Reactie TMI op de PTA aanbevelingen (Good Practices) Introductie TMI is verheugd dat ook het PTA streeft naar verbetering van de taxaties en geeft gaarne haar medewerking aan het initiatief. In de visie van TMI kan de markt zelf veel betekenen.
Suggesties tot verbetering Transparantie Voor een beeld van de samenhang en relatie tussen de verschillende aanbevelingen, ontbreekt een tabel, dat zou de leesbaarheid van het stuk ons inziens verhogen. In het kader van transparantie en verifieerbaarheid van de good practices zou TMI het op prijs stellen als bij de good practices / aanbevelingen bronvermeldingen worden opgenomen, zodat elke lezer de achtergrond verder kan bestuderen. Afbakening PTA PTA behelst vooral administratieve maatregelen. Aanbevelingen omtrent permanente educatie, gebruikte hulpmiddelen waaronder systemen ,vrijwillig toezicht, gebruikte normen en transparantie ontbreken. Om de PTA aanbevelingen goed te plaatsen voor een onbevooroordeelde lezer, lijkt het verstandig om te wijzen op de andere manieren waarop de kwaliteit van de taxaties kan worden verbeterd. Het merendeel van de uitgebrachte taxaties zijn voor kleinschalige projecten, de good practices lijkt vooral geschreven te zijn voor grootschalige complexen. TMI beveelt PTA aan om per aanb eveling aan te geven hoe met de verschillende grootte van objecten en taxatie ondernemingen om moet worden gegaan. In de PTA aanbevelingen wordt uitgegaan van grotere taxatie ondernemingen. De meeste taxaties worden verricht door kleinere ondernemingen. Externe controle maatregelen zijn altijd te preferen boven interne controle maatregelen. Het verdient de voorkeur om bij controle maatregelen in de header van de aanbeveling zelf geen verwijzing te maken naar interne controle maatregelen en in de tekst duidelijk weer te geven dat externe controle maatregelen te allen tijde de voorkeur genieten boven de zwakkere interne controle maatregelen. Meer verantwoording afleggen over een taxatie, leidt niet automatisch tot betere taxaties. Het zou aan te bevelen zijn om de afweging tussen verhoging van de administratieve lasten, uitbreiding van de taxatie rapporten met meer verantwoording enerzijds en de leesbaarheid, praktische bruikbaarheid anderzijds op te nemen in de aanbevelingen. De 28 aanbevelingen van de PTA zijn een praktische stap in de goede richting naar meer standaardisatie en professionaliteit in taxaties van Nederlands vastgoed. Internationale richtlijnen zoals EVS en IVS hanteren een theoretische perspectief. Ze blijven tot op zekere hoogte abstract mondi aal acceptabel.
Het PTA kiest nadrukkelijker voor praktische aanbevelingen, afgeleid van EVS en IVS. Dit is vergelijkbaar met Taxatie Commercieel Vastgoed (TCV) richtlijn, dat door de TMI is ontwikkeld. Om de vergelijkbaarheid in kaart te brengen en een stap verder te zetten richting eenduidigheid en standaardisatie, volgen hieronder enkele suggesties die wel in de TCV genoemd worden, maar nog niet nadrukkelijk in de PTA aanwezig zijn. Marktwaarde en de totstandkoming daarvan zijn in PTA beschreven naar aanleiding van de methodiek (DCF, BAR/NAR, etc.), maar niet gedefinieerd. Het uitgangspunt in de PTA aanbevelingen 11 en 12 lijkt te zijn gebaseerd op (de elementen van) het rekenmodel. TCV kiest voor de IVS definitie, vertaling en uitwerking zijn opgenomen (blz 12 en 13). Het verdient aanbeveling om een duidelijke toelichting te geven op de IVS definitie zodat PTA handzamer wordt voor de taxateur. De volgende zaken worden niet duidelijk genoemd in de PTA-aanbevelingen:
Vertrouwelijkheid en geheimhouding Verzekering Transactiekosten Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Marketingbeperkingen en gedwongen verkopen Kritische controle Visuele objectpresentatie Minimumvereisten taxatierapport
Bijgesloten in bijlage I zijn de suggesties van TCV die toegevoegd kunnen worden aan de aanbevelingen van het PTA. PTA verklaring PTA is succesvol. Het initiatief wordt door vele partijen omarmd. Het nadeel is dat verschillende partijen een eigen formaat vragen voor een PTA verklaring. TMI zou graag zien dat PTA het initiatief zou nemen om deze wildgroei tegen te gaan. Een aanvulling voor de good practices zou een korte verwijzing naar een web site kunnen zijn, waar de gebruiker een verklaring kan vinden dat de taxatie PTA proof i s, ondersteund met een transponeringsmatrix. Als voorbeeld is de PTA – TCV transponeringsmatrix opgenomen in bijlage 2. In alle aanbevelingen ontbreekt een verwijzing naar tuchtrecht. Het zou aan te bevelen zijn dat gebruikers van taxatie rapporten kennis kunnen nemen onder welk tuchtrecht en/of overig toezicht een taxateur valt en hoe een opdrachtgever een beroep kan doen op dat toezicht.
