ORANJE LOPER “Beëindiging Bedrijfsruimte Huurovereenkomsten” 19 mei 2011 John van Baaren (
[email protected])
Kwalificatievraag 7:290 BW (middenstandsbedrijfsruimte) óf 7:230a BW (overige bedrijfsruimte)
Definitie artikel 7:290 lid 2 BW: “Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, één en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.”
Definitie artikel 7:290 lid 3 BW:
“Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.”
• Gebouwde onroerende zaak Feitelijke toestand ten tijde van ingaan van de huurovereenkomst Stel latere bebouwing: dan wel 7:290 BW? Stel contractuele verplichting huurder om 7:290 BW opstal te bouwen en te exploiteren: dan wel 7:290 BW?
Hoge Raad 16 juni 1995, NJ 1995, 705 (Shell/Tjallingii): “De Rechtbank heeft dan ook met juistheid geoordeeld dat de artikelen 1624 e.v. toepassing missen in een geval als het onderhavige, waarin tegen een overeengekomen vergoeding een onbebouwd terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat degeen die daarover de beschikking verkrijgt, aldaar een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624. Dit geldt ook wanneer de overeenkomst een verplichting tot bedoelde bebouwing en exploitatie inhoudt en het terrein verder ter beschikking is gesteld in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op de vergunningen om aldaar die bedrijfsruimte te exploiteren.
(…) Voor het antwoord op de vraag of latere bebouwing van een aanvankelijk onbebouwd ter beschikking gesteld terrein leidt tot het alsnog toepasselijk worden van de artikelen 1624 e.v., is beslissend of partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde, en tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 bestemde, onroerende zaak.”
Rechtbank Rotterdam (sector Kanton) 29 mei 2006, WR 2007, 39 • Huur van onbebouwde onroerende zaak (kaal haventerrein zonder opstallen) • Na aanvang huur bebouwing van opstallen en plaatsing havenkranen • Rechtbank: geen ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW
Gerechtshof „s-Hertogenbosch 28 september 2010, Huurrecht 2011/2 (BP/X) • Exploitatie benzinestation sinds 1957 • In 1993 een “nieuwe” overeenkomst overeenkomstig standaard ROZ-model met titel “huurovereenkomst bedrijfsruimte” • huurobject is aangeduid als “een perceel grond” • Hof: geen nieuwe maar voortgezette overeenkomst dus: 7:290 BW niet van toepassing
• Er moet sprake zijn van een 7:290 BW bestemming – Belangrijk kenmerk is de plaatsgebondenheid aan/in de buurt waar het bedrijf is gesitueerd (binding bedrijf met klantenkring, investeringen t.b.v. de inrichting)
Wel 7:290 BW: – Apotheek (verkoop roerende zaken + plaatsgebondenheid) – Atelier met pottenbakkerij (ambachtsbedrijf) – Fotostudio (ambachtsbedrijf) – Meubelmaker/stoffeerder (ambachtsbedrijf)
– Snookercentrum in een horeca-omgeving (huurder beschikt over horecavergunning, ook bezoek door niet-snookeraars, 2/3 omzet uit horeca-activiteit) – Anders: Rechtbank Rotterdam (sector Kanton) 2 oktober 2007 (niet gepubliceerd)
X Eigenaar/hoofdverhuurder
t/m 28 februari 2007 Y onderverhuurder
t/m 28 februari 2007 Exploitant onderhuurder
– Dagvaarding exploitant: Het is tussen partijen “buiten discussie” dat het onderhuur ex artikel 7:290 BW is. – CvA + CvR: ook 7:290 BW – CvD: “230a BW”! • Rechter: 12 snookertafels, kleine bar met 10 krukken, horeca staat ten dienste van het snookeren, beperkte kaart met eenvoudige snacks, geen passanten enkel voor een consumptie
– Dus: geen cafébedrijf ex artikel 7:290 BW
– Videotheek (kleinhandelsbedrijf, ook verkoopactiviteiten
Geen 7:290 BW: – Asielzoekerscentrum (geen hotel- of kampeerbedrijf) – Autoverhuurbedrijf – Fitnesscentrum met receptie en bar – Schoonheidssalon – museum
– Paramedische praktijk, podotherapie, pedicure, huidverzorging (vrij beroep) – Uitzendbureau – Makelaarskantoor (ondanks de “winkelachtige” uitstraling van het pand) – Bankfiliaal – VVV-kantoor/reisbureau
• Een voor het publiek toegankelijk lokaal – Verkooppunt – Voor publiek toegankelijk
