KEKUATAN MENGIKAT PERJANJIAN NOMINEE DALAM PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH Oleh : I Wayan Werasmana Sancaya NIM. 0890561074 Program Studi ( S 2 ) Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Udayana ABSTRAK Perjanjian nominee atau trustee adalah perjanjian yang menggunakan kuasa yaitu perjanjian yang menggunakan nama warga negara Indonesia dan pihak warga negara Indonesia menyerahkan surat kuasa kepada warga negara asing untuk bebas melakukn perbuatan hukum terhadap tanah yang dimilikinya. Perjanjian nominee sering juga disebut dengan istilah perwakilan atau pinjam nama berdasarkan surat pernyataan atau surat kuasa yang dibuat kedua belah pihak, orang asing meminjam nama warga negara Indonesia untuk dicantumkan namanya sebagai pemilik tanah pada sertifikatnya, tetapi kemudian warga negara Indonesia berdasarkan akta pernyataan yang dibuatnya mengingkari bahwa pemilik sebenarnya adalah warga negara asing selaku pihak yang mengeluarkan uang untuk pembelian tanah tersebut dan penguasaannya dilakukan atau diwakilkan kepada warga negara asing tersebut. Keabsahan dan kekuatan mengikat perjanjian nominee tidak terlepas dari ketentuan Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata. Apabila perjanjian nominee sudah memperhatikan dan memenuhi syarat sahnya perjanjian menurut Pasal 1320 KUHPerdata dan berdasarkan ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata, maka perjanjian nominee tersebut suda mempunyai kekuatan mengikat bagi para pihak. Berdasarkan asas pacta sund servanda bahwa perjanjian yang dibuat oleh para phak, termasuk perjanjian nominee mempunyai kekuatan mengikat seperti undang – undang bagi mereka yang membuatnya.
Kata kunci : Kekuatan mengikat, Perjanjian nominee, Penguasaan, Hak milik atas tanah.
ABSTACT: Nominee Agreement or trustee
is an agreement that use authority which is
used the name of Indonesian residents name and the Indonesian residents give power of attorney to the foreigner to make them do an legal act towards their land. Nominee 1
agreement often called with representation or borrowed name,depend on the letter of statement or power of attorney that made by both of the side, foreigner borrow names from Indonesian to be written as the land’s owner on the certificate, but then the Indonesian depend on the deed of declaration they have made ignore that the real owner of the land and its authorization do or represented to that foreigner. The validity and power of binding the nominee agreement is can’t be separated from clause 1320 and clause 1338 KUHPerdata. If the nominee agreement already notice ang fulfill the legitimate reguirement of the agreement based on clause 1320 KUHPerdata and based on 1338 KUHPerdata, so that nominee agreement already have the binding power to every sides. Based on the principle of Pacta Sund Servanda, the agreement that is made by every sides, include nominee agreement has a binding power such as law for them who have made it. Key Words : Binding Power, Nominee Agreement, Authorization,Land Rights
2
P E N D A H U L U A N
1
Maria SW.Sumarjono, 2006, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi Dan Implementasi, kompas, Jakarta, h. 162.
Perjanjian diikuti
dengan
pokok
yang
perjanjian
lain
terkait dengan penguasaan hak milik atas tanah oleh warga negara asing menunjukkan bahwa secara tidak Perjanjian nominee merupakan suatu
upaya
untuk
kemungkinan
bagi
langsung melalui perjanjiann notariil,
memberikan warga
telah menjadi penyelundupan hukum. 2
negara
Penyelundupan dalam bidang
asing memiliki hak milik atas tanah
agraria ini sering terjadi di Indonesia,
yang dilarang oleh Undang- Undang
karena adanya penduduk Indonesia
Pokok Agraria ( UU No. 5 Tahun
yang masih berstatus orang asing
1960 ) selanjutnya disingkat UUPA
yang
adalah dengan jalan menggunakan
Indonesia,
warga negara Indonesia, sehingga yuridis
formal
tidak
Misalnya
untuk
negara
biasanya
memberikan
(warga
asing)
perjanjian
asing
hendak
yang
diikat utang
dengan
suatu
piutang
yang
jumlahnya meliputi harga tanah yang dijadikan jaminan utang strooman
melakukan segala perbuatan hukum
tersebut. Apabila hal ini diketahui
berkenaan dengan hak milik atas tanah tersebut.
orang
berkewarganegaraan Indonesia. Dan
negara
kuasa
cara
memakai nama “piaraannya”
tidak dapat ditarik kembali oleh
kewenangan bagi penerima
dengan
membelinya secara langsung tetapi
kuasa, yang memberikan hak yang
dan
cara
membeli sebidang tanah , ia tidak
negara asing dengan cara pemberian
Indonesia)
dengan
menggunakan hak milik atas tanah.
warga negara Indonesia dan warga
(warga
yaitu
“strooman”
itu, ddibuatkan suatu perjanjian antara
kuasa
langsung
menggunakan kedok yang disebut
menyalahkan peraturan. Disamping
pemberi
tidak
memperoleh hak milik atas tanah
kedok melakukan jual beli atas nama
secara
secara
oleh instansi-instansi
yang diberi
1
wewenang
3
untuk
mengatur
dan
mengurus agraria, maka diputuskan
dari
untuk dinyatakan bahwa jual beli
terhadap penguasaan hak milik atas
itu batal karena hukum dan
tanah
tanahnya jatuh kepada Negara. Jadi dilarang oleh Pasal 26 ayat (2) UUPA. 3
Berdasarkan hal itu, maka tujuan
Jika
dilihat
sepintas
oleh
nominee
warga
mengetahui
lalu,
tersebut
negara
dari penelitian ini
asing.
adalah
dan
untuk
memahami
kekuatan mengikat dari perjanjian
perjanjian nominee tidak menyalahi
nominee terhadap penguasaan hak milik atas tanah oleh warga negara asing.
peraturan perundang-undangan yang berlaku karena tidak dalam bentuk pemindahan
perjanjian
hak melalui jual beli.
