WSW Risicobeoordelingsmodel Financial Risk Definities en Scoringsrichtlijnen Inleiding Dit document bevat een gedetailleerde uitwerking van de financiële ratio’s die WSW hanteert bij de risicobeoordeling van corporaties. WSW hanteert een raamwerk van financiële ratio’s gevisualiseerd in de afbeelding hiernaast. WSW bepaalt voor deze vijf financiële ratio’s een sturende normstelling. De vijf financiële ratio’s zijn: Interest Coverage Ratio (ICR) Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Loan To Value (LTV) Solvabiliteitsratio Dekkingsratio WSW Risicobeoordelingsmodel bevat drie additionele financiële ratio’s die een rol spelen bij de bepaling van de uiteindelijke risico score van een corporatie. Voor deze drie financiële ratio’s hanteert WSW geen sturende normstelling, maar het model houdt wel rekening met 1 effect ervan op de kans op aanspraak (Probability of Default) . De drie additionele financiële ratio’s zijn: Omvang van het eigen vermogen EBITDA als % van bedrijfsopbrengsten Financieringsruimte en liquiditeitspositie Toepassing WSW past de financiële ratio’s toe: bij de jaarlijkse integrale risicobeoordeling op basis van verantwoordingsinformatie (dVi) en prognose-informatie (dPi), bij de beoordeling van een individueel borgingsverzoek (zware toets als onderdeel van het borgingsproces), en bij verzoeken tot aanvullend faciliteringsvolume. In lijn met de algemene uitgangspunten van de risicobeoordeling van WSW, beoordelen wij de financiële risico’s op het niveau van de deelnemer als geheel op geconsolideerd niveau, dus inclusief geconsolideerde dochters en andere groepsmaatschappijen. De risico’s voortvloeiend uit niet geconsolideerde deelnemingen en minderheidsbelangen, alsmede 2 risico’s voortkomend uit niet uit de balans blijkende verplichtingen (derivatenposities, risico’s uit garantstellingen, risico’s voortvloeiend uit verkopen onder voorwaarden, etc) beoordeelt WSW in het “Business Risk”-onderdeel van het integrale WSW Rrisicobeoordelingsmodel. Type ratio’s WSW hanteert de volgende typen financiële ratio’s. Gegevensbron Kasstroomratio
Toelichting Ratio gebaseerd op het “kasstroomoverzicht” uit de gegevensopvraag van het WSW (dVi, dPi, 10-jaars kasstroomoverzicht)
1
Een en ander is in lijn met de internationale standaarden van Standard & Poor’s wat de basis is van het WSW Risicobeoordelingsmodel. 2 WSW streeft ernaar om in de toekomst de risico’s voortvloeiend uit niet uit de balans blijkende verplichtingen te integreren in de solvabiliteitsratio.
1.
Gegevensbron
Toelichting Ratio gebaseerd op de geconsolideerde balans van de corporatie Ratio gebaseerd op de geconsolideerde winst & verliesrekening van de corporatie
Balansratio Winst- en verliesratio
Aspect van de financiële 3 positie en prestaties Omvang Cash flow en interne financiering Vermogensstructuur Winstgevendheidsratio
Type grootheid
Toelichting Meet de absolute financiële omvang van de corporatie Meet de mate waarin de corporatie kasstromen genereert om de verplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen Meet de verhouding tussen de bezittingen van de corporatie (activa) en de mate waarin deze gefinancierd zijn met eigen vermogen en vreemd vermogen Meet de mate waarin de corporatie in staat is een acceptabel rendement te realiseren
Toelichting Is een grootheid waarvan de omvang op een bepaald moment vaststaat Is een grootheid waarvan de omvang gedurende een bepaalde periode wordt gevormd
Voorraadgrootheid Stroomgrootheid
Onderstaande tabel vat de typologie van de ratio’s samen. Ratio
Gegevensbron
ICR
Kasstroom
DSCR
Kasstroom
LTV
Balans
Vermogensstructuur
Voorraad
Solvabiliteitsratio
Balans
Vermogensstructuur
Voorraad
Dekkingsratio
Balans
Vermogensstructuur
Voorraad
Balans
Omvang
Voorraad
Winst en verlies
Winstgevendheid
Stroom
Omvang eigen vermogen EBITDA als % van bedrijfsopbrengsten
Aspect Cash flow en interne financiering Cash flow en interne financiering
Type grootheid Stroom Stroom
“Financieringsruimte en liquiditeitspositie” zit niet in dit overzicht, aangezien het hier niet gaat om een berekende ratio, maar om een score op basis van kwantitatieve en kwalitatieve kenmerken van de corporatie.
