Stichting Zaandams Volkshuisvesting ( ZVH)
Zaandam
Jaarrekening 2014
1
2
Inhoud 1
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 ........................................................................ 4
2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 ............................................................... 6
3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 .................................................................................. 7
4
Algemene toelichting .................................................................................................................. 9
5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva ................................................................ 11
6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat ........................................................................... 21
7
Financiële instrumenten en risicobeheersing ........................................................................... 25
8
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ......................... 27
9
Kasstroomoverzicht................................................................................................................... 29
10
Toelichting op de geconsolideerde balans ................................................................................ 30
11
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening .................................................. 42
12
Overige informatie .................................................................................................................... 47
Enkelvoudige Jaarrekening 2014................................................................................................................ 49 13
Enkelvoudige balans per 31 december 2014 ............................................................................ 50
14
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 .................................................................. 52
15
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winsten verliesrekening over 2014 .................................................................................................... 53
16
Overige gegevens ..................................................................................................................... 63
17
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ............................................................. 64
3
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) Ref.
31 december 2014
31 december 2013
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
10.1
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
10.2
Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering(en) Overige vorderingen
10.3 10.3.1
Som der vaste activa
399.376 124 3.745 403.245
363.124 976 3.059 367.159
61.370 22.196 83.566
56.391 22.243 78.634
155 5.416 266 5.837
185 3.723 391 4.299
492.648
450.092
5.348 53 5.401
5.952 600 6.552
807 56 397 1.260
394 71 1.035 1.500
8.910
22.459
15.571
30.511
508.219
480.603
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
10.4
Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa
10.5 10.5.1 10.5.2 10.5.3
Liquide middelen
10.6
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
4
Ref.
31 december 2014
31 december 2013
GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen
10.7
211.014 211.014
161.692 161.692
VOORZIENINGEN Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening deelnemingen Voorziening overige
10.8 10.8.1 10.8.2 10.8.3
300 300
500 492 300 1.292
LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
10.9 10.9.1
247.792
268.820
22.541 503 270.836
22.884 522 292.226
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premie sociale verzekeringen Overlopende passiva
10.10
15.595 2.043 656 7.775 26.069
16.276 1.246 601 7.270 25.393
508.219
480.603
TOTAAL PASSIVA
10.9.2 10.9.3
5
(x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Verhuurdersheffing Saneringssteunheffing Overige bedrijfslasten
Ref.
2014
2013
11.1 11.2 11.3
34.262 3.103 1.270 183 1.054 39.872
33.376 3.026 2.063 161 1.233 39.859
11.5
11.999
13.834
11.6 11.7
-4.641 37 2.769 421 479 7.548 33 3.109 2.284 1.063 4.739 29.840
2.241 30 2.900 411 520 7.435 -750 3.026 95 1.218 5.173 36.133
10.032
3.726
11.11
3.513
-9.219
11.12
11.802 67 117 -10.004 1.982
21.789 -406 139 -10.455 11.067
15.527
5.574
1.692 12
2.547 -37
17.231
8.084
11.4
11.8 11.9
11.10
Bedrijfsresultaat
Niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Voorziening/afboeking van financiële vaste activa Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
11.13 11.14
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen
10.3.1 11.15
6
(directe methode) (x € 1.000) Ref.
2014
2013
Kasstroom van huurders Ontvangsten overige
38.283 277 38.560
37.238 1.214 38.452
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde zakelijke lasten Betalingen overige
3.793 7.548 1.476 8.983 21.800
4.080 6.910 1.695 8.534 21.219
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
16.760
17.233
161 -11.442 -11.281
126 -12.133 -12.007
5.479
5.226
-5.702 -1.190 5.164 4.370 -100 162 2.704
-1.807 -555 16.929 5.449 0 325 20.341
-24 0 -21.708 -21.732
4 5.000 -20.516 -15.512
-13.549
10.055
Ontvangsten interest Betaalde interest
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie langlopende schulden Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden
Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar
10.9.1 10.9.1
7
De toename van de geldmiddelen in boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: 2014 Stand per 1 januari Kas RC Bank en spaarrekening
Mutaties boekjaar Kas RC Bank en spaarrekening
Stand per 31 december Kas RC Bank en spaarrekening
2013
x € 1.000
x € 1.000
1 22.458 22.459
4 12.400 12.404
-1 -13.548 -13.549
-3 10.058 10.055
0 8.910 8.910
1 22.458 22.459
8
4.1
Algemeen
Woningcorporatie ZVH is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Zaanstreek en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Amsterdam, de feitelijke vestigingsplaats is Peperstraat 86 te Zaandam. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 4.2
Effecten regeringsbeleid
ZVH wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De verhuurderheffing bedroeg in 2014 € 2,3 miljoen en loopt voor ZVH op naar € 3,4 miljoen in 2017. Voor de periode 2015 tot en met 2019 is rekening gehouden met € 16,0 miljoen aan verhuurderheffing. Het aandeel in de saneringssteun bedroeg voor 2014 € 1,1 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houdt ZVH rekening met een totale sanering steun heffing van € 1,8 miljoen. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld 2,4 % boven inflatie (1,8% als gevolg van inkomensafhankelijke verhoging en 0,6% als gevolg van harmonisatie). ZVH heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging nodig om in de toekomst de verschillende heffingen te kunnen opbrengen. Naast de verruiming van het huurbeleid continueert ZVH haar beleid ten aanzien van het verlagen van de bedrijfskosten. In 2012 zijn reeds diverse lean trajecten ingezet om de nodige efficiency te realiseren. Overigens zouden deze trajecten ook zijn gestart als de heffingen er niet waren geweest. De heffingen maken slechts de noodzaak hiervan urgenter. In haar meerjarenprognose houdt ZVH rekening met een investeringsvolume van € 51,5 mio voor de renovatie van de E-Flats (€ 4,5 mio), De Meerpaal (€ 2,5 mio) en de Kleurenflats (€ 44,4 mio). Met de bovengenoemde maatregelen kan ZVH in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. ZVH verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, loan to value) en de nieuwe normen van het WSW en daarmee toegang houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de meerjarenprognose moeten realiseren. 4.3
Groepsverhoudingen
Wanneer in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over ZVH wordt hiermee bedoeld Woningcorporatie ZVH en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. 4.4
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woningcorporatie ZVH en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover op grond van een overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend.
9
Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor ZVH. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd ZVH vastgoed B.V., Zaandam (100%) Buitenwonen ZVH B.V., Zaandam (100%) Stichting Buitenwerk ZVH, Zaandam (100%) Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. 4.5
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van ZVH zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 5 en 6 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.
10
5.1
Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipubliek sector (WNT),Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 5.2
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 5.3
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 5.4 5.4.1
Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.