Tetapi, apabila isi perjanjian tersebut 2
ditelaah,
secara
tidak
Ibid, h. 17. Bachtiar Mustafa, 1985, Hukum Agraria Dam Perspektif, Remaja Karya, Bandung, h. 11.
langsung
3
dimaksudkan untuk mengalihkan atau memindahkan hak atas tanah (yang berupa hak milik) kepada warga
II. ISI MAKALAH
negara asing.
2.1. METODE PENELITIAN
Dari uraian tersebut diatas
Jenis
maka dapat diinterprestasikan bahwa
digunakan
perjanjian nominee sama sekali tidak
adalah
dikenal
normatif,
dalam
sistem
hukum
penelitian
yang
dalam
penelitian
penelitian
hukum
yaitu
suatu
ini yang
prosedur
Indonesia khususnya dalam hukum
penelitian ilmiah untuk menemukan
perjanjian Indonesia, dan tidak ada
kebenaran
pengaturan secara khusus dan tegas,
keilmuan hukum dari sisi normatif. 4
sehingga
dikatakan
Nama lain dari penelitian hukum
yang
normatif adalah penelitian hukum
dapat
mengandung
pengertian
kosong/norma
kosong,
perjanjian
nominee
dikatagorikakan penyelundupan adanya
hukum.
doktrinal
dapat
juga
disebut
penelitian kepustakaan
logika
sebagai
atau studi
sebagai
dokumen. Disebut penelitian hukum
Dengan
doktrinal,
karena
penelitian
ini
pengaturan
dilakukan atau ditujukan hanya pada
permasalahannya
peraturan – peraturan yang tertulis
adalah bagaimana kekuatan mengikat
atau bahan – bahan hukum yang
tersebut,
kekosongan
karena
berdasarkan
maka
4
lain. Sedangkan sebagai penelitian kepustakaan
atau
studi
Oleh Warga Negara Asing
dokumen
Kata Perjanjian berasal dari Bahasa Inggris yakni contracts dan bahasa
yang lebih banyak dilakukan pada bahan hukum yang bersifat sekunder yang ada diperpustakaan. 5
Pada
kekosongan norma terutama yang
Belanda yakni overeenkomest, serta diatur dalam Pasal 1313 KUH Perdata
berkaitan
yaitu: "Suatu perjanjian adalah
penelitian ini berangkat dari adanya dengan
keberadaan
perjanjian nominee dalam hukum
suatu perbuatan dengan mana
perjanjian
satu orang atau lebih
Indonesia.
Karena
itu,
penelitian ini dapat diklasifikasikan
mengikatkan dirinya terhadap
sebagai
satu orang lain atau lebih."
penelitian
hukum
yang
bersifat normatif dengan fokus Menurut Subekti dikutip
penelitian terhadap bahan –
dari bukunya Sutarno, bahwa
bahan hukum yang berkaitan
Perjanjian
dengan pokok permasalahan.
adalah
peristiwa Dalam
dimana
seorang
ini
berjanji kepada seorang lain
dipergunakan pendekatan perundang
atau dimana dua orang itu
– undangan (The statue approach ),
saling
pendekatan fakta ( Fact approach ),
melaksanakan sesuatu hal. Dari
dan pendekatan analisa konsep hukum
peristiwa ini timbul
( lytical and conceptual approach ).
hubungan hukum antara dua
Analisis terhadap bahan-bahan hukum
pihak
yang
yang
perikatan.
Dimana hubungan
telah
penelitian
suatu
diperoleh
dilakukan
dengan cara deskriptif, analisis, dan
antara
argumentatif.
perikatan
berjanji
perjanjian bahwa
menerbitkan
untuk
suatu
dinamakan
dengan perjanjian perikatan.
Perjanjian merupakan sumber terpenting 2.2. HASIL DAN PEMBAHASAN
perikatan
2.2.1. Sahnya Perjanjian Nominee Dalam Penguasaan Hak Milik Atas Tanh
yang melahirkan karena
perikatan
paling banyak diterbitkan oleh suatu perjanjian. 6 5
A. Sepakat
Perjanjian merupakan
juga
sumber
mereka yang
mengikatkan dirinya
hukum
tanah nasional selain peraturanperaturan dan hukum adat serta 6
hukum
kebiasaan,
menyelesaikan
Sutarno, 2003, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Alfabeta. Bandung, hal. 74. 7 Abdul Salim, 2005, Hukum Bisnis Untuk Perusahaan, Prenada Media, Jakarta, hal. 42.
dalam
kasus-
kasus
konkret, sudah barang tentu perjanjian yang diadakan oleh para pihak merupakan
Syarat
juga
bersangkutan
adanya kesepakatan atau
(KUH
konsensus para pihak.
Perdata Pasal 1338). Tetapi ada
Kesepakatan ini diatur
pembatasanya, yaitu khusus di
dalam Pasal 1320 ayat
bidang hukum tanah, sepanjang
(1) KUH Perdata. Yang
perjanjian yang diadakan itu tidak
melanggar
pertama
sahnya perjanjian adalah
hukum bagi hubungan konkret yang
yang
atau
bertentangan dengan ketentuan UUPA.
dimaksud
dengan
kesepakatan
adalah
persesuaian
pernyataan
kehendak
Syarat sahnya suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata yaitu :
antara
orang atau lebih dengan pihak
lainnya.
Yang
sesuai
itu
adalah
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
pernyataan
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
dilihat/diketahui
karena
kehendak itu tidak dapat
3. Suatu hal tertentu
lain.
