S TEDELIJK EVERNIEU WING IN DE STEIGERS STEDELIJKE VERNIEUWING

STEDELIJK E V E R N I E U WING IN DE S T E I G E R S

• STEDELIJKE VERNIEUWING

Ca h i er 06 •10 • 2003 Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Met ruim 32.000 woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootste speler op het veld van

de

volkshuisvesting

in

Utrecht en Nieuwegein. Samenwerking en keuzevrijheid staan bij Mitros voorop. Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een Podium voor discussie. Op het Mitros Podium belichten we circa drie keer per jaar belangrijke of actuele thema‘s uit de wereld van wonen, leven en volkshuisvesting. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke afgeleide.

Stedelijke

2

Mitros Cahier - Stedelijke vernieuwing in de steigers

vernieuwing De stedelijke vernieuwing zoals die nu ingezet wordt, kent een aantal doelen, zoals de verbetering van wijken, het tegengaan van segregatie en marginalisatie, een betere afstemming met het voorzieningenniveau en een verhoging van woongenot en keuzevrijheid voor bewoners. Maar er zijn ook keerzijden, zoals de hinder van sloop en de verslechtering van de leefbaarheid tijdens het vernieuwingsproces, de kwetsbaarheid van groepen die moeten verhuizen en de mislukte menging binnen (vernieuwde) wijken. Hier ligt dus een opgave voor corporaties en hun partners.

Deze vragen stonden centraal op het Mitros Podium Stedelijke vernieuwing in de steigers van 6 oktober 2003. De basis voor de discussie vormt het essay Onbedoelde effecten van stedelijke vernieuwing; op zoek naar een early warning system dat Henk Westra (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) en Reinout Kleinhans (Onderzoeksinstituut OTB, Technische Universiteit Delft) schreven voor het VolksHuisvestelijk Platform, de adviesraad en denktank van Mitros. Dat essay is, vergezeld van dit voorwoord en een korte nabeschouwing, in zijn geheel opgenomen in dit extra dikke Cahier.

Mitros cahier - Stedelijke vernieuwing in de steigers

Maar wellicht moet het probleem fundamenteler bekeken worden. Is misschien de prijs die bewoners betalen niet erg hoog? Doen we, mede gezien de lange doorlooptijd van vernieuwingsprojecten wel de goede dingen? En moeten (ook andere) mogelijkheden worden afgewogen om de gewenste doelen te realiseren?

3

Inleiding

4


Mitros heeft in het Utrechtse een grote opgave; een groot deel van het woningbezit wordt aangepakt, een groot aantal nieuwe woningen wordt gebouwd. Die opgaven vragen veel inspanningen in een van de moeilijkste woningmarkten van Nederland. De inspanningen moeten door meerdere partijen gezamenlijk geleverd worden. En uiteindelijk gaat het om de bewoners van de woningen, die in het proces mee dienen te doen, maar moeilijk een plek aan tafel krijgen. En dat terwijl ze een belangrijke investeerder in de buurt of wijk zijn. Dit essay analyseert wat er in de stedelijke vernieuwing bedoeld en onbedoeld kan gebeuren, en hoe een corporatie als Mitros daar in de praktijk mee om kan gaan om vooral ongewenste effecten te voorkomen. Stedelijke vernieuwing is een ingewikkeld proces dat zowel de fysieke zaken

bestrijkt als ook de sociale structuur in het betreffende gebied. Daarnaast zijn er nog zaken aan de orde als werkgelegenheid, onderwijs, sport, etc. Er wordt al vele jaren aangedrongen op een integrale aanpak van een gebied, maar daar worden tegelijkertijd de nodige vraagtekens bij gezet. Alles hangt met alles samen, zo is de gedachte, investeringen in fysieke zaken als woningen en gebouwen en de woonomgeving zijn pas echt renderend als de bewoners en de gebruikers zich er ook ‘goed’ bij voelen. Het resultaat van inspanningen in de stedelijke vernieuwing moet een woon- en werkgebied zijn dat schoon is, ‘heel’, vooral veilig en ook nog gezellig. Bewoners moeten een wooncarrière in hun eigen wijk kunnen maken als ze dat willen. Meer differentiatie is het middel, maar blijkt veelal ook tot doel verheven te worden. Daarover later meer. Van de aan-

Gewenst

Ongewenst

– door bewoners

Bedoelde effecten

1

2

– door beleidsmakers

Onbedoelde effecten

3

4

– door beleidsmakers

5

Mitros Cahier - Stedelijke vernieuwing in de steigers

Het is niet de bedoeling om in dit essay alle kwadranten de revue te laten passeren en als richtinggevend kader te hanteren. Wel laat de figuur zien dat men zich bij elk mogelijk effect van stedelijke vernieuwing zou moeten afvragen door en voor wie het (niet) bedoeld is en of het door bewoners wel of niet gewenst is. Vanwege de nadruk op het corporatieperspectief in dit essay, ligt in de hierna volgende beschrijving het accent op de terminologie bedoelde/onbedoelde effecten. Deze notitie beschrijft een aantal bedoelde effecten, maar gaat vooral in op de onbedoelde effecten en enige vraagstukken omtrent planvorming en investeringscapaciteit. Gaandeweg zal blijken dat veel onbedoelde effecten ook ongewenst zijn door bewoners. De in dit essay besproken effecten van stedelijke vernieuwing zijn dan ook meestal te plaatsen in kwadrant 4.

pak naar de bedoelde effecten loopt echter geen eenvoudige, lineaire route. Dat is zeker zo in de ingewikkelde regio Utrecht, waarin Mitros opereert en waar tegelijkertijd de grootste VINEX-wijk van Nederland wordt ontwikkeld. Een proces van stedelijke vernieuwing is een proces dat (afhankelijk van de omvang) meestal zo’n jaar of tien duurt. Het is zeer moeilijk te plannen over zo’n lange periode. Dat vraagt veel flexibiliteit in het programma en de mogelijkheid om binnen het meerjarenprogramma vallende projecten aan te passen aan veranderende omstandigheden. Elke gerichte maatregel heeft vaak onverwachte bijeffecten. Behalve het onderscheid tussen bedoelde en onbedoelde effecten (beleid) onderscheiden we gewenste en ongewenste effecten vanuit het perspectief van de betrokken bewoners. Via deze zienswijze ontstaan vier mogelijke perspectieven op de effecten van stedelijke vernieuwing (zie onderstaand figuur).

