Aan de gemeenteraad
Registratienummer:
GF13.20071
Portefeuillehouder: De heer L. Buwalda
Datum collegebesluit: 22 oktober 2013 Agendapunt: 4 Behandelend ambtenaar: De heer H. Jorritsma
Onderwerp: nota Grondbeleid
Voorstel: - De Nota grondbeleid gemeente Heerenveen vaststellen. - Instemmen met de in dit advies geformuleerde uitwerking van acties gericht op de strategie met betrekking tot de belangrijkste grondcomplexen. - Kennis nemen van het voornemen van ons college om het stimuleringspakket vrije kavels vast te stellen.
Overwegingen A.
Nieuwe Nota Grondbeleid
De huidige nota Grondbeleid is in 2008 door de raad vastgesteld. De vigerende nota beoogde de visie op het grondbeleid, de inzet van het grondbeleidinstrumentarium, de financiële kaders, bevoegdheden en verantwoordelijkheden vast te leggen. Grip op grond stond centraal als instrument om maatschappelijke doelen (mede) te helpen realiseren. Daarnaast speelde de thematiek rond het weerstandsvermogen, prijsbeleid en transparantie in en tussen de verschillende grondbedrijfcomplexen, maar ook herstructureringsopgaven een rol. Vanuit de context van destijds was een keuze voor een actief grondbeleid min of meer een vanzelfsprekendheid. De actuele situatie noopt tot een herbezinning op ons grondbeleid. Actieve grondpolitiek in de zin van risicodragend verwerven van gronden is al enkele jaren niet meer aan de orde. De contouren van een nieuwe nota Grondbeleid is dan ook een volstrekt andere. De forse afwaardering op onze grondpositie en de resterende risico‟s nopen tot een herbezinning. Daarbij spelen de volgende aspecten een belangrijke rol: - Afstoten grondposities - Risicobeheersing - Anders ontwikkelen - Flexibiliteit - Prijsbeleid - Verantwoording, budgettering en stelselwijziging In de V&P nota van juni 2013 hebben wij de kaders geschetst voor de nieuwe nota grondbeleid. Deze kaders zijn leidend geweest voor het formuleren van de nieuwe nota grondbeleid.
Voor de inhoud van de nota verwijzen wij naar de bijgevoegde conceptnota opgesteld door Deloitte. De nota Grondbeleid geeft nieuwe kaders. Kaders in de vorm van beleidsregels waarbij het accent ligt op het acteren in een situatie waarbij er sprake is van veel grond en relatief weinig programma en een hoog risicoprofiel. De nota richt zich, anders dan de vigerende nota, dan ook vooral op het beheersbaar maken van risico‟s, het verbeteren van de processen binnen het grondbedrijf, het beter structureren van de informatievoorziening en bovenal op een sterkere focus op de projecten- en grondportefeuille. 2.
Uitwerking majeure grondcomplexen (zie bijgevoegde kaart A3)
Binnen de gegeven kaders van het nieuw geformuleerde grondbeleid, hebben wij voor de belangrijkste grondposities een concrete en richtinggevende uitwerking geformuleerd. In deze uitwerking worden zowel inhoudelijke als procesgerichte acties benoemd en voorgesteld. Wij zijn voornemens een dergelijke uitwerking eveneens op te starten voor wat betreft onze vastgoedportefeuille. In de nota Grondbeleid is een categorisering opgenomen van lopende grondexploitaties en grondposities. De rangschikking van projecten is in onderstaande tabel weergegeven (zie ook nota grondbeleid). Tevens is in de nota aangegeven (paragraaf 3.5) welke criteria een rol spelen bij de vraag hoe om te gaan met een grondpositie.
Figuur: Rangschikking projecten (paragraaf 3.5 nota Grondbeleid) De betreffende uitwerking hebben wij hierna geformuleerd. 2.1.