4. Suatu sebab yang halal Dari 4 syarat tersebut, dapat dibedakan menjadi :
merupakan
Sepakat salah
orang yang satu
syarat yang amat penting yang dapat ditandai oleh
1) Syarat subjektif, syarat ini
satu
penawaran
dan
apabila dilanggar
penerimaan dengan cara
maka perjanjian dapat
: tertulis, lisan, diam –
dibatalkan, meliputi :
7
diam, 6
dan
simbol
–
simbol tertentu. Kesepakatan
dari akta dibawah tangan tersebut.
dengan
tertulis,
dapat
Karena itu, pembuktian
dilakukan dengan akta
akta
otentik
pembuktian
kepalsuan,
sedangkan
pembuktian
ataupun
akta
dibawah tangan.
akta
otentuik
dibawah
Perbedaan khas dari akte
adalah
otentik
keaslian. 8
dengan
akta
disebut
tangan
pembuktian
dibawah tangan terletak dalam
b) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
beban
pembuktiannya sebagimana diatur dalam
Kecakapan
pasal
adalah
1865
KUH
bertindak
kecakapan
kemampuan
Perdata,yaitu ;
untuk
melakukan Apabila
akta
otentik
dibantah
kebenarannya
lawan
perbuatan
hukum. Perbuatan hukum adalah
oleh pihak lawan maka pihak
yang
akan
menimbulkan
harus
akibat
hukum. Orang-orang yang
membuktikan kepalsuan
melakukan
dari akta itu.
perjanjian
haruslah
orang-orang
Apabila akta dibawah
yang
tangan
dibantah
mempunyai
pihak
lawan,
oleh
cakap
dan
wewenang
untuk
maka
melakukan perbuatan hukum sebagaimana yang telah ditentukan oleh
yang mengajukan akta dibawah tangan sebagai bukti
atau
harus
membuktikan ke- aslian 8
Ahmadi Miru, 2007, Hukum Kontrak, Perancangan Kontrak, Raja Grafindo Perkasa, Jakarta,
hal.154.
7
Undang-Undang. Ukuran
dapat membuat perjanjian
kedewasaan adalah telah
apa
berumur 21 tahun atau
pengecualiannya
sudah kawin. Orang yang
sebuah perjanjian tidak
tidak
boleh
berwenang untuk
melakukan hukum
umum,
yang
kesusilaan.
dibawah
pengampuan.
ada yaitu
bertentangan perundang-
undangan
anak
dibawah umur dan orang ditaruh
namun
dengan
perbuatan adalah
saja,
ketertiban moral
dan
Di dalam hukum kontrak dikenal 5 asas penting yaitu :
2) Syarat objektif, syarat ini 1). Asas Kebebasan Berkontrak
apabila dilanggar maka perjanjiannya batal demi
Dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata yang berbunyi :
hukum, meliputi : a)
Suatu hal tertentu
prestasi
(pokok
“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
perjanjian).
Prestasi
mereka yang membuatnya”
Objek perjanjian adalah
adalah apa yang menjadi
Asas kebebasan berkontrak
kewajiban debitur dan apa yang
menjadi
kreditur. terdiri
Prestasi dari
positif
memberikan
tidak
A. Membuat atau tidak
membuat perjanjian
dari
b. Mengadakan perjanjian
sesuatu
sesuatu,
dengan siapapun
dan
berbuat
sesuatu
1234
KUH
(pasal
kepada para pihak untuk :
negatif.
terdiri
berbuat
memberikan kebebasan
ini
perbuatan
dan
Prestasi
adalah suatu asas yang
hak
c. Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan dan persyaratannya
Perdata). b) Suatu sebab yang halal9 Walaupun
para
pihak 7
intervensi terhadap substansi hal. 10.
kontrak
9
Jehani, Libertus, 2007, Pedoman Praktis Menyusun Surat Perjanjian, Visimedia, Jakarta,
yang
dibuat
oleh
para pihak. Asas ini dapat
d. Menentukan bentuknya perjanjian yaitu tertulis dan lisan
dilihat pada Pasal 1338 ayat (1)
KUH
Perdata
yang
berbunyi : ''Perjanjian yang
2) Asas Konsensualisme Pada pasal 1320 ayat (1) KUH
dibuat
Perdata,
sebagai undang-undang.”
salah
ditentukan satu
perjanjian,
bahwa
syarat
sahnya
yaitu
adanya
secara
Pasal
pihak. Asas konsensualisme
(3)
KUH
merupakan
berbunyi
kedua
belah
asas
berlaku
4) Asas Itikad Baik (Goede Trouw) Dalam
kesepakatan
sah
yang
1338
ayat
Perdata
"Suatu perjanjian
menyatakan bahwa perjanjian
harus
pada umumnya tidak diadakan
itikad baik." Asas itikad baik
secara formal, tetapi cukup
merupakan asas bahwa para
dengan adanya kesepakatan
pihak, yaitu pihak kreditur
kedua
dan
belah
Kesepakatan
pihak.
dilaksanakan
debitur
harus
melaksanakan
merupakan
dengan
substansi
persesuaian antara kehendak
kontrak
berdasarkan
dan pernyataan yang dibuat
kepercayaan atau keyakinan
oleh kedua belah pihak.
yang teguh atau kemauan baik dari para pihak.
3) Asas Pacta Sunt Servanda Asas ini sering juga disebut
Asas
dengan
hukum.
menjadi dua macam yaitu
berkaitan dengan
itikad baik nisbi yaitu orang
Asas akibat
kepastian ini
perjanjian
itikad
baik
memperhatikan
dimana
dibagi
sikap
dan
hakim atau pihak ketiga harus
tingkah laku nyata dari subjek.
menghormati
Kedua
substansi
itikad
baik
mutlak
kontrak yang dibuat oloh para
yaitu penilaian terletak pada
pihak, sebagaimana layaknya
akal
sebuah
dibuat ukuran yang
objektif
untuk
keadaan
Undang-Undang.
Mereka tidak boleh melakukan 8
sehat
dan
menilai
keadilan,
(penilaian
tidak
memihak)
Indonesia sama sekali tidak dikenal
menurut norma-norma yang
mengenai
objektif.
sehingga dengan demikian tidak ada
mengenai perjanjian nominee ini.
