Voorwoord. Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

Voorwoord De stedelijke vernieuwing staat onder druk. De snel slinkende investeringsmogelijkheden van corporaties, maar ook de verminderde budgetten van gemeenten en samenwerkingspartners maken dat de huidige ambitie en het gehanteerde tempo van de aanpak van de wijken niet kan worden volgehouden. We zien aan de ene kant dat we veel bereikt hebben, maar aan de andere kant hebben we ook nog vragen. Hoe temperen we op een verantwoorde wijze ambitie en snelheid van de vernieuwing? Behandelen we de wijken niet teveel als één geheel? Sturen we genoeg op de eigen kracht van bewoners en niet alleen op de ambities van bestuurders en professionals?

De woningvoorraad bestond voor een groot deel uit socialehuurwoningen: een eenzijdig aanbod met een matige kwaliteit. In het ‘dorp in de stad’ waren hechte banden en onderlinge behulpzaamheid, maar ook intolerantie en sociale achterstanden. De wijk bood, mede door een gering aantal voorzieningen en door geringe differentiatie, weinig kans voor doorstroming naar iets beters. In dit Cahier maakt Mitros de balans op: wat is er terechtgekomen van de plannen en hoe is de h uidige stand van zaken te beoordelen? Daarnaast wordt een blik geworpen op de nabije toekomst; de wereld is veranderd in de afgelopen jaren. De ambities worden bijgesteld en gefocust. Wat betekent dit voor Ondiep en zijn bewoners? En deelt iedereen de visie op de toekomst? De balans wordt opgemaakt aan de hand van een schets van de geschiedenis van de herstructurering in Ondiep, de rol van Mitros, de bewoners en de samenwerkingspartners in de wijk en een blik in de toekomst. Tevens zijn in dit Cahier opgenomen een kaart van de wijk, een ontwikkelingskaart van de vernieuwing en een grote reportage uit De Volkskrant.

1

Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

In dit Cahier nemen we als case Ondiep. Dat is één van de aandachtswijken in Utrecht en een volkswijk die bekendheid geniet in heel Nederland. Sinds 2001 is Mitros, in goede samenwerking met vooral de Gemeente Utrecht maar ook met de Provincie, Portes en veel andere instellingen, zeer intensief bezig met de vernieuwing van de wijk. Ondiep komt ‘van ver’. Er is een intensief participatieproces (geweest) om de plannen te maken en te monitoren. Er is een ambitieus programma gevoerd van fysieke maatregelen, maar ook van sociale en economische interventies. De wijk is gekanteld, hij is mooi geworden, er is veel bereikt. Maar hij is nog niet af.

Kaart van Ondiep Thorbeckepark Fruitbuurt-Noord Fruitbuurt-Zuid Witte Wijk Kleine Wijk Bomenbuurt

2

Nijenoord-Oost Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

Nijenoord-West Heringastraat/Mariëndaalstraat e.o. Plantage e.o.

Dit is de kaart van Ondiep. In dit cahier wordt op diverse plekken gerefereerd aan de buurten van Ondiep. Deze kunt u terugvinden op dit kaartje.

Door Charlotte Huisman de Volkskrant, 20 februari 2012

Volksbuurt leeft op na renovatie Zwarte bladzijde Het mag uitzonderlijk heten dat tijdens de crisis op de huizenmarkt de koopwoningen er nog redelijk goed verkopen. Zeker gezien de naam van Ondiep. Het is inmiddels vijf jaar geleden dat hier de vlam in de pan sloeg. Op zondagavond 11 maart 2007 schoot een motoragent de 54-jarige buurtbewoner Rinie Mulder dood, aan het Boerhaaveplein. De man was dronken en bedreigde de politie met een mes. Daarvoor had de man het aan de stok gehad met hangjongeren. In de week erop trokken honderden relschoppers, veel van buiten de wijk, brandstichtend door Ondiep. Ze gooiden met stenen naar de politie, staken contai ners, auto’s en panden in de fik. Een man reed in op leden van de Mobiele Eenheid. De wijk werd afgeslo ten. Ondiep was landelijk nieuws. En de Nederlandse taal werd verrijkt met het woord reltoerist. Daarna keerde de rust weer terug in de buurt, voor heen vooral bekend als de bakermat van voetballer Wesley Sneijder. Ondiep wil het liefst zo min mogelijk worden herinnerd worden aan deze zwarte bladzijde. Het gaat nu tenslotte zichtbaar goed met de wijk. Van fabrieksarbeider tot arts, het woont nu allemaal in Ondiep. Op de basisscholen zien ze het percentage leerlingen met een leerproblemen dalen.

3


De nieuwbouw aan de Kastanjestraat staat te glim men in het fletse zonnetje. Op de plek waar tot 2007 een besloten ring van krappe, maar knusse sociale huurwoningen stond, in de volksmond Het Kleine Wijk geheten, staan nu voornamelijk koopwoningen. Stadshistorici betreurden de sloop van dit authen tieke, Utrechtse buurtje van de arbeiderswijk Ondiep. Maar met de tot de eerste verdieping doorlopende dakpannen sluit de vorm van de nieuwbouwrijtjes huizen goed aan bij het oorspronkelijke uiterlijk van de volksbuurt. ‘Het was wel even spannend hoor, om een huis te kopen in Ondiep, zeker omdat ik een zoontje heb’, vertelt een 35-jarige zichtbaar gehaaste werkende moeder, een van de nieuwe bewoners. ‘Maar in deze wijk krijg je veel huis voor je geld voor Utrechtse begrippen, dicht bij de binnenstad.’ Deze vrouw zegt ‘de wijk’ in plaats van ‘het wijk’, het Utrechtse dialect. In de Kastanjestraat hoor je nu vaker het Nederlands van de hoger opgeleiden dan de volkse Utrechtse tongval, die voorheen overheerste in het buurtje. Wie een van de bekende Ondiepse hoofdstraten, de Laan van Chartroise, uitspreekt als ‘Sjartrwaze’ in plaats van het lokaal gebruikelijke ‘Sjartreuze’, werd tot voorkort, zo wordt gezegd, de wijk uitgeknikkerd, van: ‘God jochie, heb je gestu deerd of zo?’ Dat zal nu minder gebeuren.

4


Gemengde wijk ‘Ondiep zit in de lift’, zegt ontwikkelingsmanager Pieter Akkermans van woningcorporatie Mitros. Trots laat hij er het gloednieuwe wijkgebouw De Speler zien, gebouwd tussen de sportvelden, waarin onder meer een sportschool, kinderopvang en jongeren werk zich vestigen. In het Fruitkwartier, dat nu wordt opgeleverd, vormen traditioneel gebouwde straat jes met ruim uitgevoerde sociale huurwoningen en koophuizen een op het oog harmonieus geheel. Op de nieuwbouwvensterbanken zijn al de eerste porse leinen beeldjes verschenen, zo kenmerkend voor het oude Ondiep. Voorheen bestond Ondiep bijna in zijn geheel uit sociale woningbouw. Na deze operatie zal dat nog

maar de helft zijn. ‘Ondiep wordt een totaal andere wijk’, zegt Akkermans. Niet een yuppenenclave, bena drukt hij, maar een gemengde wijk. ‘We horen de ver halen van oude Ondiepers die zich niet meer thuis voelen. Maar er zaten ook negatieve aspecten aan die oude sfeer, men hield elkaar in de greep.’ De volkswijk Ondiep ontstond vanaf 1915, toen de gemeente er gesubsidieerde rijtjeswoningen neer zette voor de werkers. In afzonderlijke projecten, vandaar de naar binnen gerichte arbeidsbuurtjes met hun eigen mores als de Fruitbuurt en de Bomenbuurt, het Kleine Wijk en het Witte Wijk. Met een gezellig heid die soms ook verstikkend kon zijn: het was niet de bedoeling dat je de wietplantage of de uitkerings fraude bij de buren verklikte. Al jaren voor de rellen in 2007 vatten woningcorpo

