“Shoppen” in Duitsland Een verkennend onderzoek naar de Duitse retail vastgoedmarkt
Masterproof MRE jaargang 2004 - 2006
B.L.P.G. Eijsvogels Beleiders: Prof. Dr. E.F. Nozeman (Amsterdam School of Real Estate) G.N.M. Kragtwijk MRE (ING Real Estate Finance)
Voorwoord Deze masterproof is gemaakt als afstudeeropdracht voor de Master of Real Estate opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Het betreft een verkennend onderzoek naar de Duitse markt voor retail vastgoed dat binnen ING REF kan dienen als achtergrond informatie bij de beslissingen om investeerders te financieren, en dat tevens kan dienen als ondersteuning voor de toekomstige strategische beslissingen die betrekking hebben op Duitsland. Voor de totstandkoming van deze masterproof ben ik dank verschuldigd aan mijn interne en externe begeleider. Ik bedank Ed Nozeman, die mij namens de ASRE op een plezierige en efficiënte wijze heeft ondersteund. Bert Kragtwijk wil ik graag danken voor de rol die hij heeft vervuld als interne begeleider binnen ING REF. Last but not least wil ik graag mijn vrouw Angela en mijn 2 kinderen Lennard en Charlotte bedanken voor de morele support en het geduld dat zij hebben opgebracht om mij gedurende de afgelopen 2 jaar vele dagen in alle rust aan mijn opleiding te laten werken. Amstelveen, 5 september 2006 Bart Eijsvogels
2
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 - Inleiding ........................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding en relevantie...................................................................................................... 4 1.2 Probleemstelling.................................................................................................................. 5 1.3 Onderzoeksopzet ................................................................................................................. 6 1.4 Leeswijzer ........................................................................................................................... 6 Hoofdstuk 2 - Economie en bevolking ................................................................................... 7 2.1 Inleiding .............................................................................................................................. 7 2.2 Integratie Oost- en West-Duitsland..................................................................................... 7 2.3 Bevolking ............................................................................................................................ 8 2.4 Ontwikkeling Duitse economie ......................................................................................... 12 2.4.1 Inleiding ......................................................................................................................... 12 2.4.2 Algemene economie 1995 – heden ................................................................................ 12 2.4.3 Retail markt 1995 – heden ............................................................................................. 14 2.4.4 Korte tot Middellange termijn verwachtingen (tot 5 jaar) ............................................. 16 2.4.5 Lange termijn verwachtingen......................................................................................... 17 2.6 Conclusies ......................................................................................................................... 21 Hoofdstuk 3 – Retail Vastgoedmarkt .................................................................................. 23 3.1 Structuur van het Duitse winkellandschap ........................................................................ 23 3.2 Karakteristieken ................................................................................................................ 24 3.3 Winkeldichtheid en type beleggers ................................................................................... 26 3.4 De vraagzijde van de markt............................................................................................... 29 3.5 Vastgoedprijzen en huren.................................................................................................. 30 3.6 Conclusies ......................................................................................................................... 35 Hoofdstuk 4 – Juridische aspecten ...................................................................................... 37 4.1 Huurrecht........................................................................................................................... 37 4.2 De aankoop en het hypotheekrecht ................................................................................... 40 4.3 Ruimtelijke ordening......................................................................................................... 41 4.4 Conclusies ......................................................................................................................... 43 Hoofdstuk 5 – Bevindingen Interviews................................................................................ 44 5.1 Inleiding ............................................................................................................................ 44 5.2 Bevindingen interviews..................................................................................................... 44 5.3 Conclusies ......................................................................................................................... 49 Hoofdstuk 6 – Conclusies en aanbeveling ........................................................................... 50 6.1 Inleiding ............................................................................................................................ 50 6.2 Conclusies ......................................................................................................................... 50 6.3 Aanbeveling ...................................................................................................................... 51 Literatuurlijst........................................................................................................................... 52 Bijlage 1 – Vertrouwelijke bijlage ten behoeve van ING Real Estate .................................... 56 Bijlage 2 – Overzicht Feri Rating ........................................................................................... 58 Bijlage 3 – Vragenlijst interviews........................................................................................... 59 Bijlage 4 – Geïnterviewden..................................................................................................... 60
3
Hoofdstuk 1 - Inleiding 1.1 Aanleiding en relevantie “Duitsland is sterk in trek bij Nederlandse vastgoedbeleggers. Bij professionele Nederlandse vastgoedbeleggers is in Europa de Bondrepubliek Duitsland duidelijk nog steeds favoriet”. Dit citaat komt uit de Vastgoedmarkt van april 1987. Duidelijk is dat Nederlandse beleggers ook toen al sterk geïnteresseerd waren in beleggingen in ons buurland. Verreweg het grootste aandeel van de buitenlandse beleggingen vloeide naar het voormalige West-Duitsland. Als redenen voor de Nederlandse interesse in de Duitse commerciële onroerend goed markt (met name kantoren, winkels maar ook wel hotels) werden genoemd het ontbreken van valutarisico in negatieve zin (door de vaste wisselkoers tussen de gulden en de mark), de gunstige ontwikkeling van de Duitse economie, maar vooral ook de positieve waardeontwikkeling van eersteklas onroerend goed in verschillende regio’s. Beleggende partijen waren op dat moment met name de institutionele beleggers zoals PGGM, Rodamco, pensioenfonds DSM en Aegon. Duitsland heeft na die tijd een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt. In november 1989 viel de Duitse muur en in nauwelijks een jaar tijd was de hereniging tussen de Bondsrepubliek en de DDR een feit. Men achtte de West-Duitse economie, ook wel vergeleken met een grote sterke Mercedes diesel motor, in staat om de kosten van de eenwording te dragen en had de verwachting dat het binnen een paar jaar in de nieuwe deelstaten economisch net zo goed zou gaan als in voormalig West-Duitsland. Deze verwachting is echter niet uitgekomen. Hoewel voormalig Oost-Duitsland een grote stap voorwaarts heeft gemaakt bevindt men zich nog lang niet op het niveau van het Westen. Maar ook met de economie in voormalig West-Duitsland ging het niet goed. Na een aanvankelijke hoogconjunctuur als gevolg van de hereniging bleven de groeicijfers vanaf 1992 achter bij die van andere Europese landen. De zich jarenlang matig ontwikkelende economie heeft ervoor gezorgd dat de interesse van Nederlandse beleggers sterk is gereduceerd. De laatste jaren is hierin echter een kentering waarneembaar getuige onder andere onderstaand citaat uit de Vastgoedmarkt van oktober 2005 (Thema Duitsland): “Up to a year ago, Dutch investors particularly ignored the German property sector. A number of Dutch companies like VastNed and AZL decided, because of the relatively poor performance, to sell off their German portfolios even with enormous write-offs”……..“Since a year ago there’s been a turnaround in the one-way traffic by German investors to The Netherlands. Germany has been rediscovered by the Dutch property sector”. In dit themanummer van Vastgoedmarkt is duidelijk terug te vinden dat er een toenemende belangstelling is van Nederlandse beleggers voor Duits Vastgoed. Men noemt een aantal factoren die ten grondslag liggen aan deze hernieuwde belangstelling. Zo is er na jaren van waarde- en huurprijsdalingen een stabilisatie waarneembaar van de vastgoedmarkt. Veel Nederlandse beleggers verwachten daarnaast een kentering in de huidige ontwikkeling van de Duitse vastgoedmarkten. Jaap Wolters, directeur Hanzevast en MPC Capital, stelt in hetzelfde nummer van Vastgoedmarkt “dat de Duitse vastgoedmarkt al zolang slecht is, dat deze eigenlijk niet verder naar beneden kan”. Ook uit een recent nummer van PropertyNL blijkt dat Duitsland een toenemende belangstelling geniet onder Nederlandse beleggers: Duitsland neemt de nummer 1 positie in in de top-5 investeringslanden tot 15-5-2006 terwijl men in 2005 nog niet bij de eerste 5 behoorde.
4
Ook ING Real Estate Finance wordt geconfronteerd met de toenemende belangstelling voor Duits vastgoed. Een groot aantal bestaande maar zeker ook nieuwe klanten heeft het afgelopen jaar de stap naar Duitsland gemaakt. De belangstelling richt zich op alle sectoren maar deze concentreert zich voornamelijk op de woning- en winkelmarkt. Over de woningmarkt is in diverse vakbladen en wetenschappelijke publicaties al het nodige geschreven en gepubliceerd maar de winkelmarkt is tot op heden onderbelicht gebleven. Een aantal grote cliënten van ING REF heeft het afgelopen jaar haar eerste schreden gezet op de Duitse winkelmarkt. Men belegt voornamelijk in supermarkten en A1 winkels. De reden waarom genoemde cliënten beleggen in Duitsland is deels terug te leiden naar eigen bodem. De aanvangsrendementen voor courant winkelvastgoed in Nederland zijn de afgelopen jaren namelijk sterk gedaald. De aankoop van de Vendex portefeuille door Bouwfonds IEF, die volgens diverse vakbladen tegen een bruto aanvangsrendement van onder de vijf procent is aangekocht, is illustratief voor de lage rendementen waartegen Nederlands A1 vastgoed momenteel wordt verhandeld. Veel locale beleggers zijn van mening dat het einde van de continue waardestijging van Nederlands winkelvastgoed in zicht is. Het gevolg van deze ontwikkeling is dat men het niet meer aantrekkelijk vindt om in Nederlands winkelvastgoed te investeren. In Duitsland daarentegen kan met nog winkelvastgoed verwerven tegen relatief interessante rendementen. Hoewel ING REF (nog) geen kantoor heeft in Duitsland worden de verrichtingen van genoemde cliënten met belangstelling gevolgd. Zowel vanuit het hoofdkantoor als vanuit de regionale organisatie worden hypothecaire financieringen aangeboden ten behoeve van Duitse aankopen. Naast het volgen van bestaande cliënten via deze “Dutch Link” zullen ook Duitse institutionele beleggers actief worden benaderd. Het kennisniveau van de Duitse winkelmarkt is echter nog beperkt zodat beoordeling vooral plaatsvindt vanuit het Nederlandse referentiekader. Gelet op de naar verwachting sterk groeiende financieringsportefeuille met Duits winkelvastgoed is het relevant om deze markt beter in kaart te brengen.
1.2 Probleemstelling Als gevolg van bovenstaande ontwikkeling is het voor ING REF relevant om een beter beeld te krijgen van de Duitse retailmarkt. Kennis van de locale markt is immers vereist om een verantwoord financieringsbeleid te kunnen voeren waarbij risico’s en kansen op de juiste wijze worden ingeschat. Daarnaast kan deze kennis invloed hebben op ING REF’s strategie richting Duitsland. Het doel van dit onderzoek is derhalve het verschaffen van inzicht in de Duitse retailmarkt hetgeen binnen ING REF kan dienen als achtergrond informatie bij de beslissingen om investeerders te financieren, en dat tevens kan dienen als ondersteuning voor de toekomstige strategische beslissingen die betrekking hebben op Duitsland. De probleemstelling wordt als volgt gedefinieerd: In hoeverre biedt de Duitse markt voor winkelvastgoed kansen en bedreigingen voor Nederlandse beleggers en financiers? In deze masterproof zullen aan de hand van een verkennend onderzoek de belangrijkste karakteristieken van de Duitse retailmarkt worden geschetst. Hoewel het voor een volledig overzicht van de winkelmarkt noodzakelijk is om aandacht te besteden aan alle winkelcategorieën zal de focus met name liggen op A1 winkelvastgoed en
5
winkelcentra. De reden hiervan is dat de beschikbaarheid van informatie over deze winkelcategorieën het grootst is.
1.3 Onderzoeksopzet Het onderzoek is opgebouwd uit een theoretisch en een empirisch gedeelte. In het theoretische gedeelte is aan de hand van relevante literatuur een onderzoek verricht om antwoord te geven op de centrale probleemstelling. Gelet op het praktische karakter van de onderzoeksvraag is naast vakliteratuur veel informatie gebaseerd op marktrapporten en overige marktinformatie. Teneinde de vertaalslag te kunnen maken naar de praktijk heeft vervolgens een empirische toets plaats gevonden. Het empirisch onderzoek bestaat uit interviews met Nederlandse beleggers die in Duitsland (willen) investeren en overige deskundigen op het gebied van Duits vastgoed. De uitslagen van de interviews zijn afgezet tegen de bevindingen uit het literatuuronderzoek.
1.4 Leeswijzer Om de centrale vraag te beantwoorden is deze ontrafeld in diverse onderwerpen. Deze onderwerpen vormen tevens de basis voor de indeling van de masterproof. Hoofdstuk 2 geeft in eerste instantie een korte toelichting op de consequenties van de Duitse eenwording. Vervolgens wordt ingegaan op de ontwikkeling van de Duitse bevolking. De kern hoofdstuk 2 wordt gevormd door een uitgebreide analyse van de ontwikkelingen in de Duitse economie en de Duitse retailsector. Naast een beschrijving van ontwikkelingen uit het verleden wordt ingegaan op de verwachtingen voor de middellange en lange termijn. Waar mogelijk zijn de diverse ontwikkelingen en verwachtingen in een internationaal perspectief geplaatst. In Hoofdstuk 3 wordt de Duitse retail vastgoedmarkt in beeld gebracht. Er wordt aandacht besteed aan de structuur van het Duitse winkellandschap, de aanbodzijde van de markt en de ontwikkeling van de hoeveelheid winkeloppervlak per inwoner. Verder wordt de ontwikkeling van huren en vastgoedprijzen in beeld gebracht. In Hoofdstuk 4 wordt een aantal relevante juridische aspecten belicht. Er volgt een beschrijving van de hoofdlijnen van het huurrecht, de aankoop en het hypotheekrecht en juridische aspecten op het gebied van ruimtelijke ordening. Waar mogelijk wordt een vergelijking gemaakt met de Nederlandse praktijk. In hoofdstuk 5 wordt verslag gedaan van de uitkomsten die het resultaat zijn van een aantal interviews met beleggers en overige deskundigen van de Duitse retail vastgoedmarkt. De conclusies van deze interviews worden afgezet tegen de eerdere bevindingen waarna in hoofdstuk 6 de conclusies en aanbevelingen volgen. Dit laatste hoofdstuk dient tevens als management sumary.
6
Hoofdstuk 2 - Economie en bevolking 2.1 Inleiding Om de ontwikkelingen binnen de Duitse retail vastgoedmarkt te kunnen plaatsen is het noodzakelijk om eerst inzicht te verschaffen in een aantal economische aspecten en ontwikkelingen van het land. In dit hoofdstuk zal eerst kort worden ingegaan op de economische integratie tussen voormalig Oost- en West Duitsland. De eenwording heeft grote sporen achtergelaten in de Duitse maatschappij en is een factor die grote invloed heeft op alle overige zaken die in dit hoofdstuk worden beschreven. Vervolgens zal aandacht worden besteed aan de samenstelling van de bevolking en de ontwikkelingen die op dit gebied waarneembaar zijn geweest. De samenstelling van de bevolking is immers een belangrijke factor voor de inrichting van het winkellandschap. De kern van dit hoofdstuk wordt gevormd door een uitgebreide analyse van de ontwikkelingen in de Duitse economie en de Duitse retailsector. Naast een beschrijving van ontwikkelingen uit het verleden wordt ingegaan op de verwachtingen voor de middellange en lange termijn. Bij de beschrijving van de lange termijn wordt wederom ingegaan op demografische factoren, die van grote invloed zijn op de toekomstige groeiverwachtingen van het land. Waar mogelijk zijn de diverse ontwikkelingen en verwachtingen in een internationaal perspectief geplaatst.
2.2 Integratie Oost- en West-Duitsland Op 3 oktober 1990 vond de zogenaamde “Wiedervereinigung” tussen het voormalige Oost- en West-Duitsland plaats. Na aanvankelijke euforie bleek de economische integratie van de twee Duitslanden moeilijker dan aanvankelijk werd gedacht. In voormalig Oost-Duitsland waren de meeste bedrijven en de infrastructuur hopeloos verouderd en er was sprake van omvangrijke milieuvervuiling. Oost-Duitse bedrijven werden onder toezicht gesteld van de zogenaamde “Treuhandanstalt” die bekeek welke bedrijven gesloten moesten worden en welke konden blijven bestaan. Westerse firma's werden aangemoedigd om in Oost-Duitsland te investeren en konden vaak tegen bodemprijzen hele fabrieken kopen. Door deze aanpak groeide de werkloosheid dramatisch. De kosten van de sanering van de DDR economie bedroegen jaarlijks ongeveer EUR 85 miljard per jaar terwijl men aanvankelijk had gerekend op een jaarlijkse kostenpost van EUR 2,5 miljard. Door de enorme kosten van de eenwording is de positie van Duitsland op de wereldmarkt onder druk komen te staan. Op dit moment is men de economische problemen in voormalig Oost-Duitsland nog steeds niet te boven. Hoewel de economische groei in het Oosten vrij snel aantrok was deze voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de steun uit het Westen. De hoge werkloosheid, die in sommige delen van voormalig Oost-Duitsland meer dan 20 procent van de beroepsbevolking bedraagt, is nog steeds een groot probleem. Ook is de arbeidsproductiviteit in de voormalige DDR om diverse redenen nog lang niet op het peil van het Westen. In 2004 bedroeg de OostDuitse arbeidsproductiviteit circa 85% van het West-Duitse niveau. Ook wat betreft de product- en procesinnovatie heeft het voormalige Oost-Duitsland nog altijd een achterstand op het Westen.
7
Een remmende factor voor de economische groei in het voormalige Oost-Duitsland is het feit dat de lonen wél flink gestegen zijn, met als gevolg dat de verhouding tussen loonkosten en arbeidsproductiviteit uit balans is. Dit weerhoudt buitenlandse bedrijven ervan zich in voormalig Oost-Duitsland te vestigen.
2.3 Bevolking Met 82,7 miljoen inwoners (2005) heeft Duitsland de grootste bevolking van de landen van de Europese Unie. Vergeleken met andere landen in de Europese Unie is Duitsland daarnaast relatief dichtbevolkt, zoals uit de grafiek hieronder valt op te maken. Nederland heeft echter de grootste bevolkingsdichtheid binnen de EU 2004 (25 landen).
