van het duurzame bedrijfsmodel van de corporaties. Tot
uitgaven voor woningverbetering in relatie tot onderhoud,
nu toe verdisconteerden corporaties dit risico nog niet in
is de ontwikkeling voor de totale uitgaven aan bestaand
hun prognoses.
vastgoed in beeld gebracht in figuur 12. De prognoses laten zien dat de corporaties de komende vijf jaar meer
Van de totale vastgoedportefeuille van alle corporaties
uitgeven aan onderhoud en verbetering van de bestaande
in Nederland is 37,5% tenminste 45 jaar oud en
woningen. Dit leidt tot een verminderde veroudering van
ongeveer 75% is ouder dan 25 jaar.
17
Trendanalyse WSW 2015
Samenvatting
Risico’s
18
Trendanalyse WSW 2015
Risico’s
Het is onze inschatting dat corporaties hun plannen als
Geplande verhoging huren
gevolg van externe ontwikkelingen moeilijk kunnen
De geplande stijging van de huren lijkt niet realistisch
realiseren. Dit betekent dat de voorziene financiële
vanuit het perspectief van betaalbaarheid, en (mogelijke)
verbeteringen in de komende vijf jaar niet realistisch
overheidsmaatregelen waaronder de passendheidstoets*
zijn. De verbetering van de financiële positie over de
in de herziene Woningwet. Corporaties hebben de
afgelopen jaren is het gevolg van een verhoging van
consequenties van deze overheidsmaatregel nog niet
de huren, een verwachte toekomstig lage rentestand
kunnen verwerken in hun beleid. Onze verwachting is
en een investeringsniveau dat onvoldoende is om de
dat deze maatregel de mogelijkheid beperkt de huren te
jaarlijkse veroudering te compenseren.
verhogen, met als consequentie een verslechtering van de nu geplande financiële positie.
Als corporaties hun plannen niet kunnen realiseren, heeft dat een direct effect op het aantal corporaties dat
De risico’s die wij zien in de prognoses van corporaties
borgbaar is. Door eerder genomen maatregelen (kosten
komen tot uitdrukking in de doorrekening van een
verlaagd, huren verhoogd en investeringen beperkt) zijn
ander scenario. Hierin rekent WSW de financiële
corporaties in de loop der jaren minder flexibel geworden
gezondheid van corporaties door bij een achterblijvende
om eventuele financiële tegenvallers op te kunnen
huurprijsstijging. In dit geval stijgen de huren slechts
vangen. Mocht de verbetering in financiële positie wel
met het door het CPB voorspelde inflatiepercentage, is bij
realistisch zijn, lijkt het erop dat de corporaties te weinig
nieuwe verhuringen geen sprake van huurharmonisatie
middelen inzetten om de veroudering van het bezit te
en blijft het bezit in de goedkope en betaalbare
compenseren. Ook is het de vraag of de daling van het
prijsklasse in stand. Het resultaat van de analyse is dat
aantal betaalbare woningen aansluit op de behoefte
het aantal corporaties dat een normoverschrijding op de
daaraan in het woongebied. WSW besteedt aandacht
ICR-ratio heeft stijgt van 34 in 2014 tot 56 in 2019. Op
aan deze risico’s in zijn risicobeoordeling.
basis van de huidige prognoses van corporaties zijn dat er slechts zeven in 2019. WSW monitort dit risico actief in zijn risicobeoordeling van de individuele corporaties.
Aantal corporaties
Figuur 15: Doorrekening ander huurprijsscenario 350
ICR groter dan 2,0
300
ICR tussen 1,4 en 2,0 ICR kleiner dan 1,4
250 200 150 100 50 0
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2014
2015
dPi2014
2016
2017
2018
Scenario
* De passendheidstoets zegt dat corporaties met ingang van 2016 95% van alle huurwoningen verplicht moeten toewijzen aan mensen die recht hebben op huurtoeslag.
19
Trendanalyse WSW 2015
2019
Risico’s
Veroudering WSW ziet ook risico’s in de constatering dat de uitgaven
kan ook betekenen dat er mogelijk niet in het beleid
van corporaties voor onderhoud en verbetering aan de
opgenomen uitgaven ontstaan om deze ouder worden
bestaande vastgoedportefeuille wel toenemen. Gecom
de woningen verhuurbaar te houden. Ten slotte vermin
bineerd met de aantallen sloop, verkoop en nieuwbouw
dert de waarde van het onderpand bij een verouderd
zijn deze inspanningen onvoldoende om de veroude
vastgoed en dit tast de soliditeit aan van het duurzame
ring van hun vastgoed te compenseren.
bedrijfsmodel van de corporaties. Corporaties zullen dus meer moeten gaan uitgeven aan vastgoed om de verou
Deze veroudering betekent niet alleen een risico voor de
dering te compenseren en dat vinden we niet terug in
toekomstige kasstromen. Veroudering van het vastgoed
hun huidige prognoses.