Asas kepribadian merupakan
Dalam kamus hukum atau
asas yang menentukan bahwa yang
dan
nominee adalah : “One designated to
membuat
act for another as his representative
untuk
in a rather limited sense. It is used
perseorangan
sometimes to signify an agent or
hanya
kepentingan
Black’s Law Dictionary, arti dari
melakukan
atau
perjanjian
nominee,
pengaturan secara khusus dan tegas
5) Asas Kepribadian (Personalitas)
seseorang
perjanjian
saja. Hal ini dapat dilihat pada
trustee.
Pasal 1315 KUH Perdata yaitu
however, other than that of acting for
: “pada umumnya tak seorang
another, in representation of another,
dapat mengikatkan diri atas
or as the grantee of another.”11
It
has
no
connotation,
nama sendiri atau meminta ditetapkannya dari
pada
suatu untuk
Terjemahannya,
janji
ditunjuk bertindak atas pihak lain
dirinya
sendiri.” Selanjutnya
seseorang
sebagai perwakilan dalam pengertian
Pasal
1340 KUH Perdata bunyinya
terbatas.
"Suatu
hanya
waktu untuk ditandatangani oleh agen
pihak-pihak
atau orang kepercayaan. Tidak ada
berlaku
perjanjian antara
Ini
pengertian
yang membuatnya."
digunakan
lain
sewaktu-
daripada
hanya
bertindak sebagai perwakilan pihak Menurut Mariam Darus Badrulzaman perjanjian,
ada
10
yaitu:
lain atau sebagai penjamin pihak lain.
asas Perjanjian nominee di bidang
kebebasan
mengadakan
pertanahan
perjanjian,
dalam praktek adalah
kepercayaan,
memberikan kemungkinan bagi warga
kekuatan mengikat, persamaan
negara asing memiliki tanah yang
hukum, keseimbangan, kepastian
dilarang UUPA adalah dengan
hukum, moral, kepatutan, dan
”Meminjam
kebiasaan. 10.
warga negara Indonesia dalam
konsensualisme,
Dalam
sistem
nama
jalan
(Nominee)”
melakukan jual beli, sehingga secara yuridis formal tidak menyalahi
hukum 9
dibuat
peraturan. 10
Mariam Darus Badrulzaman, 2006, KUH Perdata Buku III, Alumni, Bandung, hal.108-120 11 Bryan A. Garner, Op. Cit, hal. 1072
sahnya
bagi
hak milik atas tanah adalah sebagai berikut 12 : a. Akta Jual Beli dengan meminjam
lanjut mengenai pasal 1320 KUH mengenai
Notaris/PPAT
warga negara asing dalam peralihan
Akan tetapi jika ditelaah lebih
Perdata
oleh
suatu
nama
seorang
warga
negara
perjanjian ayat (4) yang menyatakan
Indonesia. Melalui akta jual beli
bahwa “suatu sebab yang terlarang”
tersebut
maka dilihat dari pasal 26 ayat (2)
kepemilikan
UUPA yang menyatakan bahwa :
tersebut,
perjanjian
karena
atas nama
tanah warga
saja untuk di sertipikat, sedangkan sesungguhnya uang untuk membeli tanah tersebut berasal dari warga negara asing. b. Akta Pengakuan Hutang. Melalui akta pengakuan hutang seolah-olah seseorang warga negara Indonesia yang
namanya
dipinjam
itu
mempunyai hutang kepada warga negara asing karena sumber dana atau uangnya berasal dari warga negara asing. c. Akta Sewa Menyewa. Melalui akta sewa menyewa ini maka seorang
yang
warga negara asing akan bisa
disepakati kedua belah pihak dengan
memanfaatkan tanah yang telah
sendirinya batal demi hukum dan
dikuasainya dengan jangka waktu
sesuai dengan ketentuan pasal 26
sewa yang terus bisa diperpanjang
UUPA tersebut maka tanahnya jatuh
dan diteruskan oleh ahli warisnya.
ketangan negara. Sehubungan
semu
terjadinya
negara Indonesia hanya dipinjam
“Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan- perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang di samping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali”. Maka
seolah-olah
d. Akta Pemberian Hak Tanggungan. Melalui akta pengakuan hutang yang dibuat
dengan
penguasaan tanah oleh warga negara
sebelumnya oleh warga negara
asing, maka bentuk perjanjian yang 10
cara
Indonesia dengan warga negara asing, maka harus 12
Pasal
ini.”
1868
dalam
Selanjutnya
KUH
Perdata
Maria SW. Sumardjono I, Loc.Cit
menyebutkan bahwa : ”Akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk
tanggungan, karena tanah yang
yang ditentukan oleh undang-undang,
atas nama warga negara indonesia
dibuat oleh atau dihadapan pejabat-
sendiri dijadikan jaminan atas
pejabat umum, yang berkuasa untuk
pelunasan hutang tersebut.
itu, ditempat dimana akta dibuatnya.”
e. Pernyataan. Melalui pernyataan warga
negara
Pasal
Indonesia
memberikan
perlindungan hukum kepada warga
warga negara asing.
juga
merupakan
legalitas
eksistensi
akta
dasar Notaris,
Pejabat Umum.
f. Kuasa. Dengan adanya kuasa maka
b. Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang.