5

Schutting Dat de nieuw gebouwde koop- en huurwoningen in bijvoorbeeld de Kastanjestraat uiterlijk nauwelijks van elkaar zijn te onderscheiden, geldt slechts voor

buitenstaanders.’Het is of er een schutting tussen zit, tussen de kopers en de huurders’, zegt een ste vige 50-jarige bouwvakker. Hij parkeert zijn witte bestelbusje voor één van de nieuwe huurwoningen in de straat. ‘Met het huis ben ik er op vooruit gegaan, maar sociaal niet. Iedereen kon mekaar in de oude buurt, nu niet meer.’ De Ondieper in hart en nieren is naar deze straat verhuisd nadat hij 26 jaar in de Abrikoosstraat had gewoond. Hij mist nog dagelijks de gezelligheid van de Fruitbuurt, waar buren elkaar een kopje soep brachten, waar je in de zomer buiten zat met zijn allen. ‘Je rukt een buurt uit elkaar. Hier kun je lang dood liggen in je huis. Het is een heel ander contact. Ik ken de buurman van hallo en verder niemand.’


ratie Mitros en de gemeente het plan op om Ondiep te ‘herstructureren’: een mooi woord voor sloopope raties in wijken met veel sociale woningbouw om er meer koopwoningen terug te bouwen. Bijkomend voordeel is: je haalt er meteen de bezem door. Je hoort de nieuwe kopers, vaak jonge, hoog opge leide tweeverdieners, de gemengdheid van de buurt prijzen. Maar veel oude Ondiepers zeggen: Het Kleine Wijk is geen Ondiep meer. Door de kopers is het minder gezellig. Die hebben een heel ander leven. Die moeten allebei werken.

6


Assistent-wijkmanager Loog Landaal verzet zich met klem tegen het beeld dat er alleen tuig woonde in Ondiep. ‘Onder de mensen die verhuizen zijn slechte riken, maar ook de goede bewoners, en dat is zonde. Het gebeurt allebei. Als je met z’n allen in zo’n oud wijkje woont, weet je precies waar en hoe. De vraag is wat er over blijft van deze sociale structuur.’

Angst De grootste angst onder de oude bewoners is dat er te weinig huurwoningen worden gebouwd. Dat de bewo ners die is beloofd dat ze zouden kunnen terugkeren, niet meer terug kunnen. Heel Ondiep wordt verkocht, klinkt het. Die angst spreken bewoners uit op de door

de gemeente georganiseerde bewonersavond in de kerk in de buurt. Een stevige bewoonster met wallen onder haar ogen zegt: ‘Ze beweren dat we terug kunnen komen. hoe kan iedereen terugkeren als er vooral koopwoningen worden gebouwd? Ze hebben de minder draagkrach tigen liever in Leidsche Rijn. Kunnen de yuppen hier komen wonen.’ Maar volgens Mitros kan iedereen die dat wil, in de wijk blijven wonen. Akkermans: ‘In de praktijk blijkt dat als mensen eenmaal een urgentieverklaring heb ben als hun huis wordt gesloopt, een groot deel kiest voor een woning buiten de wijk. In Ondiep is het per

7

Content Veel van de oude bewoners die terugkeren zijn con tent met hun nieuwbouwhuis. Dit geldt vooral voor de blokken met gloednieuwe, ruime sociale huurwonin gen, waarin de verhuisde Ondiepers zijn samengeklit in een nieuw verband, als in de Vijgeboomstraat. ‘Ook in deze nieuwbouw kennen we elkaar allemaal, ik zou niet meer in mijn oude huis in de Fruitbuurt willen wonen’, zegt een vrouw die haar schoothondje uitlaat. ‘Dit zijn prachtige huizen, en voor ons is het nog steeds gewoon Ondiep.’

Ondiep zal, kortom, zijn volkse gezelligheid niet vol ledig verliezen. Hoezeer de buurt blijft trekken, merkt bewoonster Jolanda (45) uit de Vlierboomstraat, de motor achter de jaarlijkse gezamenlijke uitbundige kerstversiering in de straat. Toen ze een tijdje geleden woningruil overwoog, werd ze helemaal ‘gek gemaild’ door oud-Ondiepbewoners die nu in Leidsche Rijn wonen en die terug willen. ‘Ondanks hun knoeperd van een huis daar. De gezelligheid in Ondiep is dan wel niet meer wat zij is geweest, er wordt hier tenmin ste nog gegroet.’ Met dank aan De Volkskrant voor het overnemen van deze publicatie.


centage dat uiteindelijk voor terugkeer kiest met 40 procent nog hoog.’

1 Wat vooraf ging Het ontstaan van Ondiep

8


‘Een kijkje in het , waar frissche, moderne woningsbouw over groote oppervlakten in weinige jaren is verrezen.’

Ondiep is ontstaan in het begin van de twintigste eeuw. De wijk ontleent haar naam aan de ligging aan de Vecht. De rivier veroorzaakte ‘ondiep tes’ toen er nog geen dijk was. Ondiep ligt ten noorden van het stads centrum en maakt onder deel uit van de Utrechtse wijk Noordwest. Als gevolg van de toene mende industrie groeide de vraag naar woningen. De gemeente Utrecht heeft toen in verschillen de fases 1251 woningen gebouwd in Ondiep. Het huidige Ondiep is dus planmatig ontwikkeld. Vanaf circa 1910 tot 1960 is doorgebouwd. De wijk telt ruim 4.000 wonin gen. De afgelopen jaren

is de wijk sterk veranderd door sloop/nieuwbouw en renovatie. Wat blijft is dat Ondiep uit buurtjes met een eigen sfeer, karakter en soort bebouwing bestaat.

De vernieuwing De plannen voor de herstructurering zijn ontwikkeld vanaf 1999. DUO staat voor De Utrechtse Opgave, en is een stelsel van afspraken waarin is vastgelegd dat in de bestaande stad in wijken verouderde delen met veel sociale huurwoningen worden gesloopt, om plaats te maken voor nieuwbouw met 70% koop woningen en 30% sociale huur. Gelijktijdig wordt in Leidsche Rijn ook een aandeel sociale huurwoningen gebouwd. Zo wordt gezorgd dat koop en sociale huur in de hele stad beter verdeeld worden. De afspra ken bieden de woningcorporaties ruimte om in de bestaande stad te investeren, zonder dat dit ten koste gaat van de voorraad sociale huurwoningen. De 30% sociaal zou voldoende moeten zijn voor bewoners uit sloopgebieden die willen terugkeren in de wijk; hoe dit precies in zijn werk moest gaan was bij het maken van de DUO-afspraken nog niet uitgewerkt. Ondiep was de eerste herstructureringswijk in Utrecht, die in het kader van de DUO-afspraken werd aangepakt. Daarvoor was in Zuilen en Hoograven al wel herstructurering in gang gezet, op basis van Wijkontwikkelingsplannen van gemeente samen met

Zo zagen de bewoners Ondiep in 2001

Mitros besloot in 2001 om met de bewoners en de gemeente gezamenlijk een wijkvisie op te stellen. Deze wijkvisie moest de basis worden voor de her structureringsplannen. Bewoners participeerden in werkgroepen op projectniveau, in diverse klankbord groepen en de overkoepelende Adviesgroep Ondiep.

Deze actieve groep bewoners is tot op de dag van vandaag een gesprekspartner voor Mitros en de gemeente voor de wijk Ondiep.

Woningbouw Bewoners waren in eerste instantie gekant tegen sloop en nieuwbouw. Men geloofde niet dat ieder een die wilde terugkeren ook zou kunnen terugkeren in de wijk. De bewoners waren bang voor te weinig sociale huurwoningen in de nieuwbouw. Ook vreesde men dat kleine huishoudens die nu in een eengezins woning woonden, naar een appartement moesten, vanwege de zogenaamde passendheidseisen bij het woningverdelingssysteem. Dit alles betekende dat Mitros eerst krediet moest opbouwen bij de bewoners. Met de gemeente werd een discussie gestart om de regels voor herhuisves ting aan te passen, zodat Ondiepers grotere kansen op terugkeer konden krijgen. Anders was het onzeker of onder de huurders wel voldoende draagvlak voor de plannen zou zijn. Dit draagvlak kwam er, en is in de loop van de tijd gegroeid. Hoe heeft Mitros dit gedaan?