3
Gebaseerd op classificatie zoals gehanteerd door S&P in het risico score model.
2.
Definitie Interest Coverage Ratio Algemeen Naam Afkorting Doel van de ratio
Belang van de ratio
Typologie van de ratio Meetperiode Eenheid
Interest Coverage Ratio ICR Meet in hoeverre de corporatie in de meetperiode in staat is (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. WSW gaat ervan uit dat een corporatie streeft naar het genereren van een duurzame kasstroom zodanig dat deze de verplichtingen vanuit de leningenportefeuille op korte en lange termijn kunnen dragen. Zolang de kasstroomgenererende capaciteit van de voorraad voldoende in stand gehouden wordt, kan een corporatie een schuldpositie op lange termijn aanhouden. Aflossingen kunnen dan geherfinancierd worden. De operationele kasstroom moet dan duurzaam voldoende zijn om rente-uitgaven te dragen. ICR meet de renteverdiencapaciteit van de corporatie. Kasstroomratio Cash flow en interne financiering Stroomgrootheid WSW meet de ICR over een periode van drie verslagjaren (gemiddeld) en over een periode van vijf prognosejaren (gewogen gemiddeld). WSW drukt de ICR uit als een absoluut getal, niet als een percentage.
Berekening
Formule
Gegevensbron voor bepaling van de ratio Berekeningswijze teller Opmerkingen berekeningswijze teller Berekeningswijze noemer Opmerkingen berekeningswijze noemer
De ICR wordt bepaald op basis van het kasstroomoverzicht zoals opgenomen in de dVi (realisatie) en dPi (prognose). Saldo ingaande en uitgaande kasstromen uit operationele activiteiten + Rente-uitgaven -/- Renteontvangsten Geen Bruto rente-uitgaven conform dVi / dPi opgaaf. De noemer bevat alleen de bruto rente-uitgaven, niet het saldo van renteontvangsten en rente-uitgaven. WSW is van mening dat een corporatie niet afhankelijk zou moeten zijn van renteontvangsten voor het kunnen voldoen van haar rente-uitgaven.
Behandeling van bijzondere posten Activering van uitgaven ten behoeve van eigen projectontwikkeling 4 Bij de bepaling van de ICR corrigeert WSW de kasstromen uit operationele activiteiten (de teller) en de rente-uitgaven (de noemer) niet voor “geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf” en “rente-uitgaven toe te rekenen aan investeringen”. WSW wil de ICR zuiver beoordelen op de feitelijke kasstromen van de corporatie. Activering van uitgaven leidt tot een verstoring van die beoordeling.
4
Deze correctie werd in het verleden wel toegepast bij de bepaling van de 2% aflossingsfictie.
3.
Vennootschapsbelasting De ICR kan bepaald worden vóór of ná aftrek van de feitelijk betaalde vennootschapsbelasting (Vpb). WSW kiest ervoor de ICR te bepalen ná aftrek van de feitelijk betaalde Vpb. Bij betaling van Vpb is sprake van een feitelijke uitgaande kasstroom. De corporatie moet in staat zijn om naast deze verplichte Vpb kasstroom ook de verplichte renteuitgaven uit hoofde van het vreemd vermogen uit de operationele kasstroom te voldoen.
Score WSW Risicobeoordelingsmodel Het WSW Risicobeoordelingsmodel vergelijkt twee ICR-waarden met elkaar: 1. De gerealiseerde ICR over de afgelopen drie verslagjaren gebaseerd op de (ongewogen) gemiddelde kasstromen uit de drie meest recente opgaven van de verantwoordingsinformatie (dVi) 2. De geprognosticeerde ICR over de eerstkomende vijf prognosejaren gebaseerd op de gewogen gemiddelde kasstromen uit de meest recente prognose opgave (dPi). De wegingsfactoren zijn: Prognosejaar 1: 5x Prognosejaar 2: 4x Prognosejaar 3: 3x Prognosejaar 4: 2x Prognosejaar 5: 1x WSW hanteert de laagste van de twee voor de bepaling van het risico. WSW hanteert als kritieke grenswaarde voor de ICR van een “gemiddelde” corporatie een norm van 1,4. Voor ICR geldt daarnaast in het WSW risicobeoordelingsmodel een ondergrens die automatisch leidt tot de maximale (lees: slechtste) overall risicoscore, ongeacht de score op de andere financiële ratio’s of de score op de business risk vragen. Als een corporatie een ICR heeft kleiner dan 1, dan is de uiteindelijke risicoscore automatisch maximaal (dus, de slechtst mogelijke score).
