Syllabus Bedrijfsmatig Vastgoed dag Herbestemming en renovatie

Syllabus Bedrijfsmatig Vastgoed dag 2 - 2016

Herbestemming en renovatie

Inhoudsopgave

VOORWOORD ........................................................................................................................................ 3 1. BOUWREGELGEVING ..................................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3

1.4

Wettelijk kader ........................................................................................................................ 5 Bouwbesluit ............................................................................................................................ 6 1.2.1 Bouwverordening ....................................................................................................... 6 Omgevingsvergunning ........................................................................................................... 7 1.3.1 Reguliere procedure ................................................................................................... 7 1.3.2 Uitgebreide procedure ................................................................................................ 7 Gebruiksvergunning ............................................................................................................... 8

2. ACTUELE ONTWIKKELINGEN IN BOUWMETHODEN ................................................................ 10 2.1 2.2

2.3 2.4

Nieuwe materialen ............................................................................................................... 10 Nieuwe technieken ............................................................................................................... 10 2.2.1 Building Information Model (BIM) ............................................................................. 12 2.2.2 Nieuwe contractvormen ........................................................................................... 12 Alternatieve aanwendbaarheid ............................................................................................ 13 Duurzaamheid ...................................................................................................................... 13

3. VEROUDERING EN WAARDERING ............................................................................................. 14 3.1

3.2

Vervangingswaardemethode ............................................................................................... 14 3.1.1 Vervangingswaarde van de opstal ........................................................................... 14 3.1.2 Technische correctie ................................................................................................ 15 3.1.3 Economische correctie ............................................................................................. 16 3.1.4 Waarde ondergrond ................................................................................................. 16 3.1.5 Toepassing methode ................................................................................................ 17 Veroudering bij een inkomstenbenadering .......................................................................... 17

4. KOSTEN VOOR RENOVATIE EN TRANSFORMATIE .................................................................. 18 4.1 4.2 4.3 4.4

4.5 4.6 4.7

Kansrijk of kansloos ............................................................................................................. 18 Renovatie ............................................................................................................................. 19 Transformatie ....................................................................................................................... 19 Rekenen aan renovatie en transformatie ............................................................................. 20 4.4.1 Kosten ...................................................................................................................... 20 4.4.2 Opbrengsten............................................................................................................. 21 4.4.3 Tijdsverloop .............................................................................................................. 21 4.4.4 Vastgoed rekenen .................................................................................................... 21 Transformatie en fiscaliteit ................................................................................................... 22 De exploitatie ....................................................................................................................... 22 Scenario’s............................................................................................................................. 22

5. BIBLIOGRAFIE ............................................................................................................................... 23 Toelichting De cursusdag heeft een praktijkgericht karakter en wordt (deels) op locatie wordt uitgevoerd. Het heeft daarom de voorkeur om het theoretische gedeelte van de cursusdag te beperken tot (een deel van) de ochtend en het overige deel van de dag in te vullen met praktische casussen en sprekende praktijkvoorbeelden, waarvan enkele ter illustratie worden aangeleverd door de auteur in de syllabus. Auteur: Joël JMW Scherrenberg MBA MRICS RMT RTsv, RICS Registered Valuer De Bilt, november 2015

Syllabus BV-dag 2 2016 - Herbestemming en renovatie

2

Voorwoord Hercertificering VastgoedCert Aan makelaars en taxateurs worden in de praktijk hoge eisen gesteld. Om daaraan adequaat tegemoet te komen is ook veel kennis nodig. Maar kennis moet verworven en onderhouden worden. Voor een blijvend hoog, actueel kennisniveau van al haar gecertificeerde deskundigen stelt VastgoedCert elke 5 jaar hercertificering verplicht. Kennis veroudert immers snel, mede omdat de vastgoedmarkt continu in beweging is. Wat er van u wordt verwacht om u als VastgoedCert geregistreerde te hercertificeren is hierna beschreven. Voor het verkrijgen van een nieuw certificaat bent u verplicht om binnen de hercertificeringsperiode van 5 jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar twee cursusdagen) te volgen of (indien beschikbaar) als schriftelijke toets af te leggen. Hiervan moet in ieder geval één onderdeel (cursus of toets) in het laatste jaar van de looptijd van het certificaat plaatsvinden. Bent u in één kamer ingeschreven, dan heeft u dus in ieder geval een jaar speling. Voor alle kamers is nu het zgn. cafetariasysteem van kracht. Dit houdt in dat per jaar in ieder geval van de actualiteitencursus van de kamer(s) waarin u bent ingeschreven één dag gevolgd dient te worden, maar dat voor de tweede cursusdag indien beschikbaar een ruimere keuze mogelijk is. Hiervoor kan o.a. gekozen worden uit de actualiteitendagen van andere werkkamers. Daarnaast kunnen ook andere cursussen of bijeenkomsten in aanmerking komen. Zie voor alle keuzemogelijkheden: www.vastgoedcert.nl. Bent u in meerdere kamers ingeschreven en kunt u gebruik maken van het cafetariasysteem, dan kan het voorkomen dat één of meerdere cursusdagen meetellen voor meerdere kamers en dat u per saldo dus minder cursusdagen hoeft te volgen. Actuele onderwerpen in syllabi per kamer De onderwerpen voor de verschillende Actualiteitsonderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. De onderwerpen worden in syllabi uitvoerig beschreven en per kamer gepubliceerd. Bijgaand treft u één van deze syllabi aan. U ontvangt deze syllabus van uw opleider. U kunt de syllabus echter ook – voor zelfstudie en als naslagmateriaal bij het afleggen van een toets – van de website van VastgoedCert downloaden. Cursus of toets? Aan de hercertificeringsverplichtingen kan worden voldaan door het volgen van een cursus bij een door VastgoedCert erkende opleider, of door zelfstudie of e-learning, gevolgd door een (flex)toets bij SVMNIVO. U bepaalt zelf naar welke studiemethode uw voorkeur uitgaat. Per onderdeel kan dat uiteraard variëren. Bij een toets mag de syllabus naar het examen worden meegenomen. Samenloop met Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) Bent u met ingang van 2016 (ook) ingeschreven bij het NRVT, dan kan het zijn dat VastgoedCertcursussen ook voor u als taxateur interessant zijn. U kunt ze dan opvoeren als NRVT-p.e. Houdt u daarvoor in 2016 ook de NRVT-website en overige berichtgeving in de gaten. Overige aandachtspunten De cursussen kunnen alleen binnen de grens van het kalenderjaar 2016 worden gevolgd. De (flex-) toetsen kunnen tot en met januari 2017 worden geboekt. Het afleggen van toetsen (ook van voorgaande jaren) op een later moment kan alleen in overleg met VastgoedCert. Bij de cursussen wordt u geacht gebruik te maken van het VastgoedCert Identificatiepasje.


3

Tot slot De syllabi zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gecontroleerd door veel betrokken personen en organisaties, die wij veel dank verschuldigd zijn. Niettemin kan op onderdelen als gevolg van actuele ontwikkelingen de vermelde studiestof verouderd raken of anderszins onjuist zijn. VastgoedCert aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Veel succes! Rotterdam, oktober 2015, drs. J.M. Mes, directeur VastgoedCert


4

1.

Bouwregelgeving

Leerdoel:

De cursist heeft kennis van actuele bouwregelgeving

De overheid heeft regels opgesteld waaraan bouwwerken moeten voldoen, omdat een bouwwerk moet passen in de omgeving. Daarnaast mag een bouwwerk geen gevaar opleveren voor de veiligheid en gezondheid van gebruikers en bewoners. Er zijn regels opgesteld voor zowel voor het bouwen, verbouwen, slopen en gebruiken van bouwwerken. In de meeste gevallen moet voorafgaand aan werkzaamheden een vergunning worden aangevraagd. In bepaalde gevallen mag zonder vergunning (vergunningvrij) worden gebouwd.

1.1

Wettelijk kader

Er zijn tal van wetten en regelingen van toepassing waarmee rekening gehouden moet worden bij het verrichten van bouwwerkzaamheden. De basis van de bouwregelgeving is terug te vinden in de Woningwet (Rijksoverheid, Woningwet). De Rijksoverheid heeft een duidelijk overzicht gemaakt van de relevante wet- en regelgeving op haar website1. Op deze site is onder andere het volgende overzicht terug te vinden: Woningwet Bouwbesluit 2012

Regeling Bouwbesluit 2012 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Besluit omgevingsrecht (Bor)

Ministeriële regeling omgevingsrecht

Deze wet vormt de basis voor de bouwen gebruiksvoorschriften uit het Bouwbesluit 2012 en de Regeling Bouwbesluit 2012. Dit besluit bevat voorschriften over (ver)bouw van bouwwerken, over de staat en het gebruik van bouwwerken, open erven en terreinen, over sloop en over veiligheid tijdens bouwen en slopen. Deze regeling bevat voorschriften voor onder meer CE-markeringen en de aansluiting van gas, elektriciteit en water. Deze wet bundelt de aanvraag van verschillende vergunningen in één omgevingsvergunning. Dit besluit werkt de Wabo-voorschriften uit, zoals de vergunningplicht en het aanwijzen van het bevoegd gezag en ook de voorschriften voor vergunningvrij bouwen. In deze regeling staat welke documenten zoals een bouwtekening, en gegevens zoals een sterkteberekening, vereist zijn bij de vergunningsaanvraag (de zogenoemde indieningsvereisten).

