TESIS
PERJANJIAN NOMINEE SEBAGAI SARANA PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING DALAM PERSPEKTIF HUKUM PERJANJIAN INDONESIA
I WAYAN WERASMANA SANCAYA NIM. 0890561074
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI ILMU HUKUM PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2013
i
PERJANJIAN NOMINEE SEBAGAI SARANA PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING DALAM PERSPEKTIF HUKUM PERJANJIAN INDONESIA
Tesis untuk mendapatkan Gelar Magister Hukum Pada Program Studi Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Udayana
I WAYAN WERASMANA SANCAYA NIM. 0890561074
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI ILMU HUKUM PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2013
ii
Lembar Pengesahan
TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 2 September 2013
Pembimbing I
Pembimbing II
DR. I Wayan Wiryawan,SH.,MH.
DR. Desak Putu Dewi Kasih,SH.,MHum.
NIP. 195503061984031003
NIP. 196404021989112001
Mengetahui :
Ketua Program Studi
Direktur Program Pascasarjana
Magister Ilmu Hukum
Universitas Udayana
Universitas Udayana
DR.Ni Ketut Supasti Dharmawan,SH.MHum.LLM
NIP. 196111011986012001
Prof.Dr.dr.AA Raka Sudewi,Sp.S(K)
NIP.195902151985102001
iii
Tesis Ini Telah Diuji Pada Tanggal 19 September 2013
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana Nomor: 1741/UN.14.4/HK/2013 Tanggal 3 September 2013
Ketua
: DR. I Wayan Wiryawan, SH.,MH
Sekretaris
: DR. Desak Putu Dewi Kasih, SH.,M.Hum
Anggota
:1. DR. Putu Tuni Cakabawa, SH.,M.Hum 2. DR. I Made Sarjana, SH.,MH 3. DR. I Ketut Westra, SH.,MH
iv
SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT Yang bertanda tangan di bawah ini : Nama
: I Wayan Werasmana Sancaya
NIM
: 0890561074
Program Studi
: Magister Ilmu Hukum
Judul Tesis
:Perjanjian Nominee Sebagai Sarana Penguasaan Hak Milik Atas
Tanah Oleh Warga Negara Asing Dalam
Perspektif Hukum Perjanjian Indonesia Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas pagiat Apabila dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai peraturan Mendiknas RI No.17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 19 September 2013 Yang membuat pernyataan
I Wayan Werasmana Sancaya NIM. 0890561074
v
UCAPAN TERIMA KASIH
Segala puji dan syukur kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan rahmatNya dapat menyelesaikan tesis ini yang berjudul “Perjanjian Niminee Sebagai Sarana Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Oleh Warga Negara Asing dalam Perspektif Hukum Perjanjian Indonesia” yang mana tujuan dari penulisan tesis ini adalah sebagai syarat untuk menyelesaikan pendidikan pada program pascasarjana (S2) dalam ilmu hukum. Dalam penyelesaian tesis ini banyak mendapat bantuan dari berbagai pihak. Untuk itu, melalui kesempatan ini penulis menyampaikan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Yth: 1. Bapak Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp. PD. KEMD, Rektor Universitas Udayana; 2. Ibu Prof. Dr. dr. A A Raka Sudewi, Sp. S ( K ), Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana; 3. Ibu DR. Ni Ketut Supasti Dharmawan,SH.,M.Hum.,LLM, Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Udayana; 4. Bapak DR. Tuni Cakabawa,SH.,M.Hum, Sekretaris Magister Ilmu Hukum Universitas Udayana;
vi
Program Studi
5. Bapak Dr. I Wayan Wiryawan,SH.,MH. Pembimbing I yang telah dengan kesabaran dan penuh pengertian berkenan membimbing, mencurahkan pikiran dan bantuanya dalam penyelesaian penulisan tesis ini; 6. Bapak
Dewa
Gede
Rudy,SH.,M.Hum.,
pembimbing
II
dengan