De Duitse bevolking is niet gelijkmatig verdeeld over het land. Net als in Nederland zijn er stedelijke dichtbevolkte gebieden maar ook relatief dunbevolkte landelijke gebieden. In onderstaand kaartje wordt de bevolkingsverdeling (2000) grafisch weergegeven.
8
Het Ruhrgebied kent met 11 miljoen inwoners de grootste bevolkingsconcentratie. Dit was een sterk industriegebied waar nu veel grote steden, zoals Essen en Dortmund, min of meer in elkaar overlopen. Ook de andere dichtbevolkte gebieden liggen rond grote steden en (voormalige) industriegebieden, zoals bij het Rijn-Main-gebied, met de steden FrankfurtWiesbaden-Mainz in West-Duitsland, en rond Dresden en Leipzig in voormalig OostDuitsland. Indien we de historische ontwikkeling van de bevolkingsdichtheid bestuderen blijkt dat er grote verschillen bestaan tussen Oost en West hetgeen wordt geïllustreerd in onderstaande figuren.
9
Door vergrijzing en een afname van het geboortecijfer kende men in voormalig WestDuitsland een natuurlijke bevolkingsafname. Doordat men een positief migratiesaldo had was er echter sprake van een langzame bevolkingsgroei. Ook in voormalig Oost-Duitsland kende men voor de eenwording een sterfteoverschot en een laag geboortecijfer. Het aantal immigranten was in de DDR echter veel kleiner dan in de Bondsrepubliek waardoor sprake was van stagnatie of zelfs een afname van de bevolking. Na de eenwording in 1990 is de ontwikkeling nog verder uit elkaar gaan lopen. De belangrijkste oorzaak hiervoor is de grote stroom migranten van voormalig Oost naar WestDuitsland. Een andere oorzaak is gelegen in het feit dat er direct na de eenwording duidelijk minder kinderen zijn geboren omdat Oost-Duitse vrouwen zich aanpasten aan de West-Duitse gewoonte om op latere leeftijd kinderen te krijgen. Door de relatief slechte economische situatie van voormalig Oost-Duitsland hadden vrouwen daarnaast een slechtere positie op de arbeidsmarkt dan voor de val van de Muur, hetgeen tevens een verlaging van het geboortecijfer met zich mee bracht. In 2003 was de bevolking in het voormalige OostDuitsland elf procent (1,8 miljoen mensen) kleiner dan in 1989. Hoewel het aantal geboorten sinds 1994 in voormalig Oost-Duitsland weer een stijgende lijn laat zien zet de vergrijzing door en is in het voormalige Oosten nog altijd sprake van een bevolkingsafname. Op dit moment bevindt circa 80% van de Duitse bevolking zich in de 10 deelstaten die in het verleden tot West-Duitsland behoorden. De gebieden met de hoogste bevolkingsgroei zijn voornamelijk gelegen in delen van Bayern, Nordrhein Westfalen en Niedersachsen (omgeving Bremen en Hamburg). De ontwikkeling van de bevolking is van groot belang voor de economische toekomst van het land. Voor een nadere beschrijving van de toekomstige bevolkingsontwikkeling, en de impact hiervan op de economische verwachtingen, wordt verwezen naar paragraaf 2.5. Het volgende staatje geeft inzicht in de mate van verstedelijking in Duitsland.
10
In Duitsland woont 87 procent van de totale bevolking in steden of in stedelijke gebieden zodat sprake is van een hoge urbanisatiegraad. De urbanisatiegraad is vergelijkbaar met die van Nederland maar de nederzettingenstructuur is wel anders, hetgeen blijkt uit onderstaande weergave van de bevolkingsspreiding van beide landen.
In Nederland wonen veel mensen in middelgrote steden van 20.000 tot 100.000 inwoners. In Duitsland wonen relatief veel mensen in kleine dorpen en steden van minder dan 20.000 inwoners. Net als in Nederland woont een groot gedeelte van de bevolking in de grote steden (> 100.000 inwoners). Uit nadere specificaties blijkt dat van deze laatste groep mensen er veel in steden wonen met tussen de 100.000 tot 500.000 inwoners. De grootste stad is Berlijn, dat met 3,4 miljoen inwoners een echte metropool is te noemen. Andere grote steden zijn München (1.25 miljoen), Köln (965.000), Hamburg (1.75 miljoen) en Frankfurt (650.000). Duitsland heeft een groot aantal steden met tussen 500.000 en 600.000 inwoners zoals Stutgard, Essen, Nürnberg, Leipzig, Hannover, Dusseldorf, Dortmund en Bremen.
11
Nederland kent daarentegen slechts 2 steden met meer dan 500.000 inwoners. Het betreft hier Amsterdam (742.000) en Rotterdam (596.000). Het is derhalve duidelijk dat de steden in Duitsland een andere dimensie hebben dan in Nederland.
2.4 Ontwikkeling Duitse economie 2.4.1 Inleiding De ontwikkeling van de Duitse vastgoed retailmarkt hangt in sterke mate samen met economische ontwikkelingen in Duitsland. In de volgende paragrafen wordt derhalve aandacht besteed aan de ontwikkeling van de Duitse economie. In eerste instantie wordt ingegegaan op de historische ontwikkeling van de economie in de periode 1995 tot heden. Het betreft hier de ontwikkeling van een aantal macro economische factoren. Vervolgens wordt ingezoomd op enkele specifieke aspecten van de Duitse retail markt, die uiteraard een sterke invloed heeft op de ontwikkeling van de retail vastgoedmarkt. Hierna wordt ingegaan op algemeen economische verwachtingen voor de korte en middellange termijn waarna wordt afgesloten met een aantal visies en onderzoeken die betrekking hebben op de verwachtingen voor de lange termijn. 2.4.2 Algemene economie 1995 – heden In de naoorlogse periode was Duitsland op economisch gebied uitermate succesvol. Het “Wirtschafswunder” maakte Duitsland de derde economie in de wereld na de VS en Japan. Hoewel de groei in de 80’er jaren al duidelijk minder werd is de Duitse economie na de hereniging van voormalig Oost en West-Duitsland in een negatieve spiraal terecht gekomen. Ter illustratie van de economische prestaties wordt in onderstaande staatjes een overzicht gegeven van de ontwikkeling van het bruto binnenlandse product en de werkloosheid vanaf 1995. Rekening houdend met de doelstelling van deze masterproof is er een vergelijking gemaakt met Nederland en de landen die behoren tot de EU-12 1 . 5%
12%
4%
10% 8%
3%
6% 2% 4% 1% 2% 0%
2010
2009
2008
2007
2006
Unemployment rate GE
2005
2004
2003
2002
2001
Unemployment rate NL
2000
1999
1998
1997
1996
Economic growth EU 12
0% 1995
2010
2009
2008
2007
2006
Economic growth GE
2005
2004
2003
2002
Economic growth NL
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
-1%
Unemployment rate EU 12
Source: Economic growth (Thomson Financial Datastream / E.I.U.); Unemployment rate (Thomson Financial Datastream / OECD)
Duitsland heeft gedurende de gehele periode van 1995 tot 2005 een lagere groei gekend dan het gemiddelde binnen de EU 12 en Nederland. Na de eenwording tussen Oost en West, die aanvankelijk zorgde voor hoge groeicijfers, is de Duitse economie in een lange periode van stagnatie terecht gekomen. In 2002 is de economische groei tot stilstand gekomen en in 2003 vertoonde de economie zelfs een lichte krimp. 1
EU 12 betreft de volgende landen: Oostenrijk, België, Finland, Frankrijk, Duitsland, Griekenland, Ierland, Italië, Luxemburg, Nederland, Portugal en Spanje.
12
Hoewel de binnenlandse vraag zwak bleef is de groei in 2004 door de aantrekkende wereldeconomie weer toegenomen tot 1,6%. In 2005 was echter weer sprake van een sterke afname tot 0,9%. Volgens de Economist Intelligence Unit heeft Duitsland de afgelopen 10 jaar de op een na slechtste prestatie geleverd van alle belangrijke wereldeconomieën (EIU, 2006). De werkloosheid lag aanvankelijk nog onder het Europese gemiddelde maar de afgelopen jaren is deze sterk opgelopen. Begin 2005 is de psychologisch belangrijke grens van 5 miljoen werklozen bereikt. Een belangrijke oorzaak voor de hoge werkloosheid is de rigide arbeidsmarkt die zich kenmerkt door strikte ontslagregelgeving en hoge loonkosten. Het land kent daarnaast een sterk sociale zekerheidsstelsel met relatief korte werktijden. Door de sterk oplopende werkloosheid zijn de sociale zekerheidskosten nog verder opgelopen. Een andere oorzaak voor de hoge werkeloosheid is de sterke concurrentie vanuit lage lonen landen en nieuwe EU lidstaten zoals Polen en Tsjechië, die beduidend lagere loonkosten hebben. Indien we de Duitse werkeloosheid nader bestuderen wordt duidelijk dat er sprake is van sterke regionale verschillen. In onderstaand overzicht worden deze verschillen grafisch weergegeven.
Hamburg Hamburg
Dusseldorf Dusseldorf Koln Koln Bonn Bonn Hochtaunus Hochtaunus Wiesbaden Wiesbaden
Frankfurt Am Frankfurt Am Main Main
Mainz Mainz
Darmstadt Darmstadt Main-Taunus Main-Taunus Kreis Kreis Heidelberg Heidelberg Karlsruhe Karlsruhe Stuttgart Stuttgart Stuttgart
Freiburg Freiburg
Munchen Munchen Starnberg Starnberg
Bron: Experian
In het voormalige Oost-Duitsland is de werkeloosheid, ondanks verbeterde economische resultaten, enorm hoog (februari 2005, 20,7%). Regio’s met een betrekkelijk lage werkeloosheid zijn te vinden in het Zuiden (met name Bayern en Baden – Württemberg) terwijl ook de deelstaten Rheinland-Pfalz, Hessen en Niedersachsen relatief goed scoren. De relatief hoge werkeloosheid binnen Nordrhein-Westfalen kan grotendeels worden verklaard door de binnen deze deelstaat historisch gegroeide sterke focus op de industrie. De hiervoor vermelde concurrentie vanuit lage lonen landen en nieuwe EU lidstaten heeft deze deelstaat relatief zwaar geraakt. In 2003 heeft de zogenaamde “Hartz-commissie” een aantal aanbevelingen gedaan om de arbeidsmarkt te hervormen. De aanbevelingen hadden onder andere betrekking op: • Matiging van de loonontwikkeling; • Het beperken van de duur en de hoogte van de werkeloosheidsuitkering;
13
• Versoepeling van het ontslagrecht; • Het verplicht accepteren van aangeboden banen door werklozen; • Reorganisatie van arbeidsbureaus en inschakeling van uitzendbureaus. Een aantal van deze aanbevelingen, die deel uitmaken van de zogenaamde “Agenda 2010”, is inmiddels wettelijk verankerd. “Agenda 2010” is het officiële programma van de Bondsregering dat is gericht op het vergroten van de economische dynamiek, het scheppen van banen en het moderniseren van de sociale zekerheid. Andere (deels al genomen) maatregelen betreffen belastingverlagingen, deregulering en verhoging van de pensioengerechtigde leeftijd. In onderstaand overzicht wordt het verloop van de inflatie weergegeven voor de periode 1995-2010.
4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2010
2009
2008
2007
2006
Germany
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Netherlands
Euro countries (12)
Source: Thomson Financial Datastream / E.I.U.
Uit dit overzicht blijkt dat Duitsland de inflatie goed onder controle heeft. Gedurende de onderzochte periode was de inflatie steeds lager dan de EU 12 en Nederland.
2.4.3 Retail markt 1995 - heden Na bestudering van de belangrijkste algemeen economische indicatoren wordt nu ingezoomd op de retailmarkt. Om inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de Duitse retailmarkt is in eerste instantie een analyse verricht naar de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen en de reële particuliere uitgaven. Opnieuw is een vergelijking gemaakt met de situatie in Nederland en de EU 12 landen. 6% 5% 4% 3% 1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2% 1% 0% 2010
2009
2008
2007
2006
Private consumption GE
2005
2004
2003
2002
2001
Private consumption NL
2000
1999
1998
Consumer confidence EU 12
1997
Consumer confidence GE
1996
-1% Consumer confidence NL
1995
30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25
Private consumption EU 12
Source: Consumer confidence (Thomson Financial Datastream / European Commission); Private consumption (Thomson Financial Datastream / E.I.U.)
14
Uit deze grafieken kunnen we afleiden dat de particuliere uitgaven en het consumentenvertrouwen in Duitsland een negatieve ontwikkeling hebben doorgemaakt. Door de slechte economische prestaties van de laatste jaren zijn de consumentenuitgaven maar zeer matig gestegen. De Duitse consument spendeert relatief weinig als gevolg van arbeidsonzekerheid, enorme hervormingen in het sociale zekerheidsysteem, inflatie door stijgende olieprijzen en onzekerheid als gevolg van de onlangs geïnstalleerde nieuwe “Grote Coalitie”. Vanaf 1995 is de groei in particuliere uitgaven duidelijk lager geweest dan in Nederland en de EU 12 landen. De enige uitzondering is de periode 2003-2004 toen de uitgaven in Nederland een dieptepunt bereikten. Ook op het gebied van consumentenbestedingen zijn sterke regionale verschillen waarneembaar hetgeen wordt geïllustreerd in onderstaand figuur.
Hamburg Hamburg
Dusseldorf Dusseldorf Koln Koln Bonn Bonn Hochtaunus Hochtaunus Wiesbaden Wiesbaden
Frankfurt Frankfurt Am Am Main Main
Mainz Mainz
Darmstadt Darmstadt Main-Taunus Main-Taunus Kreis Kreis Heidelberg Heidelberg Karlsruhe Karlsruhe Stuttgart Stuttgart
Freiburg Freiburg
Munchen Munchen Starnberg Starnberg
Bron: Experian
De gebieden met de hoogste consumentenbestedingen zijn het Zuiden van Bayeren, Baden Württemberg, Rheinland Pfalz en Hessen. Ook Nordrhein-Westfalen (met name de as Düsseldorf – Bonn) en de deelstaat Schleswig Holstein kennen relatief hoge consumentenuitgaven. Het voormalige Oost-Duitsland heeft landelijk gezien de laagste uitgaven per consument. In het verlengde van de particuliere uitgaven is het interessant om de ontwikkeling van de retail omzet nader te beschouwen. Uit onderzoek van de Deutsche Bank Research (Just, 2005) blijkt dat de voor inflatie gecorrigeerde retail omzet vanaf 1994 niet meer gestegen is. Verder blijkt dat het aandeel detailhandelsuitgaven in de totale particuliere uitgaven ook gestaag afneemt. Vooral de detailhandel in duurzame consumentengoederen wordt door deze ontwikkeling getroffen.
15
De voor inflatie gecorrigeerde omzetten in de categorieën kleding en wonen zijn de de afgelopen periode van laagconjunctuur sterk gedaald met respectievelijk circa 15% en 25%. De omzet van levensmiddelen is daarentegen licht gestegen. Naast de terug gelopen conjunctuur is deze ontwikkeling toe te schrijven aan de trend dat consumenten een steeds grotere gedeelte van het besteedbare inkomen uitgeven aan “nonretail” uitgaven zoals leisure, recreatie, gezondheid, opleiding en huisvesting. Het negatieve sentiment onder de Duitse consumenten wordt naast een laag consumentenvertrouwen ook geïllustreerd door de ontwikkeling van de spaarquote. De Economist Intelligence Unit maakt in haar country report van april 2006 melding van een spaarquote die het hoogste niveau heeft sinds het vierde kwartaal van 1995 2 . 2.4.4 Korte tot Middellange termijn verwachtingen (tot 5 jaar) De middellange termijn verwachtingen voor de Duitse economie zijn gematigd positief. De belangrijkste indicatoren voor het bedrijfsleven laten een positieve ontwikkeling zien en de investeringen nemen weer toe. De positieve verwachting is echter voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de robuuste groei van de wereldeconomie. Door de sterk op export gerichte economie 3 kan Duitsland hiervan meeprofiteren. Van de recente maatregelen ter bestrijding van werkloosheid en ter bevordering van economisch herstel wordt slechts een marginale impact op economische groei verwacht. De belangrijkste indicatoren voor de retail sector hebben de afgelopen maanden weliswaar een groei laten zien, maar de groei is nog steeds matig. Ondanks de huidige moeilijke situatie zijn de verwachtingen echter langzaam aan het verbeteren. De voorspellingen voor de middellange termijn (tot 2010) geven aan dat een licht herstel wordt verwacht van de consumentenuitgaven. Het herstel van de vraagzijde zal echter zeer geleidelijk verlopen waardoor retailers moeite blijven houden om de prijzen te verhogen. De eenmalige sterke stijging van de consumentenuitgaven in 2006 is te verklaren door de verwachte invloed van de stijging van het belangrijkste BTW tarief van 16% tot 19% in 2007. De BTW verhoging is benodigd om het nog altijd hoge overheidstekort te reduceren. De verwachting is dat de consumenten anticiperen op deze BTW verhoging waardoor de consumentenuitgaven in 2006 eenmalig hoger zijn. Na een terugval in 2007 wordt een gestage stijging verwacht tot 2010. De BTW verhoging verklaart ook de verwachte eenmalige stijging van de inflatie in 2007. Na 2007 zal de inflatie zich weer herstellen op een niveau dat correspondeert met het Europese gemiddelde (EU-12). Hoewel sprake is van een positieve trend in de retail sector is op Europese schaal nog steeds sprake van een relatief zwakke ontwikkeling. De verwachte groei van consumenten uitgaven ligt immers nog steeds onder de EU 12 en Nederland.
2
Hoewel de spaarquote in diverse bronnen wordt genoemd is waarschijnlijk sprake van verschillende definities aangezien de vermelde spaarquotes niet overeen komen. Duidelijk is dat Duitsland op Europese schaal een hoge spaarquote heeft, hetgeen onder andere blijkt uit een publicatie van de EVD waarin melding wordt gemaakt van het feit dat de Duitse spaarquote tot de hoogste van de Europese Unie behoort. 3 De Economist Intelligence Unit geeft aan dat Duitsland de grootste exporteur van goederen ter wereld is. De waarde van de geëxporteerde goederen bedraagt circa 38% van het BBP (EIU, 2006).