Kanttekeningen per aanbeveling Aanbeveling 3. Onafhankelijkheid - Interne roulatie Het onderscheid tussen interne en externe roulatie lijkt TMI niet relevant. Externe roulatie is zelfs te prefereren boven interne roulatie. De aanbeveling zou “Roulatie” moeten heten, waarbij toegelicht wordt dat externe roulatie te prefereren is boven interne roulatie. Een eerdere betrokkenheid van een taxateur zou in elk taxatie rapport vermeld moeten worden. Het aantal vermelde jaren (6) is te lang. Gemiddelde bestuursleden hebben een ambtstermijn van 3 tot 4 jaar, dat lijkt dan meer voor de hand te liggen. Onafhankelijkheid is verder te ondervangen met aanbeveling 26, collegiale externe toetsing. De externe toetsing zal immers kritisch zijn, zolang beide collega’s onafhankelijk van elkaar zijn in de zin van Aanbeveling 4. Beperkte roulatie zou door externe toetsing ondervangen kunnen worden. Het verdient de voorkeur om deze aanbevelingen in meer samenhang te beschouwen. Als de eerdere betrokkenheid bij opdrachtgever en object zijn omschreven, voegt deze aanbeveling op zichzelf weinig toe. Een beschrijving van de genomen maatregelen om te komen tot een taxatie door een onafhankelijke persoon door roulatie en/of collegiale toetsing verdient de voorkeur. Aanbeveling 4. Onafhankelijkheid - Declaratie Bij transparantie in verklaringen, ook over financiële afhankelijkheid van opdrachtgever of collegiale samenwerking hoeft een financiële afhankelijkheid geen probleem te zijn. Het is wel cruciaal dat de lezer van het rapport en de opdrachtgever zich rekenschap geeft van een eventuele financiële afhankelijkheid van de opdrachtnemer. Tot onze verrassing staat de afhankelijkheid van de organisatie waartoe de taxateur behoort, door het uitvoeren van overige werkzaamheden voor de opdrachtgever, nergens beschreven. Ondanks eventuele Chinese walls verdient het aanbeveling om de lezer van een taxatie rapport expliciet op de hoogte te stellen van mogelijke taxatie overstijgende ondernemingsbelangen van de opdrachtnemer, zoals bijvoorbeeld mogelijke ver-/aan- koop/huur opdrachten. Aanbeveling 5/6 Educatie De twee aanbevelingen overlappen elkaar. Het lijkt logischer om bij de algemene educatie te verwijzen naar een eventueel lidmaatschapsnummer. De gebruiker van het taxatie rapport zou uit de opsomming van de algemene educatie de geschiktheid van de taxateur al moeten kunnen opmaken. Aanbeveling 7: opdrachtbrief De voorbeelden zijn geschikt voor grote complexen bij grote opdrachtgevers maar gaan voorbij aan de meerderheid van de kleinschalige taxaties, waarbij de complexiteit van de (administratieve en organisatorische) organisatie gering is. Het wekt de indruk dat de opdracht- en bevestigingsbrief alleen worden gebruikt ter afdekking van de risico’s van de taxateur / accountant door het afleggen van verantwoording.