1 Bedoelde effecten De term bedoelde effecten verwijst direct naar de vooraf geformuleerde doelstellingen van verschillende actoren die uiteindelijk ook gerealiseerd worden. 1 In de aanpak van stedelijke vernieuwing en herstructurering speelt een aantal zaken mee. Een onderwerp dat vaak terug komt is het doorbreken van de eenzijdigheid. Eenzijdigheid kan betrekking hebben op de samenstelling van de bestaande woningvoorraad (typen woningen, eigendomsverhouding, woonvormen, architectuur, kwaliteit, prijsklasse), maar ook op de bevolkingskenmerken (inkomen, leeftijdsopbouw, huishoudenssamenstelling). 6


Doel en middel

Daarmee zijn we meteen al aangeland bij de Gordiaanse knoop van de beleidsterminologie in de stedelijke vernieuwing. Als antwoord op de (vermeende) eenzijdigheid wordt differentiatie gepropageerd. In het discours wordt differentiatie weliswaar vaak aangeduid als middel, maar niet zelden wordt het ook tot doelstelling verheven. Aan de hand van een voorbeeld laten we zien hoe dit werkt. In eerste instantie wordt met differentiatie meestal gerefereerd aan differentiatie in de woningvoorraad (grootte, type, prijs, kwaliteit, huur/koop, etc.), in de woon-

omgeving en in de stedenbouwkundige structuur. Dat leidt op den duur naar differentiatie in bevolkingssamenstelling. Bevolkingsdifferentiatie is soms een einddoelstelling, maar ook hier kan sprake zijn van achterliggende doelstellingen. Uiteindelijk is woningen/of bevolkingsdifferentiatie meestal een middel tot een reeks van uiteenlopende doelstellingen, zoals het versterken van de marktpositie van de woningen, het verbeteren van het imago, het bieden van keuzevrijheid en wooncarrièremogelijkheden en het versterken van het draagvlak voor voorzieningen. In abstracto wordt vaak verwe-

zen naar het geven van een nieuw toekomstperspectief aan woningen, wijken en bewoners, of het realiseren van vitale en ongedeelde steden. Deze reeks is uiteraard niet uitputtend, maar laat zien dat in de ‘echte’ doelstellingen de term differentiatie geen rol meer speelt. In de ‘echte’ doelstellingen zitten uiteraard ook de bedoelde effecten van stedelijke vernieuwing.

Uitstroom

Met de tijdsduur van het proces in het achterhoofd is het goed te bedenken dat

Vertrekkers

Een bedoeld effect van een heel andere orde heeft betrekking op de bewoners die hun huis uit moeten vanwege sloop of hoogniveau-renovatie. Zij krijgen de kans (of zouden deze moeten krijgen) om terug te komen en een wooncarrière in de

7


Deze analyse laat zien dat differentiatie, indien verwoord als doelstelling, meestal ‘slechts’ een tussendoelstelling of intermediair effect is omdat men gemakshalve of welbewust de achterliggende en uiteindelijke doelstelling(en) niet noemt.2 Dat wordt veroorzaakt doordat de betrokken partijen, met name de gemeente, aan het begin van het proces niet altijd even helder zijn over de uitwerking van differentiatie. Het gaat vaak al mis in de analyse van de problematiek waarvoor differentiatie de oplossing moet bieden. In lokale beleidsnota’s wordt nog te vaak volstaan met algemene aanduidingen over eenzijdigheid die wellicht stroken met het rijksbeleid, maar weinig verhelderend zijn als precieze probleemstelling.3

over tien jaar nog maar ca. 30% van de oorspronkelijke bewoners waar het herstructureringsproces mee begonnen wordt, in het gebied woont. Welke nieuwe bewoners er komen, hangt sterk af van het woningaanbod dat de komende jaren gerealiseerd wordt door middel van herdifferentiatie van de woningvoorraad. Over het algemeen richt de herdifferentiatie zich vaak op het realiseren van een aantrekkelijk en kwalitatief aanbod voor midden- en hogere inkomensgroepen. Zij krijgen daardoor de kans om een betere en grotere woning te vinden in bestaande wijken en worden in hun keuzemogelijkheden niet beperkt tot bijvoorbeeld nieuwbouw op de uitleglocaties. Vanuit het oogpunt van binding met de buurt, wooncarrièremogelijkheden en het vasthouden van koopkracht in de stad is dit een gunstige ontwikkeling. Juist de uitstroom van de middeninkomens wordt immers gezien als één van de grote (woningmarkt)problemen van de hedendaagse steden.

8


wijk te maken, mits ze dat willen en kunnen betalen. Zo niet, dan krijgen ze voorrang op leegkomende woningen die niet gesloopt worden of na een ingreep weer beschikbaar komen, of krijgen een stadsvernieuwingsurgentie en kunnen dan uit alle beschikbare woningen in de stad of woningmarktregio kiezen. In de praktijk betekent herstructurering tot nu toe meestal dat een aanzienlijk deel van de zittende bewoners elders (buiten de wijk) geherhuisvest moet worden. Voor sommige van deze vertrekkers kan dat zeer goed uitkomen; het kan zijn dat zij al ontevreden waren over hun woning en de wijk, en al verhuisplannen hadden. Door hun urgentiestatus worden zij als het ware ‘gelanceerd’ op de woningmarkt. Dit kan leiden tot een verbetering van hun woonsituatie, waardoor ook zij van de herstructurering profiteren. 4 Ten aanzien van verschillende bedoelde effecten is er soms sprake van conflicterende doelstellingen. Nieuwbouw van (middel)dure woningen is broodnodig om perspectief te bieden aan midden- en hogere inkomens (stedelijk belang), maar zijn veelal onbereikbaar voor de laagste inkomensgroepen, vaak sterk vertegenwoordigd in de herstructureringsgebieden (buurtbelang). Daarmee worden hun terugkeermogelijkheden negatief beïnvloed.

Planvorming en investeringscapaciteit als voorwaarde

Het realiseren van de beschreven bedoelde effecten stelt de nodige eisen aan planvorming en investeringscapaciteit ten aanzien van herstructurering. We schetsen hieronder enkele belangrijke thema’s voordat we ingaan op de onbedoelde effecten van herstructurering. Van herstructurering wordt verwacht dat het een integrale aanpak is. Dat wil zeggen dat tegelijkertijd de fysieke wijk aangepakt wordt, met de sociale infrastructuur, scholing, werk, zorg en welzijn. Integraliteit is mooi (‘alles hangt met alles samen’), maar is ook moeilijk. Het rendement op investeringen kan echter veel hoger zijn als de wijk ook op de punten van scholing, welzijn, zorg een grote stap vooruit maakt. En de investerende partijen in een wijk (gemeente, corporaties, marktpartijen, bewoners) willen dat die investeringen zo goed mogelijk renderen. Het realiseren van een integrale aanpak is in de praktijk een uiterst taaie aangelegenheid. De mate van integraliteit wordt sterk bepaald door de afstemming en mate van samenhang tussen de fysieke, economische en sociale ‘pijler’ van de stedelijke vernieuwing. In de praktijk ontbreekt er in de sociale pijler veelal een sociale agenda: toekomstbeelden voor de

sociale samenstelling en het sociaal functioneren van de wijk. Dit staat in schril contrast tot de stevig opgezette toekomstbeelden voor de fysieke samenstelling van de wijk. Door het ontbreken van die sociale agenda op lange termijn wordt het afstemmen van de fysieke en sociale pijler op elkaar een probleem en is een zekere onevenwichtigheid in het totale programma onvermijdelijk, waardoor sociale aspecten slechts beperkt medebepalend zijn voor een fysieke aanpak. Integrale planvorming waarbij de bewoners veel gelegenheid tot inbreng hebben, kan gunstig uitwerken op het draagvlak en de kwaliteit van de planinhoud, zodat bewoners in een later stadium makkelijker zullen instemmen met de uiteindelijke plannen (‘go slow, to go fast’).5 Ook dan is voortgang echter een vereiste. Onvoorzien en langdurig oponthoud, niets doen, wordt zelden positief gewaardeerd en kan en zal het vertrouwen in het proces schaden. Het strikt hanteren van een strakke planning voor de uitvoering kan dan bijvoorbeeld weer leiden tot een minimale, maar wel formeel acceptabele vorm van bewonersparticipatie. In het Duo-akkoord zijn de participatiemogelijkheden van bewoners evenals de rechten bij herstructurering verankerd op een manier die breed wordt gedragen door Utrechtse bewonersorganisaties.