11
Verwerking van groot onderhoud ZVH verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. 5.4.2
Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De liberalisatiegrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van ZVH is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert ZVH zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag ZVH waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot
12
onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten conform het waarderingsprotocol: – jaarlijkse huurverhoging 2015 van 1,0% en inkomensafhankelijk (voorgaand jaar 2,25%); – sociale huurwoningen worden afgetopt op de liberalisatiegrens; – jaarlijkse huurverhoging sociaal vastgoed 2016 en verder van 2,0 % (voorgaand jaar: 2,0%); – jaarlijkse huurverhoging commercieel vastgoed 2016 en verder van 3,0% (voorgaand jaar: 3,0%) – jaarlijkse huurderving van 1,1 % (voorgaand jaar: 1,1%); – mutatiegraad gemiddeld 8,3% (voorgaand jaar: 8,1 %); – huurharmonisatie tot 93 % van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 90%); – jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3,0 % (voorgaand jaar: 3,0%); – genormeerde variabele lasten (algemeen beheer) van € 408 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 481); – genormeerde verzekerings- en OZB-kosten van € 29 per verhuureenheid + 0,17% van de WOZwaarde (voorgaand jaar: € 29 + 0,17% van de WOZ-waarde); – genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm € 395 (voorgaand jaar: € 395); – kosten van planmatig groot onderhoud, genormeerd op € 808 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 935); – een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); – een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen; – een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25%) voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; – de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar 15 tot 50), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; – verhuurdersheffing is voor de gehele exploitatieperiode ingerekend; – de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment
13
zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. 5.4.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering ZVH beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
5.4.4
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.
14
5.5
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.5.1
Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 5.4.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
5.5.2
Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag ZVH waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.4.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van ZVH, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Voor de jaarrekening 2014 is het gehele commercieel bezit getaxeerd. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
15
5.5.3
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ZVH verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. ZVH onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: Verkopen waarbij ZVH het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij ZVH een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij ZVH het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij ZVH een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij ZVH een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.6
5.6.1
Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.
16
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover ZVH in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. 5.6.2
Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestaties na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente renteinkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.6.3
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt ZVH op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt ZVH de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt.
5.6.4
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening mogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij ZVH in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen.
17
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contant making is de verdisconteringsvoet voor sociaal vastgoed ad 3,05% (2013: 3,05%) genomen. 5.7 5.7.1
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop
(Opgeleverd) vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.7.2
Overige voorraden Overige voorraden omvatten diverse grondposities en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.8
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.9
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 5.10
Groepsvermogen en aandeel derden
Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het netto belang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren.
18
Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. 5.11
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 5.11.1
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 5.11.2
Voorziening deelnemingen
De voorziening voor deelnemingen heeft betrekking op de openstaande verplichting om nog een kapitaalstorting te doen in de Hemmes C.V. 5.11.3
Overige voorzieningen
De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen: Milieuverontreiniging. Deze is gevormd naar aanleiding van een claim inzake werkzaamheden m.b.t een grondpositie. 5.12
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt.
19
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf 10.9.1. 5.13
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
ZVH maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door ZVH een verplichting opgenomen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs. ZVH past waar mogelijk hedge accounting toe. ZVH stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedgeinstrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat ZVH derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.
20
6 6.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. 6.1.1
Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
6.1.2
Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.2
6.2.1
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 2,5 plus een opslag van 1,5 %. Daarnaast gold een inkomensafhankelijke toeslag. Voor huurders met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 een extra opslag van 0,5% en met een inkomen boven de € 43.602 een extra opslag van 2,5%. 6.2.2
Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
6.2.3
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
21
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. 6.2.4
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. 6.3
6.3.1
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 6.3.2
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
6.3.3
Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.
6.3.4
Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
6.3.5
Pensioenlasten ZVH heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. ZVH heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). ZVH betaalt hiervoor premies waarvan de de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald.
22
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. In 2015 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. In 2014 is aan deze voorwaarde voldaan. ZVH heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door ZVH. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. 6.3.6
Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
6.3.7
Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van ZVH, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.
6.3.8
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
6.3.9
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.
6.3.10
Uit overige reserves vrijgevallen herwaardering
De wetgeving staat niet toe om binnen de overige reserves een splitsing aan te brengen tussen vrijuitkeerbare reserves en niet gerealiseerde herwaardering. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolg van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht 6.3.11
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
23
6.3.12
Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. 6.3.13
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is ZVH integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
24
7 Het treasury statuut is in 2012 geactualiseerd en vastgesteld door de RvT. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van ZVH dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Valutarisico ZVH is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico ZVH loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen als gevolg van wijzingen in de marktrente. ZVH maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt ZVH risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft ZVH renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt ZVH een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De rentederivaten dienen tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. ZVH voldoet aan de stresstest (CFV) bij een rentestijging van 1% en 2% . Kredietrisico ZVH heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. ZVH maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat ZVH loopt per balansdatum zijn als volgt: 31 december 2014 Verplichtingen Bankschuld Opgenomen kredieten Aflossingsverplichting 2015 Lopende investeringsverplichtingen
€ 0,0 miljoen € 0,0 miljoen € 15,6 miljoen € 0,2 miljoen
Dekking Banksaldi en deposito’s Op te nemen uit leningen met een variabele hoofdsom Kredietfaciliteit Beschikbaar borgingsvolume WSW (2013-2015)
€ 8,8 miljoen € 10,0 miljoen € 0,0 miljoen € 0,0 miljoen
25
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien ZVH zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt ZVH gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitored. Daarnaast loopt ZVH geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Er is geen sprake van margin calls. Wel heeft de bank het recht de contracten te ontbinden als het WSW een verklaring van nietkredietwaardigheid afgeeft voor ZVH. Op verzoek van het WSW heeft ZVH wel overeenstemming met de ING over het aanpassen van deze ontbindingsbepaling. Het voorstel is om de bepalingen te baseren op kentallen uit de jaarrekening. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waarde methodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
26
Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 8.1 8.1.1
Waardering vaste activa Materiële vaste activa, actuele waarde
ZVH waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurderheffing De sector wordt geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. ZVH heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: € 2,3 miljoen voor jaar 2014, oplopend naar € 3,4 miljoen in 2017 en verder. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaarde berekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 176 woningen en 134 BOG-eenheden. De verkoopwaarde bedraagt € 38,5 miljoen Dit aantal is gebaseerd op meerjarig verkoopplan 2015-2019. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. 8.1.2
Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad op 8,3%.