9


woningcorporaties en commerciële ontwikkelaars. De woningvoorraad van Mitros in Ondiep was in slechte staat. Het vooroorlogse bezit was in de jaren zeventig gerenoveerd, maar de ‘houdbaarheids datum’ van die ingreep was verstreken. Bij het naoorlogse bezit was helemaal nog geen grote reno vatiebeurt geweest. Mitros wilde de woningvoor raad grootschalig vernieuwen, maar stuitte op veel wantrouwen in de wijk (en in mindere mate ook bij de politieke partijen). Het was duidelijk dat Mitros krediet moest opbouwen om verder te komen. Ook was er aandacht voor de sociale en economische ontwikkeling van Ondiep nodig. Alleen fysieke ingre pen zouden niet genoeg bijdragen aan de gewenste ontwikkeling. Behalve de inhoud, speelde het proces een essentiële rol. Door bewoners te betrekken bij de plannen moest vertrouwen gewonnen worden. Pas dan zou de herstructurering niet alleen gezien wor den als een bedreiging, maar ook als een kans voor de Ondiepers.

2 De succesfactoren Er kan gerust gezegd worden dat de vernieuwing van Ondiep anno 2012 zeer succesvol is verlopen. Grote delen van de wijk zijn ingrijpend vernieuwd en zien er zeer aantrekkelijk uit, waarbij het historische karakter van de wijk behouden is gebleven. Wat waren hier de succesfactoren?

Starten met onderhoud

10


In overleg met bewoners en gemeente is een plan gemaakt waarin voor alle Mitros-woningen in Ondiep was vastgelegd welke ingreep Mitros wilde uitvoeren: sloop/nieuwbouw, renovatie of verkoop. Dit woning bouwprogramma werd verdeeld over de periode 2004 tot en met 2015. Voor de laatste fase van 2012 tot 2015 werd sloop/nieuwbouw als voorlopige maatre gel vastgelegd. Overigens was ook in de eerdere fases de maatregel steeds nog niet definitief; bij elk project gold dat Mitros de alternatieven nog zou onderzoe ken en dat de sloop of renovatie alleen door zou gaan als daarvoor draagvlak was onder een ruime meerder heid van de huurders. Maar in ieder geval wist elke huurder hiermee wat Mitros van plan was. Minstens zo belangrijk was dat aan dit woningbouw programma meteen een omvangrijk beheerprogram ma gekoppeld werd. Alle woningen waarvan sloop of renovatie pas later gepland was, kregen nu eerst een onderhoudsbeurt. In de voorgaande jaren van plan nen maken was dit onderhoud opgeschort, dus dat was vaak ook hard nodig. Zo heeft ruim de helft van

alle Mitros-woningen in de wijk een onderhoudsbeurt gekregen. Dat nam een flink deel van de klachten weg en gaf vertrouwen in de aanpak: er werd tenminste gewerkt aan de woningen.

Garantie op terugkeer in de wijk Uit het eerste woonwensenonderzoek in de wijk was naar voren gekomen, dat 70% van de bewoners wilde terugkeren naar Ondiep. Per sloopproject is steeds een bewonersonderzoek gedaan om te peilen wat de verhuiswensen waren, wie in de wijk wilde blijven en naar wat voor woning ze zouden willen verhuizen. Dit werd vergeleken met het woningaanbod dat te ver wachten was in de 1 – 2 jaar urgentieperiode, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande bouw die niet op de nominatie stond om snel gesloopt of gerenoveerd te worden. Zo kon Mitros van te voren steeds aanto nen dat er voldoende woningen vrij zouden komen voor de huurders die wilden terugkeren. Van groot belang was daarbij dat de huurders van de sloopwo ningen een zogenaamde DUO-urgentie kregen, die in de eigen wijk een absolute voorrang gaf. Hiermee kon

11

in de buurt van voorzieningen op de Plantage. Het eerstvolgende nieuwbouwproject op de Heringastraat bestond ook volledig uit sociale huurwoningen. In veel gevallen was het hierdoor mogelijk om in één keer te verhuizen van een sloopwoning naar een nieuwbouwwoning. Pas nadat deze doorstroom op gang was gebracht, werd een volgend project (Kleine Wijk) gestart met een groot aandeel koopwoningen. Uit de woonwensenonderzoeken uit de sloopgebie den in Ondiep blijkt uiteindelijk dat gemiddeld 50% van de bewoners terugkeert. Lager dan aanvankelijk aangegeven, zoals de statistieken voor alle sloop


worden gegarandeerd dat de vrijkomende woningen inderdaad voor hen beschikbaar waren. Deze DUOurgentie is ingevoerd naar aanleiding van de discus sie met de Adviesgroep Ondiep over terugkeer, en daarna ook in andere wijken toegepast. Verder zorgde een goed opgebouwd woningbouw programma dat in de nieuwbouw veel huurwonin gen beschikbaar kwamen. Op de Ahornstraat werd eerst een nieuw appartementencomplex met 83 sociale huurwoningen gebouwd, voor er elders in de wijk werd gesloopt. Met name voor oudere bewoners betekende dit de kans op een gelijkvloerse woning,

Figuur 1: Bestemming vanuit sloopgebieden Ondiep

1%

Buiten regio

9%

Nieuwbouw Ondiep 28%

Overig rest Ondiep Totaal rest Noordwest

30%

Totaal rest stad Utrecht 10% 9%

12

Overig DUO-zone Ondiep

Totaal rest regio Utrecht

13%

gebieden uitwijzen. Maar toch erg hoog als dit cijfer wordt vergeleken met andere sloopgebieden (meest al keert hooguit 30% terug). Uit de grafiek blijkt dat Mitros erin geslaagd is al deze mensen inderdaad een andere woning in Ondiep te bieden.


Voldoende sociale huurwoningen De 70-30 verhouding in de nieuwbouw tussen koop en sociale huur was voor de bewoners in Ondiep niet acceptabel. Voor Ondiep is dan ook een uitzon dering gemaakt. Die is vastgelegd in de wijkvisie en is uitgebreid onderwerp van gesprek geweest in de gemeenteraad. 59% koop en 41% sociale huur was de uitkomst van deze discussie. In de praktijk blijkt dit inderdaad voldoende om iedereen die daar recht op heeft te herhuisvesten in de wijk. Tot nog toe is er bij geen enkel project sprake van geweest dat er onvoldoende woningen waren voor bewoners uit het sloopgebied die wilden terugkeren. Er waren steeds extra woningen beschikbaar voor urgenten uit volgen de sloopgebieden. Vaak is dat nog gewenster omdat bewoners dan maar één keer hoeven te verhuizen.

Passendheidseisen Een groot pijnpunt waren de passendheidseisen voor huishoudens in het woningverdelingssysteem. Ondiep kent een groot aantal, weliswaar kleine, een gezinswoningen waar vaak een- of tweepersoonshuis houdens wonen. Deze huishoudens zouden niet in aanmerking komen voor een eengezinswoning in de nieuwbouw, omdat deze te groot waren. Afgesproken is om urgenten toch het recht te geven om in eenzelf de woningtype terug te keren. De nieuw ingevoerde DUO-urgentie laat geheel vrij in wat voor woning een urgent woningzoekende terug keert in de wijk. Bijeffect hiervan is wel dat de ruime eengezinswoningen in de nieuwbouw regelmatig naar een eenpersoonshuishouden gaan, waardoor schaar se eengezinswoningen niet beschikbaar komen voor gezinnen. Aan de andere kant biedt de DUO-urgentie ook de mogelijkheid om binnen de wijk wooncarrière te maken. Diverse gezinnen konden hierdoor met voorrang verhuizen van een bovenwoning naar de zo gewenste eengezinswoning.

Intensieve begeleiding

nieuwbouw past in de traditie van Ondiep heeft veel goodwill gecreëerd. Wat verder opvalt in de wijkjes is dat niet te zien is wat sociale huurwoningen zijn, en wat koopwoningen. Zij staan in de wijk door elkaar.

