TESIS
PENGATURAN INVESTASI SEMI KELOLA DI BIDANG PERDAGANGAN JASA AKOMODASI WISATA
IDA AYU SHINTYANI BRAHMISIWI
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015
TESIS
PENGATURAN INVESTASI SEMI KELOLA DI BIDANG PERDAGANGAN JASA AKOMODASI WISATA
IDA AYU SHINTYANI BRAHMISIWI NIM. 1292462012
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015
PENGATURAN INVESTASI SEMI KELOLA DI BIDANG PERDAGANGAN JASA AKOMODASI WISATA
Tesis untuk memperoleh Gelar Magister Pada Program Magister, Program Studi Kenotariatan, Program Pascasarjana Universitas Udayana
IDA AYU SHINTYANI BRAHMISIWI NIM. 1292462012
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015
Lembar Pengesahan
TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL : 04 AGUSTUS 2015
Pembimbing I
Pembimbing II
Dr. I Made Udiana, SH., MH. NIP.19550925 198610 1001
Prof. R.A RetnoMurni, SH., MH. Ph.D. NIP. 19441126 198003 2001
Mengetahui : Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana
Dr.Desak Putu Dewi Kasih, SH.,M.Hum. NIP. 19640402 198911 2 001
Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana
Prof.Dr.dr.A.A.RakaSudewi,Sp.S(K). NIP. 19590215 198510 2 001
Tesis Ini Telah Diuji Pada Tanggal : 31 Juli 2015
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan Surat keputusan Rektor Universitas Udayana Nomor : 2389/UN14.4/HK/2015 Tanggal : 30 Juli 2015
Ketua
: Prof. R.A. Retno Murni, S.H., M.H., Ph.D.
Anggota
:
1. Dr. I Made Udiana, S.H., M.H. 2. Prof. Dr. I Made Arya Utama, S.H., M.Hum. 3. Dr. I Ketut Westra, S.H., M.H. 4. Dr. Desak Putu Dewi Kasih,SH, M.Hum.
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertandatangan di bawah ini :
Nama
: IDA AYU SHINTYANI BRAHMISIWI
NIM
: 1292462012
Program Studi
: Magister Kenotariatan
Judul Tesis
: PENGATURAN INVESTASI SEMI KELOLA DI BIDANG PERDAGANGAN JASA AKOMODASI WISATA
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas plagiat. Apabila di kemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai dengan Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 18 Juni 2015 Yang membuat pernyataan,
(Ida Ayu Shintyani Brahmisiwi)
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur penulis panjatkan kepada Ida Sang Hyang Widhi Wasa karena atas berkat dan karuniaNya, Penulis dapat menyelesaikan tesis ini tanpa kurang suatu apapun. Judul tesis ini adalah “PENGATURAN INVESTASI SEMI KELOLA DI BIDANG PERDAGANGAN JASA AKOMODASI WISATA”. Penulis menyadari masih banyak kekurangan dalam tesis ini namun besar harapan Penulis agar tesis ini dapat memenuhi kriteria-kriteria untuk meraih gelar Magister Kenotariatan (MKn) pada Program Studi Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana. Penulis menyadari dengan sepenuh hati bahwa penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan para pembimbing dan berbagai pihak. Melalui tulisan dan kerendahan hati, Penulis ingin mengucapkan terimakasih dan rasa hormat yang setinggitingginya kepada Ibu Prof. R.A. Retno Murni, S.H., M.H., Ph.D selaku pembimbing pertama dan Bapak Dr. I Made Udiana, S.H., M.H., selaku pembimbing kedua Penulis yang telah sabar memberikan dukungan, saran serta bimbingan kepada Penulis selama proses penulisan tesis. Penulis juga mengucapkan terimakasih kepada Prof. DR. Dr. Ketut Suastika, Sp. PD., KEMD, selaku Rektor Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Penulis juga mengucapkan terimakasih kepada Prof. Dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K), selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana dan kepada Dr. Desak Putu Dewi Kasih, S.H., M.Hum., selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana atas kesempatan dan bimbingan yang diberikan kepada Penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana. Terimakasih juga