TMI pleit voor een systeem waarbij de verantwoordelijkheid voor de volledigheid van de aanlevering van informatie, die van belang kan zijn voor een taxatie / nauwkeurige voorspelling van de kasstromen van een het te taxeren object, bij de opdrachtgever ligt. In het voorbeeld bij aanbeveling 9 wordt daar ook naar verwezen. Een taxatie is geldig onder de voorwaarde dat de opdrachtgever alle beschikbaar en van belang geachte informatie heeft verstrekt. Zo gauw duidelijk is dat dit niet het geval is, is de taxatie niet meer geldig. De verantwoordelijkheid voor de volledigheid van de aanlevering van informatie van de opdrachtgever zou expliciet in het taxatie rapport moeten worden opgenomen. Indien een lezer van het taxatierapport van mening is dat informatie ontbreekt, moet de lezer een melding kunnen maken bij een onafhankelijke instantie die een onderzoek instelt. De onafhankelijke instantie zal vermeld moeten worden in het rapport. Het verdient aanbeveling dat de taxateur alleen een instanties vermeld die sancties kunnen opleggen. Voorbeelden zijn TMI, RICS, NVM, VastgoedPro en VBO. De opdrachtgever maar ook toezichthouders / controleurs kunnen vertrouwen op de expliciete regeling van de verantwoordelijkheid, gecombineerd met een meldings- en sanctieplicht en de bewaarplicht van de taxateur voor verder onderzoek. Eventueel kan een verzwaring van de administratieve last overwogen worden door de taxateur expliciet te laten vermelden welke informatie is aangeleverd door de opdrachtgever, dit is echter in veel gevallen een onnodige lastenverzwaring, alleen en dan ook alleen maar ten gunste van controlewerkzaamheden. Het is aan te bevelen om een taxateur de verplichting op te leggen, deze informatie gedurende een periode van 5 jaar moeten bewaren om verantwoording te kunnen afleggen. Een toelichting op alle gebeurtenissen na de peildatum van de taxatie , die van invloed zouden kunnen zijn op de taxatie, valt daarmee ook onder de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever. Het is in de visie van TMI wel aan te bevelen dat In het taxatie rapport expliciet ruimte is opgenomen voor het vermelden van gebeurtenissen na de peildatum van de taxatie, die van invloed kunnen zijn op de taxatie. In de tekst waarbij de verantwoordelijkheid voor de volledigheid van de aanlevering van de gegevens wordt gelegd bij de opdrachtgever, kan desgewenst worden verwezen naar een niet uitputtende opsomming van mogelijke informatie, waaronder allonges, addenda & side letters. Het zou charmant zijn als de TMI TCV richtlijn ook in het voorbeeld vermeld zou zijn als “gehanteerde waarderingsstandaard”. Aanbeveling 8: bevestigingsbrief Zie opdrachtbrief. Aanbeveling 9: Allonges, addenda & side letters Zie opdrachtbrief.
Aanbeveling 10: Doel taxatie/reikwijdte In de bijlage is een opsomming van de werkzaamheden opgenomen die gelden bij een hertaxatie. Om de administratieve lasten voor een taxateur te verminderen en duidelijk te maken dat niet een full taxatie wordt uitgevoerd, verdient het in de ogen van TMI aanbeveling om eventuele informatie uit het oorspronkelijke rapport niet over te nemen, maar te verwijzen naar het oorspronkelijke taxatie rapport. Dit maakt wellicht de leesbaarheid van de onvolledige taxatie niet beter, maar geeft wel helder de beperkingen aan. Aanbeveling 12: Disconteringsvoet en exit yield, netto aanvangsrendement Fout in voorbeeld In de voorbeeld berekening van het netto aanvangsrendement is een fout geslopen. Het voorbeeld voor de herleiding van het netto aanvangsrendement vermeld in de onderste regel een waarde von van 1.348.125, in de berekening daarboven is de waarde voor correcties 1.172.400. NAR vaste lasten vrij op naam Als extra vergelijkingsgetal lijkt de NAR vaste lasten von weinig toegevoegde waarde te bieden naast de BAR von en de NAR von. Het zou kunnen worden beschouwd als een eerste stap naar uniformering van definities in de vastgoed markt. De aanbeveling op dit punt zou aangescherpt kunnen worden door te omschrijven wat wel en wat niet in de correcties (bruto netto traject) moet worden opgenomen, zodat een NAR von beter vergelijkbaar wordt. TMI zou geen voorstander zijn van weer een nieuw kengetal in taxaties, die slecht te herleiden is. Ook zou de aanbeveling moeten worden uitgebreid naar de wijze waarop transacties gemeld en gepubliceerd dienen te worden. Een oproep naar eigenaren en publicisten om alleen vergelijkbare