STARTNOTITIE ZWARTEWEG

STARTNOTITIE ZWARTEWEG

Titel Nummer Datum Portefeuillehouder Projectmanager Ambtelijk opdrachtgever

Zwarteweg Z-2015/001346 D-2015/184524 Juni 2015 Jop Kluis Henk Jan Oostlander J. de Poorter (i.s.m. C. Riechelman)

Pagina

2 van 22

Inhoud

1.

Aanleiding 1.2

Projectdoelstelling

3

1.3

Plangebied en gebiedsbegrenzing

3

2.

Analyse huidige situatie

4

2.1

Omgevingsanalyse/krachtenveldanalye

4

2.2

Analyse vastgoed

6

2.3

Stedenbouwkundige analyse

6

2.4

Analyse openbare ruimte

6

2.5

Analyse Verkeer

6

2.6

Analyse voorzieningen

6

3.

Toetsingskader(beleid, wetgeving en wensen)

7

3.1

Juridisch planologisch kader:

7

3.2

Milieu en veiligheid

7

3.3

Woonvisie

11

Projectdefinitie

12

4. 4.1

Woningbouwprogramma

13

4.2

Stedenbouw en beeldkwaliteit

14

4.3

Randvoorwaarden Verkeer en Parkeren

15

4.4

Randvoorwaarden groen, water, openbare ruimte en spelen

15

4.5

Randvoorwaarden milieutechnisch

16

4.6

Randvoorwaarden energie en duurzaamheid

16

4.7

Randvoorwaarden civiele techniek

16

4.8

Financiële randvoorwaarden

18

5.

6.

3

Beheersaspecten

19

5.1

Geld

19

5.2

Organisatie en planning

20

Projectcommunicatie

21

Startnotitie Zwarteweg

Pagina

1.

3 van 22

Aanleiding

Het deelgebied “Zwarteweg” grenst direct aan de Burgemeester Kasteleinweg (oude N201)en betreft de terreinen waarop in het verleden kwekerijen waren gevestigd. In de jaren negentig is op een deel van het terrein de nieuwe gemeentewerf gerealiseerd, die voorheen gevestigd was aan de Dorpsstraat in Aalsmeer-dorp. De activiteiten van de kwekerij zijn reeds geruime tijd beëindigd en het gebied is sindsdien verwaarloosd.

1.2

Projectdoelstelling

Het doel is in het plangebied woningen te realiseren. De ruimtelijke invulling van dit woongebied zal aansluiten bij de wijken Stommeer en overwegend bestaan uit grondgebonden woningen.

1.3

Plangebied en gebiedsbegrenzing

Het deelgebied Zwarteweg is onderdeel van het project “De Tuinen van Aalsmeer”. Het totale project richt zich op de herinrichting van de Burgemeester Kasteleinweg en de invulling van de onbebouwde gebieden die direct aan de Burgemeester Kasteleinweg grenzen. Het plangebied wordt in het noorden globaal begrensd door de Gloxiniastraat, in het oosten door de Burgemeester Kasteleinweg, het zuiden door de Zwarteweg en in het westen door de achtertuinen van de aan de Hortensialaan gelegen woningen.

Figuur 1: Plangebied Zwarteweg


Pagina

2.

4 van 22

Analyse huidige situatie

De zuidzijde van wijk Stommeer kent een grote bebouwingsdichtheid, die vanaf de jaren 50 tussen de Westeinderplassen en de Burgemeester Kasteleinweg is gerealiseerd. Voor dit project wordt uitgegaan van een wijk die zich voegt in de ruimtelijke kenmerken van de overige, -binnen de wijk Stommeer gelegen woongebieden. In de toekomst is de Zwarteweg onderdeel van de lokale hoofdstructuur van de woonkern Aalsmeer en het nieuwe woongebied wordt dan ook op de Zwarteweg ontsloten. De ontsluiting van de wijk zal plaatsvinden binnen het profiel van de huidige provinciale weg N196, die door de provincie binnenkort aan de gemeente zal worden overgedragen. Het in 2013 vastgestelde wensbeeld voor de Burgemeester Kasteleinweg is daarvoor het uitgangspunt, dat wil zeggen een stevig laanprofiel naast een vrijliggende, centraal gelegen busbaan. De locatie sluit rondom op verschillende omgevingstypen aan: · Aan de westzijde sluit het plangebied aan op een ontspannen woongebied dat bestaat uit twee-onder-een-kapwoningen en korte rijen eengezinswoningen in een laanstructuur. · Aan de noordzijde sluit het plangebied aan op een waterstructuur met aan de overzijde een kleinschalig woongebied met eenvoudige grondgebonden woningen in een ruime groene setting. · Aan de oostzijde is aan de andere kant van de Burgemeester Kasteleinweg een klein bedrijventerrein gerealiseerd waarin o.a. zichtlocaties voor diverse bedrijven zijn gerealiseerd. De verschillende bedrijfspanden zijn naar de Burgemeester Kasteleinweg en daarmee op het nieuwe woongebied gericht. · Aan de zuidzijde sluit het plangebied aan op de Zwarteweg, een belangrijke landschappelijke lijn die voorkomt uit de ontwikkeling van Aalsmeer als polderdorp. Dit is nog steeds te herkennen door het brede groene profiel, de aanwezigheid van water en de ruime afstand waarop de woningen van elkaar zijn gesitueerd. De oude structuur van het bebouwingslint is duidelijk waarneembaar. Aangrenzend bevindt zich de zogenaamde “knoop Zwartweg” waar een halteplaats voor het HOV is opgenomen in het masterplan van de gemeente.

2.1

Omgevingsanalyse/krachtenveldanalye

In 2015 trekt de woningmarkt verder aan. Er is vooral behoefte/markt om betaalbare woningen te realiseren, voor het dure/duurste segment is marktvraag nog gering. Gedurende enige tijd zijn we in gesprek met partijen die een ontwikkeling op deze gunstige locatie (goed bereikbaar, hoog niveau van voorzieningen) ter hand willen nemen. Begin dit jaar is met twee partijen een vooroverkomst gesloten. Van Omme & De Groot Het perceel achter Zwarteweg 73 was in eigendom van Moes bouwbedrijf. Dit bedrijf is enkele jaren geleden failliet gegaan en sindsdien vallen de gronden onder de verantwoordelijkheid van de hypotheekhouder van de eigendommen van Moes: ING Real Estate. Ontwikkelaar Van Omme & De Groot heeft ING Real Estate circa één jaar geleden benaderd en exclusiviteit gekregen om in overleg met de gemeente Aalsmeer en belanghebbende partijen tot een gebiedsontwikkeling te komen. Van Omme & De Groot heeft hiertoe een initiatiefplan ingediend bij de gemeente Aalsmeer.


