Sturen op het gebruik van

Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed t h lijk t d Seminar Maatschappelijk Vastgoed

ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde Twynstra Gudde Krijtmolen d'Admiraal, Amsterdam 24 juni 2014

Toekomst of verleden?

© Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed Library of Birmingham Mecanoo

24 juni 2014 | 2

bron: www.dezeen.com

De functie van maatschappelijk vastgoed

Doelstelling ontmoeting, ontplooiing, opvang, ontspanning, enz.

Realiseert

Functie onderwijs, welzijn welzijn, zorg, cultuur, enz.

Vervult

Voorziening school, buurthuis, sportcentrum sportcentrum, kinderboerderij enz.

Accommodeert

Vastgoed schoolgebouw, schoolgebouw sporthal, mfa,

Bron: Van Leent (2008)

© Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed

24 juni 2014 | 3

Maatschappelijk Vastgoed | plaatsbepaling gebruikers van maatschappelijk vastgoed

ondernemers in maatschappelijk vastgoed Vastgoed als primair bedrijfsproces

Vastgoed als huisvesting Organisaties met een maatschappelijk doel

Cultuur& sport Gemeente (VG-bedrijf)

Onderwijs Gemeente (eigen HV)

Organisaties met een primair financiële doelstelling

Maatsch. instellingen Rijksoverheid

Corporates (CRE)

(eigenaar)gebruikers van commercieel i l vastgoed t d © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed

Woningcorporaties ‘Concept’ontwikkelaar ‘Traditionele’ ontwikkelaar Belegger

ondernemers in commercieel i l vastgoed t d 24 juni 2014 | 4

Maatschappelijk vastgoed Wat zeggen de cijfers over maatschappelijk vastgoed?

Bouwstenen voor Sociaal (2013)* - Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed:

- 2010 - 2030

80 miljoen m² 50 miljoen m²

- Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar: - Omvang ca. 20 miljoen m2 (geen economische drager) - Financiële last van € 600 – 900 mln. IPD Benchmark gemeentelijk vastgoed (2012) - 18 gemeenten (ca. 3.400 objecten) - Exploitatiekosten (beheer (beheer, onderhoud onderhoud, vaste en overige kosten) zijn van hetzelfde niveau als bij corporaties en beleggers - Kostendekkendheid op portefeuilleniveau benaderd

- De D verschillen hill ttussen gemeenten t zijn ij groott - Sportfuncties zelden kostendekkend Bron: Reisgids maatschappelijke voorzieningen (2013)


24 juni 2014 | 5

Maatschappelijk vastgoed in 2014 ‐ 2018 ‐ Waar zijn de thema’s maatschappelijk en vastgoed belegd? ‐ De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden: th thema: maatschappelijk t h lijk vastgoed t d

Organisatie • Professionalisering • • •

vastgoedorganisatie Uitbesteden van taken Opdrachtgeverschap (regieorganisatie) Samenwerking (intern en extern)

Financiën • • • • • •

Kostentransparantie Huurbeleid Subsidiebeleid Bezuinigen Wet Markt & Overheid AO-processen

Vastgoed • Voorzieningenbeleid • Portefeuillestrategie • Assetmanagement • Verduurzaming • Verkoop van vastgoed

Bron: Twynstra Gudde – analyse collegeprogramma’s (2014)


24 juni 2014 | 6

Vastgoed van gemeenten | meerdere rollen gemeente

Raad

Kaders en controle

Bestuur

Beslisser en financier

Beleidsafdeling

Vastgoedafdeling

Huisvestingsvrager

Eigenaar

Huurders

Gebruikers


24 juni 2014 | 7

Kostentransparantie?

gemeente Bestuur

Bestuur


Eigenaar Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling

Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Beleidsafdeling

Huurders


€ 80,‐

€ 80,‐ € 80,‐ Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Beleidsafdeling


€ 20,‐ Gebruikers

Bestuur


€ 80,‐

gemeente

gemeente

€ 20,‐ Huurders

Gebruikers

€ 20,‐


€ 20,‐


Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Beleidsafdeling

€ 100,‐

€ 80,‐ Huurders

Gebruikers

€ 20,‐

24 juni 2014 | 8

Gebrek aan uniforme huurmethodiek ‐ Elke gemeente bepaalt eigen beleid en wijkt daar regelmatig vanaf ‐ Begrippen worden niet eenduidig toegepast Markthuur

Maatschappelijke huur

Kostprijsdekkende huur

Grondslag

Marktconforme transacties

Huurbeleid / tarieven

Kostprijsberekening

Voordelen

• Kansen voor nieuwe

• Keuzevrijheid voor de

• Inzicht in werkelijke

•

aanbieders Keuzevrijheid voor huurders (op termijn)

•

gemeente Zekerheid voor huurders (gelijkheid)

• •

Nadelen

• Huurprijs lastig te • •

bepalen (geen markt) Huurprijs varieert per object Marktprijs kan lager zijn dan kostprijs

• Geen zicht op de •

doelmatigheid Sprake van verkapte of indirecte subsidie


kosten In lijn met wet Markt & Overheid Prikkels voor efficiënte benutting en bezetting

• Hoge huurprijzen bij •

hoge boekwaarden Compenserende maatregelen nodig (subsidie) 24 juni 2014 | 9

onaffhankelijk

marktconform

gemiddeld tot hoog

a afhankelijk

Gemeentelijk vastgoed | risicoprofiel

gemiddeld

hoog tot zeer hoog

Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie

hoog g

laag

Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)


24 juni 2014 | 10

onaffhankelijk

Marktkantoor

Bioscoop

a afhankelijk

Gemeentelijk vastgoed | gebouw & gebruik

Stadskantoor

Theater


hoog g

Maatschappelijk kernvastgoed

g laag

Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)


24 juni 2014 | 11

Gemeentelijk vastgoed | naar de markt

onaffhankelijk

Via de bedrijfsexploitatie: Sturen op p verbreding g en commercialisering van de bedrijfsexploitatie

2

a afhankelijk

Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) (g j ) subsidie

Via de vastgoedwaarde: Sturen op vergroting marktconformiteit gebouwen en beheer

1

hoog g

g laag

Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed t d

Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)


24 juni 2014 | 12

Gemeentelijk vastgoed | nieuwe marktpartijen?

onaffhankelijk

reguliere markt

branchespecialisten p

a afhankelijk

Verstand van de klantprocessen en de bedrijfsexploitatie

woningcorporaties

gemeenten

Ervaring en belang vastgoedontwikkeling en -exploitatie

hoog g


g laag

Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed t d

Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)


24 juni 2014 | 13

Kansen en bedreigingen voor huurders Kansen ‐ Collegeprogramma Collegeprogramma’s s spreken van de ‘kracht kracht van burgers’ burgers ‐ Overheid als eigenaar ‐ Nieuwe aanbieders betreden de markt ‐ Door leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingen ‐ Inkoop van diensten door schaalvergroting ‐ Aandacht voor maatschappelijke waarde in besluitvorming (MKBA’s) ‐ Wet M&O : expliciete keuze voor ‘algemeen algemeen belang’ belang Bedreigingen ‐ Gemeenten G verkopen k onrendabel d b l vastgoed d off sluiten l i voorzieningen i i ‐ Huurstijgingen door kostprijsdekkende huur

‐ Nieuw loket: subsidies van beleidsafdelingen

‐ Verworven rechten staan ter discussie ‐ Transparantie en gelijkheidsdenken schieten door (wet M&O) © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed

24 juni 2014 | 14

ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde [email protected] @wicherschonau

Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.

Sturen op het gebruik van

Recommend Documents