Inpassing nieuwbouw

Woningen voor bijzondere doelgroepen

In de herstructurering zorgt Mitros voor een goede aansluiting bij de structuur en architectuur van Ondiep. Bij renovatie is gekozen voor dakkapellen, kozijnen en deuren die de oorspronkelijke architec tuur van de jaren ‘20 versterken. Veel beter dan wat bij de vorige renovatie was aangebracht. Beeldbepalende panden als het ‘Melkhuisje’ aan de Royaards van den Hamkade en het binnengebied van de Witte Wijk zijn met renovatie behouden. De nieuwbouw aan de Heringastraat, in het Kleine Wijk en het recent afge ronde Fruitkwartier kenmerken zich door een dorps, kleinschalig en besloten karakter. Het feit dat de

Het was geen expliciete wens uit de wijk, maar voor Mitros wel belangrijk: het maken van woningen voor mensen die niet (geheel) zelfstandig kunnen wonen. Dat er veel woningen voor bijzondere doelgroepen in Ondiep zijn toegevoegd, is te danken aan het pro gramma Levenslustig Ondiep. Het was een samen werkingsverband onder leiding van de Provincie. De belangrijkste partners waren de Gemeente, Mitros, wijkwelzijnsorganisatie Portes en zorgaanbieders Aveant, Continu en Amerpoort. Dit programma was erop gericht van Ondiep een wijk te maken waar men sen van verschillende leeftijden en leefstijlen op een

Melkhuisje

13


Vanaf het eerste sloopproject is in Ondiep veel aan dacht geweest voor de begeleiding van bewoners bij de verhuizing. In het bewonersonderzoek wordt geïn ventariseerd welke problemen bewoners voorzien bij het verhuizen. Wie hulp nodig denkt te hebben, kan dat al aangeven voordat de urgenties verstrekt wor den. Als het zover is, kan deze hulp vroegtijdig inge schakeld worden. Als blijkt dat bewoners geen gebruik maken van hun urgentie en niet op vrijkomende woningen reageren, worden deze door Mitros bena derd met de vraag of ze hierbij hulp nodig hebben. Hiervoor heeft Mitros consulenten sociale projectbe geleiding in dienst. Voor ‘zwaardere’ gevallen waarbij veel begeleiding nodig is en diverse hulpinstanties betrokken moeten worden, wordt een casemanager van de wijkwelzijnsstichting Portes ingeschakeld. De begeleiding kan ook uit praktische hulp bestaan. In het kader van de Krachtwijkenaanpak is in de wijk de ‘Vriendendienst’ gestart, een re-integratieproject van Utrechtse Werkbedrijven dat kleine klussen uitvoert voor bewoners bij hun verhuizing. Ook bij de grote renovaties worden de bewoners op deze wijze bege leid en geholpen.

14


goede manier kunnen wonen. De Provincie droeg via subsidies bij. Mitros heeft bijgedragen door verschil lende projecten voor kleinschalig wonen met bege leiding. Voor mensen met een verstandelijke beper king zijn er woningen in het project Heringastraat. Het eerder genoemde ‘Melkhuisje’ (een voormalige buurtwinkel) is een gemeenschappelijke voorziening voor hen geworden. Aan de Laan van Chartroise staan inmiddels zorgwoningen voor dementerende oude

ren. De appartementen aan de Ahornstraat zijn met subsidie van Levenslustig Ondiep levensloopbesten dig gemaakt.

Openbare ruimte De gemeente heeft zich ingezet bij de vernieuwing van Ondiep door de aanpak van de openbare ruim te. Sinds 2008 werkt de gemeente aan het project ‘GRoEndiep’, waarmee met diverse middelen de wijk

Het ontwerp ervan is indertijd samen met bewoners en gemeente gemaakt. In het Fruitkwartier komt met het Bosbesplantsoen een nog grotere open ruimte, ook hier is met een klankbordgroep van bewoners gezorgd voor een plan dat goed is afgestemd op hun wensen. Bij de vernieuwing van het Thorbeckepark is ruimte ontstaan voor een groter openbaar groenge bied, dat vroeger een afgesloten sportpark was. Hier wordt nu rond de nieuwbouwwoningen en het voor zieningengebouw De Speler een aantrekkelijk wandelen speelgebied gemaakt. Helaas is de waardering van de openbare ruimte na een aanvankelijke stijging vorig jaar weer gedaald. Mogelijk houdt dit verband met de vele bouwwerk zaamheden die in de wijk nog steeds gaande zijn. In ieder geval blijkt het, ondanks projecten van de gemeente op dat vlak, moeilijk om mensen te mobi liseren zelf medeverantwoordelijkheid te nemen voor hun leefomgeving.

een groener aanzicht krijgt. Daarbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij werkzaamheden die toch al plaatsvinden, zoals vernieuwing van riolering en sloop-/nieuwbouwprojecten. Maar ook kleine ingre pen zoals het aanleggen van geveltuintjes zijn onder deel van het project. Bij nieuwbouw worden kansen gegrepen om in deze dichtbebouwde wijk meer ruimte voor spelen en groen te realiseren. Het nieuwe plantsoentje in het Kleine Wijk wordt goed gebruikt.

Ondiep kent grote sociale achterstanden. De wijk scoort onder het gemiddelde op zaken als inkomen, arbeidsparticipatie, leerachterstanden, schooluitval en gezondheid. De geslotenheid van de wijk leidde soms ook tot ongewenst (crimineel) gedrag en een wantrouwen ten opzichte van instanties. Al in de wijkvisie werd dit gesignaleerd en zijn initiatieven genomen om dit aan te pakken. Ondiep is in 2008 aangewezen als zogenaamde krachtwijk. Mitros, Gemeente en Rijk zorgden voor een programma dat op alle genoemde punten verbetering moest brengen. De nadruk lag op programma’s voor jeugd, opvang van ‘multiproblem’-gezinnen, het opzetten van brede scholen met meer inbreng van ouders, en projecten gericht op bewegen en gezondheid.


Sociale en economische ontwikkeling

15

Wijkvoorzieningen Een goede wijk is meer dan wonen alleen. Mitros heeft zich als grote speler in de wijk altijd verantwoordelijk gevoeld voor de voorzieningen in de wijk. Zij heeft het Gezondheidscentrum op het Boerhaaveplein en het multi functionele voorzieningengebouw De Speler aan het Thorbeckepark gerealiseerd. In het gezondheidscentrum zijn huis artsen, fysiotherapeuten, een apotheek en welzijnswerk bij elkaar gehuisvest. In de Speler zijn een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang, activiteiten met name voor kinderen, jongeren en ouderen, fitness en gymzalen bij elkaar gebracht. Gezondheidscentrum Boerhaaveplein

Wijkeconomie

HIPraven, één van de nieuwe winkels aan de Amsterdamsestraatweg

De wijkeconomie concentreert zich op de Amsterdamsestraatweg. Mitros partici peert in een wijkontwikkelingsmaatschap pij die een flink aantal winkelpanden in deze straat in eigendom heeft genomen en daarmee de kwaliteit van het winkelaan bod gaat verhogen. Een ander initiatief is De Vriendendienst, een re-integratiepro ject van de Utrechtse Werkbedrijven. De Vriendendienst biedt langdurig werklozen de kans om werkervaring op te doen, en biedt de wijkbewoners een helpende hand met eenvoudige klussen. Bij verhuizing vanwege sloop of tijdelijke verhuizing bij renovatie hebben de bewoners veel werk aan het ontruimen en goed achterlaten van hun woning. De Vriendendienst helpt daarbij. Mitros steunt dit project en heeft het huisvesting in de buurt gegeven.

16


17


De Speler, het nieuwe voorzieningengebouw op het Thorbeckepark, dé nieuwe ontmoetingsplek van Ondiep

3 De Barometer van Ondiep Waar staat de wijk nu, acht jaar na de vaststelling van de wijkvisie en daarmee de start van de vernieuwing van Ondiep? Wat is de stand van zaken?