16
2.4.5 Lange termijn verwachtingen Het voorspellen van de nationale concurrentiekracht en dus de toekomstige economische ontwikkeling is een lastige zaak. Korte termijn analyses of prognose moeten al vaak worden bijgesteld. Hoewel lange termijnprognoses nog veel moeilijker zijn, is enig inzicht in de verwachte ontwikkeling van belang om een goede inschatting te kunnen maken van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. In het navolgende zullen enkele onderzoeken worden toegelicht die relevant zijn voor de beoordeling van de lange termijn verwachtingen omtrent de Duitse economie en de daaraan gerelateerde vastgoedmarkt. In zijn vastgoedlezing 2005 (ASRE, 2005) refereert Rene Buck aan een onderzoek van de Deutsche bank met de naam “Global Growth Centres 2020”. In dit onderzoek worden kwantitatieve en kwalitatieve elementen gecombineerd in een nieuw analytisch model waarmee men lange termijn voorspellingen kan doen van diverse nationale economieën. Schematisch ziet de onderzoeksaanpak er als volgt uit.
GDP Drivers Population Growth
Investment Ratio
Human Capitol
Trade Openness
Trendclusters Opening of work and society
Global networking in business and politics
Enlarging scope of life
Process virtualisation in networks
Conquest of small structures
Restriction of growth
Basisopbouw van het formule G model van de Deutsche Bank
Aan de hand van het model maakt men een voorspelling van de lange termijn ontwikkeling (tot 2020) van het landelijke BBP en het BBP per hoofd van de bevolking. In de eerste fase van het model heeft men de 4 fundamentele drivers voor lange termijn economische groei geanalyseerd op basis van state-of-the-art econometristische technieken. Het betreft hier bevolkingsgroei, investeringsratio, human capital (met name opleidingsniveau) en vrije handel. Voorspellingen over de ontwikkeling van deze 4 drivers zijn als input gebruikt voor het empirische model. Om de kwaliteit van de voorspellingen te verhogen heeft men vervolgens allerlei kwalitatieve trendanalyses uitgevoerd, die in 6 clusters gebundeld zijn. De uiteindelijke uitslag van het model wordt hieronder weergegeven.
17
Op basis van het Formel-G model wordt voor Duitsland een matige economische groei verwacht. Men neemt de 27e plaats in van in totaal 32 onderzochte economieën. Hoewel deze score in beginsel negatief geïnterpreteerd moet worden is het opvallend dat ook veel andere West-Europese landen een matige score laten zien. De hoogste rankings in de gepubliceerde ranglijst worden aangevoerd door groei-economieën zoals India, Maleisië en China. Binnen West-Europa kennen alleen Ierland, Spanje en Frankrijk een substantieel hogere groeiverwachting dan Duitsland. Nederland en België hebben een score die vergelijkbaar is met de verwachtingen voor Duitsland. In paragraaf 2.3. is reeds aandacht besteed aan de samenstelling van de bevolking. Het betreft hier een beschrijving van de historische ontwikkeling van de bevolking en de verspreiding daarvan over de diverse regio’s. Uit diverse publicaties blijkt dat demografische ontwikkelingen ook een belangrijke invloed hebben op toekomstige groeiverwachtingen. Brounen, Eichholtz en Vlaar hebben in hun onderzoek “Demographics – consequences for European Real Estate Markets” (2005) bijvoorbeeld onderzoek gedaan naar de consequenties van demografische ontwikkelingen op de diverse vastgoedmarkten. De uiteindelijke conclusie van dit onderzoek is dat structurele schaarste op de diverse onroerend goedmarkten op termijn zal verdwijnen door demografische ontwikkelingen. Hierdoor zal de concurrentie tussen regio’s en locaties toenemen. In het onderzoek worden voor de drie onderscheiden segmenten (kantoren, woningen en retail) de bekende drivers genoemd die de toekomstige marktvraag beïnvloeden. De driver voor de kantorenmarkt is de omvang van de beroepsbevolking. De driver van de woningmarkt is de ontwikkeling van het aantal huishoudens. De kwantitatieve vraag naar retail vastgoed hangt volgens hun analyse af van de omvang van de bevolking. De hele bevolking heeft namelijk voedsel, kleding en daarmee retail vastgoed nodig. Uit de analyse blijkt dat binnen Europa de Mediterrane landen en Duitsland het eerst en het hardst last zullen krijgen van de demografische ontwikkelingen. Beleggers zullen hier in hun landenselectie rekening mee gaan houden. Dit geldt ook voor de allocatie van middelen over de drie segmenten. De negatieve gevolgen van de genoemde demografische aspecten zullen namelijk op verschillende momenten voelbaar worden. Hoewel een exacte timing niet te geven is, is het wel duidelijk dat de kantorenmarkt nu al last heeft van een teruglopende beroepsbevolking.
18
De gevolgen hiervan zijn in vele Europese landen en zeker ook in Duitsland voelbaar. De woningmarkt zal in de visie van de onderzoeker het minste last ondervinden van demografische ontwikkelingen aangezien het de verwachting is dat de afname van de bevolking grotendeels wordt gecompenseerd door een afname van het aantal personen per huishouden. Het aantal huishoudens blijft derhalve per saldo onveranderd. De totale bevolking, driver voor de ontwikkelingen in de winkelmarkt, zal ook gaan dalen maar het zal nog jaren duren voordat deze afname duidelijk merkbaar zal zijn. De gevolgen van deze ontwikkeling zijn derhalve nu nog niet voelbaar. De verschillen tussen de diverse landen zijn echter groot en op lange termijn zullen deze verschillen impact hebben op de vraag naar winkelvastgoed. Ter illustratie volgt onderstaand een resumé van de scores van de onderzochte landen onder de volwassen economieën. Land
Australië Canada Frankrijk Duitsland Italië Japan Nederland Spanje Zweden Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten Gemiddeld
totale bevolking 2000 (* 1,000) 19.153 30.769 59.296 82.282 57.536 127.034 15.898 40.752 8.856 58.689 285.003 -
Cumulatieve 1950 - 2000 133,0% 124,0% 41,8% 20,3% 22,1% 51,9% 57,2% 45,5% 26,3% 17,8% 80,6% 57,8%
Groei 2000 - 2050 33,5% 27,0% 8,3% -3,8% -22,0% -13,6% 6,6% -8,4% -1,8% 12,7% 43,4% 14,7%
Bevolking piekt in 2050 2050 2040 2010 2000 2010 2035 2010 2025 2050 2050 2030
Bron: United Nations World Population Prospects Database
Voor Duitsland wordt op basis van verwachtingen van de Verenigde Naties een afname verwacht van 3,8% in de periode 2000 tot 2050 waarbij de maximale bevolkingsomvang wordt verwacht in 2010. Hoewel deze afname beperkt lijkt is sprake van een duidelijk negatieve score ten opzichte van concurrerende landen zoals Nederland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk. Men plaats bij dit onderzoek de kanttekening dat niet alleen de absolute bevolkingsomvang maar ook de leeftijdssamenstelling van belang is voor de retail markt. Verschuivingen in leeftijd zoals vergrijzing zullen impact hebben op het consumptiepatroon. Het ontbreekt in dit onderzoek echter aan gegevens om dit verder te kwantificeren. Verder maakt men de kanttekening dat de hoeveelheid winkelruimte per hoofd van de bevolking in de loop der tijd nog een verandering kan laten zien. Ook dit wordt echter niet verder uitgewerkt. Een ander onderzoek dat zich heeft gericht op de impact van de demografie is in 2003 gepubliceerd door de Deutsche Bank onder de naam “German growth potential: facing the demographic challenge” (2003). Dit onderzoek richt zich niet specifiek op de vastgoedmarkt maar heeft betrekking op de invloed van verwachte demografische ontwikkelingen op de internationale concurrentiepositie (BBP) van Duitsland. Ook dit onderzoek geeft aan dat de Duitse bevolking tussen 2000 en 2050 terug zal lopen en dat er in sterke mate sprake zal zijn van vergrijzing. De verwachting is dat in 2050 40% van de bevolking ouder is dan 60 jaar. Het gevolg hiervan is dat de beroepsbevolking steeds kleiner wordt. Zonder immigratie en politieke beleidsmaatregelen zal de beroepsbevolking als gevolg van deze ontwikkelingen tot 2015 met jaarlijks 1,75% teruglopen.
19
Bron: Deutsche Bank Research/Statistisches Bundesamt
Om de schade voor de Duitse economie te beperken worden de volgende oplossingen aangedragen. • Verhogen van het geboortecijfer waardoor de toekomstige beroepsbevolking op peil wordt gehouden (hierbij wordt overigens direct de kanttekening geplaatst dat een actieve “geboortepolitiek” waarschijnlijk niet realiseerbaar is); • Het verhogen van het aantal immigranten; • Het verlagen van de werkloosheid; • Het verhogen van de participatiegraad hetgeen voornamelijk wordt bereikt door de arbeidsparticipatie van vrouwen te bevorderen; • Het verhogen van de pensioensgerechtigde leeftijd; • Het verhogen van het aantal werkuren. De belangrijkste conclusie van dit onderzoek is dat de economische groei in Duitsland door demografische ontwikkelingen zal vertragen. De mate waarin de Duitse economie wordt geraakt zal afhangen van de maatregelen die de politiek en de maatschappij zullen nemen om het tij te keren. Individuele maatregelen zullen volgens de auteurs niet toereikend zijn om de economische groei in een internationaal perspectief op peil te houden zodat de oplossing gezocht moet worden in een mix van de hierboven genoemde maatregelen. In een recentere presentatie van Deutsche Bank Research onder de naam “Adapting to demographic trends: Major and minor challenges” (2005) wordt onder andere ingegaan op de verwachte bevolkingsgroei van 1990 tot 2020.
20
Bron: Deutsche Bank Research/BBR
Duidelijk zichtbaar is dat de bevolkingsgroei zal afnemen. In grote delen van voormalig OostDuitsland is zelfs sprake van een forse afname van de bevolking. Opvallend is de toename in het gebied dat is gelegen direct rondom Berlijn in de deelstaat Brandenburg. Qua bevolkingsontwikkeling biedt dit deelgebied derhalve kansen. De groei in de economische sterkste regio’s (zoals Bayern) zal weliswaar afnemen maar er is nog steeds sprake van een toenemende bevolking. Verder blijkt uit dit onderzoek van de Deutsche Bank dat het aantal huishoudens pas rond 2030 zal afnemen. Tot die tijd is sprake van een stijging die wordt veroorzaakt door een afname van het aantal personen per huishouden.
2.6 Conclusies Uit dit hoofdstuk kunnen de volgende conclusies worden getrokken: • De integratie tussen het voormalige Oost en West-Duitsland heeft een enorme impact gehad op de Duitse maatschappij. De integratie heeft nog steeds een sterke invloed op de economische prestaties van het land; • De bevolking is niet gelijkmatig verdeeld en er zijn concentraties waarneembaar in aan aantal stedelijke gebieden. Op dit moment bevindt circa 80% van de Duitse bevolking zich in de 10 deelstaten die in het verleden tot West-Duitsland behoorden. De gebieden met de hoogste bevolingsgroei zijn voornamelijk gelegen in delen van Bayern, Nordrhein Westfalen en Niedersachsen (omgeving Bremen en Hamburg). • De urbanisatiegraad is vergelijkbaar met die in Nederland maar in Duitsland wonen relatief meer mensen in kleine dorpen en steden. De grote steden in Duitsland kennen een andere dimensie dan in Nederland. • Duitsland heeft gedurende de gehele periode van 1995 tot 2005 een lagere groei gekend dan het gemiddelde binnen de EU 12 en Nederland. Daarnaast is de werkloosheid op Europese schaal hoog. Regio’s met een betrekkelijk lage werkloosheid zijn te vinden in het Zuiden (met name Bayern en Baden – Württemberg) terwijl ook de deelstaten Rheinland-Pfalz, Hessen en Niedersachsen relatief goed scoren. • Door de slechte economische prestaties van de laatste jaren zijn de consumentenuitgaven maar zeer matig gestegen. De gebieden met de hoogste 21
•
• •
consumentenbestedingen zijn het Zuiden van Bayeren, Baden Württemberg, Rheinland Pfalz en Hessen. Ook Nordrhein-Westfalen (met name de as Düsseldorf – Bonn) en de deelstaat Schleswig Holstein kennen relatief hoge consumentenuitgaven. De voor inflatie gecorrigeerde retail omzet is vanaf 1994 niet meer gestegen. Vooral de detailhandel in duurzame consumentengoederen wordt door deze ontwikkeling getroffen. Het negatieve sentiment onder de Duitse consumenten wordt naast een laag consumentenvertrouwen ook geïllustreerd door de ontwikkeling van de spaarquote die historisch hoog is. De korte en middellange termijn verwachtingen voor de Duitse economie zijn gematigd positief. Hoewel sprake is van een positieve trend in de retail sector is op Europese schaal nog steeds sprake van een relatief zwakke ontwikkeling. Diverse onderzoeken voorspellen voor Duitsland een matige economische groei op lange termijn. Deze matige groeiverwachting kan voor het grootste gedeelte verklaard worden door negatieve demografische ontwikkelingen.
22
Hoofdstuk 3 - Retail Vastgoedmarkt In dit hoofdstuk wordt de Duitse retail vastgoedmarkt beschreven. In eerste instantie zal op basis van een beschrijving van de belangrijkste winkeltypologieën worden ingegaan op de structuur van het Duitse retail vastgoedmarkt. Vervolgens wordt in paragraaf 3.2 een aantal karakteristieken van de Duitse winkelmarkt in beeld gebracht. In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op de hoeveelheid vierkante meters winkeloppervlak en de ontwikkelingen op dit gebied waarna in paragraaf 3.4 een beschrijving volgt van de ontwikkeling van huren en vastgoedprijzen.
3.1 Structuur van het Duitse winkellandschap In 1999 heeft Kolpron in opdracht van het Ministerie van Economische zaken onderzoek verricht naar het PDV en GDV beleid in diverse Europese landen. Voor dit onderzoek heeft men ook de Duitse detailhandelsstructuur belicht. Op basis van dit onderzoek, en aangevuld met informatie uit diverse vakbladen en marktrapporten, kan de Duitse detailhandelsstructuur op hoofdlijnen worden ingedeeld in de volgende typologieën: Stadscentra Het betreft hier de traditionele binnensteden waarbij men in het algemeen doelt op de A1 winkelstraten. Ook winkels en locaties met een lagere standkwaliteit zoals aanloopstraten en andere B/C locaties in het stadscentrum vallen onder deze categorie. “Verbrauchermarkte” en “Selbstbedienungs-Warenhauser”: Deze winkeltypes richten zich op doelgerichte aankopen. De locaties zijn in het algemeen sober ingericht en bieden niet alleen bereikbaarheids- en parkeervoordelen, maar ook lagere prijzen. De “Verbrauchersmarkte” betreft (veelal grootschalige) discountsupermarkten met een gemiddelde omvang van circa 2.500 m2. De “Selbsbedienungswarenhauser” zijn te vergelijken met de Franse Hypermarches (vaak meer dan 5.000 m2) die naast het bekende food assortiment ook een zeer groot non-food assortiment kennen. Omdat veel Duitse suburbane gebieden een zeer ruimtelijke opzet hebben, komen beide typen hypermarkten zowel in stedelijke als in perifere gebieden voor. Er is overigens een opvallend verschil tussen deze winkeltypen in het voormalige Oost en het voormalige West-Duitsland. In het Westen betreft het in het algemeen centra die historisch zijn gegroeid en die daardoor bestaan uit een verzameling “lossen dozen”. In voormalige Oost- Duitsland is daarentegen veel meer sprake van centra met een conceptmatige opbouw veelal van recentere datum. Shoppingcenters (“Einkaufzentren” en “Fachmarktzentren”): Het betreft hier grootschalige winkelcentra die zich volgens Kolpron qua aanbod nauwelijks onderscheiden van de traditionele binnensteden. Deze winkelcentra worden ook wel “Einkaufzentren” genoemd. In het algemeen is ook sprake van een vrij hoogwaardig verblijfsklimaat. Het Instutut für Gewerbezentren (2005) heeft de categorie winkelcentra nader verfijnd en opgedeeld.
23
Bron: Institut fur Gewerbezentren, Starnberg (2005)
Naast de hierboven beschreven “Einkaufzentren” (59%), die een gemiddelde omvang hebben van circa 26.000 m2 onderscheidt men zogenaamde “Fachmarktzentren” als belangrijke categorie (21%). Deze “Fachmarktzentren” worden getypeerd als retail locaties die bestaan uit grote supermarkten in combinatie met grootschalige perifere detailhandel (“big boxes”) op het gebied van bijvoorbeeld consumentenelektronica, doe-het-zelf-zaken en woninginrichtingszaken. Deze anchor tenants (“Magnetmieter”) worden aangevuld met kleine units retail gerelateerde diensten zoals een stomerij, sleutelzaak of schoenmaker. Het gemiddelde “Fachmarktzentrum” kent een omvang van 30.000 m2. De overige categorieën winkelcentra zijn winkelgalerijen (circa 15%) en overige winkelcentra (circa 5%). Winkelcentra bevinden zich vooral op perifere locaties in stedelijke gebieden en in de stadscentra (beiden circa 45%). Een relatief klein percentage is te vinden buiten de steden op een landelijke locatie (“in the middle of nowhere”). Buurtverzorgende concentraties waaronder verspreide bewinkeling Dit kan gezien worden als een restcategorie van winkels in buurten en overige verspreide bewinkeling. Door de sterke toename van het aantal winkelcentra, supermarkten en hypermarkten is deze categorie sterk in betekenis afgenomen. Factory outlet centers (“FOC’s”) In haar European shopping centre markets/Germany rapport uit 2004 maakt PMA melding van het feit dat er in Duitsland 3 FOC’s zijn. Men geeft aan dat er veel weerstand is tegen dit winkelconcept vanuit planners en binnenstadretailers, die vrezen dat de FOC’s de binnensteden bedreigen. Een recent overzicht van het Institut für Gewerbezentren (IFG, 2005) maakt echter duidelijk dat er inmiddels 7 FOC’s open zijn en dat er, verspreid over het land, nog 10 zijn gepland. Duidelijk is derhalve dat deze categorie in de toekomst in belang zal toenemen.
