Regionaal bedrijf Turbo s Hoet parts & revisie

Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan

Regionaal bedrijf Turbo’s Hoet parts & revisie Hooglede

ONTWERP – december 2008 TOELICHTINGSNOTA / STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN / VERORDENEND GRAFISCH PLAN

Inhoudsopgave (vervolg)

Inhoudsopgave

1

Inleiding .......................................................................................... 6

1.1

Algemeen ............................................................................................ 6

1.2

Beslissing tot opmaak van het provinciaal RUP door de deputatie en herneming van het dossier ..................................................................... 6

2

Feitelijke bestaande toestand ............................................................. 7

2.1

Situering en beschrijving van het plangebied ............................................ 7

2.2

Historiek, activiteiten en vooruitzichten ................................................. 10

2.2.1

Historiek ............................................................................................ 10

2.2.2

Bestaande activiteiten ......................................................................... 10

2.2.3

Vooruitzichten .................................................................................... 12

2.3

Probleemstelling en uitbreidingsvragen .................................................. 13

3

Juridisch bestaande toestand.............................................................20

3.1

Gewestplan ........................................................................................ 20

3.2

Vergunningen ..................................................................................... 20

3.2.1

Stedenbouwkundige vergunningen ........................................................ 20

3.2.2

Milieuvergunningen ............................................................................. 21

3.3

Buurt- en voetwegen ........................................................................... 21

3.4

Overige sectorale plannen .................................................................... 22

3.5

Bepalingen rond Seveso-bedrijven ........................................................ 22

4

Planningscontext..............................................................................23

4.1

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ..................................................... 23

4.2

Afbakening landbouw, natuur en bos regio Leievallei ............................... 23

4.3

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen ............................. 24

4.4

Ontwerp Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Hooglede ........................ 30

5

Evaluatie bedrijf en opzet plan...........................................................32

5.1

Toetsing van het bedrijf aan de evaluatiecriteria bestaande bedrijven........ 32

5.1.1

Ruimtelijke impact .............................................................................. 32

5.1.2

Milieu-impact...................................................................................... 33

5.1.3

Verkeersaspecten................................................................................ 33

5.1.4

Sociaal- en bedrijfseconomische impact ................................................. 34

5.1.5

Watertoets ......................................................................................... 34

5.2

Visie-elementen plan ........................................................................... 38

6

Ruimtebalans en op te heffen voorschriften .........................................40

Inhoudsopgave (vervolg)

7

Planproces ......................................................................................41

7.1

Beslissing tot opmaak provinciaal RUP ................................................... 41

7.2

Voorontwerp ...................................................................................... 41

7.3

Ontwerp ............................................................................................ 41

8

Stedenbouwkundige voorschriften......................................................42

9

Verordenend grafisch plan.................................................................52

10

Bijlage ............................................................................................53

Lijst met figuren

Figuur 1: Situering van het plangebied ................................................................. 7 Figuur 2: Situering van het plangebied (orthofoto) ................................................ 7 Figuur 3: fotoplan.............................................................................................. 9 Figuur 4: Eigendomsstructuur Turbo’s Hoet parts & revisie ................................... 14 Figuur 5: inplanting bestaande gebouwen en huidig ruimtegebruik. Het terrein links van de Wulfhoekstraat is wederrechterlijk ingericht als buitenopslag...................... 15 Figuur 6: zicht op buitenopslag, wachtparking en personeelsparking langs de overzijde van de Wulfhoekstraat ..................................................................................... 16 Figuur 7: zicht op de gewenste inrichting van het terrein en de relatie tot de bestaande gebouwen. (zie ook bijlage).............................................................. 19 Figuur 8: Uittreksel uit het gewestplan Roeselare - Tielt ....................................... 20 Figuur 9: overzicht bouwvergunningen ............................................................... 21 Figuur 10: Aanduiding van de buurt- en voetwegen ............................................. 21 Figuur 11: overzicht overige sectorale plannen.................................................... 22 Figuur 12: weergave van de conceptelementen ................................................... 29 Figuur 13: toetsing aan de conceptelementen ..................................................... 29

1

Inleiding

1.1

Algemeen

Voorliggend document is een Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan (Provinciaal RUP) in de zin van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999. Een ruimtelijk uitvoeringsplan bevat: -

een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is: verordenend grafisch plan

-

de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichtingen en/of het beheer: verordenende stedenbouwkundige voorschriften

-

een weergave van de feitelijke en juridische toestand

-

de relatie met het ruimtelijk structuurplan waarvan het een uitvoering is

-

een opgave van de voorschriften die uitvoeringsplan en opgeheven worden.

1.2

strijdig

zijn

met

het

ruimtelijk

Beslissing tot opmaak van het provinciaal RUP door de deputatie en herneming van het dossier

Onderhavig RUP wordt opgemaakt in uitvoering van het PRS-WV (MB 06/03/2002). Meer bepaald stelt bindende bepaling 5.4. van het PRS-WV het volgende voorop: -

Ruimtelijk-economische ontwikkelingsperspectieven, aangeven van specifieke economische knooppunten en provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen opmaken voor regionale bedrijventerreinen in specifieke economische knooppunten.

-

Ontwikkelingsmogelijkheden bepalen en zo nodig provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen opmaken voor de bestaande bedrijven van bovenlokaal niveau die zich buiten bedrijventerreinen situeren in gemeenten aangeduid als kleinstedelijke gebieden en specifieke economische knooppunten.

-

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen opmaken voor regionale bedrijven in structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden en in kleinstedelijke gebieden van provinciaal niveau.

Binnen het PRS-WV is bindend bepaald dat de provincie voor de specifiek economische knooppunten de ruimtelijk-economische ontwikkelingsperspectieven zal aangeven. In zitting van 14 oktober 2004 heeft de deputatie de ruimtelijk-economische visie goedgekeurd voor het specifiek economisch knooppunt Hooglede. In zitting van 14 oktober 2004 heeft de deputatie beslist tot de opmaak van een provinciaal RUP voor het regionaal bedrijf Turbo’s Hoet te Hooglede. Dit RUP werd op 11 oktober 2006 door de minister van goedkeuring onthouden. Het betreft hier een herneming van de procedure voor dit provinciaal RUP waarin getracht wordt aan de knelpunten uit het voorgaande goedkeuringsbesluit een afdoend antwoord te formuleren. Het vroegere onteigeningsplan wordt niet hernomen daar het bedrijf intussen een overeenkomst heeft kunnen sluiten met betrokken eigenaars (noordelijk perceel en perceel met woning langs Ieperstraat) om de gronden (en woning) aan te kopen. Wijzigingen en aanvullingen ten opzichte van de eerste versie worden in de kantlijn gemarkeerd.

December 2008

Provinciaal RUP regionaal bedrijf Turbo’s Hoet parts & revisie - Hooglede

6/53

2

Feitelijke bestaande toestand

2.1

Situering en beschrijving van het plangebied

Turbo’s Hoet Parts&Revisie is gelegen op de hoek van de Ieperstraat (N313) en de Wulfhoekstraat te Sleihage, Hooglede. Het bedrijf is gelegen op 2 km van het centrum van Hooglede en op ca 500m van de kruising van de N313 met de N36 Roeselare – Staden.

Figuur 1: Situering van het plangebied

Figuur 2: Situering van het plangebied (orthofoto)

December 2008


7/53

Foto 1: aan de rechterzijde: aansluiting van de Wulfhoekstraat op de Ieperstraat – onduidelijk kruispunt haaks op de weg

Foto 2: toegang Turbo’s Hoet Parts & Revisie langs de Ieperstraat

Foto 3: school gelegen in het achtergelegen woonuitbreidingsgebied tussen Sleihage en de toekomstige bedrijfsterreinen

Foto 4: zicht op de toekomstige bedrijfsterreinen van op de Wulfhoekstraat richting Ieperstraat

Foto 5: open percelen tussen de lintbebouwing met zicht op het achterliggend, toekomstig bedrijfsterrein

Foto 6: zicht op het toekomstig bedrijfsterrein vanuit de Wulfhoekstraat t.h.v. perceel 563c

Foto 7: zicht tussen de lintbebouwing t.h.v. perceel 574t op het toekomstig bedrijfsterrein

Foto 8: parking ‘tot op de rijweg’

December 2008


8/53

Foto 9: toegang bedrijf via de Wulfhoekstraat, vermenging bedrijfsverkeer en lokaal verkeer

Foto 10: aanpalende Wulfhoekstraat

woonfunctie

in

de

Foto 11: terreinen in gebruik als parking en opslag langs de overzijde van de Wulfhoekstraat

Foto 12: Wulfhoekstraat als barrière tussen bedrijfsgebouwen en huidige opslag

Foto 13: parking personeel op de hoek met de Wulfhoekstraat

Foto 14: beperkte buitenruimte voor het plaatsen van het materiaal

Figuur 3: fotoplan

December 2008


9/53

2.2

Historiek, activiteiten en vooruitzichten

2.2.1

Historiek

Het bedrijf Turbo’s Hoet Groep bestaat uit verschillende vestigingen, die elk één van de activiteiten uit de groep op zich nemen. Turbo’s Hoet Parts&Revisie staat in voor de revisie van turbo’s, dieselen benzinemotoren, versnellingsbakken, injectiepompen, … van bedrijfs- en landbouwvoertuigen, scheepsmotoren en industriële motoren. Een aantal autonome vestigingen van het bedrijf staan in voor de verkoop van wisselstukken en onderdelen van de merken DAF en MAN. Daarnaast zorgt het bedrijf voor het milieuvriendelijk recupereren van gebruikte vrachtwagenonderdelen (motoren, turboladers, versnellingsbakken, stuurinrichtingen, …). Turbo’s Hoet Groep is bijgevolg te beschouwen als een “cluster” die de verschillende vestigingen samenhoudt, maar waarbinnen elke vestiging eigen activiteiten en specialiteiten heeft en op zich relatief autonoom werkt. Dit vertaalt zich ook in de expansie-methodiek van het bedrijf door de stapsgewijze overname van verschillende bedrijven die rond vrachtwagens werken, waarbij die bedrijven hun eigen activiteiten behouden maar deel gaan uitmaken van de Turbo’s Hoet Groep. Turbo’s Hoet werd in 1974 in Hooglede opgericht. De bedrijfsactiviteit bestond aanvankelijk enkel in het reviseren van turbo’s. Gaandeweg werd dit uitgebreid en werden ook andere motoronderdelen gereviseerd. Nadien startte men de groothandel in onderdelen, de verkoop van vrachtwagens en de constructie van opleggers. Deze andere activiteiten verhuisden na verloop van tijd naar andere vestigingen. In 1999 werd een deel van de turbo- revisie- afdeling overgebracht naar de vestiging aan de Bruggesteenweg wegens plaatsgebrek in de vestiging aan de Ieperstraat.

2.2.2

Bestaande activiteiten

Onderstaand overzicht geeft weer welke de verschillende vestigingen van het bedrijf zijn, en wat de activiteiten zijn die daar worden uitgevoerd. Vestiging Ieperstraat 114A te Hooglede: Turbo’s Hoet Parts&Revisie Activiteiten: -

revisie van motoren, versnellingsbakken, injectiepompen, …

-

verkoop van nieuwe wisselstukken en onderdelen voor vrachtwagens en trekkers (merken: Volvo,

-

Scania, Renault, DAF, …)

-

verkoop van tweedehandse, gerecycleerde onderdelen en wisselstukken voor vrachtwagens en trekkers

-

inen uitbouw uit trekkers, vrachtwagens en bussen van de te reviseren componenten (garageactiviteit)

-

standaard onderhoud van vrachtwagens, trekkers en bussen

-

revisie van turbo’s voor vrachtwagens, trekkers en personenwagens

Vestiging Bruggesteenweg 127 te Hooglede-Gits: Turbo’s Hoet Truckcenter Activiteiten: -

verkoop van nieuwe opleggers en aanhangwagens van eigen constructie

-

basis constructie (ruwbouw) van opleggers en aanhangwagens

-

verkoop van aanhangwagens

-

herstel van ongeval-vrachtwagens en –opleggers

-

onderhoud van opleggers

December 2008

tweedehandse

trekkers,

vrachtwagens,


opleggers

en

10/53

Vestiging Bruggesteenweg 145 te Hooglede-Gits: G.S.H. Swaenepoel Activiteiten: -

afwerking constructie van opleggers en aanhangwagens

-

verkoop en klaar zetten van nieuwe trekkers en vrachtwagens

Vestiging Ieperstraat 101-103 te Hooglede: G.S.H Swaenepoel Activiteiten: -

herstellingen en onderhoud van koel of frigo opleggers

-

opbouw op vrachtwagens van speciale constructies: container haaksystemen, betonmixers, laadbakken, …

kranen,

kipbakken,

Vestiging Zwaaikomstraat 29 te Roeselare: Devriendt Activiteiten: -

Verkoop van nieuwe wisselstukken en onderdelen voor vrachtwagens en trekkers van de merken

-

MAN en Mercedes, verkoop van nieuwe wisselstukken en onderdelen voor personenwagens van het merk Mercedes

-

Verkoop van nieuwe batterijen voor vrachtwagens, personenwagens en trekkers

Vestiging Ardooisesteenweg 242 te Roeselare: Hoet Trucking & Renting Activiteiten: -

De verhuur van opleggers, trekkers en vrachtwagens voor korte termijnen

-

De leasing op langere termijn van opleggers, trekkers en vrachtwagens

Daarnaast heeft het bedrijf in West-Vlaanderen nog een vijftal vestigingen waar het aandeelhouder in is. Deze vestigingen zijn allen DAF-gebonden, met een regiogebonden afzet die ook hun eigenheid binnen de groep behouden. Zo zijn er DAF-vestigingen in Ieper (Vredelaan), Brugge, Torhout, Harelbeke en Roeselare. Ook in andere steden, nl in Gent en Brussel, en in de buurlanden, nl Frankrijk, heeft Turbo’s Hoet DAFvestigingen.

