Samenvatting Business Risk Definities en Scoringsrichtlijnen

WSW risicobeoordelingsmodel

Samenvatting Business Risk Definities en Scoringsrichtlijnen

Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Overzicht Business Risk Beoordelingskaders

2

Business Risk Beoordelingskaders – 24 kwalitatieve vragen Business Model Portefeuillestrategie 1. Portefeuillestrategie Vastgoedvoorraad Samenstelling huidige portefeuille (woningvoorraad) 2. Omvang van de portefeuille 3. Leeftijd en kwaliteit van de portefeuille 4. Geografische spreiding van de portefeuille 5. Concentraties in het type bezit, inclusief BOG/MOG/ZOG Transitie 6. 7. 8. 9.

Omvang transitieprogramma vastgoedvoorraad Inhoud transitieprogramma, -doelstellingen en realisatie Beheersing transitierisico’s - Investeringen Beheersing transitierisico’s - Verkopen

Beheer 10. Huurstructuur en –strategie 11. Onderhoud Marktontwikkelingen 12. Markt-, economische en demografische ontwikkelingen Economische en politieke ontwikkelingen 13. Positie en risico’s in de sector Management Model Financiële sturing en beheersing 14. Renterisico 15. (Her)financieringsrisico en tegenpartijrisico 16. Liquiditeitsrisico 17. Risico’s uit niet uit de balans blijkende verplichtingen Governance 18. Kwaliteit en stabiliteit bestuur en management 19. Governance, integriteit en “countervailing powers” 20. Toezicht door Raad van Commissarissen / Raad van Toezicht Corporatie “In Control” 21. Risicomanagement in het algemeen 22. Stabiliteit en voorspelbaarheid van financiële prestaties 23. Financieringsstrategie en beheersing treasury risico’s 24. Beheersing risico’s uit verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden

3

Samenvatting Business Risk vragen Dit document bevat een samenvatting van de 24 Business Risk vragen die onderdeel zijn van het WSW risicobeoordelingsmodel, en de richtlijnen die WSW accountmanagers hanteren om de Business Risk vragen voor een corporatie te beantwoorden. Voor iedere vraag is een richtlijn uitgewerkt. In die richtlijn is per vraag aangegeven welke risico’s WSW beoordeelt met een specifieke vraag, en aan welke kenmerken de corporatie moet voldoen om een bepaalde score op een vraag aan de corporatie toe te kennen. In deze samenvatting is aangeduid welke situatie of omstandigheden het WSW als een “laag risico” kwalificeert, en welke situatie of omstandigheden een kwalificatie opleveren van “hoog risico”. Van belang is dat WSW de risico’s beoordeelt vanuit zijn positie als borgverstrekker. Voor de meeste Business Risk vragen gelden kwantitatieve indicatoren. De kwantitatieve indicatoren verwerkt het systeem in richtlijnen per vraag. De indicatoren zijn een hulpmiddel voor de accountmanager om een vraag te beantwoorden. De meeste vragen vereisen dat de accountmanager zich een professioneel oordeel vormt over de risico’s en de beheersing daarvan bij een corporatie. De kwantitatieve indicatoren zijn dus niet allesbepalend. Sommige kwantitatieve indicatoren relateert het model aan de omvang van het eigen vermogen van de corporatie. Het eigen vermogen bij waardering van het vastgoed in exploitatie op bedrijfswaarde bepaalt daar de indicatoren. WSW evalueert de inhoud van de Business Risk vragen, definities en richtlijnen jaarlijks en stelt deze bij waar nodig. De vragen, definities en scoringsrichtlijnen zijn in overeenstemming met de standaarden van Standard & Poor’s. WSW behoudt zich het recht voor om onder zwaarwegende omstandigheden af te wijken van de in dit document beschreven definities en richtlijnen van de Business Risk vragen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als naar de mening van WSW de feitelijke omstandigheden bij een corporatie onvoldoende tot uitdrukking komen in de Business Risk vragen en richtlijnen. Dergelijke situaties kunnen voor WSW tevens aanleiding zijn om de Business Risk vragen en richtlijnen tussentijds aan te passen, dat wil zeggen buiten de jaarlijkse evaluatiecyclus om.

4

Vraag

Risico’s en indicatoren in scope van de vraag

Laag risico score bij Hoog risico score bij

1.

Portefeuillestrategie

Het risico dat WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico de corporatie geen goede portefeuillestrategie heeft, dan wel dat het proces van totstandkoming daarvan (het proces van strategiebepaling, formuleren van doelstellingen, monitoring en rapportage, en afstemming met belanghouders) niet goed functioneert, waardoor de financiële soliditeit van de corporatie op lange termijn in gevaar kan komen. Indicatoren hiervoor zijn:  Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van de portefeuillestrategie (inhoudelijk) en de totstandkoming daarvan, ondersteund door observaties van derden (bijv. visitaties, Management Letter van de accountant)  Uitkomsten van visitaties op het onderdeel Externe Legitimatie

Toelichting De kern van de strategie van een corporatie is de portefeuillestrategie. Een corporatie met een goed geformuleerde portefeuillestrategie, gebaseerd op een gedegen analyse van de omgeving en rekening houdend met de financiële randvoorwaarden, is beter in staat te sturen op de (volkshuisvestelijke) prestaties die men wil bereiken, waardoor de voorspelbaarheid en stabiliteit van de (lange termijn) financiële resultaten groter is.

Corporaties met een goed functionerend proces voor de totstandkoming van de (portefeuille)strategie hebben een duidelijke missie, visie en meetbare doelstellingen, afgestemd met belangenhouders. Deze corporaties realiseren een hogere mate van externe legitimatie voor de uitvoering van de strategie en daaruit voortvloeiende plannen (waaronder het transitieprogramma). Deze corporaties zijn beter in staat te sturen op de resultaten die men wil bereiken, waardoor de voorspelbaarheid en stabiliteit van de financiële positie groter is. • De portefeuillestrategie bevat een duidelijk omschreven “wensportefeuille” in termen van omvang, type bezit, kwaliteitsniveau, etc. gebaseerd een actuele analyse van de omgeving (woningmarkt, economisch en demografische ontwikkelingen, vraag naar huisvesting vanuit de doelgroepen etc.), de visie van de corporatie en de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen van de corporatie. De portefeuillestrategie is afgestemd met belangenhouders. • De portefeuillestrategie is vertaald naar een “haalbare portefeuille” rekening houdend met alle geldende financiële randvoorwaarden (w.o. de financiële eisen van het WSW). • De portefeuillestrategie vormt een leidende basis voor de besluitvorming over het beheer en de transitie van de portefeuille. De corporatie wijkt zelden of nooit af van de portefeuillestrategie. De corporatie heeft een zeer goed functionerend proces van strategiebepaling, formuleren van doelstellingen, monitoring en rapportage, en afstemming met belanghouders. • De missie en strategie zijn vertaald naar meetbare (SMART) strategische (portefeuille)doelstellingen, welke zijn vertaald naar tactische (asset management) en operationele doelstellingen. • De realisatie van de doelstellingen wordt gedurende het jaar gemeten en gerapporteerd. Het bestuur grijpt tijdig in waar nodig. De meerjarenstrategie en doelstellingen worden jaarlijks gevalideerd en vastgesteld door de RvC/RvT. • Uit het meest recente visitatierapport blijkt dat de corporatie op het onderdeel “Externe Legitimatie” een eindcijfer van 8 of hoger scoort. Dit beeld wordt bevestigd door eigen observaties van het WSW (goede dialoog met huurders, evenwicht in contact met gemeenten). De corporatie heeft een slecht dan wel in het geheel geen gedocumenteerde portefeuillestrategie. De missie en strategie van de corporatie zijn onvoldoende uitgewerkt c.q. is in het geheel afwezig. De corporatie voert geen strategische analyses uit van de vraag naar huisvesting vanuit de doelgroepen en de ontwikkelingen daarin, en de kwaliteit van de vastgoedvoorraad. De corporatie heeft onvoldoende beeld van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. De corporatie heeft een onvoldoende functionerend proces van strategiebepaling, formuleren van doelstellingen, afstemming met belanghouders, monitoring en rapportage. • De missie en strategie zijn niet vertaald naar strategische (portefeuille)doelstellingen, noch naar tactische (asset management) en operationele doelstellingen. Doelstellingen zijn niet meetbaar (SMART) geformuleerd. De financiële randvoorwaarden (waaronder de WSW criteria) worden niet benoemd. • De realisatie van de doelstellingen wordt gedurende het jaar niet gemeten of gerapporteerd. Het bestuur stuurt reactief en op basis van crises. De meerjarenstrategie en doelstellingen zijn verouderd en worden niet periodiek gevalideerd en vastgesteld door de RvC/RvT. • Uit het meest recente visitatierapport blijkt dat de corporatie op het onderdeel “Externe Legitimatie” een eindcijfer van lager dan 5,5 scoort. Dit beeld wordt bevestigd door eigen observaties van het WSW (geen dialoog met huurders, geen evenwicht in contact met gemeenten).

5

Laag risico score bij

Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie binnen haar portefeuille (woningvoorraad) onvoldoende mogelijkheden heeft om bij te sturen op de operationele kasstromen in geval er zich onverwachte tegenvallers voordoen (portefeuillerisico). De omvang van de portefeuille is daarvoor een indicator. Andere risico’s die (mede) een relatie hebben met de omvang van de corporatie (bijv. geografische spreiding, lokale verankering, risico’s ten aanzien van de besturing) komen in andere business risk vragen tot uitdrukking.

Hoog risico score bij

2.

Omvang van de portefeuille (woningvoorraad)

Vraag

Toelichting De omvang van de portefeuille (gemeten in aantallen VHE woonequivalenten) geeft een indicatie van het vermogen van de corporatie om tegenslagen op te vangen. Het vormt een indicatie voor de kwetsbaarheid van de corporatie. Een grotere corporatie heeft meer sturingsmogelijkheden, waaronder bijvoorbeeld de mogelijkheid om onderhoud en renovaties van verschillende complexen te plannen en in de tijd te spreiden. Daardoor kan een grotere corporatie (tijdelijke) tegenvallers eenvoudiger opvangen zonder dat de betaling van rente- en aflossingsverplichtingen op het vreemd vermogen in gevaar komen.

