Onderstaand artikel is gepubliceerd in de Barometer Maatschappelijk Vastgoed (J. Veuger, 2013), pagina 149 ISBN 978-90-819774-2-5
Ruimte voor privaat initiatief vereist een level playing field Bezuinigen vraagt om transparante huurprijssystematiek
Eltje de Klerk MSc MRE en Henk de Kok MRE Er is geen eenduidige huurprijssystematiek voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. De praktijk laat een bonte verzameling van verschillende methodieken zien. Logisch, want iedere gemeente kan het eigen beleid bepalen of er voor kiezen geen beleid te voeren. Maar ook bezwaarlijk, want het gaat ten koste van transparantie en een ‘level playing field’. Zeker nu bezuinigingen gemeenten dwingen meer aan de markt over te laten, is het de hoogste tijd om orde op zaken te stellen.
Stad van Nederland, Het Nieuwe Instituut (foto: Mike Bink) Huidige situatie: grote verschillen in huurprijsbepaling Feit is dat de gemiddelde huur van gemeentelijke sport- en cultuuraccommodaties onder de kostprijs ligt, zo blijkt uit de uitkomsten van de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. Via het vastgoed worden instellingen dus vaak indirect gesubsidieerd. Tegelijkertijd zijn er maatschappelijke instellingen die marktconform huren van marktpartijen. Daardoor is er een bepaalde mate van ongelijkheid tussen maatschappelijke instellingen. Het is in Nederland dan ook onmogelijk om gemeentelijke subsidies te vergelijken, vanwege de ongelijkheid in ‘huisvestingssubsidie’. Een groot handicap bij landelijke benchmarking.
In de huidige situatie wordt de huurprijs van maatschappelijk vastgoed per gemeente anders vastgesteld: de ene gemeente vraagt een kostendekkende huurprijs, de andere een markthuur en weer een andere beleidshuur. Daarnaast zijn er gemeenten die verschillende methodieken naast elkaar hanteren. Ook binnen de richtlijnen van Besluit Begroting Verantwoording (BBV) – op basis waarvan gemeenten hun begroting en verantwoordingstukken moeten opstellen – is er ruimte voor het toepassen van deze verschillende methodieken.
Kostendekkende huur, een korte toelichting Wat is kostendekkende huur? Bij een kostendekkende huurprijssystematiek berekent de gemeente kapitaallasten (rente en afschrijving), zakelijke lasten (verzekeringen, belastingen e.d.) en een reservering (groot) onderhoud door aan de huurders. Er kan een huurverhogingssystematiek worden toegepast of er kan voor worden gekozen alleen de laatste twee soorten lasten jaarlijks te indexeren. De Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed (in 2011 opgegaan in Bouwstenen voor Sociaal) pleitte enkele jaren geleden voor kostendekkende huur en gaf in 2008 de handreiking ‘Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed’ uit. In deze handreiking worden aanwijzingen gegeven hoe omgegaan zou moeten worden met de waardebepalende parameters, zoals restwaarde en exploitatie c.q. afschrijvingstermijn. Daarnaast kunnen de globale richtlijnen van het BBV worden gevolgd: exploitatietermijn van 40 jaar; niet afschrijven op de grond; investeringen in de opstal afschrijven tot restwaarde 0. Kanttekeningen: Wie dacht dat kostendekkende huur bij alle gemeenten op dezelfde wijze wordt berekend, moeten we teleurstellen. De ene gemeente berekent deze huur op basis van annuïtaire afschrijvingen, terwijl de andere gemeente lineair afschrijft. De jaarlijkse annuïteiten zijn ieder jaar gelijk. Bij gemeenten die er echter voor kiezen lineair af te schrijven, is de rentecomponent in de eerste jaren van de exploitatietermijn relatief hoog en in het laatste jaren relatief laag tot vrijwel nihil. Bij lineair afschrijven ontstaat hierdoor een onlogische verloop in de hoogte van de huur: in de beginjaren is de huur buitenproportioneel hoog en besteedt de gebruiker een onevenredig groot gedeelte van zijn (subsidie)budget aan huur. In de laatste jaren is de huur juist relatief laag. Daarom wordt dit euvel in de praktijk ook wel verholpen door het inzetten van een gemeentelijke egalisatiereserve. De gemeente moet natuurlijk wel de financiele middelen hebben voor het aanleggen van zo’n