gegevens te publiceren, zou een eerste stap naar verdere transparantie voor alle partijen zijn. Opbouw disconteringsvoet De aanbevelingen met betrekking tot de disconteringsvoeten gaan uit van een risicovrij rendement. Het opdelen van een disconteringsvoet, exityield of NAR in verschillende componenten veronderstelt een hoge correlatie tussen de onderliggende componenten. Als bij het bewegen van de risicovrije rente de resultante van de componenten niet mee beweegt, is de gekozen pijler om het rendement op te baseren op zijn minst ongelukkig. Het bewegen van de rente zal de taxateur oplossen met het tegendraads bewegen van 1 der andere componenten om de resultante ongemoeid te laten (immers door de lage directe correlatie verandert de resultante niet (genoeg) mee). Het doel om meer transparantie in de veronderstellingen aan te brengen gaat leiden tot verwarring en afname in vertrouwen van opdrachtgevers. Het middel schiet in dit geval het doel voorbij. Vooralsnog is TMI niet op de hoogte van een wetenschappelijk onderzoek dat onomsto telijk bewijst dat een correlatie bestaat tussen een risico vrije voet en het rendement op vastgoed. Voor zover bekend zijn wisselende successen geboekt in wetenschappelijke studies waarbij een relatie wordt gelegd tussen een risico vrij voet / obligatie / aandelen rendement en indirect vastgoed. De relatie tussen de risico vrije rente en het vereist rendement op vastgoed heeft een dergelijke hoge correctie niet, zeker niet zonder vertragingsfactor, en heeft daarom geen bestaansrecht. Het leidt alleen tot schijn nauwkeurigheid in de
afspiegeling van de rendementen. Daarnaast zijn de genoemde componenten locatie en objecttoeslag, dan wel marktrisico, locatie en objecttoeslag niet statistisch betrouwbaar van elkaar te onderscheiden (te weinig transactiedata als er al data zijn) en vertonen zij daarnaast autocorrelatie (ze hangen met elkaar samen). Het opdelen van een rendement in stukken, die weer invloed op elkaar uitoefenen is statistisch uiterst ongelukkig, immers niet op zichzelf vast te stellen, los van de ander, omdat ze met elkaar samenhangen. Het opbouwen van een disconteringsvoet aan de hand van een risico vrij rendement mag conceptueel aansprekend zijn, maar kent geen wetenschappelijk juiste onderbouwing voor direct vastgoed, tevens sluit een dergelijke onderbouwing niet aan bij de praktijk. Taxateurs zullen vrijheidsgraden zoeken om te komen tot een gewenst antwoord, in plaats van transparantie wordt alleen een administratieve last gecreëerd. Om de opbouw van een disconteringsvoet inzichtelijk t e make n, stelt TMI voor om te kiezen voor een benadering die beter bij de praktijk aansluit. Het opbouwen van een disconteringsvoet kan bestaan uit een rendement op A locaties van het bepaalde vastgoed segment (landelijk gezien) en een risico opslag, zodat beide pijlers van het vereist rendement op investering met elkaar meebewegen. Financiering speelt geen rol in het bepalen van de marktwaarde. Het uitrekenen van een WACC is interessant bij het analyseren van de overwegingen van een specifieke koper, maar zouden geen onderdeel moeten zijn van een taxatie van de marktwaarde. Vergelijking disconteringsvoeten In de voorbeelden staat een tabel met de vergelijking van de disconteringsvoeten. Het afleiden van een disconteringsvoet uit openbare transactie informatie is vrijwel onmogelijk zonder een referentie taxatie uit te voeren. De DCF methode is goed geschikt om het effect van risico’s inzichtelijk te maken. Het is minder geschikt voor het maken van vergelijkingen, anders dan chronologisch of voor objecten van dezelfde eigenaar. Het lijkt aan te bevelen om bij het gebruik van een DCF methode als primaire waarderingsmethode, te adviseren een tweede methode te gebruiken, waarbij wel een goede vergelijking kan worden gemaakt tussen gehanteerde rendementen en transacties. Aanbeveling 13: Uitgangspunten en veronderstellingen Deze kwalitatieve analyse dient in elk geval in te gaan op de verschillen tussen het getaxeerde object en de referentie inzake: • • • • • •
Locatie (betere, slechtere of gelijkwaardige locatie) Verhuursituatie (leeg of langer, korter of gelijksoortig verhuurd) Huurder (betere, slechtere of gelijkwaardige huurder(s)) Gebouw (beter, slechter of gelijkwaardig gebouw) Omvang (groter, kleiner of gelijkwaardig) Veelal zal dit bestaan uit een schematische weergave, bijvoorbeeld: ++, +, 0, -, --.