8.1.3
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door
27
bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 8.2
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft ZVH een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
28
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode wordt onderscheid gemaakt tussen kasstromen uit operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
29
(x € 1.000) 10.1
Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Sociaal Vastgoed in Onroerende vastgoed in ontwikkeling en roerende exploitatie bestemd voor zaken ten eigen dienste van exploitatie de exploitatie Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Afschrijvingen Cumulatieve waardevermindering Boekwaarden per 31 december 2013 Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen vanuit niet DAEB (sfeerovergang) Overboekingen naar niet DAEB (sfeerovergang) Overboekingen vanuit MVA in ontwikkeling Overboekingen vanuit voorzieningen Overboekingen naar voorraden Totaal mutaties Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Afschrijvingen Cumulatieve waardevermindering Boekwaarden per 31 december 2014
Totaal
366.041 172.494 -145.428 -29.983 363.124
3.022 0 0 -2.046 976
7.135 0 0 -3.081 4.054
376.198 172.494 -145.428 -35.110 368.154
0 -4.623 43.892 -11.666 0 -866 7.432 0 -4.291 6.374 0 0 36.252
6.714 -347 0 0 0 -845 0 0 0 -6.374 0 0 -852
24 0 0 -333 0 0 0 0 0 0 0 0 -309
6.738 -4.974 43.892 -11.999 0 -1.707 7.432 0 -4.291 0 0 0 35.091
365.741 204.861 -147.860 -23.366 399.376
124 0 0 0 124
7.160 0 0 -3.414 3.745
373.025 204.861 -147.860 -26.780 403.245
De effecten voor de bedrijfswaarde zijn vooral toe te wijzen aan de volgende onderdelen: Huurbeleid, in exploitatie houden van de E-Flats, in exploitatie nemen van de Havenbuurt, inrekenen levensduur o.b.v. conditiescore, onderhoud, mutatie verkoopportefeuille en overige. ZVH onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: – – –
Grond Opstal Garages
geen afschrijvingen lineair (levensduur complex) lineair levensduur complex)
30
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 5.003 woningen, 146 BOG-eenheden en 248 garages en parkeergelegenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 605 miljoen (2013: € 636 miljoen) Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 310 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 23 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 3,52 miljoen. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: – – – – – –
Grond Opstal Inrichting gebouw Installaties Inventaris Hardware
geen afschrijvingen lineair 30 jaar lineair 10 jaar lineair 5 jaar lineair 3 jaar lineair 3 jaar
In 2014 is op de post Vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie een bedrag van € 0,3 miljoen geactiveerd aan rente. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 684 miljoen. In het verslagjaar heeft ZVH het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Tot aan dagtekening jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt.
31
10.2
Vastgoedbeleggingen
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Commercieel Onroerende vastgoed in zaken verkocht exploitatie onder voorwaarden Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardevermindering Boekwaarden per 31 december 2013 Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen vanuit DAEB (sfeerovergang) Overboekingen naar DAEB (sfeerovergang) Totaal mutaties Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardevermindering Boekwaarden per 31 december 2014
23.769 -1.526
Totaal
40.879 31.682 -17.164 55.397
22.243
64.648 30.156 -17.164 77.640
0 -1.462 3.066 -935 1.013 4.291 0 5.973
0 -876 829 0 0 0 0 -47
0 -2.338 3.895 -935 1.013 4.291 0 5.926
44.338 35.084 -18.052 61.370
22.893 -697 0 22.196
67.231 34.387 -18.052 83.566
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 348 woningen, 58 BOG-eenheden, 443 garages en parkeergelegenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 72 miljoen. Tot slot is in deze post ook de WKO Kroonenburg opgenomen. De WKO is ondergebracht in ZVH Vastgoed BV. De bedrijfswaarde van het Commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2014 € 71,0 miljoen (2013: € 69,8 miljoen). Het commercieel vastgoed zit volledig in de TI met uitzondering van de WKO Kroonenburg (ZVH Vastgoed BV). In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 179 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 179 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 30% en 20%.
32
10.3
Financiële vaste activa
Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: Deelnemingen Latente Overige belastingvorderingen vordering(en)
Totaal
1 januari 2014 Boekwaarden
185
3.723
391
4.299
Mutaties Toevoegingen Aflossingen Voorziening/afboeking Aandeel in resultaat deelnemingen Totaal mutaties
1 -32 -11 12 -30
1.693 0 0 0 1.693
2 -127 0 0 -125
1.696 -159 -11 12 1.538
31 december 2014 Boekwaarden
155
5.416
266
5.837
Deelnemingen De deelnemingen betreffen: Belang
netto vermogenswaarde per 31-12-2014
netto vermogenswaarde per 31-12-2013
Kristal N.V. De Conrad B.V. De Conrad Zaandam B.V. Maatschap de Tuinen van Noord
Direct 16,7% Direct 30% Direct 50% Direct 20%
0 0 155 0 155
0 0 170 0 170
Hemmes Beheer B.V. Hemmes C.V.
Indirect 25% Indirect 25%
0 0 155
4 11 185
Overige vorderingen Bij de overige langlopende vorderingen biedt ZVH haar huurders keuzevrijheid op het gebied van badkamers en sanitair. Indien de keuze van een huurder in financieel opzicht hoger ligt dan de norm, bestaan er twee opties: het meerwerk wordt direct afgerekend door de huurder, of de huurder betaalt het meerwerk terug in 120 maand termijnen. 10.3.1
Latente belastingvordering(en)
De latente belastingvordering is opgebouwd uit een latentie op de verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de verkoopvijver en de leningenportefeuille. Daarnaast is een latentie opgenomen voor de fiscaal verrekenbare verliezen tot en met 2014. De latentie is contant gemaakt op basis van de verwachte realisatiemomenten.
33
De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: 31 december 2014 31 december 2013 Bedrijfswaarde verkoopvijver -36.240 -41.125 Fiscale waarde verkoopvijver 32.139 40.254 Verschil -4.101 -871 - Latentie belastingverplichting verkoopvijver nominaal - Contante waarde latentie
Nominale waarde leningenportefeuille Fiscale waarde leningenportefeuille Verschil - Latentie belastingvordering leningenportefeuille nominaal - Contante waarde latentie
Nominale waarde fiscaal verrekenbare verliezen Verschil - Latentie belastingvordering verrekenbare verliezen nominaal - Contante waarde latentie
Totaal - Latenties (nominale waarden) - Contante waarden
Mutatie contante waarde Vpb-last latentie verkoopvijver Vpb-bate latentie leningenportefeuille Vpb-bate latentie fiscaal verrekenbare verliezen 2008 t/m 2014 Vpb-bate vrijval oude reserveringen in groepsmaatschappijen Totaal Vpb-bate
-1.025 -969
-218 -201
31 december 2014 263.387 257.523 5.864
31 december 2013 285.096 -278.324 6.772
1.462 1.332
