Reactienota zienswijzen ontwerp omgevingsvergunning Ouddiemerlaan 112-142
De ontwerp omgevingsvergunning voor de bouw van appartementencomplex de Sfinx aan Ouddiemerlaan 112-142 heeft van 3 juli tot en met 13 augustus 2015 ter inzage gelegen. Gedurende die termijn zijn de volgende zienswijzen ingekomen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.
Bewoner(s) Rode Kruislaan 2, 1111 PB Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Solferinostraat 4, 1111 NA Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Rode Kruislaan 8, 1111 PB Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Solferinostraat 10, 1111 NA Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Prins Mauritslaan 34, 1111 ZE Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Solferinostraat 5, 1111 NA Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Solferinostraat 12, 1111 NA Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Solferinostraat 7, 1111 NA Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Solferinostraat 16, 1111 NA Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Rode Kruislaan 4, 1111 PB Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Henry Dunantlaan 7, 1111 ZG Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Prins Mauritslaan 26, 1111 ZE Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Solferinostraat 1, 1111 NA Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Prins Mauritslaan 36, 1111 ZE Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Prins Mauritslaan 28, 1111 ZE Diemen (ingekomen 12-8-’15) Bewoner(s) Rode Kruislaan 43, 1111 NE Diemen (ingekomen 13-7-’15) Bewoner(s) Bastingstraat 21, 1111 NB Diemen (ingekomen 5-8-’15) Bewoner(s) Rode Kruislaan 4, 1111 PB Diemen (ingekomen 11-8-’15 en 12-8-‘15) Bewoner(s) Henry Dunantlaan 3, 1111 ZG Diemen (ingekomen 11-8-’15) Bewoner(s) Solferinostraat 14, 1111 NA Diemen (ingekomen 12-8-’15, en 14-8-‘15)
Alle zienswijzen zijn tijdig ingekomen, en derhalve ontvankelijk. Hieronder volgt een korte samenvatting van de zienswijzen gevolgd door de reactie van de gemeente. Ad 1 t/m 15 Inhoud zienswijze: De zienswijzen onder nrs. 1 t/m 15 zijn gelijkluidend: Het gebouw is te hoog en te breed voor de -in het bestemmingsplan- beschikbare ruimte Door de geringe afstand tot de bestaande woningen zal ernstige verstoring van privacy en woongenot optreden Er is te weinig parkeergelegenheid gepland; de eerder toegezegde ondergrondse parkeerplaats wordt niet gerealiseerd; gesuggereerd wordt toekomstige bewoners gebruik te laten maken van de parkeergarage bij het winkelcentrum Door het gebouw direct aan de stoep te bouwen wordt het te hoog en te breed voor de omgeving en is er geen natuurlijk effect meer
Verzocht wordt de nieuwbouw aan te passen door het gebouw 1 etage lager en aan alle zijkanten 2 meter smaller uit te voeren Beantwoording: Afwijking bestemmingsplan. Het is juist dat het gebouw niet past in het vigerende bestemmingsplan. Daarom is een vergunning aangevraagd voor het afwijken van het bestemmingsplan. In de ruimtelijke onderbouwing worden de afwijkingen beschreven. Naar de mening van het gemeentebestuur zijn deze niet zodanig dat er sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening. Privacy-woongenot De woningen bevinden zich alleen op de verdiepingen. De situering hiervan wijkt weinig af van het bestemmingsplan. De overschrijding van de bouwgrens is hier uitermate beperkt (aan de voorkant richting Ouddiemerlaan- 1.5 m, aan de achterkant -richting Solferinostraat1 meter). Op de begane grond komt een deel van het gebouw 8.5 m dichter bij bestaande woningen dan in het bestemmingsplan is voorzien. Slechts een beperkt deel van de appellanten heeft vanuit huis of tuin zicht op dit deel van het gebouw aan de Solferinostraat. In dit deel van het complex bevinden zich parkeerplaatsen en bergingen. De gevel heeft op deze locatie -grenzend aan de Solferinostraat- geen openingen. De angst voor onevenredige aantasting van de privacy is ons inziens dan ook ongegrond. De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijke gebied in het centrum van de gemeente. In deze context behoort enige verdichting tot het maatschappelijk risico. Gelet verder op de situering van de betreffende woningen ten opzichte van de in geding zijnde gevel, achten wij de aantasting van het woongenot, voor zover daar al sprake van is, in ieder geval niet zodanig onaanvaardbaar, dat daarom niet aan het bouwplan zou kunnen worden meegewerkt. Parkeren