dengan
meminjam nama warga negara Indonesia nantinya dapat dialihkan warga
Notaris,
a. Akta itu harus dibuat oleh (door) atau dihadapan (ten overstaan) seorang
perintah dan petunjuk dari seorang
permintaan
Perdata
:
perbuatan hukum apabila adanya
dikuasai
KUH
dengan syarat-syarat sebagai berikut
negara asing dan akan melakukan
yang
1868
merupakan sumber untuk akta otentik
pernyataan-
pernyataannya untuk memberikan
atas
ditetapkan
undang- undang
diikat dengan akta pemberian hak
tanah
yang
c. Pejabat Umum oleh atau
negara
dihadapan siapa akta itu
asing. Dan dengan adanya kuasa
dibuat, harus mempunyai
mengelola maka warga negara
wewenang untuk membuat
asing dapat memanfaatkan dan
akta tersebut.13
memungut hasil dari tanah yang
Akta Notaris merupakan
dikuasainya. Dalam
perjanjian para pihak yang Pasal
1
ayat
(7)
mengikat mereka membuatnya,
Undang-undang No. 30 Tahun 2004
karena itu syarat-syarat sahnya suatu
Tentang Jabatan Notaris, menyatakan
perjanjian harus dipenuhi (Pasal
”Akta Notaris adalah akta otentik
1320 KUH Perdata).
yang
dibuat
oleh
atau dihadapan
Dalam hukum perjanjian ada
Notaris menurut bentuk dan tata
akibat hukum tertentu jika syarat 11
subjektif dan syarat objektif tidak
bukan
dipenuhi. Jika syarat subyektif tidak
penilaian pembuktiannya harus
terpenuhi, maka perjanjian
didasarkan kepada syarat-syarat
13
akta
otentik,
maka
akta Notaris sebagai akta otentik.
Habib Adjie, 2008, Hukum Notaris
2. Formal
Indonesia, Refika Aditama, Bandung,(selanjutnya disebut Habib Adjie I),
Jika
hal. 127
dipermasalahkan oleh para pihak,
dapat
dibatalkan
(vernietigbaar)
tertentu
atau
dari
yang
Selain
demi hukum (nietig), tanpa perlu ada
pihak
mengikat
juga
harus
dapat
dapat
ketidakbenaran
yang
dihadapan
siapapun.
disampaikan Notaris,
dan
ketidakbenaran tanda tangan para
Mengenai larangan dan ketidakwenangan Notaris untuk membuat akta, Pasal
pihak, saksi, Notaris. 3. Materiil
52 ayat (1) dan Pasal 53 UUJN
Jika akan membuktikan aspek
menegaskan dalam keadaan tertentu Notaris
harus
pernyataan atau keterangan para
demikian perjanjian dianggap tidak tidak
itu
membuktikan
permintaan dari para pihak, dengan
dan
yaitu
tanggal, bulan, tahun dan pukul.
tidak dipenuhi, maka perjanjian batal
ada
akta,
membuktikan ketidakbenaran hari,
berkepentingan. Jika syarat objektif
pernah
formal
maka harus dibuktikan formalitas
sepanjang ada permintaan oleh orangorang
aspek
dilarang
membuat
materil dari akta, maka yang
akta,
bersangkutan
larangan ini hanya ada pada subjek
harus
dapat
membuktikan bahwa Notaris tidak
hukum para penghadap, jika subjek
menerangkan
hukumnya dilarang, maka substansi
atau
menyatakan
yang sebenarnya dalam akta, atau
akta (perbuatannya) apapun tidak
para pihak yang telah benar
diperkenankan untuk dibuat.14
berkata
Akta Notaris sebagai akta otentik mempunyai nilai pembuktian15 : 1. Lahiriah
(dihadapan
Notaris)
menjadi tidak benar berkata dan harus
dilakukan
pembuktian
terbalik untuk menyangkal aspek materil dari akta Notaris.
Penyangkalan atau pengingkaran bahwa secara lahiriah akta Notaris 12
sesuai
dengan
tata
cara
yang
14
Ibid, hal. 156 15 Habib Adjie, 2009, Sanksi Perdata dan Administratif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik, Refika Aditama, Bandung,(selanjutnya disebut Habib Adjie II), hal. 72
Akta
otentik
mempunyai
pembuktian
yang
sempurna.
ditetapkan oleh pemerintah, dapat diidentifikasi sebagai berikut : a. Penguasaan tanah dengan Hak Pakai (Pasal 42 UUPA) b. Penguasaan tanah dengan Hak Sewa untuk bangunan (Pasal 45 UUPA)
Kesempurnaan akta Notaris sebagai alat bukti, maka akta tersebut harus dilihat apa adanya, tidak perlu dinilai
c.
atau ditafsirkan lain, selain yang tertulis
dalam
akta
Sedangkan
akta
mempunyai
kekuatan
tersebut.
dibawah
tangan
pembuktian,
Jika
para
mengakuinya, maka akta tangan
tersebut
di
hunian
oleh
warga
negara asing
diatas
Tahun
tentang
pihak
atau
1 996
Pemilikan
Rumah Tempat Tinggal
bawah
atau
mempunyai
Hunian
oleh
Asing
Yang
Berkedudukan
di
Orang
kekuatan pembuktian sempurna sebagaimana akta otentik.16 Penguasaan
tinggal
No.41
atau tidak ada penyangkalan dari salah pihak.
tempat
tanah Hak Pakai (PP
sepanjang para pihak mengakuinya
satu
Kepemilikan rumah
Indonesia)
tanah
Sedangkan cara
oleh ini
penguasaan tanah yang
sangat bervariasi. Ada perolehan
mengindikasikan adanya
penguasaan
penyelundupan hukum, adalah
warga
negara
dengan
maupun penguasaan dasarnya
tanah
tata
ditetapkan
asing
yang
cara
yang
oleh ada
saat
sesuai
sebagai berikut.
telah
pemerintah pula
tanah merupakan
a. Penguasaan dengan cara menggunakan
praktek
yang
pada
bentuk
tanah
”kedok/pinjamnama/n
-
ominee”, praktek yang
bentuk penyelundupan hukum.
sering Adapun bentuk penguasaan
berkaitan
tanah oleh warga negara asing
model 13
dilakukan dengan penguasaan
tanah
dengan
melakukan
segala
kedok
perbuatan
hukum
menggunakan ini,
misalnya
melakukan atas
jual
nama
berkenaan dengan hak
beli
atas
seorang
tanah
tersebut,
yang
warga
negara
hukum
Indonesia
dengan
hanya
menurut mestinya dapat
sumber uangnya dari
dilakuka n
seorang warga
pemegang hak (warga
negara asing, sehingga secara yuridis formal tidak menyalahi
negara Indonesia).
oleh
b. Penguasaan tanah yang juga merupakan bentuk penguasaan tanah oleh
16
HabibAdjie II,Ibid, hal. 48
peraturan.