Niet toegankelijk: • Uitvaartcentrum en koffiekamer (op uitnodiging, zonder begrafenis geen exploitatie) • Herensociëteit (leden) • Clubhuis golfvereniging / manege (leden)
Wel toegankelijk: – Bedrijfsrestaurant op het NOB-terrein in Hilversum (naast personeel óók andere bezoekers) – Kantine op een caravanpark (naast publiek en gasten óók voorbijgangers)
– Winkel/koffiebar in hal ziekenhuis • Hoge Raad 18 juni 1993, NJ 1993, 614 (Rietveld/Geminiziekenhuis) – Ondanks beperkte klantenkring – Ondanks invloed ziekenhuis op assortiment en personeelsbeleid – Ondanks risicoparticipatie ziekenhuis
Gerechtshof ‘s-Gravenhage 11 juli 2007, WR 2007/98 Verhuurder
Gemeente Den Haag verhuurder
Exploitatie Tuincentrum
Groenblok Huurder
Groenblok huurder 1. Parkeerterrein 2. losse grond t.b.v. buitenverkoopplaats van tuincentrum
Rechtbank + Hof: • Tuincentrum is 7:290 BW • Instemming gemeente gebruik percelen t.b.v. tuincentrum • Verschillende verhuurders niet relevant • Percelen “verschieten van kleur” tot 7:290 BW • Dus: huurbescherming Groenblok
Rechtbank Zwolle (kantonrechter) 17 november 2009, NJF 2010, 132
Verhuurder Perceel A Q8
fietspad
percelen B en C
Perceel B
Perceel C Q8 huurder
• Huur “percelen grond”(onbebouwd) • Considerans: oprichting van een wasstraat (stalling aanhangers) + plaatsing van opslagtanks • In overeenkomst bonus voor verhuurder van Hfl. 3,-- voor elke verkochte liter naast vaste huurprijs • Opzegging door verhuurder
•
Verzoekschrift Q8 tot schorsing 7:230a-termijn 1. Primair niet-ontvankelijk, want 7:290 BW is van toepassing 2. Verlenging termijn van schorsing
• •
Verwijzing kantonrechter naar Gerechtshof „s-Gravenhage 11 juli 2007 Verbondenheid beide percelen dus percelen B en C óók 7:290 BW
Echter, het blijft uitkijken Zie: Gerechtshof „s-Gravenhage 9 november 2010, WR 2011, 22 (Gemeente Den Haag/Van Neerbos)
Anders dan kantonrechter zegt Hof in hoger beroep dat de bouwmarkt, die huurder in eigendom heeft, niet kwalificeert als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW,
dus ook geen onroerende aanhorigheid ex artikel 7:290 lid 3 BW
NB: andere bestemming dan in Q8 zaak (opslag- en magazijndoeleinden, geen verwijzing naar bouwmarkt)
Voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem (sector Kanton) 2 mei 2011 Gemeente Heumen verhuurder molen
Exploitant X
“het vermalen van graan”
Recreatiecentrum Heumens Bos verhuurder schuur
“opslag”
Huurder X
opzegging + aanzegging tegen 1 januari 2011
Ontruimingsbescherming bij huur parkeerterrein? Rechtbank Haarlem (sector kanton vzr) 22 december 2010, Praktijkgids 2011, 31 (Gemeente Zandvoort/De Zuid)
Gemeente Zandvoort verhuurder
Huurovereenkomst sinds 1985
De Zuid huurder
• Verhuur van een parkeerterrein • Voorheen exploitatie tankstation, thans gestaakt • Op parkeerterrein thans verkooppunt koffie, thee, frisdranken, ijs, bloemen, planten
• In december 2009 nieuwe huurovereenkomst voor 2 jaar t/m 31 december 2010 • Standpunt gemeente: overeenkomst eindigt op 31 december 2010 van rechtswege
• Gemeente vordert ontruiming in kort geding
Kantonrechter: Géén 7:290 BW Verkoop vanuit kiosk vervangt niet exploitatie parkeerterrein als kernactiviteit
– Géén 7:230a BW Bestrating, hekken en lichtmasten maken het geen gebouwde onroerende zaak + kiosk is ondergeschikt. – Géén ontruimingsbescherming
Valt een bordeel onder regeling van artikel 7:290 BW?
Kantonrechter Sittard, 25 februari 2000, Praktijkgids 2000/5465
• Toegankelijk voor publiek? Eerst aanbellen
juwelier
• Alleen mannelijke klanten? Ook bij herenkappers, herenmodewinkels, herenschoenenwinkels, stropdassenwinkels
• Geen ambacht • Restaurant of café-bedrijf? De nadruk ligt niet op de verstrekking van spijzen en/of dranken (“ambtshalve bezichtiging”)
• Kleinhandelsbedrijf? De kantonrechter zoekt aansluiting bij jurisprudentie. “Het meest spreekt de kantonrechter de vergelijking aan met een manege waar je, meestal na afspraak, tegen betaling een uurtje of zo lekker op een paard kunt rijden”.