ketulusannya telah memberikan dorongan, semangat serta bantuan yang sangat bermanfaat dalam penulisan tesis ini; 7. Ibu DR. Desak Putu Dewi Kasih,SH.,M.Hum, sebagai pembimbing tambahan yang telah berkenan memberikan masukan dan saran dalam penyelesaian penulisan tesis ini; 8. Bapak/Ibu dosen Program Magister Ilmu Hukum Unversitas Udayana yang telah memberikan arahan dalam mengikuti pendidikan dan dalam penyelesaian penulisan tesis ini; 9. Bapak/Ibu Pegawai Administrasi pada Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Udayana yang telah memberikan kemudahan dan pelayanan administrasi selama mengikuti pendidikan sampai penyelesaian penulisan tesis ini; 10. Untuk kedua orang tua saya Bapak I Ketut Markeling, SH.,MH dan Ibu Ni Nyoman Darmini, Spd.,Mpd, adik I Made Darma Putra Sucahya, SH, serta keluarga besar Puseh Peguyangan yang telah memberikan semangat, dukungan dan Doa dalam menyelesaian pendidikan dan penulisan tesis ini; 11. Dan Ni Putu Oka Satriani, SE beserta keluarga yang selalu mensuport dengan semangat dan Doa dalam menyelesaian penulisan tesis ini;
vii
Pada kesempatan ini tidak lupa menyampaikan terima kasih
kepada
Teman/Sahabat dan semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu-persatu atas bantuan dan dorongan serta partisipasinya yang telah diberikan, sehingga tesis ini dapat diselesaikan. Semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa senantiasa melimpahkan rahmatNya kepada kita semua sehingga ilmu yang didapat bermanfaat bagi kepentingan Nusa dan Bangsa.
Denpasar,
Penulis
viii
April 2013
RINGKASAN
Penelitian ini bertujuan untuk memberikan gambaran tentang Perjanjian Nominee Sebagai Sarana Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Oleh Warga Negara Asing Dalam Perspektif Hukum Perjanjian Indonesia yang dituangkan /dibagi ke dalam lima (5) bab pembahasan yang disusun sebagai berikut : Bab I Pendahuluan Merupakan bagian awal yang menguraikan mengenai latar belakang masalah yang menjadi dasar terhadap permasalahan yang diteliti. Bahwa dalam penggunaan perjanjian nominee sabagai sarana penguasaan hak milik atas tanah sama sekali tidak dikenal dalam system hukum Indonesia khususnya dalam hukum perjanjian Indonesia, dan tidak ada pengaturan secara khusus dan tegas, sehingga dapat dikatakan mengandung pengertian yang kosong karena perjanjian nominee dapat dikatagorikan sebagai penyelundupan hukum Perjanjian nominee yang dimaksud disini adalah memberikan kemungkinan bagi warga negara asing memiliki hak milik atas tanah yang dilarang UUPA adalah dengan jalan menggunakan kedok melaukukan jual beli atas nama seorang warga negara Indonesia, sehingga secara yuridis formal tidak menyalahi peraturan. Disamping itu, dilakukan upaya pembuatan perjanjian antara warga negara Indonesia dan warga negara asing dengan cara pemberian kuasa (warga negara Indonesia)dan memberikan kewenangan bagi penerima kuasa (warga negara asing) untuk melakukan segala perbuatan hukum berkenaan dengan hak atas tanah tersebut. Untuk membahas permasalaha tersebut , dalam bab ini digunakan metode penelitian hukum normatif, dengan penelitian hukum kepustakaan atau penelitian yang didasarkan pada data sekunder. Penelitian ini menggunakan pendekatan perundang-undangan yang dikaitkan dengan dengan pendekatan analisis konsep hukum. Bahan-bahan hukum yang terkumpul dianalisa secara kualitatif dengan metode argumentasi hukum dan konstruksi hukum. Bab II Tinjauan umum tentang perjanjian Pada bab ini menguraikan pengertian perjanjian pada umumnya dan pengaturan perjanjian. Disamping itu, dalam bab ini juga dibahas mengenai syarat
ix