Bij elk onderdeel van de wet- en regelgeving is het handig om in het achterhoofd te houden wie deze regelgeving heeft vastgesteld. Er is een onderscheid tussen een wet in formele zin en wetgeving in materiële zin. Op de website van Parlement en Politiek 2 is een verkort overzicht opgenomen van het Nederlands staatsrechtelijk bestel. Op deze site is het volgende overzicht opgenomen: Een wet in formele zin is een gezamenlijk besluit van de regering en Staten-Generaal volgens een grondwettelijke procedure. Wetten in materiële zin zijn besluiten van daartoe bevoegde organen die algemeen verbindende voorschriften bevatten en hoeven niet noodzakelijk afkomstig te zijn van regering en Staten-Generaal gezamenlijk. Zo kunnen bijvoorbeeld algemeen verbindende voorschriften worden uitgevaardigd door de regering (algemene maatregel van bestuur) of door een minister (ministeriële regeling). De overheid heeft bewust gekozen om een onderverdeling te maken in de regelgeving tussen wetten, besluiten en regelingen. Deze keuze heeft alles te maken met de wijze waarop de verschillende elementen tot stand komen. Een formele wet volgt altijd een volledige parlementaire behandeling via de Tweede en Eerste Kamer voordat deze van kracht wordt. Een ministeriële regeling kan door een minister zelfstandig worden vastgesteld. Uiteraard dient een regeling altijd binnen de kaders van een besluit te blijven. Een besluit dient op zijn beurt altijd weer binnen de kaders van de wet te blijven. Deze hiërarchie is vanzelfsprekend omdat het parlement altijd de hoogste macht is binnen onze democratie. Binnen een besluit of regeling kunnen vervolgens nog bepaalde normen (denk hierbij aan NENnormen of CE-normen) van toepassing worden verklaard. Deze normen worden niet door de overheid 1 2

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving/inhoud/bouwvoorschriften http://www.parlement.com/


5

vastgesteld maar wel algemeen verbindend verklaard. Dergelijke normen zullen altijd van technische (uitvoerende) aard zijn om een uitwerking te geven aan het beoogde doel van de wet besluit of regeling. In het onderstaande schema is deze hiërarchie schematisch weergegeven. Wetgeving (vastgesteld door parlement) Besluit (AMvB vastgesteld door regering) Regeling (vastgesteld door minister) Normbladen (vastgesteld door private normcommissie) Praktijkrichtlijnen (toelichting op normbladen en regelingen) Figuur 1: Hiërarchie in wetgeving

1.2

Bouwbesluit

Het Bouwbesluit (Rijksoverheid, Bouwbesluit 2012) geeft voorschriften voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Elk bouwwerk moet altijd voldoen aan die voorschriften. Het Bouwbesluit bevat een omschrijving van de te volgen procedures en de technische voorschriften voor het verrichten van bouwwerkzaamheden. Het bouwbesluit 2012 is onderverdeeld in de volgende categorieën:  Algemene bepalingen  Technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van veiligheid  Technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van gezondheid  Technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van bruikbaarheid  Technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van energiezuinigheid en milieu, nieuwbouw  Voorschriften inzake installaties  Voorschriften inzake het gebruik van bouwwerken, open erven en terreinen  Bouw- en sloopwerkzaamheden Voordat werkzaamheden mogen worden uitgevoerd moet eerst een omgevingsvergunning worden aangevraagd bij de gemeente. In sommige gevallen mag vergunning vrij worden gebouwd3. In die gevallen hoeft er geen omgevingsvergunning te worden aangevraagd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het plaatsen van een dakkapel bij een woning of een schuurtje op het achter terrein van een perceel. Wel blijven de technische voorschriften uit het Bouwbesluit onverkort van kracht. Daarnaast moet elk bouwwerk, ongeacht of het vergunning vrij mag worden opgericht of niet, voldoen aan de gemeentelijke voorschriften uit de bouwverordening, de eisen van welstand en het geldende bestemmingsplan. Bouwverordening Elke gemeente in Nederland heeft aanvullend op het Bouwbesluit een eigen gemeentelijke bouwverordening. De bouwverordening bestaat uit door de gemeente vastgestelde regelgeving en bevat de niet-bouwtechnische eisen voor het bouwen. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld het vastleggen van een parkeereis die het aantal vereiste parkeerplaatsen per gebruiksfunctie regelt. Daarnaast bevat de bouwverordening stedenbouwkundige voorschriften voor de gebieden waar geen bestemmingsplan voor is opgesteld. Ook zijn er regels voor de welstandstoetsing (uiterlijk van bouwwerken), regels over het voorkomen van bouwen op verontreinigde grond, en regels waar men zich aan moet houden tijdens en bij de voltooiing van bouwactiviteiten. 1.2.1

3

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving/inhoud/checken-of-vergunning-nodig-is-voorver-bouwen/vergunningvrij-bouwen-en-verbouwen


6

Omgevingsvergunning

1.3

Met de komst van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in 2009 zijn tal van verschillende aanvraagprocedures samengevoegd in de omgevingsvergunning 4. Voor de volgende activiteiten is een aanvraag van een omgevingsvergunning vereist:             

Bouwwerkzaamheden, verbouwingen of renovaties Sloopwerkzaamheden Werkzaamheden in gebied met landschappelijke of cultuurhistorische waarde Werkzaamheden in beschermde natuurgebieden Bevestiging alarm aan bedrijfspand Ontheffing Flora- en faunawet Maatregelen brandveiligheid in gebouwen Aanleg inrit of uitrit Bomenkap Milieubelasting van uw bedrijf Verbouwing of sloop van beschermde monumenten Plaatsing tijdelijke voorwerpen op openbare weg Bevestiging reclamebord of lichtbak bij bedrijfspand

Reguliere procedure Het aanvragen van een omgevingsvergunning verloopt via de gemeente waar de bouwactiviteiten gaan plaatsvinden. Als een vergunningaanvraag past binnen de regels van het bestemmingsplan zal in de meeste gevallen sprake zijn van een reguliere Wabo-procedure. De gemeente neemt daarbij binnen 8 weken een besluit over de aanvraag. Deze termijn kan onder bepaalde voorwaarden met 6 weken worden verlengd. Zijn er geen bijzondere omstandigheden en neemt de gemeente binnen 8 weken geen besluit, dan is de vergunning van rechtswege verleend. Tegen een besluit kan bezwaar worden ingediend bij het bevoegd gezag (de gemeente). Indien dit bezwaar niet aan alle eisen voldoet kan men in beroep gaan bij de bestuursrechter en aansluitend bij de Raad van State. 1.3.1

Figuur 2: Overzicht reguliere Wabo-procedure (bron: http://www.broplan.nl/) Uitgebreide procedure Voor meer complexe5 plannen geldt de uitgebreide procedure. Bij deze uitgebreide procedure neemt het bevoegd gezag binnen zes maanden een beslissing. De mogelijkheid bestaat om deze termijn met zes weken te verlengen. Van een fatale termijn (een termijn die bij het verstrijken daarvan direct leidt tot een rechtsgevolg) is bij de uitgebreide procedure geen sprake. Bij een uitgebreide procedure kan een vergunning dus niet van rechtswege worden verleend. 1.3.2

4

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingswet/documenten/brochures/2010/06/15/overzichtreikwijdte-omgevingsvergunning 5 De uitgebreide procedure is van toepassing op complexere aanvragen met een hoog risico voor de omgeving. Bijvoorbeeld voor bedrijfsactiviteiten waarvoor een milieuvergunning vereist is.