December 2008


11/53

Schematisch voorgesteld ziet de huidige situatie er als volgt uit: Gevaar werknemers

Plaatsgebrek

Inefficiëntie

Ieperstraat 144a (Hooglede): Revisie motoronderdelen

Visuele en andere milieuhinder

Incompatibele activiteiten

TRANSPORT

Bruggesteenweg

Zwaaikomstraat 29

145 (Hooglede):

(Roeselare): verkoop

constructie opleggers

wisselstukken –

(fijne afwerking) en

aanpalend HOET TRUCKING

revisie turbo’s

& RENTING

Plaatsgebrek beide activiteiten

2.2.3

Vooruitzichten

De relatie tussen deze verschillende sites uit zich in een uitwisseling tussen bepaalde activiteiten. Wat het bedrijf intern in een andere vestiging van Turbo’s Hoet kan aankopen, zal het niet extern zoeken. Op die manier bestaat er een relatief intense samenwerking en interactie tussen de verschillende vestigingen, bvb ophalen van wisselstukken in Parts&Revisie die in het Truckcenter gebruikt worden, het aankopen van batterijen bij Devriendt die bij het onderhoud in Parts&Revisie nodig zijn, … Toch vertegenwoordigt deze interne ‘handel’ vanaf de site Sleihage (Parts&Revisie) slechts 13% van de omzet die daar gerealiseerd wordt. Deze interne verkoop dient trouwens beschouwd te worden als ‘intercompany’-verkoop, waarin ook de verkoop naar de buitenlandse vestigingen (Nederland, Frankrijk en Spanje) van Turbo’s Hoet begrepen is. De verkoop aan derden of het aandeel activiteiten uitgevoerd op deze site voor derden, bedraagt bijgevolg 87%. Van die 87% verkoop blijft ongeveer een 74% in België, de rest gaat naar het buitenland. Het overbrengen van al deze activiteiten naar één site is niet mogelijk wegens de specifieke activiteiten die op elke vestiging ingeplant zijn en het autonome functioneren ervan. Vaak is het ook juridisch niet mogelijk omwille van de contracten die Turbo’s Hoet met de verschillende vestigingen sluit bij de overname ervan in de Groep, of omwille van een regiogebonden aan- en verkoop, een andere directie (bvb in de DAFvestigingen, waar Turbo’s Hoet enkel aandeelhouder in is).

December 2008


12/53

Het bedrijf wenst evenwel de soorten activiteiten te groeperen : -

alles wat te maken heeft met revisie van wisselstukken en verkoop van (oude en nieuwe) wisselstukken worden verder gegroepeerd op de site in de Ieperstraat (dus binnen het vooropgestelde RUP). Dit betekent dat activiteit van de revisie en verkoop van turbo’s aan de Bruggesteenweg 145 wordt geherlocaliseerd. Deze activiteit vond vroeger reeds plaats op de huidige site aan de Ieperstraat maar wegens plaatsgebrek werd dit verhuisd naar de Bruggesteenweg. Ook de vestiging aan de Zwaaikomstraat (site Devriendt) wordt geherlocaliseerd daar het eveneens gaat over onderdelen.

-

Het geheel van herstel, verkoop alsook constructie van opleggers en aanhangswagen blijft langs de Bruggesteenweg op twee sites. De noordelijk site (nr 127) kan nog uitbreiden binnen de geëigende zone. De uitbreiding zal gebruikt worden voor een nieuwe productielijn. Dit wordt voorzien in de periode 2009-2011. De zuidelijke site (nr 145) kan verder uitbreiden binnen de geëigende zone. Het bedrijf heeft recent de naastliggende percelen kunnen aankopen waarmee het plaatsgebrek voor het parkeren van afgewerkte trailers kan opgelost worden. Op langere termijn zal deze ruimte aangewend worden om het segment over de verdere afwerking van de opleggers en aanhangwagens verder te kunnen uitbreiden.

-

Het verhuur van opleggers gebeurt in de Ardooisesteenweg 242 in Roeselare. Het achterste deel van het terrein paalt aan de terrein van Devriendt, die zijn ingang heeft in de Zwaaikomstraat. Door de verhuis van Devriendt naar Sleihage, kan de verhuur activiteit op die site dan ook verder uitbreiden.

De beoogde, geoptimaliseerde situatie ziet er schematische zo uit:

Ieperstraat 144a: Revisie àlle onderdelen en verkoop ervan (volledige tak ‘wisselstukken en

2.3

Bruggesteenweg 145: Constructie

Ardooisesteen weg 242: Hoet

opleggers (fijne afwerking)

Trucking & Renting

Probleemstelling en uitbreidingsvragen

De gevraagde en benodigde uitbreidingen voor Turbo's Hoet Parts&Revisie zijn cruciaal voor het verder kunnen werken van het bedrijf. Momenteel voldoet het bedrijf niet aan de normen vanuit de milieuwetgeving, en doordat het bedrijf omwille van ruimtegebrek gebruik maakt van een onvergund terrein, kan ook geen milieuvergunning afgeleverd worden. Het niet beschikken over de nodige vergunningen en het niet voldoen aan de

December 2008


13/53

geldende milieunormen vormen een reële bedreiging voor het verder werken van het bedrijf en dienen op korte termijn opgelost te kunnen worden. Tegelijk wil het bedrijf de moeilijke situatie in het bestaande gebouw, waarbij door een te dichte stapeling van materiaal niet meer veilig en overzichtelijk kan gewerkt worden, herzien. De uitbreiding wordt dus ingegeven vanuit een behoud en in orde brengen van de bestaande activiteit, die nu omwille van ruimtegebrek deels onvergund en deels in een onhoudbare situatie plaats vindt. Voorts wenst het bedrijf de revisie van turbo’s (momenteel in de Bruggesteenweg) en de verkoop van onderdelen (momenteel in Roeselare) te bundelen met de huidige activiteiten aan de Ieperstraat.

Figuur 4: Eigendomsstructuur Turbo’s Hoet parts & revisie

Huidig ruimtegebruik De gevraagde uitbreiding betreft de afdeling Turbo’s Hoet Parts&Revisie, gelegen langsheen de Ieperstraat te Hooglede – Sleihage. De uitbreiding van de activiteiten op deze site is enerzijds nodig in functie van de preventie en gezondheid van het personeel op het werk. De te beperkte en niet meer aangepaste ruimte voor de verschillende werkbankactiviteiten, de revisiegarage en de stockage van onderdelen in klein, middelgroot en groot formaat en gewicht, maken het veilig en ergonomisch werken zeer moeilijk. Door de te dichte stapeling van opgeslagen materiaal, is het werk niet meer rendabel en worden steeds meer fouten gemaakt (verkeerde onderdelen worden uit het rek genomen, stukken worden op de foute plek gestapeld waardoor ze niet gemakkelijk terug te vinden zijn, alles moet meermaals opgenomen en verzet worden vooraleer verder gewerkt kan worden, …). Bovendien is de uitbreiding noodzakelijk om te voldoen aan de milieuvoorwaarden die worden opgelegd vanuit Vlarem II, met betrekking tot het opslaan en behandelen van voertuigwrakken, wat een basisactiviteit van Turbo’s Hoet Parts&Revisie is. December 2008


14/53

Verschillende grote onderdelen worden momenteel in open lucht of in onvoldoende afgesloten containers buiten opgeslagen, terwijl dit in feite binnen zou moeten gebeuren. Ook een deel van de demontage wordt buiten uitgevoerd, wat normaal gezien in de garage zou moeten kunnen. De huidige terreinen van Turbo’s Hoet Parts&Revisie omvatten een terreinoppervlakte van 8000 m² in de kleine hoek tussen de Ieperstraat en de Wulfhoekstraat. Op dit terrein staat het bestaande bedrijfsgebouw met een oppervlakte van 3600 m². In dit gebouw is, verdeeld over drie verdiepingen en een aantal ‘tussenverdiepingen’, de ruimte ingedeeld voor magazijnen (ca 8000 m² vloeroppervlakte), werkplaatsen (ca 3500 m² vloeroppervlakte) en garage met een beperkt aantal werkputten waardoor maximaal aan vier vrachtwagens gelijktijdig kan gewerkt worden (1000 m²).

Figuur 5: inplanting bestaande gebouwen en huidig ruimtegebruik. Het terrein links van de Wulfhoekstraat is wederrechterlijk ingericht als buitenopslag.

December 2008


15/53

Figuur 6: zicht op buitenopslag, wachtparking en personeelsparking langs de overzijde van de Wulfhoekstraat

Ruimte voor magazijnfunctie De magazijnen bevinden zich momenteel op verschillende plaatsen in het bestaande gebouw, op het gelijkvloers en op tussenverdiepingen en verhoogde stapelruimtes boven de initiële magazijnen, werkplaatsen en garage. Door deze te volle stapeling kan geen logische indeling meer gehandhaafd worden, waardoor alles constant moet verplaatst worden. Wordt alle stockageruimte (inclusief tussenverdiepingen en de opslag die momenteel gebeurt gemengd met de garagefunctie) samengeteld, dan komt men aan een totale capaciteit van 7861 m². Ongeveer de helft hiervan, 4000 m², dient voor kleinere onderdelen die deels in rekken kunnen gestapeld worden. De stockage van deze kleinere materialen kan in de hoogte gebeuren door te werken met bergingsverdiepen. Om dit geautomatiseerd te kunnen laten verlopen wordt een gebouw voorgesteld van 14 m hoog, onderverdeeld in 3 verdiepingen en met de nodige ruimte om rolbruggen e.d. te installeren. De stockage van de grotere en zwaardere stukken en onderdelen kan niet ingericht worden in een rekkensysteem, wegens de omvang, het volume en de verschillende vormen van deze onderdelen. Daarom wordt dit gelijkvloers gehouden voor de overige oppervlakte van 4000 m². De hoogte van dit magazijn wordt op 9 m gebracht, zodat de stukken efficiënt mechanisch kunnen worden verplaatst met rolbruggen, heftrucks en mobiele kranen. Dit komt neer op het herschikken en herorganiseren van de bestaande stockageruimte in een nieuw gebouw. In het bestaande gebouw blijft evenwel ook een aanzienlijke December 2008


16/53

ruimte als opslagruimte bewaard, en dit voor de opslag van meer zeldzame stukken en grotere stukken waar omzichtiger mee dient omgesprongen te worden, zoals ruiten en dergelijke. Ook stukken die momenteel in andere vestigingen van de groep worden ondergebracht, door ruimtetekort op deze site, zullen terug hier gecentraliseerd worden. Ruimte voor de werkplaats voor revisie van vrachtwagenonderdelen De huidige werkplaats (ca 3500 m² vloeroppervlakte) is te beperkt om de gedifferentieerde revisietaken te kunnen opvangen. Door de grote verscheidenheid aan onderdelen worden deze best op een logische en overzichtelijke manier gerangschikt in de revisie-hal. Bovendien zijn de werkbanken en werkstations slecht ingericht qua hoogte en arbeidsveilige schikking, en zijn ze verspreid in het gebouw en vermengd met stockage en activiteiten, wat niet goed is voor de werkorganisatie en verplaatsing van onderdelen in het revisieproces. De totale oppervlakte aan werkplaatsen bedraagt 3260 m². Om efficiënt, ergonomisch en veilig te kunnen werken is een uitbreiding van deze werkplaatsen nodig. Gezien de aard van de activiteiten, nl lassen, branden, solderen, … is een verdubbeling van de nuttige werkoppervlakte te verantwoorden. Ruimte voor geïntegreerde burelen en sociaal-sanitaire ruimtes In het bestaande bedrijfsgebouw zijn beperkte kantoorfaciliteiten voorzien: een onthaalbalie met twee burelen, een beperkte sociaal-sanitaire ruimte (refter en wasplaats) en één grote bureelruimte met twee kleine vergaderannexen. De totale oppervlakte van deze voorzieningen neemt 340 m² in. Het is de bedoeling een gedeelte van de burelen, ontvangst- en vergaderruimte onder te brengen in het nieuwe gebouw, samen met de noodzakelijke moderne sociaal-sanitaire voorzieningen. Garage Eén van de grootste knelpunten in het bedrijf is de beperkte ruimte voor de garage en werkputten. In het huidige gebouw zijn er onvoldoende werkputten voorzien, en daarenboven zijn er geen hef- en rolbruggen en onvoldoende operationele hoogte. Hierdoor gebeurt het demonteren van de grote vrachtvoertuigen deels buiten op het onvergunde terrein aan de overzijde van de Wulfhoekstraat. Dit zou worden opgevangen door een doorrijgarage te voorzien aansluitend bij de nieuwe werkateliers. De lengte van dit gebouw dient 40 m te bedragen, zodat voertuigen en aanhangwagens volledig binnen gereden kunnen worden. Er zouden acht werkputten naast elkaar geïnstalleerd worden, waardoor het gebouw een grondoppervlakte van 45 op 67 meter moet kunnen hebben. Operationele buitenruimte Het momenteel onvergunde terrein aan de overzijde van de Wulfhoekstraat wordt gebruikt als wachtparking voor de te herstellen en herstelde voertuigen, en een zone waar de vrachtwagens feitelijk gedemonteerd worden of hersteld worden (buiten, terwijl dit een activiteit is die omwille van milieuvoorwaarden binnen dient te gebeuren), en de niet te recuperen -revisioneren onderdelen en kassen van vrachtvoertuigen gestapeld worden om als schroot-residu van de hand te doen. Ook een deel van de personeelsparking bevindt zich momenteel op dit terrein. Voor de operationele buitenruimte na de uitbreiding wordt volgende indeling naar voor geschoven: -

Behoud van een strook als wachtparking voor vrachtvoertuigen.

