Woningbouw De woningbouwwet poogt de misbruiken die in de bouwsector bestonden en die het burgerlijk wetboek niet konden voorzien, te sanctioneren en te elimineren. De wet vormt een dwingende aanvulling op de bepalingen van het burgerlijk wetboek.
Toepassingsgebied ( art.1 ) = Is zeer ruim omschreven. -‐ -‐ -‐
-‐ -‐
-‐ -‐
-‐
Wederkerige overeenkomst Tot eigendomsovergang van een gebouw / tot verbintenis te bouwen “Te bouwen” = Voltooiingsverplichting verkoper / aannemer -‐> Deze gaan immers de verbintenis aan om de woongelegenheid af te werken om ze “normaal bewoonbaar” te maken. à Het kan ook gaan om de bouw van een “waterdichte woning”, zodat men bijvoorbeeld de rest zelf kan afwerken = dergelijk ctt valt NIET onder de toep van de wet Breyne = geen voltooingsverplichting! OF “in aanbouw zijnde” = Als men dit verkoopt aan een andere aannemer, die het huis dan verder zal afwerken om ze bewoonbaar te maken, valt ook onder de toepassing van de Wet Breyne ALS deze koper(aannemer) de ‘voltooingsverplichting’ op zicht neemt. Het is niet vereist dat hij al deze werken zelf tot zijn last neemt, hij mag gerust beroep doen op onderaannemers Huis of appartement + in België gelegen. Huisvesting of huisvesting en beroepsdoeleinden : Men moet er dus in kunnen gaan wonen. à Niet vereist dat de bouwheer er zelf in zou gaan wonen. Kan verder verkopen à Niet vereist dat gebouw zal dienen tot hoofdverblijfplaats = ook bestemming als tweede verblijf komt in aanmerking. Eén of meer stortingen voor voltooiing -‐> Hoe miniem ook. Verbouwingswerken / uitbreidingswerken: -‐ 80% -‐ 18600 euro -‐ Moeten deel uitmaken van de overeenkomst tot eigendomsovergang Onroerend goed in België
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
42
-‐
+ Studieovereenkomsten = Vallen onder de toepassing van de wet Breyne, INDIEN de prijs ervan in verhouding tot die van de uit te voeren werken hoger is dan 2%. Dit zijn bijvoorbeeld onderzoeken naar verbouwingwerken
à Verplichte vermeldingen ( art.7 ) = die in de ov moeten opgenomen worden -‐> De bedoeling eran is om de consument te informeren zodat hij een goed overwogen beslissing kan nemen. Men moet 15 dagen over deze gegevens beschikken om tot een weloverwogen beslissing over te kunnen gaan. -‐ -‐
Identiteit van de eigenaar Gegevens bouwvergunning: Financiering? -‐> Lening
-‐> Bouwonderneming verleent advies omtrent de opschortende voorwaarde MAAR ze moeten wel vragen dat ze minstens bij 2 kredietgevers een aanvraag omtrent financiering zal indienen. Het betreft een verbintenis in hoofde van de bouwheer -‐> Zoniet begaat men een contractuele wanprestatie en is men eventueel schadevergoeding verschuldigd. -‐
Evt. opschortende voorwaarde inzake bekomen van financiering -‐> Men zal op een of andere manier moeten kunnen bewijzen dat de bouwheer financiering heeft gevraagd! -‐> Men gaat een overeenkomst sluiten onder opschortende voorwaarde met het oog op financiering. Wanneer men uiteindelijk geen financiering bekomt dan is men niet gebonden. De bouwheer zal moeten bewijzen dat er geen krediet werd verkregen. + Precisiering omtrent de financiering > som van de financiering. -‐ Beschrijving privatieven en gemeenschappelijke gedeelten bij appartementen! -‐ Prijs: Men moet de bepaalde prijs gaan vermelden! Deze prijs moet vast zijn! è Vast: Wordt overeengekomen in de overeenkomst. Wanneer men later bv: Een duurdere keuken wil zal de consument een meerprijs moeten betalen. De vast overeengekomen prijs geldt echter voor een bepaalde termijn. è Variabel: Hier bestaat het gevaar dat er een prijsstijging zal zijn door materialen die duurder zijn of lonen van arbeiders. De maximale prijsstijging bedraagt 80%. -‐ Gewestelijke overheidstegemoetkomingen -‐> Deze moet ook in de overeenkomst worden vermeld met het oog op informeren van de Ennio Di Rosa 2012-‐2013