Pagina

5 van 22

Gemeente Aalsmeer: kantoor en garage (voorheen gemeentewerf) In het pand Zwarteweg 75-77 is momenteel - naast de Brandweer- “De Meerlanden” gevestigd. Dit pand is samen met de bijbehorende werf in eigendom van gemeente Aalsmeer. De realisatie van het initiatiefplan van Van Omme & De Groot is niet mogelijk zonder dit gemeentelijk eigendom. Bij de gebiedsafbakening is er rekening mee gehouden, dat het pand verhuurbaar blijft tijdens en na realisatie van het woningbouwproject. Bohemen In 2005 heeft de gemeente een overeenkomst gesloten met ontwikkelaar Bohemen met de doelstelling om in een aantal gebieden langs de Burgemeester Kasteleinweg woningbouw te realiseren. De afspraken zijn gemaakt in een andere tijd en in een andere markt, maar deze woningmarkt is in de afgelopen periode sterk veranderd. In 2012 heeft er een review op het project plaatsgevonden en is er besloten om het project op een aantal punten structureel te wijzigen. Eén van de wijzigingen is het herzien van de samenwerkingsovereenkomst met Bohemen. Na de oriëntatie op het juridische krachtenveld en nieuwe werkwijzen in de woningmarkt is in de afgelopen periode in nauw overleg met Bohemen een nieuwe samenwerkingsovereenkomst opgesteld. De strekking van de overeenkomst is dat Bohemen een bieding uitbrengt voor de grond, de gemeente aan marktconformiteit toetst o.b.v. een onafhankelijke taxatie en de grond verkoopt na overeenstemming. Brandweer De brandweer Amsterdam-Amstelland is gevestigd aan de voorzijde van de percelen Zwarteweg 75-77. Hoewel er verschillende plannen voor reorganisatie van deze dienst bestaan zijn er geen concrete aanwijzingen dat deze op korte termijn gevolgen hebben voor de locatie van de brandweerkazerne in Aalsmeer. Er wordt bij de uitwerking van het plan wel geanticipeerd op de mogelijkheid dat de brandweerkazerne op middellange/lange termijn zal verdwijnen van haar huidige locatie aan de Zwarteweg. Ambulance hulpdienst Naast de brandweerkazerne is de uitvalspost voor de Ambulance hulpdienst gevestigd. Het perceel wordt aan de hulpdienst verhuurd. Indien nodig kan deze huurovereenkomst worden opgezegd. Zendmast T-Mobile (te verplaatsen) Naast de brandweerkazerne staat een zendmast van T-Mobile op basis van een huurcontract. Met T-Mobile is afgesproken om de mogelijkheden te onderzoeken om de zendmast te verplaatsen naar een locatie naast het toekomstige busstation langs de Burgemeester Kasteleinweg (noordzijde) en nabij de Zwarteweg. De positionering t.o.v. andere masten in de omgeving wordt onderzocht. De huurovereenkomst is per 30 juni 2013 opgezegd. Zonder tegenbericht wordt de overeenkomst tijdelijk stilzwijgend voor 1 jaar verlengt. Particuliere eigenaar aan de Zwarteweg Tussen Zwarteweg 67 en 73 is sprake van een gedeeld eigendom tussen een particulier en de hypotheekhouder van de boedel van Moes Bouwbedrijf. Het is de enige toegang van de openbare weg (Zwarteweg) naar het achterliggende perceel. Deze positie kan alleen opgegeven worden als er voor de huidige c.q. toekomstig eigenaar zekerheid bestaat over een andere ontsluiting (via het naastliggende perceel) van de gemeente Aalsmeer.


Pagina

2.2

6 van 22

Analyse vastgoed

Op de voormalige kwekerij achter Zwarteweg 73 staan verschillende opstallen, ondermeer een zwaar verwaarloosde kas, een hal voor opslag en een bedrijfswoning, die niet meer bewoond wordt. De gemeentewerf is verhuurd aan de Meerlanden. De huurovereenkomst is reeds opgezegd. Het is een optie de direct naast het plangebied gelegen kantoorruimte en garage ook in de toekomst te verhuren. Om een kwalitatieve entree tussen het oude kantoor en de nieuwbouwwoningen te creëren zal er een Greenwall worden geplaatst. Er wordt onderzocht of de uitbouw van de kantoren wel of niet gesloopt moeten worden om hier voldoende ruimte te creëren. Eigendomssituatie Zie de eigendomssituatie en de eerdere analyse. De gronden van de provincie NoordHolland worden conform de Realisatieovereenkomst N201+ aan de gemeente Aalsmeer geleverd.

2.3

Stedenbouwkundige analyse

Zwarteweg De Zwarteweg zelf maakt onderdeel uit van de historische hoofdstructuur van de gemeente Aalsmeer. Een van de ruimtelijke kenmerken van deze weg is de diversiteit in architectuur. Burgemeester Kasteleinweg Bebouwingsstructuur langs de Burgemeester Kasteleinweg sluit aan bij het ruimtelijk wensbeeld, een min of meer gesloten bebouwingswand die de richting ondersteund. De herinrichting van deze weg moet nog exact worden bepaald. Ontsluiting Het plangebied zelf ligt erg geïsoleerd t.o.v. de omgeving. De gemeentewerf en kantoren worden via de Zwarteweg ontsloten. Het oude terrein van Moes wordt ontsloten door een weg die in gedeeld eigendom is van een particulier en de hypotheekhouder van de boedel van Moes Bouwbedrijf.

2.4

Analyse openbare ruimte

Het plangebied zelf kent op dit moment geen openbare ruimte. Het plangebied wordt aan de westen noordzijde omsloten door een watergang. Op het voormalige terrein van Moes is sprake van begroeiing. Op het gemeentewerfterrein ontbreekt deze begroeiing.

2.5

Analyse Verkeer

In 2004 is met provincie in de Realisatieovereenkomst N201+ overeengekomen dat de voormalige N201, nu N196 en lokaal bekend als de Burgemeester Kasteleinweg in eigendom, beheer en onderhoud aan de gemeente Aalsmeer wordt overgedragen.

2.6

Analyse voorzieningen

Er zijn geen voorzieningen in het plangebied. In de naastgelegen woongebieden zijn scholen, (para)medische voorzieningen en een winkelcentrum.


Pagina

7 van 22

3.

Toetsingskader(beleid, wetgeving en wensen)

3.1

Juridisch planologisch kader:

Vigerend bestemmingsplan De locatie is gelegen in het recentelijk vastgestelde conserverend bestemmingsplan “N 196”, waarin de gronden zijn bestemd overeenkomstige het huidige (voormalige) gebruik t.w. “Bedrijfsdoeleinden” en “Agrarische doeleinden”. Planologische procedure Binnen de voorschriften van het geldende bestemmingsplan is het realiseren van woningbouw binnen dit plangebied niet mogelijk. Er geldt nu een agrarische/bedrijfsdoeleinden bestemming; om de bouw van de woningen mogelijk te maken zal het bestemmingsplan moeten worden herzien. Het gebied krijgt dan een woonbestemming. De formele procedure van het bestemmingsplan gaat van start met de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan met de mogelijkheid voor een ieder zienswijzen in te dienen. De gemeenteraad dient vervolgens na afloop van de inzagetermijn een besluit te nemen over de vaststelling van het bestemmingsplan. Voorwaarde om het bestemmingsplan te kunnen vaststellen is dat het kostenverhaal geregeld is voor een overeenkomst tot kostenverhaal met de initiatiefnemer dan wel een exploitatieplan.