3.2 Karakteristieken Hoewel Duitsland een van de grootste retailmarkten in Europa is wordt het door retailers vaak gezien als een moeilijk te veroveren markt. Volgens het European Retail handbook (Mintel, 2005), dat onderzoek verricht naar alle Europese retailmarkten, komt dit op de eerste plaats doordat de Duitse consument van oudsher erg prijsgedreven is. Men kent aan het aspect prijs een grotere waarde toe dan aan zaken als service en keuze. Dit geldt zowel voor de food als voor de non-food sector. Deze sterke focus op prijs wordt geïllustreerd door de relatief lage
24
retail uitgaven per hoofd van de bevolking. Binnen West-Europa kennen alleen Italië, Spanje, Portugal en Griekenland lagere retail uitgaven per hoofd van de bevolking. Het grote internationale succes van Duitse discount ketens als Aldi en Lidl illustreert de op discount gerichte Duitse winkelcultuur. Op de tweede plaats wordt er ten opzichte van andere Europese landen relatief weinig geïnvesteerd in IT, de inrichting en het management. De totale sector is verder minder klantgericht en sophisticated dan in landen als Frankrijk en het Verenigd Koningrijk. Tenslotte is de wet- en regelgeving volgens Mintel star en is deze er met name op gericht om de status quo te handhaven. Het beleid met betrekking tot grootschalige perifere detailhandel is afwijkend van het Nederlandse beleid, dat zich vanuit het verleden kenmerkt als een restrictief beleid dat tot doel heeft gehad de fijnmazige winkelstructuur zoveel mogelijk in stand te houden. In Nederland uit het beleid ten aanzien van perifere detailhandel zich enerzijds in een beperking van het aantal toegestane branches (PDV) en anderzijds in een beperking van het aantal mogelijke locaties tot 13 stedelijke knooppunten (GDV). Voor GDV- locaties zijn alleen winkelformules toegestaan van meer dan 1.500 m2 bvo, maar voor deze locaties gelden geen branchebeperkingen. In Nederland is er de afgelopen jaren een verruiming opgetreden van het aantal toegestane branches. In Duitsland was, in tegenstelling tot in het hierboven geschetste Nederlandse beleid, oorspronkelijk sprake van een liberaal vestigingsbeleid. Door de sterke opkomst van Verbrauchersmarkte, Selbstbedienungswarenhauser en Einkaufzentren hebben de traditionele binnensteden, vooral in West-Duitsland, veel marktaandeel verloren. Het marktaandeel van warenhuizen (de belangrijkste trekkers van de binnensteden) is ook sterk teruggelopen. Het oorspronkelijk liberale Duitse Rijksbeleid ten aanzien van grootschalige detailhandel is om die reden restrictiever geworden. Onderzoeksbureau PMA (PMA, 2004) maakt in haar studie over de Duitse markt voor winkelcentra melding van het feit dat al in 1977 wetgeving is geïntroduceerd die ervoor zorgde dat ontwikkeling van winkelvestigingen boven de 1.500 m2 nog uitsluitend kon plaats vinden in speciaal voor dat doel aangewezen zones (“Sondergebiete”). Het huidige algemene kader is dat voor nieuwe perifere vestigingen boven de 1.200 m2 specifieke goedkeuring vereist is van de locale overheid. De locale overheid kan voor deze “Sondergebiete” beperkingen stellen ten aanzien van de totale hoeveelheid winkeloppervlak en toegestane branches. Als gevolg van genoemde wetgeving worden nieuwe winkelontwikkelingen geconcentreerd in gebieden waar al winkelconcentraties zijn gevestigd en gebieden die voor toekomstige doeleinden reeds de bestemming retail hebben gekregen. In 1998 is nadere wetgeving geïntroduceerd die inhoudt dat grootschalige retail ontwikkelingen ook moeten worden goedgekeurd door regionale autoriteiten. Voor ontwikkelingen van meer dan 5.000 m2 moet voorts een milieutoets plaats vinden. In 2004 is nog een belangrijke aanvulling op de wetgeving tot stand gekomen in de vorm van een amendement van het “Baugesetzbuch”. Deze wetgeving houdt in dat het voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor de ontwikkeling van grootschalige retail in binnensteden noodzakelijk is om een studie te doen naar de impact voor nabijgelegen districten. Onder andere door het restrictieve beleid hebben de binnensteden na een periode van teruggang de positieve ontwikkelingen weer opgepakt. Door meer aandacht te geven aan leisurevormen, recreatief winkelen en door grote investeringsprogramma’s van regionale overheden hebben de binnensteden een directe impuls gekregen.
25
Europees gezien voerde Duitsland op het gebied van openingstijden een zeer restrictief beleid. Alle winkels moesten voor 1996 doordeweeks om 18.30 uur gesloten zijn behoudens de donderdagen waar men gelimiteerd open mocht zijn tot 20.30 uur. Op zaterdag mocht men slechts eenmaal per maand na 14.00 uur geopend zijn terwijl opening op zondag verboden was. In 1996 is op basis van een beslissing van de Bundestag besloten om de openingstijden te verruimen waardoor men doordeweeks min of meer normale openingstijden heeft en op zaterdag tot 16.00 uur geopend mag zijn. In 2003 is de openingstijd op zaterdag verder verruimd tot 20.00 uur maar op zon- en feestdagen blijven de winkels nog steeds gesloten. Hoewel het beleid inzake openingstijden de afgelopen jaren is verruimd, is op Europese schaal nog steeds sprake van een restrictief beleid. Het verder verruimen van de openingstijden is derhalve nog steeds een issue en kan er volgens onderzoekers toe bijdragen dat de Duitse retailsector een positieve impuls krijgt. Als gevolg van bovengenoemde karakteristieken is het voor buitenlandse retail bedrijven moeilijk om de Duitse markt succesvol te betreden. Het succes van Ikea en Hennes & Mauritz staat wat dat betreft in schril contrast met de ervaringen van veel andere retailers die hun geluk hebben beproefd in Duitsland. Zo heeft bijvoorbeeld het Franse Intermarche haar Spar en Netto formules begin 2005 verkocht. Zeer recent heeft ook het Amerikaanse Wal-Mart, dat al vanaf de start worstelde met de sterk gereguleerde en de sterk op discount georiënteerde Duitse consument, zich terug getrokken uit de Duitse markt door haar activiteiten te verkopen aan het Duitse Metro.
3.3 Winkeldichtheid en type beleggers In Europa behoren Duitsland en Nederland met 1,3 m2 tot de landen met de hoogste voorraad winkelmeters per inwoner getuige onderstaand overzicht dat gebaseerd is op gegevens van Cushman & Wakefield. Winkelmeters per inwoner 1,4
1,2
aantal m2 per inwoner
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0 frankrijk
Verenigd Koninkrijk
Italie
Nederland
Duitsland
Bron: Cushman & Wakefield
Een nadere analyse op basis van gegevens van het Institut für Gewerbezentren leert dat met name sinds de jaren negentig sprake is van een sterke stijging van het aantal vierkante meters
26
winkeloppervlak. Deze ontwikkeling blijkt echter geen gelijke tred te houden met de ontwikkeling van de retail omzet.
Bron: Institut fur Gewerbezentren
Uit deze grafiek blijkt dat de retail omzet sinds 1990 nauwelijks is gestegen. De belangrijkste oorzaak hiervan is dat de koopkracht, door eerder beschreven conjuncturele en structurele problemen, nauwelijks is toegenomen. Het aantal vierkante meters winkeloppervlak is in dezelfde periode echter zeer sterk gestegen. Hoewel het aantal vierkante meters per inwoner op basis van deze grafiek licht afwijkt ten opzichte van de eerder gepresteerde gegevens 4 , is de algemene trend duidelijk waarneembaar. Als gevolg van een sterke toename van het aantal vierkante meters winkeloppervlak in combinatie met stagnerende winkelomzetten is de vloerproductiviteit sterk afgenomen. In dit kader is het interessant te verwijzen naar een onderzoek van Deutsche Bank Research (Just, 2005) waarin onder andere het volgende overzicht wordt gepresenteerd: Duitsland Retail omzet per inwoner
UK
Italië
3.933
4.928
6.151
3.817
108 1,3
51 0,9
39 0,7
75 1,3
3.008
5.759
9.321
2.875
Verkoopoppervlak (* miljoen m2) Verkoopoppervlak per inwoner (m2) Omzet per m2 winkeloppervlak
Frankrijk
Bron: Deutsche Bank Research/ EHI, Eurostat, Newcronos
Op basis van dit overzicht kan geconcludeerd worden dat Duitsland ten opzichte van een aantal andere grote Europese landen een relatief lage omzet per vierkante meter winkeloppervlak genereert. Men geeft aan dat de tophuren in de grote steden op Europese schaal weliswaar laag zijn, maar dat gelet op de lage vloerproductiviteit toch sprake is van relatief hoge huren. Nadere statistische data over de verdeling van de totale hoeveelheid winkeloppervlak over de diverse winkeltypologieën en regio’s zijn niet voorhanden. In het vervolg van deze paragraaf wordt derhalve geconcentreerd op de markt voor winkelcentra. Hoewel deze deelmarkt 4
Het aantal vierkante meters per inwoner zou op basis van deze grafiek immers 1,4 m2 zijn (118 miljoen: 87,7 miljoen) versus eerdergenoemde 1,3 m2. De auteur heeft geen verklaring voor dit verschil.
27
slechts betrekking heeft op een beperkt gedeelte van de totale winkelmarkt (ca. 10%) 5 , kan op basis van aanwezigheid van statistische data en onderzoeken, een beeld worden geschetst van een aantal interessante trends. Het fenomeen winkelcentrum heeft in het traditionele en gereguleerde Duitsland pas relatief laat zijn intrede gedaan. Met name in de jaren ’90 heeft men echter een sterke inhaalslag gemaakt. De groei van het aantal vierkante meters winkelcentrum per inwoner lag tussen 1990 en 2005 aanmerkelijk hoger dan het Europese gemiddelde. Bijna 2/3 van de huidige hoeveelheid winkelcentra is in deze periode ontwikkeld. Ondanks de sterke inhaalslag is het aantal vierkante meters winkelcentra in Duitsland relatief laag hetgeen blijkt uit onderstaand overzicht van onderzoekbureau PMA.
De verklaring voor de relatief lage hoeveelheid winkelcentra per inwoner moet volgens PMA met name worden gezocht in de kracht van de binnensteden en het eerder genoemde restrictieve beleid met betrekking tot grote retail ontwikkelingen buiten de binnensteden en bestaande winkelcentra. Een nadere bestudering van de hoeveelheid vierkante meters winkelcentra per inwoner leert dat er relatief grote verschillen bestaan tussen de diverse deelstaten. Dit wordt geïllustreerd in onderstaand overzicht.
5
Op basis van gegevens van het Institut für Gewerbezentren bedraagt het aandeel circa 10%.Volgens PMA bedraagt het aandeel winkelcentra circa 7% van het totaal. De auteur gaat ervan uit dat dit verschil is gebaseerd op een definitie kwestie. Een logische verklaring kan zijn dat PMA uitsluitend “Einkaufzentren” opneemt in haar statistieken voor winkelcentra.
28
Het meest opvallende aan dit overzicht is de relatief grote dichtheid winkelcentra in het voormalige Oost-Duitsland. De belangrijkste reden hiervan is dat na de hereniging een enorme inhaalslag heeft plaats gevonden op het gebied van winkelvoorzieningen. De relatief sterke ontwikkeling van winkelcentra in het voormalig Oosten kan verder worden verklaard door de complexe eigendomsstructuren in de Oost-Duitse binnensteden. Door deze complexe eigendomsstructuren kon na de hereniging niet of slechts met zeer grote vertraging worden ontwikkeld in de binnensteden. Hierdoor is een groot aantal nieuwe winkelcentra ontwikkeld “auf der grünen Wiese”.
3.4 De vraagzijde van de markt Met betrekking tot de vraagzijde van de markt kan verwezen worden naar onderstaand overzicht van DTZ Research: Real estate purchasing activity by investor type (€ billion) Other / Unknown Public equity Quoted property vehicles Other listed vehicles Private equity Institutions Private property vehicles Private property co's Other private investor Total Bron: DTZ Research
2000 0,388 1,780 0,505 1,275 1,776 0,649 0,347 0,411 0,370 3,945
2001 0,234 0,722 0,110 0,612 4,245 0,283 2,341 1,478 0,143 5,201
2002 0,345 1,651 0,245 1,406 1,408 0,274 0,857 0,266 0,011 3,403
2003 0,053 2,230 0,163 2,067 1,594 0,071 1,412 0,077 0,033 3,877
2004 0,338 1,373 0,510 0,863 1,820 0,090 0,483 1,194 0,053 3,530
2005 0,579 2,787 2,262 0,525 3,807 1,207 1,629 0,926 0,045 7,174
Hoewel dit overzicht betrekking heeft op de volledige markt voor commercieel vastgoed 6 verschaft het wel enig beeld over de samenstelling en de ontwikkeling van de vraagzijde van de winkelvastgoedmarkt. Uit dit overzicht blijkt dat het beleggingsvolume in 2005 enorm is toegenomen hetgeen illustratief is voor de toegenomen belangstelling voor Duits vastgoed. De sterkste stijging is vooral zichtbaar in de categorieën “quoted property vehicles”, “institutions” en “private property vehicles”. De afname in de categorie “other listed vehicles”zal waarschijnlijk grotendeels zijn terug te voeren op de problemen bij de Duitse open-end fondsen 7 .
6
Het betreft hier uitsluitend investeringen in commercieel vastgoed, dus exclusief woningen. Conform opgave van DTZ Research zijn “quoted property vehicles” genoteerde vastgoedfondsen en ontwikkelaars. “Institutions” zijn pensioenfondsen, verzekerings-maatschappijen, en andere financiële instellingen zoals banken en asset managers. “Private property vehicles” zijn opportunity funds, maatschappen/CV’s , consortiums, joint ventures en de Duitse closed end funds. “Other listed vehicles” zijn Duitse open-end fondsen, Spaanse en Portugese vastgoedfondsen en Italiaanse closed-end fondsen.
7
29
3.5 Vastgoedprijzen en huren Om inzicht te krijgen in de relatieve prestaties van de Duitse retailmarkt zijn grafieken samengesteld die zijn gebaseerd op gegevens van diverse Europese IPD indexen 8 . In eerste instantie wordt ingezoomd op de ontwikkeling van het indirecte rendement en het totale rendement. Totaal Rendement IPD - Retail
Indirect Rendement IPD - Retail 20,0%
30,0%
25,0% 15,0% 20,0% 10,0% 15,0%
5,0%
10,0%
5,0% 0,0% 1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005 0,0% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
-5,0% Netherlands
Germany
France
Spain
Italy
UK
Portugal
Sweden
Netherlands
Germany
France
Spain
Italy
UK
Portugal
Sweden
Bron: IPD
In deze grafieken is duidelijk zichtbaar dat Duitsland gedurende de gehele periode een underperformer is geweest hetgeen voor het grootste gedeelte is toe te schrijven aan het relatief lage indirecte rendement. Duitsland is het enige land dat in deze periode bijna continu waardedalingen heeft laten zien. De volgende twee grafieken geven inzicht in de ontwikkeling van het directe rendement en het bruto aanvangsrendement. Direct rendement IPD - Retail
Bruto Aanvangsrendement IPD - Retail 8,5%
8,5% 8,0%
8,0% 7,5%
7,5%
7,0%
7,0%
6,5% 6,5%
6,0% 6,0%
5,5%
5,5%
4,5%
5,0%
19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05
5,0%
4,5% 1996
Netherlands Italy
Germany UK
France Portugal
Spain Sweden
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Netherlands
Germany
France
Spain
Italy
UK
Portugal
Sweden
2005
Bron: IPD 8
De IPD index is een vastgoedindex die is opgezet met als doel een onafhankelijke index te publiceren voor direct aangehouden beleggingsvastgoed met een institutioneel karakter. Deze stellen de deelnemers in staat hun eigen resultaten tegen de benchmark af te zetten. Uit praktisch oogpunt is de vergelijkende selectie beperkt tot landen Duitsland, Nederland, Frankrijk, Spanje, Italië, Groot Brittaniё, Portugal en Zweden. In de grafieken worden de rendementen voor de periode 1995-2005 weergegeven. Deze data zijn niet voor alle landen over de gehele periode beschikbaar zodat voor een aantal landen de weergegeven periode korter is.
30
Met betrekking tot het bruto aanvangsrendement kan worden opgemerkt dat dit in Duitsland aanmerkelijk minder sterk is gedaald dan in de meeste andere landen. De ontwikkeling vertoont in Duitsland een relatief matig dalende trend en in de laatste jaren is zelfs sprake van een lichte stijging. Hiermee bekleedt Duitsland een uitzonderingspositie. De aanvangsrendementen in de andere landen zijn de laatste jaren immers overal gedaald en de daling is in het algemeen sterker geweest. Op het gebied van het directe rendement bevindt Duitsland zich gedurende de gehele periode aan de onderkant. De IPD index is samengesteld uit een mix van diverse winkeltypologieën. Aangezien niet van alle onderscheiden winkeltypologieën aparte statistische cijfers voorhanden zijn wordt in het vervolg van deze paragraaf met name geconcentreerd op A1 winkelvastgoed en winkelcentra. Op basis van gegevens van Kemper’s, een van de belangrijkste winkelmakelaars in Duitsland, kan een overzicht worden gemaakt waarin de waardeontwikkeling van A1 winkelvastgoed in West-Duitse binnensteden wordt afgezet tegen de inflatie. Het overzicht heeft betrekking op de waardeontwikkeling binnen 158 middelgrote en grote steden die door Kemper’s op structurele basis worden gevolgd.