7

1.4

Gebruiksvergunning

Tot enkele jaren geleden was naast een omgevingsvergunning vaak ook nog een gebruiksvergunning of een gebruiksmelding vereist. Het Besluit brandveilig gebruik gebouwen is echter ingetrokken en is opgegaan in de Wabo en het Bouwbesluit. Tegenwoordig wordt gesproken over een omgevingsvergunning voor het brandveilig gebruiken van een gebouw. De omgevingsvergunning voor het bouwen of verbouwen wordt aangevraagd door de partij die bepaalde werkzaamheden wil (laten) uitvoeren. Dit kan zowel een eigenaar als een gebruiker zijn. De opdrachtgever voor bepaalde werkzaamheden is verantwoordelijk voor de aanvraag van een omgevingsvergunning. Een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik (of in bepaalde gevallen slechts de melding) is de verantwoordelijkheid van de feitelijke gebruiker. De melding of vergunning heeft primair betrekking op het (brand)veilig gebruiken van een bouwwerk. Voor sommige gebouwen heeft de gebruiker een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik nodig. En soms volstaat het met het doen van een melding voor brandveilig gebruik bij de gemeente (gebruiksmelding). De gemeente kan bij een vergunning extra eisen stellen aan de brandveiligheid van een gebouw als dat nodig is. Wanneer aan deze eisen voldaan wordt, verkleint dat het risico op brand, brandgevaar en ongevallen bij brand. Een melding kan worden gedaan bij de gemeente via het Omgevingsloket. Via het Omgevingsloket Online kan men checken of er een vergunning nodig is of alleen een gebruiksmelding volstaat. Op het Omgevingsloket Online worden de volgende opties aangegeven: Welke vergunningplichtige situatie(s) zijn van toepassing?  U verschaft bedrijfsmatig of in het kader van verzorging nachtverblijf aan meer dan tien personen. (Dit betreft bijvoorbeeld hotels, grote pensions, opvangcentra, ziekenhuizen, maar ook gevangenissen (verblijven voor het vasthouden van personen). Het gaat hierbij niet om woningen en woonhuizen).  U verschaft dagverblijf aan meer dan tien personen jonger dan 12 jaar.  U verschaft dagverblijf aan meer dan tien personen met een lichamelijke of verstandelijke handicap. Welke meldingplichtige situatie(s) zijn van toepassing?  Het gebouw of het bouwwerk is bedoeld voor het verblijf van meer dan 50 personen.  Er is sprake van kamergewijze verhuur met vijf of meer wooneenheden.  Er wordt met behulp van een gelijkwaardige oplossing6 aan de rechtstreeks werkende voorschriften van het Bouwbesluit 2012 voldaan. Bij een melding moeten verschillende zaken worden overlegd aan het bevoegd gezag (de gemeente). In de Specificatie Bijlagetypen (Milieu, 2015) staat exact omschreven welke stukken door de aanvragen moeten worden overlegd. Het volgende is opgenomen in deze specificatie: Gelijkwaardigheid brandveilig gebruik Gelijkwaardigheid brandveilig gebruik houdt in dat niet rechtstreeks wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit 2012, maar dat het bouwwerk ten minste dezelfde mate van brandveilig gebruik biedt, als is beoogd met het Bouwbesluit 2012. Als u een beroep wilt doen op gelijkwaardigheid, moet u gegevens en bescheiden aanleveren op grond waarvan het bevoegd gezag kan oordelen of er sprake is van een gelijkwaardige oplossing. Plattegrond brandveilig gebruik Een plattegrond brandveilig gebruik is een schematische tekening van een horizontale doorsnede van het gebouw van bovenaf gezien. Voor brandveilig gebruik moet per bouwlaag een plattegrond worden ingediend met aanduidingen conform NEN1414:2007 voor zover deze norm daarin voorziet. Elke plattegrond moet per bouwlaag de volgende gegevens bevatten: 6

Bij deze optie betreft het gevallen waarbij is gekozen voor een onbenoemde (innovatieve) oplossing die een gelijkwaardig veiligheidsniveau biedt. Omdat gekozen is voor een voor de handhaver onbekende oplossing, moet deze worden gemeld.


8

• Hoogte van de vloer boven het meetniveau • Gebruiksoppervlakte • Maximaal aantal personen Elke plattegrond moet per ruimte de volgende gegevens bevatten: • Vloeroppervlakte • Gebruiksbestemming • Bij ruimten voor meer dan 25 personen: de hoogste bezetting van die ruimte en opstelling van inventaris en van inrichtingselementen als bedoeld in de artikelen 7.13 en 7.14 van het Bouwbesluit 2012. Verder moeten plattegronden worden voorzien van een duidelijke maatvoering en schaalaanduiding (aanduiding met maatlijn). Indien de wetgeving voorschrijft dat onderstaande voorzieningen aanwezig zijn, moeten deze op elke plattegrond worden aangegeven: • Brand- en rookwerende scheidingsconstructies • Vluchtroutes • Draairichting van deuren • Zelfsluitende deuren als bedoeld in artikel 7.3 van het Bouwbesluit 2012 • Sluitwerk van deuren als bedoeld in artikel 6.25, zesde lid van het Bouwbesluit 2012 • Vluchtrouteaanduidingen • Noodverlichting • Oriëntatieverlichting als bedoeld in artikel 6.5 van het Bouwbesluit 2012 • Brandmeldcentrale en brandmeldpaneel • Brandslanghaspels • Mobiele brandblusapparaten • Droge blusleidingen • Brandweeringang • Sleutelkluis of -buis • Brandweerlift Indien op de plattegrond brandveiligheidsinstallaties worden vermeld moet u bij de plattegrond gegevens en bescheiden voegen over de aard en de plaats van die brandveiligheidsinstallaties. Situatieschets brandveilig gebruik Een situatieschets brandveilig gebruik is een schematische tekening van de locatie van het betreffende bouwwerk van bovenaf gezien. De situatieschets moet een noordpijl bevatten en een schaal hebben die niet kleiner is dan 1:1000. Hiervoor kan bijvoorbeeld een kadastrale tekening worden gebruikt. De situatieschets moet voorzien zijn van een duidelijke maatvoering en schaalaanduiding (aanduiding met maatlijn).


9

2.

Actuele ontwikkelingen in bouwmethoden

Leerdoel: De cursist heeft kennis van actuele ontwikkelingen in bouwmethoden en -wijzen (incl. de randvoorwaarden voor alternatief gebruik). De manier waarop we in Nederland bouwen is op bepaalde delen in de afgelopen decennia nog niet significant veranderd. Sinds de revolutiebouw na de Tweede Wereldoorlog worden woningen en kantoorgebouwen ogenschijnlijk vaak nog steeds op dezelfde wijze geconstrueerd. Voor een deel is het gelukkig de schijn die bedriegt. De materialen die worden toegepast en de technieken die worden gebruikt zijn op vele fronten fundamenteel veranderd.

2.1

Nieuwe materialen

In de bouw en in de techniek worden steeds meer nieuwe materialen toegepast waarbij kunststoffen en composieten steeds meer voor komen. De redenen hiervoor zijn divers. Aan de ene kant is er een steeds grotere schaarste aan natuurlijke materialen. Daarnaast zijn de eigenschappen van de gefabriceerde materialen veel consistenter. De kwaliteit van een houten plank is altijd verschillend omdat geen boom hetzelfde is. Een volkernplaat (zoals Trespa of Ki-Kern) is fabrieksmatig geproduceerd en daardoor normaalgesproken altijd van gelijke kwaliteit. Door het gebruik van toevoegingen of andere productietechnieken zijn deze nieuwe materialen vaak ook duurzamer en daardoor goedkoper in beheer en onderhoud. Naast kosten en beschikbaarheid is ook duurzaamheid een belangrijke drijfveer voor innovatie. De toenemende druk om steeds duurzamer te bouwen zorgt ook voor nieuwe materialen. Enerzijds worden bepaalde materialen minder of niet meer gebruikt omdat deze een te grote milieubelasting betekenen. Een goed voorbeeld hiervan is asbest. Aan de andere kant worden ook materialen gezocht die veel makkelijker te recyclen zijn, zoals bijvoorbeeld platen van geperste hennep. Duurzaamheid vraagt ook steeds meer om natuurlijke materialen en zo worden allerlei oorspronkelijke materialen als het ware herontdekt. Denk hierbij aan zaken als hennep, maar ook bamboe, schapenwol, glas (en dan niet als raamvulling), leem en dergelijke. Onderstaand een tweetal voorbeelden van nieuwe materialen die momenteel worden toegepast. Hennepblokken (Chanvribloc). Dit materiaal is samengesteld uit een mengsel van hennep en hydraulische kalk. Het product wordt koud en in open lucht in een mengvorm gegoten en verbruikt praktisch geen energie bij zijn fabricatie. Het beschikt over een hoog isolerend vermogen (R = 4,3 m²KW voor een dikte van 30 cm) en absorbeert CO2 bij zijn fabricatie. Het is echter geen polyvalent materiaal: zijn geringe draagkracht maakt het alleen geschikt voor niet-dragend metselwerk of de opvulling van houtskeletstructuren. Energie-inhoud: van 54 tot 90 kWh/m³. Cogetherm. Deze blokken worden gemaakt van puimsteen (een rotsgesteente), dat getrild, in een vorm gegoten en koudgeperst wordt. De afwezigheid van een bakproces verklaart het geringe energieverbruik. Deze blokken zijn dragend (voor kleine bouwwerken) en genieten alleen van een technische goedkeuring in Frankrijk. Ze zijn wel verkrijgbaar in België en zijn 100% recyclebaar. Energie-inhoud: 161 kWh/m³. Bron: redactie beter bouwen & verbouwen

Op de website http://www.innovatievematerialen.nl/ staan tal van voorbeelden van nieuwe materialen en toepassingen. De innovatie in de bouw staat niet stil. Van de makelaar en de taxateur mag verwacht worden dat hij op de hoogte is van de hoofdlijnen van nieuwe ontwikkelingen. Daarbij gaat het vooral om het signaleren en herkennen, zodat hij de effecten op exploitatie en waardering kan inschatten. Van de makelaar en taxateur hoeft niet te worden verwacht dat hij alle nieuwe materialen kent, laat staan daarvan alle eigenschappen weet.

2.2

Nieuwe technieken

Niet alleen materialen veranderen, maar ook de toepassing en de technieken in de bouw in zijn algemeenheid. Veranderende beelden over veiligheid en gezondheid zorgen voor grote veranderingen in het bouwproces. Een bouwvakker moet gezond en fit zijn werk kunnen blijven doen en dat betekent dat het verplaatsen van zware materialen alleen nog maar mag met behulp van hulpmiddelen.