Namun,
disamping
itu
dilakukan
upaya
pembuatan
warga
negara
asing
dengan
warga
oleh
pemberi
kuasa
(warga Indonesia) memberi kepada
negara
asing
kawin
khususnya
mengenai
pemisahan
membeli
sebidang
tanah hak milik, yang pada
negara
umumnya
sumber dananya adalah
dan
dari
wewenang
warga
negara
akan
tetapi
asing
penerima
mereka
kuasa (warga negara asing)
pasangan
harta, dimana mereka
memberikan hak yang ditarik
oleh
mempunyai perjanjian
yang
dapat
penguasaan
Indonesi a, yang tidak
menjadi kuasa
t idak
adalah
dengan warga negara
kuasa
mutlak),
terselubung
warga
tersebut dengan cara
(yang
asing
kawin campur antara
Indonesia
pemberian
negara
secara
tanah
perjanjian
antara
negara
warga
memunculkan
untuk
identitas 14
tidak
perkawinannya, gga
secara
sehin
penguasaan tanah, menurut Maria
yuridis
SW. Sumardjono, yang dimaksud
formal tidak menyalahi
dengan
peraturan, tetapi secara
adalah
substansial
menggunakan kuasa. Perjanjian
terjadi
perjanjian
adalah,
dengan
menggunakan nama WNI
kewarganegaraan
dan pihak WNI menyerahkan
ganda yang tentunya
surat kuasa kepada orang asing
sudah tidak memenuhi
untuk bebas melakukan
syarat sebagai subjek
perbuatan hukum apapun terhadap
hak milik.
tanah yang dimilikinya. 17 tanah
istilah perwakilan atau pinjam
kreditur warga negara
nama,
asing, pemberian hak
meminjam nama warga negara Indonesia
pemindahan
pada
secara
praktek,
asing
menggunaka perjanjian.
n
Indonesia
warga
lebih
Mengenai
asing
dalam
dari
dibuatnya
bahwa
selaku
mengeluarkan
nominee. arti
yang
akta
pemilik
sebanarnya adalah warga negara
yang
dimaksud dalam hal ini adalah perjanjian
negara
berdasarkan
mengingkari
instrumen
tetapi
warga
pernyataan
memilih
Perjanjian
dicantumkan
sertipikatnya,
kemudian
terselubung. Pada
untuk
namanya sebagai pemilik tanah
hak atas tanah (hak milik)
surat
dibuat kedua pihak, orang asing
berpotensi
menjadi
berdasarkan
pernyataan atau surat kuasa yang
dengan
kreditur warga negara asing
yang
tersebut sering disamakan dengan
dengan
tanggungan
perjanjian
SH dalam praktek istilah nominee
hak
tanggungan
dimaksud
Menurut Rosalia Marlina,
modus
pemberian
yang
dengan
milik) oleh pasangan
Penguasaan
kuasa
trustee
dengan
dengan
nominee
atau
penguasaan tanah (hak
c.
negara
nominee
pembelian
istilah 15
uang
yang untuk
tanah tersebut dan
penguasaannya
praktek
pihak
dilakukan
atau
diwakilkan kepada warga negara
mereka yang membuatnya” menunjukkan asas
asing tersebut.
personalitas. 2.2.2. Kekuatan Mengikat Perjanjian Nominee Dalam Penguasaan Hak Milik Atas
17
Maria SW. Sumardjono , Op.Cit, hal. 17
Tanah Oleh Warga Negara Asing
18
Ahmadi Miru, Sakka Pati, Op.Cit, h. 78.
Asas kekuatan mengikat suatu perjanjian dapat ditemukan landasan
Walaupun demikian, kalimat
hukumnya dalam bunyi Pasal 1338
tersebut merupakan suatu kesatuan
ayat ( 1 ) KUH Perdata : ”Semua
yang
perjanjian yang dibuat secara sah
penggal seperti tersebut diatas. Jadi
berlaku sebagai undang – undang bagi
pemenggalan
mereka yang membuatnya”
melihat kandungan dari pada pasal
tidak
yang paling populer karena disinilah asas
berkontrak,
walaupun
dipenggal
diatas
–
hanya untuk
tersebut
Pasal ini merupakan pasal disandarkan
dapat
Ayat (2) atau alinea (2) pasal
kebebasan
ini menentukan bahwa perjanjian
ada
juga
tidak boleh dibatalkan secara sepihak
sarjana yang menyandarkannya pada
tanpa persetujuan phak lain. Hal ini
Pasal 1320 KUH Perdata atau pada
sangat wajar, agar kepentingan piohak
keduanya, Namun, apabila dicermati
lain
pasal ini khususnya ayat (1) atau
perjanjian
alinea (1), sebenarnya ada tiga hal
kesepakatan
belah
pihak,
pokok (asas) yang terkandung di
maka pembatalannya pun
harus
dalamnya, yaitu :
18
terlindungi dibuat kedua
karena
ketika
adalah
atas
atas kesepakatan kedua belah pihak. Selain
a. pada kalimat ”semua perjanjian yang dibuat secara sah” menunjukan asas
itu,
pembatalan
secara
sepihak hanya dimungkinkan jika ada alasan yang cukup oleh undang –
kebebasan berkontrak;
undang.
b. pada kalimat ”berlaku sebagai undang – undang” menunjukkan asas
Ayat
(3)
alinea (2), ini
merupakan sandaran asas itikad baik,
kekuatan mengikat atau yang orang sebut asas pacta sun servanda;
yaitu bahwa setiap perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. 19
c. pada kalimat ”bagi 16
Juga perjanjian tidak hanya
membebani pihak ketiga, sedangkan
mengikat untuk hal – hal yang dengan
memberikan hak kepada pihak ketiga
tegas dinyatakan di dalamnyan tetapi
dapat saja dilakukan jika sesuai
juga untuk
dengan apa yang diatur dalam pasal
segala
sesuatu
yang
1317 KUH Perdata.
menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh
kepatutan,
kebiasaan,
atau
Lebih lanjut Pasal 1341 KUH
undang – undang (Pasal 1339
Perdata
KUH Perdata).