4.
Definitie Debt Service Coverage Ratio Algemeen Naam Afkorting Doel van de ratio
Belang van de ratio
Typologie van de ratio Meetperiode Eenheid
Debt Service Coverage Ratio DSCR Meet in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. WSW gaat ervan uit dat een corporatie streeft naar het genereren van een duurzame kasstroom zodanig dat deze de verplichtingen vanuit de leningenportefeuille op korte en lange termijn kunnen dragen. Als de kasstroomgenererende capaciteit van de voorraad niet voldoende in stand wordt gehouden, moet binnen de restant levensduur van de voorraad vanuit de operationele kasstroom voldoende middelen gegenereerd worden om de schulden af te bouwen, uitgaande van een minimaal niveau van onderhoud gericht op exploitatie tot aan het einde van de levensduur. De operationele kasstroom over de resterende levensduur moet dan voldoende zijn om rentelasten én de theoretisch benodigde aflossingen te dragen. De DSCR meet de aflossingsverdiencapaciteit. Kasstroomratio Cash flow en interne financiering Stroomgrootheid WSW meet de DSCR over een periode van drie verslagjaren (gemiddeld) en over een periode van vijf prognosejaren (gewogen gemiddeld). WSW drukt de DSCR uit als een absoluut getal, niet als een percentage.
Berekening
Formule waarbij
Gegevensbron voor bepaling van de ratio
Berekeningswijze teller DSCR
Opmerkingen berekeningswijze teller DSCR
WSW bepaalt de DSCR op basis van het kasstroomoverzicht zoals opgenomen in de dVi (realisatie) en dPi (prognose). Saldo ingaande en uitgaande kasstromen uit operationele activiteiten + Rente-uitgaven -/- Renteontvangsten + Onderhoudsuitgaven -/- Genormeerde onderhoudsuitgaven bij minimaal onderhoud gericht op exploitatie tot einde levensduur + Uitgaven t.b.v. eigen productie Als onderhoudsuitgaven bij minimaal onderhoud gericht op exploitatie tot einde levensduur wordt een bedrag van € 700 per VHE (woonequivalent) per jaar gerekend. Het te hanteren aantal VHE voor deze berekening is het aantal VHE dat de corporatie aan het begin 5.
van de meetperiode in exploitatie heeft. Uitgaven voor projecten die de corporatie in eigen beheer ontwikkelt corrigeren we voor de bepaling van de DSCR op de operationele kasstromen. De achterliggende gedachte is dat de corporatie bij exploitatie tot einde levensduur geen eigen projecten meer zal ontwikkelen en dus deze uitgaven niet zal hebben. Vreemd vermogen Langlopende schulden/leningen overheid + Langlopende schulden/leningen kredietinstellingen + Schulden aan groepsmaatschappijen lang + Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen lang + Kortlopende schulden aan kredietinstellingen + Schulden aan groepsmaatschappijen kort + Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen kort
Berekeningswijze teller Theoretische aflossing
Verkoopopbrengsten Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en nietwoongelegenheden (2.1.A) + Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en nietwoongelegenheden (2.1.B) + Verkoopontvangsten grond (2.4.A) + Verkoopontvangsten grond (2.4.B) + (Des)investeringsontvangsten (2.5.A) + (Des)investeringsontvangsten (2.5.B) -/- Externe kosten bij verkoop (2.15.A) -/- Externe kosten bij verkoop (2.15.B) Restwaarde portefeuille Aantal VHE (woonequivalenten) x € 5.000,Voor de berekening van de theoretische aflossing mag rekening worden gehouden met verkoopopbrengsten uit bestaand bezit. Verkoopopbrengsten uit hoofde van nieuwbouw betrekt WSW niet in de bepaling van de theoretische aflossing, aangezien het daarbij niet gaat om verkoopopbrengsten uit hoofde van bestaand bezit. Verkoopopbrengsten uit bezit dat teruggekocht is uit hoofde van Verkopen onder Voorwaarden (VOV) rekent WSW evenmin mee. Op de verkoopopbrengsten komen de externe kosten bij verkoop in mindering.