3.2

Milieu en veiligheid

Milieuzonering Voor de Brandweerkazerne moet rekening worden gehouden met een milieuzonering. Deze bedraagt 50 m ten opzichte van een rustige woonwijk vanwege het thema geluid. Van belang is vast te stellen t.o.v. welke onderdeel van de brandweerkazerne deze 50 m gemeten moet worden. Op de overige onderdelen zal de huidige bedrijfsbestemming gehandhaafd worden. Dat betekent dat er bedrijfsactiviteiten kunnen plaatsvinden, met een milieuzoneringscategorie 1 uit de VNG bedrijvenlijst. Dit betekent dat met een milieucontour in het naastgelegen gebied rekening moet worden gehouden. Luchtkwaliteit Het ontwikkeling van voorgestelde woningbouwlocatie is ingevolge de “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ aangewezen als een categorie die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een luchtkwaliteitonderzoek is daarom niet nodig. Bovendien laat het zogenoemde monitoringstool prognoses zien voor 2015 en 2020, waaruit blijkt dat ter plaatse voldaan wordt aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof. Geluid industrie- en bedrijventerreinen


Pagina

8 van 22

In de nabijheid van het plangebied zijn geen gezoneerde industrie- of bedrijventerreinen gevestigd. Er zijn geen bedrijven geïnventariseerd die voor overmatige geluidsbelasting zullen zorgen op het plangebied. Op basis van de VNG-bedrijvenlijst kent het buitengebied van de gemeentewerf en de brandweerkazerne een milieucontour van 50 meter vanaf de perceelsgrens. Woningbouw binnen deze contour is mogelijk, zonder dat die van nadere motivering wordt voorzien. Voor de brandweerkazerne geldt het wettelijke kader van het Activiteitenbesluit, waarbij (er) vanuit is gegaan dat de brandweer hieraan voldoet. Met dit gegeven is een maximaal bronvermogen per m2 bepaald voor de activiteiten die op het terrein van de brandweer kunnen plaatsvinden. Het bronvermogen voor de activiteiten van de brandweer mag op het voorterrein niet meer bedragen dan 58 dB(A) per m2 etmaalwaarde. Verkennend onderzoek van Tebodin (Akoestisch onderzoek t.b.v. het plangebied Zwarteweg te Aalsmeer dd. 05 oktober 2010) heeft plaatsgevonden. De maximale geluidniveaus voldoen op de bestaande woningen aan de eisen uit het activiteitenbesluit. Aangezien deze woningen meer bepalend zijn dan de nieuwbouwwoningen, zal ter plaatse van het plangebied worden voldaan aan de gestelde eisen. Verkeersgeluid Sinds de ingebruikname van de nieuwe N201 op 16 mei 2014 is de verkeersintensiteit op de Burgemeester Kasteleinweg substantieel gedaald. Met het verkeersmodel NoordHolland zuid is de verkeersbelasting op de Burgemeester Kasteleinweg in 2014 op basis van recente tellingen in het gebied onderzocht. Het is de planning om de komende jaren de Burgemeester Kasteleinweg anders in te richten, met ondermeer een vrijliggende busbaan (50 km/uur), een bomenrij en parallel aan weerszijden van de busbaan een erftoegangsweg met een maximum snelheid van 30 km/uur. De maximale verkeersbelasting op de erftoegangsweg in het plangebied is circa 350 voertuigbewegingen per etmaal. Op de parallelweg aan de overzijde van de busbaan (Witteweg) wordt veel meer verkeer verwacht (circa 5.000 motorvoertuigen per etmaal), maar de geluidsbelasting ten gevolge hiervan blijft voor de nieuwe woningen onder de wettelijke normen. Het advies is om zodra de situering en de bouwhoogten van de woningen bekend zijn, de verkennende onderzoeken naar verkeersgeluid en industrielawaai te actualiseren, rekening houdend met het meest recente verkeersgegevens. In het kader van de planologische procedure dienen door het college op basis van het definitieve akoestisch rapport zo nodig hogere waarden te worden vastgesteld. Water Er dient voldoende water gecompenseerd te worden om te voldoen aan de Keur van Rijnland. Er zal in overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland bepaald moeten worden hoeveel water gecompenseerd moet worden. Bij het aanleggen van watergangen en oevers dient voldaan te worden aan de afmetingen uit onderstaande tabel (tabel 1).


Pagina

9 van 22

Tabel 1: Eisen maatvoering watergangen Flora en fauna Er zal in eerste instantie een quickscan flora en fauna uitgevoerd moeten worden, met name omdat (vooral op het terein achter de Zwarteweg 73) bomen gekapt moeten worden en opstallen worden gesloopt. Hierin zouden zich jaarrond beschermde vogelnesten of vleermuisverblijfplaatsen kunnen bevinden. De rest van het terrein lijkt een beperkte natuurwaarde te hebben. Bij de sloop van opstallen moet rekening worden gehouden met rugstreeppadden. Na het bouwrijp maken moet ook voorkomen worden dat rugstreeppadden worden aangetrokken, bijvoorbeeld door het plaatsen van een amfibie scherm. Verder zou conform een goedgekeurde gedragscode voor de Flora- en faunawet gewerkt moeten worden, bijvoorbeeld die van de gemeente Amstelveen. Archeologie Het plangebied is volgens de Aalsmeerse beleidsnota Archeologie kaart archeologievrij. Bodem De locaties binnen het plangebied zijn onderzocht. Uit het meest recente rapport uit 2013 blijkt op het terrein achter Zwarteweg 73 (hier was voorheen een glastuinbouwbedrijf gevestigd) dat de bovengrond sterk is verontreinigd met lood, zink en PAK. Er is sprake van een ernstige bodemverontreiniging en er is een niet spoedeisende saneringsnoodzaak aanwezig. Er bestaan geen risico’s voor de volksgezondheid, maar de gronden dienen gesaneerd te worden voor de functie wonen. Ook zijn op het maaiveld asbestverdachte materialen waargenomen die middels “handpicking” verwijderd moeten worden. Op de voormalige gemeentewerf hebben in het verleden op verschillende onderdelen van het terrein, diverse onderzoeken plaatsgevonden. Over het algemeen zijn er lichte verontreinigingen aangetroffen die geen risico vormen voor de volksgezondheid en die ook niet verder onderzocht hoeven te worden. Bij de locatie van enkele verwijderde ondergrondse tanks zal nog nader onderzoek worden uitgevoerd naar verontreiniging. Nog resterende tanks zullen verwijderd moeten worden inclusief de verontreinigende grond rond de tanks. Tevens wordt nader onderzoek gedaan naar de samenstelling van het aanwezige asfalt. Voor de sloop van alle aanwezige opstallen dient voor de sloop een asbest-in-grond onderzoek te worden uitgevoerd. Externe veiligheid Er zijn geen BEVI-inrichtingen en geen buisleidingen in de omgeving van de bouwlocatie aanwezig en ook vinden er na het afwaarderen van de Burg. Kasteleinweg slechts incidenteel transporten van gevaarlijke stoffen plaats. Externe veiligheid is daarom in dit geval niet relevant.