Penulis sampaikan kepada seluruh Bapak/Ibu Dosen Pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan yang telah banyak memberikan kemanfaatan ilmu bagi Penulis, serta Bapak/Ibu Bidang Administrasi Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang turut membantu dalam proses administrasi tesis ini. Terimakasih dan rasa bakti yang tak terhingga kepada orang tua Penulis, Ayahanda tercinta Prof. Dr. Ida Bagus Wyasa Putra, S.H., M.Hum., beserta Ibunda Dra. Ida Ayu Saptini Kuntari, AK., untuk seluruh doa, kasih sayang, dukungan moral dan materiil, bimbingan serta semangat yang tiada henti diberikan kepada Penulis. Terimakasih dan rasa bangga yang tidak terhingga kepada adik-adik kandung Penulis, Ida Bagus Aswin Pranawasidhi dan Ida Bagus Mahawira Nawagani untuk doa, semangat dan keceriaan yang selalu diberikan kepada Penulis terutama selama proses penulisan tesis ini. Terimakasih juga Penulis ucapkan kepada teman-teman Angkatan V Mandiri Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang tidak bisa disebutkan satu persatu, sahabat-sahabat GABUS tercinta, Berna, Ashar, Theo, Yoga, Emi dan Ayu, yang selalu menjadi teman diskusi Penulis semenjak S1, serta semua pihak yang namanya tidak dapat Penulis sebutkan satu persatu yang tentunya telah sangat mendukung dalam pembuatan tesis ini. Akhirnya dengan segala doa, cita serta harapan, semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa senantiasa memberikan anugrahNya kepada Penulis agar tetap bisa berkarya dan mengamalkan segala karuniaNya ini untuk menambah kaya ragam ilmu pengetahuan, khususnya di bidang Ilmu Kenotariatan. Semoga tesis ini tidak hanya dapat memberikan sumbangan pikiran bagi ilmu pengetahuan dan ilmu kenotariatan, tetapi juga bermanfaat bagi yang membutuhkannya.
Denpasar, 18 Juni 2015
Penulis
ABSTRAK PENGATURAN INVESTASI SEMI KELOLA DI BIDANG PERDAGANGAN JASA AKOMODASI WISATA Industri pariwisata di Indonesia memiliki banyak kegiatan usaha di bidang pariwisata dan salah satunya adalah bidang penyediaan jasa akomodasi wisata, khususnya di Bali. Wisatawan yang sedang berwisata ke Bali juga tertarik untuk berinvestasi. Dalam praktek penyelenggaraan fasilitas jasa pariwisata, timbul berbagai varian bisnis yang tidak mudah dikategorikan sebagai bentuk perdagangan jasa pariwisata karena tercampur dengan varian bisnis lain diluar kategori jasa pariwisata. Salah satu varian tersebut adalah jasa pengembangan dan pengelolaan properti yang semula dikembangkan murni dengan skema bisnis properti, dikelola dengan skema pengelolaan properti, tetapi jasa yang ditawarkan jasa akomodasi wisata. Masalah lainnya adalah bahwa properti yang dikembangkan itu dibiayai oleh pembeli asing dan kemudian dikelola oleh pihak pengembang untuk tujuan penyediaan jasa akomoasi wisata. Selanjutnya pemilik properti itu memperoleh pendapatan dari hasil pengelolaan itu yang oleh para pihak dinilai sebagai pengembalian atas biaya yang dikeluarkan untuk pengembangan akomodasi dimaksud. Model bisnis ini disebut dengan investasi semi kelola di bidang jasa akomodasi wisata. Jenis penelitian yang digunakan untuk penulisan tesis ini adalah menggunakan penelitian hukum normatif, yang mengkaji UU Penanaman Modal, UU Kepariwisataan, UU Jasa Konstruksi serta beberapa peraturan pemerintah terkait dengan pengaturan investasi semi kelola ini. Penelitian ini menggunakan sumber bahan hukum yang terdiri dari bahan hukum primer, sekunder dan tertier. Hasil penelitian menunjukkan bahwa aturan mengenai kegiatan investasi semi kelola di bidang perdagangan jasa akomodasi wisata tidak diatur secara eksplisit. Peraturan yang ada saat ini belum mampu menjangkau kegiatan investasi dengan model semi kelola di Indonesia sehingga mengakibatkan kerugian-kerugian yang diterima oleh para investor asing yang berinvestasi tersebut serta kerugian-kerugian yang juga didapat oleh pemerintah dan masyarakat.