10

Tegelijkertijd is er een groeiende behoefte aan het beheersen van de kwaliteit van het eindproduct. Net als bij de materialen moet de kwaliteit van het bouwwerk consistenter worden en minder worden beïnvloed door lokale omstandigheden of weersomstandigheden. Dit betekent dat steeds meer onderdelen, en tegenwoordig zelfs hele bouwwerken, vooraf worden gefabriceerd in een industriële omgeving (prefab materialen en technieken). Een mooi voorbeeld waarbij het fabrieksmatig bouwen tot in perfectie is doorgevoerd is MorgenWonen van VolkerWessels. Deze woningen worden in de fabriek helemaal voorbereid en uiteindelijk in één dag op locatie in elkaar gezet als een bouwpakket. Net als in de auto-industrie wordt er ontwikkeld en gebouwd vanuit een industrieel platform. Door gebruik te maken van slimme uitwisselbare platformelementen kan er ongekend snel gebouwd worden. Elk platformelement wordt vooraf in de fabriek geproduceerd, onder ideale omstandigheden. Na vervoer naar de locatie worden de onderdelen eenvoudig in elkaar gezet. Dit garandeert een hoge kwaliteit, betrouwbare en snelle levering en beperkt hinder en bouwafval op de locatie tot het minimum. Voor de volledige afwerking en inrichting van de woning zijn slechts twee extra weken nodig. Zo snel als een woning in elkaar kan worden gezet, zo snel is die ook weer uit elkaar te halen. Dit maakt het zeer eenvoudig een volledige woning van de ene naar de ander locatie te verplaatsen. Zonder sloop en zonder gebruik van nieuwe bouwmaterialen. Aan alles is gedacht: de woning wordt opgeleverd inclusief stoffering, bekleding van de trap en geschilderde muren. Verder beschikt die over een compleet ingerichte badkamer en een luxe keuken met A-merk vaatwasser, koel-vriescombinatie, combimagnetron, inductiekookplaat en rvs afzuigkap. De woning is uitstekend geïsoleerd en alle ramen zijn voorzien van drielaags isolatieglas. Geen cv-ketel maar een duurzame warmtepomp die warmte uit de buitenlucht haalt. Het dak is aan de zuidzijde bekleed met zonnepanelen waarmee eigen energie wordt opwekt. De warmtepomp verwarmt de woning en zorgt voor warmwater om te douchen. De door CO2-sensoren gestuurde ventilatie meet continu hoeveel lucht er moet worden aan- en afgevoerd. Door dit slimme systeem gaat er geen energie verloren aan het verwarmen van overtollige lucht. De energiemonitor geeft continu aan hoeveel energie er verbruikt én opwekt wordt. Dankzij deze maatregelen hebben bewoners die bewust met energie omgaan geen energiekosten meer. Bron: http://www.volkerwessels.com/nl/projecten/detail/morgenwonen Overigens is VolkerWessels niet de enige die dit product ontwikkelt. Ook andere grote bouwers zoals Heijmans (de ONE woning), BAM en Jansen de Jong kennen vergelijkbare concepten van geprefabriceerde woningen. Een ander voorbeeld van ontwikkelingen in het proces is het bouwen met lichtgewicht stalen frames. Een voorbeeld hiervan is FERECO. Woningen en bedrijfspanden worden opgebouwd uit een (demontabel en dus te recyclen) frame van lichtgewicht staal. Vervolgens worden wanden, gevels, vloeren en daken afgewerkt met andere materialen naar keuze. De voordelen van deze techniek zijn dat het minder zware bouwwerken oplevert en dat het sneller en dus goedkoper kan worden verwerkt. Tevens is deze techniek bijna energieneutraal in zijn bouwproces. Naast veranderingen in materialen en technieken worden Figuur 3: Voorbeeld staalbouw (bron: ook steeds meer innovaties bedacht in installaties. FERECO) Duurzaamheid en kostenbewustzijn zijn daarbij belangrijke drijvers in de versnelling van de innovatie. Op steeds meer gebouwen verschijnen zonnepanelen (PV-cellen) en worden warmteterugwinningstechnieken toegepast zoals warmtepompen en dergelijke. Een niet te vergeten onderdeel hierbij zijn de gebouwautomatisering en de domotica die zorgen voor comfort, gemak en besparing van kosten. Door de nieuwe technieken zijn er ook steeds fraaiere ontwerpen mogelijk. De combinatie van nieuwe materialen en technieken zorgt voor eindeloze ontwerpmogelijkheden. Zeker bij gebouwen met openbare gebruiksfuncties leven architecten en ontwerpers zich uit zonder daarbij nog te worden gehinderd door de limitatie van het product of het proces.


11

Building Information Model (BIM) Een grote verandering in het bouwproces is het gebruikmaken van de methode van het virtueel bouwen. Deze standaard, internationaal vastgelegd in de BIM 7, geeft richtlijnen op welke wijze dit digitale model moet worden ingericht. 2.2.1

De afkorting BIM staat voor Building Information Modeling, oftewel Bouw Informatie Modellering. Het doel is om de vele verschillende partijen die in een bouwproces betrokken zijn, gezamenlijk tot een goed eindresultaat te laten komen. Dit probeert men te bereiken door alle informatie(stromen) tussen die partijen gestructureerd af te stemmen. Als alle betrokken partijen hetzelfde eindbeeld voor ogen hebben, worden eventuele bouwfouten of onjuiste (materiaal)keuzes in een zeer vroeg stadium ontdekt. Het gevolg is dat de bouw sneller gaat, er minder kosten worden gemaakt en vooral de faalkosten sterk dalen. Het eindproduct moet hierdoor ook in kwaliteit beter worden. In het onderstaande schema is een overzicht opgenomen van het BIM model.

Figuur 4: BIM in één oogopslag (bron: http://buildipedia.com/aec-pros/design-news/the-daily-life-of-buildinginformation-modeling-bim)

BIM is een ICT-oplossing die alle relevante informatie gedurende het hele bouwproces verzamelt, opslaat, gebruikt en beheert in een digitaal (3D) gebouwmodel. Alle uitvoerende en ontwerpende partijen die betrokken zijn bij het bouwproces werken daardoor met dezelfde informatie en zien dus van elkaar wat er gebeurt. De informatie is dan ook continu beschikbaar en altijd actueel 8. Idealiter start een uitvoerende partij met BIM al in de ontwerpfase en werkt men het digitale dossier doorlopend bij gedurende de levenscyclus van het vastgoed. Uiteraard is het wel mogelijk om op een later moment te starten maar zal het ongetwijfeld meer moeite kosten om alle informatie nog boven tafel te krijgen. Ook wordt het synergievoordeel minder naar mate men later in het proces start. Nieuwe contractvormen Naast de verandering in techniek en materialen verandert ook de wijze van contracteren in de bouw. Steeds vaker worden afspraken gemaakt waarbij de bouwer niet een vooraf gedefinieerde uitvoeringsopdracht krijgt, maar een verzoek om het realiseren van een functionaliteit. De markt vraagt steeds vaker om een totaaloplossing waarbij een bouwteam het gehele proces van vraagarticulatie, ontwerp, realisatie en soms zelf het beheer na oplevering uit handen neemt. Bekende vormen hiervan zijn DBMO-constructies. DBMO staat voor Design, Build, Maintain and Operate, in bepaalde gevallen nog uit te breiden met een F van Finance (DBFMO). 2.2.2

7 8

http://www.facilityinformationcouncil.org/bim/faq.php#faq1 http://www.hetnationaalbimplatform.nl/kenniscentrum/bim-basics/wat-is-bim/


12

In aanbestedingen van de overheid voor uitvoeringswerken zie je allerlei combinaties terug waarbij meerdere, maar wel wisselende, delen van de DBMO worden uitgevraagd. De beoordeling van de aanbesteding bestaat dan niet meer uitsluitend uit een prijsaspect (de totaalprijs voor bouw plus beheer en onderhoud), maar ook uit een kwalitatieve beoordeling van de geboden oplossing. Hierbij worden vooraf door de opdrachtgever tal van kwalitatieve criteria benoemd om een selectie te kunnen maken. Totaal verschillende oplossingen kunnen naar voren komen en qua prijs-kwaliteit beoordeling gelijkwaardig scoren. De innovativiteit van de markt wordt hiermee beproefd. Een inschrijver moet in dit soort aanbestedingen vaak een ‘EMV-aanbieding’ doen, oftewel de ‘economisch meest voordelige’ aanbieding. Daarbij worden prijs en kwaliteit beiden betrokken. Doordat opdrachtgevers een totaaloplossing vragen c.q. aangeboden krijgen, hebben ze als opdrachtgever ook nog maar één aanspreekpunt. De afstemming en coördinatie wordt nog meer de verantwoordelijkheid van de trekker van het project. In dit soort ontwikkelingen is het niet altijd de bouwer die de hoofdaannemer is, maar bijvoorbeeld een facilitaire organisatie of een consortium. Binnen het thema samen slimmer bouwen9 worden BIM, LEAN en ketensamenwerking gecombineerd tot een totale procesaanpak waarmee de doorlooptijd van een bouwproject omlaag gaat, de faalkosten gereduceerd worden en de kwaliteit wordt verhoogd. Lean bouwen Lean management is gericht op het vermijden van verspilling. De lean-principes werden door Toyota ontwikkeld. En niet zonder resultaat en navolging van collegae. Lean staat voor het zodanig inrichten van processen dat producten en projecten met zo weinig mogelijk verspillingen worden gerealiseerd. Verspilling is alles wat geen waarde toevoegt voor de klant, zoals tijdverlies, materiaalverlies, kostenoverschrijding, onbenutte capaciteit, etc. Steeds meer onderdelen worden prefab geproduceerd en tijdens de bouw gemonteerd. De verkorting van de bouwtijd die hiervan het gevolg is, werkt direct in het voordeel van de klant. (bron: Bouwenu10)