Leefstijlen

Veiligheid

Zeker in deze tijd is veiligheid in woongebieden een belangrijk thema. Door alle onderdelen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (alle modules, ook de woonomgeving) verplicht te stellen, kunnen er al veel problemen voorkomen worden. Daarnaast zijn er mogelijkheden om tot een soort buurtwacht te komen van en door bewoners, in samenwerking met de politie (zoals in Den Haag, waar een buurtpreventieproject de Hein Roethofprijs in de wacht sleepte). Dat vraagt veel van bewoners, maar vooral ook van de beheerstructuur en van de daarbij behorende (gemeentelijke) diensten. Lik-op-stukbeleid is van belang. Als er iets kapot is: onmiddellijk maken, graffiti zo snel mogelijk verwijderen, etc. Dit vereist vanuit zowel gemeente als corporatie een beheerstructuur waarbij snelle inzet mogelijk is zonder dat er al te veel bureaucratische barrières worden opgeworpen. Uiteraard geldt dit niet alleen voor bestaande wijken, maar nadrukkelijk ook voor gebieden waar herstructurering in uitvoering is of al afgerond.

9


Het bouwen van nieuwe woningen met een goed kwaliteitsniveau, in nieuwe, bij andere leefstijlen passende woonvormen (geen portiek-etage, geen galerij, wel urban villa’s, wel dure woontorens, wel particulier opdrachtgeverschap), trekt andere leefstijlen dan tot nu toe in de wijk wonen. Vanuit de doelstelling van het doorbreken van eenzijdigheid is dat ook gewenst en bedoeld. Om een voorbeeld te noemen: door de hogere prijsklassen van de nieuwe woonproducten komen daar inkomensklassen op af die minstens één auto hebben (vaak tweeverdieners met twee auto’s), waar parkeervoorzieningen voor moeten zijn. Een hogere parkeernorm vraagt ruimte. De vraag is of dat openbare ruimte moet zijn of mag er voor betaald worden (op eigen grond, verplicht onder de woningen, of betaald parkeren op openbare grond)? Dit voorbeeld impliceert dat herstructurering gepaard moet gaan met een stedenbouwkundige visie en -ontwerp dat verder gaat dan de aanpak van de woningen alleen en met een duidelijke kijk op de (verwachte) leefstijlen in de nieuwe woningen. Mitros is op dit vlak actief met productontwikkeling, onder meer via de uitwerking van de Utrechtse woonmilieukaart en het vertalen van leefstijlgroepen in productspecificaties.

2 Onbedoelde effecten In de loop van een stedelijk vernieuwingsproces kunnen de omstandigheden veranderen. Dat kan zijn op economisch gebied (koopkrachtveranderingen), op politiek gebied (meer of minder eigen woningbezit), op fiscaal gebied (bijvoorbeeld door Europese gelijkschakeling), op sociaalpsychologisch gebied (vertrouwen in de toekomst leidt tot meer verhuizen en koop), etc. Dat is niet goed in te plannen, maar moet vanuit een goed risicomanagement wel van tevoren doordacht worden om eventueel voorzieningen te treffen. Veranderende omstandigheden kunnen ertoe leiden dat er onbedoelde effecten optreden. Echter ook zonder al te grote veranderingen in de context en het proces kan dit gebeuren. We maken onderscheid tussen onbedoelde effecten tíjdens en ná het stedelijke vernieuwingsproces. We noemen hier de door ons voorziene onbedoelde effecten, maar er kunnen en zullen er in de praktijk meer zijn. 10


A Onbedoelde effecten tíjdens het proces Leefbaarheid

De herstructurering is weliswaar bedoeld om de leefbaarheid een positieve impuls te geven, maar de leefbaarheid van een gebied heeft tijdens het proces wel te lijden onder maatregelen als sloop, renovatie en het veranderen van de infrastructuur. Naast een onbedoeld effect is hier dus ook sprake van een ongewenst effect (voor bewoners). Via extra beheerinspanningen kan getracht wordt om negatieve uitwassen van dichtgetimmerde woningen, leegstand, vervuiling, achterstallig onderhoud

en sociale onveiligheid te voorkomen of te beperken. Er zijn veel uiteenlopende mogelijkheden: van gordijnen en tijdschakelaars voor verlichting in lege woningen tot tijdelijke verhuur, of extra toezicht, vaker grofvuil ophalen en klussendiensten. Belangrijker nog dan de inzetbare mogelijkheden is de zichtbaarheid van de beheermaatregelen. Niet alleen buitenstaanders, maar op de eerste plaats de bewoners van het gebied zelf moeten het gevoel hebben dat men zich bekommert om het herstructureringsgebied en dat het scherp in de gaten wordt gehouden (een vast aanspreekpunt in de buurt, of sociaal coördinator). Uiteraard dient het uitvoe-

Herhuisvesting

Ook de herhuisvestingsopgave kan onbedoelde en ongewenste effecten opleveren. Het willen doen van ingrepen in de bestaande woningvoorraad en woonomgeving in een gebied vraagt vaak om een

aantal lege woningen c.q een soepel lopend uitplaatsingsproces. De uit te plaatsen bewoners zijn vaak niet de meest koopkrachtige bewoners. Wat gebeurt er met deze bewoners, waar kunnen ze naar toe? Zijn er voor die groepen elders interessante woningen (met een optimale prijs-kwaliteitverhouding gegeven het inkomen)? In de praktijk doen zich op dit punt de nodige problemen voor, die mede samenhangen met de hoge druk op de

11


ren van het intensievere beheer goed afgestemd te zijn op het patroon van verhuizingen en de fasering en planning van fysieke ingrepen.6

markt voor koop- en (sociale) huurwoningen. In de huidige gespannen woningmarktsituatie, zeker in Utrecht en omgeving, creëert herstructurering een ‘extra’ vraag naar sociale huurwoningen voor herhuisvesting. Tegelijkertijd slinkt het aanbod van die voorraad juist als gevolg van sloop en upgrading. Groeiende aantallen urgenten verscherpen de onderlinge concurrentie, waardoor het comparatieve voordeel van de urgentiestatus gedeeltelijk verloren gaat. Stagnatie van de herhuisvesting kan leiden tot vertraging van het herstructureringsproces, wat financiële risico’s met zich meebrengt. Voorts worden, helaas onbedoeld, de kansen van reguliere woningzoekenden in de sociale huursector sterk ingeperkt, omdat zij het in de systematiek van het aanbodmodel zullen afleggen tegen huurders met een herstructureringsurgentie. Andere belemmerende factoren hebben betrekking op de reikwijdte van de urgentiestatus (zoekprofiel) en de communicatie met urgente huurders tijdens het herhuisvestingsproces.7 Het gevolg is dat gedwongen herhuisvesting kan leiden tot verslechtering van de woonsituatie van bewoners die op de bereikbare huursector aangewezen zijn, vooral als er sprake is van een krap bemeten zoekprofiel.8 Vergelijkbare woningen hebben lang niet altijd een (met de oude

situatie) vergelijkbare prijs-kwaliteitsverhouding en staan vaak in slechts enkele, impopulaire wijken (zoals Kanaleneiland).