43
consument over eventuele tegemoetkomingen. -‐ Datum start werken / uitvoeringstermijn Stel: Men bouwt in samenwerking met een sleutel op de deur firma. Er kunnen zich problemen voordoen mbt de start van de werken. Men kan bv. nog geen bouwvergunning hebben bekomen of nog geen financiering hebben verkregen. De bouwheer moet hiervan het bewijs leveren en na verloop van 2 a 3 weken starten de werken. è Startdatum bepalen è Uitvoeringstermijn in werkdagen: De aannemer probeert deze aan de lange kant te verkrijgen omdat hij vergoeding moet betalen bij overschrijding van de termijn. Hoe groot? Zodanig hoog zodat ze toelaat een gelijkwaardig onroerend goed te huren. Het is van belang dat men op het ogenblik van het sluiten van het contract, men goed in ingedekt!!! -‐ Wijze van oplevering: Dit moet nauwkeurig in het contract beschreven zijn! Men moet eerst een overeenkomst sluiten, dan een wachttijd doorlopen. Men zal moeten verklaren dat men reeds 15 dagen kennis heeft van de gegevens. -‐ Erkenning kennisname gegevens -‐ Vermelding van de sanctie : De consument moet erop gewezen worden dat bij miskenning hij de nietigheid kan vorderen. à Nietigheidsanctie bij miskenning artikel 7/12 = moet in vette letters appart vermeld worden! à Formele voorwaarden -‐
Aanhechten van stukken
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
44
à Oplevering ( art.9 ) -‐ -‐
-‐
Wat houdt de oplevering in? Voorlopige oplevering : De architect speelt een belangrijke rol in de opvolging van de werken en de voorlopige oplevering! -‐> Het is belangrijk een onafhankelijke architect aan te werven. Hij spoort de problemen op en is streng bij het opstellen van de voorlopige oplevering. ° De voorlopige oplevering is van belang voor de zichtbare gebreken. = Ga er nooit in woning gaan wonen voor de voorlopige oplevering, tenzij je duidelijk (schriftelijk) vaststelt dat dit geen voorlopige oplevering impliceert! Bv: Men bouwt een woning en men wil een deur tussen de hal en de keuken maar deze deur draait open in de richting van de keuken ipv in richting van de hal.-‐> men kan de goede uitvoering vorderen. Een zichtbaar gebrek moet men vooraf of bij de voorlopige oplevering melden. De wet voorziet dat men aangetekend zijn bezwaren moet melden. Definitieve oplevering
In praktijk: Er is een voorwaardelijke oplevering en van zodra de werken worden uitgevoerd spreekt men van een definitieve oplevering. Deze mag ten vroegste 1 jaar na de voorlopige oplevering geschieden! Waarom 1 jaar? Een huis moet zich kunnen zetten(4 seizoenen meemaken). Gedurende deze kunnen zich bijkomende gebreken manifesteren maar deze moet men dan ook melden!
-‐
-‐ -‐
Steeds schriftelijk en tegensprekelijk: Zowel de voorlopige als de definitieve oplevering MOET schriftelijk( op papier) en tegensprekelijk( in aanwezigheid van de bouwheer,…) gebeuren. We zien in de praktijk dat dit gebeurt bij de voorlopige maar niet bij de definitieve oplevering. Men haalt er voordeel uit om voordat de termijn verstreken is, de gebreken aangetekend te melden. Weigering van de oplevering Vermoedens : à Voorlopige oplevering -‐> Men vermoedt aanvaarding wanneer men het huis gaat bewonen. Het bewonen geldt als een WEERLEGBAAR vermoeden. Ook bestaat er een ONWEERLEGBAAR vermoeden dat wanneer men 2 x niet verschijnt, wanneer men hiervoor werd opgeroepen, men vermoedt dat men aanvaardt.