De toelichting bij de schematische weergave is een andere manier van het presenteren van de verschillen en geen verdieping van noch een conclusie bij de schematische weergave. De afwijking in de
vergelijkingsvariabelen zou moeten leiden tot een conclusie ten aanzien van de verschillen in de yield en/of markthuur tussen het te taxeren object en de getoonde referentie. Het voorbeeld op de toelichting bij de schematische weergave kan achterwege blijven. Het gekozen voorbeeld is in de ogen van TMI niet verhelderend. In het TMI rapport worden alle veronderstellingen transparant weergegeven, waardoor opdrachtgevers vergelijkingen (tijdvolgordelijk of tussen objecten) kunnen maken. De aanbeveling zou beperkt kunnen blijven tot een goe de weergave van de veronderstellingen. Aanbeveling 14: Lease Incentives In de beschrijving bij het voorbeeld wordt gesproken over een jaarhuur van 100.000 euro, gegeven dat aanbevolen wordt om lopende lease incentives te verwerken als kapitaalscorrectie (bij de huurwaardekapitalisatie), zou dit de markthuur moeten zijn. De term jaarhuur suggereert dat het gaat om de contracthuur. Het reken voorbeeld voor de berekening van de effectieve huur is onduidelijk. Het gaat om de totale markt jaarhuur over de looptijd van een contract minus het totaal van de weggeven lease incentives gedeeld door de looptijd van het contract. Uit het voorbeeld blijkt dit niet heel duidelijk. De beschrijving bij de schematische weergave van de veronderstellingen, is een andere present atie van die veronderstellingen en voegt niets toe, verhoogd slechts het aantal handelingen. In de ogen van TMI mag aan een lezer van een taxatie rapport wel enige eisen worden gesteld. Bij enige kennis en/of ervaring met taxaties zou de schematische weergave voldoende moeten zijn. Aanbeveling 18: Gevoeligheidsanalyse Onderscheid moet worden gemaakt naar de weergave van de belangrijkste veronderstellingen en een gevoeligheidsanalyse. De weergave van de belangrijkste veronderstellingen zou moeten vallen onde r aanbeveling 13: Uitgangspunten en veronderstellingen. Bij deze aanbeveling is niet duidelijk onder welke omstandigheden een gevoeligheidsanalyse moet worden opgenomen. Aanbeveling 21: Inhoud taxatierapport en overige toelichtingen Een verwijzing naar de TMI TCV norm gebruikt door bijna 500 taxateurs zou op prijs gesteld worden. Aanbeveling 23: Interne beheersing taxaties De aanbeveling is teveel geënt op de grote kantoren en heeft te weinig oog voor de dagelijkse praktijk van taxatie professionals in kleine verbanden. Het doel van de aanbeveling is om aanwezige en gebruikte controle maatregelen te verduidelijken. Het zou goed zijn als het onderwerp van de aanbeveling, controle maatregelen zou zijn. Deze aanbeveling gaat alleen in op de interne beheersing van taxaties. Externe beheersingsmaatregelen zijn te prefereren boven interne beheersingsmaatregelen. Een algemene formulering zou daarmee de voorkeur genieten.