Het is juist dat de eerder voorziene ondergrondse parkeerplaatsen niet worden gerealiseerd. Dat neemt niet weg dat op eigen terrein (op maaiveldniveau) in totaal 98 parkeerplaatsen worden aangelegd, waarvan 79 inpandig. De gehanteerde parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning is in dit centrumgebied al eerder toegepast en voor het gekozen woningtype reëel. Ook wordt voldaan aan het bestemmingsplan, waarin minimaal 83 parkeerplaatsen worden geëist. Daarmee wordt voldoende tegemoet gekomen aan de parkeerbehoefte en is er geen noodzaak voor een oplossing elders. Ook het uitgeven van parkeervergunning en aan bewoners wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Ontbreken natuurlijk effect Inderdaad wordt het gebouw aan de voorzijde (Ouddiemerlaan) en een deel van de achterzijde (Solferinostraat) direct aan de stoep gebouwd en is er geen ruimte voor het realiseren van een ‘natuurlijk’ (groen) effect. Echter, ook als het gebouw conform bestemmingsplan op enige afstand van de straat zou worden gesitueerd, is er geen garantie op een natuurlijke inrichting van het onbebouwd blijvende terrein. Zo is het aanleggen van parkeervoorzieningen en andere vormen van bestrating gewoon mogelijk. De overschrijding van de bouwgrens hoeft derhalve op dit punt geen effect te hebben. Aanvrager heeft overigens toegezegd dat voor de vergroening van de gevel en parkeerzone een groenplan zal worden opgesteld. Aanpassen bouwplan
De initiatiefnemer heeft aangegeven dat de haalbaarheid van het plan mede af hangt van de keuze om de parkeerplaatsen en de bergingen, welke noodzakelijk zijn voor het plan, te projecteren op de begane grond. Het aan alle zijden smaller maken van het gebouw zou tot gevolg hebben dat onvoldoende parkeerplaatsen en bergingen gerealiseerd kunnen worden. Ook het voorstel om het gebouw 1 etage lager uit te voeren maakt volgens de aanvrager dat het plan niet gerealiseerd kan worden omdat het de economische haalbaarheid aantast. Bovendien vormt juist deze bovenste laag ‘de kop’ van het gebouw een essentieel onderdeel van de gekozen architectuur. Ad 16 Inhoud zienswijze: Appellante maakt bezwaar tegen de hoogte van het gebouw. In het verleden zijn plannen om het gebouw dat hier vroeger stond (bejaardentehuis de Diem) met een verdieping te verhogen door bezwaren van omwonenden niet door gegaan. Door de voorgenomen bouw vreest appellant afname van lichtinval en beperking van het uitzicht (lucht). Beantwoording: Hoogte/vergelijking-toetsingskader De hoogte van bejaardentehuis de Diem dat voorheen op deze locatie stond bedroeg aan de zijde van de Rode Kruislaan -waar appellant zicht op heeft- 22.5 meter. Het in 1986 vastgestelde bestemmingsplan Diemen Centrum liet hier een maximale bouwhoogte toe van 23 meter (en aan de zijde van de Pr. Mauritslaan 6 meter). In 2010 is, met gebruikmaking van artikel 19 Wet ruimtelijke ordening , vrijstelling van het bestemmingsplan en bouwvergunning verleend voor een woningbouwplan van De Key (‘De Kiezel’) met een hoogte van 30 meter aan de zijde van de Rode Kruislaan (en 15 meter aan de zijde van de Pr. Mauritslaan). De in het kader van deze vrijstellingsprocedure ingebrachte bezwaren zijn destijds ongegrond verklaard. Deze bouwhoogtes van 30 meter respectievelijk 15 meter zijn vervolgens in 2013 vastgelegd in het nu vigerende bestemmingsplan Centrum. Op grond van artikel 33 van dit bestemmingsplan (algemene afwijkingsregels) kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken van de voorgeschreven bouwhoogte met ten hoogste 10 % (artikel 33 sub c) Dit bestemmingsplan is voor dit onderdeel op 23 augustus 2013 in werking getreden en is onherroepelijk geworden. Anders dan appellant veronderstelt, is dus voor de juridische toetsing/beoordeling van het plan niet (meer) de hoogte van het voormalige bejaardentehuis maatgevend, maar is de in het bestemmingsplan Centrum vastgelegde bouwhoogte het juridisch referentie- en toetsingskader. Het nu voorliggende bouwplan heeft aan de in geding zijnde zijde van de Rode Kruislaan een hoogte van 31 meter; dit past weliswaar niet binnen de voorgeschreven hoogte van max. 30 meter, maar wel binnen de kaders van het genoemde artikel 33 van dat plan. Ook op enkele andere punten is het bouwplan in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Gelet op de afwijkingen is het slechts mogelijk met gebruikmaking artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) omgevingsvergunning te verlenen.