De bewoners In Ondiep wonen 12.593 mensen (1 januari 2011). Er wonen minder kinderen en jongeren (14%) dan gemiddeld in Utrecht (18%), terwijl het aandeel een gezinswoningen in Ondiep (68%) meer dan twee

keer zoveel is dan in Utrecht (32%). Het aandeel 0- tot 17-jarigen in Ondiep is dan ook gedaald sinds 2005. Die trend was daarvoor al ingezet. Opvallend is het hogere aandeel 18- tot 34-jarigen in Ondiep dan in Utrecht als geheel. Het betreft voor een

18

Figuur 2: Huishoudensamenstelling Ondiep in 2010 Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

120 Paar met kinderen Paar zonder kinderen

45

100

Eenoudergezin

90

Alleenstaand

80

Figuur 3: Leeftijdsopbouw Ondiep 2000-2010 en Utrecht in 2010

40 35 30

70 60

25

50

20

40

15

30

10

20

5

10

0

0 Utrecht

Ondiep totaal

0-17 2000

18-34 2005

35-54 2010

55-64

65 en ouder

2010, Utrecht

Nieuwkomers De koopwoningen zorgen voor een menging in de buurt. Ongeveer een derde van de kopers komt uit Ondiep of de direct naastliggende wijken. Vaak verhuizen ze vanuit kleinere koopwoningen of uit vrije sector huurwoningen in de buurt, maar er zijn ook starters die de stap van sociale huur naar koop maken. Dat geldt ook voor de overige kopers, die vooral uit andere wijken van de stad Utrecht komen. Jonge tweeverdieners, starters op de woningmarkt, zien in Ondiep, dat dichtbij de Utrechtse binnenstad ligt, een kans om een woning met een goede prijskwaliteitverhouding te kopen. Het dorpse karakter spreekt deze mensen vaak ook aan. Het is een ideale

19


groot deel starters en studenten die rondom de Amsterdamsestraatweg wonen. Dat verklaart waar schijnlijk deels het hogere percentage alleenstaanden in Ondiep (57%) dan gemiddeld in Utrecht (53%). In de rest van Ondiep – waar Mitros veel woningbe zit heeft – wonen opvallend veel eenoudergezinnen en paren zonder kinderen. In vergelijking met Utrecht wonen in Ondiep weinig gezinnen met kinderen (19% in Utrecht tegenover 13% in Ondiep). Ook wonen er minder senioren (55 jaar en ouder) in Ondiep dan in Utrecht (zie figuur 2 en 3). Van de bewoners in Ondiep is 70% van autochtone afkomst; dit is ongeveer gelijk aan het gemiddelde in Utrecht.

omgeving om een gezin te stichten. In de vrijkomende sociale huurwoningen in de wijk – zowel in nieuwbouw als bestaande woningen – is overigens vrijwel geen instroom meer van buiten de buurt. Deze woningen worden vooral betrokken door urgenten vanuit de ver schillende sloopgebieden in Ondiep. Zij hebben met de DUO-urgentie immers de grootste voorrang.

De woningen Op dit moment is meer dan de helft (52%) van de woningen in Ondiep een sociale huurwoning. Het gemiddelde in Utrecht ligt op 38%. Vooral in de buurten Ondiep en Nijenoord is het aandeel soci ale huurwoningen met circa 75% hoog. Rondom de Amsterdamsestraatweg zijn juist veel woningen in bezit van particulieren. Het overgrote deel van de soci ale huurvoorraad in de wijk is in bezit van Mitros. Er staan met name eengezinswoningen in Ondiep (zie figuur 4). 20


Woningprogramma Sinds het vaststellen van de Wijkvisie Ondiep in 2004 is de woningvoorraad in Ondiep sterk aan het verande ren. Dit is te zien op straat maar ook in de cijfers. In het woningbouwprogramma behorend bij de wijk visie zijn harde afspraken gemaakt over de verdeling huur-koop en eengezinswoning-meergezinswoning. Bij nieuwbouw moet 41% huur en 59% koop zijn, 60% een eengezinswoning en 40% een meergezins woning. Ook zijn er afspraken gemaakt over aantallen. Uitgangspunt was om het dorpse karakter van Ondiep te behouden en daarmee het totaal aantal woningen en het aantal typen woningen niet drastisch te wijzigen. Voor het laatste project uit fase 2, Fruitbuurt Noord, zijn plannen in de maak en aantallen nog niet bekend.

Tabel 1: Vergelijking verdeling huur-koop

Figuur 4: Woningtype in Ondiep 2011 3%

Inbegrepen/aantal nieuwbouwwoningen t/m fase 2 Programma

2004

4%

2011 'klaar'

5%

12% bovenwoning

Nieuwbouw huur

388 41%

398 40% 176 opgeleverd

Nieuwbouw koop

555 59%

589 60% 149 verkocht

Sloop

824

flat met lift

Renovatie

574 143 gerenoveerd

flat zonder lift

Verkoop (label)

286 293* 104 verkocht

Doorexploiteren

48 48

8%

benedenwoning eengezinswoning

68%

overig

* Er is een aantal woningen extra verkoopgelabeld. De afspraak ‘verkoop tot een maximum van 286 woningen in 2015’ blijft echter gelden.

Woningtypen Van de 739 nieuwbouwwoningen die Mitros gebouwd heeft of nog gaat bouwen, zijn er 419 eengezinswo ningen (64%) en 232 appartementen (36%). Mitros bouwt daarmee meer eengezinswoningen dan in 2004 afgesproken. Als de 88 geplande koopappartementen in het Thorbeckepark mee worden genomen, dan ligt het aandeel nieuwbouw eengezinswoningen nu op 57%. Kijkend naar de verandering van het aandeel een gezinswoningen sinds 2004 tot nu, dan is een lichte daling te zien van 60% eengezinswoningen in 2004 naar 59% in 2011.

Sociale en economische ontwikkeling Wijkactieprogramma krachtwijk Ondiep In de monitor Krachtwijken over het jaar 2011 blijkt hoe Ondiep er sociaal en economisch voorstaat. Op veel punten scoort Ondiep, na jaren van progressie, minder dan in 2010. Over de oorzaken is het gissen. De economische crisis zal een rol spelen. Maar dit is nog geen verklaring voor het feit dat weer minder kinderen hun school goed afmaken en het aantal laag opgeleiden is gestegen. Lichtpunt is dat ondanks de crisis het aantal inwoners met een uitkering stabiel is gebleven. Ook het aantal inbraken en het gevoel van onveiligheid van bewoners zijn gedaald. Positief is dat het aantal bewoners dat tevreden is over zijn woning, is gestegen. We kunnen niet hard beweren dat we met fysieke oplossingen sociale problemen hebben opge lost. Wel is het hoofddoel van het woningprogramma bereikt, namelijk dat de Ondiepers in een goede en passende woning wonen. Dat wordt door hen in toe nemende mate zo ervaren. Dit alles roept de vraag op hoeveel effect de maat

21


Eigendomsverhouding Van de nieuwbouwwoningen die Mitros heeft gebouwd of in de pijplijn zitten, is 40% huur en 60% koop. Daarmee loopt Mitros vrijwel gelijk op met de afspraken die in 2004 gemaakt zijn. Het aandeel soci ale huurwoningen is tussen 2004 en 2011 gedaald van 55% naar 52%. De grootste daling is zichtbaar in het middengebied van Ondiep waar de wijkvernieuwing met name heeft plaatsgevonden: van 82% naar 75%.

Bron: Wistudata, gemeente Utrecht

22


Rietendakschool

regelen uit het Wijkactieprogramma op de sociale ontwikkeling van de wijk hebben (gehad). Wellicht zouden de cijfers nog slechter zijn als er niets was gedaan, maar dit is niet met zekerheid te zeggen. Heeft het zin om na de Krachtwijkaanpak nog ver der te investeren in sociale maatregelen? Of moet er meer gekoerst worden op de zelfredzaamheid van bewoners? En hoe ziet die eruit en hoe is die te mobi liseren?

De huidige nieuwkomers dragen bij aan het draag vlak voor voorzieningen, brengen een nieuwe dyna

Waar staan we nu? Waar Ondiep tien jaar geleden nog op veel punten slecht scoorde, is er door de ingrijpende en brede aanpak van de wijk een duidelijke kentering gekomen. Toch is de wijk in veel opzichten nog geen ‘gemid delde’ Utrechtse wijk. Er valt nog veel te verbeteren in Ondiep. Aan de andere kant kun je je ook afvragen of het nog wel zo nodig en gewenst is om de wijk nog verder te willen veranderen.