De corporatie heeft een grote vastgoedportefeuille die de corporatie een stevige marktpositie geeft. De corporatie is één van de grotere corporaties van het land. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie heeft een grote vastgoedportefeuille (meer dan 20.000 VHE woonequivalenten)

De corporatie heeft een zeer kleine vastgoedportefeuille en mogelijk een kwetsbare marktpositie. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie heeft een zeer kleine vastgoedportefeuille (minder dan 1.000 VHE woonequivalenten)

6


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de portefeuille (woningvoorraad) in de nabije toekomst grote uitgaven en investeringen vereisen om de kwaliteit van de voorraad op peil te houden, dan wel dat sprake kan zijn van een hogere leegstand en slechtere verhuurbaarheid als gevolg van een onvoldoende kwaliteit van de voorraad (portefeuillerisico). De leeftijd en kwaliteit van de huidige woningvoorraad wordt beoordeeld aan de hand van de indicatoren:  Restant levensduur (economisch)  Conditiescore  Energielabel


3.

Leeftijd en kwaliteit van de portefeuille

Vraag

Toelichting De leeftijd en kwaliteit van de portefeuille geeft een indicatie voor de mate waarin de kasstromen van de corporatie in de toekomst een gelijk niveau kunnen behouden, of dat sprake zal zijn van verslechterende kasstromen als gevolg van de kwaliteit van de voorraad. Het gaat dan om een inschatting van de aansluiting van de kwaliteit van de voorraad op de kwaliteitsvraag uit de markt (potentieel slechte verhuurbaarheid c.q. mogelijkheid om huren te verhogen), en of de corporatie in de nabije toekomst rekening moet houden met omvangrijke ingrepen in de vastgoedvoorraad om de kwaliteit van het bezit te verbeteren.

De corporatie bezit een zeer jonge en kwalitatief zeer goede portefeuille. Dit blijkt onder andere uit: • De gemiddelde restant levensduur van de portefeuille is meer dan 40 jaar. • De conditie van het bezit heeft een score van 3 of hoger op de NEN 2767 norm (of vergelijkbare objectieve norm). • Het bezit heeft gemiddeld genomen het energielabel B.

De corporatie bezit een zeer oude portefeuille, met onvoldoende spreiding qua ouderdom, en een slechte kwaliteit. Dit blijkt onder andere uit: • De gemiddelde restant levensduur van de portefeuille is minder dan 15 jaar. • Het bezit kent pieken van meer dan 20% in enige bouwperiode. • De conditie van het bezit ligt voor een aanzienlijk deel van het bezit (meer dan 25%) onder een score van 3 op de NEN 2767 norm (of vergelijkbare objectieve norm). • Het bezit heeft gemiddeld genomen het energielabel F of lager.

7

Toelichting De kasstromen van een corporatie die actief is in meerdere geografische gebieden (wijken, gemeenten, provincies) is minder afhankelijk van de ontwikkelingen in een geografisch marktgebied dan corporaties die actief zijn in één enkel geografisch gebied. De risico’s zijn meer gespreid, hetgeen leidt tot meer stabiliteit in de kasstromen. NB: de marktvraag (groei / krimp) wordt beoordeeld bij vraag 9.


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de portefeuille (woningvoorraad) van een corporatie geconcentreerd is in één of enkele geografische gebieden en dat een corporatie geconfronteerd wordt met afnemende (operationele) kasstromen als gevolg van lokale of regionale ontwikkelingen (waaronder lokale politieke ontwikkelingen) zonder dat deze gecompenseerd kunnen worden door operationele kasstromen uit andere geografische gebieden (portefeuillerisico). Daarnaast beoordeelt het WSW of sprake is van een concentratie van bezit in geografische gebieden met een slechte leefbaarheidscore, omdat in die gebieden een groter risico is op afnemende verhuurbaarheid (leefbaarheidsrisico). Als indicator hanteert het WSW voor deze vraag de geografische locatie van de woningvoorraad.

Het bezit van de corporatie is geografisch goed gespreid. Van een goede geografische spreiding is sprake als aan alle onderstaande criteria wordt voldaan: • Het bezit is landelijk gespreid zonder dominantie van één enkele provincie. De corporatie is actief in zes of meer provincies. • Minder dan 10% van het bezit (gemeten in aantallen verhuureenheden) ligt in gebieden met een zeer negatieve, negatieve of matige leefbaarheidsscore.


4.

Geografische spreiding van de portefeuille

Vraag

Het bezit van de corporatie is sterk geografisch geconcentreerd. Van een sterke geografische concentratie is sprake als aan één van onderstaande criteria wordt voldaan: • Het gehele bezit is geconcentreerd in één gemeente of dorp. Meer dan 75% van het bezit ligt in één gemeente. • Meer dan 20% van het bezit (gemeten in aantallen verhuureenheden) ligt in gebieden met een zeer negatieve, negatieve of matige leefbaarheidsscore.

8


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de operationele kasstromen van een corporatie kwetsbaar zijn als gevolg van de eenzijdigheid van het type bezit in de portefeuille (woningvoorraad). Bij een eenzijdige samenstelling van het bezit is de corporatie kwetsbaar voor ontwikkelingen in de vraag naar het betreffende type woningen (risico veranderende marktvraag), regeringsmaatregelen (bijv. wonen en zorgrisico) of andere externe omstandigheden. Indicatoren hiervoor zijn:  Het type bezit (EG / MG)  Bezit waarbij sprake is van verhuur met bijzondere contractvormen c.q. beperkte alternatieve aanwendingsmogelijkheden


5.

Concentraties in het type bezit (incl BOG/MOG/ZOG)

Vraag

Toelichting Woongelegenheden Een corporatie met een gediversifieerd bezit, of met relatief veel bezit met een laag inherent risico, is minder kwetsbaar voor ontwikkelingen in de markt (bv veranderende voorkeuren van huurders, vraaguitval, veranderingen in wettelijke eisen rondom woongelegenheden, etc.) dan corporaties met een concentratie in één of enkele typen bezit met een hoog inherent risico. De risico’s zijn meer gespreid, hetgeen leidt tot meer stabiliteit in de kasstromen (N.B. het type “eengezinswoningen” wordt als het minst risicovolle type beschouwd). BOG/MOG/ZOG Het risico van BOG/MOG/ZOG wordt voor een belangrijk gedeelte bepaald door enerzijds de onderliggende huurcontracten en anderzijds de alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed. Corporaties met relatief veel BOG/MOG/ZOG eenheden lopen hierop een groter risico dan corporaties met weinig eenheden.

Woongelegenheden Het bezit van de corporatie is qua type zeer goed gespreid, of bestaat vrijwel geheel uit typen met een laag inherent risico. Hiervan is sprake in de volgende situaties: • Er is geen concentratie / dominantie van een bepaald type bezit (eengezinswoningen, meervoudig gestapeld met lift, meervoudig gestapeld zonder lift). OF • Het bezit bestaat vrijwel geheel uit eengezinswoningen. De corporatie heeft vrijwel geen meervoudig gestapelde woningen zonder lift (aandeel van de jaarlijkse huurinkomsten minder dan 5%). BOG/MOG/ZOG De corporatie loopt vrijwel geen risico’s op BOG/MOG/ZOG. De corporatie bezit vrijwel geen BOG/MOG/ZOG eenheden. Het aandeel BOG/MOG/ZOG is minder dan 1% van de jaarlijkse huurinkomsten van de corporatie. Woongelegenheden Het bezit van de corporatie is qua type slecht gespreid, en bestaat voor een groot gedeelte uit typen met een hoog inherent risico. Hiervan is sprake in de volgende situaties: • Er is een mate van concentratie / dominantie van een bepaald type bezit (eengezinswoningen, meervoudig gestapeld met lift, meervoudig gestapeld zonder lift). EN • De corporatie heeft voor een groot deel meervoudig gestapelde woningen zonder lift (aandeel van de jaarlijkse huurinkomsten meer dan 25%). Het bezit bestaat voor een zeer beperkt deel uit eengezinswoningen (aandeel van de jaarlijkse huurinkomsten tot 25%) BOG/MOG/ZOG De corporatie loopt een aanzienlijk risico op BOG/MOG/ZOG. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie bezit een substantieel aantal BOG/MOG/ZOG eenheden. Het aandeel BOG/MOG/ZOG is meer dan 7,5% van de jaarlijkse huurinkomsten van de corporatie. Er zijn, gegeven het gebied waarin de corporatie opereert en de staat van het bezit, beperkte alternatieve aanwendingsmogelijkheden voor het BOG/MOG/ZOG bezit.

9


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de transitieopgave van de corporatie te groot is, waardoor de succesvolle realisatie onzeker is, met potentieel negatieve consequenties voor de operationele kasstromen en financieringsbehoefte van de corporatie (portefeuillerisico en projectontwikkelingsrisico). Als indicator hanteert het WSW hiervoor de som van de investeringskasstromen (inclusief investeringen in bestaand bezit) en de desinvesteringskasstromen in relatie tot de operationele kasstromen van de corporatie.


6.

Omvang transitieprogramma vastgoedvoorraad

Vraag

Toelichting De omvang van het transitieprogramma (investeringen, renovaties, aankopen, verkopen, sloop, etc.) in relatie tot de omvang van de corporatie geeft een indicatie voor het risico dat de corporatie op het geplande transitieprogramma loopt. Bij de realisatie van het transitieprogramma zijn veel risicofactoren die de haalbaarheid, de financieringsvraag en de kasstromen beïnvloeden. Hoe groter de relatieve omvang van het transitieprogramma, hoe groter het risico voor de corporatie.

De omvang van het geprognosticeerde transitieprogramma van de corporatie voor de komende vijf prognosejaren is zeer beperkt in relatie tot de omvang van de corporatie. • De transformatie-index (verhouding tussen de geprognosticeerde investeringen en desinvesteringen tezamen (opgeteld, niet gesaldeerd) en de geprognosticeerde operationele kasstromen over de vijf prognosejaren van de meest recente dPi) is kleiner dan 1.

De omvang van het geprognosticeerde transitieprogramma van de corporatie voor de komende vijf prognosejaren is zeer omvangrijk in relatie tot de omvang van de corporatie. • De transformatie-index (verhouding tussen de geprognosticeerde investeringen en desinvesteringen tezamen (opgeteld, niet gesaldeerd) en de geprognosticeerde operationele kasstromen over de vijf prognosejaren van de meest recente dPi) is groter dan 6.