Pagina

10 van 22

20 Ke-contour Het plangebied Zwarteweg is gelegen in de nabijheid van de luchthaven Schiphol. Het plangebied valt binnen de 20 Ke-contour rond Schiphol en is daarnaast gelegen in het beperkingengebied van het luchthavenindelingbesluit (Lib). Het beleid voor de 20 Ke-contour was neergelegd in de Nota Ruimte. In de Nota Ruimte is voor de gebieden binnen deze contour opgenomen dat geen nieuwe uitleg locaties kunnen worden ontwikkeld. Inmiddels is de Nota Ruimte vervangen door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte die op 13 maart 2012 is vastgesteld. Belangrijke onderwerpen waarvan doorwerking op lokaal niveau dient te worden geborgd zijn verankerd in het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het barro is niets opgenomen over Schiphol of de 20 Ke-contour. Het is de bedoeling in het kader van de Structuurvisie Mainport Amsterdam Schiphol Haarlemmermeer (SMASH) tot afspraken te komen over de versterking van mainport Schiphol in samenhang met overige ruimtelijke opgaven, en daarbij ook de actualisering van de 20 Ke-contour te bezien. Het beleid voor de 20 Ke-contour zal vervolgens in het Lib worden opgenomen. Tot die tijd geldt op grond van het in september 2009 tot stand gekomen het ‘Convenant omgevingskwaliteit middellange termijn’ de beleidslijn 20 Ke zoals die op 11 juni 2008 aan de Alderstafel is besloten. In de beleidslijn is de tekst uit de Nota Ruimte opgenomen: “binnen de 20 Ke-contour mogen geen nieuwe uitleglocaties voor woningbouw worden gerealiseerd buiten bestaand bebouwd gebied. Binnen het bestaand bebouwd gebied is herstructurering en intensivering van woningbouw toegestaan”. De voorgenomen herontwikkeling tot woonbuurt is in overeenstemming met het beleid zoals voorheen neergelegd in de Nota Ruimte en nu is opgenomen in de beleidslijn 20 Ke, zoals besloten aan de Alders-tafel. Luchthaven Indelingsbesluit Het Lib legt beperkingen op aan ruimtelijke ontwikkelingen die binnen het plangebied mogelijk zijn. De uiterste oosthoek van het plangebied is gelegen in zone 4 van het Lib. Hiervoor geldt dat geen nieuwe gevoelige functies zijn toegestaan. De geplande woningbouw valt buiten deze zone, zodat een verklaring van geen bezwaar ex artikel 8.9 Wet luchtvaart niet aan de orde is. Het plangebied is tevens gelegen in de zone van het Lib waarvoor als gevolg van veiligheidsnormen in verband met het gevaar op doorschieten en te vroeg landen van vliegtuigen hoogtebeperkingen voor bebouwing gelden. Er geldt een hoogte vanaf het peil van Schiphol (4 m – NAP) van maximaal 45 meter. De voorgenomen bouwhoogtes blijven hier ruimschoots onder. Om de kans op vogelaanvaring zoveel mogelijk te beperken, mogen op grond van het Lib in het plangebied geen vogelaantrekkende functies worden toegelaten. Het verbod geldt voor vestigingen van industriële bedrijven in de voedingssector met extramurale opslag of overslag, viskwekerijen met extramurale bassin, opslag of verwerking van afvalstoffen met extramurale opslag of verwerking, de aanleg van natuurreservaten en vogelreservaten en de aanleg van moerasgebieden en oppervlaktewater met een oppervlakte van meer dan 3 hectare. Het project voorziet niet in dit soort functies en is derhalve in overeenstemming met dit onderdeel van het Lib. 3.3

Energie en Duurzaam Bouwen

Het Duurzaam Bouwen beleid (vastgesteld door de Raad in 2009) bevat ambities en uitgangspunten voor energie, de groene ruimte, natuur en materiaalgebruik. De ambitie voor nieuwbouw is ambitieniveau A voor energie (> 30% CO2-reductie in 2020 tov 1990) en B voor materiaalgebruik en ecologie. Ten opzichte van 2009 is voor woningen de epc (energieprestatie-eis vastgelegd in het Bouwbesluit) aangescherpt van 0,8 naar 0,4 per 1 januari 2015. Ter illustratie een epc van 1,0 is ongeveer wat de gemiddelde woning uit 1990 presteerde. Een woning met een


Pagina

11 van 22

epc van 0,4 verbruikt dus nog maar zo’n 40% energie ten opzichte van een woning in 1990. Energie Ambitie A is vertaald naar een streef EPC waarde die 75% lager is dan de wettelijke norm uit 2009 en zou nu dus een epc van 0,2 inhouden. Een hogere ambitie kan worden bereikt door extra isolatie, energiezuinige systemen, warmte - koude opslag gecombineerd met lage temperatuurverwarming, en het benutten van de zon als energiebron. Voor dit project wordt de epc van maximaal 0,4 gehanteerd, waarbij de ontwikkelaar nadrukkelijk meer opties aanbiedt waarmee bewoners een lagere epc kunnen bereiken. Gedacht wordt hierbij aan mee ontworpen zonnepanelen, zonneboiler, extra isolatie en/of warmteterugwininstallaties in douchewaterretour. Bij de bouwaanvraag worden de meerwerk-opties in de aanvraag meegenomen, zodat hierop toegezien kan worden. Groene ruimte en water, natuur (ecologie) Ambitieniveau B houdt in dat een duidelijke ruimtelijke structuur wordt gecreëerd voor de inheemse flora en fauna. Deze structuur wordt gebaseerd op een ecologische inrichtingsstudie, waarbij gebruik kan worden gemaakt van de resultaten van de wettelijke onderzoeksplicht (Flora en Faunawet). Materiaalgebruik Het computerprogramma GPR (gemeentelijke praktijkrichtlijn) is een gangbaar instrument om de prestatie van een gebouw door te rekenen, onder andere op materiaalgebruik. Dit is mogelijk omdat GPR informatie bevat over de milieueffecten van alle typen bouwmaterialen die op de markt verkrijgbaar zijn. Met behulp van een zgn. levenscyclus analyse is bekend wat de milieueffecten zijn van deze producten, gedurende de fase van winning, transport, bewerking, gebruik en afdanking (afval). Ambitieniveau B houdt minimaal een cijfer 8 in het computerprogramma GPR voor gebouwen in op het thema milieu.

3.4

Woonvisie

In de actualisatie van de Woonvisie Aalsmeer 2012-2020 is het volgende opgenomen m.b.t. nieuwbouwlocaties: Specifieke bouwlocaties vragen om specifieke bouwprogramma’s. Voor individuele projecten zijn in beginsel specifieke programma’s denkbaar, redenerend vanuit de kansen van een gebied. Variatie tussen locaties is noodzakelijk, Hierbij willen wij wel de volgende uitgangspunten in acht nemen: · Voor jonge starters en ouderen bouwen we voornamelijk nabij voorzieningen; · Op locaties nabij woonzorgzones worden woningen aanpasbaar gebouwd; · In de Linten wordt kleinschalig gebouwd; · Sociale woningbouw krijgt voornamelijk een plek op de grotere locaties en wordt bezien in relatie tot vernieuwing van bestaande voorraad. Dat betekent dat we het percentage sociaal niet voor elke locatie stringent hanteren; · Het programma voor vernieuwingsgebieden is gericht op het realiseren van een grotere variatie aan woningen in het betreffende woongebied.