Waardeontwikkeling A1-winkelvastgoed 200
175
150
125
100
75 84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
Bron: Kemper's Waardeontwikkeling
Inflatieontwikkeling
Uit dit overzicht blijkt dat de prijzen van A1 winkels in de periode 1984 – 1994 zeer sterk zijn gestegen. Na deze periode zijn de prijzen echter sterk terug gevallen, waarbij met name in de periode 2001-2004 sprake is van een sterke daling. In de periode 1995 – 2004 zijn de prijzen met gemiddeld 23% gedaald. Ook in reële termen is sprake van een negatieve ontwikkeling hetgeen impliceert dat de waarde van A1 winkels minder is gestegen dan de inflatie. Uit een door Kemper’s gehouden presentatie (2005) kan verder de conclusie worden getrokken dat de verschillen in waardeontwikkeling tussen de diverse steden groot zijn. Met name in de grote steden zoals Frankfurt, Berlijn, München, Hamburg en Düsseldorf blijken de prijzen voor A1 winkelvastgoed zich beduidend beter dan gemiddeld te hebben ontwikkeld. De ontwikkeling van de huurprijzen voor A1 winkels vertoont een soortgelijk verloop maar de procentuele daling is beduidend minder sterk. De laatste 10 jaar zijn de huren in de door Kemper’s bestudeerde West-Duitse binnensteden met gemiddeld 14% gedaald. De toplocaties in de eerdergenoemde grote steden zijn ook hier weer een positieve uitzondering. 31
De trend van de almaar dalende huren op A1 locaties lijkt sinds kort te zijn doorbroken. Makelaars en onderzoeksbureaus berichten in hun meest recente publicaties dat de huren op A1 locaties stabiliseren en in sommige gevallen licht stijgen. Ook de yields stabiliseren of er is sprake van een lichte daling. De belangrijkste reden hiervoor is het herstel van de Duitse (retail) economie en de toegenomen belangstelling van buitenlandse investeerders. Een onderzoek naar de markt voor Duits winkelvastgoed van de Deutsche Bank (Just, 2005) onderschrijft de belangrijkste bevindingen van Kemper’s. Men geeft aan dat de huren in West-Duitse binnensteden zich momenteel gemiddeld op het niveau van 1990 bevinden maar dat de toplocaties in grote steden (zoals München) daar duidelijk boven liggen. De huren in de stadsdeelcentra staan het sterkst onder druk. Als reden hiervan wordt aangegeven dat de concurrentiedruk hier het sterkst is doordat de winkelruimtes hier relatief eenvoudig kunnen worden uitgebreid. Naast de binnensteden in voormalig West-Duitsland besteedt men in dit onderzoek ook aandacht aan de ontwikkeling van de huren in 25 binnensteden van voormalig Oost-Duitsland. Men komt hierbij tot de conclusie dat de huren vanaf 1990 zeer zwaar onder druk staan en dat zelfs de tophuren in de binnensteden gemiddeld circa 33% lager liggen dan begin jaren negentig. Slechts weinig binnensteden (zoals Leipzig) zijn attractief genoeg om van stabiele huren verzekerd te zijn. De huren in de stadsdelen zijn echter nog verder gedaald. Als belangrijkste reden van deze huurprijsdaling wordt genoemd dat er teveel toevoeging is geweest van winkelmeters. In het onderzoek van de Deutsche Bank geeft men aan dat het een algemene tendens is dat het verschil in huurprijsniveau tussen binnensteden en stadsdelen steeds groter wordt. Binnen de onderzochte steden is er echter sprake van zeer grote verschillen. Als voorbeeld wordt Oberhausen aangehaald waar de binnenstadhuren relatief laag zijn door het zogenaamde “CentrO-Effect”. Dit “CentrO-Effect” kan nader worden toegelicht aan de hand van een artikel uit de Immobilien Manager van maart 2005 (Beul, 2005). In dit artikel geeft men aan dat veel binnensteden in het Ruhrgebied zeer zware concurrentie ondervinden van grote winkelcentra die in dit artikel ook worden aangeduid als “Citykiller”. De autoriteiten zijn in het verleden te liberaal geweest in het toelaten van nieuwe winkelcentra waardoor nabij gelegen binnensteden zwaar onder druk zijn gekomen. Ter illustratie wordt onder andere Oberhausen aangehaald waar in 1996 het winkelcentrum “CentrO”’, met 83.000 m2 vloeroppervlak en 198 winkels, is geopend. De opening van dit winkelcentrum heeft als direct resultaat gehad dat de gemiddelde huurprijs in de belangrijkste winkelstraat van de binnenstad (de Marktstrasse) tussen 1994 en 2005 is gezakt van 51 Euro tot 25 Euro per vierkante meter. Een ander voorbeeld is Mülheim an der Ruhr waar men in de binnenstad een leegstandspercentage van 30% heeft terwijl het winkelcentrum “Rhein-Ruhr-Zentrum” (geopend in 1964, winkeloppervlak 120.000 m2) in het weekend regelmatig haar capaciteitsgrens bereikt. Het inzicht in de ontwikkeling van de huurprijzen wordt verder vergroot door een overzicht dat door PMA is gepubliceerd in haar publicatie over de Duitse retailmarkt (PMA, 2004). In dit overzicht wordt de procentuele ontwikkeling van de retail huren op 10 A1 locaties 9 afgezet tegen de huren van winkelcentra. 9
Het overzicht van de A1 huren is gebaseerd op de volgende steden: Berlijn, Frankfurt, Hamburg, München, Düsseldorf, Stuttgard, Keulen, Leipzig, Dresden en Essen.
32
Deze grafiek onderschrijft de stelling van Kemper’s dat de huren op A1 locaties in de grootste steden zich relatief gunstig hebben ontwikkeld. De huren in de weergegeven steden laten immers een beperkte daling zien vergeleken met eerdergenoemde daling van gemiddeld 14% in de 158 steden die door Kemper’s zijn onderzocht. Uit de grafiek kan verder worden geconcludeerd dat de huren in de winkelcentra beduidend minder volatiel zijn dan de huren van A1 winkels. Hoewel het niet mogelijk is om voor alle Duitse steden en regio’s de ontwikkelingen op het gebied van huren en retail vastgoedprijzen te beschrijven is het wel duidelijk dat er grote verschillen tussen steden en regio’s zijn waar te nemen. Een indicatie van deze verschillen wordt gegeven in onderstaand overzicht waarin de minimale en maximale yield voor winkelvastgoed worden weergegeven:
Bron: Institut fur Gewerbezentren/DEGI
De spreiding van de weergegeven yields vertoont overeenkomsten met eerder gepresenteerde kaartjes, waarin regionale verschillen op basis van diverse economische drivers zijn gepresenteerd. De steden in de Zuidelijke deelstaten kennen de laagste yields terwijl het matig presterende Oosten relatief lage vastgoedprijzen met bijbehorende hoge yields kent.
33
Een algemeen antwoord op de vraag welke steden of regio’s interessant zijn blijft echter moeilijk te geven. Een economisch zwakke regio of stad kan immers kansrijke deelmarkten bevatten terwijl zich in sterke regio’s of steden ook minder presterende gebieden kunnen bevinden. Nadere analyse van desbetreffende regio’s en steden is derhalve noodzakelijk ter onderbouwing van de uiteindelijke investeringsselectie. In dit kader kan verwezen worden naar het Duitse onderzoeksbureau Feri Real Estate Rating. Dit bureau heeft een rating methodologie ontwikkeld waarmee op basis van verwacht risico en rendement een uitspraak kan worden gedaan over aantrekkelijkheid van regionale vastgoedmarkten. De rating scores worden als volgt weergegeven: Grade Points AAA, AA, A 100 - 60,5 B+, B 60,4 - 53,5 C 53,4 - 46,5 D, D46,4 - 39,5 E, E39,4 - 0 Bron: Feri
Yield / Risk Potential High potential, low risk Above average potential, below average risk Average potential, average risk Below average potential, above average risk Low potential, high risk
De methodologie is gebaseerd op de gedachte dat de (middel)lange termijn prestaties van een regionale vastgoedmarkt met name afhangen van de economische ontwikkeling van een stad. Regionale factoren zoals productiviteitsgroei, inkomensgroei, beschikbaarheid van grond, bouwkosten, economische structuur en regionaal investeringsgedrag hebben derhalve een grote impact op regionale vastgoedmarkten. In de eerste stap van de procedure doet men een gedetailleerde voorspelling van de regionale economie en haar vastgoedmarkten op basis van een econometrisch voorspellingsmodel. In de tweede stap worden de resultaten geëvalueerd aan de hand van een objectieve wiskundige rating calculatie die uit vier stappen is opgebouwd: 1
Het wegen van de diverse economische en vastgoed drivers voor een periode van 12 jaar. Men hanteert hierbij 2 historische jaren en 10 forecast jaren hetgeen voor ieder jaar leidt tot een score tussen de 0 en 100 punten. Een score van 50 correspondeert met de benchmark; 2 Het voor elke driver sommeren van deze scores op basis van een gewogen gemiddelde. Lange termijn voorspellingen krijgen hierbij op basis van een grotere onzekerheid een lagere weging dan korte termijn voorspellingen; 3 Elke economische driver wordt verder gewogen aan de hand van de directe relevantie voor de betreffende vastgoedmarkt (woningen, winkels of kantoren). Voor winkels worden hierbij de volgende drivers en wegingen gehanteerd: Indicator Increase disposable income Increase in number of households in the lower income class Increase in number of households in the middle income class Increase in number of households in the higher income class Change in stock Space per sales unit Price performance
Weight 12% 9% 6% 3% 15% 15% 40% 100%
Bron: Feri
4
Het toekennen van de rating. 34
In bijlage 2 wordt een overzicht gegeven van de uitkomsten van deze rating tool voor 67 steden die door Feri zijn onderzocht. Ter afsluiting van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkeling van de retail yield in internationaal perspectief. Hiertoe wordt verwezen naar onderstaande grafiek waarbij de gemiddelde yield van de 5 belangrijkste Duitse winkelsteden is afgezet tegen de gemiddelde yield van 21 andere belangrijke Europese winkelsteden. 5.8 5.6 5.4
%
5.2
Germany
5 European average (excl. Germany)
4.8 4.6 4.4 4.2 4 2000
2005
2009
year
Bron: PMA
Uit deze grafiek blijkt dat de Duitse yields voor A1 winkelvastgoed in de grootste winkelsteden de afgelopen jaren zijn gestegen terwijl de gemiddelde Europese yields fors zijn gedaald. Op dit moment groeien de yields naar elkaar toe maar de verwachting is dat de Europese yields sterker zullen dalen dan de Duitse yields. Hoewel deze steekproef slechts betrekking heeft op een beperkt gedeelte van de retail vastgoedmarkt markt is er sprake van een duidelijke algemene trend die ook wordt onderkend door diverse marktpartijen en vakbladen. De yields voor Duits winkelvastgoed zijn, door de sterk achterblijvende Duitse economie en de daaraan verwante (retail) vastgoedsector, gestegen terwijl de retail yields in de rest van Europa een sterk dalende tendens laten zijn. Duits retail vastgoed is hierdoor relatief goedkoper geworden. De verwachting is dat de yields op korte termijn meer naar elkaar toegroeien.
3.6 Conclusies Uit dit hoofdstuk kunnen de volgende conclusies worden getrokken: • •
Naast de traditionele winkelstraten in de binnensteden kenmerkt de Duitse retailmarkt zich vooral door de aanwezigheid van relatief grootschalige “Einkaufzentren”, “Fachmarktzentren”, “Verbrauchermarkte” en “Selbstbedienungs-Warenhauser”. Hoewel Duitsland een van de grootste retailmarkten in Europa is wordt het door retailers vaak gezien als een moeilijk te veroveren markt. Belangrijkste specifieke kenmerken waarmee veel buitenlandse retailers moeite hebben zijn de sterk op discount gerichte winkelcultuur, starre wet- en regelgeving, relatief beperkte investeringen in IT, en management en een minder op de klant gerichte benadering;
35
• • • • •
• •
• •
Na een aanvankelijk liberaal beleid op het gebied van perifere detailhandel is nu sprake van strikte regelgeving ter bescherming van de binnensteden en bestaande winkelcentra. Als gevolg van een sterke toename van het aantal vierkante meters winkeloppervlak in combinatie met stagnerende winkelomzetten is de vloerproductiviteit sterk afgenomen. Ondanks een sterke inhaalslag is het aantal vierkante meters winkelcentra in Duitsland relatief laag. De sterkste stijging op het gebied van winkelcentra is zichtbaar in Oost Duitsland. Het beleggingsvolume in Duits commercieel vastgoed is in 2005 enorm toegenomen. De sterkste stijging is zichtbaar in de categorieën “quoted property vehicles”, “institutions” en “private property vehicles”. Op basis van IPD data is de Duitse retailsector in de periode 1995-2005 een underperformer geweest hetgeen voor het grootste gedeelte is toe te schrijven aan het relatief lage indirecte rendement. Verder is het bruto aanvangsrendement beduidend minder sterk gedaald dan in andere Europese landen; Nadere bestudering van data op het gebied van winkelcentra en A1 winkels leert dat in het algemeen sprake is geweest van forse prijsdalingen en dalende huren. Er zijn echter grote verschillen tussen de diverse steden en winkeltypologieën waarneembaar; De trend van de almaar dalende huren op A1 locaties lijkt sinds kort te zijn doorbroken. Makelaars en onderzoeksbureaus berichten in hun meest recente publicaties dat de huren op A1 locaties stabiliseren en in sommige gevallen licht stijgen. Ook de yields stabiliseren of er sprake van een lichte daling. De belangrijkste reden hiervoor is het herstel van de Duitse (retail) economie en de toegenomen belangstelling van buitenlandse investeerders. Een algemeen antwoord op de vraag welke steden of regio’s interessant zijn blijft moeilijk te geven. Nadere analyse van desbetreffende regio’s en steden is derhalve noodzakelijk ter onderbouwing van de uiteindelijke investeringsselectie. De yields voor Duits winkelvastgoed zijn, door de sterk achterblijvende Duitse economie en de daaraan verwante (retail) vastgoedsector, gestegen terwijl de retail yields in de rest van Europa een sterk dalende tendens hebben laten zijn. Hierdoor is Duits retail vastgoed goedkoper geworden. De verwachting van experts is dat de yields meer naar elkaar toegroeien.
36
Hoofdstuk 4 - Juridische aspecten Het juridische systeem van een land heeft vaak grote invloed op de positie en het handelen van beleggers en financiers. Het is derhalve relevant om kennis te nemen van de belangrijkste juridische kenmerken van een land. Aangezien het voor het doel van deze masterproof te ver voert om alle juridische vakgebieden volledig toe te lichten en te beschrijven, wordt in dit hoofdstuk geconcentreerd op de hoofdlijnen van het huurrecht, de aankoop en het hypotheekrecht en juridische aspecten op het gebied van ruimtelijke ordening. Waar mogelijk worden verschillen en overeenkomsten met het Nederlandse rechtssysteem in beeld gebracht.
4.1 Huurrecht De huurovereenkomst (“Mietvertrag”) wordt in het Duits recht geregeld in het “Burgerliches Gesetzbuch” (BGB). In Boek 2 van het BGB wordt het verbintenissenrecht geregeld en de huurovereenkomst is daar als bijzondere overeenkomst te vinden in titel 5 van hoofdstuk 8. De gelaagde opbouw van de Wet is in grote lijnen vergelijkbaar met het Nederlandse systeem. Ondertitel 1 (artikel 535 – 548 BGB) bevat de algemene bepalingen die voor alle huurovereenkomsten gelden. Ondertitel 2 (artikel 549 – 577a) betreft wetgeving voor de huur van woonruimte wat veelal dwingend recht is. Ondertitel 3 (artikel 578 – 580a) heeft betrekking op de huur van andere zaken zoals bedrijfsruimten maar ook schepen en percelen grond. De huurwetgeving voor bedrijfsruimten is voornamelijk van regelend recht. Tenslotte wordt in ondertitel 4 en 5 de pachtovereenkomst geregeld. Het BGB is in de DDR periode geleidelijk buiten werking getreden en vervangen door eigen wetten. Door overgangsrecht is het BGB nu echter ook van toepassing op huurovereenkomsten die zijn gesloten in de DDR. Van een huurovereenkomst bedrijfsruimte (“Gewerbemietvertrag”) is sprake als de ruimte voor bedrijfsmatige doelen wordt gehuurd zoals bijvoorbeeld het gebruik als kantoor, winkels werkplaatsen etc. Voor winkelvastgoed is geen apart regime zoals dat in Nederland het geval is. Voor gemengde (woon/werk) ruimte geldt, net als in Nederland, dat het overwegende gebruik doorslaggevend is voor het toepasselijke huurregime. Voor de totstandkoming van de huurovereenkomst gelden enkele vormvoorschriften. Zo dient een langlopende huurovereenkomst schriftelijk te worden aangegaan en dienen de belangrijkste essentialia in een contract te worden vastgelegd. Indien dit niet gebeurd is van rechtswege sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd die binnen de wettelijke opzegtermijn van 6 maanden door beide partijen kan worden opgezegd. Een in het oog springend element is dat de procedurele aspecten bij de totstandkomen van een rechtsgeldige huurovereenkomst zeer nauw luisteren. Voorbeelden hiervan zijn dat partijen het huurcontract beslist zelf moeten ondertekenen en dat een getekende fax niet bindend is. Voorts wordt in diverse bronnen aangegeven dat het contract niet uit losse delen mag bestaan. Het huurcontract dient doorlopend genummerd te zijn en bijlagen dienen fysiek aan het huurcontract te worden bevestigd. Daarnaast wordt een juridische juiste ondertekening zeer strikt nageleefd hetgeen bijvoorbeeld bij (persoons)vennootschappen en nalatenschappen uiterste oplettendheid vergt. Indien blijkt dat niet is voldaan aan de vormvoorschriften (“Schriftform”), dan is sprake van een contract voor onbepaalde tijd dat eenvoudig door de huurder kan worden opgezegd.