reserve. Een voorbeeld dat het grote verschil laat zien tussen kostendekkende huur op basis van annuïtaire en van lineaire afschrijving: Object: gebouw met cultureel maatschappelijke functie van circa 6.400 m2 bruto Kostendekkende huur (annuïtair): € 195 per bruto m.2 p.j. exclusief btw Kostendekkende huur (lineair): aflopend van € 240 naar € 140 exclusief btw (respectievelijk in het eerste en het laatste jaar van de exploitatietermijn). Andere redenen dat kostendekkende huur niet altijd onderling vergelijkbaar is: - Het aftoppen van de onrendabele top (bijvoorbeeld door middel van eenmalige subsidies) verlaagt de kapitaallasten en daarmee de kostendekkende huur. - Het verschil in parameters waar gemeenten mee rekenen (interne rekenrente, restwaarde en exploitatietermijn). Bovendien blijkt de praktijk weerbarstig: hoewel veel gemeenten in beleidsstukken aangeven met een kostendekkende huur te werken, blijkt dit nog niet altijd voor de hele portefeuille te zijn doorgevoerd of dekt de huurprijs toch niet volledig de werkelijke lasten. Voordelen kostendekkende huur: - Optimale allocatie van middelen - Transparantie
Nadelen kostendekkende huur: - Een kostendekkende huur in combinatie met lineair afschrijven is complex. - Administratief is kostendekkende huur bewerkelijker dan werken met een vaste beleidshuur. - Bij (nieuwe) gemeentelijke panden komt het regelmatig voor dat de stichtingskosten hoog oplopen. De kostendekkende huur kan dan zeer hoog uitkomen, zeker als met een restwaarde voor de opstal van ‘0’ is gerekend.
Markthuur, een korte toelichting Wat is markthuur? “Het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na een behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.” (RICS, taxatiestandaarden). Een voorwaarde voor het bepalen van markthuur is een transparante markt waarin voldoende data beschikbaar is. Dit betreft bijvoorbeeld informatie van huurtransacties van vergelijkbare panden, waarmee via de comperatieve (vergelijkende) methode tot een vaststelling van de markthuur gekomen kan worden. Kanttekeningen: Ten aanzien van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is (nog) geen sprake van marktwerking en een (transparante) markt. Er zijn nog weinig private partijen actief op deze markt en informatie uit de gemeentelijke administratie biedt nog weinig houvast. Zo wordt de boekwaarde van gemeentelijke panden bepaald op basis van de richtlijnen van het BBV en staat los de marktwaarde. De verwachting is dat meer private eigenaren op de markt van maatschappelijk vastgoed actief worden, zodat er op termijn meer ‘market evidence’ ontstaat. Het ontbreken van een transparante markt heeft tevens te maken met de één-op-één relatie tussen gemeente en gebruiker. Bijvoorbeeld: de gemeente bouwt een nieuw theater voor de enige gemeentelijke theaterinstelling. Dit mechanisme houdt marktwerking in de wereld van gemeentelijk vastgoed tegen. Verdere (regionale) ketenvorming in de maatschappelijke sector kan het aantal potentiële gebruikers van gemeentelijke panden doen toenemen. Ook het aanbesteden van maatschappelijke functies, zou kunnen bijdragen aan het vergroten van het aantal potentiële gebruikers en daarmee aan een grotere marktwerking. Dat het toepassen van markthuur reeds in de huidige situatie kan, laat een bijvoorbeeld uit de gemeente Nijmegen zien. De nieuwbouw van het filmhuis Lux in Nijmegen, onderdeel van de Mariënburg-ontwikkeling, leverde een zeer hoge kostendekkende huur op. In 2004 is de boekwaarde met 2,4 miljoen euro op basis van een taxatie afgewaardeerd en de kostendekkende huur is vervolgens verlaagd van € 509.000,- per jaar naar een kostendekkende huurprijs die overeenkomt met een markthuurprijs van € 322.000,- per jaar. (De Klerk, 2011, Professionaliseren gemeentelijk cultureel vastgoed, interview Sweens en Peters). Voordelen markthuur: - Gemeente en instellingen zijn niet tot elkaar ‘veroordeeld’. De eigenaar-verhuurder kan als de huidige huurder vertrekt of failliet gaat naar verwachting tegen dezelfde condities opnieuw verhuren. De huurder kan zich vrij bewegen op de markt.