23


Effect van menging Intussen is er in en buiten de wijk veel discussie over de voor- en nadelen van menging van koop en soci ale huur. Vermindering van het aantal sociale huur woningen is ook een indicator van de voortgang van de Krachtwijkenaanpak (en de score is goed). Maar wordt hiermee niet de sociale samenhang in de wijk verstoord? Worden oude, waardevolle verbanden tus sen mensen niet verbroken waardoor de wijk juist achteruit gaat? De nieuwe instromers, vaak jonge tweeverdieners, zo wordt gezegd, ‘mengen’ niet met de Ondiepers. Het zijn gescheiden leefwerelden. De mensen met een achterstand, op welk gebied dan ook, profiteren niet van de nieuwkomers. De gevoelens van vele Ondiepers, dat het niet meer is zoals vroeger, zijn uiteraard terecht. En de nieuw komers hebben vaak een andere leefstijl dan veel oorspronkelijke bewoners. Uit alle literatuur blijkt dat mensen niet zomaar met elkaar gaan optrekken. Een concentratie van sociale huurwoningen, en daar mee van mensen met een laag inkomen, biedt wijken echter ook weinig goeds. In 2004 was een neerwaart se trend te zien: er kwamen steeds meer kansarme bewoners bij. De kansrijken trokken weg uit Ondiep. Deze trend is succesvol gekeerd.

miek in de wijk. Als mensen te bewegen zijn hun kinderen in de wijk naar school te sturen, heeft dat een positief effect op de prestaties van de scholen. Het eerste initiatief van ouders is er al. De scholen zijn hard bezig om zich naar de wijk te richten en het niveau te verhogen.

4 Het vervolg Met alles wat Mitros heeft gedaan, samen met haar partners, zijn verwachtingen gewekt. Hoe ziet het vervolg van de aanpak van Ondiep eruit?

24


Veel Ondiepers hebben een prachtige nieuwbouw sociale huurwoning gekregen van 120 m2 voor een relatief lage huur. Het wantrouwen bij bewoners is omgeslagen in ongeduld bij diegenen van wie de woning nog niet is aangepakt, bijvoorbeeld bij de bewoners van de Fruitbuurt Noord en de Nijenoorden. Dit zijn projecten die in de derde fase van de vernieu wing gepland staan en nog niet van start zijn gegaan. De financiële en economische crisis raakt Mitros uiteraard ook. De verkoop van nieuwbouw ging lang heel goed in Ondiep. Recentelijk ziet Mitros dat ook hier niet alle nieuwbouwwoningen meer worden verkocht. Er zijn buurten waar vrijwel iedereen al is uitgeplaatst en waar Mitros in principe zou kunnen slopen en nieuw bouwen. Echter, ook hier maken koopwoningen onderdeel uit van het programma. Daarnaast heeft Mitros, net als alle andere corpora ties, de lasten van een wijzigend overheidsbeleid: fors meebetalen aan de huurtoeslag, waarschijnlijk een heffing voor de sanering van collega-corporaties, min der mogelijkheden voor het bouwen en verhuren voor de middeninkomens, striktere regels bij investeringen en de daarvoor aan te trekken leningen.

In het plan van 2004 was voor de projectgebieden Fruitbuurt Noord, de rand van de Witte Wijk en de buurtjes rond Nijenoord voorzien dat deze geheel gesloopt zouden worden. Dit zijn de laatste projec ten in het hele plan. Deze gebieden zullen hooguit deels gesloopt worden. Dat betekent echter niet auto matisch renovatie, in ieder geval niet op het niveau van de 350 woningen in de Bomenbuurt waar Mitros begin 2012 gestart is. Daar wordt meer dan 100.000 euro per woning geïnvesteerd. Mitros moet keuzes maken waar haar investeringen het hardste nodig zijn en het meeste effect hebben. Mitros heeft immers nog andere prioriteitswijken in de stad, en door de wijzigende economie en rijks beleid kan er veel minder worden geïnvesteerd dan gepland en gewenst. Onvermijdelijk is de vraag of Mitros nog veel langer zo intensief in de wijk moet investeren. In Ondiep is de neergaande ontwikkeling gekeerd, de belangrijkste veranderingen zijn verwe zenlijkt. Is de tijd gekomen waarin ook met kleinere investeringen en minder ingrijpende maatregelen de problemen opgelost kunnen worden? Of bevindt Ondiep zich nog in een wankel evenwicht?

25

Toekomstscenario’s In plaats van een ingrijpende betrokkenheid en inves tering in de wijk, kan Mitros ook nadenken over een aantal andere oplossingsrichtingen. Hieronder een aantal opties. Meer renoveren Het college van B&W zet in op meer renovatie in plaats van sloop en nieuwbouw. Mitros wil aansluiten bij deze aanpak. Een voorwaarde is dat de renovatie leidt tot de aanpak van de technische gebreken van de woningen.

Kluswoningen Op sommige specifieke plekken in Ondiep is ruimte voor het kluswoningconcept. Een groep bewoners koopt voor een beperkt bedrag een cluster van wonin gen en knapt deze gezamenlijk op. Ondiep biedt door zijn ligging kansen voor deze doelgroep, die dichtbij de binnenstad een woning kunnen vinden die zij op geheel eigen wijze kunnen opknappen. Uiteraard zijn lang niet alle woningen hiervoor geschikt en is de markt beperkt. Toch is het de moeite waard om nog eens verder te verkennen wat dit voor Ondiepers zou kunnen betekenen. Er wonen veel ZZP’ers uit de bouw


Fruitbuurt-Noord

in de wijk. Zou het mogelijk zijn om hen een woning tegen een acceptabele prijs te bieden die ze zelf nog moeten opknappen? Kunnen zij hiervoor financiering krijgen? En zijn mensen te verleiden om een dergelijk avontuur aan te gaan, terwijl ze wellicht dachten dat ze in aanmerking kwamen voor een nieuwbouw soci ale huurwoning? Campus Op dit moment moeten bewoners van verschillende projecten al verhuizen vanwege de sloop van hun woning. Zolang Mitros geen zekerheid heeft dat er daadwerkelijk nieuw gebouwd gaat worden, is te overwegen of sloop noodzakelijk is. Is een vorm van een studentencampus wellicht mogelijk, bijvoorbeeld aan de Omloop? Belangrijke voorwaarden hierbij zijn natuurlijk de leefbaarheid in de wijk en de technische staat van de woningen. Sociale maatregelen

26


Omloop

Dit alles zijn weer fysieke maatregelen. Het is voor woningcorporaties in de toekomst niet meer mogelijk met dezelfde financiële middelen in de wijk te inves teren, ook niet in de Krachtwijkenaanpak. Hoe weer barstig ook, Mitros zou in deze veranderende situatie nog scherper moeten kijken naar sociale maatregelen. Wat werkt, en wat werkt niet? Hoe kunnen mensen worden gemobiliseerd? Recentelijk is er een experi ment in Ondiep (en Overvecht) gestart: buurtteams Jeugd en Gezin en Sociaal Kwetsbaren. Voor de hulp verlening betekent dit kiezen voor duurzame oplos singen (inschakelen eigen netwerk van een bewoner) en minder hulpverleners in een gezin (generalisten in het buurtteam). Uiteraard is dit ook ingegeven door de bezuinigingen, maar het beperkt aantal hulpverle ners per gezin heeft ook voordelen.

27


28


5 Vooruitblik ten. Het initiatief zal lang niet altijd bij Mitros liggen. Het wordt veel minder een uitgestippeld toekomst plan, meer een kwestie van herkennen en benutten van kansen. Dit vraagt van Mitros, partners en natuurlijk ook de bewoners een andere blik en meer creativiteit. Met alle inspanningen van de afgelopen tien jaar zijn de medewerkers van Mitros sterk geworteld in de wijk en is er een belangrijk netwerk ontstaan. Dat is de basis voor de toekomstige opgave in Ondiep.