37
Huurder en verhuurder zijn volledig vrij in het bepalen van de duur van de huurovereenkomst. Het meest wordt echter gewerkt met contracten voor bepaalde tijd (“Zeitmietvertrage”). In het algemeen hebben de overeenkomsten een lange looptijd van bijvoorbeeld 10 jaar maar ook langer lopende contracten komen regelmatig voor. Optie- en verlengingsclausules maken vaak onderdeel uit van het contract. Partijen komen veelal overeen dat de huurovereenkomst niet tussentijds kan worden opgezegd. Een belangrijk verschil met de Nederlandse huurwetgeving is dat de verhuurder de huurovereenkomst aan het einde van het contract kan opzeggen. Hierbij dient uitsluitend rekening gehouden te worden met de wettelijke opzegtermijn van 6 maanden. Dit is een belangrijk verschil met het Nederlandse systeem, waar huurders van winkelruimte een uitgebreide huurbescherming hebben. Een Duitse verhuurder kan zijn pand derhalve relatief eenvoudig ontruimen, bijvoorbeeld indien hij een huurder vindt die bereid is meer te betalen. De partijen kennen een grote mate van vrijheid bij het bepalen van de hoogte van de huur en de wijze van huurprijsherziening. Er is wel een regeling die voorkomt dat verhuurders misbruik maken van hun positie en een extreem hoge huur in rekening brengen (“Wucher”). Hiervan is echter slechts sprake indien het vergelijkbare huurprijspeil met (meer dan) 100% wordt overschreden en er dient sprake te zijn van misbruik van een noodsituatie, onervarenheid of lichtzinnigheid van de huurder. In de praktijk komt deze situatie derhalve nauwelijks voor. In beginsel zijn alle overeengekomen wijzen van huurprijsherziening toelaatbaar. Zonder een uitdrukkelijke bepaling in het huurcontract is het echter uitgesloten om de huur te verhogen. Veel voorkomend zijn indexeringsclausules, staffelhuren en omzethuren. Een belangrijk aspect is dat de indexeringsclausules afwijken van de Nederlandse praktijk. De indexclausules zijn in het algemeen minder gunstig voor de verhuurder dan in Nederland het geval is. De verhuurder kan de huur vaak pas indexeren indien een bepaalde cumulatieve stijging van de index wordt doorbroken. Vaak wordt deze index slechts gedeeltelijk meegenomen. Relatief hoge aanvangsrendementen kunnen hierdoor minder interessant blijken dan de eerste indruk suggereert. Overeenkomsten waarbij de huur op regelmatige basis wordt aangepast aan de markthuur zijn de laatste tijd meer in trek. Huurprijsvaststelling geschiedt in dit geval veelal door een neutrale deskundige. De meest voorkomende indexen, die beide door het Statistisches Bundesamt worden gepubliceerd, zijn de VPI (“Verbraucherspreisindex”) en de HVPI (“Harmonisierter Verbraucherpreisindex für die EUR-Mietgliedsstaaten”). Bij contracten met een minimale looptijd van 10 jaar is een aantal soorten indexeringsclausules op grond van de “Preisklauselverordnung” vergunningsplichtig. In het algemeen wordt door het “Bundesamt für Wirtschaft” goedkeuring verleend aan indexclausules die voldoen aan de volgende criteria: • De ontwikkeling van de huur is gekoppeld aan een algemeen aanvaarde index (gepubliceerd door bijvoorbeeld het Statistisches Bundesamt) of aan een andere objectieve graadmeter die is gerelateerd aan de bedrijfsvoering van de huurder; • Het huurcontract kent een minimale looptijd van tien jaar; • De indexering is niet alleen in het voordeel van de verhuurder zodat een daling van de prijsindex ook een daling van de huur betekent. Clausules met een minimale huurstijging zullen niet worden goedgekeurd; • De ontwikkeling van de huurprijs mag niet teveel afwijken van de ontwikkeling van de kosten voor levensonderhoud. 38
Bij twijfel wordt geadviseerd om een zogenaamde “Negativtest” te laten uitvoeren door het Bundesamt für Wirtschaft teneinde te laten vaststellen dat de clausule niet goedkeuringsplichtig is. Volgens het Duits recht is de verhuurder verantwoordelijk voor onderhoud en reparatie van het onroerend goed. De normale praktijk in Duitsland is echter dat een groot gedeelte van deze verplichting wordt verplaatst naar de huurder. Vaak is de verhuurder uitsluitend verantwoordelijk voor onderhoud van het casco gebouw. De servicekosten (“Nebenkosten”) bevatten vaak zaken als onroerende zaak belasting (“Grundsteuer”), verzekering, kosten voor de liften, schoonmaak/reinigingskosten, tuinonderhoud etcetera. Vaak zijn huurders ook zelf verantwoordelijk voor het arrangeren van nutsvoorzieningen. De gebrekenregeling in het BGB (art. 536-536b) vertoont sterke overeenkomsten met de gebrekenregeling uit het BW. Het overeengekomen gebruik vormt het uitgangspunt voor de vraag of sprake is van een gebrek (“Mangel”). Voor de huur van bedrijfsruimten is de gebrekenregeling geheel van regelend recht, behoudens gebreken die verhuurder opzettelijk heeft verzwegen. Als gebrek wordt bijvoorbeeld aangehaald het geval waarin het gehuurde in de praktijk blijkt 10% minder ruimte te bevatten dan contractueel is vastgelegd. Het exact vastleggen van het aantal verhuurde vierkante meters is in dit kader van groot belang. Ook indien het overeengekomen gebruik verhinderd wordt door het ontbreken van de juiste vergunningen is sprake van een gebrek. Tegenvallende bezoekersaantallen of omzetten, bijvoorbeeld bij leegstand in een groot winkelcentrum of door de komst van concurrentie in de buurt, worden daarentegen in beginsel niet als gebrek betiteld. Het uitgangspunt is derhalve dat het ondernemersrisico bij de huurder ligt. Indien zich een gebrek voordoet heeft de huurder verweermiddelen die overeenkomen met de Nederlandse wetgeving. In tegenstelling tot het Nederlandse systeem kent het Duitse recht geen wettelijk recht van de huurder op indeplaatsstelling. Indien de huurder dit wenst zal hij hierover nadere afspraken moeten maken in het huurcontract. Ook op het gebied van onderverhuur is de positie van de huurder minder beschermd dan in het Nederlandse systeem. Artikel 540 BGB verbiedt onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder. Indien de verhuurder deze toestemming zonder redelijke grond weigert dan heeft de huurder echter het recht de huurovereenkomst op te zeggen. Neuhaus maakt in zijn handboek “Büro- und Geschäftsräume” (2005) melding van slimme huurders die misbruik trachten te maken van deze regeling om onder een ongunstig huurcontract uit te komen. Men doet dit bijvoorbeeld door toestemming te vragen voor indeplaatsstelling door een solvabele partij zonder de naam van deze partij te noemen. Indien de verhuurder niet (tijdig) reageert op dit verzoek heeft de huurder een opzeggingsgrond. De onderhuurder geniet geen wettelijke bescherming bij het einde van de huur en tussen de verhuurder en de huurder bestaat geen rechtsrelatie. Als de hoofdhuurovereenkomst eindigt dan kan de verhuurder derhalve teruggave van het object verlangen. Een afwijking ten opzichte van het Nederlandse systeem is verder dat de verhuurder een wettelijk pandrecht heeft op de in het gehuurde aanwezige verpandbare zaken. Indien de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen dan is de verhuurder gerechtigd de verpande zaken reeds tijdens de huurovereenkomst uit te winnen. In Duitsland is net als in Nederland het “koop breekt geen huur” principe van toepassing. Dit houdt in dat de huurovereenkomst bij overdracht overgaat op de verkrijger.
39
In het artikel “Der sichere (Mietv-)Ertrag / Knackpunkte der rechtlichen due dilligence” (Müller, 2006) wordt echter gewezen op het feit dat deze regel niet altijd opgaat. Indien de eigenaar, verkoper en verhuurder niet dezelfde (rechts)persoon zijn kan het zijn dat de voormalige verhuurder de contractpartij blijft. Een met de nieuwe eigenaar (vermeende verhuurder) overeengekomen huurverhoging kan op deze manier bijvoorbeeld nietig zijn (immers de oorspronkelijke verhuurder is nog steeds contractspartij). Deze problematiek speelt met name bij projectontwikkeling waarbij het regelmatig voorkomt dat de vervreemder (bijvoorbeeld een eindbelegger) bij het ondertekenen van het huurcontract niet de eigenaar was (bij het ondertekenen van het huurcontract was dan bijvoorbeeld de projectontwikkelaar nog eigenaar). In hetzelfde artikel wordt aangegeven voor het afsluiten of verlengen van een huurcontract in een saneringsgebied toestemming van de gemeente benodigd is. Zolang de toestemming van de gemeente ontbreekt is het huurcontract nietig (“unwirksam”).
4.2 De aankoop en het hypotheekrecht De wettelijke status van Duits onroerend goed blijkt uit het kadaster (“Grundbuch”) dat bestaat uit drie secties. In Sectie I wordt aangegeven wie eigenaar is van het onroerend goed. Uit sectie II blijkt welke belastingen zoals erfdienstbaarheden, recht vruchtgebruik, recht van overpad etc. er op het onroerend goed rusten. Hypotheken worden geregistreerd in Sectie III van het Grundbuch. In tegenstelling tot in Nederland is in Duitsland sprake van een positief stelsel hetgeen inhoudt dat men op de juistheid van de gepubliceerde gegevens mag afgaan. In Nederland is sprake van een negatief stelsel hetgeen inhoudt dat de bewaarder en de Staat niet kunnen instaan voor de juistheid van de gepubliceerde gegevens. Het koopcontract (“Grundstückskaufvertrag”) en de levering (“Auflassung”) dienen beide door tussenkomst van een notaris te worden opgesteld. Als de koopovereenkomst niet op een juiste wijze notarieel is verleden kunnen zowel de verkoper als de koper er geen rechten aan ontlenen en is in beginsel sprake van een (ver)nietig(bare) overeenkomst. Dit is een verschil met de situatie in Nederland waar vaak sprake is van een onderhandse koopovereenkomst die na ondertekening juridisch bindend is. Voorafgaand aan de overdracht wordt aan de koper een “Auflassungsvormerkung” verleend die wordt ingeschreven in Sectie 2 van het Grundbuch. Deze inschrijving biedt de koper bescherming tegen vervreemding aan een ander of bezwaring van het onroerend goed en zorgt ervoor dat het onroerend goed uiteindelijk conform de voorwaarden van het koopcontract wordt overgedragen. De inhoud van het koopcontract komt in grote lijnen overeen met de Nederlandse situatie. Zo moet het onroerend goed vrij van bezwaren worden overgedragen en is bij wet geregeld dat de verkoper verplicht is om het onroerend goed zonder (nog niet bij partijen bekende) gebreken over te dragen. Indien het aan te kopen onroerend goed een ontwikkeling betreft wordt gebruik gemaakt van een ontwikkelingscontract (Bauträgervertrag). Ontwikkelingscontracten zijn onderhevig aan Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) waarin specifieke bepalingen zijn opgenomen ter bescherming van de kopers van ontwikkelingen. Zo mag de ontwikkelaar nog geen betalingen ontvangen voordat de notaris schriftelijk heeft bevestigd dat sprake is van een juridisch bindend contract en dat alle goedkeuringen zijn verkregen. Verder is in strikte regelgeving vastgelegd dat termijnbetalingen zijn gekoppeld aan de voortgang van het project. De ontwikkelaar kan hier alleen van afwijken indien wordt gezorgd voor vervangende zekerheid (bijvoorbeeld een bankgarantie) waardoor de koper zeker is dat zijn aanspraken zijn veilig gesteld.
40
Met betrekking tot het hypotheekrecht is het vermeldenswaardig dat het Duits recht twee soorten hypotheken onderscheidt te weten de “Hypothek” en de “Grundschuld”. Het belangrijkste onderscheid tussen deze twee vormen is dat de “Hypothek” afhankelijk is van het bestaan van een vordering. Na het voldoen van de vordering kan de hypotheekhouder geen rechten meer ontlenen aan de hypotheek. De hypotheek gaat in dit geval over op de eigenaar (“Eigentumshypothek”). De “Grundschuld” daarentegen is niet afhankelijk van het bestaan van een vordering zodat deze gevestigd kan worden voor alle huidige en toekomstige vorderingen. Deze hypotheek is hiermee vergelijkbaar met de Nederlandse bankhypotheek. Gelet op de ruimere mogelijkheden wordt door banken voornamelijk gebruik gemaakt van de “Grundschuld”. Aangezien een schuldeiser niet is gerechtigd zijn hypotheek te behouden indien de vordering is afgelost, is het de gebruikelijke praktijk om naast de hypotheek een zogenaamde “Sicherungszweckvereinbarung” te sluiten. Deze overeenkomst concretiseert de juridische positie van de hypotheeknemer en zet uiteen hoe de rechten uit hoofde van de hypotheek kunnen worden uitgeoefend. De “Sicherungszweckvereinbarung” vormt hiermee de juridische link tussen de hypotheek en de vordering. Een Duits hypotheekrecht is overdraagbaar hetgeen ruime mogelijkheden biedt voor securitizatie en syndicatie. Een hypotheek kan worden gevestigd op één object (“Einzelgrundschuld”) of op een portefeuille onroerend goed (“Gesamtgrundschuld”). Hoewel de “Gesamtgrundschuld” voordeliger is kleven er ook nadelen aan. Het royeren van 1 enkel object uit de portefeuille kost veelal meer tijd en is complexer omdat meerdere kadasters betrokken kunnen zijn. Het inschrijven van de hypotheek kost ten opzichte van de Nederlandse situatie vaak beduidend meer tijd. Terwijl de kadastrale inschrijving in Nederland kort na het verlijden van de hypotheek geschiedt, is het in Duitsland niet ongebruikelijk dat de hypotheek pas 1 maand na het verlijden van de akte wordt ingeschreven. Om ervoor te zorgen dat de hypotheekgever toch tijdig over zijn gelden kan beschikken wordt veelal gewerkt met een zogenaamde “Notarbestätigung”, waarin de notaris na een kadastraal onderzoek verklaart dat zich geen beperkende lasten op het onroerend goed bevinden. Voor het uitwinnen van de hypotheek is een executoriale titel benodigd die normaal gesproken uitsluitend kan worden verkregen op basis van een rechterlijk vonnis. In Duitsland kent men geen recht van parate executie waarbij de hypotheekhouder zich zonder executoriale titel op het registergoed kan verhalen. Om dit probleem te ondervangen is het in Duitsland gebruikelijk om te werken met een zogenaamde “Unterwerfung unter der sofortige Zwangvollstreckung” waarmee een soortgelijk resultaat wordt gerealiseerd. Ook deze overeenkomst dient notarieel te worden verleden.
4.3 Ruimtelijke ordening Ruimtelijke ordeningswetgeving met betrekking tot planning (“Bauplanungsrecht”) wordt gereguleerd in het “Baugezetzbuch” (“BauGB”) en in de “Baunutzungsverordnung” (“BauNVO”). Bouwprojecten moeten niet alleen voldoen aan deze federale wetgeving maar ook aan de gemeentelijke verordeningen zoals het Flächennutzungsplan (bestemmingsplan) en het “Bebauungsplan” (bouw/ontwikkelingsplan). Het Flächennutzungsplan beschrijft de belangrijkste parameters voor de bestaande en beoogde ontwikkeling van het totale grondgebied dat een gemeente omvat. Zo heeft bijvoorbeeld Berlijn maar één Flächennutzungsplan.
41
Binnen het Flächennutzungsplan wordt aangegeven welke gebieden kunnen worden aangewend voor een bepaald type gebruik, zonder in detail een beschrijving te geven van de invulling van het gebied. Het Bebauungsplan vormt een verdere uitwerking van het Flächennutzungsplan. In dit plan worden door de gemeente wettelijk bindende specificaties gegeven voor de bebouwing en het gebruik van deelgebieden en stukken land. Hoewel de gemeente verantwoordelijk is voor de invulling van dit plan moet zij het wel inpassen in de regionale planning (“Raumordnung”) en de federale planning (“Landesplanung”). Een betrekkelijk nieuw instrument is het “Vorhaben- und Erschliessungsplan”. Het betreft hier een project gerelateerd Bebauungsplan dat kan worden ingezet om een bepaald project om korte termijn te kunnen ontwikkelen. Door middel van deze procedure kunnen de locale autoriteiten goedkeuring verlenen aan een project van een private investeerder die voldoende financiële en organisatorische capaciteiten heeft om het project tot stand te brengen. De investeerder dient zich hierbij te committeren om het project binnen een bepaald tijdspad af te ronden. Daarnaast worden de kosten voor het ruimtelijke ordeningstraject en het ontwikkelingstraject (grotendeels) gedragen door de investeerder. Het betreft hier een complex model dat de private investeerder meer invloed kan verschaffen in het ruimtelijke ordeningstraject en waarbij men er soms in slaagt sneller een bouwvergunning te verkrijgen. Met betrekking tot retail ontwikkelingen is het relevant om te vermelden dat er in Duitsland drie verschillende type gebieden worden onderscheiden. Daarnaast wordt er in de ruimtelijke ordening een onderscheid gemaakt tussen winkelcentra (“Einkaufszentren”), grootschalige detailhandel (“grossflächige Einzelhandelbetriebe”) en retailwinkels (“Einzelhandelsbetriebe”). De grens tussen “gewone” retailwinkels en grootschalige detailhandel bedraagt circa 700 m2. De volgende drie gebiedtypologieën worden onderscheiden: •
“Aussenbereich”: In deze gebieden kan slecht bij hoge uitzondering worden ontwikkeld. Ontwikkeling van winkels is hier niet toegestaan.
•
“Unbeplanter Innenbereich”: In deze gebieden mogen in principe alle soorten winkelvoorzieningen worden ontwikkeld. De voorwaarde waaraan moet worden voldaan is dat zich in het gebied al winkels bevinden of dat het gebied door middel van wetgeving al specifiek is bestemd voor winkels. Dit hield tot voor kort in dat er eenvoudig winkels konden worden ontwikkeld indien zich in het betreffende gebied reeds winkelvoorzieningen bevonden. Na een recente aanpassing in het “Baugesetzbuch” kunnen nieuwe winkelontwikkelingen in dergelijke gebieden echter toch worden tegengehouden indien zij een negatieve impact hebben op de winkelgebieden in omliggende steden.