Opmerkingen berekeningswijze teller Theoretische aflossing
WSW betrekt verkoopopbrengsten in de bepaling van de theoretische aflossing voor zover een corporatie voldoet aan de volgende voorwaarden (e.e.a. in lijn met de bepalingen voor de berekening van de bedrijfswaarde): Gebaseerd op geformaliseerd verkoopplan. Moment van verkoop baseren op realistische inschatting van mutatiegraad en marktomstandigheden. Inrekenen in DSCR-berekening voor periode van maximaal vijf jaar. Verwachte opbrengstwaarde gebaseerd op actuele biedprijs of geïndexeerde prijs van meest recente transactie, rekening houdend met verkoopkosten. In de berekening van de theoretische aflossing houdt WSW tevens rekening met een restwaarde van de portefeuille aan het einde van de levensduur. WSW normeert de restwaarde portefeuille op € 5.000 per VHE (woonequivalent). Het te hanteren aantal VHE voor deze berekening is het aantal VHE dat de corporatie aan het begin van de meetperiode in exploitatie heeft. 6.
Berekeningswijze noemer DSCR
Rente-uitgaven -/- Renteontvangsten -/- Rente-uitgaven toe te rekenen aan projecten ontwikkeld in eigen beheer +
Opmerkingen berekeningswijze noemer DSCR Berekeningswijze noemer Theoretische aflossing Opmerkingen berekeningswijze noemer Theoretische aflossing
Theoretische aflossing conform formule. De noemer bevat de netto rente-uitgaven, dus het saldo van renteontvangsten en rente-uitgaven. Daarnaast komen op de renteuitgaven in mindering de rente-uitgaven toe te rekenen aan projecten ontwikkeld in eigen beheer Restant levensduur conform opgave van de corporatie
Restant levensduur gelijk aan restant levensduur zoals gehanteerd bij de bepaling van de bedrijfswaarde. Restant levensduur wordt constant veronderstelt voor de bepaling van de DSCR.
Behandeling van bijzondere posten Activering van uitgaven ten behoeve van eigen projectontwikkeling In tegenstelling tot de ICR corrigeert het WSW bij de bepaling van de DSCR de kasstromen uit operationele activiteiten (de teller) en de rente-uitgaven (de noemer) wel voor “geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf” en “rente-uitgaven toe te rekenen aan investeringen”. De achterliggende gedachte hierbij is dat de DSCR een (fictieve) situatie beoordeelt waarbij de corporatie het vastgoed exploiteert tot einde levensduur en daarna ophoudt te bestaan. In een dergelijke situatie zal de corporatie geen projectontwikkeling meer uitvoeren, en zal er dus geen sprake meer zijn van deze uitgaven. Daarom worden deze uitgaven voor de berekening van de DSCR gecorrigeerd. Vennootschapsbelasting De DSCR kan bepaald worden vóór of ná aftrek van de feitelijk betaalde vennootschapsbelasting (Vpb). WSW kiest ervoor de DSCR te bepalen ná aftrek van de feitelijk betaalde Vpb. Bij betaling van Vpb is sprake van een feitelijke uitgaande kasstroom. De corporatie moet in staat zijn om naast deze verplichte Vpb kasstroom ook de verplichte rente-uitgaven uit hoofde van het vreemd vermogen uit de operationele kasstroom te voldoen.
Score WSW Risicobeoordelingsmodel Het WSW Risicobeoordelingsmodel vergelijkt twee DSCR-waarden met elkaar: 1. De gerealiseerde DSCR over de afgelopen drie verslagjaren gebaseerd op de (ongewogen) gemiddelde kasstromen uit de drie meest recente opgaven van de verantwoordingsinformatie (dVi) 2. De geprognosticeerde DSCR over de eerstkomende vijf prognosejaren gebaseerd op de gewogen gemiddelde kasstromen uit de meest recente prognose opgave (dPi). De wegingsfactoren zijn: Prognosejaar 1: 5x Prognosejaar 2: 4x Prognosejaar 3: 3x Prognosejaar 4: 2x Prognosejaar 5: 1x WSW hanteert de laagste van de twee voor de bepaling van het risico. WSW hanteert als kritieke grenswaarde voor de DSCR van een gemiddelde corporatie een norm van 1,0.
7.
8.