12


In tegenstelling tot veel andere Nederlandse steden zal de woningmarktpositie van geherhuisveste bewoners in Utrecht niet direct verslechteren. In De Utrechtse Opgave is vastgelegd dat urgenten die moeten verhuizen, hun woonduur mogen behouden. In veel andere situaties leidt de systematiek van het aanbodmodel ertoe dat na een gedwongen verhuizing de teller van de woonduur weer op nul staat en het de eerste jaren daarna een nieuwe verhuizing vrijwel onmogelijk is. Dit probleem is in de DUO dus ondervangen. In het algemeen is er een goede verhuiskostenregeling, die één keer verhuizen financieel niet al te moeilijk maakt. Voor bewoners die twee keer moeten verhuizen (vanuit een sloopwoning via een wisselwoning naar de uiteindelijke woning) ligt dat anders. De praktijk wijst uit dat veel mensen met een stadsvernieuwingsurgentie één keer verhuizen, namelijk de wijk uit. Dat betekent dus mogelijk een verstoring van het aanwezige sociale netwerk en het wegvallen van de vertrouwde woonomgeving. Dit kan echter een bedoeld effect c.q. beleidsdoelstelling zijn (probleemverdunning, sprei-

den van probleemgevallen), maar dit zal uiteraard nooit expliciet opgeschreven of uitgeschreven worden en is dus niet aantoonbaar. Probleemcumulatie

Een laatste onbedoelde effect tijdens het vernieuwingsproces is probleemcumulatie als direct gevolg van herstructurering. De ‘sores’ van een gedwongen verhuizing en herhuisvesting kunnen boven op bestaande problemen (schulden, verslaving) komen en kunnen daardoor de problematische situatie van individuele huishoudens flink verergeren. Mutatie kan onderdeel worden van een ‘persoonsgebonden’ sociale aanpak, waarbij niet alleen de herhuisvesting een rol speelt, maar tegelijkertijd ook gewerkt wordt aan problemen als werkloosheid, onderwijsachterstand, schulden, etc. Dat voorkomt dat herstructurering de ‘schuld’ krijgt van allerlei persoonlijke problemen.9 In Emmen, Hoogvliet, Utrecht en Enschede zijn goede ervaringen opgedaan met zo’n aanpak.

B Onbedoelde effecten ná het proces Vernieuwingsnomaden

Allereerst, in het verlengde van het voorgaande speelt de kwestie van de omvang van de gewenste en benodigde

kernvoorraad sociale huurwoningen.10 In de Duo-afspraken is vastgelegd dat de kernvoorraad niet in omvang zal afnemen. Wel zal er op stedelijk niveau enige verschuiving plaatsvinden van de bestaande stad naar de VINEX. De DUO legt immers een expliciete koppeling tussen de kernvoorraad in de bestaande stad en de (te realiseren) kernvoorraad op Leidsche Rijn. Dat neemt niet weg dat het gevaar bestaat dat geherhuisveste huishoudens in volgende herstructureringsrondes mogelijk weer het veld moeten ruimen. Immers, een onbedoeld effect van de stadsvernieuwing waren de stadsvernieuwingsnomaden, die van de ene stadsvernieuwingswijk naar de andere stadsvernieuwingswijk trokken, voor de ingrepen uit. Door de relatief hoge prijzen van nieuwbouw of van de hoogniveau-renovatie bleven deze groepen (met een laag inkomen) naar goedkope woningen zoeken. Er komen steeds meer aanwijzingen dat dat proces zich in de regio Utrecht ook voordoet (bijvoorbeeld in het Nypelsplantsoen in Nieuwegein). Marginalisatie

Een tweede onbedoeld effect is de marginalisatie van en concentratie in de resterende sociale huursector.11 Verwacht wordt dat herstructureringswijken (zoals Zuilen, Hoograven, Ondiep en Over-

vecht) in de toekomst een veel sterkere (sociaal-economische) bevolkingsdifferentiatie zullen laten zien dan nu het geval is, hetgeen ook tot de bedoelde effecten van stedelijke vernieuwing gerekend kan worden. Het is mogelijk dat de ruimtelijke menging op wijkniveau samengaat met een sterkere segregatie op het complexniveau. De sociale huurwoningen zullen in toenemende mate een segment worden waarbinnen steeds minder ‘te kiezen’ valt (voor zover dat nu nog het geval is) en dus in toenemende mate onderdak gaan bieden aan mensen die echt niets te kiezen hebben. Menging

culturen en leefstijlen manifesteren. Daardoor wordt het moeilijker om tot minimale afspraken over samenleven en omgang te komen en zullen onverschilligheid of ergernis de boventoon voeren. Vanuit bewonersperspectief is dit uiteraard ongewenst. Achteruitgang

Een vierde onbedoeld (en ongewenst) effect van vernieuwing is een relatieve achteruitgang van de niet aangepakte, bestaande woningvoorraad. Als een deel van de buurt vernieuwd wordt, dan steekt de rest er schril bij af. Dit vergt beheersmatig ingrijpen in de bestaande voorraad om de verschillen niet al te groot te maken. Hoewel geafficheerd als onbe-

13


Een derde kwestie heeft betrekking op de vraag of en hoe nieuwkomers ‘passen’ in een veranderende wijk waar een stedelijk herstructureringsproces doorheen gaat. Passen ze zich aan de bestaande wijkcultuur aan of ontstaan er verschillende subculturen? Wordt de nieuwe wijk wel gezellig, zoals bedoeld was? Nog niet zo lang geleden veronderstelden met name beleidsmakers dat door herstructurering meer maatschappelijke kansen voor mensen in achterstandsposities zouden kunnen ontstaan. Een ‘evenwichtigere’ bevolkingsopbouw zou spanningen kunnen verzachten en de sociale cohesie in de wijk versterken. Ook zou herstructurering

een bijdrage kunnen leveren aan het versterken van de sociale structuur of het ‘sociale cement’, doordat aan hogere inkomensgroepen sociale rollen in de buurt worden toegedicht.12 Er zijn studies uitgevoerd die illustreren dat de sociale interactie tussen lage en hoge inkomensgroepen doorgaans beperkt is, omdat de cultuurverschillengroot zijn.13 Een meer realistische verwachting is dat er vreedzame coëxistentie is op het niveau van een subbuurt, straat of woonblok. Het nieuwe deel van de wijk wordt niet per se tot de wijk gerekend; vaak worden ze aangewezen als ‘gouden randjes’ of ‘gouden tandjes’. In een sociaal-economisch sterk diverse bevolking kunnen zich op geringe afstand uiteenlopende

doeld (en ook ongewenst door bewoners), kan dit een welbewuste strategie zijn, bijvoorbeeld om ‘draagvlak’ te creëren voor een verdere aanpak van de wijk. Voorzieningen