1.693 1.519
31 december 2014 20.886 20.886
31 december 2013 9.845 9.845
5.221 5.054
2.461 2.405
31 december 2014
31 december 2013
5.658 5.416
3.936 3.723
31 december 2014 -768 -188 2.648 0 1.692
31 december 2013 2.080 -184 510 142 2.548
De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 3,05% en hebben een gemiddelde looptijd van 2 jaar. De post heeft betrekking op langlopende leningen, op woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar (de ‘verkoopvijver’) en compensabele verliezen. Er is gerekend met een belastingtarief van 25%. Onderstaande tabel geeft aan over welke jaren nog compensabele verrekeningen toepasbaar zijn. Verrekenbaar verlies 2008: Verrekenbaar verlies 2009: Verrekenbaar verlies 2011: Verrekenbaar verlies 2012: Verrekenbaar verlies 2013:
4.780 209 9.286 106 6.505 20.886
34
De niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen hebben betrekking op vastgoed. Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. Deze niet-opgenomen (actieve) latentie over de totale vastgoedportefeuille in exploitatie bedraagt € 57 miljoen. 10.4
Voorraden
Bestede kosten projecten ( voor verkoop) in ontwikkeling - grondposities - koopwoningen - overige voorraden
AF: voorziening voor verliezen - grondposities - overige voorraden
Totaal 10.5
31 december 2014
31 december 2013
10.768 510 2.838 14.116
14.982 1.102 2.714 18.798
6.479 2.236 8.715
10.133 2.113 12.246
5.401
6.552
31 december 2014 807 453 1.260
31 december 2013 394 1.106 1.500
Vorderingen
Huurdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 10.5.1
Huurdebiteuren
Huurdebiteuren AF: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren
31 december 2014 1.666 -859 807
31 december 2013 497 -103 394
Het saldo van de huurdebiteuren 2014 is inclusief het saldo van de ex-huurders (€ 0,5 miljoen), in 2013 was er geen post + voorziening opgenomen voor ex-huurders, maar in 2013 direct verrekend. De voorziening dubieuze debiteuren is eind 2014 verhoogd naar € 0,8 miljoen (2013: € 0,1 miljoen). Deze voorziening is vastgesteld op basis van de uitstaande vorderingen, rekening houdend met de ouderdom van de vordering. De voorziening is in mindering gebracht op uitstaande debiteuren. De uitstaande huurvordering minus de voorziening bedraagt per ultimo 2014 0,58% van de totale jaarhuur (2013: 1,2%). 10.5.2
Overige vorderingen
Overige debiteuren AF: voorziening wegens oninbaarheid Overige vorderingen Totaal Overige vorderingen
31 december 2014 82 -26 0 56
31 december 2013 97 -26 0 71
35
De stijging van de overige vordering heeft met name betrekking op Vanderveen en Kurk notarissen ivm verkoop woningen per 31-12-2014. 10.5.3
Overlopende activa 31 december 2014 353 44 397
Vooruitbetaalde bedragen Overige Totaal overlopende activa
31 december 2013 213 822 1.035
De daling van de overige overlopende activa wordt veroorzaakt , doordat in 2013 een post was opgenomen voor teruggave energiebelasting 2007 t/m 2010. Dit is in 2014 niet van toepassing meer. 10.6
Liquide middelen 31 december 2014 8.910 8.910
Kas/bank
31 december 2013 22.459 22.459
De liquide middelen staan ter vrije beschikking. 10.7 10.7.1
Groepsvermogen Eigen vermogen
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht (15.3.5). 10.8
Voorzieningen
Het verloop van de voorzieningen is als volgt: Stand per 1 januari 2014 Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Voorziening deelnemingen Voorziening overige
Dotaties
Onttrekkingen
Vrijval
Stand per 31 december 2014
0 0 0 0
368 492 0 860
132 0 0 132
0 0 300 300
500 492 300 1.292
Alle voorzieningen zijn als kortlopend (korter dan een jaar) aan te merken. 10.8.1
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betrof het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw (huur)woningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. In 2014 is het verlieslatend contract afgewikkeld en de voorziening komen te vervallen. 10.8.2
Voorziening deelneming
Door de ontbinding van de Hemmes C.V. in 2014 is de stortingsverplichting aan de Hemmes C.V. afgewikkeld en is de voorziening uit 2013 komen te vervallen.
36
10.8.3
Voorzieningen overige
Onder overige voorzieningen zijn de volgende voorzieningen opgenomen: 31 december 2014 Claim inzake grondpositie 300 Totaal overige voorzieningen 300 10.9
31 december 2013 300 300
Langlopende schulden Stand per 31 december 2014
Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
Resterende looptijd > 1 jaar
Resterende looptijd > 5 jaar
263.387
Aflossingsverplichting 2015 15.595
63.088
184.704
22.541 503 286.431
15.595
63.088
184.704
Aflossingsverplichtingen binnen één jaar na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven: Aflosbaar over Aflosbaar over Aflosbaar over 2 jaar 3 jaar 4 jaar Schulden/leningen kredietinstellingen 15.615 11.136 18.157 15.615 11.136 18.157
10.9.1
Aflosbaar over 5 jaar 18.180 18.130
Schulden/leningen kredietinstellingen
De mutaties in 2014 van de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht: Schulden/leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari 2014 (lang- en kortlopend) 285.095 Bij: nieuwe leningen 0 Af: aflossingen 21.708 Stand per 31 december 2014 (lang- en kortlopend) 263.387 Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn
Totaal 285.095 0 21.708 263.387 15.595 247.792
Schulden/leningen overheid Hieronder zijn leningen opgenomen welke zijn verstrekt door kredietinstellingen. Er zijn geen leningen verstrekt door de overheid. Schulden/leningen kredietinstellingen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: 2014 2013 Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 240.886.644 257.595.340 Gemiddelde rente 4,18% 4,09% Gemiddelde restant looptijd 21,4 21,5
37
Reële waarde Leningen met variabele rente Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde restant looptijd Reële waarde
351.658.281
314.582.158
22.500.000 0,46% 7,2 22.500.000
27.500.000 0,67% 14,3 27.500.000
Voor de variabel rentende leningen is voor € 20 mio aan renteswaps aangegaan om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken: Nr. Soort Relatie Hoofdsom Start Eind ZVH ZVH Koppeling Reële waarde betaalt ontvangt met per 31-12-2014 1 Swap 2 Swap 3 Swap
ING ING ING Totaal
5.000 7.500 7.500 20.000
2-jan-06 2-jan-18 1-apr-09 1-apr-18 1-apr-09 1-apr-19
4,700% 3,515% 3,620%
6M Euribor 3M Euribor 3M Euribor
L600089 L600111 L600112
- 900 -1.027 -1.301 -3.228
De reële waarde van de derivaten bedraagt per balansdatum € 3,2 miljoen (2013: € 3,1 miljoen) negatief en is als volgt bepaald: de contractuele betalingen van deze renteswaps zijn vergeleken met de per ultimo 2014 geldende rentecurve. Aangezien de te betalen rentecoupon hoger ligt dan de vergelijkbare rente van de rentecurve per ultimo 2014, is de reële waarde van de rentederivaten negatief. Dit betekent dat bij afwikkeling van de derivaten ultimo 2014 de negatieve marktwaarde van € 3,2 miljoen vergoed moet worden. De derivaten zijn volledig gekoppeld aan onderliggende financiering, de relatie is daarmee volledig effectief. Zie ook de onderstaande figuur.