-

De nodige circulatieruimte rondom de nieuwe gebouwen. Vooral rondom de doorrijgarage is het essentieel voldoende manoeuvreerruimte te voorzien.

December 2008


17/53

-

Een zone voor het stapelen van residu van gedemonteerde voertuigen en het ontmantelen extra muros voor die zaken die om veiligheidsoverwegingen niet in de garage kunnen gebeuren).

-

Een tijdelijk wachtparking voor voertuigen die in herstel zijn.

-

Een deel wordt voorzien voor parking voor personeel en een parking voor bezoekers.

Ook rond het bestaande gebouw wordt een parking voor personenwagens voor personeel en bezoekers georganiseerd. Het gaat hier in feite om een herindeling van de bestaande parking bij dit gebouw. In totaal heeft het bedrijf behoefte aan een honderdtal parkeerplaatsen, 70 voor personeelsleden en 30 voor bezoekers, vertegenwoordigers en leveranciers. Het huidige bedrijfsgebouw blijft prioritair gebruikt als -

Opslagruimte/magazijn: voor zeldzamere en grotere stukken en als centralisatieplaats van die delen die nu in andere vestigingen worden gestockeerd.

-

De werkateliers die binnen de revisie autonoom kunnen functioneren worden behouden in het bestaande gebouw. Het betreft volgende afdelingen: stuurhuizen, compressoren, electro-diesel motoren, visco’s (schroefventilatie) en webasto (koelinstallaties voor motoren). Deze activiteiten nemen in de huidige configuratie ongeveer 1200m² in, maar in zeer slechte omstandigheden. Daar dit core-business activiteiten van het bedrijf zijn, is het de bedoeling deze verder in meer comfortabele omstandigheden onder te brengen. De ruimte wordt daarom uitgebreid tot 1750 m² in het bestaande gebouw.

-

De tijdelijke halfopen en gesloten constructies buiten de gebouwen, die in functie van de Vlaremwetgeving binnen de gebouwen zou moeten geplaatst worden, krijgt dan de ruimte om binnen ondergebracht te worden. Dit vraagt een ruimte van 500 m².

-

Garage-activiteit voor specifieke, occasionele, urgente en bijzondere reparaties uit te voeren die een langere behandelingstijd vragen en daardoor niet in de doorrijgarage kunnen worden ondergebracht (om het efficiënt functioneren van de doorrijgarage niet te belemmeren). Dit wordt voorzien in de bestaande garage met een oppervlakte van 220 m².

-

Technische burelen verbonden aan de blijvende core-business activiteiten, een kwalitatiever onthaal en het behoud van de telecommunicatie-centrale en dispatcher (servers telefonie, pc, …). Hiertoe wordt één bureelruimte behouden met een oppervlakte van 170m².

December 2008


18/53

Figuur 7: zicht op de gewenste inrichting van het terrein en de relatie tot de bestaande gebouwen. (zie ook bijlage)

In het inrichtingsplan wordt aangegeven hoe de nieuwe gebouwen zullen worden ingeplant. Er wordt gekozen voor drie losstaande gebouwen omwille van de brandveiligheid en omwille van het bedrijfsverkeer. De diverse activiteiten worden op zodanige manier in de verschillende gebouwen ondergebracht, dat er een scheiding ontstaat van intern transport (tussen de opslagplaatsen in het magazijn en de werkplaatsen) en het extern transport van aan- en afgevoerde vrachtwagens, circulatie van verkeer naar de doorrijdgarage, trucks die gelost of geladen worden bij het ophalen of leveren van goederen. Tussen de verschillende gebouwen wordt wel een “straat” voorzien waar, indien nodig, intern transport tussen de gebouwen nog kan plaatsvinden. Tevens word verduidelijkt hoe met de variabele buffer (zie planopzet en voorschriften) kan worden omgesprongen en hoe de Duivelsbeek in een open loop in de buffer wordt geïntegreerd, met daarop aansluitend een waterbufferbekken. Om een verkeersveilige ontsluiting te bekomen wordt via de Wulfhoekstraat het terrein opgereden en verloopt het verkeer in één van de twee lussen: ofwel rond de bedrijfsgebouwen, ofwel door de doorrijdgarage.

December 2008


19/53

3

Juridisch bestaande toestand

3.1

Gewestplan

Figuur 8: Uittreksel uit het gewestplan Roeselare - Tielt

Het plangebied is opgenomen op het gewestplan Roeselare - Tielt (K.B. van 17 december 1979 en wijzigingen). 3.2

Vergunningen

3.2.1

Stedenbouwkundige vergunningen

December 2008


20/53

Op het terrein in eigendom van Turbo’s Hoet parts & revisie aan de overzijde van de Wulfhoekstraat is een ruimte voor buitenopslag, wachtparking en personeelsparking wederrechterlijk aangelegd. Het gaat om het aanbrengen van verhardingen in de vorm van steenslag, het plaatsen van containers en afsluitingen. In functie van de toekomstige uitbreiding en inrichting van dit terrein, zullen de onvergunde constructies verwijderd worden.

Figuur 9: overzicht bouwvergunningen

3.2.2

Milieuvergunningen

3.3

Buurt- en voetwegen

In of aansluitend bij het plangebied zijn volgende buurtwegen gelegen: -

Wulfhoekstraat, buurtweg nr. 27

-

Oude Rozebekestraat, buurtweg nr. 14

Figuur 10: Aanduiding van de buurt- en voetwegen

December 2008


21/53

3.4

Overige sectorale plannen

Het bedrijf is gelegen in een risicozone voor overstromingen, doorheen het plangebied en ook in het noordelijke deel van het plangebied is een van nature overstroombaar gebied (NOG). Doorheen het plangebied loopt de Duivelsbeek, een onbevaarbare waterloop van 3e categorie.

Figuur 11: overzicht overige sectorale plannen

3.5

Bepalingen rond Seveso-bedrijven

Het bedrijf komt momenteel (toestand 1.12.2008) niet voor op de lijst van Sevesoinrichtingen in West-Vlaanderen.

December 2008


22/53

4

Planningscontext

4.1

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen1

Het RSV vormt het kader voor het provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk beleid en daaraan gekoppeld de structuurplannen en ruimtelijke uitvoeringsplannen. Hieronder volgt een bondig overzicht van de elementen die doorwerken in de onderhavige PRUP’s in opmaak. In het RSV zijn de gebieden voor economische activiteiten geselecteerd. Naast de stedelijk gebieden en het economisch netwerk van het Albertkanaal zijn een aantal economische knooppunten geselecteerd. Het gaat om gemeenten die omwille van hun ligging, om historische redenen of omwille van de aanwezigheid van bedrijven een belangrijke rol vervullen binnen de economische structuur. Ruimtelijk drukt deze concentratie van economische activiteiten zich uit in de aanwezigheid van omvangrijke bedrijventerreinen, afzonderlijke bedrijven en ontsluitingsinfrastructuren. Hooglede behoort tot deze selectie. De algemene uitgangspunten voor de gewenste economische structuur zijn: -

bundelen van (nieuwe) economische activiteiten in economische knooppunten;

-

ondersteunen van de economische sterkte van iedere subregio;

-

ondersteunen van het ruimtelijk beleid met het economisch ontwikkelingsbeleid (vastgelegd in de ruimtelijk-economische visies voor de economische knooppunten opgemaakt door de Provincie).

Voor de beoordeling van ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande bedrijven buiten de bedrijventerreinen zijn volgende principes vooropgesteld:

4.2

-

nastreven van een maximale verweving van de economische activiteiten in haar omgeving met goed nabuurschap als uitgangspunt;

-

alle mogelijkheden en voorzieningen voor de ontwikkeling op de bestaande locatie worden uitputtend aangewend;

-

de ruimtelijke implicaties bij een herlokalisatie worden afgewogen tegenover de ruimtelijke implicaties van een ontwikkeling op de bestaande locatie;

-

de ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet worden overschreden;

-

nastreven van een maximale beleidszekerheid en beleidscontinuïteit zowel in ruimte als in tijd.

Afbakening landbouw, natuur en bos regio Leievallei

In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen heeft de Vlaamse overheid in overleg met gemeenten, provincies en belangengroepen, een ruimtelijke visie opgesteld voor de regio Leievallei. Hierin geeft de overheid aan hoe zij de open ruimte in deze regio de komende jaren ruimtelijk wil zien ontwikkelen en welke acties ondernomen kunnen worden om dit te realiseren. In het eindvoorstel van afbakening van landbouw, natuur en bos regio Leievallei is het plangebied opgenomen in het her te bevestigen agrarisch gebied. Het gebied is gelegen in de deelruimte ‘het plateau van Tielt’, in het landbouwgebied van het

1

Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 2003. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (gecoördineerde versie) December 2008


23/53

westelijke Plateau van Tielt. Deze deelruimte is voor de landbouw ruimtelijk structurerend op Vlaams niveau. Het ruimtelijk beleid ondersteunt er glastuinbouw (en intensieve veeteelt). De hoofdfunctie in dit gebied is landbouw, deze aaneengesloten landbouwgebieden worden ruimtelijk erkend als drager voor landen tuinbouw en gevrijwaard. Er wordt gestreefd naar een bundeling van glastuinbouw, naar het vrijwaren van open historische kouters en naar het behoud van de voorkomende kleine landschapselementen die de relicten vormen van het traditionele landschap. Voor de natuurlijke structuur zijn de beekvalleien ruimtelijk structurerend. Er gaat bijzondere aandacht naar het netwerk van beekvalleien en kleine landschapselementen als verbindende functie tussen de schaarse bossen.

4.3

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen2

Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (PRS-WV) is goedgekeurd bij Ministerieel Besluit van 6 maart 2002. Het omvat een informatief, een richtinggevend en een bindend gedeelte. De visie en gewenste ruimtelijke ontwikkeling zoals geschetst in het PRS-WV sluiten aan bij het RSV en geven een nadere uitwerking en invulling aan de elementen die vragen om een samenhangend beleid over de gemeentelijke grenzen heen. De bindende bepalingen vormen het kader voor de maatregelen waarmee de provincie de gewenste structuur wil realiseren. Elementen uit de gewenste ruimtelijk structuur bedrijvigheid Voor wat betreft de bestaande bedrijven staat in het PRS de doelstelling voorop van deze te evalueren en te optimaliseren. De endogene ontwikkelingen en de clustervorming moeten ruimtelijk ondersteund worden enkel als de impact op de omgeving toelaatbaar is. Deze impact laat zich voelen op drie domeinen: de ruimte, het milieu en het verkeer. Naast deze domeinen van impact spelen ook sociaal- en bedrijfseconomische criteria een rol bij de beoordeling van de ontwikkelingsmogelijkheden van deze bedrijven. Een bedrijf dat wil uitbreiden moet geëvalueerd worden volgens deze 4 soorten criteria. Wanneer een bedrijf globaal positief beoordeeld wordt, kan tot een verdere ontwikkeling ter plaatse besloten worden. Van zodra kleinere bedrijven grootschalig willen uitbreiden, is in principe herlocalisatie op een bedrijventerrein aangewezen. De gemeenten spelen een belangrijke rol bij het vastleggen van de ontwikkelingsmogelijkheden voor deze bedrijven. Daarvoor wordt in een van de specifieke beleidskaders van het PRS een lijst met evaluatiecriteria aangereikt, die de gemeenten kunnen verfijnen en aanvullen. Als het gaat om bedrijven van bovenlokaal niveau in een specifiek economisch knooppunt (bv. Hooglede), dan is de provincie bevoegd voor het aangeven van de ontwikkelingsmogelijkheden en het vastleggen van de bedrijventerreinen in ruimtelijke uitvoeringsplannen. Buiten deze criteria kan ook de bestaande juridische verordenende situatie volgens de vigerende bestemmingsplannen en/of de eigendomssituatie van het bedrijf en de omgeving, een rol spelen bij het bepalen van de ontwikkelingsmogelijkheden. Wat de inrichting van bedrijventerreinen betreft moet zuinig intensief ruimtegebruik en een hoogwaardig kwalitatieve beeldvorming voorop staan. Niet alleen bij nieuwe bedrijventerreinen moet hiernaar aandacht gaan, ook bestaande bedrijventerreinen dienen zoveel mogelijk geoptimaliseerd te worden.

2

Provinciebestuur West-Vlaanderen, 2002. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen.