menentukan
:
Meskipun
demikian, tiap orang kreditor boleh mengajukan
Pasal ini menentukan bahwa
batalnya
segala
dalam suatu perjanjian, para pihak
perbuatan yang tidak diwajibkan yang
tidak hanya terikat terhadap apa yang
dilakukan oleh debitur dengan nama
secara
dalam
apapun juga, yang merugikan orang –
perjanjian tersebut, tetapi juga terikat
orang kreditor, asal dibuktikan, bahwa
oleh
ketika
tegas
kepatutan,
disetujui
kebiasaan,
dan
perbuatan
dilakukan,
baik
undang – undang. Dengan demikian
debitur maupun orang dengan atau
yang mengikat para pihak dalam
untuk siapa debitur
perjanjian adalah :
mengetahui
bahwa
itu
berbuat,
perbuatan
itu
membawa akibat yang merugikan a. isi perjanjian;
orang – orang kreditor.
b. kepatutan; Untuk mengajukan hal batalnya
c. kebiasaan; dan d. undang – undang. 20
perbuatan – perbuatan yang dilakukan dengan cuma – cuma oleh debitur,
Selanjutnya, Pasal 1340 KUH Perdata menentuka bahwa perjanjian
cukuplah
kreditor
membuktikan
– perjanjian hanya berlaku antara
bahwa debitur pada waktu melakukan
pihak – pihak yang membuatnya.
perbuatan itu tahu, bahwa ia dengan berbuat demikian merugikan orang
Perjanjian perjanjian itu tidak
yang menguntungkan padanya, tak
dapat membawa rugi kepada pihak –
peduli apakah orang yang menerima
pihak yang membuatnya, sehingga
keuntungan juga mengetahui atau
tidak bolehnya seseorang
tidak.
melakukan perjanjian yang
Pasal
19
Ahmadi Miru, Sakka Pati, Op.Cit, h. 79. 20 Ahmadi Miru, Sakka Pati, Loc.Cit.
kepada 17
ini
kreditor
memberikan untuk
hak
meminta
pembatalan perjanjian atau tindakan
undang)”
yang dilakukan oleh debitur dengan
21
Ahmadi Miru, Sakka Pati, Op.Cit. h. 80 – 81.
pihak ketiga, jika perjanjian atau
Asas ini menyatakan bahwa
tindakan itu merugikan kreditor, asal
suatu perjanjian mengakibatkan suatu
dapat dibuktikan bahwa ketika itu
kewajiban hukum dan para pihak
baik debitur maupun pihak ketiga
terikat
mengetahui bahwa hal merugikan
kesepakatan, kontraktual, serta bahwa
kreditor. Akan tetapi, pihak ketiga
suatu kesepakatan harus dipenuhi,
yang
dalam
dianggap sudah terberi dan kita tidak
memperoleh hak dari debitur, maka
pernah mempertanyakannya kembali.
pihak ketiga itu dilindungi oleh
Kehidupan
undang – undang, kecuali kalau
mungkin berjalan dengan baik jika
perolehan hak pihak ketiga itu hanya
seseorang
dapat
mempercayai
dengan cuma – cuma, maka walaupun
perkataan
orang
lain.
dia
tidak
pengetahuan kiranya tidak mungkin
mengetahui
dapat memberikan penjelasan lebih
beritikad
beritikad
baik
baik
tetap
dilindungi, jika debitur
untuk
melaksanakan
kemasyarakatan
hanya
Ilmu
bahwa perjanjian atau tindakan itu
dari
merugikan kreditur. Hak
memang mengkat karena merupakan
kreditor inilah yang populer dengan nama Actio Pauliana.21
suatu janji, serupa dengan undang –
itu,
kecuali
undang karena
bahwa
kontrak
undang – undang
Di dalam ketentuan Pasal 6:248
tersebut dipandang sebagai perintah
(1) BW kita temukan pengunmgkapan
pembuat undang – undang. Jika
dari asas kekuatan mengikat :
kepastian terpenuhinya kesepakatan kontraktual ditiadakan, hal ini akan
”Persetujuan – persetujuan
sekaligus
tidak ( hanya ) mengikat
menghancurkan
seluruh
sistem pertukaran (benda- jasa) yang
untuk apa – apa yang
ada
dengan tegas dinyatakan
sebab
di dalamnya, (tetapijuga
di
dalam itu,
masyarakat.
”kesetiaan
pada
Oleh janji
yang
untuk segala sesuatu yang
persetujuan,
diharuskan
diberikan merupakan bagian dari persyaratan yang dituntut akal-budi alamiah”.22
oleh
kepatutan,
Mengikatnya suatu perjanjian, juga
menurut
kebiasaan,
sifat
atau
sebagaimana ditentukan dalam Pasal
undang 18
1313 KUH Perdata, perjanjian yang
dikutip
dibuat orang mengikat orang yang
Ibrahim,
memnuat. Para pihak harus mentaati
sebuah
apa
menciptakan
yang
diperjanjikannya
itu,
dari
bukunya
Johannes
prinsip bahwa di dalam persetujuan
orang
sebuah
kewajiban
keharusan mana lahir dari perjanjian
hukum dan
itu sendiri yang berkekuatan sebagai
bahwa ia terikat pada janji – janji kontraktualnya dan harus memenuhi janji – janji ini,
undang – undang bagi mereka yang membuatnya
(Pasal
1338
KUH 22
Perdata). Pada
hakekatnya,
Herlien Budiona, 2006, Asas Keseimbangan bagi Hukum Perjanjian Indonesia ( Hukum Perjanjian Berlandaskan Asas-Asas Wigati Indonesia) , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 100 – 101.