Pagina

4.

12 van 22

Projectdefinitie

Het doel van het project is het realiseren van nieuwe woonbebouwing op voormalige agrarische gronden en gronden behorende bij de voormalige gemeentewerf. In paragraaf 4.1 worden de eisen m.b.t. het te realiseren woningbouwprogramma beschreven. Stedenbouwkundige randvoorwaarden en eisen zijn opgenomen in een randvoorwaardenkaart en beeldkwaliteitsparagraaf (zie figuur 2 en bijlage 1). Deze randvoorwaarden en eisen staan samengevat in paragraaf 4.2. In de daarop volgende paragrafen komen respectievelijk de randvoorwaarden voor de thema’s verkeer, parkeren, groen, openbare ruimte, water, milieu, energie en duurzaamheid en civiele techniek aan bod. Tot slot wordt ingegaan op de financiële randvoorwaarden.

Figuur 2: Randvoorwaardenkaart Zwarteweg


13 van 22

Pagina

4.1

Woningbouwprogramma

Bij het vaststellen van de grondexploitatie 2014 voor het project De Tuinen van Aalsmeer heeft de gemeenteraad aan het college de opdracht gegeven om de mogelijkheden en financiële gevolgen van een aangepast woningbouwprogramma te onderzoeken met meer sociale (huur)woningen. De afgelopen maanden is door het college uitvoering gegeven aan deze opdracht. Voor de grondexploitatie 2015 van het project heeft deze opdracht geleid tot een aangepast woningbouwprogramma, waarbij door het college de nadruk in het woningbouwprogramma wordt gelegd op betaalbare woningen. Dit programma voorziet in de lokale, Aalsmeerse vraag en sluit uit bij het inkomensbeeld van de Aalsmeerders. Eén van de doelstellingen is om doorstroming in Aalsmeer tot stand te brengen. Er wonen relatief veel mensen in een sociale huur of koopwoningen (circa 50 %), terwijl slecht 30 % van de Aalsmeerders daar op basis van het inkomen voor in aanmerking kan komen. Voor deze groep die scheef woont is het doel een goed en aantrekkelijk alternatief te bieden. In samenhang met de anderen deelprojecten in het project De Tuinen van Aalsmeer is voor de Zwarteweg tot het woningbouwprogramma gekomen, zoals weergegeven in tabel 2.

Categorie

Percentage

Effecten

Doelgroep ·

Jongeren (<27 jaar)

Bedient alle doelgroepen behalve ouderen . Duur-

·

Gezinnen

dere segment is gericht op gezinnen

Prijs · Sociaal (huur < 700; koop < 169.000,

Doorstroming op de woningmarkt 10%

Huisvesten Aalsmeerders

prijspeil 2014) ·

Goedkoop (huur <900; koop < 208.000,

35%

prijspeil 2014) ·

Midden (huur < 1.100; koop <300.000,

10%

prijspeil 2014) ·

Duurder (huur > 1.100; koop >300.000,

45%

prijspeil 2014)

Aanvullende eisen ·

Beperk sociale huur < 30%

Door markgericht te bouwen kan sneller worden

·

Bouw Compact (niet te veel)

begonnen en de renteverliezen worden beperkt

·

Bouw vraag gericht

·

Meergezinswoningen 15-20%

20%

Behoud dorps karakter.

Duurzaam bouwen ·

Lagere woonlasten door investe-

Volg gemeentebeleid

ring energie gebruik

Met ontwikkelaars wordt gekeken naar mogelijkheden.

Tabel 2: Woningbouwprogramma


Pagina

4.2

14 van 22

Stedenbouw en architectuur

De bebouwing binnen het plangebied van de Zwarteweg is globaal in te delen in drie gebieden te weten : A. Bebouwing langs de Burgemeester Kasteleinweg; Aan de oostzijde is een wandvormige bebouwingstype gewenst die met de voorzijde langs de Burgemeester Kasteleinweg is gesitueerd, als ruimtelijke ondersteuning van deze belangrijke verbinding binnen Aalsmeer. Bij voorkeur wordt hier uitgegaan van grondgebonden woningen. Goothoogte is maximaal 6 meter, de bouwhoogte is maximaal 12 meter. B. Bebouwing in het middengebied; In het middengebied kan worden volstaan met een gevarieerd woningtype, waarbij afwisseling tussen 2^1 kap-, rijtjeswoningen en beneden/boven woningen mogelijk is. C. Bebouwing langs de zuidwestelijk gelegen gebogen laan. Aan de westzijde zijn bij voorkeur geschikt voor 2^1 kapwoningen die aansluiten bij het woningtype langs de Hortensialaan. De woningen zijn met hun voorkant gericht naar de openbare weg, achtertuinen sluiten aan op de watergang langs de Hortensialaan. Goothoogte is maximaal 6 meter, de bouwhoogte is maximaal 12 meter. Alle drie de gebieden kennen elk hun eigen identiteit, wel is het van belang dat binnen de onderscheiden gebieden een ruimtelijke en architectonische samenhang ontstaat. Architectuur Ten aanzien van de architectuur gelden de volgende uitgangspunten · In de rijenwoningen zullen de woningtypes eenvoudig herhaald kunnen worden met op enkele onderdelen een interessante onderbreking in het ritme; · Op de koppen van elk blok dient rekening gehouden te worden met accentbebouwing · Gevelmateriaal overwegend baksteen of vergelijkbaar steenachtig materiaal of bekleed met houten beschot, eventueel stuc- en staalelementen; · Gevels hebben een heldere geleding; · De detaillering is zorgvuldig; · Kozijnen, dakkapellen en daklijsten uitvoeren in hout, kunststof is toegestaan mits goed gedetailleerd; · Het kleurgebruik van de gevels is samenhangend en terughoudend; · Voor woningen die met zowel de voorgevel als de zijgevel grenzen aan openbaar gebied, zijn bijzondere hoekoplossingen gewenst ((NB. Geen dichte gevels); · Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa. Erfscheidingen Voor de erfscheidingen bij alle woningtypen geld verder dat aan erfscheidingen die grenzen aan openbaar gebied (en dus zichtbaar zijn vanaf het openbare gebied) bijzondere eisen worden gesteld. Integraal vormgegeven erfscheidingen vormen hierbij het uitgangspunt.


Pagina

15 van 22

Waar achtertuinen en zijtuinen grenzen aan openbaar gebied, wordt een groene tuinscheiding aangebracht. Voor meer informatie zie de Randvoorwaardenkaart Zwarteweg in figuur 2 en bijlage 1.