29


In het vorige hoofdstuk hebben we een aantal oplos singen geschetst, maar de vraag is misschien eerder: moet Mitros nog wel de rol vervullen van de hoeder van de wijk, de partij die steeds voor oplossingen moet zorgen? Dat was een logische rol in de situ atie dat Mitros het overgrote deel van de woningen in bezit had en deze vaak van slechte kwaliteit waren. Dat verandert nu in snel tempo. Tegelijkertijd zijn de financiële mogelijkheden voor Mitros afgenomen. Dit geldt niet alleen voor Mitros en Ondiep. De woningcorporaties zijn de afgelopen 10-15 jaar een grote drijvende kracht geweest achter de vernieuwing van ‘aandachtswijken’, maar zullen die ambities moeten terugschroeven. Mitros blijft investeren, maar vaak zal dat met wat minder ingrij pende middelen zijn, of alleen als er voldoende vraag op de koopmarkt is. Zo’n meer bescheiden aanpak betekent ook dat we meer samen moeten optrekken met partners die ook in de wijk willen en kunnen investeren. Dit geldt op alle niveaus: van verbeterprogramma’s voor de hele wijk tot bewoners die zich voor hun straat willen inzet

Ondiep, Utrecht (2002-2016) Ondiep, Utrecht Wie woonden er voorafgaand aan de wijkontwikkeling? Ondiep was een Utrechtse arbeidersbuurt, met in 2001 vijfduizend bewoners waarvan driekwart autochtoon. Veel bewoners waren arbeidsongeschikt of gepensioneerd en waren geboren en getogen Ondiepers. Veel bewoners waren laagopgeleid, bijna de helft van de kleuters had een achterstand. Bewoners hadden een gesloten, eigengereide cultuur, zonder respect voor gezag en behoefte aan hulpverlening. Veel kansrijke bewoners vertrokken uit Ondiep, hier kwamen kansarme, vaak allochtone bewoners voor terug.

Wat zi

Resultaten

Wat voor woningen stonden er voorafgaand aan de wijkontwikkeling? De woningen, vooroorlogs, waren slecht onderhouden en hadden geen moderne voorzieningen zoals isolatie. Het overgrote deel, 82 procent, was sociale huurwoning, 13 procent was koop en 5 procent vrije sector huur. In 2005 was de gemiddelde WOZ-waarde 136 duizend euro. De huizen waren klein en stonden dicht op elkaar.

Startpunt

D H D A B D O

Welke Hoe zag de wijk er verder uit? Ondiep kende weinig groen en één stenig plein. Ruim een derde van de bewoners had last van hangjongeren; de netheid van de wijk kreeg een 5,1. In Ondiep zaten mensen met lekker weer voor hun eengezinswoning en met kerst waren de straten versierd. In 2006 wilde 38 procent van de bewoners liever weg uit Ondiep; bijna de helft voelde zich onveilig.

30

Wat waren de doelen van de wijkontwikkeling?


Een levensloopbestendige wijk waarin mensen in elke levensfase kunnen wonen. Een mooie en goed onderhouden openbare ruimte, met versterking van de stedenbouwkundige structuur. ▪ Bewoners die betrokken zijn bij de wijk en elkaar en hun medebewoners respecteren. ▪ Minder achterstanden rondom onderwijs, gezondheid, participatie en werkgelegenheid.

Succesfactoren

Welke

Wat is de wijkontwikkeling Ondiep (2002-2016) en wat bepaalde het verloop hiervan?

Wat waren de belangrijkste projecten in de wijkontwikkeling? Sloop van 1.170 woningen, bouw van 1.300 woningen, renovatie van 575 woningen, de helft werd koopwoning. Meer bomen en speelplekken in de openbare ruimte en herinrichting van de straten. Aanleg van het Thorbeckepark, met Cruyff Court en sport- en opvangvoorzieningen. Vriendendienst: werkervaringsplekken waar mensen klusjes doen zoals opruimen en verhuizen. Clustering van voorzieningen en een gezondheidscentrum, voor betere toegankelijkheid en samenwerking. Woonvoorzieningen voor verstandelijk gehandicapte jongeren en dementerende ouderen. Betere samenwerking tussen de basisscholen om kinderen en ouders onderwijs én ondersteuning te bieden. Aanstelling van een case-manager en een buurtbeheerder, die problemen aanhoren, signaleren en oplossen.

In D G A D D

Welke

D D

Welke

B D

Tegenvallers

Wat w

B B N

Wie waren de belangrijkste betrokkenen en wat was hun rol bij de wijkontwikkeling? Corporatie Mitros ontwikkelde woningen en een multifunctioneel voorzieningengebouw. De gemeente stelde de kaders en wijkvisie vast, en verbeterde de openbare ruimte en de voorzieningen. De provincie subsidieerde acht miljoen euro en stelde een procesmanager beschikbaar. Bij elk bouwproject was een bewonerswerkgroep betrokken als aanspreekpunt voor de corporatie. Ontwikkelaar AM Wonen ondersteunde de opstart van de wijkvisie en de verkoop van de eerste nieuwbouw. Adviesgroep Ondiep vertegenwoordigde bewoners en adviseerde bij planvorming en uitvoering.

D D

Aanpak

Kantelmomenten

Wat zi

Lessen

O D S G V E

Deze kaart maakt onderdeel uit van een serie kaarten over acht wijkontwikkelingen. Corporaties die zijn aangesloten bij De Vernieuwde Stad he meegewerkt aan deze wijkontwikkelingen. De kaarten zijn gemaakt door medewerkers van de betrokken corporatie te bevragen. De acht kaar

Intensieve begeleiding van bewoners van sloopwoningen nam stress, onduidelijkheid en weerstand weg.ach ▪ Minder De vooral buurtbeheerder was en blijft elke werkdag aanwezig in de wijk. Welke werkwijzen bepaalden het succes? Gemeente, corporatie, politie en welzijnsorganisaties hadden op vele niveaus goede overlegstructuren. Intensieve begeleiding van bewoners van sloopwoningen nam stress, onduidelijkheid en weerstand weg. Alle partijen, inclusief bewoners, dachten mee over de wijkvisie; dit creëerde draagvlak en een gemeenschappeli De buurtbeheerder was en blijft elke werkdag aanwezig in de wijk. De politiek bemoeide zich weinig met de wijkontwikkeling, waardoor het geen speelbal werd van de politiek. Gemeente, corporatie, politie en welzijnsorganisaties hadden op vele niveaus goede overlegstructuren. van 1.170 woningen, bouw va Door sloop slim te plannen wisten bewoners vooraf dat zij in OndiepSloop een nieuwe woning zouden krijgen. Alle partijen, inclusief bewoners, dachten mee over de wijkvisie; dit creëerde draagvlak en een gemeenschappelijk doel. Meer bo De politiek bemoeide zich weinig met de wijkontwikkeling, waardoor het geen speelbal werd van de politiek. Aanleg Door sloop slim teWelke plannen wisten bewoners vooraf zij inbepaalden Ondiep eenvooral nieuwe kenmerken van de wijk ofdat de tijd hetwoning succes?zouden krijgen. In opdracht van De Vernieuwde Vriendendienst: Stad, we Wat zijn de resultaten van de wijkontwikkeling? De gunstige woningmarkt stelde de corporatie in staat makkelijk verkopen in het onbekende Ondiep. platform vantegrote en grootstedelijke Clustering van voorzieningen e De wijkontwikkeling loopt nog: hetkenmerken is te vroeg voor van een eindoordeel hettijd lijkt beter te gaan. De maar woningverkoop liep goed door desucces? gunstige ligging. Welke de wijk of de bepaalden vooral het woningcorporaties, is recentelijk door Woonvoorzie aten Het woningaanbod is gevarieerder en heeft moderne voorzieningen; de architectuur sluit aan bij de rest van de wijk. De bewonerssamenstelling is meer kansrijk; de ontwikkeling vande zittende bewonersin is onbekend. adviesbureau De Argumentenfabriek De gevarieerd gunstigeenwoningmarkt stelde corporatie staat makkelijk te verkopen in het onbekende Ondiep. Betere samenwerking tussen de Achterstanden rond werk, onderwijs en participatie nemen af, maar zijn groter dan gemiddeld in Utrecht. De woningverkoop liep goed door de gunstige ligging. een serie wijkontwikkelingskaarten Bewoners beoordelen de toekomst van de wijk beter dan het stedelijk gemiddelde (dat was slechter). Aanstelling van een case-manag De kleinschalige clusters van woonzorgvoorzieningen zijnWelke opgeleverd en draaien. tegenvallers hinder(d)en de wijkontwikkeling? gemaakt. Voor acht wijken is een Ondiep is inmiddels zo aantrekkelijk dat de laatste fase minder ingrijpend hoeft te zijn dan bedacht. schema gemaakt, waarin Bewoners waren tegen sloop, wat vertraagde; dit handzaam ging beter door bewoners hun nieuwe huis te laten zien wa in één oogopslag te zien is wat De crisis dwingt tot renovatie, in plaats van (duurdere) nieuwbouw voor de laatste aanener te pakken Wie woninge Welke tegenvallers hinder(d)en de wijkontwikkeling? Welke projecten bepaalden in belangrijke mate het succes? zijds het startpunt en de aanpak Corporatie M Bewoners waren tegen sloop, watthuisvoelen vertraagde; dit ging beter door bewoners hun nieuwe huis te laten zien. Tegenvallers De nieuwbouw paste qua uitstraling bij Ondiep, waardoor bewoners zich bleven in hun wijk. waren en anderzijds wat de resul De projecten waren fysiek en dus iedereen duidelijk was datvan er echt iets gebeurde.nieuwbouw voor de laatste aan te pakken woningen. Dezichtbaar, crisis waardoor dwingt het totvoor renovatie, in plaats (duurdere) De gemeente stelde de kad toren Wat waren de belangrijkste kantelmomenten in de wijkontwikkeling? taten, succesfactoren, tegenvallers, De provin Welke werkwijzen bepaalden vooral het succes? kantel m omentenenen lessen zijn. De Tegenvallers Bij het beschikbaar komen van provinciaal geld ontstond draagvlak werden de kansen zichtbaar. Bij elk bouwproject w Intensieve begeleiding van bewoners van sloopwoningen nam stress, onduidelijkheid en weerstand weg. kaartbleken met het schema voor de feestelijke opening van het gezondheidscentrum bewoners trots en Ondiep tevredenisover de aanpak. Wat waren de belangrijksteBijkantelmomenten in de wijkontwikkeling? De buurtbeheerder was en blijft elke werkdag aanwezig in de wijk. Ontwikkelaar AM Wonen onder afgedrukt. van de eerste koopwoningen blekenhierbij de bewoners te passen bij Ondiep en betrokken te zijn. Gemeente, corporatie, politie en welzijnsorganisaties hadden opNa veleoplevering niveaus goede overlegstructuren. hetmee beschikbaar komen vandraagvlak provinciaal geld ontstond draagvlak en werden de kansen zichtbaar. Adviesgroep Ondiep Alle partijen, inclusief bewoners,Bij dachten over de wijkvisie; dit creëerde en een gemeenschappelijk doel. 31 De politiek bemoeide zich weinig wijkontwikkeling, waardoorvan het geen werd van de politiek. bleken bewoners trots en tevreden over de aanpak. Bijmetdedefeestelijke opening hetspeelbal gezondheidscentrum Kantelmomenten Door sloop slim te plannen wisten bewoners vooraf dat zij in Ondiep een nieuwe woning zouden krijgen. Na oplevering van de eerste koopwoningen bleken de bewoners te passen bij Ondiep en betrokken te zijn. Wat zijn de belangrijkste lessen uit de wijkontwikkeling?