Definitie Loan To Value Algemeen Naam Afkorting Doel van de ratio
Belang van de ratio
Typologie van de ratio Meetperiode Eenheid
Loan To Value LTV Meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de portefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de “Bedrijfswaarde” van de portefeuille vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Bij een bepaald niveau van Kasstroom Genererende Capaciteit (KGC) van de portefeuille hoort een bepaalde maximale schuldpositie. Zolang de KGC van de voorraad voldoende in stand gehouden wordt, kan een corporatie een schuldpositie op lange termijn aanhouden. Balansratio Vermogensstructuur Voorraadgrootheid LTV wordt bepaald op balansdatum. LTV wordt uitgedrukt als een percentage.
Berekening
Formule
Gegevensbron voor bepaling van de ratio
Berekeningswijze teller
Opmerkingen berekeningswijze teller Berekeningswijze noemer Opmerkingen berekeningswijze noemer
WSW bepaalt de LTV op basis van de balans zoals opgenomen in de dVi (realisatie) en de prognosebalans voor het voorlopig verslagjaar in de dPi (prognose). Langlopende schulden/leningen overheid + Langlopende schulden/leningen kredietinstellingen + Schulden aan groepsmaatschappijen lang + Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen lang + Kortlopende schulden aan kredietinstellingen + Schulden aan groepsmaatschappijen kort + Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen kort Geen Bedrijfswaarde van vastgoed in exploitatie conform opgaaf corporatie in dVi / dPi. Geen
Score WSW Risicobeoordelingsmodel Het WSW Risicobeoordelingsmodel vergelijkt twee LTV-waarden met elkaar: 1. De LTV op basis van het meest recent afgesloten verslagjaar (dVi) 2. De LTV op basis van de prognosebalans voor het voorlopig verslagjaar uit de meest recente prognose (dPi). WSW hanteert de hoogste van de twee voor de bepaling van het risico. WSW hanteert als kritieke grenswaarde voor de LTV van een gemiddelde corporatie een norm van 75%.
9.
Definitie Solvabiliteitsratio Algemeen Naam Afkorting Doel van de ratio
Belang van de ratio
Typologie van de ratio Meetperiode Eenheid
Solvabiliteitsratio - nvt Meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. Een corporatie moet een periode of situatie van onverwacht “slecht weer”, leidend tot onvoorziene verliezen, kunnen doorstaan zonder dat dit leidt tot een situatie dat de corporatie niet aan de verplichtingen vanuit de leningportefeuille kan voldoen. Balansratio Vermogensstructuur Voorraadgrootheid WSW bepaalt de Solvabiliteitsratio op balansdatum. WSW drukt de Solvabiliteitsratio uit als een percentage.
Berekening
Formule
Gegevensbron voor bepaling van de ratio
Berekeningswijze teller
Opmerkingen berekeningswijze teller
Berekeningswijze noemer
Opmerkingen berekeningswijze noemer
WSW bepaalt de Solvabiliteitsratio op basis van de balans zoals opgenomen in de dVi (realisatie) en de prognosebalans voor het voorlopig verslagjaar in de dPi (prognose), en waardeert het vastgoed in exploitatie op de balans op basis van Bedrijfswaarde. Som van dVi balansposten m.b.t. Eigen Vermogen -/- Sociaal vastgoed in exploitatie -/- Commercieel vastgoed in exploitatie -/- Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging + Bedrijfswaarde van vastgoed in exploitatie Bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie is conform opgaaf van de corporatie in de dVi (verslagjaar) of dPi (voorlopig verslagjaar) Totaal Activa -/- Sociaal vastgoed in exploitatie -/- Commercieel vastgoed in exploitatie -/- Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging + Bedrijfswaarde van vastgoed in exploitatie Voor de bepaling van het totale vermogen sluit WSW aan bij een balanswaardering op basis van “Bedrijfswaarde”. De consequentie is dat de solvabiliteit in sommige gevallen de reciproque zal zijn van de Loan to Value, in het bijzonder wanneer een corporatie geen andere activa of passiva heeft anders dan de voorraad en de daaraan gerelateerde leningportefeuille. WSW hecht er toch aan ook een solvabiliteit te bepalen om ook de niet-vastgoed gerelateerde activiteiten in een ratio te vatten. Daarnaast wil WSW – op termijn – in de solvabiliteit ook rekening houden met de niet uit de balans blijkende verplichtingen (zie hieronder).
10.
Score WSW Risicobeoordelingsmodel Het WSW Risicobeoordelingsmodel vergelijkt twee solvabiliteitwaarden met elkaar: 1. De solvabiliteit op basis van het meest recent afgesloten verslagjaar (dVi) 2. De solvabiliteit op basis van de prognosebalans voor het voorlopig verslagjaar uit de meest recente prognose (dPi). WSW hanteert de laagste van de twee voor de bepaling van het risico. WSW hanteert als kritieke grenswaarde voor de solvabiliteitsratio van een gemiddelde corporatie een norm van 20%.