4.3

Randvoorwaarden Verkeer en Parkeren

De ontsluiting van het autoverkeer geschiedt via de Burgemeester Kasteleinweg. Deze weg dient ook als fietsroute gebruikt te worden en zal worden ingericht als “fietsstraat” waarbij de auto te gast is. Het parkeren dient zo dicht mogelijk bij de woningen te worden gesitueerd. Twee onder een kap woningen hebben minimaal een parkeerplaats op eigen terrein (Veelal is er ook ruimte voor een tweede auto. In de parkeerbalans wordt deze meegeteld als er ruimte is voor twee auto’s naast elkaar). Voor het plangebied gelden overeenkomstig de CROW de volgende parkeernormen: · Woningen tot ca. 80m2 1,7 (1,4 + 0,3 bezoekersparkeren) · Woningen 80 – 110m2 1,9 (1,6 + 0,3 bezoekersparkeren) · Woningen > 110m2 2,1 (1,8 + 0,3 bezoekersparkeren)

4.4

Randvoorwaarden groen, water, openbare ruimte en spelen

Het openbaar gebied wordt hoogwaardig ingericht. In de rijwegen worden gebakken klinkers gelegd, behalve de ontsluitingsweg die als fietsstraat voorzien moet worden van minimaal 3.5 breed asfalt. In principe komt minstens aan één zijde van een weg een trottoir waarin ruimte is voor kabels en leidingen. Waar achtertuinen en zijtuinen grenzen aan openbaar gebied, wordt een groene tuinscheiding aangebracht volgens beeldkwaliteitseisen, of moet er op openbaar terrein voldoende ruimte zijn voor een afschermende groenstrook. De buitenruimte moet een groen karakter krijgen. Door de verwijdende vorm van het gebied kan er centraal in het plangebied een noord-zuid gelegen centrale groene zone ontstaan, waarin met verspreide boomgroepen een parkachtig beeld kan worden bereikt. Onderzocht moet worden of bestaande goede bomen die in dit groene middengebied vallen kunnen worden gehandhaafd. In dit groene middengebied moet een speelvoorziening voor kinderen (leeftijdscategorie wordt nog nader bepaald) een plek krijgen. Aan de oostzijde, langs de Burgemeester Kasteleinweg, zal de buitenruimte een meer stedelijk en laanachtig karakter krijgen. De nieuwe woningen moeten deze ruimte nadrukkelijk met hun (hoge) voorkant begeleiden. De bestaande rij essen langs de Kasteleinweg moet worden gehandhaafd tenzij kan worden aangetoond dat dit niet mogelijk is. Aan de westzijde van het plangebied kan de huidige smalle watergang worden verbreed naar tenminste 4.1 meter breedte. Door hieraan woningen met hun achtertuin aan het water te situeren, wordt tevens een goede ruimtelijke overgang naar de bestaande percelen westelijk gemaakt. Het onderhoud van de watergang en haar oevers met beschoeiing is aan de aangrenzende eigenaren. De watergang sluit aan de noordzijde aan op bestaand water. Ter plaatse van een eventuele brug naar de Gloxiniastraat voor voetgangers is een oeverbescherming benodigd. De inrichting van het openbaar gebied mag niet leiden tot hogere beheerkosten dan gemiddeld in Aalsmeer gebruikelijk is.


Pagina

4.5

16 van 22

Randvoorwaarden milieutechnisch

Om aan te tonen dat wordt voldaan aan de in paragraaf 3.3 Milieu genoemde eisen zijn een aantal onderzoeken nodig: · · ·

4.6

Een akoestisch onderzoek zal moeten aantonen of aan de betreffende geluidnormen uit de Wet geluidhinder wordt voldaan; Er dient een quickscan flora en fauna uitgevoerd te worden om te voorkomen dat de Flora- en Faunawet overschreden wordt; Er zijn bodemonderzoeken nodig conform de NEN 5740 en NEN 5707/5897.

Randvoorwaarden energie en duurzaamheid

Ambitie Energie en Duurzaam Bouwen Voor het project wordt de GPR-gebouw ingevuld. Gemeente en ontwikkelaar streven in gezamenlijk overleg naar een haalbaar GPR-gebouw niveau. Voor het thema milieu wordt een ambitieniveau van 8 nagestreefd. Voor het thema energie wordt eveneens een ambitieniveau van 8 nagestreefd. Indien het ambitieniveau niet haalbaar blijkt, mag mits beargumenteerd worden afgeweken. Ondergrens is het gestelde EPC niveau zoals is gesteld in het vigerende bouwbesluit. Overige aspecten van GPR-gebouw worden ook ingevuld, hiervoor geldt geen ondergrens. Omdat de GPR-score ook voor toekomstige bewoners inzicht in de kwaliteit van de woningen geeft is een goede score op overige aspecten wel aan te bevelen. De ingevulde GPRgebouw wordt bij de bouwaanvraag meegestuurd. Overige aspecten duurzaamheid · Er wordt voor dit project een gescheiden rioolstelsel aangelegd. De Hemelwaterafvoer zal afwateren op de nabij de woningen gelegen watergang, die waar mogelijk natuurvriendelijk uitgevoerd wordt. · Eventuele watercompensatie is mogelijk door middel van verbreding van (een deel van) de watergang. · Er worden zo veel mogelijk duurzame materialen toegepast en uitloging van materialen wordt voorkomen. · De ontwikkelaar zal nader onderzoek doen naar de mogelijkheid om boven de wettelijke eis nog maatregelen aan of in de woningen aan te brengen om meer energieneutraal te worden. · De woningen voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen.

4.7

Randvoorwaarden civiele techniek

Bij de (her)inrichting van de openbare ruimte wordt samenhang gezocht met de omliggende openbare ruimte en wordt aansluiting gezocht bij de “Leidraad Inrichting Openbare Ruimte Aalsmeer 2012”. De randvoorwaarden waaraan de inrichting moet voldoen worden in deze paragraaf toegelicht. Wegen Wegen dienen ingericht te worden als 30km/uur-zoneconform de richtlijnen van C.R.O.W. De rijbaanbreedte is 5.00 meter. Het trottoir (incl. opsluitbanden) is minimaal 2.03 meter. Haaksparkeervakken zijn 2.50 meter breed bij 5.00 meter diep, langsparkeervakken 2.00 meter breed bij 5.50 meter lang. Bij langsparkeervakken moeten bij de begin- en eindvakken afschuiningen (45 graden) aangebracht te worden. De ontsluitingsweg die als fietsstraat voorzien moet worden van minimaal 3.5 breed asfalt.