38
In de leningenportefeuille is voor een volume van € 38,3 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een rentecoupon betaald van gewogen gemiddeld 3,60% inclusief liquiditeitsopslag (2013: 2,94%). De liquiditeitsopslag die op deze leningen wordt betaald, wordt conform onderstaande tabel herzien (Herziening opslag). De rentecoupon die geldt vanaf herzieningsmoment is eveneens opgenomen in de tabel (Coupon na herziening exclusief opslag). Nummer
Volume
Herziening opslag
600110 600113 600115 600114 600117 600119
5.900.000 4.500.000 7.500.000 5.000.000 6.900.000 8.500.000 38.300.000
10-mrt-20 17-mei-17 19-aug-18 24-sep-15 17-nov-15 21-nov-16
Coupon tot herziening
4,480% 3,965% 3,645% 2,420% 3,095% 3,860%
Coupon na herziening exclusief opslag 3,960% 3,595% 3,305% 3,450% 2,845% 3,530%
Einddatum Marktwaarde Marktwaarde Leningen SWAP
-7.109.924 -4.951.172 -5.114.639 -8.401.807 -7.084.719 -9.057.955 -41.720.215
10-mrt-60 19-mei-59 19-aug-58 24-sep-57 17-nov-56 21-nov-61
-3.702.625 -2.707.837 -4.431.435 -2.974.230 -2.728.161 -5.294.770 -21.839.058
Als op het moment van herziening van de liquiditeitsopslag geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient de reële waarde te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in het leningcontract overeengekomen basisrente. Dit betekent dat er bij aflossing € 41,7 miljoen voor het nominale bedrag van € 38,3 miljoen vergoed moet worden en dat voor de negatieve marktwaarde van de SWAP € 21,8 miljoen vergoed moet worden aan de bank. De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 17 jaar (2013: 19 jaar). Toezicht belemmerende bepalingen Op verzoek van het CFV heeft ZVH haar derivaten extern laten toetsen op de aanwezigheid van toezichtbelemmerende bepalingen. Volgens de CFV-definitie is er geen sprake van toezichtbelemmerende bepalingen. ZVH voldoet aan de stresstest bij een rentedaling van 1 – 2%. Op verzoek van het WSW heeft ZVH in overleg met de bank overeenstemming bereikt om de bepalingen die het toezicht kunnen belemmeren aan te passen. De vereiste minimum solvabiliteit wordt getoetst aan de jaarrekening en niet meer aan de WSW-berekening. Met inachtname van het effect van de renteswaps is de gemiddelde rente op deze variabel rentende leningen 3,8% (2013: 3,8%). Van de leningen kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 263 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. 10.9.2
Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Stand per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen na overdracht Schuld per 1 januari Mutaties Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Opwaarderingen Afwaarderingen
2014
2013
22.884 -940 21.944
27.220 -3.914 23.306
0 0 597 0
291 -522 0 -191
39
Stand per 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen na overdracht Schuld per 31 december 10.9.3
597
-422
23.481 -940 22.541
26.989 -4.105 22.884
Overige schulden Overige schulden 522 56 21 54 503
Saldo per 1 januari 2014 Toevoegingen Afname Aflossingen 2014 Saldo per 31 december 2014
Onder de overige schulden is tevens een bedrag van € 0,1 miljoen aan waarborgsommen opgenomen. De specificatie daarvan is als volgt: 2014 1 januari Ontvangen waarborgsommen 109 109 Mutaties Toegevoegde waarborgsommen 38 Uitbetaalde waarborgsommen 30 31 december Ontvangen waarborgsommen
2013
117 117
99 99 36 26
109 109
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. 10.10
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
31 december 2014 15.595 2.043 656 7.460 25.754
31 december 2013 16.276 1.246 601 7.270 25.393
De kortlopende schulden hebben een looptijd < 1 jaar. In overlopende passiva heeft € 5,2 miljoen betrekking op te betalen (transitorische) rente. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. 10.11
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag
40
van € 0,2 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 2014 tot 5 jaar ná balansdatum. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid ZVH vormt met ZVH Vastgoed B.V. een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting/vereniging en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Heffing Saneringsfonds ZVH zal de komende 10 jaren naar verwachting in totaal € 1,3 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft ZVH een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door ZVH opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo € 10,1 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient ZVH het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. ZVH verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen uit de aanwezige liquide middelen, het nog niet benutte deel van de bestaande flex-lening, en zo nodig een aanvullende lening binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Verstrekte formele volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft aan alle aangesloten woningcorporaties gevraagd hen een formele volmacht te verstrekken. Die kan nodig zijn op het moment dat een corporatie in financiële problemen komt en het WSW in actie moet komen vanuit haar verantwoordelijkheid als bewaker van het onderlinge solidariteits- en garantiesysteem. ZVH heeft op 12 december 2013 de akte houdende de overeenkomst tot lastgeving met privatieve werking/onherroepelijke volmacht ondertekend. Feitelijk is er niets verandert op dat gebied, behalve het formaliseren van de volmacht. Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van ZVH en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft ZVH naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens onderstaand steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
41
11
(x € 1.000)
11.1
Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Vergoeding contract- en administratiekosten
2014 31.591 2.908 34.499 -279 42 34.262
2013 31.023 2.950 33.973 -302 -295 33.376
De "te ontvangen netto huur" is gewijzigd als gevolg van : – verhoging van de huren wegens de algemene huurverhoging en wegens woningverbetering en huurharmonisatie; – het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen; – het uit exploitatie gaan van woningen als gevolg van verkoop of sloop. 11.2
Opbrengsten servicecontracten
Servicekosten
2014 3.103 3.103
2013 3.026 3.026
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van : – verhoging/verlaging van de vergoedingen aanpassing voorschotbedragen servicekosten. 11.3
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit 11.4
2014 9.745 8.475 1.270
2013 22.174 -20.111 2.063
2014 457 207 390 1.054
2013 465 252 516 1.233
Overige bedrijfsopbrengsten
Opbrengsten erfpachten Opbrengsten WKO Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
42
11.5
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afschrijving sociaal vastgoed zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
11.6
2014 11.666 333 11.999
2013 13.329 505 13.834
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Waardeverandering renovatie Waardeverandering investering nieuwbouw Waardeverandering grondposities Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen
2014 845 426 654 866 -7.432 -4.641
2013 10 2 2.639 4.876 -5.286 2.241
Onrendabele toppen en de herwaardering grond met betrekking tot activa in ontwikkeling worden genomen voor zover het project zich in de fase “definitief ontwerp” of in een verder gevorderd stadium bevindt. In 2014 hebben de waardeverandering betrekking op de herwaardering van de vastgoedportefeuille en grondposities. 11.7
Erfpacht
Gemeente Zaanstad
11.8
2014 37 37
2013 30 30
2014 2.917 4.631 7.548
2013 2.453 4.982 7.435
2014 4.631 996 1.921 7.548
2013 4.982 1.001 1.452 7.435
Onderhoudslasten
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven ( cyclisch) Totaal overige bedrijfsopbrengsten De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Totaal
43
11.9
Leefbaarheid
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid
2014 33 33
2013 -750 -750
Dit bedrag wijkt af ten opzichte van 2013 omdat de reservering die in het verleden gevormd is voor een samenwerkingsverband is vrijgevallen, vanwege het stopzetten van dit samenwerkingsverband. 11.10
Overige bedrijfslasten 2014
2013
Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerskosten
1.405 464 270 2.139
1.237 449 250 1.936
Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Subtotaal heffingen
1.340 167 43 1.550
1.500 221 51 1.772
Overige bedrijfslasten Servicekosten VVE-bijdragen Kostprijs overige bedrijfsopbrengsten Complex gebonden kosten Subtotaal overige bedrijfslasten
128 303 118 295 844
409 361 225 470 1.465
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
206
0
4.739
5.173
Totaal overige bedrijfskosten
De daling van de overige bedrijfslasten in 2014 ten opzichte van 2013 is het gevolg dat in 2013 een éénmalige reservering voor de afrekening servicekosten is opgenomen en de doorbelaste kosten t.b.v. domotica. Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2014 Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening 56 Overige controle werkzaamheden 8 Fiscale advisering 62 Andere niet controlediensten 13 Totaal accountantshonoraria 139
2013 65 8 44 22 139
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij ZVH en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle-) werkzaamheden zijn verricht. Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht.