KNO/IBF
De forse grondposities op het gebied van bedrijventerreinen hebben enerzijds geleid tot afwaardering, maar hebben anderzijds ook geleid tot een voordelige concurrentiepositie toen onverwachts en niet gepland een sterke impuls ontstond in de agri-nutri business. Juist de bereikbaarheid van Heerenveen, de aanwezige grondposities en de bereidheid
tot het snel en flexibel inspelen op wensen hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de komst van de zuivelfabrieken. Inmiddels zien we ook de gevolgen daarvan in de aanleverende sfeer en is het perspectief van het IBF in korte tijd weer volkomen gekanteld. Een actuele herijking van het IBF laat zien dat, als gevolg van de jongste ontwikkelingen en de daarmee gepaard gaande versnelling in parallelle (potentiële) vestigingen, nu al wordt inverdiend op de eerdere afwaardering. De verwachting is dat deze lijn zich voortzet. Tegelijkertijd zien we rond KNO voorzichtige ontwikkelingen in de acquisitiesfeer. Daarnaast geven de jongste ontwikkelingen aanleiding nog eens goed naar het IBF aanbod te kijken. Het (vrije) aanbod is redelijk versnipperd. Bijgaande uitgifte kaarten illustreren het actuele beeld van verkochte en in optie gegeven kavels enerzijds en de beschikbaarheid van vrije kavels anderzijds. Een grotere acquisitie (zoals eerder bijvoorbeeld Danone) is al heel lastig te plaatsen. Op dit moment worden verkennende en oriënterende gesprekken gevoerd met mogelijke gegadigden, waarbij we tegen de capaciteitsgrenzen van het IBF aanlopen. In dat licht beschouwd is KNO inmiddels een logisch in te zetten (reserve)locatie voor eventueel opvolgende acquisities in Heerenveen rond de A7. Ook wat betreft het Energielandschap is er veel voor te zeggen de grondpositie KNO daar op termijn bij te betrekken. Daarbij is het Energielandschap primair een doel op een bovenliggend abstractieniveau en is de grondpositie zelf in fysieke zin daaraan volgend. Anders dan enkele jaren terug werd verwacht, kunnen we constateren dat de omgeving van de A7 buitengewone aantrekkingskracht heeft op het bedrijfsleven. Bovendien is de aanwezigheid van de locaties zelf een belangrijk aspect binnen de bovenprovinciale acquisitie- en concurrentiekracht. De huidige ontwikkelingen laten zien dat de effecten op de regionale economie en werkgelegenheid relatief groot zijn. Redenen om te zoeken naar behoud van deze concurrentiekracht en naar het versterken van de bestuurskracht van de gemeente en haar inwoners en bedrijven. Met de provincie worden verkennende gesprekken gevoerd gericht op een samenwerking rond de A7, waarbij inbreng van grondposities een perspectief kan bieden. Gelet op deze overwegingen slaat de balans uit naar het handhaven van de grondpositie van KNO. Afstoten in de huidige marktsituatie is contraproductief en de effecten op schuldenpositie wegen naar onze mening niet op tegen de verdienpotentie en maximaal benutten van de economische potentie van Heerenveen. Naar aanleiding van een recente acquisitie van een mogelijke nieuwe vestiging hebben wij een taxatie laten opstellen van de waarde van KNO in het geval de gemeente zou besluiten bedrijvigheid toe te staan. De gronden zijn, in de huidige staat (dus niet bouwrijp) getaxeerd op een waarde van € 15,-/m2. Alleen in het geval een (geheel of gedeeltelijke) bestemmingswijziging tot bedrijventerrein op termijn zou worden uitgesloten, zou afstoten van de gronden op dit moment naar onze mening in de huidige situatie een logische keuze zijn. Wij kunnen en willen echter een dergelijke bestemmingwijziging, gelet op de actuele ontwikkelingen, voorlopig niet uitsluiten. Conclusie: Komende 4 jaren grondpositie handhaven. Gelijktijdig monitoren van de ontwikkelingen op het IBF en zoeken naar vormen van samenwerking met de provincie waarbij IBF en KNO in samenhang worden bekeken. Effecten: De schuldenpositie wordt niet verminderd. De huidige boekwaarde bedraagt € 4,4 miljoen en komt overeen met de actuele agrarische waarde. De netto rentelasten zijn
(mede door het lage niveau van de boekwaarde na afwaardering) relatief beperkt gelet op de pachtopbrengsten. De rentelasten bedragen ca. € 120.000,-; de pachtopbrengsten bedragen ca. € 80.000,-. De economische potenties worden gehandhaafd. 2.2.