De controle maatregelen hebben tot doel om de juistheid van de taxatie te borgen. De aanbeveling is overbodig in het licht van de hieronder vermelde aanbevelingen, die gezamenlijk een afdoende garantie vormen voor de juistheid van de taxatie: 1/2/3/4 Onafhankelijkheid 5/6 Educatie taxateur 19 Back testing Aanbeveling 24: Toetsing/validatie modellen en schattingen Het verdient aanbeveling om duidelijk in het taxatie rapport op te nemen van welke leverancier welk systeem is betrokken. De toetsing/validatie van de modellen is veel belangrijker bij ontwikkeling in eigen huis en met name ontwikkeling van Excel modellen, omdat niet gesteund kan worden op een grote groep gebruikers, controle maatregelen van een professionele software ontwikkelaar en/of toezichthoudende mechanismen die elders zijn ingebouwd. Aanbeveling 25: Concepttaxatierapporten In de praktijk is overleg met de opdrachtgever om de kwaliteit van de taxatie te garanderen noodzakelijk. De uitkomst is gebaseerd op de beschikbare informatie. Bij een concept taxatie kunnen partijen tot de conclusie komen dat informatie ontbreekt, onjuist is geïnterpreteerd of niet is gebruikt. Het afgeven van een concept taxatie is een praktijk die door elke taxateur wordt uitgevoerd. Het opnemen van een stuk tekst over concepttaxaties leidt tot extra werk en tekst, waardoor de kans wordt verhoogd dat de leesbaarheid van een taxatie rapport verslechterd. De baten wegen in dit geval niet op tegen de kosten. TMI beveelt PTA aan om deze aanbeveling in te perken tot het vermelden van verzoeken van de opdrachtgever die door de taxateur niet zijn overgenomen e n waar tegen de opdrachtgever protest aantekent. 26. Reviews (intern, peer), collegiale toetsing Wij betreuren het dat deze aanbeveling niet verder is uitgewerkt. Een collegiale toetsing is volgens ons alleen van waarde als het een onafhankelijke toets is van een taxateur uit een andere organisatie: een externe toetsing waarbij de onafhankelijkheid zoals gesteld in de Good Practises 3 en 4 gewaarborgd blijft. Bij interne collegiale toetsing is onafhankelijkheid per definitie nooit (geheel) gewaarborgd, helemaal niet in een verticale beroepsrelatie, het kan alleen worden geïnterpreteerd als een controle maatregel, welke al is opgenomen onder aanbeveling 23. Het voorbeeld laat ook dezelfde tekst zien als onder aanbeveling 23. Als deze aanbeveling gehandhaafd blijft, is TMI voorstander van het verder uitwerken van de wijze waarop toetsing heeft plaats gevonden, door aanbeveling 23 en 26 te integreren. De volgende vragen zouden schematisch beantwoord kunnen worden: Vraag Aantal gebruikte waarderingsmethodieken Gebruikte modellen ontwikkeld door onafhankelijke software leverancier?
Antwoord 4 Ja
Mogelijke toelichting NAR, DCF, vervangingswaarde, referentie schatting Flux Groep B.V
Audit op modellen software leverancier?
Ja
Externe collegiale toetsing? Externe validatie?
Ja Ja
Interne validatie?
Ja
Interne peer toetsing?
Ja
Via acceptatie procedure worden alle releases onderworpen aan testen door TMI Door taxateur X van kantoor Y TMI heeft als beleid om minimaal 10% van alle taxaties te valideren. Opdrachtgevers kunnen zelf ook een validatie aanvragen. Taxatie uitgevoerd door X onder verantwoordelijkheid van Y Assistent X heeft het werk van Assistent Y gecontroleerd. Taxateur X heeft het werk van Taxateur Y gecontroleerd.
Tot slot Wij hebben met interesse de Good Practises van de aanbevelingen van het PTA gelezen en zullen daar ons voordeel mee doen in de verbetering van de TMI rapportage. Wij hopen dat onze kanttekeningen wederzijds zullen leiden tot een verbetering van de Good Practices.