December 2008


24/53

Ruimtelijk-economische visie op bovenlokaal niveau Doel Als uitvoering van de bindende bepaling m.b.t. het bepalen van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de bestaande bedrijven van bovenlokaal niveau die zich buiten bedrijventerreinen situeren in gemeenten aangeduid als kleinstedelijke gebieden en specifieke economische knooppunten, zijn de ruimtelijk-economische visies opgemaakt. Deze visie vormt het afwegingskader voor het toetsen van de concrete uitbreidingsvragen van individuele bedrijven, het beantwoorden van vragen over het individueel ontwikkelingsperspectief en de eventuele ontwikkeling van nieuwe regionale bedrijfsterreinen. Daarbij wordt een afweging gemaakt in hoofdzaak op vlak van milieu, mobiliteit, de ruimtelijke draagkracht van de omgeving, de bedrijfskenmerken, de gemeentelijk visie-elementen en de juridisch-planologische kenmerken. Hieronder worden de elementen opgesomd die de opname van de respectievelijke bedrijven in een PRUP kaderen, motiveren en verantwoorden. Ruimtelijk-economische visie specifiek economisch knooppunt Hooglede A. Positionering van Hooglede en haar bedrijvigheid – bestaande ruimtelijk-economische structuur In West-Vlaanderen is het zuidoosten van de provincie, meer bepaald de driehoek Kortrijk-Roeselare-Waregem, dichtbebouwd en sterk verstedelijkt. Deze regio wordt in het RSV getypeerd als een stedelijk netwerk. De gemeenten zijn er sterk geïndustrialiseerd en de bedrijventerreinen komen er zeer verspreid voor. Ook grootschalige bedrijven gesitueerd in woonlinten en in de open ruimte, komen hier in zeer belangrijke mate voor. Rond deze driehoek bevinden zich een groot aantal gemeenten die eveneens een belangrijke rol hebben binnen de economische structuur van Vlaanderen, maar niet dezelfde uitstraling hebben als de stedelijke gebieden. Ze kenmerken zich evenwel door een hoge (industriële) tewerkstelling en zijn mede daarom geselecteerd als specifieke economische knooppunten. Hooglede is één van deze gemeenten. Ruimtelijk-economisch dient Hooglede dan ook in hoofdzaak gepositioneerd en gerelateerd te worden aan de regio Roeselare-Waregem-Kortrijk en meer bepaald aan Roeselare door het aangrenzen aan deze stad en de situering in haar invloedssfeer (maatschappelijk, economisch, infrastructureel). Landschappelijk evenwel heeft de gemeente Hooglede in tegenstelling tot Roeselare, nog een vrij open karakter. Dit landschap heeft de laatste decennia echter een nieuwe aanblik gekregen, in hoofdzaak door grootschalige ingrepen. In Hooglede is dit evenwel beperkt gebleven tot in hoofdzaak de ontwikkeling van de bedrijvigheid langsheen de Bruggesteenweg, wat als een typische ontwikkeling langsheen een invalsweg naar en in de nabijheid van een regionale stad (N32 naar Roeselare) kan beschouwd worden. Dit in tegenstelling tot de buurgemeente Staden waar deze ingrepen vooral de verspreide en visueel opvallende ontwikkelingen in de tuinbouwsector (bv. serres) en in de agroindustrie (bv. diepvriesgroentebedrijven) betreffen. B. Specialisatie van Hooglede in de cluster van de metaalsector In Hooglede komt een hoge tewerkstelling voor in de secundaire sector (43 %). Dit is vergelijkbaar met het arrondissementele gemiddelde (41 %) dat eveneens hoger ligt dan gemiddeld in Vlaanderen (29 %). Opvallend daarin is de zeer hoge tewerkstelling in de bedrijfstak metaal. Samen met de bedrijfstak van de verkoop en herstel van voertuigen, als afgeleide van deze sector, is Hooglede aldus sterk geprofileerd in deze bedrijfstak. In totaal gaat het om 1 252 tewerkgestelden (1 101 in de industriële bedrijfstak metaal en 151 in de tertiaire bedrijfstak verkoop en herstel voertuigen) wat neerkomt op 33 % van de totale tewerkstelling. De bedrijfstak metaal vormt zelfs 79 % van de industriële sector (excl. bouw).

December 2008


25/53

Voor deze cluster metaal volgt hierna een opsomming van enkele specifieke activiteiten met de opgave van enkele grotere bedrijven die daarin werkzaam zijn. Daarbij valt in hoofdzaak een onderscheid te maken tussen 2 soorten activiteiten: productie en recuperatie van bedrijfsvoertuigen (vooral i.f.v. vrachtverkeer op de weg) vb.: Turbo’s Hoet Groep: constructie en verkoop van opleggers en aanhangwagens, revisie en recuperatie van onderdelen, verkoop van vrachtwagens; Mol Cy. nv: constructie van transportmateriaal en toelevering, met specialisatie in specifieke soorten trucks, trekkers en trailers; vervaardiging van producten van metaal vb.: Sadef nv: algemene metaalbewerking, fabricage van profielen; C. Hooglede binnen de gewenste ruimtelijke structuur In de Middenruimte wordt de bedrijvigheid verder ondersteund. Dit heeft in het verleden reeds geleid tot een specifiek landschap met verspreide - al dan niet grootschalige bebouwing. De evolutie van deze activiteiten moet dan ook passen in dit ‘nieuwe landschap’. De concentraties van bestaande bedrijvigheid in specifieke economische knooppunten voor clustering en endogene economische ontwikkeling is één van de bepalende elementen en van het bijhorende ruimtelijke beleid in de gewenste ruimtelijke structuur van de Middenruimte. De Middenruimte kenmerkt zich door een zeer grote diversiteit aan bedrijvigheid, zowel naar ruimtelijke kenmerken (vb. klein- en grootschaligheid, verspreid patroon) als soorten activiteiten (vb. sectoren, tewerkstelling). Daarbij wordt gesteld dat bedrijventerreinen in de specifieke economische knooppunten zich kunnen ontwikkelen aansluitend bij die bestaande bedrijvigheid, rekening houdend met de draagkracht van de omgeving, de ontsluiting en de clustervorming. De beekvalleien, heuvelruggen, bosgebieden en open-ruimteverbindingen worden als natuurlijke bouwstenen van het industriële landschap gezien. Ze zijn één van de elementen die bepalend zijn voor de Middenruimte en het bijhorende ruimtelijke beleid. Een belangrijk streefdoel is de kwalitatieve (her)inrichting van het nieuwe landschap met een integratie van wat van deze vernoemde bouwstenen is overgebleven. Op de structurerende heuvelruggen zoals de zuidelijke flank van het Plateau van Tielt en de Ketelberg, dienen versnippering, terreinnivellering en bebouwing te worden vermeden. Het afbakenen van bouwvrije zones staat hiervoor garant. Op het provinciale niveau is er een verfijning naar open ruimten zoals tussen Oostrozebeke en Ingelmunster. Ruimtelijke ondersteuning van de landbouw als bufferwerking tegen verlinting kan hier van nut zijn. In de omgeving van de as Roeselare-Tielt structureren bovenlokale beekvalleien het nieuwe landschap door te fungeren als ‘natuurlijke aders’ door het agrarisch gebied. Deze worden deels bouwvrij gemaakt in het kader van het integraal waterbeheer. Sleihage als uit te bouwen regionaal bedrijventerrein in de sector van de constructie van bedrijfsvoertuigen In Hooglede is een sterke specialisatie in de cluster van de metaalsector aanwezig, waarbij een onderscheid te maken is tussen enerzijds de productie en recuperatie van bedrijfsvoertuigen (vooral i.f.v. vrachtverkeer op de weg) en anderzijds de vervaardiging van producten van metaal. Deze eerste categorie is een bedrijfsactiviteit waar op vandaag een sterke groei is vast te stellen en waarrond een specifieke clustervorming mogelijk is. Deze sector behelst in hoofdzaak de constructie van vrachttransportmiddelen op de weg of van specifieke bedrijfsvoertuigen in functie van vrachtverkeer, en de toelevering en verwerking daarvan (bv. recuperatie en revisie van onderdelen). De site Sleihage is in Hooglede de plaats bij uitstek om de groei in deze sector te lokaliseren, omwille van de volgende redenen: -

er komt reeds bedrijvigheid van bovenlokaal niveau in deze sector voor op deze plaats (cfr. Mol Cy nv en een vestiging Parts & Revisie van Turbo’s Hoet Groep);

December 2008


26/53

-

deze site is via de N36 goed verbonden met de ring R32 rond Roeselare. De N36 is de enige geselecteerde secundaire weg categorie 1 in Hooglede;

-

er komen geen andere selecties van specifieke beleidscategorieën uit bovenliggende ruimtelijke structuurplannen voor in de omgeving van deze site;

-

Sleihage en omgeving komt ook niet voor in een risicozone voor overstromingen (cfr. Risicozones Overstromingen Vlaams Gewest, kaartblad 20/7-8, versie maart 2003). Wel is de noordwaarts gesitueerde lokale beekvallei geïndiceerd als van nature overstroombaar gebied (NOG) op basis van het voorkomen van alluvium en veen volgens de bodemkaart (cfr. Afbakening overstromingsgebieden thema NOG, kaartblad 20/7-8, uitgave 1 van 12-2000).

-

de omgeving van de Bruggesteenweg ontwikkeling, wordt niet weerhouden.

als

alternatief

voor

een

dergelijke

De beide daar aanwezige bedrijven van bovenlokaal niveau die actief zijn in deze sector, dienen er de nodige ontwikkelingsperspectieven te kunnen krijgen. Indien grootschalige uitbreidingen van bestaande bedrijven in deze sector gevraagd worden en deze niet kunnen gebeuren op de plaats waar deze bedrijven zich momenteel situeren (bv. in de activiteitenas van de Bruggesteenweg), dan dient de site Sleihage deze te lokaliseren. Ook indien bestaande bedrijven in deze sector uit de omgeving van Hooglede grootschalig willen uitbreiden, dit ter plaatse niet kunnen en zich willen herlokaliseren in Hooglede, dan dienen deze op Sleihage een plaats te kunnen krijgen, zonder het aanbodbeleid van het regionaalstedelijk gebied Roeselare hieromtrent te ondermijnen. Een bijkomend aanbod creëren in functie van het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid van bovenlokaal niveau in deze sector, is evenwel momenteel niet aan de orde. Naast de vraag die hierover momenteel niet gekend is, werd in Hooglede bovendien in het recente verleden een ruim aanbod aan bestemmingen voor bedrijvigheid gecreëerd. Indien de vraag zich aandient zal dit, gezien de ligging van Sleihage op grondgebied Hooglede en Staden, tevens in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief moeten bekeken worden. Wel is de bestaande vestiging van Turbo’s Hoet Groep, meer bepaald de afdeling Parts & Revisie, vragende partij om daar grootschalig uit te breiden op korte termijn. In eerste instantie kan in functie van deze vraag een provinciaal RUP opgemaakt worden, waarbij tevens zal rekening moeten gehouden worden met het daar nog aanwezige aanbod aan industriegebied, en met mogelijke uitbreidingen voor andere bedrijven op langere termijn. Gezien Turbo’s Hoet op diverse locaties actief is, is het wenselijk dat per locatie de activiteiten verschillend omschreven worden . Tevens zal daarbij de inpassing ten aanzien van de omgevende woonomgeving (gehucht Sleihage) en de open ruimte met o.a. de lokale beekvallei van de Duivelsbeek moeten bekeken worden. Het is dus aangewezen om een ruimere structuurschets op te maken waarin de dringende uitbreidingsvraag van Turbo’s Hoet dan moet passen.

Conceptelementen Op basis van de gewenste ruimtelijke structuur op bovenlokaal niveau worden voor de ruimtelijkeconomische visie twee conceptelementen voorgesteld. Conceptelement 1: bedrijvigheid van bovenlokaal niveau enten op secundaire wegen Voor bedrijven van bovenlokaal niveau geldt omwille van de belangrijke verkeersgeneriek het locatiebeleid bij uitstek. Dit is er op gericht (nieuwe) verkeersgenererende activiteiten te voorzien op die locaties waar de capaciteit en kwaliteit van het vervoerssysteem dit toelaten. Daarmee wordt het mobiliteitsprofiel van de activiteit afgestemd op het bereikbaarheidsprofiel van de locatie. De bestaande bedrijvigheid van bovenlokaal niveau zal zich in de meeste gevallen over een langere periode ontwikkeld hebben (historische gegroeide bedrijven). De (maatschappelijke) draagkracht is voor dergelijke bestaande bedrijven dan ook groter te noemen. December 2008


27/53

Zodoende worden volgens deze uitgangshouding van een adequaat locatiebeleid, in het specifiek economisch knooppunt Hooglede, ruimere ontwikkelingsmogelijkheden gegeven aan bedrijven van bovenlokaal niveau die zich situeren in de nabijheid van secundaire wegen, dan wanneer dit niet het geval is. Niettemin kunnen ook andere aspecten (bv. milieu) een belangrijke rol spelen of randvoorwaarden vooropstellen bij het bepalen van de ontwikkelingsmogelijkheden, waarvan bij de aanvang rekening mee moet gehouden worden. Dit is bijvoorbeeld het geval voor bedrijven die gebruik maken van grondwaterwinning; normeringen daaromtrent kunnen doorslaggevend zijn wanneer de uitbreidingsvragen daar een weerslag op hebben. Elementen op lokaal niveau zullen dan verder bepalen welke uitbreidingsrichtingen het meest geschikt zijn. Zo is het voor ruimtelijk geïsoleerde grootschalige bedrijven vanuit ruimtelijk oogpunt belangrijk om de bestaande open ruimtes rondom de bedrijven zelf zoveel als mogelijk te vrijwaren van bebouwing en geen verdere verlinting te creëren. De kernen van de nederzettingsstructuur zijn eveneens verzamelplaatsen van lokale bedrijvigheid met eventuele aanwezigheid van grootschalige bedrijven. De uitbreidingsmogelijkheden en –richtingen worden dan in hoofdzaak bepaald door de impact op de woonomgeving of de leefkwaliteit, op het vlak van ruimtelijke aspecten, milieu en mobiliteit. Dit dient lokaal bekeken te worden, geval per geval, waarbij tevens de maatschappelijke impact en de historiek van het bedrijf sterk zullen doorwegen. Conceptelement 2: waardevolle open ruimte vrijwaren van verdere bebouwing De locatie van de bedrijven en de uitbreidingsrichting wordt getoetst aan de openruimtegebieden met een belangrijke natuurlijke en landschappelijke waarde die geselecteerd zijn in het PRS-WV. Rug van Hooglede: dit is een structurerende reliëfcomponent met gaaf landschap en clusters van kleine landschapselementen en kleine natuurgebieden. Deze reliëfcomponent is duidelijk visueel aanwezig. Het beleid is gericht op het behouden en het versterken van de visuele kwaliteit en herkenbaarheid, inclusief zichtzones. Versnippering dient tegengegaan te worden zodat een verbindingsfunctie gevrijwaard blijft. Het behouden en versterken van de traditionele kenmerken en de karakteristieke relicten staat hierbij tevens voorop. Open-ruimteverbinding westwaarts van Roeselare: aan de rand van de stedelijke agglomeratie Roeselare dient de continuïteit van de open ruimte gevrijwaard te worden teneinde het onderscheid stedelijk gebied en buitengebied ook visueel te bewerkstelligen. De bovenstaande open ruimtes hebben tevens een bepaalde landbouwwaarde. Op het vlak van de agrarische structuur komen in Hooglede evenwel geen specifieke selecties voor in de hogere ruimtelijke structuurplannen. Een gebiedsdifferentiatie louter in functie van de landbouw wordt in het PRS immers voor de Middenruimte niet weergegeven. In het PRS hoort Hooglede wel tot het deelgebied van de intensief gedifferentieerde agrarische structuur, waar voor de gemeenten een taak is weggelegd voor wat betreft het aanbrengen van een verdere differentiatie (o.a. aanduiden van lokale bouwvrije zones).