Skoatterwâld derde fase
De derde fase van Skoatterwâld vormt de afronding van de wijk. De hoofdstructuur, met zijn aansprekende kwaliteiten, is en blijft een belangrijke en vruchtbare basis. De looptijd van de exploitatie is, gelet op de gewijzigde demografische omstandigheden (structureel en los van de huidige financiële crisis), verlengd tot ongeveer 2030. Dat betekent dat als het gaat om de uitbreidingsbehoefte van de kern Heerenveen, we naast de inbreidingslocaties, de focus leggen op Skoatterwâld. In termen van regie voeren is er geen noodzaak de gronden in eigen beheer te ontwikkelen. Daar staat tegenover dat afstoten van de gronden naar de markt niet realistisch is, gelet op de beperkte financieringsmogelijkheden van marktpartijen en de lange resterende looptijd. In deze situatie gronden afstoten zal gepaard gaan met een nog verdere afwaardering van de huidige boekwaarde van € 16,5 miljoen voor de derde fase. Toch is het van belang de te onderscheiden partners binnen de totale woningbouwketen actief en ook risicodragend te betrekken bij de ontwikkeling van de derde fase. Wij gaan er van uit dat de meest kansrijke richting is één waarbij projectgewijs (volumes van één tot twee jaren) samenwerking met onze ketenpartners wordt gezocht. Centraal daarbij staat: - Samen ontwikkelen - Samen risico‟s dragen - Vraaggericht - Flexibiliteit in product, doelgroep - Maatwerk Het inbrengen van marktpartijen in de ontwikkeling van de derde fase van Skoatterwâld brengt ondernemerschap binnen. Juist bij het risicodragend participeren, zal er een sterkere nadruk komen te liggen op meer resultaat gericht ontwikkelen. Daarmee wordt het risicoprofiel van de derde fase gunstig beïnvloed. Daarnaast zijn wij er op gericht te onderzoeken op welke wijze de woonconsument optimaal invloed kan uitoefenen op de te realiseren producten. Bijvoorbeeld partners selecteren op dat aspect, veel ontwikkelaars richten zich hier inmiddels ook sterk op. Maar naast ontwikkelaars ook optimale invloed door de particulier zelf, bijv. ronde tafelgesprekken met potentiële kopers en ruimte maken om specifieke woonwensen te kunnen realiseren. Wij zijn inmiddels gestart met de verkenning van een samenwerking voor een eerste project in de derde fase van Skoatterwâld. Conclusie: Zoeken naar optimalisatiemogelijkheden staat naar onze mening centraal. Afstoten van gronden zien wij op dit moment niet als een effectieve maatregel. Hoewel de schuldenpositie wel zou worden verbeterd, verwachten wij dat marktpartijen alleen bereid zijn gronden over te nemen ver onder de huidige boekwaarde. Als belangrijkste instrument in de huidige situatie zien wij het inbrengen van ondernemerschap door middel van het aangaan van samenwerkingsverbanden, waarbij partners binnen de volkshuisvestingketen (zoals ontwikkelaars, beleggers, financiers, corporaties en bouwers), risicodragend participeren. Verdergaande vormen, waarbij (deel)projecten
volledig risicodragend worden weggezet in de markt, worden inmiddels door ons parallel verkend. De mate waarin marktpartijen bereid zijn risico‟s te nemen, beïnvloedt de kans van slagen. Publiekrechtelijk is er voldoende grip om ontwikkelingen te realiseren. Effecten: De effecten zullen zichtbaar worden in de vorm van het beperken van het risicoprofiel (partners doen risicodragend mee) en het versnellen van woningbouw binnen de gegeven marktomstandigheden. Afhankelijk van de verkenning richting marktpartijen kan door afstoten van deelprojecten een gunstige invloed op onze schuldenpositie ontstaan. De huidige boekwaarde van de derde fase bedraagt € 16,5 miljoen. Niet alleen deze boekwaarde moet worden terugverdiend uit verkoop van bouwgrond. Ook de nog te maken kosten voor bouw- en woonrijpmaken in de derde fase moeten uit verkopen worden terugverdiend. Deze kosten zijn voor de derde fase geraamd op nominaal € 10,5 miljoen. Actieve en risicodragende (zie de betreffende modellen zoals beschreven in de nota Grondbeleid) vormen van samenwerking zal er toe leiden dat ook de risico‟s welke gepaard gaan met deze investeringen worden beperkt. 2.3.