TMI
Bijlage 1 Suggesties van TCV
Bijlage 2 Transponeringsmatrix PTA Nr
Onderwerp 1 1 1 2 2 3 4 4 5 6 7 8 9 9 10 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 13 13 13 14 15
Onafhankelijkheid - algemeen Onafhankelijkheid - algemeen Onafhankelijkheid - algemeen Onafhankelijkheid - financiële belangen Onafhankelijkheid - financiële belangen Onafhankelijkheid - Interne roulatie Onafhankelijkheid - Declaratie Onafhankelijkheid - Declaratie Educatie Educatie - Professionaliteit per deelgebied Opdrachtbrief Bevestigingsbrief management Allonges, addenda & side letters Allonges, addenda & side letters Doel taxatie/reikwijdte Doel taxatie/reikwijdte Doel taxatie/reikwijdte Doel taxatie/reikwijdte Doel taxatie/reikwijdte Methode onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) Methode onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) Methode onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) Methode onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) Disconteringsvoet en exit yield, netto aanvangsrendement Disconteringsvoet en exit yield, netto aanvangsrendement Disconteringsvoet en exit yield, netto aanvangsrendement Uitgangspunten en veronderstellingen Uitgangspunten en veronderstellingen Uitgangspunten en veronderstellingen Bijzondere uitgangspunten Lease incentives
TCV Para graaf
Titel
4.1 4.7 8.2
Onafhankelijkheid/ onpartijdigheid Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Prealabele verklaringen van de taxateur in het taxatierapport
4.1
Onafhankelijkheid/ onpartijdigheid
4.6
Eerdere betrokkenheid
4.1 4.1 4.7 4.2
Onafhankelijkheid/ onpartijdigheid Onafhankelijkheid/ onpartijdigheid Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Kwalificaties van de taxateurs
4.2 6.2 6.2
Kwalificaties van de taxateurs Opdrachtvoorwaarden Opdrachtvoorwaarden
7.3
Verificatie van informatie
9.0 5.2 5.3 5.4 5.6 6.0
Onderzoeksgebieden Waardebegrip als basis van de waarde Marktwaarde Bijzondere uitgangspunten en bepalingen Wezenlijke veranderingen voor of na de taxatiedatum De taxatie opdracht
5.2
Waardebegrip als basis van de waarde
5.3
Marktwaarde
5.4
Bijzondere uitgangspunten en bepalingen
5.5
Het concept van Highest and Best Use
8.5
Huurreferenties
8.6
Koop-/beleggingsreferenties
8.8
Minimale vereisten aan referenties en referentieobjecten
5.4
Bijzondere uitgangspunten en bepalingen
5.5
Het concept van Highest and Best Use
8.1 5.4 7.4
Algemene uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten en bepalingen Onderzoeksgebieden / huurders
16 16 17 17 18
Bronnen input - track record Bronnen input - track record Inspecties Inspecties Gevoeligheidsanalyse
19
Back-testing Gebeurtenissen na waardepeildatum Inhoud taxatierapport en overige toelichtingen Dossiervorming Interne beheersing taxaties Toetsing/validatie modellen en schattingen Procedure concepttaxatierapport Reviews (intern, peer), collegiale toetsing
20 21 22 23 24 25
4.5 8.3 7 7.2 5.5 niet aanw ezig 5.6
Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing Minimum vereisten taxatierapport / recherche Minimale onderzoeksvereisten voor de waardering Bezichtiging en onderzoek Het concept van Highest and Best Use
Wezenlijke veranderingen voor of na de taxatiedatum
8.3 Minimale vereisten taxatierapport geïntegreerd in TMS geïntegreerd in TMS geïntegreerd in TMS 5.7
Richtlijn concept-rapportage
6.6
Second opinion (kritische controle)
geen
4.3
Vertrouwelijkheid en geheimhouding
geen
4.9
Verzekering
geen
5.0
Basis voor de waarde/waarde definities
geen
5.1
Inleiding
geen
5.10
Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties)
geen
5.8
Fair Value
geen
5.9
Transactiekosten
geen
6.3
Marketing beperkingen en gedwongen verkopen
geen
6.4
Beperkte informatie
geen bijlag e
6.5
Hertaxatie zonder bezichtiging
4.8
Ondertekening rapport
26
4