December 2008


28/53

Figuur 12: weergave van de conceptelementen

Toetsing aan de conceptelementen Via de Ieperstraat (N313) wordt het bedrijf rechtstreeks ontsloten op de N36. De N36 is geselecteerd als secundaire weg. Door de ligging van de terreinen aansluitend aan de Ieperstraat met de aanwezigheid van hoofdzakelijk verspreide bebouwing en woonlinten, de kern van Sleihage met een aantal gemeenschapsvoorzieningen waaronder een school en grootschalige bedrijfsterreinen in de onmiddellijke omgeving, is het agrarisch gebied in grote mate versnipperd. De percelen van Turbo’s Hoet Parts&Revisie die in aanmerking komen voor de uitbreiding zijn hoofdzakelijk in gebruik als weiland. Het is pas ten noorden van de Duivelsbeek dat zich een homogeen agrarisch gebied uitstrekt met de aanwezigheid van verspreide landbouwbedrijfszetels. Het bedrijfsterrein ligt op ruime afstand van waardevolle open ruimte.

Figuur 13: toetsing aan de conceptelementen

Conclusie Door de ligging langs de Ieperstraat (N313) is een vlotte ontsluiting op de N36 die is geselecteerd als secundaire weg mogelijk. Het bedrijf is slechts ingeplant op ca. 300 m. van het kruispunt met de N36. De aantakking op de N36 gebeurt d.m.v. een rotonde. Het bedrijfsterrein ligt niet in de nabijheid van een waardevolle open ruimte geselecteerd op Provinciaal niveau. Door de voorziene uitbreidingen worden dan ook geen typische landschapskenmerken en waardevolle open ruimten zoals omschreven in het PRS-WV aangetast.

December 2008


29/53

Een omschrijving van de activiteiten van Turbo’s Hoet, zoals aangegeven, is gebeurd in punt 2.2. Een aanzet van de gewenste ruimtelijke structuur voor Sleihage in een regionale context werd opgemaakt door WVI in kader van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Hooglede. Deze aanzet werd overlegd met de betrokken gemeenten Hooglede en Staden en de afdeling ruimtelijke planning (overleg Brugge 23 november 1999). Naar ruimtelijke elementen toe, wordt hierin aangegeven dat bij uitbreiding van bedrijvigheid de lokale beekvallei van de Duivelsbeek als noordelijk grens fungeert. Uitbreiding van de bestaande bedrijvigheid dient voor Turbo’s Hoet te gebeuren aan de westelijke zijde van de Ieperstraat. Het woonuitbreidingsgebied wordt niet ontwikkeld. Voor het bedrijf Mol wordt bij voorkeur alle activiteiten geclusterd ten zuiden van de N36. De gewenste structuur voor Sleihage werd niet verder afgewerkt daar de conlusie op de bijeenkomst was dat Sleihage enkel verder ingericht wordt voor de bestaande bedrijvigheid of clustering van filialen, die momenteel elders zijn ingeplant, van de bestaande bedrijven. Het RUP is bijgevolg in overeenstemming met de principes en beantwoordt aan de beoordelingscriteria van het PRS-WV en de ruimtelijk-economische visie voor de gemeente Hooglede. Relatie met de taakstelling Algemeen geldt scenario 2 (na een herziening van het RSV). Daarin wordt gesteld dat voor gemeenten waarvoor reeds meer dan evenredig uit het reservepakket werd geput, het beleid van scenario 1 van kracht blijft. Hooglede stond bij de opmaak van het PRS-WV reeds negatief op de ruimtebalans (-20 ha). Hiervan dient de ruimte voor lokale bedrijvigheid, die sinds 1999 werd bestemd, nog van te worden afgetrokken. In een aantal specifieke BPA’s en RUP’s is na 1999 ruimte voor bedrijvigheid bestemd. Het gaat hier meer bepaald om het sectoraal BPA zonevreemde bedrijven, goedgekeurd in 2004, waarin netto 2,7 ha bijkomende bedrijfsruimte werd bestemd. Ook in het BPA Wijnendale, goedgekeurd in 2005, wordt 2,2 ha voor lokale bedrijven bestemd. Verder is er nog het provinciale RUP voor het regionaal bedrijf Sadef, goedgekeurd in 2006. De bijkomende oppervlakte voor bedrijvigheid in dit RUP bestemd dient eveneens afgetrokken te worden van de ruimtebalans. De oppervlakte in dit RUP bestemd voor de uitbreiding van Sadef bedraagt 4,5 ha. De ruimtebalans voor bedrijvigheid in Hooglede bedraagt aldus ca -29,5 ha. Hierbij dient wel de kanttekening gemaakt te worden dat dit ten opzichte van de taakstelling tot 01.01.2007 is, en dat voor de planperiode na 2007 nog geen nieuwe toebedeling is gemaakt. Er dient bij gemeenten die reeds meer dan evenredig uit het reservepakket geput, te worden nagegaan of reeds bestemde bedrijventerreinen die nog gebruik zijn door bedrijvigheid (bvb niet-ontsloten reserves) niet onttrokken worden van het aanbod. In Hooglede zijn er echter geen niet-ontsloten reserves het aanbod zouden kunnen onttrokken worden.

4.4

hebben niet in kunnen die aan

Ontwerp Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Hooglede

Het gehucht Sleihage is historisch gegroeid op een knooppunt van verbindingswegen. Rond dit verkeersknooppunt ontwikkeld zich bedrijvigheid gericht op de goede bereikbaarheid. De oorspronkelijk kleinschalige bedrijven zijn sterk gegroeid waarbij de woonfunctie sterk in het gedrang is gekomen. De verkeersdruk (regionaal doorgaand verkeer, traag landbouwverkeer, bestemmingsverkeer en intern bedrijfsverkeer – oversteken van de Diksmuidesteenweg) heeft een negatief effect op de leefbaarheid van Sleihage. De inrichting van het openbaar domein is niet afgestemd op de aanwezige woonomgeving. Vele woningen staan leeg (opgekocht door de bedrijven) of raken niet verkocht/verhuurd. Het woningenbestand is verouderd, de woningen zijn klein en zonder enig comfort. Het gebruik van de voorzieningen (kerk en school) lijdt onder de leegloop. Enkel de lokale handelaren kunnen inspelen op de aanwezige bedrijvigheid. December 2008


30/53

Sleihage heeft dringend nood aan een kwaliteitsimpuls in de vorm van een goede ruimtelijke ordening (‘samengaan’ van bedrijvigheid en wonen) en een sterke beeldkwaliteit. Toekomstperspectieven en gewenste structuur Sleihage Een leefbaar straatgehucht langs de steenweg: het accent ligt op het behoud en het verhogen van de kwaliteit van de huidige woningvoorraad. Een actief beleid op vlak van bijkomende woningen wordt niet gevoerd. Een verdere aansnijding van het woonuitbreidingsgebied wordt niet gepland. Een herwaardering van het openbaar domein kan bijdragen tot een verhoging van de leefbaarheid. Daar waar de grootste concentratie woningen aanwezig is (N36 richting Staden), zou de nadruk op de verblijfsfunctie van de weg moeten komen te liggen om de barrièrewerking van de weg te milderen en de samenhang van het woonlint te bevorderen. Een verzorgd en kwaliteitsvol ingericht openbaar domein draagt eveneens bij tot de beeldkwaliteit van Sleihage. Sleihage als bedrijvencluster: de bestaande bedrijfsactiviteiten (Turbo’s Hoet Parts & Revisie en Mol) worden verder uitgebouwd, gestructureerd en geoptimaliseerd en goed ingepast in de bestaande structuur. De ontsluiting gebeurt bij voorkeur via de Ieperstraat. Er gebeurt een effectieve buffering t.o.v. alleenstaande woningen en kleinere linten. In het noorden gebeurt een goede landschappelijke inpassing. De vallei van de Duivelsbeek vormt een groene begrenzing. Aandacht moet gaan naar de beeldkwaliteit van de bedrijvigheid. Duivelsbeek als groen lint: de vallei van de Duivelsbeek wordt geherwaardeerd en ontwikkeld als groen lint doorheen Sleihage. De concentraties van KLE wordt versterkt en aangevuld met beekbegeleidende beplanting.

December 2008


31/53

5

Evaluatie bedrijf en opzet plan

5.1

Toetsing van het bedrijf aan de evaluatiecriteria bestaande bedrijven

In dit onderdeel wordt het bedrijf getoetst aan de hand van de evaluatiecriteria voor ontwikkelingsmogelijkheden van de bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen, zoals vastgelegd in het specifieke beleidskader in het richtinggevend gedeelte van het PRS-WV (p.247 e.v.). 5.1.1

Ruimtelijke impact

5.1.1.1

Ruimtebeslag, schaal van het bedrijf ten opzichte van de omgeving

Landelijke omgeving met verspreide, grootschalige volumes (serres, bedrijven en landbouwbedrijven). Het bedrijfsterrein ligt tussen de kern van Sleihage en een concentratie van woningen (lintbebouwing) langs de N313. Achter de bestaande bedrijfsgebouwen ligt een groot serrecomplex. Aan de overzijde van de N313 ligt een groot industriegebied, gevangen tussen de N36 en de N313, nog volop in ontwikkeling (terreinen Mol). Het perceel waarop Turbo’s Hoet Parts&Revisie is gevestigd wordt zeer intensief gebruikt. De niet bebouwde oppervlakte is in gebruik als parking. De terreinoppervlakte bedraagt ca. 0.8 ha. Wel wordt een terrein aan de overzijde van de Wulfhoekstraat gebruikt als personeelsparking en afbraakplein voor voertuigen. De oppervlakte van dit terrein bedraagt eveneens ca. 1,2 ha. In dat opzicht wijkt de schaal van het bedrijf niet af van de overige grootschalige functies in de onmiddellijke omgeving. Rekening houdend met de aard van de activiteit is het ruimtebeslag beperkt. Gewenste oppervlakte uitbreiding bedrijfsactiviteiten (gebouwen + verhardingen): 1,5 ha., op te richten op het terrein dat momenteel in gebruik is als personeelsparking en afbraakplein. Gewenste oppervlakte uitbreiding verhardingen: hierbij is voldoende circulatieruimte + een wachtparking voor vrachtwagens van essentieel belang.

5.1.1.2

Situering in het landschap en voorkomen van het bedrijf

De terreinvorm, de inplanting van de gebouwen en het intensief ruimtegebruik bemoeilijken een efficiënte en volwaardige inpassing in de omgeving. Bovendien is de personeelsparking, het afbraakplein en de opslag in openlucht slechts tijdelijk in afwachting van een permanente oplossing voor de uitbreidingsvragen. Een degelijke buffering is niet voorhanden.

5.1.1.3

Situering ten opzichte van beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten en bakens in het landschap

In de omgeving van het bedrijf zijn geen beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten gelegen.

December 2008


32/53

5.1.1.4

Historiek van het ruimtegebruik

In 1976 is de eerste werkplaats opgericht. Al vrij snel kampte het bedrijf met ruimtegebrek. Als gevolg hiervan zijn bouwaanvragen ingediend om de overzijde van de Wulfhoekstraat bij het bedrijfsterrein te betrekken. Hiervoor zijn steeds weigeringen afgeleverd. Het bedrijf kampt sinds midden de jaren ’80 met een acuut ruimtegebrek.

5.1.2

Milieu-impact

5.1.2.1

Milieu-hinder

Tijdens het openbaar onderzoek in het kader van de milieuvergunningsaanvragen werden geen bezwaren ingediend door omwonenden. Alle machines staan binnen opgesteld in geïsoleerde gebouwen. De afstoomplaats voor voertuigen kan een bron van geluidshinder vormen. Er wordt max. 1 voertuig per dag gewassen. Er kan aangenomen worden dat er geen overmatige lawaaihinder voor de omgeving zal zijn. De verbranding van afvalolie werd geweigerd omdat die niet kon voldoen aan Vlarea. De tijdelijke opslag in open lucht van niet te recupereren onderdelen en de afbraakzone voldoen niet aan de geldende milieureglementering: er zijn in het verleden geen vergunningen verkregen voor het aanbrengen van vloeistofdichte verhardingen e.d.