Nadelen markthuur: - Het zal enige tijd duren voordat er voldoende ‘market evidence’ beschikbaar is en er een (transparante en goed functionerende) markt voor maatschappelijk vastgoed ontstaat. - Gemeentelijk vastgoed bestaat voor een substantieel deel uit incourante panden, waarvan de markthuur in de meeste gevallen lastig te bepalen is. - Markthuur kan onder de kostprijs liggen. Er is dan sprake van indirecte subsidie. - Met het invoeren van markthuur zijn kosten voor taxaties gemoeid.
Beleidshuur of maatschappelijke huur, een korte toelichting Wat is beleidshuur of maatschappelijke huur? Beleidshuur (ook wel maatschappelijke huur) is een huur die vastgesteld wordt vanuit beleidsmatig oogpunt. Meestal is de beleidshuur uitgedrukt in een vast bedrag per m2 (bijvoorbeeld € 100 per m2 per jaar). Deze vaste huurprijs geldt voor alle panden die de gemeente aan maatschappelijke instellingen verhuurt. De huur kan echter ook bepaald worden op basis van een (van te voren bepaald) deel of percentage van de werkelijke kosten van de vastgoedexploitatie. Een voorbeeld hiervan is een gemeente die geen rentelasten en afschrijving doorbelast in de huur, maar wel de zakelijke lasten en een reservering voor groot onderhoud. Het gaat in dat geval dan niet om een beleidshuur die voor alle panden gelijk is. Kanttekeningen: De grote vraag is welke organisaties in aanmerking komen voor zo’n maatschappelijke huur. In principe gesubsidieerde organisaties. Maar wat als er nu organisaties zijn die niet gesubsidieerd worden, niet commercieel zijn en een maatschappelijk doel dienen. In de praktijk gebeurt het dan al dat ook deze instellingen voor beleidshuur in aanmerking komen. Voordelen beleidshuur of maatschappelijke huur: - Bij een vaste beleidshuur: de huur van verschillende gebouwen is vergelijkbaar. Dit maakt het overzichtelijk voor de gemeente. Voor de instellingen is de huurprijs geen drempel om over te stappen van het ene naar het andere gemeentelijk pand. - Bij het doorberekenen van een deel van de werkelijke kosten: dit voorkomt het rondpompen van gemeentelijk geld. Nadelen of maatschappelijke huur: - Bij een vaste beleidshuur: er is geen optimale allocatie van middelen, doordat alle panden - ongeacht hun kwaliteit - gelijk ‘geprijsd’ zijn. - Bij het doorberekenen van een deel van de werkelijke kosten: de huur ligt onder de werkelijke kostprijs. Er is daarmee sprake van intransparantie en indirecte subsidie.
Ingrijpende bezuinigingen op functies, dwingt te kijken naar huurprijsbeleid Als we kijken naar mogelijke toekomstige ontwikkelingen, is het goed te realiseren dat gemeentelijk huurprijsbeleid niet op zichzelf staat: er is een verband met subsidiestromen in de diverse beleidsvelden. Immers, maatschappelijke organisaties die subsidie ontvangen gebruiken daarvan een deel voor de huisvestingslasten. En wanneer ze huren van de gemeente, bepaalt het gemeentelijk huurprijsbeleid die huisvestingslasten.