10


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Toelichting Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat het transitieprogramma van de Naast de omvang van het transitieprogramma (zie vraag 6) is het van belang te beoordelen of het corporatie niet aansluit op de opgave / vraag vanuit de markt en de kwaliteit van de huidige transitieprogramma aansluit bij de portefeuillestrategie (“doet de corporatie de juiste dingen”), of voorraad (zoals blijkt uit de portefeuillestrategie), dat de corporatie niet de realisatiekracht heeft het transitieprogramma gerealiseerd kan worden, of de corporatie voldoende wendbaar is om bij om het transitieprogramma tot een goed einde te brengen (waardoor de succesvolle realisatie van te sturen waar nodig, en of de corporatie in het verleden de geplande transities heeft gerealiseerd het transitieprogramma onzeker is), en/of dat de corporatie onvoldoende wendbaar is om (“doet de corporatie wat het zegt dat het doet”). Een transitieprogramma dat niet aansluit bij de tegenslagen bij de uitvoering van het transitieprogramma op te vangen, met potentieel negatieve portefeuillestrategie, of een programma dat wel aansluit bij de portefeuillestrategie maar in consequenties voor de toekomstige operationele kasstromen en financieringsbehoefte. werkelijkheid niet gerealiseerd wordt, leidt tot hogere onzekerheid over de toekomstige stabiliteit Indicatoren hiervoor zijn: van de kasstromen.  Kwaliteit van het transitieprogramma en aansluiting op de portefeuillestrategie.  Aansluiting van het transitieprogramma op de huidige portefeuille, de wensportefeuille en de haalbare portefeuille.  Afhankelijkheden in het transitieprogramma (bijv. investeringen afhankelijk van verkopen).  Track record m.b.t. realisatie van transitieprogramma’s in het verleden. De corporatie heeft een zeer goed transitieprogramma en heeft in het verleden bewezen het transitieprogramma te realiseren. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie heeft een zeer goed uitgewerkt transitieprogramma (asset management: investerings- en desinvesteringsprogramma) dat zichtbaar aansluit op de portefeuillestrategie welke onderbouwd is vanuit de vraag naar huisvesting en vanuit de opgave voor de vastgoedvoorraad, en waarbij expliciet de toets heeft plaatsgevonden of de opgave past binnen de financiële mogelijkheden. Het transitieprogramma dat de corporatie voert is gericht op het realiseren en in stand houden van een portefeuille die qua betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit op lange termijn optimaal aansluit bij de vraag in het gebied waar de corporatie actief is. • De corporatie heeft een heel duidelijk beeld van de huidige portefeuille, de wensportefeuille en de haalbare portefeuille, en heeft het transitieprogramma daarop zichtbaar afgestemd. • De corporatie is uitermate wendbaar om tegenslagen in de uitvoering van het transitieprogramma op te vangen, en heeft deze wendbaarheid in het verleden aangetoond. • De corporatie is voor investeringen niet afhankelijk van nog te realiseren verkopen. De ratio van de geprognosticeerde verkopen t.o.v. de geprognosticeerde investeringen over de 5 prognosejaren van de dPi bedraagt 0,9 of meer. EN De corporatie heeft in de afgelopen jaren het geprognosticeerde transitieprogramma gerealiseerd. • De gerealiseerde investeringen wijken cumulatief over een periode van drie jaren maximaal 25% af van de geprognosticeerde investeringen over dezelfde periode. • De gerealiseerde verkoopopbrengsten wijken cumulatief over een periode van drie jaren maximaal 25% af van de geprognosticeerde verkopen over dezelfde periode. De corporatie heeft een slecht transitieprogramma, en/of heeft in het verleden bewezen het transitieprogramma niet te realiseren. • De corporatie heeft geen uitgewerkt transitieprogramma (investerings- en desinvesteringsprogramma) dat niet aansluit op de portefeuillestrategie, of het plan is sterk verouderd (ouder dan 4 jaar). Het transitieprogramma dat de corporatie voert is niet gericht op het realiseren en in stand houden van een portefeuille die qua betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit op lange termijn voldoende aansluit bij de vraag in het gebied waar de corporatie actief is. • De corporatie heeft geen beeld van de huidige portefeuille, de wensportefeuille en de haalbare portefeuille. Het transitieprogramma is daarop dan ook niet afgestemd. • De corporatie laat zich bij investeringen in sterke mate leiden door druk van buiten (bijv. gemeenten). Het bestuur lijkt erg gevoelig voor het doen van “prestige projecten” • De corporatie heeft vrijwel geen wendbaar om tegenslagen in de uitvoering van het transitieprogramma op te vangen. In het verleden is gebleken dat de corporatie vrijwel geen wendbaarheid heeft. • De corporatie is voor de investeringen in sterke mate afhankelijk van nog te realiseren verkopen, waarvan het zeer onzeker is of deze gerealiseerd kunnen worden. De ratio van de geprognosticeerde verkopen t.o.v. de geprognosticeerde investeringen over de 5 prognosejaren van de dPi ligt onder 0,1. EN/OF De corporatie heeft in de afgelopen jaren het geprognosticeerde transitieprogramma niet gerealiseerd. Hoog risico score bij

7.

Inhoud transitieprogramma, -doelstellingen en realisatie

Vraag

11

• De gerealiseerde investeringen wijken cumulatief over een periode van drie jaren meer dan 70% af van de geprognosticeerde investeringen over dezelfde periode. • De gerealiseerde verkoopopbrengsten wijken cumulatief over een periode van drie jaren meer dan 70% af van de geprognosticeerde verkopen over dezelfde periode.

12

Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Toelichting Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie de risico’s Naast de omvang van het transitieprogramma (vraag 5) en de inhoud en realisatie van het verbonden aan het investeringsprogramma (zowel nieuwbouw als uitgaven gericht op de transitieprogramma (vraag 6) is het van belang te beoordelen of de corporatie in staat is het bestaande voorraad) onvoldoende beheerst, waardoor de realisatie van het transitieprogramma op een goede manier te beheersen en tot uitvoer te brengen (“doet de investeringsprogramma, en daarmee het complete transitieprogramma in gevaar kan komen. Dit corporatie de dingen juist”). Onvoldoende beheersing van de risico’s van het transitieprogramma kan tot gevolg hebben dat de corporatie haar strategische en financiële doelstellingen niet kan leiden tot het niet realiseren daarvan, of tot onverwachte kosten en onvoorziene uitgaven die realiseert. Indicatoren hiervoor zijn: een bedreiging vormen voor de liquiditeit en solvabiliteit van de corporatie.  Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van de beheersing van de investeringsrisico’s, ondersteund door observaties van derden (bijv. visitaties, Management Letter van de accountant).  Toepassing van risicoreducerende maatregelen, zoals hanteren van een minimale voorverkoopeis.  Omvang van “prestatieverplichtingen” en de posities en transacties waaraan de corporatie zich verbonden heeft, waaronder grondposities. De corporatie beheerst de risico’s op het investeringsprogramma op een zeer goede wijze. Dit blijkt onder andere uit: • Het investeringsprogramma vloeit voort uit een goedgekeurde portefeuillestrategie. Projecten die buiten de goedgekeurde portefeuillestrategie vallen komen niet voor. • De corporatie hanteert een gestructureerde methodiek voor het plannen, uitvoeren en evalueren van het investeringsprogramma en daaruit voortvloeiende projecten. Op kritische punten in het investeringsprogramma zijn formele beslismomenten ingebouwd gebaseerd op fasedocumenten. • Investeringsbesluiten vinden plaats op basis van een breed advies (vastgoed, markt, financieel, risico). Besluiten in afwijking van het advies worden nimmer door één persoon genomen. Het besluitvormingsproces en afwegingenkader (criteria) zijn in een beleid vastgelegd. • De corporatie voert een zeer gestructureerde projectadministratie, waaronder een administratie en prognose van uitgaande kasstromen. De AO/IC rondom projecten is van een zeer hoog niveau. Geen opmerkingen van de accountant hierover. De corporatie heeft zeer goed uitgewerkte procedures en richtlijnen voor het aangaan van samenwerking met derden binnen projecten, het gebruik van nevenstructuren voor project ontwikkeling, het betrekken van stakeholders, en het voorkomen van fraude bij projectontwikkeling. • Investeringsbesluiten worden altijd pas definitief genomen als de corporatie zekerheid heeft over de financiering ervan. • In geval van nieuwbouw ten behoeve van verkoop hanteert de corporatie altijd een voorverkooppercentage van minimaal 70%. Hierop worden geen uitzonderingen gemaakt • De corporatie heeft vrijwel geen onverkochte nieuwbouw koopwoningen (welke niet in verhuurexploitatie zijn genomen). De omvang is minder dan 1% van het eigen vermogen. • De corporatie loopt geen risico’s op grondposities. De corporatie heeft (vrijwel) geen grondposities. De omvang (balanswaarde) is minder dan 1% van het eigen vermogen. Laag risico score bij

8.

Beheersing transitierisico’s – Investeringen

Vraag

13


De corporatie beheerst de risico’s op het investeringsprogramma op een slechte wijze. Dit blijkt onder andere uit: • Het investeringsprogramma sluit niet aan bij de goedgekeurde portefeuillestrategie. Projecten buiten de goedgekeurde portefeuillestrategie worden vaak geïnitieerd zonder voorafgaande goedkeuring van de RvC. • De corporatie hanteert geen gestructureerde methodiek voor het plannen, uitvoeren en evalueren van het investeringsprogramma en daaruit voortvloeiende projecten, Er wordt geen gebruik gemaakt van formele beslismomenten gebaseerd op fasedocumenten. • Investeringsbesluiten vinden zelden plaats op basis van een breed advies (vastgoed, markt, financieel, risico) en worden vaak door één persoon genomen. Het besluitvormingsproces en afwegingenkader (criteria) zijn niet in een beleid vastgelegd. • De corporatie voert een slechte projectadministratie en heeft een onvoldoende administratie en prognose van uitgaande kasstromen. De AO/IC rondom projecten is van een slecht niveau. De accountant heeft veel belangrijke opmerkingen hierover. De corporatie heeft geen of slecht uitgewerkte procedures en richtlijnen voor het aangaan van samenwerking met derden binnen projecten, het gebruik van nevenstructuren voor project ontwikkeling, het betrekken van stakeholders, en het voorkomen van fraude bij projectontwikkeling. • Investeringsbesluiten worden veelvuldig genomen zonder dat de corporatie zekerheid heeft over de financiering ervan. Eventuele besluiten vooruitlopend op de financiering worden vrijwel nooit genomen in overleg met de RvC. • In geval van nieuwbouw ten behoeve van verkoop hanteert de corporatie veelvuldig geen voorverkooppercentage van minimaal 70%. Eventuele besluiten vooruitlopend op het realiseren van voldoende voorverkopen worden vrijwel nooit genomen in overleg met de RvC. • Er is sprake van een zeer grote hoeveelheid onverkochte nieuwbouw koopwoningen (welke niet in verhuurexploitatie zijn genomen) waarvan het onzeker is of deze binnen afzienbare tijd verkocht kunnen worden. De omvang is meer dan 10% van het eigen vermogen. • De corporatie loopt zeer grote risico’s op grondposities. De omvang (balanswaarde) is meer dan 10% van het eigen vermogen. De grondposities van de corporatie hebben niet allemaal een bouwbestemming, en van sommige posities is het onzeker dat ze een bouwbestemming zullen krijgen. Het is zeer onwaarschijnlijk dat er binnen afzienbare tijd (binnen 5 jaar) gestart zal worden met bebouwing.