5.1.2.2

Openbare nutsvoorzieningen

Het bedrijf is gelegen langsheen een uitgeruste openbare weg, nutsvoorzieningen zijn aanwezig.

5.1.3

Verkeersaspecten

5.1.3.1

Verkeershinder - bereikbaarheid

Ligging t.o.v. het hoger wegennet: De bundeling van de (toekomstige) bedrijvigheid is wat mobiliteit betreft een voordeel. De ontsluiting van het vrachtverkeer op de N36 is weinig problematisch: op het gedeelte van de Ieperstraat tussen het bedrijfsterrein en de N36 is de woonfunctie slechts in beperkte mate aanwezig zodat mogelijke hinder beperkt blijft. Het kruispunt is recent heraangelegd (rotonde) wat een goede afwikkeling van het verkeer in het algemeen en het vrachtverkeer in het bijzonder garandeert. Mobiliteitsprofiel: ongeveer 2/3 van de werknemers komt met de wagen: dit betekent 60 voertuigen/dag. Daarbij komen nog de leveranciers en klanten, goed voor gemiddeld 50 personenwagens/dag en 25 bestelwagens/vrachtwagens/trekkers + opleggers/dag. Er zijn geen specifieke aanvoerroutes voor het vrachtverkeer. Interne mobiliteit: De terreinen voor de uitbreiding liggen langs de overzijde van de Wulfhoekstraat. Menging van lokaal verkeer (bewoners en lokaal bedrijf) en de oversteekbeweging tussen het bestaande en nieuwe bedrijfsterrein is onvermijdelijk. De parking voor het personeel en afgewerkte vrachtwagens die te koop worden aangeboden of wachten op de klant, is ontoereikend en moeilijk bereikbaar. De interne organisatie van de bestaande bedrijfsgebouwen brengt met zich mee dat aan- en afvoer grotendeels via de Wulfhoekstraat gebeurd. Gelet op de haakse aansluiting op de Ieperstraat (N313), is de overzichtelijkheid beperkt.

December 2008


33/53

5.1.3.2

Clustergebonden karakter, afzetmarkt

Turbo’s Hoet is te beschouwen als een “cluster” die de verschillende vestigingen samenhoudt, maar waarbinnen elke vestiging eigen activiteiten en specialiteiten heeft en op zich relatief autonoom werkt. Dit vertaalt zich ook in de expansie-methodiek van het bedrijf door de stapsgewijze overname van verschillende bedrijven die rond vrachtwagens werken, waarbij die bedrijven hun eigen activiteiten behouden maar deel gaan uitmaken van de Turbo’s Hoet Groep.

5.1.3.3

Ontsluiting openbaar vervoer

De kern Sleihage wordt bediend door het openbaar vervoer.

5.1.4

Sociaal- en bedrijfseconomische impact

5.1.4.1

Investeringen

Sinds 2000 wordt jaarlijks tussen de €90.000 en €350.000 geïnvesteerd. De gecumuleerde omzet einde 2003 bedroeg voor Turbo’s Hoet Groep €205,7 miljoen.

5.1.4.2

Productieproces

Afgedankte of beschadigde vrachtwagens en trekkers worden opgekocht en afgebouwd. Na recuperatie ondergaat het materieel een milieuvriendelijke reiniging en worden de componenten gestockeerd in het magazijn. Het inen uitbouwen van de nodige componenten wordt ter plaatse gedaan. De vraag naar gerecycleerde vrachtwagenonderdelen is groot omwille van het economisch voordeel van recuperatie.

5.1.4.3

Beschikbaarheid van gebouwen en gronden

De bestaande gebouwen worden optimaal gebruikt. Omwille van het huidig plaatsgebrek wordt reeds 264m² externe opslagruimte gebruikt aan de overzijde van de Wulfhoekstraat. Het bedrijf heeft grotendeels de gronden voor de uitbreiding reeds verworven. Voor het noordelijk perceel (566b) is er een overeenkomst met de eigenaars van de gronden om over te gaan tot aankoop. Ook met de eigenaars van de woning langs de Ieperstraat (perceel 574) is er een overeenkomst.

5.1.4.4

Tewerkstelling

Momenteel telt Turbo’s Hoet parts & revisie 90 werknemers. 70% van de werknemers woont binnen een straal van 10 km van het bedrijf.

5.1.5

Watertoets

Het besluit van de Vlaamse Regering dd. 01/10/2004 legt maatregelen op met betrekking tot buffering en infiltratie van hemelwater voor dakoppervlaktes en verhardingen. De noodzakelijke ruimte dient binnen de grenzen van het bestemmingsplan voorzien te worden.

December 2008


34/53

Het waterbergend vermogen van het terrein mag niet verminderd worden. Binnen het plangebied moeten alle maatregelen met betrekking tot bufferen en infiltreren van regenwater worden gerealiseerd. Dit kan gebeuren in de vorm van bovengrondse of ondergrondse, gesloten of open reservoirs en bekkens. Op 20 juli 2006 keurde de Vlaamse Regering het ontwerp van uitvoeringsbesluit over de watertoets (decreet 24/11/2003) goed. Het besluit geeft richtlijnen voor de toepassing van de watertoets. De realisatie van het RUP betekent een toename van de verharde oppervlakte, waardoor de infiltratie van hemelwater beperkt wordt. Via de watertoets willen we de gevolgen van de nieuwe activiteiten op de omgeving en het watersysteem beoordelen. Om het effect van de verminderde infiltratie ten gevolge van de aanleg van verharde oppervlaktes (gebouwen, parking,…) te compenseren wordt een buffervolume voorzien waarbij conform de Code van Goede Praktijk dient te worden voldaan aan volgende voorwaarden : -

lozingsdebiet : 10l/s/ha (voor een bui met terugkeerperiode T=2 jaar)

-

buffervolume : 100 m³/ha (voor een bui met terugkeerperiode T=2 jaar)

De verminderde infiltratie van hemelwater zal enerzijds gecompenseerd worden door de plaatsing van hemelwaterputten voor opvang van hemelwater afkomstig van de daken van de gebouwen. Dit hemelwater zal gebruikt worden voor sanitaire doelstellingen alsook zal het in de productie aangewend worden. Anderzijds zal de verminderde infiltratie gecompenseerd worden door de verplaatsing van de op het terrein aanwezige vijver en door de momenteel ingebuisde Duivelsbeek (onbevaarbare waterloop 3de categorie) terug open te maken en ze te integreren in de groenbuffer. De oevers van de beek krijgen een minder steil aflopend talud, zodat er meer regenwater tijdelijk kan geborgen. Onderaan het talud komt een 'plasberm' met riet. Een plasberm is een strook van enkele meters breed op of net iets boven de waterspiegel die het wateroppervlak vergroot. Als de plasberm aangelegd wordt in combinatie met natuurvriendelijke oevers krijgen ze de functie als waterberging en beschermen ze de omgeving tegen wateroverlast. Omdat de oeververbreding het tekort aan waterbuffering niet volledig kan oplossen, wordt ook een vijver aangelegd om mee te helpen om het overtollige regenwater te bergen. De plasbermen stromen bij regenval tijdelijk onder water en bovendien wordt de stroomsnelheid gereduceerd en wordt de landschappelijke waarde verhoogd. Praktisch houdt dit in dat de Duivelsbeek verlegd zou worden naar de rand van het toekomstige bedrijventerrein over de afstand van ongeveer 100m. Uiteindelijk betekent dit dat via een hermeandering van de Duivelsbeek met plasbermen en de plaatsing van een stuw een vertraagde afvoer van hemelwater bekomen wordt. De Duivelsbeek komt volledig in de groenzone van 15m te liggen. Deze zone omvat de circa 3m brede Duivelsbeek, 5m erfdienstbaarheid alsook 2 x 2,5m voor plasbermen langs beide zijden van de beek.

December 2008


35/53

December 2008


36/53

Deze watertoets werd tevens voor advies voorgelegd aan de provinciale dienst water en aan het gemeentebestuur van Hooglede, tevens de beheerder van de Duivelsbeek. Hun advies luidt als volgt: Provinciale dienst water: Als de provincie een watertoets uitvoert wordt steeds gewerkt met volgende voorwaarden: lozingsdebiet: 5 l/s/ha verhard (i.p.v. 10) buffervolume: 200 m³/ha verhard (i.p.v. 100) Verder is het belangrijk om naast de Duivelsbeek, maar ook naast het bufferbekken een strook van 5m te hebben om de onderhoudswerken te kunnen uitvoeren. Deze voorwaarden worden meegenomen in de stedenbouwkundige voorschriften. Gemeentebestuur Hooglede: -

een hermeandering van de loop van de Duivelsbeek kan, om het nuttige oppervlak te vergroten. Toch is het wenselijk dat aan één kant van de beek de loop niet teveel kronkelt, dit om een efficiënt onderhoud mogelijk te maken.

-

In het ontwerp Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan van Hooglede staat het concept ingeschreven tot ecologische opwaardering van de beekvalleien. Een opwaardering van de Duivelsbeek door deze een loop in open bedding te geven, past binnen dit concept.

December 2008


37/53

5.2

Visie-elementen plan

Zone voor specifiek regionaal bedrijventerrein Deze zone komt voor aan beide zijden van de Wulfhoekstraat. De bestaande gebouwen worden blijvend gebruikt als bedrijfsgebouwen, zij het met een andere invulling en indeling. Hiertoe kunnen deze gebouwen verbouwd en zelfs herbouwd worden, zij het binnen hetzelfde volume. Voor de nieuwe gebouwen wordt de zone ingetekend volgens de aangetoonde behoefte. Op die manier krijgt het bedrijf de mogelijkheid daar nieuwe burelen en sociaal-sanitaire voorzieningen in onder te brengen, het magazijn voor kleine onderdelen en grote stukken op te richten en de werkateliers en een doorrijdgarage te realiseren. De niet bebouwde delen van de zone worden ingericht in functie van interne circulatie, parking voor personeel en bezoekers en een wachtparking voor de te herstellen of herstelde voertuigen. Tussen de toekomstige bedrijfsgebouwen en de Ieperstraat wordt een zone aangelegd voor de circulatie. Er kan niet permanent in open lucht gestapeld worden, de uitbreiding van de bedrijfsgebouwen houdt rekening met de benodigde ruimte om alles wat momenteel buiten gestapeld wordt, binnen de gebouwen onder te brengen.

Zone voor groenbuffer Rondom de nieuwe gebouwen wordt naar de omliggende woningen en open ruimte een ruime groenbuffer voorzien. Binnen deze buffer worden ook mogelijkheden gelaten voor de aanleg van een open waterbekken (bvb in functie van bluswater en buffercapaciteit voor regenwater). In de buffer wordt ruimte gegeven voor de Duivelsbeek door deze er in een open bedding te laten doorlopen. De breedte van de buffer is variabel.

Zone voor bouwvrije strook Ten opzichte van de Ieperstraat wordt een bouwvrije, representatieve strook voorzien

December 2008


38/53

met een kwalitatieve groenaanleg. Stapelen en de aanleg van een parking is verboden. Deze zone moet integraal beplant worden met een afwisseling van struiken en hoogstammige bomen om een interessante afscheiding tussen het bedrijfsterrein en het openbaar domein te bekomen. Uitzondering zijn de toegangen tot het bedrijf, die in deze zone kunnen aangelegd worden. Hiertoe mag de zone op weloverwogen plaatsen onderbroken worden: één toegang vanaf de Wulfhoekstraat naar het terrein ten westen van die straat. Voor het bestaande deel kunnen de huidige toegangen behouden blijven.

December 2008


39/53

6

Ruimtebalans en op te heffen voorschriften

Dit provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan heft de voorschriften op van het gewestplan Roeselare-Tielt op voor die percelen die gelegen zijn binnen het plangebied. Bestemming gewestplan

Oppervlakte

Bestemming provinciaal RUP

Oppervlakte

Agrarisch gebied

27.792 m²

zone voor specifiek regionaal bedrijventerrein

27 562 m²

zone voor wegenis

230 m²


7 642 m²

zone voor wegenis

2 137 m²


7 703 m²

zone voor wegenis

2 189 m²

Woongebied met landelijk karakter

9 779 m²

Gebied voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s

9 892 m²

TOTAAL

47.4623 m²

December 2008


40/53

7

Planproces

7.1

Beslissing tot opmaak provinciaal RUP

Deputatie in zitting van 14 oktober 2004 Beslissing tot herneming in zitting van 23 december 2007

7.2

Voorontwerp

Het voorontwerp, goedgekeurd door de deputatie in zitting van 23 december 2007, werd voor advies overgemaakt aan onderstaande instanties: −

College van Burgemeester en Schepenen; Hooglede

−

Vlaamse overheid; Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, afdeling Ruimtelijke planning

−

Vlaams Ministerie van Economie, Wetenschap en Innovatie; afdeling Economie

−

PROCORO, PRovinciale COmmisie voor Ruimtelijke Ordening

−

Vlaamse overheid; Departement Leefmilieu, Natuur en Energie; afdeling Milieu-, Natuur- en Energiebeleid

−

Vlaams Ministerie van Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed; afdeling Agentschap Wonen-Vlaanderen

−

Vlaamse Milieumaatschappij; afdeling Water

−

Provincie West-Vlaanderen; afdeling Technische Dienst Wegen Zuid

−

Vlaamse Vervoersmaatschappij De Lijn; afdeling West-Vlaanderen.