Kata Kunci : Penanaman Modal, Investasi, Investasi Semi Kelola, Return on Investment, Pengembangan Akomodasi Wisata, Jasa Akomodasi Wisata.
ABSTRACT THE REGULATION OF RETURN ON INVESTMENT IN THE TOURIST ACCOMODATION TRADING SERVICES There are many business activities in the tourism industries in Indonesia. One of them is the provision of services, specifically in Bali. The tourists, who are traveled to Bali, have a desire to invest. Practically, in the provision of services, there are many variants of the business which are not easy to be categorized as a services trading in tourism. It has been mixed with other business variants beyond the tourism services. One of its variants is the development services and the management of property. It was developed with the business scheme and managed with the management of property scheme. The problem is, the seller or the developer offer a tourism accommodation services. The other problem is that property, which has been developed, financed by the foreign buyer. The property is managed by the developer for the provision of tourism accommodation service purposes. Further, the owner of the property got an income from the property management. The parties of this investment model expect that income as a return of their investment. This business model is usually called the return on investment in the tourist accommodation trading services. The type of this research, which used for this thesis, is normative research. It’s researched from The Investment Constitution, the Tourism Constitution, The Construction Services Constitution and some of regulations related with the arrangement of the return on investment. This research was used material sources of law, which are primary legal materials, secondary legal materials and tertier legal material. The result of this research show that the rules about return on investment in the tourist accommodation trading services are not regulated explicitly. The regulation hasn’t been reached that return on investment activities. It causes lot of losses for the foreign investor. The government and the society also get same troubles.
Keywords : Investment, Return On Investment, ROI, Tourism Accommodation, Accommodation Services.
Tourism
RINGKASAN
Tesis ini menganalisis mengenai pengaturan investasi semi kelola di bidang perdagangan jasa akomodasi wisata. Bab I menguraikan tentang latar belakang masalah yang disebabkan oleh perkembangan praktek investasi semi kelola, khususnya di bidang jasa akomodasi wisata dengan model pengembangan pemulihan investasi (return on investment – ROI). Skema yang digunakan dalam ROI membuat model ini sulit dikategorikan sebagai kegiatan usaha properti atau kegiatan jasa pariwisata; kegiatan usaha investasi dalam bidang pariwisata atau kegiatan usaha murni properti; dan juga sulit dibedakan dengan model kerjasama investasi yang sudah berkemban. Perlakuan hukum yang diberikan terhadap penyelenggaraan bisnis ini adalah perlakuan hukum properti berdasarkan Undang-Undang Jasa Konstruksi. Sementara referensi tentang ROI mengategorikan ROI sebagai bentuk investasi, sehingga perlakuan hukum yang diberikan terhadap penyelenggaraan bisnis berdasarkan model ini adalah perlakuan hukum investasi dimana berlaku persyaratan dan seluruh prosedur berinvestasi. Berdasarkan latar belakang masalah tersebut maka pada sub ini diuraikan mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, landasan teoritis, metode penelitian yang akan digunakan. Bab II, menguraikan tentang tinjauan umum tentang tinjauan umum akomodasi wisata dan konsep investasi semi kelola dalam pengembangan akomodasi wisata dijabarkan lagi menjadi 5 (lima) sub bab yaitu tinjauan umum pariwisata sebagai bentuk perdagangan jasa, akomodasi pariwisata sebagai komponen jasa pariwisata primer, pengertian dan konsep investasi langsung (direct investment) sebagai sumber daya ekonomi dalam perdagangan jasa pariwisata, konsep investasi semi kelola dalam pengembangan akomodasi wisata, dan pengaturan investasi semi kelola dalam pengembangan akomodasi wisata berdasarkan