20
Trendanalyse WSW 2015
Samenvatting
Verantwoording
21
Trendanalyse WSW 2015
Verantwoording
Informatie
Woningen
In de analyse maakte WSW gebruik van de informatie
Daar waar we in deze analyse spreken over ‘woningen’
die 350 deelnemende corporaties aan WSW beschikbaar
bedoelen we in technische zin verhuureenheden. Voor
stelden in hun prognoses over 2015-2019 (dPi2014). Vijf
deze analyse berekende WSW het aantal verhuureenhe
corporaties konden we niet meenemen in de onder
den in de prognosejaren voor de mutaties uit de opgege
zoeksdata onder meer vanwege een aanstaande of reeds
ven projecten. Daarnaast paste WSW een weging toe op
gerealiseerde fusie. In de analyses beschrijven we onder
de verhuureenheden om zodoende een zuiverder beeld
meer welke inkomsten en uitgaven corporaties de ko
te kunnen geven.
mende jaren plannen, afgeleid uit de opgaven volgens het kasstroommodel.
Soort bezit
Woningen
Garages
Bedrijfsruimten / winkels
Overig bezit
Maatschappelijk vastgoed
Weging
1,0
0,2
1,0
0,2
2,0
Regionaal WSW deelde voor deze analyse corporaties in op basis van hun bezit (tenminste 50%) in provincies en waar mogelijk in de vier grote gemeenten. De resultaten uit de regionale vergelijkingen betreffen de kasstroomont wikkelingen en de transitie in de woningvoorraad van corporaties in de betreffende regio.
22
Trendanalyse WSW 2015
Samenvatting
Bijlage Toelichting op ontwikkelingen in regio’s en in vier grote steden (G4)
23
Trendanalyse WSW 2015
Bijlage
Regio’s
De nieuwbouw vindt voornamelijk plaats in de
Regionaal gezien is de komende vijf jaar de afname
provincies Noord-Brabant en Drenthe. Sloop vindt met
van
name plaats in Friesland, Drenthe en Limburg.
het
totaal
huurwoningen
aantal
het
goedkope
grootst
in
en
betaalbare
Noord-Holland
en
Utrecht. In deze provincies zien wij ook een risico in de
Grote steden (G4)
betaalbaarheid van woningen voor de doelgroep. Dit is
In de vier grote steden (G4) zien we de komende
het gevolg van de hogere huurstijging en meer verkopen
vijf jaar opvallende verschillen per stad. Per saldo
dan in de rest van Nederland. De aanzienlijke afname
neemt ook hier overal het totaal aantal goedkope en
van dit type huurwoningen in de provincies Drenthe
betaalbare huurwoningen in de periode 2015-2019 af.
en Limburg lijkt het gevolg te zijn van de keuzes van
In Amsterdam en Utrecht is de daling van dit aantal
corporaties daar om kwalitatief betere woningen te
woningen het grootst met respectievelijk 24% en 18%.
bouwen (saldo van sloop en minder nieuwbouw). Door de hogere huren voor deze nieuwe woningen ontstaat
Amsterdam wijkt af van het landelijke beeld met een
een grotere afhankelijkheid van de huurtoeslag. Dit
verdere voortzetting van huurprijsverhogingen en
kan een noodzakelijke keuze zijn met oog op de krimp
met voortgaande verkopen. In Utrecht is in de eerste
in deze regio’s en de doelstelling van de corporaties
jaren de bouwactiviteit hoog en stijgen de huren ook
(voldoende goede sociale huurwoningen bouwen voor
bovengemiddeld. In Rotterdam is als gevolg van
de doelgroep).
verkopen en vervangende nieuwbouw sprake van een afnemend aantal woningen, maar minder dan
In de provincies Noord-Holland, Utrecht, Drenthe en
in Amsterdam of Utrecht. In Den Haag gebeurt op
Limburg is de afname van het goedkope en betaalbare
alle vlakken minder dan in de andere grote steden.
bezit het grootst (gemiddeld 18%). In de provincies
Daar neemt het aantal goedkope en betaalbare
Friesland en Groningen is deze afname procentueel
huurwoningen dan ook het minst af.
het kleinst (gemiddeld 8%). In de grote steden zijn het Amsterdam (24%) en Utrecht (18%) die de grootste
Het aantal nieuw te bouwen huurwoningen niet-DAEB
afname kennen.
ligt in de prognose over 2015-2019 57% lager dan in de prognoses over 2012-2016. Ook de ontwikkeling van
Deze afname van goedkope en betaalbare sociale
nieuwbouwwoningen voor de verkoop (niet-DAEB) ligt
huurwoningen
van
op een lager niveau dan eerder gepland, al is hier de
een afname van de totale woningvoorraad van alle
komende jaren nog wel sprake van een kleine toename
corporaties in Nederland de komende vijf jaar met
op grond van bestaande verplichtingen. Corporaties
34.500 woningen. De afname van het aantal woningen
in de grote steden ontwikkelen de komende jaren
vindt voornamelijk plaats in Noord-Holland (2,9%) en
gemiddeld meer niet-DAEB dan het landelijke cijfer. Met
Friesland (4,3%) en (nog) niet zoals zou worden verwacht
name in Amsterdam en Rotterdam is dat het geval en
vanuit de ontwikkeling van het aantal huishoudens in
betreft het zowel de nieuwbouw van koopwoningen als
Limburg en Groningen.
huurwoningen.