44
11.11
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichting verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen erfpachtkavels Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
11.12
2014 7.009 4.793 11.802
2013 7.889 13.900 21.789
2014
2013
117 117
139 139
2014
2013
10.902 19 21
11.618 36 23
2
0
-715 -223 10.004
-907 -315 10.455
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten Rente op liquide middelen Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 11.14
2013 -269 219 -9.169 0 -9.219
Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering
Realisatie door afschrijving (bedrijfswaarde versus historische kostprijs) Realisatie door verkoop Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering 11.13
2014 829 -597 3.145 136 3.513
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rentelasten Rente langlopende schulden: - Leningen kredietinstellingen ** - Overige schulden - Borgstellingsvergoeding Rente kortlopende schulden: - Kortlopende schulden Af: geactiveerde rente grondposities geactiveerde rente ontwikkeling voor de eigen exploitatie Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
De gemiddelde rentevoet welke is gehanteerd bij de geactiveerde rente bedraagt 4,5%. (2013; 4,5%).
45
** De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd: 2014 2013 - rentelasten van leningen met een vaste rente 10.247 10.735 - rentelasten van leningen met een variabele rente -45 168 - rentelasten / (baten) van rentederivaten met een effectieve hedge relatie 700 715 Totaal rente langlopende schulden, leningen kredietinstellingen 10.902 11.618 11.15
Resultaat deelnemingen
Resultaat deelneming Conrad Zaandam B.V. Resultaat Hemmes C.V. Resultaat Hemmes Beheer B.V. Resultaat maatschap De Tuinen van Noord Resultaat Bouwbehoud (nagekomen) Totaal resultaat deelneming 11.16
2014 -15 0 -5 32 0 12
2013 -2 8 0 0 -43 -37
2014 21.011
2013 8.084
47.493 68.504
-3.517 4.567
161.692 68.504 230.196
157.125 4.567 161.692
Overzicht van het totaalresultaat van de Groep
Het overzicht van het totaalresultaat van de Groep is als volgt: Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen Totaal van de rechtstreeks mutaties in het eigen vermogen van de groep Totaal resultaat van de Groep Eigen vermogen Eigen vermogen per 1 januari Totaal resultaat van de Groep Stand per 31 december
46
12
Overige informatie
12.1
Werknemers
Gedurende het jaar 2014 had de corporatie gemiddeld 51,53 werknemers in dienst (2013: 54,43). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2013: 0). Het hierin inbegrepen gemiddeld aantal werknemers bij proportioneel geconsolideerde maatschappijen bedraagt 0 in 2014 (2013: 0). 12.2
Bestuurders en commissarissen
ZVH heeft één directeur bestuurder , dhr. F.A.M. van Dooren. ZVH maakt gebruik van de vrijstellingsmogelijkheid die de wet biedt om de bezoldiging van de directeur-bestuurder in deze paragraaf niet te verstrekken. In paragraaf 12.3 is de bezoldiging van dhr. F.A.M. van Dooren te vinden in het kader van de WNT. De lasten ter zake van bezoldiging van commissarissen en voormalige commissarissen bedragen in 2014 € 54.000 (afgerond op € 1.000 inclusief btw) (2013: € 56.000). De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (Toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd (x € 1.000): Als lid van de Raad van Toezicht Naam
Functie
T. Kuijper Drs. B.M. van der Pers Ir. A.P. Klaase Ir. C. Niestijl Ir. C. Vrouwe Mr. P Wieringa Drs. M.A. Zonneveld RA Totaal
Voorzitter Vice-voorz. Lid Lid Lid Lid Lid
Als lid van commissies
Overige kosten vergoeding
2014
2013
2014
2013
2014
2013
8 5 7,5 7,5
9 7,5 2 7,5 6 7,5 7.5 47
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
1 1 1 1 0 1 1 6
1 1 0 1 1 1 1 6
7,5 7,5 45
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - Commissarissen en voormalige commissarissen € 44.833 (2013: € 46.510) 12.3
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
De bezoldiging van de topfunctionarissen die over 2014 in het kader van de WNT verantwoord worden, is als volgt:
Topfunctionaris
Met dienstBeloning betrek2014 king
Beloning 2013
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorziening-en t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn 2014
Naam
Functie
Drs. F.A.M. van Dooren
Directeur.best.
Ja
Ja
T. Kuijper
Voorz. RvT
Ja
Nee
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Ja
Nee
Nvt
Nvt
Nvt
Drs. B.M. van der Vice Pers voorz. RvT Ir. A.P. Klaase Lid RvT
€ 161.523 € 162.363
0
€ 33.393
Duur v.h. Duur v.h. Omvang Voorziening-en dienstdienstv.h. (herrekent.b.v. beloningen Totale bezoldi- Totale bezoldi- verband in verband in dienstver- de) WNTbetaalbaar op ging 2014 ging 2013 het jaar (in het jaar (in band in het norm termijn 2013 dagen) dagen) jaar (fte) 2014 2013 € 33.440
€ 194.917
€ 195.803
365
365
1
€ 148.800
Nvt
€ 9.225
€ 9.225
365
365
Nvt
€ 11.160
Nvt
Nvt
€ 5.849
€ 7.440
286
365
Nvt
€ 5.849
Ja
Nee
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
€ 7.440
€ 1.881
365
107
Nvt
€ 7.440
Ir. C. Niestijl
Lid RvT
Ja
Nee
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
€ 7.440
€ 7.440
365
365
Nvt
€ 7.440
Mr. P. Wieringa Drs. M.A. Zonneveld RA
Lid RvT
Ja
Nee
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
€ 7.440
€ 7.440
365
365
Nvt
€ 7.440
Lid RvT
Ja
Nee
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
€ 7.440
€ 7.440
365
365
Nvt
€ 7.440
47
Voor de toelichting bij het samenstellen van de WNT verantwoording bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Gelet op het aantal verhuureenheden per ultimo 2014 en het aantal inwoners van de gemeente Zaanstad valt ZVH onder bezoldigingsklasse F van de tabel t.b.v. de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014. De WNT-norm voor topfunctionarissen in 2014 is € 148.800. De bezoldiging van toezichthouders mag niet meer bedragen dan € 11.160 (voorzitter) respectievelijk € 7.440 (leden). De bezoldiging van de topfunctionarissen binnen ZVH past binnen het overgangsrecht van de WNT.
48
Enkelvoudige Jaarrekening 2014
49
(na voorgestelde resultaat bestemming) (x € 1.000) Ref.