Undang-Undang Kepariwisataan. Sub bab pertama menguraikan tentang pengertian pariwisata serta pengertian dan konsep perdagangan jasa pariwisata; sub bab kedua menguraikan tentang akomodasi pariwisata dan akomodasi wisata sebagai komponen jasa pariwisata primer; sub bab ketiga menguraikan tentang pengertian investasi langsung dan konsep modal sebagai sumber daya ekonomi dalam perdagangan jasa pariwisata; sub bab keempat menguraikan tentang istilah dan pengertian investasi semi kelola, konsep investasi semi kelola dan perbedaan ROI dengan BOT dan skema konsesi lainnya; sub bab kelima menguraikan tentang pengaturan investasi semi kelola dalam pengembangan akomodasi wisata berdasarkan Undang-Undang Penanaman Modal dan pengaturan investasi semi kelola dalam pengembangan akomodasi wisata berdasarkan Undang-Undang Kepariwisataan. Bab III menguraikan pembahasan terhadap rumusan masalah pertama yang diuraikan dalam 4 (empat) sub bab. Sub bab pertama menguraikan tentanf karakteristik model investasi semi kelola; sub bab kedua menguraikan tentang karakteristik model investasi semi kelola dalam penyediaan jasa akomodasi wisata; sub bab ketiga menguraikan tentang karakteristik penyelenggaraan model investasi semi kelola dalam bidang perdagangan jasa akomodasi wisata; dan sub bab keempat menguraikan tentang karakteristik penyelenggaraan model investasi semi kelola dalam bidang perdagangan jasa akomodasi wisata sesuai dengan ketentuan undangundang penanaman modal. Bab IV menguraikan pembahasan terhadap rumusan permasalahan kedua yang diuraikan dalam 2 (dua) sub bab. Sub bab pertama menguraikan karakteristik kebutuhan hukum yang timbul dari akibat penyelenggaraan model investasi semi kelola dalam bidang perdagangan jasa
akomodasi wisata; sub bab kedua menguraikan tentang bentuk pengaturan penyelenggaraan model investasi semi kelola dalam bidag perdagangan jasa akomodasi wisata yang terdiri dari obyek pengaturan penyelenggaraan investasi semi kelola dalam penyediaan jasa akomodasi wisata serta model dan materi pengaturan penyelenggaraan investasi semi kelola dalam penyediaan jasa akomodasi wisata. Bab V sebagai bab penutup menguraikan mengenai simpulan dan saran. Adapun simpulan dalam penelitian ini adalah bahwa Karakteristik penyelenggaraan model investasi semi kelola ((return on investment) dalam bidang perdagangan jasa akomodasi wisata yang sesuai dengan amanat Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 dapat digambarkan berdasarkan karakteristik jenis kegiatan bisnisnya, instrument hukum, komponen sistemnya, dan prosesnya. Model investasi ini merupakan percampuran antara beberapa jenis bisnis, yaitu: (a) jasa pengembang atau jasa properti; (b) investasi; dan (c) jasa pariwisata. Instrumen hukum yang digunakan oleh para pihak dalam mengatur transaksi dan kerjasama bisnis berdasarkan Model ini adalah ROI Agreement yang di dalamnya mencakup dua sub-agreements, yaitu: development agreement dan lease atau management agreement. Sistem bisnis berdasarkan Model ROI mencakup beberapa komponen, yaitu: (1) pengembang atau developer; (2) pembeli atau investor; (3) obyek yang akan dibangun; serta (4) modal atau capital. Sedangkan unsur kedua dalam investasi semi kelola, yaitu (1) pengelola; (2) pemilik; dan (3) akomodasi yang dikelola. Proses kegiatan ini mencakup: (1) Perancangan desain dan perencanaan oleh properti oleh pengembang; (2) penawaran proyek oleh pengembang kepada calon pembeli (investor); (3) negosiasi dan pembentukan kesepakatan (ROI Agreement); (4) penyelenggaraan pembangunan properti oleh pengembang dan pembiayaan pembangunan oleh investor sesuai dengan ROI Agreement; (5) penyerahan properti oleh pengmbang kepada pembeli (investor): (6) penyerahan kembali properti oleh pembeli atau investor atau pemilik kepada pengembang untuk dikelola berdasarkan Management Agreement; dan (7) pengelolaan properti sebagai akomodasi wisata oleh pengembangan sebagai manajemen pengelola. Bentuk pengaturan yang diperlukan dalam penyelenggaraan model investasi semi kelola (return on investment) di bidang perdagangan jasa akomodasi