De complexgewijze verkopen buiten de sector groeiden
Amsterdam
in 2014 tot 6.400 woningen. Dit is het gevolg van
Amsterdam toont de komende vijf jaar een afwijkend
omvangrijke transacties door Vestia (5.050 woningen).
beeld van de ontwikkelingen in het totaal aantal
Ook in 2015 staan grote transacties gepland met een
woningen. De algemene huurprijsverhoging is hoger
omvang van in totaal 9.900 woningen. Deze verkopen
dan de landelijke trend (gemiddeld 2,9%, tegen 2,3%).
vinden vooral plaats in de provincies Noord-Holland,
Het totaal aantal huurwoningen neemt in de periode
Utrecht, Brabant en Friesland. In de Randstad met
2014-2019 af met 4,6%. De afname van goedkope en
name in Amsterdam en Rotterdam.
betaalbare huurwoningen is met 24,0% sterker dan het
speelt
tegen
de
achtergrond
Nederlands gemiddelde (14,7%).
24
Trendanalyse WSW 2015
Bijlage
Utrecht Utrecht toont de komende vijf jaar een vergelijkbaar
woningen gesloopt dan nieuw gebouwd. De algemene
beeld met de rest van Nederland maar legt meer nadruk
huurprijsverhoging is iets hoger in 2015-2016 dan de
op
huurprijsverhoging
landelijke trend (gemiddeld 2,6% tegen 2,3%). Het
is iets hoger in 2015-2016 dan de landelijke trend
totaal aantal huurwoningen neemt in de periode
(gemiddeld 2,6%, tegen 2,3%). Utrecht bouwt relatief
2014-2019 af met 1,3%. De afname van goedkope
veel, meer dan het Nederlands gemiddelde. Het totaal
en betaalbare huurwoningen ligt hier vrijwel op het
aantal huurwoningen blijft in de periode 2014-2019
landelijke gemiddelde: 14,4%.
nieuwbouw.
De
algemene
vrijwel gelijk met een minieme stijging van 0,1% door bovengemiddelde verkopen. Ook in Utrecht ligt de
Den Haag
afname van goedkope en betaalbare huurwoningen
Den Haag kent de meest gematigde ontwikkeling,
met 18,1% boven het landelijke gemiddelde.
zowel in nieuwbouw als verkopen. Het totaal aantal huurwoningen neemt hier de komende vijf jaar af met
Rotterdam
2,4%. De algemene huurprijsverhoging is iets hoger in met
2015-2016 dan de landelijke trend (gemiddeld 2,6%
Nederland. Wel is in de periode 2015-2016 sprake van
tegen 2,3%). De afname van goedkope en betaalbare
verkopen en worden er in de komende vijf jaar meer
huurwoningen ligt hier met 11,4% onder het landelijk
Rotterdam
toont
een
vergelijkbaar
beeld
gemiddelde.
Figuur 16: Aantal nieuwbouwwoningen G4 als percentage van het totale bezit Gemeente Amsterdam
Aantal woningen als % van het bezit
1,6%
Gemeente Rotterdam
1,4%
Gemeente Utrecht
1,2%
Gemeente Den Haag
1,0%
Nederland
0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0%
2014
2015
2016
2017
25
Trendanalyse WSW 2015
2018
2019
Bijlage
Figuur 17: Aantal woningverkopen G4 als percentage van het totale bezit Gemeente Amsterdam
Aantal woningen als % van het bezit
2,5%
Gemeente Rotterdam Gemeente Utrecht
2,0%
Gemeente Den Haag Nederland
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Figuur 18: Ontwikkeling jaarlijkse huurprijsaanpassing G4 4,0%
Gemeente Amsterdam Gemeente Rotterdam
Jaarlijkse huuraanpassing
3,5%
Gemeente Utrecht Gemeente Den Haag
3,0%
Nederland 2,5% 2,0% 1,5% 1,0%
2014
2015
2016
2017
26
Trendanalyse WSW 2015
2018
2019
Samenvatting
Trendanalyse WSW 2015
© 2015 WSW
Marathon 6
Postbus 1964
T (+31) (035) 528 64 00
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
1213 PK Hilversum
1200 BZ Hilversum
[email protected]