31 december 2014
31 december 2013
10.1
399.376 124 2.787 402.287
363.124 976 3.059 367.159
61.370 22.196 83.566
55.397 22.243 77.640
552 0 5.416 266 6.234
594 0 3.723 391 4.708
492.087
449.507
5.348 53 5.401
5.952 600 6.552
807 1.277 397 2.481
394 586 1.046 2.026
8.836
22.332
16.718
30.910
508.805
480.417
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Overige vorderingen
15.3.1
15.3.2
10.3.1
Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
10.4
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen en overlopende activa
15.3.3
Liquide middelen
15.3.4
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
50
EIGEN VERMOGEN Stichtingsreserve Algemene reserve
Ref. 15.3.5
VOORZIENINGEN Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening deelnemingen Voorziening overige
15.3.6 10.8.1
LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
10.9 10.9.1
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premie sociale verzekeringen Overlopende passiva
15.3.7
TOTAAL PASSIVA
10.8.3
10.9.2 10.9.3
31 december 2014
31 december 2013
17 210.997 211.014
17 161.675 161.692
740 300 1.040
500 584 300 1.384
247.792
268.820
22.541 503 270.836
22.884 522 292.226
15.595 2.001 629 7.690 25.915
16.276 1.228 555 7.056 25.115
508.805
480.417
51
(x € 1.000) Ref.
2014
2013
11.1 11.2 11.3
34.262 3.103 1.270 182 847 39.664
33.376 3.026 2.063 161 981 39.607
15.4.2
11.962
13.798
11.6 11.7
-4.641 37 2.769 421 479 7.429 33 3.109 2.284 1.063 4.689 29.634
2.241 30 2.900 411 520 7.352 -750 3.026 95 1.218 4.940 35.781
10.030
3.826
Niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.11
3.513
-9.219
Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering 11.12 Voorziening/afboeking van financiële vaste activa Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 15.4.5 Rentelasten en soortgelijke kosten 11.14 Saldo financiële baten en lasten
11.802 66 270 -10.002 2.136
21.789 -406 293 -10.453 11.223
15.679
5.830
1.692 -140
2.405 -151
17.231
8.084
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Verhuurdersheffing Saneringssteunheffing Overige bedrijfslasten
15.4.1
15.4.3 11.9
15.4.4
Bedrijfsresultaat
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen
10.3.1 15.4.6
52
-
15.1
Algemene toelichting
ZVH heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel- en schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening (zie paragrafen 10.1 tot en met 11.16. In onderstaande paragrafen worden de financiële consequenties voor de enkelvoudige jaarrekening uiteengezet. 15.1.1
Schattingswijzigingen
In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting op de post Sociaal vastgoed in exploitatie in de geconsolideerde jaarrekening. 15.1.2
Presentatiewijziging
In de Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. ZVH kiest voor het categoriale model. 15.2
Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 4 tot en met 11 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. 15.2.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.6.1 in de geconsolideerde jaarrekening. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met paragraaf 5.6.1 in de geconsolideerde jaarrekening. 15.2.2 Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
53
15.3 15.3.1
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 (x € 1.000) Vastgoedbeleggingen
De mutaties in vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Commercieel Onroerende vastgoed in zaken verkocht exploitatie onder voorwaarden Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Afschrijvingen Cumulatieve waardevermindering Boekwaarden per 31 december 2013 Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen vanuit DAEB (sfeerovergang) Overboekingen naar DAEB (sfeerovergang) Totaal mutaties Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Afschrijvingen Cumulatieve waardevermindering Boekwaarden per 31 december 2014
Totaal
40.879 31.682 -10.479 -6.685 55.397
23.769 -1.526 0 0 22.243
64.648 30.156 -10.479 -6.685 77.640
0 -1.462 3.066 -935 1.014 4.290 0 5.973
0 -876 829 0 0 0 0 -47
0 -2.338 3.895 -935 1.014 4.290 0 3.516
44.338 35.084 -11.446 -6.606 61.370
22.893 0 0 -697 22.196
67.231 35.084 -11.446 -7.303 83.566
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 348 woningen, 58 BOG-eenheden, 443 garages en parkeergelegenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 72 miljoen. De bedrijfswaarde van het Commercieel vastgoed in exploitatie (de WKO uitgezonderd) gebaseerd op de WSW parameters bedraagt ultimo 2014 € 71,0 miljoen exclusief rentabiliteitswaardecorrectie (2013: € 69,8 miljoen). Het commercieel vastgoed zit volledig in de TI. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 170 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 170 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 30% en 20%.
54
15.3.2
Financiële vaste activa
Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: Deelnemingen Latente Overige belasting- vorderingen vordering(en) 1 januari 2014 Boekwaarden 594 3.723 391 Mutaties Toevoegingen Aflossingen Voorziening/afboeking Saldering met voorziening Deelneming/leningen/RC Resultaat deelnemingen Totaal mutaties 31 december 2014 Boekwaarden
2 -127
Totaal
4.708
0 -32 130 0
1.693 0 0 0
1.695 -159 130 0
-140 -42
0 1.693
-125
-140 1.526
552
5.416
266
6.234
Bij een negatief eigen vermogen is de waarde van de deelneming op € 0 gesteld en is de waarde in mindering gebracht op de langlopende vorderingen en/of is een voorziening aangelegd. Deelnemingen De deelnemingen betreffen: Dochter/Deelneming Woonplaats Directe belangen Buitenwonen ZVH BV Conrad Zaandam BV Conrad BV Kristal NV ( in liquidatie ) ZVH Vastgoed BV Stichting Buitenwerk Maatschap de Tuinen van Noord Woningnet NV Belangen via dochters Hemmes C.V. Hemmes beheer BV
Belang 31-12-2014 31-12-2013
Waarde 31-12-2014
31-12-2013
Zaanstad Rotterdam Rotterdam Amsterdam Zaanstad Zaanstad
100% 50% 30% 17% 100% 100%
100% 50% 30% 17% 100% 100%
0 155 0 0 398 0
0 169 0 0 425 0
Rotterdam Weesp
20% 1%
20% 1%
0 0 553
0 0 594
n.v.t. n.v.t.
Indirect 25% Indirect 25%
n.v.t. n.v.t.