wisata adalah bentuk pengembangan norma UU PM, khususnya ketentuan tentang jenis usaha, dengan cara memasukkan persyaratan baru terhadap jenis usaha yang berkarakteristik campuran dalam pengembangan akomodasi wisata, yaitu bahwa setiap kegiatan pengembangan properti yang dimaksudkan untuk penyediaan jasa akomodasi wisata, sepanjang menggunakan modal asing sebagai sumber pembiayaan wajib memenuhi persyaratan dan prosedur penanaman modal asing. Persyartan itu dapat diatur dengan menggunakan formulasi norma sebagai berikut: Kegiatan usaha pengembangan properti yang dimaksudkan untuk penyediaan jasa akomodasi wisaya yang pembiayaannya menggunakan modal asing wajib memenuhi persyaratan dan prosedur penanaman modal asing. Atau dapat juga dengan formulasi norma sebagai berikut: Kegiatan usaha yang merupakan percampuran antara beberapa jenis kegiatan, sepanjang menggunakan modal asing sebagai sumber pembiayaan wajib memenuhi persyaratan dan prosedur penanaman modal asing. Model rumusan yang kedua perlu dilengkapi dengan Penjelasan pasal tentang apa yang dimaksud dengan kegiatan usaha bersifat campuran itu. Penjelasan itu perlu secara eksplisit menyebutkan jenis usaha pengembangan properti untuk penyediaan jasa akomodasi wisata dengan model ROI sebagai contoh dari materi norma itu. Penempatan ketentuan demikian itu dengan sendirinya meletakkan kegiatan pengembangan properti untuk akomodasi wisata dengan
model ROI sebagai obyek pengaturan penanaman modal asing, termasuk persyaratan dan prosedur, serta perijinannya. Model ketentuan tersebut dapat digunakan sebagai tambahan materi pengaturan Bidang Usaha, termasuk jenis usaha, sebagaimana diatur di dalam Pasal 12 UU PM, sebagai tambahan dari lima ayat yang sudah diatur saat ini. Saran yang dapat diberikan terhadap kedua permasalahan yang dikaji adalah Pemerintah dan pemerintah daerah perlu menyelenggarakan pendataan akomodasi wisata yang menggunakan modal asing dan model ROI dalam pengembangannya dalam rang penentuan signifikasi pengaturan model kegiatan usaha itu melalui perubahan peraturan perundang-undangan dalam rangka mencegah kerugian yang lebih besar yang dapat dialami pemerintah dan masyarakat atas manfaat investasi asing sebagaimana telah diatur di dalam UUPM. Perubahan UU PM perlu segera dilakukan untuk mencegah kerugian dan meningkatkan manfaat investasi asing bagi pemerintah dan masyarakat dari model ROI yang telah digunakan secara luas dalam pengembangan akomodasi wisata.
SAMPUL DALAM ……………………………………………………………….
i
PRASYARAT GELAR …………………………………………………………...
ii
LEMBAR PERSETUJUAN.……………………………………………………....
iii
PENETAPAN PANITIA PENGUJI ……………………………………………...
iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT ……………………………………………..
v
UCAPAN TERIMA KASIH ……………………………………………………...
vi
ABSTRAK ………………………………………………………………………...
ix
ABSTRACT ………………………………………………………………………..
x
RINGKASAN …………………………………………………………………….
xi
DAFTAR ISI ……………………………………………………………………...
xiv
DAFTAR SKEMA ………………………………………………………………..
xvii
DAFTAR TABEL ………………………………………………………………...
xviii
DAFTAR LAMPIRAN …………………………………………………………...
xix
BAB I PENDAHULUAN ………………………………………………………...
1
1.1 Latar Belakang Masalah ………………………………………………
1
1.2 Rumusan Masalah …………………………………………………….
16
1.3 Tujuan Penelitian ……………………………………………………..
16
a. Tujuan Umum ……………………………………………………...
17
b. Tujuan Khusus ……………………………………………………..
17
Manfaat Penelitian …………………………………………………
18
a. Manfaat Teoritis …………………………………………………....
18
b. Manfaat Praktis …………………………………………………….
18
1.5 Landasan Teoritis ……………………………………………………..
18
1.6 Metode Penelitian ……………………………………………………..
42
1.6.1 Jenis Penelitian …………………………………………………
42
1.6.2 Jenis Pendekatan ……………………………………………….
42
1.6.3 Sumber Bahan Hukum …………………………………………
43
1.6.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum …………………………..
44
1.4
DAFT AR SKE MA
Skema I
: Strukt ur Dasar BOT Skema II
: Strukt ur
Dasar ROI Skema III
: Struktur Skema ROI
DAFTAR TABEL
Tabel I
: Perbedaan Skema BOT dan ROI
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran I
: Return On Investment Agreement “Buana Private Estate at Jimbaran”