sahnya perjanjian serta kekuatan mengikat dari suatu perjanjian dan jenis-jenis perjanjian yang merupakan pembahasan dari bab ini. Bab III Perjanjian Nominee Dalam Penguasaan Hak Milik atas Tanah Pada bab ini membahas pengertian perjanjian nominee dalam penguasaan hak milik atas tanah yang berkaitan dengan faktor-faktor penyebab bagi warga negara asing menggunakan perjanjian nominee dalam penguasaan hak milik atas tanah. Berkaitan dengan masalah tertsebut, maka faktor penyebabnya adalah keterbatasan jangka waktu terhadap hak pakai yang dapat dimiliki oleh warga negara asing. Disamping itu, faktor penyebab adalah adanya ketentuan yang belum jelas. Dalam bab ini juga dibahas mengenai pembuatan akta perjanjian nominee oleh Notaris/PPAT terhadap penguasaan hak milik atas tanah. Penguasaan hak milik atas tanah dengan menggunakan [perjanjian nominee, pertama-tama yang mereka lakukan adal;ah dengan membeli tanah, kemudian diikuti dengan membuat akta jual beli yang didamping oleh orang yang akan dipinjam namanya. Setelah sertifikat diterbitkan, biasanya dikuti dengan pembuatan pernyataan antara warga negara asing dengan orang yang dipinjam namanya, bahwa warga negara asing itu yang berhak menguasai tanah tersebut, karena uang untuk keperluan membeli tanah adalah miliknya. Kemudian dilanjutkan dengan membuat akta pengakuan hutang denga jaminan tanah tersebut, sehingga orang yang dipinjam namanya tidak akan dapat menjual tanah itu pada pihak lain karena masih dibebani hak tanggungan. Untuk adanya alas hak bagi warga negara asing agar dapat melakukan perbuatan hukum diatas tanahg tersebut maka dibuatkan akta sewa menyewa. Disamping itu, dalam perjanjian penguasaan hak milik atas tanah selain surat pernyata tersebut diatas juga digunakan surat kuasa. Jadi bentuk-bentuk akta otentik yang dapat dibuat dalam penguasaan hak milik atas tanah adalah : akta jula beli, akta pengakuan hutang dengan jaminan, akta sewa menyewa, serta pernyataan dan kuasa. Bab IV Keabsahan Dan Kekuatan Mengikat Perjanjian Nominee Dalam Penguasaan Hak Milik Atas Tanah. Dalam bab ini dibahas mengenai sahnya perjanjian nominee dalam penguasaan hak milik atas tanah oleh warga negara asing adalah memberikan suatu kemunglinan bagi warga negara asing memiliki tanah yang dilarang oleh UUPA adalah dengan jalan meminjam nama warga negara Indonesia dalam melakukan jual beli, sehingga secara juridis formal tidak menyalahi peraturan. Jika ditelaah lebih lanjut mengenai Pasal 1320 KUHPerdata, terutama ayat (4) nya menyatakan bahwa suatu sebab yang dilarang, maka dilihat dari Pasal 26 ayat (2) UUPA yang menyatakan bahwa : setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat da, perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga Negara yang di samping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asingtatau kepada suatu badan hukum, kecualiyang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam Pasal 21 ayat (2) adalah batal karena hukumdan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan , bahwa x
hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali. Berkaitan dengan penguasaan tanah oleh warga negara asing, maka bentuk perjanjian yang dibuat adalah aktab jual beli, akta pengakuanhutang, akte sewa menyewa, akta pemberiannhak tanggungan, akta pernyataan, dan akta kuasa. Disamping itu dalam bab ini juga dibahas kekuatan mengikat perjanjian nominee dalam penguasaan hak milik atas tanah oleh warga negara asing. Yang pada intinya dapat ditemuka sebagai landasan hukumnya adalah dalam bunyi Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, yaitu semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Disamping itu, ketentuan-ketentuan lain yang dapat dijadikan pegangan dala hal ini adalah Pasal 1338 KUHPerdata,Pasal 1339 KUHPerdata, Pasal 1340 KUHPerdata, Pasal 1317 KUHPerdata, Pasal 1341, KUHPerdata, Pasal 1917 KUHPerdata.