De aanvraag is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. Daarin wordt ook ingegaan op omgevingsfactoren. Van een aanzienlijke toename van de bouwhoogte c.q. afwijking, zoals appellant suggereert, is ons inziens geen sprake. De afwijking in de hoogte bedraagt 1 meter (31 meter ten opzichte van de toegestane 30 meter). Bovendien betreft het maar een relatief klein deel (15%) van het totale gebouw. 85 % van het gebouw voldoet aan de toegestane hoogte of is zelfs lager dan toegestaan. Ook de toename van de gevelbreedte is beperkt: ca. 2.5 meter vanaf de 1e verdieping . Voor zover beperking van licht en uitzicht al relevant zijn voor een goede ruimtelijke ordening, is de extra beperking van licht en uitzicht ten gevolge van de afwijkingen in onderhavige situatie -gelet op de geringe overschrijding van hoogte en breedte van de kopgevel in relatie tot de afstand tot de woning van appellant - dermate ondergeschikt dat niet gesproken kan worden van onevenredige afbreuk aan de woonsituatie, het woongenot of de gebruiksmogelijkheden van appellant. Ad 17 Inhoud zienswijze: Door de toegenomen breedte en hoogte komt het complex erg dicht bij de bestaande bebouwing; is er geen herziening van het bestemmingsplan aan de orde? Het is onbegrijpelijk en onacceptabel dat dit zomaar gewijzigd kan worden Appellanten hebben geen uitnodiging gehad voor de inloopavond De bouw leidt tot aantasting van de privacy in de tuin Appellant vreest voor gevolgen van de bouw voor de fundering van zijn woning Er is onvoldoende parkeercapaciteit; in vergelijking met de situatie ten tijde van bejaardentehuis De Diem is er sprake van een aanzienlijke toename van de parkeerdruk; de toezegging dat geen parkeervergunningen voor de omgeving zullen worden afgegeven dient gestand te worden gedaan Er wordt niet ingegaan op mogelijke planschade of schade aan de woning Het plan wordt er (weer) in de vakantieperiode doorgedrukt De politiek is niet/nauwelijks op de hoogte van het plan; besluitvorming op 18 juni heeft plaatsgevonden, terwijl er amper aandacht aan het plan is besteed Beantwoording: Procedure Indien sprake is van afwijking van het bestemmingsplan, biedt de wet meerdere mogelijkheden om hieraan medewerking te verlenen. Eén mogelijkheid is herziening van het bestemmingsplan. Het is echter ook -op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht- mogelijk om een omgevingsvergunning te verlenen, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Het voornemen bestaat om van laatstgenoemde mogelijkheid gebruik te maken. De daarvoor wettelijk voorgeschreven procedure wordt doorlopen. Inloopavond De gemeente heeft verschillende media ingezet om een zo ruim mogelijk publiek over de informatieavond te informeren. Er zijn bekendmakingen geplaatst in het Diemer Nieuws, op
de gemeentelijke website en op social media. Aanvullend hierop heeft de gemeente in een gebied direct rondom het bouwterrein huis aan huis een brief over de inloopavond verspreid. De Bastingstraat viel net buiten dit verspreidingsgebied. Appellanten hebben dus weliswaar geen persoonlijke uitnodiging ontvangen, maar zijn via de andere -gebruikelijkekanalen uitgenodigd. Privacy Zie beantwoording zienswijzen 1 t/m 15 Bouwkundige schade (fundering) Mogelijke bouwkundige schade is geen onderdeel van de (gemeentelijke) toetsing in het kader van de vergunningverlening. Als appellant hiervoor vreest, kan hij de aanvrager/bouwer hiervoor voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden middels een bouwexploit aansprakelijk stellen. Parkeren Zie beantwoording zienswijzen 1 t/m 15 Planschade Indien appellant meent voor planschade in aanmerking te komen, dan kan hij daarvoor op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van de planschadeverordening Diemen t.z.t. separaat een planschadeverzoek indienen. Een dergelijk verzoek kan overigens pas worden ingediend indien het besluit waar de (vermeende) schade het gevolg van is, onherroepelijk is geworden. Periode ter visie legging Het plan heeft van 3 juli t/m 13 augustus ter inzage gelegen. Hiermee is voldaan aan de wettelijk voorgeschreven termijnen (Awb en termijnenwet). Hoewel in de zomerperiode is de termijn zodanig ruim (6 weken) dat dit voldoende tijd biedt om van het voornemen kennis te nemen en te reageren. Daarbij wordt nog opgemerkt dat appellant tijdig zijn zienswijze heeft ingediend en derhalve niet in zijn belangen is geschaad. Politieke besluitvorming Het is onjuist dat de politiek nauwelijks op de hoogte is van het plan. Op 18 juni heeft de gemeenteraad het plan uitgebreid besproken. Daaraan voorafgaand hebben diverse omwonenden hun mening over het plan bij de Griffie kenbaar gemaakt. De raadsleden zijn hiervan op de hoogte gebracht en hebben dit in de beraadslagingen meegenomen. Tijdens de vergadering van 18 juni bestond tevens de mogelijkheid om in te spreken. Na de behandeling op 18 juni heeft de gemeenteraad op 25 juni 2015 verklaard geen bezwaar te hebben tegen de voorgenomen vergunningverlening (verklaring van geen bedenkingen).