Pagina

17 van 22

Riolering en afwatering Voor de riolering wordt uitgegaan van een gescheiden afvoer van huishoudelijk water (DWA) en regenwater (RWA). Voor de nieuwe bebouwing geldt dat regenwater afkomstig van dakvlakken met uitlogende materialen niet gekoppeld mag worden naar de watergang. Volgens het principe van Duurzaam Bouwen mogen uitlogende materialen dan ook niet worden toegepast. Deze infra werkzaamheden zullen vanuit de gemeente in overleg met de ontwikkelende partij worden ontworpen en aangelegd. De HWA-leidingen van de woningen zullen worden aangesloten op open water van de watergang bij de achtertuinen van de woningen grenzend aan de achtertuinen van de Hortensialaan. Onderzocht moet worden of een pompput nodig is. Straatverlichting Voor de inrichting van het plangebied met openbare verlichting worden de aanbevelingen van de NSvV (Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde) uit 1990 en het Politiekeurmerk Veilig Wonen aangehouden. Bij de ontwikkeling/planvorming en plaatsing door de gemeente wordt aangesloten op de bestaande verlichting van de omgeving. Kabels en leidingen In en rond het plangebied liggen diverse kabels en leidingen die tijdens het bouwen/of woonrijp maken afgesloten, verlegd of opnieuw gedimensioneerd worden voor de nieuwbouw. Hiervoor wordt het “Principe distributie tracé van kabels en leidingen in wegen binnen de bebouwde kom” gehanteerd. Niet onderzocht is of er voldoende capaciteit voor levering energie en water aanwezig is. Wellicht moet in de openbare ruimte rekening worden gehouden met een extra brandkraan. In principe dienen huisaansluitingen aangesloten te worden op het hoofdtracé dat is gelegen onder het trottoir. Gebruik van mantelbuizen om een aansluiting te bewerkstelligen wordt niet toegestaan, tenzij dit verkavelingtechnisch niet anders kan. Langs het tracé van de N196, Burgemeester Kasteleinweg, ligt een gasleiding van 8 Bar. Deze gasleiding is eigendom van Stedin en ligt dicht tegen nieuwe woonbebouwing aan. Onderzocht zal worden of de leiding verplaatst kan worden naar een ander tracé. Bij de sloop van de huidige opstallen zullen er wellicht al voorzieningen rond deze leiding getroffen moeten worden. Bij de verlegging zal er rekening mee worden gehouden dat de verplaatsing alleen buiten het stookseizoen gerealiseerd kan worden. Verder ligt er langs de N196 een hoogspanningskabel (50 kV, olie gekoeld). Deze ligt voldoende ver van de woningen, maar er zal aandacht besteed moeten bij het aanbrengen van materiaal boven deze kabel. Vuilinzameling Restafval wordt ingezameld in collectieve ondergrondse containers, GFT en papier middels minicontainers. Stationaire afvalinzamelvoorzieningen zijn onderdeel van de inrichting. Net als verlichting, riolering en bestrating maken ondergrondse containers deel uit van de basis voorzieningen en worden meegenomen in de exploitatie. Voor de geplande woningen voldoen 2 ondergrondse containers voor restafval. Deze moeten worden geplaatst op nader te bepalen voor een vrachtauto met laadkraan bereikbare plaatsen. GFT en papier worden ingezameld in minicontainers. Hiervoor moeten in de nabijheid van de woningen aanbiedplaatsen worden aangewezen. Deze aanbiedplaatsen moeten, indien eenrichtingverkeer geldt, in verband met de inzamelmethode aan de rechterkant van de weg gesitueerd zijn.


Pagina

4.8

18 van 22

Financiële randvoorwaarden

Sinds 1 juli 2008 is de gemeente op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd. Het plangebied is opgedeeld in ca. 50% particulier eigendom (het voormalige eigendom van Moes) en ca. 50% gemeentelijk eigendom. Dekking van het gemeentelijk kostenverhaal komt voor 50% uit de af te sluiten anterieure overeenkomst en 50% uit opbrengsten uit grondverkoop. Van Omme & De Groot heeft een optie bij ING Real Estate voor de aankoop van het voormalige eigendom van Moes. Bohemen heeft d.m.v. de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente de eerste optie tot aankoop van het gemeentelijk eigendom. De gemeente, Van Omme & De Groot en Bohemen hebben een aparte voorovereenkomst afgesloten waarin de intentie is afgesproken om te komen tot een ontwikkelplan voor de Zwarteweg. Er is een exploitatiebijdrage afgesproken die Van Omme & De Groot aan de gemeente verschuldigd is tot en met het opstellen van een anterieure overeenkomst. Partijen zullen in een anterieure overeenkomst tot kostenverhaal prestatieafspraken vastleggen om te komen tot de ontwikkeling van het bouwplan. Tevens wordt in de anterieure overeenkomst de te betalen exploitatiebijdrage aan de gemeente vastgelegd. Daarnaast zal de gemeente een koopovereenkomst afsluiten voor de aan/verkoop van de gemeentelijke grond. Indien Bohemen en Van Omme & de Groot een aparte B.V. oprichten, met als doel de ontwikkeling van de Zwarteweg, zal met de B.V. een exploitatieovereenkomst worden afgesloten. Hiermee is het gemeentelijke kostenverhaal gedekt. Het vaststellen van een exploitatieplan is in dat geval op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening niet noodzakelijk. De anterieure overeenkomst tot kostenverhaal en de koopovereenkomst dienen gesloten te zijn/het gemeentelijk kostenverhaal dient verzekerd te zijn voordat het bestemmingsplan in de gemeenteraad wordt vastgesteld. De overeenkomst tot kostenverhaal en koopovereenkomst zal worden gesloten na goedkeuring door het college van B&W.


Pagina

5.

19 van 22

Beheersaspecten

De gemeente Aalsmeer stuurt in bouwprojecten op de aspecten geld, organisatie, tijd, informatie, communicatie en kwaliteit. Op de aspecten geld, organisatie en tijd zal in dit hoofdstuk verder worden ingegaan. In hoofdstuk 4 is uitvoerig ingegaan op de te behalen kwaliteit. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de te voeren communicatie en participatie. 5.1

Geld

Kosten Gemeentelijke kosten zijn onderverdeeld in plankosten, externe onderzoekskosten (bv. milieuonderzoeken) en civiele kosten (bv. bouwen woonrijp maken). Tevens kent de gemeente Aalsmeer in de projecten een afdracht voor Bovenwijkse voorzieningen. Opbrengsten Dekking van het gemeentelijk kostenverhaal komt voor ca. 50% voort uit de af te sluiten anterieure overeenkomst en ca. 50% uit opbrengsten uit grondverkoop. Bohemen heeft d.m.v. de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente de eerste optie tot aankoop van het gemeentelijk eigendom indien het een marktconform grondbod doet. De gemeente voert een onafhankelijke taxatie uit op basis van de in deze Startnotitie opgenomen ontwikkelvisie en de overige uitgangspunten en randvoorwaarden uit deze startnotitie, teneinde onrechtmatige staatssteun te voorkomen. Bohemen en Van Omme & De Groot stellen, na vaststelling van de Startnotitie, een ontwikkelplan op met financiële onderbouwing. Op basis hiervan doet Bohemen een grondbod en zal met Van Omme & De Groot een anterieure overeenkomst worden afgesloten waarin afspraken staan over de exploitatiebijdrage. Indien Bohemen en Van Omme & de Groot een aparte B.V. oprichten, met als doel de gezamenlijke ontwikkeling van de Zwarteweg, dan zal met deze B.V. een exploitatieovereenkomst worden afgesloten.


Pagina

5.2

20 van 22

Organisatie en planning

Voor het project Zwarteweg is een planning gemaakt. Deze planning start bij de Startnotitie en eindigt bij oplevering van de woningen en het woonrijpmaken. Het bestemmingsplan zal dan alleen ter inzage worden gelegd voor zienswijzen en het indienen van beroep. Als het bestemmingsplan wordt vastgesteld moeten ook de overeenkomst kostenverhaal en koopovereenkomst afgesloten zijn. Na vaststelling van het bestemmingsplan volgt een beroepstermijn. Indien er geen beroep wordt ingebracht wordt het bestemmingsplan onherroepelijk. Na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan kan de omgevingsvergunning worden verleend en vervolgens de bouw starten. Mijlpaal

Planning

Vrijgave Startnotitie participatie (B&W) Participatie Startnotitie Verhuizing Meerlanden Vaststellen Startnotitie in gemeenteraad Taxatie Ontwerp Bestemmingsplan in B&W Ontwikkelplan/VO en financiële onderbouwing Grondbod Eind zienswijze termijn BP Koopovereenkomst en anterieure overeenkomst ondertekenen (B&W) Bestemmingsplan in B&W Vaststellen BP in gemeenteraad BP Onherroepelijk Verlenen omgevingsvergunning (bouwaanvraag) Omgevingsvergunning Onherroepelijk Grondlevering, Start bouw Oplevering

9 juni 2015 Juni 2015 Juli 2015 10 september 2015 September 2015 September 2015 Oktober 2015 November 2015 November 2015 November 2015 December 2015 Januari 2016 Maart 2016 Maart 2016 April 2016 Mei 2016 September 2017


Pagina

6.