11.
Definitie Dekkingsratio Algemeen Naam Afkorting Doel van de ratio
Belang van de ratio
Typologie van de ratio Meetperiode Eenheid
Dekkingsratio - nvt Meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. WSW moet haar positie in geval van een mogelijke deconfiture van de corporatie veilig kunnen stellen. In dergelijke gevallen moet WSW terug kunnen vallen op een bepaalde zekerheid of onderpand. Dit onderpand heeft een bepaalde waarde bij gedwongen verkoop. De dekkingsratio meet de zekerheidswaarde van het onderpand in relatie tot de waarde van de uitstaande schulden. Balansratio Vermogensstructuur Voorraadgrootheid WSW stelt de dekkingsratio op een bepaald moment vast (meestal balansdatum), en hanteert voor zowel de teller als de noemer eenzelfde moment. WSW drukt de dekkingsratio uit als een percentage.
Berekening
Formule
WSW bepaalt het schuldrestant van door WSW geborgde leningen op basis van de gegevens in de leningadministratie Treasury. Gegevensbron voor bepaling van de ratio
Berekeningswijze teller Opmerkingen berekeningswijze teller Berekeningswijze noemer Opmerkingen berekeningswijze noemer
WSW bepaalt de WOZ waarde van het bij WSW ingezet onderpand op basis van de jaarlijkse opgaaf van het bezit als onderdeel van de dVi gegevensopvraag. De som van de schuldrestanten van door WSW geborgde leningen, waarbij leningen met een variabele hoofdsom voor 100% van de hoofdsom meetellen in het schuldrestant. Geen De som van de WOZ-waarde van het bij WSW ingezet onderpand (zowel DAEB als Niet-DAEB). Geen
Score WSW Risicobeoordelingsmodel De dekkingsratio vormt geen separate ratio in het WSW Risicobeoordelingsmodel. De reden is dat de dekkingsratio geen “voorspeller” is van de kans dat een corporatie niet aan zijn verplichtingen kan voldoen. De dekkingsratio richt zich daarentegen op de mate waarin WSW in geval van aanspraak terug kan vallen op de onderpandwaarde van het ingezet bezit. Wel speelt de dekkingsratio een rol bij de bepaling van de score op het onderdeel “Financieringsruimte en liquiditeitspositie”. De reden is dat de dekkingsratio het beleningsniveau van het onderpand aangeeft. Hoe hoger dit beleningsniveau, hoe minder mogelijkheden de corporatie heeft om (geborgde dan wel ongeborgde) financiering aan te trekken. 12.
WSW bepaalt de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand op 70% van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat benadert WSW door uit te gaan van 70% van de WOZ-waarde. Voor deze berekeningen brengt WSW de WOZwaarde eerst op de juiste peildatum. Op grond hiervan hanteert het WSW als kritieke grenswaarde voor de Dekkingsratio van een gemiddelde corporatie een norm van 50%.
13.
Definitie Omvang Eigen Vermogen Algemeen Naam Afkorting Doel van de ratio
Belang van de ratio
Typologie van de ratio Meetperiode Eenheid
Omvang Eigen Vermogen - nvt Meet de absolute omvang van het eigen vermogen van de corporatie bij waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van bedrijfswaarde. Het eigen vermogen van een corporatie vormt een buffer in geval van onverwacht “slecht weer”. De absolute omvang van het eigen vermogen is een indicatie voor de grootte van de corporatie. Over het algemeen geldt dat hoe groter de corporatie, hoe groter de weerstand in perioden van tegenvallende resultaten. Balansratio Omvang Voorraadgrootheid WSW bepaalt de Omvang Eigen Vermogen op balansdatum. WSW drukt de Omvang Eigen Vermogen uit als een absoluut bedrag in euro’s.