Het plan werd besproken op de plenaire vergadering van 5 februari 2008. Er is afzonderlijk advies gevraagd aan departement Landbouw en Visserij – duurzame landbouwontwikkeling. Dit advies is ongunstig omwille van een bestemmingswijziging van 2,8 ha agrarisch gebied naar bestemming regionale bedrijvigheid. Bij de eerste versie van het RUP, die een grotere inname van agrarisch gebied betekende, was het advies voorwaardelijk gunstig. Bovendien is er in het advies niet echt een landbouwkundige motivering opgenomen om het ongunstige advies te motiveren.

7.3

Ontwerp

Voorlopige vaststelling provincieraad: 24 april 2008 Openbaar onderzoek: Het plan ligt ter inzage van 16 juni 2008 tot en met 18 augustus 2008 Behandeling bezwaren in de provinciale commissie voor ruimtelijke ordening (PROCORO) in zitting van 6 november 2008 Definitieve vaststelling provincieraad: 29 januari 2009 Goedkeuring Vlaamse Regering:

December 2008


41/53

8

Stedenbouwkundige voorschriften

Op basis van de analyse van de bestaande toestand, de motivering van de bijkomende ruimtebehoefte en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het plangebied worden de essentiële elementen geselecteerd voor opname in het verordenend gedeelte van het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit verordend gedeelte bestaat uit een grafisch plan en stedenbouwkundige voorschriften. De stedenbouwkundige voorschriften worden in een tabel weergegeven. De eerste kolom bevat de verordenende stedenbouwkundige voorschriften. De tweede kolom geeft waar nodig toelichting bij de eerste kolom en is niet verordenend.

VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Artikel 0. Algemene bepalingen 0.1. Algemeen inrichtingsstudie Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient het bedrijf een algemene inrichtingsstudie te voegen. De algemene inrichtingsstudie dient zowel de huidige als de gewenste indeling van de bedrijfssite weer te geven. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningsverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag. De inrichtingsstudie geeft aan op welke wijze het project in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP.

De algemene stedenbouwkundige inrichtingsstudie geeft op een duidelijke wijze de beoogde indeling van de volledige bedrijfssite gelegen binnen onderhavig provinciaal RUP grafisch en vergezeld van een toelichting weer. In het bijzonder verduidelijkt de inrichtingsstudie de visie van het bedrijf over het gehele terrein. Hierbij wordt aangetoond hoe wordt voldaan aan de bepaling zoals vastgelegd in de overeenstemmende voorschriften:

Inplanting van de bedrijfsgebouwen (cf artikel 1.2);

Volgende zaken dienen onderdeel uit te maken van de inrichtingsstudie en dienen te voldoen aan de bepalingen van de overeenkomstige voorschriften:

Landschappelijke inpassing van het bedrijf (cf artikel deelzone voor groenaanplant en buffer en artikel 2.2);

Materiaalgebruik (cf artikel 1.2.5);

Inplanting van de bedrijfsgebouwen;

Landschappelijke inpassing van het bedrijf;

Parkeerplaatsen, verkeerscirculatie en –afwikkeling (cf artikel 1.2.4 en artikel 2.2);

Materiaalgebruik;

Parkeerplaatsen, en –afwikkeling;

Waterbeheersing naar duurzaam

Waterbeheersing en maatregelen naar duurzaam watergebruik;

Aanplantingsplan

December 2008

verkeerscirculatie

voor

niet-

en maatregelen watergebruik (cf

artikel 0.3, artikel 1.2.6 en het artikel voor de deelzone voor groenaanplant en buffer);

Aanplantingsplan voor bebouwde en niet-verharde


nietdelen

42/53

bebouwde en niet-verharde delen van het terrein.

van het terrein (cf artikel voor de deelzone voor groenaanplant en buffer, artikel 2.2).

0.2. Werken en constructies in functie van openbaar nut en milieutechnische ingrepen Werken en constructies in functie van openbaar nut en milieutechnische ingrepen kunnen in alle zones toegelaten worden, voor zover de schaal en de bouwkarakteristieken (inplanting, gabariet en materiaalgebruik) ervan geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende bestemmingszone.

Bij werken van algemeen nut dient de regelgeving ter zake gerespecteerd te worden. Werken en constructies in functie van openbaar nut zijn bijvoorbeeld het onderhoud en inspectie van waterlopen, verdeelcabines voor distributie, bushaltes (bij wegenis), enz. Milieutechnische ingrepen zijn bijvoorbeeld het omleggen van waterlopen, aanpassingswerken aan rioleringen, pompinstallaties, enz.

0.3. Werken en constructies functie van waterbeheersing

in

Het waterbergend vermogen van het plangebied mag door de aanleg van de bedrijvensite niet verminderd worden. De maatregelen die genomen worden in functie van waterbeheersing moeten gezien worden in relatie met de betrokken bestemmingzone. De schaal en de bouwkarakteristieken (inplanting, gabariet en materiaalgebruik) ervan mogen geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende bestemmingszone.

0.3.1. Hemelwater van verharde oppervlakken

daken

Bijvoorbeeld in de bufferzone dient stockering van water volgens een natuurlijke manier te gebeuren en niet louter door middel van een betonconstructie.

en

De afvoer van het hemelwater op de daken van de gebouwen moet worden opgevangen in voldoende gedimensioneerde reservoirs en bufferbekkens. Hergebruik van hemelwater is verplicht. Tenzij anders bepaald door de milieuwetgeving dient alle regenwater van verharding opgevangen te worden in reservoirs voor hergebruik of infiltratie op eigen terrein. Vervuild regenwater dient gebufferd en afgevoerd te worden naar de riolering of gezuiverd op eigen terrein alvorens lozing, infiltratie of hergebruik.

December 2008


43/53

0.4. Bepaling omtrent hoogte Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt maximaal 0,40 meter hoger dan het peil van het openbaar domein op de rooilijn en aan de inkomdorpel gemeten. Het aantal volle bouwlagen wordt gerekend tussen de inkomdorpel en de bovenkant kroonlijst. Bij vaststelling van de hoogte gerekend in aantal bouwlagen wordt een maximale hoogte van 3 meter toebedacht.

0.5. Bestaande gebouwen, constructies en verhardingen Deze kunnen behouden blijven. Bij herbouwen van de gebouwen of bij een heraanleg van het terrein dient te worden voldaan aan de stedenbouwkundige voorschriften zoals bepaald in dit RUP.

Bij het volledig herbouwen van het gebouw dient een kwalitatieve inrichting van het gehele terrein te worden gerealiseerd, met inbegrip van een kwalitatieve groenaanplant op het terrein.

Het RUP omvat bestaande gebouwen en verhardingen van het bedrijf. Deze kunnen in eerste instantie behouden blijven in hun bestaande toestand. Wanneer dit deel van het terrein zou worden herzien of heringericht, is het aangewezen dit deel op te waarderen en daarom te laten voldoen aan de voorschriften van dit RUP. Eens het bestaande gebouw volledig wordt herbouwd, dient een kwalitatieve inrichting van het terrein en aanplanting van groene elementen te worden gerealiseerd. Deze groene aanplantingen zijn vooral gericht tov de buren en tov de straatzijde van het bedrijf.

Artikel 1. Zone voor specifieke regionale bedrijvigheid 1.1. Bestemming Deze zone is bestemd voor bestendiging en de uitbreiding van de bestaande activiteit, namelijk: revisie van bedrijfs(vracht)wagens en onderdelen (turbo’s, dieselen benzinemotoren, versnellingsbakken, injectiepompen, …), en ondersteunende activiteiten.

Onder ondersteunende activiteiten wordt verstaan: parkeervoorzieningen voor het personeel, kantoren, EHBO-ruimte, sociale uitrustingen, milieutechnische installaties, toeritten, laad- en losplaatsen, stapelplaats, …

Tijdelijke opslag in open lucht is toegelaten. Een conciërgewoning is toegelaten, deze wordt volledig in de bedrijfsgebouwen geïntegreerd. Een toonzaal, het permanent stapelen in open lucht en het tentoonstellen en te koop aanbieden van bedrijfs- en vrachtwagens zijn niet toegelaten.

December 2008


44/53

1.2. Inrichting en beheer 1.2.1. Inplanting en perceelsbezetting De inplanting dient te gebeuren binnen de grenzen van de bestemmingszone. Maximum 70% van de zone ten westen van de Wulfhoekstraat mag worden bebouwd. Ten opzichte van de Ieperstraat worden de bedrijfsgebouwen evenwijdig met de Ieperstraat ingeplant op max. 10m achter de grens met de zone voor bouwvrije strook.

De terreinbezetting is de verhouding tussen de bebouwde oppervlakte binnen de bestemmingszone en de oppervlakte van de bestemmingszone.

Op perceel 253b blijft de bestaande bezettingsgraad van de huidige gebouwen behouden.

De bestaande gebouwen kunnen, conform algemeen voorschrift 0.5. behouden blijven. Op het moment dat voor deze gebouwen een vergunning wordt aangevraagd om ze te verbouwen of herbouwen, treden de voorschriften zoals hier bepaald in werking. In dat geval dient eenzelfde terreinbezetting te worden behouden, evenals hetzelfde bouwvolume. De inplanting van het gebouw kan wel gewijzigd worden.

De huidige gebouwen op dit perceel kunnen worden verbouwd en herbouwd mits behoud van het bestaande volume. Bij herbouw van deze gebouwen wordt eenzelfde inplanting ten opzichte van de Ieperstraat gehanteerd als voor de zone ten westen van de Wulfhoekstraat, namelijk evenwijdig aan de Ieperstraat op max. 10m achter grens met de zone voor bouwvrije strook.

Representatieve bedrijfsruimtes zoals kantoren, voorzieningen voor personeel, … worden bij voorkeur geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen als representatieve straatwand.

De niet-bebouwde delen mogen worden verhard. Er wordt maximaal gebruik gemaakt van waterdoorlatende verhardingen, tenzij sectorale wetgeving het gebruik van dergelijke materialen uitsluit. Technische installaties worden bij voorkeur geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen. Indien dit omwille van specifieke eisen of bedrijfstechnische redenen niet mogelijk is, is een afzonderlijke opstelling mogelijk. In dat geval dienen ze zo centraal mogelijk in het plangebied te worden ingeplant en zo weinig mogelijk hinder voor de naburige percelen te veroorzaken.

Bepaalde technische installaties zoals schouwen of antennes kunnen omwille van bouwtechnische redenen, veiligheidsredenen of sectorale wetgeving niet in een gebouw worden gerealiseerd. In dit geval kan een afzonderlijke opstelling buiten de bedrijfsgebouwen worden toegelaten.

Tijdelijke opslag in open lucht wordt achter de bedrijfsgebouwen georganiseerd teneinde de visuele hinder tot een minimum te beperken.

Opslag en stapelen dient normaliter in de bedrijfsgebouwen te gebeuren. Tijdelijk opslag in open lucht kan, bvb voor buitenopslag van bedrijfsafval ifv het ophalen door gespecialiseerde firma’s.

December 2008

Hinder voor naburige percelen heeft te maken met schaduw, geluid, geur, licht, enz.


45/53

1.2.2. Maximale bouwhoogte De maximale bouwhoogte bedraagt 14 meter ten opzichte van het huidig vloerpeil van de bestaande bedrijfsgebouwen. Op perceel 253b is de maximale bouwhoogte de bestaande bouwhoogte van de aanwezige gebouwen. Deze maximale bouwhoogte geldt niet voor technische installaties die niet binnen een bedrijfsgebouw kunnen worden geïnstalleerd.

1.2.3. Conciërgewoning Er is een conciërgewoning toegelaten, geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen. De grondoppervlakte van deze woning bedraagt maximaal 250m². Deze woning kan niet op het gelijkvloers worden ingericht. Wel kan een gelijkvloerse toegang naar de woning worden toegelaten.

In functie van zuinig ruimtegebruik kan de bedrijfswoning niet afzonderlijk worden gebouwd, maar dient ze te worden geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen. Deze wordt daarom voorzien op de verdieping van de bedrijfsgebouwen. Een gelijkvloerse toegang wordt wel toegelaten zodat de woning niet via de bedrijfsgebouwen betreden moet worden.

1.2.4. Parkeervoorzieningen Binnen de zone voor specifieke regionale bedrijvigheid kan een personeelsparking en beperkte parkeervoorzieningen voor bezoekers worden ingericht.

1.2.5. Zorgvuldig beeldkwaliteit

ruimtegebruik

en

Bij het beoordelen van de aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning zal bijzondere aandacht worden besteed aan de manier waarop wordt omgegaan met duurzaam en zuinig ruimtegebruik, het materiaalgebruik en de vormgeving van de bedrijfsgebouwen en de integratie in het landschap.

Er wordt gestreefd naar een kwalitatieve beeldvorming en architectuur van de bedrijfsgebouwen. De vergunningverlenende overheid zal zich bij het beoordelen en evalueren van de kwaliteit van het ontwerp baseren op de mate waarin tegemoet wordt gekomen aan de opgesomde principes.

Daarbij moet de aanvrager aantonen op welke manier de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning voldoet aan volgende principes:

Bundelen, stapelen of schakelen van bouwvolumes, voorzieningen, infrastructuur, constructies, e.d. zodat een zo compact mogelijke inplanting wordt verkregen;

De inplanting en de vormgeving van de bouwvolumes dragen bij tot de ruimtelijke (rand)afwerking van de zone voor specifieke regionale bedrijvigheid en vormen een visueel kwalitatieve overgang naar het omliggende woonweefsel en de open

December 2008


46/53

ruimtes;

De bouwvolumes contrasteren positief met de omgeving door gepast materiaal- en kleurgebruik, ritmering van de gevels, e.d., en geven een meerwaarde aan de uitstraling van het gehele bedrijventerrein; er wordt bij voorkeur gewerkt met donkere materialen, het gebruik van felle kleuren of kleuren met een optisch vergrotend effect is niet toegelaten.