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
45
à Aansprakelijkheid / risico -‐
-‐
-‐
Overdracht van eigendom en risico: Eigendom gaat over naarmate materialen verwerkt worden in de grond (recht van natrekking). Risico gaat over bij eigendomsoverdracht! Een huis in opbouw. Er heerst een storm en de schouw valt. Wie d raagt het risico? Men wil de bouwheer beschermen dus eigendom en risico uit elkaar. -‐> risico gaat pas over bij voorlopige oplevering. Waarborgen: °Erkende aannemers: De erkende aannemers moeten een waarborg storten van 5% van de overeengekomen prijs bij de deposito en consignatiekas. °Niet-‐erkende aannemers: De niet-‐erkende aannemer moet zich verbinden tot een voltooiings of terugbetalings waarborg en hij moet zich wenden tot een kredietinstelling zodat de werken zullen worden voltooid of worden terugbetaald. De partijen komen vrij overeen welke waarborg men zal toepassen. °In de praktijk: Een kleine bouwonderneming is wel erkend voor metselwerken maar niet voor pleisterwerken, voor deze moet hij dus gezien worden als een niet erkende aannemer. Aansprakelijkheid: In de woningbouwwet wordt de 10 jarige aansprakelijkheid voor de architect en de aannemer zoals vermeld in het BW, uitgebreid tot de verkoper + de aansprakelijkheid kan ook worden ingeroepen tegen opeenvolgende eigenaars. à Als de partijen niets hebben afgesproken begint deze 10 jarige aansprakelijkheid te lopen vanaf de DEFINITIEVE oplevering. MAAR: CASSATIE bepaalde dat de voorlopige oplevering een impliciete aanvaarding kan inhouden wanneer ze dit hebben afgesproken, en dan begint de aansprakelijkeheid te lopen bij de VOORLOPIGE oplevering => véél kritiek, want regel van openbare orde en men kan ze dus wel contractueel uitlsuiten = vreemd!
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
46
à Betaling en sancties -‐
Betaling: Men wil vermijden dat bouwheer betaalt voor werken die nog niet zijn uitgevoerd.
= Twee regels: 1) Niet betalen voor het opmaken van de overeenkomst 2) Bij ondertekenen mag men voorschot betalen beperkt tot 5% ° Bijzonder: aankoop van een in aanbouw zijnde woning ° Grond+werken -‐> Bij het verlijden van de authentieke akte ENKEL betalen voor grond en de uitgevoerde werken! En de onafhankelijke architect zal moeten attesteren dat werken zullen worden uitgevoerd. !! MR OPGELET: Nooit betalen voor nog niet uitgevoerde werken. Gewoon steeds appart in schijven, voor afgeronde werken, deel per deel = absolute verbodsbepaling in de wet Breyne!
• • • •
-‐
-‐
Niets voor de ondertekening van de overeenkomst Voorschot van maximaal 5% Verlijden authentieke akte (prijs van grond + uitgevoerde werken) Saldo (bij gedeelten voor uitgevoerde werken)
Sancties à Bij wanprestatie kan men enac inroepen maar mag men de betaling niet weigeren. Een nietigheidsbeding stelt evenwel de enac buiten werking! Elk beding waar men de rechten van de consument wil inperken is nietig. Bij miskenning van art 7 of art 12 = kan de consument de nietigheid van de overeenkomst vragen : § Bij onderhande ov = tot moment voorlopige oplevering § Bij authentieke akte = tot ogenblik waarop de akte werd verleend à Wat is het gevolg van de nietigheid? 1. Herstel van de oorspronkelijke situatie, MAAR in praktijk zal men gebouw niet afbreken = zou disproportioneel zijn! Er is du géén volledig herstel! 2. Vergoeding voor aannemer voorzien voor gemaakte kosten 3. Nietigheid inroepen voor oplevering
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
47