Bab V Penutup Pada bab ini memuat tentang simpulan yaitu, perjanjian merupakan perjanjian yang melibatkan orang asing dengan warga negara Indonesia sebagai sarana penguasaan hak milik atas tanah oleh warga negara asing. Sedangkan perjanjian nominee tersebut belum mendapatkan pengaturannya di Indonesia dan sama sekali tidak dikenal dalam system hukum di Indonesia khususnya dalam system hukum perjanjian yang diatur dalam Kitab Undang Undang Hukum Perdata. Pada prakteknya penguasaan hak milik atas tanah oleh orang asing dengan mempergunakan perjanjian nominee melibatkan pejabat umum seperti notaris dalam proses pembuatan aktanya, sehingga terkesan tidak menyimpang dari peraturan yang berlaku. Sedangkan keabsahan dan kekuatan mengikat perjanjian nominee tidak terlepas dari ketentuan Pasdal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata. Apabila perjanjian nominee sudah memperhatikan syarat keabsahan tersebut maka perjanjian nominee tersebut berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata telah mempunyai kekuatan mengikat bagi pihak – pihak. Berdasarkan azas Pacta Sund Servanda, bahwa perjanjian yang dibuat olah para pihak, termasuk perjanjian nominee mempunyai kekuatan mengikat sepertinya undang – undang bagi bagi pihak – pihak yang bersangkutan. Saran yang dapat dikemukakan dalam rangka penguasaan hak milik atas tanah oleh orang asing harus mematuhi peraturan – peraturan mengenai hukum pertanahan yang berlaku di Indonesiadengan meminta penjelasan , sehingga terindar dari perbuatan melanggar hukum. Dan bagi pejabat yang berwenang, hendaknya dapat memberikan pengertian bagi orang asing bahwa mereka diperbolehkan menguasai hak milik atas tanah dengan status hak pakai, sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Bagi pihak notaries jangan sampai melakukan hal – hal yang karena kewenangannya justru memudahkan penguasaan tanah oleh orang asing dengan menggunakan perjanjian nominee.
xi
ABSTRAK Perjanjian nominee di bidang pertanahan memberikan kermungkinan bagi warga negara asingmemiliki hak milik atas tanahyang dilarang Undnag Undang poko Agraria ( UUPA ) adalah dengan jalan meminjam nama warga negara Indonesia dalam melakukan jual beli, sehingga secara yuris formal tidak menyalahi peraturan yang berlaku. Perjanian nominee sama sekali tidak dikenal dalam sistem hukum perjanjian Indonesia yang diatur pada Kitab Undang Undang Hukum Perdata Indonesia Perjanjian nominee sangat penting dipelajari yang berkaitan sebagai sarana penguasaan hak milik atas tanah oelh warga negara asing berkaitan dengan hukum perjanjian Indonesia untuk mengetahui, bagaimana pengaturan perjanjian nominee di Indonesia ? dan apakah perjanjian nominee telah memperhatiakn keabsahan dan kekuatan mengikat sesuai dengan sistem hukum perjanjian Indonesia ? Penelitian perjanian nominee sebagai sarana penguasaan hak milik atas tanah oleh warga negara asing dalam persepektif hukum perjanjian Indonesiamenggunan metode penelitiannhukum normatif dengan pendekatan perundang – undangan, yang dikaitkan dengan analisis konsep. Materi hukum mencakup Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pengaturan Dasar Pokok-Pokok Agraria selanjutnya disebut UUPA, KUHPerdata, PP No.40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, PP No.41 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 8 Tentang Perubahan Peraturan Menteri Agraria / Kepala BPN No. 7 Tahun 1996 Tentang persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Penelitian ini menunjukan bahwa perjanjian nominee sah apabila telah memenuhi persyaraant sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Dan apabila perjanjian nominee sudah memperhatikan syarat keabsahan tersebut maka perjanjian itu berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata mempunyai kekuatan mengikat bagi para pihak
xii
Kata kunci : Perjanjian Nominee, Hak Milik Atas Tanah, Warga Negara Asing
ABSTRACT
Nominee agreement in land provide possibilities for foreign to have property rights, trough prohibited principal agrarian laws is to borrow the name of Indonesian citizens in buying and selling, so it does not serve the jurist formal regulations. Nominee agreement was not familiar with the legal system in Indonesia agreement whitch is set out in the book of Indonesian civil law. Nominee agreement is very important to learn as a means of control relating to land ownership by foreign national with regard to the law of freaties Indonesia to determine, how the nominee agreement in Indonesia is arranged ? and whether the nominee agree niticed validity and binding force in accordance with the agreements Indonesia legal system? Research nominee agreements as a means of control over land ownership by foreign nationals under Indonesian treaty law perspective normative legal research methods to approach the laws associated with concept analysis. Legal materi inctudes No. 5. 1960 law about the basis of principal staple agrarian, for the next its called UUPA, KUHP civil, PP No. 40, 1996 about the right to cultivate, right to build, and land use right. PP No. 41 about ownership homes. Occupancy by foreigness domicited in Indonesia, agrarian miniter rules / head of xiii
BPN No. 8 about regulatory changes agrarian mniter / head of BPN No. 7 . 1996 about requirements of ownership homes or occupancy by foreigners.