14


Een vijfde kwestie heeft betrekking op tegenvallende gevolgen van vernieuwing voor bepaalde voorzieningen. Het mikken op hogere inkomenscategorieën leidt vaak tot een euforie over mogelijke kansen op nieuwe werkgelegenheid (bijvoorbeeld horeca) en draagvlak voor bepaalde voorzieningen. In de praktijk valt dat niet altijd mee, zoals het Nieuwe Entrepotdok op de Kop van Zuid (Rotterdam) laat zien. Mede door parkeerproblemen en onveiligheid sluiten startende restaurants hier weer en staan leeg. Door herstructurering kan een verandering van het voorzieningengebruik gaan optreden: ondergang van bestaande winkels, maar ook opkomst van nieuwe winkels. Veel is afhankelijk van de oriëntatie van verschillende groepen bewoners, maar ook van de planning en realisatie van de voorzieningen. Nieuwkomers in de wijk zijn vaak niet onmiddellijk georiënteerd op buurtwinkels en buurtvoorzieningen. Het kan gewenst zijn dat het voorzieningenniveau op peil gehouden wordt door tijdelijk goedkope ruimte aan te bieden. Iets dergelijks geldt voor de effecten

van herstructurering op buurtscholen. Nieuwkomers schrijven hun kinderen niet per se op de buurtschool in, vooral niet als die bekend staat als een ‘zwarte school’. Anderzijds halen huishoudens die uit de wijk moeten verhuizen, niet altijd hun kinderen van de buurtschool af. Bedrijfsruimtes

Een zesde aandachtspunt ligt in het verlengde van het betoog over voorzieningen. Met de herstructurering van wijken met veel goedkope woningen verdwijnen vaak ook goedkope bedrijfsruimtes die met name voor startende bedrijfjes een

‘broedplaatsfunctie’ hadden. Dit geldt zeker voor herstructureringswijken die wat dichter bij het stadscentrum liggen. Tot slot heeft de sloop van bestaande woningen bedoelde (nieuwe bouwlocatie of groen), maar vooral onbedoelde effecten (afval, verlies van het bestaande stadsbeeld). De milieubalans van slopen is hoogstwaarschijnlijk negatiever dan selectieve sloop of hergebruik op casconiveau.14 In bijvoorbeeld de Spoorwijk in Den Haag wordt al geëxperimenteerd met duurzaam hergebruik van sloopmaterialen, zelfs tot en met wc’s en keukens toe.

3 Monitoring van effecten? Als zo veel mogelijk de onbedoelde en ongewenste effecten in kaart zijn gebracht, is het mogelijk een early warning system op te zetten en van tevoren te bedenken wat er moet gebeuren als het effect zich voordoet of zelfs al als het zich aandient. Zonder uitputtend te zijn, onderscheiden we in deze paragraaf zeven instrumenten die ingezet kunnen worden bij het voorkómen of verminderen van de eerder geschetste onbedoelde / ongewenste effecten. Daarbij gaan we in op de kwestie in hoeverre (de inzet, voortgang en resultaten van) die instrumenten flexibel, te monitoren en toepasbaar voor Mitros zijn.

15

Communicatie


Dat het ingewikkelde en ingrijpende proces van herstructurering hoge eisen stelt aan de communicatie, vooral met bewoners, is al lang duidelijk. De ervaringen uit de praktijk wijzen erop dat investeren in een goede relatie en communicatie met bewoners lonend is, al lijkt het in eerste instantie vooral geld en inspanningen te kosten. Daarbij is een één-op-één-benadering de meest ideale vorm. De ‘casemanagers’ in de Pedagogenbuurt vormen een duidelijk voorbeeld dat communicatie over herstructurering en herhuisvesting goed past in een ‘persoonsgebonden’ sociale aanpak, die daar-

door aardig integrale trekken krijgt. De corporatie, die hierin het voortouw dient te nemen, krijgt dan wel een bredere taak dan alleen het wonen. Hierover kunnen afspraken gemaakt worden tussen het opbouwwerk en de corporatie, waarbij goed gekeken wordt naar de ervaringen in de Pedagogenbuurt. Voor wat betreft de communicatie tussen professionals is een goede programmering van de herstructurering noodzakelijk (zie ook hierna). Om afstemming van de fysieke, sociale en economische pijler op elkaar mogelijk te maken, bieden instrumenten als een sociale agenda en een sociale wijkvisie15 goede handvaten, als ‘tegenwicht’ voor de meer fysiek inge-

stoken herstructureringsvisies. Het verdient aanbeveling dat Mitros het pilotproject ‘Best practises sociale wijkvisie’ van de ministeries van VROM en VWS op de voet volgt. 16 Agendering is het devies. Communicatie is flexibel, maar de mogelijkheden tot monitoring op de effecten zijn wat beperkter. De toepasbaarheid zoals hier beschreven, is uiteraard evident voor Mitros. Programmering

In feite is programmering de keerzijde van de medaille waarop communicatie afgebeeld staat. In de slipstream van de 16

discussies over het GSB en ISV is er veel gesproken over samenwerking tussen gemeente en corporaties bij herstructurering, maar uiteraard zijn actoren als bewoners, politie, welzijnswerk, etc. ook van belang. In hun KEI-essay ‘Een programmatisch perspectief’ houden De Haas en Verdaas een pleidooi voor het programmatisch werken, dat in hun uitwerking de mogelijkheid biedt aan gemeenten om meer richting te geven aan het eigen handelen (en dat van derden). Zo’n vorm van programmamanagement vergt een andere inrichting van de gemeentelijke organisatie, waarbij op programmaniveau wijk-

gerichte afspraken gemaakt worden. Het programma stuurt de op verschillende relevante thema’s (sociaal, fysiek, zorg, cultureel, etc) te definiëren projecten aan, die door projectmanagers gerund kunnen worden. Het totaal van de projecten wordt bewaakt op het niveau van het gedefinieerde programma. Nauw verwant aan programmamanagement is het zogenaamde ‘risicomanagement’. Herstructurering is een proces dat meerdere jaren in beslag neemt en zittingsperioden van het gemeentebestuur overschrijdt. Op dit punt dreigt er een afbreukrisico. Daar is niet zoveel aan te doen, maar risicomanagement kan ook


betrekking hebben op het programma zelf. Als er voldoende mogelijkheden voor bijstelling van de visie en het bijbehorende programma ingebouwd worden, neemt het afbreukrisico waarschijnlijk af. Programmanagement betekent voorts dat de herstructureringsopgave zelf gefaseerd en/of genuanceerd wordt. De VROM-Raad heeft in een recent advies17 gewezen op het feit dat een deel van de kwalitatieve woningvraag veroorzaakt wordt door problemen in de woonomgeving die de verhuisgeneigd sterk verhogen. Het aanpakken van deze problemen met sociale en economische maatregelen kan een deel van de woningvraag doen

verdampen, zonder aan de woningen te sleutelen. De programmering van de ingrepen en andere maatregelen in een gebied vraagt een hardheid voor de korte termijn en een toenemende mate van flexibiliteit in de volgende jaren. De vaststelling van vooral het fysieke programma is een samenspel tussen de betrokken partijen. Het programma moet alleen in hoofdlijnen door de Gemeenteraad worden vastgesteld, er is veel (meer) vrijheid nodig voor de opdrachtgevers (Mitros en/of ontwikkelaars). Dit geldt in het bijzonder daar waar Mitros risicodragend woningen realiseert.