11 4
Wormerveer Zaanstad
In 2014 zijn de Hemmes CV en de Hemmes Beheer BV opgeheven. 15.3.3
Vorderingen
Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen en overlopende activa
31 december 2014 807 1.277 397 2.481
31 december 2013 394 586 1.046 2.026
55
Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. Vorderingen op groepsmaatschappijen
Rekening courant vordering Stichting Buitenwerk ZVH Saldering met voorziening deelneming Saldo Rekening courant vordering Buitenwonen ZVH Saldering met voorziening deelneming Saldo Rekening courant vordering ZVH Vastgoed BV Saldo Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen
31 december 2014 752 0 752
31 december 2013 191 -73 118
0 0
478 -478 0
0
525
468 525
468
1.277
586
Over het gemiddeld saldo van de rekening courantverhouding wordt 4,5% rente per jaar berekend (2013: 4,5%). Omtrent betalingstermijnen en zekerheden is niets overeengekomen. Overige vorderingen en overlopende activa 31 december 2014 Overige debiteuren AF: voorziening wegens oninbaarheid Overlopende activa Totaal Overige vorderingen
15.3.4
31 december 2013 10 0 1.036 1.046
31 december 2014 8.836 8.836
31 december 2013 22.332 22.332
Liquide middelen
Kas/bank
15.3.5
0 0 397 397
Eigen vermogen
Het verloop het Eigen vermogen is als volgt: 2014 Stand per 31 december 2013 Algemene reserve Stichtingsreserve Uit resultaatbestemming Overige (rechtstreekse) mutaties Stand per 31 december 2014
161.675 17 161.692 17.232 32.090 211.014
Algemene reserve Stichtingsreserve Stand per 31 december 2014
2014 210.997 17 211.014
56
ZVH kent geen statutaire bepalingen omtrent de winstverdeling. Artikel 70 van de Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen alleen uitkeringen mogen doen in het belang van de volkshuisvesting. De overige mutaties zijn de herwaarderingen die rechtstreeks in het groepsvermogen komen. De specificatie hiervan is als volgt: 2014 Overige (rechtstreekse) mutaties Onttrekking wegens realisatie als gevolg van afschrijvingen Onttrekking wegens realisatie als gevolg van verkopen Onttrekking wegens terugname van eerdere toevoegingen Toevoeging wegens herwaardering ten gunste van het eigen vermogen
-7.009 -4.793 43.892 32.090
Ultimo 2014 is in totaal € 239,9 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2013: € 204,2 miljoen). In 2014 is per saldo € 32,1 miljoen aan de ongerealiseerde herwaardering toegevoegd via rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen en € 3,7 miljoen toegevoegd via de winst- en verliesrekening. 15.3.6
Voorzieningen
Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Voorziening deelnemingen Voorziening overige
Stand per 1 januari 2014
Dotaties
Onttrekkingen /saldering
Vrijval
Stand per 31 december 2014
500 584 300 1.384
0 156 0 156
368 0 0 368
132 0 0 132
0 740 300 1.040
Van de voorzieningen is een bedrag van € 0,3 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. Voorziening deelnemingen De voorziening deelneming heeft betrekking op de negatieve vermogens van Buitenwonen ZVH BV en Stichting Buitenwerk. De voorziening is in het geheel gesaldeerd met de verstrekte leningen en rekening courant vorderingen op deze deelnemingen.
15.3.7
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belasting en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
31 december 2014 15.595 2.001 629 7.376 25.601
31 december 2013 16.276 1.228 555 7.056 25.115
De kortlopende schulden hebben een looptijd < 1 jaar. In overlopende passiva heeft € 5,2 miljoen betrekking op te betalen (transitorische) rente. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.
57
15.3.8
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 0,2 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 2014 tot 5 jaar ná balansdatum. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid ZVH vormt met ZVH Vastgoed B.V. een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting/vereniging en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Heffing Saneringsfonds ZVH zal de komende 10 jaren naar verwachting in totaal € 1,3 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft ZVH een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door ZVH opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo € 10,4 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient ZVH het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. ZVH verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Verstrekte formele volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft aan alle aangesloten woningcorporaties gevraagd hen een formele volmacht te verstrekken. Die kan nodig zijn op het moment dat een corporatie in financiële problemen komt en het WSW in actie moet komen vanuit haar verantwoordelijkheid als bewaker van het onderlinge solidariteits- en garantiesysteem. ZVH heeft op 12 december 2013 de akte houdende de overeenkomst tot lastgeving met privatieve werking/onherroepelijke volmacht ondertekend. Feitelijk is er niets verandert op dat gebied, behalve het formaliseren van de volmacht. Verplichting in het kader van art. 2:403 BW verklaringen De Toegelaten Instelling stelt zich garant voor de eventuele schulden van de deelnemingen. 15.3.9
Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van ZVH en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft ZVH naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens onderstaand steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
58
15.4
15.4.1
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 (x € 1.000)
Overige bedrijfsopbrengsten
Opbrengsten erfpachten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten 15.4.2
2013 465 516 981
2014 11.666 296 10.962
2013 13.329 469 13.798
2014 2.798 4.631 7.429
2013 2.370 4.982 7.352
2014 4.631 996 1.802 7.429
2013 4.982 1.001 1.369 7.352
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afschrijving sociaal vastgoed zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 15.4.3
2014 457 390 847
Onderhoudslasten
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven ( cyclisch) Totaal overige bedrijfsopbrengsten De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Totaal
59
15.4.4
Overige bedrijfslasten 2014
2013
Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerskosten
1.404 464 269 2.137
1.207 449 250 1.906
Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Subtotaal heffingen
1.340 167 43 1.550
1.500 209 51 1.760
128 303 118 247 796
409 361 225 279 1.274
4.483
4.940
2014
2013
153 117 270
155 138 293
2014 48 23 82 153
2013 46 23 86 155
2014 -48 -15 -27 -82 32 -140
2013 -66 -2 -3 -80 0 -151
Overige bedrijfslasten Servicekosten VVE-bijdragen Kostprijs overige bedrijfsopbrengsten Complex gebonden kosten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfskosten 15.4.5
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten Rente financiële vaste activa Rentebaten leningen op groepsmaatschappijen Rente op liquide middelen Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten De rentebaten op groepsmaatschappijen is als volgt: Rentebaten Buitenwonen ZVH B.V. Rentebaten ZVH Vastgoed B.V. Rentebaten Stichting Buitenwerk ZVH
15.4.6
Resultaat deelnemingen
Resultaat Buitenwonen ZVH B.V. Resultaat De Conrad Zaandam B.V. Resultaat ZVH Vastgoed B.V. Resultaat stichting Buitenwerk ZVH Resultaat maatschap Tuinen van Noord Totaal resultaat deelneming
60
15.5
Overige informatie
15.5.1
Werknemers
Gedurende het jaar 2014 had de corporatie gemiddeld 51,53 werknemers in dienst (2013: 54,43). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2013: 0). Het hierin inbegrepen gemiddeld aantal werknemers bij proportioneel geconsolideerde maatschappijen bedraagt 0 in 2014 (2013: 0).
61
Zaandam, 17 juni 2015 Stichting Zaandams Volkshuisvesting (ZVH) Origineel getekend door de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht Directeur-bestuurder
De Raad van Toezicht
De heer drs. F.A.M. van Dooren
De heer T. Kuijper De heer ir. A.P. Klaase De heer mr. P. Wieringa De heer drs. M.A. Zonneveld RA
62
16.1
Statutaire resultaatbestemming
ZVH kent geen statutaire bepalingen omtrent de winstverdeling. Artikel 70 van de Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen alleen uitkeringen mogen doen in het belang van de volkshuisvesting. De directie bepaalt met goedkeuring van de Raad van Toezicht dat het resultaat van een boekjaar aan de overige reserves wordt toegevoegd. 16.2
Voorstel resultaatsbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Toezicht reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves. 16.3
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen bijzondere gebeurtenissen na balansdatum.
63
64