Skoatterwâld eerste en tweede fase
In lopende projecten wordt aangestuurd op meer flexibiliteit en kleinere deelprojecten. Voor een bouwstroom van enkele tientallen woningen wordt een alternatieve financiering verkend, waarbij vrije sector koop wordt omgeturnd in een product in de (beleggers)huur sfeer. Dit in een segment waar op dit moment vraag naar is. Indien nodig wordt de grondwaarde aangepast op de nieuwe producten (residuele benadering in relatie tot bouwkosten en haalbare huurniveaus). Voor de particuliere kavels is een voorstel ontwikkeld om voor 2014 een project in de markt te brengen met een verlaging van de grondprijzen (20%) in combinatie met meer flexibiliteit (bestemmingsplan), ruimere bebouwingsmogelijkheden en stimuleringsmaatregelen in de sfeer van duurzaamheid. Tevens wordt voorgesteld de prijsverlaging meer generiek toe te passen. Voor de grotere projecten binnen de tweede fase wordt een andere insteek voorgesteld. Het project “de eilanden” leent zich in de huidige marktsituatie niet voor ontwikkeling gelet op de specifieke kwaliteitsambities en de ruimtelijke context. Voorgesteld wordt dit project uit te stellen tot een moment dat de marktsituatie is verbeterd en een helderder profiel van doelgroepen zichtbaar wordt. Voor het project “Waterhof”, gelegen direct grenzend aan de parkeerlocatie van Sc. Heerenveen, ligt uitstel voor de hand gelet op de aanstaande discussie en visievorming rond de infrastructuur langs de A32. Qua planning biedt e.e.a. meer ruimte in te zetten op de derde fase (waarbij deels zonder hoge kosten een start kan worden gemaakt). Conclusie: Sterker focussen en deels uitstellen van deelprojecten. Maximaal gebruik maken van alternatieve financiering (bijvoorbeeld beleggers) en vormen van anders ontwikkelen. Effecten: Beperken risicoprofiel en focus op haalbare projecten. 2.4.
Stadiongebied
Doorontwikkeling van het stadiongebied zou naar onze mening gericht moeten zijn op het „afmaken‟ van het gebied, waarbij de centrale ligging en optimale bereikbaarheid kansen bieden voor toevoegen van nieuwe voorzieningen voor de stad en voor de sport. De komende jaren wordt fors geïnvesteerd in de infrastructuur rond de A32
(Investeringsagenda Heerenveen-Drachten – ca. € 30 miljoen). De ervaring leert dat dergelijke investeringen tot nieuwe perspectieven kunnen leiden op de ontwikkeling van de directe omgeving. Parallel aan de planning van de infrastructuur zal onze gemeente een Structuurvisie A32zone opstellen. Dat biedt kansen om, samen met partners en marktpartijen, nieuwe perspectieven te verkennen. Wij gaan er van uit dat in die fase er ruimte ontstaat voor nieuwe marktinvesteringen. Huidige marktcontacten hebben veelal betrekking op functies in de sfeer van bouwmarkten, grootschalige detailhandel etc. Functies waar beleidsmatig op dit moment geen ruimte voor is. Belangrijk is en blijft de relatie met het centrum. Gevolgen van het (eventueel) niet doorgaan van het project Molenplein zullen moeten worden verkend. Dit vraagstuk kan worden betrokken bij de visievorming in het kader van de A32-zone. De visie op het centrum zelf zal, vanwege terugloop van vraag naar detailhandelsoppervlak, sowieso moeten worden herijkt. De kantoormarkt biedt weinig tot geen perspectief en de voor de opgaven rond sport is de vraag in welke mate deze kansrijk zijn. Voor de Zuidplot wordt ingezet op het realiseren van “outdoor” sportfuncties. Dit betekent wel dat de eerdere afwaardering van de betreffende gronden daarmee definitief wordt. Zodra de betreffende planvorming in een verder gevorderd stadium verkeert komen wij met een definitief voorstel. Voor de Noordplot zal een mogelijk voor de toekomst meer omvangrijk vastgoedprogramma afgewacht moeten worden. De plot ten noorden van de noordtribune biedt qua schaal een