2.3

Alternatieve aanwendbaarheid

Steeds vaker wordt bij het ontwerp van een gebouw al nagedacht over een mogelijk tweede leven van het gebouw. Een gebouw hoeft niet langer voor de hele technische levensduur voor dezelfde functie gebruikt te worden. Zo kan de functie van een gebouw dat in eerste instantie is opgeleverd als kantoor, later worden omgezet naar een woonfunctie. Wanneer een gebouw relatief eenvoudig is aan te passen naar een andere functie kan er een haalbare business case ontstaan waarbij sloop en nieuwbouw niet nodig zijn. Bij een alternatieve aanwending van een gebouw zoals hiervoor beschreven is de vraag ‘Hoe geven we een locatie een tweede leven tegen de laagst mogelijke kosten?’. Een andere vorm van alternatieve aanwending is het al in de ontwerpfase ook nadenken over het hergebruik van materialen van een gebouw. Gebouwen bestaan uit steeds meer demontabele onderdelen waardoor (delen van) het gebouw herbruikbaar zijn voor een volgend bouwwerk.

2.4

Duurzaamheid

Het aspect duurzaamheid wordt steeds belangrijker in de bouw. De gebruiker en de wetgever stellen steeds hogere eisen aan de energiezuinigheid van een gebouw. Ook andere aspecten van duurzaamheid, zoals hergebruik van materialen en alternatieve aanwendbaarheid, wegen steeds meer mee in het proces van ontwikkeling, beheer en onderhoud. Daarnaast is duurzaamheid een steeds grotere factor in de waardering van het vastgoed. Daarbij zitten wel grote verschillen tussen soorten onroerend goed en locaties. Een monumentale kantoorvilla aan het Plein in Den Haag of aan de Dam in Amsterdam zal altijd een hoge waarde behouden, ongeacht de mate van duurzaamheid. De aantrekkingskracht van de combinatie van locatie en een uniek (monumentaal) gebouw weegt vaak zwaarder dan duurzaamheid. In gebouwen waarbij functionaliteit voorop staat is duurzaamheid wel steeds belangrijker. Steeds meer eigenaren en gebruikers realiseren zich wat de effecten zijn op de exploitatie van het gebouw, en mogelijk ook op het productieproces, als een gebouw meer of minder duurzaam is. Op dat moment is de economische factor de drijfveer achter verduurzaming. 9

http://www.wesselsrijssen.nl/nl/over-ons/samen-slimmer-bouwen http://www.bouwenu.nl/bouwenu/lean%20bouwen

10


13

3. Leerdoel:

Veroudering en waardering De cursist heeft kennis van en inzicht in technische, economische en functionele veroudering en kan de effecten op de waardering inzichtelijk maken.

De waarde van vastgoed wordt mede bepaald door de ouderdom van het betreffende object. Daarbij is er een belangrijk verschil tussen de economische en de technische levensduur van een object. Ook niet alle onderdelen van een object hebben een gelijke levensduur. Binnen de WOZ is de waardering op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde één van de geëigende methodes voor de waardering van incourant vastgoed. Ook voor de taxateur van commercieel of maatschappelijk vastgoed kan deze methode een van de benaderingen zijn die de waardering kan ondersteunen. Er is een verschil tussen de vervangingswaarde en de gecorrigeerde vervangingswaarde. De vervangingswaarde is een kostenbenadering waarmee het bedrag wordt bepaald om een onroerende zaak opnieuw te kunnen realiseren, mocht deze verloren gaan. Deze methode wordt daarom vooral gebruikt bij het vaststellen van de herbouwwaarde voor de verzekering. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt in de volgende paragrafen nader toegelicht. Deze benadering is met name geschikt om de gebruikswaarde van vastgoed te kunnen bepalen. Vooral bij de waardering van minder courant of zelfs incourant vastgoed waarvoor geen feitelijke markt bestaat is deze methode waardevol voor de taxateur.

3.1

Vervangingswaardemethode

Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald. Bij een gecorrigeerde vervangingswaarde is het uitgangspunt het bedrag dat een andere partij zou willen betalen om deze onroerende zaak over te willen nemen, bij een gelijkwaardig gebruik (gelijke bestemming), rekening houdende met de feitelijke staat van het vastgoed op het moment van waardering. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde, waarbij rekening is gehouden met:  de aard en de bestemming van de zaak;  de technische en functionele veroudering sinds de stichting van de zaak, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking is genomen. Bij het berekenen van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de technische en functionele veroudering, maar ook met hedendaagse normen, bouwmethoden en materialen. De vervangingswaarde wordt berekend op basis van datgene wat feitelijk aanwezig is. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde moet vervolgens de waarde van de ondergrond worden bijgeteld om te komen tot de totale waarde van een object. Een aandachtspunt in de waardering is de btw. Een berekening is in de basis exclusief btw, maar de taxateur dient dit duidelijk te vermelden. Het is soms ook afhankelijk van het subject (de belastingplichtige) of de btw al dan niet verrekend kan worden. Bij bepaalde objecten zoals wonen is de btw niet verrekenbaar en zal deze altijd deel uitmaken van de waardering. Vervangingswaarde van de opstal De eerste stap bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een opstal en de daarbij behorende terreinvoorzieningen, is het bepalen van de vervangingswaarde. Dit zijn de kosten die nodig zouden zijn om de bestaande opstal te herbouwen. Daarbij mag wel worden uitgegaan van moderne bouwmethoden. Het uitgangspunt is de actuele bouwkosten op het moment van waarderen. Er zijn verschillende methoden om de herbouwwaarde te bepalen. De meest gangbare methoden zijn:  Kuberingsmethode (bedrag per kubieke meter bouwvolume)  Oppervlaktemethode (bedrag per vierkante meter BVO)  Bouwdelenmethode (een bedrag per component) 3.1.1

Zeker bij de laatste methode wordt vaak een onderscheid gemaakt in:  Ruwbouw (het casco, de constructie waarbij deze wel al wind en waterdicht is, maar nog moet worden afgebouwd. Dit is inclusief de grondwerken, riolering, constructie, fundering, dragende wanden, binnenwanden, kozijnen, ramen, deuren, isolatie en dakafwerking)  Afbouw (de afwerking van vloeren, wanden, plafonds, de sanitaire voorzieningen, pantry of keuken en dergelijke)  Installaties (alle techniek voor wat betreft elektra, gas, water en verwarming en dergelijke)  Overige componenten (bijgebouwen, terreininrichting en dergelijke)


14

De berekening van de vervangingswaarde op basis van de componentenmethode ziet er bijvoorbeeld bij een sporthal als volgt uit: Sporthal

Projectraming Omschrijving: Bouwkundig € 51.943 € 98.214 € 134.808 € 53.912 € 36.636 € 70.540

€ 111 / m² TBB11 € 210 / m² BVO € 238 / m² BGT € 92 / m² BDO € 78 / m² BVO € 151 / m² BVO

G W-installaties H E-installaties Overig

€ 84.955 € 34.320

€ 182 / m² BVO € 73 / m² BVO

J M

€ 21.426 € 12.021

€ 46 / m² BVO € 26 / m² BVO

€ 598.773

€ 1.279 / m² BVO € 203 / m³ BIH

A Constructieve onderbouw B Constructieve bovenbouw C Afbouw gevel D Afbouw daken en plafonds E Inbouw F Afwerking Installaties

Vaste inrichting Sloopwerkzaamheden Totaal (excl. btw)

Figuur 5: berekening vervangingswaarde (bron: Bouwkostenkompas)

Alle bijkomende kosten zoals leges, architect kosten, projectmanagement en dergelijke maken een onlosmakelijk deel uit van de totale vervangingswaarde. Voor de berekening van de vervangingswaarde zijn tal van kengetallen beschikbaar. De taxateur moet zich er daarbij bewust van zijn dat deze kengetallen niet meer zijn dan een indicatie. De werkelijke kosten zijn sterk afhankelijk van de feitelijke omstandigheden, de locatie en dergelijke. Het blijft daarom een specialisme dat vraagt om kennis van bouwkosten en de ervaring in het opstellen van dergelijke berekeningen. Technische correctie Bij de technische correctie wordt uitgegaan van de te verwachten technische levensduur, op basis van normaal onderhoud en de geschatte eventuele restwaarde aan het eind van deze levensduur, rekening houdend met uitgevoerde renovaties. De technische correctie zal verschillend zijn per gebouwonderdeel en kan positief worden beïnvloed door eventueel uitgevoerde renovaties. 3.1.2

Over het algemeen wordt uitgegaan van een rekenkundige lineaire afschrijving van de verschillende gebouwonderdelen over de beoogde technische levensduur (zie figuur 6). Het gaat bij dit onderdeel uitsluitend om de technische geschiktheid van het betreffende onderdeel. Dat bepaalde toegepaste bouwwijzen of technieken zijn achterhaald door nieuwe inzichten komt tot uitdrukking in de economische correctie. Als gevolg van achterstallig onderhoud kan wel een extra afwaardering ten opzichte van de oorspronkelijk verwachte levensduur noodzakelijk zijn.