21 van 22

Projectcommunicatie

Van Omme & De Groot zijn in samenwerking met de gemeente en Bohemen voornemens om in het gebied gelegen achter de Zwarteweg woningbouw realiseren. Deze ontwikkeling past binnen het “Masterplan de tuinen van Aalsmeer”. De ontwikkeling van een nieuw woongebied op deze locatie past niet in het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Analyse en historie Op 24 november 2006 heeft het Ontwikkelingsbedrijf &2=1 (OWB) het Masterplan met de titel “De Tuinen van Aalsmeer” en de grondexploitatie aangeboden aan het College van B&W. Het huidige initiatief voor de Zwarteweg voldoet aan de uitgangspunten uit dit Masterplan. Er heeft behoorlijk veel inspraak plaatsgevonden over het Masterplan, maar er zijn echter zeer weinig reacties binnengekomen m.b.t. de Zwarteweg. Op 14 juni 2007 heeft de gemeenteraad het Masterplan Tuinen van Aalsmeer vastgesteld. Na vrijgave voor participatie door college van B en W heeft het Masterplan vanaf 11 december 2006, 6 weken ter visie gelegen. Op diezelfde dag vond ook een informatiedag voor de bevolking plaats, waarbij de plannen werden toegelicht. Tevens heeft het OWB 4 keer met de wijkraden bij elkaar gezeten en gepraat over de opzet en inhoud van het plan. De wijkraden hebben op hun beurt overleg gehad met hun achterban door middel van openbare vergaderingen. Aan het einde van de inspraakperiode is op 15 januari 2007 een inloopavond gehouden voor mensen die nog nadere informatie wilden hebben. Voor de vaststelling is een Nota van Beantwoording opgesteld om alle inspraakreacties te beantwoorden. Twee inspraakreacties hadden specifieke betrekking op de uitgangspunten betreffende het deelplan Zwarteweg, het betrof hier: · Bedenkingen bij het verplaatsen van de brandweerkazerne. In dit stadium is er geen sprake van verplaatsing van de brandweerkazerne. Verplaatsing van de brandweerkazerne zal in een ander verband besloten moeten worden. Pas als hier duidelijkheid over is, kan worden overgegaan tot verdere ontwikkeling van de ontstane ruimte. Op dit moment maakt de brandweerkazerne geen onderdeel uit van het plangebied van de Zwarteweg. · Sloot verbreden achter de Hortensialaan. Het masterplan zet in op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door het versterken van de waterstructuur. In het Masterplan is gekozen om het water langs de oude N201 te situeren. In deze Startnotitie vormt het versterken van de waterstructuur achter de Hortensialaan en achter de Gloxiniastraat het uitgangspunt. Het huidige wegprofiel van de oude N201 zal een ontsluitingsweg voor de Zwarteweg gaan vormen. Aan deze straat is plek voor parkeren. Deze Startnotitie voldoet aan de uitgangspunten uit het Masterplan Tuinen van Aalsmeer. Voor vaststelling van het Masterplan bleken weinig inspraakreacties m.b.t. de Zwarteweg te zijn ingediend. De bedenkingen m.b.t. de verplaatsing van de brandweerkazerne en het verbreden van een andere watergang zijn in deze huidige Startnotitie ondervangen. Doel van de communicatie Omdat het project Zwarteweg onderdeel uitmaakt van het grotere project ‘De Tuinen van Aalsmeer’ is het van belang om de synergie met de andere projecten die hier ook onder vallen te houden. De communicatie moet in nauwe samenspraak plaatsvinden met de gemeentelijke afdelingen, het college, ontwikkelaars en de relevante doelgroepen in Aals-


Pagina

22 van 22

meer. Het is noodzakelijk om structureel te communiceren over de voortgang van de bouw en het besluitvormingsproces. Een van de belangrijkste opgaven is het creëren van draagvlak bij de omgeving. Zonder draagvlak van omwoners / gemeenteraad bij het project zal de ontwikkeling minder soepel verlopen. De participatie zal minder breed zijn dan bij de herinrichting van de Burgemeester Kasteleinweg. In het verleden is al uitgebreid geparticipeerd bij vaststelling van het Masterplan. In dit geval zal de communicatie met name gericht zijn op informeren van alle doelgroepen, mee weten en het creëren van begrip en draagvlak. Met dit doel wordt een Communicatieplan opgesteld. Interne communicatiestrategie Bestuurlijk: Het is belangrijk dat het college en de gemeenteraad bij het proces betrokken zijn. De

gemeenteraad wordt regelmatig op de hoogte gehouden over de voortgang van dit deelproject via de collegebrief, raadsbrief, informatief overleg, besloten informatief overleg en commissies. Ambtelijk: De plannen zijn voorgesproken en worden als passend gezien op deze plek. Er is begrip voor de ontwikkeling en het gekozen proces. Externe communicatiestrategie Participatie: Het niveau van participatie zit op participatietrede 3 (adviseren). Voor het vaststellen

van de startnotitie wordt een inloopbijeenkomst (informatieavond) georganiseerd waarin omwonenden en belangengroepen worden geïnformeerd over de Startnotitie. Eventuele reacties kunnen worden ingediend. De gemeente zal de ingediende inspraakreacties beantwoorden. Als de gemeente van oordeel is dat een reactie een waardevolle aanvulling op de Startnotitie vormt, dan wordt deze aangepast. Overige communicatie: De omgeving en het wijkoverleg wordt d.m.v. nieuwsbrieven en persberichten geïnformeerd over het project. Deze communicatie zal in het kader van het algehele project Tuinen van Aalsmeer plaatsvinden.

Alle nieuwsberichten worden vermeld op de website van de gemeente Aalsmeer onder www.aalsmeer.nl/detuinenvanaalsmeer, getwitterd en op Facebook gezet. Ook zal er actief op vragen op Social Media gereageerd worden over het deelproject. Tevens zullen nieuwsberichten en informatie omtrent de woningverkoop op de website www.detuinenvanaalsmeer.nl worden vermeld. Vervolg: Na vaststelling van de Startnotitie wordt de communicatie opgepakt in samenwerking met Van Ommen & De Groot en Bohemen. Tijdens het traject om te komen tot de bouw

van de woningen is er een formele inspraak procedure voor de noodzakelijke bestemmingswijzigingen. Het formele proces loopt apart van dit communicatie / participatietraject.


STARTNOTITIE ZWARTEWEG

Recommend Documents