overzichtelijke locatie waar wellicht op kortere termijn met derden een nadere verkenning kan worden gedaan. Het ligt voor de hand voor dit gebied samen met onze partners binnen Sportstad een markttender uit te schrijven op basis van een commercieel programma in de sfeer van leisure, horeca, sportdetailhandel en (optioneel supermarkten). Er lijkt voor deze plek voldoende masse te ontstaan voor een succesvolle ontwikkeling passend bij de kernkwaliteiten van Heerenveen. Een en ander betekent dat de noordplot voor langere tijd in de ijskast komt te liggen. Reden om te kijken naar kansen voor tijdelijke functies. Redenerend vanuit de wens onze schuldenpositie te verbeteren zou ook een keuze gemaakt kunnen worden de gronden van de noordplot af te stoten. Gelet op de gunstige ligging is er wellicht voldoende animo voor. Uit ervaring (acquisitiegesprekken en voorbijkomende initiatieven) weten we dat er interesse is mits we als gemeente partijen volledig de vrijheid geven en bereid zijn een breed pallet aan functies in te bestemmen. Onder dergelijke condities zou de marktwaarde wellicht hoger getaxeerd kunnen worden dan de huidige boekwaarde. Wij zijn echter van mening dat een dergelijke flexibiliteit in de huidige marktsituatie tot forse verdringingseffecten leidt en meer schade toebrengt dan acceptabel is voor Heerenveen als totaal. Conclusie: Voortzetten van de eerder ingezette lijn: deels transitie naar buitensport, markttender. Gebied naast noordtribune en noordplot reserveren als strategische locatie mede met oog op investeringen infrastructuur en visievorming. Effecten: Bij de afwaardering in 2012 is rekening gehouden met het tot 2022 niet programmatisch invullen van de noordplot, met het transformeren van de zuidplot naar buitensport en
met een kleinschaliger ontwikkeling naast de noordtribune van het stadion. De totale boekwaarde van het gebied bedraagt per 31-12-2012 € 3,1 miljoen. 2.5.
Heerenveen Noordoost
Oorspronkelijk is hier woningbouw beoogd. Met de vraag vanuit Het Poortje is de visie voor dit gebied geactualiseerd, waarbij van een mix van wonen en afwijkende functies werd uitgegaan. Het Poortje is inmiddels buiten beeld en ontwikkeling van woningbouw ligt nu niet voor de hand vanwege concurrentie met andere locaties (o.a. Skoatterwâld). Het is een bijna typische stadsrand, voor meerdere functies geschikt, grenzend aan Heerenveen Noord en zeer goed bereikbaar. Sinds de aanleg van de A32 heeft zich een interessante groenstructuur / natuur ontwikkeld (natuurlijke vorm van waarderijp maken!). Dit gegeven zou weleens de basis kunnen zijn voor toekomstige ontwikkelkansen (functies in een ruime groene setting waarbij een minimum aan infrastructuur hoeft te worden aangelegd). Gebrek aan een vastomlijnde lange termijn visie en concrete ontwikkelkansen op korte termijn, maakt dat afstoten aan derden nu niet kansrijk is / lijkt. Gezien de ligging en directe relatie met de verkeersingrepen langs de A-32, zal het gebied mee gaan liften in de Structuurvisie A32-zone. Toekomstige mogelijkheden en ontwikkelstrategieën zullen dan nader verkend worden. Wijze van beheer nu, in relatie tot planologische mogelijkheden op termijn, is een aandachtspunt. Conclusie: Afstoten van de grondpositie is niet realistisch. Er is geen zicht op ontwikkeling waardoor de marktwaarde momenteel nihil is. Voorgesteld wordt om de grondpositie te handhaven en ontwikkelingen voorlopig te blokkeren ten gunste van het Stadiongebied, tenzij zich kansen voordoen die niet concurrerend werken en gebruik maken van de specifieke kwaliteiten van het gebied. Effecten: De huidige boekwaarde bedraagt € 2,5 miljoen. Het terug verdienen is afhankelijk van toekomstige ontwikkelingen. In de exploitatie is uitgegaan van een commercieel programma te ontwikkelen na 2022. 2.6.