-2016) Wat(2002-2016) is wijkontwikkeling

ep (2002-2016) lingbepaalde het wat 016) rloop hiervan? het n?


Welke kenmerken van de wijk of de tijd bepaalden vooral het succes? antelmomenten Om verandering te realiseren is het nodig te investeren in woningen én in sociaal-economische ontwikkelin

llers

De gunstige woningmarkt stelde de corporatie in staat makkelijk te verkopen in het onbekende Ondiep. De horizon tien, vijftien jaar Watdoor zijndede belangrijkste lessen uit de van wijkontwikkeling? De woningverkoop liep goed gunstige ligging.

Lessen

was te ver; dit betekent relatief veel aanpassingen en hierdoor teleurstelli Snelle resultaten voeden het vertrouwen bij bewoners en instanties. Om verandering te realiseren is het nodig te investeren in woningen én in sociaal-economische ontwikkeling. Gunstige marktomstandigheden zijn essentieel om nieuwe bewoners (kopers) te trekken. horizon van tien, vijftien jaar was te ver; dit betekent relatief veel aanpassingen en hierdoor teleurstellingen. Welke tegenvallers hinder(d)en deDe wijkontwikkeling? Versterk het goede van een wijk; dit biedt een herkenbaar doel en bindt zittende en nieuwe bewoners. resultaten vertrouwen Lessen Bewoners waren tegen sloop, Snelle wat vertraagde; dit ging voeden beter door het hun nieuwe bij huisbewoners te laten zien. en instanties. Eenbewoners onafhankelijke procesmanager kan tijdverlies door belangenstrijd beperken. De crisis dwingt tot renovatie, Gunstige in plaats van marktomstandigheden (duurdere) nieuwbouw voor de laatste aan te pakken om woningen. zijn essentieel nieuwe bewoners (kopers) te trekken. Versterk het goede van een wijk; dit biedt een herkenbaar doel en bindt zittende en nieuwe bewoners. Een onafhankelijke procesmanager kan tijdverlies door belangenstrijd beperken. Wat waren de belangrijkste kantelmomenten in de wijkontwikkeling? Bij het beschikbaar komen van provinciaal geld ontstond draagvlak en werden de kansen zichtbaar. Bij de feestelijke opening van het gezondheidscentrum bleken bewoners trots en tevreden over de aanpak. Na oplevering van de eerste koopwoningen bleken de bewoners te passen bij Ondiep en betrokken te zijn.

wijkontwikkelingen. Corporaties die zijn aangesloten bij De Vernieuwde Stad hebben menten aakt door medewerkers van de betrokken corporatie te bevragen. De acht kaarten Wat zijn de belangrijkste lessen met uit dealle wijkontwikkeling? kkeling, waarin we een negende kaart maken, succes- en faalfactoren van worden in eenOm kaartenboek wijkontwikkeling. verandering teover realiseren is het nodig te investeren in woningen én in sociaal-economische ontwikkeling. aties die gebundeld zijn aangesloten bij De Vernieuwde Stad hebben

van tien, jaar was te ver; dit betekent relatief veel aanpassingen en hierdoor teleurstellingen. n de betrokken corporatieDetehorizon bevragen. Devijftien acht kaarten resultaten het vertrouwen gende kaart maken, metSnelle alle succesenvoeden faalfactoren van bij bewoners en instanties. gemaakt door: Gunstige marktomstandigheden zijn essentieel om nieuwe bewoners (kopers) te trekken. aartenboek over wijkontwikkeling.

n

Versterk het goede van een wijk; dit biedt een herkenbaar doel en bindt zittende en nieuwe bewoners. Een onafhankelijke procesmanager kan tijdverlies door belangenstrijd beperken.

ngesloten bij De Vernieuwde Stad hebben corporatie te bevragen. De acht kaarten

in opdracht van:

gemaakt door:

© 2012

Renovatie Bomenbuurt in volle gang.

Dit Mitros Cahier verscheen ter gelegenheid van

13 Wijkstabiliteit

het Mitros Podium ‘Barometer van de Stedelijke

14 Slopen en/of renoveren

Vernieuwing’ van 14 juni 2012.

15 In gesprek met de huurders 16 Sociale Stijging

Colofon

Eerder verschenen in de reeks Mitros Cahiers

17 Waarde maken met voorzieningen

1 Maatschappelijk Gebonden Eigendom

18 Investeren in Verstedelijking 2010-2030

Tekst

Mitros

2 Monumentenbeleid*

19 Klant en klacht

Foto’s/illustraties

Theo Scholten

3 Woningkwaliteit bereikbaar

20 Wijkaanpak 2.0

Marnix Schmidt

4 Woonmilieus in beeld

21 Het nieuwe ontwikkelen

Sanne Sprenger/Aviva Brouwer

5 Regionale samenwerking

Het Utrechts Archief

6 Allochtonen communicatie

Marieke Schopmeijer

7 Stedelijke vernieuwing in de steigers

Vormgeving

CARTA, Utrecht

8 Omgaan met Overlast

Te bestellen bij

Druk Prezco

9 Woonservicezones

Mitros, afdeling Communicatie:

Uitgever Mitros

10 Leefbaarheid in wijken en buurten

(030) 880 3912, of te downloaden via

11 Bijzondere Doelgroepen

www.mitros.nl

12 Sturen aan de stad

* niet meer leverbaar

© juni 2012

Postbus 8217 3503 RE Utrecht

Voorwoord. Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

Recommend Documents