14


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Toelichting Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie de risico’s Naast de omvang van het transitieprogramma (vraag 5) en de inhoud en realisatie van het verbonden aan het verkoopprogramma onvoldoende beheerst, waardoor de realisatie van het transitieprogramma (vraag 6) is het van belang te beoordelen of de corporatie in staat is het verkoopprogramma, en daarmee het complete transitieprogramma in gevaar kan komen. Dit kan transitieprogramma op een goede manier te beheersen en tot uitvoer te brengen (“doet de tot gevolg hebben dat de corporatie haar strategische en financiële doelstellingen niet realiseert. corporatie de dingen juist”). Onvoldoende beheersing van de risico’s van het transitieprogramma Indicatoren hiervoor zijn: kan leiden tot het niet realiseren daarvan, of tot onverwachte kosten en onvoorziene uitgaven die een bedreiging vormen voor de liquiditeit en solvabiliteit van de corporatie.  Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van de beheersing van de verkooprisico’s, ondersteund door observaties van derden (bijv. visitaties, Management Letter van de accountant).  Toepassing van risicoreducerende maatregelen, zoals hanteren van een maximum percentage Verkopen onder Voorwaarden  Omvang van aan het verkoopprogramma verbonden posities en transacties, zoals de omvang van de portefeuille Verkopen onder Voorwaarden De corporatie beheerst de risico’s op het verkoopprogramma op een zeer goede wijze. Dit blijkt onder andere uit: • Het verkoopprogramma vloeit voort uit een goedgekeurde portefeuillestrategie. Verkopen die buiten de goedgekeurde portefeuillestrategie vallen komen niet voor. • Verkoopbesluiten vinden plaats op basis van een breed advies (vastgoed, markt, financieel, risico). Besluiten in afwijking van het advies worden nimmer door één persoon genomen. Het besluitvormingsproces en afwegingenkader (criteria) zijn in een beleid vastgelegd. • Het verkoopbeleid dat de corporatie voert is zeer realistisch in termen van te leveren verkoopinspanningen, vraag naar koopwoningen, etc. De markt voor koopwoningen is ruimschoots in staat om het aanbod bestaand bezit van de corporatie en directe medeaanbieders te absorberen. • Het voor verkopen aangewezen bezit staat in een goede verhouding tot de verkoopambitie en is een goede afspiegeling van het gemiddelde bezit van de corporatie. De verkoopvijver bevat niet alleen het kwalitatief hoogwaardige bezit. • De corporatie prognosticeert en realiseert verkoopprijzen per VHE (excl. kortingen i.v.m. VoV) die voor het type, de leeftijd en de geografische ligging van het bezit in lijn zijn met het sectorgemiddelde (sectorgemiddelde ± 5%). Gerealiseerde verkoopprijzen wijken maximaal 5% af van taxaties of van WOZ waarden afgeleide marktwaarde.


9.

Beheersing transitierisico’s – Verkopen

Vraag

Verkopen onder Voorwaarden De corporatie loopt geen (liquiditeits)risico’s uit Verkopen onder Voorwaarden. De corporatie heeft geen VoV programma of de verplichtingen voortvloeiend uit woningen verkocht onder voorwaarden bedragen minder dan 1% van het eigen vermogen van de corporatie. De corporatie beheerst de risico’s op het verkoopprogramma op een slechte wijze. Dit blijkt onder andere uit: • Het verkoopprogramma sluit niet aan bij de goedgekeurde portefeuillestrategie. Verkopen buiten de goedgekeurde portefeuillestrategie worden vaak geïnitieerd zonder voorafgaande goedkeuring van de RvC. • Verkoopbesluiten vinden zelden plaats op basis van een breed advies (vastgoed, markt, financieel, risico) en worden vaak door één persoon genomen. Het besluitvormingsproces en afwegingenkader (criteria) zijn niet in een beleid vastgelegd. • Het verkoopbeleid dat de corporatie voert is veel te ambitieus in termen van te leveren verkoopinspanningen, vraag naar koopwoningen, etc. en is niet realistisch. De markt voor koopwoningen is slecht. Er bestaan voor de corporatie nauwelijks afzetmogelijkheden voor het voor verkoop aangewezen bezit. • Het voor verkopen aangewezen bezit staat in een slechte verhouding tot de verkoopambitie en is een slechte afspiegeling van het gemiddelde bezit van de corporatie. De verkoopvijver bevat vrijwel alleen maar het kwalitatief hoogwaardige bezit. • De corporatie prognosticeert en realiseert verkoopprijzen per VHE (excl. kortingen i.v.m. VoV) die voor het type, de leeftijd en de geografische ligging van het bezit sterk afwijken van het sectorgemiddelde (sectorgemiddelde ± 25%). Gerealiseerde verkoopprijzen wijken meer dan 25% af van taxaties of van WOZ waarden afgeleide marktwaarde.

15

Verkopen onder Voorwaarden De corporatie loopt grote (liquiditeits)risico’s uit Verkopen onder Voorwaarden. De verplichtingen voorvloeiend uit woningen verkocht onder voorwaarden bedragen meer dan 10% van het eigen vermogen van de corporatie. De corporatie heeft geen limiet gesteld aan het aantal woningen dat verkocht kan worden onder voorwaarden, en heeft een slecht uitgewerkt plan van aanpak voor de terugkoop van woningen. De corporatie kan zelfs bij een scenario waarbij tot 10% van het aantal VHE VoV teruggekocht moeten worden niet meer duurzaam voldoen aan de WSW criteria.

16


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Toelichting Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de toekomstige De belangrijkste inkomende kasstroom van een corporatie zijn de huren. De kwaliteit, stabiliteit en huuropbrengsten anders zijn dan geprognosticeerd doordat het huurbeleid niet gerealiseerd kan voorspelbaarheid van de huurinkomsten bepalen in belangrijke mate de financiële gezondheid worden, dan wel dat interne of externe factoren de netto huurinkomsten negatief beïnvloeden. van de corporatie. Dit is voor een groot gedeelte afhankelijk van de huurstructuur en –strategie die Indicatoren hiervoor zijn: de corporatie volgt. Van belang daarbij is dat de huurstructuur en –strategie aansluit bij verhuurmarkt.  Kwaliteit van het huurbeleid (inclusief wettelijke eisen (woningtoewijzing))  Beheersing interne organisatie m.b.t. inning (debiteurenrisico) en verhuur (leegstandsrisico)  Ruimte tot maximaal huurniveau  Track record m.b.t. prognosticeren en realiseren van huuropbrengsten De corporatie heeft een zeer goed uitgewerkte huurstructuur en –strategie. Dit blijkt onder andere uit: • Het huurbeleid is zeer goed uitgewerkt en gebaseerd op een actuele analyse van de verhuurmarkt. Het huurbeleid is zichtbaar gestoeld op afwegingen omtrent betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van sociale huisvesting. De corporatie voldoet op alle punten aan de wettelijke eisen t.a.v. het huurbeleid (w.o. 90% toewijzingsnorm) en anticipeert proactief op voorziene wijzigingen in wet- en regelgeving. • De corporatie heeft een zeer goed functionerende AO/IC rondom de inning van huurpenningen (geen opmerkingen van de accountant). • Het debiteurenrisico dat de corporatie loopt is zeer beperkt. Het huurderbestand is zeer gediversifieerd. Geen enkele huurder is goed voor meer dan 1% van de inkomsten van de corporatie. EN De geprognosticeerde en gerealiseerde huuropbrengsten zijn zeer goed voorspelbaar en stabiel. • De gerealiseerde huuropbrengsten wijken cumulatief over een periode van drie jaren maximaal 5% af van de geprognosticeerde huuropbrengsten over dezelfde periode. • De corporatie heeft nog veel ruimte voor huurverhogingen t.o.v. het maximaal redelijke huurniveau (huur t.o.v. maximaal redelijk < 70%). • De gerealiseerde mutatiegraad, percentage huurderving en percentage leegstand zijn in lijn met de prognoses (afwijking < 2%). De corporatie heeft een onvoldoende uitgewerkte huurstructuur en –strategie. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie heeft geen actueel, gedocumenteerd huurbeleid. Analyses van de verhuurmarkt zijn niet beschikbaar, en de corporatie stuurt niet op elementen van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van sociale huisvesting in het huurbeleid. De corporatie voldoet niet op alle punten aan de wettelijke eisen t.a.v. het huurbeleid. De corporatie heeft geen oog voor de voorziene wijzigingen in wet- en regelgeving. De houding is uiterst passief. • De corporatie heeft een onvoldoende functionerende AO/IC rondom de inning van huurpenningen (veel materiële opmerkingen van de accountant). • De corporatie loopt een groot debiteurenrisico. Enkele huurder(s) zijn verantwoordelijk voor > 10% van de inkomsten van de corporatie. OF De geprognosticeerde en gerealiseerde huuropbrengsten zijn slecht voorspelbaar en/of zeer onstabiel. • De gerealiseerde huuropbrengsten wijken cumulatief over een periode van drie jaren meer dan 20% af van de geprognosticeerde huuropbrengsten over dezelfde periode. • De corporatie heeft vrijwel geen ruimte voor huurverhogingen t.o.v. het maximaal redelijke huurniveau (huur t.o.v. maximaal redelijk < 90%). • De gerealiseerde mutatiegraad, percentage huurderving en percentage leegstand zijn in lijn met de prognoses (afwijking > 7,5%). Hoog risico score bij

10. Huurstructuur en –strategie

Vraag

17

Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de operationele kasstromen negatief worden beïnvloed door een slechte beheersing van het onderhoudsbeleid van de corporatie, c.q. dat onderhoudskosten hoger uitvallen dan geprognosticeerd (onderhoudsrisico). Indicatoren hiervoor zijn:  Kwaliteit van het onderhoudsbeleid  Beheersing interne organisatie m.b.t. onderhoud  Track record m.b.t. prognosticeren en realiseren van onderhoudsuitgaven in het verleden

Toelichting Een belangrijke activiteit bij het beheren van vastgoed is het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden. Goed gepland en uitgevoerd onderhoud zorgt voor behoud van de kasstroomgenererende capaciteit van het bezit, en daarmee voor behoud van de waarde van het bezit. Onvoldoende of uitgesteld planmatig onderhoud leidt veelal tot klachtenonderhoud in latere jaren, wat over het algemeen duurder is.