Nieuwehorne
In mei 2009 besloot de gemeenteraad om in Nieuwehorne een plan voor 100 woningen te gaan ontwikkelen op de voormalige locatie van de sportaccommodatie van SV Udiros. De bestemmingsplanprocedure voor het plan De Fjilden wordt in het eerste kwartaal van 2014 afgerond. Het plan zal daarna zeer gefaseerd tot uitvoering gebracht moeten worden. Gelet op de huidige demografische voorspellingen lijkt de vraag zelfs opportuun of de capaciteit van het plan niet te omvangrijk is. Vorig jaar is er samen met Plaatselijk Belang veel tijd en energie gestoken in de ontwikkeling van een project in het kader van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Alle inspanningen ten spijt heeft dat traject geen vruchtbare resultaten opgeleverd. De planvorming gaat in de richting, dat de eerste fase van het plan De Fjilden zal bestaan uit het gebied dat gelegen in tussen de Sterrekamp en de bestaande boomsingel op het sportveldencomplex. In dit gebied zal ruimte worden geboden voor projectmatige woningbouw en voor de uitgifte van particuliere kavels. Daarnaast wordt met Plaatselijk
Belang onderzocht of er wellicht nog medewerking kan worden verleend aan lokale initiatieven op het gebied van woningbouw. Deze eerste fase omvat ongeveer 40 woningen en kan gefaseerd bouwrijp worden gemaakt. Het bouwrijp maken van de 1e fase (of een gedeelte daarvan) zal pas worden gestart, nadat zeker is dat er kopers zijn. Pas als de zekerheid over kopers is verkregen zullen kosten in het kader van het bouwrijp maken worden gemaakt. Gelet op de beperkte omvang van het plangebied kan relatief snel een deel daarvan bouwrijp worden gemaakt. Vanwege de bijzondere fraaie ligging van een aantal particuliere kavels aan het Sevenaerspad zal ook de belangstelling voor de koop van deze kavels gepeild worden. Als zich voldoende kopers melden, dan zullen ook deze kavels snel bouwrijp gemaakt kunnen worden. Conclusie: Zeer gefaseerd uitgeven en monitoren of capaciteit van het plan op termijn nog steeds haalbaar is. Effecten: Beperken risicoprofiel door focus op haalbare (deel)projecten. De actuele boekwaarde bedraagt € 3,4 miljoen. 2.7
Tjalleberd De Eide
Een beperkt deel van de eerste fase is bouwrijp gemaakt en een aantal particuliere kavels zijn verkocht. De projectmatige woningbouw in de eerste fase is inmiddels in de verkoop gebracht. Verdere investeringen zijn afhankelijk van het tempo van uitgifte. Conclusie: Zeer gefaseerd uitgeven en monitoren of capaciteit van het plan op termijn nog steeds haalbaar is. Effecten: Beperken risicoprofiel door focus op haalbare (deel)projecten en pas investeren als er voldoende voortgang is verkoop is geboekt. De actuele boekwaarde bedraagt € 2,2 miljoen. 2.8
Stand van zaken verkopen overige gronden
Begin van het jaar heeft een inventarisatie plaatsgevonden aangaande gemeentelijke gronden die verhuurd of verpacht worden. Hierna is een interne check gedaan waarbij het uitgangspunt is geweest: Is een potentiële ontwikkeling op termijn aan de orde c.q. kansrijk. Nadere studie op de mogelijkheden van deze gronden heeft uitgewezen dat een dertiental locaties niet geschikt zijn om aan te houden als strategische positie en daarom voor verkoop in aanmerking komen. Bedoelde percelen zijn niet gebonden aan langdurige huur of pacht en derhalve binnen een termijn van circa 1,5 tot 2 jaar vrij van gebruikersvormen aan te bieden. Door een verkoop bij inschrijving toe te passen wordt tegemoet gekomen aan het uitgangspunt om transparant en openbaar aan te bieden. In totaal kan worden gerekend met een opbrengst van ruim € 1.000.000,- te realiseren binnen een termijn van circa 2,5 tot 5 jaar.