This research shows that nominee agreements called legal if it has fulfrilled the requirements as specified in article 1320 KUHP civil, and if nominee agreemet has nonticed that the validity condition then the agreemen under section 1338 KUHP civil have binding force for the parties.
Key Words : Nominee agreements, Property right to land, Foreigners.
xiv
DAFTAR ISI Isi
Halaman
JUDUL…………………………………………………………………..
i
PERSYARATAN GELAR MAGISTER……………………………….
ii
LEMBAR PENGESAHAN TESIS……………………………………..
iii
LEMBAR PENETAPAN PANITIA UJIAN……………………………
iv
SURAT PERSYARATAN BEBAS PLAGIAT…………………………
v
UCAPAN TERIMA KASIH ……………………………………………
vi
RINGKASAN …………………………………………………………...
ix
ABSTRAK ………………………………………………………………
xii
ABSTRACT ……………………………………………………………..
xiii
DAFTAR ISI ……………………………………………………………
xv
BAB I. PENDAHULUAN ……………………………………………..
1
1.1. Latar Belakang Masalah ………………………………….
1
1.2. Rumusan Masalah ……………………………………….
10
1.3. Ruang Lingkup Masalah …………………………………
10
xv
1.4. Tujuan Penelitian …………………………………...........
10
1.4.1. Tujuan umum …………………………………. …
10
1.4.2 Tujuan khusus …………………………………….
11
1.5. Manfaat Penelitian …………………………………………
11
1.5.1. Manfaat teoritis ……………………………………..
11
1.5.2. Manfaat praktis ……………………………………..
12
1.6. Landasan Teoritis ……………………………………………
12
1.7. Metode Penelitian ……………………………………………
35
1.7.1. Jenis penelitian ……………………………………
35
1.7.2. Jenis pendekatan ………………………………….
37
1.7.3. Sumber bahan hukum …………………………….
37
1.7.4. Teknik pengumpulan bahan hukum ………………
38
1.7.5. Teknik pengolahan dan analisis bahan hukum ……
40
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN ………………..
42
2.1. Pengertian Dan Pengaturan Perjanjian ………………………
42
2.1.1. Pengertian perjanjian pada umumnya ………………..
42
2.1.2. Pengaturan perjanjian ………………………………..
47
2.2. Syarat Sahnya Perjanjian ……………………………………
49
2.3. Kekuatan Mengikat Suatu Perjanjian ……………………….
65
2.4. Jenis-Jenis Perjanjian ……………………………………….
69
xvi
BAB III PERJANJIAN NOMINEE UNTUK PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH …………………………………………………
81
3.1. Pengertian Perjanjian Nominee Dalam Penguasaan Hak Milik Atas Tanah ………………………………………………….
81
3.2 Faktor-Faktor Penyebab Warga Negara Asing Menggunakan Perjanjian Nominee Dalam Penguasaan Hak Milik Atas Tanah…………………………………………………………
84
3.2.1. Keterbatasan jangka waktu terhadap hak pakai ………
87
3.2.2. Adanya ketentuan yang belum jelas …………………..
91
3.3. Pembuatan Akta Perjanjian Nominee Oleh Notaris/PPAT Terhadap Penguasaan Hak Milik Atas Tanah ………………………….
93
BAB IV KEABSAHAN DAN KEKUATAN MENGIKAT PERJANJIAN NOMINEE DALAM PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH…………………………………………………………..
121
4.1. Sahnya Perjanjian Nominee Dalam Penguasaan Hak Milik Atas Tanah ………………………………………………………. xvii
121
4.2. Kekuatan Mengikat perjanjian Nominee Dalam Penguasaan Hak Milik Atas Tanah ……………………………………………
142
BAB V PENUTUP …………………………………………………………
149
V.1. Simpulan ……………………………………………………..
149
V.1. Saran-saran …………………………………………………...
150
DAFTAR PUSTAKA
xviii