•
“Bebauungsplangebiete”: In deze gebieden kunnen winkelontwikkelingen plaatsvinden indien het gebied specifiek is bestemd voor winkels. Voor winkelcentra is sectie 11 van de BauNVO van toepassing waarin wordt geregeld dat winkelcentra uitsluitend mogen worden ontwikkeld in speciaal daarvoor aangewezen gebieden (“Sondergebiet Einkaufszentren”). In sectie 7 van de BauNVO is soortgelijke wetgeving van toepassing voor binnenstedelijke gebieden (“Kerngebiete”). 42
Hetzelfde geldt voor grootschalige detailhandel indien sprake is van een winkeloppervlak van meer dan 1.200 m2. Als het winkeloppervlak kleiner is (tussen 700 en 1.200 m2), of indien er geen negatieve impact is voor omliggende gebieden, dan zijn er ook mogelijkheden voor ontwikkeling in andere bestemmingsgebieden zoals kantoor/bedrijfsgebieden (“Gewerbegebieden”) of gebieden met een gemengde bestemming (“Mischgebiete”). Indien een bepaald gebied is aangewezen als winkelgebied wil dat overigens nog niet zeggen al alle typen winkeltypologieën mogen worden ontwikkeld in het betreffende gebied. De uiteindelijke goedkeuring hiervan ligt immers bij de gemeentelijke autoriteiten die hiertoe een ruime bevoegdheid hebben. Voor nieuwbouw of wijzigingen in bestaande bouw is een bouwvergunning benodigd. Bouwvergunningen worden verstrekt door de locale bouw autoriteiten (Baugenehmigungsbehörden). Net als in Nederland mag een bouwvergunning niet worden geweigerd indien wordt voldaan aan de wettelijke vereisten. Regionale autoriteiten (Kreisbauämter) of locale autoriteiten (Bauämter) houden toezicht op het project en toetsen of wordt voldaan aan bijvoorbeeld bouw- en onderhoud- en sloopvoorschriften.
4.4 Conclusies •
•
•
Het Duitse huurrecht wordt gekenmerkt door een grote vrijheid van partijen. Een belangrijk verschil met de Nederlandse praktijk is dat de huurder van winkelruimte nauwelijks wettelijke bescherming geniet. Het Duitse huurrecht lijkt derhalve verhuurdersvriendelijker te zijn dan het Nederlandse recht. Verder worden de diverse formaliteiten zeer strikt nageleefd hetgeen snel kan leiden tot een nietig of eenvoudig opzegbaar contract. Een belangrijk element is verder dat indexen vaak minder gunstig zijn voor de verhuurder; Op het gebied van de aankoop en het hypotheekrecht lijken op het eerste gezicht geen grote inhoudelijke verschillen te bestaan. Wel zijn er verschillen in de diverse te doorlopen procedures die aandacht vragen. Zo heeft de notaris een belangrijkere rol bij de totstandkoming van contracten en kost het inschrijven van een hypotheek beduidend meer tijd dan in Nederland. De belangrijkste wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening lijkt redelijk aan te sluiten met de Nederlandse praktijk. Er worden drie gebiedstypologieën onderscheiden die ieder hun eigen mogelijkheden hebben op het gebied van ruimtelijke ordening. Verder wordt een onderscheid gemaakt tussen diverse winkeltypologieën.
43
Hoofdstuk 5 - Bevindingen Interviews 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de bevindingen van het veldwerk weergegeven. Met 10 marktpartijen zijn interviews gehouden over diverse thema’s die betrekking hebben op de Duitse retail vastgoedmarkt. De besproken thema’s trachten de Duitse retail vastgoedmarkt in een internationaal perspectief te plaatsen waarbij de vergelijking met de Nederlandse praktijk centraal staat. Er wordt onder andere ingegaan op de gepercipieerde groeikansen van de Duitse economie en de redenen van de respondenten om juist in Duits retail vastgoed te beleggen. Ook is gesproken over bijzonderheden op het gebied van de Duitse winkelstructuur, een aantal juridische aspecten en de gevolgen van demografische ontwikkelingen. De respondenten geven verder hun mening over de aantrekkelijkheid van specifieke segmenten en deelmarkten van de Duitse retailmarkt. De geïnterviewde marktpartijen hebben, ieder vanuit hun eigen discipline en achtergrond, ervaring in het beleggen in Duits winkelvastgoed. Om een genuanceerd beeld te krijgen van de markt is bewust gezocht naar een gemixte samenstelling van de groep geïnterviewden. Aan de ene kant zijn personen geïnterviewd die al jarenlang ervaring hebben in het beleggen in Duitsland, en die hierdoor zowel de goede als de slechte tijden hebben meegemaakt. Daarnaast zijn personen geïnterviewd die pas sinds kort in Duitsland beleggen. Tenslotte zijn personen geïnterviewd die vanuit een research achtergrond betrokken zijn bij het beleggen in Duits winkelvastgoed. De interviews zijn gehouden volgens een vaste gespreksstructuur zoals in bijlage 3 is bijgevoegd.
5.2 Bevindingen Interviews Visie op de groeikansen van de Duitse economie. De respondenten zijn eenduidig in hun oordeel dat Duitsland de potentie heeft om weer een sterke leidende economie te worden. De economie heeft jaren last gehad van structurele problemen die deels samenhangen met de kosten van de hereniging tussen Oost- en WestDuitsland. Het consumentenvertrouwen en de daarmee samenhangende retail omzet zijn al jarenlang zeer laag en men onderkent dat de psychologische component een belangrijke rol speelt bij de vraag wanneer en hoe sterk de economie gaat opleven. Over deze laatste vraag verschillen de respondenten van mening. Een gedeelte van de respondenten is van mening dat de economische omslag nabij is en dat Duitsland hierdoor op relatief korte termijn een outperformer kan worden in Europees verband. Anderen zijn van mening dat de economische problemen van structurele van aard zijn waardoor het nog lang kan duren voordat de Duitse economie een (onderscheidend) goede prestatie laat zien.
Overwegingen om in de Duitse markt te willen opereren. Hoe plaatst u de Duitse retailmarkt in internationaal perspectief en in relatie tot de Nederlandse markt? Waarom kiest u juist (of juist niet) voor de Duitse markt ten opzichte van andere landen (en Nederland in het bijzonder)? De belangrijkste reden waarom de respondenten de Duitse retailmarkt interessant vinden is dat momenteel sprake is van een relatief gunstige prijs/kwaliteitverhouding. De relatief hoge aanvangsrendementen zijn vooral veroorzaakt door de negatieve ontwikkeling die de Duitse
44
economie, en de daaraan gerelateerde (retail)vastgoedmarkt, heeft doorgemaakt. Vanuit de anticyclische gedachte wordt Duitsland gezien als een aantrekkelijke markt met groeipotentie. Ook indien een turnaround op korte termijn uitblijft, is toch nog sprake van acceptabele directe rendementen. Ten opzichte van de Nederlandse markt, waar de prijzen van winkels historisch hoog zijn, is derhalve sprake van een aantrekkelijk alternatief. De kanttekening die hierbij wordt geplaatst is dat de Duitse vastgoedprijzen de afgelopen tijd snel zijn gestegen waardoor er sprake is van “yield compressie”. Duitsland wordt verder gezien als een volwassen vastgoedmarkt. Een andere minder gehoorde reden is dat de Duitse retailmarkt nog traditioneel van aard is. Het straatbeeld wordt gedicteerd door traditionele winkels en er heerst een sterke discountcultuur. Hierdoor ontstaan er kansen voor buitenlandse investeerders en ontwikkelaars die open staan voor nieuwe winkelconcepten. Voor sommige respondenten zijn de nabijheid van Nederland en de relatief geringe cultuurverschillen een additionele afweging om Duitsland als eerste alternatief voor Nederland te beschouwen.
In hoeverre denkt u dat demografische ontwikkelingen van invloed zijn op de Duitse winkelmarkt? Hoewel alle respondenten onderkennen dat demografische ontwikkelingen een grote invloed hebben op de toekomstig retail vastgoedmarkt valt op dat men niet aangeeft dat dit probleem in Duitsland groter is dan in vele andere landen. Er worden dan ook geen rampzalige scenario’s voorspeld. Wel verwacht men dat er in de toekomst een sterkere trek naar de grote(re) steden zal komen waardoor winkelvoorzieningen op het platteland het moeilijker gaan krijgen. Verder wordt een aantal malen aangegeven dat er grote verschillen zijn tussen voormalig Oost- en West-Duitsland. Ook wordt aangegeven dat de samenstelling van de bevolking zal veranderen hetgeen invloed kan hebben op de inrichting van het winkellandschap. Zo zal de vergrijzing, in combinatie met een toenemende mobiliteit, ertoe kunnen leiden dat winkelcentra met goede parkeervoorzieningen in belang gaan toenemen hetgeen ten koste kan gaan van de binnensteden. Ook de toename van het aantal allochtonen kan op termijn vragen om een andere inrichting van het winkellandschap. De toenemende immigratie kan er volgens een aantal respondenten ook voor zorgen dat de ontvolking wordt afgeremd.
In welke opzicht dient de Duitse markt anders benaderd te worden dan de Nederlandse markt? Het belangrijkste aspect dat bij deze vraag naar voren komt is dat de Duitse cultuur duidelijk afwijkt van de Nederlandse cultuur. Er wordt aangegeven dat Duitsers formeler zijn en dat hiërarchische verhoudingen een veel grotere rol spelen dan in Nederland. Voorts is men hoffelijker indien het bijvoorbeeld gaat om de ontvangst van cliënten. Er wordt aangegeven dat een Duitser geen zaken doet op de “Angelsaksische”manier. Men heeft een zakenmentaliteit die is gebaseerd op wederzijds vertrouwen en lange termijn relaties. Een kritische kanttekening die naar voren komt is dat Nederlanders vaak slecht voorbereid naar Duitsland gaan. Men verdiept zich vaak onvoldoende in de cultuur van de Duitsers die zelfs per deelstaat kan verschillen.
45
Wat zijn naar uw mening de belangrijkste kenmerken van de Duitse winkelstructuur versus de Nederlandse winkelstructuur? De Duitse winkelstructuur wijkt volgens de respondenten duidelijk af van de Nederlandse winkelstructuur. Nederland kenmerkt zich door een fijnmazige winkelstructuur met een uiteenlopend palet aan winkeltypologieën. Duitsland heeft een minder fijnmazige winkelstructuur waarin een soort “tweedeling” is aan te geven. Aan de ene kant zijn er de binnensteden en aan de andere kant de veelal op discount gerichte “big boxes”. Er is derhalve minder sprake van buurt- en wijkverzorgende functies. Een ander verschil is dat de winkelconcepten in Duitsland nog minder gericht zijn op thematisch winkelen en leisure. Leisure en retail zijn in Duitsland echt gescheiden concepten terwijl in Nederland veelal sprake is van een geïntegreerd concept. Sommige respondenten zijn van mening dat dit te maken heeft met de Duitse winkelcultuur die sterk is gericht op discount (“Geiz is Geil”) en effectiviteit. Men wil snel en goedkoop boodschappen doen zodat scherpe prijzen, een goede bereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid en een volledig assortiment bepalende factoren zijn voor de inrichting van het winkellandschap. Anderen zijn van mening dat Duitsland achter loopt ten opzichte van andere landen zodat men verwacht dat de geïntegreerde concepten in de toekomst ook in Duitsland zullen doorbreken.
Wat zijn de valkuilen voor Nederlandse beleggers die de Duitse retailmarkt betreden? Een belangrijke valkuil is dat de precontractuele fase een volledig ander karakter heeft dan in Nederland. Mondelinge toezeggingen en onderhandse koopovereenkomsten blijken in de praktijk een zeer beperkte waarde te hebben. Het systeem en de mentaliteit zijn op dit punt derhalve volledig anders dan in Nederland. Een bindende koop wordt in Duitsland pas gesloten indien het koopcontract bij de notaris wordt ondertekend. Ter illustratie wordt door één van de respondenten aangegeven dat het zelfs voorkomt dat een verkoper van onroerende goed op 1 dag met meerdere potentiële kopers een afspraak heeft bij de notaris. Het is dan ook gebruikelijk dat er bij de notaris nog uitgebreide onderhandelingen plaats vinden. Het ontbreken van kennis en ervaring en een gebrek aan aanpassingsvermogen aan de Duitse cultuur worden ook gezien als belangrijke valkuilen. In dit kader geeft één van de respondenten aan dat je feitelijk pas goed kunt acteren na 5 jaar ervaring te hebben opgedaan in de Duitse markt. Over de hele linie wordt voorts onderkend dat het werken met de juiste adviseurs van groot belang is om succesvol te kunnen opereren. Hierbij moet men echter wel oppassen dat niet te veel wordt betaald voor de geleverde diensten. Een aantal respondenten wijst op een gevaar op het gebied van de makelaardij welke sector een lager aanzien geniet dan in Nederland het geval is. In Duitsland kent men zogenaamde “Nachweismaklers” die potentiële cliënten een object aanbieden zonder dat daarom wordt verzocht. Als men geen gebruik wil maken van dit “aanbod” zal men dat schriftelijk moeten bevestigen. Indien dit niet gebeurt loopt men het risico dat de makelaar alsnog provisie in rekening brengt indien het betreffende object later zelfstandig, of door tussenkomst van een derde, wordt verworven. Het kan op deze manier voorkomen dat men 2 of 3 maal provisie betaalt voor hetzelfde object.
46
Wat zijn de belangrijkste bijzonderheden op het gebied van huurrecht, hypotheekrecht en ruimtelijke ordening waarmee beleggers en financiers rekening moeten houden? Huurrecht Een aspect dat veel naar voren komt is dat men in Duitsland werkt met afwijkende indexclausules. Men maakt melding van het feit dat de verhuurder de huur vaak pas kan indexeren indien een bepaalde cumulatieve stijging van de index wordt doorbroken. Vaak wordt deze index slechts gedeeltelijk meegenomen. Relatief hoge aanvangsrendementen kunnen hierdoor minder interessant blijken dan de eerste indruk suggereert. Een positief aspect is daarentegen dat de exploitatiekosten voor een groot gedeelte bij de huurder liggen en dat vaak sprake is van “tripple net” contracten. Een aandachtspunt is verder dat vaak wordt gewerkt met ontsnappingsclausules of specifieke opzegmogelijkheden. Voorbeelden hiervan zijn supermarkten die een exploitatieplicht uitsluiten of kleine retail huurders die hun huurcontract kunnen beëindigen indien een naastgelegen supermarkt de locatie verlaat. Verder kent men in Duitsland geen standaard “ROZ contract” zoals dat in Nederland wel het geval is. Hypotheekrecht 10 Respondenten die ervaring hebben met financieren in Duitsland geven aan dat er in materiёle zin geen wezenlijke verschillen zijn maar dat het proces van hypotheekvestiging wel duidelijk anders is dan in Nederland. Het inschrijven van de hypotheek in het “Grundbuch” kost veel tijd waardoor in voorkomende gevallen gewerkt moet worden met een “Notarbestätigung”. Daarnaast werkt men voorafgaand aan de feitelijke koop al met een “Auflassungsvormerkung” wat in Nederland niet gebruikelijk is. Ook wordt melding gemaakt van het feit dat, in tegenstelling tot in Nederland, sprake is van een positief stelsel in het “Grundbuch”. Verder zijn de notariskosten erg hoog en niet onderhandelbaar. Ruimtelijke ordening Men geeft aan dat de wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening in de kern hetzelfde werkt als in Nederland. Een aantal respondenten geeft aan dat het ruimtelijke ordeningsbeleid aanvankelijke liberaal was maar dat inmiddels sprake is van striktere regelgeving. De oorzaak hiervan is dat veel binnensteden onder druk zijn gekomen door de sterke toename van winkelmeters buiten de stad(scentra).
Zijn er nog andere bijzonderheden op juridisch gebied, fiscaliteit, betrouwbaarheid partners/andere partijen waarmee Nederlanders rekening moeten houden? Bij de beantwoording van deze vraag zijn de volgende vermeldenswaardige zaken naar voren gekomen: Fiscaliteit Gewezen wordt op de verwachte komst van de REIT structuur die mogelijk grote invloed kan hebben op de vraag naar vastgoed. Het betreft hier een structuur die vergelijkbaar is met de in Nederland bekende FBI. In tegenstelling tot in andere landen is de omvang van de beursgenoteerde sector in Duitsland relatief beperkt. Als de REIT er komt zal de beursgenoteerde sector groeien en waarschijnlijk zal de komst van de REIT vraag vanuit buitenlandse beleggers en instituten genereren. Ook wordt gewezen op “thin cap rules” die 10
Voor een uitleg van de Duitse termen in deze alinea wordt verwezen naar hoofdstuk 4.
47
betrekking hebben op vermogensverhoudingen en voorwaarden waaronder garanties kunnen worden verstrekt zonder op fiscale problemen te stuiten. Verder wordt melding gemaakt van het feit dat het eenvoudiger is om vastgoedvennootschappen te verhandelen zonder betaling van overdrachtsbelasting. Juridisch Er wordt aangegeven dat het kopen op naam van een “nader te noemen meester”op problemen kan stuiten wat kan betekenen dat er twee keer overdrachtsbelasting is verschuldigd.
Is er sprake van een andere acquisitiestrategie? De meeste respondenten geven aan dat de acquisitiestrategie niet echt afwijkt van de Nederlandse praktijk. Een van de respondenten merkt op dat het opvallend is dat veel Nederlandse beleggers zich, vanwege de nabijheid van het gebied, voornamelijk richten op Nordrhein-Westfalen. Hierdoor mist men kansen omdat juist andere deelstaten ook interessante kansen kunnen bieden. Er wordt verder melding gemaakt van het feit dat meer sprake is van acquisitie op basis van persoonlijke contacten. Lokale aanwezigheid wordt door sommige respondenten gezien als een belangrijke kritische succesfactor.
Welke segmenten (A1/A2/winkelcentra, supermarkten etc.) zijn naar uw mening het meest interessant en waarom? Denkt u dat hierin verandering optreedt? Er is geen eenduidig antwoord gegeven op deze vraag zodat de conclusie kan worden getrokken dat het product belangrijker is dan het segment. Men is in het algemeen positief over de A1 winkelgebieden in de binnensteden. De secundaire locaties worden als minder kansrijk ervaren. Daarnaast worden kansen gesignaleerd voor grootschalige detailhandel. De belangrijkste reden hiervan is dat regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening strikter is geworden waardoor men verwacht dat het aanbod van dergelijke producten schaarser zal worden.