3.
Uitwerking stimuleringspakket verkoop particuliere kavels
Parallel aan de nota grondbeleid zijn wij voornemens een stimuleringspakket verkoop particuliere kavels vast te stellen. In dit preadvies geven wij een korte samenvatting van de essentie van het door ons ontwikkelde pakket. Na de discussie in uw raad zullen wij een definitief besluit nemen over ons voornemen de kavelprijzen te verlagen.
Vanwege de tegenvallende verkoopresultaten (in 2013 is er tot op heden slechts één kavel verkocht) hebben wij ons gebogen over maatregelen die de verkoop van particuliere kavels in onze gemeente een zetje in de rug zouden kunnen geven. Daarbij hebben wij aansluiting gezocht bij belangrijke uitgangspunten die zijn opgenomen in de Nota grondbeleid. De voorgestelde maatregelen hebben wij aangeduid als ‘het stimuleringspakket verkoop particuliere kavels’. Het op dit pakket betrekking hebbende collegebesluit ligt voor u bij de stukken ter inzage. Een verlaging van de kavelprijs is een belangrijk onderdeel van dit pakket. De grondprijzen van de particuliere kavels zijn de afgelopen jaren niet bijgesteld. De waarde van woningen is wel gedaald, evenals de bouwkosten van nieuwbouwwoningen. Daarom wordt voorgesteld een kortingsregeling van 20% op de prijs van particuliere kavels in te voeren. Voor particuliere kopers wordt het als gevolg van de voorgestelde korting eenvoudiger om een hypotheek af te sluiten. De korting geldt tot 1 januari 2015. Voor 1 januari zullen wij afhankelijk van de opgedane ervaringen een besluit nemen over de grondprijzen voor 2015. Daarbij geldt dan wel de restrictie dat de korting op de kavelprijs alleen wordt verstrekt als de eigendomsoverdracht en de betaling van de kavel ook daadwerkelijk vóór 1 januari 2015 plaatsvindt. De verlaging geldt voor alle particuliere kavels in lopende exploitaties binnen onze gemeente, waarvan de grondprijzen zijn vastgesteld, te weten Skoatterwâld, Tjalleberd De Eide, Heidemeer, Schans – Zilverlinde en Jubbega (vm locatie OBS De Feart). Daarnaast geldt een bijzondere kortingsregeling op de laatste grote kavel uit het project De Wâldkant in Skoatterwâld. Verder wordt meer flexibiliteit en ruimte geboden om woonwensen te kunnen realiseren. In de laatste fase van het plan Watervelden in Skoatterwâld worden daarom de bebouwingsregels versoepeld. De beeldkwaliteitseisen geven ruimere mogelijkheden om te bebouwen. In dit gebied wordt bovendien invulling gegeven aan de mogelijkheid om geen welstandstoets te doen, maar te beperken tot een gemeentelijk oordeel. Daarnaast worden de kavels nog enigszins verkleind. Onze gemeente stimuleert op diverse terreinen de energetische verbetering van woningen. Voor de particuliere kavels zal een extra korting op de kavelprijs van € 5000,- gelden indien de woning aan een hogere isolatiewaarde voldoet. Deze hoge isolatiewaarde biedt de bewoner de kans om de woning uiteindelijk tot energieneutraal te upgraden. Voor diegene die direct energieneutraal willen bouwen gaan we bovendien een voucher beschikbaar stellen voor gratis onafhankelijk advies van een specialist op het gebied van energieneutraal bouwen. Om het voorgestelde stimuleringspakket bij de toekomstige kavelverkopers bekend te maken is er