Daarnaast beoordeelt het WSW bij deze vraag het risico dat de corporatie onvoldoende VvE bijdrage betaalt om de noodzakelijke onderhoudskosten van een complex waarbij de corporatie lid is van een Vereniging van Eigenaren (VvE) te dekken. Tevens is een risico bij een hoog aandeel van totaal bezit in VvE dat de (financiële) flexibiliteit in het vastgoedbeheer laag is. Indicatoren hiervoor zijn:  Jaarlijkse storting in VvE fondsen per VHE t.o.v. gemiddelde onderhoudsuitgaven (exterieur) ten behoeve van eigen woningen.  Aantal woningen in VvE t.o.v. aantal woningen niet in VvE. De corporatie heeft een zeer goed onderhoudsbeleid. Dit blijkt onder andere uit: •De corporatie heeft een zeer goed uitgewerkt onderhoudsbeleid en –plan. De corporatie voert regelmatig technische conditiemetingen uit om de staat van het onderhoud van het bezit te toetsen (methodologie en/of resultaten gevalideerd door een extern gecertificeerd bureau). De corporatie bewaakt de realisatie van het meerjaren onderhoudsplan aan de hand van een set SMART geformuleerde doelstellingen en prestatie-indicatoren. Afwijkingen t.o.v. een benchmark zijn geanalyseerd. • Het onderhoudsbeleid dat de corporatie voert is in lijn met de portefeuille strategie, passend bij de feitelijke conditie van het bezit en is gericht op een gemiddeld onderhoudsniveau van minimaal NEN 2767 score 3 of hoger (of vergelijkbare objectieve norm). • De corporatie heeft een zeer goede grip op het onderhoud uitgevoerd door Verenigingen van Eigenaren waarin de corporatie deelneemt. De corporatie waakt ervoor dat zij in de VvE altijd een beslissende stem heeft. EN De geprognosticeerde en gerealiseerde onderhoudsuitgaven zijn zeer stabiel. • De gerealiseerde onderhoudsuitgaven wijken cumulatief over een periode van drie jaren maximaal 5% af van de geprognosticeerde onderhoudsuitgaven over dezelfde periode. • De geprognosticeerde uitgaven voor onderhoud per VHE voor het type en de leeftijd van het bezit van de corporatie zijn in lijn met het sectorgemiddelde passend bij de ouderdom van de voorraad en de kwaliteit die voortkomt uit de conditiemeting (sectorgemiddelde ± 5%). EN • Het aantal woningen van de corporatie in VvE’s is zeer beperkt (maximaal 5% van het aantal VHE van de corporatie) • De jaarlijkse stortingen per VHE in de fondsen van VvE’s zijn in lijn met de gemiddelde uitgaven voor onderhoud per VHE die de corporatie voor eigen woningen doet (maximale afwijking ± 5%). Laag risico score bij

11. Onderhoud

Vraag

18


De corporatie heeft een slecht onderhoudsbeleid. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie heeft geen uitgewerkt onderhoudsbeleid en –plan, of het beleid en het plan zijn verouderd (ouder dan 4 jaar). De corporatie voert vrijwel nooit technische conditiemetingen uit om de staat van het onderhoud van het bezit te toetsen en/of de gehanteerde methodologie en/of resultaten worden niet gevalideerd door een extern gecertificeerd bureau. De corporatie bewaakt de realisatie van het meerjaren onderhoudsplan niet. Er zijn geen SMART doelstellingen en prestatie-indicatoren voor onderhoud gedefinieerd. Er is geen vergelijking met een benchmark. • Het onderhoudsbeleid dat de corporatie voert is niet in lijn met de portefeuille strategie en is niet passend bij de feitelijke conditie van het bezit. Het beleid is niet gericht op het realiseren van een gemiddeld onderhoudsniveau van minimaal NEN 2767 score 3 of hoger (of vergelijkbare objectieve norm). OF De geprognosticeerde en gerealiseerde onderhoudsuitgaven zijn zeer onstabiel. • De gerealiseerde onderhoudsuitgaven wijken cumulatief over een periode van drie jaren meer dan 20% af van de geprognosticeerde onderhoudsuitgaven over dezelfde periode. •De geprognosticeerde uitgaven voor onderhoud per VHE voor het type en de leeftijd van het bezit van de corporatie wijken sterk af van het sectorgemiddelde passend bij de ouderdom van de voorraad en de kwaliteit die voortkomt uit de conditiemeting (meer dan ± 20% afwijking t.o.v. sectorgemiddelde). EN • Het aantal woningen van de corporatie in VvE’s is zeer omvangrijk (meer dan 20% van het aantal VHE van de corporatie) • De jaarlijkse stortingen per VHE in de fondsen van VvE’s wijken sterk af van de gemiddelde uitgaven voor onderhoud per VHE die de corporatie voor eigen woningen doet (afwijking meer dan ± 25%).

19

Toelichting De ontwikkelingen in de markt waarin de corporatie opereert, in het bijzonder of in de betreffende markt sprake is van (verwachte) krimp, is een belangrijke indicator voor de huidige en toekomstige financiële positie van de corporatie. Als de corporatie werkzaam is in een gebied met goede economische vooruitzichten en een stabiele bevolking zal de vraag naar huurwoningen hoog en stabiel blijven. Corporaties werkzaam in gebieden met slechte economische vooruitzichten en een afnemende bevolking zien de vraag naar huurwoningen afnemen en zijn genoodzaakt maatregelen te treffen (waaronder reductie in omvang of aanpassing van woningen aan de behoeften in de markt). De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zijn relevant in verband met de waardeontwikkeling van woningen. Dit is relevant voor de toekomstige verkopen en het risico op de onderpandwaarde.


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de toekomstige operationele kasstromen en/of de kasstromen uit verkopen en investeringen negatief worden beïnvloed door de ontwikkeling van de vraag naar huisvesting (demografisch risico / woningmarktrisico) en de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt (vastgoedmarktrisico) in het gebied/de gebieden waar de corporatie actief is. Het WSW hanteert hiervoor als indicator het COROP gebied / de COROP gebieden waar de corporatie actief is.

De corporatie is alleen werkzaam in gebieden met zeer goede vooruitzichten qua ontwikkelingen op de markt voor huurwoningen,economische ontwikkelingen en demografische ontwikkelingen. • Corporatie is werkzaam in een regio waarin bevolking / aantal huishoudens toeneemt. • Het bezit van de corporatie (gemeten in VHE) ligt niet in krimpgebieden volgens de COROP definities. • Vraag naar huurwoningen is bovengemiddeld hoog en stabiel. Er bestaan lange wachtlijsten en er is geen sprake van leegstand. Vooruitzichten voor de korte en lange termijn zijn zeer positief. • De verwachte waardeontwikkeling van het vastgoed is op lange termijn zeer positief.


12. Markt-, economische en demografische ontwikkelingen

Vraag

De corporatie is werkzaam in gebieden met slechte vooruitzichten qua ontwikkelingen op de markt voor huurwoningen, economische ontwikkelingen en demografische ontwikkelingen. • Corporatie is werkzaam in een regio waarin bevolking / aantal huishoudens dalend is. Er is sprake van krimp volgens de COROP definities. • Meer dan 50% van het bezit van de corporatie (gemeten in VHE) ligt in krimpgebieden volgens de COROP definities. • Vraag naar huurwoningen is in de gebieden waar de corporatie werkzaam is slecht. Er zijn geen wachtlijsten en langdurige leegstand komt voor. Vooruitzichten voor de korte en lange termijn zijn slecht. • De verwachte waardeontwikkeling van het vastgoed is op lange termijn slecht.

20

13. Positie en risico’s in de sector

Vraag

Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het algemene risicoprofiel van de corporatiesector. De score op deze vraag is in principe voor alle corporaties gelijk, tenzij er zwaarwegende redenen zijn om daar van af te wijken. De score op de vraag is een score “door de conjuncturele cyclus heen”. De score verandert niet tenzij de dynamiek van de sector fundamenteel verandert.

Toelichting In de score wordt betrokken:  De intensiteit van de concurrentie  De relatieve winstgevendheid van de bedrijfstak  De winstvooruitzichten van de sector  De concentratie in de markt  De grootte van de markt  Belemmering voor uit- en toetreden tot de markt  Wetgeving, boekhoudkundige en fiscale regelgeving  Groeipotentieel van de markt  Bedreiging van vervangende producten en diensten

21

Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de toekomstige operationele kasstromen van de corporatie negatief worden beïnvloed door wijzigingen in de rentestanden. Het WSW meet het renterisico als de verhouding tussen de hoofdsom van schulden die gedurende de meetperiode onder invloed staat van wijzigingen in de rentestanden (variabele coupon (exclusief variabele rente die effectief gehedged is door middel van swaps), herfinanciering en renteherziening) ten opzichte van de totale schuldpositie van de corporatie.

Toelichting Gezien het kapitaalintensieve karakter van de sociale woningbouw zijn corporaties over het algemeen gefinancierd met relatief veel vreemd vermogen. De rentelasten op het vreemd vermogen vormen een belangrijke uitgavenpost. Bij een stijging van het algehele renteniveau zullen corporaties met een hoog renterisico (gemeten aan de hand van de spreiding in de vervalkalender en renteherzieningsmomenten in de eerstkomende 10 jaren) op korte termijn geconfronteerd worden met hogere rente-uitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Corporaties met een meer gespreide vervalkalender hebben hier minder last van.


Daarnaast beoordeelt het WSW bij deze vraag eventuele andere marktprijsrisico’s m.b.t. financiële producten en diensten, zoals koersrisico’s op effecten, etc. (excl. liquiditeitsrisico’s). Het WSW gaat er overigens van uit dat een corporatie dergelijke risico’s in principe niet loopt c.q. vermijdt. Het renterisico op de geborgde leningportefeuille van de corporatie voldoet in de komende tien jaren aan de volgende criteria: • Over de eerste vijf jaren per jaar maximaal 15% renterisico, en • Over de eerste vijf jaren totaal (jaar 1 t/m 5) en over de tweede vijf jaren totaal (jaar 6 t/m 10) maximaal 20% renterisico. EN De corporatie heeft geen ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar, of de ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar bedragen niet meer dan 5% van de geborgde leningportefeuille EN De corporatie loopt geen of slechts zeer beperkt andere marktprijsrisico’s op financiële producten en diensten, zoals bijv. koersrisico op effecten of vreemde valuta. Het renterisico op de geborgde leningportefeuille van de corporatie voldoet in de komende tien jaren aan de volgende criteria: • Over de eerste vijf jaren per jaar meer dan 20% renterisico, en • Over de eerste vijf jaren totaal (jaar 1 t/m 5) en over de tweede vijf jaren totaal (jaar 6 t/m 10) meer dan 40% renterisico. OF Het renterisico op de geborgde leningportefeuille van de corporatie heeft in de komende tien jaar minder dan 20% renterisico OF De corporatie heeft ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar ten bedrage van meer dan 10% van de geborgde leningportefeuille OF De corporatie loopt omvangrijke andere marktprijsrisico’s op financiële producten en diensten, zoals bijv. koersrisico op effecten of vreemde valuta. Hoog risico score bij

14. Renterisico

Vraag

22


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie geen financiering kan aantrekken op het moment dat dit nodig is c.q. dat de corporatie geen aflossingen kan doen op het moment dat dit gewenst is ((her)financieringsrisico). Het WSW meet dit risico aan de hand van de spreiding in de vervalkalender van de aangetrokken leningen. Daarnaast beoordeelt het WSW het risico dat een corporatie loopt in geval zij middelen tijdelijk uitzet bij financiële instellingen (tegenpartijrisico). Dit risico wordt beoordeeld op basis van de credit rating van de tegenpartijen waarmee een corporatie zaken doet.