Berekening Formule Gegevensbron
Berekeningswijze
Opmerkingen berekeningswijze
Omvang Eigen Vermogen is een absoluut bedrag in euro’s. Er ligt geen formule aan ten grondslag. WSW bepaalt de Omvang Eigen Vermogen op basis van de balans zoals opgenomen in de dVi (realisatie) en de prognosebalans voor het voorlopig verslagjaar in de dPi (prognose). Som van dVi balansposten m.b.t. Eigen Vermogen -/- Sociaal vastgoed in exploitatie -/- Commercieel vastgoed in exploitatie -/- Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging + Bedrijfswaarde van vastgoed in exploitatie Bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie is conform opgaaf van de corporatie in de dVi (verslagjaar) of dPi (voorlopig verslagjaar)
Score WSW Risicobeoordelingsmodel Het WSW Risicobeoordelingsmodel vergelijkt twee waarden voor Omvang Eigen Vermogen met elkaar: 1. De Omvang Eigen Vermogen op basis van het meest recent afgesloten verslagjaar (dVi) 2. De Omvang Eigen Vermogen op basis van de prognosebalans voor het voorlopig verslagjaar uit de meest recente prognose (dPi). WSW hanteert de laagste van de twee voor de bepaling van het risico. WSW hanteert geen normstelling voor de absolute omvang van het eigen vermogen.
14.
Definitie EBITDA als % van Bedrijfsopbrengsten Algemeen Naam Afkorting Doel van de ratio
Belang van de ratio
Typologie van de ratio Meetperiode Eenheid
EBITDA als % van Bedrijfsopbrengsten - nvt Meet de relatieve efficiëntie / winstgevendheid van de corporatie. Een lage efficiëntie of winstgevendheid c.q. voortdurende perioden van netto verlies leiden uiteindelijk tot een uitholling van het eigen vermogen van de corporatie en daarmee tot een verslechtering van de weerstand van de corporatie om perioden van “slecht weer” te kunnen doorstaan. Winst & Verliesratio Winstgevendheid Stroomgrootheid WSW meet de EBITDA als % van Bedrijfsopbrengsten over een periode van drie verslagjaren (gemiddeld) en over een periode van vijf prognosejaren (gewogen gemiddeld). WSW drukt EBITDA als % van Bedrijfsopbrengsten uitt als een percentage.
Berekening Formule
Gegevensbron voor bepaling van de ratio
Berekeningswijze teller
WSW bepaalt EBITDA als % van Bedrijfsopbrengsten op basis van de Winst- en Verliesrekening zoals opgenomen in de dVi (realisatie) en dPi (prognose). Som der bedrijfsopbrengsten -/- Positieve overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille -/- Som der bedrijfslasten + Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa en vastgoedportefeuille + Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Opmerkingen berekeningswijze teller Berekeningswijze noemer
Som der bedrijfsopbrengsten -/- Positieve overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille -/- Geactiveerde productie eigen bedrijf
Opmerkingen berekeningswijze noemer
Score WSW Risicobeoordelingsmodel Het WSW Risicobeoordelingsmodel vergelijkt twee waarden voor EBITDA als % van Bedrijfsopbrengsten met elkaar: 1. De gerealiseerde EBITDA als % van Bedrijfsopbrengsten over de afgelopen drie verslagjaren gebaseerd op de (ongewogen) gemiddelde winst- & verliesrekening uit de drie meest recente opgaven van de verantwoordingsinformatie (dVi) 2. De geprognosticeerde EBITDA als % van Bedrijfsopbrengsten over de eerstkomende vijf prognosejaren gebaseerd op de gewogen gemiddelde winst- & verliesrekening uit de meest recente prognose opgave (dPi). De wegingsfactoren zijn: 15.
Prognosejaar 1: 5x Prognosejaar 2: 4x Prognosejaar 3: 3x Prognosejaar 4: 2x Prognosejaar 5: 1x
WSW hanteert de laagste van de twee voor de bepaling van het risico. WSW hanteert geen normstelling voor de EBITDA als % van Bedrijfsopbrengsten.
16.
Financieringsruimte en Liquiditeitspositie Algemeen Naam Afkorting
Doel van de score
Financieringsruimte en Liquiditeitspositie - nvt De score voor Financieringsruimte en Liquiditeitspositie geeft een indicatie van de mogelijkheden die de corporatie heeft om financiering aan te trekken voor bestaande activiteiten (herfinanciering) en mogelijke uitbreidingsinvesteringen, en de liquiditeitspositie van de corporatie om korte termijn schommelingen in de liquiditeitsbehoefte op te vangen. De score slaat ook op de mogelijkheid om in tijden van financiële stress de financiering op orde te hebben.
Belang van de score Eenheid
WSW drukt de Financieringsruimte en Liquiditeitspositie uit als een score op een schaal die loopt van een laag naar een hoog risico.