een communicatiestrategie opgesteld, waarin wordt ingezet op digitale communicatie, maar ook free publicity via de lokale en provinciale media. Ten behoeve van de promotie en marketing van de wijk Skoatterwâld zal verder de website www.thuisinskoatterwald.nl op zeer korte termijn online gaan. Daarnaast zal uiteraard voor de acquisitie van onze plannen en kavels ook intensief gebruik worden gemaakt van sociale media. Parallel zullen wij een meer tastbaar informatiepakket opstellen een en ander in samenwerking met doelgroepen (bijvoorbeeld bedrijven). Overigens blijft de grootste oorzaak van de stagnatie in verkoop van kavels het ontbreken van consumentenvertrouwen. De voorgestelde maatregelen kunnen echter de particuliere kopers over de streep trekken om toch de gewenste ‘kavel’ in onze gemeente te kopen. Financiële effecten
Binnen het Grondbedrijf zijn door de gemeenteraad voorzieningen voor de lopende exploitaties genomen. De korting van 20% op de particuliere kavelprijzen in Skoatterwâld past binnen de bandbreedte van de getroffen voorzieningen in het Grondbedrijf. Voor de overige exploitaties van het Grondbedrijf is eerder een voorziening getroffen voor een prijsverlaging van 10% van de kavels. Qua aanbod aan vrije kavels is de verhouding Skoatterwâld ten opzichte van de overige plannen ongeveer 70-30. Op dit moment worden buiten Skoatterwâld 13 vrije kavels aangeboden (Heidemeer, Tjalleberd-De Eide en plan Hepkema). Binnen de vigerende exploitaties worden deze kavels (gepland) verkocht gespreid over de jaren 2014 tot en met 2020. Bij een gemiddelde kavelprijs van € 100.000,- en een rente van 3,5% kan een verlaging van de prijs met 10% worden goedgemaakt indien een kavel 3 jaar eerder wordt verkocht dan gepland. Indien bijvoorbeeld een kavel in plaats van in 2017 in 2014 wordt verkocht is het rentevoordeel net zo hoog als de korting op de kavelprijs. Het effect op het huidige aanbod is onzeker. Rekenkundig is de verlaging budgettair neutraal indien de 13 kavels binnen 2 jaar worden verkocht. Eind 2014 kan de balans worden opgemaakt. Omgekeerd geld dat niets doen de kans geeft dat kavels later worden verkocht dan nu gepland. Zo zal iedere kavel die 3 jaar later wordt verkocht dan gepland aan extra rentekosten ca. 10% van de totale koopsom met zich mee brengen.
Figuur: Vrij beschikbare kavels exploitatieplan IBF
Bijlagen: - Conceptnota grondbeleid Gemeente Heerenveen - Kaartje overzicht majeure grondcomplexen
Het college van burgemeester en wethouders van Heerenveen, de secretaris, de burgemeester,
de heer F.H. Perdok
de heer T.J. van der Zwan
Gemeenteraad
Onderwerp: nota Grondbeleid Registratienummer: GF13.20
De raad van de gemeente Heerenveen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 22 oktober 2013; BESLUIT: -
De Nota grondbeleid gemeente Heerenveen vast te stellen. In te stemmen met de in dit advies geformuleerde uitwerking van acties gericht op de strategie met betrekking tot de belangrijkste grondcomplexen. Kennis te nemen van het voornemen van ons college om het stimuleringspakket vrije kavels vast te stellen.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 7 november 2013. De griffier,
De voorzitter,
mevrouw W.J.M.A. Jansen
de heer T.J. van der Zwan
Bijlage: kaart behorende bij hoofdstuk 2…Uitwerking majeure grondcomplexen