Ad 18 Inhoud zienswijze: Appellant vergelijkt het bouwplan de Sfinx met de situatie zoals die daadwerkelijk heeft bestaan (de Diem) en niet met die nooit is gerealiseerd (De Kiezel ). In plaats van een tuin is er nu uitzicht op een hoog gebouw Gevreesd wordt voor aantasting privacy en geluidsoverlast De parkeerdruk zal heel anders zijn dan ten tijde van de Diem (bejaarden/studentenhuisvesting). Verzocht wordt om geen parkeervergunningen af te geven Onduidelijk is wat een anterieure overeenkomst is De afstand van de Sfinx tot de rotonde lijkt te klein/gevaarlijk.
Moet er geen bouwvergunning worden aangevraagd? Beantwoording: Vergelijking-toetsingskader Zie beantwoording zienswijze 16 Privacy-woongenot Zie beantwoording zienswijzen 1 t/m 15 Parkeren Zie vergelijking/toetsingskader hierboven en tevens de beantwoording zienswijzen 1 t/m 15. Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst is een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente, waarin financiële afspraken zijn vastgelegd, o.a. betreffende mogelijke planschade. Afstand rotonde Bij de positionering van het gebouw -waaronder de afstand tot de rotonde- is rekening gehouden met de richtlijnen van het CROW, een onafhankelijke kennisorganisatie op het gebied van infrastructuur, openbare ruimte en verkeer en vervoer. In de ruimtelijke onderbouwing is dit nader beschreven. Verder is specifiek rekening gehouden met de zichtlijn vanaf de voetgangers- en fietsersoversteek over de Ouddiemerlaan. Van een (verkeers)gevaarlijke situatie zal derhalve geen sprake zijn. Bouwvergunning Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op 1 oktober 2010 wordt niet meer gesproken van een bouwvergunning, maar van een omgevingsvergunning. De noodzakelijke omgevingsvergunning (voor de activiteiten bouw en afwijken van het bestemmingsplan) is aangevraagd. De mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen maakt deel uit van deze vergunningprocedure. Ad 19 Inhoud zienswijze: Appellant wil aanspraak maken op planschade; bij de eerdere plannen voor de Kiezel is destijds geen financiële compensatie ontvangen Voor het overige is de zienswijze gelijkluidend aan nrs 1 t/m 15 Beantwoording: Planschade Zie beantwoording zienswijze 17 Overige Zie beantwoording zienswijzen 1 t/m 15
Ad 20 Inhoud zienswijze: Het plan is als geïsoleerd project beschouwd; in vergelijking met commerciële en sociaalmaatschappelijke belangen wordt met de belangen van de eigenaars-/bewoners geen/onvoldoende rekening gehouden; er is slechts sprake van eenrichtingverkeer (informatievoorziening); de mening/beleving van direct betrokkenen is niet meegewogen
De vergelijking met de situatie vóór de sloop ontbreekt De argumenten ten aanzien van de inpassing in de omgeving (aansluiting bestaande grootschalige bebouwing, poortgebouw, plint met openbare/gemeenschappelijke functies worden betwist Leefbaarheid van Diemen Centrum en directe omgeving is gediend met een kleinschaliger opzet; vooral de grote hoogte is zeer problematisch Gevreesd wordt voor verkeersintensiteit en parkeerdruk De hoogbouw zal windoverlast tot gevolg hebben Beantwoording: Belangenafweging Bij de beoordeling van de gemeente of zij in beginsel medewerking wil verlenen aan de gevraagde afwijking van het bestemmingsplan heeft een eerste belangenafweging plaats gevonden. Daarbij hebben met name de algemene belangen van de woningbehoefte en de invulling van een al enkele jaren braakliggende bouwlocatie een rol gespeeld; ook de stedenbouwkundige inpassing en de mate/grootte van de afwijking van het bestemmingsplan zijn in die afweging meegenomen. Bij het nemen van het uiteindelijke besluit wordt binnen de toetsingskaders rekening gehouden met alle relevante af te wegen belangen. Dus ook met relevante individuele belangen van bijvoorbeeld omwonenden. Vergelijking Zie beantwoording zienswijze 16 Argumenten Het betreft hier een