15. (Her)financieringsrisico en tegenpartijrisico

Vraag

Toelichting (Her)financieringsrisico De beschikbaarheid van financiering is van groot belang voor een corporatie. Spreiding in de herfinancieringsmomenten van geborgde leningen leidt tot een lager herfinancieringsrisico. Tegelijkertijd is het van belang om ook op korte termijn herfinancieringsmomenten te hebben, zodat de corporatie de mogelijkheid tot aflossing heeft in geval daar behoefte aan is.

Tegenpartijrisico Indien een corporatie liquide middelen voor korte of langere termijn op depot plaatst, loopt de corporatie een tegenpartijrisico. Corporaties die middelen op depot plaatsen bij gegoede tegenpartijen lopen een lager risico dan corporaties die tegoeden plaatsen bij tegenpartijen met een relatief lage kredietbeoordeling. Hetzelfde geldt voor het afsluiten van derivatentransacties met tegenpartijen, omdat ook hierop een tegenpartijrisico gelopen wordt. Het afsluiten van een derivatentransactie onder een Credit Support Annex (CSA) kan het tegenpartijrisico beperken (hoewel dit het risico mogelijk niet volledig uitsluit). Het herfinancieringsrisico op de geborgde leningportefeuille voldoet in de komende tien jaren aan de volgende criteria: • Op jaarbasis maximaal 15% herfinanciering, en • Iedere twee jaar minimaal 5% herfinanciering. EN De corporatie heeft geen ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar, of de ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar bedragen niet meer dan 5% van de geborgde leningportefeuille EN De corporatie loopt vrijwel geen tegenpartijrisico. Dit blijkt onder andere uit: • Voor deposito’s korter dan een jaar zet de corporatie slechts middelen op depot bij banken met minimaal een korte termijn rating gelijk aan / vergelijkbaar met A1 (S&P)/ P1 (Moody’s). • Voor deposito’s langer dan een jaar, of voor andere uitzettingen, zet de corporatie slechts middelen op depot bij banken of andere tegenpartijen met een lange termijn rating gelijk aan / vergelijkbaar met AA- (S&P) / Aa3 (Moody’s). • De corporatie sluit alleen derivatentransacties met tegenpartijen met minimaal een lange termijnrating gelijk aan / vergelijkbaar met AA- (S&P) / Aa3 (Moody’s), of maakt gebruik van een Credit Support Annex (CSA). Het herfinancieringsrisico op de geborgde leningportefeuille voldoet in de komende tien jaren aan de volgende criteria: • Op jaarbasis meer dan 20% herfinanciering, of • Iedere twee jaar minder dan 2% herfinanciering en in sommige tweejaars perioden in het geheel geen herfinanciering. OF De corporatie heeft ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar ten bedrage van meer dan 10% van de geborgde leningportefeuille OF De corporatie loopt een aanzienlijk tegenpartijrisico. Dit blijkt onder andere uit: • Voor deposito’s korter dan een jaar zet de corporatie middelen op depot bij banken met een korte termijn rating lager dan A1 (S&P)/ P1 (Moody’s). • Voor deposito’s langer dan een jaar, of voor andere uitzettingen, zet de corporatie middelen op depot bij banken of andere tegenpartijen met een lange termijn rating lager dan A- (S&P) / A3 (Moody’s) • De corporatie sluit derivatentransacties met tegenpartijen met een lange termijnrating slechter dan A- (S&P) / A3 (Moody’s) en maakt geen gebruik van een Credit Support Annex (CSA) 23


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Toelichting Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie niet aan zijn Het is van belang dat een corporatie goed zicht heeft op de liquiditeitsbehoeften aan de hand van direct opeisbare verplichtingen kan voldoen (liquiditeitsrisico). Indicatoren hiervoor zijn: een liquiditeitsprognose en –planning. Dit leidt tot een betere voorspelbaarheid van het moment waarop de corporatie financiering aan moet trekken.  Kwaliteit van de liquiditeitsprognoses en –planning  Frequentie waarmee WSW verzocht is aanvullend Faciliteringsvolume te verstrekken  Track record m.b.t. voldoen aan normstelling voor aan te houden liquiditeitsbuffers uit hoofde van derivaten De corporatie loopt vrijwel geen liquiditeitsrisico. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie houdt een zeer goede liquiditeitsprognose en –planning bij. De corporatie houdt daarbij goed rekening met scenario’s die mogelijk kunnen leiden tot extra liquiditeitsbehoefte (zoals margin call verplichtingen op derivaten, verplichtingen uit hoofde van Verkopen onder Voorwaarden (VoV) en verplichtingen uit hoofde van onverkochte koopwoningen). • De corporatie heeft in de afgelopen vijf jaar niet onverwacht bij het WSW aan hoeven kloppen voor extra Faciliteringsvolume. Eventueel aanvullend FV wordt altijd ruimschoots van tevoren aangevraagd. EN • De corporatie voldeed in de afgelopen drie jaren consequent aan de WSW normstelling ten aanzien van aan te houden liquiditeiten ten behoeve van derivaten (zie toelichting hieronder). EN • Indien de corporatie beschikt over derivaten zonder CSA en te maken kan krijgen met mandatory of mutual breaks buiten de door het CFV gehanteerde horizon van een jaar, beschikt de corporatie over een zeer goed uitgewerkt plan om de risico’s van deze breaks op te vangen (waaronder de aanwezigheid van liquiditeitsbuffers). De corporatie loopt een aanzienlijk liquiditeitsrisico. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie houdt geen of een slechte liquiditeitsprognose en –planning bij. De corporatie houdt geen rekening met scenario’s die mogelijk kunnen leiden tot extra liquiditeitsbehoefte (zoals margin call verplichtingen op derivaten, verplichtingen uit hoofde van Verkopen onder Voorwaarden (VoV) en verplichtingen uit hoofde van onverkochte koopwoningen). • De corporatie klopt regelmatig onverwacht bij het WSW aan voor extra Faciliteringsvolume. Eventueel aanvullend FV wordt vaak te laat aangevraagd. OF • Aan de corporatie is in de afgelopen 12 maanden een lening verstrekt onder categorie 6. Tijdelijke Liquiditeitssteun voor een liquiditeitstekort uit hoofde van een niet-borgbare verplichting. OF • De corporatie voldeed in de afgelopen jaren niet volledig aan de WSW normstelling ten aanzien van aan te houden liquiditeiten ten behoeve van derivaten (zie toelichting hieronder). EN • Indien de corporatie beschikt over derivaten zonder CSA en te maken kan krijgen met mandatory of mutual breaks buiten de door het CFV gehanteerde horizon van een jaar, beschikt de corporatie niet over een plan om de risico’s van deze breaks op te vangen. Hoog risico score bij

16. Liquiditeitsrisico

Vraag

24

Toelichting Naast verplichtingen blijkend uit de passiefzijde van de balans kunnen corporaties ook voorwaardelijke verplichtingen hebben die niet uit de balans blijken. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om verstrekte garanties, leaseverplichtingen of de negatieve marktwaarde van op hedge accounting gewaardeerde derivaten. Hoe groter de omvang van deze voorwaardelijke verplichtingen, en hoe slechter de administratief organisatorische beheersing van deze verplichtingen, hoe groter het risico dat de corporatie loopt.


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat een corporatie niet aan haar niet uit de balans blijkende verplichtingen kan voldoen. Indicatoren hiervoor zijn:  De omvang van de niet uit de balans blijkende verplichtingen  De beschikbare buffers om niet uit de balans blijkende verplichtingen op te vangen  De kwaliteit van de beheersing van niet uit de balans blijkende verplichtingen

De corporatie loopt geen risico’s op niet uit de balans blijkende verplichtingen. De enige niet uit de balans blijkende verplichting is de obligo verplichting richting het WSW.


17. Risico uit niet uit de balans blijkende verplichtingen

Vraag

De corporatie heeft grote niet uit de balans blijkende verplichtingen die naar aard en omvang tot een aanzienlijke erosie van de financiële positie kunnen leiden, zodanig dat zelfs de solvabiliteit wordt bedreigd. Dit blijkt onder andere uit: • Het totaal van de niet uit de balans blijkende verplichtingen zoals vermeld in het jaarverslag is meer dan 4% van het Eigen Vermogen van de corporatie. • De corporatie heeft onvoldoende liquide middelen en direct opeisbare vorderingen om bij eventuele materialisatie de niet uit de balans blijkende verplichtingen te voldoen (verplichtingen > 110% van de aanwezige liquide middelen per balansdatum). • De corporatie is verwikkeld in juridische geschil(len) die kunnen leiden tot een zeer grote financiële schade (financiële impact > 4% van het Eigen Vermogen) OF De corporatie beheerst de niet uit de balans blijkende risico’s onvoldoende. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie heeft haar niet uit de balans blijkende verplichtingen niet goed in beeld. De AO/IC rondom het aangaan en administreren van voorwaardelijke verplichtingen is slecht (serieuze bevindingen van de accountant). • De corporatie heeft stelselmatig verzuimd bij het aangaan van de verplichtingen voorafgaand toestemming hiervoor te vragen bij het WSW conform artikel 31 van het RvD.