Toelichting Risico’s die WSW met deze vraag beoordeelt Het risico dat WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico de corporatie onvoldoende mogelijkheden heeft om financiering (geborgd dan wel ongeborgd) aan te trekken om het bestaande niveau van activiteiten in stand te houden c.q. uitbreidingen te financieren. Indicatoren hiervoor zijn: De financiële positie van de corporatie gemeten aan de hand van de financiële ratio’s ICR, DSCR, LTV en Solvabiliteit Het niveau van de belening van het bij WSW ingezet onderpand De omvang van het niet bij WSW ingezet onderpand dat tevens niet is ingezet voor ongeborgde financiering Kwalitatieve factoren, zoals het hebben van een stand alone externe credit rating Daarnaast beoordeelt WSW bij deze vraag het risico dat de corporatie een onvoldoende liquiditeitspositie heeft om korte termijn schommelingen in de liquiditeitsbehoefte op te vangen. Indicatoren hiervoor zijn: De ruimte die de corporatie heeft onder de door het WSW gehanteerde “Kort Geld Limiet” De beschikbare ruimte op door de corporatie aangehouden kort geld faciliteiten De hoogte van door de corporatie aangehouden vrij beschikbare liquide middelen Toelichting Een corporatie is voor de financiering van haar activiteiten in belangrijke mate afhankelijk van vreemd vermogen. Voldoende financieringsruimte is van groot belang voor de corporatie om haar activiteiten voort te zetten c.q. uit te kunnen breiden. Toegang tot de kapitaalmarkt (in de vorm van het kunnen aantrekken van geborgde of ongeborgde financiering) is dan van belang. Naast de financieringsruimte is een corporatie op korte termijn afhankelijk van haar liquiditeitspositie om korte termijn fluctuaties in de werkkapitaalbehoefte op te kunnen vangen. Ruimte onder beschikbare kort geld faciliteiten c.q. het aanhouden van een buffer aan liquide middelen is dan van belang.
17.
Hoog risico score
Laag risico score
Score WSW Risicobeoordelingsmodel Score Richtlijn Financieringsruimte De corporatie heeft een zeer goede financieringsruimte. Hiervan is onder andere sprake als: • De corporatie gemiddeld op de financiële ratio’s ICR, DSCR, LTV en Solvabiliteit een score van 4.0 of beter heeft • De corporatie een dekkingsratio op het bij WSW ingezet onderpand heeft van 15% of lager • De corporatie bezit heeft dat niet is ingezet bij het WSW en dat niet of voor maximaal 15% beleend is bij andere partijen • De corporatie een aantoonbaar sterke toegang heeft tot de kapitaalmarkt of andere vormen van financiering (b.v. op basis van een stand alone externe credit rating) Liquiditeitspositie De corporatie heeft een zeer goede liquiditeitspositie. Hiervan is onder andere sprake als: • De corporatie kort geld faciliteiten heeft ten bedrage van maximaal 1% van de MVA (evt aan te passen afhankelijk van kort geld beleid van WSW) • De corporatie nog minimaal 75% ruimte heeft onder door derden beschikbaar gestelde kort geld faciliteiten • De corporatie vrij beschikbare liquide middelen heeft ten bedrage van 10% of meer van de jaarhuuropbrengsten (maximum toegelaten door WSW)
Financieringsruimte De corporatie heeft een slechte financieringsruimte. Hiervan is onder andere sprake als: • De corporatie gemiddeld op de financiële ratio’s ICR, DSCR, LTV en Solvabiliteit een lage score heeft • De corporatie een dekkingsratio op het bij WSW ingezet onderpand heeft van 50% of lager • De corporatie bezit heeft dat niet is ingezet bij het WSW en dat voor meer dan 80% beleend is bij andere partijen • De corporatie een aantoonbaar zwakke toegang heeft tot de kapitaalmarkt of andere vormen van financiering (b.v. afhankelijk van één bank voor financiering) Liquiditeitspositie De corporatie heeft een slechte liquiditeitspositie. Hiervan is onder andere sprake als: • De corporatie kort geld faciliteiten heeft ten bedrage van 7,5% of meer van de MVA (evt. aan te passen afhankelijk van kort geld beleid van WSW) • De corporatie nog slechts 10% ruimte heeft onder door derden beschikbaar gestelde kort geld faciliteiten • De corporatie vrij beschikbare liquide middelen heeft ten bedrage van 0% tot 3% van de jaarhuuropbrengsten
18.