Het is aan de gemeente om de globale kaders te geven, waarna op bestuurlijk niveau zaken kunnen worden vastgelegd als (de verdeling van) financiële verantwoordelijkheden en het programma van eisen. De uitwerking van de woningen, stedenbouwkundige structuren, sloop- en sociale plannen, etc. kan Mitros dan zelf ter hand nemen. De toepasbaarheid voor Mitros is in principe groot, zeker waar het renovatie betreft, maar de betreffende gemeente zal meer los moeten laten in de programmering. Dat kan vooral als er geen financiële middelen van de gemeente (meer) bij betrokken zijn. 17


Klant Kiest-concept

18


Over de vraag voor wie herstructurering nou bedoeld is, en wie er wat te kiezen (zou moeten) hebben, is de afgelopen jaren veel gesproken. Daarbij is veelal een onderscheid gemaakt tussen inkomensgroepen (lage vs. midden-/hogere inkomens). De Nota Mensen, Wensen, Wonen heeft de mond vol van keuzevrijheid en zeggenschap voor de burger, maar in de praktijk valt daar het nodige op af te dingen. Ook discussies over leefstijlen en hoe herstructurering daarop in zou kunnen spelen, hebben nog nauwelijks geleid tot bruikbare handgrepen voor de praktijk van herstructurering. De top-down-discussies laten onverlet dat ‘ware’ keuzevrijheid en vraaggericht werken een benadering van de klanten van corporaties vergen die meer recht doet aan hun woonwensen dan in de huidige situatie. Het ‘Klant Kiestconcept’ zoals het momenteel bijvoorbeeld door Woonbron-Maasoevers wordt gehanteerd, behelst een keuze van de (aanstaande) bewoners tussen vier verschillende vormen van huren-of-kopen: gewoon huren, huurvast, verkoop-ondervoorwaarden en (bijna) vrije verkoop. De corporatie heeft bij de koopvormen altijd een terugkoopplicht of een -recht, zodat de woningen bijna altijd in de voorraad van de corporatie blijven. De ‘Klant Kiest-benadering’ geeft invul-

ling aan vraaggericht werken voor wat betreft de ‘eigendomsverhouding’ en prijsdifferentiatie van corporatiewoningen. Daarmee zou Mitros een flexibel instrument hebben dat kan reageren op veranderende woningmarktomstandigheden en waarbij monitoring goed mogelijk is. Overigens is het concept niet alleen toepasbaar op herstructurering, maar ook op regulier voorraadbeheer van corporaties. Woonruimteverdeling

Hiermee doelen we op woonruimteverdeling in de breedste zin van het woord. Het gaat behalve om reguliere woonruimteverdeling (aanbodmodel en toewijzing) ook om het management van herhuisvesting. Het gebiedsgerichte verhuisstroommanagement (Ondiep) kan als voorbeeld gehanteerd worden, evenals de garantiewoningen (Den Haag Zuidwest), waarvan de corporatie belooft dat ze een bepaalde tijd (bijvoorbeeld tien jaar) niet aan herstructurering onderworpen zullen worden. Hieronder valt ook de zogenaamde Duo-urgentie, waarmee herstructureringsurgenten voorrang krijgen op andere urgenten (uit andere wijken) indien de eerstgenoemden in dezelfde wijk willen terugkeren. Dat dit leidt tot een verdere vermindering van de kansen van reguliere woningzoekenden in de sociale huursec-

tor, is een te maken afweging tussen het buurtbelang versus het stedelijk belang. Het verhuisstroommanagement haakt ook aan bij de programmering van herstructurering. Doorgaans wordt er eerst gesloopt en dan pas gebouwd. Indien de nieuwbouw voor de sloophamer uitgaat, kan extra herhuisvestingscapaciteit worden gerealiseerd. Voorwaarden hiervoor zijn beschikbare bouwgrond en een programma dat niet uitsluitend voorziet in duurdere (koop)woningen. Voorts moet de nieuwbouw een prijsniveau hebben dat bereikbaar is voor de urgente bewoners. De voordelen van ‘eerst bouwen dan slopen’ zijn dat herstructureringsurgenten een forse stap in hun wooncarrière kunnen maken en dat sloopcomplexen sneller worden leeggetrokken.18 Een voorbeeld van slimme herhuisvesting is de wijk De Horsten (Rotterdam Zuidwijk), waar voor de eerste keer een corporatie het hele herhuisvestingsproces trok. Op het punt van flexibiliteit en monitoring is dit lastig, maar de gebiedsgerichte toepasbaarheid voor Mitros is hoog. Ten aanzien van de reguliere woonruimteverdeling wordt in discussies vaak een relatie gelegd tussen woonruimteverdeling en leefbaarheid, waarbij de onenigheid zich vaak toespitst op het verbinden van woonruimteverdeling op leefstijlen en toepassing van leefregels in een complex. Hoewel de meningen hierover vaak lijn-

Beheer

Herstructurering is natuurlijk meer dan alleen de uitvoering van een aantal ingrepen. Daaromheen is een belangrijke rol weggelegd voor beheer, zowel tijdens als na de stedelijke vernieuwing. Onder het motto ‘Wijk in Uitvoering’ dient er tijdens de periode van fysieke ingrepen stevig beheer gevoerd te worden, dat zowel sociale als fysieke aspecten beslaat. Via beheerinspanningen kan getracht wordt om negatieve uitwassen van dichtgetimmerde woningen, leegstand, vervuiling, achterstallig onderhoud

en sociale veiligheid te voorkomen of te beperken. Tijdelijke verhuur kan ook helpen. Tijdens de uitvoering van de herstructurering heeft het beheer een nauwe relatie met het eerder besproken verhuisstroommanagement en de persoonsgebonden sociale aanpak. Het is evident dat een nauwe samenwerking tussen maatschappelijke- en zorginstellingen enerzijds en corporaties anderzijds hier vereist is. Na afronding van de maatregelen kan overgegaan worden op regulier wijkbeheer. Het is mogelijk om de positieve aanvangseffecten en het vernieuwde ‘aanvangselan’19 proberen te verankeren in

intensievere vormen van beheer, waarbij bewoners een grotere rol spelen. Voorbeelden daarvan zijn een Vereniging van Wijkeigenaren (Oudeland in Hoogvliet) en het buurtaandeelhouderschap in Capelle aan de IJssel, of het wijkaandeelhouderschap uit Delft. 20 In deze modellen is ook een verbinding te maken tussen huurders en eigenaarbewoners die gezamenlijk belang hebben bij de kwaliteit van hun woongebied. Het gaat hierbij om het bieden van prikkels om bewoners daadwerkelijk zeggenschap te geven en verantwoordelijkheid te laten nemen voor een deel van de beheertaken. Dit vereist wel het wegnemen van een 19


recht tegenover elkaar staan, loont het de moeite om hier juist op kleine schaal mee te gaan experimenten. Een meer grootschalige uitwerking en toepassing van leefregels en sturen op woonmilieus is immers onder de huidige marktomstandigheden niet echt mogelijk (en misschien ook niet wenselijk). Ook stuiten we hier waarschijnlijk op Utrechtse regelgeving omtrent de woonruimteverdeling. Al met al is de toepasbaarheid (van leefregels en toewijzing op leefstijl) voor Mitros vooralsnog beperkt, zolang op dit punt geen overeenstemming en uitwerking op het schaalniveau van Utrecht is. Mitros wil op dit punt wel graag experimenten opzetten met de SEV en het KEI, temeer daar het aanbodmodel (landelijk) ter discussie staat.