Voor zover de aard van de activiteiten dit toelaat wordt maximaal gebruik gemaakt van kwalitatieve en duurzame oplossingen en ecologisch verantwoorde technieken wat betreft het stapelen (in open lucht), de opslag en het verwerken van bedrijfsafval, het gebruik van waterdoorlatende verhardingen, waterzuivering, energieverbruik, e.d.

Het gebruik van donkere, kleinschalige materialen verdient de voorkeur omdat dit een betere integratie in het landschap toelaat. Een interessante afwisseling in kleuren materiaalgebruik kan eveneens een meerwaarde betekenen.

Publiciteit kan enkel worden aangebracht op de gevelvlakken.

1.2.6. Maatregelen waterbeheersing

mbt

Er kan niet gebouwd worden in de zone voor specifiek regionaal bedrijventerrein vooraleer de nodige maatregelen naar waterbeheersing, in het bijzonder mbt de Duivelsbeek, zijn genomen op eigen terrein. Daartoe wordt de watertoets opgemaakt waarin een overzicht wordt gegeven van de maatregelen om de impact op de waterhuishouding in het algemeen, en de maatregelen die eventuele wateroverlast als gevolg van de ligging langs de Duivelsbeek in het bijzonder, moeten voorkomen. Deze wordt geïntegreerd bij de inrichtingsstudie. In deze watertoets wordt uitgegaan van een lozingsdebiet van 5l/s/ha verharde en bebouwde oppervlakte en een buffervolume van 200m³/ha verharde oppervlakte.

December 2008

Bij het afleveren van een stedenbouwkundige vergunning zal naast de toetsing aan de geldende bepalingen en verordeningen ivm de watertoets bijzondere aandacht worden besteed aan de waterproblematiek rond de Duivelsbeek. Om een goed inzicht te krijgen in de problematiek moet door het bedrijf een nota worden opgemaakt op basis waarvan duidlij kan ingeschat worden wat de huidige situatie is, wat de gevolgen zijn van het oprichten van bedrijfsgebouwen en het aanleggen van verhardingen en welke maatregelen hieraan kunnen verhelpen. Deze maatregelen dienen effectief gerealiseerd te worden bij aanvang van de werken en zullen opgelegd worden als bijzonder voorwaarde bij het afleveren van een stedenbouwkundige vergunning.


47/53

Deelzone voor groenaanplant en buffer (overdruk) 1. Bestemming De zone voor buffer is bestemd voor groenaanleg onder de vorm van een dichte groenbuffer. Deze zone dient maximaal gevrijwaard te worden van bebouwing. Verhardingen en stapelen zijn niet toegelaten. Toegangen tot het bedrijfsterrein via de zone voor groenaanplant en buffer zijn niet toegelaten. Binnen de zone is het aanleggen van een vijver of bufferbekken ter opvang van het oppervlaktewater toegelaten. Tevens dient in de zone voor groenaanplant en buffer ten westen van de Wulfhoekstraat de Duivelsbeek te worden verlegd in een open bedding.

2. Inrichting Binnen onderhavige zone dient een groenbuffer aangeplant. De breedte van de buffer is variabel. De gemiddelde breedte van de buffer bedraagt 15m. Plaatselijk mag deze breedte worden gereduceerd, de minimumbreedte bedraagt echter overal 5m. Plaatsen waar de breedte wordt gereduceerd, dienen te worden gecompenseerd op andere plaatsen aansluitend aan de buffer. De buffer wordt daar plaatselijk breder dan 15m. De bufferzone dient te bestaan uit een doorlopende combinatie van streekeigen traag- en snelgroeiende hoogstammen (of hoogstamknotbomen) en struiken. De buffer kan ook aangelegd worden onder de vorm van een combinatie van een talud en groenaanleg.

De bufferzone dient om:

het bedrijventerrein visueel af te schermen, in te kleden in de omgeving en om een efficiënte landschappelijke inkleding te bekomen;

de architecturale en esthetische kwaliteit van de bedrijfssite te ondersteunen;

een milieuhygiënische buffer vormen t.o.v. de omgeving.

te

De mogelijkheid tot het voorzien van een variabele breedte van de buffer heeft tot doel de efficiëntie en de kwaliteit van de buffers te verhogen.

Het oprichten van afsluitingen in de buffer is toegelaten, evenals het oprichten van geluidsschermen om de eventuele overlast naar naburige percelen in te dijken. Deze dienen op degelijke wijze te worden geïntegreerd in de buffer, zodat vanuit het achterliggende landschap niet op een ‘blinde muur’ wordt gekeken. De bufferzone ten westen van de Wulfhoekstraat dient te worden aangelegd het eerste plantseizoen na de goedkeuring

December 2008


48/53

van de eerste stedenbouwkundige vergunning op het terrein ten westen van de Wulfhoekstraat. In het algemeen inrichtingsstudie van het bedrijf dient de aanplanting van de buffer aan bod te komen. De inrichting van de buffer dient bij te dragen tot de landschappelijke integratie van het bedrijf door het gepast inspelen op bestaande landschapskenmerken.

Uit het beplantingsplan en de bijhorende motivatie moet blijken dat het gebruik van variabele groenaanplant leidt tot het rationeler inrichten van het bedrijfsterrein of bijdraagt tot de kwalitatieve integratie van het terrein. Het inspelen op bestaande landschapskenmerken kan door bvb het doortrekken van bomenrijen, integreren van struwelen, plassen of poelen, voorzien kan kleine landschapselementen, …

In de bufferzone dient de Duivelsbeek te worden verlegd in een open bedding. Aansluitend op de beek kan een bufferbekken worden voorzien voor de opvang van hemelwater. In dit geval dient rekening te worden gehouden met volgende bepalingen:

De bufferzone dient op deze plek voldoende gedimensioneerd te zijn om zowel de loop van de Duivelsbeek, het aansluitende bufferbekken, een vrije strook van 5m tbv het onderhoud, als een afdoende groenaanplant te kunnen garanderen.

-

zowel langs de beek als langs het bufferbekken dient een strook van 5m vrij gehouden te worden voor onderhoud

-

dit mag geen afbreuk doen aan de bufferende werking en de continuïteit van de beplanting.

In het inrichtingsstudie wordt geduid dat deze ingrepen geen afbreuk doen aan het bufferende karakter en dat de visuele integratie van het bedrijf niet in het gedrang komt door de minder dense groenaanplant op deze plaatsen in de bufferzone.

De integratie van de beek en het bufferbekken in de zone voor groenaanplant en buffer wordt verduidelijkt in het inrichtingsstudie.

De beek dient verlegd te worden in een open bedding. De ‘lengte’ van de beek kan vergroot worden door deels een meanderende loop aan te leggen, doch dit mag een efficiënt onderhoud van de beek en de aanplant van de groenzone niet hypothekeren.

3. Beheer Het beheer van het groen gebeurt door het bedrijf gevestigd op het specifiek regionaal bedrijventerrein.

Artikel 2. Zone voor bouwvrije strook 2.1. Bestemming Deze zone is bestemd voor de aanleg van een bouwvrije, representatieve ruimte met kwalitatieve groenaanleg.

Ter ondersteuning van een representatieve straatwand van het bedrijf, is een aangepaste “voortuin” noodzakelijk.

Enkel op weloverwogen plaatsen mag deze zone worden onderbroken voor de aanleg van toegangen.

December 2008


49/53

Stapelen en parkeren in deze zone is niet toegelaten. Deze zone mag niet worden verhard, mits uitzondering van de onderbrekingen voor de aanleg van toegangen.

2.2. Inrichting De bestaande verhardingen en toegangen op perceel 253b kunnen behouden blijven. Bij herinrichting van het terrein en herbouw van de gebouwen dient het aantal toegangen beperkt te worden tot één, via de Wulfhoekstraat. In dat geval dient de bouwvrije strook te worden ingericht zoals in dit voorschrift wordt bepaald. De toegang tot de zone voor specifiek regionaal bedrijventerrein ten westen van de Wulfhoekstraat gebeurt via één centrale toegang via die Wulfhoekstraat. Een rechtstreekse aansluiting op de Ieperstraat is niet toegelaten. De breedte van de toegangen wordt beperkt mogelijk gehouden, teneinde bouwvrije en groene karakter van bouwvrije strook zo min mogelijk in gedrang te brengen.

zo het de het

De breedte van de toegangen wordt in het algemeen inrichtingsstudie geduid. Deze zal worden beoordeeld aan volgende criteria:

verkeersveiligheid

bedrijfsvoering

kwalitatieve overgang van openbaar naar privaat domein.

De bouwvrije zone wordt volledig beplant met streekeigen laag- en hoogstam bomen en struiken.

De bestaande verhardingen en toegangen tot het openbaar domein kunnen worden behouden (cf artikel 0.5.). Er mag enkel toegang genomen worden tot het bedrijf via de Wulfhoekstraat. Voor het terrein ten westen mag geen aansluiting op de Ieperstraat worden gerealiseerd, voor het terreindeel ten oosten van de Wulfhoekstraat betekent dit dat bij een heraanleg, de toegang rechtstreeks op de Ieperstraat dient te worden opgeheven.

De breedte van de toegangen wordt in het algemeen inrichtingsstudie gemotiveerd op basis van volgende criteria: -

-

-

Verkeersveiligheid: zichtbaarheid op het openbaar domein, invloed van inen uitrit naar kantoren, naar de parkeerruimte, zichtbaarheid bij inen uitrijden, … Bedrijfsvoering: een werkbare en efficiënte bedrijfsvoering, waarbij open afrijden, circuleren, parkeren, laden en lossen, … vlot en efficiënt kunnen gebeuren. Overgang bedrijfszetel naar openbaar domein: deze dient op een kwalitatieve manier te gebeuren, waarbij er ruimtelijk een interessante (groene) afscheiding is tussen privaat en publiek domein.

Een interessante afwisseling van struiken en opgaande hoogstammen draagt bij aan het representatieve karakter van het bedrijf en de kwalitatieve aanleg van de bouwvrije zone.

Het beplantingsplan van deze zone maakt deel uit van het algemene inrichtingsstudie voor het bedrijf, en wordt opgemaakt voor de gehele zone. Daarbij wordt aangetoond dat de inrichting van deze zone bijdraagt aan het representatief karakter van het

December 2008


50/53

bedrijf en het bedrijventerrein. De aanplantingen worden gerealiseerd ten laatste in het plantseizoen volgend op het afleveren van de eerste stedenbouwkundige vergunning voor een nieuw bedrijfsgebouw in de zone voor specifiek regionaal bedrijventerrein.

2.3. Beheer Het beheer van de bouwvrije zone gebeurt door het bedrijf gevestigd op het specifiek regionaal bedrijventerrein.

Artikel 3. Zone voor wegenis 3.1. Bestemming Deze zone is bestemd voor wegenis en de daarbij horende noodzakelijke infrastructuur, voeten fietspaden, nutsvoorzieningen, groenaanleg en straatmeubilair.

3.2. Inrichting In deze zone zijn alle constructies en werken toegelaten noodzakelijk voor de inrichting, de veiligheid en het beheer van het openbaar domein.

In deze zone is het mogelijk vrijliggende fietspaden aan te leggen, een bushalte te integreren en eventueel laanbeplanting aan te planten.

3.3. Beheer Het beheer van de wegenis gebeurt door de betrokken openbare instantie.

December 2008


51/53

9

Verordenend grafisch plan

December 2008


52/53

woning/bedrijf loods haag bomen A

akkerland

WL

weiland

t

tuin

x

buurtweg stedenbouwkundige vergunning

1:1.539 0

25

Meters 50

provinciaal rup

Turbo's Hoet Parts & Revisie plan bestaande toestand ontwerp

algplanid: 30000_2.13_00031_00002

januari 2009 di enst ruimteli jke plann ing en mo bi li tei t

250X 262L

564M

249G2

1031L

249B2

262M 252P

1031K

249F2

1031P

258E

564N

252M

565R

250C2

565S

250E2

258F


1035/02C

1032B

563D

deelzone voor groenaanplant en buffer

563C 583

253B

1030R

1030V

568A

582C

percelenbestand provincie West-Vlaanderen

1030S

7,

572E

1028G

5

gebouwenbestand provincie West-Vlaanderen

1029E

10

586C

zone voor wegenis

1030T

566B

573B

zone voor bouwvrije strook

1030W

10

1028H

1031N

1035/02D

250B2

252R

584

1031E

1031F

250A2

251D

1028K 1025A

586D 569B 1028F 1028C

1006G

574P 574S

581B

581E

587H2

579C

1006F

574T

578C

1005G 1027B

1004G

1:1.539 0

1001E

576L

provinciaal rup

Turbo's Hoet Parts & Revisie

10

1001D

ontwerp

1002M 1010C

588V 588M

996E 588T

589C

587Z

997B 997A

998B

998A

ja nu ari 20 08 diens t ruimtelijke p lanning en mobiliteit

1000G

1000F

995G 587A2

algplanid: 30000_2.13_00031_00002

1000E 997C

587S

1009B

verordenend grafisch plan

576M

587F2

Meters 50

1008B

1007A

575C

587K2

25

999R 996D

1013K 999T

1013H

1015

10

Bijlage

December 2008


53/53

Regionaal bedrijf Turbo s Hoet parts & revisie

Recommend Documents