25


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Toelichting Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat het bestuur en management De kwaliteit en stabiliteit van het bestuur en management bepaalt mede de korte en lange termijn van de corporatie onvoldoende in staat zijn om de corporatie te leiden, te sturen op de duurzame financiële gezondheid van de corporatie. Een bestuur en management dat onvoldoende oog heeft financiële gezondheid van de corporatie en adequate beheersing van risico’s. Indicatoren hiervoor voor een financieel gezonde bedrijfsvoering en adequate beheersing van risico kan er uiteindelijk zijn: toe leiden dat de corporatie niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen.  Uitkomsten van visitaties  Incidenten uit het verleden  Signalen duidend op een onvoldoende kwaliteit van de besturing van de organisatie Het WSW heeft geen indicaties dat de effectiviteit van het bestuur en het management team van de corporatie van onvoldoende niveau is. •Uit het meest recente visitatierapport blijkt dat de corporatie op het onderdeel “Besturing” een gewogen eindcijfer van 8 of hoger scoort. Dit beeld wordt niet tegengesproken door signalen die het WSW hierover ontvangt (proactiviteit management, gebalanceerde aandacht voor volkshuisvesting, financiële bedrijfsvoering en risicobeheersing, geen tegenstrijdige belangen). Ook de Management Letter van de accountant spreekt dit beeld niet tegen. EN Het WSW heeft geen reden om te twijfelen aan de kwaliteit en stabiliteit van de besturing van de organisatie. Het WSW heeft geen signalen ontvangen van: • Incidenten in de afgelopen jaren (tijdshorizon vijf jaar) die aanleiding geven te twijfelen aan de kwaliteit van het bestuur / management. • Onverwachte wijzigingen in de teamsamenstelling in de afgelopen jaren (tijdshorizon vijf jaar), wijzigingen in de teamsamenstelling voortkomend uit conflicten, of wijzigingen in de teamsamenstelling leidend tot verstoringen in de strategie. • Een verstoorde relatie tussen het bestuur / management en de ondernemingsraad. • Afhankelijkheid binnen de corporatie van één persoon of een aantal personen (sleutelfiguren) in combinatie met de afwezigheid van een gedegen beleid en plan voor de opvolging van bestuurders en management team leden, waardoor bij het vertrek van één of meer van de bestuurders e/o management team leden sprake kan zijn van een verstoring van de activiteiten. Het WSW heeft indicaties dat de effectiviteit van het bestuur en het management team van de corporatie van een onvoldoende niveau is. • De corporatie is in de afgelopen vier jaar niet meer gevisiteerd. OF • Uit het meest recente visitatierapport blijkt dat de corporatie op het onderdeel “Besturing” een gewogen eindcijfer lager dan 5,5 scoort. Dit beeld wordt niet tegengesproken door signalen die het WSW hierover ontvangt (onvoldoende proactiviteit management, onvoldoende aandacht voor volkshuisvesting, financiële bedrijfsvoering of risicobeheersing, sterke signalen van tegenstrijdige belangen). Ook de Management Letter van de accountant spreekt dit beeld niet tegen. OF Het WSW heeft ernstige reden tot zorg over de kwaliteit en stabiliteit van de besturing van de organisatie. Het WSW heeft signalen ontvangen van: • Incidenten in het recente verleden (tijdshorizon drie jaar) die aanleiding geven te twijfelen aan de kwaliteit van het bestuur / management. • Frequente wijzigingen in het bestuur en management team veroorzaakt door interne onenigheid over de strategische doelstellingen en richting van de organisatie. • Het ontbreken van een coherente, collectieve visie binnen het bestuur en management team. Wijzigingen in de strategie komen veelvuldig voor. • Een slechte relatie tussen het bestuur / management en de ondernemingsraad. • Afhankelijkheid van sleutelfiguren, wier vertrek zou kunnen leiden tot een ernstige verstoring van de activiteiten, met veel risico voor de financiële continuïteit. OF In de afgelopen 12 maanden is sprake geweest van een bestuurscrisis (inclusief crisis tussen bestuur en RvC) dan wel de meerderheid van de RvC heeft recent zijn functie neergelegd. OF BZK/CFV heeft een extern toezichthouder bij de corporatie aangesteld. Hoog risico score bij

18. Kwaliteit en stabiliteit bestuur en management

Vraag

26

Toelichting Een goed niveau van governance, integriteit en “countervailing powers” binnen het bestuur en management, en tussen het bestuur en de RvC/RvT, draagt bij aan de stabiliteit van de organisatie en lange termijn financiële gezondheid van de corporatie.


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat er binnen de corporatie geen goed evenwicht bestaat tussen het bestuur, management en de rest van de organisatie, waardoor er onvoldoende waarborgen zijn voor een gebalanceerde besluitvorming. Dit kan het bepalen en realiseren van de strategische doelen en de lange termijn financiële positie in gevaar brengen. Indicatoren hiervoor zijn:  Uitkomsten van visitaties  Incidenten uit het verleden  Signalen ten aanzien van de governance, integriteit en “countervailing powers”

Het WSW heeft geen indicaties dat de governance, integriteit en het niveau van “countervailing powers” binnen de corporatie van onvoldoende niveau zijn. • Uit het meest recente visitatierapport blijkt dat de corporatie volledig in overeenstemming met de Governancecode Woningcorporaties handelt. De corporatie scoort in het visitatierapport op het onderdeel “Governancecode” een cijfer 8 of hoger. Dit beeld wordt niet tegengesproken door signalen die het WSW hierover ontvangt. Ook de Management Letter van de accountant spreekt dit beeld niet tegen. • Het WSW heeft geen signalen dat er sprake is van dominantie van een bestuurder of manager in de organisatie, of dat de organisatiestructuur onvoldoende waarborgen biedt voor functiescheiding en gebalanceerde besluitvorming.


19. Governance, integriteit en “countervailing powers”

Vraag

Het WSW heeft indicaties dat de governance, integriteit en het niveau van “countervailing powers” binnen de corporatie van een onvoldoende niveau zijn. • De corporatie is in de afgelopen vier jaar niet meer gevisiteerd OF • Uit het meest recente visitatierapport blijkt dat de corporatie in onvoldoende mate in overeenstemming met de Governancecode Woningcorporaties handelt. De corporatie scoort in het visitatierapport op het onderdeel “Governancecode” een cijfer lager dan 5,5. Dit beeld wordt niet tegengesproken door signalen die het WSW hierover ontvangt. Ook de Management Letter van de accountant spreekt dit beeld niet tegen. • Het WSW heeft sterke signalen van dominantie van een bestuurder of manager in de organisatie. • Het WSW heeft sterke signalen dat in het management team dan wel in de RvC/RvT onvoldoende countervailing power zit. • Het WSW heeft indicaties dat de bestuurder of manager ongevoelig lijkt voor signalen en aanwijzingen van het WSW / CFV.

27


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat er geen goed evenwicht bestaat tussen het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) of Raad van Toezicht (RvT) van de corporatie, waardoor er onvoldoende waarborgen zijn voor een gebalanceerde besluitvorming. Dit kan het bepalen en realiseren van de strategische doelen en de lange termijn financiële positie in gevaar brengen. Indicatoren hiervoor zijn:  Uitkomsten van visitaties  Incidenten uit het verleden  Eigen observaties ten aanzien van de verhouding tussen het bestuur en de RvC / RvT


20. Toezicht door Raad van Commissarissen / Raad van Toezicht

Vraag

Toelichting Het toezicht op het bestuur door de Raad van Commissarissen (RvC) of Raad van Toezicht (RvT) – de “countervailing power” - is alleen dan effectief als de RvC/RvT zelf goed functioneert en een solide toetsingskader hanteert. De RvC/RvT moet een goed functionerend team zijn, waardoor het besluiten op een professionele wijze tot stand kan komen en het toezicht op professionele wijze kan worden uitgeoefend. Het toetsingskader dat de RvC/RvT hanteert moet alle eisen, criteria en minimale ijkpunten omvatten waaraan de RvC/RvT alle (jaar)plannen, investeringsbeslissingen, verbindingen enzovoort toetst.

Het WSW heeft geen indicaties dat de effectiviteit van het toezicht door de Raad van Commissarissen (RvC) of Raad van Toezicht (RvT) op het bestuur van onvoldoende niveau is. • Uit het meest recente visitatierapport blijkt dat de corporatie op de onderdelen “Functioneren RvC” en “Toetsingskader” een gemiddeld eindcijfer 8 of hoger scoort. Dit beeld wordt niet tegengesproken door signalen die het WSW hierover ontvangt (proactiviteit RvC, gebalanceerde aandacht voor volkshuisvesting, financiële bedrijfsvoering en risicobeheersing, geen tegenstrijdige belangen). Ook de Management Letter van de accountant spreekt dit beeld niet tegen. Het WSW heeft indicaties dat de effectiviteit van het toezicht door de Raad van Commissarissen (RvC) of Raad van Toezicht (RvT) op het bestuur van een onvoldoende niveau is. • De corporatie is in de afgelopen vier jaar niet meer gevisiteerd OF • Uit het meest recente visitatierapport blijkt dat de corporatie op de onderdelen “Functioneren RvC” en “Toetsingskader” een gemiddeld eindcijfer lager dan 5,5 scoort. Dit beeld wordt niet tegengesproken door signalen die het WSW hierover ontvangt (passieve houding RvC, onvoldoende aandacht voor volkshuisvesting, financiële bedrijfsvoering of risicobeheersing, sterke signalen van tegenstrijdige belangen). Ook de Management Letter van de accountant spreekt dit beeld niet tegen.

28

Toelichting Risicomanagement kan worden omschreven als een proces gericht op het identificeren en beoordelen van potentiële gebeurtenissen die invloed kunnen hebben op de corporatie, en deze risico’s zodanig te beheersen dat deze binnen de risicobereidheid van de corporatie vallen, zodat een redelijke zekerheid bestaat ten aanzien van het behalen van de doelstellingen van de corporatie. Hoe beter het risicomanagement bij een corporatie ontwikkeld is, hoe beter de corporatie in staat is zijn doelstellingen te realiseren. Deze corporaties hebben daarmee een hogere mate van stabiliteit en voorspelbaarheid van de financiële resultaten.


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie de risico’s die het realiseren van de strategie en doelstellingen van de corporatie in de weg kunnen staan onvoldoende in beeld heeft en beheerst, waardoor de realisatie van de doelstellingen, en daarmee de financiële positie van de corporatie, in gevaar kan komen. Indicatoren hiervoor zijn:  Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van het risicomanagement, ondersteund door observaties van derden (bijv. visitaties, Management Letter van de accountant).

Het risicomanagement binnen de corporatie is van een zeer goed niveau. • De corporatie heeft een sterke risicocultuur. Er is een gezonde verhouding tussen het “sturen op het realiseren van prestaties” en het “sturen op de beheersing van risico’s”. Het bestuur is zeer proactief op het gebied van risicomanagement, streeft naar “best in class” risicomanagement en betrekt de Raad van Commissarissen op een goede manier bij het onderwerp. • De “three Lines of Defence” zijn duidelijk belegd binnen de organisatie. Onafhankelijkheid van de risicomanagement functie is gewaarborgd. De risicomanagement functie heeft een directe escalatielijn naar de RvC. • De corporatie heeft een gestructureerd en integraal overzicht van de strategische en operationele risico’s die het bereiken van de doelstellingen van de corporatie kunnen bedreigen. Dit overzicht wordt jaarlijks herijkt als onderdeel van de Planning & Control cyclus. • De corporatie heeft een duidelijke risicostrategie. De risicobereidheid van de corporatie is vastgelegd en is meetbaar. De corporatie heeft een gestructureerd proces voor het identificeren, analyseren en beheersen van risico’s. De corporatie hanteert methoden als scenario analyses en stress testen om risico’s met een potentieel grote impact in beeld te brengen en daarop te anticiperen. • Het volwassenheidsniveau van het risicomanagement binnen de corporatie is aan te merken als “risico intelligent”.