Figuur 6: Afschrijving (Bron: Waarderingskamer)

De afschrijving weerspiegelt voor een deel ook het gebruiksgenot van het vastgoed dat tot op dat moment is benut. Na verloop van tijd mogen er dus bepaalde ongemakken naar voren komen welke

11

TBB = Totaal bebouwd, BGT = bruto gevel totaal BDO = bruto dakoppervlak BIH = bruto inhoud


15

inherent het gevolg zijn van de ouderdom. Aan het einde van de technische levensduur kan een gebouw(onderdeel) nog een restwaarde bezitten. Economische correctie De economische correctie betreft in het bijzonder de aspecten waarvan de bedrijfseconomische betekenis afwijkt van de technische betekenis. Hierbij zijn een aantal zaken van belang, zoals doelmatigheid van het object, indeling van het object, concurrentie, technische ontwikkelingen in de branche, belemmering in gebruik, excessieve gebruikskosten, stand en ligging. 3.1.3

In figuur 7 is de verdeling van de functionele correctie te zien, zoals gehanteerd door de Waarderingskamer (VNG, 2014). economische veroudering

De mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object. De mate waarin de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het huidige gebouw niet meer overeenstemmen met de bouwkosten van de actuele bouwwijze. Dit element zal alleen van betekenis zijn voor objecten waarvan de bouwkosten van de actuele bouwwijze lager zijn dan de bouwkosten voor de oorspronkelijke bouwwijze. Deze correctie wordt indien van toepassing afzonderlijk bepaald voor de bouwcomponenten ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties. Wanneer door een buitengewone ontwikkeling, door bijvoorbeeld strengere brandveiligheidseisen, er een belemmering van de normale activiteiten ontstaat en er een bouwkundige ingreep noodzakelijk blijkt. Excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet optimaal functionerend gebouw (bijvoorbeeld aantoonbaar meer dan gemiddelde onderhoudskosten) of niet optimale huisvestingssituatie (bijvoorbeeld tijdelijk meerdere locaties door verbouwing).

verandering in bouwwijze

belemmering in gebruiksmogelijkheden excessieve gebruikskosten

Figuur 7: Onderverdeling functionele veroudering (bron: Taxatiewijzer)

Waarde ondergrond De waarde van de ondergrond wordt bepaald door te kijken naar de investering die noodzakelijk is om het te waarderen perceel te verkrijgen. Locatie, grootte van het perceel en de bestemming spelen een belangrijke rol bij het bepalen van deze waarde. Binnen de WOZ is een wettelijk kader gesteld voor het bepalen van de grondwaarde. Bij het bepalen van een marktwaarde voor andere doeleinden dan de WOZ zal de grondwaarde altijd op basis van (markt)referenties bepaald moeten worden. Op de grond wordt niet afgeschreven en op gronden vindt ook geen correctie plaats voor technische of functionele veroudering. Bij de waardering van de ondergrond moet wel rekening worden gehouden met eventuele verontreiniging en de geschiktheid voor het beoogde gebruik. 3.1.4

De eventuele bereikbaarheid en beschikbaarheid van parkeerfaciliteiten in de omgeving komen, indien noodzakelijk, tot uiting in de factor voor functionele veroudering van de opstal. De kosten voor de aanleg van eventuele verhardingen, parkeervoorzieningen en dergelijke worden niet meegeteld in de grondwaarde. Deze zaken worden meegenomen in de waarde van de opstallen omdat op deze voorzieningen wel afschrijvingen en correcties kunnen plaatsvinden. In bijlage 2 is een leesbare versie opgenomen van onderstaand voorbeeld rekenmodel van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een gemeentelijk monument: Gecorrigeerde vervangingswaarde Gemeentelijk monument omschrijving / indeling

aantal m² bvo/pp

kostprijs per eenheid

btw

bruto vv waarde

Gemeentelijk monument

700 €

2.250

€

473

€

aanbouw

150 €

1.250

€

263

€

0 €

-

€

-

€

0 €

-

€

-

€

Subtotaal Gemeentelijk monument fietsstalling hekwerken tuinaanleg/kunstwerken verhardingen Subtotaal grondoppervlakte percel(en) aantal m2 BVO objecten tegen waarde k.k. verkoopkosten bodemsanering Totaal v.o.n.

€

850 aantal m² bvo/pp 50 100 1 0 1 0

kostprijs btw per eenheid € 200 € 42 € 25 € 5 € 7.500 € 1.575 € 1 € 0 € 1 € 0 prijs per eenheid 750 € 200 € 42 850 € € -

0,00% 1 €

-

€ €

-

€ € € € € €

restwaarde aandeel totaal restwaarde in in % is 100% in % in EUR

1.905.750 casco techniek afbouw 226.875 casco techniek afbouw casco techniek afbouw casco techniek afbouw 2.132.625

65% 20% 15% 55% 25% 20% 100% 0% 0% 100% 0% 0%

100% 10% 5% 1% 100% 25% 10% 10% 100% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0%

€ € € € € € € € € € € €

123.874 19.058 2.859 31.195 5.672 4.538 -

bruto restwaarde aandeel totaal restwaarde vv waarde in in % is 100% in % in EUR 12.100 10% 1.210 3.025 0% 0 9.075 25% 2.269 0% 0 0% 0 2.156.825 181.500 0

afschrijven over € € € € € € € € € € € €

1.114.864 362.093 283.004 93.586 51.047 40.838 -

totale levensbouwjaar/ resterende gecorr.v.w. economische duur in jaren renovatiejaar levensduur na techn. afschr. afschrijving 500 25 15 50 15 25 1 1 1 1 1 1

2012 2012 2012 2014 2014 2014 0 0 0 0 0 0

497 22 12 49 14 24 0 0 0 0 0 0

€ € € € € € € € € € € € €

1.232.048 337.699 229.262 122.910 53.316 43.742 2.018.976

27% 59% 48% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

gecorrigeerde vv waarde € € € € € € € € € € € € €

afschrijven totale levensbouwjaar/ resterende gecorr.v.w. economische gecorrigeerde over duur in jaren renovatiejaar levensduur na techn. afschr. afschrijving vv waarde 10.890 30 2012 27 11.011 0% 11.011 3.025 50 2012 47 2.844 0% 2.844 6.806 25 2012 22 8.258 0% 8.258 0 1 0 0 0 0% 0 0 1 0 0 0 0% 0 € 2.041.088 € 1.396.873 181.500 0 0

0 0

Totaal k.k.


898.163 137.781 118.849 122.910 53.316 43.742 1.374.760

€ kosten koper totaal afgerond op €

0 1.578.373 1.480.000

16

Figuur 8: Voorbeeld rekenmodel

De economische afschrijving in dit voorbeeld is samengesteld uit de eerder beschreven aspecten van de functionele correctie. Toepassing methode Het gebruik van de gecorrigeerde vervangingswaarde is, zoals eerder aangegeven, niet beperkt tot waarderingen in het kader van de Wet WOZ. De methode is geschikt wanneer de marktwaarde van een minder courante opstal moet worden bepaald. Bij het waarderen van bijvoorbeeld een industrieel object zal de bruikbaarheid van de opstal bepalend zijn voor de waardering. Zoals in de PTAaanbevelingen (Accountants, 2014) is opgenomen, dient een taxateur bij voorkeur altijd minimaal twee methodieken toe te passen voor zijn waardering. De gecorrigeerde vervangingswaarde is daarbij een prima alternatief bijvoorbeeld bij de waardering van incourant vastgoed. Ook bij het waarderen van vastgoed op basis van een inkomstenbenadering (met behulp van een bedrijfswaardemethodiek) is de gecorrigeerde vervangingswaarde een goede spiegel voor de taxateur. 3.1.5

3.2

Veroudering bij een inkomstenbenadering

Niet alleen bij een waardering op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde speelt de veroudering van de opstal een rol. Bij elke waardering van de marktwaarde van een object zal de taxateur rekening houden met de fysieke en functionele eigenschappen van een te waarderen object. De effecten van deze waardering komen op verschillende manieren terug in de ondersteunende berekeningen bij een waardering. Bij het bepalen van de marktwaarde op basis van referentieprijzen (zowel bij een comparatieve methode als bij een huurwaardemethode) zal de taxateur op zoek gaan naar vergelijkbare objecten waarbij de vergelijkbaarheid naast de locatie en de omvang ook zal zitten in de kwaliteit van die objecten. Een oud kantoorgebouw kan het beste vergeleken worden met een ander gebouw van vergelijkbare kwaliteit. Indien er verschil in bouwkundige of functionele kwaliteit zit tussen het te waarderen object en de referentieobjecten zal dit in de waardering meegenomen worden als correctie. Daarnaast moet er rekening worden gehouden met de fysieke eigenschappen van het vastgoed bij het bepalen van de exploitatielasten (bij een netto aanvangsrendement berekening of een discounted cash flow berekening) of de yield (bij een bruto aanvangsrendement berekening). De leeftijd van een gebouw zal vaak van invloed zijn op de kosten van het dagelijks en groot onderhoud. Omdat deze kosten worden meegenomen in de berekening, zal dit de uitkomst beïnvloeden. De taxateur moet er in zijn waardering voor waken een eventuele correctie niet dubbel uit te voeren. Als de exploitatielasten hoger worden ingeschat en het gewenste rendement tegelijkertijd naar boven wordt bijgesteld wegens het onderhoudsperspectief, kan dit leiden tot een dubbeltelling met een te lage waardering van het vastgoed tot gevolg. De berekening is en blijft altijd ondersteunend aan het marktbewijs. Indien sprake is van achterstallig onderhoud of een aanstaande noodzakelijke renovatie (vanuit technisch of economisch perspectief), is het aan te raden dit als separate correctiepost zichtbaar te maken in de berekening van de waarde.