20


aantal bureaucratische barrières. Een andere mogelijkheid is dat de corporatie het beheer van de (semi-)openbare ruimte overneemt van de gemeente, tegen vergoeding of andere tegenprestatie. Daarmee heeft de corporatie het gehele beheer van het herstructureringsgebied veel sterker in de hand. In het verlengde van de verhandeling bij het instrument woonruimteverdeling speelt ook bij beheer de vraag in hoeverre de woningcorporatie normstellend mag optreden als het gaat om naleving van leefregels in haar complexen, of dat leefstijltyperingen (informerend) hetzij leefregels (selecterend) een belangrijke determinant worden in woonruimteverdeling. De flexibiliteit is op dit punt groot; Mitros kan veel zelf invoeren. Ondanks de beperkende werking van de regelgeving is het wel mogelijk om op basis van vrijwilligheid en instemming van de betrokken partijen leefregels of leefstijltyperingen in te voeren. Garanties

Een zesde instrument heeft betrekking op garanties, waarmee de corporatie aan bewoners meer zekerheid kan bieden op een aantal punten. Deze garanties kunnen op allerlei zaken betrekking hebben: • Harde toezeggingen over de fasering van sloop, gekoppeld aan een duidelijke prioritering van gebieden (wat ook

door de VROM-Raad bepleit wordt). • Garanties voor herhuisvesting binnen de wijk (de eerder genoemde Duourgentie). • Garanties ten aanzien van herhuisvesting in het algemeen. Een concreet voorbeeld wordt gevormd door de zogenaamde ‘garantiewoningen’ in Den Haag Zuidwest, waarvan de corporatie belooft dat ze een bepaalde tijd, bijvoorbeeld tien jaar, niet aan herstructurering onderworpen worden om ‘herstructureringsnomadisme’ te voorkomen. • Een combinatie van bovenstaande zaken. Het meerjarenbeleid van Mitros (met een reikwijdte van circa tien jaar) geeft enige duidelijkheid over de toekomst van bepaalde complexen. Indien opportuun, wordt bij woningtoewijzing (zowel in reguliere situaties als bij herhuisvesting) gewaarschuwd als de desbetreffende woning geoormerkt is voor herstructurering. Op dat moment is niet noodzakelijk om te weten welke maatregelen er genomen zullen worden, maar is wel duidelijk dat er iets met woning gaat gebeuren. Het is vervolgens aan de aspirant-huurder om te bepalen in hoeverre dit gegeven zijn of haar besluit beïnvloedt om de woning al dan niet te accepteren. • Prijsontwikkeling van de netto-huur over een langere periode (met het oog

op een dreigende bezuiniging op de individuele huursubsidie door het nieuwe kabinet). Voor dergelijke garanties geldt natuurlijk een conditio sine qua non als het gaat om de voorwaarden waaronder de garantie wordt gegeven. Als de voorwaarden vervallen of anderszins sterk onder druk komen te staan, zijn de garanties niet meer haalbaar en werkbaar. De flexibiliteit is door de mogelijke externe factoren (dus) minder, maar daar zijn afspraken over te maken (zie ook risicomanagement). De monitoring dient zich dan te richten op de criteria voor de garantiestellingen. Mitros heeft een grote flexibiliteit in deze, zolang het bestedingen in het belang van de volkshuisvesting zijn. Monitoring

Bij alle voorgaande instrumenten is gesproken over de mogelijkheden van monitoring. Dit is zelf ook een instrument en passeert daarom ter afsluiting van dit essay de revue. De meest bekende monitor is de Utrecht Monitor, die hoofdzakelijk kwantitatieve cijfers over bevolking, wonen, buurten, waardering en andere zaken levert. Dit materiaal vormt een belangrijke basis, maar schiet tekort om achterliggende processen te monitoren en te verklaren, zeker op wijkniveau. Aanvulling door middel van een meer

kwalitatieve monitoring is dus vereist. Daarbij kan het gaan om periodiek overleg in al bestaande overlegstructuren met bewoners, evenals een scherpere signalerende functie van managers en woonconsulenten van de corporatie (back office).

Samenvattend worden in de bovenstaande tabel de zeven beschreven instrumenten schematisch beoordeeld op de criteria flexibiliteit, de mogelijkheid tot monitoring en de toepasbaarheid voor de corporatie Mitros.

Instrumenten Communicatie Programmering Klant Kiest Woonruimteverdeling Beheer Garanties Monitoring

Flexibiliteit + +/+ + -

Monitoring + + + n.v.t.

Uit het voorgaande is duidelijk geworden dat de meeste instrumenten zonder meer toepasbaar zijn in de praktijk van Mitros, al verschilt de mate van flexibiliteit en de mogelijkheid tot monitoren. Het verdient aanbeveling om bij de uitwerking van de instrumenten zoveel mogelijk aan te sluiten bij de kennis en de praktijkmethoden die er al zijn. Het opnieuw uitvinden van het wiel is niet efficiënt, maar ook niet nodig. Zoals eerder beschreven betekenen de meeste instrumenten vooral een koerswijziging, intensivering of uitbreiding van de bestaande werkwijze. En: ze zijn sterk gericht op de bewoners, nieuw en oud, in het herstructureringsgebied. En daar doen we het toch voor.

Toepasbaarheid voor Mitros + + + + + +

21


Mitros voert op wijkniveau woonvoorkeuronderzoeken uit. Andere geschikte informatie komt uit exit-interviews en ‘after sales interviews’, die worden afgenomen bij huurders die onlangs een andere woning hebben betrokken. Het is de bedoeling om deze methoden uit te werken tot periodiek bewonersonderzoek op wijkniveau (quick scan, een kleine, representatieve steekproef). Dit kan weer deel uitmaken van een monitoringssysteem voor vastgoedmanagement, verhuurprestaties, marktpositie, kwaliteit (zowel in de beleving van bewoners als objectieve indicatoren), etc. De flexibiliteit van monitoringsinstrumenten is niet erg hoog, maar de monitoring zoals beschreven is wel toepasbaar voor Mitros.