perjanjian
hanya mengikat bagi para pihak yang membuatnya, dan tidak mengikat
dipandang sebagai sesuatu yang sudah
pihak ketiga (Pasal 1340 jo Pasal
dengan sendirinya dan bahkan orang
1917
Namun
tidak lagi mempertanyakan mengapa
demikian ketentuan Pasal 1341 KUH
hal itu demikian. Suatu pergaulan
Perdata
hidup hanya dimungkinkan antara lain
KUH
_Perdata).
memberikan
pengecualian
yaitu perjanjian yang dibuat oleh
bilamana
siberutang
yang
mempercayai kata – kata orang lain.23
kepentingan
siberpiutang,
siberpiutang
merugikan
dapat
seseorang
dapat
maka Janji terhadap kata yang diucapkan
mengajukan
sendiri adalah mengikat. Persetujuan
pembatalan sejauh kerugiannya saja.
ini pada hakikatnya diletakkan oleh Kekuatan mengikat suatu perjanjian sebagaimana ditentukan dalam pasal 1339 KUH
Perdata,
bahwa:
”
para pihak itu sendiri di atas pundak masing – masing dan menetapkan ruang
Suatu
Persetujuan
perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal
–
hal
yang
dengan
diharuskan
dampaknya.
mempunyai
akibat
undang bagi para pihak.24
untuk segala sesuatu yang menurut perjanjian,
dan
hukum dan berlaku sebagai undang –
tegas
dinyatakan di dalamnya, tetapi juga
sifat
lingkup
Adagium pacta sunt servanda
oleh
diakui
sebagai
aturan
yang
kepatutan, kebiasaan atau undang –
menetapkan bahwa semua perjanjian
undang”
yang dibuat manusia satu sama lain,
Menurut
Herlian
mengingat
Budiono, 19
kekuatan hukum yang
terkandung
di
dalamnya,
Keabsahan dan kekuatan mengikat
dimaksudkan untuk dilaksanakan dan
dari
pada
terlepas dari ketentuan Pasal 1320
akhirnya
dapat
dipaksakan
penaatannya. Sejatinya istilah pacta
hanya
merujuk
pembayaran
oleh
menggunakan
Johannes Ibrahim, Lindawaty sewu, 2003,Hukum Bisnis Dalam Persepsi Manusia Modern, Refika Aditama, Cet. Pertama, Bandung, h.97. 24 Ibid. 25 Herlien Budiono , Op.Cit, h. 102 – 103.
hutang;
hukum dengan upaya
KUHPerdata. dibuat sudah
23
kesepakatan itu sendiri tidak dapat dipaksakan
tidak
pada
kesepakatan penghapusan hutang atau penundaan
nominee,
dan Pasal 1338 Perjanjian nominee memenuhi syarat
memiliki makna yang sangat terbatas, yakni
perjanjian
hukum.
hanya berguna sebagai upaya bela
sahnya suatu perjanjian sebagaimana dimaksud oleh ketentuan Pasal 1320
diri
Kesepakatan – kesepakatan demikian
(eksepsi)
terhadap
upaya
KUHPerdata.
dijalankan
dalam
nominee sudah memperhatikan syarat
rangka menagih pembayaran hutang
keabsahan tersebut, dan berdasarkan
tersebut. 25
ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata
hukum
yang
Apabila
perjanjian
maka perjanjian nominee itu sudah Pada hakekatnya, perjanjian
mempunyai kekuatan mengikat bagi
hanya mengikat bagi para pihak yang
membuatnya,
dan
para pihak.
tidak Berdasarkan asas Pacta Sund
mengikat pihak ketiga ( pasal 1340 yo.
1917
demikian
KUHPerdata). ketentuan
KUHPerdata
psl.
perjanjian
memberikan yang
dibuat
yang
diberutang
nominee
mempunyai
kekuatan mengikat sepertinya undang – undang bagi pihak-pihak yang bersangkutan.
merugikan kepentingan diberpiutang,
DAFTAR PUSTAKA
maka siberpiutang dapat mengajukan pembatalan sejauh kerugiannya saja
Abdul Salim, 2005, Hukum Bisnis Untuk Perusahaan, Prenada Media, Jakarta.
(Actioi Pauliana ) III. SIMPULAN Penggunaan
perjanjian yang
dibuat oleh para pihak, termasuk
1341
pengecualian yaitu perjanjian oleh
Servanda, bahwa
Namun
Ahmadi Miru, 2007, Hukum Kontrak, Perancangan Kontrak, Raja
perjanjian
nominee dapat dibenarkan asalkan : 20
Grafindo Perkasa, Jakarta. Bambang
Waluyo,
Maria SW.Sumarjono, 2006, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi Dan Implementasi, kompas, Jakarta.
1991,
Penelitian Hukum Dalam Praktek,
Mariam Darus Badrulzaman,
Sinar Grafika, Jakarta. Bachtiar
2006, KUH Perdata Buku III,
Mustafa, 1985, Hukum Agraria
Alumni, Bandung. Sutarno,
Dam Perspektif, Remaja Karya,
2003, Aspek-Aspek Hukum
Bandung. Habib Adjie,
Perkreditan pada Bank,
2008,
Hukum Notaris Indonesia, Refika
Alfabeta. Bandung.
Aditama, Bandung.
Indonesia, Undang-Undang Nomor : 5 Tahun 1960 Tentang Peratutan Dasar Pokok – Pokok Agraria, Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor : 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor : 2043
---------------, 2009, Sanksi Perdata dan Administratif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik, Refika Aditama, Bandung. Herlien Budiono, 2006, Asas Keseimbangan bagi Hukum Perjanjian Indonesia (Hukum Perjanjian Berlandaskan Asas-Asas Wigati Indonesia ),PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. Jehani,
Libertus,
2007, Pedoman Praktis Menyusun Surat Perjanjian, Visimedia, Jakarta.
Johannes Ibrahim, Lindawaty sewu, 2003,Hukum Bisnis Dalam Persepsi Manusia Modern, Refika Aditama, Cet. Pertama, BandunG. 21