17

4. Leerdoel:

Kosten voor renovatie en transformatie De cursist kan een globale inschatting maken van de kosten van uitvoering (waaronder renovatie, realisatie, transformatie en het fiscale aspect).

Waarom een gebouw slopen als je het met een slimme aanpak een tweede leven kan geven? De kern van renovatie en transformatie is om een bestaand gebouw met behoud van de basis geschikt te maken voor een gebruik in een volgende periode. Er is een belangrijk verschil tussen renovatie en transformatie, namelijk het wel of niet behouden van de huidige functie.

4.1

Kansrijk of kansloos

Het rapport Kanshebbers in de markt van DTZ Zadelhoff uit januari 2012 (Zadelhoff, 2012) gaf het volgende schema voor de indeling van kantoorgebouwen in drie verschillende categorieën:

Figuur 9: Kanshebbers in de markt (Bron: DTZ)

In eerste instantie reageerde de markt sceptisch op deze indeling omdat hiermee de noodzakelijke afwaardering van bepaalde kansarme locaties zichtbaar wordt. Voor bepaalde beleggers en eigenaren was de boodschap dat hun huidige bezit niet meer past in de huidige markt een confronterende. De financiële gevolgen van een eventuele afboeking kunnen voor een bezitter van dit soort vastgoed ook erg groot zijn. Ook de banken worden bij een afboeking geraakt in hun zekerheden. Uiteindelijk is de markt het er over eens dat deze indeling terecht is en een realistisch beeld geeft van de Nederlandse vastgoedportefeuille. Op objectniveau verschillen uiteraard de meningen af en toe wel in welke categorie een bepaald object thuis hoort.


18

4.2

Renovatie

Indien een locatie haar functie behoudt maar geschikt wordt gemaakt voor een volgende levensfase middels een grondige verbouwing, wordt dit beschouwd als een renovatie. Dat kan een casco renovatie zijn (terug naar de constructie en van daaruit opnieuw opbouwen en afwerken) of een deelrenovatie. Bij een deelrenovatie kan het gaan om zaken als de afwerking (bijvoorbeeld wanden en plafonds) of de installaties (vernieuwen installatieconcept). Zoals gezegd behoudt een gebouw bij renovatie zijn huidige primaire functie. Afhankelijk van de noodzaak, het beschikbare budget en de technische mogelijkheden zijn vele soorten renovaties denkbaar. Er is daarbij geen harde scheiding tussen (groot) onderhoud en renovatie, deze lopen in een geleidelijke schaal in elkaar over. Als op enig moment de pantry in een groot kantoorgebouw wordt vervangen, kan dit gezien worden als regulier onderhoud. De vervanging van de dakbedekking valt eerder onder groot onderhoud. Een mogelijk verschil tussen groot onderhoud en renovatie is dat bij renovatie vaak ook wordt geprobeerd een kwaliteitsslag te maken. De vervanging betekent dan vaak dat een ander, beter materiaal en/of betere techniek wordt toegepast dan aanwezig was. Een mooi voorbeeld hiervan is het vervangen van een asbesthoudend dak door een geïsoleerde en prefab afgewerkte kanaaldakplaat. Het oude wordt nieuw maar tegelijkertijd ook beter. Bij renovatie van een gebouw zal soms een omgevingsvergunning vereist zijn. Dit hangt af van de aard en omvang van de werkzaamheden.

4.3

Transformatie

Het grote verschil tussen renovatie en transformatie is dat bij een transformatie een gebouw een andere functie krijgt. Zo wordt van een kantoorgebouw bijvoorbeeld een woongebouw gemaakt. De ingreep die nodig is om een transformatie te realiseren kan groter of kleiner zijn dan bij een renovatie. Dit is geheel afhankelijk van de basiskwaliteit van een gebouw en de aan- of afwezigheid van bepaalde voorzieningen. Om een verpleeghuis te transformeren naar bijvoorbeeld een studentenhuis is wellicht maar een kleine aanpassing nodig. Vaak gaan een renovatie en een transformatie ook hand in hand. Als een gebouw van functie verandert zijn er tal van aanpassingen noodzakelijk. Dat is vaak een geschikt moment om meteen groot onderhoud aan een gebouw uit te voeren. De overheid heeft een actief beleid ingezet om transformatie te stimuleren 12. De redenen hiervoor zijn divers. Het transformeren van leegstaande gebouwen zorgt ervoor dat een gebied weer aantrekkelijker wordt, omdat het de leegstand vermindert en het de stedenbouwkundige uitstraling van een gebied verhoogt. Tegelijkertijd biedt de transformatie naar woningen vaak een oplossing voor een lokaal woningtekort. De herbestemming is niet alleen een vraagstuk bij leegstaande kantoorgebouwen. Ook allerlei historische gebouwen en vele maatschappelijke locaties worden getroffen door leegstand. In 2010 is door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed daarom een Nationale Agenda Herbestemming opgesteld. De Nationale Agenda Herbestemming was tot april 2015 het gebundelde activiteitenplan van een dertigtal organisaties dat herbestemming van karakteristiek vastgoed heeft gestimuleerd. Zij richtten zich op meer en beter. Méér herbestemming om leegstand en verval te voorkomen. En bétere herbestemming om te komen tot duurzame transformaties met behoud van cultuurhistorische kwaliteit. De Nationale Agenda Herbestemming heeft herbestemming bevorderd door: - een aantal veel voorkomende obstakels in de praktijk weg te nemen - beschikbare kennis beter te ontsluiten en waar nodig nieuwe kennis en instrumenten te ontwikkelen - het onderwerp steeds opnieuw te agenderen bij mensen en organisaties die het verschil kunnen maken Bron: http://www.herbestemming.nu/over-ons/nationale-agenda

12

http://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/stad-en-regio/transformatie


19

Een van de zaken die uit de Nationale Agenda Herbestemming naar voren is gekomen is de onderstaande argumentenkaart met daarop argumenten waarom gemeenten voor of tegen herbestemming zouden moeten zijn. (in bijlage 3 is een vergrote versie opgenomen)

Figuur 10: Argumentenkaart herbestemming

4.4

Rekenen aan renovatie en transformatie

Bij elke renovatie of transformatie zal vooraf een bedrijfsplan worden opgesteld om de haalbaarheid te toetsen. Naast de planologische en technische randvoorwaarden zijn de financiën een onontbeerlijke randvoorwaarde. Kosten De kosten van elk project vallen uiteen in een aantal onderdelen: • Planvoorbereiding • Bouwkosten (inclusief bijkomende kosten) • Rentelasten • Frictiekosten 4.4.1

Elk van deze componenten kent zijn eigen bijzonderheden. Van de makelaar mag worden verwacht dat hij de basis kengetallen beheerst van alle vier de onderdelen. Ook de onderverdeling van deze kostengroepen in subgroepen behoort tot zijn kennisveld. De kosten kunnen ook worden verdeeld over de verschillende fasen van de levensduur van een gebouw:

Figuur 11: Kosten per fase (Bron: Brink Groep)


20

Opbrengsten De opbrengst van een project wordt bepaald door het succes van een eventuele transformatie. Bij renovatie wordt vaak niet gesproken over opbrengst omdat renovatie noodzakelijk is voor de voortzetting van het gebruik. Toch zal bij renovatie ook vaak worden geprobeerd om besparingen in de exploitatie te realiseren. Bij duurzaamheid is het toverwoord de terugverdientijd van een investering. 4.4.2

De ontwikkeling van de opbrengsten zijn lastig in te schatten. Wat zal de prijsontwikkeling zijn van het nieuwe product? De ontwikkeling van vraag en aanbod wordt door vele factoren beïnvloed. Gegevens uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Een gedegen marktanalyse van de mogelijke opbrengsten is dan ook essentieel om de aannames te onderbouwen. Rekenkundig uitgaan van een gemiddelde prijsontwikkeling van 2% per jaar is meestal geen afdoende zekerheid. Tijdsverloop Bij elk project is de doorlooptijd een kritische factor. Hoe omvangrijker het project, hoe groter het risico op vertraging en de daarmee samenhangende extra kosten (rente, gemiste opbrengsten). Daarom zal bij elke berekening rekening moeten worden gehouden met de tijdseffecten. Op welk moment kunnen de opbrengsten worden verzilverd en op welk moment moeten de uitgaven daadwerkelijk worden betaald? De cashflow van een project verkeerd inschatten kan leiden tot grote liquiditeitsproblemen. 4.4.3

De ontwikkeling van de prijzen (huur of koop) worden niet alleen door macro-economische factoren beïnvloed. Ook maatschappelijke ontwikkelingen en lokale omstandigheden spelen mee. Denk hierbij aan demografische ontwikkelingen, andere spelers in het spel en het politieke klimaat. Het nadeel van een transformatie is vaak dat een herbestemming veel tijd kost en in een langere periode de kans op een (externe) verandering groot is. De mogelijke ontwikkeling van bouwkosten is iets beter in te schatten omdat deze in de loop van de tijd minder van toepassing lijken te zijn. Op de korte termijn dan wel voor bepaalde kostencomponenten kunnen de ontwikkelingen ook onverwacht en fors zijn. In figuur 12 is de ontwikkeling van de bouwkosten over de afgelopen jaren schematisch weergegeven.