persoonlijke mening van appellant die niet nader wordt onderbouwd middels een rapport van een onafhankelijke deskundige. Gelet op het positieve advies van de adviescommissie voor de Ruimtelijke Kwaliteit zijn wij van mening dat wij op een objectieve wijze hebben kunnen vaststellen dat het plan ruimtelijk en esthetisch passend is in zijn omgeving en dat er geen sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening. Leefbaarheid Of de leefbaarheid gebaat zou zijn met een kleinschaliger opzet kunnen wij noch bevestigen, noch ontkennen. In het kader van de aangevraagde omgevingsvergunning is het echter de taak van de gemeente om te beoordelen of de gevraagde afwijking van het bestemmingsplan leidt tot een situatie die in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Naar de mening van het gemeentebestuur (zowel B&W als de gemeenteraad) is daarvan geen sprake, waarop de ontwerp vergunning ter inzage is gelegd. Met name afwijking van de hoogte, die appellant juist als problematisch ervaart, is dermate klein en de gevolgen hiervan voor de omgeving zijn dermate beperkt dat de inbreuk hiervan op de omgeving onaanvaardbaar zou zijn. Verkeer/parkeren Het perceel heeft in het bestemmingsplan een woningbouwbestemming. Uit de maten valt te herleiden dat voorzien wordt in gestapelde bouw (appartementen). Het aantal appartementen is het plan niet gemaximeerd, maar het bouwplan waarop het bestemmingsplan is gebaseerd (de Kiezel) bevatte 83 appartementen. Toename van de verkeersintensiteit was dus te voorzien. De toename van het aantal woningen is niet van dien aard dat dit de leefbaarheid in de omgeving merkbaar zal beïnvloeden (zeker niet in relatie tot het aantal verkeerbewegingen in de bestaande situatie).
De toegang naar de parkeerplaats aan de Solferinostraat zal weliswaar in die straat voor iets meer verkeersaanbod zorgen, maar ook hier gaat het om een -op het geheel van de verkeersbewegingen- verwaarloosbaar aantal. Voor parkeren zie beantwoording zienswijzen 1 t/m 15 en zienswijze 18. Op bezoekers parkeren is het in de omgeving geldende bestaande regime van (deels) betaald parkeren, deels vergunningenzone en (deels) blauwe zone van toepassing. Bezoekersparkeren heeft overigens altijd al (ook toen op deze locatie nog het verzorgingstehuis De Diem in gebruik was) in de omgeving langs de openbare weg plaatsgevonden. Windoverlast Aanvrager heeft onderzoek laten verrichten naar het windklimaat rond het appartementencomplex door Deerns Nederland B.V. Bouwfysica& Energie. De beoordeling luidt als volgt: Direct rondom het gebouw wordt over het noordelijke deel van de westgevel (Ouddiemerlaan) en nabij de noordwestelijke gebouwhoek (hoek Ouddiemerlaan-Rode Kruislaan) windklimaat klasse D verwacht: matig voor doorlopen. Bij het zuidelijke deel van de westgevel wordt windklimaatklasse C (goed voor doorlopen) verwacht, net als op de trottoirs aan de andere kant van de Ouddiemerlaan en aan weerzijden van de Rode Kruislaan voorbij het gebouw. Direct bij het gebouw aan de zuidelijke en oostelijke zijde wordt een windklimaat klasse C en beter (klasse B en A) verwacht. Nergens rondom het gebouw wordt een gevaarlijk windklimaat verwacht, evenmin zal ten aanzien van gevaar een ‘beperkt risico’ verwacht hoeven worden. Het windklimaat rondom het gebouw is dus zodanig dat het normale gebruik van de ruimte niet wordt gehinderd.
Conclusie: Uit geen van de zienswijzen blijkt dat voor enig appellant sprake zou zijn van een onevenredige afbreuk aan de leefbaarheid, het woongenot of zijn/haar gebruiksmogelijkheden. Bovendien is niet gebleken noch aangetoond dat wij alsnog tot de conclusie zouden moeten komen dat sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening. De ingebrachte zienswijzen zijn dan ook niet dermate zwaarwegend dat dit tot de conclusie zou moeten leiden dat alsnog van vergunningverlening zou moeten worden afgezien.