DUS: geen 7:290 BW (1624) niet niet-ontvankelijk
Huurder krijgt wel verlenging ontruimingstermijn
Einde van de huurovereenkomst • • • • •
Opzegging Ontbinding Overlijden van de huurder Beëindigingsovereenkomst Faillissement
• Opzegging
– Grote verschillen tussen 7:290 BW en 7:230a BW • Voor opzegging 7:230a BW géén vormvoorschriften • Bij 7:230a BW géén huurbescherming
Vormvoorschriften bij 7:290 BW: deurwaardersexploot/aangetekende brief opzegtermijn minimaal één jaar vermelding opzeggingsgronden zes weken reactietermijn (hoeft niet per sé in brief opzegging)
Huurbescherming: Een opzegging – ook als deze rechtsgeldig is gedaan – leidt niet tot beëindiging van de huurovereenkomst Opzegging Actie verhuurder
beëindigingsvordering
Bevat artikel 7:295 lid 2 BW een vervaltermijn? “De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen”.
Hoge Raad 12 juni 2009 (Aldi Vastgoed/Hendriks) X verhuurder
Huur Cafetaria 7:290 BW 1994
Hendriks huurder
Verkoop Levering juni 2000
Aldi
1. Opzegging huur december 2003 tegen 1 januari 2005 2. Dagvaarding 21 juli 2005
14 februari 2006 : toewijzing kantonrechter 3 juli 2007 : afwijzing Gerechtshof: “opzegging verliest effect indien niet ingesteld vóór verstrijken van de opzegtermijn”
12 juni 2009 : vernietiging Hoge Raad + verwijzing naar Gerechtshof „s-Hertogenbosch: “De wet stelt geen termijn. Ook uit het stelsel van de wet valt niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd”
Desondanks advies: niet talmen!
1. Redelijkheid en billijkheid uitzonderingen
2. Gerechtshof „s-Gravenhage 15 december 2009, WR 2010, 29 – Weliswaar geen wettelijke termijn – Kennelijk geen bezwaar verhuurder dat huurder langer blijft zitten, verhuurder wordt vermoed van beëindiging af te zien – Procesrisico: afwijzing vordering
3. Artikel 7:295 lid 1 BW Overeenkomst van kracht tot onherroepelijke beslissing rechter
Tenzij: uitspraak uitvoerbaar bij voorraad
Alléén bij kennelijk ongegrond verweer huurder (misbruik van recht)
Wachten beëindigingsprocedure tot afloop zes weken termijn? • Wel volgens parlementaire geschiedenis • Niet in de wet
Opzeggingsgronden 7:290 BW: • Beëindiging tegen einde eerste termijn – onbehoorlijke bedrijfsvoering – dringend eigen gebruik “dringend” is geen mate van haast of fatale ernst. Wel een wezenlijk belang voor verhuurder Zie: Gerechtshof „s-Hertogenbosch 14 augustus 2007, WR 2009/33 (Albron/Amphia)
Dringend eigen gebruik is geen verkoop/vervreemding Wèl renovatie Zie:
- Gerechtshof Amsterdam 16 februari 2010, WR 2010, 109 (Meijer/Panara) - Gerechtshof „s-Gravenhage 21 december 2010, WR 2011, 35 (Leo‟s Boetieks/Ikazia Ziekenhuis)
Niet per sé (meer) in gebruik als 7:290 BW
• Beëindiging tegen einde tweede termijn Tevens: niet instemmen huurder redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst Verwezenlijking bestemmingsplan belangenafweging
Bij toewijzing vordering in beginsel geen schadevergoeding huurder Slechts tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten. Zie:
Hoge Raad 4 mei 2007, WR 2008, 13 (Gemeente Middelburg/Lindenberg)
De wachttijd van drie jaar (artikel 7:296 lid 2 BW) Beëindigingsvordering o.g.v. dringend eigen gebruik door verhuurder/rechtsopvolger Wachttijd drie jaar na schriftelijke kennisgeving rechtsopvolging aan huurder Sinds Toko Mitra arrest kunnen eigenaren makkelijker winkelhuur opzeggen
Hoge Raad 24 september 2010 (Toko/Mitra) X Verhuurder 200 m2 Winkelruimte “La Vie” Utrecht
eigendomsovergang december 2005 sinds 1 februari 1998
Pensioenfonds Metaal & Techniek
Opzegging tegen 1 februari 2008
Toko Mitra Huurder
Hoge Raad: “Wachttijd geldt alléén voor opzegging tegen einde van de eerste huurperiode”
Onderhuur Einde hoofdhuur (cf 7:296 lid 5 BW) = einde onderhuur Huurder moet waken voor belangen onderhuurder