21. Risicomanagement in het algemeen

Vraag

Het risicomanagement binnen de corporatie is van een slecht niveau. • De risicocultuur van de corporatie is zwak. Het bestuur toont geen interesse voor het onderwerp risicomanagement. De Raad van Commissarissen is niet betrokken. • Er is geen sprake van een “three Lines of Defence” model. Functies zijn niet duidelijk belegd en lopen door elkaar. • De corporatie heeft geen beeld van de strategische en operationele risico’s die het bereiken van de doelstellingen van de corporatie kunnen bedreigen. • De corporatie heeft geen duidelijke risicostrategie en geen gestructureerd proces geïmplementeerd voor het identificeren, analyseren en beheersen van risico’s. • Het volwassenheidsniveau van het risicomanagement binnen de corporatie is aan te merken als “ad hoc”.

29

Toelichting Een aantal vragen richten zich op de onderliggende factoren die bepalend zijn voor de stabiliteit en voorspelbaarheid van de financiële prestaties (zie bijvoorbeeld vraag 20 over Risicomanagement in het algemeen). Deze vraag richt zich op de feitelijk geobserveerde stabiliteit en voorspelbaarheid van de financiële prestaties. Hoe consequent voldoet de corporatie aan de eigen financiële randvoorwaarden en de financiële eisen van het WSW? Naarmate de corporatie hier langdurig consequent aan voldoet neemt het risico van verrassingen af.


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de gerealiseerde financiële positie en resultaten (kasstromen, balans, winst- en verliesrekening) anders zijn dan geprognosticeerd, waardoor het WSW voor verrassingen komt te staan omdat bij de beoordeling van de corporatie en het verstrekken van Faciliteringsvolume van onjuiste verwachtingen is uitgegaan. Indicatoren hiervoor zijn:  Geconstateerde verschillen tussen de geprognosticeerde en de gerealiseerde financiële positie en resultaten  Track record van de corporatie ten aanzien van het voldoen aan eigen en door WSW bepaalde financiële randvoorwaarden en ratio’s

De corporatie heeft een zeer goed track record voor wat betreft stabiliteit en voorspelbaarheid van de financiële prestaties. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie realiseert consequent de eigen financiële randvoorwaarden. • De corporatie voldoet al minimaal vijf jaar op rij aan alle financiële ratio’s van het WSW • De kasstromen, balansontwikkelingen en resultaten vertonen jaar op jaar geen verrassingen.


22. Stabiliteit en voorspelbaarheid van financiële prestaties

Vraag

De corporatie heeft een slecht track record voor wat betreft stabiliteit en voorspelbaarheid van de financiële prestaties. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie realiseert de eigen financiële randvoorwaarden meestal niet. • De corporatie voldeed in de afgelopen vijf jaren consequent niet aan alle financiële ratio’s van het WSW. • De kasstromen, balansontwikkelingen en resultaten vertoonden in de afgelopen jaren vaak onverwachte posten/gebeurtenissen. Sommigen daarvan brachten de financiële zekerheid in enige mate in gevaar.

30


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Toelichting Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie de financieringsstrategie en risico’s aan treasury activiteiten onvoldoende beheerst, waardoor de Vragen 14 tot en met 16 van de scoringsrichtlijn richten zich op de feitelijke omvang van de corporatie geconfronteerd kan worden met onvoorziene verliezen op de financiering en treasury financiële risico’s, zoals renterisico en liquiditeitsrisico. De mate waarin de corporatie de financiële activiteiten die mogelijk de financiële soliditeit van de corporatie in gevaar kan brengen. risico’s beheerst is de focus van vraag 23 “Beheersing treasury risico’s”. Corporaties met een Indicatoren hiervoor zijn: beter uitgewerkte financieringsstrategie en hogere mate van beheersing van de treasury omgeving vormen een lager risico voor het WSW, omdat er minder snel sprake zal zijn van  Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van de financieringsstrategie en de financiële tegenvallers met een negatief effect op liquiditeit en solvabiliteit. beheersing van de treasury risico’s, ondersteund door observaties van derden (bijv. Management Letter van de accountant). De corporatie beheerst de financieringsstrategie en treasury risico’s op een zeer adequate wijze. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie heeft een sterke focus op de lange termijn financiële stabiliteit en een sterke balans tussen risico en rendement. • De corporatie hanteert een zeer behoedzame financieringsstrategie. De corporatie streeft naar een loan to value en kasstroomgenerende capaciteit ruim onder respectievelijk ruim boven de WSW normen. • De corporatie heeft een zeer compleet en actueel Treasury Statuut (Ts) en Jaarplan (Tjp). • De AO/IC rondom Treasury is van een meer dan bovengemiddeld niveau. Procedures, limieten, functiescheiding, controle, toezicht en rapportage zijn in opzet en bestaan ingericht, en de werking is aantoonbaar goed. Geen opmerkingen van de accountant. • De corporatie heeft een zeer goed uitgewerkt beleid voor het gebruik en de goedkeuring van financierings- en beleggingsproducten (productbeleid) en afgeleide financiële producten (afdekkingsbeleid), en houdt zich hier te allen tijde aan. De corporatie beheerst de financieringsstrategie en treasury risico’s op een onvoldoende wijze. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie heeft geen of onvoldoende focus op de lange termijn financiële stabiliteit. Afwegingen tussen risico en rendement lijken niet gemaakt te worden. De risico’s die genomen worden kunnen op korte en lange termijn een bedreiging voor de financiële stabiliteit vormen. • De corporatie hanteert een zeer agressieve financieringsstrategie. De corporatie vaart al jaren (te) scherp aan de wind met een loan to value en kasstroomgenerende capaciteit die net voldoen (of zelfs niet voldoen) de WSW normen. • De corporatie heeft geen of slechts een zeer incompleet e/o verouderd Treasury Statuut (Ts) en Treasury Jaarplan (Tjp). De corporatie voldoet vrijwel nooit aan het eigen Ts en Tjp. • De AO/IC rondom Treasury is van een slecht niveau. Procedures, limieten, functiescheiding, controle, toezicht en rapportage ontbreken. De accountant heeft zeer ernstige opmerkingen over de beheersing van Treasury. • De corporatie heeft een onvoldoende uitgewerkt beleid voor het gebruik en de goedkeuring van financierings- en beleggingsproducten (productbeleid) en afgeleide financiële producten (afdekkingsbeleid). De corporatie past het eigen beleid zelden toe. Hoog risico score bij

23. Financieringsstrategie en beheersing treasury risico’s.

Vraag

31


Risico’s en indicatoren in scope van de vraag Toelichting Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie de risico’s uit Corporaties maken gebruik van verbindingen, deelnemingen en overige hoofde van activiteiten uitgevoerd binnen verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden (waaronder lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaren van een samenwerkingsverbanden, onvoldoende beheerst, waardoor de corporatie geconfronteerd kan complex) voor het uitvoeren van activiteiten, zoals het ontwikkelen van woningbouw of het worden met onvoorziene verliezen uit hoofde van die activiteiten die mogelijk de financiële beheren van complexen. De risico’s die samenhangen met verbindingen, deelnemingen en soliditeit van de corporatie in gevaar kan brengen. Indicatoren hiervoor zijn: overige samenwerkingsverbanden moeten goed beheerst worden. Het gaat hier dan onder andere om financiële risico’s, aansprakelijkheidsrisico’s en risico’s rondom de governance van de  Omvang van de activiteiten uitgevoerd binnen verbindingen, deelnemingen en overige verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden. Naarmate de corporatie deze samenwerkingsverbanden. risico’s beter beheerst, is er een lager risico van financiële tegenvallers die vanuit een verbinding,  Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van de beheersing van de risico’s uit hoofde deelneming of samenwerkingsverband kan ontstaan. van activiteiten uitgevoerd binnen verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden, ondersteund door observaties van derden (bijv. Management Letter van de accountant). Omvang verbindingen De corporatie voert geen activiteiten uit binnen verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden. OF De activiteiten binnen verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden zijn zeer beperkt. Dit blijkt uit de volgende indicatoren: • De omvang van de kapitaalsdeelname van de TI in verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden ten opzichte van het eigen vermogen is minder dan 1%. • De omvang van de geprognosticeerde kasstromen (over vijf prognosejaren) uit verbindingen (Financiële Vaste Activa (FVA)) ten opzichte van de kasstromen uit operationele activiteiten is zeer beperkt.


24. Beheersing risico’s uit verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden

Vraag

Beheersing verbindingen De corporatie beheerst de activiteiten en risico’s uit verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden zeer goed. Dit blijkt onder andere uit: • Uit het beleid van de corporatie blijkt duidelijk waarom en op basis van welke uitgangspunten een Verbinding wordt aangegaan. • Er zijn duidelijke kaders voor de benoeming van bestuurders van Verbindingen. De rol van het bestuur van de TI en haar RvC bij de besluitvorming door en ten aanzien van Verbindingen is verankerd. • De corporatie heeft een gestructureerd en integraal overzicht van de financiële risico’s uit Verbindingen. • De corporatie heeft een duidelijke risicostrategie voor Verbindingen. De corporatie heeft een gestructureerd proces voor het identificeren, analyseren en beheersen van risico’s uit Verbindingen. Omvang verbindingen De activiteiten binnen verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden zijn zeer omvangrijk. Dit blijkt uit de volgende indicatoren: • De omvang van de kapitaalsdeelname van de TI in verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden ten opzichte van het eigen vermogen ligt boven 10%. • De omvang van de geprognosticeerde kasstromen (over vijf prognosejaren) uit verbindingen (FVA) ten opzichte van de kasstromen uit operationele activiteiten is zeer omvangrijk. Beheersing verbindingen De corporatie beheerst de activiteiten en risico’s uit verbindingen, deelnemingen en overige samenwerkingsverbanden slecht. Dit blijkt onder andere uit: • De corporatie beschikt niet over heldere uitgangspunten voor het aangaan van Verbindingen. • Het interne- en externe toezicht is niet duidelijk geregeld. • De corporatie heeft geen beeld van de financiële risico’s uit Verbindingen. De corporatie voldoet niet aan Art. 27 en Art. 31 van het Reglement van Deelneming van het WSW. • De corporatie heeft geen duidelijke risicostrategie en geen gestructureerd proces geïmplementeerd voor het identificeren, analyseren en beheersen van risico’s uit Verbindingen. 32

Samenvatting Business Risk Definities en Scoringsrichtlijnen

Recommend Documents