Welke regio’s of steden zijn het meest interessant en waarom? Denkt u dat hierin verandering optreedt? De respondenten zijn eenduidig in hun mening dat de zuidelijke deelstaten Bayern en BadenWürttemberg interessant zijn vanwege de goede stabiele economische prestaties. Ook Hamburg wordt gezien als een stad(sregio) met potentie. Andere gebieden die meerdere malen zijn genoemd zijn Köln/Düsseldorf, Hannover en steden in het Rhein-Main gebied. Wisselende reacties zijn er over Berlijn en steden in het Ruhrgebied. Oost-Duitsland wordt eensgezind gezien als een moeilijke markt. Men is van mening dat het nog lange tijd zal duren voordat sprake is van een volwassen vastgoedmarkt die vergelijkbaar is met het Westen. Grote voorzichtigheid is derhalve geboden bij het betreden van deze markt. Uitsluitend de binnensteden van Leipzig en Dresden worden regelmatig genoemd als potentieel interessante gebieden.
48
5.3 Conclusies De bevindingen van de interviews komen voor een belangrijk deel overeen met de belangrijkste conclusies uit de voorgaande hoofdstukken. De interviews hebben echter wel geleid tot inzicht in een aantal nog niet onderzochte zaken. Daarnaast is een aantal eerder besproken zaken praktisch geïllustreerd. Op basis van de interviews kunnen de volgende aanvullende conclusies worden getrokken: • •
•
•
•
Hoewel iedereen ervan overtuigd is dat de Duitse economie groeipotentie heeft, is er verschil van mening over de timing en de omvang van de verwachte opleving; De Duitse discount winkelcultuur (”Geiz is Geil”) is diep geworteld en het is de vraag of deze uitsluitend is toe te schrijven aan de negatieve economische situatie of dat dit gewoon onderdeel is van het karakter van “de Duitser”. Duidelijk is dat de discount cultuur een sterke invloed heeft op de inrichting van het winkellandschap; De precontractuele fase heeft in Duitsland een volledig ander karakter dan in Nederland. Mondelinge toezeggingen en onderhandse koopovereenkomsten blijken in de praktijk een zeer beperkte waarde te hebben. De koop komt pas tot stand na ondertekening van het koopcontract bij de notaris. De makelaardij geniet in Duitsland een lager aanzien dan in Nederland het geval is. Dit heeft onder andere te maken met het bestaan van zogenaamde “Nachweismaklers” die ongevraagd informatie leveren. Indien men hier niet attent op reageert, kan dit tot extra kosten leiden. De verwachte komst van de REIT kan een positieve invloed hebben op de vraag naar Duits retailvastgoed.
49
Hoofdstuk 6 - Conclusies en aanbeveling 6.1 Inleiding Op basis van de bevindingen uit de vorige hoofdstukken wordt in dit hoofdstuk een samenvatting gegeven van de belangrijkste conclusies van dit onderzoek. Op basis van deze conclusies volgen enkele aanbevelingen voor de toekomstige strategie van ING REF met betrekking tot haar Duitse financieringsactiviteiten.
6.2 Conclusies Duitsland heeft gedurende de gehele periode van 1995 tot 2005 een lagere groei gekend dan het gemiddelde binnen de EU 12 en Nederland. Daarnaast is de werkloosheid op Europese schaal hoog. Door de slechte economische prestaties van de laatste jaren hebben de consumentenuitgaven zich zeer matig ontwikkeld en is de voor inflatie gecorrigeerde retail omzet vanaf 1994 niet meer gestegen. Het negatieve sentiment onder de Duitse consumenten wordt gekenmerkt door een laag consumentenvertrouwen in combinatie met een spaarquote die historisch hoog is. De korte en middellange termijn verwachtingen voor de Duitse economie zijn gematigd positief. Hoewel sprake is van een positieve trend in de retail sector is op Europese schaal echter nog steeds sprake van een relatief zwakke ontwikkeling. Diverse onderzoeken voorspellen voor Duitsland een matige economische groei op lange termijn. Deze matige groeiverwachting kan voor het grootste gedeelte verklaard worden door negatieve demografische ontwikkelingen. De analyse van de economie en de bevolking heeft duidelijk gemaakt dat er grote verschillen zijn tussen de diverse deelstaten. Op basis van diverse indicatoren kan worden geconcludeerd dat de zuidelijke deelstaten Bayern en Baden–Württemberg in het algemeen de beste economische prestaties laten zien. Ook andere deelstaten zoals Rheinland-Pfalz, Hessen, Niedersachsen en Nordrhein-Westfalen scoren goed op diverse deelgebieden. Naast de traditionele winkelstraten in de binnensteden kenmerkt de Duitse retailmarkt zich vooral door de aanwezigheid van relatief grootschalige “Einkaufzentren”, “Fachmarktzentren”, “Verbrauchermarkte” en “Selbstbedienungs-Warenhauser”. De sterke ontwikkeling van deze concepten heeft geleid tot een relatief hoog aantal vierkante meters winkeloppervlak per hoofd van de bevolking. In combinatie met stagnerende winkelomzetten is de vloerproductiviteit hierdoor sterk afgenomen. Als gevolg van striktere regelgeving, die mede tot doel heeft om de binnensteden en bestaande winkelcentra te beschermen, is het tegenwoordig veel minder eenvoudig om grootschalige ontwikkelingen tot stand te brengen. Het beleggingsvolume in Duits commercieel vastgoed is in 2005 enorm toegenomen. De sterkste stijging is zichtbaar in de categorieën “quoted property vehicles”, “institutions” en “private property vehicles”.Hoewel Duitsland een van de grootste retailmarkten in Europa is wordt het door retailers vaak gezien als een moeilijk te veroveren markt. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de sterk op discount gerichte winkelcultuur, starre wet- en regelgeving, relatief beperkte investeringen in IT, en management en een minder op de klant gerichte benadering.
50
De Duitse retailsector is in de periode 1995-2005 een underperformer geweest hetgeen voor het grootste gedeelte is toe te schrijven aan het relatief lage indirecte rendement. Nadere bestudering van data op het gebied van winkelcentra en A1 winkels leert dat in het algemeen sprake is geweest van forse prijsdalingen en dalende huren. Er zijn echter grote verschillen tussen de diverse steden en winkeltypologieën waarneembaar. Door de matige economische prestaties zijn de yields voor Duits winkelvastgoed gestegen terwijl de rest van Europa een scherpe daling heeft laten zien. Duits retail vastgoed is hierdoor goedkoper geworden. De verwachting van experts is dat de yields in de nabije toekomst meer naar elkaar toegroeien. Op dit moment is al waarneembaar dat de trend van de almaar dalende huren op A1 locaties sinds kort lijkt te zijn doorbroken. Makelaars en onderzoeksbureaus berichten in hun meest recente publicaties dat de huren op A1 locaties stabiliseren en in sommige gevallen licht stijgen. Ook de yields stabiliseren of er is sprake van een lichte daling. De belangrijkste reden hiervoor is het herstel van de Duitse (retail) economie en de toegenomen belangstelling van buitenlandse investeerders. Een algemeen antwoord op de vraag welke steden of regio’s interessant zijn blijft moeilijk te geven. Nadere analyse van desbetreffende regio’s en steden is derhalve noodzakelijk ter onderbouwing van de uiteindelijke investeringsselectie of de beoordeling van een financieringsvraag. Van een drietal rechtsgebieden is een oriënterende analyse verricht. Het Duitse huurrecht wordt gekenmerkt door een grote vrijheid van partijen. Een belangrijk verschil met de Nederlandse praktijk is dat de huurder van winkelruimte nauwelijks wettelijke bescherming geniet. Het Duitse huurrecht lijkt derhalve verhuurdersvriendelijker te zijn dan het Nederlandse recht. Een ander aspect is dat de indexclausules in vergelijking tot de Nederlandse praktijk beduidend minder gunstig zijn voor de verhuurder hetgeen impact heeft op het rendement.Verder worden de diverse formaliteiten zeer strikt nageleefd hetgeen snel kan leiden tot een nietig of eenvoudig opzegbaar contract. Op het gebied van de aankoop en het hypotheekrecht lijken op het eerste gezicht geen grote inhoudelijke verschillen te bestaan. Wel zijn er verschillen in de diverse te doorlopen procedures die aandacht vragen. Zo heeft de notaris een belangrijkere rol bij de totstandkoming van contracten en kost het inschrijven van een hypotheek beduidend meer tijd dan in Nederland. De belangrijkste wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening lijkt redelijk aan te sluiten met de Nederlandse praktijk. Er worden drie gebiedstypologieën onderscheiden die ieder hun eigen mogelijkheden hebben op het gebied van ruimtelijke ordening. Verder wordt een onderscheid gemaakt tussen diverse winkeltypologieën.
6.3 Aanbevelingen Dit gedeelte van de masterproof is vertrouwelijk (zie bijlage 1).
51
Literatuurlijst Boeken en artikelen Beul, M., Erfolg is, wenn keiner schliesst, Immobilien Manager – Edition Ruhrgebiet, maart 2005, pp. 22-25 Beul, M., Heimliche Shopping-Hauptstadt, Immobilien Manager – Edition Köln, juli/augustus 2005, pp. 34-36 Beul, M., Einkaufsfreude ungebrochen, Immobilien Manager – Special Düsseldorf 9, september 2005, pp. 16-17 Bontje, M., Leipzig een krimpende stad, Geografie, september 2004, pp. 24-27 Brakman. S, Garretsen J.H., Wordt de economische muur geslecht? , Economisch Statistisch Bulletin, december 2002, pp. D7-D9 Brounen, D., Eichholtz, P.M.A., Vlaar, P.J.G., Demographics – Consequences for European real estate markets, syllabus portfoliobeleid ASRE, 2006 Buck, drs. R., De Vastgoedlezing 2005, Amsterdam School of Real Estate, november 2005 Dekkers, drs R., Duitse vastgoedbeleggers stellen zich in 2004 terughoudend op, Vastgoedmarkt, oktober 2004, p. 13 Detailhandelsmagazine, Restrictief beleid redding binnensteden, Detailhandel Magazine, juni 2000, pp. 31-35 Diehl, B. von, “B” wie “begehrt”, Immobilien Manager, november 2005, pp. 14-15 EuroProperty, Investors defy downturn to shop for property bargains, oktober 2005 Gerstner, N., Sturm, V., Chancen zur Revitalisierung, Immobilien Manager, maart 2005, pp. 44-46 Heiman, R., Licht und Schatten, Immobilien Manager, januari 2005, pp. 20-21 Kummer, H.J., Investing in Property in Germany, Outline of principle legal and tax issues, Freshfields Bruckhaus Deringer, 2004 Loibl, R., Begehrte Gassen, Immobilien Manager, juni 2005, pp. 16-17 Loibl, R., Die City macht sich Chic, Immobilien Manager, januari/februari 2005, pp. 20-21 Müller, S., Der sichere (Mietv-)Ertrag - Knackpunkte der rechtlichen due dilligence, Immobilien Jahrbuch 2006, pp. 88-95 52
Neuhaus, K.G., Büro- und Geschaftsräume, mieten und vermieten, Deutscher Taschenbuch Verlag, juli 2005 Paridon, C.W.A.M. van., Herenigd en verstard, Economisch Statistisch Bulletin, december 2002, pp. D3-D4 Raas-de Lange, W., Groot Koerkamp, J., Huurrecht bedrijfsruimte in Frankrijk en Duitsland, Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, januari 2006 Rompelman D.A., Duitsland sterk in trek bij Nederlandse vastgoedbeleggers, Vastgoedmarkt, april 1987, pp. 41-42 Rooijakkers, P., “We zijn hier in Duitsland op het juiste moment”: TCN Property Projects richt zich bij zijn oosterburen vooral op retail en management, Vastgoedmarkt, oktober 2003, p.47 Verbeek, J., Duitsland klimt uit dal, Vastgoed, oktober 2000, pp. 40-41 Volhard, R., Weber, D., Usinger, W., Real Property in Germany, Fritz Knapp Verlag, Frankfurt am Main, 2002 Wiegerinck, E., Global Fund gaat beter renderen dan Haus-Invest Europa, Vastgoedmarkt, oktober 2004, p. 5 Wiegerinck, E, We kunnen in Nederland niet meer groeien, Vastgoedmarkt, oktober 2004, pp. 9-15 Wit, R. de, Ook voor Duitse investeerders is buitenlands vastgoed steeds belangrijker, Vastgoedmarkt, oktober 2004, pp. 19-27 Wit, R. de, “Het vertrouwen in Duits vastgoed komt terug”: Ten Brinke Groep trotseert al jaren met succes de malaise, Vastgoedmarkt, oktober 2003, p. 49 Wit, R. de, European Investment Group (EIG) opereert tussen twee vastgoedculturen, Vastgoedmarkt, oktober 2004
53
Marktrapporten en presentaties Atisreal, Retail Market Report Germany 2005 - 2006 Cushman & Wakefield, Economic Snapshot Germany, Quarter 1-2006 Cushman & Wakefield, Retail Snapshot Germany, Quarter 1-2006 Cushman & Wakefield, Shopping Center Development Germany, oktober 2005 Deutsche Bank Research, Global growth centres 2020: A guide for long-term analysis and forecasting, juni 2005 Deutsche Bank Research, Current Issues; Demography Special, december 2003 Deutsche Bank Research, Adapting to demographic trends, 7 juli 2005 Deutsche Bank Research, Markt und Perspektiven für Deutsche Einzelhandelsimmobilien, april 2005 Deutsche Bank Research, European retail warehousing prospects, oktober 2005 Economist Intelligence Unit, Country Report Germany: Germany at a glance: 2006-2007, april 2006 Economist Intelligence Unit, Germany: Country Profile 2006, 2006 Eurohypo Real Estate Appraisal & Consulting, Marktbericht Germany, 2005 Eurohypo AG, Shoppingcenter Deutschland: Ein boomender Investmentmarkt mit Potenzial?, december 2005 EuroProperty, Germany, oktober 2005 Feri Real Estate Market Rating: Cologne, 1st Quarter 2006 Institüt für Gewerbezentren, The retail- and shopping-center market in Germany, 25 July 2005 Jones Lang Lasalle, Deutschland JLL Retail Market, 2006 Kolpron Consultants, Prijs/kwaliteitsverhoudingen tussen perifere en binnenstedelijke winkelgebieden in Nederland, Belgie, Engeland, Duitsland en Frankrijk, juli 1999 Kemper’s, City Scout 2006-2007, 2005 Kemper’s, The German Market for Retail Properties, November 2005 Kemper’s, Information für Eigentümer, Mieter und Projectentwickler, winter 2005/2006
54
Mintel, The European Retail Handbook, 2006 edition, 2006 PMA, European Shopping Centre Markets Germany, December 2004 PMA, European Shopping Centre Update Germany, winter 2005/2006
55
Bijlage 1 - Vertrouwelijke bijlage ten behoeve van ING Real Estate
VERTROUWELIJK
56
VERTROUWELIJK
57
Bijlage 2 - Overzicht Feri Rating
58
Bijlage 3 - Vragenlijst interviews
Vragenlijst Interviews Masterproof Gespreksduur: ca. 1 uur Onderwerp Masterproof Een verkennend onderzoek naar de Duitse retailmarkt met als doel een beeld te schetsen van deze markt voor Nederlandse beleggers en financiers. In opdracht van : Amsterdam School of Real Estate (ASRE) Begeleidend docent : Prof. dr. E.F. Nozeman Doel van het interview is het verkrijgen van inzage in uw visie op de Duitse winkelmarkt. Het interview zal worden gehouden in een open interviewstructuur waarbij de volgende onderwerpen en vragen worden besproken. Te bespreken onderwerpen en vragen: • • • • • • • • • • • •
Uw visie op de groeikansen van de Duitse economie Overwegingen en redenen om in de Duitse markt te willen opereren en/of toe te treden, of redenen om dit juist niet te doen (of uw bezit af te stoten). Hoe plaatst u de Duitse retailmarkt in internationaal perspectief en in relatie tot de Nederlandse markt? M.a.w., waarom kiest u juist (of juist niet) voor de Duitse markt ten opzichte van andere landen (en Nederland in het bijzonder)? In hoeverre denkt u dat demografische ontwikkelingen van invloed zijn op de Duitse winkelmarkt? In welke opzicht dient de Duitse markt anders benaderd te worden dan de Nederlandse markt? Wat zijn naar uw mening de belangrijkste kenmerken van de Duitse winkelstructuur versus de Nederlandse winkelstructuur? Wat zijn de valkuilen voor Nederlandse beleggers die de Duitse retailmarkt betreden? Wat zijn de belangrijkste bijzonderheden op het gebied van huurrecht en hypotheekrecht en ruimtelijke ordening waarmee beleggers en financiers rekening moeten houden? Zijn er nog andere bijzonderheden op juridisch gebied, fiscaliteit, betrouwbaarheid partners/andere partijen waarmee Nederlanders rekening moeten houden? Is er sprake van een andere acquisitiestrategie? Welke segmenten (A1/A2/winkelcentra, supermarkten etc.) zijn naar uw mening het meest interessant en waarom? Denkt u dat hierin verandering optreedt? Welke regio’s of steden zijn het meest interessant en waarom? Denkt u dat hierin verandering optreedt?
59
Bijlage 4 - Geïnterviewden
Organisatie
Persoon
Functie
HSBC Property Investment Investments Ltd
Mevrouw B. van der Jagt-Buitink MRE
Director, Head of Northern European Property
Giesbers Vastgoed
De heer A.J. Giesbers
Directeur
Bouwfonds Property Development
De heer H.P.T.M. Joosten
Director Market Research
Reggeborgh Vastgoed Beleggingen B.V.
De heer M. Bouwens
Directeur
Reggeborgh Vastgoed Beleggingen B.V.
De heer A. Schaftmeister
Manager
Ten Brinke Groep
De heer S. ten Brinke
Directeur
IMG Vastgoed B.V.
De heer J. Utens
Directeur
Urbins
De heer Drs. J.J. Sentel
Directeur
Hanzevast Beleggingen
De heer drs. M.C. Kuipers
Senior Beleggingsadviseur Vastgoed
Hanzevast Beleggingen
De heer M.A.D. Hidding
Geschäftsführer
The Ibus Company
De heer M. Berkelder
Business Development
Rodamco Europe
De heer J.A. Bomhoff
COO Retail Management
60