De instrumenten in schema

NOTEN 1 Zie voor een overzicht van de doelen van stedelijke vernieuwing en herstructurering: Nederlandse Woonbond (1999), Kleinhans/Veldboer/Duyvendak (2000) en Kruythoff/Haars (2002) 2 Zie ook Kleinhans/Veldboer/Duyvendak (2000) 3 Helleman/Kleinhans/Ouwehand (2001) 4 Kleinhans/Kruythoff (2002) 5 Zie noot 3 6 Zie noot 3 7 Zie noot 4 en Kleinhans (2002) 8 Kleinhans (2002) 9 Zie noot 3 en Haverkamp (2002) 10 Zie Mulder/Helderman (2002) 11 Kempen/Priemus (2001) 12 Over de vraag of herstructurering het ‘sociale cement’ van een buurt kan versterken, gaat het promotie-onderzoek van Reinout Kleinhans:

BIBLIOGRAFIE Blokland-Potters, T. (1998), Wat stadsbewoners bindt. Sociale relaties in een achterstandswijk. Kok Agora, Kampen. Haverkamp, G. (2002) Sociaal Plan in de hoofdrol. Herstructureren volgens nieuwe plan-processen. In: Aedes Magazine, nr. 8, pp. 42-45. Helleman, G., Kleinhans, R.J. & A. Ouwehand (2001), Sloop en opbouw van de wijk: herstructurering als sociale interventie. Nederlands Instituut voor Zorg en Welzijn, Utrecht. ISBN: 90-5050-899-5. Kelfkens, G. (red.) (2000) Steeds anders; duurzame herstructurering van naoorlogse wijken. Stichting Natuur en Milieu, Amsterdam Van Kempen, R. & H. Priemus (2001), De Nederlandse huursector: toenemende eenzijdigheid. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 3, pp. 12-18. Kleinhans, R. (2002), De marges zijn smal. Mogelijkheden voor herhuisvesting van urgenten. In: Aedes Magazine, nr. 21, pp. 50-53. Kleinhans, R.J., Veldboer, L. & J.W. Duyvendak (2000), Integratie door differentiatie? Een onderzoek naar de sociale effecten van gemengd bouwen. Erasmus Universiteit Rotterdam/Ministerie VROM, Rotterdam/ Den Haag. Kleinhans, R.J. & H.M. Kruythoff (2002), Herstructurering: in het spoor van de vertrekkers. Een exploratief onderzoek naar de ervaringen van herstructureringsurgenten uit Hoograven (Utrecht) en Morgenstond (Den Haag). DGW/NETHUR Partnership nr. 18, Delft/Den Haag. Kruythoff, H.M. & Haars, A. (2002) Herdifferentiatie van de woningvoorraad. Inventarisatie MeerjarenOntwikkelingsprogramma’s G30. Stedelijke en Regionale Verkenningen nr. 29, Delft University Press, Delft.

‘De sociale impact van herstructurering in

Mulder, C. & A. Helderman (2002), Dertig procent huur blijvend nodig. In: Rooilijn, nr. 3, p. 108-114.

naoorlogse wijken’.

Nederlandse Woonbond (1999), Bewoners in de hoofdrol. Over de rol van bewonersorganisaties bij wijkvernieuwing.

13 Kleinhans/Veldboer/Duyvendak (2000) en Blokland-Potters (1998) 14 Zie bijvoorbeeld Kelfkens (2000) 14 Zie bijvoorbeeld Kelfkens (2000) 15 Zie Ouwehand/Fortuin/Davelaar/Kleinhans (2001) en Ouwehand (2002) 16 Zie hiervoor onder meer http://www.kei-centrum.nl 17 VROM-Raad (2002) 18 Zie noot 7 19 Kleinhans/Veldboer/Duyvendak (2000) 20 Zie diverse SEV-publicaties op dit punt.

Ouwehand, A., K. Fortuin, M. Davelaar & R. Kleinhans (2001), Contourenschets Sociale Wijkvisie. Ministerie VROM, Den Haag Ouwehand, A. (2002), Een sociale wijkvisie als basis. Cahier Reeks Duurzame Stedelijke Vernieuwing, nr. 3, jaargang 1, oktober 2002, NIDO/KEI VROM-Raad (2002), Haasten en onthaasten in de stedelijke herstructurering. Advies 035, november 2002, Den Haag.

Nawoord Zoals uit het essay van Westra en Kleinhans blijkt, kent het stedelijk-vernieuwingsproces een aantal bedoelde effecten (lees: doelstellingen). De verbetering van wijken zal tot een groter woongenot en meer keuzevrijheid leiden voor bewoners, zal de segregatie tegengaan en zal een betere afstemming opleveren tussen wonen en het niveau van voorzieningen. De keerzijde van de vernieuwing is echter dat deze een flink aantal onbedoelde effecten heeft, die meestal ongewenst zijn vanuit het pespectief van bewoners. Te denken valt aan de hinder van het slopen en de (tijdelijke) verslechtering van de leefbaarheid tijdens het proces, de kwetsbaarheid van groepen die moeten wijken voor de vernieuwing en wellicht in wijken terecht komen die vervolgens ook weer aangepakt worden, het niet lukken van de menging binnen wijken en de marginalisatie van de socialehuursector na afloop van het proces. In het essay worden daar diverse maatregelen tegenover gezet die corporaties en hun partners zouden kunnen inzetten. Genoemd daarbij zijn heldere communicatie, specifiek programmamanagement, vraaggericht werken met betrekking tot eigendomsverhouding en prijsdifferentiatie, verhuisstroommanagement, intensief beheer, harde garanties aan bewoners en monitoring van de wijken.

Moet er geen ruimte zijn voor een andere visie op de woonruimteverdeling, waarbij zowel de klanten veel meer vrijheid in keuzes krijgen als de verhuurder meer ruimte krijgt om ‘aan de poort’ te selecteren? Moet het huurprijsbeleid niet op de helling, omdat de prijs die huurders betalen nauwelijks relatie heeft met de kostprijs of de marktwaarde en omdat de bandbreedte om de huur te differentëren en zo te sturen veel te klein is? Moet niet eerst bepaald worden wie waar gehuisvest moet worden (niet alleen binnen de stad, maar ook in de verhouding stadregio) en op grond van die keuzes op alle mogelijke manieren voor te sorteren? Het is het alleszins waard om bij de stedelijke vernieuwing breder te kijken dan nu. Al was het alleen maar om sneller en doeltreffender in actie te komen.


Maar er zou ook voor een andere invalshoek kunnen worden gekozen als we vraagtekens plaatsten bij de wijze waarop de stedelijke vernieuwing thans verloopt. Is immers de prijs die bewoners betalen voor (de ongewenste effecten van de) stedelijke vernieuwing niet erg hoog? Worden er, mede gezien de enorme lange doorlooptijd van de stedelijke vernieuwing, wel de goede dingen gedaan? Doen alle actoren eigenlijk wel voldoende hun best? Is het dus concluderend niet de vraag of de gewenste vernieuwing wel echt op gang komt en of de gewenste effecten ook niet op een andere manier behaald kunnen worden?

23

Colofon Tekst SEV/OTB/Mitros Illustraties Mitros Vormgeving CARTA, Utrecht Druk Stolwijk Uitgever Mitros Postbus 8217, 3503

RE

Utrecht

©oktober 2003

Eerder verschenen in de reeks Mitros Cahiers 1 Maatschappelijk Gebonden Eigendom 2 Monumentenbeleid 3 Woningkwaliteit bereikbaar 4 Woonmilieus in beeld 5 Regionale samenwerking 6 Communicatie met Allochtonen Te bestellen bij Mitros, afdeling Communicatie 030 880 39 12

S TEDELIJK EVERNIEU WING IN DE STEIGERS STEDELIJKE VERNIEUWING

Recommend Documents