Figuur 12: Bouwkostenontwikkeling (Bron: IGG)

Vastgoed rekenen Bij het bepalen van de kasstromen (de cashflow) worden de volgende zaken onderscheiden: • Nominale kosten: de kosten op een gegeven prijspeil (heden). • Werkelijke kosten: de werkelijke kosten op het moment van uitgave rekening houdend met prijsstijgingen. • Netto Contante Waarde: de waarde van toekomstige kasstromen op een gegeven datum (meestal heden). • Eindwaarde: de waarde van toekomstige kasstromen aan het einde van het project. 4.4.4

Bij elk bedrijfsplan hoort een berekening waarbij de kosten en de opbrengsten berekend worden op het moment dat deze ook worden betaald dan wel ontvangen. Vervolgens worden deze kasstromen contant gemaakt naar het heden. Hierbij mag de rentecomponent, de index over kosten en opbrengsten en een juiste disconto niet worden vergeten. Deze getallen hangen af van vele factoren (markt, scope, tijdsverloop).


21

4.5

Transformatie en fiscaliteit

Een niet te onderschatten onderwerp bij elke transformatie is de fiscale afhandeling. De Belastingdienst maakt een onderscheid tussen verbouwing en vervaardiging. In figuur 13 (RVO, 2012) is een kort overzicht weergegeven van de belangrijkste verschillen.

Figuur 13: Belasting bij vervaardiging en verbouwing (bron: RVO)

Er zijn verschillende vormen van belasting die bij transformatie en herbestemming van leegstaande gebouwen van toepassing kunnen zijn, zoals: • Belasting toegevoegde waarde (btw) • Overdrachtsbelasting • Verhuurdersheffing • Integratieheffing • Vennootschapsbelasting • Gemeentelijke OZB • inkomstenbelasting (box 3) Bij elk project is daarom fiscaal onderzoek vooraf noodzakelijk om te bepalen welke belastingen al dan niet van toepassing zijn en wat de effecten van deze belastingen op het bedrijfsplan zijn.

4.6

De exploitatie

Bij elke renovatie of transformatie van een gebouw verandert de exploitatie van het gebouw. Dit kan gaan om zowel de kosten als de opbrengsten. Bij de verduurzaming van een gebouw zal de investering moeten leiden tot een verlaging van de energiekosten. De toepassing van nieuwe en veelal duurzamere materialen en het feit dat een gebouw recent is aangepakt zal in veel gevallen ook leiden tot een verlaging van de onderhoudskosten, zeker in de eerste jaren. Bij elk bedrijfsplan is het daarom van groot belang een goede inschatting te maken van deze mogelijke effecten. De makelaar / taxateur zal echter terughoudend moeten zijn in de toerekening van de voordelen op basis van een inschatting en zal ook goed moeten nadenken over de termijn waarmee hij de voordelen meerekent. Voordelen worden vaak mooier voorgespiegeld dan deze in de praktijk blijken te zijn. Ook aan de opbrengstenkant kan de exploitatie veranderen als gevolg van een renovatie, met name bij een transformatie. Bij een renovatie waarbij een kwaliteitsslag is gemaakt, is wellicht ook een hogere huurprijs te realiseren. Bij een transformatie zal zeker een andere huurstroom ontstaan.

4.7

Scenario’s

Bij elke grote renovatie of transformatie zal gewerkt worden met verschillende scenario’s. Hierbij gaat het zowel om scenario’s aan de kostenkant als aan de opbrengstenkant. Welke technische mogelijkheden zijn er, wat is het marktperspectief, waar liggen de wensen in relatie tot beschikbare budgetten? Belangrijke vraagstukken met vele mogelijke uitkomsten. De taxateur zal bij een waardering altijd een afgebakende opdracht moeten krijgen en niet zelf op zoek mogen gaan naar alle mogelijke scenario’s.


22

5.

Bibliografie

Accountants, P. T. (2014). PTA aanbevelingen. IVSC. (2014). RICS Red Book. London: RICS. Milieu, M. v. (2015). Specificatie bijlagetypen. RICS. (2014). Red Book. Londen: RICS. Rijksoverheid. (sd). Bouwbesluit 2012. Opgehaald van wetten.overheid.nl: http://wetten.overheid.nl/BWBR0030461/geldigheidsdatum_01-11-2015 Rijksoverheid. (sd). Woningwet. Opgehaald van wetten.overheid.nl: http://wetten.overheid.nl/BWBR0005181/geldigheidsdatum_01-11-2015 RVO. (2012). Transformatie en belasting. Tegova. (2015). Blue Book. Brussel: Tegova. VNG, W. /. (2014). Taxatiewijzer algemeen. VNG. Zadelhoff, D. (2012). Kanshebbers in de Markt.


23

-

0 €


Totaal k.k.

Subtotaal grondoppervlakte percel(en) aantal m2 BVO objecten tegen waarde k.k. verkoopkosten bodemsanering Totaal v.o.n.

fietsstalling hekwerken tuinaanleg/kunstwerken verhardingen


-

-

€

€

€

263 €

473 €

btw

65% 20% 15% 55% 25% 20% 100% 0% 0% 100% 0% 0%

100% 10% 5% 1% 100% 25% 10% 10% 100% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0%

€ € € € € € € € € € € € 123.874 19.058 2.859 31.195 5.672 4.538 -

restwaarde aandeel totaal restwaarde in in % is 100% in % in EUR

1.905.750 casco techniek afbouw 226.875 casco techniek afbouw casco techniek afbouw casco techniek afbouw 2.132.625

bruto vv waarde € 1.114.864 € 362.093 € 283.004 € 93.586 € 51.047 € 40.838 € € € € € € -

afschrijven over 500 25 15 50 15 25 1 1 1 1 1 1

2012 2012 2012 2014 2014 2014 0 0 0 0 0 0

497 22 12 49 14 24 0 0 0 0 0 0

€ € € € € € € € € € € € € 1.232.048 337.699 229.262 122.910 53.316 43.742 2.018.976

27% 59% 48% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

totale levensbouwjaar/ resterende gecorr.v.w. economische duur in jaren renovatiejaar levensduur na techn. afschr. afschrijving € € € € € € € € € € € € €

898.163 137.781 118.849 122.910 53.316 43.742 1.374.760

gecorrigeerde vv waarde

kosten koper totaal afgerond op €

1.480.000

kostprijs btw bruto restwaarde aandeel totaal restwaarde afschrijven totale levensbouwjaar/ resterende gecorr.v.w. economische gecorrigeerde per eenheid vv waarde in in % is 100% in % in EUR over duur in jaren renovatiejaar levensduur na techn. afschr. afschrijving vv waarde € 200 € 42 € 12.100 10% 1.210 10.890 30 2012 27 11.011 0% 11.011 € 25 € 5 € 3.025 0% 0 3.025 50 2012 47 2.844 0% 2.844 € 7.500 € 1.575 € 9.075 25% 2.269 6.806 25 2012 22 8.258 0% 8.258 € 1 € 0 € 0% 0 0 1 0 0 0 0% 0 € 1 € 0 € 0% 0 0 1 0 0 0 0% 0 prijs per eenheid € 2.156.825 € 2.041.088 € 1.396.873 750 € 200 € 42 181.500 181.500 850 € € 0 0 0 0,00% € 0 1 € € 0 0 € 1.578.373

aantal m² bvo/pp 50 100 1 0 1 0

850

€

-

0 €

Subtotaal

1.250 €

150 €

aanbouw

€

2.250 €

700 €

kostprijs per eenheid


aantal m² bvo/pp

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Gemeentelijk monument omschrijving / indeling

Bijlage 1 Rekenmodel gecorrigeerde vervangingswaarde

24

Bijlage 2 Argumentenkaart herbestemming


25

Syllabus Bedrijfsmatig Vastgoed dag Herbestemming en renovatie

Recommend Documents