Ontruimingsbescherming bij 7:230a BW Geen huurbescherming Overeenkomst eindigt bij opzegging of verstrijken van bepaalde tijd Ontruiming moet worden aangezegd
Na aanzegging schorsingsperiode van twee maanden Fatale termijn, geen verlenging door partijafspraak Zie: Kantonrechter Tiel 7 januari 2009, WR 2009, 103 (Salari/In den Eng)
Verlenging ontruimingsbescherming tot maximaal één jaar + 2 x maximaal één jaar
Let op: verlenging met een jaar ná het eindigen van de huurovereenkomst
Verschil met (oude) Huurwet nieuwe regeling ongunstiger voor huurder Zie: Conclusie P-G Huydecoper bij Hoge Raad 13 februari 2009, NJ 2009, 242 (Mariënwaerdt/Van Grunsven)
• Ontbinding – Wanprestatie (huurachterstand) – Onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) Ontbinding door verhuurder door rechter (artikel 7:231 BW)
Uitzonderingen ontbinding
wel buitengerechtelijke
Verstoring openbare orde (Gemeentewet/Opiumwet) Gebrekenregeling (artikelen 7:204, 206 en 210 BW)
Geen ontbinding in kort geding. Wel ontruiming
• Overlijden Artikel 7:229 BW: “De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen.” Indien erven huurder niet bevoegd zijn de zaak aan een ander in gebruik te geven opzegging gedurende zes maanden na overlijden met termijn van tenminste één maand
Afwijking bij 7:290 BW bedrijfsruimte: Artikel 7:302 BW: opzegtermijn tenminste zes maanden
Stel wederzijds goedvinden opzegging vereist
geen
• De beëindigingsovereenkomst Wederzijds goedvinden Ná totstandkoming huurovereenkomst Denk aan positie onderhuurder (artikel 7:306 BW) Geen ontruimingsbescherming bij 7:230a BW
Onderdelen huurbeëindigingsovereenkomst: (voortijdig) ontslag verplichtingen Beëindigingsdatum Vergoeding (verhuurder/huurder) Omzetbelasting Oplevering Geheimhoudingsverklaring Finale kwijting
• Faillissement Huurder failliet Verhuurder en curator kunnen tussentijds opzeggen (artikel 39 Fw) Termijn maximaal drie maanden Verschil met surseance (artikel 238 Fw) → alleen huurder/schuldenaar kan opzeggen
Verhuurder failliet Artikel 39 Fw niet van toepassing Wel kan huurder o.g.v. artikel 37 Fw nakoming vorderen van curator
Rechtsgevolg opzeggen artikel 39 Fw → van rechtswege einde huurovereenkomst
Heeft verhuurder recht op een schadevergoeding na opzegging ex artikel 39 Fw?
Hoge Raad 14 januari 2011, NJ 2011, 114 (Aukema q.q./Uni-Invest) Uni-Invest verhuurder
Opzegging 39 Fw
huur Bankgarantie Info opleiders huurders
Aukema curator
Hoge Raad: “De opzegging op de voet van artikel 39 Fw is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst, die niet tot schadevergoeding verplicht.”
Opzegging verhuurder 39 Fw versus indeplaatsstelling curator In beginsel leidt opzegging tot einde huur Maar: misbruik van recht? Lagere rechtspraak: feiten en omstandigheden
Gerechtshof ‘s-Gravenhage 23 december 2008 (Bakkerij Klootwijk) Bas van der Heijden verhuurder
Dirk van den Broek verhuurder vordering indeplaatsstelling
18 huur 6 huur opzegging 39 Fw 22 april 2004 Klootwijk huurder
Fw 26 maart 2004
Princen curator
Acties curator: Voorlopige voorziening gedoog gebod aan verhuurder Indeplaatsstelling ex artikel 7:307 BW - zwaarwichtig belang curator/boedel - voldoende waarborgen nieuwe huurder voor nakoming huurovereenkomst en behoorlijke bedrijfsvoering
Verklaring voor recht → opzegging i.s.m. redelijkheid en billijkheid c.q. misbruik van recht
Opzegging 39 Fw versus ontruimingsbescherming 7:230 a BW Oók curator mag beroep doen op ontruimingsbescherming (Hoge Raad 22 juli 1991, NJ 1991, 748) Belangenafweging NB: verhuurder moet opzeggen + aanzeggen!
Voortijdige beëindiging huur bedrijfsruimte Opzegging huurder Ontbinding wegens onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) Redelijkheid en billijkheid Indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) Onderverhuur Afkoop NB: exploitatieverplichting