Momenteel vinden ingrijpende veranderingen plaats in de subsidiëring van de beleidsvelden en dit dwingt om ook te kijken naar de huurprijssystematiek. Gemeenten staan aan de vooravond van grote bezuinigingen. Het kabinet legt wettelijke taken op het brede terrein van werk, jeugdzorg en de zorg bij de gemeenten neer. De 18 miljard euro die gedecentraliseerd wordt, is onvoldoende om deze taken uit te voeren. Bovendien krimpen de inkomsten uit het Gemeentefonds, omdat het fonds gekoppeld is aan de groei of krimp van de netto rijksuitgaven. De druk op gemeentelijke budgetten neemt hierdoor zodanig toe, dat de bezuinigingen op autonome taken, zoals openbaar onderhoud, welzijn, sport en cultuur tot 40% zouden kunnen oplopen (Wijn en Van Oort, 2013, Decentralisatie verzorgingsstaat drijft cultuur in het nauw). Beleidsafdelingen van gemeenten buigen zich koortsachtig over de wijze waarop de bezuinigingen behaald zouden moeten worden, maar zeker is dat de sectoren welzijn, sport en cultuur zullen inkrimpen, waardoor leegstand van gemeentelijk vastgoed dreigt. Tegelijkertijd staan er nieuwe typen organisaties op: flexibele, ad hoc gesubsidieerde of ongesubsidieerde partijen en burgerinitiatieven die huisvesting nodig hebben. Als gemeenten hun vastgoed indirect blijven subsidiëren, ligt hierbij de discussie over staatssteun op de loer. Om deze discussie voor te zijn, zou overgegaan kunnen worden op markthuur voor gemeentelijk vastgoed. Het invoeren van markthuur voor gemeentelijk vastgoed zou het ontstaan van een ‘level playing field’ stimuleren, waarin ook marktpartijen kunnen opereren.
Stad van Nederland (toekomst), Het Nieuwe Instituut (foto: Mike Bink) Conclusie: via kostendekkende huur, naar markthuur Veel gemeenten wensen hun vastgoedtaken samen met andere partijen op te pakken, in plaats van zelf volledige verantwoordelijkheid te dragen, zo bleek tijdens de Conferentie Maatschappelijk Vastgoed van Elba Media dit jaar. Transparantie in subsidiestromen is daarvoor een voorwaarde. Want hoe kunnen marktpartijen een volwaardige rol spelen als gemeenten via indirecte subsidies de huur voor hun maatschappelijk vastgoed kunstmatig laag houden? Door subsidie uitsluitend via de beleidsafdeling te verstrekken en de huisvestingslasten per object
kostendekkend door te belasten ontstaat transparantie en inzicht in de werkelijke kosten. Het invoeren van markthuur voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed, zou een bijdrage kunnen leveren aan het ontwikkelen van een ‘level playing field’. Op voorwaarde dat gemeenten de werkelijke kosten van het vastgoedtransparant in beeld brengen en er geen sprake meer is van verborgen subsidies. Voor veel gemeenten is het invoeren van markthuren nu nog een brug te ver, aangezien ze eerst nader inzicht moeten verwerven in de werkelijke kosten van de vastgoedexploitatie. Er is echter een groeiende groep gemeenten en marktpartijen die ‘market evidence’ opbouwt. Het invoeren van markthuren en een ‘level playing field’ voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed, waarin ook marktpartijen een volwaardige rol spelen, zien wij daarom als realistisch toekomstperspectief. En naast realistisch ook broodnodig, vanwege de terugtrekkende beweging van gemeentelijke overheden.
Over de auteurs: Eltje de Klerk MSc MRE, heeft een eigen adviespraktijk (Alpha Adviseurs) en is senior adviseur bij BMC. Eltje de Klerk koppelt kennis van de ‘hardware’ aan kennis van ‘software’. Ze geeft (strategisch) advies ten aanzien van gemeentelijk vastgoed (bezuinigingen op de vastgoedportefeuille, haalbaarheidsonderzoeken nieuwbouw, en optimaliseren van de exploitatie van gemeentelijk vastgoed) en publiceert hier regelmatig over.
[email protected] Henk de Kok MRE, asset manager commercieel vastgoed, Stadsontwikkeling gemeente Rotterdam. Henk de Kok ontwikkelt instrumenten voor het toepassen van een kostendekkende huur binnen de gemeente Rotterdam en onderzoekt het verdienpotentieel van de portefeuille commercieel vastgoed van de stad. De gemeente heeft besloten het rendement van dit vastgoed te optimaliseren en daarna op de markt te brengen. In 2011 schreef Henk de Kok een Master of Real Estatescriptie over de verdienmogelijkheden van commercieel gemeentelijk vastgoed.
[email protected] Eltje de Klerk en Henk de Kok deden tijdens hun MRE-studie aan de Amsterdam School of Real Estate (2009-2011) onderzoek naar het professionaliseren van gemeentelijke vastgoedtaken en bundelen in dit artikel hun kennis van theorie en praktijk.
